Decisión Nº AP71-R-2018-000002 de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Transito (Caracas), 04-06-2018

EmisorJuzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Transito
PonenteIndira Paris Bruni
PartesLOS CIUDADANOS MARIELA PEREZ GONZALEZ, JUAN CARLOS PEREZ GONZALEZ Y GUMERSINDA GONZALEZ AÑEL, CONTRA LOS CIUDADANOS JOHNNY EUCLIDES VELASQUEZ MARQUEZ Y SANDY CAROLINA CABELLO COLLADO,
Número de expedienteAP71-R-2018-000002
Tipo de procesoDesalojo
Número de sentencia14-480-DEF(CIV)
TSJ Regiones - Decisión



REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

EXP No. AP71-R-2018-000002
PARTE ACTORA ciudadanos MARIELA PEREZ GONZALEZ, JUAN CARLOS PEREZ GONZALEZ y GUMERSINDA GONZALEZ AÑEL, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-12.952.822, V-6.972.106 y E- 821.241, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: RICARDO ALONSO BUSTILLO y MARIA ELENA CARPIO BETANCOURT, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 9.407 y 12.746, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: ciudadanos JOHNNY EUCLIDES VELASQUEZ MARQUEZ y SANDY CAROLINA CABELLO COLLADO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-12.065.738 y V-14.674.404, respectivamente.

DEFENSOR JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: NELSON ITALICO PAREDES RIVERA, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 149.667.

MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL)


I.-ACTUACIONES ANTE ESTA ALZADA.
Suben los autos a esta Alzada, provenientes de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, en virtud de la apelación interpuesta en fecha 04 de julio de 2017, y ratificada el 27 de noviembre de 2017, por el abogado RICARDO ALONSO BUSTILLOS, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia definitiva de fecha 29 de junio de 2017, proferida por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, que declaró: SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO siguen los ciudadanos MARIELA PEREZ GONZALEZ, JUAN CARLOS PEREZ GONZALEZ y GUMERSINDA GONZALEZ AÑEL, contra los ciudadanos JOHNNY EUCLIDES VELASQUEZ MARQUEZ y SANDY CAROLINA CABELLO COLLADO, y condenando en costas a la parte demandada.
Por auto de fecha 12 de enero de 2018 (f. 207), este Juzgado Superior Primero, dio por recibido el presente expediente, fijándose el trámite de Ley.
En fecha 21 de febrero de 2018, solamente la parte accionante, presentó escrito de Informes (f. 208-211).
Por auto de fecha 06 de marzo de 2018 (f. 212), este Juzgado Superior Primero, advirtió a las partes, que la presente causa entró en fase para dictar sentencia, y, llegada dicha oportunidad, por auto de fecha 04 de mayo de 2018 (f. 213), la misma fue diferida por un lapso de treinta (30) días calendarios siguientes a la fecha anterior.
Siendo la oportunidad para dictar el fallo respectivo, este Tribunal de Alzada, procede a hacerlo bajo las siguientes consideraciones:


