Decisión Nº AP71-R-2017-000958 de Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil y del Transito (Caracas), 28-02-2018

EmisorJuzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil y del Transito
PonenteRaul Alejandro Colombani Vallenilla
PartesJUAN LUIS GOIS CAIRES CONTRA CESAR ARTURO SUAREZ FINOL
Tipo de procesoCumplimiento De Contrato
Número de expedienteAP71-R-2017-000958
TSJ Regiones - Decisión


REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA





PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, 28 de febrero de 2018
207º y 159º
Asunto: AP71-R-2017-000958.
Demandante: JUAN LUIS GOIS CAIRES, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-6.463.280
Apoderados Judiciales: Abogados Julia Nereida Ulpino Hidalgo y Jesús Velásquez Valenzuela, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 140.250 y 29.452, respectivamente.
Demandado: CESAR ARTURO SUAREZ FINOL, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-6.878.206.
Apoderado Judicial: Abogado Francisco Armando Duarte Araque, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 7.306.
Motivo: Cumplimiento de Contrato.
Capítulo I
ANTECEDENTES
En el juicio de cumplimiento de contrato que incoara JUAN LUIS GOIS CAIRES, contra CESAR ARTURO SUAREZ FINOL, sustanciado ante el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 11 de agosto de 2017, el aludido Juzgado dictó decisión de merito y su posterior aclaratoria declarando con lugar la demanda incoada, contra lo cual la representación judicial de la parte demandada ejerció recurso procesal de apelación en razón de lo cual llegan las presentes actuaciones a esta Alzada.
Mediante auto del 07 de noviembre de 2017, se le dio entrada al expediente fijándose el vigésimo (20º) día de despacho siguiente para que las partes presentaran sus escritos de informes, constando en autos que ambas hicieron uso de tal derecho.
Concluida la sustanciación de la presente causa, se procede a proferir el fallo respectivo en base a las consideraciones expuestas infra.
Capítulo II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Sostuvo la representación judicial de la parte actora que el 16 de mayo de 2000, ante la Notaria Pública del Municipio los Salías del estado Miranda, mediante documento anotado bajo el No. 15, tomo 39 de los libros de autenticaciones, el ciudadano CESAR ARTURO SUAREZ FINOL, promitente vendedor, suscribió contrato de opción de compra venta con los ciudadanos FRANCISCO FLORENTINO CARVALHO DE GOIS PINTO y JUAN LUIS GOIS CAIRES, quienes se denominaron promitentes compradores, los cuales pueden actuar conjunta o separadamente según lo estipulado en la cláusula tercera de referido contrato, y el cual tiene por objeto la compra de un inmueble de forma triangular con una superficie aproximadamente ochocientos metros cuadrados (800 m2), que le pertenece al promitente vendedor hoy demandado, según consta en documento protocolizado por ante la oficina Subalterna de Registro del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda en fecha 16 de septiembre de 1997, anotado bajo el No. 30, Tomo 30 Protocolo Primero.
Que el precio de la venta fue pactado en CIENTO VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 120.000.000,°°) hoy CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES ( Bs. 120.000°°), según clausula quinta del referido contrato de opción de compra venta, los cuales serian pagados de la siguiente manera: TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000.°°) hoy trescientos bolívares (300,°°), al momento de firmar el contrato los cuales recibió el promitente vendedor a su entera y cabal satisfacción en el mismo acto de la firma del mencionado contrato de opción de compra venta, y el resto, es decir, la cantidad de CIENTO DIECINUEVE MILLONES SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 119.700.000,°°) hoy CIENTO DIECINUEVE MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs.119.700,°°) al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta ante el Registro Subalterno correspondiente según la cláusula cuarta contractual.
Que tal y como lo dispone la cláusula séptima del ya referido contrato, el demandado CESAR ARTURO SUAREZ FINOL, se comprometió y aceptó sin limitación alguna lo siguiente:
SÉPTIMA: “EL PROMITENTE VENDEDOR” tendrá las siguientes obligaciones: a) Suministrar a “LOS PROMITENTES COMPRADORES” todas las solvencias y recaudos necesarios para la y el posterior otorgamiento del documento definitivo de compra venta. La entrega de los recaudos a satisfacción del Registrador Subalterno competente, deberá efectuarse por lo menos con diez (10) días de anticipación al vencimiento del término establecido en la clausula tercera de este documento; b) entregar el inmueble totalmente saneado de cualquier carga, pasivo o gravamen e impuestos nacionales, estadales y/o municipales en el momento del otorgamiento del documento definitivo de compra venta por ante el Registro respectivo así, como encontrarse solvente con los servicios de electricidad, condominios si lo hubiere, aseo urbano, teléfonos y cualquier otra carga; c) queda convenido que “EL PROMITENTE VENDEDOR”, “ENTREGA”, el inmueble completamente operativo, esto significa con todas las instalaciones y accesorios…”.

Que según la cláusula tercera contractual, las partes pactaron un término de cuarenta y ocho (48) meses consecutivos e improrrogables contados a partir de la misma fecha de la firma del contrato de opción de compra venta, para que se procediera a la definitiva adquisición del inmueble vendido.
Esgrimió que de conformidad con la cláusula séptima del contrato de opción de compra venta en su literal señalado con la letra “d” que especifica claramente que el promitente vendedor entrega el inmueble completamente operativo con todas sus instalaciones y accesorios, ocupa el bien inmueble desde el mismo momento en que se autenticó el referido contrato de opción de compra venta y con ánimos de ejercer el dominio y la pronta titularidad del inmueble, el actor realizó reformas, mejoras, remodelaciones y construcciones importantes de mucho valor en dicho inmueble objeto de la opción de compra venta, aunado a ello, señaló que canceló todas las deudas correspondientes al servicio de aseo urbano y/o recolección de basura y derecho de frente a fin de obtener la solvencia respectiva tal como lo contempla la parte final de la pre mencionada cláusula, siendo así que al pagar los derechos de frente y deudas de servicio público se subrogaba en los derechos del promitente vendedor.
Que es oportuno señalar que la parte actora, en todo momento ha tenido la mejor voluntad y disponibilidad económica para honrar todas y cada una de las obligaciones contraídas en el contrato de compra venta, y se cumplió con el pago de los compromisos económicos adquiridos y pactados.
Que para el mes de mayo de 2004, fecha en la cual se había pactado para que los promitentes compradores adquirieran el inmueble mediante la protocolización definitiva del contrato de opción de compra venta, el promitente vendedor no saneó el inmueble a los fines de hacer la tradición legal del mismo incurriendo en una falta e incumplimiento del literal “b” de la clausula séptima del contrato de opción de compra venta.
Que aunado a lo anteriormente expuesto se pudo evidenciar que sobre el referido inmueble vendido a la parte actora pesa una medida dictada por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, por acciones en contra del promitente vendedor CESAR ARTURO SUAREZ FINOL, aquí demandado, entre ellas una medida ejecutiva de embargo que lo despoja de la propiedad, actuando éste contrario a la voluntad manifestada en el contrato de opción de compra venta lo que se traduce en una disposición de mala fe, porque a sabiendas que sobre dicho inmueble pesaba una medida de esa naturaleza, no hizo lo propio para que la misma fuera levantada y en consecuencia materializar la venta, sin embargo, hoy en día sobre dicho bien recae la referida medida.
Que en el trascurso de la vigencia del contrato de opción de compra venta y a fin de que el promitente vendedor mantuviera el precio pactado, las partes acordaron y decidieron suscribir periódicamente contratos de arrendamientos procediendo así en fecha 16 de mayo de 2000, el ciudadano Cesar Arturo Suarez Finol, a suscribir con los ciudadanos Francisco Florentino Carvalho y Juan Luis Gois Caires, en su condición de representantes de la sociedad mercantil AMERICAN MOTOR C.A., contrato de arrendamiento presentado ante la Oficina Notarial del Municipio Los Salias del estado Miranda, y sucesivamente estos contratos fueron prorrogados hasta la presente fecha.
Que es de hacer notar que la parte actora en la promesa de venta pactada en el documento de opción de compra venta objeto de esta demanda, en fecha 09 de abril de 2013, junto a su cónyuge adquirió el 100% de las acciones de la sociedad mercantil AMERICAN MOTOR C.A., que funcionan hoy en día en las instalaciones del inmueble que es objeto de litigio, que el ciudadano Cesar Arturo Suarez Finol, ha incumplido totalmente en su obligación de sanear el inmueble dado en venta a su mandante a los fines de protocolizar la venta definitiva del inmueble.
Destacó que han hecho todas las diligencias extrajudiciales a fin de lograr el cumplimiento del contrato y de las obligaciones pactadas por parte del promitente vendedor, resultando todas estas absolutamente infructuosas manifestando s du mandante la imposibilidad de firma definitiva, por cuanto a la fecha no se ha podido levantar ninguna de las medidas que pesan sobre el inmueble, así mismo sostuvo que el promitente vendedor pretende desalojar a la parte actora.
Con base a lo anteriormente expuesto, procedió a demandar el cumplimiento de contrato de compra venta con fundamento en los artículos 1264 y 1167 del Código Civil, y solicitó que la misma fuese declarada con lugar, así como que fueran decretadas las medidas cautelares solicitadas.
CONTESTACIÓN
Alegó la parte demandada que mantuvo relación contractual arrendaticia con la sociedad de comercio denominada AMERICAN MOTOR, C.A., representada en ese entonces por los ciudadanos Juan Luis Figueira Silva y Jose Tirso Gomes González, como representantes legales de dicha empresa en su condición de arrendataria de un inmueble constituido por un lote de terreno y las bienhechurías sobre el mismo construidas, ubicada en el Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda.
Que del propio libelo de la demanda, particularmente del capítulo I, que trata de LOS HECHOS, la hoy demandante narra que en fecha 16 de mayo de 2000, ante la Notaria Pública del Municipio Los Salías del estado Miranda, mediante documento anotado bajo el nro. 14, tomo 39 de los Libros de Autenticaciones llevados por la referida notaria, el cual el propio demandante anexo al libelo, a través del cual, el ciudadano Cesar Arturo Suarez Finol, denominándose como “El Arrendador” en ese segundo contrato de arrendamiento, con vigencia a partir del 01 de abril de 2000, donde “LA ARRENDATARIA” lo fue la citada empresa AMERICAN MOTOR, C.A., siendo que el objeto lo siguió siendo el mismo inmueble que hoy, el actor pretende vanamente adquirir por derivación de la opción de compra venta que suscribió con los ciudadanos Juan Luis Gois Caires y Francisco Florentino Carvalho de Gois Pinto, en forma personal, siendo que el ultimo de los nombrados no se hizo parte de la demanda que hoy ocupa debido a que la misma solo fue interpuesta por el ciudadano Juan Luis Gois Caires, quien no tuvo en cuenta que para demandar está obligado a intentarlo conjuntamente, ya que el demandante no obstante individualmente el carácter de PROMITENTE COMPRADOR, sino que lo comparte con su antiguo socio, ciudadano, Francisco Florentino Carvalho de Gois Pinto.
Planteó la falta de cualidad del ciudadano Juan Luis Gois Caires para intentar la demanda de forma individual en los términos referidos, se hace necesario aludir de manera breve a la figura del litisconsorcio necesario; y en efecto la doctrina patria especializada en la materia, se ha pronunciado sobre tal figura y ha señalado que éste se caracteriza por la pluralidad de partes, sobre una misma relación sustancial en ejercicio también de una sola pretensión, esta unicidad impone un agrupamiento de partes en torno a la misma cuestión principal planteada y por ello se llama litisconsorcio necesario; así, el litisconsorcio necesario evidencia un estado de sujeción jurídica en forma inalterable que vincula entre sí a diversas personas por unos mismos intereses jurídicos.
