REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO
Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA
METROPOLITANA DE CARACAS
207º y 158º
ASUNTO: AP71-R-2017-000744
ASUNTO INTERNO: 2017-9672
MATERIA: CIVIL
SENTENCIA DEFINITIVA
(EN SU LAPSO)
DE LAS PARTES
PARTE ACTORA: Ciudadana MARÍA DEL ROSARIO BERNADAS ESTRADA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V-9.274.652.
DEFENSORES PÚBLICOS ASISTENTES DE LA ACTORA: Ciudadanos OSCAR DAMASO, DELMA GONZÁLEZ, VERIUSKA GRANADOS y RAIZA GONZÁLEZ, Defensores Públicos Primero y Segundo en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda con Competencia Plena a Nivel Nacional, adscritos a la Unidad Regional del Área Metropolitana de Caracas e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 170.206, 186.202, 212.267 y 120.776, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano MAHOMAD CHARAF DASSOUKI HAJJ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad número v-25.053.455, representado por su apoderado general, ciudadano KENAN SATI, libanés, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número E-84.487.743.
APODERADOS DEL DEMANDADO: Ciudadanos ALBINO CÉSAR JAIMES y DEYARLITH GIL LÓPEZ, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 56.482 y 97.054, respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
DECISIÓN RECURRIDA: Sentencia definitiva dictada en fecha 23 de marzo de 2017, por el Juzgado Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
-I-
DE LA SINTESIS PRELIMINAR DE LA DEMANDA
Se da inició a la presente demanda mediante libelo (Fol. 2-7), presentado en fecha 08 de diciembre de 2014, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por la ciudadana MARÍA DEL ROSARIO BERNADAS ESTRADA, asistida por el abogado OSCAR DAMASO, en su carácter de Defensor Público Provisorio Segundo en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda con Competencia Plena a Nivel Nacional, adscrito a la Unidad Regional del Área Metropolitana de Caracas, cuyo conocimiento correspondió al Juzgado Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la referida Circunscripción Judicial.
Por auto de fecha 16 de diciembre de 2014 (Fol. 44-45), se admitió la demanda por los trámites contenidos en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, ciudadano MAHOMAD CHARAF DASSOUKI HAJJ, para el QUINTO (5°) DÍA DE DESPACHO siguiente a la constancia en autos de su citación, a fin que tuviere lugar la celebración de la audiencia de mediación, de acuerdo a lo previsto en el artículo 101 eiusdem.
En diligencia de fecha 11 de febrero de 2016 (Fol. 99), previo agotamiento de todas y cada una de las formalidades de ley previstas para ello, compareció la abogada DEYARLITH GIL LÓPEZ, se constituyó en autos como apoderada judicial de la parte demandada, consignó poderes de representación, conjuntamente con el abogado ALBINO CÉSAR JAIMES y se dio por citada en la presente causa.
Llegada la oportunidad para que tuviere lugar la audiencia de mediación, en fecha 18 de febrero de 2016 (Fol. 106. P-1), no comparecieron las partes a exponer los alegatos que hubiesen considerado pertinentes a través de sus abogados y ante la inasistencia de la parte actora, eso origina el desistimiento del procedimiento, tal como fue declarado y terminado el juicio, de conformidad con lo previsto en el artículo 105 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda.
En fecha 23 de febrero de 2016, se recibió diligencia (Fol. 109), presentada por el ciudadano JORGE BERNADAS DUBLE, quien manifestó ser padre de la accionante y que la misma no acudió a la audiencia por presentar grave estado de salud al padecer de cáncer e igualmente se recibió diligencia (Fol. 110), presentada por la parte actora, asistida por su defensa pública, apelando del auto que declaró desistido y terminado el procedimiento, cuyo recurso fue oído en ambos efectos en auto del 26 de febrero de 2016 y ordenándose la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, a los fines de ley (Fol. 112).
En fecha 31 de mayo de 2016, el Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que conoció de dicho recurso, previa notificación de las partes para la audiencia oral prevista en el artículo 106 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda, dictó sentencia en la forma que sigue:
“…En este caso, al constatarse que en el curso del proceso en fase de notificación de la defensora ad litem designada y juramentada, para la celebración de la audiencia de mediación a la cual debía asistir imperativamente el demandante, quien estaba a la espera de que en efecto se materializara la notificación de la referida defensora para comenzar a computar los cinco días al término de los cuales se realizaría la audiencia; y siendo que en el curso de la referida notificación, se presentó la parte demandada y otorgó poder a los abogados Albino Cesar Jaimes y Deyarlith Gil López, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 56.482 y 97.054; a los fines de garantizar la certeza y seguridad jurídica de las partes, y de mantener la igualdad en el proceso de las mismas, debía el tribunal de la causa dictar un auto en el que se pronunciara sobre el cese de las funciones de la defensora judicial designada y juramentada teniendo ahora como apoderados de la demandada a los abogados Albino César Jaimes y Deyarlith Gil López; debiendo en consecuencia fijar la celebración de la audiencia para el quinto (5º) día de despacho siguiente a dicho auto. Por lo que al celebrarse la audiencia en fecha 18/02/2016, sin verificar el cumplimiento de las actuaciones antes señaladas, que garantizaban la defensa de todas las partes, evidentemente se incurrió en la vulneración del debido proceso y derecho de defensa de la parte actora al declararse abruptamente la extinción del proceso no obstante las señaladas circunstancias. En virtud de las anteriores consideraciones, debe forzosamente quien sentencia declarar con lugar el recurso de apelación interpuesto por la parte actora, por lo que se revoca el auto apelado y se ordena la reposición de la causa al estado en que se fije por auto expreso el día y la hora de la celebración de la audiencia de mediación. Y así se decide. Siendo entonces necesario, en este caso, que la audiencia de mediación se verifique con las garantías procesales de todas las partes, para lo cual se ordena fijar nueva oportunidad para su celebración, teniendo en cuenta que las partes se encuentran a derecho, por lo que una vez se reciba el expediente en el tribunal de la causa, se fije por auto expreso la oportunidad para la celebración de la audiencia de mediación prevista en el artículo 103 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda. Así se decide. DISPOSITIVO Por las razones de hecho y de derecho anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación ejercido en fecha 23 de febrero de 2016, por la ciudadana María del Rosario Bernadas, asistida por el Defensor Público Segundo del Área Metropolitana de Caracas, abogado Oscar José Dámaso