REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 13 de diciembre de 2018
208º y 159º
Asunto: AP71-R-2018-000451.
Demandante: ARELIS TEOTISTE PERALTA CASTRO, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-3.973.599.
Apoderados Judiciales: Abogados Emilio Gioia Rosadoro y Betzabeth Macías Yepez, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 70.880 y 130.757, respectivamente.
Demandada: CLARA MARIA VELAZQUEZ ZACARIA, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-4.797.369.
Apoderado Judicial: Abogado Carlos Alberto García Barrera, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 211.189.
Motivo: Desalojo.
Capítulo I
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
En el juicio de desalojo que incoara la ciudadana ARELIS TEOTISTE PERALTA CASTRO, contra CLARA MARIA VELAZQUEZ ZACARIA, ambas identificadas, mediante decisión del 16 de mayo de 2018, el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró con lugar la demanda incoada ordenando la entrega del inmueble arrendado.
Contra la referida decisión la representación judicial de la parte demandada ejerció recurso procesal de apelación, en razón de lo cual suben las presentes actuaciones a esta Alzada.
Celebrada la audiencia y oídos los alegatos de la representación judicial de la parte actora se procede a proferir el fallo en base a las consideraciones expuesta infra.
Previo a cualquier pronunciamiento debe indicarse, que sobre la causal de necesidad invocada por la parte actora contenida en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, específicamente en su artículo 91 numeral 2º, el autor Gilberto Guerrero Quintero, en su obra “Tratado de Derecho Inmobiliario”, volumen I, página 195, UCAB, 2003, señaló: “…La necesidad de ocupación tanto del propietario, como del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así causaría un perjuicio al necesitado, no sólo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría, es decir, cualquier circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. Específicamente, la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular. No sólo la persona natural que aparezca como propietario, sino el pariente consanguíneo en comento, o la persona jurídica dueña del inmueble, pues como ha admitido la Corte Primera de lo Contencioso-Administrativo, en decisión del 22 de octubre de 1991, la necesidad del propietario de ocupar el inmueble se materializa cuando el mismo demuestre que dicha necesidad de ocupación está en relación con el uso que haría a través de una sociedad mercantil en la cual el propietario y su cónyuge son los únicos accionistas…”.
En este orden de ideas, también el autor Fernando Martínez Rivello, en su obra “La Terminación del Contrato de Arrendamiento y los Derechos de Preferencia de los Arrendatarios. Temas de Actualización de Derecho Inquilinario. Doctrina, Legislación y Jurisprudencia”. Editorial Paredes. Caracas-Venezuela 1999, Pág. 315, señaló: “…Una abundante jurisprudencia de nuestros tribunales contencioso administrativo ha definido los casos en que procede esta causal y el alcance de lo que debe entenderse por necesidad de ocupar el inmueble. Así por ejemplo, la condición de hacinamiento en que vive el solicitante del desalojo, probado por el informe de la inspección fiscal, ordenada por la Dirección de Inquilinato; en el caso de un solicitante del desalojo de un inmueble del que sea propietario, para que prospere el desalojo debe probar la incomodidad en la vivienda que habita y una situación económica que lo obligue a desocupar el inmueble arrendado para ocupar el de su propiedad, la circunstancia de que el solicitante tenga otros inmuebles no elimina la necesidad que el propietario pueda tener del que es objeto de la solicitud de desalojo; la necesidad de ocupar el inmueble no viene dado en función de las posibilidades económicas del solicitante, sino del examen de cada situación en particular y del interés manifiesto de ocupar el inmueble en referencia; también procede el desalojo cuando el solicitante pruebe que vive en una habitación incomoda e incompleta donde la habitabilidad es restringida, entonces tiene el solicitante la necesidad de habitar la que es propia. En este mismo orden de ideas; en el caso en análisis para que proceda la acción de desalojo del artículo 34 literal b, es decir la necesidad “que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado...”.
Como puede apreciarse la doctrina ha sostenido que para la procedencia del desalojo por la causal consagrada en el literal “b” del citado artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, recogida en el artículo 91 numeral 2º de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, es conteste en afirmar que, para su procedencia deben probarse de forma concurrente los siguientes elementos: 1º La existencia de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado o verbal; 2º La cualidad de propietario del inmueble; y, 3º La necesidad del propietario de ocupar el inmueble arrendado, o algunos de sus parientes consanguíneos, dentro del segundo grado, sin cuya prueba no resulta procedente el desalojo.
En sub iudice la relación contractual fue un hecho controvertido, pues, la parte demandada en la primera oportunidad que compareció -audiencia de mediación- desconoció el contrato en cuanto a su firma, al igual que al momento de contestar la demanda y promover cuestiones previas donde negó, rechazó y contradijo el contrato y su firma, ante lo cual, el apoderado actor, promovió la prueba de experticia grafotécnica tal como lo señala el artículo 445 del Código Adjetivo.
Antes bien, consta en autos que en fecha 21 de marzo de 2018, el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, fijó los hechos controvertidos de conformidad con lo dispuesto en el artículo 112 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y dejó establecido el lapso de 08 días de despacho para que las partes promovieran pruebas; 03 días para la oposición; y, 03 días para la admisión.
Luego, mediante auto del 02 de mayo de 2018, el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, fijó la audiencia de juicio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 114 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, obviando en forma desacertada tanto los alegatos de las partes como las pruebas promovidas para arribar a una decisión infeccionada de nulidad -ex artículo 243.5º del Código Adjetivo-, al no haberse pronunciado con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas.
