Decisión Nº AP71-R-2018-000203 de Juzgado Superior Septimo en lo Civil, Mercantil y del Transito (Caracas), 12-07-2018

Número de expedienteAP71-R-2018-000203
Fecha12 Julio 2018
EmisorJuzgado Superior Septimo en lo Civil, Mercantil y del Transito
Distrito JudicialCaracas
Tipo de procesoDesalojo (Local Comercial)
TSJ Regiones - Decisión




EXPEDIENTE: AP31-V-2016-001009


PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil NAISI C.A., inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 3 de julio de 2003, bajo el No. 68, Tomo 779 A.

REPRESENTACIÓN JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Abogada YUVIRDA PLAZA MORENO, inscrita en el Inprebogado bajo la matricula número 128.748.

PARTE DEMANDADA: DELMER ARNALDO ORTIZ MORAN, peruano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nº E-81.357.214.

REPRESENTACIÓN JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ESTHER RIVERA STREDEL inscrita en el Inpreabogado bajo el nro. 215.118 y de este domicilio, posteriormente sustituyendo representación en los ciudadanos JHONATHAN RAFAEL JOSÉ GREGORIO PERALES MORALES, inscrito en el Inpreabogado bajo la matricula número 142.049 y de este domicilio.

MOTIVO: Desalojo (Local comercial).


SENTENCIA: DEFINITIVA.


-I-
Conoce esta Alzada, previa distribución de Ley, de la apelación propuesta por la parte demandada, contra la decisión de fecha 27 de febrero de 2018, dictada por el Juzgado Decimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la acción en el juicio que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL sigue la Sociedad Mercantil NAISI C.A., contra el ciudadano DELMER ARNALDO ORTIZ MORAN.
Se inicia la presente, por libelo presentado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, cuya distribución correspondió al Juzgado Decimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Mediante Auto de fecha 03 de noviembre de 2016, el Tribunal Aquo dio admisión a la demanda, a través del procedimiento oral.
Efectuados los trámites de citación personal y por carteles, siendo infructuosas sus gestiones, posteriormente la parte demandada se da por citada en fecha 05 de junio de 2017.
El 07 de junio de 2017, el apoderado judicial de la parte demandada consigno escrito de defensa previa de fondo y contestación de la demanda.
En fecha 1° de noviembre de 2017, se celebro previa notificación de las partes, la audiencia preliminar correspondiente, siendo posteriormente mediante auto de fecha 7 de noviembre de 2017, fijados los términos de la controversia por el tribunal A quo.
Durante el lapso probatorio, ambas partes hicieron uso de tal derecho.
En fecha 23 de noviembre de 2017 el Tribunal A quo, providenció las pruebas presentadas, decidiendo sobre las oposiciones efectuadas por las partes y negando la admisión de la prueba presentada por la demanda por intempestiva.
En fecha 09 de febrero de 2018, se celebro la audiencia oral donde procede el Tribunal a dictar el dispositivo de su fallo declarando CON LUGAR la presente demanda de desalojo.
El 27 de febrero de 2018, el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción judicial dicto el extenso de la sentencia donde se declaro CON LUGAR la presente demanda.
En fecha 23 de noviembre de 2015, el apoderado judicial de la parte actora, solicito aclaratoria de la sentencia antes indicada.
Se dicto auto en fecha 19 de enero de 2016, donde se ordena librar boleta de notificación a la parte demandada, a solicitud del apoderado judicial de la parte actora.
El 28 de febrero de 2018, la parte demandada apela la decisión y mediante providencia de fecha 07 de marzo de 2018, el Juzgado A quo oye la apelación en ambos efectos y ordenando la remisión del expediente a la oficina de Recepción de Documentos de los Juzgados Superiores.
Previa distribución de ley le correspondió conocer a esta Alzada dicha apelación, dándosele entrada el 22 de marzo de 2018, asimismo se fija el vigésimo (20) día de despacho siguiente a esa fecha, a los fines que las partes consignen los informes correspondientes.
Durante el lapso de informes ambas partes hicieron uso de tal derecho, siendo consignando posteriormente la parte accionante observaciones al escrito de informes de su contraria.
El 16 de mayo de 2018, se fijó oportunidad para dictar sentencia.
-I-
Siendo la oportunidad para dictar sentencia en la presente causa este Tribunal pasa hacerlo tomando en cuenta las siguientes consideraciones:

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
Señaló la representación judicial de la parte accionante lo siguiente:
• Que su representada es propietaria de un local comercial ubicado en el semi-sótano del Edificio “EL SINAI”, situado en la calle “C” de la Urbanización Boleíta, jurisdicción del Distrito Sucre del estado Miranda, según consta en documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, en fecha 25 de junio de 2004, bajo el No. 12, Tomo 8 Protocolo Primero.
• Que la Sociedad Mercantil INVERSIONES IBEPRO S.R.L, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, el 15 de agosto de 1978, bajo el No. 28, Tomo 105-A Sgdo, se encontraba plenamente autorizada por la anterior propietaria del inmueble, y posteriormente por su representada para administrar el inmueble, y en razón a ello celebro un contrato de arrendamiento con el ciudadano DELMER ARNALDO ORTIZ MORAN, debidamente autenticado, ante la Notaría Pública Cuarta de fecha 24 de febrero de 1999, inserto bajo el Nro. 34, Tomo 15, el cual comenzó a regir el día 1ro de marzo del año 1999.
• Que en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento fue fijado el canon en SEISCIENTOS VEINTISIETE MIL QUINIENTOS NOVENTA Y OCHO BOLÍVARES CON CUARENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 627.598,45) equivalente a SEISCIENTOS VEINTISIETE BOLIVARES FUERTES CON CINCUENTA Y NUEVE CENTIMOS (Bs. 627,59). Posteriormente con vista a la Resolución No. 003577, de fecha 19 de octubre de 2001, emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, se ajustó el canon en la cantidad de UN MILLÓN TRESCIENTOS OCHENTA MIL UN BOLÍVARES CON CUARENTA CÉNTIMOS (Bs. 1.380.001,40) monto el cual con el ajuste monetario equivale a UN MIL TRESCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 1.380,00)
• Que en fecha 24 de septiembre de 2008, fue notificada la Sociedad Mercantil INVERSIONES IBEPRO S.R.L, a través del Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la revocatoria del mandato de administración sobre las unidades inmobiliarias que le pertenecían del Edificio “El Sinai”, entre las cuales se encuentra el inmueble arrendado.
• Posteriormente a través de actuaciones efectuadas por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, fue notificado el ciudadano DELMER ARNALDO MORAN, en fecha 1º de diciembre de 2015, que la Sociedad Mercantil NAISI C.A., en su condición de propietaria había asumido la administración del local arrendado, por lo cual a partir de la notificación debía tramitarse en lo sucesivo todo lo relacionado con el contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil NAISI C.A., así como el pago de los cánones de arrendamiento, y en la misma fecha le fue indicado que debía acudir a las oficinas de NAISI C.A., cuya dirección fue suministrada en la notificación, a los fines de adecuar el contrato a lo establecido en el Decreto con Rango, Valor, y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
• Que el arrendatario, hoy demandado, no acudió a adecuar su contrato ni a realizar el pago de los cánones de arrendamiento del local arrendado, e indicó que las pensiones insolutas van desde la fecha de la notificación ya señalada y que el monto adeudado a su representada es de TRECE MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 13.800,00) por el concepto de los meses diciembre de 2015, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2016.
• Que por las razones anteriormente expuestas, es que ocurre a demandar al ciudadano DELMER ARNALDO ORTIZ MORAN, para que convenga o en su defecto sea condenado por este Tribunal en lo siguiente:
1. En pagar los cánones de arrendamiento vencidos correspondientes a los meses de diciembre de 2015, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2016, así como con “la obligación que tiene de adecuar su contrato de arrendamiento a lo establecido en el Decreto Ley con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial”
2. En virtud de haber dejado de pagar dos cánones de arrendamiento consecutivos y no permitir la adecuación de su contrato a lo establecido en el Decreto Ley con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, desaloje el local en cuestión de bienes y personas, en perfecto estado de conservación y funcionamiento y solvente en el pago de los servicios y gastos a que se obligó de conformidad con lo pactado en la cláusula séptima del contrato de arrendamiento.
3. El pago a título de indemnización por daños y perjuicios la cantidad de trece mil ochocientos bolívares (Bs. 13.800,00), monto equivalente al total de los cánones de arrendamiento insolutos correspondientes a los meses de diciembre de 2015; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2016, a razón de canon mensual de un mil trescientos ochenta bolívares (Bs. 1.380,00), así como el pago por igual concepto a partir del mes de octubre de 2016, y los cánones que se sigan generando hasta la entrega material definitiva del inmueble.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
La representación de la parte demandada alegó:
• Como punto previo la falta de cualidad, señalando que la Sociedad Mercantil NAISI C.A., no celebró contrato alguno con su representado, sino que la relación arrendaticia fue suscrita entre la sociedad Mercantil Inversiones IBEPRO S.R.L, quien lo suscribe en nombre propio, siendo que la accionante no funge como arrendadora, por lo que no puede fundamentar su acción en un documento de propiedad, sino en la cesión de derechos que le hubiere otorgado Mercantil Inversiones IBEPRO S.R.L, a la hoy demandante Sociedad Mercantil NAISI C.A.
• Que la cualidad para actuar en juicio en materia de arrendamiento no viene determinada por la propiedad, pues no se discute propiedad.
• Que su representado no fue notificado de la venta del local comercial a favor de la Sociedad Mercantil NAISI C.A. Que su poderdante arrendado en el inmueble, fue vulnerado el derecho de preferencia, toda vez que queda notificada de la venta a través de la presente demanda y que no se evidencia notificación alguna a su representado ofreciéndole en venta el inmueble, ni notificación presentándole el título de propiedad para que pudiera ejecutar las acciones pertinentes. Que además su representada cumplía los requisitos que exigía la ley, siendo estos más de dos años como arrendatario y estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.
• De igual modo, negó que su representado hubiera sido notificado de la “revocación de administración”, que supuestamente hiciere en el año 2008, la Sociedad Mercantil NAISI C.A., a la Sociedad Mercantil Inversiones IBEPRO S.R.L., siendo que la parte actora no consigno a los autos el original o copia de dicha notificación, ni fue notificada al Tribunal de Consignaciones (hoy O.C.C.A.I.) a fin de poner en conocimiento que se había efectuado algún tipo de cambio en cuanto las partes interesadas en el expediente de consignaciones, y para prohibir que la empresa INVERSIONES IBEPRO S.R.L., retirara los cánones consignados por el arrendatario.
• Que la Sociedad Mercantil NAISI C.A., y la Sociedad Mercantil Inversiones IBEPRO S.R.L., conforman un grupo económico, por tener ambas el mismo componente accionario y la misma Junta Directiva, señalando que existe una diligencia en el expediente de consignaciones de fecha Cinco (5) de marzo del año DOS MIL DOCE (2012), cuatro (4) años después de la supuesta revocación, en donde una misma ciudadana MIRIAM BALI, titular de la cedula de identidad Núm. V-2.946.473, accionista y directora tanto de NAISI C.A como de INVERSIONES IBEPRO S.R.L, solicito al Tribunal de consignaciones sea entregado cheque por el monto de las consignaciones efectuadas por el arrendatario, a favor de INVERSIONES IBEPRO SRL”, anulando su propia revocación, es decir, que primero como directora de NAISI C.A., revoca su otra empresa INVERSIONES IBEPRO S.R.L., en el año 2008, luego jamás notifica ni al arrendatario ni al tribunal de consignación de dicha “simulación de revocación” y posteriormente anula su propia voluntad de “revocar” solicitando el cobro de los cánones de arrendamiento hasta el año 2012, en nombre y a favor de INVERSIONES IBEPRO S.R.L.
• Negó que su representado adeude a la Sociedad Mercantil NAISI C.A., la cantidad de trece mil bolívares (Bs. 13.000,00), por concepto de cánones de arrendamiento vencidos por los meses diciembre 2015; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2016, a razón de un mil trescientos ochenta bolívares (Bs. 1.380,00) mensuales, ni ningún otro monto. En este sentido, consignó copia certificada de las consignaciones hechas por su apoderado de los cánones de arrendamiento de los meses: noviembre y diciembre de 2015, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre de 2016, alegados como insolutos.
• Como hecho reconocido señala la existencia del contrato de arrendamiento suscrito por su representada con INVERSIONES IBEPRO S.R.L. debidamente autenticado, ante la Notaría Pública Cuarta de fecha 24 de febrero de 1999, inserto bajo el Nro. 34, Tomo 15, el cual comenzó a regir el día 1° de marzo del año 1999, sobre el inmueble señalado por la accionante.