Gonnella, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 170.206, contra la decisión de fecha 18 de febrero de 2016, proferida por el Tribunal Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró desistido el procedimiento de conformidad con lo dispuesto en el artículo 105 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en el curso del juicio que por Resolución de Contrato de Arrendamiento incoara la ciudadana María del Rosario Bernadas contra el ciudadano Mohamad Charaf Dassouki Haujj. SEGUNDO: SE REVOCA LA DECISION APELADA, de fecha 18 de febrero de 2016, proferida por el Tribunal Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró desistido el procedimiento de conformidad con lo dispuesto en el artículo 105 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. TERCERO: SE REPONE LA CAUSA, al estado en que el Tribunal de la causa fije por auto expreso el día y la hora de la celebración de la audiencia de mediación establecida en el artículo 101 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, teniendo en cuenta que las partes se encuentran a derecho. CUARTO: Al haberse declarado con lugar el recurso de apelación y dada la fase en que se encuentra el presente procedimiento –fijación de audiencia de mediación-, al no haberse formado aún el contradictorio no procede la condenatoria en costas. No se ordena la notificación de las partes, por cuanto la presente sentencia se pronunció en presencia de ambas partes, en la audiencia celebrada de conformidad con el artículo 106 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese, Regístrese y déjese copia en el copiador de sentencias de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Dada, firmada y sellada en el Despacho del Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los treinta y un (31) días del mes de mayo de 2016. Año 206º de la Independencia y 157º de la Federación…”
En fecha 12 de julio de 2016 (Fol. 160), el juzgado a quo, dando cumplimiento a la orden de la alzada, fijó la audiencia de mediación en comento al quinto (5°) día de despacho siguiente, a las nueve de la mañana (09:00 a.m.).
En fecha 19 de julio de 2016, tuvo lugar el acto de audiencia de mediación (Fol. 161), al cual solo asistió la parte actora asistida por su defensor público, por lo cual fijó el acto de contestación de la demanda para dentro de los diez (10) días de despacho siguientes conforme lo previsto en el artículo 107 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda.
En fecha 16 de septiembre de 2016, la parte actora asistida por su defensora pública, solicitó la aplicación del artículo 108 de la Ley Especial, en concordancia con el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, ya que su contraparte al no dar contestación a la demanda, ni promover pruebas, debe entrar la causa al estado de sentencia dentro del lapso que establece para ello.
Siendo la oportunidad legal establecida en el artículo 112 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en fecha 20 de septiembre de 2016 (Fol. 164-165), el a quo fijó los puntos controvertidos en el presente juicio y en consecuencia abrió un lapso de ocho (8) días de despacho siguientes a la constancia en autos de la notificación de las partes, para promover pruebas.
En fecha 24 de noviembre de 2016 (Fol. 178), el a quo dictó auto mediante el cual difirió por un lapso de CINCO (5) DÍAS DE DESPACHO la oportunidad para dictar sentencia.
Llegada la oportunidad, en fecha 23 de marzo de 2017 (Fol. 179-182), tuvo lugar el pronunciamiento de la sentencia por ese tribunal, donde procedió a la publicación del fallo, estableciendo en síntesis lo siguiente:
“…III Por las razones antes expuestas, este Juzgado Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad de la Ley DECLARA CON LUGAR la demanda de Desalojo (sic) interpuesta por la ciudadana MARIA DEL ROSARIO BERNADAS ESTRADA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad N° V- 9.274.652.en (sic) contra del ciudadano MOHAMAD CHARAF DASSOUKIHAJJ (sic), venezolano, mayor de edad, de este domicilio y portador de la cédula de identidad No. 25.053.453 y resuelto el contrato de arrendamiento que los vinculaba; en consecuencia se condena a este último a la entrega material del inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. 223, del Piso 22, del Edificio “INA”, ubicado en la Avenida Este O, entre las Esquinas de Paradero a Venus, Parroquia Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital. Por la naturaleza del presente fallo se condena a la parte demandada al pago de las costas. …”
Mediante diligencia de fecha 13 de julio de 2017, la apoderada judicial de la demandada, previa formalidades de notificación, apeló de la sentencia definitiva dictada por el a quo, siendo que el tribunal de la causa, mediante auto de fecha 27 de julio de 2017 (Fol. 190), oyó el recurso de la apelación propuesto en ambos efectos, de acuerdo a lo establecido en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda, ordenando la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial.
-II-
ACTUACIONES ANTE EL SUPERIOR
Verificada la insaculación de causas, en fecha 02 de agosto de 2017, fue asignado el conocimiento y decisión de la preindicada apelación a este juzgado superior, recibiendo las actuaciones, según autos del día 08 de agosto de 2017 (Fol. 193-195) y donde previa corrección de la foliatura, el tribunal le dio entrada al expediente y en garantía del derecho a la defensa de las partes involucradas, ordenó su notificación, con la advertencia de que una vez conste en autos la última de ellas y así lo hiciere constar la secretaría de este tribunal superior, tuviese lugar al tercer (3er) día de despacho siguiente a las 10:00 a.m., la audiencia oral, de conformidad con lo establecido en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas.
En fecha 13 de octubre de 2017, la representación de la parte demandada se dio por notificada de la anterior providencia y solicitó la notificación de su contraparte, lo cual fue acordado en auto del 24 del mismo mes y año.
En fecha 20 de noviembre de 2017, la alguacil de este tribunal superior, consignó la boleta de notificación, firmada en fecha 16 de noviembre de 2017, por la abogada VERIUSKA GRADADO, como defensora pública de la demandante, cumpliendo la alguacil de esta forma su misión. Asimismo, en esa misma fecha la secretaria del tribunal dejó constancia del cumplimiento de las formalidades establecidas en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 23 de noviembre de 2017, compareció la abogada DEYARLITH GIL LÓPEZ, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, así como la ciudadana MARÍA DEL ROSARIO BERNADAS ESTRADA, debidamente asistida por la defensa pública, en su condición de parte actora, a fin de que tuviera lugar la audiencia oral y pública correspondiente, sin embargo en dicha oportunidad, las partes acordaron suspender el presente juicio, a los fines de llegar a un posible acuerdo. Siendo suspendida la referida audiencia, en fechas 30 de noviembre de 2017, 25 de enero y 1º de marzo de 2018.
