REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y
BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA
METROPOLITANA DE CARACAS
208º y 159º
ASUNTO: AP71-R-2018-000403
ASUNTO INTERNO: 2018-9766
MATERIA: CIVIL
SENTENCIA DEFINITIVA
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE DEMANDANTE: Ciudadano WILLIAM JOSÉ MÁRQUEZ RODRÍGUEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-10.467.069.
APODERADOS DEL DEMANDANTE: Ciudadanos RICARDO ALEJANDRO AVALOS SALAZAR, TAILANDIA MÁRQUEZ RODRÍGUEZ y YELIRIE YENAI POLANCO TOLEDO, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo el Nº 224.973, 87.317 y 261.580, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano JOSÁ ANTONIO MARCOS ALONSO, de nacionalidad española, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E-81.302.826.
APODERADA DEL DEMANDADO: Ciudadana VANESSA HOYER RIVAS abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 117.225.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA.
DECISIÓN APELADA: SENTENCIA DEFINITIVA DICTADA POR EL JUZGADO QUINTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, EN FECHA 31 DE OCTUBRE DE 2017.
-I-
SÍNTESIS DE LA DEMANDA
Se inicia el presente procedimiento por escrito presentado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiendo su conocimiento al Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, donde es admitido por auto de fecha 31 de mayo de 2016.
Efectuados los trámites tendientes a lograr la citación de la parte demandada, en fecha 21 de septiembre de 2016, compareció la abogada VANESSA HOYER RIVAS, consignó poder que acredita su representación de la parte demandada y presentó escrito mediante el cual promueve la cuestión previa establecida en el numeral 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 17 de noviembre de 2016, el abogado RICARDO ALEJANDRO AVALOS, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de contestación a las cuestiones previas promovidas por su contraparte.
En fecha 25 de noviembre de 2016, el a quo mediante sentencia interlocutoria declaró sin lugar la cuestión previa promovida por la parte accionada.
En fecha 16 de enero de 2017, la representación judicial de la parte accionada presentó escrito de contestación a la demanda.
En fecha 7 y 10 de marzo de 2017, la representación judicial del actor, así como del demandado consignaron escritos de promoción de pruebas.
En fecha 15 de marzo de 2017, el apoderado del actor consignó escrito de oposición de pruebas.
En fecha 20 de marzo de 2017, el a quo providenció las pruebas promovidas por las partes en su oportunidad legal.
En fecha 24 de mayo de 2017, la representación de la parte actora consignó escrito de informes y en fecha 6 de junio de 2017, fueron presentados por la representación judicial de la parte demandada.
En fecha 13 de junio de 2017, la representación de la parte accionada consignó escrito de observaciones a los informes.
En fecha 31 de octubre de 2017, el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, dictó fallo de fondo, en la forma siguiente:
“…V DISPOSITIVA En virtud de todo lo anteriormente expuesto, este Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la Autoridad que le confiere la Ley, DECLARA: PRIMERO: Se declara CON LUGAR la pretensión por cumplimiento de contrato de opción de compra-venta, interpuso el ciudadano William José Márquez Rodríguez contra el ciudadano José Antonio Marcos Alonso ambas partes identificadas en autos. SEGUNDO: Se CONDENA a la parte demandada a cumplir con el contrato de opción de compra venta suscrito en fecha 14 de mayo de 2015, ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao del estado Bolivariano de Miranda, bajo el No. 47, tomo 67, folio 168 hasta 171, mediante el otorgamiento del documento definitivo ante la Oficina de Registro correspondiente, el cual tiene por objeto la compra venta del inmueble propiedad del ciudadano José Antonio Marcos Alonso, constituido por un apartamento que forma parte del edificio denominado “Residencias Belair”, ubicado en el Municipio Caraballeda, del estado Vargas, situado en el primer piso, apartamento 1D tiene una superficie aproximada de ochenta y cinco metros cuadrados (85,00 m2) y está comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: fachada norte del edificio; Sur: pasillo de circulación; Este: con el apartamento tipo “E” y Oeste: con la escalera general del edificio, pasillo de circulación y vacío. Igualmente, está incluido el puesto de estacionamiento identificado con las siglas y números 1-D. El apartamento le corresponde un porcentaje de condominio equivalente a un entero con nueve mil doscientas treinta diez milésimas por ciento (1,9230%). El inmueble le pertenece al demandado según consta de documento de compra venta protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del estado Vargas, en fecha 15 de noviembre 2007, bajo el Nº 26 del protocolo 1 tomo 11, número de Catastro signado con el código número 06050101, el cual deberá emitir el documento definitivo de venta, para su protocolización en la Oficina de Registro correspondiente. Se condena a la parte demandada al pago de las costas, por haber sido vencida en la litis, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Habiendo sido dictado el presente fallo fuera del lapso para legal, se hace necesaria la notificación de las partes….”
Mediante diligencia presentada en fecha 6 de noviembre de 2017, la apoderada judicial de la parte demandada ejerció recurso ordinario de apelación contra la sentencia ut supra, siendo negado dicho recurso, por auto del 8 de noviembre de 2017, hasta tanto se agotara la notificación de la parte actora.
En fecha 30 de enero de 2018, el apoderado judicial de la parte demandante se dio por notificado de la sentencia dictada.
En fecha 17 de abril de 2018, la representación de la parte actora consignó escrito en el que solicita sea declarada definitivamente firme la sentencia.
En fecha 30 de abril de 2018, la representación judicial de la parte demandada apela nuevamente de la sentencia dictada, solicitando posteriormente, en fecha 9 de mayo de 2018, el abocamiento en la causa y ratifica el recurso apelación ejercido.
Por auto del 17 de mayo de 2018, en virtud de la designación del abogado MIGUEL PADILLA REYES, con juez suplente del a quo se abocó al conocimiento de la causa y ordenó la notificación de la parte actora.
En fecha 28 de mayo de 2018, el apoderado judicial de la parte actora se dio por notificado del abocamiento.
En fecha 31 de mayo de 2018, la apoderada judicial de la parte demandada, ratifica el recurso de apelación interpuesto y por auto del 8 de junio de 2018, el tribunal de primera instancia, oyó en ambos efectos el recurso de apelación ejercido, ordenando la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, para su correspondiente distribución.
-II-
ACTUACIONES ANTE LA ALZADA
Verificada la insaculación de causas, en fecha 13 de junio de 2018, fue asignado el conocimiento y decisión de la preindicada apelación a este Juzgado Superior Noveno en lo Civil Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, recibiendo las actuaciones, según auto del día 19 de junio de 2018, donde se le dio entrada al expediente y se fijaron los lapsos referidos a los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil.
