REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL
JUZGADO SUPERIOR DÉCIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO
Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL
ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Expediente Nº AP71-R-2016-000573/7.027.
PARTE DEMANDANTE:
MARTHA CARMEN SÁNCHEZ BLANCO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-10.800.636; representada judicialmente por los abogados ANTONIO ANATO, JESÚS ANTONIO ANATO, EZIO GIOVANNI CAVALLARO, y ARTURO ANDRÉS CASTRILLO HURTADO de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 47.556, 90.906, 41.114 y 254.730, respectivamente.
PARTE DEMANDADA:
MERLYS MARÍA MORENO MARRUGO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nro. 12.422.340; representada judicialmente por los abogados COROMOTO YEPEZ CEBALLOS y JOSÉ CONSTATINO FYSSICOPULOS, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión del Abogado bajo los números 50.111 y 98.841.
MOTIVO: APELACIÓN CONTRA LA DECISIÓN DICTADA EL 19 DE DICIEMBRE DEL 2013 POR EL JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, EN JUICIO DE DESALOJO DE VIVIENDA.
Verificado el trámite administrativo de sorteo de expedientes, correspondió a este tribunal superior conocer de la presente causa a los fines de decidir el recurso de apelación interpuesto el 10 de junio del 2014, por la ciudadana MERLYS MARÍA MORENO MARRUGO, en su condición de parte demandada en este juicio, asistida por el abogado PEDRO EZEQUIEL LÓPEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 118.090, contra la sentencia dictada el 19 de diciembre del 2013 por el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en los términos que se copiarán más adelante.
El recurso en mención fue oído en ambos efectos mediante auto del 16 de julio del 2014, de conformidad con el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, y el tribunal de la causa ordenó la notificación de las partes para la tramitación de dicho recurso, constando en autos que la última de dichas notificaciones se cumplió el 17 de mayo de 2016, siendo remitidas estas actuaciones el 30 de mayo del 2016, a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, a los fines de la tramitación y resolución de dicho recurso.
El 16 de junio del 2016, esta alzada dejó constancia por secretaría de haberse recibido el expediente el 15 de ese mes y año; y por providencia del 21 de junio del 2016, se le dio entrada, quien suscribe se abocó al conocimiento de la causa y se ordenó la notificación de las partes en aras de garantizar el derecho a la defensa de las partes, haciéndoles saber que una vez constara en autos la última de las notificaciones ordenadas, este Juzgado mediante auto expreso fijaría la oportunidad para que tenga lugar la celebración de la audiencia oral establecida en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
El 22 de junio del 2016, mediante diligencia el representante judicial de la ciudadana MERLYS MORENO en su carácter de parte demandada se dio por notificada.
Por auto del 15 de julio del 2016, este ad quem ordenó librar boleta de notificación de la parte accionante, en vista del pedimento realizado por la parte demandada el día 12 de ese mismo mes y año. En esa misma data fue librada la notificación ordenada.
El 21 de junio del 2017, el ciudadano LUIS PEREZ en su carácter de alguacil de este juzgado dejó constancia de la imposibilidad de practicar la notificación de la parte actora.
En fecha 27 de junio del 2017, el abogado ANTONIO ANATO en su carácter de co-apoderado judicial de la parte actora, se dio por notificado.
Por auto de fecha 04 de julio de 2017, se fijó el tercer día de despacho siguiente a dicha fecha para que tuviera lugar el acto de audiencia oral, sin embargo, en fecha 10 de julio de 2017, oportunidad establecida por el tribunal para que se llevara a cabo la audiencia oral, se dictó auto dejando constancia que por error se procedió a fijar la audiencia el día 04 de julio de 2017, siendo lo correcto que se fijara el día 03 de julio de ese mismo año, por lo que a los fines de salvaguardar el derecho de defensa, debido proceso y tutela judicial efectiva de las partes se procedió a librar nuevamente boletas de notificación, estableciendo que una vez constara en autos la última de las notificaciones se fijaría por auto expreso la oportunidad de la audiencia oral.
Consta que en fecha 08 de agosto de 2017, el alguacil de este tribunal consignó boleta de notificación dirigida a la parte demandada, debidamente firmada por su apoderado judicial abogado José Constantino Fyssicopulos; y en fecha 04 de octubre de 2017, el referido alguacil consignó boleta de notificación dirigida a la parte actora, debidamente firmada por el abogado Antonio Anato en su carácter de apoderado judicial de la demandante.
Siendo así, este tribunal dictó auto en fecha 10 de octubre de 2017 fijando el tercer día de despacho siguiente a esa fecha, a las diez de la mañana (10:00 a.m.), la oportunidad de celebración de la audiencia prevista en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
El 19 de octubre del 2017, se llevó a cabo la audiencia oral establecida en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, para lo cual se levantó acta, donde se dejó constancia de la comparecencia de los abogados COROMOTO YEPEZ CEBALLOS y JOSÉ CONSTANTINO FYSSICOPULOS, como apoderados judiciales de la ciudadana MERLYS MARÍA MORENO MARRUGO, parte demandada apelante en la presente causa, quien expuso lo siguiente: “Que la sentencia apelada vulneró flagrantemente los derechos y garantías constitucionales de su representada, relativos a la defensa, y a la inmediata aplicación de las normas de procedimiento y al debido proceso consagrados en los artículos 24, 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; que el juez de la recurrida incurrió en error en la apreciación de las pruebas lo que vicia de nulidad por contradictorio el fallo apelado, conforme al artículo 244 del Código de Procedimiento Civil; que el contrato de arrendamiento suscrito por la empresa Corporación C.M. Sánchez, C.A. y la demandada, fue acordado por 6 meses más una prórroga de lapso igual, y que es un contrato a tiempo determinado y no como erróneamente señaló el juez que era un contrato a tiempo indeterminado; que el juez a quo al admitir la demanda de desalojo no tomó en consideración el cumplimiento de los presupuestos procesales necesarios para admitir la demanda; que la demanda se admitió subvirtiendo el orden legal aplicable por cuanto los supuestos necesarios para su admisión no estaban presentes, en virtud de lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que el contrato suscrito entre las partes era un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con prórroga convencional automática, y que la acción escogida por la demandante no resultaba idónea; alegó la eficacia de las normas en el tiempo, señalando que el juez a quo en virtud de la entrada en vigencia de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda el 21 de octubre de 2011, tenía la obligación de ordenar la suspensión de la causa en el estado en que se encontraba, a los fines de notificar a las partes sobre el procedimiento en vigencia y continuar la causa conforme a los trámites del procedimiento oral previsto en la referida Ley, y que conforme a lo estipulado en los artículos 24 de la Constitución, y 9 del Código de Procedimiento Civil la ley procesal se aplicará desde su entrada en vigencia, y en la disposición transitoria primera de la referida ley, los procedimientos administrativos o judiciales que estén en curso, continuarán hasta su culminación definitivas por las disposiciones establecidas en la nueva ley, y que por ello el tribunal se equivocó al seguir el trámite procesal por el procedimiento breve, a pesar de lo previsto en la nueva ley, sujetándose a una ley derogada, sin considerar que al no acoger el régimen favorable a la demandada, violó de manera flagrante el debido proceso y la tutela judicial efectiva, pues de haberse aplicado el procedimiento correcto, el procedimiento oral, se hubiesen ofrecido todas las garantías procesales que él permite, por ser reconocido como aquél que ofrece las mayores garantías a los interesados, asegurando a la partes reunirse con el juzgador, plantear una defensa directa y clara sobre los puntos de litigio, aumentando las posibilidades para una conciliación, y que como consecuencia de la omisión del tribunal de aplicar el nuevo ordenamiento, violentó los derechos y garantías constitucionales mencionados, motivos suficientes para declarar su nulidad. Que hubo error del juzgador en la valoración de las pruebas; que en virtud del carácter proteccionista del derecho inquilinario, el cual se inscribe dentro del ámbito jurídico de los derechos sociales, y que conforme al artículo 7 de la ley vigente para el momento de suscripción del contrato y el artículo 32 de la nueva ley de arrendamiento, que declaran que son irrenunciables los derechos que la ley reconoce al arrendatario, resulta nula toda decisión que implique la renuncia, disminución o menoscabo de esos derechos, por lo que el ofrecimiento de la venta y notificación de vencimiento de contrato no podían ser opuestos a su representada, dada la naturaleza del contrato suscrito entre las partes, y en razón de ello el juez debió analizar los hechos que se encontraban probados atendiendo al carácter proteccionista de la legislación aplicable, y al no hacerlo quebrantó el orden público con el fallo dictado lesionando el derecho de defensa de su representada.”. En este estado, tomó el derecho de palabra la abogada COROMOTO YEPEZ CEBALLOS para proseguir con los fundamentos de apelación, y expresó: “que en caso de considerar improcedentes las anteriores defensas, se tome en consideración que el juez a quo apreció erróneamente las actas o instrumentos que cursan en el expediente, que llegó a valorar pruebas a favor del demandante sin verificar si obraban a favor de la demandada, violentando el principio de comunidad de las pruebas, que en cuanto a la oferta de venta del inmueble de marras, en la cual se desprende que la venta del inmueble fue ofrecido a su mandante por la suma de Bs.400.000,00, el cual fue autenticado por la demandante en su condición de Notaria Pública Décima Novena del Municipio Libertador, que la demandante sabía del derecho de preferencia que tenia la arrendataria de adquirirlo y que se le había ofertado el bien por la referida cantidad; pero que la demandante suscribió un contrato casi 4 meses después, de promesa de compra venta más favorable, pues la oferta era de Bs. 350.000,00, y el juez de la recurrida hizo alusión a ese punto de discrepancia respecto al monto de las dos ofertas, siendo menos gravosa la segunda a favor de la demandante, pero el juzgador omitió pronunciarse de manera lógica respecto a ello dejando inconcluso ese punto, y que tal señalamiento debió conducir a dictar una decisión distinta, por lo que hubo error de juzgamiento; finalmente solicitan que se declare la nulidad de todo el procedimiento seguido por el tribunal a quo, y que en caso de no considerar procedente la declaratoria de nulidad del procedimiento, piden la revocatoria del fallo apelado, y se ordene la reposición de la causa al estado de fijar la audiencia de mediación y sustanciación. Es todo.”. Seguidamente, el abogado ARTURO ANDRÉS CASTRILLO HURTADO, en su carácter de co-apoderado judicial de la parte actora, ciudadana MARTA CARMEN SÁNCHEZ BLANCO, expresó lo siguiente: “Que la demanda de desalojo intentada está fundamenta en la necesidad de la propietaria de uso del inmueble, siendo ese el punto central del proceso. Que la demandada no ejerció reconvención por motivo de retracto legal arrendaticio, por lo que los alegatos en ese sentido son improcedentes. Que se le notificó a la arrendataria un ofrecimiento de venta, que esa notificación no fue impugnada por la demandada, y además no consta en autos que la demandada haya dado respuesta a ese ofrecimiento. Lo que si hicieron fue plantear extemporáneamente un juicio de nulidad de venta como cuestión previa. Que se declare sin lugar el recurso de apelación. Es todo.”. Hubo réplica y contrarréplica.
