PARTE ACTORA: Elizabeth Paradzik Sorria, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V- 6.978.755
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Mariam Licett Bolívar Arellano inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 179.322.
PARTE DEMANDADA: Walther Zambrano, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-3.665.459.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Yelitza Coromoto Acero, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 150.426.
MOTIVO: Apelación ejercida por la parte demandada contra la sentencia dictada en fecha 28 de noviembre de 2016 por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y de Ejecución de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana, que declaró la confesión ficta del ciudadano Walther Zambrano y parcialmente con lugar la demanda de desalojo.
EXPEDIENTE: AP71-R-2016-000010 (875)
I
NARRATIVA
Se inicia la presente causa por escrito libelar presentado en fecha 26 de julio del 2016 por ante el Circuito Judicial Civil de los Juzgados de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quedando para conocer de la causa al Tribunal Primero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial.
Dicha demanda fue admitida por auto de fecha 05 de agosto del 2016, por los trámites del procedimiento breve, de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ordenándose la citación de la parte demandada, siendo librada al correspondiente compulsa en esa misma oportunidad.
En fecha 28 de septiembre del 2016, el apoderado judicial de la actora presentó escrito de reforma de la demanda, dicha reforma fue admitida por auto del tribunal de fecha 30 de septiembre del 2016, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada.
El 04 de noviembre del 2016, una vez cumplidas todas las formalidades para practicar el emplazamiento de la parte demandada, el alguacil consigna la compulsa de citación la cual fue firmada por el demandado quedando así en conocimiento de la presente causa.
En fecha 11 de noviembre del 2016, la apoderada judicial de la parte demandada presentó escrito en el cual promovió la cuestión previa contenida en el artículo 346 del Código Procesal Civil en su ordinal 8vo.
Posteriormente el 21 de noviembre del 2016, la apoderada judicial actora promovió escrito de promoción de pruebas el cual fue admitido por el tribunal aquo mediante auto de fecha 22 de noviembre del mismo año; de igual forma el 24 de noviembre del 2016, la parte demandada presentó su escrito de promoción de pruebas el cual por auto del tribunal del 28 de noviembre del mismo año se pronunció declarando que se niegan las pruebas de informes y de testigos promovidas y admitiendo las pruebas documentales.
En fecha 28 de noviembre del 2016, el a quo dictó sentencia en la cual declaró parcialmente con lugar la demanda que por desalojo, incoare la Elizabeth Paradzik, contra el ciudadano Walther Zambrano, condenando a la parte actora a desalojar y entregar el bien inmueble objeto del juicio.
En fecha 12 de diciembre del 2016, la apoderada judicial de la parte demandada presentó diligencia en la cual apela de la sentencia dictada.
Por auto de fecha 19 de diciembre del 2016, se oyó en ambos efectos la apelación ejercida por el apoderado judicial de la parte demandada, siendo remitido el expediente a la URDD.
Posteriormente, subieron las actuaciones a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, correspondiéndole conocer de dicha apelación a esta alzada previa distribución de ley.
Mediante auto de fecha 13 de enero del 2017 se le dio entrada al expediente. Asimismo, por auto de esa misma fecha se fijó el décimo (10mo) día de despacho siguiente a esa oportunidad, a los fines de dictar la correspondiente sentencia.
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
La ciudadana Elizabeth Paradzik, es propietaria de un inmueble constituido por el apartamento distinguido con el Nº 4-C, ubicado en la cuarta planta del edificio denominado “Centro Caracas”, el cual está construido sobre un lote de terreno ubicado en la ciudad de Caracas, parroquia San José, Sección Anauco-Eraso de la Urbanización San Bernardino, manzana y letra ED, el apartamento tiene una superficie aproximada de cuarenta y siete metros cuadrados (47mts2), consta de un salón, un balcón y dos baños, correspondiéndole tres puestos de estacionamiento distinguidos con los Nº 87,31-A, 31-B, en virtud de que el edificio está destinado para consultorios médicos, realizaron reformas quedando el apartamento compuesto por dos cubículos, uno de menor tamaño y otro que internamente está dividido por dos cubículos con puerta interna y externa; un baño y una sala de espera, corresponde por instrucciones del condominio del edificio, un puesto de estacionamiento para propietario por consultorio dado que los demás fueron otorgados para los puestos de visitantes y pacientes.