Llegada la oportunidad para presentar informes ante esta alzada, en fecha 30 de junio de 2018, compareció la abogada VANESSA HOYER, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, consignó escrito de informes, constantes de cinco (5) folios útiles, en el cual alegó a groso modo lo siguiente:
i) Primeramente hace referencia a que la pretensión no era exigible en el tiempo puesto que en el momento en que se dio inicio al presente proceso se encontraba vigente el contrato, motivo por el cual mal se podría hablar de incumplimiento; ii) Indica que en el contrato se establecieron obligaciones de hacer y no hacer para ambas partes, y siendo que en el proceso se decidió en motivaciones de presunción, debió prevalecer también el principio de justicia; iii) Que si bien nada se probó se debe valorar todas las situaciones e incidencias para decidir en base a la verdad y la justicia; iv) Que bien es cierto que el contrato es la base de la relación jurídica el cual es objeto al presente proceso, pero que el contrato y sus anexos forman parte de un todo, sin que puedan analizarse uno sin el otro; v) Que las obligaciones en relaciones bilaterales, como existen para ambas partes deben ser cumplidas de la misma manera; vi) Solicitó se declare sin lugar la sentencia recurrida de fecha 31 de octubre de 2017 y en su defecto sea declarada inadmisible la demanda y en consecuencia, se declare con lugar la apelación.
En esa misma oportunidad fue presentado escrito de informes por el abogado RICARDO ALEJANDRO AVALOS, en su carácter de apoderado de la parte demandante contentivo de cinco (5) folios útiles, en el cual alegó lo siguiente:
i) Indica que la demanda se refiere al cumplimiento de contrato de opción de compra venta, de un inmueble destinado a vivienda ubicado en el Municipio Caraballeda, Residencias Balair, piso 1, apartamento 1D del Estado Vargas, que el ciudadano WILLIAM JOSÉ MÁRQUEZ RODRÍGUEZ suscribe con el ciudadano JOSÉ ANTONIO MARCOS ALONSO, un contrato de opción de compra por el inmueble antes identificado, donde el oferente pretendió incrementar el valor del inmueble, a pesar que el oferido cumplió cabalmente con todas las obligaciones impuestas en el contrato. De igual forma que pretendió variar el objeto de la relación contractual, ofreciendo un inmueble distinto y de menor valor al señalado en el contrato; ii) Que dicha representación considera que la decisión emitida por el hoy tribunal recurrido es totalmente acertada, pues denota el intento por parte de la demandada de evadir sus obligaciones contractuales a través de alegatos infundados y carentes de lógica, pretendiendo con ello rescindir de manera unilateral el contrato de opción de compra venta; iii) Señala que quedó demostrado que la demandada pretendía rescindir unilateralmente el contrato suscrito por la partes no utilizando los medios legales y pertinentes para tal fin, desconociendo que ante la suscripción de un contrato, este solo puede ser revocado bilateralmente y a falta de ese consenso a través de resolución judicial; iv) Que en base a ello, solicitó se declare sin lugar la apelación incoada por la parte demandada.
En fecha 10 de agosto de 2018, el referido apoderado judicial de la parte actora consignó escrito de observaciones a los informes del demandado, constante de cuatro (4) folios útiles.
Estando dentro de la oportunidad para decidir, éste juzgador de alzada pasa a cumplir con su misión, previa las siguientes consideraciones:
-III-
MÉRITO DEL ASUNTO
El proceso, es considerado como un conjunto concatenado y coordinado de actos procesales realizados por los órganos jurisdiccionales, los cuales encarnan al Estado, tendentes a resolver los conflictos de la colectividad, mediante la aplicación de la ley en forma pacífica y coactiva.
De esta manera, el proceso cumple la función de solucionar los conflictos surgidos entre los justiciables, arrebatándole la justicia a los particulares, ya que es sabido que la administración de la justicia se encuentra concentrada en el Estado, quedando eliminada la justicia privada; circunstancia esta de la cual se infiere, que el proceso contencioso tiene como finalidad, la solución de conflictos surgidos entre los ciudadanos, cuando se lesiona un derecho subjetivo y resultan infructuosas las gestiones amistosas tendentes a reparar la violación del derecho.
Este mismo criterio es sostenido por el insigne tratadista HERNANDO DEVIS ECHANDÍA en su obra Estudios de Derecho Procesal, tomo I, Pág. 337, 1967, para quien el proceso contiene una pugna de intereses que persigue la solución definitiva del conflicto mediante una sentencia, sea aquel de naturaleza Civil, Mercantil, Laboral, Tránsito, entre otros. Conflicto este, que se traduce en una especie de lucha jurídica, de pruebas y alegaciones, recursos y solicitudes de otra índole, a lo largo del proceso.
Conforme a nuestro texto Constitucional, en su artículo 257, el proceso es considerado como un instrumento fundamental para la realización de la justicia, la cual se traduce, en que bajo la óptica del constituyente, pareciera que el proceso no tiene como finalidad la solución de conflictos, sino la realización de la justicia, pero lo cierto es que la composición de conflictos entre justiciados mediante la aplicación de la ley en forma pacífica y coactiva, solo puede obtenerse a través de dictados de sentencias justas, con justicia; justicia esta que se adquiere mediante el material probatorio que demuestre la verdad de las pretensiones y excepciones de las partes, ya que la prueba demuestra la verdad a través de la cual puede alcanzarse la justicia y finalmente solucionarse los conflictos entre los ciudadanos.
De acuerdo a la norma citada, el juez de instancia debe procurar en sus decisiones la búsqueda de la verdad tomando en cuenta los alegatos de las partes, así como las pruebas promovidas por éstas, no incurriendo en lo absoluto de sacar elementos de convicción fuera de los que arrojen éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados, ni probados en la causa que le es sometida a su conocimiento y decisión.
En línea con lo anterior el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, dispone en relación a la actuación de los jueces, que:
“…Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósitos y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe…”
Así, la función de todo juez debe estar enmarcada en impartir legalidad de una manera imparcial, en el entendido, que debe decidir conforme a lo que se pide y sólo sobre lo que se pide y al fallar debe hacerlo tomando en consideración los hechos alegados, así como los elementos de convicción que se hayan producido en juicio.
Distinto es el caso cuando se trata de la interpretación de los contratos, por cuanto el mismo artículo 12 eiusdem, faculta al juez, en caso de presentarse oscuridad, ambigüedad o deficiencia en éstos, para atender al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe.
De otra parte, estima quien aquí decide señalar, que tanto el Máximo Tribunal de la República como la doctrina imperante en la materia, tienen establecido que en nuestro ordenamiento jurídico procesal rige el denominado principio o sistema de libertad de medios de pruebas, según el cual las partes resultan legítimas para elegir y promover los medios probatorios que consideren conducentes para la demostración de sus pretensiones, bien sea entre las denominadas pruebas libres o de aquellas expresamente establecidas por la ley.