Esta alzada, dando cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 105 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, acordó dictar la sentencia definitiva el día de hoy, a ser publicada en horas de despacho de esta misma data, y determinó que la lectura del dispositivo se haría dentro de hora y treinta minutos mediante acta levantada al efecto, la cual sería firmada por los asistentes a dicho acto.
Vistas las exposiciones realizadas por las partes y del examen exhaustivo realizado a las actas del expediente, esta juzgadora procede a dilucidar el caso de marras, con arreglo a los razonamientos y consideraciones seguidamente expuestos:
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
Se inició esta causa en fecha 01 de noviembre de 2010, en virtud de la introducción de la demanda de desalojo por la ciudadana MARTHA CARMEN SÁNCHEZ BLANCO representada judicialmente en ese momento por los abogados BETTY PEREZ, GLIZET CASTILLO y ANTONIO BELTRÁN CASTILLO, contra la ciudadana MERLYS MARÍA MORENO MARRUGO, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio en los Cortijos de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (folios 01 al 05).
Los hechos expresados por la parte actora, como fundamento de la demanda, son los siguientes:
Que consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Décima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital de fecha 05 de junio de 2003, anotado bajo el Nº 31, Tomo 28 de los Libros de Autenticaciones llevados en esa Notaría, que la compañía Corporación C.M. Sánchez, C.A., siendo anterior propietaria, suscribió contrato de arrendamiento con la ciudadana MERLYS MARÍA MORENO MARRUGO, por el inmueble constituido por el apartamento identificado con el número y letra 1-A ubicado en el piso 1 del edificio A del Conjunto Residencial Don Germán, formado por dos torres denominadas A1 y A2, que tienen su frente a las Esquinas de Reducto a Glorieta de la Calle Sur 4, en Jurisdicción de la parroquia Santa Teresa, del Municipio Libertador del Distrito Capital.
Que en dicho contrato se pactó entre otras obligaciones, que la duración del mismo sería por seis (6) meses fijos, prorrogable por seis (6) meses más contados a partir de la firma del documento de arrendamiento; que posteriormente, la anterior propietaria suscribió un nuevo contrato de arrendamiento con la referida ciudadana de fecha 12 de julio del 2004, autenticado por ante la Notaría Pública Décima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, por el mismo inmueble y se estableció que la duración del mismo sería por seis (6) meses fijos, prorrogable por seis meses más contados a partir de la firma del documento.
Que el 09 de marzo del 2009, la empresa Corporación C.M. Sánchez, C.A., a través del Juzgado Cuarto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, ejerció por vía de notificación judicial la oferta de venta del mencionado inmueble a la arrendataria, y realizó conjuntamente la notificación de no prórroga del contrato de arrendamiento y le hizo entrega de la oferta de venta mediante documento auténtico de fecha 19 de marzo de 2009, autenticado por ante la Notaría Pública Décima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, y aduce que transcurrió el lapso de ley, es decir, 15 días continuos y que la arrendataria no manifestó su interés en adquirir el mencionado inmueble, y que en consecuencia, la anterior propietaria procedió a ofrecer en venta el inmueble a personas interesadas.
Que la empresa Corporación C.M. Sánchez, C.A., dio en venta el inmueble antes descrito, mediante documento de opción a compra suscrito el 10/06/2009, ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Sucre del estado Miranda, anotado bajo el Nº 76, tomo 76 de los libros de autenticaciones de esa Notaría, documento que fue modificado por documento autenticado en la Notaría Pública Décima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 11 de noviembre de 2009, anotado bajo el Nº 39, tomo 55 de los libros respectivos, y que en fecha 20 de enero de 2010, se protocolizó la venta por ante el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual quedó inscrito bajo el Nº 2010.352, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº216.1.19.469, a través de un préstamo a largo plazo con garantía hipotecaria convencional de primer grado otorgado por el Banco Industrial de Venezuela, a la ciudadana Martha Carmen Sánchez Blanco; y en virtud de esa compra se transmitieron los derechos del contrato de arrendamiento suscrito entre la arrendataria y la anterior propietaria.
Que la demandante adquirió el inmueble con el fin de habitarlo y utilizarlo como su vivienda principal, y que ello se evidencia de constancia de inscripción de vivienda principal otorgado por el Departamento de Vivienda Principal del SENIAT así como del registro de información fiscal; que no obstante, la demandante actualmente vive arrendada en un inmueble y fuera del asiento principal de sus actividades, desde el 01 de mayo de 2006 según consta de contrato de arrendamiento que venció el 1° de mayo del 2007, y que transcurrió el lapso de prórroga legal otorgado por la ley y que su arrendador le solicitó la entrega del inmueble arrendado; y que en consecuencia al estar obligada a entregar el inmueble actual donde la actora vive arrendada y no teniendo otro lugar donde vivir, necesita utilizar el inmueble de su propiedad ocupado por la ciudadana MERLYS MARIA MORENO MARRUGO.
Que la arrendataria MERLYS MARIA MORENO MARRUGO, no dio cumplimiento oportuno ni mostró interés en adquirir el inmueble el cual le fue debidamente –a su decir- ofrecido en venta por la anterior propietaria, razón por la cual procedió libremente a vender el inmueble; que la actual propietaria del inmueble, Martha Carmen Sánchez Blanco, se encuentra necesitada de ocupar como vivienda principal el inmueble de su propiedad, por cuanto debe entregar el inmueble que habita en calidad de arrendataria y no tiene otro lugar donde vivir, sino el inmueble de su propiedad el cual está siendo utilizado por la ciudadana MERLYS MARÍA MORENO MARRUGO, en su carácter de arrendataria.
Como fundamentos de derecho, invocó los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.211 y 1.264 del Código Civil, artículo 599 numeral 7 del Código de Procedimiento Civil; y artículos 20, 33, 34 y 35 del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, legislación vigente para el momento de interposición de la demanda.
Que por las razones de hecho y de derecho expuestas, aduce que le nace el derecho de demandar por desalojo a la ciudadana MERLYS MARÍA MORENO MARRUGO, para que cumpla con la entrega del inmueble arrendado, por cuanto la propietaria tiene la imperiosa necesidad de ocuparlo, derecho que le nace por estar consagrado en el literal b del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
El petitum de la demanda reza:
“(…) Por lo antes expuesto, acudo por ante este Tribunal, procediendo con el carácter de apoderado judicial de la ciudadana MARTHA CARMEN SÁNCHEZ BLANCO, (…omissis…), para demandar formalmente como en efecto demando a la ciudadana MERLYS MARIA MORENO MARRUGO, (…omissis…), para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal: PRIMERO: En darle cumplimiento a lo establecido en el Artículo 34, literal “B” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y entregar el inmueble libre de personas y bienes a su propietaria quien requiere ocuparlo urgentemente, el cual esta constituido por el apartamento identificado con el número y letra “1-A” ubicado en el piso 1, del edificio A, del Conjunto Residencial Don Germán, formado por dos torres denominadas A1 y A2, que tienen su frente a las Esquinas de Reducto a Glorieta de la Calle Sur 4, en Jurisdicción de parroquia Santa Teresa, del Municipio Libertador del Distrito Capital.- SEGUNDO: En pagar las costas y costos del juicio.”.
La demanda fue estimada en la cantidad de CINCO MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.400,00), equivalentes a OCHENTA Y TRES UNIDADES TRIBUTARIAS (83 U.T.).
Junto con el libelo consignó los siguientes anexos:
1.- Marcado “A”, original de instrumento poder conferido por la ciudadana MARTHA C. SÁNCHEZ, a los abogados BETTY PEREZ, GLIZET CASTILLO y ANTONIO BELTRÁN CASTILLO, debidamente autenticado (folios 06 al 08).
2.- Copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre la empresa Corporación C.M. Sánchez C.A., y la ciudadana MERLYS M. MORENO, autenticado por ante la Notaría Pública Décima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 05 de junio del 2003, bajo el Nº 31, tomo 28, marcado con la letra “B” (folios 09 al 15).
3.- Marcado “C”, reproducción fotostática de contrato de arrendamiento, celebrado el 12 julio del 2004, entre la empresa Corporación C.M. Sánchez C.A., y la ciudadana MERLYS M. MORENO, presentado por ante la Notaría Pública Décima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 49, tomo 42 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría (folios 16 al 22).
4.- Copia simple de notificación de oferta de venta y no prorroga de contrato de arrendamiento realizadas por medio del Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 19 de marzo del 2009, marcado con la letra “D” (folios 23 al 31).
5.- Marcado con la letra “E”, copia certificada de documento de opción de compra venta suscrito entre la empresa Corporación C.M. SÁNCHEZ, C.A. y la ciudadana MARTHA C. SÁNCHEZ, debidamente presentada por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Sucre del estado Miranda, bajo el Nº 76, tomo 76 de los libros de autenticaciones de dicha notaría (folios 32 al 38).
6.- Marcado con la letra “F”, documento de modificación de opción a compra, presentado el 11 de noviembre del 2009 por ante la Notaría Décima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 39, tomo 55 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria, (folios 39 al 41).
7.- Copia simple de documento de venta, suscrito por Corporación C.M. SÁNCHEZ, C.A. y la ciudadana MARTHA C. SÁNCHEZ, protocolizado por ante el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el número 2010.352, asiento registral 1 del inmueble matriculado 216.1.19.469, marcado con la letra “G”, (folios 42 al 51).
8.- Marcados con las letras “H” registro de vivienda principal, y “I” registro de información fiscal, (folios 52 y 53).
9.- Original de contrato de arrendamiento suscrito por el ciudadano ALVARO GUTIERREZ y la Ciudadana MARTHA SANCHEZ, marcado con la letra “J”, (folios 54 al 60).
