REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.
EXP. AP71-R-2018-001099
PARTE ACTORA: ciudadana GLADYS NARCISA FRANCO VIVE, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V- 23.645.022.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: JOSE LUIS VILORIA, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 79.177.
PARTE DEMANDADA: ciudadanos VLADIMIR ENRIQUE ALVARADO SERRANO y CAROLINA DE LOS ANGELES BENCOMO FUENTES, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-12.383.952 y V- 12.811.961, respectivamente.
DEFENSOR JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadana MARIA EUGENIA VINCENTI, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 265.401.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA.
I.- ACTUACIONES ANTES ESTA INSTANCIA.
Suben los autos a esta Alzada en virtud de la apelación formulada por el apoderado judicial de la parte actora abogado JOSE LUIS VILORIA PANTOJA, contra la sentencia definitiva de fecha 08 de noviembre de 2018, proferida por el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que Sin Lugar la pretensión contenida en la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA incoada por la ciudadana GLADYS NARCISA FRANCO VIVE, en contra de los ciudadanos VLADIMIR ENRIQUE ALVARADO SERRANO y CAROLINA DE LOS ANGELES BENCOMO FUENTES.
Previa insaculación legal realizada por la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, este Juzgado Superior por auto dictado en fecha 11 de enero de 2018 (f. 66, p. II), dio por recibido el presente expediente, fijándose el trámite de Ley para su sustanciación ante ésta Alzada.
En fecha 20 de febrero de 2018 (f. 67, p. II), la representación judicial de la parte actora, presentó escrito de Informes.
Por auto de fecha 05 de marzo de 2018 (f, 72, p. II), este Tribunal dejó constancia que a partir del día 03 de marzo de de 2018, inclusive, la causa entró en término para dictar sentencia, y llegada dicha oportunidad, la misma fue diferida para dentro de los treinta (30) días calendarios siguientes, tal como se ordenó mediante auto dictado el 02 de mayo de 2018 (f. 73, p. II).
A los fines de dictar sentencia, este Tribunal Superior Primero, pasa a hacerlo en los siguientes términos:
II. BREVE RELACION DE LOS HECHOS
Se inició el presente juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, mediante libelo de demanda presentado por la demandante contentivo del juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, intentada por GLADYS NARCISA FRANCO VIVE, contra los ciudadanos VLADIMIR ENRIQUE ALVARADO SERRANO y CAROLINA DE LOS ANGELES BENCOMO FUENTES, en fecha 15 de enero de 2015, (f. 3-11, p. I), por ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiéndole su conocimiento al Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, quien admitió dicha demanda en fecha 16 de enero de 2015 (f. 42, p. I), ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para el acto de contestación a la demanda.
Realizadas las gestiones necesarias para la práctica de la citación de los co-demandados, éstas resultaron infructuosas, solicitándose información del movimiento migratorio y último domicilio de los co-demandados al Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería (SAIME) del Ministerio del Poder Popular para las relaciones Interiores, Justicia y Paz, recibiéndose las correspondientes resultas cursantes las mismas a los folios 201 al 205 y 208, de la primera pieza.
La parte actora solicitó la citación de la parte demandada mediante carteles, los cuales fueron acordados y librados por el A quo, retirados, publicados y consignados en autos por la accionante, y transcurrido el lapso correspondiente, los co-demandados no comparecieron ni por si, ni por medio de apoderado alguno, por lo que a solicitud de la actora, el A quo, les nombró Defensor Judicial recayendo el nombramiento en la persona de la abogada MARIA EUGENIA VINCENTI, quien aceptó el cargo, prestó el juramento de Ley, y llegada la oportunidad para la contestación de la demanda el 06 de abril de 2017, lo hizo, rechazando, negando y contradiciendo la misma (f. 3, p. II).
Durante el lapso probatorio solamente la parte actora hizo uso de tal derecho, promoviendo sus respectivas pruebas.
