REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.
EXP. Nº AP71-R-2018-000446
PARTE ACTORA: ciudadana MABIARY DEL ROSARIO ALVAREZ VARELA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-7.293.233.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: AZAEL SOCORRO MORALES, JOSE MIGUEL AZOCAR ROJAS Y MARIANN SALEM PEREZ, venezolanos, mayores de edad, e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 20.316, 54.453 y 67.150 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: JAMAL IBRAHIM HAYEK venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nro. V-20.491.452.
APODERADA JUDICIAL DEL HEREDERO CONOCIDO CIUDADANO HUGO ROMERO TABARES: JESUS MANUEL PUENTES TORRES y GUILLERMO PEÑA ARAQUE venezolanos, mayores de edad e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 45.563 y 43.998 respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL).
I. ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA.
Suben los autos a esta Alzada, provenientes de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, en virtud de la apelación interpuesta en fecha 11 de Junio de 2018 (f. 244 ), por los abogados JESUS MANUEL PUENTES TORRES y GUILLERMO PEÑA ARAQUE, en su carácter de apoderados Judiciales del ciudadano JAMAL IBRAHIM HAYEK, contra la decisión de fecha 21 de mayo y su extenso del día 06 de Junio de 2018 (f. 228 al 243), proferida por el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró: Primero: CON LUGAR la demanda de desalojo por vencimiento de Prorroga Legal incoada por la ciudadana MABIARY DEL ROSARIO ALVAREZ VALERA, en contra del ciudadano JAMAL IBRAHIM HAYEK.
Segundo: Se ordena a la parte demandada, ciudadano JAMAL IBRAHIM HAYEK, a cumplir con lo pactado en el contrato de arrendamiento, específicamente en lo contenido en la cláusula segunda, y realizar la entrega material real y efectiva del inmueble objeto del presente juicio, constituido por una casa denominada “Enriqueta”, ubicada en la Avenida Principal, El Rincón del Valle o Prado de María, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital (antes Distrito Federal); el cual tiene una superficie aproximada de trescientos quince metros cuadrados (315 mts2).
Por auto de fecha 12 de Julio de 2018 (f. 248), este Juzgado Superior Primero dio por recibido el presente expediente y fijó el trámite respectivo.
En fecha 13.08.2018, ambas partes presentaron sus escritos de informes, y el 25.09.2018, la parte demandada presentó sus respectivas observaciones y el 26 de septiembre de 2018, la parte accionante consigno los mismos.
Por auto del 28.09.2018, se advirtió que la presente causa entró en fase de sentencia en esta misma fecha. Estando dentro de la oportunidad de Ley se dicta el presente fallo, bajo las consideraciones siguientes:
II. RELACION SUSCINTA DE LOS HECHOS
Vistas las actuaciones que conforman la presenta causa, signado con el Nº AP31-V-2016-001207, nomenclatura interna del Tribunal A-quo, y el acta contentiva del debate oral realizado en el Tribunal de la Causa, el día veintiuno (21) de mayo de 2018, en el juicio de Desalojo de un local comercial, seguido por la ciudadana MABIARY DEL ROSARIO ALVAREZ VARELA, contra el ciudadano JAMAL IBRAHIM HAYEK y en la oportunidad para publicar el extenso del fallo, el Tribunal A-quo lo hizo en los términos siguientes:
“(…) El presente juicio se refiere a una demanda de Desalojo, fundamentada en el vencimiento de la prórroga legal del contrato de arrendamiento suscrito en fecha dos (2) de Diciembre de 2010, por una duración de cinco (5) años y que de conformidad con el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, dicha prórroga culminó el día dos (2) de Diciembre de 2016 (…)”
Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, a través de su apoderado, en su escrito de contestación a la demanda expuso: “… niego, rechazó y contradigo tanto en los hechos por no ser ciertos, como en el derecho por no ser aplicable al caso, la demanda de desalojo por cumplimiento de la prórroga legal, interpuesta por la ciudadana MABIARY DEL ROSARIO ALVAREZ VARELA, contra su representado ciudadano JAMAL IBRAHIM HAYEK, por las siguientes consideraciones de hecho y de derecho:
“(…) De conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil opone como punto previo al pronunciamiento de fondo, la falta de cualidad de la parte actora, para intentar y sostener la presente acción de desalojo, alegando que la ciudadana MABIARY DEL ROSARIO ALVAREZ VARELA, no es la arrendadora del inmueble ya que no participó en la firma del contrato de arrendamiento y en el supuesto que haya comprado el inmueble después de la firma del contrato de arrendamiento, no acompaño a la demanda el documento demostrativo de su derecho de propiedad, como tampoco indico la oficina donde se encuentra. En consecuencia, no siendo la ciudadana MABIARY DEL ROSARIO ALVAREZ VARELA la arrendadora del inmueble, como tampoco habiendo firmado el contrato de arrendamiento a su nombre, ni tampoco haber demostrado ser la propietaria, no tiene la titularidad de la relación jurídica sustantiva controvertida.
