REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL
JUZGADO SUPERIOR DÉCIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA
METROPOLITANA DE CARACAS
EXPEDIENTE Nº AP71-R-2017-000247/7.153.
PARTE DEMANDANTE:
VENCRED, S.A., sociedad mercantil, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Capital) y estado Miranda, en fecha 22 de abril de 1976, bajo el N° 84, Tomo 8-A; representada judicialmente por los profesionales del derecho MOISES AMADO y JESÚS ARTURO BRACHO, inscritos en el Instituto de Previsión Social del abogado bajo los números 37.120 y 25.402, respectivamente.
PARTE DEMANDADA:
ANA PERÉZ LEÓN Y ASOCIADOS CONSULTORES GERENCIALES, C.A., sociedad mercantil, inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Capital) y estado Miranda, en fecha 06 de julio de 1990, bajo el N° 1, Tomo 17-a Pro.; representada por la ciudadana ANA MATILDE PERÉZ LEÓN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-4.088.442, en su condición de Gerente de la supra mencionada sociedad mercantil; representada judicialmente por los profesionales del derecho MAGALY ALBERTI DE SILVEIRA, YALIRA GRANDA y JOAQUIN SILVEIRA ORTÍZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 4.448, 14.920 y 1.613, respectivamente.
MOTIVO: APELACIÓN CONTRA LA SENTENCIA DICTADA EN FECHA 8 DE DICIEMBRE DE 2016 POR EL JUZGADO VIGESIMO SÉPTIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS EN JUICIO DE DESALOJO.-
Verificado el trámite administrativo de sorteo de expedientes, correspondió a este tribunal superior conocer de la presente causa a los fines de decidir el recurso de apelación interpuesto el 17 de febrero del 2017 por la abogada MAGALY ALBERTI, en su carácter de co-apoderada judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada el 08 de diciembre de 2016 por el Vigésimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en los términos que parcialmente se copiarán más adelante.
El recurso en mención fue oído en ambos efectos mediante auto del 06 de marzo del 2017, acordándose remitir el expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, a los fines de su distribución.
El 14 de marzo del 2017 se recibió el expediente por secretaría y se dejó constancia de ello en fecha 15 del mismo mes y año, dándosele entrada en fecha 20 de marzo del 2017, y fijándose el décimo (10) día de despacho siguiente al de dicha fecha, la oportunidad para dictar sentencia.
El 30 de marzo del 2017, la representación judicial de la parte demandada, consignó escrito de conclusiones, constante de cinco (05) folios.
Por auto de fecha 03 de abril del 2017, este Tribunal difirió su pronunciamiento por un lapso de treinta (30) días consecutivos siguientes a dicha data.
Encontrándonos dentro de dicho lapso, el tribunal pasa a dictar el fallo respectivo, con arreglo al resumen narrativo, consideraciones y razonamientos expuestos seguidamente.
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
Se inició esta causa en virtud de la demanda introducida el 18 de junio del 2015 ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, por el profesional del derecho MOISES AMADO, en su carácter de co-apoderado judicial de la sociedad mercantil VENCRED, S.A., contra la sociedad mercantil ANA PERÉZ LEÓN Y ASOCIADOS CONSULTORES GERENCIALES, C.A., con motivo del desalojo.
Los hechos relevantes expresados por la parte actora como fundamento de la demanda, son los siguientes:
Que su representada es arrendadora de una oficina distinguida como PH, situada en el “EDIFICIO 226”, antes edificio “BANCO VENEZOLANO DE CRÉDITO”, ubicado en la Avenida Londres, Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta, estado Miranda, con una superficie aproximada de OCHENTA Y CINCO METROS CUADRADOS CON SESENTA Y OCHO CENTIMETROS (85,68 MT2).
Que suscribió un contrato a tiempo indeterminado con la sociedad mercantil ANA PERÉZ LEÓN Y ASOCIADOS CONSULTORES GERENCIALES, C.A., en fecha 03 de septiembre del 2001, autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 41, Tomo 47, en fecha 15 de noviembre del 2001.
Que el contrato de arrendamiento se volvió a término indeterminado en virtud que el contrato venció el 15 de septiembre del 2002, prorrogándose por un año hasta el 15 de septiembre del 2003, seguidamente comenzó a correr la prórroga legal, establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, venciendo ésta el 15 de septiembre del 2004; y que posteriormente, la demandada siguió ocupando la oficina por un período mayor de diez (10) años.