Es 15 de mayo de 1998 se celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano Walther Zambrano, para el funcionamiento de un consultorio por un plazo de un año prorrogable por un año más, vencido el 15 de mayo de 1999, se renovó dicha relación jurídica por un año más pudiendo ser prorrogable por un año, pagando un canon de arrendamiento mensual de cuatrocientos mil bolívares (Bs.400.000,00) equivalente hoy en día a cuatrocientos bolívares (Bs. 400,00).
En enero del 2016 la arrendadora procedió a realizar limpieza, trabajos de pintura y mantenimiento para la conservación de su propiedad, indicándole al arrendatario la necesidad de realizar una limpieza general incluyendo su cubículo el cual se negó y mantuvo cerrada con llave la puerta, posterior al mantenimiento realizado el arrendatario comenzó a negar la relación contractual, motivo por el cual la arrendadora escribió una carta dirigida al arrendatario la cual fue recibida por la secretaria el 10 de agosto del 2015, la arrendadora mediante una carta escrita al arrendatario hizo un ajuste al canon de arrendamiento quedando este en el monto de veintidós mil quinientos bolívares (bs. 22.500,00) los cuales debían ser pagados los primeros 15 o 20 días de cada mes, cumpliendo las mismas dando muestra de su aceptación hasta el mes de abril del 2016, no siendo sino hasta el mes de mayo del 2016, cuando el arrendatario realizó una deducción del pago mensual, por concepto de cánones de arrendamiento, motivándose en el hecho de asumir los gastos comunes de recursos higiénicos, ambientales, pagos de los servicios, carta explicativa que fue entregada al padre de la propietaria, evidenciándose la mala fe y la intención de negar la relación contractual.
Así como realizó una deducción en el pago del canon correspondiente al mes de mayo, a partir de esa fecha no ha realizado el pago de los meses consiguientes; a tenor de lo expuesto, el arrendatario ha mantenido una conducta inadecuada incumpliendo el estatuto de la junta de condominio, de lo cual se han obtenido quejas reiteradas de los diferentes consultorios médicos que allí laboran, sobre los derechos de propietarios en sus puestos de estacionamiento, llegando a arremeter en contra de la propietaria en su integridad física, realizando agresiones y amenazas; no obstante realiza el subarrendamiento del consultorio médico a pesar de que existe la prohibición total o parcial, debido a la necesidad del consentimiento previo y por escrito de la arrendadora, además de realizar el cambio de las dos cerraduras de la puerta principal impidiéndole el acceso a la propietaria del inmueble causándole un daño a su propiedad debido al secuestro del inmueble realizado por el arrendatario.
En vista del incumplimiento de sus obligaciones principales en la falta de pago, de la prohibición de sub arrendar parcialmente, el uso de la cosa arrendada así como la constante infracción de la conducta del arrendatario en la propiedad horizontal, solicitan el desalojo del inmueble libre de bienes y personas, el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo, junio, julio agosto y septiembre, así como el pago de los meses insolutos que se sigan venciendo, y la respectiva indexación de los montos reclamados.
En concordancia del ordinal 7º del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil, solicitan la medida de secuestro del bien inmueble.