Así pues, lo que se persigue con la actividad probatoria desplegada por las partes en determinado juicio, es la demostración de sus alegatos y excepciones. Al respecto, establece el artículo 1.354 del Código Civil, el principio de la carga probatoria, cuando expresa que:
“…Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte debe probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación…”
Principio este, igualmente contenido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que dispone:
“…Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”
Estas reglas, a juicio de quien decide, constituyen un aforismo en el derecho procesal, pues el juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos alegados y probados por ellas en el juicio. De esta manera, la carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del derecho, no es una obligación que el juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes, sino que esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda intentada. Así, al demandante le toca la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio incumbi probatio qui dicit nin qui negat, o sea, que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; más el demandado puede tocar la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro principio de derecho conocido como reus in excipiendo fit actor, al tornarse el demandado en actor, a su vez, en la excepción, este principio se armoniza con el primero y en consecuencia, sólo cuando el demandado alegue en la excepción hechos nuevos toca a él la prueba correspondiente.
Por consiguiente, el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, dado que, ninguna demanda o excepción alguna puede prosperar si no se demuestra. El principio, por tanto, regulador del deber de probar debe entenderse que, quién quiera que siente como base de su demanda o excepción la afirmación o la negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción resulta infundada.
Como se ve, la carga de la prueba se impone por ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes, pues si quien está obligado a probar su afirmación no lo hace, su pretensión será desestimada dado que el juez solo procede según lo dispuesto en el ut retro artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con los artículos 12 y 506 del Código Adjetivo.
Hechas las anteriores consideraciones, debe determinar previamente éste juzgador de alzada los límites en que ha quedado planteada la controversia o thema decidendum, en la forma siguiente:
DE LA DEMANDA
Conforme se desprende del escrito contentivo de la demanda, la parte accionante a través de sus apoderados judiciales, fundamenta su pretensión, en los siguientes hechos:
Que mediante la revisión de la pagina Web: www.tuinmueble.com, se logró constatar un inmueble ubicado en el Municipio Caraballeda, Residencias Belair, piso 1, apto. 1D, Estado Vargas, lográndose un pre-acuerdo vía telefónica sobre el inmueble con el ciudadano JOSÉ ANTONIO MARCOS ALONSO.
Que en fecha 14 de mayo de 2015 se protocolizó el contrato opción compra-venta por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao del Estado Miranda, quedando inserta en el número 47, tomo 67, folios 168 hasta 171, de un inmueble ubicado en el Municipio Caraballeda, Residencias Belair, piso 1, apto. 1D, Estado Vargas, por la cantidad de quince millones de bolívares (Bs. 15.000.000,00), hoy ciento cincuenta bolívares soberanos (Bs.S 150,00) con motivo a la reconversión monetaria, pagadero de la siguiente manera: en ese mismo acto, con un cheque del Banco Provincial Nº 00066041, por la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000), hoy seis bolívares soberanos (Bs.S 6,00) con motivo a la reconversión monetaria, en calidad de arras por la firma del contrato por ante la notaría pública, quedando pendiente el pago de ciento sesenta y cinco mil bolívares (Bs.165.000,00) hoy un bolívar soberano con sesenta y cinco céntimos (Bs.S 1,65), que sería cancelado al noveno mes de la firma de dicho contrato como complemento de las arras y la cantidad de catorce millones doscientos treinta y cinco mil bolívares (Bs.14.235.000,00) hoy ciento cuarenta y dos bolívares soberanos con treinta y cinco céntimos (Bs.S 142,35), al momento de la firma de protocolización del documento definitivo de compra-venta.
Que en fecha 19 de febrero de 2016, se canceló la cantidad de ciento sesenta y cinco mil bolívares (Bs.165.000,00), hoy un bolívar soberano con sesenta y cinco céntimos (Bs.S 1,65), vía transferencia electrónica del Banco Provincial bajo el Nº 000002983, como complemento de las arras, dando cumplimiento a la clausula tercera del contrato.
Que su representado en fecha 26 de abril de 2016, remitió correo a la parte demandada solicitando la documentación y solvencia de pagos de servicios del inmueble ubicado en el Municipio Caraballeda, Residencias Belair, piso 1, apto. 1D, Estado Vargas, con la finalidad de realizar los trámites ante el Registro Principal Inmobiliario, a los fines de proceder a la protocolización del documento definitivo de compra venta, quien informó según mensajes de texto que para continuar con la operación de compra venta del inmueble debía ser considerado el dólar today, afirmando que el valor del apartamento sería de setenta y siete millones de bolívares (Bs. 77.000.000,00), hoy setecientos setenta bolívares soberanos (Bs.S 770,00).
Que según consta en correos y conversaciones realizadas por la aplicación de mensajería instantánea whatsapp, el ciudadano JOSÉ ANTONIO MARCOS ALONSO ofertó otro inmueble distinto al pautado en el documento de opción de compra-venta ubicado en el sector Macuto, al lado de las 15 letras, en el Estado Vargas, por la cantidad de treinta millones de bolívares (Bs. 30.000.000,00) hoy con motivo a la reconversión monetaria equivalente a trescientos bolívares soberanos (Bs.S 300,00), anexando fotos del mismo mediante correo electrónico enviado a su representado en fecha 4 de mayo de 2016.
Que su representado en fecha 10 de mayo de 2016, remite correo electrónico al ciudadano JOSÉ ANTONIO MARCOS ALONSO, en el cual le manifiesta su deseo de continuar con el contrato en los términos y condiciones señalados en el documento de opción compra venta, solicitando nuevamente documentos y solvencias del inmueble, así mismo anexa copia del cheque por la cantidad de catorce millones doscientos treinta y cinco mil bolívares (Bs. 14.235.000,00) como pago de la totalidad del monto adeudado.
Que a pesar de haber solicitado las solvencias y demás documentos para la protocolización de la venta, nunca los recibió con lo cual se observa la mala fe del demandado, ante el eventual cumplimiento de los lapsos señalados en el contrato de opción de compra venta, señalando que en fecha 10 de mayo de 2016, a través de un correo electrónico que el 14 de mayo de 2016, se devolverían las arras correspondientes, exigiendo la desocupación del inmueble de forma inmediata, alegando que el contrato estaba resuelto de pleno derecho por causas imputables al oferente, sin cancelar monto indemnizatorio alguno, solo devolviendo las arras canceladas.
Fundamenta su pretensión en los artículos 1.133, 1.134, 1.159, 1.160,1.167, 1.168 1.264 del Código Civil.
Solicita medida cautelar innominada que ordene al demandado a no utilizar cualquier vía de hecho o procedimiento no establecido en la ley a los fines de desalojar a su mandante y medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de la pretensión.
Efectúo la estimación de la cuantía e indicó la dirección donde realizar la citación del demandado.