10.- Marcada con la letra “K”, original de comunicación dirigida a la ciudadana MARTHA SÁNCHEZ, del 04 de abril del 2008, (folio 61).
11.- Original de carta de residencia de la ciudadana MARTHA SÁNCHEZ, marcada con la letra “L”, (folio 62.)
Se aprecia que la anterior demanda fue admitida por el entonces Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (hoy Tribunal Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas), el 23 de noviembre del 2010, por los trámites del procedimiento breve y ordenó la citación de la demandada, dándole el segundo día de despacho para la contestación, luego de la constancia en autos de su citación.
Una vez cumplidas por la parte actora las obligaciones inherentes a impulsar la citación de la parte demandada, se aprecia que en fecha 17 de marzo de 2011 el ciudadano Horacio Ramos en su carácter de alguacil adscrito al Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de esta Circunscripción Judicial, presentó diligencia dejando constancia que consignaba a los autos recibo de citación de la compulsa dirigida a la parte demandada sin firmar, por cuanto la demandada MERLYS MARÍA MORENO MARRUGO, recibió la compulsa pero se negó a firmar el recibo de citación.
En fecha 18 de marzo de 2011, la ciudadana MERLYS MARÍA MORENO MARRUGO, asistida por la abogada María Leonor Morillo, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 42.075, presentó diligencia mediante el cual procedió a contestar la demanda interpuesta en su contra en los siguientes términos:
“…Cursa por ante este tribunal demanda por desalojo por un inmueble que ocupo ubicado de Reducto a Glorieta, Avenida Sur 4, Edificio Don Germán I, piso 1 apartamento número 1, el cual ocupo en calidad de arrendataria desde la fecha del año 2.003 y el último contrato de arrendamiento en el 12 de julio de 2004 y terminado este lapso no se me renovó otro contrato por lo que se hizo a tiempo indeterminado en condiciones de buen trato y fiel cumplidora de mis (sic) por lo que rechazo en todas y cada una de sus partes los términos de la demanda ya que no hubo una negativa de mi parte de adquirir el inmueble sino la falta de consenso por parte del vendedor en cuanto que el inmueble está en condiciones no aptas para el precio que lo estaban vendiendo por lo que el Banco lo consideró muy por encima del avalúo que le hiciera y continué ocupando el mismo y para mi sorpresa en ningún momento ha estado un perito de ningún Banco para hace la evaluación y avalúo del inmueble a fin de otorgarle a la compradora el crédito. Es todo, se terminó, leyó y conformes firman…”.
En este punto, es oportuno señalar, que la parte demandada, tal como lo señaló la sentencia recurrida, dio contestación a la demanda en forma anticipada, por cuanto se le citó formalmente mediante alguacil según diligencia del 17 de marzo de 2011, dejando constancia dicho alguacil que la demandada “se negó a firmar” el recibo de la compulsa de citación; pero estando citada la demandada, faltaba la complementación por medio de boleta de citación fijada por el secretario exponiendo lo alegado por el alguacil, conforme lo prevé el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. No obstante, no consta en autos que ello haya ocurrido, al contrario, se evidencia que inmediatamente a la actuación señalada del alguacil en la cual se citaba y la demandada se negaba a firmar la orden de comparecencia, la demandada se presentó ante el tribunal de la causa asistida de abogado, y consignó una diligencia en la cual manifestaba dar contestación a la demanda interpuesta en su contra, y siendo dicha actuación la materialización de su derecho a la defensa; debe tenerse como válida y tempestiva dicha contestación.
Abierto el juicio a pruebas, consta que en fecha 28 de marzo del 2011, la representación judicial de la parte accionante consignó escrito de promoción de pruebas por ante el tribunal de la causa, promoviendo la testimonial del ciudadano Álvaro Augusto Gutiérrez Álvarez a los fines de ratificar documentos privados promovidos en juicio, y ratificó todos los documentos consignados junto al escrito libelar; siendo admitidas dichas probanzas mediante auto de fecha 31 de marzo de 2011 dictado por el Juzgado Octavo de Municipio.
En fecha 08 de abril de 2011 compareció la ciudadana MERLYS MARÍA MORENO MARRUGO, en su condición de parte demandada en la presente causa, asistida por el abogado José Alejandro León Calderón, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 124.823, presentó escrito de pruebas mediante el cual reproduce e invoca a su favor los contratos de arrendamientos autenticados por ante la Notaría Décima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 05 de junio de 2003 y 12 de julio de 2004, donde la Corporación C.M. Sánchez, C.A. le da en arrendamiento el inmueble objeto de este procedimiento; reproduce a su favor la notificación de opción de compra venta del inmueble objeto de este juicio; promovió las cuestiones previas contenidas en el ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la ilegitimidad de la parte actora por carecer de capacidad necesaria en este procedimiento por ser la demandada arrendataria del inmueble por más de 7 años y en el cual le corresponde el derecho a la preferencia ofertiva; promovió la cuestión previa contenida en el ordinal 8º del artículo 346 ejusdem, alegando que existe un juicio por motivo de nulidad de venta ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, bajo el expediente Nº AP11-V-2011-000426, y solicitó que por vía de informes se requiriera a dicho juzgado copias certificadas del expediente para demostrar ese alegato, y que dicha cuestión previa debía resolverse en proceso distinto por lo que el juzgado debía abstenerse de decidir la presente causa hasta tanto se resuelva la nulidad de venta; también reprodujo el contrato de arrendamiento en su cláusula tercera, a los fines de demostrar el vencimiento convencionalmente fijado por las partes contratantes, por cuanto en esa cláusula se contempló que el pago de los cánones de arrendamiento debía realizarse al vencimiento de cada mes, motivo por el cual la arrendataria estaba obligada a cumplir con el pago del canon de arrendamiento dentro de los primeros quince (15) días de cada mes, y que en consecuencia la demandada se encuentra solvente en el pago.
Por auto de fecha 13 de abril de 2011, el Juzgado Octavo de Municipio agregó a las actas el escrito de pruebas promovido por la parte demandada, y admitió las pruebas promovidas, y señaló respecto a las cuestiones previas promovidas que al haber sido promovidas en la etapa probatoria, el lapso previsto para ser alegadas ya había precluido, por lo que se tenían como no válidas.
En fecha 25 de abril de 2011, la parte actora consignó escrito mediante el cual solicitó que se aplicara el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil a la presente causa, por cuanto la demandada no dio contestación a la demanda no promovió nada que la favorezca en su escrito de pruebas, y que se aplicara la confesión ficta de la parte demandada con todos los pronunciamientos de ley.
En fecha 02 de mayo de 2011, el a quo difirió el pronunciamiento de la decisión por un lapso de cinco días de despacho.
En fecha 20 de mayo de 2011, el a quo suspendió el curso de la causa de conformidad con lo establecido en el artículo 4 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.
Mediante diligencia presentada en fecha 30 de septiembre de 2011 por los abogados Betty Pérez Aguirre, Glizet Castillo Chávez y Antonio Castillo Chávez, en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora, renunciaron expresamente al poder que les fuera conferido por la ciudadana MARTHA CARMEN SÁNCHEZ BLANCO.
El 07 de junio del 2013, el abogado ANTONIO ANATO en su condición de co-apoderado judicial de la parte accionante, solicitó mediante escrito la reanudación del juicio en virtud de haberse cumplido con el procedimiento administrativo previsto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, y consignó documento poder que acredita su representación.
Por auto del 14 de junio del 2013, el tribunal de la causa ordenó la reanudación de la causa, y ordenó la notificación de la parte demandada, señalando que una vez transcurrido diez (10) días de la constancia en autos de la notificación de la parte demandada, la causa continuaría su curso.
El 18 de julio del 2013, diligenció la ciudadana LIGIA ZULAY REYES, en su carácter de alguacil del Circuito de los Tribunales de Municipio, dejando constancia que la ciudadana Merlys Moreno se negó a firmar la constancia de recibo de la notificación.
El 22 de octubre del 2013, diligenció la representación judicial de la parte actora consignando anexos y solicitando se dictara sentencia.
El 19 de diciembre del 2013, el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, procedió a dictar la sentencia recurrida en los siguientes términos:
“…Uno de los aspectos que debe resolver quien decide, es que dadas las pruebas (y como la propia parte demandada reconoce en su contestación); la relación arrendaticia se convirtió a tiempo indeterminado, por lo cual, se planteó bien la demanda con fundamento al artículo 34 de la LAI que aplica a este tipo de contratos. Estamos en presencia de una demanda por necesidad de ocupar el inmueble.
Deducido lo anterior, encuentra el tribunal forzoso darle la razón a la pretensión de la arrendadora MARTHA SÁNCHEZ, quien a su vez aparece como inquilina de otro inmueble (ubicado en Guarenas) del que están pidiendo su entrega. La misma acreditó fehacientemente la existencia de un contrato de arrendamiento original celebrado entre CORPORACIÓN C.M. SÁNCHEZ, C.A. como arrendador y la ciudadana MERLYS MARIA MORENO MARRUGO como arrendataria; en cuya relación, la demandante se “subrogó” por efectos de la venta que le hiciere el arrendador original.
Ora, no obstante la verificación vía “web” del juicio que por nulidad de contrato (suponemos de venta) que afirmó (extemporáneamente) la parte demandada existe en primera instancia, la parte demandada tuvo oportunidad de reconvenir en este juicio por el motivo de retracto legal o demandar por vía autónoma y no lo hizo. Explica quien decide, que es esa la vía idónea (y no otra) que otorga el legislador para los arrendatarios que se sientan vulnerados en su derecho de preferencia de adquirir el inmueble alquilado (que en su lugar se le vendió a otro -en este caso, a la ciudadana MARTHA SÁNCHEZ-).
De otro lado, la actuación judicial por medio de la cual se notificó formalmente a la arrendataria (por parte del arrendador original) del ofrecimiento de venta del inmueble alquilado; no fue impugnada por la misma (como medio probatorio no lo atacó); y tampoco nada dijo si aquella oferta se hizo o no; si es válida o no, lo que hizo concluir a quien decide sobre su real existencia. En dicha actuación consta la voluntad expresa del arrendador de ofrecerle el inmueble alquilado a su inquilina; en cambio, no consta que la misma haya respondido fehacientemente sobre dicha oferta. Solo se limitó a decir en la exigua contestación, que ella no se ha negado adquirir sino que no hubo consenso por el precio que estaban vendiendo por el estado en que se encontraba el inmueble. Hay que agregar, que tampoco probó esta circunstancia (mediante cartas, telegramas, inspección ocular, etc.) Todo indica, que la arrendadora sabía y tenía pleno conocimiento de aquel ofrecimiento.