DE LAS CUESTIONES PREVIAS OPUESTAS
En su escrito de promoción de cuestiones previas la parte demandada expuso, que el ciudadano Walther Zambrano realizó una denuncia ante la Superintendencia Nacional de los Derechos Socio Económicos según consta en el expediente Nº 037017-16, en virtud de la negativa por parte de la arrendadora de recibir los pagos del canon de arrendamiento por sí o por medio de su padre; además que el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial en su artículo 41, literal l y su disposición transitoria tercera establece la prohibición de dictar o aplicar medidas cautelares de secuestro de los bienes inmuebles vinculados con la relación arrendaticia, sin antes haber agotado la vía administrativa, en relación con lo expuesto promovió la cuestión previa contemplada en el articulo 346 literal 8vo del Código de Procedimiento Civil, en virtud de la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto.
PRUEBAS DEL PROCESO
Adjunto al libelo de la demanda la parte actora consignó:
Marcado con el literal “A”, original del poder otorgado a la ciudadana Mariam Licett Bolívar Arellano por la ciudadana Elizabeth Paradzik Sorria por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital el 07 de julio del 2016, el cual quedó inserto bajo el Nº 17, tomo 231, folios 118 hasta el 122 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria (f. 16). Se valora conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil por tratarse de instrumento público.
Marcado con el literal “B”, copia de la cedula de identidad del ciudadano Walther Zambrano (f. 21). Considera este tribunal que la identidad del demandado no es objeto de controversia, en consecuencia se desecha esta prueba.
Marcado con el literal “C”, documento de propiedad del inmueble protocolizado ante la Oficina Subalterna Del Segundo Circuito De Registro Del Municipio Libertador en fecha 25 de septiembre de 1995, bajo el Nº 18, tomo 48, protocolo 1º (f.22). Se valora conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil por tratarse de instrumento público.
Marcado con el literal “D”, Copia certificada de la sentencia dictada en fecha 25 de junio del 2007 por la Sala de Juicio Nº 3 del Circuito de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ejecutada y declarada firme conforme a auto de la misma Sala Nº 3 de fecha 03 de julio del 2007, declarando disuelto el vinculo matrimonial que unía a la propietaria con el ciudadano Ricardo Alejandro Bevans Morales (f.24). se desecha esta prueba toda vez que no tiene vinculación con los hechos discutidos.
Marcado con el literal “E”, Documento de partición autenticado ante la Notaria Publica Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital de fecha 25 de abril del 2008, dicho documento quedo anotado bajo el Nº 018, tomo 041 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria, y posteriormente protocolizado por ante el Registro Publico del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha 25 de junio del 2008, quedando inserto bajo el Nº 11, tomo 34, protocolo primero (f.29). Se desecha esta prueba toda vez que la propiedad del inmueble no está en discusión en la presente causa.
Marcado con el literal “F”, Original del contrato de arrendamiento celebrado por la ciudadana Elizabeth Paradzik con el ciudadano Walther Zambrano en fecha 15 de mayo de 19988 (f.38). Se le otorga pleno valor probatorio a este instrumento privado toda vez que el demandado no desconoció el mismo en la oportunidad de contestar la demanda.
Marcado con el literal “G”, original del contrato de arrendamiento celebrado el 15 de mayo de 1999 entre los ciudadanos antes mencionados con una duración de un año prorrogable por un año más. Se le otorga pleno valor probatorio a este instrumento privado toda vez que el demandado no desconoció el mismo en la oportunidad de contestar la demanda.
Marcado con el literal “H”, original de la carta emitida por el padre de la propietaria informando al arrendatario del ajuste del canon de arrendamiento en la cantidad de bs. 22.500,00 (f.42). Se le otorga pleno valor probatorio a este instrumento privado toda vez que el demandado no desconoció el mismo en la oportunidad de contestar la demanda.
Marcado con el literal “I”, Recibos originales de los meses de enero, Febrero, Marzo y Abril del 2016. No se aprecian estos instrumentos toda vez que los mismos son emitidos por un tercero ajeno a la relación contractual.
Marcado con el literal “J”, Comprobantes de pago de fecha 08 de enero del 2016 correspondientes a los gastos hechos por conceptos de limpieza, trabajos de pintura y mantenimiento para la conservación del consultorio (f.47). No se aprecia este instrumento privado, toda vez que el mismo proviene de un tercero ajeno a la relación procesal debiendo promoverse conforme a lo dispuesto en el artículo 431 del código de trámites.