Por último solicita que la demanda sea admitida sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la sentencia definitiva con todos los pronunciamientos legales pertinentes, ordenando el cumplimiento cabal del contrato cuyo conocimiento somete.
DE LA CONTESTACIÓN
Por su parte, la apoderada judicial de la parte accionada, en el escrito de contestación a la demanda, señaló:
Indica que su mandante realizó una publicación en la página web tuinmueble.com, del inmueble de su propiedad constituido por un apartamento que forma parte del edificio denominado Residencias Belair, ubicado en la jurisdicción del Municipio Caraballeda del Estado Vargas, piso 1, apartamento 1D, con el fin de proceder a su alquiler con la posibilidad de opción de compra venta, que el demandante se comunica con su representado y manifiesta estar interesado en el bien inmueble.
Que en fechas 12 y 13 de mayo de 2015, discuten la forma jurídica de realizar el contrato de opción de compra venta del inmueble y que sin embargo el mismo no representó en ningún caso el alquiler del inmueble, pero si permitía el uso del mismo.
Que el 14 de mayo de 2015, se autentico por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao, Estado Miranda, el contrato de opción de compra venta, quedando anotado bajo el Nº 47, tomo 67, folios 168 al 171 de los libros de autenticaciones correspondientes, acordándose una duración conforme se evidencia en la cláusula segunda de trescientos sesenta y cinco (365) días hábiles, contados a partir de la fecha de autenticación, más treinta (30) días de prórroga, pudiendo ampliarse la misma por mutuo acuerdo de las partes por un periodo máximo de trescientos sesenta y cinco (365) días adicionales.
Manifiesta que en la nota de autenticación de la notaría se evidencia un error ya que se menciona un pago de ciento sesenta y cinco bolívares (Bs. 165.000, 00) hoy un bolívar soberano con sesenta y cinco céntimos (Bs.S 1,65), más no se señala la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00), hoy seis bolívares soberanos (Bs.S 6,00), que fungirían en calidad de arras, es decir, que el monto indicado por el notario es errado o el pago fue distinto al acordado por parte del optante, lo cual representa una incongruencia con respecto al cumplimiento de su obligación de pago que alega reiteradamente haber cumplido a cabalidad.
Que desde el mes de febrero incluso hasta la fecha se han recibido constantes denuncias y quejas de la junta de vecinos así como del condominio, sobre el uso indebido y molesto por parte del demandante del bien inmueble, ya que incluso se constato que arrendo el inmueble a un tercero, siendo este derecho exclusivo del propietario, lo que demuestra un comportamiento que lejos de ser un buen padre de familia, denota la mala fe, usurpación y apropiamiento indebido.
Contradice, niega y rechaza expresamente que su representado, ciudadano JOSÉ ANTONIO MARCOS ALONSO, en su carácter de oferente haya incumplido de forma negligente a su obligación de facilitar la documentación requerida.
Contradice, niega y rechaza que su representado tuviese la intención de cambiar el objeto bien del contrato en discusión, así como la intención de cambiar el contenido de la obligación en cuanto al precio o cualquier otro elemento del contrato sin mutuo consentimiento del optante.
Contradice, niega y rechaza que su representado haya faltado a su obligación de cancelar el condominio, y mantuviese una deuda constante.
Contradice, niega y rechaza expresamente que su representado pretenda irrumpir y menoscabar las posibles expectativas de derecho del optante, sino que al contrario, su representado ha sido agredido y despojado de sus derechos de propiedad por parte del optante de forma abrupta y continuada.
Contradice, niega y rechaza que su representado pretenda incumplir de forma arbitraria con su obligación, por el contrario estaría dando por extinto el contrato de pleno derecho.
Contradice, niega y rechaza que su representado en su carácter de oferente quisiera ejercer su derecho al cobro de las arras, ya que expresa que el mismo está dispuesto a la devolución íntegramente en el caso de no realizar definitivamente la venta del inmueble.
Contradice, niega y rechaza que en el contrato autenticado las obligaciones fueran únicamente de pago, pues en el mismo existen otras obligaciones que debían ser cumplidas por el optante, las cuales fueron incumplidas por parte del mismo y transgredió los límites de derecho de propiedad esenciales.
Contradice, niega y rechaza que la actuación por parte de la parte actora haya sido de buena fe, ya que las acciones han detonado un comportamiento ilegal e inmoral de apropiación indebida.
Contradice, niega y rechaza que su representado haya intentado de forma alguna realizar acciones de hecho contra el demandante o el inmueble que le pertenece por derecho.
Contradice, niega y rechaza que su representado intente cualquier acción ilícita que pueda implicar disposición o alteración del estado bien del objeto del presente juicio.
Contradice, niega y rechaza expresamente que su representado pretenda relajar de formas alguna las obligaciones establecidas en el contrato.
Establece su domicilio procesal y por último solicita sea declarada sin lugar la demanda por resolución de contrato de opción compra venta propuesta y condene expresamente a la parte demandante al pago de las costas del juicio.
Ahora bien, esta alzada procede a realizar el análisis correspondiente al material probatorio aportado a los autos, de la siguiente forma:
DEL MATERIAL PROBATORIO DE AUTOS
Junto con el libelo de la demanda y en el lapso correspondiente para ello, fueron aportadas las siguientes probanzas:
A los folios 15 al 18 de la primera pieza del expediente, consta marcado “anexo 1”, CORREOS ELECTRÓNICOS y borrador, remitido al usuario marquezguanche@hotmail.com enviado por el ciudadano JOSÉ ANTONIO MARCOS ALONSO, y por cuanto no fueron desconocidas por su antagonista, por lo que se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 12, 429, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los artículos 1.361 y 1.363 del Código Civil y en concordancia con el artículo 4 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, y del mismo se aprecia que fue remitido a la dirección ante indicada, el modelo de la opción de compra venta del inmueble ubicado en el edificio Residencias Belair, ubicado en el Municipio Caraballeda del Estado Vargas. Así se decide.
A los folios 20 al 21 de la primera pieza del expediente, consta marcado “anexo 2”, IMPRESIÓN DIGITAL DE CORREO ELECTRÓNICO enviado desde la dirección de correo electrónico seleccionmedica@mmservicom.com al correo marquezguanche@hotmail.com, y siendo que dichas documentales no fueron desconocidas por su contrario, es por lo que se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 12, 429, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los artículos 1.361 y 1.363 del Código Civil y en concordancia con el artículo 4 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas y del mismo se aprecia que las partes acordaron la notaría donde se efectuaría la autenticación del contrato de marras. Así se decide.
