REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 27 de abril de 2018.
Años: 207º y 159º
Asunto: AP71-R-2017-001071
PARTE ACTORA: Ciudadano ANDRES YAMIN GITANI, venezolano mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-4.851.537, y la Sociedad Mercantil INVERSIONES 47 GOURMET, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 29 de Octubre de 2010, bajo el Nº 3, Tomo 228-A.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos ZAIDA GONZALEZ de SILVA y JESUS ENRIQUE SILVA MATHEUS, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 21.374 y 23.266, respectivamente, Abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado el Nº 67.301, 36.358 y 155.514, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil DISTRIBUIDORA UNOS GORDITOS AHÍ 2010, C.A., de este domicilio e inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 23 de agosto de 2010, anotado bajo el No. 3, Tomo: 191-A, inscrita en el Registro de Información Fiscal bajo el Nro. J-299608793.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos ROBERTO GÓMEZ GONZALEZ, RAFAEL OSORIO RINCON, MIGUEL SERVAT GONZALEZ, GENESIS MEDINA PEDROZA e IVANA HERRERA FRANCISCO, Abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 39.768, 107.051, 118.226, 185.435 y 264.636, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (LOCAL COMERCIAL) POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL.
-I-
Conoce esta alzada previa distribución de la presente Apelación ejercida por la parte demandada de la sentencia dictada en fecha 24 de noviembre de 2017, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual declaró con Lugar la acción que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (LOCAL COMERCIAL) por vencimiento de la prorroga legal incoada por el ciudadano ANDRES YAMIN GITANI y la Sociedad Mercantil INVERSIONES 47 GOURMET, C.A, contra la Sociedad Mercantil DISTRIBUIDORA UNOS GORDITOS AHÍ 2010, C.A.
La presente acción Inició previa su distribución en fecha 25 de noviembre de 2016, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual fue asignada por distribución al Juzgado Cuarto de ese Circuito Judicial.
Mediante auto de fecha 5 de diciembre de 2016, fue admitida la demanda y tramitada por el procedimiento oral.
La parte demandada se da por citada en fecha 27 de enero de 2017 contesta y reconviene a la misma en fecha 22 de febrero de 2017. Admitida la reconvención en fecha 7 de marzo de 2017, la accionante reconvenida dio contestación a la misma el 14 de marzo de 2017.
En fecha 14 de julio de 2017 se celebró la audiencia preliminar y posteriormente mediante auto de fecha 25 de julio de 2017 se procedió a fijar los puntos controvertidos.
Durante el lapso probatorio ambas partes hicieron uso de tal derecho.
Celebrada la audiencia oral en fecha 09 de noviembre de 2017, la misma fue declarada CON LUGAR la acción incoada por cumplimiento de contrato y sin lugar la reconvención propuesta. Siendo apelada dicha acta de audiencia oral en fecha 15 de noviembre de 2017, por la representación judicial de la parte demandada.
Mediante sentencia de fecha 24 de noviembre de 2017, se dictó el extenso del fallo, siendo apelado en fecha 28 de noviembre por la parte demandada.
En fecha 5 de diciembre de 2017 se oye la apelación y remite la causa a la respectiva distribución.
En fecha 19 de diciembre de 2017 este Tribunal dio entrada al presente recurso y lo remite nuevamente al A quo para la corrección de foliatura.
Nuevamente recibido el expediente, mediante auto de fecha 8 de febrero de 2018, se fijó oportunidad para que las partes presentaran sus respectivos informes.
Durante el lapso de informes ambas partes hicieron uso de tal derecho.
En el lapso de observaciones solo la parte actora observó el informe de su contraparte.
En fecha 4 de abril de 2018, se fijó oportunidad para dictar decisión en la presente causa.
II
Encontrándose en la oportunidad para dictar sentencia en la presente instancia el Tribunal pasa a hacerlo tomando en cuenta las consideraciones siguientes:
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
La representación judicial de la accionante señaló que consta de contrato de Arrendamiento celebrado el 5 de septiembre de 2012, el cual fue posteriormente autenticado el 5 de diciembre de 2014, ante la Notaria Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el No. 2, Tomo: 232, de los Libros de Registros respectivos, que sus representados dieron en calidad de arrendamiento a la Sociedad Mercantil denominada DISTRIBUIDORA UNOS GORDITOS AHÍ 2010, C.A., un inmueble constituido por un local comercial, identificado con el Nº 6, ubicado en el nivel 2, del Edificio Yamin Gourmet, situado en la Avenida San Juan Bosco con Segunda Transversal del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda del Distrito Capital.
Que el referido Edificio Yamin Gourmet y por ende el local comercial identificado con el Nro. 6, pertenece a su representada tal y como consta de documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 13 de julio de 1994, bajo el Nº 1, Tomo 5, Protocolo Primero, y de Contrato de Cesión de Derechos inscrito ante esa misma Oficina de Registro en fecha 07 de febrero de 2011, bajo el Nº 200952, Asiento Registral 3, del inmueble matriculado con el Nº 240.13.18.1.1.901, y corresponde al Libro de Folio Real del año 2009.
Que mediante notificación practicada por la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 23 de abril de 2015, se participo a la Sociedad Mercantil DISTRIBUIDORA UNOS GORDITOS AHÍ 2010, C.A., respecto de la intención del arrendador de no renovar el contrato de arrendamiento, suscrito. Que a partir del 05 de septiembre de 2015, comenzaría a correr la prorroga legal establecida en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, máxima de un (01) año correspondiente a la relación arrendaticia que les compete, término que vencería en consecuencia el 4 de septiembre de 2016.
Que vencido el término de la prorroga legal la Sociedad Mercantil DISTRIBUIDORA UNOS GORDITOS AHÍ 2010, C.A., no ha desocupado el inmueble antes descrito, como era su obligación y entregarlo libre de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones en que le fue entregado al inicio del contrato y sin lograrse hasta la fecha dicha entrega.
Que se procede a demandar a la Sociedad Mercantil DISTRIBUIDORA UNOS GORDITOS AHÍ 2010, C.A., para que convengan o en su defecto sean condenados en:
PRIMERO: El CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito, del cual se desprende la obligación para la Sociedad Mercantil DISTRIBUIDORA UNOS GORDITOS AHÍ 2010, C.A., de hacer entrega del inmueble constituido por el local comercial situado en el Nivel 2, distinguido con el Número seis (6) que forma parte del Edificio Yamin Gourmet, situado en la Avenida San Juan Bosco con Segunda Transversal del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda del Distrito Capital, totalmente desocupado, dejándolo libre de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones en que la recibió al inicio del contrato.
SEGUNDO: En que las consignaciones que efectuó ante los Tribunales competentes, a favor de su representada, con posterioridad a la fecha de terminación de la prorroga legal, se tengan como indemnización por la ocupación del inmueble.
TERCERO: Igualmente solicitan por vía de fallo complementario de la sentencia definitiva, se estime y aprecie el precio diario del arrendamiento mas una cantidad adicional equivalente al cincuenta por ciento (50%) de dicho monto, que por cláusula penal debe pagar la demandada desde la fecha que culminó la prorroga legal, hasta la entrega definitiva del local comercial, penalidad válida por no entregar el local perteneciente a sus representados en el tiempo legal, establecida contractualmente en base a la cláusula Décima Octava del citado contrato de arrendamiento.
CUARTO: En pagar las costas y costos que ocasiones el presente proceso.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
Por su parte, la representación judicial de la parte accionada señaló:
Que reconoce la existencia de la relación arrendaticia entre ella y su contraparte desde el 5 de septiembre de 2012, adecuada al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, mediante contrato suscrito por ellos, autenticado el 5 de diciembre de 2014, ante la Notaria Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el No. 2, Tomo: 232, de los Libros de Registros respectivos, suscrito con el ciudadano ANDRES YAMIN GITANI, y la Sociedad Mercantil INVERSIONES 47 GOURMET, C.A., por el local comercial situado en el Nivel 2, local seis (6) del Edificio Yamin Gourmet, ubicado en la Avenida San Juan Bosco con Segunda Transversal del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda del Distrito Capital.
Además reconoció la accionada que el canon de arrendamiento mensual se fijó en la cantidad de ciento cuarenta mil cuarenta y nueve bolívares (Bs. 149.049,00), mas el impuesto al valor agregado (IVA), pagaderos dentro de los cinco (05) primeros días de cada mes, por mensualidades adelantadas, y que transcurrido el primer año de relación arrendaticia, el canon de arrendamiento mensual se ajustaría tomando en cuenta como tope máximo la variación porcentual anual del Grupo “Bienes y Servicios Diversos” considerando en el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) del año inmediatamente anterior de acuerdo con lo publicado por el Banco Central de Venezuela.
Que el pago del canon de arrendamiento seria dividido en dos partes y serian pagados en un cincuenta por ciento (50%) del valor del canon a cada propietario mediante depósitos o transferencias. Que la duración del contrato sería de tres (03) años contados a partir del 05 de septiembre de 2012, como término fijo.
Igualmente la representación judicial de la parte accionada reconoce, que el 23 de abril de 2015, a través de la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, fue notificada su representada de la intención de los arrendadores de no renovar el contrato de arrendamiento por lo que al vencimiento del termino de vigencia fijado en el mismo iniciaría la prorroga legal de un (01) año, con vencimiento el 04 de septiembre de 2016.
Por último, reconoce la parte demanda que el contrato de arrendamiento en cuestión, venció efectivamente el día 05 de septiembre de 2016, por haber transcurrido los tres (03) años de vigencia, más un (01) año de prorroga legal.