En fecha 08 de noviembre de 2017 (f. 40-53, p. II), el Tribunal de la causa, dictó sentencia definitiva declarando sin lugar la demanda, condenando en costas a la parte actora, quien apeló de dicha decisión, siendo oída la misma en ambos efectos, por auto de fecha 18 de diciembre de 2017 (f. 63, p. II), y remitidas las actuaciones a la Unidad de Distribución de los Tribunales Superiores de esta misma Circunscripción Judicial, le correspondió a este Juzgado Superior Primero, conocer de icho recurso de apelación, por lo que de seguidas, esta Superioridad procede a emitir el correspondiente pronunciamiento, de acuerdo a las consideraciones que a continuación se señalan:
III. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.
1. Del thema decidendum
La materia que ha sido sometida a consideración de este Juzgado Superior versa sobre la apelación que hiciera la parte actora contra la decisión proferida el 08 de noviembre de 2017, por el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, mediante la cual declaró Sin Lugar la demanda de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta intentada por la ciudadana GLADYS NARCISA FRANCO VIVE, contra los ciudadanos VLADIMIR ENRIQUE AQLVARADO SERRANO y CAROLINA DE LOS ANGELES BENCOMO FUENTES, sustentada en el incumplimiento por causas imputables a los co-demandados.
2.- De la trabazón de la litis.-
• Alegatos de las partes:
a. Alegatos de la representación judicial de la parte actora:
• Que suscribió con los co-demandados en fecha 21 de julio de 2010, una opción de compra venta denominado “documento de prereserva”, sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el número y letra 9-G, ubicado en el edificio denominado Residencias Morichal, piso 9, Avenida Sur 3, entre la Esquina de Zamuro a Miseria, Jurisdicción de la Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital.
• Que en dicho contrato de prereserva, la demandada se comprometía entregar la documentación respectiva, fijando como precio final de venta la cantidad de CUATROCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 465.000,00), entregando al momento de la firma de dicho contrato de preserva, la cantidad de CUARENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 48.000,00), obligándose las partes a firmar el contrato de opción de compra venta en un lapso de quince (15) días calendarios.
• Que en fecha 30 de julio de 2010, ambas partes suscribieron el contrato de opción a compra venta, ante la Notaria Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador, entregando en dicho acto la cantidad de CIENTO OCHENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs.188.000,00), quedando por cancelar la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA Y SIETE MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 277.000,00), monto éste que sería tramitado por la accionante mediante un crédito hipotecario a través de la entidad bancaria correspondiente y que debía ejecutarse en un lapso no mayor de ciento veinte (120) días, más una prórroga de treinta (30) días.
• Que una vez aprobado el crédito por el Banco de Venezuela, se realizó todo lo concerniente a la suscripción del contrato definitivo de compra venta, la cual señala, no se realizó, por razones imputables a la parte demandada, por lo que solicita la ejecución del contrato en los términos y condiciones establecidos en los mencionados contratos, con los daños y perjuicios señalados en los mismos, que refiere, deben refutarse como parte del monto acordado en el precio definitivo de venta, alegando además, que el Banco de Venezuela ya había redactado el documento de venta e hipoteca.
• Que la accionante cumplió con todas y cada una de las cláusulas señaladas en los citados contratos, por lo que considera, que no existe razón legal para negar la ejecución del contrato y mucho menos la tradición legal a la que tiene lugar la demandante, razones por las que, procede a demandar a los ciudadanos VLADIMIR ENRIQUE ALVARADO SERRANO y CAROLINA DE LOS ANGELES BENCOMO FUENTES, por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, señalando además, que las partes establecieron en dicho contrato, una cláusula penal en la que acordaron, que la parte que incumpliera lo establecido en dicho contrato, se obligaba a cancelar la cantidad de noventa y cuatro mil bolívares (Bs. 94.000,00), solicitando, que la demandada fuera condenada a ello con la correspondiente indexación a que hubiere lugar, capitalizándose sobre el monto de la totalidad del inmueble. Estableció la cuantía de la demanda en la cantidad de CUATROCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 465.000,00), fundamentando la misma en los artículos 1.133, 1.167 y 1.271 del Código Civil.
b. De la parte demandada:
• En su escrito de contestación a la demanda, la Defensora Judicial designada a la parte demandada alegó: que pese a las diligencias realizadas no logró ubicar a los codemandados, por lo que en atención al principio de la garantía del derecho a la defensa consagrado en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y con fundamento en los artículos 359 y 360 del Código de Procedimiento Civil, procedió a dar contestación a la demanda incoada en contra de sus defendidos, negando, rechazando y contradiciendo la demanda incoada.