En vista de su falta de respuesta, el arrendador original quedó liberado y con derecho a venderlo a cualquier otro; lo que sucedió al venderle a la ciudadana MARTHA SÁNCHEZ, quien con ese carácter se subroga en el contrato de arrendamiento con la ciudadana MERLYS MARIA MORENO MARRUGO. Ahora bien, como no consta que la inquilina haya propuesto la acción específica para este tipo de casos como es el retracto legal arrendaticio, debe decidirse el fondo de esta controversia, cuando además de todo lo expuesto, la nueva arrendadora demostró tener necesidad de ocupar el inmueble que adquirió por venta y que ocupa la demandada.
Por su parte, la demandada no cumplió su carga probatoria en atención al artículo 506 del código de procedimiento civil; ni alegó ni probó ningún hecho impeditivo o invalidativo de la obligación que se le reclama en función del artículo 1354 del código civil. Carga procesal que si cumplió la demandante.
Por lo expuesto, están dadas las condiciones legales exigidas para la procedencia de la acción que por necesidad del inmueble (pretensión de desalojo) propuso la demandante, dada la plena prueba de autos de conformidad con lo previsto en el artículo 254 del código de procedimiento civil.
III. PARTE DISPOSITIVA.
Dada los razonamientos anteriores, este juzgado actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por DESALOJO intentó MARTHA CARMEN SÁNCHEZ BLANCO en contra de MERLYS MARÍA MORENO MARRUGO.
SEGUNDO: Se condena al demandado MERLYS MARÍA MORENO MARRUGO a hacer entrega material, real y efectiva del inmueble de autos, constituido por apartamento identificado con el número y letra “1-A”, ubicado en el piso 1, del edificio A, del Conjunto Residencial Don Germán, formado por dos torres denominadas A1 y A2, que tiene su frente a las esquinas de Reducto a Glorieta de la Calle Sur 4, en la Jurisdicción de la Parroquia Santa Teresa, del Municipio Libertador del Distrito Capital.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada, por haber sido vencida en la litis.
Dada la materia de vivienda que conlleva esta decisión, verifíquese en su oportunidad que se agote el procedimiento administrativo ante SUNAVI para la asignación del refugio o solución habitacional temporal de la demandada.-
Notifiques de la presente decisión, al ser dictada fuera del lapso de ley…” (Copia textual).
Así pues, consta que en fecha 21 de enero de 2014 la representación judicial de la parte actora se dio por notificada de la decisión y requirió la notificación de la parte demandada, la cual constó en autos en fecha 28 de mayo de 2014 cuando la alguacil del tribunal a quo consignó copia de boleta de notificación dejando constancia que la demandada se negó a firmar el recibo; se aprecia entonces, que la ciudadana Merlys María Moreno Marrugo, parte demandada, debidamente asistida por el abogado Pedro Ezequiel López, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 118.090, presentó diligencia mediante la cual ejerció recurso de apelación contra la precitada decisión; y consta también que en fecha 11 de julio de 2014 la parte demandada alegó ante el a quo que no ha contado ni cuenta con la representación jurídica pertinente y que por ello no concurrió oportunamente a los actos de promoción y evacuación de pruebas, y los subsiguientes actos que realizó son extemporáneos, y que sólo ha contado con asistencia de abogados ocasionales, solicitando la suspensión del proceso conforme al artículo 97 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda en concordancia con los artículos 11, 12 y 13 del Decreto Nº 8190 con Rango Valor y fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.
Por auto de fecha 16 de julio de 2014, el Juzgado Octavo de Municipio señaló que no es cierto que la demandada no ha contado con asistencia jurídica en los actos procesales del presente juicio, por lo que no opera la solicitud de la parte demandada de suspensión del proceso por la imposibilidad de la demandada de proveerse por sus propios medios de asistencia o representación jurídica, ya que la demandada si ha tenido asistencia durante todo el proceso, situación que inclusive la llevó a apelar de la decisión definitiva. Asimismo, el a quo dejó constancia que con la entrada en vigencia de la nueva legislación en materia arrendaticia, y por cuanto en un primer momento se había negado la apelación de la parte demandada en razón de no cumplir con el requisito de la cuantía, procedió a admitir el recurso de apelación ejercido por la parte demandada en ambos efectos, aplicando lo previsto en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, ordenando la notificación de las partes del referido auto; constando la notificación de la parte actora en fecha 07 de octubre de 2015 y en fecha 17 de mayo de 2016 constó la notificación de la parte demandada; por lo que en fecha 30 de mayo de 2016 el Juzgado Octavo de Municipio ordenó la remisión de la causa a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en loo Civil, a los fines del trámite de la apelación ejercida.
En consecuencia, corresponde a esta juzgadora analizar la justeza de la sentencia dictada el 19 de diciembre de 2013 por el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Lo anterior constituye una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia.
MOTIVOS PARA DECIDIR
De la competencia.
Previo al análisis de fondo del presente recurso de apelación, considera esta juzgadora oportuno pronunciarse sobre su competencia o no para conocer del mismo.
Con la entrada en vigencia de la Resolución N° 2009-0006 dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo de 2009, y publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.152, se modificó la competencia de los Tribunales de Municipio y de Primera Instancia. Para ello uno de los aspectos que consideró esa máxima Superioridad, fue el exceso de trabajo de los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, en virtud de la falta de revisión y ajuste de la competencia por la cuantía desde hace muchos años, por el conocimiento de los asuntos de Familia en los que no intervengan niños, niñas y adolescentes, como consecuencia de la eliminación de los Juzgados de Parroquia, lo que incrementó su actuación como Juzgado de Alzada, y especialmente como consecuencia del gran número de asuntos de jurisdicción voluntaria, lo que a criterio de la Sala, el cual compartimos, atenta contra la eficacia judicial, privando a los justiciables de la obtención de una verdadera tutela judicial efectiva que impone un Estado social de derecho y de justicia.
El artículo 3 de la mencionada Resolución, establece lo siguiente:
“Los Juzgados de Municipio conocerán de forma exclusiva y excluyente de todos los asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa en materia civil, mercantil, familia sin que participen niños, niñas y adolescentes, según las reglas ordinarias de la competencia por el territorio, y en cualquier otro de semejante naturaleza. En consecuencia, quedan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales. Quedando incólume las competencias que en materia de violencia contra la mujer tienen atribuida” subrayado nuestro”.
En la parte final de la norma supra transcrita, se dejan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales, dentro de los cuales se encuentra la competencia atribuida en el artículo 69, literal B, numeral 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, a los Tribunales de Primera Instancia para conocer en segunda y última instancia de las causas e incidencias decididas por los Juzgados de Municipio, por cuanto el espíritu, propósito y razón de la Sala al dictar dicha resolución, fue aligerar el exceso de trabajo existente en los Tribunales de Primera Instancia.
Igualmente, el máximo Tribunal Supremo de Justicia en su Sala de Casación Civil, Exp.: Nº AA20-C-2008-000283, caso María Concepción Santana Machado, contra Edinver José Bolívar Santana, en fecha 10 de diciembre del 2009, con ocasión a un Juicio de Desalojo, intentado ante el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del estado Vargas, estableció que las decisiones dictadas por los Juzgados de Municipio, cuando actúen como jueces de primera instancia, deben ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las decisiones proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial a la que pertenece el Juzgado de Municipio.
Así las cosas, con apego estricto a la Resolución Nº 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo del 2009, y a la decisión de fecha 10 de diciembre del mismo año, esta última dictada por la Sala de Casación Civil de nuestro máximo Tribunal, considera que son los Tribunales Superiores los competentes para conocer y decidir en alzada, aquellas causas que se tramitan en los Tribunales de Municipio, esto a partir y en virtud de la entrada en vigencia de la prenombrada Resolución.
En el mismo orden de ideas, y a tenor de lo que establece el artículo 4 de la precitada Resolución, estas modificaciones comenzarán a surtir sus efectos, a partir de su entrada en vigencia, no afectando el conocimiento y el trámite de los asuntos en curso, sino únicamente los asuntos nuevos que se presenten con posterioridad a su entrada en vigencia.
Por lo antes expuesto, y en virtud de que la demanda que hoy nos ocupa fue admitida en fecha 23 de noviembre del 2010, es decir, posterior a la entrada en vigencia de la mencionada Resolución, esta Juzgadora se considera competente para conocer y decidir de la presente apelación. Y ASÍ SE ESTABLECE.
PUNTO PREVIO.
DE LA SOLICITUD DE NULIDAD DE LA SENTENCIA RECURRIDA Y REPOSICIÓN DE LA CAUSA.
Se aprecia que la representación judicial de la parte demandada apelante, en la oportunidad de la audiencia celebrada en esta alzada solicitó la reposición de la causa al estado de llevarse a cabo la audiencia de mediación en virtud de la eficacia de las normas en el tiempo, señalando que “…el juez a quo en virtud de la entrada en vigencia de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda el 21 de octubre de 2011, tenía la obligación de ordenar la suspensión de la causa en el estado en que se encontraba, a los fines de notificar a las partes sobre el procedimiento en vigencia y continuar la causa conforme a los trámites del procedimiento oral previsto en la referida Ley, y que conforme a lo estipulado en los artículos 24 de la Constitución, y 9 del Código de Procedimiento Civil la ley procesal se aplicará desde su entrada en vigencia, y en la disposición transitoria primera de la referida ley, los procedimientos administrativos o judiciales que estén en curso, continuarán hasta su culminación definitivas por las disposiciones establecidas en la nueva ley, y que por ello el tribunal se equivocó al seguir el trámite procesal por el procedimiento breve, a pesar de lo previsto en la nueva ley, sujetándose a una ley derogada, sin considerar que al no acoger el régimen favorable a la demandada, violó de manera flagrante el debido proceso y la tutela judicial efectiva, pues de haberse aplicado el procedimiento correcto, el procedimiento oral, se hubiesen ofrecido todas las garantías procesales que él permite, por ser reconocido como aquél que ofrece las mayores garantías a los interesados, asegurando a la partes reunirse con el juzgador, plantear una defensa directa y clara sobre los puntos de litigio, aumentando las posibilidades para una conciliación, y que como consecuencia de la omisión del tribunal de aplicar el nuevo ordenamiento, violentó los derechos y garantías constitucionales mencionados, motivos suficientes para declarar su nulidad.”.