Marcado con el literal “K”, original de la factura emitida el 01 de abril del 2016, por los gastos de iluminación del consultorio (f.48). No se aprecia este instrumento privado, toda vez que el mismo proviene de un tercero ajeno a la relación procesal debiendo promoverse conforme a lo dispuesto en el artículo 431 del código de trámites.
Marcado con el literal “L”, Original de la carta remitida al arrendatario la cual fue recibida por la secretaria del mismo la ciudadana Doris Perera el 03 de mayo del 2016 (f.49). No se aprecia esta prueba toda vez que la misma no está firmada como recibida por el demandante.
Marcado con el literal “M”, Original de la misiva dirigida al ciudadano Vice Paradzik padre de la arrendadora, en donde hace referencia a la deducción realizada al canon de arrendamiento, con fecha del mes de abril del 2016 (f. 51). Se observa que la misa contiene la firma del demandado, la cual no desconoció, en consecuencia se tiene por cierto el instrumento y su contenido.
Marcado con el literal “N”, carta enviada por la administradora del condominio del Edificio Centro Caracas, dirigida a la ciudadana Elizabeth Paradzik, con motivo de dar queja a la conducta inadecuada del inquilino con el personal del condominio, así como al hecho del mismo de hacer caso omiso con respecto al uso del estacionamiento de los otros propietarios (f.53). No se aprecia por tratarse de copia de instrumento privado.
Marcado con el literal “O”, original de la carta emitida por la administradora a los fines demostrar el pago del canon de arrendamiento hecho por la arrendataria los últimos 6 años (f.54). No se aprecia por tratarse de copia de instrumento privado.
Marcado con el literal “P”, Copia de la carta de la ciudadana Elizabeth Paradzik, ante la Fiscalía Centésima Quincuagésima de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, donde está contenido el expediente Nº MP 308496 de fecha 07 de julio del 2016, en virtud de las agresiones y amenazas realizadas a la ciudadana antes mencionada, así como los anexos que se hacen mención en la misma carta (f.57). Se observa que este instrumento fue consignado en copia simple, el mismo tiene sello del Ministerio Público y en consecuencia se le otorga valor probatorio en cuanto a su contenido
Marcado con el literal “Q”, Inspección extrajudicial evacuada por la Notaría Pública Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, la cual contiene la declaración realizada por la secretaria Doris Perera, así como 30 fotografías tomaras por el experto fotográfico (f.67). Se le otorga valor indiciario de conformidad con lo establecido en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil toda vez que la inspección fue evacuada extra litem.
Marcado con el literal “R”, Presupuesto e inspección realizada el 22 de junio del 2016, con la descripción del daño del sistema del aire acondicionado (f.101). No se aprecia este instrumento privado, toda vez que el mismo proviene de un tercero ajeno a la relación procesal debiendo promoverse conforme a lo dispuesto en el artículo 431 del código de trámites.
Marcado con el literal “S”, informe de la inspección técnica realizada por el ciudadano Rubén Figuera Vargas, el 30 de enero del 2016 (f.105). No se aprecia este instrumento privado, toda vez que el mismo proviene de un tercero ajeno a la relación procesal debiendo promoverse conforme a lo dispuesto en el artículo 431 del código de trámites.
En el escrito de reforma de la demanda: promovió los siguientes medios probatorios:
Marcado con el literal “T”, Auto de inicio de procedimiento administrativo sumario por el Servicio autónomo de Contraloría Sanitaria en contra de la Sociedad Mercantil Consultorio Oftalmológico del ciudadano Walther Zambrano, en donde se ordena el cierre temporal del establecimiento oftalmológico hasta tanto no se adecue a las condiciones higiénicas sanitaria señalada en el acta de inspección de fecha 04 de agosto del 2016 (f.121) Se valora este instrumento en su carácter de público administrativo, el cual le otorga presunción de veracidad.
