REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Exp. Nº AP71-R-2018-000124
PARTE DEMANDANTE: ciudadana AIDA JUSTA NAZOA DE FERNANDEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. 954.459.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ILVA LOPEZ BALZA, MIRIAM ELENA GALLEGOS y MARIA TERESA SANCHEZ, abogadas en ejercicio, de este domicilio e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 12.282, 37.363 y 24.765, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: TIBOR MICHAEL RAMBOW FALCON y EMILIO DANIEL BEYLOUNE GONZALEZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. 5.970.074 y 16.460.834, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DEL CO-DEMANDADO TIBOR MICHAEL RAMBOW FALCON: ciudadanos JOSE LUIS MENDEZ LA FUENTE, EDUARDO JOSE DIAZ AYALA, MIGUEL ROBERTO FEBRERO SPRITZER y ARISTIDES JOSE TORRES LEON, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 10.302, 29.235, 22.756 Y 104.500, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DEL CO-DEMANDADO EMILIO DANIEL BEYLOUNE GONZALEZ, ciudadanos: FRANCIA CORDERO MACHUCA, JOSE MASSA GONZALEZ, ANA TERESA ARGOTTI, JOEL LEONARDO CARNEVALI GARCIA y DAVID ENRIQUE CASTRO ARRIETA, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 86.119, 44.544, 117.875, 227.966 y 25.060, respectivamente.
MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.
I.- ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA
Llegan las presentes actuaciones a esta Alzada, en virtud de la decisión dictada por la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 14 de diciembre de 2017 (f. 58-95, p. II) mediante la cual dicha Sala consideró y declaró lo siguiente:
“(…) No obstante, cumpliendo la doctrina vinculante de la Sala Constitucional, se hace necesario dejar establecido que la ciudadana Aida Justa Nazoa de Fernández, en su condición de arrendataria de la planta alta de la casa-quinta “Adelaida”, continúa detentando los derechos que como arrendataria se encuentra establecido en el contrato de arrendamiento primigenio, pues el nuevo adquirente, es decir, el ciudadano Emilio Daniel Beyloune González, se subroga en la posición del arrendador, lo cual no implica la extinción del contrato de arrendamiento, al contrario, se le debe respetar el derecho que como arrendataria posee la ciudadana Aida Nazoa de Fernández, hasta que, por las causales establecidas en la ley, se extinga su contrato. Así se decide.
En razón de lo anterior, se declara procedente la presente denuncia, por haber incurrido la recurrida en el vicio de falta de aplicación del artículo 49 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela del 7 de diciembre de 1999, N° 36.845. Así se declara.
D E C I S I Ó N
En mérito de las anteriores consideraciones, este Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: CON LUGAR el recurso de casación, anunciado y formalizado por la representación judicial de la parte demandada, contra la decisión dictada por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 9 de febrero del año 2015. En consecuencia, se decreta la NULIDAD del fallo recurrido y SE ORDENA al tribunal superior que resulte competente, dicte nueva sentencia corrigiendo el vicio referido.
Queda de esta manera CASADA la sentencia impugnada.
No ha lugar la condenatoria al pago de las costas procesales del recurso, dada la naturaleza del dispositivo del presente fallo.
(…)”
Por efectos de insaculación, le correspondió el conocimiento de la presente causa a este Juzgado Superior Primero, quien por auto de fecha 01 de marzo de 2018 (f. 100-101), dio por recibido el presente expediente, dándosele entrada y cuenta al Juez, ordenándose la notificación de las partes contendientes, y fijándose trámite de reenvío.
Lograda la Notificación de las partes, esta Juzgadora de Alzada, a los fines de dictar sentencia en el presente proceso, lo hace con arreglo a las siguientes consideraciones:
II.- RELACIÓN SUSCINTA DE LOS HECHOS.
Se inició el presente proceso de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, mediante demanda interpuesta por la ciudadana AIDA JUSTA NAZOA DE FERNANDEZ, contra los ciudadanos TIBOR MICHAEL RAMBOW FALCON y EMILIO DANIEL BEYLOUNE GONZALEZ, en fecha 30 de mayo de 2005 (f. 1-3, p. I), y cumplidos los trámites inherentes a la distribución, correspondió el conocimiento de la causa al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito del Área Metropolitana de Caracas, quien por auto dictado el 22 de julio de 2005 (f. 35, p. I), negó la admisión de la demanda, habiendo la parte accionante ejercido recurso de apelación contra dicho auto, el cual fue oído en ambos efectos y distribuido el expediente correspondió el conocimiento de dicho recurso al Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, quien mediante decisión dictada el 9 de febrero de 2006, revocó la decisión y ordenó la admisión de la demanda.
El Tribunal de mérito, recibió nuevamente el expediente, y en fecha 5 de abril de 2006, se inhibió de seguir conociendo dicha demanda, por lo que, la causa fue nuevamente sometida a distribución correspondiéndole en ésa ocasión el conocimiento de la misma al Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, quien por auto dictado el 25 de mayo de 2006 (f. 64, p. I), admitió la demanda, la cual posteriormente fue reformada por la parte actora, el día 23 de abril de 2008 (f. 116-119, p. I), siendo ésta admitida el 23 de mayo de 2008 (f. 139, p. I), ordenándose el emplazamiento de los co-demandados.-
Habiéndose realizado las diligencias necesarias para la práctica de la citación personal de los co-demandados, ésta se materializó el día 15 de julio de 2009.
En fecha 4 de agosto de 2009, mediante escrito el co-demandada EMILIO DANIEL BEYLOUNE GONZALEZ, por intermedio de su apoderado judicial ANGEL PAREDES, dió contestación a la demanda, mientras que, el co-demandado TIBOR MICHAEL RAMBOW, lo hizo a través de su apoderado judicial Arístides Torres León, el día 11 agosto de 2009 (f. 190-203, p. I).
Durante el lapso probatorio, ambas partes hicieron uso de tal derecho, promoviendo sus respectivas pruebas, las cuales fueron admitidas salvo su apreciación en la definitiva, procediéndose a la evacuación de las mismas.
Durante el lapso de Informes, ambas partes presentaron sus respectivos escritos.