Así quedó trabada la litis, correspondiendo a cada parte la carga de probar sus respectivas afirmaciones. ASI SE DECLARA.
3.- Aportaciones probatorias.
3.1. De las pruebas promovidas por la parte actora:
• Documento denominado Contrato de Pre-reserva, suscrito entre VLADIMIR ENRIQUE ALVARADO SERRANO y CAROLINA DE LOS ANGELES BENCOMO FUENTES, titulares de las cédulas de identidad Nos. V- 12.383.952 y V- 12.811.861, respectivamente, denominados LOS OFERENTES, y la ciudadana GLADYS NARCISA FRANCO VIVE, titular de la cédula de identidad Nº V- 23.645.022, denominada LA OPTANTE, autenticado en fecha 21 de junio de 2010, por ante la Notaría Pública Trigésimo Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 44, Tomo 43 de los Libros respectivos.
Se observa, que el referido documento fue consignado por la parte accionante junto con su libelo de demanda (f. 12-14, p. I) en copia simple, así como, en original (f. 158-160, p. I), ratificado durante el lapso probatorio (f. 14-17, p. II), desprendiéndose del mismo, la existencia de un contrato denominado de Pre-reserva, celebrado entre los ciudadanos VLADIMIR ENRIQUE ALVARADO SERRANO y CAROLINA DE LOS ANGELES BENCOMO FUENTES, y la ciudadana GLADYS NARCISA FRANCO VIVE, sobre un inmueble propiedad de los ciudadanos VLADIMIR ENRIQUE ALVARADO SERRANO y CAROLINA DE LOS ANGELES BENCOMO FUENTES, según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 12 de marzo de 2008, registrado bajo el Nº 43, Tomo 24, constituido por un apartamento destinado a vivienda, ubicado en el edificio denominado Residencias Morichal, distinguido con el Nº 9-G, piso 9, ubicado en la Avenida Sur 3, entre la Esquina de Zamuro a Miseria, Jurisdicción de la Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital, por la cantidad de CUATROCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 465.000,oo), y que la OPTANTE entregó al momento de la firma de dicho documento la cantidad de CUARENTA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 48.000,oo).
Observa igualmente esta Superioridad, que el documento bajo análisis, no fue impugnado, tachado, ni desconocido por la parte accionada, razones por las que, tratándose el mismo de un documento con la misma fuerza probatoria que el instrumento público, el cual ha sido autorizado con las solemnidades de Ley, este Tribunal de Alzada le otorga todo su valor probatorio respecto al contenido del mismo, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, y ASI SE DECIDE.-
• Copia certificada del documento contentivo del Contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta (f. 15-19 y 161-164, p. I), ratificado por la accionante durante el lapso probatorio (f. 18-22, p. II), celebrado entre los ciudadanos VLADIMIR ENRIQUE ALVARADO SERRANO y CAROLINA DE LOS ANGELES BENCOMO FUENTES, titulares de las cédulas de identidad Nos. V- 12.383.952 y V- 12.811.861, respectivamente, denominados LOS OFERENTES, y la ciudadana GLADYS NARCISA FRANCO VIVE, titular de la cédula de identidad Nº V- 23.645.022, denominada LA OPTANTE, autenticado en fecha 30 de julio de 2010, por ante la Notaría Pública Trigésimo Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 19, Tomo 78, de los Libros respectivos.
Al respecto, observa esta Juzgadora, del aludido documento se desprende, la existencia de un compromiso de opción compra venta celebrado entre los OFERENTES ciudadanos VLADIMIR ENRIQUE ALVARADO SERRANO y CAROLINA DE LOS ANGELES BENCOMO FUENTES, y la OPTANTE ciudadana GLADYS NARCISA FRANCO VIVE, sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, ubicado en el edificio denominado Residencias Morichal, distinguido con el Nº 9-G, piso 9, ubicado en la Avenida Sur 3, entre la Esquina de Zamuro a Miseria, Jurisdicción de la Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital, por la cantidad de CUATROCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 465.000,oo), donde la OPTANTE entregó al momento de la firma de dicho documento la cantidad de CIENTO OCHENTA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 188.000,oo).