Así mismo manifestó la parte demandada, que el contrato de arrendamiento objeto de marras se encuentra vigente hasta el día dos (2) de Diciembre de 2020 y en consecuencia el documento emanado de la Notaria Publica Octava del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, mediante el cual la demandante pretendió notificar a su representado su voluntad de no renovar el contrato, carece de cualquier relevancia jurídica. De igual manera manifiesta que, de conformidad con el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, cuando la relación arrendaticia cumple cinco (5) años le corresponde dos (2) años de prórroga legal, puesto que cinco (5) años de relación arrendaticia nunca puede interpretarse como menos de cinco (5) años.
igualmente, rechazaron la inspección extrajudicial, traída a los autos por la parte actora, practicada por la Notaria Pública Duodécima de Caracas, por ser realizada ésta fuera del juicio, alegando que fue solicitada por una persona que no tenia cualidad alguna para ello.
Estando dentro de la oportunidad legal para dictar sentencia, ésta Superioridad lo hace en base a las siguientes consideraciones:
III. MOTIVACIONES PARA DECIDIR
1. Punto Previo
LA FALTA DE CUALIDAD E INTERÉS.
Observa esta Superioridad y analiza la procedencia o no de la defensa alegada por la parte demandada en su escrito de contestación, referente a la falta de cualidad de la parte actora ciudadana MABIARY DEL ROSARIO ALVAREZ VARELA, como excepción de inadmisibilidad para ser decidida in limine litis, la falta de cualidad, de conformidad con el referido artículo, es una excepción que va a ser decidida como punto previo a la sentencia de fondo, o al pronunciamiento sobre el mérito de la causa, con la titularidad del derecho solicitado y con el interés personal necesario para accionar; pero actualmente, tal confusión ha sido aclarada por la doctrina y la jurisprudencia; de tal manera que hoy día la doctrina, coincide con el criterio que la cualidad o legitimación ad causam, es un problema de afirmación del derecho, es decir; la actitud que asume el actor en relación a la titularidad del derecho; Si la parte actora afirma ser titular del derecho entonces está legitimada activamente.
En consecuencia, de las actas que conforman el presente expediente, se desprenden los documentos necesarios para evidenciar lo alegado por la parte demandada, tal como los recibos de pagos los cuales fueron expedidos por la ciudadana MABIARY DEL ROSARIO ÁLVAREZ VALERA, y recibidos por la parte demandada ciudadano JAMAL IBRAHIM HAYEK, en los cuales se le hacía saber al demandado, que eran por concepto de prórroga legal de un (01) año, y los mismos al ser reconocidos y aceptados por éste, dan fe cierta de haber aceptado a la ciudadana MABIARYS DEL ROSARIO ÁLVAREZ VALERA, como propietaria del inmueble de autos, por lo que, evidentemente que la señalada ciudadana, si ostenta la cualidad de propietaria del inmueble y aceptada de la forma que ya se indico, por el demandado, por lo que resulta forzoso concluir para este Tribunal, que la ciudadana antes identificada si tiene cualidad para interponer la presente demanda, desechándose la defensa alegada por la representación judicial de la parte demandado y así se decide.