En fecha 12 de mayo de 2014, el Tribunal de la causa, Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de esta Circunscripción Judicial, dictó sentencia definitiva (f. 435-451, p. I) declarando Sin Lugar la demanda de Retracto Legal Arrendaticio, la cual fue apelada por la representación judicial de la parte actora en fechas 26 y 28 de noviembre de 2008 (f. 215 y 217, p. I), y oída la misma en ambos efectos, fue sometido a distribución el expediente, correspondiéndole el conocimiento de dicho recurso al Juzgado Superior Tercero de la misma nomenclatura y Circunscripción Judicial, quien en fecha 22 de julio de 2014, le dio entrada fijándose trámite de definitiva, y transcurrido los lapsos correspondientes, el Tribunal ad quem en fecha 09 de febrero de 2015 (f. 463-494, p. I), dictó sentencia definitiva declarando Con Lugar la apelación ejercida por la parte actora, revocando la decisión apelada; asimismo declaró Con Lugar la pretensión de Retracto Legal Arrendaticio, y, como consecuencia de tal procedencia, declaró el derecho que tiene la ciudadana AIDA JUSTA NAZOA DE FERNANDEZ, de subrogarse en el inmueble de autos, el lugar del primigenio adquiriente, EMILIO DANIEL BEYLOUNE GONZALEZ, bajo las mismas condiciones establecidas en el documento de venta del referido inmueble, condenando en costas a la parte demandada. Contra dicha sentencia, en fecha 26 de febrero de 2015 (f. 495, p. I), el abogado JONATHAN PAUL VARELA, apoderado judicial del co-demandado EMILIO DANIEL BEYLOUNE GONZALEZ, ejerció recurso de casación, siendo éste admitido por esa Alzada en fecha 04 de marzo de 2015 (503-506, p. I), remitiéndose el expediente a la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, quien le dio entrada, y sustanciado el mismo, fue proferida por dicha Sala, la correspondiente decisión en fecha 10 de diciembre de 2015, declarando Sin Lugar el referido recurso de Casación, condenando al recurrente en costas (f. 741-576, p. I), con voto salvado del Magistrado Guillermo Blanco Vásquez, siendo devuelto el expediente al Tribunal de la causa, el cual le dio entrada, y a petición de la parte actora, mediante auto dictado el 26 de febrero de 2016 (f. 584, p. I), decretó la ejecución voluntaria de dicha sentencia, siendo que, en fecha 02 de marzo de 2016, la parte actora, consignó ante el Tribunal de la causa, cheque de Gerencia del BANCO MERCANTIL BANCO UNIVERSAL, Nº 23118013, por la cantidad de CIENTO VEINTISEIS MIL BOLIVARES (Bs. 126.000,oo), tal como fue ordenado en la referida decisión, por lo que, el a quo, por auto dictado el 03 de marzo de 2016, acordó y depositó dicho cheque de gerencia en la cuenta corriente llevada por el mencionado Juzgado ante el Banco Bicentenario.
El 23 de mayo de 2016 (f. 594, p. I), el Tribunal de la causa, a petición de la parte actora acordó y decretó la Ejecución Forzosa de la sentencia dictada el 09 de febrero de 2015, por el Juzgado Superior Tercero Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, ordenando oficiar lo conducente al Registro Inmobiliario correspondiente, el cual fue librado el 06 de junio de 2016.
El 24 de enero de 2017, la abogada ANA ARGOTTI, apoderada judicial del co-demandado EMILIO DANIEL BEYLOUNE GONZALEZ, consignó copia simple de la sentencia dictada el 15 de diciembre de 2016, por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, contentiva de la declaratoria HA LUGAR de la solicitud de revisión Constitucional, interpuesta ante dicha Sala Constitucional por el mencionado ciudadano, contra la decisión dictada el 10 de diciembre de 2015 por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, solicitando al Tribunal A quo, la remisión del expediente a la Sala de Casación Civil, a los fines de que emita nueva decisión conforme a los parámetros del referido fallo constitucional, siendo que, en fecha 14 de febrero de 2017, la mencionada apoderada consignó copia certificada de la referida decisión dictada por la Sala Constitucional, solicitando además medida cautelar de anotación de la litis, de conformidad con lo establecido en el artículo 44 de la Ley del registro Público y del Notariado, y se oficie al registrador Inmobiliario correspondiente.
Mediante oficio Nº 17-0957 (f. 686, p. I), del 07 de julio de 2017 , la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, solicitó al Tribunal de la causa, la remisión del presente expediente, en virtud de la declaratoria ha lugar de la solicitud de Revisión Constitucional interpuesta por el co-demandado EMILIO BEYLOUNE, por lo que el Tribunal A quo, mediante auto dictado el 25 de septiembre de 2017 (f. 687, p. I), ordenó y remitió el expediente a la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, quien previa tramitación, dictó su fallo en fecha 14 de diciembre de 2017, declarando CON LUGAR el recurso de casación anunciado y formalizado por la representación judicial de la parte demandada contra la decisión dictada por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 09.02.2015, asimismo declaró la nulidad del fallo recurrido y ordenó al tribunal Superior que resulte competente, dicte nueva sentencia corrigiendo el vicio delatado. Sometido el expediente a la respectiva insaculación correspondió a este Tribunal Superior Primero, el conocimiento del mismo, fijándose el trámite de reenvío, y practicadas las correspondientes notificaciones, procede esta Juzgadora a dictar el presente fallo de acuerdo al análisis que a continuación se expresa.
III. MOTIVACIONES PARA DECIDIR
1.- De la trabazón de la litis.
a. Alegatos de la parte actora
Que la parte actora en fecha 28 de febrero de 1998, celebró contrato de arrendamiento privado con la ciudadana FANNY MALDONADO, titular de la Cédula de Identidad Nº 1.720.129, sobre un inmueble constituido por la planta alta de la casa-quinta “Adelaida”, situada en la calle Caracas de la Urbanización Horizonte, Distrito Sucre del estado Miranda, el cual refiere, se encuentra vigente, por haber cumplido a cabalidad la actora con todas las obligaciones derivadas del mismo.
Que dicho inmueble lo ha ocupado ininterrumpidamente desde hace 27 años, el cual era propiedad del ciudadano TIBOR MICHAEL RAMBOW FALCON, por haberlo heredado de sus padres HEINZ EMIL RAMBOW MIELKE y ADELAIDA FALCON DE RAMBOW, según declaraciones sucesorales, contenidos en los expedientes 96/3903 y 98/4135.
Que la accionante en el mes de marzo de 2005, fue notificada por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, del vencimiento del contrato de arrendamiento, que no se renovaría el mismo y el uso de la prórroga legal.
Que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento fue vendido por la ciudadana FANNY MALDONADO, actuando como apoderada del ciudadano TIBOR MICHAEL RAMBOW FALCON, al ciudadano EMILIO DANIEL BEYLOUNE GONZALEZ según instrumento autenticado ante la Notaría Pública Primera de Chacao del estado Miranda, de fecha 28 de diciembre de 2004, bajo el Nro. 24, Tomo 19 y posteriormente protocolizado ante Oficina Inmobiliaria del Primer Circuito de Registro del Municipio Sucre del estado Miranda, fecha 20 de enero de 2005, bajo el Nro.41, Tomo 5, Protocolo Primero.
Que no obstante haberse efectuado la venta en diciembre de 2004, la accionante continuó con el pago del canon de arrendamiento a su arrendadora ciudadana FANNY MALDONADO.