Que esta unidad inquebrantable puede ser implícita en la Ley o puede ser impuesta en forma expresa, que está implícita cuando no es posible concebir la cualidad fraccionada en cada persona integrante del grupo sino unitariamente en todos, que así por ejemplo, en la sociedad en nombre colectivo, la cualidad de socios no corresponde a uno solo, sino a todos y lo mismo ocurre en la comunidad donde la cualidad de comuneros corresponde a todos los coparticipes. Se haría procedente, por tanto, una excepción de falta de cualidad activa o pasiva en caso de que en la demanda por disolución se excluyera algún socio o algún comunero, en cambio, el litisconsorte necesario es expreso cuando la propia Ley impone la integración en forma imperativa.
Seguidamente la parte demandada, hizo referencia y expuso criterio jurisprudencial establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 10 de agosto de 2010, con ponencia de la Magistrada, Doctora Yris Armenia Peña Espinoza y ponencia de la Doctora Isbelia Pérez Velázquez de fecha 12 de diciembre de 2012.
Que luego de que suscribió los dos contratos de arrendamientos con la empresa AMERICAN MOTOR, C.A., suscribió otros dos contratos de arrendamientos con la citada empresa, cuyo objeto lo constituyo en ambos el mismo inmueble que el demandante JUAN LUIS GOIS CAIRES, pretende infructuosamente adquirirlo como derivación del cumplimiento de contrato que hoy nos ocupa, a los cuales se remite la hoy parte demandada, por ser cierto los cuatros aludidos contratos de arrendamientos que mantuvieron en vigencia la relación arrendaticia, hasta el mes de abril de 2016, fecha en la que se venció el contrato de arrendamiento y la prorroga legal que dio fundamento a incoar el desalojo contra la sociedad mercantil antes mencionada, ante el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y de Ejecución de Medidas del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, sede en los Teques, lo que conllevó a comprobar que lo que realmente pretende la parte actora es movilizar el Órgano Jurisdiccional de Justicia con la finalidad de retrasar la entrega del local comercial cedido en arrendamiento , mediante el ejercicio de una pretensión de cumplimiento de contrato de opción de compra venta, pretendiendo sustraer la controversia del marco regulatorio de la relación arrendaticia, que se encuentra amparada por una regulación especial y de estricto orden público, no pudiendo dichas normas ser vulneradas o conculcadas por convenios de particulares ni por ningún Órgano del Estado, lo que trae como consecuencia que las mismas no pueden relajarse o modificarse.
Que del contrato de opción de compra venta, objeto de la demanda, este alegó, que es absolutamente cierto que en fecha 16 de mayo de 2000, suscribió Cesar Arturo Suarez Finol, como promitente Vendedor contrato de Opción de Compra Venta, con los ciudadanos Francisco Florentino Carvalho de Gois Pinto y Juan Luis Gois Caires, quienes en el mencionado contrato de opción de compra venta, se denominaron “los promitentes compradores”, el cual tiene por objeto la venta de un inmueble de forma triangular, que no es cierto por ser falso de toda falsedad, es lo que en el libelo se afirma, específicamente ab initio del segundo párrafo del folio seis (6) del expediente, que textualmente copiado, así reza: “ Cabe destacar que en el transcurso de la videncia del contrato de opción de compra venta y a fin de que el Promitente Vendedor mantuviera el precio pactado, las partes acordaron y decidieron suscribir periódicamente contratos de arrendamientos procediendo así en fecha 16 de mayo del año 2000…”.
Que tal falsedad deviene del hecho cierto que la parte actora intencionalmente omitió informar al Juez, que la relación arrendaticia con la empresa AMERICAN MOTOR, C.A., se inicio 23 meses antes de que se suscribiera con los ciudadanos Francisco Florentino Calvalho de Gois Pinto y Juan Luis Gois Caires el tantas veces referido contrato de opción de compra venta en que se fundamentó la acción de cumplimiento de contrato que hoy ocupa, que para verificar tal falsedad basta con revisar los dos primeros contratos de arrendamientos, demostrando la certeza de la aseveración de la parte demandada, quedándole solo alegar que el contenido de esos dos primeros contratos de arrendamientos le sustraen la cualidad de actor para demandar por cumplimiento de contrato al quien hoy es la parte demandada, aspiración que no solamente es improcedente según el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que consagra además, la nulidad de todo acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos, exponiendo los artículos 1,3,6,14 y 38 de la ley antes mencionada.
Que de la prescripción decenal de la Acción de Cumplimiento de Contrato, alegó la parte demandada el artículo 1977 del Código Civil, por otro lado mencionando sentencias de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, bajo ponencia del Magistrado Marcos Tulio Dugarte Padrón, de fechas 16 de febrero de 2011 y 14 de octubre de 2009 respectivamente. Que repite e insiste, que es absolutamente cierto que en fecha 16 de mayo de 2000 suscribió contrato de opción de compra venta que hoy ocupa.
Esgrimió que de una simple y rápida lectura del propio documento de opción de compra venta y hasta de la demanda misma, se evidencia que la obligación de otorgar la venta definitiva del inmueble al cual se refiere tal documento y demanda, comenzó a hacerse exigible en fecha 16 de mayo de 2004, exclusive, por lo que al pretender, como erróneamente lo hace, el demandante exigir tal cumplimiento de la opción de compra venta, mediante demanda que fue admitida en fecha 31 de mayo de 2016, con importante salvedad que la citación a través del defensor judicial se verifico en fecha 13 de febrero de 2017, transcurriendo mas de los 10 años del lapso de prescripción de la acción aplicable en este caso por mandato del artículo 1977 del Código Civil y aplicación cabal de las sentencias dictadas por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, sin excusa alguna, dado que en el presente caso el que la Ley señala, para efectuar procedentemente el ejercicio de su acción de cumplimiento de contrato de opción de compra venta, que se trata de un derecho personal, pero nunca real.
Para concluir, alego la representación judicial de la parte demanda que a todo evento, con suficiente claridad y en forma indubitable, contradice y afirma que contradice en todo la temeraria demanda que en su contra han interpuesto el demandante, ciudadano Juan Luis Gois Caires, significado que solo admite, con limitación del caso, que lo único que resulto cierto, es que en fecha 16 de mayo de 2000, suscribió contrato de opción de compra venta con el demandante y el ciudadano Francisco Florentino Carvalho de Gois Pinto, pero que el demandante se encuentra totalmente desprovisto de la cualidad activa para demandar, ya que por determinación de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la titular del derecho del derecho a la preferencia ofertiva, es la arrendataria sociedad mercantil AMERICAN MOTOR, C.A., siendo que, la falta de cualidad es una institución procesal que representa una formalidad esencial que se encuentra estrechamente vinculada a los derechos constitucionales de acción, a la tutela judicial efectiva y defensa, materia esta de orden público que debe ser atendida y subsanada incluso de oficio por los jueces, que en materia civil, si la demanda es contraria al orden público, las buenas costumbres o alguna disposición expresa en la ley, según lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, la misma deberá declarase inadmisible.
Que con ello se da cabal cumplimiento al derecho constitucional de accionar a la garantía o derecho al acceso a los órganos de administración de justicia y consecuencialmente a la tutela judicial efectiva, toda vez que al producirse la inadmisibilidad de la demanda, se habrá cumplido con el derecho de acceso a los órganos de administración de justicia, por cuanto el pronunciamiento de inadmisibilidad cubre el requerimiento constitucional de tutela judicial efectiva, procediendo así de conformidad con lo establecido en el Artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, donde se establece que los jueces de instancia procuran acoger la doctrina de casación para casos análogo, razón por la cual, y en atención a lo expuesto anteriormente es por lo que solicitó la prescripción extintiva.
Capítulo III
PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS
Demandante:
Conjuntamente con su escrito libelar y marcado con la letra “A”, instrumento poder otorgado ante el ente notarial por el ciudadano JUAN LUIS GOIS CAIRES, a los Abogados JULIA NEREIDA ULPINO HIDALGO y JESÚS RAMÓN VELÁSQUEZ VALENZUELA, el cual se aprecia de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando acreditada la representación que ostentan los referidos profesionales del derecho. Así se decide.
Marcado con la letra “B” copias certificadas del contrato de opción de compra venta suscrito entre el ciudadano CESAR ARTURO SUÁREZ FINOL y los ciudadanos FRANCISCO FLORENTINO CARVALHO DE GOIS PINTO y JUAN LUIS GOIS CAIRES, otorgado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda, en fecha 16 de mayo de 2000, anotado bajo el Nº 15, Tomo 39 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual se aprecia de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando evidenciada la relación contractual cuyo cumplimiento se demanda, siendo además que ello no fue hecho controvertido entre las partes. Así se decide.
Marcado con la letra “C”, copia certificada del documento de propiedad del inmueble de forma triangular, con una superficie aproximada de OCHOCIENTOS METROS CUADRADOS (800 M2 ) y las instalaciones existentes a saber: Una (1) caseta, una perforación o pozo profundo con su respectiva bomba sumergible, y tanque elevado con una capacidad de cuarenta mil litros (40.000 lts) aproximadamente para agua; dos (2) oficinas con un área aproximada de diez (10 mts2) metros cuadrados cada una, un depósito de diez metros cuadrados (10 mts2) aproximadamente; dos (2) baños con sus accesorios e instalaciones para el lavado y engrase de vehículo con fosa, ubicado en Jurisdicción del Municipio Carrizal del Estado Miranda, con frente a la Calle Las Industrias que empalma con la avenida Sucre, protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, Los Teques, en fecha 16 de septiembre de 1997, bajo el N° 30, Protocolo Primero, Tomo 30, el cual se aprecia de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando evidenciado el derecho de propiedad que ostenta el demandado, lo cual no fue hecho controvertido entre las partes. Así se decide.
Marcado con la letra “D”, copias certificadas de documento de constitución de hipoteca que pesa sobre el inmueble objeto del presente litigio debidamente registrada por ante el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 16 de septiembre de 1997, bajo el N° 32, Tomo 30, el cual se aprecia de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando evidenciado el gravamen que pesa sobre el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda. Así se decide.
Marcado con la letra “E”, copia certificada de documentos protocolizados ante el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, bajo los Nos 199 y 306, Folios 233 al 234 y 342 al 343, del Cuatro Trimestre de 2001 y Tercer Trimestre del año 2001, respectivamente, del Cuaderno de Comprobantes llevado por dicho Registro, contentivo de medida de embargo ejecutivo dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, practicada por el Juzgado Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro, Carrizal y Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, sobre el inmueble objeto del contrato demandado, las cuales se aprecian de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando evidenciado el gravamen que pesa sobre el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda. Así se decide.
Marcados con las letras “F”, “G” y “H”, contratos de arrendamiento celebrados entre el demandado CESAR ARTURO SUAREZ FINOL y la sociedad mercantil AMERICAN MOTOR C.A., sobre el inmueble objeto del presente juicio debidamente autenticados los cuales se aprecian al no haber sido impugnados por la parte a quien le fueron opuestos de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando evidenciada la relación contractual existentes entres los referidos sujetos sobre el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda lo cual será objeto de análisis a los fines de determinar la falta de cualidad activa alegada por el demandado en base a dichas documentales y del principio de comunidad de la prueba. Así se precisa.
Marcada con la letra “I” copias simples de acta de asamblea general extraordinaria de accionistas de fecha 26 de febrero del 2013 de la empresa mercantil AMERICAN MOTOR C.A., la cual se aprecia de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando acreditada la existencia de dicha sociedad mercantil solo a los efectos de determinar la falta de cualidad activa alegada por el demandado en base a dichas documentales y del principio de comunidad de la prueba. Así se precisa.