2. Del thema decidendum
La materia que ha sido sometida a consideración de este Juzgado Superior versa sobre la apelación interpuesta en fecha 11 de Junio de 2018 (f. 244), por los abogados JESUS MANUEL PUENTES TORRES y GUILLERMO PEÑA ARAQUE, en su carácter de apoderados Judiciales del ciudadano JAMAL IBRAHIM HAYEK, contra la decisión de fecha 21 de mayo y su extenso del día 06 de Junio de 2018 (f. 228 al 243), proferida por el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró: Primero: CON LUGAR la demanda de desalojo por vencimiento de Prorroga Legal incoada por la ciudadana MABIARY DEL ROSARIO ALVAREZ VALERA, en contra del ciudadano JAMAL IBRAHIM HAYEK.
Segundo: Se ordena a la parte demandada, ciudadano JAMAL IBRAHIM HAYEK, a cumplir con lo pactado en el contrato de arrendamiento, específicamente en lo contenido en la cláusula segunda, y realizar la entrega material real y efectiva del inmueble objeto del presente juicio, constituido por una casa denominada “Enriqueta”, ubicada en la Avenida Principal, El Rincón del Valle o Prado de María, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital (antes Distrito Federal); el cual tiene una superficie aproximada de trescientos quince metros cuadrados (315 mts2).
3.- Alegatos de las partes.-
3.1) De la parte actora.-
Alegó la parte actora en su escrito libelar:
Que su representada es legítima propietaria de un inmueble constituido por una casa denominada “Enriqueta”, ubicada en la Avenida Principal, El Rincón del Valle o Prado de María, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital, antes Distrito Federal; el cual tiene una superficie aproximada de trescientos quince metros cuadrados (315 mts2), según consta de documento de propiedad debidamente inscrito por ante el Registro Público del Tercer Circuito, Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha once (11) de marzo de 2015, bajo el Nº 2015.303, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 216.1.1.8.4353 y correspondiente al Libro del Folio Real del Año 2015, procediendo a demandar el Desalojo por vencimiento de la prórroga contenida en la letra “G” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (Gaceta Oficial Nº 40.418, de fecha veintitrés (23) de mayo de 2014), contra el ciudadano JAMAL IBRAHIM HAYEK.
Igualmente, recalca que la relación arrendaticia entre las partes se inició, el día dos (02) de diciembre de 2010, según consta de contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando anotado bajo el Nº 27, Tomo 125 los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, culminando la misma su vigencia el día dos (02) de diciembre de 2015, fecha a partir de la cual el arrendatario hace uso de la prórroga legal que le corresponde.
La representación Judicial de la parte actora señalo, que siempre ha tenido la voluntad expresa de dar por terminada la relación arrendaticia, constituyendo prueba de ello la notificación practicada a su arrendatario, JAMAL IBRAHIM HAYEK, según consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha primero (1°) de diciembre de 2015, con el objeto de manifestarle su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento suscrito, toda vez que el día dos (02) de diciembre de 2015 finalizó la relación arrendaticia, la cual se celebró, por un plazo fijo de cinco (5) años, comenzando a correr, en consecuencia, el lapso de prórroga legal de un (1) año previsto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
3.2) De la parte demandada.
En la oportunidad de dar contestación a la demanda, en fecha treinta (30) de marzo de 2017, la representación judicial de la parte demandada, opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la “prohibición de la ley de admitir la acción propuesta”, la cual fue declarada improcedente en fecha nueve (09) de noviembre de 2017, por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y siendo ésta una decisión declarada firme, por no tener apelación, nada tiene que decidir éste sentenciador al respecto. Así se establece.
