PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA CANBUCAD C.A., de este domicilio, inscrita en su acta constitutiva estatuaria en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, Según asiento numero 63, de fecha 5 de noviembre de 2001, inscrito en el tomo 213-A-Pro.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Abogado JOSÉ LUÍS VILLEGAS, en el libre ejercicio de la profesión, Venezolano mayor de edad, de éste domicilio, debidamente inscrito en el Colegio de Abogado del Distrito Capital y en su Instituto de Previsión Social bajo los Nº 28.050.
PARTE DEMANDADA: ciudadano IBRAHIM IGLESIAS VÁSQUEZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V- 6.168.711.
APODERADA DE LA CODEMANDADA abogados RUTH RODRIGUEZ y NARCISO FRANCO, en el libre ejercicio de la profesión debidamente inscritos en el Colegio de Abogados y en el Instituto de Previsión Social bajo los números 77.556 y 21.656.
MOTIVO: apelación ejercida por la representación de la parte demandada, contra la sentencia dictada por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 22 de octubre de 2016, que declaró con lugar el proceso.
CAUSA: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL
EXPEDIENTE: P71-R-2016-000985 (821)
-I-
Se inicia la presente causa que por Desalojo de Local Comercial sigue Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA CANBUCAD C.A., contra el ciudadano IBRAHIM IGLESIAS VÁSQUEZ, por libelo presentado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, cuya distribución correspondió al Juzgado Decimo Cuarto de dicha categoría con sede en la referida Circunscripción Judicial el conocimiento del presente juicio.
Mediante Auto de fecha 30 de abril de 2014, el Tribunal Aquo dio admisión a la demanda
Efectuados los tramites de citación personal, la misma fue infructuosa, por lo que mediante diligencia de fecha 07 de agosto de 2014, la parte actora solicito se librara cartel de citación.
Mediante nota de Secretaria, se deja constancia en fecha 27 de de octubre de 2014, de haberse cumplido con las formalidades de citación mediante carteles, sin que conste en autos que la parte se haya dado por citada, en virtud de lo cual, el apoderado judicial de la parte actora en fecha, 18 de diciembre de 2014, solicito mediante diligencia se designara defensor judicial al destinatario de la pretensión.
En fecha 20 de enero de 2015, compareció la representación judicial de la parte demandada consignó poder y se dio por citado en nombre de su representado.
El 21 de enero de 2015, el apoderado judicial de la parte demandada consigno escrito de cuestiones previas y contestación al fondo de la demanda.
Durante el lapso probatorio, ambas partes hicieron uso de tal derecho.
En fecha 19 de febrero de 2015 el Tribunal A quo, providenció las pruebas presentadas, admitiéndose las de ambas partes y se declaró extemporánea la oposición efectuada por la parte actora respecto de las pruebas presentadas por la parte demandada.
En fecha 05 de marzo de 2015, el apoderado judicial de la parte de la parte actora consigno escrito solicitando la revocatoria del auto de fecha 19 de febrero de 2015, alegando que fueron promovidas pruebas por quien no ostentaba la representación judicial de la parte demandada.
El 09 de marzo de 2015, el abogado Jesús Guerra, apoderado judicial de la parte demandada sustituyo poder en el abogado Sergio León, reservándose el ejercicio del mismo.
Mediante providencia de fecha 11 de mayo de 2015, el abogado JORGE A. FLORES se aboca al conocimiento de la presente causa, y ordena la notificación de las partes.
El 11 de mayo de 2015, el apoderado judicial de la parte demandada solicitó que se fije nueva oportunidad para la evacuación de los testigos. Por su parte en fecha 18 de mayo de 2015, el A quo dictó auto donde se abstiene a proveer lo solicitado ya que el presente juicio no se ha reanudado.
Por providencia de fecha 09 de octubre de 2015, el Juzgado A quo declaró desiertas las testimoniales en cuestión y ordeno dictar sentencia dentro de los cinco días siguientes a la publicación de dicho auto.
El 22 de octubre de 2015, el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción judicial dicto sentencia donde se declaro CON LUGAR la presente demanda de desalojo.
En fecha 23 de noviembre de 2015, el apoderado judicial de la parte actora, solicito aclaratoria de la sentencia antes indicada.
Se dicto auto en fecha 19 de enero de 2016, donde se ordena librar boleta de notificación a la parte demandada, a solicitud del apoderado judicial de la parte actora.
El 12 de febrero de 2016, el Tribunal de Instancia dictó la aclaratoria de la sentencia del 22 de octubre de 2015, solicitada por la parte accionante.
Notificadas las partes, mediante diligencias de fechas 02 y 05 de agosto de 2016, la parte demandada apela de la sentencia y su aclaratoria.
Mediante providencia de fecha 20 de septiembre de 2016, el Juzgado aquo oye la apelación en ambos efectos y ordenando la remisión del expediente a lo oficina de Recepción de Documentos de los Juzgados Superiores, mediante oficio Nº 2016-347.
Previa distribución de ley le correspondió conocer a esta Alzada dicha apelación, le dio entrada y cuenta al Juez y asimismo se fija el vigésimo (20) día de despacho siguiente a la presente fecha, a los fines que las partes consignen los informes correspondientes.
Se dicta auto el 05 de octubre de 2016, donde este Juzgado ordeno corregir la anterior providencia donde se fija el vigésimo (20) día de despacho siguiente a la presente fecha, a los fines que las partes consignen los informes correspondientes, siendo posteriormente revocado dicho auto mediante actuación de fecha 5 de octubre de 2016, fijándose el decimo (10°) día de despacho siguiente a esa fecha, a fin de dictar el fallo correspondiente en la causa, conforme a lo previsto en el artículo 893 ejsdem.
En alzada ambas partes consignaron escritos de conclusiones.
El 29 de noviembre de 2017, el apoderado actor solicito el abocamiento del nuevo Juez, y el 30 del mismo mes y año se aboca el Dr. LUIS TOMAS LEOIN SANDOVAL ordenándose la notificación e las partes.
Cumplidos los trámites de notificación, mediante auto de fecha 10 de enero de 2017, se fijó el decimo (10) día de despacho siguiente para dictar sentencia, siendo posteriormente diferida la oportunidad el día 24 del mismo mes y año.
-I-
Siendo la oportunidad para dictar sentencia en la presente causa este Tribunal pasa hacerlo tomando en cuenta las siguientes consideraciones:
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
Indica la representación judicial de la accionante que su poderdante, la Sociedad Mercantil ADMISTRADORA CANBUCAD C.A., celebró en fecha 31 de octubre de 2002, contrato de arrendamiento con el ciudadano IBRAIM IGLESIAS VÁSQUEZ, sobre el bien inmueble constituido por la oficina número 9, que se ubica en el primer piso del edificio que lleva por nombre Cabudare, situado en la Calle Guillermo José Schael, entre las esquinas de Peligro y Alcabala, intersección con la avenida Este 2, jurisdicción de la Parroquia la Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital.
En el contrato de arrendamiento las partes establecen las siguientes clausulas:
A) Se obliga a destinar el inmueble que le fue cedido en calidad de arrendamiento, únicamente para oficina, comprometiéndose por ello a no cambiar su destino sin la previa autorización de la arrendadora dado por escrito, en el contenido de todo lo relativo a patentes y permisos Municipales, Nacionales, referentes a la actividad que constituye el destino del inmueble arrendado, será por cuenta del arrendatario, por lo que, la negativa de las autoridades competentes al otorgamiento de dichos permisos o patentes no afectara en modo alguno al presente contrato ni acarreara responsabilidad a cargo de la arrendadora.
B) El canon estipulado entre las partes es la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) equivalente hoy en día a la suma de DOSCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 200,00) a ser pagados por el arrendatario dentro de los primeros cinco (5) días siguientes de cada mes vencido, en el entendido que el arrendatario acepto, como expresión del canon del presente contrato cualquiera resolución dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura o de cualquier otro organismo Administrativo o Judicial competente, de fecha posterior al referido contrato, cuyo nuevo canon debería comenzar desde la fecha de la decisión correspondiente.
C) El plazo de duración para ese contrato de arrendamiento, tal como se observa en la cláusula cuarta del negocio jurídico, que fue estipulado entre las partes por el termino fijo equivalente a un (01) año calendario, desde el 1 de enero de 2.003 hasta el día 1 de enero de 2.004 ambas fechas inclusive, lapso este, prorrogable por periodos iguales, a menos que alguna de las partes manifieste por escrito a la otra, su voluntad de no prorrogarlo, por lo menos con treinta (30) días de anticipado a la terminación del periodo.
D) Las partes convinieron en que todo aquello no previsto en el contrato, se regirá por las disposiciones pertinentes del Código Civil y la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.
E) Las partes acordaron como causal(es) especifica(s) para considerar la terminación de ese nexo contractual el hecho que el arrendador (Omissis) “… A) Deje de pagar puntualmente los cánones de arrendamiento. B) Cambie el destino o el uso del inmueble…
F) Para todos los efectos derivados del contrato de arrendamiento, las partes eligieron la ciudad de Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital, como domicilio especial.
Que dicho contrato de arrendamiento descrito en los renglones anteriores, es continuidad de una misma relación jurídica que se ha mantenido por espacios superiores a veinte (20) años calendario, y en cuyo caso es preciso citar lo establecido por el artículo 1.580 del Código Civil.
Que dicha continuidad se demuestra a través de un procedimiento administrativo de regulación iniciado el 08 de agosto de 1.997, lo que quiere significar que la precitada relación arrendaticia es anterior a la fecha en se formalizo la solicitud de fijación oficial del precio del canon de arrendamiento, circunstancia esta que, sin duda, explica que la condición de arrendatario que ostenta el ciudadano IBRAIM IGLESIAS VÁSQUEZ, es de data superior a los veinte (20) años calendario.
Por lo que de acuerdo a lo que se expresa en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, el contrato de arrendamiento formalizado entre las partes el día 31 de octubre de 2.002, es continuación de una misma relación jurídica.