Abierta la causa a pruebas:
Luego de reproducir aquellas acompañadas a su escrito libelar, sobre las cuales ya se emitió valoración, promovió documento autenticado ante la Notaría Pública de La Victoria, Estado Aragua, en fecha 30 de diciembre de 2013, bajo el No. 34, Tomo 324, mediante el cual el ciudadano FRANCISCO FLORENTINO CARVALHO DE GOIS PINTO, cede al ciudadano JUAN LUIS GOIS CAIRES, sus derechos como promitente comprador adquiridos con el ciudadano CESAR ARTURO SUÁREZ FINOL, mediante el contrato objeto de la controversia, al cual se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando evidenciada la cesión allí contenida. Así se decide.
Certificación de gravámenes del inmueble objeto del contrato expedida por el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda en fecha 23 de febrero de 2017, a la cual se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando evidenciada la hipoteca y medidas de embargo que recaen sobre el inmueble objeto del contrato. Así se decide.
Marcados con las letras y números “G, G-1, G-2, G-3, G-4, G-5, G-6, G-7, G-8, G-9, G-10, G-11, G-12, G-13, G-14 Y G-15, recibos de cobro de ingresos municipales de la Alcaldía del Municipio Carrizal, desde el año 2002 al 2017, los cuales no fueron impugnados por la parte a quien le fueron opuestas en virtud de lo cual se aprecian como documentos administrativos sirviendo para demostrar que es el promitente comprador quien mantuvo solvente el inmueble de los impuesto municipales. Así se decide.
Inspección Judicial extra litem evacuada en fecha 9 de mayo de 2016 por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, sobre el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda, la cual, si bien se trata de un documento público nada aporta a los hechos controvertidos, pues, el incumplimiento demandado no emana de las circunstancias allí verificadas, en virtud de lo cual se desecha del proceso. Así se decide.
Demandado:
Conjuntamente con su escrito de contestación documento autenticado el 04 de junio de 1998, ante la Notaría Pública Sexta de Chacao bajo el N° 03, Tomo 87, contentivo del contrato de arrendamiento celebrado entre el demandado CESAR ARTURO SUAREZ FINOL y la sociedad mercantil AMERICAN MOTOR C.A., sobre el inmueble objeto del presente juicio el cual se aprecia al no haber sido impugnados por la parte a quien le fue opuesto de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando evidenciada la relación contractual existentes entres los referidos sujetos sobre el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda lo cual será objeto de análisis a los fines de determinar la falta de cualidad activa alegada por el demandado. Así se precisa.
Abierta la causa a pruebas:
No promovió probanza alguna.
Ante esta Alzada:
Copias certificadas de una sentencia dictada por el Juzgado Superior Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda y Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, las cuales se aprecian de conformidad con lo dispuesto en los artículo 429 y 520 del Código de Procedimiento Civil, quedando evidenciado la existencia de un juicio de reintegro de alquileres incoado por la sociedad mercantil AMERICAN MOTOR, contra el hoy demandado, lo cual viene a coadyuvar el alegato de falta de cualidad activa, lo cual será resuelto en la parte motiva de esta sentencia. Así se precisa.
Capítulo IV
DE LA DECISIÓN RECURRIDA

La decisión dictada el 11 de agosto de 2017, por el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró con lugar la demanda incoada en base a las siguientes consideraciones:
“…La parte demandada en su escrito de contestación de demanda, alegó que el demandante JUAN LUIS GOIS CAIRES, no posee cualidad activa para actuar en el juicio, en virtud que el documento de opción de compra venta objeto de la presente demanda, fue suscrito con el ciudadano JUAN LUIS GOIS CAIRES y el ciudadano FRANCISCO FLORENTINO CARVALHO de GOIS PINTO, de forma personal siendo que el último de los nombrados no se hizo parte de la demanda que hoy nos ocupa, consideró que el demandante está en la obligación de hacerlo conjuntamente con su antiguo socio, estribando este argumento en el concepto de litis consorcio necesario.
Al respecto el Tribunal observa:
La cualidad o legitimatio ad causam (legitimidad a la causa), no es más que la afirmación que realiza la parte actora de ser titular de un derecho, incluso queda sometida a la afirmación del actor la legitimación pasiva del demandado, porque es aquel quien debe señalar en contra de quien se pretende hacer valer la titularidad del derecho alegado; por lo que el juez no examina la efectiva titularidad del derecho, ya que este es materia del fondo de lo controvertido, sencillamente verifica si el actor se atribuye un derecho para que se dé la cualidad activa, y si el demandado es la persona contra la cual es otorgada la pretensión para la cualidad pasiva. (Tribunal Supremo de Justicia, Sala Constitucional, expediente Nº 02-1597, sentencia Nº 1930 del 14 de julio de 2003, caso: Oficina González Laya, C.A.),
Debe entenderse entonces a la cualidad o legitimatio ad causam, como la idoneidad de la persona para actuar en juicio; como titular de la acción, en su aspecto activo o pasivo; siendo éste uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, ya que dicha idoneidad debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito, resolviendo si el demandante tiene derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar.
Se trata entonces de una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión, para poder proveer sobre la petición en ella contenida. Así, lo señala Hernando Devis Echandía en su Tratado de Derecho Procesal Civil. Tomo I. Editorial Temis.Bogotá. 1961. pág. 539:
“Como se ve, la legitimación es, en realidad, un presupuesto de la pretensión contenida en la demanda, entendiendo el concepto en su verdadero sentido; es decir, que sea procedente la sentencia de fondo. Forma parte de la fundamentación de la demanda en sentido general, pero si falta es más apropiado decir que ésta es improcedente, porque así se da mejor idea de la situación jurídica que se presenta; no procede entonces resolver sobre la existencia del derecho o relación jurídica material, y el juez debe limitarse a declarar que está inhibido para hacerlo. Y se debe hablar de demanda infundada, cuando no se prueba el derecho material alegado o cuando aparezca una excepción perentoria que lo desvirtúe o extinga.”
De allí que, la falta de cualidad es una institución procesal que representa una formalidad esencial que se encuentra estrechamente vinculada a los derechos constitucionales de acción, a la tutela judicial efectiva y defensa, materia ésta de orden público que debe ser atendida y subsanada incluso de oficio por los jueces (Vid. Sentencia de la Sala Constitucional N° 3592 del 6 de diciembre de 2005, expediente N° 04-2584, caso: Carlos Eduardo Troconis Angulo y otros, ratificada en sentencias números 1193 del 22 de julio de 2008, expediente N° 07-0588, caso: Rubén Carrillo Romero y otros y 440 del 28 de abril de 2009, expediente N° 07-1674, caso: Alfredo Antonio Jaimes y otros).
Al respecto, el tratadista Arístides Rengel Romberg, en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano”, según el Nuevo Código de 1.987, afirma:
“La legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: “la persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa) y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)”. Cita el autor comentado, doctrina de la extinta Corte Suprema de Justicia, en sentencia del 6-2-64, en la cual ese Supremo Tribunal asienta: “La consideración especial en que tiene la Ley, dentro de cada proceso, a las personas que se hayan en una determinada relación con el objeto del litigio se consideran legitimadas”.
De lo cual se infiere que para obrar en juicio, tanto activa como pasivamente, es necesario que los sujetos, demandantes y demandados, afirmen y sean realmente titulares activos y pasivos de la relación material controvertida y sobre la cual solicitan al juez un pronunciamiento. Es necesario señalar, con el fin de evitar confusiones que puedan originar nuevos conflictos de intereses, que la decisión sobre la titularidad del derecho controvertido es una decisión de mérito que corresponde darla al sentenciador, mientras que la legitimación en juicio es la falta de interés en ese derecho controvertido, cuya falta trae como consecuencia desechar la demanda y no darle entrada al juicio. En estos casos la legitimación se considera como un requisito constitutivo de la acción y más aún, es una cualidad de las partes como sujetos activos o pasivos de la pretensión, en el sentido que cada una de ellas debe afirmar y demostrar ser titular activo o pasivo de esa relación controvertida, independientemente de que la misma resulte estar fundada o infundada, por lo que su falta provoca la desestimación de la demanda por falta de legitimación. En este sentido, la legitimación, es una cualidad referida a la falta de capacidad procesal que impide la admisión de la demanda y el seguimiento del proceso. De lo anterior se infiere la íntima relación entre la legitimación y el interés jurídico, que debe ser legítimo y actual.
Por su parte la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia Nº 1919, de fecha 14 de julio de 2003, con Ponencia del Dr. Eduardo Cabrera, reiterada en fecha 25 de julio de 2005, en Sentencia Nº 2029, estableció:
“…en el caso de la legitimatio ad processum, se refiere a un presupuesto procesal para comparecer en juicio; esto es, un requisito indispensable para la constitución válida de toda relación procesal y para garantizar al demandado su adecuada representación en juicio. En tanto, que la cualidad o legitimatio ad causam debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar en juicio; como titular de la acción, en su aspecto activo o pasivo; idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito; la cual, de acuerdo a lo antes expresado, no puede ser opuesta conforme al C.P.C. vigente, como cuestión previa…”
La misma Sala, en fecha 2 de marzo de 2005, Sentencia Nº 0141, dictaminó lo siguiente:
“…la legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar; la falta de legitimación acarrea ciertamente que la sentencia deba ser inhibitoria (…) la legitimación es, en realidad, un presupuesto de la pretensión contenida en la demanda, entendiendo el concepto en su verdadero sentido; es decir, que sea procedente la sentencia de fondo (…) En el Procedimiento Ordinario Civil tal examen previo no puede resolverse in limine, porque no atañe a la validez de la acción, ni siquiera del proceso; sólo puede realizarlo el juez al momento de entrar en el conocimiento del fondo, por ser el examen de los presupuestos de la pretensión…”
Conforme al criterio jurisprudencial trascrito y apreciadas todas las pruebas en su conjunto, tomando en cuenta las circunstancias que las han producido y la concordancia entre las mismas con relación a los alegatos de las partes y sin menoscabo del criterio establecido por la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 778 de fecha 12 de diciembre de 2012, caso: Luis Miguel Nunes Méndez, contra Carmen Olinda Alveláez de Martínez, expediente Nº 11-680, en relación a la ausencia del algún titular de la relación jurídico procesal, observa este Órgano Jurisdiccional, que en la cláusula tercera del contrato cuyo cumplimiento se demanda, las partes establecieron lo siguiente:
“…TERCERA: EL PROMITENTE VENDEDOR conviene en vender a los PROMITENTES COMPRADORES o a orden de sus mandatarios o cesionarios, según sea el caso el inmueble identificado en la cláusula primera de esta opción y los PROMITENTES COMPRADORES se comprometen a adquirirlo, dentro del término de los cuarenta y ocho (48) meses consecutivos improrrogables, contados a partir de la fecha de otorgamiento del presente documento, pudiendo ser ejercido conjunta o separadamente por cualquiera de los PROMITENTES COMPRADORES…”
Adicionalmente a ello se observa que cursa del folio 170 al 172 de la pieza principal, instrumento autenticado ante la Notaría Pública de La Victoria, Estado Aragua, en fecha 30 de diciembre de 2013, bajo el N° 34, Tomo 324, mediante el cual el ciudadano FRANCISCO FLORENTINO CARVALHO DE GOIS PINTO, cede al ciudadano JUAN LUIS GOIS CAIRES, sus derechos como promitente comprador adquiridos con el ciudadano CESAR ARTURO SUÁREZ FINOL, mediante el documento autenticado en fecha 16 de mayo de 2000, ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda, bajo el N° 15, Tomo 39, al cual esta Juzgadora le otorgó valor probatorio.