En fecha 22 de marzo de 2018, tuvo lugar la audiencia oral y pública en el presente asunto, donde asistieron las partes con sus respectivos abogados, hubo derecho de palabras, réplica y contrarréplica y pronunciamiento oral del juicio, cuyo extenso se dicta a continuación en la forma que sigue:
-III-
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
El proceso, es considerado como un conjunto concatenado y coordinado de actos procesales realizados por los órganos jurisdiccionales, los cuales encarnan al Estado, tendentes a resolver los conflictos de la colectividad, mediante la aplicación de la Ley en forma pacífica y coactiva. De esta manera, el proceso cumple la función de solucionar los conflictos surgidos entre los justiciables, arrebatándole la justicia a los particulares, ya que es sabido que la administración de la justicia se encuentra concentrada en el Estado, quedando eliminada la justicia privada; circunstancia esta de la cual se infiere, que el proceso contencioso tiene como finalidad, la solución de conflictos surgidos entre los ciudadanos, cuando se lesiona un derecho subjetivo y resultan infructuosas las gestiones amistosas tendentes a reparar la violación del derecho.
Este mismo criterio es sostenido por el insigne tratadista HERNANDO DEVIS ECHANDÍA en su obra estudios de derecho procesal, tomo I, Pág. 337, 1967, para quien el proceso contiene una pugna de intereses que persigue la solución definitiva del conflicto mediante una sentencia, sea aquel de naturaleza civil, mercantil, laboral, tránsito, entre otros. Conflicto este, que se traduce en una especie de lucha jurídica, de pruebas y alegaciones, recursos y sol0icitudes de otra índole, a lo largo del proceso.
Conforme a nuestro texto Constitucional, en su artículo 257, el proceso es considerado como un instrumento fundamental para la realización de la justicia, la cual se traduce, en que bajo la óptica del constituyente, pareciera que el proceso no tiene como finalidad la solución de conflicto, sino la realización de la justicia, pero lo cierto es que la composición de conflictos entre justiciados mediante la aplicación de la ley en forma pacífica y coactiva, solo puede obtenerse a través de dictados de sentencias justas, con justicia; justicia esta que se adquiere mediante el material probatorio que demuestre la verdad de las pretensiones y excepciones de las partes, ya que la prueba demuestra la verdad a través de la cual puede alcanzarse la justicia y finalmente solucionarse los conflictos entre los ciudadanos.
De acuerdo a la norma citada, el juez de instancia debe procurar en sus decisiones la búsqueda de la verdad, tomando en cuenta los alegatos de las partes, así como las pruebas promovidas por éstas, no incurriendo en lo absoluto de sacar elementos de convicción fuera de los que arrojen éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados, ni probados en la causa que le es sometida a su conocimiento y decisión.
En línea con lo anterior el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, dispone en relación a la actuación de los jueces, que:
“Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósitos y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe”.
Así, la función de todo juez debe estar enmarcada en impartir legalidad de una manera imparcial, en el entendido, que debe decidir conforme a lo que se pide y sólo sobre lo que se pide y al fallar debe hacerlo tomando en consideración los hechos alegados, así como los elementos de convicción que se hayan producido en juicio.
Distinto es el caso cuando se trata de la interpretación de los contratos, por cuanto el mismo artículo 12 eiusdem, faculta al juez, en caso de presentarse oscuridad, ambigüedad o deficiencia en estos, para atender al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.
De otra parte, estima quien aquí decide señalar, que tanto el máximo Tribunal de la República como la doctrina imperante en la materia, tienen establecido que en nuestro ordenamiento jurídico procesal rige el denominado principio o sistema de libertad de medios de pruebas, según el cual las partes resultan legítimas para elegir y promover los medios probatorios que consideren conducentes para la demostración de sus pretensiones, bien sea entre las denominadas pruebas libres o de aquellas expresamente establecidas por la ley. Así pues, lo que se persigue con la actividad probatoria desplegada por las partes en determinado juicio, es la demostración de sus alegatos y excepciones.
Al respecto, establece el artículo 1.354 del Código Civil, el principio de la carga probatoria, cuando expresa que:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte debe probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”
Principio este, igualmente contenido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que dispone:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”
Estas reglas, a juicio de quien decide, constituyen un aforismo en el derecho procesal, pues, el juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos alegados y probados por ellas en el juicio.
De esta manera, la carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del derecho, no es una obligación que el juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes, sino que esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda. Así, al demandante le toca la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio incumbi probatio qui dicit nin qui negat, o sea, que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; más el demandado puede tocar la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro principio de derecho conocido como reus in excipiendo fit actor, al tornarse el demandado actor, a su vez, en la excepción, este principio se armoniza con el primero y en consecuencia, sólo cuando el demandado alegue en la excepción hechos nuevos toca a él la prueba correspondiente.
Por consiguiente, el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, dado que, ninguna demanda o excepción alguna puede prosperar si no se demuestra. El principio, por tanto, regulador del deber de probar debe entenderse que, quién quiera que siente como base de su demanda o excepción la afirmación o la negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción resulta infundada.
Como se ve, la carga de la prueba se impone por ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes, pues si quien está obligado a probar su afirmación no lo hace, su pretensión será desestimada dado que el juez solo procede según lo dispuesto en el ut retro artículo 1.354 del Código Civil y en los artículos 12 y 506 del Código Adjetivo.
Hechas las anteriores consideraciones, debe determinar previamente éste juzgador superior los límites en que ha quedado planteada la controversia o thema decidendum, en la forma siguiente:
-IV-
DE LA DEMANDA
Conforme se desprende del escrito contentivo de la demanda (Fol. 2-7), la parte accionante asistida por la defensa pública alegó:
Que es propietaria y arrendadora del inmueble destinado a vivienda distinguido con el N° 223, situado en la planta 22 del Edificio Ina, ubicado en la Avenida Este O, entre las Esquinas de Paradero a Venus, en jurisdicción de la Parroquia La Candelaria del Municipio Libertador del hoy Distrito Capital, inmueble este sobre el cual recae la presente acción.