Que la accionada constantemente se retrasaba en el pago de los cánones de arrendamiento, asimismo, no pagó los cánones correspondientes a los meses de mayo y junio del 2015, por la cantidad de SIETE MIL BOLÍAVRES (Bs. 7.000, 00) por cada mes, más el Impuesto al Valor Agregado (IVA); asimismo, que el canon de arrendamiento se encontraba por debajo de la resolución de regulación emanada de la Dirección General del ]Inquilinato N° 012562, de fecha 13 de octubre del 2008, que fijó el canon en la cantidad de NUEVE MIL DOSCIENTOS TREINTA Y ÚN BOLÍVAR CON TREINTA Y DOS CENTIMOS (Bs. 9.231,32).
Como fundamento de derecho, invocó las disposiciones de los artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 1.592 y 1.600 del Código Civil.
La demanda fue estimada por la cantidad de OCHENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 84.000,00), equivalentes a QUINIENTOS SESENTA UNIDADES TRIBUTARIAS (560,00 U.T.).
Asimismo, consignó junto con el escrito libelar los siguientes anexos:
1.- Marcado con la letra “A”, copia simple del poder conferido por la ciudadana AURA ELENA AGÜERO CASANOVA, en su condición de administradora de la sociedad mercantil VENCRED, S.A., a los profesionales del derecho MOISES AMADO y JESÚS ARTURO BRACHO; asimismo copia simple del acta de Junta Directiva de VENCRED, S.A., de fecha 15 de abril del 2015, bajo el N° 386 (folios 06 al 09).
2.- Marcado con la letra “B”, original de contrato de arrendamiento celebrado entre las sociedades mercantiles VENCRED, S.A. y ANA PERÉZ LEÓN Y ASOCIADOS CONSULTORES GERENCIALES, C.A., en fecha 03 de septiembre del 2001, autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 41, Tomo 47, en fecha 15 de noviembre del 2001 (folios 10 al 12).
3.- Marcado con la letra “C”, copia simple de la Resolución N° 00014730, de fecha 08 de abril del 2011, emitida por la Dirección General de Inquilinato, Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat (folios 13 al 16).
Admitida la demanda por el Tribunal Vigésimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 30 de junio del 2015, ordenó la citación de la demandada.
Cumplidas las formalidades de citación, en fecha 13 de agosto del 2015, mediante diligencia del ciudadano EDGAR ZAPATA, en su condición de alguacil del Juzgado, dejó constancia del recibo de citación firmado por la representación de la parte demandada.
El 16 de septiembre del 2015, la ciudadana ANA MATILDE PERÉZ LEÓN, en su carácter de Administradora Gerente de la parte demandada, asistida por la abogada YALIRA GRANDA, dio contestación a la demanda, en los siguientes términos:
Promovió la cuestión previa del ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la ilegitimidad de la persona del apoderado judicial, en virtud de que la ciudadana AURA ELENA AGÜERO CASANOVA, actuó unilateralmente confiriendo poder a los mencionados anteriormente profesionales del derecho.
Negó y rechazó en todas y cada una de las partes los alegatos de la actora.
Que no es cierto que su representada se haya retrasado constantemente en el pago de los cánones; así como tampoco, el pago del canon se encuentra por debajo de lo establecido por la Dirección General de Inquilinato N° 012562, de fecha 13 de octubre del 2008, en la cantidad de NUEVE MIL DOSCIENTOS TREINTA Y ÚN BOLÍVAR CON TREINTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 9.231,32) ya que el canon que fijó la mencionada resolución para la oficina PH-2, ocupada por su representada, fue la cantidad de CINCO MIL CIENTO VEINTIOCHO BOLÍVARES CON CINCUENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 5.128,52), monto pagado hasta el 08 de abril del 2011, cuando el mencionado ente dictó resolución N° 00014730, estableciendo el canon de arrendamiento en la cantidad de NUEVE MIL DOSCIENTOS TREINTA Y ÚN BOLÍVAR CON TREINTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 9.231,32).
Que su mandante recibió una comunicación de la actora, en la cual le especificó que el canon de arrendamiento a partir del: 1ero de junio del 2011, sería por la cantidad de CINCO MIL CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 5.150,00); 1ero de diciembre del 2011, por la cantidad de SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 7.000,00); 1ero de junio de 2012 por la cantidad de OCHO MIL SETECIENTOS CUARENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 8.748,00); sin embargo, hasta el presente el canon se mantiene en SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 7.000,00).