A los folios 23 al 27 de la primera pieza del expediente, consta marcado “anexo 3”, copia simple del CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 14 de mayo de 2015, bajo el Nº 47, tomo 67, folios 168 al 171 de los libros de autenticaciones y en vista a que dicha prueba no fue cuestionada en modo alguno en su oportunidad legal por la contraparte, este juzgado superior la valora conforme a los artículos 12, 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con los artículos 1.361 y 1.363 del Código Civil y de la misma se aprecia como lo más relevante que los ciudadanos JOSÉ ANTONIO MARCOS ALONSO y WILLIAM JOSÉ MÁRQUEZ RODRÍGUEZ, convinieron celebrar un contrato de opción de compra venta en cuya cláusula primera establecieron que sería por un apartamento que forma parte del edificio denominado “Residencias Belair”, ubicado en la jurisdicción del Municipio Caraballeda del Estado Vargas, situado en el piso 1, apartamento 1D, que tiene una superficie aproximada de noventa y cinco metros cuadrados (95 M2) y está comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Fachada norte del edificio, SUR: Pasillo de circulación, ESTE: Con el apartamento tipo “E” y OESTE: Con la escalera general del edificio, pasillo de circulación y vacío. Igualmente que le corresponde el puesto de estacionamiento identificado con las siglas y números 1-D, el cual está ubicado en el sótano. Al mencionado inmueble le corresponde un porcentaje de condominio equivalente a un entero con nueve mil doscientas treinta diez milésimas por ciento (1,9230%); que en la cláusula segunda se estableció que la duración del contrato sería de trescientos sesenta y cinco (365) días hábiles contados a partir de la fecha de autenticación, más treinta (30) días de prórroga, pudiendo ampliarse la misma por acuerdo entre las partes por un período máximo de trescientos sesenta y cinco (365) días adicionales y en la cláusula tercera que el precio pactado de la venta, sería por la cantidad de quince millones de bolívares (Bs. 15.000.000,00), hoy día ciento cincuenta bolívares soberanos (Bs.S 150,00), los cuales serían cancelados de la siguiente manera: seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00), hoy seis bolívares soberanos (Bs.S 6,00), en calidad de arras cancelados en esa oportunidad, la cantidad de cientos sesenta y cinco mil bolívares (Bs. 165.000,00), hoy un bolívar soberano con sesenta y cinco céntimos (Bs.S 1,65) al noveno mes de la firma del contrato y la cantidad restantes, es decir, catorce millones doscientos treinta y cinco mil bolívares (Bs. 14.235.000,00), hoy en día ciento cuarenta y dos bolívares soberanos con treinta y cinco céntimos (Bs.S 142,35) en el momento de la protocolización. Así se decide.
A los folios 29 al 30 de la primera pieza del expediente, consta marcada “anexo 4” copia simple de TRANSFERENCIA realizada desde el Banco Provincial, realizada por el ciudadano WILLIAM JOSÉ MÁRQUEZ RODRÍGUEZ, a favor del ciudadano JOSÉ ANTONIO MARCOS ALONSO por la cantidad de ciento sesenta y cinco mil bolívares (Bs. 165.000,00), hoy en día un bolívar soberano con sesenta y cinco céntimos (Bs.S 1,65), y en vista a que dicha prueba no fue cuestionada en modo alguno en su oportunidad legal por la contraparte, este juzgado superior la valora conforme a los artículos 12, 429, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los artículos 1.361 y 1.363 del Código Civil y en concordancia con el artículo 4 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas y del mismo se aprecia, el pago por parte del demandante de la cantidad prevista en la clausula tercera del contrato. Así se decide.
Al folio 32 de la primera pieza del expediente, consta marcada “anexo 5” impresión digital de CORREO ELECTRÓNICO dirigido a la dirección seleccionmedica@mmservicom.com y en vista a que dicha prueba no fue cuestionada en modo alguno en su oportunidad legal por la contraparte, este juzgado superior la valora conforme a los artículos 12, 429, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los artículos 1.361 y 1.363 del Código Civil y en concordancia con el artículo 4 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas y del mismo se aprecia que el ciudadano WILLIAM JOSÉ MÁRQUEZ RODRÍGUEZ, solicitó los documentos y solvencias necesarios para la protocolización del documento definitivo. Así se decide.
A los folios 34 al 38 de la primera pieza del expediente, consta marcadas “anexo 6, 7 y 8” impresión digital de CONVERSACIÓN por mensajería instantánea, ahora bien, si bien dichas instrumentales no fueron cuestionadas en modo alguno por la contraparte, este juzgado superior observa que dichas impresiones son ilegibles aunado al hecho que no puede tenerse certeza de quienes son las personas que integran la conversación y por lo tanto al no haber sido promovidas conforme a lo previsto en el Decreto con Fuerza y Rango de Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, se desechan del proceso. Así se decide.
A los folios 40 y 41 de la primera pieza del expediente, consta marcada “anexo 9” impresión digital de CORREO ELECTRÓNICO dirigido al ciudadano WILLIAM JOSÉ MÁRQUEZ RODRÍGUEZ, y visto que dichas documentales no fueron cuestionadas por su antagonista, este tribunal superior las desecha en razón a que las mismas nada aportan a la resolución del thema decidendum.
A los folios 43, 45 al 49 de la primera pieza del expediente, consta marcadas “anexo 10” y “anexo 11”, impresión digital de CORREOS ELECTRÓNICOS entre los usuarios de los correos marquezguanche@hotmail.com y seleccionmedica@mmservicom.com, y visto que dichas documentales no fueron cuestionadas por la contraparte, este juzgado superior las valora de conformidad con lo establecido en los artículos 12, 429, 507 y 509 del Código Adjetivo Civil, en armonía con lo establecido en los artículos 1.361 y 1.363 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 4 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas y de los mismos se aprecia las conversaciones efectuadas por las partes relacionadas con la voluntad del demandado de rescindir el contrato de marras, así como las razones del actor para mantener dicha relación contractual y protocolizar el documento definitivo. Así se decide.
A los folios 51 al 54 de la primera pieza del expediente, consta marcada “anexo 12” copia simple del DOCUMENTO DE PROPIEDAD debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Estado Vargas, en fecha 15 de noviembre de 2007, bajo el Nº 26 del protocolo primero, tomo 11, el cual se adminicula con las documentales que rielan a los folios 56 al 61 de la misma pieza, identificadas como “anexo 13” y visto que dichas documentales no fueron cuestionada en forma alguna por la contraparte, este juzgado superior la valora de conformidad con lo establecido en los artículos 12, 429 y 509 del Código Adjetivo Civil, en armonía con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y del mismo se aprecia que el ciudadano JOSÉ ANTONIO MARCOS ALONSO, es el propietario del inmueble objeto de la pretensión. Así se decide.