Marcado con el literal “S”, acta de diligencia policial emanada por el cuerpo de Policía Nacional Bolivariana Región Central de la Estación Policial San Bernardino, en la cual consta el cambio de las cerraduras a la propiedad por el arrendatario (f.130). Se valora este instrumento en su carácter de público administrativo, el cual le otorga presunción de veracidad.
En la etapa de promoción de pruebas, promovió los siguientes medios probatorios:
• Promovió que fuese declarada la confesión ficta, en virtud de no haber presentado escrito de contestación a la demandan dentro del lapso correspondiente.
• Pidió que fuese rechazada la cuestión previa solicitada por la parte demandada.
• Manifestó que la Oficina de Arrendamiento para el Uso Comercial SUNDDE no tiene competencia, ni es aplicable la norma para el caso de Consultorio Médico, según la sentencia dictada en caracas el 27 de enero del 2016 por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia.
• Ratificó todos los medios probatorios presentados en el libelo de la demanda así como en el escrito de reforma de la demanda.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
En el escrito de oposición de cuestiones previas, anexó copia de la denuncia realizada ante la Superintendencia Nacional de los Derechos Socio Económicos; así como los recibos de pagos de condominio con fecha del 07 de noviembre del 2016 (f.144). La denuncia se valora conforme se trata de instrumento público administrativo, por lo tanto se le otorga presunción de veracidad. En cuanto a los recibos se observa que los mismos se tratan de copias simples de instrumentos privados por lo tanto carecen de valor probatorio.
Durante el lapso probatorio, la representación judicial de la parte demandada promovió:
• Pruebas de informes al Banco Banesco de los depósitos a la cuenta de Vice Parazidk, anexando marcados con la letra “A”, copia de los vaucher de los depósitos por las cantidades de bs 11.140,00 y otro por bs. 16.130,60 (f.167). los cuales se valoran en calidad de tarjas conforme lo establece el artículo 1.383 del Código Civil.
• Marcados con el literal “B”, Impresión de la transferencia realizada al ciudadano Vice Paradzik con la cantidad de bs. 22.500,00 por el concepto del pago del mes de septiembre del 2016 del canon de arrendamiento. Se valoran de conformidad con lo establecido en el artículo 510 del Código de trámites con carácter indiciario.
• Marcado con el literal “C”, impresión de la transferencia realizada al condominio Centro Caracas por la Cantidad de bs. 55.417,12 el 07 de noviembre del 2016, así como solicitó oficiar al Banco Banesco a los fines de demostrar la realización de dicha transferencia (f.172). Se valoran de conformidad con lo establecido en el artículo 510 del Código de trámites con carácter indiciario.
• Marcado con la letra “D” factura Nº 0464 emitida a nombre de Walter Zambrano, por el pago del mes de mayo por la cantidad de bs. 22.500,00(f.173). se valora como válido su contendio toda vz que la actora no lo desconoció.
• Marcados con las letras “E y F” cursantes en los folios Nº 174 y 175, comprobante de recepción de cheque de gerencia Nº 012200021974, por un monto de bs. 22.500,00, ante el Tribunal Vigésimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Se valora en su condición de instrumento público administrativo.
• Marcado con la letra “G” original de los recibos de condominio otorgados a nombre de la ciudadana Elizabeth Parazidk (f.176). tratándose de instrumentos privados emanados de terceros, no pueden ser promovidos pura y simplemente, en consecuencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del código de trámites, se desechan.
• Promovió la testimonial de la ciudadana Doris Zorrilla titular de la cédula de identidad Nº 11.928.616.