Que la actora no emitía la factura dentro de los cinco primeros días del mes, por lo que no podrían considerar incumplida la cláusula segunda del contrato.
Asimismo, consignó junto con el escrito de contestación de la demanda, los siguientes recaudos:
1.- Marcado con la letra “A”, copia simple de los estatutos de la sociedad mercantil ANA PERÉZ LEÓN y ASOCIADOS CONSULTORES GERENCIALES, C.A., inscrito ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Capital) y estado Miranda, bajo el N° 1, Tomo 17-A-Pro. (folios 34 al 47).
2.- Marcado con la letra “B”, copia simple de resolución N° 012562, de fecha 13 de octubre del 2008, emanada del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura Dirección General de Inquilinato (folios 48 al 51).
3.- Marcado con la letra “C”, copia simple de resolución N° 00014730, de fecha 08 de abril del 2011, emanada del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat (folios 52 al 55).
4.- Marcado con la letra “D”, copia simple de comunicado proveniente de la sociedad mercantil VENCRED, de fecha 27 de abril del 2011, dirigido a la sociedad mercantil ANA PEREZ LEON Y ASOCIADOS CONSULTORES GERENCIALES, C.A. (folio 56).
5.- Marcado con la letra “E”, copia simple de comunicado proveniente de la sociedad mercantil VENCRED, de fecha 20 de junio del 2011, dirigido a la sociedad mercantil ANA PEREZ LEON Y ASOCIADOS CONSULTORES GERENCIALES, C.A. (folios 57 al 59).
6.- Marcado con la letra “F”, copia simple de factura N° 006297; facturas originales correspondientes a los meses enero a marzo del 2015, año 2014 y año 2013, emitidas por la sociedad mercantil VENCRED; y voucher original N° 0111120541612 de fecha 12 de mayo del 2015 (folios 60 al 89).
7.- Marcado con la letra “G”, voucher original N° 0396270534314 de fecha 27 de mayo del 2015, proveniente de la entidad bancaria VENEZOLANO DE CREDITO, por la cantidad de SIETE MIL CUATROCIENTOS NOVENTA BOLÍVARES (7.490,00), correspondiente a la factura del mes de mayo del 2015 (folios 90 al 92).
8.- Marcado con la letra “H”, voucher original N° 0396140739057 de fecha 14 de julio del 2015, proveniente de la entidad bancaria VENEZOLANO DE CREDITO, por la cantidad de CATORCE MIL NOVECIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (14.980,00), correspondiente a las facturas de los meses junio y julio del 2015 (folio 93).
9.- Marcado con la letra “I”, vouchers originales números 0111290738429 y 0396020941608, provenientes de la entidad bancaria VENEZOLANO DE CREDITO, el primero del 29 de julio del 2015, por la cantidad de SIETE MIL CUATROCIENTOS NOVENTA BOLÍVARES (7.490,00), correspondiente a la factura del mes de agosto del 2015, y el segundo del 02 de septiembre del 2015, por la cantidad de SIETE MIL CUATROCIENTOS NOVENTA BOLÍVARES (7.490,00), correspondiente a la factura del mes de septiembre del 2015 (folios 94 al 97).
10.- Marcado con la letra “J”, original de telegrama remitido por la sociedad mercantil ANA PÉREZ LEÓN Y ASOCIADOS, CONSULTORES GERENCIALES, C.A., de fecha 13 de agosto del 2015, enviado por el Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL) (folio 99).
En fecha 24 de septiembre del 2015, la representación judicial de la parte actora consignó escrito de oposición a la cuestión previa promovida por la parte demandada.
El 29 de septiembre del 2015, el co-apoderado judicial de la parte accionante consignó escrito de pruebas, mediante el cual ratificó las pruebas promovidas en su escrito libelar, asimismo, consignó los siguientes anexos:
1.- original de escrito emitido por la sociedad mercantil VENCRED, de fecha 04 de mayo del 2015, del cual se constata un extracto del acta de la junta directiva de VENCRED, S.A., N° 386, celebrada el 15 de abril del 2015 (folio 107).
2.- Marcado con la letra “G”, copia simple de factura N° 000168, de fecha 28 de septiembre del 2015, emitida por la sociedad mercantil VENCRED, S.A., por la cantidad de SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 7.000,00) (folio 108).
3.- Marcado con la letra “F”, original de factura N° 006205, de fecha 06 de abril del 2015, emitida por la sociedad mercantil VENCRED, S.A., por la cantidad de SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 7.000,00) (folio 109).