Que habiendo otorgado poder general de administración, su mandante, la ciudadana ROSARIO ESTRADA DE BERNADAS, dio en arrendamiento dicho inmueble al ciudadano MOHAMAD CHARAF DASSOUKI HAJJ, mediante contrato autenticado en fecha 20 de junio de 2011, ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, bajo el N° 24, tomo 127 de los libros respectivos, el cual establece en sus cláusulas cuarta y séptima, que el canon de alquiler sería por la cantidad de dos mil quinientos bolívares (Bs. 2.500,00) mensuales, dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes y prohibición expresa de subarrendar, traspasar, ni ceder en forma alguna el inmueble sin el consentimiento por escrito dado por la arrendadora.
Que el demandado, mediante documento público cedió todos los derechos del contrato al ciudadano KENAN SATI, de nacionalidad libanesa, titular de la cédula de identidad N° E-84.487.743, según poder autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el N° 014, tomo 254 de los libros respectivos, de fecha 04 de julio de 2012, quien actualmente habita en el apartamento en comento.
Que ante esta situación la demandante acude ante la Defensoría Pública Tercera en busca de una solución, por lo que el 30 de julio de 2012, le pide un plazo de seis (6) meses para entregar el inmueble, no aceptando dado que tal conducta era arbitraria e ilegal, por ocuparlo a través de un traspaso, incumpliéndose lo estipulado en el contrato, conforme acta que aduce acompañar.
Que habiéndose agotado todos los trámites extrajudiciales y administrativos previos a la demanda, según resolución número MC-00242/12-08, emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda y por resolución número 000106 de fecha 15 de octubre de 2012, que habilita la vía judicial, luego de verificarse la audiencia conciliatoria sin acuerdo alguno, invoca el contenido de los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.166, 1.167, 1.592 y 1.594 del Código Civil y de los artículos 98 y 100 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda, a fin de demandar, como en efecto lo hace, al ciudadano MOHAMAD CHARAF DASSOUKI HAJJ, por resolución de contrato de alquiler y la consecuente entrega material y efectiva, libre de bienes y personas.
Estima la demanda en la cantidad de ciento cincuenta y dos mil cuatrocientos bolívares (Bs. 152.400,00), equivalente a mil doscientas unidades tributarias (UT 1.200,00).
Señaló los domicilios procesales de ambas partes a los efectos de las citaciones, promoviendo sus elementos probatorios y consignando recaudos.
Finalmente solicitó que fuese admita la demanda y sustanciada conforme al artículo 101 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda, en concordancia con el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil y en consecuencia sea declarada con lugar la misma en la definitiva con todos los pronunciamientos de ley.
-V-
DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
Concluida la audiencia de mediación, sin que se haya alcanzado un acuerdo, ya que el demandado no compareció a la misma por si, ni a través de representación judicial, éste debió, dentro de los diez (10) días de despacho siguientes, dar contestación a la demanda tal como fue fijada, determinando con claridad cuáles de los hechos invocados en la pretensión admitiera como ciertos y cuales negara o rechazara, expresando así mismo los hechos o fundamentos de su defensa, así como promover las cuestiones previas, excepciones, defensas perentorias, intervención de terceros y la pretensión de reconvención, sin embargo tampoco compareció en dicho lapso a ejercer tales defensas, por lo cual se deben aplicar los efectos establecidos en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, con arreglo al cual “…Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca...,” procediéndose en consecuencia a sentenciar la causa dentro del lapso de cinco (5) días de despacho siguientes, atendiéndose a la confesión presunta tal como lo expresa el artículo 108 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Viviendas.
En ese sentido, si bien se verifica el primer (1er) requisito relativo a la falta de contestación o contumacia, por la circunstancia de no contestar expresamente la pretensión en su debida oportunidad, debe destacarse que dicho demandado, aún no está confeso; en razón que por ese hecho, él no ha alegado nada, pero tampoco ha admitido nada; situación ante la cual debe tenerse claro que no se origina presunción alguna en su contra, conforme al concepto moderno de la contumacia establecido en sentencia Nº 2448, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 29 de agosto de 2003, con ponencia del Magistrado Dr. JESÚS E. CABRERA ROMERO, en el expediente Nº 03-0209, reiterada por la misma Sala Constitucional, en sentencia Nº 1480, de fecha 28 de julio de 2006, con ponencia del Magistrado Dr. MARCOS TULIO DUGARTE PADRÓN, en el expediente Nº 04-2940. De tal manera, que hasta este momento, la situación en la que se encuentra el demandado en cuestión está referida a que tiene la carga de probar que no son verdaderos los hechos alegados por su antagonista en la demanda y que la misma no sea contraria a derecho. Así se decide.
Dilucidada la situación anterior, este órgano jurisdiccional superior, con vista al principio de la comunidad de la prueba, pasa a examinar el material probatorio anexo a las actas procesales, en atención al segundo (2°) requisito que exige el citado artículo 362 eiusdem, en lo forma siguiente:
-VI-
DE LAS PRUEBAS APORTADAS AL PROCESO
CON EL LIBELO DE LA DEMANDA (Fol. 2-7)
Constan a los folios 8 al 13 del expediente, marcadas “A” y “B”, copia fotostática de CÉDULA DE IDENTIDAD y copia certificada de DOCUMENTO DE VENTA, protocolizado ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 29, tomo 6, folio 130, protocolo primero del 10 de octubre de 1984; y en vista que no fueron impugnadas, ni tachadas en modo alguno en su oportunidad legal, este tribunal superior tiene como fidedigna dicha copia y las valora en su conjunto conforme los artículos 12, 429, 507, 509 y 510 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.357, 1.360 y 1.384 del Código Civil y tiene como cierto que los derechos de propiedad del apartamento Nº 223, piso 22, Edificio Ina, ubicado en la Avenida Este O, entre las esquinas de Paradero y Venus, Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital, cuyos linderos son: NORTE: Espacio vacío que lo separa del apartamento 224, y área de circulación; SUR: Fachada sur del edificio; ESTE: Área de circulación, espacio para los medidores de agua y apartamento 221 y OESTE: Fachada oeste del edificio, el cual posee una superficie aproximada de noventa y cinco metros cuadrados con ochenta y seis decímetros cuadrados (95,86 mts.2), con un porcentaje de condominio de 0,43766%, según documento de condominio protocolizado ante la oficina antes citada en fecha 19 de diciembre de 1977, bajo el Nº 26, tomo 1, protocolo primero, fueron adquiridos por la parte actora. Así se decide.