Que la venta se efectuó sin cumplirse con la preferencia ofertiva a favor de la actora arrendataria ciudadana AIDA JUSTA NAZOA DE FERNANDEZ, donde, si el propietario desea vender el inmueble, debe ofrecerlo en primer lugar a la persona que ocupaba el mismo en calidad de inquilino, quien deberá manifestar su deseo de adquirirlo o no, dejando así al propietario en libertad de realizar la venta a terceros en condiciones y términos que le fueron ofrecidas al inquilino o aumentando el precio, cosa que en ningún momento ocurrió.
En la reforma de la demanda, la accionante alegó que ha ocupado el inmueble de autos por más de 30 años, el cual trata de una vivienda bifamiliar, de dos (2) plantas con entrada independientes, afirmando que dicha planta nunca fue considerada como un todo del inmueble, sino como algo independiente, que los servicios públicos se presentan en forma independiente, y, que el canon de arrendamiento de la planta alta fue regulado independientemente del resto de la casa.
Que de forma flagrante fue violada la normativa legal respecto de la Preferencia Ofertiva y del Retracto Legal Arrendaticio, sin que hasta la fecha de la reforma de la demanda, se le haya notificado de la venta del inmueble.
Que la administradora, ciudadana FANNY MALDONADO, sigue cobrando los cánones de arrendamiento, y que sospechan que esperan el vencimiento de la prórroga legal para solicitar la entrega del inmueble.
Que por todas esas razones procede a demandar a los ciudadanos TIBOR MICHAEL RAMBOW y EMILIO DANIEL BEYLOUNE GONZALEZ, para que convengan en: subrogar o sustituir a la ciudadana AIDA JUSTA NAZOA por la del ciudadano EMILIO DANIEL BEYLOUNE GONZALEZ, en todos los derechos del referido contrato de compraventa; en que la ciudadana demandante, sea reconocida como legítima propietaria del inmueble por la parcela y la casa-quinta arrendada; se fije oportunidad para que la accionante consigne el precio de venta del inmueble de CIENTO VEINTISEIS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 126.000,00); que en caso de no convenir que la sentencia que recaiga, sea considerada título de propiedad del inmueble, se ordene su registro; se condene en costas a la parte demandada.
b. Alegatos de la parte demandada
La representación judicial del co-demandado ciudadano EMILIO DANIEL BEYLOUNE GONZALEZ, negó, rechazó y contradijo la demanda, e invocó el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que indica la excepción del retracto legal arrendaticio en los casos de transferencia global de la propiedad del inmueble, señalando además, que el inmueble en cuestión constituye una unidad global, siendo claro que en una sola parcela de terreno se construyó una vivienda bifamiliar y que para considerar una vivienda independiente es necesario que la misma esté sometida a la Ley de Propiedad Horizontal, lo cual no es el caso.
Por su parte los apoderados el codemandado, ciudadano TIBOR MICHAEL RAMBOW, en primer lugar solicitaron la reposición de la causa, alegando que la acción de retracto legal arrendaticio debió sustanciarse conforme las disposiciones del procedimiento breve contenido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliario y no por el procedimiento ordinario.
Que su representado fue propietario del inmueble identificado como “Adelaida”, situada en la calle Caracas de la Urbanización Horizonte, Distrito Sucre del estado Miranda, la cual consta de una planta baja y otra alta, funcionando desde hace muchos años como vivienda bifamiliar. Que la ciudadana Adelaida Justa Nazoa de Fernández, ocupa en calidad de arrendataria parte del inmueble, específicamente la planta alta, por contrato de arrendamiento de fecha 28 de febrero de 1998.
Que la parte baja estuvo arrendada al ciudadano EMILIO DANIEL BEYLOUNE GONZALEZ y posteriormente a otro ciudadano. Asimismo señaló que dicho inmueble le fue vendido al codemandado, ciudadano EMILIO DANIEL BEYLOUNE GONZALEZ, según consta de instrumento ya identificado en autos.
De igual forma, negó, rechazó y contradijo la demanda. Alegó la improcedencia del derecho de retracto legal arrendaticio invocado por la accionante fundamentándolo en el artículo 42 de la Ley arrendaticia, estableciendo que era la única inquilina del inmueble, para lo cual la accionante opone las disposiciones del artículo 49 eiusdem, aduciendo que su representado vendió y transfirió global y totalmente la propiedad del inmueble identificado como casa-quinta “Adelaida”, la cual tiene dos planta de las cuales la inquilina hoy accionante solo ocupaba y ocupa en carácter de arrendataria la planta alta, encontrando que la vivienda bifamiliar no se encuentra sometida a las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal.
Que la actora no se encuentra legitimada para el ejercicio del derecho de retracto legal arrendaticio, en los términos expuestos en la demanda, ya que el codemandado vendió y transfirió global y totalmente la propiedad del inmueble conformado por quinta Adelaida, del cual formaba parte la planta alta que ocupaba la demandante en calidad de arrendataria.
Que del espacio que ocupa la demandante en la planta alta del inmueble, sólo una parte de éste está conformado con la planta baja, la globalidad o totalidad del inmueble, lo que aduce, faculta a su representado a enajenar o transferir global y totalmente la propiedad del referido inmueble, como en efecto lo hizo, no siendo aplicable en este caso, el derecho a retracto legal arrendaticio.
Que la propia accionante señaló en su escrito de demanda que ocupaba parte del inmueble como arrendataria de la planta alta, lo cual evidencia el reconocimiento que ésta hace de estar en presencia de una vivienda bifamiliar; y que por otra parte, la solicitud de regulación de alquileres en el expediente Nro. 67.809 de la Dirección General de Inquilinato, mediante Resoluciones de fecha 11 de abril de 2001 y la Nro. 010220, de fecha 14 de junio de 2006, determinó el valor total del inmueble y fijó sobre la casa-quinta “Adelaida” el monto máximo mensual de canon de arrendamiento para ese inmueble distribuyendo dicho monto entre la planta baja y la planta baja del inmueble, haciendo un monto global de la totalidad del inmueble y distribuyéndolo entre las plantas que la conforman. Con respecto a los servicios públicos independientes alegado por la accionante señala el codemandado que por razones de provecho económico, el inmueble fue dividido y dado en arrendamiento a personas naturales diferentes, siendo que necesariamente los servicios públicos domiciliarios deben ser por separado.