Igualmente niegan, rechazan y contradicen la demanda en lo que respecta a que su representada deba entregar desocupado el inmueble objeto de arrendamiento, ni que los arrendatarios hayan realizado múltiples gestiones para la entrega del inmueble objeto de arrendamiento. Igualmente niega rechaza y contradice que su representada haya incumplido el contrato suscrito en fecha 05 de diciembre de 2014 y que tenga que pagar cantidad alguna de dinero por concepto de cláusula penal, así como la solicitud de fallo complementario de la sentencia definitiva, toda vez que no debe cantidad de dinero por concepto de cláusula penal.
Niegan, rechazan y contradicen la solicitud de la parte actora de compensar como indemnización las consignaciones realizadas por concepto de canon de arrendamiento.
Que su representada ha venido cumpliendo a cabalidad el contrato suscrito por las partes el cinco (05) de diciembre de 2014, el cual venció efectivamente el cinco (05) de septiembre de 2016 y que una vez ocurrido, los contratantes iniciaron una nueva relación arrendaticia sobre el mismo bien inmueble, cuando siguieron recibiendo cantidades de dinero por concepto de su arrendamiento, por lo que la presente acción es improcedente en derecho.
Que el pago del canon de arrendamiento fue efectuado de la siguiente manera:
Al ciudadano ANDRES YAMIN GITANI, se le pagó el cincuenta por ciento (50%) del canon de arrendamiento:
1. El mes de septiembre del año 2016, mediante transferencia número 6301118667, de Banesco, Banco Universal, de fecha nueve (09) de septiembre de 2016, a la cuenta número 01160435280014796340, de ANDRES YAMIN en el Banco Occidental de Descuento, por la cantidad de UN MILLON QUINIENTOS TREINTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.534.500,00), como consta de factura de fecha primero (1º) de septiembre de 2016, emitida por ANDRES YAMIN, por la cantidad de UN MILLON SETECIENTOS DIECIOCHO MIL SEISCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 1.718.640,00).
2. El mes de octubre de 2016, mediante transferencia número 6476514017, de Banesco Banco Universal, de fecha veinticinco (25) de octubre de 2016, a la cuenta número 01160438280014796340, de ANDRES YAMIN en el Banco Occidental de Descuento, por la cantidad de UN MILLON CUATROCIENTOS DIECIOCHO MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 1.418.750,00).
3. El mes de noviembre de 2016, por la cantidad de DOS MILLONES CIENTO NOVENTA Y CINCO MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.195.200,00) como consta de factura de fecha primero (1º) de noviembre de 2016, transferencia número 6534468960, por la cantidad de UN MILLON NOVECIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.960.000,00), de fecha 08 de noviembre de 2016, de Banesco, Banco Universal, a la cuenta número 01160438280014796340, de ANDRES YAMIN en el Banco Occidental de Descuento y mediante transferencia número 6543666711, por la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 250.000,00), de Banesco Banco Universal, de fecha diez (10) de noviembre de 2016, a la cuenta Nro. 01160438280014796340, de ANDRES YAMIN en el Banco Occidental de Descuento.
Con respecto a la Sociedad Mercantil INVERSIONES 47 GOURMET, C.A., le fue pagado el cincuenta por ciento (50%) del canon de arrendamiento así:
• El mes de septiembre y noviembre del año 2016, mediante deposito de fecha diecisiete (17) de enero de 2017, en la cuenta corriente número 6000215149 de INVERSIONES 47 GOURMET, C.A., en el Banco Activo, según planilla número 012038027, por la cantidad de CUATRO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 4.500.000,00).
• El mes de octubre de 2016, mediante transferencia número 6490910883. de fecha veintiocho (28) de octubre de 2016, de Banesco, Banco Universal, a la cuenta número 01710008486000215149, de INVERSIONES GOURMET en el Banco Activo Banco Comercial, por la cantidad de CUATROCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 475.000,00), según consta de factura 00000501, número de control 00-00000501, emitida por INVERSIONES 47 GOURMET, C.A., de fecha diecinueve (19) de octubre de 2016, por la cantidad de QUINIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 560.000,00).
Igualmente alegó la parte accionada que con vista a la negativa de los arrendadores a recibir los pagos cánones de arrendamiento se efectuaron consignación de estos ante los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas y ante la oficina de control de consignaciones de arrendamientos inmobiliarios, expediente número 2017-0014, por la cantidad de CUATRO MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.4.300.000,00), correspondiente al mes de diciembre del año 2016, así como los meses posteriores, cumpliendo así el nuevo contrato de arrendamiento celebrado entre las partes a tiempo indeterminado, según se desprende de comprobante emitido por la oficina respectiva, así como de las planillas de depósito de Banco Bicentenario del Pueblo, de fechas treinta y uno (31) de enero de 2017, referencias 200960879 Y 20170014, por la cantidad de DOS MILLONES CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 2.150.000,00) cada una, para un total de CUATRO MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 4.300.000,00).
Que por cuanto se ha cumplido cabalmente el nuevo contrato de arrendamiento la reclamación de la demanda es improcedente por cuanto tal contrato se extinguió y nació una nueva relación arrendaticia, por lo que su representada no puede ser condenada a entregar el bien objeto de arrendamiento.
Argumenta la accionada que posee el inmueble objeto del arrendamiento en virtud de un contrato distinto del cual se demando este cumplimiento y que entró en vigencia en el mes de septiembre de 2016.
DE LA RECONVENCIÓN:
La representación judicial de la parte demandada, propone reconvención a la parte actora en los siguientes términos:
Por cuanto, según lo alegado, la arrendataria cumplió a cabalidad el contrato suscrito entre las partes en fecha cinco (05) de diciembre de 2014, la demanda que por cumplimiento de contrato fue incoada por la accionante es improcedente toda vez que dicho contrato se extinguió y nació una nueva relación arrendaticia por lo cual su representada no puede ser condenada a entregar el bien inmueble fundamentándose en el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 05 de diciembre de 2014, ante la Notaria Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, quedando anotado bajo el No. 02, Tomo 232, pues dicho contrato venció, se cumplió y ya no surte mas efectos jurídicos, por haber transcurrido los tres años de vigencia, mas (01) año de prorroga legal lo cual es absolutamente improcedente, siendo que la actual posesión del bien inmueble es consecuencia de un contrato distinto que entró en vigencia en el mes de septiembre del año 2016, como resultado de haber recibido los arrendadores canon de arrendamiento correspondiente a los meses de septiembre, octubre, noviembre de año 2016, anteriormente descritos en ese escrito, así como por el hecho de haberse efectuado consignaciones arrendaticias de los meses de diciembre y enero del año 2017, por la cantidad de CUATRO MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 4.300.000,00).
En tal virtud, la Sociedad Mercantil DISTRIBUIDORA UNOS GORDITOS AHÍ 2010, C.A., reconviene a la Sociedad Mercantil INVERSIONES 47 GOURMET, C.A., y al ciudadano ANDRES YAMIN GITANI, para que reconozcan o en su defecto sean condenados en:
PRIMERO: Que desde el mes septiembre del año 2016, se inició una relación arrendaticia entre DISTRIBUIDORA UNOS GORDITOS AHÍ 2010, C.A., y la Sociedad Mercantil INVERSIONES 47 GOURMET, C.A., y el ciudadano ANDRES YAMIN GITANI. SEGUNDO: Que dicha relación arrendaticia es a tiempo indeterminado y tiene por objeto un inmueble constituido por un (01) local comercial, con el número 06, con un área aproximada de ciento diez y seis metros cuadrados (116 m²), y un área de cincuenta y cinco metros cuadrados (55 m²), ambos ubicados en el nivel 2, del Edificio Yamin Gourmet, situado en la Avenida San Juan Bosco con Segunda Transversal Jurisdicción del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda.
TERCERO: Que el canon de arrendamiento de la relación arrendaticia a tiempo indeterminado es por la cantidad de CUATRO MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 4.300.000,00), mensuales.
CUARTO: En pagar las costas y costos del presente juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 286 del Código de Procedimiento Civil.
CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN:
La representación judicial de la parte accionante negó, rechazó y contradijo la reconvención propuesta por la demandada, respecto del nacimiento de una nueva relación arrendaticia.
Que la demandada-reconviniente, pretende hacer valer el artículo 27 de la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para Uso Comercial, respecto al deber de señalar el número de cuenta de la arrendadora para que en ella se hagan los depósitos correspondientes al canon de arrendamiento y en la cual la demandada-reconviniente, valiéndose de ello ha realizado los depósitos descritos en la contestación de la demanda, para hacer creer al Tribunal que su representados han dado su consentimiento para la configuración del nuevo contrato de arrendamiento.
Asimismo señala la demandante reconvenida que únicamente reconoce la factura Nro. 00000501, número de control 00-00000501, de fecha 19 de octubre de 2016, imputando dicho pago al canon de arrendamiento del mes de agosto de 2016 y no al mes de octubre de 2016, como pretende hacer ver la demandada-reconviniente.
Desconocen los documentos privados acompañados al escrito de contestación y reconvención marcados “A”, “B”, “C” y “D”, los cuales.- según alegan- pretenden hacer valer como emanados de sus representados queriendo sorprender la buena fe del Tribunal.
INFORMES DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA:
La representación judicial de la parte actora reconvenida, efectuó un recuento de las actuaciones en la presente causa, respecto de la acción incoada, términos de la contestación, la reconvención propuesta por la demandada y su respectiva contestación, así como los elementos de la decisión del A quo, los cuales son plenamente apreciados.
