JUZGADO SUPERIOR SÉPIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Caracas, 18 de abril de 2018.
207º y 159º
ASUNTO: AP71-R-2017-000137
PARTE ACTORA RECONVENIDA: MARIA GORETE FERREIRA DE ABREU, MARIBEL GONCALVES FERREIRA, LISBETH CRISTINA GONCALVES FERREIRA y ANTONIO JOAQUIN GONCALVES FERREIRA, extranjera la primera y venezolanos los otros, mayores de edad, de este domicilio y titulares de la cédula de identidad Nº E.- 1.012.345, Nº.- V-12.377.869, V- 14.934.300 y V- 10.507.063, respectivamente.
PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: AMINADAS VARGAS PEREZ, venezolano, titular de la cédula de identidad N° V.-24.311.685.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA: ARCENIO ANTONIO DUQUE OCHOA, Abogado inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 51.105.
APODERADOS JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: RENNY PAMELA y JULIO PAMELA, Abogados inscritos en el Inpreabogado bajo el Nº 87.146 y 58.568, respectivamente
MOTIVOS: PRINCIPAL: DESALOJO
RECONVENCIÓN: NULIDAD DE CONTRATO
SENTENCIA: DEFINITIVA
-I-
Conoce esta Alzada, previa distribución de ley, del presente juicio que por DESALOJO, fue incoado por los ciudadanos MARIA GORETE FERREIRA DE BREU, MARIBEL GONCALVES FERREIRA, LISBETH CRISTINA GONCALVES FERREIRA y ANTONIO JOAQUIN GONCALVES FERREIRA contra el ciudadano AMINADAS VARGAS PEREZ, con vista a la decisión dictada por el Tribunal Trigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 11 de enero de 2017, en la que declaró SIN LUGAR la demanda de DESALOJO (LOCAL COMERCIAL) y SIN LUGAR la reconvención por NULIDAD DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, propuesta por la parte demandada.
Se inició la presente causa previa distribución de Ley, ante el Tribunal Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en razón a la demanda que por DESALOJO, fue incoada por los ciudadanos MARIA GORETE FERREIRA DE ABREU, MARIBEL GONCALVES FERREIRA, LISBETH CRISTINA GONCALVES FERREIRA y ANTONIO JOAQUIN GONCALVES FERREIRA, contra el ciudadano AMINADAS VARGAS PEREZ.
En fecha 23 de febrero de 2015, se admitió la demanda por los trámites relativos al procedimiento oral, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley Regulación de Arrendamiento Inmobiliario, para el uso Comercial.
Cumplidos los trámites de citación la parte demandada quedó citada en fecha 07 de abril de 2015., compareció el ciudadano Cristian Delgado, en su carácter de Alguacil del Tribunal del Circuito Judicial de los Cortijos, y dejo constancia de haber consignado debidamente firmado el recibo de citación librado al demandado.
En fecha 21 de abril de 2015, la parte demandada da contestación a la demanda y propone reconvención a la misma. Esta última es admitida mediante auto de fecha 15 de mayo de 2015 y contestada por la parte actora reconvenida en fecha 20 de mayo de 2015, consignando con su escrito Titulo Supletorio emanado del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil de la esta Circunscripción Judicial.
Fijada la audiencia preliminar en fecha 26 de mayo de 2015, la misma tuvo lugar el día 4 de junio del mismo año.
Asimismo, mediante diligencia de fecha 4 de junio de 2015, la parte demandada reconviniente, propone tacha contra el Titulo Supletorio emanado del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil de la Circunscripción Judicial; asimismo, consignó original del expediente Nº AP31-S-2015-002911, nomenclatura del Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, contentiva de inspección extralitem.
En fecha 17 de junio de 2015, la representación judicial de la parte demandada reconviniente, formaliza la tacha.
El día 1° de julio de 2015, el apoderado judicial de la parte actora, consigna escrito de contestación a la tacha e insiste en hacer valer el instrumento objeto de la tacha.
Mediante auto de fecha 2 de julio de 2015, se abre el cuaderno de tacha desglosándose las actuaciones de fecha 17 de junio de 2015, contentivo del escrito de formalización de la tacha y el escrito de fecha 01 de julio de 2015, contentivo del escrito de contestación a la tacha e insiste en hacer valer el instrumento objeto de la tacha.
En fecha 17 de junio de 2015, el Tribunal de la causa dictó auto razonado para la fijación de los hechos en la presente causa y límites de la controversia y concluido lo anterior, se abrió la causa a pruebas por cinco (5) días de despacho, haciendo ambas partes uso de tal derecho, siendo proveídas las pruebas promovidas y concediéndoles un lapso de treinta (30) días de despacho para la evacuación.
En fecha 18 de febrero de 2016, el juez de la causa procedió a inhibirse de seguir conociendo el presente asunto.
Remitida la causa a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) del Circuito Judicial Civil de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, esta efectuó la distribución de Ley, siendo asignado al Juzgado Trigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dándole entrada en fecha 26 de febrero de 2016.
Mediante auto de fecha 01 de marzo de 2016, se le dio entrada al presente expediente y la Juez se aboco al conocimiento de la presente causa y se ordenó la notificación de las partes.
Cumplidas las notificaciones ordenadas, en fecha 29 de noviembre de 2016, se dicto auto fijando para el octavo (8º) día de despacho siguiente al de hoy, a los fines de llevar a cabo la audiencia de juicio en la presente causa.
En fecha 12 de diciembre del 2016, tuvo lugar la Audiencia juicio con presencia de las partes.
En fecha en fecha 11 de enero de 2017 se dictó el extenso del fallo declarando sin lugar tanto el juicio principal, como la reconvención.
Recurrida la decisión por parte accionante reconvenida, la misma fue oída en fecha 23 de enero de 2017.
Previa Distribución de Ley, le correspondió a esta Alzada el conocimiento de la presente causa.
Mediante auto de fecha 16 de febrero de 2017, se le dio entrada al presente expediente fijándose oportunidad para la presentación de informes, haciendo uso de tal derecho ambas partes, pero sólo la parte demandada reconviniente observó el informe de su contraparte.
En fecha 9 de noviembre de 2017, el Dr. LUIS TOMAS LEON SANDOVAL, se aboca al conocimiento de la presente causa y ordena la notificación de las partes.
Habiendo ambas partes consignado diligencias dándose respectivamente por notificados del abocamiento del Juez, sin haberse efectuado objeción alguna a su capacidad subjetiva de conocer de la presente causa, mediante auto de fecha 9 de enero de 2018, se fijó oportunidad para dictar decisión.
Mediante auto de fecha 12 de febrero de 2018, se difirió la oportunidad para dictar decisión, por existir pendiente decisión de una incidencia de tacha en el expediente AP71-R-2017-000523, la cual nació de la presente causa y que igualmente conoce esta Superioridad, por no constar que en dicho expediente se haya notificado aún a la parte actora reconvenida del respectivo abocamiento del Juez, allí efectuado.
En fecha 15 de marzo de 2018, a petición efectuada por la parte demandada reconviniente, en el expediente AP71-R-2017-000523 contentivo de la incidencia de TACHA, se procedió a acumular dicho cuaderno incidental a la presente causa.
-II-
Siendo la oportunidad procesal para dictar sentencia en la presente causa, pasa esta alzada a hacerlo tomando en cuenta las siguientes consideraciones:
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA
Alegó la representación judicial de la parte actora, que el esposo y padre de sus mandantes suscribió en el mes de septiembre de 2009, un contrato de arrendamiento con el demandado, sobre un inmueble constituido por dos locales comerciales, identificados con los números 2 y 3, ubicados en la Avenida Principal de Propatria, Municipio Libertador del Distrito Capital.
Asimismo señaló que el lapso de duración sería de un (1) año fijo, contado a partir del 1º de septiembre de 2009 al 1º de Octubre de 2010, autenticado ante la Notaria Pública Vigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 19 de octubre de 2009, bajo el Nº 78, Tomo 69, de los libros llevados por dicha Notaría. Que el mismo sería usado para venta de repuestos, lubricantes y accesorios para motos, y al vencerse el mismo y no realizarse uno nuevo, se dio la tácita reconducción, ajustándose el canon de arrendamiento, por lo que se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, manteniéndose todas las clausulas del contrato anterior.
Señalo la representación judicial de la parte accionante que en el mes de marzo de 2013, el ciudadano ANTONIO GONCALVES DA SILVA, fallece Ab Intestato, quedando como únicos y universales herederos sus hoy poderdantes.
Que el arrendatario se ha negado en todo momento a suscribir un nuevo contrato, a los fines de dar cumplimiento a lo establecido en el artículo 13 de la Ley para la Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial. Con respecto al canon de arrendamiento este fue acordado en la cantidad de TRES MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 3200,00) mensuales, pero que progresivamente fue aumentando, por consenso de las partes y que actualmente asciende a la cantidad de SEIS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 6500,00) mensuales.
Que desde el mes de mayo de 2014, hasta febrero de 2015, el arrendatario ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento y se ha dedicado a destrozar el local comercial, ha tumbado las paredes, está realizando huecos con la intención de colocar columnas y realizar la construcción de pisos.
En consecuencia es demandado el ciudadano AMINADAS VARGAS PEREZ, para que convenga en el desalojo del inmueble o sea condenado por el Tribunal a ello, condenándolo a la entrega del inmueble libre de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió. Asimismo al pago de daños y perjuicios por la cantidad de SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 65.000,00) equivalente a los meses dejados de pagar, así como los meses que se siguieron venciendo hasta la definitiva entrega del inmueble. Por ultimo al pago de las costas del juicio y los honorarios profesionales.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
1.- Alegó la falta de cualidad de los demandantes por cuanto no existe prueba alguna de que el arrendador, ciudadano ANTONIO GONCALVES DA SILVA, quien manifestó expresamente en el contrato de arrendamiento, ser el propietario de los locales arrendados, lo sea, por lo que éstos tienen la obligación de demostrar no solo que son herederos universales del arrendador, si no a su vez que son propietarios del inmueble, bien por haberlos adquirido por la transmisión de la masa hereditaria o cualquier otro medio de adquisición.