II. RELACION SUSCINTA DE LOS HECHOS
Se inició el presente proceso mediante libelo de demanda presentada en fecha 12 de mayo de 2015 (f. 1-4), contentiva del juicio que por DESALOJO intentaran los ciudadanos MARIELA PEREZ GONZALEZ, JUAN CARLOS PEREZ GONZALEZ y GUMERSINDA GONZALEZ AÑEL, contra los ciudadanos JOHNNY EUCLIDES VELASQUEZ MARQUEZ y SANDY CAROLINA CABELLO COLLADO, fundamentando la misma en los artículos 4, literal b) y 40 literal i) de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en concordancia con los artículos 1159 y 1264 del Código Civil, la cual, por Distribución fue asignada al Juzgado Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien admitió la misma en fecha 21 de mayo de 2015 (f. 114), de acuerdo al procedimiento oral conforme a lo establecido en el artículo 43 del Decreto con Valor, Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, concatenado con el artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, ordenándose la citación de la parte demandada, para la contestación de la demanda.
Realizados los trámites relativos a la citación de la demandada, las cuales resultaron infructuosas, razones por las que, a petición de la parte actora, se libraron carteles de citación, que habiendo sido publicados y consignados en autos, la parte demandada no compareció ni por si, ni por medio de apoderado alguno, por lo que, a petición de los accionantes, a los co-demandados les fue nombrado como Defensor Judicial al abogado NELSON ITALICO PAREDES RIVERA, quien aceptó el cargo y prestó el juramento de Ley, procediendo a dar contestación a la demanda en fecha en la oportunidad correspondiente, que lo fue el 19 de enero de 2017 (f. 158-159). Luego, el Tribunal a quo, mediante auto dictado el 30 de enero de 2017 (f. 160), procedió a fijar las 11:00 de la mañana del QUINTO (5º) día de Despacho siguiente aquél, para que tuviera lugar la audiencia preliminar en el presente juicio, tal como establece el artículo 868 del Código del Procedimiento Civil, siendo que, dicha oportunidad tuvo lugar el día 10 de febrero de 2017 (f. 162), compareciendo a dicho acto, solamente el Defensor Judicial designado a la parte demandada, y posteriormente, el 03 de marzo de 2017 (f. 167-167), mediante auto se fijaron los hechos y límites de la controversia, ordenándose abrir la causa a pruebas por un lapso de cinco (5) días siguientes, así como los lapsos de oposición y admisión de las mismas.
Durante la oportunidad probatoria, solamente la parte actora hizo uso de tal derecho, ratificando las pruebas por ellos promovidas junto con el libelo de la demanda, las cuales fueron admitidas por el Tribunal de la causa en fecha 16 de mayo de 2017 (f. 177), y vencido al lapso probatorio, por auto dictado el 08 de junio de 2017 (f. 178) se fijó el Quinto (5°) día de despacho siguiente aquél, para la Audiencia Oral en el presente juicio, la cual se llevó a efecto el día 15 de junio de 2017 (f. 179), compareciendo únicamente a dicho acto, el Defensor Judicial de los co-demandados, quien realizó sus respectivos alegatos y defensas, y concluida dicha exposición, el Tribunal de la causa, expresó el dispositivo del fallo, declarando Sin Lugar la demanda, condenando en costas a la parte actora, advirtiendo, que dentro de los diez (10) días de despacho siguientes a esa fecha, publicaría el fallo en extenso, y, en efecto, publicado el mismo, en fecha 29 de junio de 2017 (f. 181-187), la representación judicial de la parte actora, apeló de dicha sentencia, siendo oída dicha apelación en ambos efectos, por auto dictado el 13 de diciembre de 2017 (f. 204), siendo remitido el expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, y asignado el conocimiento del presente recurso de apelación, a este Juzgado Superior Primero.

III. MOTIVACIONES PARA DECIDIR
1. Del thema decidendum
La materia que ha sido sometida a consideración de este Juzgado Superior, versa sobre la apelación que hiciera el abogado RICARDO ALONSO BUSTILLOS, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia definitiva de fecha 29 de junio de 2017, dictada por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, que declaró: SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO siguen los ciudadanos MARIELA PEREZ GONZALEZ, JUAN CARLOS PEREZ GONZALEZ y GUMERSINDA GONZALEZ AÑEL, contra los ciudadanos JOHNNY EUCLIDES VELASQUEZ MARQUEZ y SANDY CAROLINA CABELLO COLLADO, condenando en costas a la parte demandada.