SENTENCIA APELADA
Encontrándose este Tribunal dentro del lapso a que se refiere el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de la publicación en extenso de la decisión dictada durante la audiencia o debate oral celebrado en fecha 8 de febrero de 2018, es por lo que se procede con base a las consideraciones que se esgrimen a continuación:
Observa este Tribunal que la relación invocada por la representación judicial de la sociedad mercantil Naisi C.A., contra el ciudadano Delmer Arnaldo Ortiz Moran, se patentiza en el desalojo de un inmueble destinado al uso comercial, constituido por un (1) local comercial, ubicado en el sótano del Edificio “El Sinai”, situado en la calle “C” de la Urbanización Boleíta, jurisdicción del Distrito Sucre del estado Miranda.
En primer término, pasa quien aquí suscribe a pronunciarse sobre la falta de cualidad alegada por la representación judicial de la parte demandada, al respecto podemos expresar que la cualidad o legitimación (legitimatio ad causam), es un requisito de la sentencia de mérito, cuya falta impide al juez pronunciarse sobre el fondo de la controversia. En efecto, la falta de cualidad -activa o pasiva- obliga al juzgador a desechar la demanda y a no darle entrada al juicio. En este sentido, se ha expresado la jurisprudencia suprema, al estimar que la legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar; la falta de legitimación acarrea ciertamente que la sentencia deba ser inhibitoria; no se referirá a la validez del juicio ni a la acción, sólo será atinente a la pretensión, a sus presupuestos. Se trata pues, de una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión, para poder proveer sobre la petición en ella contenida. (Vid. Sala Constitucional, Sentencia n° 102 de fecha 6 de febrero de 2001). Sobre la base de todo lo antes expuesto, colige esta operador jurídica que la legitimación, en general, es la titularidad de un derecho subjetivo, pero considerada concretamente en el ámbito procesal, toma el nombre de cualidad, y si bien es cierto que casi siempre coincide la titularidad sustancial con la procesal como, por ejemplo, en la cualidad de propietario, no obstante, a veces, en casos excepcionales, la Ley otorga la titularidad procesal a quien no es titular sustancial.
Es importante señalar, que según el artículo 1.579 del Código Civil, el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella; es decir, se requiere que previo consentimiento legítimamente manifestado, una de las partes conceda a la otra el derecho a la posesión de un bien, por un precio como contraprestación consistente en una suma de dinero determinada. En el caso de marras, la representación judicial de la parte actora afirma que consta en contrato de arrendamiento debidamente autenticado que la sociedad mercantil Inversiones IBEPRO S.R.L, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, el 15 de agosto de 1978, bajo el No. 28, Tomo 105-A Sgdo, que la misma se encontraba plenamente autorizada por la anterior propietaria del inmueble, y posteriormente por su representada para administrar el inmueble, siendo en estos términos que fue celebrado el precitado contrato de arrendamiento, el cual comenzó a regir el día 1° de marzo del año 1999, el cual se admite conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en cuya virtud a la hoy demandante. Por consiguiente, infiere esta juzgadora que el mencionado instrumento legitima suficientemente en la causa a la sociedad mercantil NAISI C.A, en condición de propietaria para ejercer cualquier acción derivada de la relación arrendaticia que verse sobre el inmueble objeto de la demanda; en particular la instrumentada en el contrato suscrito por la sociedad mercantil Inversiones IBEPRO S.R.L, como arrendadora, y que sirve de título a la demanda, pues indudablemente el negocio jurídico en virtud del cual adquirió la totalidad de los derechos y se adjudicó la propiedad del inmueble, mientras no sea declarado nulo o falso, produce efectos jurídicos erga omnes conforme lo establecen los artículos 1.359, 1.360, 1.919 y 1.924, todos del Código Civil. En otras palabras, corresponde tanto al propietario de un inmueble cedido en alquiler, como a la persona que tenga la condición de arrendador, la titularidad de los derechos que se deriven de dicha relación arrendaticia; entre ellos, el derecho de acceder a los órganos jurisdiccionales y pretender judicialmente la extinción del vínculo locativo, ante un evento de incumplimiento que haga procedente tal petición. Por lo tanto, a juicio de esta juzgadora, la defensa perentoria de falta de cualidad de la parte actora alegada por la representación judicial de la parte demandada, ex artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, no puede prosperar en derecho, pues la sociedad mercantil NAISI C.A, al ser nuda propietaria del inmueble objeto de la litis, está legitimada para intentar el presente juicio; y así se decide.
Ahora bien, pasaremos ahora a analizar el fondo de la presente controversia, en primer lugar, debemos señalar que en el contrato de arrendamiento, las obligaciones de las partes son bilaterales, encontramos entre los deberes del arrendador se encuentran entregar y mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, durante el tiempo del contrato, a su vez, entre las principales obligaciones del arrendatario se encuentra el pago de los respectivos cánones de arrendamiento tal y como han sido pactado (…)
Del análisis de las precitadas normas, podemos deducir que siendo el pago una de las obligaciones principales, éste al incumplirlo, incurre en causal suficiente para que el arrendatario exija el desalojo del inmueble cedido en alquiler. En el caso bajo estudio, la parte demandante alegó en su escrito libelar que se encuentran vencidos cánones correspondientes a los meses de diciembre de 2015, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2016, y siendo que el demandado no probó haber realizado el pago de los mismos a la parte actora, sino a un tercero, debe forzosamente esta Juzgadora declarar con lugar la pretensión de desalojo por incurrir en el artículo 40, causal “a” del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y así se establece.
Ahora bien, señaló el demandado en su escrito de contestación de la demanda que las sociedades mercantiles Inversiones IBEPRO S.R.L y Naisi C.A, conforman un grupo económico, para lo cual pasaremos a analizar dicha figura. Ha quedado establecido en la jurisprudencia que para que exista una unidad económica se requiere, en primer lugar, pasaremos a analizar algunos de los requisitos establecidos en la sentencia Nº 903, Exp. 03-0796, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 14 de mayo de 2004, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, para que se verifique esta figura, veamos:
“(…) 1) Debe tratarse de un conjunto de personas jurídicas que obran concertada y reiterativamente, en sentido horizontal o vertical, proyectando sus actividades hacia los terceros; no de unos socios con respecto a la sociedad en particular de la cual son miembros, donde a los fines de dominar la Asamblea o el órgano social que le sea afín, pactan para votar de una determinada manera, pues en el quehacer de ellos en la Asamblea, por ejemplo, no hay proyección hacia fuera. Debe recordarse que todas las normas aludidas parten de la idea de varios entes obrando bajo una sola dirección en sus relaciones externas, hacia terceros que con ellos contraten o entren en contacto.
2) Como tiene que existir el actuar concertado, es necesario que exista un controlante o director que, efectivamente, ejerza el control; o la posibilidad inevitable de que una o varias personas (naturales o jurídicas) puedan dirigir a otras personas jurídicas, imponiéndole directrices.
3) Ese control o dirección puede ser directo, como se evidencia de una objetiva gerencia común; o puede ser indirecto, practicado diáfanamente o mediante personas interpuestas. Este control indirecto a veces se ejerce utilizando sociedades cuyo único fin es ser propietarias de otras compañías, quienes a su vez son dueñas o accionistas de otra u otras, que son las realmente operativas. Esas cadenas de compañías o sociedades son las llamadas doctrinariamente instrumentalidades y, a su vez, son las que reciben del controlante la dirección.
Como lo que caracteriza al grupo es la relación entre controlantes y controlados, es necesario identificar a los controlantes, muchas veces ocultos, motivo por el cual la ley señala parámetros objetivos para definir quién debe considerarse el o los controlantes, teniendo como tales, por ejemplo, a quien corresponde la administración del conjunto; o a quien tiene la mayor proporción del capital o del total de operaciones; o el mayor número de activos reflejados en el Balance. Estos parámetros son simplemente enumerativos y no obstan para que se impute a otras personas, mediante otros criterios, el control efectivo, tal y como sucede en materia bancaria o de seguros, en las que las autoridades judiciales o administrativas se encuentran facultadas para aplicar parámetros no previstos expresamente, pero que permitan reconocer la existencia del grupo y sus miembros e identificar al o a los controlantes. Esto es así, ya que a veces la dirección dimana de sociedades con poco capital o pocos activos; o de varias sociedades que en un mismo plano diseñan las políticas de otras; o de personas naturales aparentemente insolventes, pero que tienen sus bienes en sociedades que utilizan en los negocios grupales. La identificación del controlante es de vital importancia, ya que la persona natural o jurídica que ocupa esa posición va a tener la mayor responsabilidad derivada de los actos del grupo, y a su vez obliga a los controlados como miembros de él. (…)”
Así pues, de la inteligencia del criterio jurisprudencial parcialmente trascrito, se desprende que para la existencia de un grupo económico se requiere más que la concurrencia de algunos accionistas en un conjunto de sociedades, por lo que afirmar en el caso bajo estudio, que existe un bloque económico, es tendiente al error, puesto que para ello la parte demandada debió probar suficientemente la existencia del mismo, y, en opinión de quien aquí decide, no quedó demostrado el vínculo entre ambas compañías, y así se declara.
Sobre la base de los razonamientos de hecho y de Derecho antes expuestos, este Juzgado Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara con lugar la demanda de desalojo, ejercida por la sociedad mercantil NAISI, C.A., ut supra identificada, contra el ciudadano Delmer Armando Ortiz Moran, ut supra identificado, se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora el local comercial ubicado en el sótano del Edificio “El Sinai”, situado en la calle “C” de la Urbanización Boleíta, Jurisdicción del Distrito Sucre del estado Miranda; así como en pagar los cánones de arrendamiento vencidos correspondientes los meses de diciembre de 2015, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2016. Por último, se ordena el pago a título de indemnización por daños y perjuicios la cantidad de trece mil ochocientos bolívares (Bs. 13.800,00), monto equivalente al total de los cánones de arrendamiento insolutas correspondientes a los meses de diciembre de 2015, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2016, a razón de canon mensual de un mil trescientos ochenta bolívares (Bs. 1.380,00), así como el pago por igual concepto a partir del mes de octubre de 2016, y los cánones que se sigan generando hasta la entrega material definitiva del inmueble. Se condena en costas al demandado, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
IV
DISPOSITIVA
Por las razones de hecho y de derecho antes expuestos, este Juzgado Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la pretensión de desalojo interpuesta por la representación judicial de la sociedad mercantil Naisi C.A, ut supra identificada, contra el ciudadano Delmer Arnaldo Ortiz Moran. Como consecuencia de ello se condena la parte demandada a entregar a la parte actora el local comercial ubicado en el sótano del Edificio “El Sinai”, situado en la calle “C” de la Urbanización Boleíta, Jurisdicción del Distrito Sucre del estado Miranda
SEGUNDO: Se ordena el pago a título de indemnización por daños y perjuicios la cantidad de trece mil ochocientos bolívares (Bs. 13.800,00), monto equivalente al total de los cánones de arrendamiento insolutas correspondientes a los meses de diciembre de 2015, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2016, a razón de canon mensual de un mil trescientos ochenta bolívares (Bs. 1.380,00), así como el pago por igual concepto a partir del mes de octubre de 2016, y los cánones que se sigan generando hasta la entrega material definitiva del inmueble
TERCERO: Se condena al pago de las costas procesales a la parte demandada, por haber resultado vencida en el presente juicio…”


ALEGATOS DE LA ACCIONANTE EN ALZADA:
Realizo un resumen lacónico de los conceptos emitidos en su demanda y los alegatos de su contraparte. Asimismo formuló alegatos destinados a enervar la falta de cualidad alegada por su contraparte. y solicito se declare sin lugar el recurso de apelación ejercido por la parte demandada contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas de fecha 27 de febrero de 2018, y por ende se confirme en todas y cada una de sus partes el fallo apelado

ALEGATOS DE LA ACCIONADA EN ALZADA:
La representación judicial de la parte demandada ratifica las defensas y excepciones alegadas en su escrito de contestación de la demanda; efectúa alegatos respecto de la cualidad de la accionante y su actuación para vulnerar su derecho de preferencia ofertiva.
Además señala la existencia de una nota marginal en el documento de propiedad del Edifico Sinaí que es del tenor siguiente:
“CG.T.L.8/5/07. Anotación provisional Art. 44 C.R.P la Alcaldía del Distrito Metropolitano de Caracas por Decreto N° 000471 publicado en Gaceta Oficial del Distrito Metropolitano de Caracas Ordinaria N° 00194 de fecha 6 de marzo de 2007 Declara la Adquisición Forzosa de un inmueble constituido por una parcela de terreno y la edificación sobre ella construida denominada Sinaí, ubicada en la Calle C, Urbanización Boleíta Jurisdicción del Municipio Sucre Estado Miranda…”, haciendo diversas consideraciones al respecto, las cuales son apreciadas por esta Alzada.
Igualmente adujo la existencia de actuaciones de un grupo económico destinado a vulnerar sus derechos como arrendatario, invocando las disposiciones de la Norma que rigen la materia respecto al desconocimiento de la constitución de sociedades que buscan vulnerar la existencia de los contratos de arrendamiento. Por lo antes expuesto es por lo que solicita se declare con lugar el recurso intentado.