Por otra parte, el arrendatario negó como defensa de fondo que, a partir del dos (2) de diciembre de 2015, comenzara la prórroga legal, por cuanto la parte actora no tenía la cualidad para hacer la notificación de no renovación del contrato, la cual considera como no efectuada, señalando expresamente lo siguiente:
“(…)En el presente caso la demandante alega a su favor la prórroga legal de 1 año, la cual no es aplicable al contrato de arrendamiento objeto de este juicio, pues tomando en consideración que la relación arrendaticia se inicio el día 2 de diciembre de 2010, para el 2 de diciembre de 2015 ya tiene una duración de cinco (5) años, y además como antes se dijo existe, esta en vigencia la prórroga convencional contenida en las cláusulas segunda y quinta del contrato de arrendamiento. Es por ello que mi mandante reconoce y rechaza el documento emanado de la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, mediante el cual la demandante, sin tener la cualidad y asumiendo facultades que la ley le otorga a la verdadera arrendadora, pretendiendo notificar a mi representado, su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento (…)”.
4. Aportaciones probatorias
4.1) De la parte actora:
Conjuntamente con el libelo de la demanda la parte actora, presentó los siguientes instrumentos:
• Marcada con la letra “A” (f. 7 al 10), poder Original, debidamente autenticado por ante Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, de fecha 29 de Noviembre de 2016, bajo el Nro. 60, Tomo 539 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría, otorgado por la ciudadana MABIARY DEL ROSARIO ALVAREZ VARELA, a los abogados AZAEL SOCORRO MORALES, JOSE MIGUEL AZOCAR ROJAS Y MARIANN SALEM PERE.-
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En cuanto a este medio probatorio, este Tribunal observa que por tratarse del original de un documento público, y por no haber sido impugnadas según lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y de conformidad con los artículos 1359 y 1360 del Código Civil este Juzgador les otorga pleno valor probatorio para acreditar la legitimidad de las actuaciones realizadas por los abogados en él mencionados, en representación de la parte actora. ASÍ SE DECLARA.
• Marcada con la letra “B” (f. 11 al 17), copia certificada, de Contrato de arrendamiento objeto del litigio debidamente autenticado ante la Notaría Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha dos (02) de Diciembre de 2010, anotado bajo el Nº 27, Tomo 125 de los Libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria.-
En cuanto a este medio probatorio, este Tribunal observa que por tratarse de un documento público debidamente certificado, y por no haber sido impugnadas según lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y en concordancia con el 1357 del Código Civil esta Juzgadora le otorga pleno valor probatorio. Y ASÍ SE DECLARA.
• Marcada con la letra “C” (f. 18 al 22), Original de citación judicial, debidamente autenticada ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, de fecha primero (01) de Diciembre de 2015.-
En cuanto a este medio probatorio, este Tribunal observa que por tratarse de un documento público traído a los autos en original, dicho instrumento no fue tachado ni impugnado, esta Superioridad le da valor probatorio de acuerdo al contenido de los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, y 1.357 del Código Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
• Marcada con la letra “D” (f. 23 al 40), Original de Inspección Extrajudicial practicada en fecha veintinueve (29) de Noviembre de 2016, mediante la Notaría Pública Duodécima de Caracas del Municipio Libertador.-
En cuanto a este medio probatorio, este Tribunal observa que por tratarse de un documento público traído a los autos en original, sin embargo los mismos no guardan relación con el objeto del litigio en la presente causa, por lo que esta Superioridad los desecha. ASI SE DECIDE.-
• Sin marcar (f. 108 al 112), Original, de Documento de Propiedad del local comercial objeto del litigio debidamente inscrito por ante el Registro Público del Tercer Circuito, Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha once (11) de marzo de 2015 bajo el Nº 216.1.1.8.4353 y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2015.-
En cuanto a este medio probatorio, este Tribunal observa que por tratarse de un documento público traído a los autos en original, dicho instrumento no fue tachado ni impugnado, esta Superioridad le da valor probatorio de acuerdo al contenido de los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, y 1.357 del Código Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
• Sin marcar (f. 219 al 223), copia certificada, de recibos de pago correspondiente a doce (12) meses del año 2016, por concepto de Prórroga Legal.-
En cuanto a este medio probatorio, este Juzgado Superior observa que tal instrumentos no fueron tachados ni impugnados por la contra parte, esta Superioridad le da valor probatorio de acuerdo al contenido de los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
4.2) DE LA PARTE DEMANDADA:
• Marcada con la letra “A” (f. 77 al 80), Original, de Contrato de arrendamiento objeto del litigio debidamente autenticado ante la Notaría Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha dos (02) de Diciembre de 2010, anotado bajo el Nº 27, Tomo 125 de los Libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria.-
En cuanto a este medio probatorio, este Tribunal observa que se trata de un documento público traído a los autos en original, y el mismo ya fue valorado por esta Superioridad. Y ASÍ SE DECLARA.