De tal manera que en el presente caso se dio cumplimiento a uno de los presupuestos procesales para la válida instauración del proceso, como lo es la cualidad de la persona que se presenta como actor, toda vez que conforme a la cláusula transcrita, el ciudadano JUAN LUIS GOIS CAIRES, tiene la idoneidad para actuar solo en juicio como titular de la acción, toda vez que su derecho deviene de su condición de promitente comprador, por lo que se declara sin lugar la falta de cualidad alegada y ASÍ SE DECLARA.
Punto previo II
De la prescripción de la acción
Asimismo alegó la parte demandada, que la acción de cumplimiento de contrato se encuentra bajo la figura jurídica de la prescripción decenal debido a que el presente litigio se refiere a una relación contractual y por lo tanto, trata sobre un derecho personal, copulado a esto resuelve que el derecho a la exigibilidad del contrato de compra y venta comenzó el 16 de mayo de 2004, y que hasta la presente fecha han transcurrido sobradamente 10 años del lapso de prescripción de la acción aplicable.
Sobre esos dichos, la parte actora manifestó que la prescripción extintiva que alegó la parte demandada como contestación de fondo de la demanda, como bien lo señala el artículo 1.977 del Código Civil, las acciones personales prescriben a los diez (10) años, no obstante acotó que en el presente caso, no se está en presencia de una acción personal, sino de una acción real, toda vez que se pide el cumplimiento de contrato de opción compra venta sobre un inmueble lo que se traduce en la materialización de la venta definitiva por ante el Registro Inmobiliario correspondiente, (subrayado y negrillas de ellos)
Al respecto esta Juzgadora observa:
Existen reiteradas jurisprudencias, sobre la prescripción, podemos indicar la siguiente:
…/…“ … este Juzgado encuentra que en relación al objeto principal de la demanda que nos ocupa, entre las normas sustantivas y adjetivas que regulan dicho supuesto, es de mencionar lo previsto en el artículo 1952 del Código Civil, que establece … / … así como el artículo 7.908 eiusdem, que establece…/… y en relación al procedimiento respecto a la declaratoria de cualquier otro derecho real susceptible de prescripción, el artículo 690 del Código de Procedimiento Civil, establece…/…De la norma transcrita se desprende que la misma atribuye competencia por la materia, al Juzgado de Primera Instancia en lo Civil del lugar de situación del inmueble, en razón de la naturaleza jurídica de las causas relacionadas no solo con la declaración de propiedad por prescripción adquisitiva, sino también cuando se pretenda la declaración de cualquier otro derecho real susceptible de prescripción adquisitiva, como una competencia establecida en razón de la materia, por la naturaleza jurídica de lo pretendido, lo cual resulta inderogable…/…la norma legal en referencia consagra acumulativamente dos criterios para la determinación de la competencia por la materia, a saber: 1) la naturaleza de la cuestión que se discute, y 2) las disposiciones legales que la regulan, criterios que han sido analizados en la presente decisión …”
Dicho lo anterior, nos encontramos con una acción real, toda vez que se pide el cumplimiento de contrato de opción compra venta sobre un inmueble lo que se traduce en la materialización de la venta definitiva por ante el Registro Inmobiliario correspondiente, por lo que la acción prescribiría es a los 20 años, tal como lo dispone el artículo 1977. Así se declara.
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Establecido lo anterior, procede esta Juzgadora a pronunciarse sobre el fondo del asunto de la siguiente manera:
La pretensión de la parte actora se circunscribe al cumplimiento del contrato suscrito con el ciudadano CÉSAR ARTURO SUÁREZ FINOL, en fecha 16 de mayo de 2000, anexo junto al escrito libelar marcado “B”, para adquirir mediante compra un inmueble de forma triangular con una superficie aproximada de ochocientos metros cuadrados (800 mts. 2) y las instalaciones existentes en su área a saber una caseta, una perforación o pozo profundo con su respectiva bomba sumergible y tanque elevado con una capacidad de cuarenta mil litros (40.000 lts) aproximadamente para agua, dos (2) oficinas con un área aproximada de diez metros cuadrados (10 mts.2) cada una, un depósito de diez metros cuadrados (10 mts.2) aproximadamente, dos (2) baños con sus accesorios e instalaciones para el lavado y engrase de vehículos con fosa y ubicado dicho inmueble en jurisdicción del municipio Carrizal del estado Miranda, con frente a la Calle las Industrias que empalma con la avenida sucre, siendo sus linderos generales los siguientes: NORESTE, con terreno que es o fue de la sociedad mercantil Aserradero Carrizal C.A. en una longitud aproximada de cincuenta y dos metros con noventa y un centímetros (52,91 mts) comprendido entre el punto topográfico 1 y el punto topográfico M-2 formado por cuatro (4) segmentos rectos que miden dieciséis metros con catorce centímetros (16.14 mts), nueve metros con veintiún centímetros (9.21 mts.), once metros con dos centímetros (11,02 mts) y dieciséis metros con cincuenta y cuatro centímetros (16.54 mts.). ESTE, su frente con calle las Industrias en una longitud total de treinta y dos metros con diecisiete centímetros (32, 17 mts.) comprendida entre el referido punto topográfico 1 y el punto topográfico 2 y formada por dos (2) segmentos rectos que miden respectivamente veintiún metros con treinta y cuatro centímetros (21,34 mts) y diez metros con ochenta y tres centímetros (10,3 mts); SUR, con lote de terreno que de TEOFILO OJEDA FALCON y que es o fue de Inversiones Cuilla C.A. un solo segmento con una longitud aproximada de cuarenta y siete metros con noventa y cuatro centímetros (47.94) que va en línea recta desde el punto M-2 hasta el punto 2 según se evidencia del plano topográfico levantado, solicitando al efecto que el demandado de cumplimiento al referido contrato con la suscripción del documento definitivo de venta del referido inmueble ante el registro correspondiente, con vista a su decir, por el incumplimiento de la parte demandada.
Al respecto esta Juzgadora considera oportuno citar el contenido del artículo 1.167 del Código Civil, cuyo tenor se transcribe de seguidas:
“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
En ese orden ideas, la doctrina nacional y extranjera han establecidos los requisitos necesarios para que prospere la acción de cumplimiento de contrato, manifestando lo siguiente:
“Es necesario que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación, porque de no ofrecer cumplir con su obligación, no habrá lugar a la resolución. En este sentido, el artículo 141 del Código de Comercio establece la resolución de pleno derecho en la venta a favor de la parte que antes del vencimiento del contrato haya ofrecido a la otra parte, de la manera acostumbrada en el comercio, la entrega de la cosa vendida, o el pago del precio si ésta no cumple su obligación.” (Maduro Luyando, Eloy. Curso de Obligaciones Derecho Civil III, U.C.A.B, 1986, p. 515).
Por su parte, el tratadista Luis Diez-Picaso ha señalado:
“...De acuerdo con la letra del art. 1.124, el ejercicio de la facultad resolutoria en él prevista exige solamente que entre las partes exista una relación obligatoria de carácter sinalagmático u ‘obligaciones recíprocas’, como el artículo las denomina; y que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. Sin embargo, la reiterada aplicación del precepto, que ha dado lugar, como ya hemos dicho, a una copiosísima jurisprudencia, obliga a matizar esa inicial simplicidad.
Resumiendo algunas anteriores afirmaciones, la STS de 16 de abril de 1991 ha dicho que la jurisprudencia ‘exige para la viabilidad de la acción resolutoria la prueba de los siguientes requisitos; a) la existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes lo concertaron; b) la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, así como su exigibilidad; c) que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine, y e) que quien ejercita la acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho a la resolución de su adversario y lo libera de su compromiso.’ Aun cuando estas afirmaciones requieren alguna puntualización, constituyen un buen pórtico para introducirse en el tema, en el cual deben ser básicamente estudiadas tres cuestiones: el ámbito de aplicación de la resolución por incumplimiento; la legitimación activa para el ejercicio de la acción, y las características que el incumplimiento debe revestir para que pueda ser caracterizado como incumplimiento resolutorio.
(Omissis)
“Señala U. Carnevalli que no es infrecuente que en el proceso en que se ventilan las cuestiones relativas a la resolución, el demandado se defienda imputando al actor la acusación de que éste ha incidido en incumplimiento. En la jurisprudencia española el tema no es tampoco infrecuente y el TS ha dicho, matizando la máxima de que la legitimación activa corresponde al contratante cumplidor y la pasiva al contratante incumplidor, que puede ser también demandante en la resolución el contratante que no ha cumplido cuando su incumplimiento se encuentra causado o es consecuencia del incumplimiento del demandado. De esta manera, parece que se debe valorar la relación causal del doble incumplimiento, para tratar de justificar una decisión y privar de justificación a la otra; decisión que puede ser la desestimación de la demanda de resolución si el demandante era incumplidor previo, anterior o con inferior justificación al demandado también incumplidor. No resulta fácil saber si la privación de la facultad resolutoria se produce por el juego de una excepción inadimpleti contractus, que se da frente a la pretensión de cumplimiento y que se alarga para determinar la acción resolutoria o si se trata de un problema de falta de acción por no darse las condiciones que la ley requiere.
El problema se complica en los casos en que las dos partes, en el mismo proceso, ejercitan acciones o facultades resolutorias, el actor en la demanda y el demandado por vía reconvencional, si bien, como es lógico, en cada uno de los casos para imputar las consecuencias a la otra parte. En una situación como la descrita, puede procederse a un examen de los presupuestos de cada una de las acciones, admitiendo o estimando una de ellas y rechazando la otra bien o bien rechazando ambas, por falta de fundamento y dejando el contrato vigente entre las partes. Sin embargo, frente a ello se ha señalado con acierto que, cuando existen dos contrapuestas demandas de resolución, mantener el contrato y la relación contractual entre las partes resulta paradójico y, finalmente, contradictorio con la voluntad de las mismas, por lo que algún sector doctrinal ha propuesto que en tales casos se acepte la demanda de resolución por imposibilidad sobrevenida de la ejecución del contrato.
Por lo demás, ante un enfrentamiento de dos acciones resolutorias, puede seguirse también la vía de una valoración comparativa de los incumplimientos, para decidir cuál de ellos debe considerarse prevalente para pronunciar la resolución. Para llevar a cabo esta valoración comparativa se han propuesto los criterios de la prioridad cronológica (el primer incumplimiento en sentido temporal es que debe producir la resolución); criterios de causalidad (debe producir la resolución el que es causa de los demás), y criterios de proporcionalidad, de acuerdo con los cuales debe considerarse incumplimiento resolutorio aquel que incida en mayor medida sobre el equilibrio sinalagmático o, si se prefiere decirlo así, sobre la economía del contrato.”(Diez-Picaso, Luis. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial, volumen II, Editorial Civita, Madrid, 1996, p.p. 706 y 721). (Resaltado del Tribunal)
Del texto de la norma precedente, así como de los criterios doctrinarios antes explanados, se evidencian claramente los tres (3) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil y analizado por la doctrina, para que resulte procedente la acción de cumplimiento, o resolución, en su caso, a saber:
• La existencia de un contrato bilateral;
• Que la parte que intente la acción haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación.
• El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.