Respecto al fondo de la demanda, negó, rechazo y contradijo la demanda tanto en los hechos como en derecho alegado.
La parte accionante reconoció la relación arrendaticia, pero que durante la misma no se ha logrado que el arrendador le facilite el documento de propiedad de los locales comerciales, que por haberse indicado que el era el propietario fue la razón para contratar con el, para poder realizar los diversos trámites para la explotación de su actividad económica, lo cual ha sido imposible lograr.
Que ante la imposibilidad de verificar la propiedad, el arrendador ha incumplido con su obligación de suministrar la documentación necesaria para que se puede no solo dar cumplimiento con las obligaciones que le corresponden como arrendatario, sino que dicha conducta haya generado inconvenientes para desarrollar la actividad comercial para los cuales fueron alquilados los locales, por lo que en razón al artículo 1.168 del Código Civil no está obligado a cumplir con el pago de los cánones de arrendamiento, hasta tanto el arrendador cumpla con su obligación de suministrar los documentos necesarios para el trámite del pago y goce de los servicios públicos y privados, por esa misma razón reconvino a la parte actora.
Que corresponde al arrendador velar por el arrendatario y que pueda ejercer pacíficamente su actividad comercial y que el incumplimiento de sus obligaciones radica en el incumplimiento efectuado por el arrendador, invocando la excepción de non adimpleti contractus,
Por otra parte, el accionado reconviene a la demanda señalando que suscribió con el ciudadano ANTONIO GONCALVES DA SILVA, en el mes de septiembre de 2009, un contrato de arrendamiento con el demandado, sobre un inmueble constituido por dos locales comerciales, identificados con los números 2 y 3, ubicados en la Avenida Principal de Propatria, Municipio Libertador del Distrito Capital.
Que en el referido contrato el arrendador se atribuye la cualidad de propietario de los locales, lo que le garantizaba los tramites ante los entes públicos y privados, respecto de los permisos y patentes requeridas para explotar la su actividad comercial. Que el arrendador nunca la facilitó o le mostró el documento de propiedad, siendo ello una de las principales condiciones por la cual suscribió el contrato de arrendamiento.
Que considera que el contrato debe ser anulado, ya que existen vicios en el consentimiento por parte del arrendador al momento de celebrarse el contrato al haber declarado falsamente en el contrato ser el propietario. Que la actitud del arrendador ha generado duda razonable respecto de su cualidad y ha violentado la buena fe que deben tener las partes al contratar.
En consecuencia son demandados los ciudadanos MARIA GORETE FERREIRA DE ABREU, MARIBEL GONCALVES FERREIRA, LISBETH CRISTINA GONCALVES FERREIRA y ANTONIO JOAQUIN GONCALVES FERREIRA, para que convengan o sean condenados por el Tribunal a que sea anulado el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 19 de octubre de 2009, con el ciudadano ANTONIO GONCALVES DA SILVA y dejar sin efecto todas las responsabilidades derivadas de dicho contrato.
CONTESTACION A LA RECONVENCIÓN
La representación judicial de la parte accionante reconvenida al momento de dar contestación a la reconvención incoada en su contra alego como punto previo la causal de inadmisibilidad establecida en el artículo 366, en el cual señala que la reconvención debe ser declarada inadmisible por ventilarse a un procedimiento incompatible con el ordinario.
Que no se puede acumular procedimientos que se excluyen entre si, como es la acción de desalojo, tramitado por el procedimiento oral y la nulidad de contrato que se ventila por el procedimiento ordinario.
Al fondo de la reconvención reconocen la existencia del contrato en cuestión y las partes contratantes del mismo. Convienen y le oponen al reconviniente que efectivamente el referido contrato el arrendador se atribuye expresamente la condición de propietario y niegan rechazan y contradicen que en vista de esa cualidad esa haya sido la principal razón por la cual el arrendatario contrató y que ese requisito sea necesario para tramitar y gestionar solicitudes ante los entes público y privados.
Niegan que haya vicios en el consentimiento y que el contrato fué otorgado de buena fe.
Alego que el causante de sus apoderados estuvo en posesión del inmueble desde 1975 y decidió posteriormente sacar un título supletorio según se constata del expediente de solicitud Nro. 6502, nomenclatura del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil de la esta Circunscripción Judicial, de fecha 7 de marzo de 2005, lo que afianzó su posesión de mas de 40 años.
Consignó anexos probatorios con su contestación a la reconvención.
DE LA DECISIÓN RECURRIDA
El Tribunal de Instancia, en su sentencia de fecha 11 de enero de 2017 señaló:
“(…) PUNTO PREVIO
DE LA FALTA DE CUALIDAD
Así las cosas, corresponde ahora a esta sentenciadora analizar el alegato planteado por la parte demandada ciudadano AMINADAS VARGAS PEREZ, referente a la falta de cualidad de la parte actora para intentar el presente juicio, por cuanto no existe prueba alguna de que el arrendador, ciudadano ANTONIO GONCALVES DA SILVA (fallecido); sea el propietario de los locales arrendados, por lo que la parte actora, tienen la obligación de demostrar no solo que son herederos universales del arrendador, si no a su vez que son propietarios del inmueble, bien por haberlos adquirido por la transmisión de la masa hereditaria o cualquier otro medio de adquisión.
Ahora bien, a los fines de determinar la cualidad que posee los ciudadanos MARIA GORETE FERREIRA DE ABREU, MARIBEL GONCALVES FERREIRA, LISBETH CRISTINA GONCALVES FERREIRA y ANTONIO JOAQUIN GONCALVES FERREIRA, esta alzada pasa a realizar un análisis exhaustivo a las actas que conforman el presente expediente, así como plantear las siguientes consideraciones:
(…)En el caso concreto de autos, la lectura de las actas procesales evidencian que los ciudadanos MARIA GORETE FERREIRA DE ABREU, MARIBEL GONCALVES FERREIRA, LISBETH CRISTINA GONCALVES FERREIRA y ANTONIO JOAQUIN GONCALVES FERREIRA son legítimos herederos universales del causante ANTONIO GONCALVES DA SILVA, tal y como consta de la copia certificada, emanada del Juzgado Quinto de Municipio del Area Metropolitana de Caracas, expediente Nº AP31-S-2014-007975
Por consiguiente, resulta evidente que por voluntad de la ley la legitimación para integrar debidamente el contradictorio, en condición de parte actora, la tienen asignadas dichos ciudadanas pues a tenor de lo previsto en el artículo 1.603 del Código Civil, el contrato de arrendamiento no se resuelve por la muerte del arrendador ni por la del arrendatario. En este sentido, se siguen los principios generales de todos los contratos según los cuales las obligaciones y derechos se trasmiten a los herederos, tal y como se deduce de la norma contenida en el artículo 1.163 eiusdem. Es decir, aun cuando la relación arrendaticia comenzó con el ciudadano ANTONIO GONCALVES DA SILVA, lo cierto del caso es que la propiedad del inmueble legitima también a sus herederos y causahabientes, para ejercitar cualquier acción que se derive de la misma. En consecuencia, este Tribunal considera que los ciudadanos MARIA GORETE FERREIRA DE ABREU, MARIBEL GONCALVES FERREIRA, LISBETH CRISTINA GONCALVES FERREIRA y ANTONIO JOAQUIN GONCALVES FERREIRA, en su carácter de parte actora, quienes actúan en representación como herederos universales del de cujus ANTONIO GONCALVES DA SILVA, tal como lo expresaron en su escrito libelar, por lo que los mismos tienen cualidad o legitimidad para obrar en juicio, Así se decide.
En cuanto a la falta de cualidad de la parte actora para intentar el presente juicio, alegada como punto previo por la parte demandada en su escrito de contestación de la demandada, por cuanto no existe prueba alguna de que el arrendador, sea el propietario de los locales arrendados.
En efecto, la parte actora afirmó en el libelo su condición de propietarios de las _ienhechurias que están conformadas por dos (2) locales comerciales identificado con el Nro 2 y 3, ubicados en la avenida Principal de Propatria, Municipio Libertador del Distrito Capital, a cuyo efecto los demandantes consignaron copia certificada de título supletorio expedido en fecha 09 de marzo de 2.005 por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual fue tachado por la parte demandada en la audiencia preliminar celebrada en fecha 04 de junio de 2015, por cuanto la parte demandada adujo que el referido documento de titulo supletorio es falso y forjado, consignado para ello copia certificada de Inspección Judicial, expediente Nº AP31-S-2015-002911, emanado por el Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y practicada en fecha 07-04-2015, en la cual se dejo constancia que el referido titulo supletorio, no aparece registrado en los libros llevados por ante ese Tribunal, por lo cual se abrió cuaderno de tacha incidental, en fecha 02 de julio de 2015, siendo admitida por el Tribunal Decimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 11 de agosto de 2015.
Ahora bien de una revisión exhaustivas de las actas que conforman el cuaderno de Tacha, se evidenció que la parte demandada (tachante), no fundamento la misma de conformidad con lo establecido por el articulo 1380 del Código Civil, por lo que en fecha 05 de diciembre de 2016, este Tribunal paso a dictar sentencia declarando Sin Lugar La Tacha Incidental propuesta.-
Por otro lado, en sintonía con lo anteriormente expuesto, de acuerdo a lo previsto en el artículo 506 del citado cuerpo normativo procesal, en concordancia con lo que prevé el artículo 1.354 del Código Civil, es de hacer notar que como regla general las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pide la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretende haber sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. De la interpretación de las normas en comento se evidencia que, la carga de la prueba no sólo corresponde al actor, sino también al demandado, según sus respectivas afirmaciones de hecho. No obstante, corresponde al actor la prueba de los hechos que dan nacimiento al derecho que invoca en su demanda. Siguiendo el criterio que sobre este aspecto esgrime el Tratadista Rengel Romberg, en el proceso dispositivo, las partes tienen la carga de la prueba de los hechos que les favorecen y asumen el riesgo de la falta de prueba. Es por ello que, faltando la prueba que justifique la demanda, el juez debe rechazarla.