ALEGATOS DE LAS PARTES
1.- De la parte actora
Alegó la representación judicial de la parte actora en su libelo de demanda lo siguiente:
• Que sus mandantes dieron en arrendamiento a los accionados, el cincuenta por ciento (50%) de un inmueble de su propiedad, constituido por un local comercial distinguido con el Nº M-07, del Centro Comercial El Valle, ubicado en El Valle, Caracas, Distrito Capital, por un lapso de doce (12) meses improrrogables, contado a partir del 26 de junio de 2013, hasta el 25 de junio de 2014, según lo establece la cláusula tercera del referido contrato, donde además se estableció, que dicho contrato sería prorrogable automáticamente a su vencimiento, siempre y cuando los arrendatarios hayan dado cabal cumplimiento a lo establecido en el mismo, y, que, el canon de arrendamiento mensual sería de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,oo); estableciéndose además en dicha cláusula, que en caso de prórroga del contrato, se modificaría el monto a cancelar por concepto de canon de arrendamiento, el cual sería fijado tomando en consideración el efecto causado por la inflación los últimos doce (12) meses, determinándose el monto del nuevo canon de arrendamiento de acuerdo al índice promedio de inflación en materia del alquileres que fije el Banco Central de Venezuela.
• Que la cláusula Décima del contrato establece la obligatoriedad para los arrendatarios de suscribir y mantener vigente una Póliza de Seguro para cubrir la eventualidad de los daños materiales que experimento el local arrendado en caso de incendio, y otra, para cubrir la eventualidad de los perjuicios que pudieran sufrir los vecinos del inmueble arrendado, como consecuencia de los daños por agua o incendio de dicho local, en el entendido de que en el primero de los casos, los arrendadores resultarán ser los beneficiarios directos de la póliza en cuestión, la cual debía ser suscrita en el plazo de treinta (30) días siguientes a la fecha de autenticación del aludido contrato de arrendamiento.
• Que en la cláusula Décima Primera del referido contrato se estableció, que en caso de incumplimiento de alguna de las cláusulas de dicho contrato, ésta se consideraba resuelto de pleno derecho.
• Que los demandados incumplieron: con la cláusula Décima, al no haber suscrito, ni mantenido vigente las pólizas de seguro que allí se exigen, pese a los múltiples reclamos realizados por los accionantes, lo que a su decir, constituye violación e incumplimiento de dicha cláusula; con respecto a la cláusula Tercera, que ambas partes convinieron que la forma de pago de dicho canon fuese a través de un depósito mensual en la cuenta bancaria de la cual son titulares los arrendadores, que una vez vencido el primer año del contrato el 25 de junio de 2014, los arrendatarios han continuado depositando a los arrendadores, el canon de arrendamiento por la misma cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,oo), haciendo caso omiso del aumento, que a su entender, están obligados a pagar de acuerdo a la mencionada cláusula Tercera.
• Que por todas esas razones procede el Desalojo del inmueble arrendado y que le sea entregado el mismo a los demandantes, en el mismo buen estado en que lo recibió, libre de bienes y personas, y en caso de incumplimiento se ordene la entrega material del mismo, así como, al pago de las costos y costos del proceso, fundamentando su acción en los artículos 4, literal b) y 40 literal i) de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en concordancia con los artículos 1159 y 1264 del Código Civil, y, estimando la misma en la cantidad de CUARENTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 49.400,oo).



2) De la parte demandada
El Defensor Judicial designado a la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda expuso lo siguiente:

• Negó, rechazó y contradijo, tanto los hechos alegados por la representación judicial de la parte actora, como los hechos invocados en el libelo de la demanda, por no ser cierto que los co-demandados hayan dejado de cumplir el contrato de arrendamiento de autos, suscrito con los demandantes, ya que, según refiere, no consta en el libelo de la demanda, fijación del nuevo canon de arrendamiento exigido por los demandantes, que ello, según lo señalan los demandantes, debe ser fijado según el índice inflacionario emitido por el Banco Central de Venezuela, lo que señala, no está claro en el pedimento, pues si bien es cierto las partes establecieron el canon de arrendamiento y su respectivo aumento, no es menos cierto, que ambas partes debían ponerse de acuerdo respecto a dicho aumento, ya que el contrato se renovó automáticamente, y el Banco Central de Venezuela no había emitido el nuevo índice inflacionario, de allí que indica, como pretenden los accionantes, que los co-demandados, lo que según arguye, sería una violación flagrante a dicho contrato, por lo que solicita, no se tome en cuenta dicho pedimento.
• Respecto al incumplimiento del contrato, en relación a las pólizas de seguro, alegó que nuestra normativa legal que regula y por ende está por encima de cualquier contrato, establece los procedimientos para hacer cumplir las responsabilidades de los sujetos de derecho, que en este caso sería, que si el inmueble arrendado sufriere algún daño, los propietarios siempre pueden reclamar los daños causados al local y los perjuicios causados a los propietarios, por lo que, señala, sería en vano, que se tomara la cláusula referida a dichas pólizas de seguro, como suficiente para disolver la relación arrendaticia, por lo que solicitó no se tome en cuenta dicho pedimento por no ser claro en derecho, ni de imposible cumplimiento en caso de una eventualidad, y que sus defendidos, están en dicho local, como arrendatarios, y no, como propietarios, por todo ello, solicitó se declare Sin Lugar la demanda.