Todo lo anterior, proporciona la activación de específicos mecanismos de protección y tutela que el legislador ha predispuesto en beneficio de su representada, para lo cual se invoca el contenido de los artículos 10, 33, 34, en los literales a), d) y f), y 35 del Decreto con rango y fuerza de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, relacionados con los artículos 1614, 1592, ordinales primero y segundo, y 1594 del Código Civil, para la debida sustanciación y decisión de la pretensión procesal que se hace valer con la presente demanda.
Por la falta del pago de la obligación establecida en el contrato de arrendamiento que existe entre el arrendador y el arrendatario por lo que es razón suficiente y específica para propender a la terminación del nombrado nexo contractual, estipulado en el artículo 34, literal a), del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
Asimismo cabe destacar que el 21 de junio de 2.010, la Dirección General de Inquilinato, Adscrito al Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, emitió la Resolución Administrativa Nº 00014245, en la que el mencionado organismo fijó, como precio máximo que puede devengar, entre otras, la oficina Nº 9 del edificio Cabudare, por concepto de canon de arrendamiento, la cantidad de Un Mil Trescientos Noventa Bolívares Fuertes con Setenta Y Tres Céntimos (Bs.F. 1.390,73). Siendo la misma notificada mediante cartel publicado en el diario EL UNIVERSAL, correspondiente a la edición del día 8 de abril de 2010. No obstante lo anterior, a pesar de ser de su conocimiento, el arrendatario ciudadano Ibraim Iglesias Vásquez dejo de cumplir con sus obligaciones de pagar el precio del canon arrendamiento, fijado en sede administrativa, durante los meses de junio a diciembre de 2010, de enero a diciembre de 2011, de enero a diciembre 2012, de enero a diciembre 2013 y enero, febrero y marzo de 2014, cada uno de ellos por la suma de un mil trescientos noventa bolívares fuertes con setenta y tres céntimos (Bs.F. 1.390,73) lo que, al momento de proponerse esta demanda, presenta un saldo deudor de Sesenta y Tres Mil Novecientos Setenta y Tres Bolívares Fuertes con Cincuenta y Ocho Céntimos (Bs. F. 63.973,58).
Sin embargo, el ciudadano Ibrahim Iglesias Vásquez ha pretendido modificar unilateralmente y a su libre albedrió, el uso del inmueble que es objeto de la citada relación, con la finalidad de darle uso residencial que es extraña a la conformidad de uso expedido por la competente autoridad Municipal, contraviniendo el destino del inmueble establecido en el citado documento de condominio, circunstancia esta que se patentizó en la denuncia formulada por el ciudadano ante la denominada Jefatura Civil de la Parroquia Candelaria, de la ciudad de Caracas, ante cuyo organismo afirma que en la dirección que ubica al inmueble que es objeto de la convención locativa se ubica su residencia y la de su grupo familiar.
Sobre la base de los señalamientos anteriores la accionante ocurre en su condición de arrendadora, para demandar al ciudadano IBRAIM IGLESIAS VÁSQUEZ, en los siguientes términos:
1- La desocupación del bien inmueble objeto de la convención locativa que le vincula con su, mandante, constituida por la oficina nueve (Nº 9), que se ubica en el primero piso del edificio que lleva por nombre Cabudare, situado en calle Guillermo José Schael, entre las esquinas de Peligro a Alcabala, intersección con la avenida Este 2, jurisdicción hoy en día de la parroquia La Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital, de esta Ciudad de Caracas, cuyo inmueble deberá ser restituido a su representado libre de personas y bienes, en las mismas buenas condiciones de aseo, uso y conservación en que el arrendador declaró recibirlo al inicio de la convención.
2- El pago, a titulo de indemnización compensatoria por los daños y perjuicios experimentados por su patrocinada, de la cantidad de sesenta y tres mil novecientos setenta y tres bolívares fuertes con cincuenta y ocho céntimos (Bs. 63.973,58), el equivalente a las pensiones de arrendamiento dejadas de pagar por el arrendatario durante los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2010; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2011; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2012; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2013; enero, febrero y marzo de 2014, cada uno de ellos por la suma de un mil trescientos noventa bolívares fuertes con sesenta y tres céntimos (Bs. 1.390,73), conforme a lo decidido por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda en su Resolución nº 00014245, de fecha 21 de junio de 2010, mas aquellas pensiones de arrendamiento que por igual monto se siguieren causando desde el mes de abril de 2014, hasta que recaiga sentencia definitiva.
3- El pago de los intereses de mora causados por el atraso en el pago de los cánones de arrendamiento ya señalados en renglones anteriores, desde la fecha de su respectiva causación y hasta que recaiga sentencia definitiva en este juicio y ese fallo quede firme, intereses estos que no podrán ser superiores a la tasa pasiva promedio de las seis (6) principales entidades financieras del país, el pago de las costas y costas derivados de este procedimiento judicial.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
La representación judicial de la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, consignó dos escritos, el primero contentivo de las cuestiones previas del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegando la falta de legitimidad de la persona que se presenta como apoderado o representante del actor contenida en el ordinal 3°. Igualmente alegó el defecto de forma de la demanda por no haberse llenado los extremos del también ordinal 6° del artículo 340 todos de la Norma Adjetiva.
El segundo escrito, contentivo de las defensas de fondo, donde nuevamente opone las cuestiones previas contenidas en el artículo 346 ejusdem, específicamente la contenida en el ordinal en el ordinal 6° relativa al defecto de forma de la demanda por no haberse llenado los extremos de los ordinales 4° y 5°del artículo 340 todos de la Norma Adjetiva. Por último, alegó la accionada la cuestión previa del ordinal 9° alegando la existencia de cosa juzgada.
Con respecto al fondo de la demanda, procedió a negar, rechazar y contradecir tanto en los hechos como en el derecho lo invocado en la demanda.
Asimismo, alegó el apoderado de la demandada, el cumplimiento de la obligación del pago, en el cual su representado actuó como un buen padre de familia y que de manera irresponsable alegó insolutos la parte demandante en el libelo de la demanda, por lo que en la negativa de recibir los pagos liberatorios correspondientes por parte de la arrendataria, su mandante se vio en la tarea de consignar los mismos a través de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamiento Inmobiliario (OCCAI), en el expediente Nº 2003-20036468 nomenclatura interna del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, y cabe destacar que los mencionados pagos se han venido realizando por la cantidad de DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs.200,00) en vista que la persona del demandado no estaba en conocimiento de la medida administrativa emitida por el órgano para entonces competente.
Sobre el supuesto cambio de uso en el inmueble, tal como se señalo anteriormente es del común conocimiento de los ciudadanos que hacen vida en el edificio Cabudare, así como de los vecinos que habitan alrededor del inmueble, del Gremio de Profesionales de la Odontología, que se sirve del oficio Técnico Dental.
Por último, que es un hecho a la vista que corre inserto en autos del expediente, un contrato de arrendamiento privado firmado por el demandante y el demandado, y el plazo de duración del presente contrato seria de un (01) año fijo contado a partir del 01 de enero de 2003, prorrogable por periodos iguales. Como quiere que sea, que la parte demandante afirme que mediante más de veinte años de relación arrendaticia, lo real a los fines de probar lo dicho es el contrato de arrendamiento que termina el 1° de enero de 2003.
SENTENCIA APELADA
En fecha 22 de octubre de dos mil quince (2015), el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas en lo Civil con sede en la ciudad de Caracas, dictó sentencia definitiva en la cual estableció lo siguiente:
“(…)
Sobre la impugnación referente a la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio (Artículo 346, °3):
La parte demandada, opuso al cuestión previa contenida en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento, fundamentada en que el escrito libelar, fue presentado por el ciudadano Freddy Antonio Escalona, quien fue asistido por el ciudadano José Luis Villegas, actuando este último en asistencia del ciudadano Freddy Escalona a titulo personal, y no a favor de la sociedad mercantil Administradora CANBUCAD, C.A., incurriendo presuntamente, en que nadie puede actuar en juicio sin representación o asistencia de abogado.
No obstante, realizadas las actas que conforman el expediente, consta en el folio 138, 169 y siguientes, ratificación de las actuaciones realizadas por el ciudadano Freddy Antonio Escalona asistido por el ciudadano José Villegas y consignación de poder autenticado ante la Notaría Pública Séptima de Caracas Municipio Libertador, protocolizado en fecha 29 de mayo del año 2014, el cual reposa en el libro número 29, Tomo 65, folios 131 hasta 133, mediante el cual la parte demandada otorga poder expreso al referido abogado José Villegas, donde se hace expresa mención de la manifestación de voluntad de la parte demandada, en ratificar las actuaciones realizadas en la presente causa.
En este orden de ideas y vista la ratificación realizada por el apoderado judicial de la parte demandada, este Tribunal utilizando armónicamente los principios procesales como lo son el pro actione, economía procesal, justicia material, entre otros, contenidos en los artículos 26, 49 y 257 constitucionales, considera pertinente destacar, que indistintamente los actos que se encuentran viciados de nulidad relativa, y posteriormente han sido debidamente saneados, los mismos no perderán su validez, más aún cuando no se sacrifica el acto material que exige justicia. En otras palabras, no puede sobreponerse la forma sobre lo sustantivo, ya que en toda causa, el objeto pilar es la persecución y efectiva materialización de la verdadera justicia, evitando la imposición de ficciones jurídicas de tipo adjetivo que desvirtúen el cauce natural de la génesis del derecho, que es la verdadera satisfacción de la garantía del derecho reclamado pues si bien las defensas de forma se realizan en pro del saneamiento procesal, no deben realizar mayor significancia, cuando las mismas pueden ser subsanadas como ha sucedido en el caso en concreto.