En concordancia con lo antes expuesto, es por esta razón que el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil expresa: “Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma…”
En tal virtud, frente al alegato de la parte demandada, referente a la falta de cualidad del actor para intentar el presente juicio, fundamentándose en que éste no es propietario del inmueble objeto de esta controversia, además objeto y tacho el referido documento título supletorio decretado en fecha 09 de marzo de 2.005 por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Ahora bien, siendo que en fecha 05 de diciembre de 2016, este Tribunal dicto sentencia mediante la cual Declaro Sin Lugar La Tacha Incidental propuesta por la Representación Judicial de la parte demandada, en virtud que la misma no cumplió con los requisitos establecidos en el artículo 1.380 del Código Civil, el cual establece las causales por las cuales puede tracharse los instrumentos públicos, Asimismo, se observa que la parte actora consigno copias simple de la tramitación de solicitud título supletorio de fecha 13 de agosto de 2014, interpuesta por el ciudadano AMINADAS VARGAS PEREZ, por ante el Tribunal Decimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien pretende titulo suficiente de la referidas _ienhechurias, desprendiéndose la mala fe de la parte demandada de adjudicarse la propiedad de las misma y por otra lado la parte actora ratifico la titularidad de las mencionadas _ienhechurias.
Es importante mencionar solo de manera ilustrativa que las _ienhechurias objeto de la presente controversia se encuentran construidas en terreno perteneciente al Municipio Libertador del Distrito Capital.
Por las razones explanadas con antelación, forzoso es concluir que la parte demandante no ostenta cualidad jurídica para intentar el presente juicio, lo que hace improcedente la acción intentada, resultando inoficioso entrar a analizar el fondo de este asunto, todo ello de conformidad con el criterio reiterado de la jurisprudencia de nuestro máximo Tribunal (Sentencia de Sala de Casación Civil de fecha 11 de Octubre de 2001) con Ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, Y así se establece.
DE LA RECONVENCIÓN OPUESTA POR LA PARTE DEMANDADA
Vista la reconvención planteada por la parte demandada al momento de dar contestación a la demandada, mediante la cual alegó que reconvenía a la parte demandante ciudadanos MARIA GORETE FERREIRA DE ABREU, MARIBEL GONCALVES FERREIRA, LISBETH CRISTINA GONCALVES FERREIRA y ANTONIO JOAQUIN GONCALVES FERREIRA, a los fines de que sea anulado el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 19-10-2009 , entre el ciudadano AMINADAS VARGAS PEREZ y el ciudadano ANTONIO GONCALVES DA SILVA, representado por la ciudadana LISTETH CRISTINA GONCALVES FERREIRA, ya que en el referido contrato el arrendador se atribuye expresamente la condición de propietario del inmueble, fundamentando su pretensión en los artículo 864 y 869 del Código de Procedimiento Civil, y los artículos 1.148, 1.159 y 1.160 del Código Civil.
Y admitida por el tribunal de la causa, en fecha 15 de mayo de 2015 mediante la cual ordeno el emplazamiento de la parte actora a los fines de dar contestación a la reconvención.
Al respecto, establece, el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, dispone lo siguiente:
No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquéllas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.
Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra, siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí.
Al respecto señala la Sentencia N° 1812, SPA, 03 DE AGOSTO DE 2000, Ponente Magistrado Dr. Levis Ignacio Zerpa, juicio Inversiones Sabenpe Zulia, C.A Municipio Miranda del Estado Falcon, Exp N° 15.222, lo siguiente:
(…)
Igualmente establece el artículo 81 ordinal 3° del CPC lo siguiente:
3° Cuando se trate de asuntos que tengan procedimientos incompatibles.
En tal sentido, esta Juzgadora observa que en el escrito libelar la parte actora, demanda el Desalojo de conformidad con lo establecido en el artículo 40 de la Ley de Regulación Inmobiliario para Uso Comercial, literales a y c, y en la reconvención planteada por la parte demandada solicita la nulidad del contrato celebrado entre las partes en fecha 19-10-2009, siendo que las nulidades de contratos de cualquier índole se ventilan por el procedimiento ordinario conforme a lo establecido en la ley adjetiva, y la acción de Desalojo se ventila por el procedimiento oral especial contenido en la nueva Ley de Regulación Inmobiliario para Uso Comercial ley, es por lo que resulta forzoso para éste Tribunal declarar Sin Lugar la Reconvención planteada por la representación judicial de la parte demandada y así se establece.-
(…)
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, en fundamento a lo establecido en los artículos 361 parágrafo segundo, 254 y 78 ejusdem, este Juzgado Trigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la Autoridad que le otorga la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la Demanda de DESALOJO (LOCAL) interpuesta por los ciudadanos MARIA GORETE FERREIRA DE ABREU, MARIBEL GONCALVES FERREIRA, LISBETH CRISTINA GONCALVES FERREIRA y ANTONIO JOAQUIN GONCALVES FERREIRA, contra el ciudadano AMINADAS VARGAS PEREZ, ambos plenamente identificados.
SEGUNDO: SIN LUGAR la reconvención propuesta por el ciudadano AMINADAS VARGAS PEREZ, contra los ciudadanos MARIA GORETE FERREIRA DE ABREU, MARIBEL GONCALVES FERREIRA, LISBETH CRISTINA GONCALVES FERREIRA y ANTONIO JOAQUIN GONCALVES FERREIRA.
TERCERO: Se condena en costas a la parte actora por ser perdidosa en el juicio principal, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada por ser perdidosa en la reconvención, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil (…)”
INFORMES EN ALZADA DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA
Por su parte la tachada efectuó resumen de los hechos acaecidos en la causa, así como trajo a colación la sentencia objeto del presente recurso, y señalando lo que a su juicio creyó conveniente para defender su cualidad activa en la presente causa. Tales alegatos son plenamente apreciados por esta Alzada y así se declara.
INFORMES EN ALZADA DE LA DEMANDADA RECONVINIENTE
Ratificó como punto previo lo siguiente: decisión del Juzgado de Mérito respecto de la falta de cualidad de la parte actora; asimismo ratifico todo lo alegado y probado en cuanto a la falta de cualidad de la accionante reconvenida. Asimismo como informes propiamente dicho reforzó sus alegatos respecto de la falta de cualidad de su contraparte y solicitó sea confirmada la sentencia del Tribunal de la causa respecto a la tantas veces señalada falta de cualidad de la accionante y sea declarada sin lugar la apelación propuesta por su contraparte. Dichos alegatos son plenamente apreciados por esta Alzada y así se declara.
PUNTO PREVIO AL FONDO DE LA DEMANDA
Con respecto a la falta de cualidad de la parte actora, declarada por el Tribunal de Mérito observa quien aquí decide lo siguiente:
La parte demandada, adujo la falta de cualidad activa de los ciudadanos MARIA GORETE FERREIRA DE ABREU, MARIBEL GONCALVES FERREIRA, LISBETH CRISTINA GONCALVES FERREIRA y ANTONIO JOAQUIN GONCALVES FERREIRA, quienes se presentan en juicio como causahabientes del De cujus, ANTONIO GONCALVES DA SILVA, fallecido Ab Intestato, quedando como únicos y universales la viuda e hijos hoy accionantes. Asimismo, se alega que el referido ciudadano, en vida fue propietario de los locales números 2 y 3, ubicados en la Avenida Principal de Propatria, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual arrendó a la hoy parte demandada, ciudadano AMINADAS VARGAS PEREZ, quien reconoció la relación arrendaticia que los unía a través de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, con duración sería de un (1) año fijo, contado a partir del 1º de septiembre de 2009 al 1º de Octubre de 2010, autenticado ante la Notaria Pública Vigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 19 de octubre de 2009, bajo el Nº 78, Tomo 69, de los libros llevados por dicha Notaría.
Ahora bien, la parte demandada a lo largo de su defensa contenida en la contestación de la demanda denuncia que el arrendador, quien en vida fue el ciudadano ANTONIO GONCALVES DA SILVA, no es propietario de dos locales comerciales, identificados con los números 2 y 3, ubicados en la Avenida Principal de Propatria, Municipio Libertador del Distrito Capital, objeto del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 19 de octubre de 2009, bajo el Nº 78, Tomo 69, de los libros llevados por dicha Notaría y que por ende los hoy demandantes tampoco son propietarios de estos, por lo que denuncia la falta de cualidad activa de los hoy accionantes.
En este orden de ideas, en caso de muerte, los causahabientes con vocación hereditaria, heredan la carga patrimonial del De cujus, esto incluye los activos y pasivos, así como derechos y las obligaciones. Ahora bien, en el caso que nos ocupa, es necesario traer a colación lo señalado en los artículos 1.163 y 1.603 del Código Civil, los cuales que señalan:
1.163 “Se presume que una persona ha contratado para sí y para sus herederos y causahabientes, cuando no se ha convenido expresamente en lo contrario, o cuando no resulta así de la naturaleza del contrato.”
1.603 “El contrato de arrendamiento no se resuelve por la muerte del arrendador ni por la del arrendatario.”
Así las cosas, entendiendo que los contratos y sus efecto son transmitidos, en caso de muerte, a los herederos, en el caso del contrato de arrendamiento no es la excepción, toda vez que la relación arrendaticia no concluye por causa de muerte de alguno de los contratantes; en este orden de ideas tenemos que:
• En el caso morir el arrendador, quien es además propietario del bien objeto de arrendamiento, este transmite a sus causahabientes, no solo la cualidad de arrendador, sino que también transmiten la cualidad de propietario del bien arrendado.
• Si el arrendador es solo poseedor del bien arrendado, en caso de muerte, solo transmitirá a sus causahabientes los efectos de la relación arrendaticia y por ende la cualidad que detentaba en vida, esto es la de arrendador.