• Sin marcar, copia certificada de poder, debidamente por ante la Notaría Pública Trigésima Sexta de Caracas del Municipio Libertador, de fecha treinta y uno (31) de Marzo de 2014, otorgado por el ciudadano JAMAL IBRAHIM HAYEK, a los abogados JESUS MANUEL PUENTES TORRES y GUILLERMO PEÑA ARAQUE.-
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En cuanto a este medio probatorio, este Tribunal observa que por tratarse del original de un documento público, y por no haber sido impugnadas según lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y de conformidad con los artículos 1359 y 1360 del Código Civil este Juzgador les otorga pleno valor probatorio para acreditar la legitimidad de las actuaciones realizadas por los abogados en él mencionados, en representación de la parte demandada. ASÍ SE DECLARA.
DEL MERITO DE LA CAUSA.
Expuestos como han sido los alegatos de ambas partes y analizadas las pruebas traídas a juicio, este Tribunal, para decidir, observa:
Pretende la parte actora, que siempre ha tenido la voluntad expresa de dar por terminada la relación arrendaticia, constituyendo prueba de ello la notificación practicada a su arrendatario, JAMAL IBRAHIM HAYEK, según consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha primero (1°) de diciembre de 2015, con el objeto de manifestarle su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento suscrito, toda vez que el día dos (02) de diciembre de 2015 finalizó la relación arrendaticia, la cual se celebró, por un plazo fijo de cinco (5) años, comenzando a correr, en consecuencia, el lapso de prórroga legal de un (1) año previsto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
El contrato es un negocio jurídico bilateral, es decir, un acuerdo jurídico de voluntad entre dos o más partes amparado por el ordenamiento jurídico venezolano, y que se encuentra dirigido a estatuir relaciones jurídicas a las cuales los contratantes se someten bajo su voluntad.
El derecho civil venezolano, define los contratos de la siguiente manera:
Artículo 1.133.-
“(…) Una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico (…)”.
La relación arrendaticia, según dispone el artículo 1.579 del Código Civil, se establece en un contrato por el cual las partes contratantes se obligan hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.
Se entiende entonces, que el propietario conserva el poder de disposición de la cosa arrendada y transfiere únicamente el poder de usar la cosa, obligándose a hacer gozar al arrendatario quien disfrutara por cierto tiempo de una cosa mueble (muebles y enseres) e inmueble (locales comerciales, en este juicio), a cambio de una contraprestación o remuneración, que es el canon de arrendamiento, claramente establecido en el contrato de arrendamiento suscrito por ambas partes.
En cuanto a las obligaciones del arrendador, se tiene que la principal obligación del arrendador es hacer gozar (usar) de la cosa al arrendatario y, en consecuencia debe entregarla en buen estado, manteniendo al inquilino en el goce pacífico de la cosa durante el tiempo que dure el contrato (Arts. 1585 y 1586 Cciv.). Por su parte, la principal obligación del arrendatario es pagar el canon de arrendamiento en los términos convenidos.
Ahora bien, el artículo 1594 del Código Civil, nos establece que el arrendatario debe devolver el inmueble tal y como la recibió de conformidad a la descripción hecha en el contrato de arrendamiento y si en el mismo no se encuentra ninguna descripción, se producirá la presunción iuris tantum en contra del inquilino mediante la cual se entiende que recibió el inmueble en buen estado.