(…)
Así las cosas, e indistintamente que haya o no sido procedente la denuncia de forma realizada por la representación judicial de la parte demandada, nunca debe un administrador de justicia truncar, el acceso a la justicia, pues el principio de la tutela judicial efectiva, va más allá de admitir una demanda por los organis de justicia, es garantizar, que los ciudadanos tengan acceso efectivo a la justicia, y que sea el Estado, quien a través del Poder Judicial vele por que puedan acceder en cada momento que lo requieran; como en el caso sub iudice, en donde se verifica que de forma salomónica, la representación judicial de la parte actora presentó poder que acredita su representación, ratificando las diligencias previamente asistidas por el ciudadano José Villegas, por lo que de forma sobrevenida, se blindó las actuaciones de la representación judicial de la parte actora, siendo forzoso desechar la cuestión previa contenida en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.-
Sobre la impugnación referente al defecto de forma de la demanda, “por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78,” (Artículo 346, °6 Código de Procedimiento Civil):
La parte demandada opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en la cual manifiesta existir defecto de forma en la demanda por no anexar junto al libelo de la demanda a) documento original fundamental, como lo es el contrato de arrendamiento el cual fue consignado primigeniamente en copia fotostática simple, y b) documento mediante el cual, se pretende hacer valer la prestación a favor del acreedor, el cual señala como los recibos de pago sobre los canones de arrendamiento exigidos, sobre el primero documento, si bien es cierto el actor tiene la obligación de traer los instrumentos mediante el cual se fundamente la pretensión, se verifica, que el mismo si fue presentado en copia fotostática simple (folios 9, 10 y 11), el cual se aduce, que su original, se encuentra inmerso en otro expediente sustanciado por otro Tribunal; no obstante, haciendo una sincero análisis de la pertinencia de la cuestión previa debatida para con el efectivo desenvolvimiento próvido de la causa, quien suscribe no encuentra sentido lógico razonado a la proposición de dicha cuestión previa en los términos planteados, más aún cuando la misma parte que opone la cuestión previa bajo estudio, admite tener una relación arrendaticia con la parte actora, utilizando el contrato de arrendamiento “acreditado en autos por la parte actora”; esto desde la teoría general de la prueba, quiere decir, que las pruebas son del proceso y no de las partes, y que a través de la comunidad de las mismas, la prueba que se impugna, fue utilizada por la parte demandada como fundamento a sus hechos, lo que en un sano juicio, lleva a este sentenciador, a considerar tal cuestión previa, como una simple defensa de tipo formal, que busca tergiversar el sentido de la misma, y no utilizarla para el correcto desenvolvimiento y saneamiento del proceso.
(…) afirma este juzgador, en concordancia con las máximas de experiencia procesales, aplicadas al caso en concreto, el inexorable desecho en los términos expuesto, por la incongruencia entre los alegatos expuestos entre la fundamentación de la misma, y la utilización a favor en la contestación de la demanda, lo que desde la perspectiva lógica razonada, no lleva a un fin congruente determinado como defensa acertada con la prosecución efectiva de la justicia material. ASÍ SE DECIDE.-
Ahora, una vez dirimido el punto sobre el documento fundamental, procede este Tribunal a examinar el argumento sobre, la no consignación de los comprobantes de los canones de arrendamiento exigidos, los cuales de conformidad con lo planteado por la parte actora sobre este punto, es preciso hacer ciertas afirmaciones jurídicas pertinentes, debido a que, en la teoría general de las pruebas, sin entrar en silogismos formales que muchas veces desvirtúan la búsqueda de la verdad, existen ciertas reglas materiales de tipo procesal, que racionalmente aplicadas, dan sentido a la carga probatoria, es por esto, como doctrinariamente da origen a tesis como la carga dinámica de la prueba.
En este caso, vemos con relevante observación, la utilización como alegato pretendido a favor del actor del “hecho negativo”, el cual puede ser definido como aquel sustentado en la nada, queriendo así demostrar, la imposibilidad de un acto por ser inexistente en el mundo real, construyendo dicho argumento, un sustento vacío para quien exige su demostración, básicamente por ¿quién puede demostrar, algo que no existe?: surgiendo más bien, la carga de la prueba en la contraparte, que para refutar dicho hecho, debe probar la existencia.
(…)
Encontrándonos así en el presente caso, que al aducir la representación judicial de la parte demandada, el incurrir en un error formal en el libelo por “no traer el instrumento que acredite la inexistencia del pago de canones de arrendamiento, como lo son los recibos”, se materializa una falacia formal en el argumento de la parte demanda, ya que, la parte actora al alegar la inexistencia de un pago solo debe traer el instrumento que origina la prestación a su favor (contrato de arrendamiento), más no el elemento que demuestre la omisión del pago, siendo esto último el hecho negativo, que en este caso, debe la parte demanda más bien aducir o generar la existencia de que si se efectuó un pago, o instrumento que los justifique..
(…)
Hechas las anteriores consideraciones, se puede concluir que tanto el código sustantivo y adjetivo civil, distribuyen la carga de la prueba entre las partes, como un deber procesal cuya intensidad depende del respectivo interés, vale decir, si al actor le interesa el triunfo de su pretensión deberá probar los hechos que le sirven de fundamento y si al demandado le interesa destruir, cambiar esos alegatos, su actividad directa en el proceso, debe estar encaminada a desvirtuar la pretensión alegada y deberá probar el hecho que la extingue, que la modifique o que impida su existencia jurídica, es decir, plantea la distribución de la carga de la prueba entre las partes, propia del proceso dispositivo.
(…)
Así las cosas, y en concordancia con los razonamientos expuesto, es menester para este Tribunal, en aras de materializar debida justicia, declarar improcedente la cuestión previa opuesta, contenida en el ordinal 9° del 346 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.-
Sobre la impugnación referente a la cosa juzgada en la presente causa, (Artículo 346, °9 Código de Procedimiento Civil):
Aduce la representación judicial de la parte demandada, la existencia de cosa juzgada en la presente causa, todo esto, en vista de que ya la causa fue decidida previamente, en caso con igualdad de sujetos, hechos y derechos a los que hoy pretende exigir la representación judicial de la parte demandada, todo esto fundamentado, en el contenido de la decisión proferida por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, quien en fecha 20 de junio del año 2004, mediante ponencia del magistrado Pedro Rondon Haaz,, en la cual podemos extraer lo siguiente:
(…)
Así las cosas, es preciso referirnos a la figura de la cosa juzgada, la cual es definida como el elemento de autoridad y eficacia que adquiere la sentencia definitiva, cuando adquiere fuerza de firmeza, para evitar que una misma persona sea juzgada dos veces por el mismo hecho, conocido en el aforismo en latín como non bis in ídem.
(…)
En este orden de ideas, y en referencia al caso en concreto, se alega la cosa juzgada en la presente causa, evidenciándose que efectivamente en la causa llevada por el Tribunal Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, sentenciada en fecha echa 28 de octubre del año 2003, a la cual fue objeto de Amparo Constitucional, sentenciado en última instancia por la Sala Constitucional en fecha 20 de junio del año 2004, y decidida nuevamente por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 16 de diciembre de 2014, se evidencia que efectivamente son las mismas partes las que participaron en el referido juicio, siendo la parte actora sociedad mercantil Administradora CANBUCAD, C.A., y la parte demandada ciudadano Ibrahim Sanchez; no obstante, a pesar de que el motivo formal es el mismo, el cual es la resolución de contrato de arrendamiento, el fundamento de la causa cambia, ya que, en la que se aduce estar sentenciado, se pretendía el resarcimiento por incumplimiento de la obligación de pago de los cánones correspondientes a marzo, abril y mayo de 2003 y el incumplimiento en el pago de algunos servicios, siendo que en la presente causa, se pretende es el pago de los cánones de arrendamiento de los meses junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2010, así como los años 2011, 2012, 2013 y 2014.
En este orden de ideas, cabe destacar, que la parte actora, si bien demando por el mismo motivo de derecho objetivo formal, no fundamenta la pretensión en el mismo asunto, pues los hechos a demandar, pues, de una somera apresiación, las sentencias traídas a juicio como decididas y que adquirieron fuerza de cosa juzgada son de hechos previos a los cánones de arrendamientos solicitados por la parte actora en la presente demanda, En otras palabras podemos afirmar, que hay a) identidad de sujetos, b) identidad de objeto formal, más c) no hay identidad en el asunto de la causa, es por lo que no puede subsumirse en el presente caso, la figura procesal de la cosa juzgada, siendo forzoso para este Tribunal desechar la cuestión previa contenida en el ordina 9° del 346 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.
Sobre la Impugnación a la citación del demandado realizada bajo la modalidad del artículo 345 del Código de Procedimiento Civil, realizada por el Alguacil del Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas:
La parte demandada impugnó la forma en que se realizó la citación a su representada, considerando que la misma, se materializó mediante formas irregulares, por cuanto la misma no fue realizada mediante exhorto proferido por este Tribunal; es por lo que, este Tribunal considera pertinente remitirnos al artículo 345 del Código de Procedimiento Civil, el cual se lee al siguiente tenor:
(…)
Así las cosas, este Tribunal en vista de la norma previamente señalada y de las actas que conforman el expediente, verifica que la misma fue realizada de acuerdo a lo establecido por el ordenamiento adjetivo aplicable; no obstante, no fue el único modo en que se agotó la citación, consta en el expediente, las publicaciones de cartel, las cuales fueron debidamente realizadas, una vez se agotó la vía de citación personal.
En este orden de ideas, cabe recordar a la representación judicial de la parte demandada, que la citación, en sus distintas modalidades logró generar el resultado pretendido, que en definitiva es poner en conocimiento sobre la querella que se lleva en su contra, así como el lapso de emplazamiento para que realice su contestación. Cabe destacar, que no siendo este el caso, pero en caso de que se hubiese realizado una citación irregular, la parte acudió de modo temporáneo a la contestación de la demanda, pudiendo ejercer sus derechos procesales respectivamente, esto quiere decir, que el fin logró sus cometidos, no debiendo los tribunales de la República Bolivariana de Venezuela, retrotraer la causa, por incidentes formales, cuando materialmente se logró el objetivo, pudiendo llegar a producirse una reposición inútil en la presente causa.