Que a los fines del pago del impuesto sobre inmuebles urbanos, la Quinta “Adelaida” es considerada un sólo inmueble y que dicha construcción tiene un solo Nùmero Catastral: 548-04-53, arrendado además consideraciones respecto de las características físicas del inmueble, señalando que el mismo es indiviso, que resulta imposible se efectuara una venta parcial del mismo; que la arrendataria no ocupaba, ni ocupa todo el inmueble, por lo que al no tener la totalidad del arrendamiento del inmueble, la accionante no puede invocar las disposiciones del retracto legal arrendaticio. Planteados así los términos del disenso, este Tribunal para decidir observa:
3.- Aportaciones Probatorias.-
A.- De la Parte Actora:
*Recaudos acompañados al escrito libelar:
1- Copia de contrato privado de arrendamiento entre la ciudadana FANNY MALDONADO y AIDA JUSTA NAZOA DE FERNANDEZ, de fecha 28 de febrero de 1998, (f. 7 y 9). Por cuanto del documento privado se desprende la relación arrendaticia entre las parte objeto del debate, esta Superioridad le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código de Civil.-
2- Recibos de pago de fechas 09 de febrero de 2004, 13 de marzo del 2004, 13 de abril de 2004, 17 de junio de 2004, 13 de julio de 2004, 13 de octubre de 2004, 11 de noviembre de 2004, en el cual se señala que la ciudadana Fanny Maldonado, recibió por concepto de alquileres del ciudadano Hernán Vera Rosales, la cantidad de Trescientos Once Mil Quinientos cincuenta y ocho bolívares con cuarenta céntimos (Bs. 311.558,40); y recibos de pagos, de fechas 14 de diciembre de 2004, 11 de enero de 2005, 03 de marzo 2005, 7 de abril de 2005 y 10 de mayo de 2005 (F. 10 al 2 PI) que indican que la ciudadana Fanny Maldonado, recibió por concepto de alquileres de la ciudadana Aida Nazoa de Fernández, la cantidad de Trescientos Once Mil Quinientos cincuenta y ocho bolívares con cuarenta céntimos (Bs. 311.558,40).
Ahora bien de los recibos bajo análisis, e desprende la firma de la ciudadana Fanny Maldonado, apoderada del ciudadano TIBOR MICHAEL RAMBOW FALCO, por medio de los cuales se observa, que la parte actora cumplió su responsabilidad de cancelar el pago del canon de arrendamiento, y sólo a esos fines ésta Superioridad le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil y 444 del Código de Procedimiento Civil. ASÌ SE DECIDE.-
3- Copia de documento de venta de fecha 20 de Diciembre de 2004, autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del estado Miranda, y registrado por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 20 de Enero de 2005, mediante el cual la ciudadana FANNY MALDONADO, actuando en su carácter de apoderada del ciudadano TIBOR MICHAEL RAMBOW FALCON, da en venta al ciudadano EMILIO DANIEL BEYLOUNE GONZÀLEZ, por la cantidad de Ciento Veintiséis millones de bolívares (Bs 126.000.000,00),un inmueble constituido por una parcela de terrero y la casa –quinta en él construida denominada Quinta “Adelaida”, que forma parte de la Urbanización Horizonte, Jurisdicción del Distrito Sucre, hoy Municipio Chacao del estado Miranda, con una superficie de Doscientos Cincuenta y Dos Metros Cuadrados (252 Mts2). Dicho inmueble está enclavado dentro de la manzana letra “B”, grupo tres (3), parcela Nº 19, el cual se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: En veinticuatro metros (24 mts), con terrenos que son o fueron de Horizonte, C.A., SUR: En veinticuatro metros (24mts), con terrenos que son o fueron de Horizonte, C.A., ESTE: En diez metros con cincuenta centímetros (10,50 mts), con la Avenida Caracas con la cual da su frente; OESTE: En diez metros con cincuenta centímetros (10,50mts,) con callejón de paso. Dicho inmueble le pertenece al TIBOR MICHAEL RAMBOW FALCON, por herencia de sus padres HEINZ EMIL RAMBOW y ADELAIDA FALCON DE RAMBOW, tal como consta de las declaraciones sucesorales contenida en los expedientes identificados con los Nº 96/9303 y 98/4135, respectivamente.
Por cuanto la existencia de tal documento ha sido ratificada en autos por las partes, del mismo se desprende la compra venta en autos señalada, y al no existir contradicción sobre tal documento, esta Sentenciadora, le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil. ASÌ SE DECIDE.-
4- Copia simple de escrito de solicitud de Notificación de prórroga legal formulada por la ciudadana FANNY MALDONAD, actuando con el carácter de arrendadora del inmueble formado por la planta alta de la casa-quinta “Adelaida”, mediante la cual solicita se le notifique a la ciudadana AIDA JUSTA NAZOA DE FERNANDEZ, que de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario vigente, se le concede la prórroga legal que le corresponde, y que de conformidad con el artículo 39 de la misma de la Ley, la prórroga opera de pleno derecho y que una vez vencida la misma, deberá entregar el inmueble arrendado desocupado de personas y de bienes. (f. 29 y 30). Observa esta Superioridad que las referidas copias de dicha solicitud se encuentran incompletas, razones por las cuales esta Superioridad las desechas.
5- Copia simple de resolución de fecha 11 de abril de 2001, emanado del Ministerio de Infraestructura Dirección General de Inquilinato, Expediente Nº 67.809, mediante la cual resolvió fijar el canon de arrendamiento máximo mensual para vivienda, al inmueble identificado como Quinta “Adelaida” ubicado en la avenida Caracas, Urbanización Horizonte, Municipio Sucre, estado Miranda, en la cantidad de de Setecientos Treinta y Cinco Mil Setecientos Cincuenta y Tres Bolívares Con Sesenta Céntimos (Bs.735-753,00), (f.13 al 34).
Del presente documento se observa, que se fijó el canon de arrendamiento correspondiente a cancelar por la parte actora, y en virtud que el mismo es un documento Administrativo que emana de una autoridad del estado, que goza de una presunción de veracidad y legitimidad por (vid. Sala Plena, Sentencia Nº 51 del 18.12.2003) ésta Superioridad le otorga valor probatorio. ASÌ SE DECIDE.-
6- Copia certificada de documento de propiedad del inmueble de fecha 28 de Octubre de 1957, constituido por una parcela de terrero y la casa –quinta en el construida (Quinta “Adelaida”), que forma parte de la Urbanización Horizonte, Jurisdicción del Distrito Sucre, hoy Municipio Chacao del estado Miranda, con una superficie de Doscientos Cincuenta y Dos Metros Cuadrados (252 Mts2), el cual está enclavado dentro de la manzana letra “B”, grupo tres (3), parcela Nº 19, el cual se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: En veinticuatro metros (24 mts), con terrenos que son o fueron de Horizonte, C.A., SUR: En veinticuatro metros (24mts), con terrenos que son o fueron de Horizonte, C.A., ESTE: En diez metros con cincuenta centímetros (10,50 mts), con la Avenida Caracas con la cual da su frente; OESTE: En diez metros con cincuenta centímetros (10,50mts,) con callejón de paso. Se Observa de dicho documento, que el inmueble fue vendido en ese año al ciudadano HEIZ EMIL RAMBOW, quien en vida fuera el padre del co-demandado TIBOR MICHAEL RAMBOW FALCON. (f. 120 al 138).