INFORMES DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE:
La representación judicial de la parte actora reconvenida, efectuó un recuento de las actuaciones por ella realizadas en su contestación y en la reconvención, ratificando los hechos y conceptos desarrollados en sus respectivos escritos. Hizo especial acotación al hecho de haberse celebrado la audiencia oral en el Tribunal A quo, sin haberse recibido los informes solicitados en su escrito de promoción de pruebas, señalando la necesidad de la reposición de la causa al estado de nuevo acto de audiencia oral. Dicho informe se aprecia en toda su extensión y así se declara.
SENTENCIA RECURRIDA:
El Tribunal de mérito, mediante sentencia de fecha 24 de noviembre de 2017, señaló lo siguiente:
“(…)
PUNTO PREVIO
Como punto previo al Dispositivo que ha de dictarse en el presente juicio, el Tribunal en cuanto al pedimento de la parte demandada- reconviniente, a que sea diferida la presente Audiencia Oral, y visto que la parte actora-reconvenida acepta expresamente que fueron efectuadas transferencias bancarias a las cuentas que mantenía su representada, considera este Juzgado inoficioso esperar a la respuesta a los informes remitidos a Banco Occidental de Descuento, por lo tanto resulta forzoso negar la solicitud de diferimiento de la Audiencia Oral. ASI SE DECIDE.
(…)
Así las cosas, este Tribunal observa que la doctrina ha definido el contrato de arrendamiento como un contrato consensual, sinalagmático-bilateral, oneroso y de administración que puede ser conmutativo o aleatorio, es un contrato sucesivo que se ejecuta por actos repetidos y recíprocos de disfrute y pago de alquileres, actos que sirven de causa los unos a los otros, hasta el extremo que si el uso y el disfrute no puede llevarse a cabo, no se debe el alquiler, conforme lo señala el autor Jesús Mogollón Castillo, en su obra Nociones de Derecho Inquilinario y Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Editorial Jurídicas-Rincón, Barquisimeto-Venezuela, año 2001, pp. 5.
Igualmente, la autora Iraida Esther Ortega Carvajal, en su libro Problemática de los Juicios de Resolución, Cumplimiento y Desalojo en los Contratos de Arrendamientos, Editorial Livrosca, Caracas, año 2002, pp. 4, define el contrato de arrendamiento, como un pacto entre dos personas, ya sean naturales o jurídicas, en donde el arrendador da en arrendamiento una cosa mueble o inmueble y el arrendatario paga, como contraprestación, un precio determinado por dicho alquiler.
DE LA PRETENSIÓN PRINCIPAL
En lo que respecta a la demanda principal, la controversia se centra en determinar el incumplimiento por parte de la Sociedad Mercantil DISTRIBUIDORA UNOS GORDITOS AHÍ 2010, C.A., en su carácter de arrendataria; de su obligación de hacer entrega al ciudadano ANDRES YAMIN GITANI y la Sociedad Mercantil INVERSIONES 47 GOURMET, del bien inmueble objeto del Contrato de Arrendamiento suscrito en fecha 05 de diciembre de 2014, autenticado ante la Notaria Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el No. 02, Tomo 232, por efecto del vencimiento del término fijo de dicho contrato y de su prorroga legal, así como la procedencia de la indemnización prevista en ese contrato por concepto de cláusula penal.
Ahora bien, la parte demandada-reconviniente niega, rechaza y contradice que su representada haya incumplido el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 05 de diciembre de 2014; que su representada deba desocupar el inmueble arrendado; y que, tenga que pagar cantidad alguna de dinero por concepto de cláusula penal. Aduce que después de haber vencido efectivamente el contrato de arrendamiento, se inició una nueva relación arrendaticia sobre el mismo inmueble, por cuanto los arrendadores siguieron recibiendo cantidades de dinero, por concepto de su arrendamiento, a través de transferencias y depósitos por los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2016, efectuadas a cuentas bancarias de los arrendadores; y, con posterioridad, ante la negativa de aceptar dichos pagos, realizó la consignación de los cánones de arrendamiento correspondientes al mes de diciembre de 2016, y los siguientes ante la Oficina de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios, de los Juzgados de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial.
Al respecto el Tribunal, conforme a las pruebas producidas en el presente proceso observa:
Analizado el Contrato de Arrendamiento suscrito en fecha 05 de diciembre de 2014, autenticado ante la Notaria Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el No. 02, Tomo 232, se observa que la duración del contrato sería de tres (03) años contados a partir del 05 de septiembre de 2012, como termino fijo. Asimismo, se constata que, en fecha 23 de abril de 2015, mediante la Notaria Pública los arrendadores notificaron a la arrendataria, su intención de no renovar el contrato de arrendamiento, y que comenzaría a transcurrir la prórroga legal de un (01) año, la cual vencía el 04 de septiembre de 2016; hecho este no controvertido por las partes.
Ahora bien, pretende la parte demandada reconviniente, probar que fueron recibidos los pagos correspondientes a los cánones de arrendamiento de los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2016, mediante unos recibos privados, solo emanados de la parte demandada-reconviniente, sin que exista signó alguno de haber sido aceptados por la demandante-reconvenida, y más aun, siendo estos desconocidos por carecer de firma alguna por parte de esta, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se desechan del cúmulo probatorio, dado que la parte promovente no probó su autenticidad, de conformidad con lo establecido en el artículo 445 eiusdem.
Con respecto a los depósitos realizados por la parte demandada reconviniente en la cuenta bancaria llevada por la parte actora-reconvenida, no es un hecho controvertido, quedando de esta manera inoficiosa la espera de las resultas de la prueba de informes solicitada a las entidades bancarias para corroborar o no el depósito bancario realizado.
Del mismo modo, queda como probado las consignaciones realizadas por la parte demandada-reconviniente, ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) de los Juzgados de Municipio de esta Circunscripción Judicial, por concepto de cánones de arrendamiento por un monto de CUATRO MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 4.300.000,00), desde el 26 de enero de 2017, hasta septiembre de 2017, conforme a la información suministrada por dicha Oficina mediante oficio signado con el Nº CJ-667-2017, de fecha 11 de octubre de 2017.
En tal sentido, del acervo probatorio antes reflejado quedo demostrado que efectivamente el contrato locativo que une a las partes venció en fecha 04 de septiembre de 2016, y que luego de vencido este, pretendió la parte demandada-reconviniente continuar en el uso del bien objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda, procediendo a consignar las cantidades de dinero correspondiente al canon de arrendamiento en las cuentas bancarias que al efecto mantiene abiertas la parte actora-reconvenida, sin que conste por parte de esta la aceptación de dichos pagos, en consecuencia, debe prosperar en derecho la pretensión de la parte actora-reconvenida, y así debe declararse de forma expresa en la parte Dispositiva. ASI SE DECIDE.
En consecuencia a ello, la continuación en el uso por parte de la demandada-reconviniente del inmueble objeto del contrato que aquí se resuelve, a sabiendas de que el contrato se encontraba vencido, da derecho a la actora de solicitar la justa indemnización conforme fue pactado en la cláusula penal del contrato, esto es, el precio diario del arrendamiento mas la cantidad adicional equivalente al cincuenta (50%) de dicho monto hasta la restitución definitiva de dicho inmueble, sin que ello soslaye lo alegado por la parte demandada-reconviniente, que consiste en una doble indemnización, por tanto, el dinero consignado por la parte demandada-reconviniente en las cuentas bancarias , así como ante la Oficina de Consignaciones respectiva, debe tenerse como parte de dicha indemnización.
DE LA RECONVENCIÓN
Respecto a la reconvención, la controversia estriba en determinar el nacimiento de una nueva relación contractual arrendaticia verbal, por tiempo indeterminado, en razón de los pagos realizados por la Sociedad Mercantil DISTRIBUIDORA UNOS GORDITOS AHÍ 2010, C.A., en su carácter de arrendataria; con posterioridad al vencimiento del término fijo y prórroga legal del contrato supra referido, a las cuentas bancarias de los arrendadores, ciudadano ANDRES YAMIN GITANI y la Sociedad Mercantil INVERSIONES 47 GOURMET.
En relación a ello, la parte actora-reconvenida negó, rechazó y contradijo el nacimiento de una nueva relación arrendaticia, que la parte demandada-reconviniente, pretende valerse de lo establecido en el artículo 27 de la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para Uso Comercial, respecto al deber de señalar el número de cuenta de la arrendadora para que en ella se hagan los depósitos correspondientes al canon de arrendamiento; cuenta en la cual la demandada-reconviniente ha realizado los depósitos a que hace alusión en su escrito de contestación. Desconocen los documentos privados acompañados al escrito de contestación y reconvención marcados “A”, “B”, “C” y “D”, específicamente, desconocen la supuesta factura sin número, de fecha 01 de septiembre de 2016, la cual pretenden hacer valer como emanada de su representada; y manifiestan que únicamente, reconocen la Factura Nro. 00000501, número de control 00-00000501, emitida por su representada en fecha 19 de octubre de 2016, pero que dicho pago corresponde al canon de arrendamiento del mes de agosto de 2016, y no al mes de octubre de 2016, como pretende hacer ver la demandada-reconviniente.
En este orden de ideas, el Tribunal de la valoración de las pruebas aportadas al proceso, considera que, por una parte no quedo demostrada la intención de la parte actora-reconvenida de dar nacimiento a una nueva relación locativa, ni mucho menos reconocer su consentimiento en los depósitos bancarios efectuados en sus cuentas por parte del demandado-reconviniente, por lo que al no haber sido probada la relación arrendaticia verbal que alega la demandada-reconviniente, resulta forzoso para este Tribunal declarar Sin Lugar la reconvención propuesta, y así debe expresar en el dispositivo del fallo. ASI SE DECIDE.