Sobre la Impugnación a la Resolución Administrativa Nro. 00014245 de fecha 21 de junio del año 2010 emanada de la Dirección General de Inquilinato:
Así las cosas, la representación judicial de la parte demandada, impugnó la Resolución Administrativa Nro. 00014245 de fecha 21 de junio del año 2010, emanada de la Dirección General de Inquilinato, por considerar la notificación de la misma contradictoria a lo dispuesto por la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, tanto de forma como de fondo. Haciendo un análisis detallado al argumento antes proferido, este Tribunal considera hacer ciertas afirmaciones al respecto:
Ante los argumentos explanados por la representación judicial, este Tribunal debe destacar que lo que se busca atacar es un acto administrativo, proferido por un organismo que actúa en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, esto quiere decir, que la vía para atacar dichas actuaciones no corresponde a la competencia civil, sino a la competencia contencioso administrativa; sobre esto, la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativo, dispone en su artículo 25, lo siguiente:
(…)
Así las cosas, vemos como la mencionada norma de carácter legal, hace mención expresa a quienes son los competentes para intentar la nulidad de los actos administrativos, siendo los mismos los Juzgados Superiores Estadales de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa, por lo que, mal podría pronunciarse este Tribunal sobre objeción alguna sobre el acto sub iudice.
En este orden de ideas, no observa quien suscribe, accionamiento mínimo alguno por la parte demandada, sobre la nulidad del acto administrativo in comento, encontrándose el mismo en plena vitalidad por no estar sujeto a procedimiento alguno, y teniendo este presunción de legalidad, todo esto de conformidad con el principio de legalidad que rige a los actos administrativos. Es por lo que, este Tribunal en base a los argumentos explanados, considera pertinente desechar la impugnación sobre la notificación de la Resolución Administrativa Nro. 00014245 de fecha 21 de junio del año 2010, emanada de la Dirección General de Inquilinato. ASÍ SE DECIDE.-
(…)
Así las cosas, verificado los hechos pretendidos y exceptuados en la presente causa, es pertinente para comenzar a dilucidar el fondo del asunto, establecer los términos verdaderamente controvertidos en los cuales versa la presente demanda, siendo la misma un desalojo de local comercial, por una presunta insolvencia incurrida por la parte demandada, así como cambio de destino del inmueble.
Así las cosas, es pertinente remitirnos al primer punto controvertido como lo es el cambio de destino del inmueble, el cual aduce la parte actora en su escrito libelar, que el ciudadano Ibrahim Iglesias, incumplió el contrato de arrendamiento, al establecer como vivienda el inmueble, cuando según el contrato de arrendamiento se destinó para uso exclusivo de oficina; sobre esto, se infiere del contrato de arrendamiento, identificado en el capítulo sobre las pruebas por el distintivo “A”, específicamente en su cláusula segunda, que el mismo está destinado para uso exclusivo de oficina, el cual no se podrá realizar su cambio sin permiso específico de la parte actora.
En este orden de ideas, cabe destacar que la parte demandada en el lapso probatorio aportó documento de constancia de residencia suscrita en fecha 06 de diciembre del año 2014, mediante el cual el Consejo Comunal “La Peñaloza”, perteneciente al Estado Bolivariano de Miranda, Municipio Guaicaipuro, Parroquia Paracotos, afirmó que la parte demandada se encuentra domiciliada en las “Residencias las Colinas”, apartamento E-632, localizado en el sector vía Palo Negro, y al ser el mismo no tachada o impugnado, da certeza actual de que la persona, en este caos al parte demandada, no se encuentra utilizando el inmueble como vivienda, ASÍ SE DECIDE.-
Ahora, sobre el cumplimiento de canon de arrendamiento (…)
Así las cosas, cabe destacar que la parte demandada ha venido realizando ciertas consignaciones a favor de la parte actora, mediante la Oficina de Consignación de Cánones de Arrendamiento Inmobiliario (OCCAI), por el monto fijado en el contrato traído a autos; no obstante, la parte actora, consignó Resolución Administrativa Nro. 00014245 de fecha 21 de junio del año 2010, emanada de la Dirección General de Inquilinato, la cual estableció el monto a pagar en mil trescientos noventa bolívares con sesenta y tres céntimos (Bs. 1390, 63); resolución impugnada por la parte demanda y resulta por este Tribunal en el presente fallo como punto previo, siendo dicho acto válido, puede afirmarse que el pago realizado no fue suficiente al correspondiente,(…)
Así las cosas, y visto la consignación realizada por la parte demandada, a la parte actora, esta puede imputarse como un pago parcial, el cual para generar liberación de obligación alguna, debe ser aceptada manifiestamente por el acreedor (…)
Así las cosas, y al ser válida al Resolución que formalmente, estableció el canon de arrendamiento adecuado, debió el deudor realizar el mismo de forma efectiva, o en su defecto, impugnar el mismo ante el organismo competente; pues bien dice el artículo 2 del Código Civil: “La ignorancia de la ley no excusa de su cumplimiento”, el cual trayendo analógicamente al caso en concreto, no debe excusarse la parte demandada, sobre el desconocimiento, más cuando el acto administrativo demostró haber sido notificado, como lo fue su publicación en prensa.
En este orden de idea, y determinando que la parte demandada no realizó el pago de la cosa, como fue prometida o debidamente establecida, es preciso remitirnos al artículo 40 del Decreto con Rango y Valor de Fuerza de Ley de Regulación Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual se lee al siguiente tenor:
Artículo 40: Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes… (…)”.
Una vez examinada la ley sustantiva imperante, y subsumiendo el hecho, en el derecho, como lo es la falta de pago de más de 02 cuotas de arrendamiento, este Tribunal, declara de conformidad, el desalojo del bien inmueble sub iudice. ASÍ SE DECIDE.-
Ahora, resalta de la demanda la exigibilidad de la figura económica y jurídica de la indexación judicial, (…)
Tomando en cuenta de que de la ratio essendi de los textos antes citados, se puede extraer, que al ser un problema actual el ajuste del monto a consecuencia de la devaluación monetaria, se percibe como adecuada solución, la vía a través de la jurisprudencia y la equidad.
(…)
En este orden de ideas, vemos como el Juez, en su obligación de determinar en la sentencia el cálculo del monto adeudado, para así establecer una medida, parámetros o límites que conforme a derecho, el agraviado pueda sentirse y sea materialmente indemnizado de forma justa, así evitando vicios como pudiese ser la indeterminación objetiva entre otros; es menester trasladarnos al libelo de la demanda, el cual si bien es cierto se estimó una cuantía, que responde más bien al requisito de la demanda en sentido formal, y no con intención de ser esos los agravios exactos por el cual el patrimonio del actor fue afectado o disminuido; este Juzgado en aras de impartir su función de la mano con la probidad y equidad social, para así formar soluciones cada vez más adecuadas. y en consecuencia, aportar de forma metafórica ladrillos en el muro que conforma la sociedad que conlleve a la formación de una estructura bien construida, siendo el resultado sociedades mas honesta, transparente, esencialmente atadas a un sistema de solución de controversias llevadas por la razón como manera de dirimir las controversias; extrae dicha cuantía precisada en sesenta y tres mil novecientos setenta y tres bolívares con cincuenta y ocho céntimos (Bs. 63973,58) (correspondientes a los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre y diciembre del año 2010, los 12 meses de los años 2011, 2012, 2013 y enero, febrero y marzo del años 2014), los cuales se tomarán como el monto a tomar en cuenta para calcular los intereses de mora a indemnizar, siempre y cuando previa publicación del presente fallo, los expertos o peritos tomaran como base, para a su vez, adecuar la cifra según los parámetros que respondan de conformidad con la figura económica y jurídica de la indexación, detallada en el dispositivo de la sentencia. ASÍ SE DECIDE.
En consecuencia, este Tribunal Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de conformidad con los hechos alegados, y el derecho considera forzoso declarar CON LUGAR la presente demanda. ASÌ DECIDE.-
(…)
En virtud de las razones anteriormente expuestas, este Tribunal Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la presente demanda que por desalojo incoó la sociedad mercantil Administradora CANBUCAD, C.A. contra el ciudadano Ibrahim Iglesias Vasquez. ASÍ SE DECIDE.-
SEGUNDO: Se ordena la entrega del bien inmueble objeto de la presente demanda, a la parte actora, conformado por una (01) oficina, distinguida con el Nro. 09, ubicada en el primer piso del edificio CABUDARE, situado entre las esquinas de peligro a alcabala, Calle Guillermo José Schael, Intercepción con la Avenida Este 2 (Avenida Andrés Eloy Blanco), Parroquia La Candelaria, Municipio Bolivariano Libertador del Área Metropolitana de Caracas. ASÍ SE DECIDE.-
TERCERO: Se condena al pago de los cánones de arrendamientos vencidos, el cual consta de la totalidad de sesenta y tres mil novecientos setenta y tres bolívares con cincuenta y ocho céntimos (Bs. 63973,58), más el porcentaje de mora sumado a los intereses de mora causados por la insolvencia del deudor generados desde el mes de junio del año 2010, hasta que la presente sentencia adquiera fuerza de definitivamente firme, calculados al (3%) por mes de conformidad con el 1277 del Código Civil. Asímismo, y una vez obtenido el monto a pagar, se ordena la indexación judicial, calculada desde el momento en que se admitió la presente demanda, siendo la fecha del (30) de abril del año dos mil catorce (2014), hasta que la presente sentencia adquiera fuerza de definitivamente firme, de conformidad al índice de IPC que refleje el Banco Central de Venezuela. Todo esto debidamente realizado y computado por debida experticia complementaria al presente fallo, de conformidad con el 249 del Código de Procedimiento Civil. ASÌ SE DECIDE.-
CUARTO: se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con el 274 del Código de Procedimiento Civil.