Se aprecia igualmente, que la parte accionada en modo alguno impugnó, tachó, ni desconoció la mencionada documental, la cual trata de un documento con la misma fuerza probatoria que el instrumento público, que ha sido autorizado con las solemnidades de legales, por lo que esta Juzgadora, le otorga todo su valor probatorio respecto al contenido del mismo, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, y ASI SE DECIDE.-
• Copia certificada de documento de propiedad (f. 28-41, p. I), ratificado por la accionante durante el lapso probatorio, celebrado entre los ciudadanos MAFALDA SOFIA DOMINGOS LOURO Y PIERO CIMULE TROISE, titulares de las cédulas de identidad Nos. V- 13.947.921 y V- 12.563.819, respectivamente, y los VLADIMIR ENRIQUE ALVARADO SERRANO y CAROLINA DE LOS ANGELES BENCOMO FUENTES, titulares de las cédulas de identidad Nos. V- 12.383.952 y V- 12.811.861, respectivamente, protocolizado ante el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 12 de marzo de 2008, registrado bajo el Nº 43, Tomo 24, Protocolo 1º.
Observa esta superioridad, se desprende del referido documento, que los ciudadanos MAFALDA SOFIA DOMINGOS LOURO Y PIERO CIMULE TROISE (anteriores propietarios), le vendieron a los ciudadanos VLADIMIR ENRIQUE ALVARADO SERRANO y CAROLINA DE LOS ANGELES BENCOMO FUENTES, el inmueble objeto de este juicio constituido por el apartamento destinado a vivienda, ubicado en el Edificio denominado Residencias Morichal, distinguido con el Nº 9-G, piso 9, ubicado en la Avenida Sur 3, entre la Esquina de Zamuro a Miseria, Jurisdicción de la Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital, por la cantidad de CIENTO SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 165.000,oo).
De igual modo se observa que dicho documento no fue impugnado, tachado, ni desconocido por la parte demandada, por lo que, tratándose el mismo de un documento público, esta Juzgadora, le otorga todo su valor probatorio de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, y ASI SE DECIDE.-
• Copia certificada de documento de venta (f. 125-139, p. I), que hacen los ciudadanos VLADIMIR ENRIQUE ALVARADO SERRANO y CAROLINA DE LOS ANGELES BENCOMO FUENTES, titulares de las cédulas de identidad Nos. V- 12.383.952 y V- 12.811.861, respectivamente, a favor de las ciudadanas MIRIAM SAMIRA FREITES DELGADO y MIRIAN PASTORA DELGADO URDANETA, titulares de las cédulas de identidad Nos V-10.819.440 y V-3.802.887, respectivamente, sobre el inmueble de autos, por la cantidad de QUINIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 580.000,oo), protocolizado ante el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 1 de octubre de 2012, registrado bajo el Nº 2012.3402, Asiento Registral 1, Matrícula 216.1.1.8.3129, Folio Real 2012.
Observa quien aquí juzga, se evidencia de la documental bajo análisis, que los ciudadanos VLADIMIR ENRIQUE ALVARADO SERRANO y CAROLINA DE LOS ANGELES BENCOMO FUENTES, parte demandada en este proceso, en fecha 01 de octubre de 2012, le vendieron a las ciudadanas MIRIAM SAMIRA FREITES DELGADO y MIRIAN PASTORA DELGADO URDANETA, el inmueble objeto de este proceso, constituido por el apartamento destinado a vivienda, ubicado en el Edificio denominado Residencias Morichal, distinguido con el Nº 9-G, piso 9, ubicado en la Avenida Sur 3, entre la Esquina de Zamuro a Miseria, Jurisdicción de la Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital, apreciándose además, que dicha probanza trata de un documento público del cual emerge toda su fuerza probatoria, y por cuanto la misma no fue objetada en modo alguno por la parte demandada, esta Juzgadora le otorga todo su valor probatorio conforme a lo pautado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, y ASI SE DECIDE.-
• Copia certificada del documento contentivo del Crédito Hipotecario (f. 20-27, p. I), aprobado por el Banco de Venezuela a la ciudadana GLADYS NARCISA FRANCO VIVE.