A los folios 63 al 67 de la primera pieza del expediente, consta marcada “anexo 14” copia simples de relación mensual y estado de CONDOMINIO del inmueble ubicado en las “Residencias Belair”, jurisdicción del Municipio Caraballeda del Estado Vargas, situado en el piso 1, apartamento 1D, la cual se adminicula con las copias simples del recibo de CONDOMINIO que riela a los folios 174 y 175 de la misma pieza y si bien dicha documental no fue cuestionada en modo alguno por la contraparte, este juzgado superior la desecha del proceso en razón a que nada aporta para resolver el fondo de la controversia. Así se decide.
Durante la oportunidad probatoria correspondiente, la representación judicial de la parte actora, promovió prueba de INFORMES dirigidas a la entidad bancaria BANCO PROVINCIAL y a la ADMINISTRADORA INTEGRAL CARIBE, C.A., y si bien dichas probanzas fueron admitidas por el a quo, las misma no fueron impulsadas por la parte promovente y por lo tanto no hay prueba de informes que valorar ni analizar. Así se decide.
Por su parte, la representación judicial de la parte demandada promovió DECLARACIÓN que riela a los folios 160 y 161 de la primera pieza del expediente, realizada por la ciudadana ZENIA LÓPEZ y si bien dicha prueba no fue cuestionada en modo alguno por la contraparte, este juzgado superior denota que la misma no puede hacerse valer como prueba en este juicio, en aplicación analógica a lo establecido en el artículo 1.372 del Código Civil, por cuanto la referida ciudadana es una tercera persona ajena a la relación sustancial que no ha manifestado en el asunto en particular bajo estudio su consentimiento para su presentación y que al no ser parte en el juicio, ni causante de las mismas, debió ser llamada a ratificarla a tenor de lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
A los folios 162 al 163 de la primera pieza del expediente, marcada “C”, constan COMUNICACIONES de fecha 12 de abril de 2016 y 1 de febrero de 2017, emitidas por la ciudadana ESTRELLA BENÍTEZ GARCÍA y si bien dicha prueba no fue cuestionada en modo alguno por la contraparte, este juzgado superior denota que las mismas no pueden hacerse valer como prueba en este juicio, en aplicación analógica a lo establecido en el artículo 1.372 del Código Civil, por cuanto la referida ciudadana es una tercera persona ajena a la relación sustancial que no ha manifestado en el asunto en particular bajo estudio su consentimiento para su presentación y que al no ser parte en el juicio, ni causante de las mismas, debió ser llamada a ratificarla a tenor de lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
A los folios 164 y 172 de la primera pieza del expediente, consta copia simple de CERTIFICACIÓN DE DENUNCIA COMÚN Nº 8762 realizada por el ciudadano WILLIAM JOSÉ MÁRQUEZ RODRÍGUEZ ante la Jefatura Civil de Caraballeda Municipio Vargas contra el ciudadano JOSÉ ANTONIO MARCOS ALONSO y visto que dicha documental no fue cuestionada en modo alguno por la contraparte, este juzgado superior la valora de conformidad con lo establecido en los artículos 12, 429 y 509 del Código de Adjetivo Civil, en armonía con lo previsto en los artículos 1.357, 1.359 y 1.384 del Código Civil, y de la misma se aprecia que el actor denunció al demandado con motivo a que presuntamente intentaron abrir las puertas del apartamento de marras sin su consentimiento. Así se decide.
Al folio 173 de la primera pieza del expediente, marcada “E”, consta SOLICITUD realizada ante la Dirección General de Planeamiento y Control Urbano, Dirección de Catastro Municipal de la Alcaldía del Municipio Vargas, bajo el numero 94449 de fecha 19 de julio de 2016, y aunque la misma no fue desconocida, ni impugnada por la contraparte, este juzgado superior la desecha en razón a que nada aporta al thema decidendum. Así se decide.
A los folios 176 al 178 de la primera pieza del expediente, marcada “G”, consta copia simple de documento identificado como “ANEXO 1”, en el cual se identifica el inventario de los equipos muebles y accesorios en el cual se da valor a la decoración, equipamiento y reformas hechas del interior del apartamento, siendo presuntamente dicha documental un anexo al contrato de opción de compra venta accionado y si bien dicha documental no fue cuestionada en forma alguna por la contraparte, este juzgado superior la desecha en razón a que la misma no se encuentra suscrita a tenor de lo previsto en el artículo 1.374 del Código Civil. Así se decide.
En relación a la prueba de POSICIONES JURADAS promovidas por el demandado, para que fueran absueltas por el ciudadano ORLANDO ALEXIS HERNÁNDEZ MONTERO, cuya copia simple de la cédula de identidad riela al folio 179, identificada con la letra “H”, este juzgado superior observa que dicha probanza fue declarada inadmisible por el a quo, sin que contra dicho pronunciamiento se ejerciera recurso alguno, motivo por el cual se encuentra definitivamente firme y en consecuencia, no hay medio probatorio que valorar, ni analizar. Así se decide.
Del análisis realizado por éste jurisdicente de alzada a los anteriores medios de pruebas, lo cual responde a una necesidad de orden, de certeza, de eficiencia y su escrupulosa observancia que representa una garantía del derecho de defensa de las partes y estando dentro del lapso de ley para cumplir con el fallo, a tenor de la previsto en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil, considera oportuno realizar una serie de consideraciones previas con el fin de abordar el mérito de fondo desde un correcto enfoque para resolver sobre lo conducente, aprecia lo siguiente:
Según el diccionario enciclopédico de derecho usual, tomo V, de GUILLERMO CABANELLAS, la relación jurídica es todo vínculo de derecho entre dos o más personas o entre una de ellas al menos y una cosa corporal o incorporal con trascendencia en el ordenamiento vigente. De ahí que la relación de prestación de servicios o contrato de obras es aquel vínculo de derecho que se establece entre la contratante y la contratista y que, teniendo como objeto una determinada prestación, da lugar a una pluralidad de trascendencias obligacionales en el orden jurídico concreto que regula ese vínculo y sus efectos o consecuencias, dentro de un privilegio o tutela de protección limitada.
La acción principal que da inició a las presentes actuaciones está orientada a que se acuerde el cumplimiento del contrato ut supra analizado, al considerar la parte accionante que su contraparte se ha negado a otorgar la documentación necesaria para tramitar ante la oficina de registro pertinente el documento definitivo de venta, que incluso le manifestó su voluntad de rescindir unilateralmente del contrato, a pesar que el demandante había dado cumplimiento a la cabalidad de sus obligaciones, dichas circunstancias fueron rechazadas por la parte demandada, alegando para ello, que en el documento autenticado donde se efectúo la opción de compra se incurrió en un error pues el notario dejó constancia del pago de ciento sesenta y cinco mil bolívares (Bs. 165.000,00), más no de los seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00), que debía otorgar el actor en calidad de marras, que en lo que se refiere a los documentos necesarios para finiquitar la venta definitivo, ha sido un incumplimiento involuntario por tanto la oficina encargada de realizar los trámites de catastro del inmueble, tiene aproximadamente dos (2) años cerrada y finalmente que el actor ha incumplido con el contrato al arrendarlo a una tercera persona, además que de los problemas que ha generado en la comunidad del edificio.