(…)
En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por Autoridad de la Ley DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoado por el ciudadano ANDRES YAMIN GITANI e INVERSIONES 47 GOURMET, C.A. contra Sociedad Mercantil DISTRIBUIDORA UNOS GORDITOS AHÍ 2010, C.A; y SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN propuesta.
SEGUNDO: En consecuencia de lo anterior, se condena a la parte perdidosa a pagar a la parte actora por concepto de indemnización por la ocupación del inmueble las cantidades de dinero que resulten del cálculo del precio diario del arrendamiento mas una cantidad adicional equivalente al cincuenta (50%) por ciento dicho monto, desde el día 05 de septiembre de 2016, hasta la fecha en que se produzca la efectiva entrega material del inmueble, para cuya determinación se ordena practicar experticia complementaria del fallo a tenor de lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil; del monto que de dicha experticia resulte deberá ser compensada la cantidad de ONCE MILLONES TRESCIENTOS SESENTA Y SIETE MIL NOVENTA BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. F 11.367.090,00); así como las cantidades de dinero que fueran depositadas a favor de la parte actora-reconvenida por ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) de los Juzgados de Municipio de esta Circunscripción Judicial, desde el 26 de enero de 2017, hasta septiembre de 2017.
TERCERO: Se condena a la parte perdidosa a hacer entrega del bien inmueble constituido por un local comercial, identificado con el Nro. 6, con un área aproximada de ciento diez y seis metros cuadrados (116 m²) y un área de cincuenta y cinco metros cuadrados (55m²), ambos ubicados en el nivel 2 del Edificio YAMIN GOURMET, situado en la Avenida San Juan Bosco con Segunda Transversal, Jurisdicción del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, Distrito Capital, libre de bienes y personas.
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada-reconviniente por haber resultado totalmente vencida en el presente proceso, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil….”
PUNTO PREVIO:
La representación judicial de la parte demandada, solicitó la reposición de la causa al estado de celebración de nueva audiencia oral, por cuanto al celebrarse la misma, no se habían recibido aún las resultas de una prueba de informes solicitada al Banco Occidental de Descuento, para determinar transferencias realizadas a la parte demandada por conceptos de pago de cánones de arrendamiento. Asimismo se constata que el Tribunal A quo verificó que tales transferencias fueron reconocidas por la parte demandada como que ciertamente si fueron efectuadas, por lo que el Tribunal de la causa consideró que el punto en cuestión al quedar reconocido no requería la espera de las resultas del informe. Así las cosas, observa este Juzgador que ciertamente al haber la parte accionante reconvenida reconocido que fueron transferidos a sus cuentas las cantidades señaladas por la accionada reconviniente, la misma relevó de prueba tal hecho, por lo que las resultas del informe solicitado serían inocuas como probanza para el debate oral, por lo que declarar una reposición por tal motivo seria a todas luces inutil y así se declara. No obstante lo anterior, se constata que posteriormente a la publicación del fallo definitivo de la presente causa, las resultas del informe solicitado fueron recibidas en fecha 29 de noviembre de 2017, las cuales corren insertas a los folios 196 al 198, por lo que esta Alzada los apreciará en su oportunidad y así se declara.
FONDO DEL ASUNTO CONTROVERTIDO:
Conforme lo señalado, la demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, efectuó alegatos y excepciones de fondo, negó, rechazó y contradijo la misma y se excepcionó, evidenciándose la intención de ejercer su defensa en la presente causa. Así las cosas, Conforme a las normas distributivas de la carga de la prueba, consagrada en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
En este sentido, ha sido reiterado el Criterio del Máximo Tribunal de la República al señalar que el demandado al contradecir, negar o desconocer los hechos y, por tanto, los derechos que de ellos deriven, el actor corre con toda la carga de la prueba y de lo que demuestre depende el alcance de sus pretensiones. Igualmente al comentar el citado artículo 1.354 del Código Civil, nuestro Máximo Tribunal, reiterando la jurisprudencia pacífica, reiterada e inveterada, desde el 9 de julio de 1969, en sentencia de 21 de mayo de 1987, señaló:
"Con esa norma legal se está estableciendo que al demandado le incumbe la carga de la prueba cuando la naturaleza de su defensa el mismo ha reconocido que la obligación que se le demanda, o sea, que el derecho del actor si existió; pero por un nuevo hecho alegado por el se extinguió la obligación. Fuera de estos casos de excepción, el solo hecho de que el demandado no se defienda, no exime al actor de la carga de probar su acción, máxime que cuando contradice la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como el derecho,..."
En este orden de ideas y cónsono con la jurisprudencia parcialmente trascrita la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada el día 17 de Julio de 2007, en el Expediente Número 07-0733, con ponencia del Magistrado Marcos Tulio Dugarte Padrón, fijó la siguiente posición:
“…Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos (Vid. s.S.C.C del 27 de julio de 2004, caso: Inversiones y Administradora de Bienes COMBIENES, C.A.). En relación al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la Sala de Casación Civil determinó que si bien éste reitera el artículo 1.354 del Código Civil, agrega que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...”. (Vid. sentencia s.S.C.C. del 30 de noviembre de 2000, caso: Seguros la Paz). En aplicación de estas consideraciones al caso concreto, la Sala observa que de acuerdo con lo establecido en la sentencia objeto de amparo, el actor afirmó que el demandado no cumplió una obligación pactada en el contrato, lo cual fue negado en la contestación, motivo por el cual, el juez de alzada estableció que correspondía al actor la carga de demostrar que el demandado no pagó los cánones correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2005, lo cual resulta a todas luces inconsistente con los principios que rigen la materia probatoria, pues la parte actora al alegar un hecho negativo, no le corresponde a ella la carga de la prueba, sino que, es a la otra parte a quien le corresponde demostrar el hecho afirmativo y ello lo ha debido tomar en cuenta el tribunal que conoció el amparo...”.
Igualmente la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada el día 16 de diciembre de 2009, expediente Nro. 2009-000430, con ponencia de la Magistrada Isbelia Pérez Velásquez, señaló
“(…) ´Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.’ .
Las normas precedentemente transcritas, definen los deberes y roles de cada parte dentro del proceso, de acuerdo a la posición que asuma el demandado en relación a las afirmaciones de hecho del demandante, lo cual varía y modifica la distribución de la carga de la prueba.
En efecto, una vez que el actor establece sus afirmaciones de hecho, si las mismas son aceptadas por el demandado, no hay nada que probar; ahora bien, si el demandado niega y rechaza lo alegado por su contraparte, recae o se invierte sobre el demandante la carga de la prueba; mientras que queda sobre el demandado el deber de probar si éste reconoce la existencia de la obligación pero alega un hecho que contradice el derecho del actor.
En relación a las afirmaciones de hecho, alegatos éstos planteados por las partes, en virtud de lo señalado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, las mismas pueden consistir tanto en afirmaciones como en negaciones respecto de determinados hechos.
Así, los hechos negativos, han sido definidos por la doctrina como la negación de un acto o de un hecho jurídico.
En tal sentido, es necesario distinguir si los hechos negativos son definidos o indefinidos, puesto que sólo a los primeros se les puede fijar un límite en el tiempo y el espacio y por lo tanto es posible probarlos si existe un hecho positivo que lo contraste y excluya.
No obstante, serán indefinidos o indeterminados, aquellos hechos que no sea posible delimitarlos en tiempo, modo o espacio, y por tanto, no pueden ser demostrados mediante la prueba de un hecho positivo.
Por tal motivo, “...los hechos negativos indefinidos están exentos de prueba por quien los alega, quien no tiene sobre ellos la carga de demostrarlos”. (Cabrera Romero, Jesús Eduardo. Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre. (Caracas, Editorial Jurídica Alva S.R.L., Tomo I, 1997, p. 78).
De la misma manera, esta Sala, en relación a los hechos negativos, ha establecido que en el reparto o distribución de la carga de la prueba, cuando el alegato de un hecho negativo es realizado por el actor, y la contradicción del demandado es pura y simple, pone en cabeza de este último la carga de demostrar el hecho invocado. (Ver sentencia N° 00007, de fecha: 16 de enero de 2009, Caso: César Palenzona Boccardo contra María Alejandra Palenzona Olavarría.).
Conforme a la Doctrina de Casación parcialmente transcrita, la cual es acogida por este Tribunal, a tenor de lo dispuesto en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, el actor al establecer en su demanda la existencia de ciertos hechos constitutivos, entendidos éstos como aquellos de donde se origina el derecho en el cual basa su pretensión, debe cargar con las pruebas de los mismos si le son contradichos por la parte demandada, tal y como sucedió en el presente caso y así se declara.
En este sentido pasa este Juzgador a analizar el acervo probatorio traído a la presente causa, constatándose que ambas partes hicieron uso de tal derecho promoviendo las pruebas siguientes:
INSTRUMENTOS PRESENTADOS CON EL ESCRITO DE DEMANDA:
1. Copia simple de documento Constitutivo Estatutario de la Sociedad Mercantil INVERSIONES 47 GOURMET, C.A., inscrito en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 29 de octubre de 2010, bajo el Nro. 3, Tomo 228-A. Al respecto, observa esta Alzada que dichas copias no fueron impugnadas por la parte demandada, por lo que se tienen como copias fidedignas de sus originales en a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrada la constitución, naturaleza y personalidad de la demandante reconvenida Sociedad Mercantil INVERSIONES 47 GOURMET, C.A. y así se declara.