En fecha 01 de octubre del 2015, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de alegatos.
Mediante auto del 08 de octubre del 2015, el juzgado a quo revocó parcialmente por contrario imperio el auto de admisión de fecha 30 de junio del 2015; asimismo, en esa misma data, dictó auto complementario al de admisión.
El 13 de octubre del 2015, la co-apoderada judicial de la parte demandada consignó escrito de alegatos.
En fecha 21 de octubre del 2015, la representación judicial de la parte actora consignó escrito de alegatos.
El 29 de octubre del 2015, la co-apoderada judicial de la parte accionada consignó escrito de conclusiones.
El 08 de diciembre del 2016, el a quo dictó la recurrida, cuyo dispositivo textualmente reza:
"En el presente caso, ha quedado demostrado que en oportunidades anteriores la arrendataria ha efectuado depósitos en la cuenta bancaria de su arrendadora, por el monto del alquiler más el IVA, por lo que no es admisible invocar la falta de emisión de la factura correspondiente por parte de la arrendadora, para efectuar el pago oportuno del alquiler.
En consecuencia, a tono con las determinaciones anteriores, resulta forzoso concluir que la presente demanda debe prosperar en derecho, y así expresamente se decide.
VI
DISPOSITIVA
Por las razones precedentemente expuestas, este Tribunal Vigésimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR, la demanda intentada por VENCRED S.A. Contra ANA PEREZ LEÓN Y CONSULTORES GERENCIALES, ambas identificadas en autos.
SEGUNDO: Se acuerda el desalojo del inmueble constituido por oficina distinguida como ph, situada en el “Edificio 226”, antes edificio Banco Venezolano de Credito, ubicado en la avenida Londres, urbanización Las Mercedes, en jurisdicción del municipio Baruta del estado Miranda, completamente libre de bienes y personas el cual debe hacérsele entrega real y efectiva a la parte actora en el presente juicio.” (Copia textual)
En virtud del recurso de apelación, interpuesto por la representación judicial de la parte demandada, por lo que corresponde a esta juzgadora analizar la justeza de dicha decisión.
Lo anterior constituye una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia.
MOTIVOS PARA DECIDIR
De la competencia.-
Previo el análisis de fondo del presente recurso de apelación, considera esta juzgadora oportuno pronunciarse sobre su competencia o no para conocer del mismo.
Con la entrada en vigencia de la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo de 2009, y publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.152, se modificó la competencia de los Tribunales de Municipio y de Primera Instancia. Para ello uno de los aspectos que consideró esa máxima Superioridad, fue el exceso de trabajo de los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, en virtud de la falta de revisión y ajuste de la competencia por la cuantía desde hace muchos años, por el conocimiento de los asuntos de Familia en los que no intervengan niños, niñas y adolescentes, como consecuencia de la eliminación de los Juzgados de Parroquia, lo que incrementó su actuación como Juzgado de Alzada, y especialmente como consecuencia del gran número de asuntos de jurisdicción voluntaria, lo que a criterio de la Sala, el cual compartimos; atenta contra la eficacia judicial, privando a los justiciables de la obtención de una verdadera tutela judicial efectiva que impone un Estado social de derecho y de justicia.
Así las cosas, el artículo 3 de la mencionada Resolución, establece lo siguiente:
“Los Juzgados de Municipio conocerán de forma exclusiva y excluyente de todos los asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa en materia civil, mercantil, familia sin que participen niños, niñas y adolescentes, según las reglas ordinarias de la competencia por el territorio, y en cualquier otro de semejante naturaleza. En consecuencia, quedan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales. Quedando incólume las competencias que en materia de violencia contra la mujer tienen atribuida” subrayado nuestro.
En la parte final de la norma supra transcrita, se dejan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales, dentro de los cuales se encuentra la competencia atribuida en el articulo 69, literal B, numeral 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, a los Tribunales de Primera Instancia para conocer en segunda y última instancia de las causas e incidencias decididas por los Juzgados de Municipio, por cuanto el espíritu propósito y razón de la Sala al dictar dicha resolución, fue aligerar el exceso de trabajo existente en los Tribunales de Primera Instancia.