PUNTOS PREVIOS AL FONDO:

1- FALTA DE CUALIDAD
Como ya quedó señalado la accionada alegó como punto previo la falta de cualidad, señalando que la Sociedad Mercantil NAISI C.A., no celebró contrato alguno con su representado, sino que la relación arrendaticia fue suscrita entre la sociedad Mercantil Inversiones IBEPRO S.R.L, quien lo suscribe en nombre propio, siendo que la accionante no funge como arrendadora, por lo que no puede fundamentar su acción en un documento de propiedad, sino en la cesión de derechos que le hubiere otorgado Mercantil INVERSIONES IBEPRO S.R.L, a la hoy demandante Sociedad Mercantil NAISI C.A. Que la cualidad para actuar en juicio en materia de arrendamiento no viene determinada por la propiedad, pues no se discute propiedad. Que su representado no fue notificado de la venta del local comercial a favor de la Sociedad Mercantil NAISI C.A. Que a su poderdante arrendado en el inmueble, le fue vulnerado el derecho de preferencia, toda vez que queda notificada de la venta a través de la presente demanda y que no se evidencia notificación alguna a su representado ofreciéndole en venta el inmueble, ni notificación presentándole el título de propiedad para que pudiera ejecutar las acciones pertinentes. Que además su representada cumplía los requisitos que exigía la ley, siendo estos más de dos años como arrendatario y estar solvente.
Ahora bien, con respecto a la falta de cualidad alegada por la accionada, es necesario verificar el alcance de dicho concepto el cual es equivalente a titularidad del derecho subjetivo concreto o material, el cual hace valer el actor como objeto del proceso, para reclamar con interés una pretensión a la contraparte. En ese mismo orden de ideas, en apoyo a lo señalado se trae a colación lo señalado por el jurista Devis Echandía, quien definió el interés como:

“El motivo jurídico particular que induce al demandante a reclamar la intervención del órgano jurisdiccional del Estado, a fin de que mediante sentencia resuelva sobre las pretensiones invocadas en la demanda; al demandado, a contradecir esas pretensiones si no se halla conforme con ellas, y a los terceros, a que intervengan luego en el juicio a coadyuvar las pretensiones de aquel o de éste. Debe ser un interés serio y actual”

En el presente caso, el interés del actor sería el desalojo del inmueble arrendado, por la falta de pago de cánones de arrendamiento, tal como lo señala en el libelo de la demanda, y consecuencialmente se le haga la entrega del inmueble en cuestión.
Por otra parte, el autor patrio Rengel Romberg ha señalado lo siguiente:
“La legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o intereses jurídicos controvertidos en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)”.

Con respecto a la falta de cualidad, la jurisprudencia patria ha sido extensa, de las cuales se trae a colación la decisión de la Sala Civil del Máximo Tribunal de la República de fecha 13 de enero de 2017, RC.000001, con ponencia de la Magistrado Marisela Godoy Estaba, quien señaló:
“Ha sido criterio reiterado del mismo modo en la citada decisión de la Sala, que la falta de cualidad o legitimación a la causa es una institución procesal que constituye una formalidad esencial para la búsqueda de la justicia, pues está estrechamente vinculada a los derechos constitucionales de acción, a la tutela judicial efectiva y a ser juzgado sin indefensión, aspectos ligados al orden público y, por tanto, el juez tiene el poder de examinar de oficio la subsistencia de la legitimación en todo grado y estado de la causa, visto que su comprobación es prejudicial a cualquier otra, en consecuencia al declararse la falta de cualidad in limini litis no existe probabilidad alguna de abrir el lapso a pruebas.
Partiendo de este punto, y concluyendo que el Juez debe constatar preliminarmente la legitimación de las partes, particularmente la legitimación en la causa o cualidad que tiene efectos distintos a la legitimación del proceso, al ser un requisito intrínseco de la acción y a través de ella se logra controlar el derecho de acción a favor del titular -que tiene el interés y la cualidad para hacerlo valer en juicio-, para que de esa manera el aparato jurisdiccional sea activado sólo cuando sea necesario y bajo la posibilidad lógica de invocar y justificar el reconocimiento judicial de los derechos e intereses jurídicos propios del justiciable y que no se produzca la contención entre cualesquiera partes, sino entre aquellas que ciertamente existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial.
“…OMISSIS…”
“De acuerdo a los razonamientos precedentemente expuestos, y en aplicación de los mismos al caso bajo análisis, observa esta Sala que la recurrida no incurrió en la falta de aplicación de la norma contenida en el artículo 1.281 del Código Civil denunciada por la recurrente, cuando declaró la falta de cualidad y en consecuencia desechó la demanda interpuesta, pues la actora en el momento de interponer la demanda no tenía interés procesal, pues no sustentó su pretensión en el derecho que debía tener sobre los bienes objeto de la venta sobre la cual recaía la pretensión de simulación, ya que ella alega su interés sobre la base de que durante su concubinato con el concubinario fueron adquiridos los mismos y que las ventas supuestamente simuladas ocurrieron una vez anuladas judicialmente las capitulaciones que habían suscrito antes de contraer matrimonio.
Al respecto verificó el juzgador que los documentos en los que se sustenta su derecho de concubina no constaban en el libelo de la demanda así como tampoco la declaración judicial de la nulidad de las capitulaciones matrimoniales, razón por la cual el juez concluyó que no tenía cualidad para interponer la pretensión de simulación de las ventas, razón por la cual mal podía aplicar el contenido del artículo 1.281 del Código Civil, pues no se verificó el supuesto de hecho previsto en la norma supra comentada.”

En este orden de ideas, la cualidad no es otra cosa que el ser acreedor de un interés legítimo que deviene de un derecho, sea este material o subjetivo, de carácter concreto, que permite al quien lo posee tener la legitimación para hacerlo valer (legitimación activa) en contra de quien tiene a su vez tiene la legitimación o cualidad para sostener el contradictorio incoado en su contra (legitimación pasiva).
De allí la importancia que el Máximo Tribunal de la República le da al tema de la cualidad y su carácter de orden público, toda vez que exige al Juzgador examinar y declarar aún de oficio su existencia, estableciendo sin lugar a dudas que la parte demandante debe tener un interés procesal para interponer la demanda, por lo que tal requerimiento es indispensable para el acceso a la justicia y a la tutela judicial efectiva.
Así las cosas, es necesario determinar si la accionante tiene un interés legitimo y actual para incoar la presente acción de desalojo, por lo que en principio se debe verificar lo que contempla la norma respecto al arrendamiento, definiéndolo como un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella, todo ello a tenor de lo señalado en el artículo 1.579 del Código Civil. Así las cosas, la norma no señala en forma alguna que el arrendador deba ser únicamente el propietario del inmueble, toda vez que no hace distinción alguna, por lo que una persona distinta al propietario puede arrendar un bien, ejemplo de ello son los contratos de subarrendamiento o como en el caso de marras, un administrador autorizado por el propietario para ello, pues ciertamente, no se está otorgando al inquilino la propiedad o dominio sobre el inmueble arrendado, sino que únicamente le fue otorgado la posesión precaria del mismo.
Así las cosas, la titularidad del derecho para reclamar el desalojo, en principio, es del propietario del inmueble, quien tiene el dominio sobre la cosa por la titularidad que detenta, no obstante a ello, si el propietario, no fue quien arrendo la cosa, este no poseería la doble condición de propietario y arrendador del bien, por lo que esa titularidad puede ser ejercida igualmente por quien aparece como arrendador del inmueble.
En el caso que nos ocupa, la demandante, alegó ser la propietaria del inmueble cuyo desalojo se demanda, mas no arrendadora del mismo, toda vez que fue la administradora del inmueble Sociedad Mercantil INVERSIONES IBEPRO S.R.L., que lo dio en arrendamiento. Asimismo, la autorización de la administración, fue revocada posteriormente, asumiendo la administración la propietaria del inmueble la Sociedad Mercantil NAISI, C. A.. Ante tal situación, la representación judicial de la parte demandada señala que la accionante no tiene cualidad para sostener el juicio, toda vez que el contrato de arrendamiento suscrito por su representado fue con INVERSIONES IBEPRO S.R.L. y no con la empresa NAISI, C.A., quien es hoy la accionante. Ahora bien, ante tal alegato, observa esta Alzada, que como ya quedó sentado, en caso de arrendamiento (por ser el caso que nos ocupa el de inmuebles), la titularidad de las acciones que deviene de un contrato de arrendamiento, puede ser ejercida por la arrendadora (quien no necesariamente debe ser la propietaria), ello en virtud de haber dado el inmueble en arrendamiento o, la puede ejercer la propietaria del inmueble bien por ser quien dio en arrendamiento el inmueble, detentando por ello la doble cualidad de propietaria y arrendadora, o bien por ejercer su titularidad como propietaria, haciendo uso del derecho de dominio sobre el bien.
A mayor abundamiento, haciendo un sencillo ejercicio jurídico para apoyar la consideración anteriormente expuesta y desvirtuar el alegato esgrimido por la accionada, en el caso que la propietaria del inmueble le hubiese dado a una persona natural la facultad de administrar el inmueble y esta, ejerciendo tal facultad lo da en arrendamiento, evidentemente la administradora adquiere también la cualidad de arrendadora; pero en el caso que esta arrendadora muriese, ¿quien pudiera ejercer las acciones que eventualmente pudiera suscitarse como arrendador del contrato de arrendamiento?, ¿Quién pudiera reclamar la falta de pago o el deterioro del bien arrendado?... Ciertamente la respuesta lógica y jurídicamente viable no es otra que el propietario del bien arrendado. Ahora bien, es asimilable a la situación hipotética ya narrada, al caso de marras, toda vez que revocado INVERSIONES IBEPRO S.R.L., como administrador del inmueble arrendado, se extingue su condición de administrador y arrendador del inmueble de autos, por lo que, quien pudiera asumir los derechos y obligaciones con respecto a la arrendataria es indiscutiblemente la propietaria del inmueble y así se declara.
En consecuencia, siendo la empresa NAISI, C.A., la propietaria del inmueble, constituido por un local comercial ubicado en el semi-sótano del Edificio “EL SINAI”, situado en la calle “C” de la Urbanización Boleíta, jurisdicción del Distrito Sucre del estado Miranda, es por ende quien detenta el dominio sobre el inmueble en cuestión, y su interés para intentar la presente acción no puede ser desvirtuado con el simple alegato del accionado, referido a que dicha empresa no fue quien suscribió el contrato de arrendamiento, concluyéndose que la Sociedad Mercantil NAISI C.A., tiene cualidad activa para incoar la presente acción de desalojo como propietaria del inmueble objeto del contrato de arrendamiento celebrado por la administradora y arrendadora del mismo, la Sociedad Mercantil INVERSIONES IBEPRO S.R.L., con el ciudadano DELMER ARNALDO ORTIZ MORAN, desechándose la defensa previa de el último de los nombrados y así se declara.
Por otra parte, con respecto a la cesión de derechos alegada por la accionante, se constata que la Sociedad Mercantil INVERSIONES IBEPRO S.R.L., no es la vendedora del inmueble en cuestión, con lo cual pudiera haber efectuado la cesión de los derechos del contrato de arrendamiento, sino que por el contrario, dicha empresa no tenía la propiedad del inmueble vendido y era una simple mandataria con facultades de administración, por lo que el alegato esgrimido debe ser desechado y así se declara.