Consta a los folios 14 al 15 del expediente, marcada “C”, copia fotostática de GACETA OFICIAL de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.999, de fecha 03 de septiembre de 2012; y en vista que no fue impugnada, ni tachada en modo alguno en su oportunidad legal, este tribunal superior tiene como fidedigna dicha copia y la valora como un hecho notorio público comunicacional conforme los artículos 12, 429, 507 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y tiene como cierto que el defensor público provisorio segundo en materia civil y administrativa especial inquilinaria y para la defensa del derecho a la vivienda con competencia plena a nivel nacional, adscrito a la Unidad Regional del Área Metropolitana de Caracas, extensión sede central, abogado OSCAR DAMASO, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 170.206, que asiste a la parte actora fue designado para tal cargo según resolución N° DDPG-2012-196. Así se decide.
Consta a los folios 16 al 19 del expediente, marcada “D”, copia certificada de PODER DE DISPOSICIÓN Y ADMINISTRACIÓN otorgado por la ciudadana MARÍA DEL ROSARIO BERNADAS ESTARADA, a los ciudadanos JORGE BERNEDAS DUBLE y ROSARIO ESTRADA DE BERNADAS, ante el Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 07 de julio del 2009, bajo el N° 1, tomo 38, folio 1 de los respectivos libros; y por cuanto no fue cuestionada en modo alguno se valora conforme los artículos 12, 429, 507 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con los artículos 1.361, 1.384, 1.687 y 1.688 del Código Civil y se tiene como cierta la representación que ejercen los mandatarios en nombre de su poderdante y las facultades conferidas. Así se decide.
Consta a los folios 20 al 26 del expediente, marcada “E”, copia certificada de CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, suscrito entre la ciudadana ROSARIO ESTRADA DE BERNADAS, como ARRENDADORA y el ciudadano MOHAMAD CHARAF DASSOUKI HAJJ, como ARRENDATARIO, relativo al inmueble de marras, distinguido con el N° 223, situado en el piso 22 del Edificio Residencias Ina, ubicado de Venus a Paradero en jurisdicción de la Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital debidamente autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 20 de junio de 2011, bajo el Nº 24, tomo 127 de los libros de autenticaciones correspondientes; y en vista que no fue impugnada en modo alguno en el iter procesal, este tribunal superior lo valora conforme los artículos 12, 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.360 y 1.384 del Código Civil y tiene como cierto que la apoderada general de la parte actora le alquiló el inmueble propiedad de esta última conforme el ut supra mandato de administración, al demandado de autos; que establecieron un canon de arrendamiento de dos mil quinientos bolívares (Bs. 2.500,00) mensuales, pagaderos por mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, por el lapso de un (1) año, sin prórroga, contado a partir del 30 de mayo de 2011, según sus cláusulas primera, segunda y sexta; con una cláusula de prohibición expresa de subarrendar, traspasar, ni ceder en forma alguna el inmueble sin el consentimiento dado por escrito por la arrendadora, según su cláusula séptima. Así se decide.
Constan a los folios 27 al 31 y 100 al 101 del expediente, marcada “F”, copia certificada y simple de PODER otorgado por el ciudadano MOHAMAD CHARAF DASSOUKI HAJJ, al ciudadano KENAN SATI, de nacionalidad libanesa, titular de la cédula de identidad N° E-84.487.743, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el N° 014, tomo 254 de los libros respectivos, de fecha 04 de julio de 2012; y en vista que no fue cuestionada en modo alguno en su oportunidad legal, este tribunal superior la valora conforme los artículos 12, 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.361, 1.363 y 1.384 del Código Civil y tiene como cierto que el demandado de autos facultó al segundo de los nombrados para que lo represente, habite y sostenga sus derechos e intereses que legalmente tiene como arrendatario o inquilino del bien de marras, constituido por el apartamento Nº 223, situado en el piso 22 del Edificio Ina, ubicado en la Avenida Este O, entre las esquinas de Paradero y Venus Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital, entre otras autorizaciones y facultades. Así se decide.
Consta a los folios 32 al 36 del expediente, marcada “G”, copia fotostática de ACTUACIONES contenidas en el asunto llevado ante la Defensoría Pública Tercera con Competencia en Materia Civil y Administrativa Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda; y en vista que no fue cuestionada en modo alguno en su oportunidad legal, este tribunal superior la tiene como fidedigna y la valora conforme los artículos 12, 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y tiene como cierto que en fecha 30 de julio de 2012, tuvo lugar ante dicho ente la audiencia de mediación, a la cual comparecieron la apoderada general de la parte actora, el ciudadano KENAN SATI, apoderado general del demandado, asistido de abogado, donde no hubo acuerdos, ya que la referida apoderada se negó a recibir del ciudadano en mención el pago del canon de los meses de junio y julio de 2012 e igualmente se negó a concederle un lapso de seis (6) meses solicitado para hacer entrega del mismo. Así se decide.
Constan a los folios 37 y 38 del expediente, marcada “H”, copias fotostáticas de INFORMES MÉDICOS; y aunque las mismo no fueron cuestionadas en modo alguno en su oportunidad legal, este tribunal superior las desecha del juicio por emanar de terceras personas ajenas a la relación sustancial que al no ser partes en el juicio ni causantes de las mismas debieron ser llamados a fin de ratificar sus contenidos mediante la prueba testimonial o de informes con fundamento en los artículos 431 y 433 del Código Procesal Adjetivo. Así se decide.