Se observa que el aquo negó la admisión de las pruebas de informes y de testigos, no siendo apelado dicho fallo interlocutorio, en cuanto a los documentos que si fueron admitidos
DE LA SENTENCIA APELADA
“…Omissis…
En base a los hechos que quedaron tácitamente admitidos por la parte demandada, este Juzgado debe declarar que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, se indeterminó en el tiempo. Ahora bien, al estar en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, era posible demandar el desalojo del inmueble por las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y precisamente la demanda por DESALOJO fue fundamentada legalmente en los literales a),d), f) y g) del referido artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, razón por la cual ha de declararse que la demanda no es contraria a Derecho, pues esta amparada por la ley especial que regula la materia de arrendamiento, aplicable en este caso; por lo que de conformidad a lo previsto en el articulo 362 del Código de Procedimiento Civil, se declara la confesión ficta del ciudadano WALTHER ZAMBRANO. En baso a ello, se declara la procedencia de la demanda de DESALOJO.
Ahora bien, se observa que la parte actora solicitó en el libelo que el demandado fuese condenado a: … “SEGUNDO: en el pago de los cánones de arrendamiento de los periodos locativos siguientes: mes de mayo a razón de (Bs. 11.500,00) y junio, julio, agosto y septiembre a razón de (Bs. 22.500,00) mensuales, arronjando el monto total en la cantidad de (Bs. 101.500,00, incluyendo el pago incompleto del mes de mayo. TERCERO: En el pago de los demás meses insolutos que se sigan venciendo, a razón de (Bs. 22.500,00) mensuales, hasta que quede definitivamente firme la decisión. CUARTO: en la Indexación de los montos reclamados a partir del auto de admisión de la demanda. Este tribunal observa que al haber interpuesto la demanda de DESALOJO por incumplimiento en el pago del canon de arrendamiento, entre otras causales, la forma en que hubiese sido posible condenar al demandado a pagar dichas cantidades de dinero sería si la parte demandante lo hubiera solicitado como indemnización por los daños y perjuicios causados, todo de conformidad a lo establecido en el artículo 1167 del Código de Procedimiento Civil. Como quiera que dicho pago fue solicitado sin la fundamentación tacita o legal alguna, este tribunal debe declarar la improcedencia en derecho de lo solicitado en dichos particulares; y así lo decide.
Con fundamento en las precedentes consideraciones, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley, este tribunal declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de DESALOJO interpuesta por la ciudadana ELIZABETH PARADZIK SORRIA contra el ciudadano WALTHER ZAMBRANO. En consecuencia, se condena al demandado a lo siguiente : DESALOJAR y entregar a la parte actora, el bien inmueble constituido por el apartamento distinguido con el Nº 4-C, ubicado en la cuarta planta del Edificio Centro Caracas, construido sobre un lote de terreno ubicado en Caracas, Parroquia San José, sección Arauco-Erasmo de la Urbanización San Bernardino, manzana y letra ED, en el ángulo Norte-Oeste de la esquina formada por la intercepción de las Avenidas Erasmo y Panteón, Municipio Libertador del Distrito Federal.
No hay condenatoria en constas a la parte demandada, por cuanto la parte actora no se le concedió todo lo solicitado en el petitorio, en interpretación de lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.”
CAPITULO II
MOTIVA
Corresponde revisar el fallo recurrido conforme la atribución legal otorgada a este tribunal superior, en este sentido se hace necesario precisar los aspectos importantes de la presente demanda, a saber: se demanda el desalojo de un consultorio médico, no de un inmueble en su totalidad, sino de dos cubículo destinado al uso de consultorio médico situados dentro de un inmueble propiedad de la actora; que la relación contractual comenzó en fecha 15 de mayo de 1998; sostiene la actora que el arrendatario no mantiene el inmueble en estado cabal para el ejercicio de la consulta médica, que presta servicios distintos a la consulta médica y que subarrienda los cubículos no obstante la prohibición expresa de hacerlo.
La demandada, según consta de escrito presentado en fecha 11 de noviembre de 2016, no contestó al fondo de la demanda, se limitó a oponer de conformidad con lo establecido en el artículo 346 del código de trámites la cuestión previa contenida en el ordinal 8vo.