• En el caso de la muerte del arrendatario, que era solo poseedor precario del bien arrendado, solo transmitirá a sus causahabientes los efectos de la relación arrendaticia y por ende, la cualidad que detentaba en vida, esto es la de arrendatario.
Ahora bien, en el caso que nos ocupa, se constata que el contrato de arrendamiento consignado por la parte accionante, no fue impugnado en forma alguna ni tachado por la parte demandada, sino que por el contrario fue reconocido por este último, quedando plenamente demostrado en autos el vinculo jurídico que une a las partes en el presente juicio y así se declara.
Así las cosas, es necesario verificar el alcance del concepto de cualidad, por lo que se trae a colación lo que el Tribunal A quo acertadamente señaló al respecto:
“…Adhiriéndonos a la posición de Chiovenda y a fin de evitar equívocos, convendría reservar el nombre común de cualidad para la categoría sustancial equivalente a titularidad del derecho subjetivo concreto o material, el cual hace valer el actor como objeto del proceso, para reclamar con interés una pretensión a la contraparte…”
Al respecto el autor patrio Rengel Romberg ha señalado lo siguiente:
“La legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o intereses jurídicos controvertidos en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)”
Con respecto a la falta de cualidad, la jurisprudencia patria ha sido extensa, de las cuales se trae a colación la decisión de la Sala Civil del Maximo Tribunal de la República de fecha 13 de enero de 2017, RC.000001, con ponencia de la Magistrado Marisela Godoy Estaba, quien señaló:
“Ha sido criterio reiterado del mismo modo en la citada decisión de la Sala, que la falta de cualidad o legitimación a la causa es una institución procesal que constituye una formalidad esencial para la búsqueda de la justicia, pues está estrechamente vinculada a los derechos constitucionales de acción, a la tutela judicial efectiva y a ser juzgado sin indefensión, aspectos ligados al orden público y, por tanto, el juez tiene el poder de examinar de oficio la subsistencia de la legitimación en todo grado y estado de la causa, visto que su comprobación es prejudicial a cualquier otra, en consecuencia al declararse la falta de cualidad in limini litis no existe probabilidad alguna de abrir el lapso a pruebas.
Partiendo de este punto, y concluyendo que el Juez debe constatar preliminarmente la legitimación de las partes, particularmente la legitimación en la causa o cualidad que tiene efectos distintos a la legitimación del proceso, al ser un requisito intrínseco de la acción y a través de ella se logra controlar el derecho de acción a favor del titular -que tiene el interés y la cualidad para hacerlo valer en juicio-, para que de esa manera el aparato jurisdiccional sea activado sólo cuando sea necesario y bajo la posibilidad lógica de invocar y justificar el reconocimiento judicial de los derechos e intereses jurídicos propios del justiciable y que no se produzca la contención entre cualesquiera partes, sino entre aquellas que ciertamente existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial.
“…OMISSIS…”
“De acuerdo a los razonamientos precedentemente expuestos, y en aplicación de los mismos al caso bajo análisis, observa esta Sala que la recurrida no incurrió en la falta de aplicación de la norma contenida en el artículo 1.281 del Código Civil denunciada por la recurrente, cuando declaró la falta de cualidad y en consecuencia desechó la demanda interpuesta, pues la actora en el momento de interponer la demanda no tenía interés procesal, pues no sustentó su pretensión en el derecho que debía tener sobre los bienes objeto de la venta sobre la cual recaía la pretensión de simulación, ya que ella alega su interés sobre la base de que durante su concubinato con el concubinario fueron adquiridos los mismos y que las ventas supuestamente simuladas ocurrieron una vez anuladas judicialmente las capitulaciones que habían suscrito antes de contraer matrimonio.
Al respecto verificó el juzgador que los documentos en los que se sustenta su derecho de concubina no constaban en el libelo de la demanda así como tampoco la declaración judicial de la nulidad de las capitulaciones matrimoniales, razón por la cual el juez concluyó que no tenía cualidad para interponer la pretensión de simulación de las ventas, razón por la cual mal podía aplicar el contenido del artículo 1.281 del Código Civil, pues no se verificó el supuesto de hecho previsto en la norma supra comentada.”
En este orden de ideas, la cualidad no es otra cosa que el ser acreedor de un interés legítimo que deviene de un derecho, sea este material o subjetivo, de carácter concreto, que permite al quien lo posee tener la legitimación para hacerlo valer (legitimación activa) en contra de quien tiene a su vez tiene la legitimación o cualidad para sostener el contradictorio incoado en su contra (legitimación pasiva).
De allí la importancia que el Máximo Tribunal de la República que le da al tema de la cualidad y su carácter de orden público, toda vez que exige al Juzgador a examinar y declarar aún de oficio su existencia, estableciendo sin lugar a dudas que la parte demandante debe tener un interés procesal para interponer la demanda, por lo que tal requerimiento es indispensable para el acceso a la justicia y a la tutela judicial efectiva.
Así las cosas, se evidencia de autos la situación jurídica de los accionantes que se presentan como causahabientes del ciudadano ANTONIO GONCALVES DA SILVA, quien en vida fue arrendador del inmueble objeto de la presente acción de desalojo, por lo que una vez fallecido, por efecto de transmisión hereditaria, transmite a sus herederos los efectos del contrato de arrendamiento y por ende la cualidad de arrendador que este detentaba en su oportunidad, por lo que a priori, se evidencia la cualidad de hoy los accionantes, en virtud de lo cual esta alzada desecha el alegato de falta de cualidad activa denunciada por la parte demandada y la cual fuere declarada por el Tribunal A quo y así se declara.
FONDO DEL ASUNTO CONTROVERTIDO
Conforme lo señalado, la demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, efectuó alegatos y excepciones de fondo, negó, rechazó y contradijo la misma y se excepcionó, evidenciándose la intención de ejercer su defensa en la presente causa. Así las cosas, Conforme a las normas distributivas de la carga de la prueba, consagrada en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
En este sentido, ha sido reiterado el Criterio del Máximo Tribunal de la República al señalar que el demandado al contradecir, negar o desconocer los hechos y, por tanto, los derechos que de ellos deriven, el actor corre con toda la carga de la prueba y de lo que demuestre depende el alcance de sus pretensiones. Igualmente al comentar el citado artículo 1.354 del Código Civil, nuestro Máximo Tribunal, reiterando la jurisprudencia pacífica, reiterada e inveterada, desde el 9 de julio de 1969, en sentencia de 21 de mayo de 1987, señaló:
"Con esa norma legal se está estableciendo que al demandado le incumbe la carga de la prueba cuando la naturaleza de su defensa el mismo ha reconocido que la obligación que se le demanda, o sea, que el derecho del actor si existió; pero por un nuevo hecho alegado por el se extinguió la obligación. Fuera de estos casos de excepción, el solo hecho de que el demandado no se defienda, no exime al actor de la carga de probar su acción, máxime que cuando contradice la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como el derecho,..."
En este orden de ideas y cónsono con la jurisprudencia parcialmente trascrita la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada el día 17 de Julio de 2007, en el Expediente Número 07-0733, con ponencia del Magistrado Marcos Tulio Dugarte Padrón, fijó la siguiente posición:
“…Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos (Vid. s.S.C.C del 27 de julio de 2004, caso: Inversiones y Administradora de Bienes COMBIENES, C.A.). En relación al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la Sala de Casación Civil determinó que si bien éste reitera el artículo 1.354 del Código Civil, agrega que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...”. (Vid. sentencia s.S.C.C. del 30 de noviembre de 2000, caso: Seguros la Paz). En aplicación de estas consideraciones al caso concreto, la Sala observa que de acuerdo con lo establecido en la sentencia objeto de amparo, el actor afirmó que el demandado no cumplió una obligación pactada en el contrato, lo cual fue negado en la contestación, motivo por el cual, el juez de alzada estableció que correspondía al actor la carga de demostrar que el demandado no pagó los cánones correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2005, lo cual resulta a todas luces inconsistente con los principios que rigen la materia probatoria, pues la parte actora al alegar un hecho negativo, no le corresponde a ella la carga de la prueba, sino que, es a la otra parte a quien le corresponde demostrar el hecho afirmativo y ello lo ha debido tomar en cuenta el tribunal que conoció el amparo...”.
Igualmente la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada el día 16 de diciembre de 2009, expediente Nro. 2009-000430, con ponencia de la Magistrada Isbelia Pérez Velásquez, señaló
“(…) ´Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.’ .
Las normas precedentemente transcritas, definen los deberes y roles de cada parte dentro del proceso, de acuerdo a la posición que asuma el demandado en relación a las afirmaciones de hecho del demandante, lo cual varía y modifica la distribución de la carga de la prueba.
En efecto, una vez que el actor establece sus afirmaciones de hecho, si las mismas son aceptadas por el demandado, no hay nada que probar; ahora bien, si el demandado niega y rechaza lo alegado por su contraparte, recae o se invierte sobre el demandante la carga de la prueba; mientras que queda sobre el demandado el deber de probar si éste reconoce la existencia de la obligación pero alega un hecho que contradice el derecho del actor.
En relación a las afirmaciones de hecho, alegatos éstos planteados por las partes, en virtud de lo señalado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, las mismas pueden consistir tanto en afirmaciones como en negaciones respecto de determinados hechos.
Así, los hechos negativos, han sido definidos por la doctrina como la negación de un acto o de un hecho jurídico.
En tal sentido, es necesario distinguir si los hechos negativos son definidos o indefinidos, puesto que sólo a los primeros se les puede fijar un límite en el tiempo y el espacio y por lo tanto es posible probarlos si existe un hecho positivo que lo contraste y excluya.
No obstante, serán indefinidos o indeterminados, aquellos hechos que no sea posible delimitarlos en tiempo, modo o espacio, y por tanto, no pueden ser demostrados mediante la prueba de un hecho positivo.