Igualmente el máximo Tribunal Supremo de Justicia en su Sala de Casación Civil, Exp.: N° AA20-C-2008-000283, caso María Concepción Santana Machado, contra Edinver José Bolívar Santana, en fecha 10 de diciembre del 2009, con ocasión a un Juicio de Desalojo, intentado ante el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del estado Vargas, estableció que las decisiones dictadas por los Juzgados de Municipio, cuando actúen como jueces de primera instancia, deben ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las decisiones proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial a la que pertenece el Juzgado de Municipio.
Así las cosas, con apego estricto a la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo del 2009, y a la decisión de fecha 10 de diciembre del mismo año, esta última dictada por la Sala de Casación Civil, de nuestro máximo Tribunal, considera que son los Tribunales Superiores los competentes para conocer y decidir en alzada, aquellas causas que se tramitan en los Tribunales de Municipio, esto a partir y en virtud de la entrada en vigencia de la prenombrada Resolución.
En el mismo orden de ideas y a tenor de lo que establece el artículo 4 de la predicha Resolución, estas modificaciones comenzarán a surtir sus efectos, a partir de su entrada en vigencia, no afectando el conocimiento y el trámite de los asuntos en curso, sino únicamente los asuntos nuevos que se presenten con posterioridad a su entrada en vigencia.
Por lo antes expuesto, y en virtud de que la demanda que hoy nos ocupa fue admitida el 30 de junio del 2015, posterior a la entrada en vigencia de la mencionada Resolución esta Juzgadora se considera competente para conocer y decidir de la misma. Y así se establece.
De la cuestión previa alegada por la accionada. De la falta de capacidad de representación.-
La parte demandada en su escrito de contestación a la demanda opuso la cuestión previa contenida en el numeral 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegando la ilegitimidad de los profesionales del derecho MOISES AMADO y JESÚS ARTURO BRACHO, como apoderados judiciales de la parte actora, en virtud que dicha representación les fue conferida por la ciudadana AURA ELENA AGÜERO CASANOVA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula número V-5.566.805, de manera unilateral, debiendo haber actuado conjuntamente con la ciudadana YSIS VIVAS MARQUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula número V-5.312.418, ya que éstas habían sido autorizadas por la sociedad mercantil VENCRED, S.A., para tal fin, tal como consta en el acta de Junta Directiva de VENCRED, S.A., N° 386, celebrada el 15 de abril del 2015 (folio 09).
Así las cosas, la falta de cualidad activa o pasiva es también llamada legitimación a la causa, y según ella se refiera al actor o al demandado, se llamará legitimación a la causa activa o pasiva. La cualidad desde el punto de vista procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor y aquella a quien la Ley le concede la acción (cualidad activa), y entre la persona del demandado y aquella contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva).
El proceso judicial está regido por el principio de la bilateralidad de las partes (demandante y demandado), quienes para actuar efectivamente en el proceso deben tener cualidad o legitimation ad causam, cuya noción apunta a la instauración del proceso entre quienes se encuentran frente a la relación material e interés jurídico como contradictores; alude a quienes tienen derecho por determinación de la ley para que en su condición de demandante y demandado resuelvan sus pretensiones ante el órgano jurisdiccional, y ello constituye entonces la cualidad.
Al respecto el Dr. Arístides Rengel Romberg, ha señalado sobre la falta de cualidad, lo siguiente: “La legitimación es la cualidad necesaria de las partes.
El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquéllos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de “legítimos contradictores”, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: “La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa) y la persona contra quien se afirma la existencia de este interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)”.
Es oportuno observar que el mencionado autor establece que la legitimación es la cualidad de las partes para estar en juicio y a su vez las divide en legitimación activa y pasiva.