De dicho documento se desprende que el inmueble fue vendido en ese año al ciudadano HEIZ EMIL RAMBOW, quien en vida fuera el padre del TIBOR MICHAEL RAMBOW FALCON, y luego por sucesión por sucesión hereditaria fue adjudicado al ciudadano TIBOR MICHAEL RAMBOW FALCON dicho inmueble, por cuanto el mismo no fue impugnado, tachado ni desconocido, esta Juzgadora le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil. ASÌ SE DECIDE.-
La parte actora, en su escrito de promoción de pruebas, promovió las testimoniales de los ciudadanos SANDRA LICETT ARELLANO DE BOLIVAE, CURZ MARINA DELGADO JASPE, MARIA DEL CARMEN VELASQUEZ y LORENA ISABEL MARTINEZ, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 8.62.053, 3.595.619, 18.055.251 y 6.971.425. Al respecto, esta Juzgadora observa que de los testigos promovidos, la accionante desistió de evacuar la testimonial de la ciudadana MARIA DEL CARMEN VELAZQUEZ.
DE LAS TESTIMONIALES:
A) Testimonial de la ciudadana SANDRA LICETT ARELLANO DE BOLIVAR, dicha ciudadana señaló que si conoce de vista y comunicación a la señora AIDA NAZOA; que es su vecina y la conoce desde hace 26 años, de la urbanización Horizonte, avenida Caracas, ella vive en la quinta Adelaida, que ha vivido allí sola desde que la conoce. No obstante a ello, a la ciudadana al hacerla la repregunta:
“SEPTIMA PREGUNTA: ¿Diga la testigo si sabe y le consta que en la planta baja de la quinta Adelaida no vive ninguna persona?. La cual respondió: no, no vive nadie, para nada.”En contraposición de la repregunta:“PRIMERA REPREGUNTA: ¿Diga la testigo si sabe y le consta si la ciudadana AIDA JUSTA NAZOA es arrendataria de la totalidad del inmueble donde habita?. La cual respondió: si es arrendataria de la totalidad del inmueble donde habita de hace más de 35 años.”.
B) Testimonial de la ciudadana CRUZ MARINA DELGADO JASPE.
Dicha ciudadana declaró que conoce de vista y comunicación a la señora AIDA JUSTA NAZOA, desde hace mucho tiempo, treinta años, que trabajaban juntas en la Universidad Central de Venezuela; que le consta que vive en la urbanización Horizonte, Quinta Adelaida, Avenida Caracas, Que la casa que habita desde hace más de treinta años le fue vendida a una persona diferente a la señora JUSTA NAZOA. Ahora bien se observa contradicciones en las respuestas a las repreguntas formuladas a la referida ciudadana a saber: “PRIMERA REPREGUNTA: ¿Diga la testigo si sabe y le consta si la ciudadana AIDA JUSTA NAZOA es arrendataria de la totalidad del inmueble donde habita?. La cual respondió: sí que yo sepa, ella vive ahí.” Con respecto a la respuesta dada en: “CUARTA REPREGUNTA: ¿Diga la testigo si sabe y le consta si la ciudadana AIDA JUSTA NAZOA ocupa la totalidad de la quinta Adelaida?. La cual respondió: Ocupa la parte que yo sé de arriba, cuando yo la he ido a visitar ella está ahí” y la respuesta de la: “QUINTA REPREGUNTA: ¿Diga la testigo si sabe y le consta quienes son las personas que han convivido y habitado la planta baja de la casa. La cual respondió: No la verdad que no lo sé…”
Ahora bien, de dicha documentales se observa esta que carecen de congruencia en las respuestas dadas por las testigos, y al no cumplir con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, se desecha del presente asunto. ASÌ SE DECIDE.-
C) Testimonial de la ciudadana LORENA ISABEL BELDA MARTÍNEZ, dicha ciudadana señaló: “Que si conoce de vista y comunicación a la señora AIDA NAZOA, hace años, como unos diez (10) años o más, como desde el dos mil y la conozco porque yo soy amiga de una vecina que vive al lado. Asimismo que la accionante vive en Horizonte en la Calle Caracas. Siempre sola en esa casa, de donde ella la conoce y que la quinta Adelaida donde habita la señora AIDA NAZOA le fue vendida a una persona diferente a ella”. Por otra parte, respecto a las repreguntas, la testigo señalo: “SEGUNDA REPREGUNTA: ¿Diga la testigo si sabe y le consta si la ciudadana AIDA JUSTA NAZOA es arrendataria de la totalidad del inmueble donde habita?.” Lo cual se contradice con lo señalado en: “TERCERA REPREGUNTA: “¿Diga la testigo si sabe y le consta el tiempo y la fecha en que la ciudadana AIDA JUSTA NAZOA ha habitado el inmueble y en que parte de la quinta vive?. La cual respondió: si, ella tiene ahí viviendo como treinta años, una vez vi el contrato de arrendamiento, una copia del contrato de arrendamiento, y vive en la parte de arriba de la casa.” No obstante a ello, vuelve la ciudadana confirmar que tiene mayor conocimiento de los hechos preguntados al señalar: “CUARTA REPREGUNTA: ¿Diga la testigo si sabe y le consta si la ciudadana AIDA JUSTA NAZOA ocupa la totalidad de la quinta Adelaida?. La cual respondió: ella ocupa la parte alta como te dije antes, la parte de arriba. QUINTA REPREGUNTA: “Diga la testigo si sabe y le consta si en la planta alta de la quinta Adelaida, actualmente vive persona distinta a la señora AIDA JUSTA NAZOA”. La cual respondió: Que yo sepa no. SEXTA REPREGUNTA: “Diga la testigo si sabe y le consta qué personas han convivido y habitado la parte baja de la casa”. La cual respondió: no, no sé. Ahí no vive nadie ahora.