Por tal motivo, “...los hechos negativos indefinidos están exentos de prueba por quien los alega, quien no tiene sobre ellos la carga de demostrarlos”. (Cabrera Romero, Jesús Eduardo. Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre. (Caracas, Editorial Jurídica Alva S.R.L., Tomo I, 1997, p. 78).
De la misma manera, esta Sala, en relación a los hechos negativos, ha establecido que en el reparto o distribución de la carga de la prueba, cuando el alegato de un hecho negativo es realizado por el actor, y la contradicción del demandado es pura y simple, pone en cabeza de este último la carga de demostrar el hecho invocado. (Ver sentencia N° 00007, de fecha: 16 de enero de 2009, Caso: César Palenzona Boccardo contra María Alejandra Palenzona Olavarría.).
Conforme a la Doctrina de Casación parcialmente transcrita, la cual es acogida por este Tribunal, a tenor de lo dispuesto en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, el actor al establecer en su demanda la existencia de ciertos hechos constitutivos, entendidos éstos como aquellos de donde se origina el derecho en el cual basa su pretensión, debe cargar con las pruebas de los mismos si le son contradichos por la parte demandada, tal y como sucedió en el presente caso y así se declara.
En este sentido pasa este Juzgador a analizar el acervo probatorio traído a la presente causa, constatándose que ambas partes hicieron uso de tal derecho promoviendo las pruebas siguientes:
PRUEBAS PRESENTADAS POR LA ACTORA CON EL LIBELO
• Instrumento poder de fecha 12 de febrero de 2015, autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Libertador bajo elk Nro. 32, Tomo 17. Al respecto, observa esta Alzada que dicho instrumento al no ser tachado por la parte demandada, surte pleno valor probatorio respecto de su contenido a tenor de lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, quedando demostrado la cualidad de los apoderados de la parte accionante y así se declara.
• Instrumento autenticado 19 de octubre de 2009, ante la Notaría Pública Vigésimo Octavo del Municipio Libertador del Distrito Capital bajo el Nro. 78, bajo el Tomo 69, contentivo de contrato de arrendamiento. Al respecto, observa esta Alzada que dicho instrumento al no ser tachado por la parte demandada, surte pleno valor probatorio respecto de su contenido a tenor de lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, quedando demostrado el vínculo jurídico que unió al De cujos como arrendador, con el ciudadano AMINADAS VARGAS PEREZ, como arrendatario, quien además reconoció expresamente dicho contrato quedando demostrado los términos en que fue celebrado el mismo y así se declara.
• Copias fotostáticas del expediente Nro AP31-S-2014-007975, donde declaran a los accionantes como Únicos y Universales Herederos de ANTONIO GONCALVES DE SILVA, mediante auto de fecha 15 de octubre de 2014, emanado del Juzgado Décimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas de esta Circunscripción Judicial. Que dichas copias no fueron impugnadas por la contraparte, constituyéndose en copias fidedignas de su original, quedando demostrado lo que de su contenido anteriormente fue señalado y siendo únicos y universales herederos del arrendador, quedó igualmente demostrado el vínculo jurídico que existe entre los causahabientes y el arrendador y así se declara.
ACTIVIDAD PROBATORIA DE LA DEMANDADA EN SU CONTESTACIÓN
Al respecto constata este Tribunal que la parte accionanda se limitó a dar contestación al fondo de la demanda e incoar su reconvención a la misma, sin presentar documentación probatoria alguna y así se declara.
INSTRUMENTOS PRESENTADO POR LA ACTORA RECONVENIDA CON SU CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN
• Título Supletorio a nombre del De cujus, emanado del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil de la esta Circunscripción Judicial, contenido en el expediente Nro. 6502. En este orden de ideas, dicho título supletorio, no se encuentra registrado, por lo que en principio quedaría demostrada la titularidad de las bienhechurías que constituyen los locales arrendados, sin embargo, la parte accionada reconviniente impugnó dicho instrumento a través del procedimiento de tacha incidental, siendo declarado tachado mediante sentencia de este despacho de fecha 17 de abril de 2017, por lo que se desecha dicha instrumento como medio probatorio y así se declara.
• Original del expediente Nro. AP31-S-2014-007975, donde declaran a los accionantes como Únicos y Universales Herederos de ANTONIO GONCALVES DE SILVA, mediante auto de fecha 15 de octubre de 2014, emanado del Juzgado Décimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas de esta Circunscripción Judicial. Al respecto se constata que dicho instrumento no fue tachado por la parte accionada por lo surte pleno valor probatorio respecto de su contenido a tenor de lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil y habiendo sido analizado anteriormente la copia de dicho instrumento, dichas copias se adminicula a la apreciación del instrumento original, quedando demostrado de su contenido, la declaratoria que se hiciere de los hoy accionantes como únicos y universales herederos del quien fue el ciudadano ANTONIO GONCALVES DE SILVA y así se declara.
PRUEBAS PRESENTADA POR LA PARTE ACCIONADA RECONVINIENTE POSTERIORMENTE A LA AUDIENCIA PRELIMINAR
• Inspección extrajudicial practicada por el Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas de esta Circunscripción Judicial, contenido en el expediente AP31-S-2015-002911, en fecha 07 de abril de 2015. Al respecto observa este Sentenciador Superior que es un instrumento de carácter público, por emanar de una autoridad judicial, el cual no fue tachado por la parte accionante, por lo que a tenor de lo señalado en los artículos 1.357 y 1.360 de la norma sustantiva civil, debe ser apreciado y otorgarle el valor probatorio de lo que de su contenido se desprende. Ahora bien, como quiera que dicha inspección sirvió de base a la accionada reconviniente, para incoar la incidencia de tacha en la presente causa, dicha prueba fue plenamente apreciada por este despacho en la correspondiente decisión de la señalada incidencia, por lo que se transcribe dicha apreciación:
“… No obstante lo anterior, dicha prueba debió ser ratificada en la secuela de la incidencia por haber sido practicada en forma extrajudicial y sin el debido control de la prueba de la parte contraria, por lo que por la especial materia que trata la presente incidencia serán apreciados como indicios de los señalamientos de la parte proponente de la tacha, debiendo ser adminiculado a otra prueba para que adquiera pleno valor probatorio. En consecuencia dicha inspección arroja los siguientes hechos:
o Que inspeccionados los libros de solicitudes del año 2015 al 2009 y del libro diario del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil de la esta Circunscripción Judicial, que el expediente 6502, numero con que se identificó el título en cuestión, le pertenece a otro título supletorio tramitado en fecha 24 de febrero de 1997, solicitado por un ciudadano de nombre RAFAEL MARTINEZ, el cual no guarda relación alguna al caso de marras y hasta el momento de la inspección dicho expediente no había sido retirado por su solicitante. Que los datos del título tachado, no coincide con los datos del libro de solicitudes, ni en fecha de entrada, el de la entrega del mismo.
En consecuencia a criterio de esta alzada la inspección arroja como indicio que dicho título supletorio no fue tramitado ciertamente ante el Juzgado ya identificado y así se declara.”
Siendo así dicha prueba sólo aprovecho a la incidencia de tacha, habiendo sido plenamente apreciada con los efectos y resultas producidas en dicha incidencia no aportando elemento alguno al tema decidendum de la causa principal y así se declara.
PRUEBAS DE LA DEMANDADA RECONVINIENTE PROMOVIDAS EN EL LAPSO PROBATORIO
• Al respecto se constata que la parte demandada reconviniente, efectuó una serie de consideraciones respecto del instrumento tachado y ratifica el contenido de la inspección practicada por el Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas de esta Circunscripción Judicial, contenido en el expediente AP31-S-2015-002911, el cual ya fue apreciado anteriormente en el texto del presente fallo y en el fallo de la incidencia de tacha y así se declara.
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA PROMOVIDAS EN EL LAPSO PROBATORIO
• Invoca la comunidad de las pruebas respecto a señalamientos efectuados por la parte demandada reconviniente en su escrito de contestación, en el que señala que el incumplimiento de sus obligaciones obedece al incumplimiento por parte del arrendador de sus obligaciones. Al respecto observa este Juzgador, que dicho alegato no puede ser considerado en si mismo como medio de prueba aislado, toda vez que debe ser analizado en el contexto en que fue aducido, siendo deber del Juez analizar y apreciar todos y cada uno de los alegatos, pruebas e instrumentos de la causa y así se declara.
• Hace valer el contrato de arrendamiento. Al respecto observa este Juzgador que dicha prueba fue apreciada en el texto del presente fallo y así se declara.
• Titulo de Únicos y Universales Herederos. Al respecto observa este Juzgador que dicha prueba fue apreciada en el texto del presente fallo y así se declara.
• Partidas de nacimiento de los ciudadanos MARIBEL GONCALVES FERREIRA, LISBETH CRISTINA GONCALVES FERREIRA y ANTONIO JOAQUIN GONCALVES FERREIRA y acta de matrimonio de la ciudadana MARIA GORETE FERREIRA DE ABREU. Al respecto observa este Juzgador que dichas copias al no ser impugnadas a tenor de lo señalado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga valor probatorio, quedando demostrado lo que de su contenido se desprende y por ende demostrado el vínculo familiar de consanguinidad que los cuatro primeros de los nombrados tenían con el De cujus ANTONIO GONCALVES DE SILVA y el vínculo matrimonial que esté ultimo mantuvo con MARIA GORETE FERREIRA DE ABREU y así se declara.
• Titulo supletorio a nombre de ANTONIO GONCALVES DE SILVA. Al respecto observa este Juzgador que dicho instrumento fue declarado tachado y desechado como medio probatorio y así se declara.
• Promueve copia de documento constitutivo de la firma personal a nombre del ciudadano ANTONIO GONCALVES DE SILVA. Al respecto observa este Juzgador que dicho instrumento no aporta elemento alguno al tema decidendum de la presente causa en virtud de lo cual se desecha como medio probatorio del presente juicio y así se declara.