Respecto a este alegato es preciso señalar, que la presente demanda fue incoada en fecha 01 de noviembre de 2010, y para ese momento se encontraba vigente en materia arrendaticia el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley Nº 427 de Arrendamientos Inmobiliarios, publicada en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela Nº 36.845 de fecha 07 de diciembre de 1999, por lo que resulta perfectamente aplicable dicho Decreto en la presente causa en cuanto a la parte sustantiva del proceso; no obstante, se aprecia, que en fecha 12 de noviembre de 2011 entró en vigencia la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas (publicada en Gaceta Extraordinaria Nº 6.053 de fecha 12 de noviembre de 2011), y ciertamente dicha legislación dispone en su disposición transitoria primera que “Los procedimientos administrativos o judiciales que estén en curso continuarán hasta su culminación definitiva por las disposiciones establecidas en la presente ley”, por lo que de conformidad con lo previsto en el artículo 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en concordancia con el artículo 9 del Código de Procedimiento Civil las normas de procedimiento se aplicarán desde el mismo momento de su entrada en vigencia.
No obstante, en el caso de marras, esta juzgadora observa que, para el momento en que entró en vigencia la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, el presente juicio se encontraba en etapa de sentencia, tal como se evidencia del auto dictado por el Juzgado Octavo de Municipio de esta Circunscripción Judicial fechado el 02 de mayo de 2011, mediante el cual difirió el pronunciamiento de la decisión por un lapso de cinco (5) días de despacho; y se aprecia que en fecha 20 de mayo de 2011, el a quo suspendió la causa en aplicación el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, hasta tanto constara en autos el cumplimiento del procedimiento administrativo previo establecido en el mencionado Decreto Ley; y se evidencia que en fecha 07 de junio de 2013, la representación judicial de la parte actora presentó escrito solicitando la reanudación de la causa y se dictara sentencia, por ser ese momento en que se encontraba el juicio cuando se suspendió, consignando a los folios 116 al 119, oficio Nº SUNAVI MC-0676/04-13 de fecha 09 de abril de 2013 emanado de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), adscrito al Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, dirigido al Juzgado Octavo de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, señalando que era inoficioso realizar el procedimiento previo a las demandas descrito en los artículos 5º al 10º del Decreto Ley mencionado, en virtud de la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 01 de noviembre de 2011 en el expediente Nº 2011-000146 en interpretación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, que señaló que es en la fase de ejecución de sentencias cuando la causa deba suspenderse para que se apliquen y verifiquen los mecanismos procedimentales del Decreto mencionado, ya que la intención del Decreto es la suspensión de la ejecución material del desalojo o desocupación, y no impedir a los órganos de administración de justicia la aplicación de la ley, por lo que el ente administrativo mencionado exhortó al juez de la causa a reactivar el proceso judicial; por lo que en fecha 14 de junio de 2013 el a quo procedió a reanudar la causa en el estado que se encontraba, ordenando la notificación de la parte demandada.
Siendo ello así, en aplicación del artículo 9 del Código de Procedimiento Civil, los actos y hechos ya cumplidos y sus efectos no verificados todavía, se regulan por la ley anterior, por lo que en el caso de marras, al haberse tramitado todo el juicio en todas sus fases procesales, estando la causa ya para sentencia, si bien es cierto el juez podía celebrar la audiencia de juicio prevista en el artículo 114 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, sin embargo, no se evidencia que haya habida violación al derecho a la defensa y al debido proceso de la parte demandada, por cuanto fue debidamente citada, procedió a dar contestación a la demanda, presentó escrito de pruebas, se le notificó oportunamente respecto a la reanudación de la causa, por lo que una reposición a esta altura del proceso para que se celebre la audiencia de mediación solicitada por la representación judicial de la parte demandada en esta alzada, resulta inútil por no perseguir un fin útil, por cuanto ya esa fase había precluido, y con base al principio de estabilidad del proceso y de economía procesal, la sola existencia de un vicio procesal, no es razón jurídica suficiente como para que la reposición sea procedente; en consecuencia, para este tribunal resulta improcedente la nulidad y reposición solicitada por la representación judicial de la parte demandada, por ser inútil en esta fase del proceso. Así se establece.
DEL FONDO DEL ASUNTO.
Versa el presente asunto de un juicio de desalojo de vivienda interpuesto por la ciudadana MARTHA CARMEN SÁNCHEZ BLANCO contra la ciudadana MERLYS MARÍA MORENO MARRUGO, sobre un inmueble propiedad de la actora constituido por un apartamento identificado con el número y letra “1-A” ubicado en el piso 1, del edificio A, del Conjunto Residencial Don Germán, formado por dos torres denominadas A1 y A2, que tienen su frente a las Esquinas de Reducto a Glorieta de la Calle Sur 4, en Jurisdicción de parroquia Santa Teresa, del Municipio Libertador del Distrito Capital.
La parte actora aduce en su demanda que solicita a la parte demandada el desalojo del inmueble de marras, alegando ser la actual propietaria del inmueble cuyo desalojo se pretende, que adquirió los derechos del contrato de arrendamiento suscrito entre la arrendataria y la anterior propietaria; que adquirió el inmueble con el fin de habitarlo y utilizarlo como su vivienda principal; que no obstante, la demandante actualmente vive arrendada en un inmueble y fuera del asiento principal de sus actividades, desde el 01 de mayo de 2006 según consta de contrato de arrendamiento que venció el 1° de mayo del 2007, y que transcurrió el lapso de prórroga legal otorgado por la ley y que su arrendador le solicitó la entrega del inmueble arrendado; y que en consecuencia al estar obligada a entregar el inmueble actual donde la actora vive arrendada y no teniendo otro lugar donde vivir, necesita utilizar el inmueble de su propiedad ocupado por la ciudadana MERLYS MARIA MORENO MARRUGO. Por su parte, la demandada en su contestación presentada en fecha 18 de marzo de 2011, reconoció expresamente la existencia de la relación arrendaticia desde el año 2.003, así como la existencia del contrato de arrendamiento celebrado el 12 de julio de 2004; que terminado el lapso del contrato no se le renovó contrato por lo que se hizo a tiempo indeterminado; rechazo en todas y cada una de sus partes los términos de la demanda, alegando que no hubo una negativa de su parte de adquirir el inmueble sino la falta de consenso por parte del vendedor en cuanto que el inmueble no estaba en condiciones aptas para el precio que lo estaban vendiendo por lo que el Banco lo consideró muy por encima del avalúo que le hiciera; que continuó ocupando el inmueble y que en ningún momento ha estado un perito de ningún Banco para hacer avalúo del inmueble a fin de otorgarle a la compradora el crédito; por lo que en consecuencia, le corresponde a la demandante demostrar sus alegatos, toda vez que la demandada se limitó a negar pura y simplemente la demanda, y no alegó ningún hecho modificativo de la controversia.
De las cuestiones previas opuestas por la parte demandada de manera extemporánea por tardía.
Se aprecia de las actas procesales que la parte demandada en la oportunidad de promover pruebas, en escrito presentado en fecha 08 de abril de 2011, opuso la cuestión previa prevista en el ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil referida a la ilegitimidad de la parte actora por carecer de capacidad necesaria en este procedimiento, alegando la demandada ser la arrendataria del inmueble de marras desde hace más de 7 años y a ella le correspondería el derecho de la preferencia ofertiva; y asimismo, alegó la cuestión previa contenida en el ordinal 8º del precitado artículo 346 ejusdem, alegando la existencia de un juicio de nulidad de venta y que el juzgado a quo debía abstenerse de decidir esta causa hasta tanto se resolviera el juicio de nulidad de venta.
Respecto a estos alegatos, se observa que el tribunal de la causa en la sentencia recurrida señaló expresamente lo siguiente:
“…Es evidente que la demandada contó con una mala defensa técnica, cuando ya habiendo contestado al fondo de la demanda en su oportunidad (folio 76); mucho después, según “estrategia” de su representante judicial, procedió a oponer la cuestión previa relativa a la prejudicialidad por la existencia de un proceso paralelo por nulidad de venta. Esta defensa previa, habiéndose consumido la oportunidad de defensa, la hace obviamente improcedente. Porque en estos supuestos relacionados con el procedimiento breve en esta materia, estando en vigencia (en su oportunidad) la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, conforme su artículo 35, junto al fondo deberían oponerse (si fuere el caso) las cuestiones previas contenidas en el artículo 346 CPC. Todo indica la improcedencia por extemporánea de dicha defensa previa. Y así se decide.
A pesar de la escueta defensa sobre la (supuesta) cuestión previa opuesta por la demandada –ya se dijo que es extemporánea-, la misma se limitó a señalar “…que existe un juicio por motivo de NULIDAD DE VENTA, ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil (sic) Mercantil (sic) Transito (sic) Bancario (sic) de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, bajo el expediente Nº AP-11-V-2011-000426…” (folio 88). (Subrayado nuestro). No obstante la improcedencia que nos ocupa, se establece por medio del hecho notorio del sistema juris, que en la web (de acceso público) puede distinguirse la existencia de ese juicio; cuyo número de expediente también es dado “erróneamente” por la demandada.
Es el caso, que en sentencia interlocutoria dictada en la incidencia de medidas, el tribunal 4º de Primera de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción, negó medida innominada en done hace “expresa” mención a la existencia del presente juicio (de desalojo), según los siguientes términos (http://caracas.tsj.gov.ve/DECISIONES/2013/OCTUBRE/2119-18-AH14-X-2013000030-PJ0042013000425.HTML):
“(…) que producto de la referida venta, la nueva propietaria del bien, en fecha 1 de noviembre de 2010, interpuso una demanda de Desalojo contra su representada ante el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, signada con el No. AP31-V-2010-004235, y su representada una vez que tuvo conocimiento de dicha demanda, interpuso la presente acción de Nulidad de Venta, fundamentada en los artículos 42 y 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece el cumplimiento de la Preferencia Ofertiva para los arrendatarios de un bien inmueble ante cualquier tercero”.
Así las cosas, se evidencia que no obstante la improcedencia de la cuestión previa que nos ocupa, existe entonces un juicio por nulidad de venta, pero sin consecuencias directas en este proceso ya que debió formularse su alegato como correspondía: es decir, alegando la cuestión previa de prejudicialidad bajo el argumento que aquel juicio puede hacer pender los resultados de este proceso; lo cual, no sucedió. De este modo, no puede este juzgador, en atención al “equilibrio” de todo proceso, suplir las defensas no opuestas; así que se debe decidir conforme al principio de congruencia: esto es, conforme lo alegado y probado…”.