En vista que el presente fallo se profirió fuera del lapso correspondiente, se ordena la notificación a las partes, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Se condena en costas a la parte demandada, por haber salido totalmente vencida, todo esto de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil..
ALEGATOS DE LA ACCIONANTE EN ALZADA:
Realizo un resumen lacónico de todo lo acontecido en el presente juicio, y solicito se declare sin lugar el recurso de apelación ejercido por la parte demandada contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas de fecha 22 de octubre de 2015, y por ende se confirme en todas y cada una de sus partes el fallo apelado, con la salvedad a que se hizo referencia al monto.
ALEGATOS DE LA ACCIONADA EN ALZADA:
La representación judicial de la parte actora alega que el CIUDADANO FREDDY ANTONIO ESCALONA, es una persona natural, que está ampliamente identificada en autos, como pudo presentar una demanda bajo la figura de la supuesta representación de una persona jurídica como es ADMINISTRADORA CAMBUCAD C.A., no siendo abogado, la ley no le permite actuar a nombre de su mandante, ni aunque sea asistido de abogados y por ende no puede actuar ante los Tribunales sin poder, es decir a luz de lo establecido en el artículo 211 del Código de Procedimiento Civil.
Es por lo que establece cuestiones previas previstas en el artículo 340 de la Ley Adjetiva Civil, numeral 3º, por cuanto se estaría violentando el principio establecido en los artículos 3, 5, 6 y 9 de la Ley del ejercicio del derecho, y los artículos 168 y 169 del Código de Procedimiento Civil y el 26 de nuestra Constitución donde contempla el derecho que tiene todo ciudadano de acceder a los órganos de la administración de justicia.
En cuanto a los fundamentos de la demanda, si bien es cierto que a su representado lo une con la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA CAMBUCAD C.A., una relación arrendaticia, que data desde más de quince años, no es cierto que haya incumplido con el contrato y mucho menos que haya dado cambio de uso al inmueble como vivienda y tampoco deba pagarle a la arrendadora, la suma de dinero condenada a pagar en la sentencia pronunciada por el Tribunal de Municipio.
Por otra parte es necesario acotar que el sentenciador no tomo en consideración las mensualidades consignadas como pago de la obligación contractual, como lo afirma el actor el canon de arrendamiento era de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00), que al cambio de la moneda conforme a lo establecido en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley Reconversión Monetaria, quedo en DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 200) los cuales se han cancelado de manera rigurosa, mediante depositos realizados en la oficina de consignaciones de cánones arrendaticios inmobiliarios, que si el juzgador, en aras de la equidad y el equilibrio e igualdad entre las partes, hubiera considerado este punto no habría declarado con lugar la demandada, sino sin lugar y partiendo de este principio de la materialización de una verdadera justicia social.
Y por lo antes expuesto es por lo que solicita se declare la nulidad del juicio, con expresa condenatoria en costas para la parte actora.
Ahora bien planteados de este modo los términos del disenso, pasa esta Alzada a resolver el asunto controvertido haciendo para ello las siguientes consideraciones:
PUNTOS PREVIOS AL FONDO:
La representación judicial de la parte accionada efectuó tres alegatos que deben ser resueltos como puntos previos a saber;
1- Sobre la Impugnación a la citación del demandado realizada bajo la modalidad del artículo 345 del Código de Procedimiento Civil, efectuada por el Alguacil del Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas:
La parte demandada impugnó la forma en que se realizó la citación a su representada, considerando que la misma, se materializó mediante formas irregulares, por cuanto la misma no fue realizada mediante exhorto proferido por el Tribunal de instancia; es por lo que, este Tribunal considera pertinente remitirnos al artículo 345 del Código de Procedimiento Civil. Al respecto se constata que las gestiones de citación personal fueron infructuosas, llegándose al punto de acordarse citación a través de carteles publicados en prensa. Asimismo se constata que la parte demandada se dio expresamente por citada en fecha 20 de enero de 2014, quedando a derecho para la secuela del juicio. En tal virtud, siendo que la propia parte efectuó ejerció de motus propio su derecho a hacerse parte en el juicio, cualquier punto referido a irregularidades para la práctica de citación quedó desplazado con su actuación personal, por lo que a consideración de esta Alzada la denuncia efectuada es inocua siendo que la reposición a un nuevo estado de citación es inútil, debiéndose desechar tales alegatos y así se declara.
2- Sobre la Impugnación a la Resolución Administrativa Nro. 00014245 de fecha 21 de junio del año 2010, emanada de la Dirección General de Inquilinato y la impugnación de la notificación efectuada por ese organismo observa este Alzada que los recursos contra las actuaciones administrativas debieron ser efectuados dentro de las oportunidades que establece la Ley y a través de los órganos competentes en lo contencioso administrativo tal y como se encuentra establecido en el ordenamiento jurídico. En tal sentido, se constata que la accionada pretendió ante el Tribunal de instancia –que no es el competente para ello- ejercer alegatos intempestivos para impugnar las actuaciones administrativas en cuestión, siendo improcedente el proceder aquí observado, debiéndose desechar tal solicitud, confirmando los alegatos del Tribunal A quo y así se declara.
DEFENSAS PREVIAS RELATIVAS A LAS CUESTIONES PREVIAS ALEGADAS JUNTO CON EL FONDO DE LA DEMANDA:
Con respecto a las cuestiones previas alegadas por la partes, observa esta Alzada que las cuestiones previas contenidas en los ordinales 2° al 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, no tienen apelación a tenor de lo señalado en el artículo 357 eiusdem, por lo que salvo la cuestión previa contenida en el ordinal 9° también opuesta por la parte demandada, no le corresponde a esta alzada revisar el fallo dictado por el A quo, en lo que respecta a las restantes cuestiones previas opuestas y resueltas en la sentencia objeto de la presente apelación y así se declara.
En consecuencia, pasa este Tribunal a analizar la cuestión previa contenida en el ordinal 9° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegada por la accionada, tomando en cuenta las siguientes consideraciones:
La accionada opuso la cuestión previa del ordinal 9° alegando la existencia de cosa juzgada, señalando la existencia de una decisión de fecha 21 de junio de 2014 emanada de la Sala Constitucional, donde falla a favor de la parte aquí demandada contra una decisión emitida por el Tribunal Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial con un vista a un juicio que cursó con igual preceptos de hecho y derecho que por resolución de contrato fue incoado por la hoy nuevamente demandante. Con respecto a la cuestión previa ya señalada observa esta Alzada que durante el lapso probatorio la representación judicial de la parte accionante promovió impresiones contentiva informáticamente de la sentencia de Amparo Constitucional, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, bajo ponencia del Magistrado Pedro Rondón Haaz, de fecha 20 de junio del año 2004, en la que declara con lugar la acción de amparo constitucional y anula una decisión de fecha 28 de octubre de 2003, emanada del Juzgado Décimo de Primera Instancia, Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, la cual había declarado con lugar la acción de resolución de contrato de arrendamiento incoado en aquel momento por la hoy demandante en contra de la hoy demandada, ordenando al Tribunal de la misma jerarquía que corresponda sentenciar nuevamente la causa. Asimismo consignó copias fotostáticas provenientes del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la que señala que con vista a las resultas de la sentencia de amparo anteriormente referida, procedió a sentenciar la causa ya señalada declarando sin lugar la acción propuesta. Con respecto a la impresión señalada, la misma no cuenta con firma alguna que pudiera corroborar que dicha decisión fue realmente dictada por el Máximo Tribunal de la República, no obstante a ello, las copias obtenidas del expediente donde cursa la sentencia dictada por el Juzgado Superior Segundo, hacen referencia al contenido y resulta de la decisión de amparo, corroborando el contenido de las impresiones que se señalan en el presente particular, adminiculándose ambas copias entre si y toda vez que los fotostatos señalados no fueron impugnados, a tenor de lo señalado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como copia fidedigna de su original; y así se establece.
Por otra parte y a mayor abundamiento con respecto a las impresiones analizadas, se constata que la parte demandada consignó igualmente con sus pruebas copias del expediente contentivas de la sentencia in comento, quedando demostrado con todo ello, lo que de sus contenidos se desprende, por ende tales fotostatos junto con las impresiones demuestran que la causa sentenciada es diferente a la que actualmente se ventila, tanto en la acción incoada, como en los meses y años de cánones de arrendamientos que se reclaman como insolutos y que conforman el objeto de la causa petendi en las diferentes acciones. En consecuencia, quedó demostrado que no existe cosa juzgada con respecto a la acción que corresponde conocer este Alzada, por lo que el alegato esgrimido por la parte demandada debe ser desechado debiendo ser declarada sin lugar la cuestión previa alegada; y así se declara.
RESOLUCION DEL FONDO DE LA DEMANDA:
Conforme lo señalado, la demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, negó, rechazó y contradijo la misma y se excepcionó, evidenciándose la intención de ejercer su defensa en la presente causa. Así las cosas, Conforme a las normas distributivas de la carga de la prueba, consagrada en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
En este sentido, ha sido reiterado el Criterio del Máximo Tribunal de la república al señalar que el demandado al contradecir, negar o desconocer los hechos y, por tanto, los derechos que de ellos deriven, el actor corre con toda la carga de la prueba y de lo que demuestre depende el alcance de sus pretensiones. Igualmente al comentar el citado artículo 1.354 del Código Civil, nuestro Máximo Tribunal, reiterando la jurisprudencia pacífica, reiterada e inveterada, desde el 9 de julio de 1969, en sentencia de 21 de mayo de 1987, señaló:
"Con esa norma legal se esta estableciendo que al demandado le incumbe la carga de la prueba cuando la naturaleza de su defensa el mismo ha reconocido que la obligación que se le demanda, o sea, que el derecho del actor si existió; pero por un nuevo hecho alegado por el se extinguió la obligación. Fuera de estos casos de excepción, el solo hecho de que el demandado no se defienda, no exime al actor de la carga de probar su acción, máxime que cuando contradice la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como el derecho,..."