• Documento de venta del fondo de comercio SAN BLAS, entre los ciudasdanos MANUEL DA SILVA Y ANTONIO GONCALVES DA SILVA. Al respecto observa este Juzgador que dicho instrumento no aporta elemento alguno al tema decidendum de la presente causa en virtud de lo cual se desecha como medio probatorio del presente juicio y así se declara.
• Comunicado remitido por el ciudadano ANTONIO GONCALVES DA SILVA, al Registro Mercantil, en fecha 18/07/1969. Al respecto observa este Juzgador que dicho instrumento no aporta elemento alguno al tema decidendum de la presente causa en virtud de lo cual se desecha como medio probatorio del presente juicio y así se declara.
• Copias del Título supletorio a favor del ciudadano AMINADAS VARGAS PEREZ, emanado del Tribunal Decimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del área Metropolitana de Caracas, de fecha 13 de agosto de 2014, expediente AP31-S-2014-7515, marcado “D” a los fines de demostrar la mala fe del demandando reconviniente. Al respecto observa este Juzgador que dicha copias fueron consignadas por la propia parte actora con su escrito de contestación a la tacha, por lo que dicha copia al no ser impugnada se tiene como fidedigna de su original, quedando demostrada la existencia del título supletorio a favor del demandado con conocimiento pleno de ello por parte de la accionante y así se declara.
• Copia de comunicación enviada por el ciudadano AMINADAS VARGAS PEREZ, al Instituto Nacional de Tierras, a fin de solicitar ayuda para la adquisición de la titularidad del terreno donde se encuentra construida las bienhechurías. Al respecto observa este Juzgador que dicha copia fue consignada por la propia parte actora marcado “E” con su escrito de contestación a la tacha, por lo que dicha copia al no ser impugnada se tiene como fidedigna de su original, quedando demostrada dicha solicitud y en donde se ratifica la existencia del título supletorio a favor del demandado de fecha 12 de noviembre de 2014 y así se declara.
• Copia de la declaración de fecha 22 de abril de 2015, efectuada por la parte demandada ante la Dirección de Control Urbano de la Alcaldía de Caracas donde el Demandado declara que es propietario de las bienhechurías en cuestión según titulo supletorio que le presenta a ese organismo. Al respecto observa este Juzgador que dichas copias fueron consignadas por la propia parte actora con su escrito de contestación a la tacha, marcada “F”, por lo que dicha copia del acta al no ser impugnada se tiene como fidedigna de su original, quedando demostrado lo que de su contenido se desprende y ratifica la existencia del título supletorio a favor del demandado, quien se abroga como propietario de las bienhechurías de los locales arrendados con conocimiento pleno de ello por parte de la accionante y así se declara.
• Legajos de recibos de Cantv, a nombre del ciudadano ANTONIO GONCALVES DA SILVA, cursante el cuaderno de tacha. Al respecto observa este Juzgador que dicho instrumento no aporta elemento alguno al tema decidendum de la presente causa en virtud de lo cual se desecha como medio probatorio del presente juicio y así se declara.
• Recibos emanados del antiguo Ministerio de Hacienda de fecha 24-10-1979, autorizando venta de licores al ciudadano ANTONIO GONCALVES DA SILVA, cursante el cuaderno de tacha. Al respecto observa este Juzgador que dicho instrumento no aporta elemento alguno al tema decidendum de la presente causa en virtud de lo cual se desecha como medio probatorio del presente juicio y así se declara.
• Constancia de residencia emanada de la Casa de Salud Luisa Caceres de Arismendi de fecha 04-06-2013, a nombre del ciudadano ANTONIO GONCALVES DA SILVA, cursante el cuaderno de tacha. Al respecto observa este Juzgador que dicho instrumento no aporta elemento alguno al tema decidendum de la presente causa en virtud de lo cual se desecha como medio probatorio del presente juicio y así se declara.
• Constancia de residencia emanada de la Prefectura del Municipio Libertador de fecha 10-07-1991, a nombre del ciudadano ANTONIO GONCALVES DA SILVA, cursante el cuaderno de tacha. Al respecto observa este Juzgador que dicho instrumento no aporta elemento alguno al tema decidendum de la presente causa en virtud de lo cual se desecha como medio probatorio del presente juicio y así se declara.
• Certificado de empadronamiento emanado de la Alcaldía del Municipio Libertador del Distrito Capital a nombre del ciudadano ANTONIO GONCALVES DA SILVA, cursante el cuaderno de tacha. Al respecto observa este Juzgador que dicho instrumento no aporta elemento alguno al tema decidendum de la presente causa en virtud de lo cual se desecha como medio probatorio del presente juicio y así se declara.
• Comunicación privada emanada del Ingeniero ALEJANDRO CATALÁN SHICK, dirigida a la ciudadana MARIBEL GONCALVES, de fecha 10-07-2005, cursante al cuaderno de tacha. Al respecto observa este Juzgador que dicho instrumento no aporta elemento alguno al tema decidendum de la presente causa en virtud de lo cual se desecha como medio probatorio del presente juicio y así se declara.
• Copia el expediente administrativo emanado de la Alcaldía de Caracas, Gestión de Planificación y Control Urbano bajo el Nro. DCU-000713/15. Al respecto observa este Juzgador que dicho instrumento cursante al cuaderno de tacha, no aporta elemento alguno al tema decidendum de la presente causa en virtud de lo cual se desecha como medio probatorio del presente juicio y así se declara.
• Con respecto a las pruebas testimonial, informes, inspección judicial y la exhibición de documentos, fue negada su admisión y habiendo sido recurrida por la parte promovente, se constató que en fecha 9 de noviembre fue negada la apelación interpuesta, por ser una decisión interlocutoria en sede de juicio oral y por ende inapelable, lo cual fue confirmado en decisión de fecha 29 de septiembre de 2016, mediante sentencia de Recurso de Hecho resuelto por el Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, en virtud de lo cual no hay materia que apreciar al respecto de dichas pruebas y así se declara.
Apreciadas las pruebas en la presente causa, pasa este juzgador a efectuar las siguientes consideraciones:
Como ya quedó sentado, la parte demandada a lo largo de su defensa contenida en la contestación de la demanda denuncia que el arrendador, quien en vida fue el ciudadano ANTONIO GONCALVES DA SILVA, no es propietario de dos locales comerciales, identificados con los números 2 y 3, ubicados en la Avenida Principal de Propatria, Municipio Libertador del Distrito Capital, objeto del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 19 de octubre de 2009, bajo el Nº 78, Tomo 69, de los libros llevados por dicha Notaría y que por ende los hoy demandantes tampoco son propietarios de estos, por lo que denuncia la falta de cualidad activa de los hoy accionantes, ciudadanos MARIA GORETE FERREIRA DE ABREU, MARIBEL GONCALVES FERREIRA, LISBETH CRISTINA GONCALVES FERREIRA y ANTONIO JOAQUIN GONCALVES FERREIRA, quienes se presentan en juicio como causahabientes del De cujus, ANTONIO GONCALVES DA SILVA, fallecido Ab Intestato, quedando como únicos y universales la viuda e hijos hoy accionantes, por lo que en principio los accionantes se presentan con la cualidad de arrendadores en la presente causa.
Ahora bien, no obstante a lo anterior, se constata que en el referido contrato en su cláusula “Primera”, se señala que el arrendador ANTONIO GONCALVES DA SILVA, se adjudica la cualidad exclusiva de propietario del bien arrendado, lo cual, a primeras luces llevaría a pensar que sus causahabientes heredarían esa doble cualidad de propietarios y de arrendadores; sin embargo, tenemos que durante la secuela del juicio, se constataron los siguientes hechos:
• La representación judicial de la accionante reconvenida señala vagamente en su escrito libelar que con vista de la muerte de su causante, ANTONIO GONCALVES DE SILVA, a tenor de lo señalado en el artículo 1.163 eiusdem, sus representados asumen la representación como herederos universales del De cujus.
• Para demostrar su dicho, la accionante consigna con la demanda copia del expediente Nro AP31-S-2014-007975, donde declaran a los accionantes como Únicos y Universales Herederos de ANTONIO GONCALVES DE SILVA, mediante auto de fecha 15 de octubre de 2014, emanado del Juzgado Décimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas de esta Circunscripción Judicial. Que dichas copias no fueron impugnadas por la contraparte, constituyéndose en copias fidedignas de su original, quedando demostrado lo que de su contenido anteriormente fue señalado.
• Asimismo, con vista a la reconvención propuesta, la parte accionante reconvenida baso gran pare de su defensa en la cualidad de propietario de su causante, por lo que, para demostrar la propiedad del inmueble objeto de la demanda, presentó un título supletorio a nombre del De cujus, emanado del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil de esta Circunscripción Judicial, contenido en el expediente Nro. 6502. En este orden de ideas, dicho título supletorio, no se encuentra registrado, por lo que en principio quedaría demostrada la titularidad de las bienhechurias que constituyen los locales arrendados, sin embargo, la parte accionada reconviniente impugnó dicho instrumento a través del procedimiento de tacha incidental, cuyas resultas se encuentran plasmadas en el cuaderno Tacha Incidental, cursante al expediente AP71-R-2017-000523 (nomenclatura de este Despacho), el cual se encuentra acumulado a esta causa principal y cuya decisión fue dictada en fecha 16 de abril de 2017, insertándose un ejemplar de la misma al presente expediente, antecediendo el presente fallo. Ahora bien, dicha sentencia señaló lo siguiente: “…En este sentido, a tenor de lo señalado y a consideración de esta Azada, el instrumento denominado como título supletorio contenido en el expediente de solicitud Nro.6502, nomenclatura del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil de la esta Circunscripción Judicial, queda tachado de falso, conforme lo previsto en la causal contenida en el numeral 1° del artículo 1.380 del Código Civil y así se declara…”, por lo que dicho instrumento no es válido para demostrar la cualidad que se abrogó en vida el De cujus, ANTONIO GONCALVES DA SILVA, como propietario de locales números 2 y 3, ubicados en la Avenida Principal de Propatria, Municipio Libertador del Distrito Capital, objeto del desalojo.