En este orden de ideas, aprecia este Tribunal que efectivamente las cuestiones previas opuestas por la parte demandada en fecha 08 de abril de 2011, fueron presentadas de manera extemporáneas por tardía, toda vez, que tal como lo asentó la recurrida por cuanto el juicio de autos se ventilaba por el procedimiento breve, era en la oportunidad de la contestación de la demanda cuando se debían oponer las cuestiones previas, conforme lo previsto en el artículo 884 del Código de Procedimiento Civil, y dado que en el último aparte de este artículo se señala “Las partes deberán cumplir con lo resuelto por el Juez, sin apelación”, y en concordancia con lo previsto en el artículo 357 ejusdem, en el cual se señala que la decisión del juez sobre las defensas previa a que se refieren los ordinales 2º, 3º, 4º, 5º, 6º, 7º y 8º del artículo 346 mencionado no tendrán apelación; por lo tanto, lo decidido por el juez de la causa respecto a las cuestiones previas opuestas por la parte demandada en la etapa probatoria, cuando el lapso para oponerlas ya había precluido, señalando que eran extemporáneas por tardía y en consecuencia resultaban improcedentes, se encuentra ajustado a derecho; y así se establece.
Resuelto lo anterior, pasa quien suscribe a pronunciarse respecto al fondo de la demanda, en los siguientes términos:
La demanda de desalojo fue fundamentada en el artículo 34 literal b del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para el momento de interposición de la demanda, que a la letra dice lo siguiente:
Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios
“…Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.¬ y c.¬ de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo…”.
La norma previamente enunciada, estatuye los fundamentos por los cuales puede solicitarse el desalojo de un inmueble arrendado destinado a vivienda, entre los cuales prevé en el literal b, la necesidad justificada que tenga el propietario o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado de ocupar el inmueble; por tanto para que proceda una demanda de desalojo fundamentada en la causal antes reseñada, el demandante debe cumplir los siguientes extremos de manera concurrente: (i) probar la relación arrendaticia que vincula a las partes sobre un inmueble destinado a vivienda; (ii) probar la propiedad que ostenta sobre el inmueble arrendado; (iii) probar la necesidad justificada que tenga el propietario o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado de ocupar el inmueble dado en arrendamiento; (iv) cumplir con la notificación al arrendatario con por lo menos noventa días continuos a la finalización del contrato.
Respecto a la existencia de la relación arrendaticia, en el caso concreto la parte demandante trajo a los autos como medio probatorio marcado con la letra “B”, copias fotostáticas simples de contrato de arrendamiento autenticado en fecha 05 de junio de 2003 por ante la Notaría Pública Décima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, inserto bajo el No. 31, Tomo 28 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, que cursa a los folios 9 al 15. Se aprecia de las actas que la parte demandada reconoció la existencia de esta relación arrendaticia, tal como expresamente lo señaló en su contestación, además se aprecia que en la etapa probatoria reprodujo el contenido de este contrato. Ahora bien, por cuanto el presente documento es una copia simple de un documento autenticado, al haber sido reconocido por la parte demandada se tiene como fidedigno su contenido de conformidad con lo previsto en el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 444 ejusdem, y el artículo 1.363 del Código Civil. De este instrumento se desprende que en fecha 05 de junio de 2003 se dio inicio a la relación arrendaticia existente en un principio entre la sociedad mercantil CORPORACIÓN C.M SÁNCHEZ, C.A. en su carácter de arrendadora, y la ciudadana MERLYS MARÍA MORENO MARRUGO, en su carácter de arrendataria, cuyo objeto es un inmueble destinado a vivienda, identificado con la letra “A” ubicado en el piso de la Torre 1 del Edificio Don Germán, situado en la Parroquia Santa Teresa, entre esquinas de Reducto a Glorieta, El Silencio, del Municipio Libertador del Distrito Capital; y que entre otras cláusulas se establecieron las siguientes: que el uso del inmueble es únicamente para vivienda familiar; que la pensión de arrendamiento sería de Bs. 350.000,00 mensuales durante el primer año de contrato, el cual se obligaba a pagar por mensualidades adelantadas los primeros cinco (5) días de cada mes en el domicilio de la arrendadora; que la duración del contrato sería de seis (06) meses fijos prorrogables por seis (06) meses, contados a partir de la firma del documento, y se estableció que dicha prórroga operaría previa notificación hecha por la arrendataria con 15 días de anticipación al vencimiento del primer término, siempre y cuando alguita de las partes no manifestara por escrito a la otra parte lo contrario antes del vencimiento del plazo; que una vez vencido el contrato, la arrendataria se obligaba a entregar a la arrendadora o a quien esta designe el inmueble arrendado sin necesidad de notificación o aviso de ninguna especia; se estableció una cláusula penal de catorce mil bolívares (Bs.14.000,00) por cada día de retraso en la entrega, hasta la fecha en que opere la entrega material del inmueble sin que ello implique tácita reconducción. Según la cláusula cuarta del contrato, este tendría vigencia desde el 05 de junio de 2003 hasta el 05 de diciembre de 2003, y al operar la prórroga contractual, se extendió hasta el 05 de junio de 2004. Así se establece.
De igual manera, consignó marcado con la letra “C”, copias fotostáticas simples de contrato de arrendamiento autenticado en fecha 12 de julio de 2004 por ante la Notaría Pública Décima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, inserto bajo el No. 31, Tomo 28 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, que cursa a los folios 9 al 15; instrumento que también fue reconocido por la parte demandada, y que fue promovido por ella en la etapa probatoria reproduciendo su contenido, al cual también se tiene como fidedigno de conformidad con lo previsto en el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 444 ejusdem, y el artículo 1.363 del Código Civil; y del mismo se desprende que en fecha 12 de julio de 2004, CORPORACIÓN C.M. SÁNCHEZ, C.A. actuando en carácter de arrendador, celebró contrato de arrendamiento por el inmueble de autos con la ciudadana MERLYS MARÍA MORENO MARRUGO actuando en carácter de arrendataria; que se convino en que la vigencia de ese contrato sería de seis (6) meses “fijos” contados desde la firma del referido documento, prorrogables por seis (6) meses más, y así se señaló en la cláusula cuarta del precitado contrato; por lo que los primeros seis (6) meses transcurrieron desde el 12 de julio de 2004 hasta el 12 de enero de 2005, y la prórroga consecutiva de seis (6) meses más comenzó a computarse desde el 12 de enero de 2005 hasta el 12 de julio de 2005; por lo que de ambos contratos se colige, la existencia de la relación arrendaticia celebrada en principio con la anterior propietaria del inmueble de marras, sociedad mercantil CORPORACIÓN C.M. SÁNCHEZ, C.A., con la ciudadana MERLYS MARÍA MORENO MARRUGO, iniciada desde el 05 de junio de 2003, siendo su última prórroga hasta el 12 de julio de 2005, convirtiéndose la relación arrendaticia a tiempo indeterminado; de esta forma esta alzada considera satisfecho el primero de los requisitos de procedencia exigido por la norma antes transcrita. Así se establece.
En cuanto a la propiedad que ostenta la parte actora respecto al inmueble arrendado, aduce la demandante que es propietaria del inmueble objeto del contrato de arrendamiento por cuanto lo adquirió de la sociedad mercantil CORPORACIÓN C.M SÁNCHEZ, C.A.
Al respecto, se aprecia, que riela a los folios 32 al 38, copia fotostática certificada de documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Sucre del estado Miranda en fecha 10 de junio de 2009, anotado bajo el Nº76, Tomo 76 de los libros de autenticaciones, mediante el cual la sociedad mercantil CORPORACIÓN C.M SÁNCHEZ, C.A. celebró un contrato de opción de compra venta sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento con la ciudadana MARTHA CARMEN SÁNCHEZ BLANCO; también riela a los folios 39 al 41, original de documento celebrado entre CORPORACIÓN C.M SÁNCHEZ, C.A. y la ciudadana MARTHA CARMEN SÁNCHEZ BLANCO, autenticado por ante la Notaría Pública Décima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 11 de noviembre de 2009, anotado bajo el Nº 39, Tomo 55 de los libros de autenticaciones respectivos, mediante el cual modificaron el contrato de opción de compraventa anteriormente reseñado en cuanto a un incremento en el precio de la venta de dicho apartamento. Respecto a estos dos instrumentos, observa esta juzgadora que son documentos autenticados de fecha cierta y que merecen fe pública en cuanto a la fecha en la que fue manifestada la declaración, las personas que efectuaron la declaración y el funcionario ante quien la realizaron, que al no haber sido tachados ni impugnados por la parte demandada en su oportunidad, se tiene como fidedignos de su original de conformidad con las previsiones contenidas en el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Asimismo, consta a los folios 42 al 51, copia fotostática simple del documento protocolizado por ante el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 20 de enero de 2010, el cual quedó inscrito bajo el Nº 2010.352, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 216.1.1.9.469 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2010, en el cual consta la venta celebrada entre la sociedad mercantil CORPORACIÓN C.M. SÁNCHEZ, C.A. y la ciudadana MARTHA CARMEN SÁNCHEZ BLANCO, de un bien inmueble destinado a vivienda principal constituido por un apartamento distinguido con la letra Uno Raya A (letra 1-A), situado en la planta uno (Nº1), que forma parte del edificio A del Conjunto Residencial Don Germán, el cual está formado por dos torres denominadas A1 y A2, las cuales tienen su frente a las Esquinas de Reducto a Glorieta, construido sobre unas parcelas de terreno distinguidas con los números 77-1 y 77-2 de la calle Sur 4, en la jurisdicción de la parroquia Santa Teresa del Departamento Libertador (hoy Municipio Libertador) del Distrito Federal (hoy Distrito Capital) de esta ciudad de Caracas, con un área aproximada de ciento diecinueve metros cuadrados (119 M2), descripción que coincide con el inmueble objeto del contrato de arrendamiento celebrado con la ciudadana MERLYS MARÍA MORENO MARRUGO, y sobre el cual se constituyó una hipoteca convencional de primer grado a favor de la institución financiera BANCO INDUSTRIAL DE VENEZUELA, C.A. Esta documental al no haber sido objeto de impugnación o tacha por la parte demandada en su oportunidad, se tiene como fidedigna de su original de conformidad con las previsiones contenidas en el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de estos documentos en su conjunto, se deduce que la ciudadana MARTHA CARMEN SÁNCHEZ BLANCO es la actual propietaria del inmueble objeto del contrato de arrendamiento por haberlo adquirido de la sociedad mercantil CORPORACIÓN C.M. SÁNCHEZ, C.A. Así se establece.