Determinado lo anterior, es importante precisar como quedó pactado el contrato de opción de compra venta entre las partes, en virtud de ello, es necesario transcribir el contenido del mismo en el cual se estableció parcialmente, lo siguiente:
“…PRIMERA: EL OFERENTE es el único y exclusivo propietario de un inmueble conformado por un apartamento, que forma parte del edificio denominado “Residencias Belair”, ubicado en la jurisdicción del Municipio Caraballeda, del Estado Vargas, situado en el piso 1, apartamento 1D. El apartamento objeto de la presente negociación tiene una superficie aproximada de NOVENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (95,00 M2) y está comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Fachada Norte del edificio; SUR: Pasillo de Circulación; ESTE: con el apartamento tipo “E” y, OESTE: con la escalera general del edificio, pasillo de circulación y vacio. Igualmente, está incluido dentro de la presente negociación el puesto de estacionamiento identificado con las siglas números 1-D, el cual está ubicado en el sótano. Al mencionado inmueble le corresponde un porcentaje de condominio equivalente al UN ENTERO CON NUEVE MIL DOSCIENTAS TREINTA DIEZ MILÉSIMAS POR CIENTO (1,9230%). El mencionado inmueble me pertenece según consta de documento de compra venta debidamente protocolizado el 15 de NOVIEMBRE de 2007, bajo el Nº 26, protocolo 1, Tomo 11, del Registro Publico del Primer Circuito del Estado Vargas, número de Catastro 06050101.
SEGUNDO: La duración del presente CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA, será de TRESCIENTOS SESENTA Y CINCO (365) días hábiles contados a partir de la fecha de autenticación del presente documento, mas TREINTA (30) días de prórroga, pudiendo ampliarse esta prórroga de mutuo acuerdo entre las partes por un periodo máximo de TRESCIENTO SESENTA Y CINCO (365) días adicionales, durante los cuales EL OFERENTE está obligado a vender a EL OPTANTE el inmueble descrito en la clausula primera del presente contrato y a presentar todos los recaudos exigidos por el Registro Inmobiliario correspondiente para poder proceder a la protocolización del documento definitivo de compra venta, tales como solvencias, pago de impuestos sobre la renta, entre otros, y EL OPTANTE se obligan, en este mismo plazo a comprar el inmueble antes señalado en los términos y bajo las condiciones aquí previstas.
TERCERO: El precio pactado por las partes para la operación de compra venta del ya mencionado inmueble, es la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (BS.15.000.000,00), que serán cancelados por EL OPTANTE de la siguiente manera: la suma de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (BS. 600.000,00) en calidad de arras, al momento de la firma del presente contrato por ante Notaría Pública, el cual es cancelado en este acto por medio de cheque del banco provincial bajo el No. 00066041, la suma de CIENTO SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 165.000,00) al noveno mes de la firma de este contrato como complemento del pago en calidad de arras y saldo restante, es decir la suma de CATORCE MILLONES DOSCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs.14.235.000,00) serán pagados por El OPTANTE a EL OFERENTE en el mismo acto de protocolización del documento definitivo de compra venta.
CUARTO: Si la negociación no se realizara dentro del plazo y bajo las condiciones previstas en el presente acuerdo, por causas imputables a EL OPTANTE, se entenderá resuelto el presente contrato de pleno derecho y EL OFERENTE devolverá parte de la suma de dinero recibida en calidad de arras, acordada éntrelas partes, la suma de CIENTO SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (BS 165.000) a EL OPTANTE quedando el resto pagado en calidad de arras de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs 600.000) en calidad de indemnización al OFERENTE. Si la negociación no se realizare dentro del plazo y bajo las condiciones previstas en el presente acuerdo por causas imputables a EL OFERENTE, este Contrato se entenderá resuelto de pleno derecho y EL OFERENTE deberá devolver a EL OPTANTE, la cantidad de dinero acordada entre las partes de CIENTO SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (BS 165.000), quedando el resto pagado en calidad de arras de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000) en calidad de indemnización al OFERENTE…”
En tal sentido, se hace necesario definir que el negocio jurídico objeto de análisis, se refiere a un contrato sui generis mediante el cual dos (2) o más personas, naturales o jurídicas, constituyen acuerdos en los cuales se identifica el bien o bienes objeto de dicho contrato, la duración del mismo, el precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato, entrega el comprador al vendedor, donde se adquieren derechos y obligaciones recíprocas para el aseguramiento de la celebración del documento definitivo pactado.
A tal respecto, el artículo 1.159 del Código Civil, dispone:
“Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”
Igualmente, el artículo 1.264 del citado Código, establece:
“Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.”
En este sentido, el efecto normal, ordinario y típico de una obligación es originar su cumplimiento; entendiéndose por cumplimiento de una obligación la correcta materialización de su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída, como imperativamente le impone, el último de los artículos citados. En cuanto a las obligaciones del comprador tenemos que éste está obligado a pagar el precio del inmueble vendido, en el tiempo y lugar fijados en el contrato y si no se hubiera fijado, en el tiempo y lugar en que se entregue el inmueble vendido. Con carácter general, se realiza de forma simultánea el pago del bien y la entrega del mismo.
En el caso de autos, observa este juzgador que no fue un hecho controvertido la relación contractual existente entre las partes con motivo al documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 14 de mayo de 2015, bajo el Nº 47, tomo 67, folios 168 al 171 de los libros de autenticaciones correspondientes, suscrito entre las partes y por lo tanto se tiene como cierta dicha relación. Así se decide.
En lo que respecta a las obligaciones contraídas en el citado contrato, se evidencia que la referida venta sería por cantidad de quince millones de bolívares (Bs. 15.000.000,00), lo que en la actualidad representa con base a la última reconvención la cantidad de ciento cincuenta bolívares soberanos (Bs.S 150,00), que la duración del citado contrato sería por trescientos sesenta y cinco (365) días hábiles, pudiendo prorrogarse por un lapso de treinta (30) días y ampliarse por un lapso de trescientos sesenta y cinco (365) días adicionales; asimismo se evidencia que para garantizar la negociación el actor canceló la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00) hoy en día seis bolívares soberanos (Bs.S 6,00), en calidad de arras, , mediante cheque del Banco Provincial, signado con el Nº 00066041, además que debía pagar la cantidad de ciento sesenta y cinco mil bolívares (Bs. 165.000,00), hoy un bolívar soberano con sesenta y cinco céntimos (Bs.S 1,65) al noveno mes de la firma del contrato, debiendo pagar la cantidad restante es decir, catorce millones doscientos treinta y cinco mil bolívares (Bs. 14.235.000,00), hoy en día ciento cuarenta y dos bolívares soberanos con treinta y cinco céntimos (Bs.S 142,35), en el mismo acto de protocolización del documento definitivo.