Constan a los folios 39 al 43 del expediente, marcadas “I”, copia fotostática y original de ACTUACIONES, contenidas en el asunto llevado ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda; y en vista que no fueron cuestionadas en modo alguno en su oportunidad legal, este tribunal superior tiene como fidedigna dicha copia y las valora en su conjunto conforme los artículos 12, 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y tiene como cierto que en fecha 11 de octubre de 2012, tuvo lugar ante dicho ente la audiencia conciliatoria pautada, a la cual comparecieron la apoderada general de la parte actora, asistida por defensor público, el ciudadano KENAN SATI, asistido de abogado, quien actúa como apoderado del demandado, ciudadano MOHAMAD CHARAF DASSOUKI HAJJ, donde al no haber acuerdos, por resolución de fecha 15 de octubre de 2012, se habilitó la vía judicial para dirimir este conflicto. Así se decide.
CON DILIGENCIA DEL 11/02/2016 (Fol. 99)
Consta a los folios 102 al 105 del expediente, copia fotostática de PODER otorgado por el ciudadano KENAN SATI, de nacionalidad libanesa, titular de la cédula de identidad N° E-84.487.743, en representación del ciudadano MOHAMAD CHARAF DASSOUKI HAJJ, a los abogados ALBINO CÉSAR JAIMES Y DEYARLYTH GÍL LÓPEZ, ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el N° 57, tomo 164 de los libros respectivos, de fecha 14 de noviembre de 2012; y en vista que no fue cuestionada en modo alguno en su oportunidad legal, este tribunal superior la valora conforme los artículos 12, 150, 151, 153, 154, 155, 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.361 y 1.363 del Código Civil y tiene como cierta la representación que ejercen los mandantes en nombre de su mandatario. Así se decide.
Del análisis realizado por éste jurisdicente de alzada a los anteriores medios de pruebas, lo cual responde a una necesidad de orden, de certeza, de eficiencia y su escrupulosa observancia que representa una garantía del derecho de defensa de las partes y estando dentro del lapso de ley para cumplir con el fallo in extenso, a tenor de la previsto en el artículo 121 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, considera necesario resolver primeramente las defensas ejercidas durante la audiencia oral, y a tal efecto se observa:
La defensora judicial de la parte demandante, abogada RAIZA GONZÁLEZ, en dicha oportunidad alegó la falta de cualidad del demandado para sostener el juicio, en tal sentido, se desprende que:
La cualidad o legitimatio ad causam debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar en juicio; en su aspecto activo o pasivo; idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito, es, pues, una identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como legitimado efectivo, y la persona contra quien se afirma la existencia. Asimismo, la falta de cualidad activa o pasiva es también llamada legitimación a la causa, y según ella se refiera al actor o al demandado, se llamará legitimación a la causa activa o pasiva. La cualidad desde el punto de vista procesal, que expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor y aquella a quien la ley le concede la acción (cualidad activa), y entre la persona del demandado y aquella contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva).
El proceso judicial está regido por el principio de la bilateralidad de las partes (demandante y demandado), quienes para actuar efectivamente en el proceso deben tener cualidad o legitimation ad causam, cuya noción apunta a la instauración del proceso entre quienes se encuentran frente a la relación material e interés jurídico como contradictores; alude a quienes tienen derecho por determinación de la ley para que en su condición de demandante y demandado resuelvan sus pretensiones ante el órgano jurisdiccional, y ello constituye entonces la cualidad.
El tema de la cualidad es uno de los primordiales que deben ser considerados al sentenciarse, por lo que se ha dicho innumerables veces que la cualidad es inherente al fondo de la controversia. Cuando la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio se hace valer al contestar en el fondo de la materia, la vieja excepción cambia de naturaleza jurídica y de inadmisibilidad que era, se transforma en perentoria con la finalidad de que se declare infundada la demanda, por consiguiente, la cualidad o interés en el actor para intentar el juicio y el demandado para sostenerlo, se presenta el examen como una cuestión prejudicial en los procesos lógicos del sentenciador y si tal defensa perentoria prospera, tendrá como efecto inmediato desechar la demanda, pero por infundada.
Con respecto a la legitimatio ad causam, el autor LUÍS LORETO en su obra “Ensayos Jurídicos” expresa que:
“…La cualidad en sentido amplísimo es sinónimo de legitimación. Esta acepción la cualidad no es una noción específica o peculiar al derecho procesal. Allí donde se discute acerca de la pertenencia o titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico, allí se encuentra planteado un problema de cualidad o de legitimidad. Allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto o de un deber jurídico, allí se encuentra planteado igualmente un problema de cualidad o de legitimidad. En el primer caso podría muy bien hablarse de cualidad o legitimidad activa; en el segundo caso, se trataría de la cualidad o legitimidad pasiva. El problema de la cualidad entendida de esta manera, se resuelve con la demostración de la identidad entre la persona que ejerció la acción y el titular de la misma; contra quien se ejercita y el sujeto que es su verdadero titular obligado concreto. Se trata de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la Ley le concede el derecho o el poder jurídico y la persona contra quien se concede o la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándole, como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera....La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto o un sujeto determinado.” (...).
De manera que con razón a lo anterior, este sentenciador de la revisión efectuada a las actas que conforman el presente asunto, observa que el ciudadano MAHOMAD CHARAF DASSOUKI HAJJ, otorgó poder al ciudadano KENAN SATI, quien a su vez sustituyó el poder que le fuera conferido, en la persona de los abogados ALBINO CÉSAR JAIMES y DEYARLITH GIL LÓPEZ, por lo tanto, en el caso de marras no se evidencia la falta de cualidad pasiva alegada por la defensora judicial, puesto que los referidos abogados actúan en nombre y representación del ciudadano MAHOMAD CHARAF DASSOUKI HAJJ, en virtud de la sustitución que realizara el ciudadano KENAN SATI, con base a lo explanado es forzoso para este órgano jurisdiccional declarar sin lugar la falta de cualidad pasiva alegada. Así se decide.