En cuanto a este medio probatorio, observa este Tribunal Superior Primero que dicho recaudo trata del documento elaborado por el BANCO DE VENEZUELA S.A.., BANCO UNIVERSAL, del cual emergen indicios sobre el fondo de lo debatido, razones por las que se difiere su análisis y valoración, para el pronunciamiento definitivo de la presente causa. ASI SE DECIDE.-
• Promovió igualmente la parte accionante, las testimoniales de las ciudadanas DELIA SALAZAR VILLAMIZAR e IVETTE BENÍTEZ PRIMERA, titulares de las cédulas de identidad Nos V-10.448.790 y V-9.481.760, observando esta Superioridad que sólo fue evacuada la testimonial de la ciudadana DELIA SALAZAR VILLAMIZAR, quien habiendo sido debidamente juramentada prestó su respectiva declaración.
Al respecto observa esta Superioridad, de la declaración testimonial de la mencionada testigo ciudadana DELIA SALAZAR VILLAMIZAR, que consta en acta levantada a tal efecto por el Tribunal de la causa el día 24 de mayo de 2017 (f. 24-26, p. II), se desprende:
Respecto a la PRIMERA PREGUNTA: Diga la testigo que tiene que ver señora DELIA SALAZAR, con el presente juicio AP11-V-2015-000031, la testigo respondió: que ella fue la persona intermediaria en la negociación del contrato de opción de compra venta entre los ciudadanos Vladimir Alvarado y Carolina Bencomo de Alvarado, quienes eran los propietarios según los documentos presentados por ellos y de los cuales le otorgaron un poder especial para hacer la representación e interpretación de la venta con la ciudadana Gladys Narcisa Franco, en fecha 30 de julio de 2010; respecto a la SEGUNDA PREGUNTA: Diga la testigo si tuvo algo que ver su asistente la ciudadana Ivette Benítez con el incumplimiento de este contrato por parte de los vendedores de dicho inmueble.- Respondió: que consideraba como profesional y como persona que si tuvo responsabilidad ya que quebrantó códigos de ética y moral en virtud que dicha ciudadana era empleada de su empresa para el momento en que los ciudadanos Vladimir Alvarado y Carolina Bencomo de Alvarado, ella trabajaba bajo relación de dependencia para la empresa y era conocedora de que estos ciudadanos habían incumplido el contrato de compra venta con la ciudadana Gladys Narcisa Franco, que la cláusula quinta del contrato de opción de compra venta establece que en caso del incumplimiento de cualquiera de las partes, éstas se comprometen hacer la anulación de dicho contrato y devolver la arras correspondientes, y que por lo tanto, la ciudadana Ivette Benítez, moralmente y profesionalmente no debió aceptar pactar un negocio de venta con dichos propietarios fuera de la empresa y que conociendo a ambas partes y para ratificar su declaración consignaría mediante diligencia ante este tribunal copia simple del documento definitivo de venta del inmueble supra identificado de los ciudadanos Vladimir Alvarado y Carolina Bencomo de Alvarado y Miriam Samira Freites Delgado de fecha 01 de octubre de 2012, quien fue presentado por la ciudadana Ivette Benitez; en cuanto a la TERCERA PREGUNTA: Diga la testigo si les dio plazo a los vendedores para llegar a un acuerdo extrajudicial en fin de resolver este asunto y si ellos dieron algún vestigio de querer solventarlo es decir devolver el dinero de la acción compra venta.- Respondió: que desde el primer día que el banco de Venezuela aprobó el crédito a la ciudadana Gladys Franco, ella contactó a los propietarios para informarle que el crédito había sido aprobado y que iba a consignar el documento de crédito en el banco mercantil para visto bueno de la hipoteca que reposaba a favor de banco mercantil el cual era un requisito indispensable para poder llevar el documento de crédito al registro inmobiliario correspondiente, que dicho documento fue llevado por ella al Banco Mercantil, el cual tuvo que retirar en virtud que los demandados le dijeron que ya no le venderían a la ciudadana Gladys Franco, y que no contaban con el dinero en ese momento para poder hacer a devolución de las arras en virtud que ellos habían invertido ese dinero para irse a Panamá y radicarse allá, que en ese momento vio la negativa de los propietarios para resolver el contrato de opción de compra venta y procedió a ir a los organismos competentes como fue el INDEPABIS al cual nunca se presentaron, a la Defensoría Pública donde tampoco se presentaron pero