Por otra parte, se evidencia que el demandado debía entregar al actor los recaudos exigidos por el Registro Inmobiliario correspondiente para la protocolización del documento definitivo de venta, a saber las solvencias, el pago de impuesto sobre la renta y otros, igualmente que autorizó el uso del inmueble, así como los bienes muebles contenidos en el, finalmente que en caso de no efectuarse la venta por causas imputadas al actor, el contrato se entendería como resuelto y el demandado debía entregar la cantidad de ciento sesenta y cinco mil bolívares (Bs. 165.000,00), hoy un bolívar soberano con sesenta y cinco céntimos (Bs.S 1,65), quedando las arras en calidad de indemnización al demandado y en caso contrario en los mismos términos.
Con base a lo anterior y de la revisión efectuada a cada uno de los medios probatorios presentados en juicio, este juzgador observa que en el contrato de marras se estipularon obligaciones básicas como es el caso del pago del bien y la tradición del mismo, en tal sentido, de las documentales consignadas y valoradas se desprende que existió una negociación entre las partes relacionada con el bien inmueble, objeto de la pretensión, conforme se evidencia de los correos electrónicos consignados (F. 15 al 18 y 20-21), asimismo que el actor mediante transferencia bancaria pagó la cantidad de ciento sesenta y cinco mil bolívares (Bs. 165.000,00), hoy un bolívar soberano con sesenta y cinco céntimos (Bs.S 1,65) al noveno mes de la firma del contrato y solicitó al actor la entrega de los documentos pactados en la cláusula segunda del mismo (F.32), sin que conste en autos prueba en contrario, pues si bien el demandado alegó que la falta de entrega de los documentos requeridos por la oficina de registro inmobiliario, se debía a que la oficina de catastro se encontraba cerrada desde hace dos (2) años, esta circunstancia no quedó demostrada en el caso de marras, aunado al hecho que consta al expediente correo electrónico, en el cual manifiesta su voluntad de rescindir unilateralmente el citado contrato.
Ante esta situación resulta evidente para este juzgador de alzada que la parte demandada, no demostró a los autos el motivo por el cual no hizo entrega de los documentos necesarios para la protocolización del documento definitivo de venta, excusándose para ello, además del presunto arrendamiento del inmueble a un tercero en virtud de la autorización uso por parte del actor, situación que no fue probada en autos, así como las presuntas acusaciones al actor relacionadas con la comunidad de propietarios del edificio, hechos que tampoco fueron demostrados en autos, es por lo que al no haber quedado evidenciada circunstancia alguna que justifique tal incumplimiento, es por lo que este juzgado superior considera que en el caso de marras existe la convicción suficiente para declarar con lugar el cumplimiento del contrato objeto de la demanda. Así se decide.
De lo antes transcrito, infiere este tribunal superior, obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de las obligaciones contractuales y de acuerdo a las atribuciones que le impone la ley al juez, pues, tiene por norte descubrir la verdad de los hechos y actos de las partes, a fin de procurar conocer la causa en los límites de su oficio, ateniéndose a las normas del derecho, sin sacar elementos de convicción fuera de lo alegado y probado en autos y tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el sistema social de derecho y que persiguen hacer efectiva la justicia, inevitablemente se debe declarar SIN LUGAR el recurso ordinario de apelación de sentencia interpuesto por la representación judicial de la parte demandada, CON LUGAR la demanda principal por cumplimiento de contrato y la consecuencia legal de dicha situación es confirmar el fallo recurrido, conforme las determinaciones señaladas ut retro; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia, con arreglo al contenido del ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Así finalmente lo determina éste operador superior del sistema de justicia.
VII
DE LA DISPOSITIVA
Por las razones anteriores, este Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le otorga la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso ordinario de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte demandada contra la decisión definitiva emitida en fecha 31 de octubre de 2017, por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la referida Circunscripción Judicial, la cual queda confirmada.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION COMPRA VENTA interpuesta por el ciudadano WILLIAM JOSÉ MÁRQUEZ RODRÍGUEZ, contra en ciudadano JOSÉ ANTONIO MARCOS ALONSO ambas partes ampliamente identificadas ut retro.
TERCERO: SE CONDENA a la parte demandada a entregar los documentos necesarios, a fin de otorgar la venta definitiva de un inmueble constituido por un apartamento que forma parte del edificio denominado “Residencias Belair”, ubicado en la jurisdicción del Municipio Caraballeda del Estado Vargas, situado en el piso 1, apartamento 1D, que tiene una superficie aproximada de noventa y cinco metros cuadrados (95 M2) y está comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Fachada norte del edificio, SUR: Pasillo de circulación, ESTE: Con el apartamento tipo “E” y OESTE: Con la escalera general del edificio, pasillo de circulación y vacío. Igualmente que le corresponde el puesto de estacionamiento identificado con las siglas y números 1-D, el cual está ubicado en el sótano. Al mencionado inmueble le corresponde un porcentaje de condominio equivalente a un entero con nueve mil doscientas treinta diez milésimas por ciento (1,9230%), previa consignación del remanente del precio de la venta, a saber la cantidad de catorce millones doscientos treinta y cinco mil bolívares (Bs. 14.235.000,00), hoy en día ciento cuarenta y dos bolívares soberanos con treinta y cinco céntimos (Bs.S 142,35), por parte del comprador. En el entendido, que si la parte demandada no cumple voluntariamente con la venta ordenada, la presente sentencia valdrá como título suficiente de propiedad a favor del ciudadano WILLIAM JOSÉ MÁRQUEZ RODRÍGUEZ, esto de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en las costas del recurso a la parte demandada apelante.
Publíquese, regístrese, diarícese y remítase el expediente en su oportunidad legal correspondiente.
Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los nueve (9) días del mes de noviembre de dos mil dieciocho (2018). Años: 208° de la Independencia y 159° de la Federación.
EL JUEZ,
LA SECRETARIA
DR. JUAN CARLOS VARELA RAMOS
ABG. AURORA J. MONTERO BOUTCHER
En esta misma fecha, siendo las dos y treinta de la tarde (02:30 p.m.), previo anuncio de ley, se publicó, registró y se agregó la anterior decisión en la sala de despacho de este juzgado.
LA SECRETARIA.
ABG. AURORA J. MONTERO BOUTCHER
JCVR/AJMB/SDSP/IRIANA
ASUNTO: AP71-R-2018-000403
ASUNTO INTERNO: 2018-9766