Así pues, resulta necesaria la verificación de dichos requisitos para la procedencia de la presente acción, destacándose al efecto que conforme a la valoración precedente hecha respecto del instrumento suscrito en fecha 16 de mayo de 2000, se tiene por reconocida la existencia del contrato de opción de compra venta suscrito entre el ciudadano CÉSAR ARTURO SUÁREZ FINOL y JUAN LUIS GOIS CAIRES, FRANCISCO FLORENTINO CARVALHO DE GOIS PINTO, el cual fue consignado por la parte actora anexo junto al escrito libelar marcado con la letra “B”, y reconocido por la demandada en su escrito de contestación, de lo que se evidencia que tanto el actor como el demandado, se encuentran ligados jurídicamente por el referido contrato de opción de compra-venta al cual se le confirió todo el valor probatorio que del mismo se desprende y consecuencialmente resulta fehacientemente probado en autos la existencia de la relación contractual alegada en el libelo de la demanda. Así se decide.-
En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia, es decir, que la parte que intente la acción haya cumplido con su obligación o manifieste cumplirla; en este sentido el Código Civil establece en su artículo 1474 “…venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio…” así las cosas, observa este Tribunal que en la cláusula Quinta del referido contrato, las partes establecieron el precio de la negociación fijando así la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,00), por efecto de la reconversión monetaria, como precio especial del inmueble objeto del contrato, que pagarían los promitentes compradores en la oportunidad de la protocolización del documento definitivo de compra venta por ante el Registrador Subalterno competente. Y conforme a la cláusula sexta, los promitentes compradores entregaron la cantidad de TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 300,00), en la oportunidad de la suscripción del referido documento, hecho este que quedó reconocido y, finalmente el ciudadano JUAN LUIS GOIS CAIRES, parte actora en la presente causa ofreció cumplir su obligación de pagar el monto restante del precio definitivo de la venta establecido en la cláusula quinta del mencionado contrato de opción de compra-venta, es decir, la cantidad de CIENTO DIECINUEVE MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 119.700,00), con lo que queda verificado el segundo de los requisitos. Así se decide.-
En este mismo orden de ideas, pasa esta Juzgadora a verificar el tercer requisito de procedencia de la acción incoada, el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones. Al respecto, alega la parte actora que el demandado no cumplió con su obligación de sanear el inmueble objeto del contrato de lo que resulta oportuno el contenido de la cláusula sétima en la que se estableció lo siguiente: “…EL PROMITENTE VENDEDOR tendrá las siguientes obligaciones: a) suministrar a los PROMITENTES COMPRADORES todas las solvencias y recaudos necesarias para la redacción y el posterior otorgamiento del documento definitivo de compra venta. La entrega de los recaudos a satisfacción del Registrador Subalterno competente deberá efectuarse por lo menos con diez (10) días de anticipación al vencimiento del término establecido en la cláusula Tercera de este documento; entregar el inmueble totalmente saneado de cualquier carga pasivo o gravamen e impuestos nacionales, estadales y/o municipales en el momento del otorgamiento del Documento definitivo de compra venta por ante el Registro respectivo…”
Asimismo, en la cláusula tercera del mencionado contrato las partes establecieron un lapso de 48 meses contados desde la suscripción del contrato de fecha 16 de mayo de 2000, evidenciándose inserta del folio 180 al 182 de la primera pieza, certificación de gravámenes del inmueble objeto del contrato expedida por el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda en fecha 23 de febrero de 2017, precedentemente valorada de la cual se desprende que sobre el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda pesan una hipoteca de primer grado y una medida de embargo, y consecuencialmente queda verificado el incumplimiento de tal obligación por parte del accionado. Así se establece.-
Establecido lo anterior y como quiera que la demanda cumple con los requisitos exigidos para la procedencia de la acción de cumplimiento del contrato de opción a compra-venta autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda, en fecha 16 de mayo de 2000, anotado bajo el Nº 15, Tomo 39 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, forzoso es para este Juzgado declarar CON LUGAR la demanda incoada por el ciudadano JUAN LUIS GOIS CAIRES, contra el ciudadano CÉSAR ARTURO SUÁREZ FINOL. ASÍ SE DECIDE…”.
(Fin de la cita)
Capítulo V
DE LOS ALEGATOS EN ALZADA
Demandante:
Sostuvo la apoderada actora, que quedó suficientemente demostrado que no existe tal falta de cualidad activa, siendo así que además de haberse interpretado de manera minuciosa el contenido de la cláusula tercera del contrato de venta, la cual en su parte in fine faculta a cualquiera de los promitentes compradores de ejercer los derechos derivados del contrato de venta conjunta o separadamente o a orden de sus mandatarios o sus cesionarios como en efecto así se hizo cuando su representado acudió al órgano jurisdiccional a los fines de solicitar el cumplimiento del contrato, por lo que no existe tal falta de cualidad.
Que su representado consignó documento público debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de la Victoria del estado Aragua, donde se evidencia la cesión de derechos realizada por el ciudadano FRANCISCO FLORENTINO CARVALHO DE GOIS PINTO, con lo que quedó desvirtuada la falta de cualidad alegada por el demandado, quien no hizo oposición en su debida oportunidad procesal ni promovió ningún tipo de pruebas que desvirtuaran todas y cada una de las documentales promovidas por su representado, por lo que la mencionada cesión de derechos tiene suficiente valor probatorio y así fue valorada y posteriormente mencionada en la sentencia del 11 de agosto del 2017, por el Tribunal A quo.
Que la parte demandada como contestación al fondo de la demanda alegó la prescripción extintiva y en relación a ese punto, como bien lo señala el artículo 1977 del Código Civil vigente, las acciones personales se prescriben a los diez años, no obstante es relevante acotar que en el presente caso no se está en presencia de una acción personal, sino de una acción real, toda vez que se pide el cumplimiento de contrato de opción compra venta lo que se traduce en la materialización de la venta definitiva por ante el Registro Inmobiliario correspondiente.
Que la parte demandada pretende confundir al Tribunal cuando alega que el inmueble está arrendado a la Sociedad Mercantil AMERICAN MOTOR C.A., señalando que, en virtud de los contratos de arrendamientos suscritos le sustrae la cualidad de actor a su patrocinado en el presente juicio, cabe destacar que lo que en el caso de marras se pretende es un CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, y no un RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, por lo que es totalmente descabellado el argumento esgrimido por la parte demandada al alegar que el hoy demandante está desprovisto de cualidad, y de alguna manera quiere asumir defensa en nombre de la Sociedad Mercantil American Motor C.A., quien en todo caso de querer establecer algún tipo de querella a través de sus representantes legales para hacer valer sus derechos ya lo hubiese manifestado de alguna manera.
Que por todas las razones de hecho y derecho antes expuestas solicita que el presente temerario recurso de apelación sea declarado sin lugar en todas y cada una de sus partes y sea confirmada la sentencia dictada por el Tribunal Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Demandado:
Sostuvo que como arrendador mantuvo ininterrumpidamente desde el 15 de junio de 1998, hasta el mes de abril de 2016, relación contractual arrendaticia con la sociedad de comercio denominada AMERICAN MOTOR, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Tercero del Distrito Federal y estado Miranda (hoy Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Bolivariano de Miranda), en fecha 19 de mayo de 1998, bajo el No. 9, tomo 8-A-Tro., representada en ese entonces por los ciudadanos Juan Luis Figueira Silva y José Tirso Gomes Gonzales como representantes legales de dicha empresa, en su condición de arrendataria de un inmueble constituido por un lote de terreno y las bienhechurías sobre el mismo construidas, quedando evidenciado en auto según documento autenticado ante la precipitada Notaria Pública Tercera del Municipio Carrizal del estado Miranda, en fecha 4 de junio de 1998, quedando anotado bajo el nro. 03, tomo 87 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria Pública.
Que luego suscribió dos contratos de arrendamientos con la empresa AMERICAN MOTOR, C.A., cuyo objeto lo constituyó en ambos en el mismo inmueble, el cual el demandante Juan Luis Gois Caires pretende de manera infructuosa adquirirlo como derivación del cumplimiento de contrato que el propio actor acompaño en su libelo, al cual se remitió por ser cierto los cuatro aludidos contrato que mantuvieron vigente la relación arrendaticia, hasta el mes de abril de 2016.
Que cuando se venció el contrato de arrendamiento y la prorroga legal, dio fundamento a incoar desalojo contra AMERICAN MOTOR, C.A, ante el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y de Ejecución de Medidas del Municipio Guaicapuro del estado Bolivariano de Miranda, juicio en el cual fue debidamente citada la arrendataria, empresa AMERICAN MOTOR, C.A., a través precisamente, del ciudadano Juan Luis Gois Caires, quien hoy demandada en forma personal, ante el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, lo cual conlleva a comprobar que lo que realmente pretende la parte actora es movilizar al Órgano Jurisdiccional de Justicia con la finalidad de interponerse ante la ley, y hacerse por la fuerza de una propiedad que no le pertenece, mediante el ejercicio de una pretensión de cumplimiento de contrato de opción de compra venta pretendiendo sustraer la controversia del marco regulatorio de la relación arrendaticia que se encuentra amparada por una regulación especial y de estricto orden público no pudiendo dichas normas ser vulneradas por convenio de partes.
Esgrimió la parte demandada que lo que no es cierto por ser falso de toda falsedad es lo que en el libelo se afirma, que textualmente copiado, así reza: “cabe destacar que en el transcurso de la videncia del contrato de opción de compra venta y a fin de lo que el promitente vendedor mantuviera el precio pactado, las partes acordaron y decidieron suscribir periódicamente contratos de arrendamientos procediendo así en fecha 16 de mayo del año 2000…”
Que tal falsedad deviene del hecho cierto que la parte actora intencionalmente omitió informar que la relación arrendaticia con la empresa AMERICAN MOTOR, C.A., se había iniciado veintitrés (23) meses antes de que se suscribiera con los ciudadanos Francisco Florentino Carvalho de Gois Pinto y Juan Luis Gois Caires el tantas veces referido contrato de opción de compra venta en que se fundamentó la acción de cumplimiento de contrato que hoy ocupa; y, para verificar tal falsedad de la parte actora basta con leer los cuatros contratos de arrendamientos referidos en el escrito de contestación de la demanda, con el fin de de sustentar la aseveración.
Que demostrado documentalmente la certeza de la aseveración, solo resto alegar, que el contenido de los cuatros contratos de arrendamientos le sustraen la cualidad al actor para intentar la demanda por cumplimiento de contrato, porque tal aspiración no solamente es improcedente según lo establece el Código Civil, sino que también transgrede norma de escrito Orden Público.
Razón por la cual, de esta manera queda documentalmente demostrado que el ciudadano Juan Luis Gois Caire, se encuentra absolutamente desprovisto de la cualidad activa para intentar la demanda, ya que nunca ha sido arrendatario del inmueble tantas veces determinados y aludido para demandar por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, violando el derecho de ejercer ese tipo de acción, a la única arrendataria que ha tenido, como lo es AMERICAN MOTOR, C.A., condición que nació a favor de esta mucho antes del otorgamiento del nulo contrato de opción de compra venta, redactado y visado por la abogada CESARINA DA CORTE, que lo hizo por orden y cuenta de la precipitada empresa arrendataria.
Que de una simple y rápida lectura del documento de opción de compra venta y hasta de la demanda, se evidencia que la obligación para ambas partes de otorgar la venta definitiva del inmueble al cual se refiere tal documento y demanda, comenzó a hacerse exigible en fecha 16 de mayo de 2004, por lo que al pretender, como erróneamente lo hace el demandante, exigir tal cumplimiento de la opción de compra – venta mediante demanda que fue admitida en fecha 31 de mayo de 2016, pero con la importante salvedad que la citación de esta parte, a través del defensor judicial se verificó en fecha 13 de febrero de 2017, cuando sobradamente transcurrieron mas de los diez (10) años de prescripción de la acción aplicable en este caso, según lo estipulado en el artículo 1977 del Código Civil, dado que en el presente caso, el accionante no demostró la verificación de un acto valido de ejercicio de la opción, ni tampoco interrumpió en forma ni modo alguno la prescripción para efectuar procedentemente el ejercicio de su acción de cumplimiento de contrato de opción de compra venta, que se trata de un derecho personal, pero nunca real.
Que al revisar el fallo recurrido, se ha constatado que el mismo está viciado de incongruencia omisiva que conlleva a la clara inmotivación del mismo.