Así las cosas, puede observar ésta Juzgadora, que la testigo dejó claro que la parte accionante en el presente asunto es arrendataria del inmueble en cuestión y que siempre ha habitado la planta alta del mismo, esta Superioridad le otorga valor probatorio a la misma de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. ASÌ SE DECIDE.-
Pruebas aportadas por la parte demandada:
En la etapa de promoción de pruebas la parte demandada promovió las documentales que fueron acompañadas al libelo de demanda como instrumentos fundamentales de la acción como principio de la comunidad de la prueba:
1- promovió el contrato de arrendamiento, cuya cláusula primera señala que se otorgó en arrendamiento a la ciudadana Aida Justa Nazoa De Fernández, la Planta Alta de la Casa –Quinta “Adelaida”, situada en la calle Caracas de la Urbanización Horizonte, parcela número 19, manzana “B”, grupo 3, del Municipio Sucre del estado Miranda, exponiendo que el objeto de la presente prueba es demostrar que la ciudadana Aida Justa Nazoa De Fernández, ocupaba en su carácter de arrendataria única y exclusivamente una porción del inmueble, es decir la planta alta, y no la totalidad del mismo, como fuere alegado por la demandante, y que ésta no es titular de los derechos de retracto legal arrendaticio y de preferencia ofertiva, por así encontrase previsto en el artículo 49 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.-
Se observa que respecto a esta documental, esta Superioridad ya efectuó pronunciamiento sobre su valoración, por lo que nada tiene que analizar al respecto. ASÌ SE DECIDE.-
2- Promovió Copia simple de la Resolución número 010220, de fecha 14 de junio de 2006, expediente Nº 67.809, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, en la cual se evidencia que dicho inmueble se encuentra conformado por dos plantas; dividiendo y asignando, dicha Dirección General, de Inquilinato el canon de arrendamiento de cada una de las plantas que conforman de dicho inmueble, siendo el objeto de la promoción de dicha prueba, demostrar que el inmueble de autos es una vivienda bifamiliar que está compuesta de dos plantas y que las mismas en su conjunto un solo inmueble, y que al ocupar la demandante una sola de las mencionadas plantas, no es titular del derecho de retracto legal arrendaticio.
Al respecto aprecia esta sentenciadora, con ésta documental quedó demostrado que dicho Órgano administrativo, determinó el valor total del inmueble en Bs. 253.344.000,00 y fijo sobre la casa-quinta “Adelaida” el monto máximo mensual de canon de arrendamiento para ese inmueble en la cantidad de Bs. 1.688.960,00, distribuyendo dicho monto entre la planta baja y la planta alta del inmueble y al no haber sido impugnada dicha prueba por la parte accionante, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo señalado en el artículo 429 del Código de Procedimiento civil concatenada (vid. Sala Plena, Sentencia Nº 51 del 18.12.2003), por ser un documento Administrativo que emana de una autoridad del estado, que goza de una presunción de veracidad y legitimidad. ASÌ SE DECIDE.-
3- Promovió la parte demandada la Confesión, la prueba señalada por la parte demandante en el libelo de demanda y en su última reforma, basándose en que la ciudadana Aida Justa Nazoa De Fernández, ocupó en calidad de arrendataria la Planta Alta de la casa –quinta Adelaida, todo ello con el objeto de demostrar la falta de cualidad jurídica de la accionante, para hacer valer los derechos de retracto legal arrendaticio y de preferencia ofertiva, por haber sido arrendataria de una porción del inmueble y no de su totalidad. En éste sentido, observa esta Superioridad, que sobre tal alegato, ambas partes se encuentran contestes, ello con fundamento al contrato de arrendamiento ya antes analizado, razones por las que nada ha de pronunciarse al respecto. ASÌ SE DECIDE.-
De conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicito requerir informes a las siguientes autoridades:
Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Sucre del estado Miranda, i) la copia de ficha catastral del inmueble denominado quinta “Adelaida”, situada en la calle Caracas de la urbanización Horizonte, parcela Nº 19 manzana “b”, grupo 3, del Municipio Sucre del estado Miranda, señalando que el objeto de ésta prueba es demostrar que el Nº de catastro 548-04-53, corresponde a un solo inmueble, es decir, a la quinta “Adelaida”, en su conjunto, y no a dos inmuebles separados e independientes, tal y como fuere alegado por la representación judicial de la parte actora. ii) Copias fotostáticas de la Resolución Nro. 010220 de fecha 14 de junio de 2006, emanada de la Dirección General de Inquilinato.
Al respecto se observa, que dicha prueba no fue evacuada, toda vez que la parte promovente no impulsó la evacuación de la misma, por lo que nada hay que valorar al respecto, ASÍ SE DECLARA.-
DEL MERITO DE LA CAUSA
El presente asunto versa, sobre la apelación efectuada por la abogada MIRIAN GALLEGOS, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora AIDA JUSTA NAZOA, contra la decisión proferida en fecha 12 de mayo de 2014, por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró SIN LUGAR la demanda que por RETRACTO LEGAL incoara la ciudadana AIDA JUSTA NAZOA, contra los ciudadanos TIBOR MICHAEL RAMBOW y EMILIO DANIEL BEYLOUNE GONZÀLEZ.
En éste sentido, el Tribunal de Primera instancia por decisión de fecha 12 de Mayo de 2014, declaró:
“(…) Por último, han sido las partes contestes en el presente juicio, que la ciudadana AIDA JUSTA NAZOA, ocupaba el inmueble en su carácter de inquilina de únicamente la planta alta de la casa-quinta Adelaida y que a pesar del tiempo que tiene la relación arrendaticia, nunca poseyó u ocupo la planta baja del mismo. En tal sentido, no teniendo la accionante la titularidad de arrendataria de la totalidad del inmueble globalmente vendido, sino que era arrendataria solo de parte del mismo, mal podría considerarse que el derecho a la preferencia ofertiva o el ejercicio del retracto legal puede asistirle a la hoy aquí accionante, toda vez que en el caso de marras, no encuadran los hechos aducidos y probados, con los supuestos de hecho de la norma legal y, así se declara.
En consecuencia, conforme lo anteriormente expuesto, es forzoso para este Sentenciador declarar sin lugar la acción incoada y así se decide.-III- Con fuerza en los fundamentos de hecho y de derecho precedentes, este JUZGADO SEXTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda que por RETRACTO LEGAL fue incoada por la ciudadana AIDA JUSTA NAZOA, contra los ciudadanos TIBOR MICHAEL RAMBOW y EMILIO DANIEL BEYLOUNE GONZALEZ (…)”.