2. Copia simple de instrumento poder otorgado ante la Notaria Pública Octava del Municipio Metropolitano de Caracas, autenticado en fecha 06 de abril de 2016, anotado bajo el Nro. 39, Tomo 126. Al respecto, observa este Superior Jerárquico que dichas copias no fueron impugnadas por la parte demandada, por lo que se tienen como copias fidedignas de sus originales a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrada la cualidad alegada por la representación judicial de la accionante reconvenida y así se declara.
3. Copia simple de documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 13 de julio de 1994, bajo el Nº 1, Tomo 5, Protocolo Primero, y del Contrato de Cesión de Derechos inscrito ante esa misma Oficina de Registro en fecha 07 de febrero de 2011, bajo el Nº 200952, Asiento Registral 3, del inmueble matriculado con el Nº 240.13.18.1.1.901, y corresponde al Libro de Folio Real del año 2009. Al respecto, observa este Juzgador que dichas copias no fueron impugnadas por la parte demandada, por lo que se tienen como copias fidedignas de su originales a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrada, la titularidad que detenta la Sociedad Mercantil INVERSIONES 47 GOURMET, C.A. y el ciudadano ANDRES YAMIN GITANI. ASI SE ESTABLECE, sobre el inmueble donde se encuentra el local arrendado y así se declara.
4. Copia certificada del contrato de arrendamiento suscrito entre la Sociedad Mercantil INVERSIONES 47 GOURMET, C.A. y el ciudadano ANDRES YAMIN GITANI, como arrendadores, y la Sociedad Mercantil DISTRIBUIDORA UNOS GORDITOS AHÍ 2010, C.A., como arrendataria, autenticado ante la Notaria Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 5 de diciembre de 2012, anotado bajo el No. 2, Tomo: 232, de los Libros de Registros respectivos. Al respecto, observa esta Alzada que dicha copia certificada al no ser tachada por la parte demandada, sino que por el contrario fue reconocida por dicha parte, surte pleno valor probatorio respecto de su contenido a tenor de lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, quedando demostrado el vínculo jurídico que une a las partes en el presente juicio, así como los términos en que fue celebrado el contrato de arrendamiento, extensión y modalidad. En tal sentido, quedó expresamente demostrado que el arrendamiento tiene como objeto un local comercial, identificado en planos con el Nº 6, ubicado en el nivel 2, que forma parte del Edificio Yamin Gourmet, situado en la Avenida San Juan Bosco con Segunda Transversal del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda del Distrito Capital, el cual tiene una superficie de ciento dieciséis metros cuadrados (116,00 m²), más un área de cincuenta y cinco metros cuadrados (55,00 m²), a dicho inmueble le corresponde un espacio destinado a estacionamiento el cual está calculado en relación al resto de los locales existentes en el Edificio, estableciendo una alícuota del cero como cero treinta y siete por ciento por metro cuadrado (0,037%/m² del local comercial). Que el mismo tenía una duración de tres años fijos, el cual inició el 05 de septiembre de 2012. Que el contrato original fue autenticado en fecha 05 de septiembre de 2012, ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital anotado bajo el Nro. 49, Tomo 108, según acuerdo de las partes autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 16 de octubre de 2012, anotado bajo el Nro. 33, Tomo 126, el cual fue adecuado conforme las disposiciones que rige la materia mediante instrumento autenticado en la Notaria Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 5 de diciembre de 2014, anotado bajo el No. 2, Tomo: 232 y así se declara.
5. Original de Notificación Extrajudicial practicada por la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 23 de abril de 2015. Al respecto, observa esta Alzada que dichas copias certificadas al no ser tachadas por la parte demandada, sino que por el contrario fueron reconocidas por dicha parte, surten pleno valor probatorio respecto de su contenido a tenor de lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, quedando demostrado que la Sociedad Mercantil DISTRIBUIDORA UNOS GORDITOS AHÍ 2010, C.A., fue notificada sobre la intención de no renovar el contrato de arrendamiento, suscrito entre las partes, por lo cual a partir del 05 de septiembre de 2015, comenzó a correr la prorroga legal establecida en la ley y en la cláusula sexta del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, por un (01) año, término que venció en consecuencia el 4 de septiembre de 2016 y así se declara.
INSTRUMENTOS PRESENTADOS CON LA CONTESTACIÓN:
1. Documento privado marcado “A” con formato de Factura, de fecha 01/09/2016, a nombre de DISTRIBUIDORA UNOS GORDITOS AHÍ 2010, C.A. (FOLIO 90). Al respecto observa esta alzada que dicho documento fue impugnado por la parte actora-reconvenida, quien señaló que el mismo no emanó de ella; en este orden de ideas, se constata que dicho documento carece de número de control, no contiene tiene membrete alguno que identifique a los arrendadores del inmueble, ni se constata suscripción alguna de estos, solo se evidencia una firma sobre un sello húmedo con el nombre de la empresa arrendataria, hoy demandada reconviniente, en tal virtud, no existen elementos probatorios que confirme que dicho documento haya emando de la parte actora reconvenida, razón por lo cual no le es oponible a esta, debiendose desechar del cúmulo probatorio y así se declara.
2. Impresión digital marcada “A”, de comprobante de transferencia Nº 6301118667, de Banesco Banco Universal, de fecha 09/09/2016, por la suma de UN MILLON QUINIENTOS TREINTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.534.500,00), a nombre de Andres Yamin, (FOLIO 91). Al respecto observa esta Alzada que dicha impresión carece de suscripción alguna de la parte a quien se le opone en razón de lo cual, por sí sola, carece de valor probatorio alguno. No obstante lo anterior, se constató que en el acto de audiencia oral celebrada por Aquo, la parte actora reconvenida reconoció, que sin su consentimiento la accionanda efectuó en sus cuentas, los depósitos que identificó en su escrito de contestación, siendo el que nos ocupa uno de los señalados. Asimismo, se constata de las resultas tardías de la prueba de informes emanada del Banco Occidental de Descuento (B.O.D.), que ciertamente dicho depósito fue recibido en la cuenta del ciudadano ANDRES YAMIN GITANI. En tal virtud dicho recibo se adminicula a las pruebas aquí señaladas por lo que se le le otorga valor probatorio y lo aprecia por cuanto del mismo se desprende que en fecha 09/09/2016, fue efectuada transferencia bancaria a la cuenta 01160438280014796340, a nombre de ANDRES YAMIN GITANI y Asi se declara.
3. Documento privado marcado “B” con formato de Factura, de fecha 01/10/2016, a nombre de DISTRIBUIDORA UNOS GORDITOS AHÍ 2010, C.A. (FOLIO 92) Al respecto observa esta alzada que dicho documento fue impugnado por la parte actora-reconvenida, quien señaló que el mismo no emanó de ella; en este orden de ideas, se constata que dicho documento carece de número de control, no contiene membrete alguno que identifique a los arrendadores del inmueble, ni se constata suscripción alguna de estos, solo se evidencia una firma sobre un sello húmedo con el nombre de la empresa arrendataria, hoy demandada reconviniente, en tal virtud, no existen elementos probatorios que confirmen que dicho documento haya emando de la parte actora reconvenida, razón por lo cual no le es oponible a esta, debiendose desechar del cúmulo probatorio y así se declara.
4. Impresión digital marcada “B”, de comprobante de transferencia Nº 6476514017, de Banesco Banco Universal, de fecha 25/10/2016, por la suma de UN MILLON CUATROCIENTOS DIECIOCHO MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 1.418.750,00), a nombre de Andres Yamin, (FOLIO 93). Al respecto observa esta Alzada que dicha impresión carece de suscripción alguna de la parte a quien se le opone en razón de lo cual, por sí sola, carece de valor probatorio alguno. No obstante lo anterior, se constató que en el acto de audiencia oral la parte actora reconvenida reconoció, que sin su consentimiento la accionanda efectuó en sus cuentas, los depósitos que identificó en su escrito de contestación, siendo el que nos ocupa uno de los señalados. Asimismo, se constata de las resultas tardías de la prueba de informes emanada del Banco Occidental de Descuento (B.O.D.), que ciertamente dicho depósito fue recibido en la cuenta del ciudadano ANDRES YAMIN GITANI. En tal virtud dicho recibo se adminicula a las pruebas aquí señaladas por lo que se le le otorga valor probatorio y lo aprecia por cuanto del mismo se desprende que en fecha 25/10/2016, fue efectuada transferencia bancaria a la cuenta 01160438280014796340, a nombre de ANDRES YAMIN GITANI y asi se declara.
5. Documento privado marcado “C” con formato de Factura, de fecha 01/11/2016, a nombre de DISTRIBUIDORA UNOS GORDITOS AHÍ 2010, C.A. (FOLIO 94). Al respecto observa esta alzada que dicho documento fue impugnado por la parte actora-reconvenida, quien señaló que el mismo no emanó de ella; en este orden de ideas, se constata que dicho documento carece de número de control, no contiene membrete alguno que identifique a los arrendadores del inmueble, ni se constata suscripción alguna de estos, solo se evidencia una firma sobre un sello húmedo con el nombre de la empresa arrendataria, hoy demandada, en tal virtud, no existen elementos probatorios que confirmen que dicho documento haya emando de la parte actora reconvenida, razón por lo cual no le es oponible a esta, debiendose desechar del cúmulo probatorio y así se declara.