En lo que respecta al vicio de falso supuesto denunciado por la representación judicial de la parte demandada, abogada DEYARLITH GIL LÓPEZ, en la audiencia oral, alegando para ello, que el juez del a quo incurrió en el referido vicio al valorar el acta administrativa emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), en razón a que la misma fue concedida con el fin de solicitar el desalojo por necesidad. A tal efecto, es necesario hacer referencia a lo siguiente:
La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia dictada el 15 de junio de 2012, en el expediente Nº AA20-C-2011-000434, con ponencia del Magistrado ANTONIO RAMÍREZ JIMÉNEZ, estableció lo siguiente:
“De acuerdo a la doctrina antes transcrita, el falso supuesto o suposición falsa, tiene como premisa el establecimiento por parte del Juez, de un hecho positivo y concreto sin respaldo probatorio en el expediente, bien sea por atribuir a un acta o documento del expediente menciones que no contiene, o por haber dado por demostrado un hecho con pruebas que no aparecen de autos; o cuya inexactitud resulta de actas o instrumentos del expediente mismo. De tal manera pues, que la figura de suposición falsa, tiene que referirse obligatoriamente a un hecho positivo y concreto, de lo contrario no estamos en presencia del falso supuesto o suposición falsa.”
Ahora bien, de la revisión efectuada a la sentencia recurrida así como el acta administrativa pertinente, se evidencia que dicho acta que habilitó la vía judicial para la resolución de la controversia planteada entre las partes, no dispone en forma alguna limitante en relación a la acción que puede ejercer la demandante, únicamente da por concluida la conciliación por vía administrativa y apertura la vía judicial, razón por la cual este sentenciador debe necesariamente declarar sin lugar el vicio denunciado. Así se decide.
Establecido lo anterior, a fin de emitir el pronunciamiento de fondo, este juzgador de alzada procede a realizar una serie de consideraciones previas con el fin de abordar el mérito de fondo desde un correcto enfoque para resolver sobre lo conducente, en tal sentido:
La acción que da inició a las presentes actuaciones está orientada a que se acuerde la resolución del contrato de arrendamiento ut supra analizado, al considerar la parte accionante que su contraparte lo incumplió al subarrendar, ceder o traspasar el contrato sin su consentimiento, a lo cual estaba obligado a respetar, cuyas circunstancias no fueron rechazadas por la representación de éste último puesto que no dio contestación a la demanda y tomando en cuenta esta circunstancia y que tampoco produjo pruebas a su favor, dándose así por cumplidos los dos (2) primeros requisitos de la confesión ficta, corresponde ahora verificar el tercer y último de tales supuestos, a saber, si la demanda no es contraria a derecho, en la forma siguiente:
Así tenemos, que el diccionario enciclopédico de derecho usual, Tomo V, de GUILLERMO CABANELLAS, la relación jurídica es todo vínculo de derecho entre dos o más personas o entre una de ellas al menos y una cosa corporal o incorporal con trascendencia en el ordenamiento vigente. De ahí que la relación inquilinaria de marras es un vínculo de derecho que se establece entre la arrendadora y el arrendatario y que, teniendo como objeto una determinada prestación, da lugar a una pluralidad de trascendencias obligacionales en el orden jurídico concreto que regula ese vínculo y sus efectos o consecuencias, dentro de un privilegio o tutela de protección limitada convencionalmente.
A tal efecto, es de señalar que el Código Civil, en su artículo 1.133 y siguientes regula las disposiciones preliminares acerca de los contratos, siendo determinante expresar que el artículo in comento establece:
“…El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…”
Conforme al artículo antes transcrito, la concepción legal del contrato se configura por un acuerdo, pacto o convenio entre 2 o más personas, siendo necesario que tiene que existir un consentimiento para lograr un fin específico.
Por su parte, el diccionario de ciencias jurídicas, políticas y sociales de Manuel Osorio, dispone:
“…Contrato: Pacto o convenio entre partes que se obligan sobre materia o cosa determinada y a cuyo cumplimiento pueden ser compelidas (Dic. Acad.) Es una definición jurídica, se dice que hay contrato cuando dos o más personas se ponen de acuerdo sobre una declaración de voluntad, común destinada a reglar sus derechos. Capitant lo define como acuerdo de voluntades, entre dos o más personas, con el objeto de crear entre ellas vínculos de obligaciones; y también documento escrito destinado a probar una convención. Los contratos han de ser celebrados entre las personas capaces y no han de referirse a cuestiones prohibidas o contrarias a la moral o a las buenas costumbres. Los contratos lícitos obligan a las partes contratantes en iguales términos que la ley…” (Obra cit. Editorial Heliasta, pág. 167)
De acuerdo a lo antes transcrito, es preciso indicar que a los efectos que se forme un contrato, específicamente de arrendamiento a los fines de resolver el asunto de autos, se hace necesaria una serie de determinaciones de obligatorio cumplimiento para ambas partes, como lo es que la arrendadora haga entrega al arrendatario la cosa arrendada, que la conserve en estado de servir al fin para el cual la ha arrendado y a mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, durante el tiempo del contrato, mientras que el arrendatario debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias y debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos, tal como lo establecen los artículos 1.585 y 1.592 del Código Civil.
Por último, es importante destacar que los artículos 1.159 y 1.579 del ya citado Código Civil, preceptúan:
“Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”
“Artículo 1.579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”
Las disposiciones legales transcritas en líneas precedentes, establecen de forma expresa cuales son las condiciones exigidas a los efectos que se configure la existencia de un contrato, siendo la primera de estas el que haya consentimiento; por lo cual se puede aseverar que en el caso de un contrato de arrendamiento, debe haber consentimiento tanto del arrendador como del arrendatario de llevar a cabo el negocio jurídico y el valor jurídico que la ley le atribuye a la figura del contrato.
En tal sentido, la acción de resolución de contrato constituye la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra no cumple a su vez con la suya. La resolución, es pues, la terminación de un contrato bilateral, como es, el contrato de arrendamiento, motivada por el incumplimiento culposo de una de las partes, regulada en el artículo 1.167 del Código Civil.