• Asimismo, no consta de autos que los accionantes hayan invocado o defendido su cualidad de arrendadores, toda vez que en la contestación de la reconvención, trajeron a los autos medios probatorios que a su juicio enervarían la pretensión de la parte accionante al tratar de demostrar que su causante si era propietario de los inmuebles y por ende tenían cualidad para incoar la presente demanda
Ahora bien traídas a colación las consideraciones anteriores, observa quien aquí Decide que la representación judicial de la parte actora no señaló expresamente la cualidad con la que intervino en el presente juicio, esto es, si eran arrendadores del inmueble, por ser los únicos y universales herederos o si por el contrario se presentaron en juicio como propietarios del inmueble en cuestión, por así entenderlo los accionantes, toda vez que se dedicaron a defender la cualidad del sedicente propietario, que hoy es su causante.
Así las cosas, a ciencia cierta, los accionantes no definieron en juicio, la cualidad con que intervinieron en la presente acción, inclinando la balanza a hacer presumir que actuaban con cualidad de propietarios, toda vez que su defensa fue dirigida hacia ese concepto y nunca la de arrendadores por transmisión hereditaria y así se declara.
No obstante lo anterior, a pesar de la presunción de que la accionante actuó con la cualidad de propietaria, tal afirmación no quedó plenamente demostrada a los autos, así como tampoco quedó demostrada contundentemente que la parte actora actuaba conscientemente con la cualidad de arrendadora, por lo que tal disyuntiva genera dudas en este Operador de Justicia, respecto de la cualidad que objetivamente se abrogó la parte accionante para incoar la presente acción y así se declara.
Por otra parte, dentro de las facultades del Juez como director del proceso (a pesar de conocer el Derecho), no le es dado escoger a su voluntad, la cualidad con la que la parte accionante debió o pretendió intervenir en el presente juicio, toda vez que ello constituiría un desequilibrio procesal entre las partes, al suplir de ese modo la deficiencia del escrito libelar y así se declara.
Ahora bien a mayor abundamiento, existe en autos otros elementos que perturba la claridad de la acción incoada, lo cual a juicio de quien aquí Sentencia viene dado por las siguientes consideraciones:
• Quedó demostrado a los autos que el instrumento que la parte demandante reconvenida consignó, instrumento que pretendió ser un título supletorio declarado a favor del De cujus ANTONIO GONCALVES DA SILVA, que lo acreditaría como propietario de las bienhechurías que constituyen los locales números 2 y 3, ubicados en la Avenida Principal de Propatria, Municipio Libertador del Distrito Capital, objeto del desalojo, quedó tachado por lo que carece de valor alguno, desvirtuándose de este modo la sedicente titularidad que el arrendador dijo tener sobre los locales descritos.
• Consta al cuaderno de tacha elementos de la tramitación y existencia del título supletorio emanado del Juzgado Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial a favor del ciudadano AMINADAS VARGAS PEREZ, sobre las bienhechurías que constituyen los locales objeto del contrato de arrendamiento, reputándose la propiedad de dichas bienhechurías al referido ciudadano.
Conforme lo señalado, nuevamente se crea en el entendimiento de este sentenciador una nueva duda, respecto de la cualidad de la accionante para sostener un juicio contra el eventual propietario de las bienhechurías del bien inmueble arrendado y así se declara.
En el caso de marras, existe duda si los causahabientes de ANTONIO GONCALVES DA SILVA, trataron de disponer de un derecho o cualidad que no poseen, esto es, el abrogarse la cualidad de propietarios por vía hereditaria de los inmueble objeto del contrato de arrendamiento, no obstante que su causahabiente no lo era, pues no quedo fehacientemente demostrado la propiedad de esos inmuebles, cuyo desalojo se demanda o si por el contrario, incoaron su demanda como arrendadores del inmueble por efecto igualmente de transmisión hereditaria. Por otra parte, se generan dudas en este sentenciador, respecto a que si la accionante, siendo eventualmente arrendadora por efectos de la transmisión hereditaria, estaría demandando al eventual propietario de las bienhechurías que constituyen los locales comerciales en cuestión, no existiendo en autos elementos que desvirtúen tales dudas y así se declara.
Ahora bien, conforme lo expuesto y ante la duda presentada, este Sentenciador a tenor de lo señalado en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, que exige la existencia de plena prueba a fin de declarar con lugar las demandas, en sintonía con lo anteriormente expresado, es menester traer a colación lo establecido en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, los cuales son del tenor siguiente:
“Articulo 12: Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”.
“Articulo 254: Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma.
En ningún caso usarán los Tribunales de providencias vagas u oscuras, como las de venga en forma, ocurra a quien corresponda, u otras semejantes, pues siempre deberá indicarse la ley aplicable al caso, la formalidad a que se haya faltado, o el Juez a quien deba ocurrirse”.
En éste contexto conviene citar la decisión de la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 25 de abril de 2003, sentencia N° 193, caso Dolores Morante Herrera vs. Domingo Antonio Solarte y Ángel Emilio Chourio, que señaló:
“En el derecho procesal moderno, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina “carga subjetiva de la prueba”, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso. Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación. Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. Es allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos: Onus probandi incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma). En síntesis, en el derecho moderno, ambas partes pueden probar. a: el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; b: el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: Rengel Romberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss).”
En conclusión, ante la falta de elementos probatorios que permite la presencia de dudas a este jurisdicente, es importante resaltar, que por mandamiento expreso de nuestra legislación adjetiva, debe el Juez que conoce de una causa, atenerse a lo alegado y probado en autos y no podrá declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella y en caso de duda, sentenciara a favor del demandado y siendo que en el presente caso, solo existe la alegación, más no la plena prueba de lo dicho, trayendo dudas al Juez de este Despacho, para quien aquí decide, proclive a una sana administración de justicia, debe declararse sin lugar la presente demanda, ya que tal y como quedó establecido en el análisis de las pruebas, se presentan serias dudas respecto de las actuaciones ejercidas por la accionante y los elementos probatorios contenidos en el presente expediente, toda vez que, como ya quedó sentado, no se puede determinar si los accionantes actúan en su condición de propietarios o de arrendadores, aun cuando su cualidad como sucesores arrendadores deviene de la ley, en este orden de ideas, haciendo abstracción de los conceptos esgrimidos en el texto de este fallo, se puede deducir que, para el caso en que la parte accionante haya considerado demandar como propietarios, por así haberlo conceptualizado antes de la tacha del título supletorio, dicha concepción sería errada, toda vez que la titularidad de la propiedad quedó desvirtuada posteriormente en la secuela del juicio; por el contrario, si demandaron como arrendadores sucesores del contrato de arrendamiento, tal cualidad se contrapone a la cualidad que actualmente detenta el ciudadano AMINADAS VARGAS PEREZ, como eventual titular de las bienhechurías que conforman los inmuebles objeto de arrendamiento, lo que a todas luces genera una marcada dicotomía en cuanto al carácter detentado por la accionante en la presente causa, lo cual genera serias dudas para decidir la pretensión de la parte accionante y así se declara.
En consecuencia, esta Alzada forzosamente debe declarar PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación propuesta por la parte actora reconvenida, contra la decisión de fecha 11 de enero de 2017, dictada por el Juzgado Trigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual declaró la falta de cualidad de la parte actora en el juicio que por DESALOJO (LOCAL COMERCIAL), fue incoado por los ciudadanos MARIA GORETE FERREIRA DE ABREU, MARIBEL GONCALVES FERREIRA, LISBETH CRISTINA GONCALVES FERREIRA y ANTONIO JOAQUIN GONCALVES FERREIRA contra el ciudadano AMINADAS VARGAS PEREZ. Por las razones explanadas, ante las dudas presentadas en la presente causa, lo que trae como consecuencia declara SIN LUGAR la acción incoada y revoca la decisión del Tribunal A quo, con respecto a la demanda principal, y así se decide.
DE LA RECONVENCION
Con respecto a la reconvención propuesta por la parte accionada, se constata de los autos que habiendo la parte demandada incoado una reconvención por NULIDAD DE CONTRATO y habiendo sida declarada sin lugar la misma, procede esta Alzada a verificar la procedibilidad de su revisión ante este Superior Jerárquico, para lo cual se observa:
• Se constata que la parte actora reconvenida, fue la única quien apeló de la decisión de instancia, entendiendo esta Alzada que por cuanto no puede apelar aquel que haya resultado vencedor de la litis, el recurso ordinario intentado por la parte accionante, corresponde a la parte de la decisión que resolvió la demanda principal declarándose la falta de cualidad activa para sostener este juicio, siendo que dicha decisión repercute directamente a la parte accionante.
• Por otra lado, la parte demandada reconviniente, no ejerció recurso alguno contra la decisión de instancia, en la que si bien es cierto le favoreció la declaratoria de falta de cualidad activa, no menos cierto es, que la parte del fallo referida a la reconvención por ella propuesta le fue adversa, sin embargo, toda vez que no recurrió de la misma, la parte demandada reconviniente, se allanó al resultado de dicho fallo. Y así se declara.
• A mayor abundamiento, se verifica que en el informe presentado por la parte demandada reconviniente, en ningún momento hace referencia a su inconformidad con el fallo respecto de las resultas de la reconvención por ella propuesta, lo que confirma su allanamiento al mismo, por lo que considera esta alzada que con vista a la falta de interés de la demandada reconviniente, en recurrir la decisión del fallo que le fue adverso, allanándose a la decisión que la declaró si lugar la reconvención y siendo evidente que la accionante no apelo de la misma por haberle resultado favorable dicha resulta, considera esta Alzada que es inoficioso verificar los alegatos y pruebas traídas a los autos con respecto de la reconvención propuesta por la parte demanda y así se declara.