6. Impresión digital, marcada “C”, del comprobante de transferencia Nº 6543666711, de Banesco Banco Universal, de fecha 10/11/2016, por la suma de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 250.000,00), a nombre de Andres Yamin. Al respecto observa esta Alzada que dicha impresión carece de suscripción alguna de la parte a quien se le opone en razón de lo cual, por sí sola, carece de valor probatorio alguno. No obstante lo anterior, se constató que en el acto de audiencia oral la parte actora reconvenida reconoció, que sin su consentimiento la accionanda reconviniente efectuó en sus cuentas, los depósitos que identificó en su escrito de contestación, siendo el que nos ocupa uno de los señalados. Asimismo, se constata de las resultas tardías de la prueba de informes emanada del Banco Occidental de Descuento (B.O.D.), que ciertamente dicho depósito fue recibido en la cuenta del ciudadano ANDRES YAMIN GITANI. En tal virtud dicho recibo se adminicula a las pruebas aquí señaladas por lo que se desprende que en fecha 10/11/2016, fue efectuada transferencia bancaria a la cuenta 01160438280014796340, a nombre de ANDRES YAMIN GITANI y asi se declara.
7. Impresión digital, marcada igualmente “C”, del comprobante de transferencia Nº 6534468960, de Banesco Banco Universal, de fecha 08/11/2016, por la suma de UN MILLON NOVECIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.960.000,00), a nombre de Andres Yamin (FOLIO 96). Al respecto observa esta Alzada que dicha impresión carece de suscripción alguna de la parte a quien se le opone en razón de lo cual, por sí sola, carece de valor probatorio alguno. No obstante lo anterior, se constató que en el acto de audiencia oral la parte actora reconvenida reconoció, que sin su consentimiento la accionada reconviniente efectuó en sus cuentas, los depósitos que identificó en su escrito de contestación, siendo el que nos ocupa uno de los señalados. Asimismo, se constata de las resultas tardías de la prueba de informes emanada del Banco Occidental de Descuento (B.O.D.), que ciertamente dicho depósito fue recibido en la cuenta del ciudadano ANDRES YAMIN GITANI. En tal virtud dicho recibo se adminicula a las pruebas aquí señaladas por lo que se desprende que en fecha 10/11/2016, fue efectuada transferencia bancaria a la cuenta 01160438280014796340, a nombre de ANDRES YAMIN GITANI y asi se declara.
8. (FOLIO 97) Copia simple de comprobante de Banco Activo, signado con el Nro. 012038027, de fecha 17 de enero de 2017, por la suma de CUATRO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 4.500.000,00). Al respecto observa esta Alzada que dicha impresión carece de suscripción alguna de la parte a quien se le opone en razón de lo cual, por sí sola, carece de valor probatorio alguno. No obstante lo anterior, se constató que en el acto de audiencia oral la parte actora reconvenida reconoció, que sin su consentimiento la accionanda reconviniente efectuó en sus cuentas, los depósitos que identificó en su escrito de contestación, siendo el que nos ocupa uno de los señalados. Asimismo, se constata de las resultas de la prueba de informes emanada del Banco Activo, que ciertamente dicho depósito fue recibido en la cuenta de la Sociedad Mercantil INVERSIONES GOURMET, C.A.. En tal virtud dicho recibo se adminicula a las pruebas aquí señaladas por lo que se desprende que en fecha 17/01/2017, fue efectuado depósito bancario a la cuenta 01710008486000215149, a nombre Sociedad Mercantil INVERSIONES GOURMET, C.A., procesada según planilla 120380276 y asi se declara.
9. Factura Nro. 00000501, (FOLIO 98) emitida por INVERSIONES 47 GOURMET, C.A., de fecha 19/10/2016, a nombre de DISTRIBUIDORA UNOS GORDITOS AHÍ 2010, C.A., por la cantidad de QUINIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 560.000,00). Observa este Juzgador que al respecto, la accionante reconvenida, no impugna, ni desconoce la misma, sino que por el contrario la reconoce, lo que esta Alzada a tenor de lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil y 444 del Código de Porcedimeinto civil, le otorga pleno valor probatorio y lo aprecia en todo su contenido. En este orden de ideas, si bien la parte promovente señala que es referido recibo es imputado al pago del canon de arrendamiento del mes de septiembre de 2016, se evidencia del texto del mismo que el pago efectuado es por concepto de Alquiler correspondiente al mes de Agosto de 2016, por la suma de QUINIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 560.000,00), quedando demostrado a juicio de este Tribunal, el pago del mencionado mes de agosto de 2016, periodo en el cual aun se encontraba en curso la prorroga legal, y así se declara.
10. Impresión digital, marcada “E”, del comprobante de transferencia Nº 6490910883, de Banesco Banco Universal, de fecha 28/10/2016, por la suma de CUATROCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 475.000,00), a nombre de INVERSIONES 47 GOURMET, C.A. (FOLIO 99). Al respecto observa esta Alzada que dicha impresión carece de suscripción alguna de la parte a quien se le opone en razón de lo cual, por sí sola, carece de valor probatorio alguno. No obstante lo anterior, se constató que en el acto de audiencia oral la parte actora reconvenida reconoció, que sin su consentimiento la accionanda efectuó en sus cuentas, los depósitos que identificó en su escrito de contestación, siendo el que nos ocupa uno de los señalados. Asimismo, se constata de las resultas de la prueba de informes emanada del Banco Activo, que ciertamente dicho depósito fue recibido en la cuenta de la Sociedad Mercantil INVERSIONES 47 GOURMET, C.A.. En tal virtud dicho recibo se adminicula a las pruebas aquí señaladas por lo que se desprende fue efectuada transferencia bancaria a la cuenta 01710008486000215149, a nombre Sociedad Mercantil INVERSIONES GOURMET, C.A., procesada el 31 de octubre de 2016 y asi se declara.
11. Recibos de consignaciones arrendaticias, marcada “F” (FOLIOS 100 al 103) efectuadas por la Sociedad Mercantil DISTRIBUIDORA UNOS GORDITOS AHÍ 2010, C.A., en la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), Expediente Nº 2017-0014. Al respecto, contata este Superior Jerarquico que dichos instrumentos al no ser tachados por la parte demandante reconvenida, surte pleno valor probatorio respecto de su contenido a tenor de lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, quedando demostrado las consignaciones arrendaticias efectuada por la Sociedad Mercantil DISTRIBUIDORA UNOS GORDITOS AHÍ 2010, C.A., discriminados asi: dos (02) correspondientes la periodo 01/12/2016 al 31/12/2016, por la suma de DOS MILLONES CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 2.150.000,00), cada una; y, una correspondiente al periodo 01/01/2017 al 31/01/2017, por la cantidad de CUATRO MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 4.300.000,00), y así se declara.
PRUEBAS PROMOVIDAS:
La representación judicial de la parte actora-reconvenida no promovió pruebas, por su parte, la representación judicial de la demandada reconviniente promovió las siguientes pruebas:
1. Prueba de informes dirigida al Banco Occidental de Descuento, dicha prueba fue evacuada librándose al efecto oficio signado con el Nro. 2017-451, de fecha 11 de agosto de 2017. Al respecto, observa esta alzada que si bien es cierto que para el momento de dictarse la decisión recurrida no constaba en autos resultas de la prueba en cuestión, se constata que posteriormente fue recibida en fecha 6 de diciembre de 2017 (FOLIOS 196 AL 198) la resulta de la prueba de informes, la cual esta instancia Superior considera fue recibida intempestivamente no existiendo materia revisar al respecto en la decisión de instancia. No obstante lo anterior, como quiera que dicha prueba era para demostrar la veracidad de los alegatos respecto de las transferencias bancarias efectuadas por la demandada reconviniente a favor de la actora reconvenida y siendo que esta ultima reconoció haber recibido en sus cuentas dichas transferencias, a criterio de esta Alzada y tal como lo señala el Tribunal de Instancia, no existe punto controvertido en tales alegatos, por lo que este Operador de justicia tiene como cierto los alegatos respecto de las transferencias señaladas por la demanda reconviniente y así se declara.
2. Prueba de informes dirigida al Banco Activo, evacuada mediante oficio signado con el Nº 2017-452, de fecha 11 de agosto de 2017. Al respecto se observa esta Alzada que consta en autos el recibo de la resulta del informe solicitado, el cual es plenamente apreciado, quedando demostrado de su contenido que de los movimientos bancarios de la cuenta corriente Nº 01710008486000215149, asignada a INVERSIONES 47 GOURMET, C.A., correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año de 2016, y de los meses trancurridos en este año (enero a octubre de 2017), se evidencian las siguientes transacciones:
• Transferencia realizada por la cantidad de Bs. 475.000,00, procesada el 31/11/2016, cuya referencia es 122058.
• Depósito efectuado por la cantidad de Bs. 4.500.000,00, procesado el 17 de enero del presente año, según planilla Nº 12038027.
El depósito señalado en el literal b), del cual cursa en autos copia simple, al folio noventa y ocho (98), marcado con la letra “D”, en razón de lo cual este Juzgador lo adminicula al presente informe y le otorga valor probatorio, y lo aprecia por cuanto del mismo se evidencia el depósito efectuado en fecha 17 de enero de 2017, a la cuenta de INVERSIONES 47 GOURMET, C.A. asi se declara.