2- PREFERENCIA OFERTIVA
La representación judicial de la parte accionante señala que su representado no fue notificado de la venta del local comercial a favor de la Sociedad Mercantil NAISI C.A., que a su poderdante arrendado en el inmueble, le fue vulnerado el derecho de preferencia, toda vez que queda notificada de la venta a través de la presente demanda y que no se evidencia notificación alguna a su representado ofreciéndole en venta el inmueble, ni notificación presentándole el título de propiedad para que pudiera ejecutar las acciones pertinentes. Que además su representada cumplía los requisitos que exigía la ley, siendo estos: más de dos años como arrendatario y estar solvente.
Al respecto observa este Juzgador que la parte accionante trae a los autos copia de instrumento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda de fecha 25 de junio de 2004 quedando registrado bajo el Nro. 12, Tomo 8, protocolo Primero. Al respecto este Tribunal observa que por cuanto dicha copia no fue impugnada por la parte demandada, a tenor de lo señalado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se tiene como copia fidedigna de su original, desprendiéndose de dicho documento que la ciudadana MIRIAM BALI DE ALEMAN, vende a la Sociedad Mercantil NAISI, C.A., los derechos de propiedad que le corresponden del Edificio denominado “SINAI”, del cual forma parte el local semi-sotano objeto de la presente demanda de desalojo.
Ahora bien, en el caso que nos ocupa, la venta fue realizada bajo la normativa de la derogada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual señala en su artículo 40 que tiene derecho a que le ofrezcan preferentemente la venta del inmueble arrendado, siempre que tenga más de dos años como arrendatario y estar solvente. Con ello, la norma le da derecho al inquilino de ser considerado con preferencia para la adquisición del inmueble que ocupa como arrendatario.
Por otra parte, la propia Ley prevé los mecanismos necesarios para retrotraer el ejercicio de ese derecho en caso de ser vulnerados, contenido en el artículo 49 eiusdem, el cual señala:
“El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forma parte la vivienda, oficina o local arrendado”

Así las cosas, si el inmueble vendido, es una propiedad global que contiene una parte o parte arrendada, no les es aplicable el ejercicio del retracto legal arrendaticio, toda vez que lo que se vendió fue la totalidad del inmueble y no la porción objeto de arrendamiento. Así las cosas, por razonamiento en contrario, no existe violación del derecho de preferencia ofertiva, cuando el inmueble arrendado forma parte de uno mayor y el mismo es vendido en su totalidad. En este orden de ideas, para el caso que nos ocupa, si la venta del Edificio Sinaí se hubiese efectuado por unidades inmobiliarias autónomas, sometidas a la Ley de Propiedad Horizontal, la vulneración del derecho de preferencia ofertiva se hubiese podido configurar al no ofrecerle esa unidad autónoma a su inquilino con preferencia al tercero adquirente; pero siendo que los derechos de propiedad sobre el edificio Sinaí fueron vendidos de forma global, es decir, el derecho de preferencia ofertiva no aplica para el caso de marras, en virtud de lo cual se desecha tal alegato esgrimido por la parte accionada y así se declara.
Asimismo, no teniendo el arrendador derecho a la preferencia ofertiva a tenor de lo señalado anteriormente, no era procedente la notificación invocada para ejercer tal derecho, por lo que tal alegato se desecha y así se declara.

3- UNIDAD ECONOMICA
Con respecto al alegato de comunidad económica, este Tribunal pasara a revisar tal concepto al fondo de la demanda y así se declara.

4- PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
Esta alzada observa que la representación judicial de la parte accionada consignó intempestivamente por adelantado su escrito de promoción de pruebas en fecha 12 de junio de 2017, fecha anterior a la celebración de la audiencia preliminar. Por otra parte durante el lapso de promoción de pruebas, mediante diligencia de fecha 14 de noviembre de 2017, la accionada ratifica el contenido del escrito de promoción aquí referido. Por su parte el Tribunal de Instancia mediante escrito de fecha 23 de noviembre de 2017 declaró extemporáneas las pruebas promovidas.
Ahora bien, ha sido constante y reiterado el criterio del Máximo Tribunal de la República en reconocer que todas aquellas actuaciones que anticipadamente están destinadas a ejercer el legitimo derecho a la defensa deben ser apreciadas como válidamente realizadas, pues tal derecho, es la base fundamental del ordenamiento jurídico venezolano y garantía constitucional tutelada por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, por lo que la promoción de pruebas efectuada adelantadamente, debe ser apreciada y proveída conforme al derecho y desechar su contenido en caso de ser manifiestamente ilegales o impertinentes, por lo que el tribunal de la causa erró al desechar las pruebas promovidas por ser presentadas de forma adelantada y por ende de forma intempestiva, y así se declara.
No obstante lo anterior, no consta de autos que la parte demandada quien fue afectada por tal decisión haya apelado de la misma, por lo que dicha decisión a pesar de estar errada quedó firme, en virtud de lo cual esta Alzada con vista a que nuestro sistema probatorio está regido por una serie de principios entre los que se encuentra el de la comunidad de la prueba también denominado principio de adquisición procesal, el cual explica el autor colombiano Jairo Parra Quijano, de la siguiente manera:
“El resultado de la actividad probatoria de cada parte se adquiere para el proceso y esta no puede pretender que solo a ella la beneficie. No se puede desistir de la prueba practicada; no se puede estar tan solo a lo favorable de la declaración de un testigo, ya que esta afecta conjuntamente a las partes, tanto en lo favorable como en lo desfavorable. En otras palabras, este principio consiste en que las pruebas son sustraídas a la disposición de las partes, para pertenecer objetivamente al proceso.”

En el mismo sentido el tratadista Santiago Sentis Melendo, citando al autor italiano Aurelio Scardaccione, con respecto a este principio, nos dice:
“…principio de adquisición en virtud del cual las pruebas” una vez recogidas, despliegan su eficacia a favor o en contra de ambas partes, sin distinción entre la que las ha producido y las otras”. El Juez puede y debe utilizar el material probatorio prescindiendo de su procedencia…”

Esto quiere decir que al decidir la controversia el sentenciador no sólo va a apreciar la parte favorable de las pruebas por cada parte. Sino que tiene que apreciarlas en su totalidad tanto lo favorable como lo desfavorable que pueda contener la prueba con respecto a todas las partes involucradas en la controversia y no solo apreciar lo favorable de una prueba con relación a la parte que la incorporó en el proceso, respetando así los principios de adquisición procesal y el de unidad de la prueba, lo cual será aplicable para el caso de marras y por supuesto con respecto a la parte demandada y corregir de este modo la decisión que declara intempestiva las pruebas de la parte demandada, con las pruebas que tempestivamente fueron consignados a los autos independientemente de quien las haya incorporado y así se declara.

RESOLUCION DEL FONDO DE LA DEMANDA:
Conforme lo señalado, la demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, negó, rechazó y contradijo la misma y se excepcionó, evidenciándose la intención de ejercer su defensa en la presente causa. Así las cosas, Conforme a las normas distributivas de la carga de la prueba, consagrada en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
En este sentido, ha sido reiterado el Criterio del Máximo Tribunal de la república al señalar que el demandado al contradecir, negar o desconocer los hechos y, por tanto, los derechos que de ellos deriven, el actor corre con toda la carga de la prueba y de lo que demuestre depende el alcance de sus pretensiones. Igualmente al comentar el citado artículo 1.354 del Código Civil, nuestro Máximo Tribunal, reiterando la jurisprudencia pacífica, reiterada e inveterada, desde el 9 de julio de 1969, en sentencia de 21 de mayo de 1987, señaló:
"Con esa norma legal se esta estableciendo que al demandado le incumbe la carga de la prueba cuando la naturaleza de su defensa el mismo ha reconocido que la obligación que se le demanda, o sea, que el derecho del actor si existió; pero por un nuevo hecho alegado por el se extinguió la obligación. Fuera de estos casos de excepción, el solo hecho de que el demandado no se defienda, no exime al actor de la carga de probar su acción, máxime que cuando contradice la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como el derecho,..."
En este orden de ideas y cónsono con la jurisprudencia parcialmente trascrita la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada el día 17 de Julio de 2007, en el Expediente Número 07-0733, con ponencia del Magistrado Marcos Tulio Dugarte Padrón, fijó la siguiente posición:
“…Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos (Vid. s.S.C.C del 27 de julio de 2004, caso: Inversiones y Administradora de Bienes COMBIENES, C.A.). En relación al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la Sala de Casación Civil determinó que si bien éste reitera el artículo 1.354 del Código Civil, agrega que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...”. (Vid. sentencia s.S.C.C. del 30 de noviembre de 2000, caso: Seguros la Paz). En aplicación de estas consideraciones al caso concreto, la Sala observa que de acuerdo con lo establecido en la sentencia objeto de amparo, el actor afirmó que el demandado no cumplió una obligación pactada en el contrato, lo cual fue negado en la contestación, motivo por el cual, el juez de alzada estableció que correspondía al actor la carga de demostrar que el demandado no pagó los cánones correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2005, lo cual resulta a todas luces inconsistente con los principios que rigen la materia probatoria, pues la parte actora al alegar un hecho negativo, no le corresponde a ella la carga de la prueba, sino que, es a la otra parte a quien le corresponde demostrar el hecho afirmativo y ello lo ha debido tomar en cuenta el tribunal que conoció el amparo...”.

Igualmente la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada el día 16 de diciembre de 2009, expediente Nro. 2009-000430, con ponencia de la Magistrada Isbelia Pérez Velásquez, señaló
“(…)
“Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.”.
Las normas precedentemente transcritas, definen los deberes y roles de cada parte dentro del proceso, de acuerdo a la posición que asuma el demandado en relación a las afirmaciones de hecho del demandante, lo cual varía y modifica la distribución de la carga de la prueba.
En efecto, una vez que el actor establece sus afirmaciones de hecho, si las mismas son aceptadas por el demandado, no hay nada que probar; ahora bien, si el demandado niega y rechaza lo alegado por su contraparte, recae o se invierte sobre el demandante la carga de la prueba; mientras que queda sobre el demandado el deber de probar si éste reconoce la existencia de la obligación pero alega un hecho que contradice el derecho del actor.
En relación a las afirmaciones de hecho, alegatos éstos planteados por las partes, en virtud de lo señalado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, las mismas pueden consistir tanto en afirmaciones como en negaciones respecto de determinados hechos.
Así, los hechos negativos, han sido definidos por la doctrina como la
negación de un acto o de un hecho jurídico.
En tal sentido, es necesario distinguir si los hechos negativos son definidos o indefinidos, puesto que sólo a los primeros se les puede fijar un límite en el tiempo y el espacio y por lo tanto es posible probarlos si existe un hecho positivo que lo contraste y excluya.
No obstante, serán indefinidos o indeterminados, aquellos hechos que no sea posible delimitarlos en tiempo, modo o espacio, y por tanto, no pueden ser demostrados mediante la prueba de un hecho positivo.
Por tal motivo, “...los hechos negativos indefinidos están exentos de prueba por quien los alega, quien no tiene sobre ellos la carga de demostrarlos”. (Cabrera Romero, Jesús Eduardo. Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre. (Caracas, Editorial Jurídica Alva S.R.L., Tomo I, 1997, p. 78).
De la misma manera, esta Sala, en relación a los hechos negativos, ha establecido que en el reparto o distribución de la carga de la prueba, cuando el alegato de un hecho negativo es realizado por el actor, y la contradicción del demandado es pura y simple, pone en cabeza de este último la carga de demostrar el hecho invocado. (Ver sentencia N° 00007, de fecha: 16 de enero de 2009, Caso: César Palenzona Boccardo contra María Alejandra Palenzona Olavarría.).