Es menester señalar en este punto, como regula nuestro Código Civil los efectos que provoca el contrato sobre las partes firmantes, es así como los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil establecen:
Artículo 1.159.-
“(…) Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley (…)”
Artículo 1.160.-
“(…) Los contratos deben ejecutarse de buena fe, y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.(…)”
Artículo 1.167.-
“(…) En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede, a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello (…)”
Ahora bien, conforme a los hechos objeto del litigio, y lo consagrado en las normas transcritas, se desprende que el contrato es un acto jurídico en el cual el elemento predominante es el consentimiento de voluntades entre las partes, en principio, la sola voluntad de las partes es suficiente para crear vínculos jurídicos, hacer nacer obligaciones, transformarlas, modificarlas o extinguirlas, es decir, es un acuerdo de voluntades mediante el cual una parte se obliga para con la otra a dar, hacer o no hacer, vale decir, a entregarle bienes o a prestarle servicios o a abstenerse de hacer algo.
El artículo 1.264 del Código Civil, que expresa:
“(…) Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas (…)”.
En atención al contrato objeto del litigio, es justo establecer que las obligaciones se encuentran expresamente contempladas en el mismo, para ambas partes en la presente acción de desalojo, las obligaciones contraídas fueron previamente establecidas dentro del contrato suscrito, concordando así con lo consagrado en el artículo 1.264, anteriormente citado.
Así mismo extraemos del contrato de arrendamiento debidamente autenticado ante la Notaría Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando anotado bajo el Nº 27, Tomo 125 los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, algunas de las cláusulas establecidas por las partes, como lo fueron las Segunda y la Quinta donde las mismas expresan lo siguiente:
Cláusula Segunda:
“(…) El lapso de duración de este contrato es de CINCO (5) AÑOS contados desde el 2 de Diciembre de 2010 hasta el 2 de Diciembre de 2015, prorrogable por CINCO (5) AÑOS mas, y a la fecha de vencimiento, el día 2 de Diciembre de 2015 sino ocurre la prorroga del contrato, o al vencerse esta, si así fuera el caso, el día 2 de Diciembre de 2020, “EL ARRENDATARIO” debe entregar el inmueble objeto de este arrendamiento, sin poder alegar que se trata de día de fiesta o no laborable. Este contrato, esa plazo fijo y la única forma de prorrogarlo, es mediante la firma del nuevo contrato, contemplado en la prorroga, suscrito ente las partes (…)”
Cláusula Quinta:
“(…) Estará a cargo del “ARRENDATARIO” el pago de los recibos que le lleguen por el consumo fuerza eléctrica, y del teléfono Nº 632.28.97 y las reparaciones ordenadas por la Sanidad Nacional. “EL ARRENDATARIO” se obliga a reparar cualquier novedad dañosa o reparación mayor que deba efectuarse en el inmueble, por cuanto el alquiler se ha pactado en menos al previsto en la zona, se le permita además subarrendar y se le da un plazo de CINCO (5) AÑOS, con prorroga de un plazo similar, a fin de que realice todas las reparaciones y tramites de permisos ante las autoridades municipales o administrativas en general, sin que pueda exigir la “ARRENDARORA” que las realice esta, o que las pague, ya que asume esta responsabilidad (…)”
La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha (28) de junio de 2005, expreso:
“(…)Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta suntservanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales (…)” .