3. Prueba de informes dirigida a la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), evacuada mediante oficio signado con el Nº 2017-453, de fecha 11 de agosto de 2017. Al respecto observa esta Alzada que consta en autos el recibo de la resulta del informe mediante comunicación signada con el Nº 667-2017, de fecha 11 de octubre de 2017, el cual es plenamente apreciada, quedando demostrado de su contenido:
• Que en esa oficina cursa expediente signado con el Nº 2017-0014, en el cual se realizan los pagos de cánones de arrendamiento por parte de la DISTRIBUIDORA UNOS GORDITOS AHÍ 2010, C.A., a partir de fecha 26 de enero de 2017, a favor de la Sociedad Mercantil INVERSIONES 47 GOURMET, C.A., asi como a favor de ANDRES YAMIN GITANI.
• Señalan que el monto del canon de arrendamiento mensual que se cancela es CUATRO MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLIVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 4.300.000,00).
• Que el último periodo cancelado es el correspondiente al mes de septiembre de 2017.
Ahora bien, apreciadas como han sido las pruebas aportadas al proceso, este Tribunal Superior efectúa las siguientes consideraciones respecto de los hechos positivos y negativos derivadas de estas:
PRIMERO: Quedo demostrado en la secuela del juicio la existencia del vinculo jurídico que une a las partes en el presente juicio con vista al contrato de Arrendamiento suscrito por los arrendadores, Sociedad Mercantil INVERSIONES 47 GOURMET, C.A. y el ciudadano ANDRES YAMIN GITANI, con la Sociedad Mercantil DISTRIBUIDORA UNOS GORDITOS AHÍ 2010, C.A., en su carácter de arrendataria.
SEGUNDO: Que dicho contrato, si bien inició celebrado el 5 de septiembre de 2012, su adecuación a la nueva norma inquilinaria y autenticación, se efectuó en fecha 05 de diciembre de 2014, ante la Notaria Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el No. 02, Tomo 232. Asimismo quedó demostrado que el tiempo pactado por las partes fue de de tres (03) años contados a partir del 5 de septiembre de 2012 con fecha de vencimiento el 4 de septiembre de 2015.
SEGUNDO: Que la arrendadora, manifestó su expresa voluntad de no renovar el referido contrato a través de notificación practicada por la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 23 de abril de 2015.
TERCERO: Que conforme lo señala la cláusula “QUINTA” del contrato de arrendamiento y a tenor de lo señalado en la norma que rige la materia, al vencimiento del término fijo (05/09/2012 al 04/09/2015) del contrato de marras, inició la prorroga legal correspondiente de un (01) año fijo a partir del 05 de septiembre de 2015, término que vencería el 4 de septiembre de 2016.
CUARTO: Que finalizado el termino de la prorroga legal en fecha 4 de septiembre de 2016, no consta que la arrendataria haya hecho entrega del inmueble arrendado.
QUINTO: Que no obstante el arrendador manifestó su voluntad de no querer continuar con el vinculo arrendaticio, la arrendataria siguió efectuando transferencias en la cuenta en la que se realizaba el pago de cánones de arrendamiento, correspondientes a los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2016, sin que esta última demostrara haber tenido consentimiento para ello por parte del arrendador. Asimismo la demandada no demostró que el arrendador haya otorgado los recibos correspondientes al pago de canones de arrendamiento de los meses de septiembre, octubre, noviembre de 2016, como prueba de aceptación de dichos pagos.
Ahora bien, el arrendamiento como convención bilateral que es, está sometido a las disposiciones previstas en el Código Civil, respecto de los contratos, esto es:
“Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.
“Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. …”.
“Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.
“Artículo 1.264. -“Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. …”.
“Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
RESPECTO DEL CUMPLIMIENTO DE CONTRATO:
Al respecto observa esta alzada, a tenor de los señalamientos y consideraciones explanadas en el texto del presente fallo que el punto focal de la controversia se centra en determinar si ciertamente hubo incumplimiento por parte de la Sociedad Mercantil DISTRIBUIDORA UNOS GORDITOS AHÍ 2010, C.A., en su carácter de arrendataria, respecto de su obligación de hacer entrega a la Sociedad Mercantil INVERSIONES 47 GOURMET y al ciudadano ANDRES YAMIN GITANI, del bien inmueble constituido por un local comercial, identificado con el Nº 6, ubicado en el nivel 2, del Edificio Yamin Gourmet, situado en la Avenida San Juan Bosco con Segunda Transversal del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda del Distrito Capital, objeto del Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes al vencimiento del término fijo de dicho contrato y de su prorroga legal.
Ahora bien, debe acotarse que la parte demandada-reconviniente reconoció expresamente en su demanda que, tanto los tres (03) años fijos pactados por las partes como término de duración del contrato de arrendamiento en cuestión, así como el año de su prorroga legal, vencieron en fechas 4 de septiembre de 2015 y 4 de septiembre de 2016, respectivamente; no obstante lo anteriormente señalado, adujo que su representada no ha incumplido el contrato de arrendamiento suscrito, toda vez que después de haber vencido efectivamente el contrato de arrendamiento, se inició una nueva relación arrendaticia sobre el mismo inmueble, por cuanto los arrendadores siguieron recibiendo cantidades de dinero, por concepto de su arrendamiento, a través de transferencias y depósitos por los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2016, efectuadas a cuentas bancarias de los arrendadores.
En este orden de ideas, -como ya quedó anteriormente sentado- no consta a los autos del presente expediente, elemento alguno que determine la voluntad cierta por parte de los arrendadores, de querer continuar con la relación arrendaticia, toda vez que no consta que estos hayan entregado recibos de pago en señal de conformidad con las trasferencias efectuadas después del vencimiento del contrato y su prórroga, tal como lo hizo con el pago del mes de agosto de 2016, apreciado como medio probatorio y reconocido por la accionante reconvenida. Así las cosas, se evidencia que la parte accionada pretendió a sus solas expensas crear -como según lo califica- “un nuevo contrato de arrendamiento”, al aprovechar de efectuar transferencias a la cuenta perteneciente a la demandante reconvenida, sin el concurso de su voluntad, lo cual es evidentemente necesario para poder constituir el pretendido contrato, como “…convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”, siendo además mandato de la Ley que actualmente se aplica al arrendamiento de locales comerciales, que es necesario el señalamiento en la convención locativa de la o las cuentas donde el arrendatario debe cancelar sus cánones de arrendamiento durante la vigencia del contrato, cuentas que como bien pudo haber ocurrido en el presente caso, pueden ser utilizadas por los arrendadores para percibir otros montos por concepto de cánones de arrendamiento correspondiente a otros inmuebles que bien pudiera tener arrendado, o para otros fines distintos, por lo que resulta absurdo considerar el hecho de que si el arrendatario continuara depositando en la cuenta destinada para tal fin después de vencido el contrato, ello implique que tácitamente existe una reconducción del contrato de arrendamiento, de ser así tendrían los arrendadores que una vez recibido el ultimo canon de arrendamiento correspondiente al periodo de vigencia convenido y la prorroga legal, que proceder en forma inmediata al cierre de la referida cuenta, lo cual a criterio de este juzgador no tendría sentido alguno; mas aun cuando el arrendador por diversos medios ha evidenciado su deseo de no querer continuar con la relación arrendaticia, como sucedió en el presente caso donde sin necesidad de hacerlo, cerca del vencimiento del termino de vigencia del contrato, procedió a notificar al arrendatario su intención de no querer continuar con el mismo, a lo cual no estaba obligado según la clausula quinta de la convención locativa que los rige, donde se estableció el termino fijo de duración de TRES (03) AÑOS, no emitiendo además recibo alguno por el pago de los cánones de arrendamiento posteriores al vencimiento del término de la prorroga legal y procediendo a ejercer la presente demanda menos de dos meses después de dicho vencimiento. Y así se establece.
Siendo que conforme a lo expuesto y respecto al incumplimiento -por parte de la accionada- del contrato de arrendamiento alegado por la parte accionante reconvenida, observa este Juzgador que habiéndose comprobado la relación contractual que unió a las partes y la obligación a que estaba sometida la demandada reconveniente, ésta última estaba obligada a cumplirlo en los términos acordados, lo cual no hizo, toda vez que no trajo elementos probatorios capaces de desvirtuar lo alegado y probado por la actora; por el contrario la accionante demostró el hecho del incumplimiento de su antagonista, al traer a los autos pruebas del comportamiento de la parte accionada al no entregar el local propiedad de la accionante libre de bienes y personas tal y como fue acordado en el contrato en cuestión. Y así se establece.
Así las cosas, y habiéndose demostrado el incumplimiento de la parte demandada, de conformidad con lo establecido en la cláusula “QUINTA” del contrato de arrendamiento, autenticado el 5 de diciembre de 2014, ante la Notaria Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el No. 2, Tomo: 232, de los Libros de Autenticaciones, se condena a la parte demandada a desalojar el bien inmueble que fue objeto del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento aquí se demanda y hacer entrega inmediata del local comercial, anteriormente descrito, a la actora libre de bienes y personas. Y así se decide.
Por otra parte, con respecto al reclamo de la parte accionante respecto a la cláusula penal contenida en el contrato locativo, en el mismo se señala en su cláusula “Décima Octava” lo siguiente:
“Queda expresamente convenido entre las partes que si LA ARRENDATARIA se negare a desocupar a pesar del término del plazo de la relación arrendaticia, LOS ARRENDADORES tendrán derecho a percibir por cada día transcurrido, el precio diario del arrendamiento, mas una cantidad adicional equivalente al Cincuenta Por Ciento (50%) de dicho monto, hasta la restitución definitiva del inmueble. La cantidad resultante a la fecha de la restitución efectiva del inmueble, podrá ser imputada a la Garantía, la cual se ejecutará en los términos dispuestos en el Decreto Ley.”