Conforme a la Doctrina de Casación parcialmente transcrita, la cual es acogida por este Tribunal, a tenor de lo dispuesto en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, el actor al establecer en su demanda la existencia de ciertos hechos constitutivos, entendidos éstos como aquellos de donde se origina el derecho en el cual basa su pretensión, debe cargar con las pruebas de los mismos si le son contradichos por la parte demandada, tal y como sucedió en el presente caso y así se declara.
En este sentido pasa este Juzgador a analizar el acervo probatorio traído a la presente causa, constatándose que ambas partes hicieron uso de tal derecho promoviendo las pruebas siguientes:

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA ADJUNTAS AL LIBELO:
• Copia de poder autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda de fecha 17 de marzo de 2016, Nro. 6, Tomo 54., a los folios 6 y 7. Al respecto este Tribunal observa que por cuanto dicha copia no fue impugnada por la parte demandada, a tenor de lo señalado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como copia fidedigna de su original, quedando demostrado lo que de su contenido se desprende y por ende la cualidad alegada por la representación judicial de la parte accionante y así se declara.
• Copia de instrumento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda de fecha 25 de junio de 2004 quedando registrado bajo el Nro. 12, Tomo 8, protocolo Primero. Al respecto este Tribunal observa que por cuanto dicha copia no fue impugnada por la parte demandada, a tenor de lo señalado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como copia fidedigna de su original, quedando demostrado lo que de su contenido se desprende y por ende la titularidad de la propiedad que detenta la Sociedad Mercantil NAISI, C.A., sobre el Edificio denominado “EL SINAI”, a la cual pertenece la unidad inmobiliaria objeto del contrato de la presente acción y así se declara.
• Instrumento contentivo del contrato de arrendamiento autenticado ante la ante la Notaría Pública Cuarta de fecha 24 de febrero de 1999, inserto bajo el Nro. 34, Tomo 15, el cual comenzó a regir el día 1ro de marzo del año 1999, folios 12 al 17. Al respecto este Tribunal observa que por cuanto dicho documento no fue tachado por la parte accionada, sino que por el contrario reconoció su existencia a tenor de lo señalado en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, quedando demostrado lo que de su contenido se desprende. En consecuencia quedó demostrada la existencia del contrato de arrendamiento celebrado entre la Sociedad Mercantil INVERSIONES IBEPRO S.R.L, y el ciudadano DELMER ARNALDO ORTIZ MORAN, trayendo a la convicción de quien sentencia, la veracidad de la existencia de una relación arrendaticia entre las partes señaladas y el vínculo jurídico que los une, así como los términos y condiciones de dicho contrato y así se declara.
• Copia fotostática simple de Resolución 003577, de fecha 19 de octubre de 2001, proferida por la Dirección General de Inquilinato adscrito al Ministerio de Infraestructura, dictada en el expediente Nro. 42.954, folios 18 al 20. Al respecto este Tribunal observa que por cuanto dicha copia no fue impugnada por la parte demandada, a tenor de lo señalado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como copia fidedigna de su original constituido por un documento público de carácter administrativo, quedando demostrado lo que de su contenido se desprende y por ende la existencia de la regulación efectuada por la accionante y constatándose que fue regulado el canon de arrendamiento del semisótano en cuestión en la cantidad de UN MILLÓN TRESCIENTOS OCHENTA MIL UN BOLÍVARES CON CUARENTA CÉNTIMOS (Bs. 1.380.001,40) monto el cual con el ajuste monetario EQUIVALE A UN MIL TRESCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 1.380,00), y así se declara.
• Copia de instrumento contentivo de actuaciones practicadas por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, folios 21 al 27. Al respecto este Tribunal observa que por cuanto dicha copia no fue impugnada por la parte demandada, a tenor de lo señalado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como copia fidedigna de su original, quedando demostrado la práctica de una notificación Judicial, en fecha 24 de septiembre de 2008, donde es notificada a INVERSIONES IBEPRO S.R.L., la revocatoria del mandato de administración de un conjunto de bienes inmuebles, donde se encuentra incluido el Edificio SINAI. Por otra parte con dicho instrumento quedó demostrado el vínculo jurídico que los unió y así se declara.
• Copia de instrumento contentivo de actuaciones practicadas por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, folios 28 al 62. Y que posteriormente fue consignado en original a los folios 238 y 272 Al respecto este Tribunal observa que por cuanto dicha copia no fue impugnada por la parte demandada, a tenor de lo señalado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como copia fidedigna de su original el cual tampoco fue tachado a tenor de lo señalado en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, quedando demostrado lo que de su contenido se desprende, esto fue la práctica de una notificación Judicial, en fecha 1° de diciembre de 2015, donde son notificados varios locales incluyendo el semisótano habiendo recibido dicha notificación la ciudadana MARIA ANGELICA ORNILLOS DE ORTIZ, titular de la Cédula de Identidad Nro. 28.158.507, a quien le fue entregada la notificación contentiva de los particulares siguientes:
o Que la Sociedad Mercantil NAISI C.A., es la única propietaria de los locales notificados que se encuentran en el Edificio SINAI.
o La designación de los directores de la empresa propietaria.
o Que NAISI C.A., como única propietaria del edificio SINAI decide tomar directamente la administración de los locales allí mencionados incluyendo el del caso de marras, por lo que todo lo referido al contrato de arrendamiento y el pago de los mismos se entenderán con la empresa señalada.
o Que ninguna otra persona natural o jurídica está autorizada para la administración de los locales en cuestión
o Que deberán acudir a las oficinas de NAISI C.A., a fin de adecuar los contratos de arrendamiento y dar cumplimiento a la Ley de la materia
o Indican la dirección de la empresa ya nombrada.
En virtud de lo expuesto y no constando tacha alguna respecto de tal actuación, quedo demostrada la notificación señalada y así se declara.
• Instrumento contentivo del contrato de arrendamiento autenticado ante la ante la Notaría Pública Cuarta de fecha 24 de febrero de 1999, inserto bajo el Nro. 34, Tomo 15, el cual comenzó a regir el día 1° de marzo del año 1999, folios 12 al 17. Al respecto este Tribunal observa que por cuanto dicho documento no fue tachado por la parte accionada, sino que por el contrario reconoció su existencia a tenor de lo señalado en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, quedando demostrado lo que de su contenido se desprende. En consecuencia quedó demostrada la existencia del contrato de arrendamiento celebrado entre la Sociedad Mercantil INVERSIONES IBEPRO S.R.L, y el ciudadano DELMER ARNALDO ORTIZ MORAN, trayendo a la convicción de quien sentencia, la veracidad de la existencia de una relación arrendaticia entre las partes allí señaladas y el vínculo jurídico que los une, así como los términos y condiciones de dicho contrato y así se declara.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA ACTORA:
La representación judicial de la parte accionante en el lapso probatorio promovió el merito de las documentales a saber:
• Copia de poder autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda de fecha 17 de marzo de 2016, Nro. 6, Tomo 54. Al respecto observa esta alzada que dicho instrumento ya fue apreciado en el texto del presente fallo y así se declara.
• Copia de instrumento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda de fecha 25 de junio de 2004 quedando registrado bajo el Nro. 12, Tomo 8, protocolo Primero. Al respecto observa esta alzada que dicho instrumento ya fue apreciado en el texto del presente fallo y así se declara.
• Instrumento contentivo del contrato de arrendamiento autenticado ante la ante la Notaría Pública Cuarta de fecha 24 de febrero de 1999, inserto bajo el Nro. 34, Tomo 15, el cual comenzó a regir el día 1ro de marzo del año 1999, folios 12 al 17. Al respecto observa esta alzada que dicho instrumento ya fue apreciado en el texto del presente fallo y así se declara.
• Copia fotostática simple de Resolución 003577, de fecha 19 de octubre de 2001, proferida por la Dirección General de Inquilinato adscrito al Ministerio de Infraestructura, dictada en el expediente Nro. 42.954. Al respecto observa esta alzada que dicho instrumento ya fue apreciado en el texto del presente fallo y así se declara.
• Copia de instrumento contentivo de actuaciones practicadas por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial. . Al respecto observa esta alzada que dicho instrumento ya fue apreciado en el texto del presente fallo y así se declara.
• Copia de instrumento contentivo de actuaciones practicadas por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial. Al respecto observa esta alzada que dicho instrumento ya fue apreciado en el texto del presente fallo y así se declara.

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA AL DARSE POR CITADA:
• Poder debidamente autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda de fecha 17 de febrero de 2017, Nro. 39 Tomo 15, a los folios 103 al 105, marcado “A”. Al respecto este Tribunal observa que por cuanto dicho documento público, no fue tachado por la parte accionante, a tenor de lo señalado en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, queda demostrado lo que de su contenido se desprende y por ende la cualidad alegada por la representación judicial de la parte demandada y así se declara.

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA CON LA CONTESTACION:

• Copia certificada marcado “B”, a los folios 118 al 129, emanada de la Coordinación del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de esta Circunscripción Judicial. Al respecto este Tribunal observa que por cuanto dicha copia certificada no fue tachada por la parte accionante, a tenor de lo señalado en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, queda demostrado lo que de su contenido se desprende evidenciándose de una diligencia dirigida por los directores de INVERSIONES IBEPRO S.R.L., al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio, desacuerdos en cuanto actuaciones realizadas por los directores de dicha empresa. Asimismo evidencia el acta constitutiva de INVERSIONES IBEPRO S.R.L., y los términos de ese contrato societario y así se declara.
• Legajo de impresiones fotográficas cursante a los folios 130 al 170. Al respecto observa esta alzada que dichas impresiones, fueron elaboradas sin el concurso de la contraparte; además no existen especificaciones técnicas de cómo fueron obtenidas y por último, dichas impresiones no tiene relación alguna al tema decidendum de la presente causa, en virtud de lo cual se desechan por impertinentes y así se declara.
• Copia certificada marcado “D”, a los folios 171 al 206, emanada de la Coordinación del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medida de esta Circunscripción Judicial, Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI). Al respecto este Tribunal observa que por cuanto dicha copia certificada no fue tachada por la parte accionante, a tenor de lo señalado en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, queda demostrado que el ciudadano DELMER ARNALDO ORTIZ MORAN efectuó consignaciones arrendaticias a favor de INVERSIONES IBEPRO S.R.L., correspondientes a los meses de octubre de 2015 a enero de 2016, a razón de UN MIL TRESCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 1.380,00), mensuales, efectuados de la siguiente manera:
o Año 2015:
 Octubre el 04-11-2015, Noviembre el 03-12-2015 y Diciembre el 04-12-2015.
o AÑO 2016:
 Enero el 04-12-2016, Febrero el 02-03-2016, Marzo el 11-04-2016, Abril el 10-05-2016, Mayo el 10-05-2016, Junio el 12-07-2018, Julio el 04-08-2016, Agosto el 07-09-2016, Septiembre el 10-10-2016, Octubre el 09-11-2016, Noviembre, Diciembre y Enero de 2017 el 06-12-2016.
o AÑO 2017
 Febrero, Marzo y Abril el 08/02/2017.
En este orden de ideas se constató que parte de las consignaciones efectuadas forman parte de los meses reclamados como insolutos, por lo que respecto a su tempestividad y legitimidad las mismas serán analizadas más adelante en el texto del presente fallo y así se declara.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:
Como ya quedó sentado en el texto del presente fallo, esta alzada observó que el Tribunal de instancia declaró erradamente extemporáneas las pruebas promovidas por la parte demandada, no obstante a ello, se observa que dicho escrito ratifica pruebas que ya habían sido tempestivamente incorporadas a los autos con el escrito de demanda y en el de la contestación, por lo que en atención al principio de adquisición procesal, esto es que las pruebas al ser evacuadas ya no son de las partes, sino del proceso, dichas pruebas serán apreciadas con las resultas que de ellas se desprendan y así se declara.
Por otra parte, con respecto a la promoción de aquellas pruebas que no se encontraban previamente insertas a los autos, con vista a la extemporaneidad declarada por el A quo, cuya decisión se encuentra firme, no pueden ser apreciadas, por ende serán desechadas y así se declara.
En consecuencia la parte demandada promovió en el referido escrito
• Copia certificada emanada de la Coordinación del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de esta Circunscripción Judicial. diligencia dirigida por los directores de INVERSIONES IBEPRO S.R.L., al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio. Al respecto observa esta alzada que dicho instrumento ya fue apreciado en el texto del presente fallo y así se declara.
• Legajo de impresiones fotográficas cursante a los folios 130 al 170. Al respecto observa esta alzada que dichas tomas fotográficas impresas digitalmente, no fueron efectuadas bajo el principio del control de prueba de las partes, toda vez que las mismas fueron realizadas por la parte promovente, sin el concurso del Tribunal y de la contraparte; asimismo no se puede determinar de las imágenes allí suministrada elementos que prueben que las tomas fotográficas tratan al menos sobre el local arrendado, ni aporta elemento probatorio alguno al tema decidendum, en virtud de lo cual son desechadas como medio probatorio del presente juicio y así se declara.
• Copia certificada marcado “D”, a los folios 171 al 206, emanada de la Coordinación del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas de esta Circunscripción Judicial, Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI). Al respecto observa esta alzada que dicho instrumento ya fue apreciado en el texto del presente fallo y así se declara.
• Prueba de informes solicitadas al Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), a fin de que se remita el Registro de Información Fiscal, copia del registro mercantil, actas de asamblea y estatutos de INVERSIONES IBEPRO S.R.L.; el Registro de Información Fiscal de los ciudadanos MIRIAM BALI DE ALEMAN, NELLY BALI DE SAYEGH, EMILIO BALI ASAPCHI, GLADYS BALI, ELIZABETH ALEMAN BALI, OSCAR ALEMAN BALI, RAYMON ALEMAN BALI Y RONALD ALEMAN BALI; el Registro de Información Fiscal de la Sociedad Mercantil NAISI C.A. Al respecto observa este Juzgador que dicha prueba fue declarada intempestiva y habiendo quedado firme dicha decisión esta Alzada no tiene materia que apreciar y así se declara.
• Prueba de informes solicitadas la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario (SUDEBAN) A FIN DE QUE INFORME Y REMITA LOS Código de cuenta clientes de INVERSIONES IBEPRO S.R.L.; de los ciudadanos MIRIAM BALI DE ALEMAN, NELLY BALI DE SAYEGH, EMILIO BALI ASAPCHI, GLADYS BALI, ELIZABETH ALEMAN BALI, OSCAR ALEMAN BALI, RAYMON ALEMAN BALI Y RONALD ALEMAN BALI y de la Sociedad Mercantil NAISI C.A. Al respecto observa este Juzgador que dicha prueba fue declarada intempestiva y habiendo quedado firme dicha decisión esta Alzada no tiene materia que apreciar y así se declara.

Pasa este Juzgador en Alzada a efectuar las siguientes consideraciones a tenor de los alegatos y pruebas aquí apreciadas en los siguientes términos.
Con respecto al alegato de unidad económica, denunció la accionada que la Sociedad Mercantil NAISI C.A., y la Sociedad Mercantil Inversiones IBEPRO S.R.L., conforman un grupo económico, por tener ambas el mismo componente accionario y la misma Junta Directiva, señalando que existe una diligencia en el expediente de consignaciones de fecha Cinco (5) de marzo del año DOS MIL DOCE (2012), cuatro (4) años después de la supuesta revocación, en donde una misma ciudadana MIRIAM BALI, titular de la cedula de identidad Núm. V-2.946.473, accionista y directora tanto de NAISI C.A como de INVERSIONES IBEPRO S.R.L, solicito al Tribunal de consignaciones sea entregado cheque por el monto de las consignaciones efectuadas por el arrendatario, a favor de INVERSIONES IBEPRO SRL”, anulando su propia revocación, es decir, que primero como directora de NAISI C.A., revoca su otra empresa INVERSIONES IBEPRO S.R.L., en el año 2008, luego jamás notifica ni al arrendatario ni al tribunal de consignación de dicha “simulación de revocación” y posteriormente anula su propia voluntad de “revocar” solicitando el cobro de los cánones de arrendamiento hasta el año 2012, en nombre y a favor de INVERSIONES IBEPRO S.R.L.
Por su parte, nuestro máximo Tribunal de la República, en sentencia de fecha 14 de mayo de 2004, emanada de la Sala Constitucional, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, señaló:
Como se evidencia del fallo de esta Sala n° 558/2001 anteriormente citado, la existencia de grupos empresariales o financieros es lícita, pero ante la utilización por parte del controlante de las diversas personas jurídicas (sociedades vinculadas) para diluir en ellas su responsabilidad o la del grupo, en sus relaciones con las terceras personas, han surgido normas en diversas leyes que persiguen la desestimación o allanamiento de la personalidad jurídica de dichas sociedades vinculadas, permitiendo al acreedor de una de dichas sociedades, accionar contra otra con la que carecía objetivamente de relación jurídica, para que le cumpla, sin que ésta pueda oponerle su falta de cualidad o de interés.
Se trata de dos o más sociedades que actúan como una unidad o grupo, aunque -en sus relaciones con los terceros- se presenten como sociedades separadas, debido a la personalidad jurídica que les es propia, diluyendo así el grupo, en alguno de sus miembros, la responsabilidad que como un todo le corresponde. De esta manera, cualquiera de los distintos componentes asume obligaciones respecto a otras personas (terceros), sin comprometer la unidad patrimonial si dicha obligación fuese incumplida.
En estos supuestos, si se exigiere responsabilidad al grupo y no únicamente a la persona jurídica (formalmente) obligada, la libertad de asociación consagrada en el artículo 52 constitucional, concretada en la existencia de las diversas personas jurídicas, no sufre ningún menoscabo, porque si el resultado dañoso para los terceros, proviene del abuso del derecho de asociarse, o de un fraude a la ley, instrumentado por las distintas sociedades, tal fin es ilícito; ello sin perjuicio de que se considere que en algunos casos surjan obligaciones indivisibles para el grupo, lo que es legalmente posible.
Las leyes que regulan los grupos económicos, financieros o empresariales evitan que las distintas compañías, con las personalidades jurídicas que les son propias, pero que conforman una unidad económica, o mantienen una unidad de dirección y que obran utilizando una o más personas jurídicas para su beneficio, evadan la responsabilidad grupal, ante el incumplimiento de las obligaciones asumidas por uno de sus componentes.
Con ello, se persigue legalmente evitar el abuso del derecho de asociarse, que produce una conducta ilícita, o impedir un fraude a la ley, o una simulación en perjuicio de terceros. Para evitar estas posibilidades, el ordenamiento jurídico ha señalado deberes y obligaciones solidarias a la actividad concertada entre personas jurídicas y para ello ha reconocido a los grupos, sean ellos económicos, financieros o empresariales, los cuales pueden obedecer en su constitución a diversos criterios que las mismas leyes recogen. Como unidades que son, existe la posibilidad de que ellos asuman también obligaciones indivisibles o equiparables a éstas, bien porque la ley así lo señale expresamente, o bien porque la ley –al reconocer la existencia del grupo y su responsabilidad como tal- acepta que se está frente a una unidad que, al obligarse, asume obligaciones que no pueden dividirse en partes, ya que corresponde a la unidad como un todo, por lo que tampoco puede ejecutarse en partes, si se exige a la unidad (grupo) la ejecución, así la exigencia sea a uno de sus componentes.
En consecuencia, al existir una obligación indivisible o equiparable, cada uno de los miembros del grupo contrae y está obligado por la totalidad (artículo 1254 del Código Civil) por lo que el pago y el cumplimiento efectuado por uno de los miembros del grupo libera a los otros.
Debido al reconocimiento legal de estos complejos societarios (grupos), surgen en la ley las denominadas sociedades controlantes y las vinculadas o subordinadas a un controlante, las cuales –siguiendo el léxico de diversas leyes citadas y de acuerdo a la forma de su composición- pueden ser calificadas de interpuestas, filiales o afiliadas, subsidiarias y relacionadas…
(…)
Las leyes citadas, a pesar que sus tipos y soluciones no son uniformes, así como otras que se señalan en este fallo, reconocen varios criterios para determinar cuándo se está en presencia de un grupo, criterios que se sintetizan en los siguientes:
(…)
.2º) El del control de una persona sobre otra, criterio también acogido por el artículo 15 de la Ley para Promover y Proteger el Ejercicio de la Libre Competencia y el artículo 2.16.f) de la Ley sobre Prácticas Desleales en el Comercio Internacional. Este criterio, es también asumido por la Ley de Mercado de Capitales, la cual establece los parámetros que permitirán determinar la existencia de tal control, por parte de una o varias sociedades sobre otras.
3º) El criterio de la unidad económica, el cual se enfoca desde la unidad patrimonial o de negocios y que se presume cuando hay identidad entre accionistas o propietarios que ejerzan la administración o dirección de, al menos, dos empresas; o cuando un conjunto de compañías o empresas en comunidad realicen o exploten negocios industriales, comerciales o financieros conexos, en volumen que constituya la fuente principal de sus ingresos…
(…)
De la normativa expuesta, la Sala aísla como características de los grupos económicos, que permiten calificarlos de tales, las siguientes:
1) Debe tratarse de un conjunto de personas jurídicas que obran concertada y reiterativamente, en sentido horizontal o vertical, proyectando sus actividades hacia los terceros; no de unos socios con respecto a la sociedad en particular de la cual son miembros, donde a los fines de dominar la Asamblea o el órgano social que le sea afín, pactan para votar de una determinada manera, pues en el quehacer de ellos en la Asamblea, por ejemplo, no hay proyección hacia fuera. Debe recordarse que todas las normas aludidas parten de la idea de varios entes obrando bajo una sola dirección en sus relaciones externas, hacia terceros que con ellos contraten o entren en contacto.
2) Como tiene que existir el actuar concertado, es necesario que exista un controlante o director que, efectivamente, ejerza el control; o la posibilidad inevitable de que una o varias personas (naturales o jurídicas) puedan dirigir a otras personas jurídicas, imponiéndole directrices.
3) Ese control o dirección puede ser directo, como se evidencia de una objetiva gerencia común; o puede ser indirecto, practicado diáfanamente o mediante personas interpuestas. Este control indirecto a veces se ejerce utilizando sociedades cuyo único fin es ser propietarias de otras compañías, quienes a su vez son dueñas o accionistas de otra u otras, que son las realmente operativas. Esas cadenas de compañías o sociedades son las llamadas doctrinariamente instrumentalidades y, a su vez, son las que reciben del controlante la dirección.
Como lo que caracteriza al grupo es la relación entre controlantes y controlados, es necesario identificar a los controlantes, muchas veces ocultos, motivo por el cual la ley señala parámetros objetivos para definir quién debe considerarse el o los controlantes, teniendo como tales, por ejemplo, a quien corresponde la administración del conjunto; o a quien tiene la mayor proporción del capital o del total de operaciones; o el mayor número de activos reflejados en el Balance. Estos parámetros son simplemente enumerativos y no obstan para que se impute a otras personas, mediante otros criterios, el control efectivo, tal y como sucede en materia bancaria o de seguros, en las que las autoridades judiciales o administrativas se encuentran facultadas para aplicar parámetros no previstos expresamente, pero que permitan reconocer la existencia del grupo y sus miembros e identificar al o a los controlantes. Esto es así, ya que a veces la dirección dimana de sociedades con poco capital o pocos activos; o de varias sociedades que en un mismo plano diseñan las políticas de otras; o de personas naturales aparentemente insolventes, pero que tienen sus bienes en sociedades que utilizan en los negocios grupales. La identificación del controlante es de vital importancia, ya que la persona natural o jurídica que ocupa esa posición va a tener la mayor responsabilidad derivada de los actos del grupo, y a su vez obliga a los controlados como miembros de él.
Sin embargo, hay oportunidades en que debe presumirse la existencia del controlante, sin necesidad de identificarlo. El propio Reglamento de la Ley Orgánica del Trabajo, en su artículo 21, prevé diversos criterios que permiten inferir la existencia de un grupo de empresas sin necesidad de determinar al controlante, por ejemplo, cuando varias personas jurídicas utilizan una misma denominación social (añadiendo o suprimiendo una palabra que, formalmente, la distinga como otra persona jurídica), o cuando existiere una situación de dominio accionario de una sociedad sobre otra y los órganos de dirección de cada una de ellas estuvieren conformados -en una proporción significativa- por las mismas personas.
4) Los miembros del conjunto no requieren tener el mismo objeto social, como lo reconoce el Decreto con Rango y Fuerza de Ley General de Bancos y Otras Instituciones Financieras (artículo 168). Es más, por lo regular el objeto social de cada elemento del grupo difiere, puesto que las empresas que van naciendo invaden otros campos diferentes a los del negocio principal.
En efecto, las sociedades subsidiarias, filiales o afiliadas y las relacionadas, estén o no domiciliadas en el país, deben tener un objeto y realizar una actividad para los controlantes. En materia bancaria y de seguros, en principio, el objeto o la actividad principal de los miembros del grupo debe ser complementario o conexo al de los bancos y otras instituciones financieras o al de las empresas de seguros, según el caso; pero tales leyes especiales permiten también identificar como integrantes de un grupo a personas jurídicas cuya actividad principal no sea conexa con la que ejecuta la controlante, reconociendo entonces que el grupo puede ir ramificándose al punto que, empresas terminales de esas ramificaciones, pueden tener objetos o efectuar actividades que, en principio, nada tienen que ver con las desarrolladas por su controlante, ya que la existencia de las nuevas empresas puede ser, por ejemplo, para reinvertir ganancias, eludir obligaciones (positivas o negativas), defraudar al Fisco, etcétera.
5) Los controlados siguen órdenes de los controlantes. De allí, la unidad de dirección, gestión, o gerencia común. En consecuencia, ellos son instrumentos a un fin.
6) Los administradores de los controlados, como condición natural del grupo, carecen de poder decisorio sobre las políticas globales que se aplican a sus administradas, ya que reciben órdenes sobre lo que han de hacer las sociedades que manejan. De no ser así, no existiría unidad de decisión o gestión.
7) La noción de grupo, es excluyente en el sentido que, al ser una unidad (como producto de cualquiera de los criterios que lo informan), un grupo no puede ser parte de otro, él es o no grupo, y cuando se asocia en un negocio determinado con otro o con alguien, no se conforma entre ellos un solo grupo, sino el consorcio de dos o más entes para realizar un fin específico y puntual. El todo gira alrededor de la posición de uno o varios controlantes y de otros controlados.
Esta exclusividad, se extiende hasta las personas naturales controlantes. En cuanto al grupo, ellas sólo pueden pertenecer a uno sobre el cual ejercen ese control. Si lo tuvieren sobre otras empresas en las cuales poseen intereses económicos o las administran, esas empresas irían también a formar parte del grupo del director. Por lo tanto, una persona natural, si es cabeza de grupo, no puede ser miembro de otro; podrá tener intereses en él, en los negocios que éste realiza, pero ése no será su grupo.
La nota anterior, no funciona idénticamente con los administradores instrumentales, ya que ellos pueden dirigir -aparentemente- diversas empresas, incluso de distintos grupos, recibiendo de los diferentes controlantes órdenes e instrucciones en cuanto a sus funciones específicas.
8) Siendo lo importante en la concepción jurídica grupal, la protección de la colectividad, ante la limitación de la responsabilidad que surge en razón de las diversas personalidades jurídicas actuantes, es evidente que lo que persiguen las normas que se refieren a los grupos, es que los verdaderos controlantes respondan por los actos del grupo, o que las personas jurídicas más solventes de estos conglomerados encaren las responsabilidades del conjunto; y por ello no sólo las diversas personas jurídicas están sujetas a pagar o a cubrir obligaciones del grupo, sino también las personas naturales que puedan ser señaladas, conforme a los supuestos objetivos prevenidos en las leyes, como controlantes.
9) Todas las leyes citadas, toman como sujetos del grupo a las sociedades civiles y mercantiles, ya que lo que persiguen es que la personalidad jurídica se allane y los terceros puedan resarcirse. Diversa es la situación, cuando se trata de dos o más personas naturales que realizan operaciones por interpuestas personas, pues, en estos casos, se está ante simples simulaciones.
(…)
Debido a las consecuencias jurídicas que se han ido anotando, la decisión judicial o administrativa (prevista esta última en algunas leyes, como el Decreto con Rango y Fuerza de Ley General de Bancos y Otras Instituciones Financieras) que declara la existencia del grupo, tiene que estar precedida de pruebas sobre los hechos que, según las leyes especiales, tipifican a estos entes, o en términos generales, sobre la existencia de sociedades controlantes y controladas y su vinculación en ese sentido.
Pero estas pruebas serían mayoritariamente las documentales, ya que sólo de éstas se podrá evidenciar las participaciones en el capital (documentos constitutivos o estatutarios de las sociedades, actas de Asambleas, Libros de Accionistas, etcétera), o la toma de decisiones donde se denota el control o la influencia significativa (actas de Juntas Directivas, por ejemplo), o el estado del capital (Balances). Sólo así se patentizan los criterios que permiten la declaración de existencia de un grupo. Son estos actos escritos, los que muestran los parámetros requeridos en forma indudable.
(…)
Del cúmulo de documentos que se recaben, se pueden demostrar las composiciones accionarías u otras participaciones en el capital; los traspasos de estas acciones, cuotas o participaciones; las decisiones tomadas por accionistas, administradores, directores, etcétera; el capital consolidado; así como los actos jurídicos donde los miembros del grupo van desarrollando su vida mercantil o civil. La unidad económica, la dirección de gestión, el control, o la influencia significativa sólo se capta de la vida jurídica de los componentes del grupo, y esa vida jurídica –por lo regular- es y debe ser escrita, ya que se adelanta mediante actos o negocios jurídicos documentados, la mayoría de los cuales los contempla el Código de Comercio y otras leyes que rigen la materia societaria. Mientras que en las compañías sometidas al control y vigilancia del Estado, tal documentación será necesaria para cumplir con las exigencias legales relativas a ese control y vigilancia.
Según el Derecho Societario, la constitución de las sociedades debe constar en documentos ad subtantiam actus, como son los registros de los documentos constitutivos, como requisitos de existencia de las sociedades legalmente constituidas; y la vida social se evidencia de los documentos que el Código de Comercio exige a las compañías que registren (actas de Asambleas, etcétera); esto sin perjuicio del deber de llevar la contabilidad mercantil, la cual también debe constar en instrumentos (libros y balances) ordinarios o electrónicos, de acuerdo a leyes más recientes, como el Decreto con Rango y Fuerza de Ley General de Bancos y Otras Instituciones Financieras. Por otra parte, los bancos, las sociedades sujetas a la inspección de la Comisión Nacional de Valores, las aseguradoras, y todas aquellas sobre las cuales el Estado ejerce su poder de control y vigilancia, obligatoriamente deben producir innumerables documentos ante las autoridades administrativas, de donde se podrá evidenciar el conjunto y sus componentes.
A juicio de esta Sala, quien pretende obtener un fallo contra un grupo económico y obtener la ejecución contra cualquiera de sus componentes, haciéndole perder a éstos su condición de persona jurídica distinta (individualidad), debe alegar y probar la existencia del grupo, el incumplimiento de las obligaciones por uno de sus miembros, quien debido a su insolvencia o actitud perjudicial pretende burlar al demandante, a fin que la decisión abarque a todos los que lo componen. Sin embargo, tratándose de una unidad, no es necesario citar a todos los componentes, sino que –conforme el artículo 139 del Código de Procedimiento Civil, aplicable por analogía al caso- basta citar al señalado como controlante, que es quien tiene la dirección del resto del conjunto, sin perjuicio de que cualquiera de las partes, pida la intervención de otro de los componentes del grupo (ordinal 4º del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil), ya que a pesar que como miembro del conjunto se confunde con la parte principal, hasta que no se declare judicialmente la existencia del grupo, su situación se asimila a la de un tercero, a los efectos del artículo 370 de la ley adjetiva civil.” (NEGRILLAS DEL TRIBUNAL)