En el caso que se analiza, consta en autos que la parte actora junto con el escrito libelar consignó “Acta de Junta Directiva de VENCRED, S.A.”, N° 386 (folio 09), en la cual se evidencia que efectivamente la ciudadana AURA ELENA AGÜERO CASANOVA, en su carácter de administradora de la mencionada empresa, fue autorizada por la Junta Directiva de la misma, para que otorgara poder especial a los prenombrados abogados en ejercicio, tal como consta en poder que riela a los folios 07 y 08, autenticado ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Libertador, en fecha 22 de mayo del 2015, bajo el N° 7, Tomo 65; en tal sentido, esta Superioridad observa que el mencionado poder otorgado por la ciudadana AURA ELENA AGÜRO CASANOVA, es válido, en virtud que dicho poder fue otorgado de manera auténtica, y por la persona autorizada para tal fin, cumpliendo con todos los requisitos establecidos en la Ley para su validez, ya que no existe prohibición alguna que la ciudadana AURA ELENA AGÜERO CASANOVA de manera unilateral otorgara poder a los profesionales del derecho MOISES AMADO y JESÚS ARTURO BRACHO; así las cosas, juzga esta sentenciadora que la prenombrada ciudadana en su carácter de administradora de la sociedad mercantil VENCRED, S.A., tiene perfecta legitimación para conferirle poder a dichos abogados, y estos actúen en nombre de la actora, en consecuencia, la falta de cualidad o capacidad de representación es improcedente.- y así se establece.-
Del fondo de lo controvertido.-
Precisado lo anterior, toca ahora examinar la cuestión de fondo, a lo cual se procede de seguidas:
Encontrándose esta alzada en la oportunidad para decidir sobre la demanda de desalojo interpuesta por la representación judicial de la parte demandante, en virtud del supuesto incumplimiento de la accionada, quien aquí suscribe considera oportuno pronunciarse sobre los requisitos de procedencia que se encuentran implícitos en el artículo 1.167 del Código Civil a saber:
“Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
Del artículo bajo análisis se desprenden dos (02) supuestos de procedencia:
El primero, supone la existencia de un contrato bilateral, y el segundo, se refiere a que es menester que la parte que intente la acción haya cumplido con su obligación.
En este sentido, conviene precisar que junto con el escrito libelar la parte actora promovió el original del contrato de arrendamiento, de fecha 03 de septiembre del 2001, autenticado ante la Notaria Pública Trigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 15 de noviembre del 2001, bajo el N° 41, Tomo 47, que riela a los folios 10 al 12, documento éste que al no haber sido tachado ni impugnado, esta alzada le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Código Adjetivo Civil, concatenado con el artículo 1.363 del Código Civil, en consecuencia se encuentra satisfecho el primer supuesto toda vez que una de las características del contrato es la bilateralidad; y debido igualmente a que de tal documento se desprende la existencia de la relación contractual surgida desde entonces entre las partes. Y así se establece.
En el presente caso, se deduce que las partes no discuten acerca de la naturaleza del negocio jurídico celebrado, pues de sus respectivas exposiciones hechas a lo largo del procedimiento se denota que una y otra están de acuerdo que, en puridad se trató de un contrato de arrendamiento.
Lo que si discuten las partes, con especial afán, es sobre quién faltó a las obligaciones contraídas referente al pago oportuno de los cánones de arrendamiento de los meses mayo y junio del año 2015, esta actitud encontrada de las partes lleva a esta juzgadora a analizar el segundo de los requisitos plasmado en el artículo 1.167 del Código Civil, supra transcrito del que se evidencia que es menester que la parte que intente la acción de cumplimiento o resolución del contrato, haya cumplido con su obligación.
Ahora bien, el artículo 1.159 del Código Civil establece: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
El fundamento de la fuerza obligatoria del contrato deriva de la autonomía de la voluntad; y por ello el juez debe atenerse a lo estipulado por las partes, sin embargo la doctrina distingue dos situaciones que pueden presentarse en el cumplimiento del contrato; 1.- Las estipulaciones expresas del contrato, que se refiere a las estipulaciones claras y explicitas del texto del contrato, cuya interpretación no presenta ninguna duda, 2.- Las estipulaciones tácitas; que son aquellas que se suponen forman parte del contrato, pero que no se han expresado formalmente, o que aun siendo expresadas son susceptibles de interpretación, por presentarse dudas en su significado y alcance.
En lo que respecta a las estipulaciones expresas en un contrato, rige la regla del articulo 1.264 del Código Civil Venezolano “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…”. El juez en caso de controversia condenará al deudor a cumplir las obligaciones fielmente, a ejecutar la prestación; prescindiendo de criterios subjetivos que atemperen o mediaticen la ejecución de la obligación, salvo en los casos de la lesión, de la imprevisión y del abuso del derecho, en los cuales éste puede acordar una solución diferente.
Como anteriormente se dijo, en el caso de marras, el planteamiento de la litis deriva del incumplimiento del contrato de arrendamiento, celebrado en fecha 03 de septiembre del 2001, por las partes supra identificadas, integrantes del presente juicio.