De lo anterior se infiere que la Ley de Regulación del arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, en su artículo 2º excluye de su ámbito de aplicación los consultorios médicos, de manera que es acertada la aplicación hecha por el aquo de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo tanto, los requisitos de prejudicialidad expuestos por el demandado no son procedentes en derecho. Además de ello, el artículo 357 del Código de Procedimiento Civil, establece que la decisión relativa a la cuestión previa contenida en el artículo 346.8 del código de trámites no tendrá apelación, por lo tanto esta defensa debe quedar desechada.
Por otra parte, quedó comprobado que el demandado al contestar la demanda en los términos planteados, es decir, limitándose a oponer cuestiones previas, incurre en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues la citada norma exige que acumulativamente se opongan las cuestiones previas y la contestación al fondo de la demanda, cosa que el demandado no hizo.
Como consecuencia de lo anterior, en el presente caso es aplicable lo dispuesto en los artículos 887 y 362 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la confesión ficta.
Así las cosas se debe determinar que la confesión ficta requiere de tres elementos concurrentes: que el demandado no haya dado contestación a la demanda; que nada pruebe que lo favorezca; que la pretensión no sea contraria a derecho.
El primer requisito queda demostrado con el hecho de que la demandada en el lapso de contestación se limitó a oponer cuestiones previas, no contestó al fondo. El segundo requisito queda también lleno al evidenciarse de los elementos probatorios cursantes a los autos y ya analizados, que no logró probar nada que le favoreciera; y el tercer requisito debe considerarse lleno toda vez que el objeto de la pretensión es el desalojo de dos cubículos ubicados en un inmueble propiedad de la actora, por lo tanto no es contraria a derecho la pretensión, sino al contrario, es válido solicitar o demandar el desalojo si el inquilino no cumple con sus obligaciones contractuales.
En cuanto al reclamo sobre los cánones de arrendamiento, este tribunal superior coincide con el razonamiento esgrimido en la recurrida respecto a que se reclaman como cánones y no como indemnización, lo cual con base a las normas de derecho invocadas lo hace improcedente, no obstante ello no significa que la actora pueda ejercer su derecho a reclamar dichos pagos.
Como consecuencia de lo anterior, este tribunal superior considera que la sentencia recurrida debe ser confirmada en todas sus partes. Así se decide.
CAPÍTULO III
DISPOSITIVA
En virtud de las consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación ejercida por la representación judicial de la parte demandada, ciudadano Walther Zambrano, contra la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 28 de noviembre de 2016.
SEGUNDO: Parcialmente con lugar la demanda incoada por la ciudadana Elizabeth Paradzik, contra el ciudadano Walther Zambrano, por desalojo, en consecuencia se condena al demandado a lo siguiente: Desalojar y entregar a la parte actora, el bien inmueble constituido por el apartamento distinguido con el Nº 4-C, ubicado en la cuarta planta del edificio Centro Caracas, construido sobre un lote de terreno ubicado en Caracas, Parroquia San José, Sección Arauco-Eraso de la urbanización San Bernardino, manzana y letra ED, en el ángulo Norte-Oeste de la esquina formada por la intersección de las Avenidas Eraso y Panteón, Municipio Libertador del Distrito Federal.
TERCERO: Dadas las características del presente fallo, no hay especial condenatoria en costas.
Publíquese, regístrese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los diez (10) días del mes de febrero de 2017. Años 206º de la Independencia Nacional y 157º de la Federación.
EL JUEZ,
DR. VICTOR JOSÉ GONZALEZ JAIMES.
LA SECRETARIA,
Abg. MARÍA ELVIRA REIS.
En la misma fecha, siendo las 2:00 pm. Se publicó, registró y diarizó la anterior sentencia como está ordenado, en el expediente Nº AP71-R-2016-000010.
LA SECRETARIA,
Abg. MARÍA