3) De la Decisión recurrida
El Tribunal A quo, en fecha 29 de junio de 2017, dictó sentencia definitiva en la presente causa, declarando lo siguiente:

“(…) Finalmente, y siendo que la parte actora en su escrito libelar, demandó el incumplimiento en relación a la Cláusula Décima del contrato, al no haber suscrito ni mantenido vigente las pólizas de seguro que allí se exigen y el incumplimiento de la Cláusula Tercera del contrato, al no haber ajustado el canon de arrendamiento de conformidad con el índice de inflación fijado por el Banco Central de Venezuela, una vez vencido el primer año del contrato. Por otra parte la accionada solo logró probar el vínculo jurídico que una a las partes y la relación locativa existente entre ellos, no habiendo llevado la parte demandante ninguna probanza que confirmara el incumplimiento de la falta de pago del aumento del canon de arrendamiento y el incumplimiento de la obligación de mantener una póliza de seguro vigente, y solo trajo como prueba, el contrato de arrendamiento y una copia simple del Documento de propiedad del local. Según los hechos y las pruebas aportadas en la causa, la parte actora no promovió pruebas suficientes a fin de demostrar lo alegado en su libelo de demanda.
En consecuencia, conforme a lo antes expuesto y habiendo quedado demostrado en autos que no existe incumplimiento del pago del canon de arrendamiento, y que no existe incumplimiento de la cláusula Décima del contrato, por parte del demandado, en la que se establece, que debe tener vigente una póliza de seguro, por lo que resulta forzozo para quien aquí decide declarar SIN LUGAR la presente demanda. Así se decide.-
DISPOSITIVA
Por todo los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO siguen los ciudadanos MARIELA PEREZ GONZALEZ, JUAN CARLOS PEREZ GONZALEZ y GUMERSINDA GONZALEZ AÑEL (…) contra los ciudadanos JOHNNY EUCLIDES VELASQUEZ MARQUEZ y SANDY CAROLINA BELLO COLLADO (…). En consecuencia, se condena en costas a la parte actora.
(…)”

Así quedó trabada la litis, correspondiendo a cada parte la carga de probar sus respectivas afirmaciones. ASI SE DECLARA.

IV. APORTACIONES PROBATORIAS
3.1) De la parte demandante
Trajo a los autos la parte actora con su libelo de la demanda los siguientes documentos:

• Original de documento contentivo de Contrato de Arrendamiento (f. 8-13), suscrito entre la parte actora ciudadanos MARIELA PEREZ GONZALEZ, JUAN CARLOS PEREZ GONZALEZ y GUMERSINDA GONZALEZ AÑEL, en su carácter de arrendadores, y los co-demandados, ciudadanos JOHNNY EUCLIDES VELASQUEZ MARQUEZ y SANDY CAROLINA CABELLO COLLADO, en su carácter de arrendatarios, autenticado en fecha 13 de agosto de 2013, ante la Notaria Pública Décima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No. 33, Tomo 514, de los Libros de Autenticaciones llevados ante ésa Notaría.