En efecto, ante el desconocimiento de la firma por parte de la demandada respecto al contrato sobre el cual se basa la pretensión de desalojo, y la promoción de la prueba de experticia por parte de la actora para probar su autenticidad, debió el Tribunal, luego de fijar los hechos controvertidos, proceder a su admisión indistintamente de que dichas pruebas se hubiesen promovido de manera anticipada -lo cual no puede evidenciar este Tribunal debido a la ausencia de computo que lo determine-.
No obstante ello, se observa que luego de contestada la demanda el 18 de enero de 2018, no fue sino el 21 de marzo de 2018, cuando fijo los hechos controvertidos, lo que se traduce en una violación del tramite esencial del procedimiento, indistintamente de que se haya promovido una cuestión previa, pues, ésta es acumulativa a la contestación y en modo alguno puede suponer que su tramitación impida el libre desenvolvimiento del proceso pudiendo incluso decidirse como punto previo al fondo del asunto en atención a los principios de brevedad, celeridad y concentración a los que alude el artículo 99 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y a los fines de evitar sentencias contradictorias.
El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, pone de manifiesto los deberes del juez dentro del proceso, al establecer que “Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad…”.
De esta misma forma, el artículo 15 eiusdem, señala que “Los jueces garantizarán el derecho de defensa y mantendrán a las partes en los derechos y facultades comunes a ellas, sin preferencia ni desigualdades y en los privativos de cada una, las mantendrán respectivamente, según lo acuerde la ley a la diversa condición que tengan en el juicio, sin que puedan permitir ni permitirse ellos extralimitaciones de ningún género”.
Todo lo anterior quiere decir, que siendo el Juez el director del proceso, es su deber mantener y proteger las garantías constitucionalmente establecidas, evitando extralimitaciones, desigualdades o incumplimiento de formalidades esenciales que puedan generar un estado de indefensión a las partes involucradas en el juicio.
La jurisprudencia de la Sala de Casación Civil ha ido delimitando esas áreas que en el campo del proceso civil interesan al orden público, y en tal sentido ha considerado que encuadran dentro de esta categoría, entre otras: 1) Las materias relativas a los requisitos intrínsecos de la sentencia; 2) Las materias relativas a la competencia en razón de la cuantía o la materia; 3) Las materias relativas a la falta absoluta de citación del demandado; y, 4) Las materias relativas a los trámites esenciales del procedimiento.
De igual forma, ha establecido en innumerables fallos, ad exemplum en sentencia del 05 de noviembre de 2010, caso: Inversiones Paraguaná C.A., que para poder decretar la reposición ésta debe perseguir un fin útil, lo cual significa que debe estar justificada por el quebrantamiento de un acto o de una forma esencial del proceso, ya que, de lo contrario, se considera que una decisión repositoria sin tomarse en cuenta su utilidad menoscaba a una o ambas partes del juicio, porque dicha decisión vulnera flagrantemente el derecho de defensa de las partes y causa además un retardo procesal que contraría los principios de economía y celeridad procesal establecidos en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
En materia de reposición y nulidad de los actos procesales, el Código de Procedimiento Civil, acorde con los principios de economía y celeridad procesal, incorporó el requisito de la utilidad de la reposición en el sistema de nulidades procesales. Por tanto, es indispensable para que proceda la reposición, que además haya quedado comprobado en el juicio que la infracción de la actividad procesal haya causado indefensión a las partes o a una de ellas y que el acto no haya cumplido su finalidad. (Vid. Sentencia No. 00587, de fecha 31 de julio de 2007, caso: Chivera Venezuela S.R.L., contra Inversiones Montello C.A. y otra SCC).
Así las cosas, al haberse constatado que el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, produjo una decisión sin atender a las excepciones y defensas opuestas, lo cual obedeció a su propia omisión respecto a las pruebas promovidas por el actor y a la tramitación indebida de la causa, deberá ordenarse la reposición de la causa al estado que se emita pronunciamiento respecto a la admisibilidad de la pruebas promovidas por el actor con estricta sujeción a lo dispuesto en el artículo 112 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y así se declarara de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de este fallo. Así se decide.
Capítulo II
DECISIÓN
Por las razones de hecho y de Derecho anteriormente, expuestas, éste Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
Primero: CON LUGAR el recurso procesal de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada, contra la decisión dictada el 16 de mayo de 2018, por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declarara con lugar la demanda de desalojo incoada por la ciudadana ARELIS TEOTISTE PERALTA CASTRO, contra CLARA MARIA VELAZQUEZ ZACARIA, ambas identificadas, la cual queda REVOCADA en todas y cada una de sus partes.
Segundo: SE REPONE la presente causa al estado en que el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, emita pronunciamiento respecto a las pruebas promovidas por la parte actora con estricta sujeción a lo dispuesto en el artículo 112 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Tercero: Dada la naturaleza de la presente decisión no hay expresa condenatoria en costas.
Cuarto: Déjese copia certificada de la presente decisión, para darle cumplimiento a lo establecido en el artículo 248 eiusdem.
Quinto: Remítase el presente expediente a su Tribunal de origen en su debida oportunidad legal.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los 13 días del mes de diciembre de 2018. Años 208º de la Independencia y 159º de la Federación.
El Juez Provisorio
Raúl Alejandro Colombani
El Secretario
Leonel Rojas
En esta misma fecha, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.) se publicó y registro la anterior decisión.
El Secretario
Leonel Rojas
RAC/lr*
Asunto: AP71-R-2018-000451