También se evidencia de las actas, que la parte demandante a los fines de demostrar que el inmueble que adquirió es para su vivienda principal, consignó a los autos al folio 52, original de documento expedido en fecha 06 de octubre de 2010 por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) adscrito al Ministerio del Poder Popular para Economía y Finanzas, denominado “REGISTRO DE VIVIENDA PRINCIPAL”, mediante el cual se evidencia que la ciudadana MARTHA CARMEN SÁNCHEZ BLANCO registró ante dicho ente administrativo un inmueble destinado a vivienda, identificado con la letra “A” ubicado en el piso 1 de la Torre 1 del Edificio Don Germán, situado en la Parroquia Santa Teresa, entre esquinas de Reducto a Glorieta, El Silencio, del Municipio Libertador del Distrito Capital, como su vivienda principal. Respecto a este instrumento, este Tribunal observa que es un documento en original emanado del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), por lo que es un documento público de carácter administrativo, y siendo que la contraparte no lo tachó ni lo impugnó en la oportunidad legal correspondiente, se le otorga valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 7 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y del mismo se desprende que la ciudadana MARTHA CARMEN SÁNCHEZ BLANCO, registró el inmueble de marras como su vivienda principal por ante el referido ente administrativo.
Consta igualmente al folio 53, copia fotostática simple de registro de información fiscal expedido por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), a nombre de la ciudadana MARTHA CARMEN SÁNCHEZ BLANCO, donde aparece como dirección principal de la referida ciudadana lo siguiente: “AV SUR 4, ESQUINA DE REDUCTO A GLORIETA EDIF DON GERMÁN, TORRE A PISO 1 APT 1A URB SANTA TERESA”; el cual versa sobre una copia simple de un instrumento público administrativo que no fue impugnado por la contraparte en la oportunidad procesal correspondiente, por lo que se tiene como fidedigno de conformidad con lo previsto en el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 7 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, en el cual se evidencia que la ciudadana MARTHA CARMEN SÁNCHEZ BLANCO estableció la dirección del inmueble objeto del contrato de arrendamiento como su registro fiscal.
Así las cosas, adminiculando el documento de propiedad del inmueble reseñado ut supra, en el cual se evidencia que la ciudadana MARTHA CARMEN SÁNCHEZ BLANCO es la actual propietaria del inmueble destinado a vivienda, constituido por un apartamento identificado con la letra “A” ubicado en el piso 1 de la Torre 1 del Edificio Don Germán, situado en la Parroquia Santa Teresa, entre esquinas de Reducto a Glorieta, El Silencio, del Municipio Libertador del Distrito Capital, y la referida ciudadana ha establecido esa dirección por ante organismos públicos administrativos como su vivienda principal; se colige entonces que se encuentra demostrado en autos que la parte actora ostenta la propiedad respecto al inmueble arrendado. Así se establece.
Respecto al requisito de demostrar la necesidad justificada que tenga el propietario o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado de ocupar el inmueble dado en arrendamiento, debe precisar este tribunal que la necesidad es un concepto amplio que pudiera estar vinculado con la urgencia de obtener un bien o servicio debido a requerimientos personales, profesionales, comerciales o industriales; así vemos, como en este caso en concreto, la actora adujo que tiene la necesidad de ocupar el inmueble por cuanto actualmente vive arrendada en otro inmueble y fuera del asiento principal de sus actividades, desde el 01 de mayo de 2006 según consta de contrato de arrendamiento que venció el 1° de mayo del 2007, y que transcurrió el lapso de prórroga legal otorgado por la ley y que su arrendador le solicitó la entrega del inmueble arrendado; y que en consecuencia al estar obligada a entregar el inmueble actual donde la actora vive arrendada y no teniendo otro lugar donde vivir, necesita utilizar el inmueble de su propiedad ocupado por la ciudadana MERLYS MARIA MORENO MARRUGO. A los fines de demostrar este alegato, la parte actora trajo a los autos los siguientes instrumentos: i) promovió marcado “J” a los folios 54 al 59, original de contrato de arrendamiento de carácter privado celebrado entre el ciudadano ÁLVARO GUTIÉRREZ, titular de la cédula de identidad Nº V-6.824.311, actuando como arrendador, y la ciudadana MARTHA SÁNCHEZ, titular de la cédula de identidad Nº V-10.800.636, actuando como arrendataria, de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número 3-2, ubicado en el piso 3 del Edificio 6 situado en la Urbanización Terrazas del Este, en la parcela Nro.107-N2, Guarenas, Municipio Plaza del estado Miranda, suscrito en fecha 01 de mayo de 2006, con una vigencia de un (1) año contado a partir de la referida fecha, prorrogable automáticamente por períodos de un (1) año si una de las partes no diere aviso a la otra con por lo menos 60 días de anticipación a la fecha de vencimiento del mismo de su voluntad de dar por terminado el contrato; ii) promovió marcado “K” al folio 61, comunicación en original de carácter privada de fecha 04 de abril de 2008 dirigida a la ciudadana Martha Sánchez, suscrita por el ciudadano Álvaro Gutiérrez, en el cual le expresa lo siguiente: “Me dirijo a usted, a los fines de participarle que el contrato de arrendamiento suscrito el día 01 de mayo de 2006, por el apartamento 3-2, piso 3 del edificio 6 de la Urbanización Terrazas del Este, en Guarenas, el cual es de mi propiedad, no será renovado, por lo que le agradezco me sea entregado el inmueble el día 01 de mayo de 2008, libre de personas y bienes…”.
Ahora bien, se aprecia que ambos instrumentos de carácter privado están suscrito por la actora con un tercero ajeno a la presente controversia, y de conformidad con lo previsto en el artículo 1.368 del Código Civil no puede ser opuesto a la parte demandada por no estar suscrito por ella; no obstante, el objeto de esos instrumentos es demostrar que la actora vive en calidad de arrendataria en un inmueble fuera del asiento principal de sus actividades y que le están pidiendo el desalojo del mismo, y por esa razón requiere la desocupación del inmueble que es de su propiedad ocupado por la ciudadana Merlys María Moreno Marrugo; pero para que estos instrumentos puedan tener valor probatorio dentro de este procedimiento, deben ser ratificados mediante la prueba testimonial por el tercero que lo produjo tal como lo dispone el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
En este sentido, consta que en la etapa probatoria, la parte actora promovió la testimonial del ciudadano ALVARO AUGUSTO FITZGER GUTIÉRREZ ÁLVAREZ, para ratificar los documentos suscritos por él, siendo admitida dicha testimonial por auto de fecha 31 de marzo de 2011, y constando su evacuación en acta que riela al folio 85 y su vuelto de fecha 06 de abril de 2011. Se evidencia que en el acta de la evacuación testimonial, el testigo señaló lo siguiente:
“PRIMERO: ¿Diga el testigo si en fecha 01-05-2006, suscribió contrato de arrendamiento en calidad de arrendador con la ciudadana MARTHA SÁNCHEZ, por un apartamento identificado con el Nº 3-2, piso 3, edificio 6, de la urbanización Terraza del Este, parcela 107-N2, Guarenas? CONTESTO: “si, es cierto”. SEGUNDO: ¿Diga el testigo si reconoce en su contenido y la firma que aparece como ilegible en su carácter de arrendador suscrita por Álvaro Gutiérrez, el documento que en original cursa a los autos desde los folios 54 al 59, ambos extremos inclusive?. En este estado a los fines que el testigo responda esta pregunta solicito al tribunal, se le ponga a la vista el documento que en original cursa a los autos desde el folio 54 al 59, ambos extremos inclusive. En este estado a los fines de su reconocimiento se le presenta al testigo el documento, quien teniendo a la vista el documento, CONTESTO: “si, si lo reconozco y la firma”. TERCERA: ¿Diga el testigo si ratifica en su contenido y firma, el contrato de arrendamiento que tuvo a su vista según la pregunta segunda de esta testimonial? CONTESTO: “si lo ratifico”. CUARTO PREGUNTA: ¿Diga el testigo si en fecha 04-04-2008, entregó a la ciudadana Martha Sánchez comunicación participándole que el contrato de arrendamiento suscrito el 01-05-2006, por el apartamento identificado con el Nº 3-2, piso 3, edificio 6, de la urbanización Terraza del Este, parcela 107-N2, Guarenas, no sería renovado y solicita la entrega del inmueble libre de personas y de bienes? CONTESTO: “si”. QUINTA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si reconoce en su contenido y la firma que aparece como ilegible en su carácter de arrendador suscrita por Álvaro Gutiérrez, el documento que en original cursa a los autos al folio 61?. En este estado a los fines de que el testigo responda esta pregunta solicito al tribunal, se le ponga a la vista el documento que en original cursa a los autos al folio 61. En este estado a los fines de su reconocimiento se le presenta al testigo el documento, quien teniendo a la vista el documento, CONTESTO: “si reconozco el contenido y la firma como mía”. SEXTA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si ratifica en su contenido y firma, la comunicación original de fecha 04-04-2008 que tuvo a su vista según la pregunta quinta de esta testimonial? CONTESTO: “si la ratifico”..”. (Fin de la cita).
En consecuencia de lo anterior, considera esta juzgadora que los documentos de carácter privado consignados por la demandante que rielan a los folios 54 al 59 y al folio 61, tienen valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, al haber sido ratificados dentro del juicio por el tercero que los produjo, ciudadano ALVARO AUGUSTO FITZGER GUTIÉRREZ ÁLVAREZ, por lo que se tiene como cierto que la ciudadana MARTHA SÁNCHEZ es arrendataria de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número 3-2, ubicado en el piso 3 del Edificio 6 situado en la Urbanización Terrazas del Este, en la parcela Nro.107-N2, Guarenas, Municipio Plaza del estado Miranda, desde el 01 de mayo de 2006, y que en fecha 04 de abril de 2008 le solicitaron la desocupación del mismo para la fecha del 01 de mayo de 2008. De igual manera, la parte actora consignó marcado “L” al folio 62, constancia de residencia expedida por el Registro Civil del Municipio Ambrosio Plaza, a los fines de demostrar que tiene su residencia en dicho municipio, al cual se le otorga valor probatorio por tratarse de un documento público administrativo, que al no haber sido tachado ni impugnado por la parte demandada, se tiene como fidedigno de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 7 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativo; evidenciándose del mismo que ese despacho oficial da certeza que la ciudadana MARTHA SÁNCHEZ tiene su residencia en el Municipio Ambrosio Plaza, el cual coincide con la ubicación del inmueble arrendado en Guarenas establecido en el contrato de arrendamiento que riela a los folios 54 al 59, y con los datos de la comunicación que riela al folio 61.