Observa esta Juzgadora, del contrato bajo análisis se desprende, que el mismo fue celebrado sobre el cincuenta por ciento (50%) de un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el Nº M-07, del Centro Comercial El Valle, ubicado en El Valle, Caracas, Distrito Capital, por un lapso de doce (12) meses improrrogables, contado a partir del 26 de junio de 2013, hasta el 25 de junio de 2014; que el cánon de arrendamiento a pagar fue establecido en la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,oo); que dicho contrato sería prorrogable automáticamente a su vencimiento, siempre y cuando el arrendatario hubiere dado cumplimiento a lo estipulado en el mismo; que en caso de prórroga automática, desde el momento de la celebración del contrato, se modificaría el monto a cancelar por concepto de canon de arrendamiento, el cual sería fijado tomando en consideración el efecto causado por la inflación los últimos doce (12) meses, el cual sería determinado de acuerdo al índice promedio de inflación en materia del alquileres que fije el Banco Central de Venezuela; que los arrendatarios debían contratar y mantener vigente una Póliza de Seguro para cubrir la eventualidad de los daños materiales que experimente el local arrendado en caso de incendio, y una Póliza de Seguro, para cubrir la eventualidad de los perjuicios que pudieran sufrir los vecinos del inmueble arrendado, como consecuencia de los daños por agua o incendio del local arrendado, y que, en el primero de los casos, el arrendador resultaría ser el beneficiario directo de la póliza en cuestión, la cual debía ser suscrita en el plazo de treinta (30) días siguientes a la fecha de autenticación del referido.
En efecto, con la documental bajo análisis, quedó demostrado, la existencia de la relación arrendaticia que mantienen los ciudadanos MARIELA PEREZ GONZALEZ, JUAN CARLOS PEREZ GONZALEZ y GUMERSINDA GONZALEZ AÑEL, como arrendadores, y los ciudadanos JOHNNY EUCLIDES VELASQUEZ MARQUEZ y SANDY CAROLINA CABELLO COLLADO, como arrendatarios, devenida del inmueble arrendado, así como el canon de arrendamiento convenido en el mismo, y la obligación de los arrendatarios para contratar las Pólizas de Seguro antes señaladas. Ahora bien, por cuanto la referida documental, no fue impugnada, tachada, ni desconocida, sino que por el contrario, ha quedado reconocida por las partes en este proceso, por lo que la misma hace plena fe de su contenido, y en consecuencia, esta Superioridad le otorga todo su valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil. ASI SE DECIDE.-
• Copia simple del documento de Condominio del Centro Comercial El Valle (f. 14-22), Protocolizado en fecha 03 de diciembre de 1991, por ante la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito de Registro Público del Municipio Libertador del Distrito Federal (hoy Distrito Capital), bajo el Nº 09, Protocolo 1º.

Se observa, la parte actora incorpora a los autos la documental bajo análisis, señalando en su libelo de demanda, que el inmueble dado en arrendamiento se encuentra en el supuesto establecido en el literal “b” del artículo 4 de la hoy derogada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que lo excluía del régimen de dicha Ley, a los efectos de la fijación de los cánones de arrendamiento, ya que su cédula de habitabilidad es posterior al 2 de enero de 1987.
Al respecto, considera esta Juzgadora, que el documento en cuestión, no demuestra en modo alguno los hechos controvertidos en el presente proceso, como lo son el pretendido incumplimiento por parte de los arrendatarios de las cláusulas Tercera y Décima del aludido contrato de arrendamiento, esto es, el supuesto aumento del canon de arrendamiento, y la no contratación y mantenimiento de las pólizas de seguro exigidas. Sin embargo también aprecia esta Superioridad, que dicha documental no fue impugnado, tachado, ni desconocido en autos, razones por las que, sólo por tratarse éste de un documento público, esta Superioridad le otorga todo su valor probatorio de acuerdo a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil. ASI SE DECIDE.-

3.2) de la parte demandada.
Se observa, que no consta en autos elemento probatorio alguno que la parte accionada haya producido a su favor, razones por las que, nada ha de pronunciarse al respecto esta Superioridad. ASI SE DECLARA.
Concluido el análisis singular de las pruebas producidas por las partes en autos, y una vez confrontadas todas en su conjunto, esta Superioridad pasa a decidir el mérito de la controversia bajo las siguientes consideraciones:


DEL MÉRITO DE LA CAUSA:
Ha señalado la actora que su pretensión se contrae al Desalojo del cincuenta por ciento (50%) de un inmueble de su propiedad, constituido por un local comercial distinguido con el Nº M-07, del Centro Comercial El Valle, ubicado en El Valle, Caracas, Distrito Capital, en virtud que los co-demandados incumplieron con la cláusula Tercera al no haber aumentado el canon de arrendamiento de acuerdo al índice inflacionario fijado por el Banco Central de Venezuela, y que igualmente incumplieron la cláusula Décima, al no haber suscrito, ni mantenido vigente las pólizas de seguro exigidas en el contrato de arrendamiento suscrito entre ellos, ni que allí se exigen, pese a los múltiples reclamos realizados por los accionantes.
Por otro lado, la Defensa Judicial de la parte demandada negó, rechazó y contradijo, los hechos alegados por la parte actora en su libelo de demanda, alegando que los co-demandados no han dejado de cumplir el contrato de arrendamiento de autos, ya que, no consta que se haya fijado el nuevo canon de arrendamiento exigido por los demandantes, ya que, ambas partes debían ponerse de acuerdo respecto a dicho aumento, ya que el contrato se renovó automáticamente, y correspondía al Banco Central de Venezuela, emitir el nuevo índice inflacionario, el cual, no se había fijado. De igual modo, señaló en relación al supuesto incumplimiento del contrato, respecto a las pólizas de seguro, que si el inmueble arrendado sufriere algún daño, los propietarios siempre podían reclamar los daños causados al local y los perjuicios causados a los propietarios, por lo que, sería en vano, que se tomara la cláusula referida a dichas pólizas de seguro, como suficiente para disolver la relación arrendaticia, solicitando se declare Sin Lugar la demanda.
Ahora bien, primeramente, quiere señalar quien aquí sentencia, que se está en presencia de una relación contractual a tiempo determinado la cual ha quedado demostrada en autos en virtud del contrato de arrendamiento consignado por la parte actora, reconocido por la Defensa Judicial asignada a la parte demandada, valorado por ésta Alzada. ASI SE DECLARA.-
Bajo esta premisa, llega a la siguiente conclusión ésta Juzgadora, (i) que la relación arrendataria existente entre las partes en este procedimiento deviene de un contrato de arrendamiento escrito a tiempo determinado, celebrado sobre un inmueble constituido por un local comercial, que ha quedado reconocido en autos por las partes; (ii) que la actora y pretende el Desalojo del referido inmueble, porque, según alega, los arrendatarios han incumplido con el pago del aumento de los cánones de arrendamiento, así como, contratar y mantener vigente las pólizas de seguros contra daños al inmueble; (iii) que habiéndose alegado el Desalojo del inmueble de autos, a entender de los accionantes, los co-demandados incurrieron en violación de las normas previstas en los artículos 4, literal b) y 40 literal i) de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, razones por las que, corresponde a la parte demandante demostrar el supuesto incumplimiento en que incurrieron los accionados.

De la Procedencia del Desalojo
El Legislador Inquilinario ha establecido para las relaciones arrendaticias a tiempo indeterminado dentro de la figura del Desalojo, el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento para el Uso Comercial, señalando para su procedencia, cierto número de causales que constituyen un número cerrado.

Establece el artículo 40 de la mencionada ley, lo siguiente:

Artículo 40

Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
b. Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana.
c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio.
e. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado.
f. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo.
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes.
h. Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros.
i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el Comité Paritario de Administración de Condominio”. (Negrillas de este Tribunal)

Ahora bien, en relación al supuesto incumplimiento de falta de pago del aumento del canon de arrendamiento, observa esta jurisdicente, que la parte actora alega, que los co-demandados han incumplido con el pago del aumento del canon de arrendamiento establecido en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento de marras, ya que el mismo se había prorrogado automáticamente y de acuerdo a dicha cláusula, el monto a cancelar correspondiente al canon de arrendamiento se modificaría, tomando en consideración el efecto causado por la inflación los últimos doce (12) meses, el cual sería fijado por el Banco Central de Venezuela, de acuerdo al índice promedio de inflación en materia del alquileres; para desvirtuar dicha pretensión, la Defensora Judicial de los co-demandados sostiene, que aún cuando las partes establecieron el canon de arrendamiento y su respectivo aumento, éstas debían ponerse de acuerdo respecto a ello, ya que el contrato de arrendamiento se renovó automáticamente, y el Banco Central de Venezuela no había emitido el nuevo índice inflacionario.
Al respecto se observa, no consta en las actas procesales, ni mediante alegatos, ni de elemento probatorio alguno, que las partes contratantes, se hubieren reunido para acordar el aumento del nuevo canon de arrendamiento, según lo establecido en la mencionada cláusula tercera del aludido contrato de arrendamiento, por lo que, de acuerdo a la defesa esgrimida por la defensoría judicial de la parte accionada, ni siquiera consta, que en el libelo de la demanda la parte actora haya alegado o mencionado cual fue la fijación del nuevo canon de arrendamiento, y por cuanto, verifica esta Superioridad, que ciertamente, la referida cláusula tercera contempla la modificación del canon de arrendamiento, no es menos cierto, que para que ello pueda ser posible, es necesario que ambas partes, acuerden, convenga, estipulen o establezcan de común acuerdo, tal modificación, claro está, de acuerdo al índice inflacionario emitido por el Banco Central de Venezuela, pues los arrendatarios de manera unilateral, no pueden modificar el acto bilateral producto de la conjunción de las voluntades de las partes contratantes establecido en dicho contrato, de allí que, la voluntad de una sola parte nunca podría modificar la expresión del acuerdo de voluntades de todas las partes involucradas en la relación contractual arrendaticia, pues lo contrario sería incurrir en franca violación a lo dispuesto en el artículo 1159 del Código Civil, el cual establece:

Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.

Establecido lo anterior, considera quien aquí sentencia, que la parte actora, no logró probar en autos que los co-demandados hayan incurrido en el incumplimiento de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes actuantes en este proceso, esto es, que no haya cancelado el aumento del canon de arrendamiento, toda vez, que no consta, ni que las partes se hubieren reunido para acordar monto alguno, ni que el Banco Central de Venezuela, hubiere fijado el índice promedio de inflación en materia de alquileres, por lo que resulta forzó declarar la Improcedencia de tal pretensión y ASI SE DECIDE.-

En cuanto al alegato relacionado con el supuesto incumplimiento de contratar y mantener vigente las pólizas de seguros, exigidas en la cláusula Décima del contrato de arrendamiento de autos, se observa:
Si bien es cierto, en la referida cláusula Décima del contrato de arrendamiento, se estableció la obligatoriedad para los arrendatarios de suscribir y mantener vigente una Póliza de Seguro para cubrir la eventualidad de los daños materiales que experimente el local arrendado en caso de incendio; y, una póliza de seguro, para cubrir la eventualidad de los perjuicios que pudieran sufrir los vecinos del inmueble arrendado, como consecuencia de los daños por agua o incendio de dicho local, en el entendido de que en el primero de los casos, los arrendadores resultarán ser los beneficiarios directos de la póliza en cuestión, la cual debía ser suscrita en el plazo de treinta (30) días siguientes a la fecha de autenticación del aludido contrato de arrendamiento.
Luego, no es menor cierto, que como ya fue señalado y transcrito anteriormente conforme a la disposición jurídica contenida en el artículo 40 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el Desalojo ha sido concebido en la mencionada Ley Especial que rige a la materia inquilinaria para el uso comercial, como la vía idónea y eficaz para terminar los efectos que derivan de un contrato de arrendamiento cuyo objeto lo constituye un bien inmueble destinado a uso comercial, siempre y cuando acontezcan cualesquiera de las causales taxativamente establecidas en dicha norma para su procedencia, entre ellas, (i) que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos; (ii) que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana; (iii) que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; (iv) que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio; (v) que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado; (vi) que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo; (vii) que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes; (viii) que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros; (ix) que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el Comité Paritario de Administración de Condominio.
En relación al carácter taxativo de las mencionadas causales de Desalojo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 67, dictada en fecha 20.07.2001, con ponencia del Magistrado Franklin Arrieche Gutiérrez, expediente N° 2001-118, caso: Sociedad Venezolana de la Cruz Roja, Seccional Miranda, contra Centro Médico de Los Teques S.R.L., puntualizó lo siguiente:

“…El distinto régimen, a que está sometido el desalojo respecto de las acciones que por cumplimiento o resolución de contrato que se fundamenten en el artículo 1.167 del Código Civil, se caracteriza, en que las causales de desalojo son únicas, taxativas e impuestas por el Estado, mientras que los fundamentos de la demanda por cumplimiento o resolución del contrato de arrendamiento, que persiga la desocupación del inmueble objeto de la convención arrendaticia, son heterogéneos en el sentido de que las partes los pueden establecer y modificar, de acuerdo a lo pactado en el contrato…”.