Ahora bien, conforme a la doctrina y jurisprudencia anteriormente expuesta, las cuales son plenamente acogidas por este Sentenciador, pasa a efectuar las siguientes apreciaciones:
Ciertamente consta documentación de la existencia tanto en INVERSIONES IBEPRO S.R.L., como en la empresa NAISI C.A., personas que se repiten como participantes en la constitución del capital accionario de dichas empresas y en la dirección de las mismas, esta son ciudadanos MIRIAM BALI DE ALEMAN, GLADYS BALI ASAPCHIM, siendo que el resto de los accionistas comparte el apellido familiar, presumiéndose que se encuentran vinculados entre sí. No obstante lo anterior, no existe pruebas en autos respecto a que una empresa maneje o dependa de la otra o que uno de los socios tenga injerencia en las decisiones societarias de cada compañía, no existiendo pruebas de tales hechos y no evidenciándose la configuración de una unidad económica en los términos reconocidos por el Máximo Tribunal de la República, en virtud de lo cual debe desecharse tal alegato esgrimido por la parte accionada y así se declara.
Por otra parte se trae a colación el alegato de la accionada contenido en su escrito de informes en el que adujo la existencia actuaciones de un grupo económico destinado a vulnerar sus derechos como arrendatario, invocando las disposiciones de la Norma que rige la materia respecto al desconocimiento de las constitución de sociedades que buscan vulnerar la existencia de los contratos de arrendamiento.
Al respecto se constata que ciertamente el artículo 3 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial señala que los derechos previstos en dicha Ley son irrenunciables y que todo acto cuerdo que reduzcan menoscabe alguno de ellos serán nulos, además faculta a los entes y Tribunales de la República a desconocer la constitución de sociedades, celebración de contratos y en general la celebración de negocios jurídicos o formas que pretendan evadir la naturaleza jurídica arrendaticia o el carácter comercial del local del inmueble arrendado. Al respecto observa este Juzgador, que los alegatos de la parte demandada respecto de la existencia de la unidad económica destinada a vulnerar sus derechos como arrendatario, no quedaron demostrados ni probados a los autos. Por otra parte la accionante señala expresamente su voluntad de demandar el desalojo de un local comercial, en el que se reconoce como inquilino al ciudadano DELMER ARNALDO ORTIZ MORAN. En este orden de ideas, no se evidencia el desconocimiento de la relación arrendaticia en cuestión, ni desconocimiento del inmueble arrendado como local comercial, ni el carácter de este, quedando demostrado y reconocido por ambas partes la existencia cierta del contrato de arrendamiento, por lo que los alegatos esgrimidos carecen de sustento o de pruebas de su veracidad, debiéndose desechar y así se declara.
Por último, respecto a la nota marginal en el documento de propiedad en el que se señala que se declara la Adquisición Forzosa de un inmueble constituido por una parcela de terreno y la edificación sobre ella construida denominada Sinaí, Al respecto observa quien aquí decide que no consta a los autos copia del referido instrumento que contenga dicha nota, en virtud de lo cual no hay materia que apreciar al respecto y así se declara.
De acuerdo a lo anteriormente expuesto, y tomando en cuenta los hechos plasmados en la presente causa, es necesario considerar respecto a los meses demandados como insolutos, lo siguiente:
PRIMERO: Con respecto al vínculo jurídico que une a las partes en el presente juicio, hay que verificar los instrumentos ya apreciados y adminicularse los unos con los otros para hacer la determinación de tal vínculo, por lo que tenemos que entre INVERSIONES IBEPRO S.R.L y el ciudadano DELMER ARNALDO ORTIZ MORAN, el vínculo jurídico lo determinó el contrato de arrendamiento, siendo que posteriormente fue notificada la empresa de la revocatoria de su mandato de administración, habiéndose posteriormente notificado al inquilino que la Sociedad Mercantil NAISI, C.A., asumía la administración de su bien, como nueva propietaria del Edificio SINAI, tales instrumentos, incluidas las notificaciones constituyen prueba del vínculo jurídico que une a las partes del presente juicio y así se declara.
SEGUNDO: Con respecto al alegato de la accionante, referido a que la parte demandada no permitió la adecuación del contrato de arrendamiento conforme los requerimientos de la Ley de la materia, esta Alzada observó de las pruebas apreciadas que mediante notificación judicial efectuada por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, folios 28 al 62, práctica de una notificación Judicial, en fecha 1° de diciembre de 2015, se le solicitó a la accionada ponerse en contacto con la propietaria del inmueble arrendado a fin de adecuar el contrato de arrendamiento a las formas prevista en la ley, no constando en autos que tal adecuación se haya efectuado, y así se declara.
TERCERO: La accionante reclama DIEZ (10) meses de canon de arrendamientos insolutos, desde diciembre de 2015 a septiembre de 2016, por la cantidad de TRECE MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 13.800,00) por el concepto de los meses diciembre de 2015, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2016, a razón de UN MIL TRESCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 1.380,00), de canon mensual, fijado de conformidad con la Resolución 003577, de fecha 19 de octubre de 2001, proferida por la Dirección General de Inquilinato adscrito al Ministerio de Infraestructura, dictada en el expediente Nro. 42.954.
CUARTO: Del contrato de arrendamiento quedó demostrado que el canon de arrendamiento mensual se paga por mes vencido, dentro de los CINCO (05) primeros días del mes siguiente.
QUINTO: Asimismo, se constato de los instrumentos emanados de la Oficina de Consignaciones de Cánones de Arrendamiento Inmobiliario (OCCAI), que la parte demandada efectuó consignaciones de cánones de arrendamiento por la cantidad mensual estipulada en el referido contrató, en los que se encuentran incluidos los meses aquí demandados, estos son: diciembre de 2015 a septiembre 2016.
Ahora bien, con respecto a la tempestividad de los cánones de arrendamiento consignados, observa este Sentenciador a que a los fines de determinar su tempestividad el artículo 27 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial señala:
“(…)
Si el arrendatario no pudiese efectuar el pago por causas imputables al arrendador, a la entidad bancaria, o por fuerza mayor, podrá consignar los montos correspondientes en la cuenta que a tal efecto pondrán a disposición de los arrendatarios el organismo competente en materia de arrendamientos de inmuebles destinados al uso comercial.
Estos montos sólo podrán ser retirados a solicitud expresa del arrendador”