Así las cosas, toda vez que las partes en el ámbito volitivo, pactaron en su contrato de arrendamiento una cláusula penal, para el caso de incumplimiento en la entrega del inmueble una vez finalizada la relación arrendaticia y habiéndose demostrado y declarado en este fallo la configuración del incumplimiento denunciado, por la falta de entrega del inmueble arrendado, por parte de la arrendataria al vencimiento del contrato de arrendamiento, el cual concluyó el 4 de septiembre de 2016, como consecuencia de ello, la solicitud de la accionante reconvenida al pago de la justa indemnización por efectos de la cláusula penal pactada es procedente y así se declara.
En consecuencia, se condena a la demandada reconviniente, al pago de la justa indemnización conforme fue pactado en la cláusula penal del contrato, esto es, el precio diario del arrendamiento mas la cantidad adicional equivalente al cincuenta (50%) de dicho monto, calculados mediante experticia complementaria al fallo, que deberá calcularse desde el día 4 de septiembre de 2016, exclusive, hasta la fecha en que se produzca la efectiva entrega material del inmueble y así se declara.
Ahora bien, como quiera que la parte demandada reconviniente, efectuó transferencias y consignaciones arrendaticias posteriormente al vencimiento del contrato de arrendamiento, estas cantidades deberán ser descontadas del monto resultante a pagar por indemnización cuyo calculo se ordenó efectuar mediante experticia complementaria del fallo, autorizándose a la accionante reconvenida a disponer del dinero transferido y al retiro de las consignaciones arrendaticias una vez efectuado los cálculos aquí ordenados y así se declara.
En consecuencia, forzoso es para esta Alzada DECLARAR CON LUGAR la acción por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por la Sociedad Mercantil INVERSIONES 47 GOURMET C.A., y el ciudadano ANDRES YAMIN GITANI contra la Sociedad Mercantil DISTRIBUIDORA UNOS GORDITOS AHÍ 2010, C.A.. En consecuencia, con respecto a la accion de cumplimiento de contrato SE CONFIRMA, el fallo de fecha 24 de noviembre de 2017, dictado por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, recurrido por la parte demandada, y así se decide.
DE LA RECONVENCIÓN:
Ahora bien, con respecto a la reconvención, como acertadamente señaló el Tribunal de Mérito, “…la controversia estriba en determinar el nacimiento de una nueva relación contractual arrendaticia verbal, por tiempo indeterminado, en razón de los pagos realizados por la Sociedad Mercantil DISTRIBUIDORA UNOS GORDITOS AHÍ 2010, C.A., en su carácter de arrendataria…”, para lo cual la accionada reconviniente, señaló que una vez vencido el termino fijo y prórroga legal del contrato de marras los arrendadores recibieron el pago de los cánones de arrendamiento en las cuentas bancarias de estos, la Sociedad Mercantil INVERSIONES 47 GOURMET C.A. y el ciudadano ANDRES YAMIN GITANI.
Por su parte, la accionante reconvenida señaló que la arrendataria pretendió darle nacimiento a una nueva relación arrendaticia, valiéndose del artículo 27 de la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para Uso Comercial, respecto al deber de señalar el número de cuenta de la arrendadora para que en ella se hagan los depósitos correspondientes al canon de arrendamiento y en la cual la demandada-reconviniente efectuó los señalados depósitos de los meses septiembre, octubre y noviembre de 2017
Ahora bien, conforme los conceptos y consideraciones esgrimidos en el texto del presente fallo, esta Alzada observo que quedó demostrado la parte demandada reconviniente incumplió con el contrato de arrendamiento, toda vez que los pagos de cánones de arrendamiento efectuados en las cuentas de los arrendadores a través de transferencias, fueron efectuadas sin el consentimiento o concurso de voluntad de estos, para considerar tales pagos como válidamente efectuados y capaces de formar una nueva convención locativa, en virtud de lo cual la pretensión de la parte demandada reconviniente debe ser desechada y así se declara.
Por otra parte y a mayor abundamiento, suponiendo que la arrendataria hubiese demostrado que ciertamente el pago efectuado fue consentido por su arrendador, no podría considerarse tal situación como la formación de un nuevo contrato de arrendamiento diferente al que venía disfrutando antes del vencimiento del mismo en fecha 4 de septiembre de 2016, toda vez que, para el supuesto de hecho aquí narrado, esto es, si vencido el contrato y su prórroga, el inquilino sigue en plena posesión del inmueble con anuencia de su arrendatario, la Ley establece para el caso la figura de la “tácita reconducción”, que no es más que la prórroga del contrato vencido pero sin determinación de tiempo de duración, es decir que el mismo contrato de arrendamiento se convierte en un contrato a tiempo indeterminado, no en un contrato nuevo o diferente, y así se declara.
Así las cosas, a consideración de esta Alzada la pretensión de la parte demandada reconviniente de considerar o establecer la formación de un nuevo contrato arrendaticio, diferente al que venía disfrutando, por continuar en posesión del inmueble, es improcedente en derecho, toda vez que la Ley no lo prevé. En consecuencia, a todas luces la pretensión objeto de la presente reconvención de declarar la existencia de un nuevo contrato de arrendamiento con vista a los hechos narrados sería igualmente improcedente, toda vez que lo procedente (en caso de cumplirse verdaderamente los supuestos de hecho) era solicitar la declaratoria de la tácita reconducción del contrato y así se declara.
En consecuencia, como quiera que no quedo demostrado: 1- La intención de la parte actora-reconvenida de dar nacimiento a una nueva relación locativa diferente a la concluida en fecha 4 de septiembre de 2016; 2- El reconocimiento del consentimiento del arrendador respecto de los depósitos bancarios efectuados en sus cuentas por parte del demandado reconviniente y 3- Que la arrendataria tuviera la legítima posesión del inmueble con anuencia del arrendador; Todo ello aunado al hecho de que la pretensión de declarar la existencia de un nuevo contrato de arrendamiento al vencimiento del originario en los términos solicitados, es improcedente en derecho y así se declara.
En consecuencia, forzoso es para esta Alzada DECLARAR SIN LUGAR la RECONVENCIÓN propuesta por la parte demandada reconviniente, Sociedad Mercantil DISTRIBUIDORA UNOS GORDITOS AHÍ 2010, C.A., contra la parte accionante reconvenida, Sociedad Mercantil INVERSIONES 47 GOURMET, C.A. y el ciudadano ANDRES YAMIN GITANI. En consecuencia, respecto de la reconvención, SE CONFIRMA el fallo de fecha 24 de noviembre de 2017, dictado por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, recurrido por la parte demandada, y así se decide.
-III-
En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por Autoridad de la Ley DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación ejercida por la parte demandada reconviniente contra el fallo de fecha 24 de noviembre de 2017, dictado por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SEGUNGO: CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO fuera incoada por el ciudadano ANDRES YAMIN GITANI e INVERSIONES 47 GOURMET, C.A. contra la Sociedad Mercantil DISTRIBUIDORA UNOS GORDITOS AHÍ 2010, C.A, todos plenamente identificados en el texto del presente fallo.
TERCERO: Se condena a la parte perdidosa a hacer entrega del bien inmueble constituido por un local comercial, identificado con el Nro. 6, con un área aproximada de ciento diez y seis metros cuadrados (116 m²) y un área de cincuenta y cinco metros cuadrados (55m²), ambos ubicados en el nivel 2 del Edificio YAMIN GOURMET, situado en la Avenida San Juan Bosco con Segunda Transversal, Jurisdicción del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, Distrito Capital, libre de bienes y personas.
CUARTO: En consecuencia, se condena a la demandada reconviniente, al pago de la parte actora reconvenida de la justa indemnización conforme fue pactado en la cláusula penal del contrato, esto es, el precio diario del arrendamiento mas la cantidad adicional equivalente al cincuenta (50%) de dicho monto, calculados mediante experticia complementaria al fallo a tenor de lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, desde el día 4 de septiembre de 2016, exclusive, hasta la fecha en que se produzca la efectiva entrega material del inmueble. Como quiera que la parte demandada reconviniente, efectuó transferencias y consignaciones arrendaticias posteriormente al vencimiento del contrato de arrendamiento, estas cantidades deberán ser descontadas del monto resultante a pagar por indemnización cuyo calculo se ordenó efectuar mediante experticia complementaria del fallo, autorizándose a la accionante reconvenida a disponer del dinero transferido y al retiro de las consignaciones arrendaticias una vez efectuado los cálculos aquí ordenados y así se declara.
QUINTO: SIN LUGAR la RECONVENCIÓN propuesta por la parte demandada reconviniente, Sociedad Mercantil DISTRIBUIDORA UNOS GORDITOS AHÍ 2010, C.A., contra la parte accionante reconvenida, Sociedad Mercantil INVERSIONES 47 GOURMET C.A. y el ciudadano ANDRES YAMIN GITANI.
SEXTO: SE CONFIRMA el fallo de fecha 24 de noviembre de 2017, dictado por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SÉPTIMO: Se condena en costas a la parte demandada-reconviniente por haber resultado totalmente vencida en el presente proceso, de conformidad con lo establecido en el artículo 276 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los veintisiete (27) días del mes de abril del año dos mil dieciocho (2018). Años: 207º de la Independencia y 159º de la Federación.
EL JUEZ,
EL SECRETARIO,
Dr. LUIS TOMAS LEON SANDOVAL.
MMUNIR JOSE SOUKI U.
En esta misma fecha, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.) previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en el copiador de sentencia de este Tribunal la copia certificada de conformidad con lo establecido en el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
EL SECRETARIO,
MUNIR JOSE SOUKI U.