El anterior criterio jurisprudencial trata sobre el distinto régimen en que se encuentran sometidas las pretensiones de Desalojo en relación con las pretensiones de cumplimiento o resolución de contrato que se fundamenten en el artículo 1.167 del Código Civil, ya que las causales de desalojo se caracterizan por ser únicas, taxativas e impuestas por el Estado, mientras que la base o fundamentación de las demandas de cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento que tengan por objeto la desocupación de un bien inmueble, son complejas, por cuanto las partes las pueden constituir y alterar, de acuerdo con lo estipulado en la convención locativa.
Por consiguiente, juzga este Tribunal Superior Primero, que el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, no contempla el incumplimiento en la no contratación de las pólizas de seguros convenidas en los contratos de arrendamiento, como supuesto necesario para la procedencia de las reclamaciones de desalojo de bienes inmuebles arrendados para ser destinados a uso comercial, razón por la que esta circunstancia conlleva a declarar la Improcedencia de tal pretensión solicitada por la parte actora en su libelo de demanda, por contrariar patentemente la normativa legal que regula la pretensión deducida por la accionante, y ASI SE DECIDE.
Por las razones anteriormente expuestas, concluye esta Juzgadora, que conforme a lo pautado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, la parte actora no logró demostrar que el demandado haya estado incurso en insolvencia respecto al aumento del pago del canon de arrendamiento, ni tampoco logró demostrar, que la falta de contratación de pólizas de seguros, fuere causal necesaria para la procedencia del Desalojo reclamado en el presente proceso, por lo que a juicio de quien aquí sentencia, queda así verificado que resultan Improcedentes tales alegaciones, y en consecuencia, lo ajustado a derecho es declarar Improcedente la presente acción de Desalojo intentada por los ciudadanos Mariela Pérez González, Juan Carlos Pérez González y Gumersinda González Añel, contra los ciudadanos Johnny Euclides Velásquez Márquez y Sandy Carolina Cabello Collado, fundamentada en los artículos 4, literal b) y 40 literal i) de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; e igualmente Improcedente la apelación interpuesta en fecha 04 de julio de 2017, y ratificada el 27 de noviembre de 2017, por el agobado la representación judicial de la parte actora, contra la sentencia definitiva de fecha 29 de junio de 2017, proferida por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, y ASI SE DECIDE.-


V.- DISPOSITIVA
En fuerza de las consideraciones precedentes expuestas, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha 04 de julio de 2017, y ratificada el 27 de noviembre de 2017, por el apoderado judicial de la parte actora, abogado RICARDO ALONSO BUSTILLOS, contra la sentencia definitiva dictada el 29 de junio de 2017, por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, que declaró: SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO intentada por los ciudadanos MARIELA PEREZ GONZALEZ, JUAN CARLOS PEREZ GONZALEZ y GUMERSINDA GONZALEZ AÑEL, contra los ciudadanos JOHNNY EUCLIDES VELASQUEZ MARQUEZ y SANDY CAROLINA CABELLO COLLADO.

SEGUNDO: SIN LUGAR la presente acción de DESALOJO, interpuesta por los ciudadanos MARIELA PEREZ GONZALEZ, JUAN CARLOS PEREZ GONZALEZ y GUMERSINDA GONZALEZ AÑEL, contra los ciudadanos JOHNNY EUCLIDES VELASQUEZ MARQUEZ y SANDY CAROLINA CABELLO COLLADO, fundamentada en los artículos 4, literal b) y 40 literal i) de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en lo relativo a la falta de pago del aumento del canon de arrendamiento y la falta de contratación de pólizas de seguros como causal necesaria para la procedencia del Desalojo demandado.

TERCERO: Queda CONFIRMADO el fallo apelado.-

CUARTO: Se condena en costas del recurso a la parte actora, por resultar totalmente vencida en el presente proceso, de conformidad con lo establecido en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA y Bájese en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los cuatro (04) días del mes de junio del año dos mil dieciocho (2018). Años 207° de la Independencia y 158° de la Federación.-
LA JUEZ,


Dra. INDIRA PARIS BRUNI
LA SECRETARIA,


ABG. MARIELA ARZOLA PADILLA.
En la misma fecha siendo las 03:25 de la tarde, se dictó y publicó el presente fallo.-
LA SECRETARIA,


ABG. MARIELA ARZOLA PADILLA.


IPB/MAP/damaris
Exp. Nº AP71-R-2018-000002
Desalojo/Definitiva
Materia: Civil

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