Que de los señalados contratos de arrendamientos mencionados en el fallo recurrido y conforme con el principio de la comunidad de la prueba, se concluye que ha sido demostrado suficientemente la existencia de una relación arrendaticia entre arrendador, mi persona, y la empresa AMERICAN MOTOR, C.A., como arrendataria, mismo inmueble que el hoy demandante pretende adquirir por derivación de la acción de cumplimiento de de compra venta, constituyendo un principio cardinal en materia procesal aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en estos, conforme a lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. Estableciendo esto los límites del oficio del Juez, lo que significa que está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, ya que el límite de toda controversia judicial esta circunscrita por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aludidos como fundamentos de la contestación de la misma.
Que consta de la sentencia recurrida, que la Juez de Primera Instancia, desecho los contratos de arrendamiento que la propia parte acto consigno junto al libelo de la demanda, con lo cual es evidente que son hechos convenidos entre las partes y guardan estrecha relación con la presente causa, asimismo que la apreciación de la prueba de contrato de arrendamiento adminiculada con el documento de propiedad constituían en el caso particular que se juzgaba, elementos determinantes para resolver la controversia y que al no ser estimados en la motiva; contribuyó a producir menoscabo en el derecho a la defensa y a la tutela judicial efectiva; por lo que al contrastar los referidos documentos frente a los hechos debatidos durante el juicio; fueron determinantes para resolver la controversia y establecer su eficacia material.
Esgrimo la existencia de otros vicios que afectan gravemente el fallo recurrido con evidente violación de normas legales y constitucionales, evidenciado en el momento en el que la sentenciadora de la recurrida observó que los cuatros contratos de arrendamientos, fueron suscritos por mi y un tercero que no es parte en la presente causa, razón por la cual se desecho del proceso, por no guardar relación con el fondo del asunto debatido, sin embargo en ningún momento la sentenciadora no observó o analizo que los tan referidos contratos por una parte si están suscrito como Cesar Suarez Finol como arrendador, mientras que el tercero que también lo suscribió como arrendataria la empresa Amrican Motor C.A., la cual la conforman como accionistas, el demandante Juan Luis Gois Caires y su cónyuge Nereida Ulpino, asimismo la sentenciadora recurrida tampoco observó en forma alguna que de acuerdo con la simple lectura tanto de los cuatros contratos de arrendamientos aludidos como de la opción de compra venta, demandada en cumplimiento por el nombrado Juan Luis Gois Caires evidenciándose la identidad del inmueble propiedad de la parte demandada, tanto en el documento de propiedad como en el documento de arrendamiento de local comercial, coincidiendo en linderos, cabida, y demás datos de ubicación, situación etc, que de haberse leído los contratos presentados por las partes y exhaustivamente la identificación del inmueble objeto de la causa, se percata de que los contratos si guardan relación con el fondo del asunto debatido, pudiendo haber evidenciado que la empresa citada AMERICAN MOTOR, C.A., fue como única arrendataria por lo cual le correspondía ejercer cualquier derecho que pretendiese respecto a dicho inmueble y así haber concluido que el demandante Juan Luis Gois Caires no tenía cualidad, ni derecho alguno sobre la nula opción de compra venta que hoy se demanda en cumplimiento y que al hacerlo pretendió vanamente arrebatarle el derecho de preferencia ofertiva ante cualquier tercero, a la empresa AMERICAN MOTOR, C.A., de la cual, el hoy demandante, es únicamente su director y representante legal, única empresa que ocupa totalmente hasta la presente fecha el inmueble, con lo cual hubiese llegado a la conclusión de no poderle exigirle al ciudadano Cesar Arturo Suarez, como demandado, la desocupación previa por la sencilla razón de que la sociedad mercantil arrendataria está protegida por una ley con normas de estricto orden público, razón por la cual el fallo recurrido nunca debió condenarme a desocupar tantas veces en el mencionado inmueble, por ser una condena de imposible cumplimiento por la parte demandada.
De igual manera señala que la sentencia recurrida se encuentra viciada por el fallo de omisión de la exhaustividad que se debió aplicar al analizar y desechar los pre nombrados contratos, ya que los mismos no fueron a analizados ni comparados con el contrato de opción de compra venta, omitiendo señalar porque la sentenciadora considero que los mismos no guardan relación con el fondo del asunto debatido, lo cual vició de inmotivación el fallo definitivito.
Que de no haberse producido este vicio, la sentencia de la recurrida, debió haber declarado la falta de cualidad del demandante para incoar la acción de cumplimiento del contrato de opción de compra venta y la falta de interés, del demandado, para sostener este juicio por el contrario al orden público, con todas las consecuencias jurídico procesales que de ello se derivan, ya que el titular del derecho material para proceder a la preferencia ofertiva está en cabeza de la única arrendataria del inmueble, es decir, la empresa AMERICAN MOTOR, C.A., de la cual, el demandante es accionista junto con su cónyuge.
Asimismo que para el supuesto negado que la recurrida no hubiese acordado de oficio la falta de cualidad activa del demandante, debió entonces declarar la prescripción extintiva de la acción incoada, que la sentencia recurrida al no haber obrado en la forma idónea, como se comento a lo largo del escrito la sentencia recurrida al no haberse obrado en la forma idónea, también violento flagrantemente la tutela judicial efectiva, la garantía al debido proceso, derecho a la defensa, situación que debe ser restablecida por el Tribunal de Alzada.
Finalmente alego la parte demandada, que adicionalmente y con fundamento a las precipitadas razones de derecho, que su incumplimiento involuntario de la obligación de debió a la medida cautelar de Embargo Ejecutivo decretado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y Transito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 09 de julio de 2001 interpuesta en su contra por la Sucesión Teófilo Ojeda Falcón, practicada por el Juzgado Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro, Carrizal y los Salías de la Circunscripción Judicial del estado Miranda y participado a la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda, medida que aun hoy en día se encuentra vigente.
Capítulo VI
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
El presente recurso se circunscribe -como ya se indicara- a impugnar la decisión dictada el 11 de agosto de 2017, por el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declarara con lugar la demanda incoada, siendo menester resolver previamente al fondo de la controversia, los alegatos esgrimidos por la parte recurrente en su escrito de informes y así observamos lo que sigue:
VI.I De la falta de cualidad activa:
Sostuvo la parte demandada recurrente que el actor JUAN LUIS GOIS CAIRES, carece de legitimidad activa para intentar la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra venta, toda vez que nunca ha sido arrendatario del inmueble violando en consecuencia el derecho que tiene la sociedad mercantil AMERICAN MOTOR, C.A., quien si es arrendataria del inmueble mucho antes del otorgamiento del contrato de compra venta el cual es nulo conforme a las normas de orden publico contenidas en el Decreto con Rango, valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Para resolver se observa:
La legitimatio ad causam alude a quién tiene derecho por determinación de la ley para que en condición de demandante se resuelva sobre su pretensión, y si el demandado es la persona frente a la cual debe sentenciarse, lo cual se resume, en palabras del procesalista Jaime Guasp en “…la consideración especial en que tiene la ley, dentro de cada proceso, a las personas que se hallan en una determinada relación con el objeto del litigio, y en virtud de la cual exige, para que la pretensión procesal pueda ser examinada en cuanto al fondo, que sean dichas personas las que figuren como partes en tal proceso”. (Jaime Guasp, Derecho Procesal Civil. Instituto de Estudios Políticos. Gráficas González. Madrid. 1961. pág. 193).
El autor Hernando Devis Echandía, en su Tratado de Derecho Procesal Civil, Tomo I. Editorial Temis. Bogotá. 1961. Pág. 489, define en los siguientes términos el significado de la legitimación a la causa: “…Al estudiar este tema se trata de saber cuándo el demandante tiene derecho a que se resuelva sobre las determinadas pretensiones contenidas en la demanda y cuándo el demandado es la persona frente a la cual debe pronunciarse esa decisión, y si demandante y demandado son las únicas personas que deben estar presentes en el juicio para que la discusión sobre la existencia del derecho material o relación jurídica material pueda ser resuelta, o si, por el contrario, existen otras que no figuran como demandantes ni demandados.”
Así pues, la legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido y el demandado la obligación que se le trata de imputar, tratándose pues de una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión para poder proveer sobre la petición en ella contenida, sobre lo cual, el autor antes citado señala:
“Como se ve, la legitimación es, en realidad, un presupuesto de la pretensión contenida en la demanda, entendiendo el concepto en su verdadero sentido; es decir, que sea procedente la sentencia de fondo. Forma parte de la fundamentación de la demanda en sentido general, pero si falta es más apropiado decir que ésta es improcedente, porque así se da mejor idea de la situación jurídica que se presenta; no procede entonces resolver sobre la existencia del derecho o relación jurídica material, y el juez debe limitarse a declarar que está inhibido para hacerlo. Y se debe hablar de demanda infundada, cuando no se prueba el derecho material alegado o cuando aparezca una excepción perentoria que lo desvirtúe o extinga.” (Ver Hernando Devis Echandía. Tratado de Derecho Procesal Civil. Tomo I. Editorial Temis. Bogotá. 1961. pág. 539).
En conclusión, la instauración de cualquier proceso para hacer valer determinado derecho o interés exige que, en efecto, exista una relación entre el sujeto y el objeto del litigio, esto es, entre el que acciona y la pretensión que esgrime, de allí que se hable de cualidad activa o legitimación ad causam cuando el actor se encuentra frente a la relación material controvertida en una especial posición subjetiva que lo califique para actuar en el juicio como demandante.
Expuesto lo anterior, entiende esta Alzada que la falta de cualidad activa alegada por la parte demandada, radica primeramente en el hecho de que el ciudadano JUAN LUIS GOIS CAIRES, debió intentar la demanda conjuntamente con su socio FRANCISCO FLORENTINO CARVALHO DE GOIS PINTO; y en segundo lugar, en que el inmueble objeto del presente juicio, antes de celebrarse el contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se demanda, había sido arrendado a la sociedad mercantil AMERICAN MOTOR, C.A., por tanto, en razón del recurrente el contrato de opción resulta manifiestamente nulo careciendo en consecuencia el actor de cualidad para intentar la demanda.
Así las cosas se observa respecto a que el ciudadano JUAN LUIS GOIS CAIRES, debió intentar la demanda conjuntamente con su socio el ciudadano FRANCISCO FLORENTINO CARVALHO DE GOIS PINTO, que de la clausula tercera del contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se demanda, se desprende que los promitentes compradores, además de comprometerse a comprar el inmueble, dejaron establecido que su ejecución podría ser ejercida conjunta o separadamente por cualquiera de ellos, por tanto, siendo además que la pretensión del actor tiene por objeto el cumplimiento de dicho contrato en su totalidad, lo cual no afecta la condición del otro opcionante, por el contrario, persigue su incremento patrimonial, es evidente entonces que el ciudadano JUAN LUIS GOIS CAIRES, si tiene cualidad para intentar la presente demanda. Así se decide.
En segundo lugar y respecto al hecho de que antes de celebrarse el contrato de opción de compra venta el inmueble había sido arrendado a la sociedad mercantil AMERICAN MOTOR, C.A., se advierte que, si bien nuestra Ley Sustantiva Civil y demás Leyes especiales que rigen la materia otorgan al arrendatario la acción para enervar la venta del inmueble arrendado que no le hubiese sido ofrecido, se trata de una acción autónoma -retracto legal arrendaticio o preferencia ofertiva- que debe ser ejercida por aquel que considere que ostentaba tales derechos con preferencia al comprador, de tal manera que, al no constar en autos el ejercicio de tal acción es evidente entonces que la nulidad que alude el recurrente no constituye per se y menos aun sin haberse decretado la falta de cualidad por quien hoy pretende el cumplimiento de la opción de compra venta que fuese ofrecido.