No obstante lo anterior, considera quien aquí sentencia que es necesario efectuar apreciaciones respecto a criterios que mantiene esta Alzada con relación al caso planteado:
1- Con respecto a las normas y procedimiento aplicables en la presente reconvención, observa esta Alzada que el Tribunal de la causa señaló:
“(…) Al respecto, establece, el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, dispone lo siguiente:
No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquéllas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.
Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra, siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí.
Al respecto señala la Sentencia N° 1812, SPA, 03 DE AGOSTO DE 2000, Ponente Magistrado Dr. Levis Ignacio Zerpa, juicio Inversiones Sabenpe Zulia, C.A Municipio Miranda del Estado Falcon, Exp N° 15.222, lo siguiente:
“…El supuesto inicial de esta última norma (Art. 78 C.P.C), esta referido a que ambas pretensiones se excluyan entre sí. Entiende la Sala, que dos pretensiones se excluyen, cuando los efectos jurídicos de ambas se oponen entre si, vale decir, se excluyen porque ellas son contradictorias; el ejemplo que usualmente suele dar la doctrina para entender esta hipótesis es cuando se demanda por vía principal el cumplimiento de un contrato, pero al mismo tiempo se solicita, también por vía principal su resolución…”
Igualmente establece el artículo 81 ordinal 3° del CPC lo siguiente:
3° Cuando se trate de asuntos que tengan procedimientos incompatibles.
En tal sentido, esta Juzgadora observa que en el escrito libelar la parte actora, demanda el Desalojo de conformidad con lo establecido en el artículo 40 de la Ley de Regulación Inmobiliario para Uso Comercial, literales a y c, y en la reconvención planteada por la parte demandada solicita la nulidad del contrato celebrado entre las partes en fecha 19-10-2009, siendo que las nulidades de contratos de cualquier índole se ventilan por el procedimiento ordinario conforme a lo establecido en la ley adjetiva, y la acción de Desalojo se ventila por el procedimiento oral especial contenido en la nueva Ley de Regulación Inmobiliario para Uso Comercial ley, es por lo que resulta forzoso para éste Tribunal declarar Sin Lugar la Reconvención planteada por la representación judicial de la parte demandada y así se establece.- (NEGRILLAS Y SUBRAYADO DEL TRIBUNAL)
Conforme lo anteriormente transcrito, observa este Superior Jerárquico que el Tribunal A quo, aplicó erradamente la interpretación de la jurisprudencia por ella señalada, toda vez que, la acumulación de pretensiones allí señalada está referida a que en un mismo instrumento petitorio, valga decir demanda o reconvención, contenga pretensiones que se excluyan entre si, ello se evidencia del propio texto transcrito (cuyo resaltado efectuó esta alzada), al señalarse “…esta hipótesis es cuando se demanda por vía principal el cumplimiento de un contrato, pero al mismo tiempo se solicita, también por vía principal su resolución…”, evidenciándose de dicho texto, que en ningún momento se hace referencia a peticiones contenidas en cuerpos instrumentales diferentes, incoados por cada parte conteniendo peticiones que se excluyan entre si. Más aun a mayor abundamiento, de ser cierta la tesis señalada por el Tribunal A quo, no existiría de forma alguna, ni tuviera razón de ser, las instituciones previstas en la ley tales como, la acumulación, la misma reconvención o las peticiones contrarias pero subsidiarias contenidas en un mismo cuerpo petitorio. Asimismo, en el caso que nos atañe, la reconvención es igualmente conocida como una contrademanda, la cual a todas luces debe ser contraria a lo requerido o peticionado en la demanda principal, porque de no ser así, lo que propondría sería una suerte de adhesión a la acción, lo cual a todas luces, es inconcebible, por lo que sería el criterio que aplicaría esta Alzada el considerar IMPROCEDENTE declarar sin lugar una reconvención in limini litis, sin haber analizado los alegatos, ni las pruebas aportadas y promovidas por las partes, por considerarlo contraria a las peticiones de la demanda principal.
Con respecto a la consideración del Tribunal de la causa, en el que señaló: “… siendo que las nulidades de contratos de cualquier índole se ventilan por el procedimiento ordinario conforme a lo establecido en la ley adjetiva, y la acción de Desalojo se ventila por el procedimiento oral especial contenido en la nueva Ley de Regulación Inmobiliario para Uso Comercial…” observa este sentenciador que el Código Civil, no limita en forma alguna el ejercicio de las nulidades de contrato al procedimiento ordinario, toda vez que este es aplicado como procedimiento residual o por defecto, si se quiere, cuando la norma no prevé un procedimiento especial para la materia de que se trate. En el caso de marras, nos encontramos ante la materia especial arrendaticia de locales comerciales, regida por Ley Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la cual prevé lo siguiente:
Artículo 43 “En lo relativo a la impugnación de los actos administrativos emanados del órgano rector en la materia, la competencia judicial en el Área Metropolitana de Caracas corresponde a los Tribunales Superiores en lo Contencioso Administrativo, y en el resto del país, la competencia corresponde a los Juzgados de Municipio, en cuyo caso, se les atribuye la competencia especial Contencioso Administrativo en materia de Arrendamientos Comerciales.
El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la Jurisdicción Civil ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión”
Así las cosas, siendo la reconvención incoada en la presente causa, referida a una nulidad de un contrato de arrendamiento de locales comerciales, la misma se encuentra por consiguiente regulada dentro de los términos señalado por la propia ley especial al señalar “…El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la Jurisdicción Civil ordinaria, por vía del procedimiento oral…” toda vez que no existe prohibición expresa, ni de la norma ordinaria, ni mucho menos de la norma especial, para efectuarlo a través de esta última, ya que al ser absolutamente genérica en cuanto a las acciones que puedan intentarse respecto de esa materia, deja la posibilidad abierta de tramitar las nulidades de instrumentos que trate de la materia arrendaticia de carácter comercial. Por otra parte sería contraria a la economía procesal producir un nuevo juicio autónomo para incoar una nulidad del contrato el cual como ya se evidenció de autos por así reconocerlo expresamente las partes, el mismo constituye el vinculo jurídico que los une, por lo que sería el criterio que aplicaría esta Alzada el considerar IMPROCEDENTE declarar sin lugar una reconvención in limini litis, sin haber analizado los alegatos, ni las pruebas aportadas y promovidas por las partes, por considerar que la presente pretensión debe ser exclusivamente tramitada ante el procedimiento ordinario.
Como última consideración del presente particular, la presente reconvención debió ser decidida en atención a los alegatos y probanzas que las partes esgrimieron y trajeron a la presente causa.
2- Siendo que la parte actora carece de la cualidad de propietaria para sostener como accionante el presente juicio, el mismo fue desechado, tal como se ha mantenido señalado en el texto del presente fallo. No obstante lo anterior, dicha parte si tiene cualidad de arrendadores, con vista a la transmisión de derechos hereditarios de su causahabiente, el de cujus ANTONIO GONCALVES DA SILVA, por lo que dicha parte a los efectos de la reconvención se encontraba a derecho para sostener esa contrademanda incoada en su contra por el demandado reconviniente.
Por último como corolario de lo que antecede observa este Juzgador que los numerales “1” y “2”, esgrimidos anteriormente, solo son apreciaciones efectuadas por esta Alzada, por considerar prudente traerlas a colación, por no haber estado de acuerdo con los conceptos asentados en el fallo apelado, pero que sin embargo las mismas no declaran u ordenan en forma alguna modificación del fallo respecto de la reconvención y así se declara.
En consecuencia, se mantiene la integridad del fallo de fecha 11 de enero de 2017, dictada por el Juzgado Trigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en lo que respecta a la reconvención que por NULIDAD DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO fue incoada por el demandado reconviniente, ciudadano AMINADAS VARGAS PEREZ, contras la parte actora reconvenida, ciudadanos MARIA GORETE FERREIRA DE ABREU, MARIBEL GONCALVES FERREIRA, LISBETH CRISTINA GONCALVES FERREIRA y ANTONIO JOAQUIN GONCALVES FERREIRA, y así se decide.
-III-
Por los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por Autoridad de la Ley DECLARA:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación ejercida por la parte demandada reconvenida, ejercida contra la decisión de fecha en fecha 11 de enero de 2017, dictada por el Juzgado Trigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, respecto de la demanda principal.
SEGUNDO: SE REVOCA el fallo apelado respecto a la falta de cualidad activa declarada por el Tribunal de la causa.
TERCERO: SIN LUGAR la Demanda que por DESALOJO (LOCAL COMERCIAL) fue incoada por los ciudadanos MARIA GORETE FERREIRA DE ABREU, MARIBEL GONCALVES FERREIRA, LISBETH CRISTINA GONCALVES FERREIRA y ANTONIO JOAQUIN GONCALVES FERREIRA, contra el ciudadano AMINADAS VARGAS PEREZ, ambas partes plenamente identificadas en el texto del presente fallo.
CUARTO: Se mantiene la integridad del fallo de fecha 11 de enero de 2017, dictada por el Juzgado Trigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en lo que respecta a la declaratoria SIN LUGAR de la reconvención que por NULIDAD DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, fue incoado la parte demandada reconviniente, ciudadano AMINADAS VARGAS PEREZ, contra la parte actora reconvenida, ciudadanos MARIA GORETE FERREIRA DE ABREU, MARIBEL GONCALVES FERREIRA, LISBETH CRISTINA GONCALVES FERREIRA y ANTONIO JOAQUIN GONCALVES FERREIRA.
QUINTO: Por la naturaleza del fallo no hay condenatoria en costas.
De conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, déjese copia certificada del presente fallo.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFIQUESE.
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los dieciocho (18) días del mes de abril de dos mil Dieciocho (2018). Años 208º y 159º.
EL JUEZ,
Dr. LUIS TOMAS LEON SANDOVAL
EL SECRETARIO,
Abg. MUNIR JOSE SOUKI URBANO
En la misma fecha siendo las tres de la tarde (03:00 p.m.), previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior decisión.
EL SECRETARIO,
Abg. MUNIR JOSE SOUKI URBANO
Expediente AP71-R-2017-000137