En este orden de ideas y cónsono con la jurisprudencia parcialmente trascrita la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada el día 17 de Julio de 2007, en el Expediente Número 07-0733, con ponencia del Magistrado Marcos Tulio Dugarte Padrón, fijó la siguiente posición:
“…Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos (Vid. s.S.C.C del 27 de julio de 2004, caso: Inversiones y Administradora de Bienes COMBIENES, C.A.). En relación al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la Sala de Casación Civil determinó que si bien éste reitera el artículo 1.354 del Código Civil, agrega que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...”. (Vid. sentencia s.S.C.C. del 30 de noviembre de 2000, caso: Seguros la Paz). En aplicación de estas consideraciones al caso concreto, la Sala observa que de acuerdo con lo establecido en la sentencia objeto de amparo, el actor afirmó que el demandado no cumplió una obligación pactada en el contrato, lo cual fue negado en la contestación, motivo por el cual, el juez de alzada estableció que correspondía al actor la carga de demostrar que el demandado no pagó los cánones correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2005, lo cual resulta a todas luces inconsistente con los principios que rigen la materia probatoria, pues la parte actora al alegar un hecho negativo, no le corresponde a ella la carga de la prueba, sino que, es a la otra parte a quien le corresponde demostrar el hecho afirmativo y ello lo ha debido tomar en cuenta el tribunal que conoció el amparo...”.
Igualmente la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada el día 16 de diciembre de 2009, expediente Nro. 2009-000430, con ponencia de la Magistrada Isbelia Pérez Velásquez, señaló
“(…)
“Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.”.
Las normas precedentemente transcritas, definen los deberes y roles de cada parte dentro del proceso, de acuerdo a la posición que asuma el demandado en relación a las afirmaciones de hecho del demandante, lo cual varía y modifica la distribución de la carga de la prueba.
En efecto, una vez que el actor establece sus afirmaciones de hecho, si las mismas son aceptadas por el demandado, no hay nada que probar; ahora bien, si el demandado niega y rechaza lo alegado por su contraparte, recae o se invierte sobre el demandante la carga de la prueba; mientras que queda sobre el demandado el deber de probar si éste reconoce la existencia de la obligación pero alega un hecho que contradice el derecho del actor.
En relación a las afirmaciones de hecho, alegatos éstos planteados por las partes, en virtud de lo señalado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, las mismas pueden consistir tanto en afirmaciones como en negaciones respecto de determinados hechos.
Así, los hechos negativos, han sido definidos por la doctrina como la negación de un acto o de un hecho jurídico.
En tal sentido, es necesario distinguir si los hechos negativos son definidos o indefinidos, puesto que sólo a los primeros se les puede fijar un límite en el tiempo y el espacio y por lo tanto es posible probarlos si existe un hecho positivo que lo contraste y excluya.
No obstante, serán indefinidos o indeterminados, aquellos hechos que no sea posible delimitarlos en tiempo, modo o espacio, y por tanto, no pueden ser demostrados mediante la prueba de un hecho positivo.
Por tal motivo, “...los hechos negativos indefinidos están exentos de prueba por quien los alega, quien no tiene sobre ellos la carga de demostrarlos”. (Cabrera Romero, Jesús Eduardo. Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre. (Caracas, Editorial Jurídica Alva S.R.L., Tomo I, 1997, p. 78).
De la misma manera, esta Sala, en relación a los hechos negativos, ha establecido que en el reparto o distribución de la carga de la prueba, cuando el alegato de un hecho negativo es realizado por el actor, y la contradicción del demandado es pura y simple, pone en cabeza de este último la carga de demostrar el hecho invocado. (Ver sentencia N° 00007, de fecha: 16 de enero de 2009, Caso: César Palenzona Boccardo contra María Alejandra Palenzona Olavarría.).
Conforme a la Doctrina de Casación parcialmente transcrita, la cual es acogida por este Tribunal, a tenor de lo dispuesto en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, el actor al establecer en su demanda la existencia de ciertos hechos constitutivos, entendidos éstos como aquellos de donde se origina el derecho en el cual basa su pretensión, debe cargar con las pruebas de los mismos si le son contradichos por la parte demandada, tal y como sucedió en el presente caso y así se declara.
En este sentido pasa este Juzgador a analizar el acervo probatorio traído a la presente causa, constatándose que ambas partes hicieron uso de tal derecho promoviendo las pruebas siguientes:
PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA ADJUNTAS AL LIBELO:
• Instrumento poder autenticado ante la Notaría Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital de fecha 22 de marzo de 2007, Nro. 34, Tomo 25. Al respecto este Tribunal observa que por cuanto dicho documento público, no fue tachado por la parte accionada, a tenor de lo señalado en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, queda demostrado lo que de su contenido se desprende y por ende la cualidad alegada por la representación judicial de la parte accionante y ASI SE DECLARA.
• Copia fotostática simple del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, traídas a juicio por la parte actora junto al libelo de la demanda, las cuales cursan de los folios 09 al 11 de las actas del presente expediente. Al respecto observa esta alzada que si bien es cierto que la parte demandada desconoció las referidas copias en su actuación de contestación a la demanda, específicamente en el vuelto del folio 120, por encontrarse el mismo consignado en copias fotostáticas simples, esta misma parte, de conformidad con el principio de la comunidad de la prueba promovió dicha documento en original y al apoyar sus alegatos en el documento de contrato de arrendamiento in comento (folio 124 y vuelto del folio 126), este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, trayendo como convicción a quien sentencia, la veracidad de la existencia de una relación arrendaticia entre las partes y el vínculo jurídico que los une en el presente juicio, así como los términos y condiciones de dicho contrato, lo cual es corroborado de conformidad con los hechos admitidos por la parte demandada en su escrito de contestación. ASÍ SE DECLARA.-
• Copia fotostática simple de Resolución de fecha 20 de marzo de mil novecientos noventa y siete (1997), proferida por la Dirección General Sectorial de Inquilinato del Ministerio de Desarrollo Urbano, dictada en el expediente Nro. 22.776, Copias fotostáticas simples de escrito dirigido al Director de Inquilinato del Ministerio de Industria y Comercio de fecha 08 agosto del año 1997 y copia fotostática simple de sentencia de fecha 12 de mayo del año 2000 dictada por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, contentiva del juicio que por recurso de nulidad de acto administrativo, siguió la sociedad mercantil Inmobiliaria Cabudare 98, C.A. contra la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Desarrollo Urbano, traídas a juicio por la parte actora junto al libelo de la demanda las cuales cursan a los folios 12 al 24 de las actas del presente expediente. Al respecto observa este Juzgador que dichas copias de documentos públicos administrativos al no ser impugnadas, ni desconocidas, adquieren pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 Código de Procedimiento Civil, teniéndose como copia fidedigna de sus originales quedando demostrado la existencia de la regulación efectuada por la accionante y constatándose que para la época ya existía también una relación arrendaticia entre las partes del presente juicio. ASÍ SE DECLARA.-
• Copias certificadas de la Resolución Nro. 00014245, de fecha 21 de junio del año 2010, dictada por la Dirección General Sectorial de Inquilinato del Ministerio para el Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, dictada en el expediente Nro. 22.776, así como notificación personal y por cartel realizada en dicho expediente traídas a juicio por la parte actora junto al libelo de la demanda las cuales cursan a los folios 25 al 35 de las actas que conforman el presente expediente. Al respecto este Tribunal observa que por cuanto dicho documento público de carácter administrativo, no fue tachado por la parte accionada, a tenor de lo señalado en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, quedando demostrado lo que de su contenido se desprende. En consecuencia quedó demostrada la existencia del procedimiento que regulo el canon de arrendamiento del inmueble en cuestión, el monto del mismo por la cantidad de UN MIL TRESCIENTOS NOVENTA BOLIVARES CON SETENTA Y TRES CENTIMOS (Bs. 1.390,33) mensuales. Asimismo consta la notificación de la parte aquí demandada fue el 18 de agosto de 2010, en virtud de lo cual el pago del nuevo monto de canon de arrendamiento inicia desde ese mes de agosto y ASÍ SE DECLARA.
• Original de ejemplar de Cartel de Notificación publicado en prensa sobre Resolución Nro. 00014245, de fecha 21 de junio del año 2010, dictada por la Dirección General Sectorial de Inquilinato del Ministerio para el Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, dictada en el expediente Nro. 22.776, traídas a juicio por la parte actora junto al libelo de la demanda la cual cursa en el folio 36 de las actas que conforman el presente expediente. Al respecto se constata que toda vez la parte contraria no trajo prueba en contrario respecto del contenido del referido cartel, a tenor de lo señalado en el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado la notificación por prensa efectuada a la hoy demandada, de la existencia de la regulación en el expediente Nro. 22.776 y ASI SE DECLARA.
• Copias fotostáticas simple de “Documento de Condominio del Edificio Cabudare” Registrado ante la Oficina Inmobiliaria del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, registrado bajo el Nro. 31, tomo 11, Protocolo 1ro, traídas a juicio por la parte actora junto al libelo de la demanda las cuales cursan a los folios 37 al 48 de las actas que conforman el presente expediente, ratificadas mediante la consignación del documento en original según consta en los folios 155 al 167. Al respecto este Tribunal observa que por cuanto dicho documento público, no fue tachado por la parte accionada, a tenor de lo señalado en los artículo 1.357 y 1.360 del Código Civil, queda demostrado lo que de su contenido se desprende, convalidando además el contenido de la copia fotostática de dicho instrumento, quedando demostrada la reglamentación que rige el inmueble donde se encuentra la oficina objeto del contrato cuyo desalojo se demanda y ASI SE DECLARA.