En este orden de ideas, la norma aplicable a diferencia de la norma derogada contenida en la Ley Arrendamientos Inmobiliarios, no concede lapso alguno para la consignación del canon de arrendamiento, por lo que se entiende, que el mismo debe hacerse conforme los señalamientos del contrato, que como ya quedó sentado el canon de arrendamiento en el caso de marras era de tracto sucesivo mensual, pagado por mes vencido, dentro de los CINCO (05) primeros días del mes siguiente, por lo que para considerar en el caso de autos que las consignaciones efectuadas fueron realizadas tempestivamente, las mismas debieron ser realizadas hasta el día 5 del mes siguiente una vez vencido el mes correspondiente.
Así las cosas, la parte demandada efectuó consignaciones arrendaticias de los meses señalados en las copias analizadas emanadas de la Oficina de Consignaciones de Cánones de Arrendamiento Inmobiliario (OCCAI), encontrando que los meses reclamados como insolutos, correspondientes a diciembre 2015 y enero 2016 fueron consignados el 04-12-2016, febrero 2016 el 02-03-2016, julio 2016 el 04-08-2016 y por ende fueron consignados dentro del lapso contractual previsto por las partes y así se declara.
Por otro lado, los meses restantes reclamados como insolutos del año 2016, fueron consignados de la siguiente manera marzo el 11-04-2016, abril el 10-05-2016, mayo el 10-06-2016, junio el 12-07-2018, agosto el 07-09-2016, septiembre el 10-10-2016, por ende fueron consignados intempestivamente, en contravención a lo acordado en el contrato de arrendamiento celebrado por las partes y así se declara.
SEXTO: Se constata igualmente que las consignaciones arrendaticias fueron efectuadas a favor de la empresa INVERSIONES IBEPRO C.A., en contravención a la notificación judicial efectuada por la propietaria del inmueble NAISI C.A y así se declara.
Así las cosas, conforme las consideraciones anteriores, se constata que el pago del canon mensual efectuado a través de las consignaciones arrendaticias, realizadas por el arrendatario, hoy parte demandada, no fueron legítimamente efectuadas, toda vez que al haber incumplido con la tempestividad del pago contraviene lo señalado en el artículo 40, literal “a.” de la Ley que regula la materia. En este orden de ideas los meses de marzo, abril, mayo, junio, agosto y septiembre todos del 2016, fueron consignados intempestivamente y por ende son insuficientes para declarar la liberación de su obligación del pago del canon mensual de arrendamiento y ASÍ SE DECLARA.
Ahora bien, conforme a lo expuesto y respecto al incumplimiento del contrato de arrendamiento demandado, observa este Sentenciador que la doctrina y la jurisprudencia están acordes en admitir de manera unánime que en los contratos de ejecución progresiva, como son los contratos de arrendamiento, le basta al actor demostrar la existencia auténtica de esa relación jurídica que obliga al demandado, sin que deba estar compelido a demostrar el hecho negativo del incumplimiento del mismo, esto es que probada la existencia de una obligación de ejecución progresiva en forma autentica, es el demandado quien debe probar que está solvente en sus obligaciones de pago.
En este orden de ideas, constan en autos pruebas que desvirtúan lo alegado por el accionante respecto de todos los meses demandados como insolutos de diciembre de 2015 a septiembre de 2016, siendo que de ese período reclamado, solo son ciertamente insolutos los meses de marzo, abril, mayo, junio, agosto y septiembre todos del 2016, de los cuales se constato que esas consignaciones se efectuaron de forma ilegítima por intempestivas. Así las cosas, a consideración de este Tribunal, la parte accionada debió probar que había cumplido con las obligaciones asumidas en el contrato de arrendamiento, esto es en el caso de autos, el pago de los cánones que fueron demandados como insolutos por la cantidad fijada por el órgano regulador dentro de los (5) cinco primeros días de cada mes por mes vencido, a lo cual estaba obligado según el texto de la convención locativa que vincula a las partes, y a nombre del propietario del inmueble la Sociedad Mercantil NAISI C.A., lo cual no hizo durante la secuela del juicio, quedando evidenciado el incumplimiento en que incurrió la parte accionada, y así se decide.
En consecuencia, conforme lo anteriormente señalado, habiéndose comprobado el incumplimiento de las obligaciones a que estaba sometido el arrendatario hoy demandado, corresponde declarar la procedencia del desalojo demandado por la accionante y ASI SE ESTABLECE.
Ahora bien, con respecto a los meses de diciembre de 2015; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2016, reclamados por la accionante como insolutos, se debe efectuar las siguientes consideraciones para determinar el monto que finalmente debe la parte demandada:
1- De los meses de diciembre de 2015; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2016, solo deben ser considerados como insolutos los meses de los meses de marzo, abril, mayo, junio, agosto y septiembre todos del 2016, los cuales debe ser acordado su pago a razón de UN MIL TRESCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 1.380,00) mensuales, lo cual asciende a un total de OCHO MIL DOSCIENTOS OCHENTA BOLIVARES (Bs. 8.280,00) y ASI SE DECLARA.
2- Ahora bien, por cuanto los meses insolutos cuyos montos son señalados en el numeral anterior hacen un total de OCHO MIL DOSCIENTOS OCHENTA BOLIVARES (Bs. 8.280,00), encontrándose dentro del grupo de meses consignados, dicho monto debe ser reconocidos como total de meses adeudados, autorizándose a la accionante al retiro de dicha cantidad, así como la de las cantidades de los meses declarados como solutos, ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamiento Inmobiliario (OCCAI) y ASI SE DECLARA.
En consecuencia se condena a la parte demandada a pagar por concepto de daños y perjuicios el monto equivalente de los cánones de arrendamiento vencidos y declarados como insolutos correspondientes los meses de marzo, abril, mayo, junio, agosto y septiembre de 2016, los cuales ascienden en la cantidad de OCHO MIL DOSCIENTOS OCHENTA BOLIVARES (Bs. 8.280,00), los cuales, como ya quedó sentado, se encuentran, consignados ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamiento Inmobiliario (OCCAI).
En virtud de haber dejado de pagar dos cánones de arrendamiento consecutivos conforme a lo establecido en el Decreto Ley con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, se condena a la parte demandada al desalojo del local en cuestión libre de bienes y personas, en perfecto estado de conservación y funcionamiento y solvente en el pago de los servicios y gastos a que se obligó de conformidad con lo pactado en la cláusula séptima del contrato de arrendamiento.
Asimismo se condena a la demandada a título de indemnización al pago equivalente al canon mensual de UN MIL TRESCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 1.380,00), de los cánones que se sigan generando contados a partir a partir del mes de octubre de 2016, hasta la entrega material definitiva del inmueble.
Por las consideraciones anteriores se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación efectuada por la parte demandada contra la decisión de fecha 27 de febrero de 2018, dictada por el Juzgado Decimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la acción que por en el juicio que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL sigue la Sociedad Mercantil NAISI C.A., contra el ciudadano DELMER ARNALDO ORTIZ MORAN. En consecuencia se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la acción incoada y SE MODIFICA el fallo apelado por las razones expuestas y ASI SE DECIDE.
-III-
En virtud de las consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso ordinario de apelación ejercido por apoderados judiciales de la parte demandada en contra la sentencia definitiva de fecha 27 de febrero de 2018, dictada por el Juzgado Decimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SEGUNDO: SIN LUGAR las defensas de previa de fondo referido a la falta de cualidad de la parte demandante
TERCERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL incoara la sigue la Sociedad Mercantil NAISI C.A., contra el ciudadano DELMER ARNALDO ORTIZ MORAN, todos identificados suficientemente en el texto del presente fallo.
CUARTO: SE CONDENA a la parte demandada a pagar por concepto de daños y perjuicios el monto equivalente de los cánones de arrendamiento vencidos y declarados como insolutos correspondientes los meses de marzo, abril, mayo, junio, agosto y septiembre de 2016, los cuales ascienden en la cantidad de OCHO MIL DOSCIENTOS OCHENTA BOLIVARES (Bs. 8.280,00), los cuales, como ya quedó sentado, se encuentran, consignados ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamiento Inmobiliario (OCCAI), autorizándose a la parte accionante para que los retire junto con las consignaciones de los meses declarados como solutos.
QUINTO: SE CONDENA a la parte demandada, al desalojo del local comercial ubicado en el semisótano del Edificio “EL SINAI”, situado en la calle “C” de la Urbanización Boleíta, jurisdicción del Distrito Sucre del Estado Miranda, libre de bienes y personas, en perfecto estado de conservación y funcionamiento y solvente en el pago de los servicios y gastos a que se obligó de conformidad con lo pactado en la cláusula séptima del contrato de arrendamiento.
SEXTO: SE CONDENA a la parte demandada a título de indemnización al pago equivalente al canon mensual de UN MIL TRESCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 1.380,00), de las mensualidades que se sigan generando contados a partir a partir del mes de octubre de 2016, hasta la entrega material definitiva del inmueble.
SÉPTIMO: SE MODIFICA la sentencia apelada por las razones aquí expresadas.
OCTAVO: Por cuanto no fue concedido todo lo demandado por la parte actora no hay condenatoria en costas.
Por cuanto el presente fallo es dictado dentro del lapso, no se requiere la notificación de las partes.
PUBLíQUESE y REGíSTRESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los doce (12) días del mes de julio de dos mil dieciocho (2018). Año 208º y 159º.
EL JUEZ,
LUIS TOMÁS LEÓN SANDOVAL.

El SECRETARIO,

Abg. MUNIR SOUKI URBANO.


En la misma fecha, siendo las 3:00 pm. Se publicó, registró y diarizó la anterior sentencia como está ordenado, en el expediente Nº AP71-R-2018-000203
El SECRETARIO,

Abg. MUNIR SOUKI URBANO.




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