Por otra parte nuestra doctrina ha señalado: El principio de intangibilidad del contrato significa que las partes no pueden sustraerse a su deber de observar el contrato tal como el fue contraído, en su conjunto y en cada una de sus cláusulas. Aunado a este principio tenemos EL PRINCIPIO DE LA AUTONOMÍA DE LA VOLUNTAD DE LAS PARTES, el cual deriva de la innata libertad del ser humano, la vigencia de este principio significa reconocer la autarquía del individuo en la configuración creadora de las relaciones jurídicas, es la voluntad de las partes la que crea el contrato por éstas suscrito, los efectos que esta produce y la que determina el contenido establecido en el mismo”. En tal sentido, el civilista español Federico de Castro y Bravo definía a la autonomía privada como:
“(…) aquel poder complejo reconocido a la persona para el ejercicio de sus facultades, sea dentro del ámbito de libertad que le pertenece como sujeto de derechos, sea para crear reglas de conducta para sí en relación con los demás con la consiguiente responsabilidad en cuanto actuación en la vida social(…)”.
En la Obra Doctrina General del Contrato de JOSÉ MELICH-ORSINI, establece:
“(…) Por autonomía de la voluntad se entiende, pues, el poder que el artículo 1159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por si mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen. En otros términos: Las partes contratantes determinan libremente y sin intervención de la Ley, pero con una eficacia que el propio legislador compara con la de la Ley, los contratos que ellas celebran, y lo hacen según sus intereses particulares, sin tener que sujetarse a las reglas del Código Civil, ni en cuanto a los tipos de contratos que prevé el Código Civil, ni en cuanto a las normas específicas que éste trae para cada contrato particular. En materia contractual debe tenerse, pues, como un principio, que la mayor parte de las disposiciones legales son supletorias de la voluntad de las partes, esto es, dirigidas tan solo a suplir el silencio o la insuficiencia de previsión de las partes. SUS CONSECUENCIAS: Consecuencia de este Principio son: a) Las partes pueden hacer cuantas convenciones se les ocurran…; b) Las partes pueden derogar en sus convenciones las reglas, aún orgánicas, de los contratos previstos en el Código, y aún las reglas del mismo sobre las obligaciones en genera…; c) Las partes pueden igualmente modificar la estructura del contrato…; LIMITES AL PRINCIPIO DE LA AUTONOMIA DE LA VOLUNTAD:
El orden público como límite de la libertad contractual. Pero este poder de la voluntad de las partes no es absoluto e incondicionado, él tiene un límite perfectamente definido que está señalado ya en el artículo 6° del Código Civil, así: No pueden renunciarse ni relajarse por convenios particulares las Leyes en cuya observancia están interesados el orden público o las buenas costumbres (…)”.-
Del criterio anteriormente trascrito y las normas establecidas esta Superioridad, considera que el cumplimiento de un contrato se reclama sólo en los casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración, en el caso de autos, la parte actora solicitó que el demandado cumpliera con lo pactado, en el contrato de fecha dos (02) de diciembre de 2010, por lo tanto, la prórroga legal de la relación arrendaticia, no se originó por voluntad unilateral de la parte actora, sino a lo pactado entre los contratantes, por lo que, la notificación efectuada en fecha primero (1°) de diciembre de 2015, cumplió con lo establecido en la cláusula segunda, que no es más sino la intención de la parte actora de hacer del conocimiento del demandado su voluntad de no renovar, mas sin embargo la parte demandada en reiteradas oportunidades alego la prorroga convencional establecida en la cláusula Quinta establece claramente que estará a cargo del “ARRENDATARIO” el pago de los recibos que le lleguen por el consumo fuerza eléctrica, y del teléfono Nº 632.28.97 y las reparaciones ordenadas por la Sanidad Nacional. “EL ARRENDATARIO” se obliga a reparar cualquier novedad dañosa o reparación mayor que deba efectuarse en el inmueble, por cuanto el alquiler se ha pactado en menos al previsto en la zona, se le permita además subarrendar y se le da un plazo de CINCO (5) AÑOS, con prorroga de un plazo similar, a fin de que realice todas las reparaciones y tramites de permisos ante las autoridades municipales o administrativas en general, sin que pueda exigir la “ARRENDARORA” que las realice esta, o que las pague, ya que asume esta responsabilidad, por lo que mal podría esta Juzgadora confirmar la decisión del A-quo, ya que garantizando lo estipulado en la Leyes civiles venezolanas y lo estipulado en el presente contrato objeto del litigio, el presente contrato se encuentra legalmente Vigente, establecido en el contrato suscrito entre las partes. Así se decide.