Asimismo el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 09 de Febrero de 2015, declaró:
“(…) No observa esta Alzada que existiera dificultad alguna para que el propietario enajenara la Quinta Adelaida a favor de su inquilina, puesto que en autos consta que la única arrendataria existente en la casa, en una de sus dos plantas, lo era, y lo es, la ciudadana Aida Justa Nazoa De Fernández, desde el año 1978, a quien perfectamente se le pudo otorgar la preferencia ofertiva, ya que no existía, de acuerdo a los autos ningún impedimento legal para ello, y menos aun cuando la inquilina tenía grueso número de años abonando a favor de su arrendadora los montos de las pensiones locativas, demostrando en autos su solvencia en el pago del arriendo. (…) considera procedente la demanda de retracto legal arrendaticio al no habérsele hecho a la arrendataria la venta de la casa por ella ocupada, por lo que deberá ordenarse la respectiva subrogación del arrendatario (en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad) en el lugar de quien adquirió el inmueble (Emilio Daniel Beyloune González). (…) Se Revoca, con base en las motivaciones anteriores, la decisión dictada el 12 de mayo de 2014 (…)”
En tal sentido, La Sala de Casación civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 14 de diciembre de 2017, declaró:
“(…) Conforme a la doctrina de éste máximo tribunal, el retracto legal no opera cuando se enajena la globalidad del inmueble, por consiguiente, no se aplica al presente caso, ya que como fue expresado previamente, la planta alta de la casa-quinta “Adelaida”, esta arrendada a la ciudadana Aida Justa Nazoa De Fernández, en consecuencia el derecho de preferencia ofertiva como retracto legal arrendaticio, estaba referida única y exclusivamente a la parte del inmueble que ocupa en calidad de arrendataria, y no a la totalidad del mismo, aun cuando el inmueble arrendado forma parte de la globalidad por lo que era potestativo del propietario disponer de la globalidad del inmueble para su enajenación, sin que medie obligación de reconocer la preferencia ofertiva de la arrendataria (…), no obstante cumpliendo con la doctrina vinculante de la Sala Constitucional, se hace necesario dejar establecido que la ciudadana Aida Justa Nazoa De Fernández, en su condición de arrendataria de la planta alta de la casa-quinta 2 Adelaida”, continua detentando los derechos que como arrendataria se encuentra establecido en el contrato de arrendamiento primigenio, pues el nuevo adquiriente, es decir, el ciudadano Emilio Daniel Belyloune González, se subroga en la posición del arrendador, lo cual no implica la extinción del contrato de arrendamiento, al contrario, se le debe respetar el derecho que como arrendataria posee la ciudadana Aida Justa Nazoa De Fernández, hasta que, por las causales establecidas en la Ley, se extinga su contrato. (…) Con lugar el recurso de casación, anunciado y formalizado por la representación judicial de la parte demandada, contra la decisión dictada por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha09de febrero del 2015. En consecuencia, se decreta la NULIDAD del fallo recurrido y SE ORDENA al Tribunal superior que resulte competente, dicte nueva sentencia (…)”.
Ahora bien, en el caso bajo análisis, aprecia esta Superioridad, que la parte actora demanda el Retracto Legal Arrendaticio, estableciendo que le fue lesionado el derecho de preferencia ofertiva que tenía sobre el inmueble constituido por una parcela de terrero y la casa –quinta en el construida (Quinta “Adelaida”), que forma parte de la Urbanización Horizonte, Jurisdicción del Distrito Sucre, hoy Municipio Chacao del estado Miranda, con una superficie de Doscientos Cincuenta y Dos Metros Cuadrados (252 Mts2). Dicho inmueble está enclavado dentro de la manzana letra “B”, grupo tres (3), parcela Nº 19, el cual se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: En veinticuatro metros (24 mts), con terrenos que son o fueron de Horizonte, C.A., SUR: En veinticuatro metros (24mts), con terrenos que son o fueron de Horizonte, C.A., ESTE: En diez metros con cincuenta centímetros (10,50 mts), con la Avenida Caracas, con la cual da su frente; OESTE: En diez metros con cincuenta centímetros (10,50mts,) con callejón de paso, del cual ésta ocupa la planta alta de la casa-quinta, que detenta como arrendataria desde hace más de veintisiete (27) años, señalando, que el ciudadano TIBOR MICHAEL RAMBOW, el 20 de enero de 2005, por medio de su apoderada abogada FANNY MALDONADO, dio en venta al ciudadano Emilio Daniel Belyloune González, dicho inmueble, sin notificarle a la accionante la venta.
Por su parte el co- demandado, TIBOR MICHAEL RAMBOW FALCÒN, alega, que el artículo 49 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, establece, que el Retracto Legal Arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado, ya que por cuanto la vivienda objeto del presente juicio constituye una unidad global, está claro que en una sola parcela de terreno se construyó una vivienda bi-familiar, y una vivienda independiente, se necesitaría la aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal, la cual no se menciona en este caso, por lo que solicitó se declare sin lugar la demanda al no tener la actora el derecho a ejercer el retracto legal arrendaticio.
Así las cosas, el Retracto Legal Arrendaticio, se encuentra tipificado en el artículo 49 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario establece:
“... El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forma parte la vivienda, oficina o local arrendado…”
Esta Ley fue derogada parcialmente, por la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, publicada en gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 6.053 de fecha 12 de Noviembre de 2011, Extraordinario, sin embargo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, estableció en el presente asunto que la Ley a regir en el caso de autos, es el artículo 49 el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, ya que para el momento en que fue vendido el inmueble ésta era la norma que se encontraba vigente, criterio que comparte esta sentenciadora, al ser revisadas las actas que conforman el presente asunto. ASÌ SE DECIDE.-
Así las cosas, esta Alzada, trae a colación el criterio de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 5121, de fecha 16 de Diciembre de 2005, expediente Nº 03-22-12, caso, Calzados Paris S.R.L., mediante la cual se estableció lo siguiente:
“…La Sala estima que el retracto legal, tal como lo establece el legislador no opera cuando se enajena la globalidad del inmueble, del cual forma parte el local arrendado, puesto que el arrendatario en este caso, no ocupa la totalidad del inmueble, sino parte de este. De admitirse lo contrario, supondrían un perjuicio para el arrendador, quien se vería obstaculizado de enajenar el inmueble de forma global, por la obligación que tendrá de ofertar los locales que conforman éste a todos los arrendatarios que los ocupen…”
Siendo ratificado el anterior criterio por la misma Sala en sentencia Nº 1667, de fecha 27 de Noviembre del 2014, la cual estableció:
“…En este sentido, conviene señalar lo previsto en los artículo 43 y 49 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:
Artículo 43: “El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de propiedad en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que importe la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior”.
Artículo 49: “El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o de transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado. De modo que de acuerdo con las disposición supra transcrita el derecho de retracto legal arrendaticio, resulta de una consecuencia de la preferencia ofertiva que tiene el arrendatario, por no haber sido efectuada conforme a derecho la transmisión de la propiedad, lo que hace que ambas figuras, aun cuando son autónomas, se presentan consecuencialmente la una de la otra.
Así, la preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero el inmueble que ocupa en condición de arrendatario; por su parte el retracto legal arrendaticio, es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el contrato de venta, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad.