Dichas probanzas adminiculadas en su conjunto llevan a esta juzgadora a dar por acreditada la necesidad de la hoy demandante de ocupar el inmueble de su propiedad dado en arrendamiento, por cuanto es su vivienda principal. Así se establece.
En cuanto a la obligación de cumplir con la notificación al arrendatario con por lo menos noventa días continuos a la finalización del contrato, se aprecia de las actas procesales que la parte demandante a los fines de demostrar este requisito, consignó a los autos marcado con la letra “D”, documento en copias fotostáticas simples que discriminados contienen lo siguiente: i) a los folios 23 al 28, consta una solicitud de notificación judicial presentada en fecha 09 de marzo de 2009 por ante el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por la sociedad mercantil CORPORACIÓN C.M. SÁNCHEZ C.A. dirigida a la ciudadana MERLYS MARÍA MORENO MARRUGO, en el cual la anterior arrendadora le notificó y le hizo entrega a la arrendataria de una oferta de venta respecto al inmueble arrendado, y donde le entregaba una notificación de no prórroga del contrato de arrendamiento que suscribieron el 12 de julio de 2004. Seguidamente, consta acta levantada por el Juzgado Cuarto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas en fecha 19 de marzo de 2009, en el cual se dejó constancia que se le hizo entrega a la ciudadana Merlys Moreno Marrugo una copia de la solicitud de notificación presentada por la anterior arrendadora, y el original de oferta de venta del inmueble arrendado, así como la notificación de la no renovación del contrato de arrendamiento; y ii) riela a los folios 29 al 31 copia fotostática simple de documento autenticado por ante la Notaría Pública Décima Novena del Municipio Libertador en fecha 19 de febrero de 2009, anotado bajo el número 41, tomo 07 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, mediante el cual el ciudadano César Sánchez Pimentel en su carácter de presidente de la sociedad mercantil CORPORACIÓN C.M. SÁNCHEZ C.A. le manifestó a la ciudadana MERLYS MARÍA MORENO MARRUGO la voluntad de su representada de vender el inmueble ocupado por ella en calidad de arrendataria desde el 12 de julio de 2004; que el precio ofrecido de la venta es por cuatrocientos mil bolívares fuertes (Bs. 400.000,00), y que la condición y modo de la negociación es la siguiente: a) entregar por concepto de reserva, mediante la suscripción de un contrato de promesa bilateral de compra venta la cantidad de ciento cincuenta mil bolívares fuertes (Bs.150.000,00), con indemnización para el vendedor de un 60% en caso de no adquirir el inmueble en la fecha propuesta; b) el saldo del precio, es decir, la cantidad de doscientos cincuenta mil bolívares fuertes (Bs.250.000,00) deberá entregarlo dentro del plazo de 120 días calendarios continuos contados desde la firma del contrato de promesa bilateral de compra venta, en la oportunidad de protocolización del documento definitivo de venta; y le participaba que tendría un plazo de quince (15) días calendarios continuos contados a partir de la notificación de la referida oferta para su aceptación, y que transcurrido ese término sin que manifieste su interés para adquirir el inmueble, la arrendadora quedaría en plena libertad para ofrecerlo a terceras personas, sin necesidad de tener que informarle a la arrendataria sobre la venta realizada.
A estos instrumentos se les otorga valor probatorio por cuanto no fueron impugnados ni desconocidos expresamente por la parte demandada en la oportunidad procesal correspondiente, de conformidad con lo previsto en el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia se tiene como cierto su contenido; y de ellos se demuestra que la compañía CORPORACIÓN C.M. SÁNCHEZ C.A. le manifestó a la ciudadana MERLYS MARÍA MORENO MARRUGO la voluntad de su representada de venderle el inmueble ocupado por ella en calidad de arrendataria desde el 12 de julio de 2004 por la cantidad de cuatrocientos mil bolívares fuertes (Bs.400.000,00), en cumplimiento de la preferencia ofertiva prevista en la ley, y le manifestó que si dentro de un plazo de 15 días continuos no presentaba su aceptación a dicha oferta, procedería a ofrecer el inmueble a terceras personas; y dado que no consta en autos que la parte demandada haya aceptado la oferta de venta que le propuso su antigua arrendadora, se evidencia que la compañía CORPORACIÓN C.M. SÁNCHEZ C.A. procedió a vender el inmueble objeto del contrato de arrendamiento a la hoy demandante, ciudadana MARTHA CARMEN SÁNCHEZ BLANCO. Asimismo, se evidencia de la notificación presentada, que la arrendadora CORPORACIÓN C.M. SÁNCHEZ C.A. también le manifestó a la arrendataria, que el contrato suscrito por ellas el 12 de julio de 2004 no sería renovado y que debía entregar el inmueble el 12 de julio de 2009.
Finalmente, es de reseñar que la parte demandada no logró desvirtuar la necesidad de la arrendadora de ocupar el inmueble dado en arrendamiento, toda vez que no aportó ningún elemento probatorio capaz de enervar dicha pretensión ni en la oportunidad de dar contestación a la demanda, ni en la etapa probatoria, ya que en el escrito de promoción de pruebas reprodujo e invocó a su favor los contratos de arrendamientos autenticados por ante la Notaría Décima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 05 de junio de 2003 y 12 de julio de 2004, donde la Corporación C.M. Sánchez, C.A. le da en arrendamiento el inmueble objeto de este procedimiento; reproduce a su favor la notificación de opción de compra venta del inmueble objeto de este juicio; y solicitó que por vía de informes se requiriera al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas copias certificadas del expediente Nº AP11-V-2011-000426 para demostrar la existencia de un juicio de nulidad de venta, y que haría procedente la cuestión previa opuesta contenida en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y se aprecia que si bien el tribunal de la causa admitió las pruebas promovidas por la parte demandada, no consta en autos que se haya evacuado dicha prueba informativa; sin embargo, por cuanto la prueba iba dirigida a tratar de demostrar la alegada cuestión previa de una cuestión prejudicial, al ser declarada extemporánea por tardía y desechada la cuestión previa opuesta, era inoficioso para el a quo evacuar la prueba de informes requerida; por lo que la demandada no aportó ningún elemento probatorio que contribuyera a desvirtuar el tema debatido que se encontraba circunscrito a si en el presente asunto estaba acreditada o no la necesidad de la arrendadora de ocupar el inmueble de marras. Y así se decide.
Por último, se aprecia, que la representación judicial de la parte actora en fecha 25 de abril de 2011, consignó escrito mediante el cual solicitó al tribunal de la causa que se aplicara el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la demandada no dio contestación a la demanda y no promovió nada que la favorezca en su escrito de pruebas, por lo que debía aplicarse la confesión ficta de la parte demandada con todos los pronunciamientos de ley. En cuanto a este alegato, es preciso señalar, que la demandada si dio contestación a la demanda en fecha 18 de marzo de 2011, y presentó escrito de pruebas en fecha 08 de abril de 2011, por lo que resulta improcedente la aplicación de la confesión ficta en la presente causa. En consecuencia, es forzoso para esta juzgadora declarar con lugar la demanda interpuesta, tal como lo estableció el juez de la causa, pero con la motivación aquí expresada, por lo que el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada no puede prosperar, y así se establecerá en la parte dispositiva de la presente decisión. Así se declara.
DISPOSITIVO
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto el 10 de junio del 2014, por la ciudadana MERLYS MARÍA MORENO MARRUGO, en su condición de parte demandada en este juicio, asistida por el abogado PEDRO EZEQUIEL LÓPEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 118.090, contra la sentencia dictada el 19 de diciembre del 2013 por el entonces Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (hoy Tribunal Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas). SEGUNDO: IMPROCEDENTE la solicitud de nulidad del fallo recurrido y reposición de la causa al estado de celebración de la audiencia de mediación prevista en la nueva Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, presentada por la representación judicial de la parte demandada en esta alzada, por ser inútil en esta fase del proceso toda vez que esa fase ya había precluido. TERCERO: CON LUGAR la demanda de desalojo incoada por la ciudadana MARTHA CARMEN SÁNCHEZ BLANCO contra la ciudadana MERLYS MARÍA MORENO MARRUGO, ambas partes identificadas ampliamente en el encabezado del presente fallo, con fundamento en el artículo 34 literal b del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de los Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para la fecha de interposición de la demanda. CUARTO: SE ORDENA a la parte demandada, a entregar a la parte actora el bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento, “…el cual está constituido por el apartamento identificado con el número y letra “1-A” ubicado en el piso 1, del edificio A, del Conjunto Residencial Don Germán, formado por dos torres denominadas A1 y A2, que tienen su frente a las Esquinas de Reducto a Glorieta de la Calle Sur 4, en Jurisdicción de parroquia Santa Teresa, del Municipio Libertador del Distrito Capital…”, completamente desocupado, libre de personas y bienes.
Dicha entrega se hará previo al cumplimiento de las formalidades previstas en el artículo 49 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en concordancia con el artículo 13 y siguientes del Decreto Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.
Queda CONFIRMADA la sentencia apelada con la motivación aquí expresada.
Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con el artículo 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida en la presente causa.
Publíquese, regístrese, déjese copia certificada de la presente sentencia. Remítase el expediente al tribunal de origen.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los diecinueve (19) días del mes de octubre del dos mil diecisiete (2017). Años 207º de la Independencia y 158º de la Federación.
LA JUEZA,
DRA. MARÍA F. TORRES TORRES
LA SECRETARIA,
ABG. ELIANA M. LÓPEZ REYES.
En la misma fecha 19/10/2017, se publicó y registró la anterior decisión, constante de veintinueve (29) páginas, siendo las 1:43 p.m..
LA SECRETARIA,
ABG. ELIANA M. LÓPEZ REYES.
Exp. Nº AP71-R-2016-000573/7.027.
MFTT/EMLR/Gsb.
Sentencia Definitiva.
Materia Civil.