En otras palabras, no obstante de que el inmueble ofrecido en venta se encontrare arrendado a una persona distinta a los promitentes compradores como lo es la sociedad mercantil AMERICAN MOTOR, C.A., ello no es óbice para considerar axiomáticamente nula dicha opción, pues ésta depende del ejercicio de la acción y lógicamente de su desenlace el cual se encuentra supeditado a varios requisitos de procedencia, por tanto, tal argumento no sustenta el hecho de que el contrato sea nulo y por ello el actor no tenga cualidad activa para intentar la presente demanda. Así se decide.
VI.II De la prescripción extintiva decenal de la acción:
Sostuvo la parte demandada recurrente, que la acción intentada se encuentra prescrita debido a que se trata de un derecho personal cuya exigibilidad comenzó el 16 de mayo de 2004, y que hasta la presente fecha han transcurrido sobradamente 10 años del lapso de prescripción.
Para resolver se observa:
La prescripción, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1952 del Código Civil, es el derecho que tiene todo ciudadano de liberarse de una obligación por el transcurso del tiempo; vale decir, que cuando se opone la prescripción se reconoce la existencia de la obligación, pero se alega el transcurso del tiempo como elemento preponderante de la excepción, al haber considerado el Legislador, que ante la inacción del acreedor durante determinado lapso de tiempo, presupone que al solicitante le ha sido cancelada la deuda -presunción de pago de las prescripciones breves-.
Las justificaciones de la doctrina han sido muy diversas: se ha basado en la renuncia tácita del titular del derecho, en el mantenimiento del buen orden social, en el intento de evitar las dificultades en la prueba de las relaciones jurídicas que se prolongan indefinidamente en el tiempo (probatio diabólica), en la idea de sanción contra el propietario que actúa negligentemente con sus bienes, en la seguridad jurídica que no puede lograrse si las situaciones inciertas se mantienen prolongadamente, siendo necesario que el derecho objetivo ponga fin a las mismas.
Todas ellas son válidas, si bien sólo contemplan aspectos parciales de la institución, en definitiva, lo cierto es que la prescripción, aunque puede dar lugar en ocasiones a situaciones injustas, constituye una necesidad de orden social, pues sin ella se primaría la negligencia en el ejercicio de los derechos. A tal efecto el artículo 1977 del Código Civil, establece: “Todas las acciones reales se prescriben por veinte años y las personales por diez…”, debiendo en consecuencia establecerse ante qué tipo de acción nos encontramos para ponderar la procedencia de tal medio de defensa y así observamos lo que sigue.
La pretensión del actor tiene por objeto el cumplimiento del contrato de opción de compra venta, específicamente de la clausula tercera, en la cual se convino vender a los promitentes compradores o a sus mandatarios o cesionarios un bien inmueble ubicado en el Municipio Carrizal del estado Miranda, cuyos linderos y demás especificaciones constan en documento de propiedad de Cesar Suarez Finol de fecha 16 de Septiembre de 1997, bajo el numero 30, Protocolo 1º, tomo 30 del Tercer Trimestre del año 1997).
De lo anterior se colige que la acción intentada persigue el cumplimiento de un contrato de opción de compra venta de un bien inmueble, lo que se traduce en la potestad personal que pretende ejercer el actor sobre una cosa, pues, dicho contrato, si bien no se trata de una venta propiamente dicha, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 20 de julio de 2015, caso: sociedad mercantil PANADERÍA LA CESTA DE LOS PANES, C.A., sostuvo al efecto lo que sigue:
“…la promesa unilateral de venta o de compra u opción de compraventa, hace surgir en cabeza del beneficiario un derecho potestativo que consiste en la facultad de perfeccionar el contrato, a través de la aceptación de la oferta irrevocable hecha por el promitente, dentro del plazo de la opción, con lo que no se produce un derecho de crédito que permita obligar al promitente a celebrar un contrato futuro, como si existiera una obligación de hacer a cargo del promitente de celebrar dicho contrato. En todo caso podría entenderse como una obligación de no hacer por parte del promitente, en cuanto a abstenerse de impedir el perfeccionamiento del contrato al cual alude la promesa o pacto de opción.
En este sentido, este tipo de contrato se perfecciona en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante y haya cumplido a su vez con sus obligaciones en los términos establecidos. Por ello, no se requiere que el beneficiario pida la ejecución forzosa en especie mediante una demanda que procure el cumplimiento de contratar, que perfeccionaría la compraventa, sino que ya la venta se ha perfeccionado y sólo necesita pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato ya perfeccionado. Solamente cuando el promitente se niegue a suscribir el instrumento en el cual ha de constar el contrato formado, hará falta la sentencia que documente el negocio jurídico, tratándose de una sentencia declarativa que constata que el contrato ya se perfeccionó y no se condena al promitente a contratar...”.

En el sub iudice, la opción de cumplimiento de contrato de opción de compra venta no fue perfeccionada de manera voluntaria sino que requirió que el actor interpusiera la demanda que hoy nos ocupa con la finalidad del que fallo que ha de dictarse conmine al demandado a dar cumplimiento, o en su defecto, dicho fallo constituya per se el documento de propiedad del inmueble -ex artículo 531 procedimental-, lo que indefectible denota que nos encontramos en presencia del ejercicio de un derecho real, siéndole aplicable el lapso de prescripción de veinte años, por lo cual, la defensa perentoria de prescripción debe ser declarada sin lugar. Así se decide.
VI.III Del vicio de incongruencia omisiva.
Sostuvo la parte recurrente, que la recurrida desecho los contratos de arrendamiento que la propia parte actora consignó con su escrito libelar con lo cual, quedaba demostrada la existencia de una relación arrendaticia entre su persona y la empresa AMERICAN MOTOR C.A., en virtud de lo cual incurrió en vicio de incongruencia omisiva.
Para resolver se observa:
La incongruencia por omisión ha sido definida por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, como un vicio de orden constitucional según decisión No. 2465 del 15 de octubre de 2002 (caso: José Pascual Medina Chacón), en los siguientes términos:
“Conviene entonces señalar que la tendencia jurisprudencial y doctrinaria contemporánea en materia constitucional, es considerar la violación del derecho a la tutela judicial efectiva por lo que se denomina como incongruencia omisiva del fallo sujeto a impugnación.
La jurisprudencia ha entendido por incongruencia omisiva como el desajuste entre el fallo judicial y los términos en que las partes formularon sus pretensiones, concediendo más o menos o cosas distintas de lo pedido, (que) puede entrañar una vulneración del principio de contradicción, lesivo al derecho a la tutela judicial efectiva, siempre y cuando la desviación sea de tal naturaleza que suponga una sustancial modificación de los términos en que discurrió la controversia (sentencia del Tribunal Constitucional Español 187/2000 del 10 de julio).
Para este Supremo Tribunal, la incongruencia omisiva de un fallo impugnado a través de la acción de amparo constitucional, debe ser precedida de un análisis pormenorizado y caso por caso de los términos en que ha sido planteada la controversia, a los fines de constatar que la cuestión que se dice imprejuzgada fue efectivamente planteada.
Constada la omisión de juzgamiento, debe precisarse si era el momento oportuno para que ese juzgado se pronunciase sobre tal alegato.
Pero no toda omisión debe entenderse como violatoria del derecho a la tutela judicial efectiva, sino aquella que se refiere a la pretensión de la parte en el juicio y no sobre meros alegatos en defensa de esas mismas pretensiones, puesto que estas últimas no requieren un pronunciamiento tan minucioso como las primeras y no imponen los límites de la controversia, ello en consonancia con lo preceptuado en el numeral 8 del artículo 49 de la vigente Constitución que exige una incongruencia omisiva.
Finalmente, debe analizarse si la omisión fue desestimada tácitamente o pueda deducirse del conjunto de razonamientos de la decisión, pues ello equivaldría a la no vulneración del derecho reclamado.”
Asimismo, esta Sala Constitucional, en sentencia n.° 38 del 20 de enero de 2006 (Caso: Salvatore Vitagliano Sarno y otro), señaló:
“…el agravio o lesión al derecho a la defensa y a la garantía del debido proceso lo causa la evasión en cuanto al pronunciamiento correcto u omisión de pronunciamiento o ausencia de decisión conforme al recurso ejercido por la parte, lo que da lugar a una incongruencia entre –lo peticionado- la actuación requerida del órgano jurisdiccional y la producida por éste, que originó una conducta lesiva en el sentenciador, quien estando obligado a decidir de acuerdo con lo solicitado, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia (artículo 243, numeral 5, del Código de Procedimiento Civil), procedió a declarar algo distinto a lo reglado en la ley….”.

Por otra parte, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha sostenido en múltiples fallos, que cuando los jueces no se pronuncian sobre los puntos objeto de la litis, su conducta acarreará la nulidad del fallo dictado al producirse el vicio de incongruencia negativa, el cual se traduce en una omisión o falta de pronunciamiento sobre un alegato oportunamente formulado, en citrapetita o incongruencia omisiva constitucional.
Así, la falta de pronunciamiento, enmarca, los casos de incongruencia negativa consistentes en la falta de solución de aquellos puntos controvertidos, que si bien fueron mencionados o citados por el sentenciador, sin embargo sobre ellos, guarda silencio, al no analizarlos, establecerlos, correlacionarlos, calificarlos, apreciarlos o desecharlos; o el caso de silencio total, en el cual, el sentenciador no sólo no se pronuncia sobre el extremo de hecho controvertido, sino que ni siquiera lo menciona en el texto material de la sentencia.
Ahora bien, la decisión recurrida respecto a tales probanzas señaló lo siguiente:
“…Marcados “F”, “G” y “H”, insertos del folio 50 al 62 de la primera pieza, tres (3) instrumentos autenticados el primero ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda, en fecha 16 de mayo de 2000, bajo el N° 14, Tomo 39; el segundo ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 8 de septiembre de 2005, bajo el N° 23, Tomo 121 y en fecha 19 de octubre de 2005, bajo el N° 16, Tomo 141, de los libros de autenticaciones respectivos y el tercero ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 28 de abril de 2006, bajo el N° 41, Tomo 76, consignados junto al escrito libelar, ratificados durante el lapso probatorio; Así como marcado “A”, consignado junto al escrito de contestación inserto del folio 158 al 161 de la primera pieza, instrumento autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha 4 de junio de 1998, bajo el N° 3, Tomo 87 de los libros de autenticaciones llevado por dicha Notaría: Al respecto se observa que dichos instrumentos contienen contratos de arrendamientos suscritos entre CESAR ARTURO SUÁREZ FINOL, demandado y un tercero que no es parte en esta causa, en virtud de lo cual se desechan del proceso, por no guardar relación con el fondo del asunto debatido…”.
Como puede observarse, no incurrió la recurrida en el vicio de incongruencia negativa -omisiva-, pues si emitió pronunciamiento respecto de tales probanzas procediendo a desecharlas por considerar que, se trataban de contratos de arrendamiento suscritos con un tercero ajeno al juicio, cuyo criterio, si bien no lo comparte esta Alzada constituye un pronunciamiento que atiende al principio de exhaustividad.
No obstante lo anterior, quien juzga advierte que la valoración de tales probanzas, tal como lo consideró esta Alzada en el capítulo destinado a la falta de cualidad activa, si bien demostraron la relación arrendaticia existente entre el demandado y la sociedad mercantil AMERICAN MOTOR, C.A., ello no conllevaba a considerar que el actor estuviere desprovisto de cualidad activa para intentar la presente demanda, debiendo en consecuencia sucumbir el recurrente respecto a esta denuncia. Así se decide.