• Copia fotostática simple de “Documento de Constitución de Fondo de Comercio” protocolizado ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, inserto bajo el Nro. 65, tomo 12-B, traídas a juicio por la parte actora junto al libelo de la demanda las cuales cursan a los folios 49 y 50 de las actas que conforman el presente expediente. Al respecto observa esta Alzada que si bien es cierto que dicha copia de instrumento público al no ser impugnada, se tiene como copia fidedigna de su original conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la misma no aporta nada al tema decidendum del presente juicio, respecto a la falta de pago de cánones de arrendamiento y/o cambio del destino o uso del inmueble arrendado, en consecuencia se desecha como medio probatorio del presente juicio y ASÍ SE DECLARA.-
• Certificación de copias del acta 315-07, emanada de la Alcaldía del Distrito Metropolitano de Caracas; Jefatura Civil de la Parroquia La Candalaria. Al respecto este Tribunal observa que por cuanto dicho documento público de carácter administrativo, no fue tachado por la parte accionada, a tenor de lo señalado en los artículo 1.357 y 1.360 del Código Civil, queda demostrado lo que de su contenido se desprende, evidenciándose de dicha copia la existencia de una denuncia por convivencia ciudadana efectuada en fecha 4 de octubre de 2017, por la parte demandada; y ASI SE DECLARA.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA ACTORA:
La representación judicial de la parte accionante en el lapso probatorio promovió el merito de las documentales a saber:
• Contrato de arrendamiento. Al respecto esta Alzada ya aprecio en el texto del presente fallo lo referente a dicho instrumento y así se declara.
• Documento de condominio del Edificio “Cabudare”. Al respecto esta Alzada ya aprecio en el texto del presente fallo lo referente a dicho instrumento y así se declara.
• Impresiones simples contentiva de sentencia de Amparo Constitucional, efectuado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, bajo ponencia del magistrado Pedro Rondón Haaz de fecha 20 de junio del año 2004 y copias fotostáticas proveniente del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas ambos documentos fueron analizados en el texto de este fallo, en el punto previo referido a las cuestiones previas; y ASÍ DE DECLARA.
• Promovió original del poder debidamente autenticado ante la Notaría Pública Séptima de Caracas Municipio Libertador en fecha 29 de mayo de 2014, anotado bajo el Nº 29, Tomo 65 de los Libros de Autenticación llevados por Notaria folios 131 al 133. Al respecto este Tribunal observa que por cuanto dicho documento público, no fue tachado por la parte accionada, a tenor de lo señalado en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, quedando demostrado lo que de su contenido se desprende y por ende la cualidad alegada por la representación judicial de la parte accionante; y ASI SE DECLARA.
• Copias fotostáticas de Resolución Nro. 00014245, de fecha 21 de junio del año 2010, dictada por la Dirección General Sectorial de Inquilinato del Ministerio para el Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, dictada en el expediente Nro. 22.776, así como notificación personal. Al respecto esta Alzada ya aprecio en el texto del presente fallo lo referente a dicho instrumento; y así se declara.
• Promueve la confesión de la parte demandada en cuenta al alegato efectuado en el escrito de contestación de la demanda donde reconoce la existencia de una relación arrendaticia con la parte acciónate. Al respecto observa este Juzgador que la confesión es el reconocimiento de un hecho que obra contra la misma persona que lo efectúa; en el caso de marras no existe elemento alguno para suponer que el simple reconocimiento del vinculo jurídico que une a las partes pueda ser considerada como una confesión, toda vez que ello nunca fue desconocido por la accionada, sino por el contrario libera a la parte accionante de comprobar la existencia de tal vinculo, por lo que esta alzada considera plenamente probado ese hecho y ASÍ SE DECLARA.
PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA AL DARSE POR CITADA:
• Poder debidamente autenticado ante la Notaría Pública Séptima de Caracas Municipio Libertador en fecha 15 de agosto de 2014, anotado bajo el Nº 1, Tomo 112 de los Libros de Autenticación llevados por Notaria folios 114 al 117. Al respecto este Tribunal observa que por cuanto dicho documento público, no fue tachado por la parte accionada, a tenor de lo señalado en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, queda demostrado lo que de su contenido se desprende y por ende la cualidad alegada por la representación judicial de la parte accionante; y ASI SE DECLARA.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:
• Copia fotostática simple de Amparo Constitucional, sentenciado en última instancia por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, bajo ponencia del Magistrado Pedro Rondón Haaz de fecha 20 de junio del año 2004. Al respecto esta Alzada observa que el contenido de dicha decisión fue analizado en el texto de este fallo, en el punto previo referido a las cuestiones previas; y ASÍ DE DECLARA.
• Copias fotostáticas simples de consignaciones arrendaticias realizadas ante la Oficina de Consignación de Cánones de Arrendamiento Inmobiliario (OCCAI), realizadas en el expediente 2003-20036468. Al respecto observa esta Alzada que dichas copias no fueron impugnadas por lo que a tenor de lo señalado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tienen como copias fidedignas de sus originales, quedando demostrado lo que de su contenido se desprende, evidenciándose que el arrendatario efectuó el pago de los cánones de arrendamiento a favor del arrendador por la cantidad de DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 200,00), habiéndose consignados los siguientes meses desde mayo de 2012 a enero de 2015. Por otra parte se constata que los meses de mayo de 2012 a octubre de 2013 fueron consignados en forma acumulativa a través un solo depósito bancario de fecha 21 de octubre de 2013 y por ende efectuado en forma ilegitima y ASÍ SE DECLARA.
• Constancia de residencia de fecha seis (06) de diciembre del año 2004, emitida por el Consejo Comunal denominado “La Peñaloza”, perteneciente al Estado Bolivariano de Miranda, Municipio Guaicaipuro, Parroquia Paracotos. Al respecto se constata que dicho instrumento considerado como instrumento publico de carácter administrativo, por no haber sido tachado por la contraparte, a tenor de lo establecido en los artículos 1.360 y 1.367 del Código Civil, queda demostrado lo que de su contenido se desprende, por lo que fue probado que el ciudadano IBRAHIM IGLESIAS VÁSQUEZ, tiene su residencia en las Residencias las Colinas, apartamento E-632, localizado en el sector vía Palo Negro situado en esa circunscripción territorial desde hace 8 años para la época en que fue expedida la constancia y ASI SE DECLARA.
Pasa este Juzgador en Alzada a efectuar las siguientes consideraciones a tenor de los alegatos y pruebas aquí apreciadas en los siguientes términos.
De acuerdo a lo anteriormente expuesto, y tomando en cuenta los hechos plasmados en la presente causa, es necesario considerar los términos establecidos en el contrato de arrendamiento de un local comercial cuyo desalojo es demandado con vista al cambio de uso del inmueble arrendado e insolvencia de cánones de arrendamiento en la cual incurrió la parte demandada, según lo alegó la accionante.
Ahora bien, con relación al alegato de cambio de destino del inmueble arrendado, esgrimido por el actor en su escrito libelar, señalando que el arrendatario efectuó un cambio de uso del inmueble destinado a oficina, para darle uso residencial al mismo, lo cual es extraño a la conformidad de uso expedida por la autoridad municipal, al respecto este Juzgador luego de una revisión de las actas procesales no evidenció elemento alguno que convalide sus alegatos, sino que por el contrario, fue demostrado en el lapso probatorio correspondiente que el ciudadano IBRAIM IGLESIAS VÁSQUEZ, tiene fijado su domicilio según constancia suscrita en fecha seis (06) de diciembre del año 2004, emitida por el Consejo Comunal denominado “La Peñaloza”, perteneciente al Estado Bolivariano de Miranda, Municipio Guaicaipuro, Parroquia Paracotos, en las Residencias las Colinas, apartamento E-632, localizado en el sector vía Palo Negro, por lo que no se demostró el incumplimiento del literal “A” del contrato de arrendamiento del local comercial, específicamente en su cláusula segunda, que establece que el referido inmueble se encuentra destinado exclusivamente para uso de oficina y no de vivienda por lo que tal alegato debe ser desechado, siendo la decisión del Juzgado A-quo con relación a este punto ajustada a derecho y ASÍ SE DECLARA.
Con respecto a la falta de pago del canon de arrendamiento, se observa:
PRIMERO: La accionante reclama CUARENTA Y SEIS (46) meses de canon de arrendamientos insolutos, desde junio de 2010 a marzo de 2014, por la cantidad de SESENTA Y TRES MIL NOVECIENTOS SETENTA Y TRES BOLIVARES CON CINCUIENTA Y OCHO CENTIMOS (63.973,58), a razón de UN MIL TRESCIENTOS NOVENTA BOLÍVARES FUERTES CON SESENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 1.390,73), mensual.
SEGUNDO: Que el monto del canon mensual reclamado fue fijado de conformidad con la decisión emanada la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda en su Resolución Nº 00014245, de fecha 21 de junio de 2010.
TERCERO: Quedó demostrado que el canon de arrendamiento mensual fijado en el contrato celebrado por las partes en fecha 31 de octubre de 2012, ascendía a DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.200.000,00), cuya actualización por la reconversión monetaria es de DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs.200,00) mensuales.
CUARTO: Asimismo, se constato de los instrumentos emanados de la Oficina de Consignaciones de Cánones de Arrendamiento Inmobiliario (OCCAI), que la parte demandada efectuó consignaciones de cánones de arrendamiento por la cantidad mensual estipulada en el referido contrató, en los que se encuentran incluidos parte de los meses aquí demandados, estos son: mayo 2012 a marzo de 2014 y que ascienden a un total de CUATRO MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 4.600,00). Con respecto de los demás meses demandados como insolutos, que van desde junio de 2010 a abril de 2012, no consta en autos consignación alguna referido a dichos meses.
QUINTO: Igualmente quedó demostrado de las actuaciones administrativas, emanadas de la Dirección General de Inquilinato, que la parte aquí demandada quedo notificada desde el día 18 de agosto de 2010, de la Resolución Administrativa Nº 00014245 de fecha 21 de junio del año 2010, emanada de referida Dirección General de Inquilinato, en la cual estableció el monto a pagar en UN MIL TRESCIENTOS NOVENTA BOLÍVARES CON SESENTA Y TRES CÉNTIMOS (BS. 1.390,63), no constando en autos que dicha resolución haya sido objeto de recurso alguno.