Así pues en el caso bajo estudio se aprecia, que la ciudadana AIDA JUSTA NAZOA DE FERNANDEZ, era inquilina del ciudadano TIBOR MICHAEL RAMBOW, tal como se videncia del contrato de arrendamiento privado suscrito entre la ciudadana FANNY MALDONADO y AIDA NAZOA DE FERNANDEZ, en fecha 28 de febrero de 1998, e igualmente se observa que la casa-quinta “ Adelaida” fue vendida en fecha 28 de Diciembre de 2004, por la abogada Fanny Maldonado, actuando en su carácter de apoderada del ciudadano TIBOR MICHAEL RAMBOW, al ciudadano EMILIO DANIEL BEYLOUNE GONZÀLEZ, quien era arrendatario de la planta baja del inmueble, en este sentido, se aprecia de las actas que conforman el presente expediente, que la parte habitada por la accionante, es la planta alta de la casa –quinta “Adelaida” la cual forma parte de la totalidad del bien inmueble objeto de debate, por lo que, al no ocupar la accionante la totalidad del inmueble arrendado, estima quien aquí decide que, no se encuentra vulnerado el derecho de preferencia ofertiva de la ciudadana AIDA JUSTA NAZOA DE FERNANDEZ, cumpliéndose de esta manera con lo establecido en el artículo 49 del Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario, es decir, no procede el retracto legal cuando se enajena la globalidad del inmueble, del cual forma la planta alta que le fuere arrendada, por tal razón considera esta Alzada, que la acción interpuesta por la ciudadana AIDA JUSTA NAZOA DE FERNANDEZ, es improcedente, en virtud, que no es arrendataria de la globalidad de dicho inmueble, y no le es obligatorio al arrendador brindar la preferencia ofertiva a dicha ciudadana, en acatamiento de lo establecido en el artículo antes mencionado. ASÌ SE DECIDE.-
En tal sentido, concluye ésta Juzgadora por los testimonias ya expresados, que aun cuando no es procedente la presente acción de Retrato Legal Arrendaticio, solicitada por la ciudadana AIDA JUSTA NAZOA DE FERNANDEZ, es necesario precisar, que dicha ciudadana continua ocupando en calidad de arrendataria, la planta alta del inmueble de autos, por lo que al ser el ciudadano EMILIO DANIEL BEYLOUNE GONZÀLEZ, el nuevo dueño de la casa-quinta “Adelaida”, éste, queda subrogado en la posición del arrendador, ya que el contrato suscrito entre ciudadana AIDA JUSTA NAZOA DE FERNANDEZ y TIBOR MICHAEL RAMBOW (anterior dueño), continua vigente, razones por las que debe respetársele el derecho que como arrendataria del referido inmueble detenta la ciudadana AIDA JUSTA NAZOA DE FERNANDEZ, conforme lo dejó establecido la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en Nº 5121, de fecha 16 de Diciembre de 2005, expediente Nº 03-22-12, caso, Calzados Paris S.R.L. ASÌ SE DEIDE.-
Así las cosas, considera ésta Superioridad, que la parte actora no logró demostrar a tenor de lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que la planta alta de la casa-quinta “ Adelaida” el derecho de preferencia ofertiva respecto al inmueble que ocupa como arrendataria de la planta alta de la casa- quinta “Adelaida”, y, en razón de ello, resulta IMPROCEDENTE la apelación interpuesta por la actora ciudadana AIDA JUSTA NAZOA DE FERNANDEZ, contra la decisión de fecha 12 de mayo de 2014, proferida por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y en consecuencia IMPROCEDENTE la Acción de Retracto Legal Arrendaticio, por lo que, queda subrogado el ciudadano EMILIO DANIEL BEYLOUNE GONZÀLEZ, en los mismos derechos del anterior dueño TIBOR MICHAEL RAMBOW, como arrendador del inmueble, hasta que por las causales establecidas en la Ley el contrato de arrendamiento suscrito entre FANNY MALDONADO en su carácter de apoderada del ciudadano TIBOR MICHAEL RAMBOW y AIDA JUSTA NAZOA DE FERNANDEZ, se extinga, queda así confirmada la sentencia apelada. ASÌ SE DECIDE.-
IV. DISPOSITIVA.-
En fuerza de las consideraciones precedentes, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha 11 de junio de 2014, por la abogada MIRIAM GALLEGOS, en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana AIDA JUSTA NAZOA DE FERNANDEZ, parte actora en el presente juicio contra la decisión dictada el 12 de mayo de 2014, por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda que por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO incoara AIDA JUSTA NAZOA DE FERNANDEZ, contra los ciudadanos TIBOR MICHAEL RAMBOW y EMILIO DANIEL BEYLOUNE GONZÀLEZ.-
TERCERO: Se subroga, en su condición de arrendador al co-demandado al ciudadano EMILIO DANIEL BEYLOUNE GONZÀLEZ, en las mismas condiciones y derechos que como comprador éste adquirió el inmueble constituido por una parcela de terrero y la casa –quinta en el construida (Quinta “Adelaida”), que forma parte de la Urbanización Horizonte, Jurisdicción del Distrito Sucre, hoy Municipio Chacao del estado Miranda, con una superficie de Doscientos Cincuenta y Dos Metros Cuadrados (252 Mts2). Dicho inmueble, está enclavado dentro de la manzana letra “B”, grupo tres (3), parcela Nº 19, el cual se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: En veinticuatro metros (24 mts), con terrenos que son o fueron de Horizonte, C.A., SUR: En veinticuatro metros (24mts), con terrenos que son o fueron de Horizonte, C.A., ESTE: En diez metros con cincuenta centímetros (10,50 mts), con la Avenida Caracas con la cual da su frente; OESTE: En diez metros con cincuenta centímetros (10,50mts,) con callejón de paso, debidamente registrado en fecha 20 de enero de 2005, por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del estado Miranda, anotado bajo el Nº 41 del tomo 5, Protocolo Primero, en tal sentido, la ciudadana AIDA JUSTA NAZOA DE FERNANDEZ, en su condición de arrendataria de la Planta Alta de la Casa-Quinta “Adelaida”, continúa detentando los derechos que como arrendataria se encuentra establecido en el contrato de arrendamiento del 28 de febrero de 1998, pues el nuevo adquiriente ciudadano EMILIO DANIEL BEYLOUNE GONZÀLEZ, se subroga en la posición del arrendador, debiendo respetar el derecho que como arrendataria tiene la ciudadana AIDA JUSTA NAZOA DE FERNANDEZ, hasta que, por causales establecidas en la Ley, se extinga el mencionado contrato.
TERCERO: Se CONFIRMA el fallo apelado, con la motivación correspondiente.-
CUARTO: Se condena en Costas a la parte actora, de conformidad con lo previsto en el artículo 281 y 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA de la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los veinte (20) días del mes de junio del año dos mil dieciocho (2.018). Años 207° de la Independencia y 158° de la Federación.-
LA JUEZ,
DRA. INDIRA PARIS BRUNI.
LA SECRETARIA,
ABG. MARIELA ARZOLA PADILLA.
En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las tres y veinticinco de la tarde (03:25 p.m).
LA SECRETARIA,
ABG. MARIELA ARZOLA PADILLA.
IPB/MAP/yis
Exp. Nº AP71-R-2018-00124
Retracto Legal Arrendaticio /Def.
Materia:Civil