En efecto, quien juzga refiere la necesidad de que la parte que intente la acción haya cumplido con su obligación; así las cosas, la accionada fundamentó su pretensión en el incumplimiento de las obligaciones contractuales previstas en la siguiente cláusula:
“SEGUNDA: Las partes han acordado en cuanto a la fijación de los cánones de arrendamiento del inmueble en lo siguiente: Para los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre de 2001, el canon de arrendamiento será de Seiscientos veintitrés mil bolívares (Bs. 623.000); para los meses de Enero y Febrero de 2002, el canon de arrendamiento será de Setecientos once mil bolívares (Bs. 711.000); y, para los meses de Marzo a Septiembre de 2002, el canon mensual a ser pagado en ese lapso será de Ochocientos mil bolívares (Bs. 800.000) Dichos cánones de arrendamiento se obliga a pagar La Arrendataria por mensualidades adelantadas, dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes en el domicilio de La Arrendadora, el cual declara expresamente conocer. Queda expresamente convenido que la falta de pago de dos (2) cuotas mensuales dará derecho a La Arrendadora a pedir la resolución del presente contrato, la entrega inmediata del mismo, totalmente desocupado y en el mismo buen estado que declara expresamente haberlo recibido La Arrendataria y solvente en los servicios a su cargo que más adelante se señalan. Igualmente queda convenido que en caso de producirse una revisión en el canon de arrendamiento estipulado por parte del órgano competente, dicho canon será aplicable de inmediato y La Arrendataria deberá pagar el nuevo canon en la mensualidad siguiente que le corresponda luego de ser notificado de dicho nuevo canon. La Arrendataria se obliga a desocupar el inmueble arrendado al término del ultimo mes de arrendamiento pactado en este contrato y a devolverlo en perfectas condiciones de aseo, presentación y acabados. Dicha desocupación debe realizarse en forma tal, que no resulte afectada en nada su funcionalidad, estética y la arquitectura interior (…)” (Subrayado de esta alzada);
La referida cláusula se refiere al pago oportuno de los cánones de arrendamiento dentro de los cinco (05) primeros días de cada mes; tomando en cuenta que a falta de pago de dos (02) mensualidades o cánones, la arrendadora podrá solicitar la resolución del contrato, en este sentido, en el caso que se analiza, la actora alegó la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses mayo y junio del 2015.
Ahora bien, de las actas procesales que conforman el expediente, se evidencia que riela al folio 90, voucher original de deposito N° 0396270534314 de fecha 27 de mayo del 2015, proveniente de la entidad bancaria BANCO VENEZOLANO DE CREDITO, por la cantidad de SIETE MIL CUATROCIENTOS NOVENTA BOLÍVARES (7.490,00), realizado por la sociedad mercantil ANA PEREZ LEON Y ASOCIADOS CONSULTORES GERENCIALES, C.A., en la cuenta N° 01040001560010005078 perteneciente a la sociedad mercantil VENCRED, S.A., correspondiente al canon del mes de mayo del 2015; asimismo, riela al folio 93, voucher original N° 0396140739057 de fecha 14 de julio del 2015, proveniente de la entidad bancaria BANCO VENEZOLANO DE CREDITO, por la cantidad de CATORCE MIL NOVECIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (14.980,00), realizado por la sociedad mercantil ANA PEREZ LEON Y ASOCIADOS CONSULTORES GERENCIALES, C.A., en la cuenta N° 01040001560010005078, perteneciente a la sociedad mercantil VENCRED, S.A., correspondiente a los cánones de los meses de junio y julio del 2015, documentos que al no haber sido tachados ni impugnados, esta alzada les otorga valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Código Adjetivo Civil, concatenado con el artículo 1.363 del Código Civil, documentos de los cuales se evidencia que efectivamente la accionada pago los meses de mayo y junio del 2015, de manera extemporánea por tardía, debido a que el mes de mayo del 2015, fue cancelado por la demandada el día 27 de mayo de ese año, y el mes de junio del 2015, fue cancelado por la accionada el 14 de julio del 2015, no obstante ello, cumplió con su obligación de pago, sin incurrir en mora de dos mensualidades, y ello es así por cuanto ciertamente pagó el mes de mayo a destiempo, es decir el día 27 de ese mes, sin embargo, aun no había vencido el canon de arrendamiento del mes de junio, mes éste que también pago de manera extemporánea, es decir, el 14 de julio, sin incurrir en mora de dos mensualidades, tal como lo establece la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, en consecuencia no puede esta alzada declarar con lugar la demanda de desalojo debido a que la parte demandada no se encuentra en el supuesto de hecho alegado por la actora, en cuanto a haber incurrido en mora de dos mensualidades. Y así queda establecido.