VI.IV De otros vicios que violentan normas legales y constitucionales:
Respecto a esta denuncia se observa que, el recurrente plantea nuevamente la falta de análisis respecto a la relación arrendaticia que preexistía con un tercero antes de celebrarse el contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se demandó, con lo cual la recurrida violentó el contenido del artículo 243.5º del Código de Procedimiento Civil.
Antes bien, la recurrida procedió a desechar tales contratos por considerar que se trataban de contratos de arrendamiento suscritos con un tercero ajeno al juicio, por tanto, mal podría haber emitido opinión respecto de la relación arrendaticia para arribar a la conclusión que sostiene el recurrente, consistente en que el actor carecía de cualidad y por tanto la demanda resultaba inadmisible, situación que ya fue resuelta por esta Alzada en párrafos anteriores, específicamente cuando emitió pronunciamiento respecto a la cualidad, debiendo en consecuencia sucumbir el recurrente respecto a esta denuncia. Así se decide.
DEL FONDO DEL ASUNTO
Previo a cualquier pronunciamiento respecto al merito del asunto, quien decide considera menester hacer referencia a la regla de distribución de la carga de la prueba contemplada en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, según los cuales las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, en consecuencia, quien pretende algo ha de probar los hechos constitutivos de su pretensión y quien la contradice ha de probar los hechos modificativos, impeditivos o extintivos de aquella pretensión, a cuyo efecto las citadas disposiciones legales establecen lo siguiente:
Artículo 506: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.
Artículo 1354: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
En el derecho procesal moderno corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al Juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina “carga subjetiva de la prueba”, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso.
Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación. Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. Es allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos: onus probandi incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma).
En síntesis, en el derecho moderno, ambas partes pueden probar: A) el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; y B) el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: Rengel Romberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss).
La jurisprudencia de la casación, considerando la distinta posición del demandado en particular, ha interpretado la máxima reus in exceptione fit actor, y acoge la doctrina generalmente aceptada de cuando el demandado no se encierra en la pura negación de las pretensiones, sino que expone razones de hecho para discutirlas, adopta en el proceso una actitud dinámica, y la contienda procesal se desplaza de la pretensión, a las razones que la enervan, y el riesgo de la falta de pruebas también se desplaza, porque el actor no tiene que probar nada, puesto no es de la realidad de su pretensión de lo que se trata, sino de las razones contendientes de aquellas.
Ahora bien, a los fines de determinar la procedencia o no de la acción propuesta esta Alzada comienza por observar que no fue un hecho controvertido entre las partes la relación contractual autenticada el 16 de mayo de 2000, ante la Notaria Pública del Municipio los Salías del estado Miranda, mediante documento anotado bajo el No. 15, tomo 39 de los libros de autenticaciones, donde el ciudadano CESAR ARTURO SUAREZ FINOL, suscribió contrato de opción de compra venta con los ciudadanos FRANCISCO FLORENTINO CARVALHO DE GOIS PINTO y JUAN LUIS GOIS CAIRES, el cual tenía por objeto la compra de un bien inmueble que le pertenece al promitente vendedor, hoy demandado, según consta en documento protocolizado por ante la oficina Subalterna de Registro del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda en fecha 16 de septiembre de 1997, anotado bajo el No. 30, Tomo 30 Protocolo Primero, quedando en consecuencia fuera del debate probatorio los hechos jurídicos referidos a la existencia, naturaleza y alcance de la relación contractual. Así queda establecido.
Conforme a lo expuesto y muy especialmente a la fuerza de Ley que de los contratos emana -ex artículo 1.159 del Código Civil-, quien suscribe observa que las partes establecieron en la cláusula tercera del contrato lo que sigue:
“TERCERA: EL PROMITENTE VENDEDOR conviene en vender a los PROMITENTES COMPRADORES o a orden de sus mandatarios o cesionarios, según sea el caso el inmueble identificado en la clausula primera de esta opción y los PROMITENTES COMPRADORES se comprometen a adquirirlo, dentro del término de cuarenta y ocho (48) meses consecutivos improrrogables, contados a partir de la fecha de otorgamiento del presente documento…”.

Y en la clausula séptima establecieron sus obligaciones de la siguiente manera:
“…EL PROMITENTE VENDEDOR tendrá las siguientes obligaciones: a) suministrar a los PROMITENTES COMPRADORES todas las solvencias y recaudos necesarias para la redacción y el posterior otorgamiento del documento definitivo de compra venta. La entrega de los recaudos a satisfacción del Registrador Subalterno competente deberá efectuarse por lo menos con diez (10) días de anticipación al vencimiento del término establecido en la cláusula Tercera de este documento; b) entregar el inmueble totalmente saneado de cualquier carga pasivo o gravamen e impuestos nacionales, estadales y/o municipales en el momento del otorgamiento del Documento definitivo de compra venta por ante el Registro respectivo. Así como, encontrarse solvente con los servicios de electricidad, condominio si lo hubiere, aseo urbano, teléfono y cualquier otra carga; c) entregar el inmueble totalmente saneado, en perfecto estado de conservación, libre de cualquier tercer arrendatario o de persona que por cualquier titulo ocupe el inmueble; d) queda convenido que el PROMOTENTE VENDEDOR entrega el inmueble completamente operativo, esto significa con todas las instalaciones y accesorios. DE LAS OBLIGACIONES DE LOS PROMITENTES COMPRADORES: a) pagar el precio convenido al momento del otorgamiento del documento definitivo de compra venta; b) el estudio, redacción y tramite del documento definitivo de compra venta y su presentación por ante la Oficina Subalterna del registro correspondiente al inmueble con todos los recaudos necesario y los que a tal fin entregue el PROMITENTE VENDEDOR; c) notificar al PROMITENTE VENDEDOR, el día, hora y lugar de otorgamiento del documento definitivo de compra venta; d) pagar los gatos que acaree la presente negociación hasta el otorgamiento del documento definitivo de compra venta por ante el Registro Subalterno competente; e) pagar las deudas correspondiente al servicio de aseo y/o de recolección de basura y de derecho de frente a fin de obtener las solvencias respectivas”.
Ello así, de acuerdo a la interpretación gramatical de la citadas clausulas es indudable entonces que el lapso para vender y lógicamente a su vez comprar, era dentro del término de cuarenta y ocho (48) meses consecutivos improrrogables, contados a partir de la fecha de otorgamiento del contrato de opción de compra venta; y que para ello, el promitente vendedor debía suministrar a los promitentes compradores todas las solvencias y recaudos necesarias para la redacción y el posterior otorgamiento del documento definitivo de compra venta, por lo menos con diez (10) días de anticipación al vencimiento del referido término cuyo incumplimiento endilga el actor a la parte demandada por encontrarse hipotecado el inmueble y recaer sobre él medidas de embargo ejecutivo.
Así las cosas, ciertamente se observa que conforme a la certificación de gravamen del inmueble objeto del litigio promovida en la fase probatoria, sobre dicho inmueble pesan hipoteca especial de primer grado a favor de Teófilo Ojeda Falcón y medida de embargo ejecutivo emanada del Juzgado Primero de Primera instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, a propósito del juicio de vía ejecutiva intentado por la ciudadana MARIA DELIA NUEZ DE OJEDA y otros, contra el hoy demandado, lo que indefectiblemente denota la imposibilidad de hacer entrega del inmueble totalmente saneado de cualquier gravamen, tal como se estipuló en la clausula séptima del contrato, sin que se evidencie de autos elemento alguno que enerve tal omisión al no haberse acreditado medio probatorio alguno tendente a desvirtuar el incumplimiento alegado por la parte actora.
En efecto, durante el iter procesal no fue promovido prueba medio probatorio alguno que haga sucumbir la acción incoada, pues, la parte demandada centró su defensa en el hecho de que el actor carecía de cualidad y que la acción se encontraba prescrita, y si bien procedió posteriormente a negar y rechazar la demanda incoada, no aportó medio probatorio alguno que demostrara que no cumplió con su obligación. De tal manera que, acreditada como quedó la existencia de un contrato de opción de compra venta así como el incumplimiento del demando respecto a sus obligaciones, deberá declararse sin lugar el recurso de apelación ejercido confirmándose el fallo recurrido, tal como se declarara de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de este fallo. Así finalmente se decide.
Capítulo VII
DISPOSITIVO
Con fundamento en lo antes expuesto, este Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
Primero: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada contra la decisión dictada el 11 de agosto de 2017, por el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declarara con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra venta que incoara el ciudadano JUAN LUIS GOIS CAIRES, contra CÉSAR ARTURO SUAREZ FINOL, ambos identificados al comienzo de este fallo, la cual queda CONFIRMADA bajo las consideraciones expuestas en este fallo.
Segundo: SIN LUGAR la defensa perentoria de falta de cualidad activa.
Tercero: SIN LUGAR la defensa perentoria de prescripción decenal de la acción.
Cuarto: CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra venta que incoara el ciudadano JUAN LUIS GOIS CAIRES, contra CÉSAR ARTURO SUAREZ FINOL, ambos identificados al comienzo de este fallo, y como consecuencia de ello, se condena a la parte demandada a otorgar el documento definitivo de venta en los mismos términos y condiciones establecidos en el contrato de opción de compra venta autenticado en fecha 16 de mayo del 2000, ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 15, Tomo 39 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, sobre un bien inmueble de forma triangular con una superficie aproximada de ochocientos metros cuadrados (800 m2) y las instalaciones existentes en su área, a saber; Una caseta, una perforación o pozo profundo con su respectiva bomba, y un tanque elevado con una capacidad aproximada de cuarenta mil litros (40.000 Lts) de agua; ubicado dicho inmueble en jurisdicción del Municipio Carrizal del Estado Miranda, con frente a la calle (Las Industrias) que empalma con Avenida sucre, y alinderado así, Noreste: Con terreno que es o fue de la Sociedad Mercantil “Aserradero Carrizal C.A.”, en una longitud total aproximada de cincuenta y dos metros con noventa y un centímetros (52,91 Mts), comprendida entre el punto topográfico 1, y el punto topográfico M-2, y formada por cuatro (4) segmentos rectos que miden respectivamente dieciséis metros con catorce centímetro (16,14 Mts); ESTE: Su frente con calle “Las Insdustrias” en una longitud total de treinta y dos metros con diecisiete centímetros (Mts 32,17) comprendida entre el referido punto topográfico I y el punto topográfico 2 y formada por dos (2) segmentos rectos que miden respectivamente veintiún metros con treinta y cuatro centímetros (21,34 Mts), y diez metros con ochenta y tres centímetros (10,83 Mts); y SUR: Con lote de terreno que es o fue de “Inversiones Ciulla” C.A., un solo segmento con una longitud aproximada de cuarenta y siete metros con noventa y cuatro centímetros (47,94Mts) que van en línea recta desde el punto M-2 hasta el punto 2 , propiedad de la parte demandada según consta de documento protocolizado por ante la oficina Subalterna de Registro del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda en fecha dieciséis (16) de septiembre de 1997, quedando anotado bajo el No. 30, Tomo 30, Protocolo 1º.
Quinto: En caso que la parte demandada no de cumplimiento voluntario al presente fallo una vez declarado definitivamente firme, éste servirá de título de propiedad de conformidad con lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, en cuyo caso, el actor deberá consignar ante el Tribunal de la causa el saldo deudor, esto es, la cantidad de CIENTO DIECINUEVE MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 119.700,00).
Sexto: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada recurrente.
Séptimo: Déjese copia certificada de la presente decisión, para darle cumplimiento a lo establecido en el artículo 248 Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los 28 días del mes de febrero de 2018. Años 207º de la Independencia y 159º de la Federación.
El Juez Provisorio
Raúl Alejandro Colombani
El Secretario
Leonel Rojas
En esta misma fecha, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.) se publicó y registró la anterior sentencia.
El Secretario
Leonel Rojas
RAC/lr*
AP71-R-2017-000958.

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