En el caso bajo análisis infiere este tribunal superior que, conforme las probanzas valoradas y apreciadas ut retro, específicamente de la cláusula séptima del contrato de arrendamiento, del poder otorgado por el demandado de autos y de las actuaciones evacuadas ante la Defensa Pública en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda y ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, surgen elementos suficientes que permiten concluir que el inquilino violó una cláusula de prohibición expresa de la convención locativa, al traspasarle todos los derechos que como inquilino tiene sobre el inmueble de marras a un tercero sin el consentimiento previo y dado por escrito por su arrendadora, con lo cual se evidencia la materialización de la prueba de incumplimiento contractual, hecho este que en modo alguno fue desvirtuado por la representación de la referida parte demandada, quien no dio contestación a la demanda, ni aportó elemento probatorio alguno para desacreditar las argumentaciones de la parte accionante y siendo que de autos quedó plenamente establecido que hubo incumplimiento en relación a dicha prohibición por parte de éste último, pues si bien el artículo 1.583 del Código Civil, establece que el arrendatario tiene derecho de subarrendar y ceder, cierto es también que la parte in fine de dicha norma pauta que ello es posible solo si no hay convenio expreso en contrario, es lógico y natural inferir que al violentar la normativa legal que los rige, la resolución del contrato opuesta está ajustada a derecho. Así se decide.
Con base a las consideraciones explanadas con anterioridad, este juzgador observa que en el caso de marras, quedó configurado el tercer (3º) requisito que exige el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, dado que la representación actora logró demostrar plenamente en autos que la acción intentada que origina estas actuaciones se encuentra ajustada a derecho, con lo cual, se hace procedente en contra del mencionado ciudadano, la presunción legal de la confesión ficta en cuestión, ya que este requisito junto a los otros dos ya citados, constituyen la trilogía necesaria para consumar la misma en este proceso. Así se decide.
Ahora bien, por cuanto con la promulgación de la Ley Especial en la materia quedó establecida la seguridad jurídica para las partes intervinientes en la relación arrendaticia, teniendo presente el derecho de defensa y la debida celeridad procesal con la consiguiente disminución de costos para el Estado como para las partes y al crear un equilibrio entre el arrendador y el arrendatario que equivale a los mecanismos judiciales que en plano de igualdad le otorgan las herramientas necesarias para que puedan valerse en su legítimo derecho a la defensa sin interferencias, ni desigualdades y al mismo tiempo limitó el costo del procedimiento judicial que resulta a veces tan prolongado y desigual que en definitiva no beneficia a ninguna de las partes, es por lo que se juzga bajo el amparo de una Ley justa, equilibrada y protectora de la seguridad de los derechos de las partes involucradas, tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el sistema social de derecho y que persiguen hacer efectiva la justicia, inevitablemente se debe declarar SIN LUGAR el recurso ordinario de apelación interpuesto por la representación judicial del demandado, LA CONFESIÓN FICTA de este último, CON LUGAR la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO intentada y la consecuencia legal de dicha situación es confirmar el fallo recurrido, conforme las determinaciones señaladas ut retro; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia, con arreglo al contenido del ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Así finalmente lo determina éste operador superior del sistema de justicia jurisdiccional.
-VII-
DE LA DISPOSITIVA
Por todas las consideraciones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la falta de cualidad alegada por la defensora judicial de la parte actora.
SEGUNDO: SIN LUGAR el vicio de suposición falsa, alegado por la representación judicial de la parte demandada.
TERCERO: SIN LUGAR el recurso ordinario de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte demandada contra la decisión definitiva emitida en fecha 23 de marzo de 2017, por el Juzgado Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual queda confirmada.
CUARTO: LA CONFESIÓN FICTA del demandado, ciudadano MAHOMAD CHARAF DASSOUKI HAJJ, al constituirse la trilogía necesaria para consumar la misma en este proceso a tenor de lo previsto en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, por remisión expresa del artículo 108 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda.
QUINTO: CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO presentada por la ciudadana MARÍA DEL ROSARIO BERNADAS ESTRADA, asistida por la defensora pública abogada RAIZA GONZÁLEZ, contra el ciudadano MAHOMAD CHARAF DASSOUKI HAJJ, representado por su apoderado general, ciudadano KENAN SATI, a través de los abogados ALBINO CÉSAR JAIMES y DEYARLITH GIL LÓPEZ, todos ellos anteriormente identificados, conforme las determinaciones ut retro.
SEXTO: RESUELTO JURISDICCIONALMENTE el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 20 de junio de 2011, por la ciudadana ROSARIO ESTRADA DE BERNADAS, en su condición de mandataria general de la parte actora, con el ciudadano MOHAMAD CHARAF DASSOUKI HAJJ, ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, bajo el N° 24, tomo 127 de los libros respectivos y por vía de consecuencia se ordena a éste último hacer entrega material, real y efectiva a la demandante el inmueble de su propiedad, constituido por el apartamento destinado a vivienda, distinguido con el N° 223, situado en la piso 22 del edificio Residencias Ina, ubicado en la Avenida Este O, entre las esquinas de Paradero a Venus, en jurisdicción de la Parroquia La Candelaria del Municipio Libertador del Distrito Capital, libre de bienes y personas, al haber violado su cláusula séptima, que prohibía expresamente subarrendar, traspasar, ni ceder en forma alguna el inmueble sin el consentimiento dado por escrito por la arrendadora, una vez quede firme esta decisión, previo cumplimiento de las previsiones que a tales respectos contempla el procedimiento referido a la ejecución de los desalojos de vivienda, previsto en los artículos 12 y 14 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.
SÉPTIMO: SE IMPONEN las costas del recurso a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
OCTAVO: El presente fallo in extenso se agrega seguidamente al expediente en su lapso de ley.
Publíquese, regístrese, diarícese y remítase el expediente en su oportunidad legal correspondiente.
Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintidós (22) días del mes de marzo de dos mil dieciocho (2018). Años: 207° de la Independencia y 158° de la Federación.
EL JUEZ,
LA SECRETARIA,
DR. JUAN CARLOS VARELA RAMOS
ABG. AURORA J. MONTERO BOUTCHER
En esta misma fecha, siendo las doce y treinta del mediodía (12:30 p.m.), previo anuncio de ley, se publicó, registró y se agregó la anterior decisión en la Sala de Despacho de este juzgado.
LA SECRETARIA,
ABG. AURORA J. MONTERO BOUTCHER
JCVR/AJMB/PL-B.CA
ASUNTO: AP71-R-2017-000744
ASUNTO INTERNO: 2017-9672