Finalmente, para cumplir con el principio de exhaustividad impuesto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, que obliga a los jueces a analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aun aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cuál sea el criterio del juez respecto de ellas, el Tribunal establece que carece de toda eficacia y virtud probatoria las documentales que rielan a los folios: 13 al 16, copia simple de la Resolución N° 00014730, de fecha 08 de abril del 2011, emitida por la Dirección General de Inquilinato, Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat; 34 al 47, copia simple de los estatutos de la sociedad mercantil ANA PERÉZ LEÓN y ASOCIADOS CONSULTORES GEENCIALES, C.A., inscrito ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Capital) y estado Miranda, bajo el N° 1, Tomo 17-A-Pro.; 48 al 51 copia simple de resolución N° 012562, de fecha 13 de octubre del 2008, emanada del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura Dirección General de Inquilinato; 52 al 55, copia simple de resolución N° 00014730, de fecha 08 de abril del 2011, emanada del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat; 56, copia simple de comunicado proveniente de la sociedad mercantil VENCRED, de fecha 27 de abril del 2011, dirigido a la sociedad mercantil ANA PEREZ LEON Y ASOCIADOS CONSULTORES GERENCIALES, C.A.; 57 al 59, copia simple de comunicado proveniente de la sociedad mercantil VENCRED, de fecha 20 de junio del 2011, dirigido a la sociedad mercantil ANA PEREZ LEON Y ASOCIADOS CONSULTORES GERENCIALES, C.A.; 60 al 89, facturas originales correspondientes a los meses enero a marzo del 2015, año 2014 y año 2013, emitidas por la sociedad mercantil VENCRED; 94 al 97 vouchers originales números 0111290738429 y 0396020941608, provenientes de la entidad bancaria VENEZOLANO DE CREDITO, el primero del 29 de julio del 2015, por la cantidad de SIETE MIL CUATROCIENTOS NOVENTA BOLÍVARES (7.490,00), correspondiente a la factura del mes de agosto del 2015, y el segundo del 02 de septiembre del 2015, por la cantidad de SIETE MIL CUATROCIENTOS NOVENTA BOLÍVARES (7.490,00), correspondiente a la factura del mes de septiembre del 2015; 99, original de telegrama remitido por la sociedad mercantil ANA PÉREZ LEÓN Y ASOCIADOS, CONSULTORES GERENCIALES, C.A., de fecha 13 de agosto del 2015, enviado por el Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL); 107, original de escrito emitido por la sociedad mercantil VENCRED, de fecha 04 de mayo del 2015, del cual se constata un extracto del acta de la junta directiva de VENCRED, S.A., N° 386, celebrada el 15 de abril del 2015; 108, copia simple de factura N° 000168, de fecha 28 de septiembre del 2015, emitida por la sociedad mercantil VENCRED, S.A., por la cantidad de SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 7.000,00); y 109, original de factura N° 006205, de fecha 06 de abril del 2015, emitida por la sociedad mercantil VENCRED, S.A., por la cantidad de SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 7.000,00), siendo que con tales probanzas no se demuestra nada que tenga que ver con el mérito de la presente controversia por lo que deben ser desechadas en razón de su impertinencia. Y así se decide.-
DISPOSITIVO
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto el 17 de febrero del 2017 por la abogada MAGALY ALBERTI, en su carácter de co-apoderada judicial de la parte demandada; ANA PERÉZ LEÓN Y ASOCIADOS CONSULTORES GERENCIALES, C.A, contra la sentencia dictada el 08 de diciembre de 2016 por el Juzgado Vigésimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda de desalojo intentada por VENCRED, S.A., contra ANA PERÉZ LEÓN Y ASOCIADOS CONSULTORES GERENCIALES, C.A., ambas partes identificadas en el encabezado del presente fallo.
Queda REVOCADA la sentencia recurrida.
Se condena en costas a la parte actora, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente sentencia.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los tres (03) días del mes de mayo del 2017. Años: 207° y 158°.
LA JUEZA,
Dra. MARÍA F. TORRES TORRES LA SECRETARIA,
Abg. ELIANA LÓPEZ REYES
En esta misma fecha 03 de mayo del 2017, siendo las 3:05 p.m., se publicó y registró la anterior decisión. Constante de dieciocho (18) páginas.
LA SECRETARIA,
Abg. ELIANA LÓPEZ REYES
EXP. N° AP71-R-2017-000247/7.153.
MFTT/EMLR/andrea.-
Sent. Definitiva/Civil.-