Ahora bien, observa este Juzgado Superior que evidentemente quedó demostrado en la presente acción, que las partes se encuentran vinculadas a través de un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto del presente juicio, constituido por un (1) local comercial, de casa denominada “Enriqueta”, ubicada en la Avenida Principal, El Rincón del Valle o Prado de María, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital, antes Distrito Federal; el cual tiene una superficie aproximada de trescientos quince metros cuadrados (315 mts2), según consta de documento de propiedad debidamente inscrito por ante el Registro Público del Tercer Circuito, Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha once (11) de marzo de 2015, bajo el Nº 2015.303, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 216.1.1.8.4353 y correspondiente al Libro del Folio Real del Año 2015, por cuanto la parte demandada alego reiteradamente la prorroga convencional establecida en la Cláusula Quinta del contrato, donde del mismo se puede comprobar la vigencia del contrato hasta el 2 de diciembre del 2020, y verificando los autos del presente expediente se constata elementos de convicción que concluyen a quien aquí decide que ha cumplido debidamente con su obligación de pagar la pensión de arrendamiento en los términos que fue convenido en el contrato. Y ASÍ SE DECIDE.
Planteada así las cosas, este Tribunal Superior, considera que el Recurso Ordinario de apelación ejercido por la representación judicial del demandado, ciudadano JAMAL IBRAHIM HAYEK, es PROCEDENTE, y en consecuencia la sentencia de fecha 21 de Mayo de 2.018 y su extenso de fecha 6 de junio de 2018, proferida por el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, no se encuentra ajustada a derecho. ASÍ SE DECIDE.
IV.- DISPOSITIVA
En fuerza de las consideraciones precedentes expuestas, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada abogados JESUS MANUEL PUENTES TORRES y GUILLERMO PEÑA ARAQUE, en su carácter de apoderados Judiciales del ciudadano JAMAL IBRAHIM HAYEK, contra la decisión de fecha 21 de mayo y su extenso del día 06 de Junio de 2018 (f. 228 al 243), proferida por el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró: Primero: CON LUGAR la demanda de desalojo por vencimiento de Prorroga Legal incoada por la ciudadana MABIARY DEL ROSARIO ALVAREZ VALERA, en contra del ciudadano JAMAL IBRAHIM HAYEK.
Segundo: Se ordena a la parte demandada, ciudadano JAMAL IBRAHIM HAYEK, a cumplir con lo pactado en el contrato de arrendamiento, específicamente en lo contenido en la cláusula segunda, y realizar la entrega material real y efectiva del inmueble objeto del presente juicio, constituido por una casa denominada “Enriqueta”, ubicada en la Avenida Principal, El Rincón del Valle o Prado de María, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital (antes Distrito Federal); el cual tiene una superficie aproximada de trescientos quince metros cuadrados (315 mts2).-
SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda de desalojo por vencimiento de prorroga legal intentada por la ciudadana MABIARY DEL ROSARIO ALVAREZ VARELA, contra el ciudadano JAMAL IBRAHIM HAYEK.-
TERCERO: Queda así REVOCADO el fallo apelado.
CUARTO: no hay condenatoria en Costas dada ka naturaleza de la decisión.-
PUBLIQUESE, REGISTRESE, DEJESE COPIA y Bájese el expediente en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los veintitrés (23) día del mes de Noviembre del año dos mil Dieciocho (2.018). Años 208° de la Independencia y 159° de la Federación.-
LA JUEZ,
Dra. INDIRA PARIS BRUNI.
EL SECRETARIO,
Abg. JHONME R. NAREA TOVAR.
En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión siendo las diez y cuarenta minutos de la mañana (10:40 AM).-
EL SECRETARIO,
Abg. JHONME R. NAREA TOVAR.
Exp. Nº AP71-R-2018-000446
Desalojo/Definitiva
Materia: Civil
IPB/JNT/Julio.