Así las cosas, conforme las consideraciones anteriores, se constata que el pago del canon mensual efectuado a través de las consignaciones arrendaticias, realizadas por el arrendatario, hoy parte demandada, no fueron legítimamente efectuadas, ya que aparte de efectuarse consignaciones de forma acumulativa, desde el mes de mayo de 2012 hasta marzo 2014, la parte demandada a pesar de encontrarse legalmente notificada del nuevo monto del canon arrendaticio desde el 18 de agosto de 2010, realizó consignaciones a razón de DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 200,00) mensuales, ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamiento Inmobiliario (OCCAI) y anteriormente ante los Tribunales de Municipio, por lo que las consignaciones efectuadas son insuficientes para la liberación de su obligación del pago del canon mensual de arrendamiento y ASÍ SE DECLARA.
Por otra parte no consta de autos pago o consignación alguna del resto de los cánones de arrendamientos demandados como insolutos, esto es desde junio de 2010 a abril de 2012. Asimismo es necesario hacer una acotación respecto de estos meses reclamados, siendo que la parte demandada estaba notificada desde el 18 de agosto de 2010 y siendo que el canon de arrendamiento era pagado por mes adelantado, correspondía pagar al arrendatario el nuevo canon de arrendamiento a partir de agosto de 2010, mientras que los meses de junio, julio y agosto de 2010, aquí reclamados, debieron mantener el monto que originalmente fue pactado por las partes en el contrato de arrendamiento y ASÍ SE DECLARA.
Ahora bien, conforme a lo expuesto y respecto al incumplimiento del contrato de arrendamiento demandado, observa este Sentenciador que la doctrina y la jurisprudencia están acordes en admitir de manera unánime que en los contratos de ejecución progresiva, como son los contratos de arrendamiento, le basta al actor demostrar la existencia auténtica de esa relación jurídica que obliga al demandado, sin que deba estar compelido a demostrar el hecho negativo del incumplimiento del mismo, esto es que probada la existencia de una obligación de ejecución progresiva en forma autentica, es el demandado quien debe probar que está solvente en sus obligaciones de pago.
En este orden de ideas, no consta en autos pruebas que desvirtúen lo alegado por el accionante respecto a la falta de pago de los meses, desde junio de 2010 hasta marzo de 2014, sino que por el contrario, se constato que este efectuó ilegítimamente una serie de consignaciones cuyos montos mensuales no fue el establecido por el Órgano Administrativo regulador de la materia. Así las cosas, a consideración de este Tribunal, la parte accionada debió probar que ha cumplido con las obligaciones asumidas en el contrato de arrendamiento, esto es en el caso de autos, el pago de los cánones que fueron demandados como insolutos por la cantidad fijada por el órgano regulador, a lo cual estaba obligado según el texto de la convención locativa que vincula a las partes, lo cual no hizo durante la secuela del juicio, quedando evidenciado el incumplimiento en que incurrió la parte accionada, y así se decide.
En consecuencia, conforme lo anteriormente señalado, habiéndose comprobado el incumplimiento de las obligaciones a que estaba sometido el arrendatario hoy demandado, procede el desalojo solicitado por la arrendadora hoy accionante y ASI SE DECLARA.
Ahora bien, con respecto a los meses de junio de 2010 a marzo de 2014, reclamados por la accionante deben ser declarados como insolutos, debiéndose efectuar las siguientes consideraciones para determinar el monto que finalmente debe la parte demanda:
1- Los meses de junio, julio y agosto de 2010, debe ser acordado su pago a razón de DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 200,00) mensuales, lo cual asciende a un total de SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 600,00) y ASI SE DECLARA.
2- Con respecto a los CUARENTA Y TRES (43) meses restantes desde septiembre de 2010 a marzo de 2014, debe ser acordado su pago a razón de UN MIL TRESCIENTOS NOVENTA BOLÍVARES CON SESENTA Y TRES CÉNTIMOS (BS. 1.390,63) mensuales, lo cual asciende a un total de CINUENTA Y NUEVE MIL SETECIENTOS NOVENTA Y SIETE BOLIVARES CON CERO NUEVE CENTIMOS (Bs. 59.797,09) y ASI SE DECLARA.
3- Ahora bien, por cuanto los meses insolutos cuyos montos son señalados en los numerales anteriores hacen un total de SESENTA MIL TRESCIENTOS NOVENTA Y SIETE BOLIVARES CON CERO NUEVE CENTIMOS (Bs 60.397,09) y como quiera que dentro de los meses consignados se encuentran incluidos parte de los meses aquí demandados, esto son mayo 2012 a marzo de 2014 y que ascienden a un total de CUATRO MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 4.600,00), serán reconocidos como abono del monto total adeudado, autorizándose al arrendador al retiro de dicha cantidad ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamiento Inmobiliario (OCCAI), debiéndose compensar este último monto al total señalado en este numeral, restándolo de aquel, resultando como monto final por concepto de cánones de arrendamiento insolutos la cantidad CINCUENTA Y CINCO MIL SETECIENTOS NOVENTA Y SIETE BOLIVARES CON CERO NUEVE CENTIMOS (Bs. 55.797,09) y ASI SE DECLARA.
Con respecto a los intereses de mora reclamados por la parte accionante a razón del TRES POR CIENTO (3%) anual, esta Alzada estima que por cuanto la ley que regula los arrendamientos de locales comerciales, no tiene el carácter social que pudiera existir con respecto a los arrendamientos inmobiliarios para vivienda, ni existe prohibición expresa para la materia de la Ley que nos ocupa respecto del cobro de intereses sobre cánones de arrendamiento insolutos de locales comerciales, se acuerdan y deberán ser calculados mediante experticia complementaria al fallo sobre las cantidades condenadas al pago por concepto de meses de cánones de arrendamiento insolutos desde la fecha de la admisión de la demanda, exclusive, hasta le fecha en que se decrete la ejecución del presente fallo una vez se encuentre definitivamente firme, inclusive y ASÍ SE DECLARA.
Con respecto a la indexación, esta Alzada estima que por cuanto la ley que regula los arrendamientos de locales comerciales, no tiene el carácter social que pudiera existir con respecto a los arrendamientos inmobiliarios para vivienda, ni existe prohibición expresa para la materia de la Ley que nos ocupa respecto de la indexación de las cantidades debidas, este Tribunal lo acuerda deberá ser calculada mediante experticia complementaria al fallo sobre las cantidades condenadas al pago por concepto de meses de cánones de arrendamiento insolutos desde la fecha de la admisión de la demanda, exclusive, hasta le fecha en que se decrete la ejecución del presente fallo una vez se encuentre definitivamente firme, inclusive de conformidad al índice de IPC que refleje el Banco Central de Venezuela y ASÍ SE DECLARA.
Por las consideraciones anteriores se declara con lugar la apelación efectuada por la parte demandada IBRAIM IGLESIAS VÁSQUEZ, contra la sentencia de fecha 22 de octubre de 2015, proferida por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en el juicio que por DESALOJO, fue incoado por SOCIEDAD MERCANTIL ADMINISTRADORA CANBUCAD C.A.. En consecuencia por cuanto no le fue concedido todo lo solicitado por la accionante, es forzoso para esta alzada declarar parcialmente con lugar la acción incoada, modificándose de este modo el fallo apelado y ASI SE DECIDE.
-III-
En virtud de las consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR el recurso ordinario de apelación ejercido por apoderados judiciales de la parte demandada en contra la sentencia definitiva de fecha 22 de octubre de 2015, proferida por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, modificándose el fallo apelado.
SEGUNDO: SIN LUGAR la cuestión previa de cosa juzgada contenida en el ordinal 9° artículo del 346 del Código de Procedimiento Civil
TERCERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL incoara la SOCIEDAD MERCANTIL ADMINISTRADORA CANBUCAD C.A., contra el ciudadano IBRAIM IGLESIAS VÁSQUEZ,
CUARTO: Se condena a la parte demandada al pago de CINCUENTA Y CINCO MIL SETECIENTOS NIOVENTA Y SIETE BOLIVARES CON CERO NUEVE CENTIMOS (Bs. 55.797,09), por concepto de meses insolutos desde junio de 2010 a marzo de 2014, autorizándose además a la parte actora para que retire la cantidad de CUATRO MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 4.600,00), ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamiento Inmobiliario (OCCAI).
QUINTO: Se condena a la parte demandada al pago de intereses de mora a razón del TRES POR CIENTO (3%) anual los cuales deberán ser calculados mediante experticia complementaria al fallo sobre las cantidades condenadas al pago por concepto de meses de cánones de arrendamiento insolutos desde la fecha de la admisión de la demanda, exclusive, hasta la fecha en que se decrete la ejecución del presente fallo una vez se encuentre definitivamente firme, inclusive.
SEXTO: Se condena a la parte demandada al pago de indexación sobre las cantidad condenada al pago calculada mediante experticia complementaria al fallo sobre las cantidades condenadas al pago por concepto de meses de cánones de arrendamiento insolutos desde la fecha de la admisión de la demanda, exclusive, hasta la fecha en que se decrete la ejecución del presente fallo una vez se encuentre definitivamente firme, inclusive, de conformidad al índice de IPC que refleje el Banco Central de Venezuela
SÉPTIMO: Por la naturaleza del presente fallo no hay condenatoria en costas.
Por cuanto el presente fallo es dictado fuera del lapso, se ordena la notificación de las partes.
PUBLíQUESE, REGíSTRESE Y NOTIFíQUESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los veintiocho (28) días del mes de febrero de dos mil dieciocho (2018). Año 207º y 159º.
EL JUEZ,
LUIS TOMÁS LEÓN SANDOVAL El SECRETARIO,
Abg. MUNIR SOUKI URBANO.
En la misma fecha, siendo las 3:30 pm. Se publicó, registró y diarizó la anterior sentencia como está ordenado, en el expediente Nº AP71-R-2016-895
El SECRETARIO,
Abg. MUNIR SOUKI URBANO.