que se evidenciaba en la segunda repuesta que estuvieron en Venezuela, y que tampoco dieron signos de buena fe ni de buena moral de devolver el dinero a la señora Gladys Franco ni de dejar ninguna nota donde se le convocara a una reunión con ellos para la resolución del contrato, que a simple vista se veía según el documento protocolizado, que vinieron al país a vender el inmueble y se llevaron el dinero de dicha venta; en relación a la CUARTA PREGUNTA: Diga la testigo si para llegar a un acuerdo extrajudicial después que los vendedores se quedaron con el dinero cuantos años pasaron y si usted los llamo para llegar a un acuerdo en el transcurso de ese tiempo. Respondió: que habían pasado seis (6) años y cuatro (4) meses desde que se firmó el contrato de opción de compra venta y que aún desconocía si la ciudadana Gladys Franco había recibido su dinero; Con respecto a la QUINTA PREGUNTA: Diga la testigo exactamente cuanto tiempo ha pasado de que los vendedores incumplieron ese contrato antes de introducir la demanda por el Tribunal que fue en enero del año 2015. La testigo respondió: dos (2) años y cuatro (4) meses; en la SEXTA PREGUNTA: diga la testigo si en el documento de compra venta del inmueble se colocó alguna cláusula penal que en caso de incumplimiento de los vendedores ellos tienen que pagar algún dinero y da fe y jura que elaboró ese documento y lo autentificó en Notaría y se compromete a entregarlo al Tribunal en caso de que ese no repose en el expediente?. Respondió: que si existe una cláusula penal, que es la cláusula quinta en el documento primario de fecha 16 de julio de 2010, en el cual se establecieron unas prórrogas exigidas por el Banco de Venezuela, que podía jurar de buena fe, que el documento fue realizado y leído por ella, y por los involucrado que son los compradores y vendedores antes de la autentificación de la Notaria Pública Trigésima Sexta, que aquel documento fue elaborado y visado por su consultora jurídica la Dra. Tailandia Márquez, y que en caso de que no esté el documento primario, se comprometía a traer una copia certificada.
Ahora bien, observa esta Juzgadora de Alzada, de la declaración testimonial bajo análisis, la declarante ciudadana DELIA SALAZAR VILLAMIZAR, fue conteste y coincidente en los hechos declarados, sin incurrir en contradicción alguna en sus propias deposiciones, y, al no haber sido objeto de tacha la misma, por parte de los accionados, esta Juzgadora Superior le otorga todo su valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 429 y 508 del Código de Procedimiento Civil, y ASI SE ESTABLECE.-
3.2) de las pruebas de la parte demandada.
Se observa, que no consta en autos, que la parte demandada haya producido en elemento probatorio alguno a su favor, razones por las que, nada ha de pronunciarse al respecto esta Superioridad. ASI SE DECLARA.
4.- DEL MÉRITO DE LA CAUSA
Se reclama el cumplimiento del contrato de opción de compra venta sobre un bien inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, ubicado en el Edificio denominado Residencias Morichal, distinguido con el Nº 9-G, piso 9, ubicado en la Avenida Sur 3, entre la Esquina de Zamuro a Miseria, Jurisdicción de la Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital.
Así, se solicita la ejecución de las cláusulas contenidas en el contrato bilateral de compra venta, con los consecuentes daños y perjuicios, exigidos a través de la cláusula penal contenida en dicho contrato con la correspondiente indexación monetaria a que hubiere lugar.
Por su parte, los co-demandados, a través de su Defensor Judicial que les fuera designado, solamente negaron, rechazaron y contradijeron la demanda incoada en su contra.
a.- Del contrato de opción a compra.
* Precisiones Conceptuales.
Dispone el artículo 1.133 del Código Civil que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.
De la anterior definición puede concluirse que el contrato es una convención que comprende el concurso de las voluntades de dos o más personas enlazadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que consiste en la creación de regulación, transmisión, modificación o extinción de un vínculo jurídico de naturaleza patrimonial.
En la doctrina y en la jurisprudencia se contempla la categoría precontractual, cuyo objeto es la celebración posterior de un contrato.
El autor nacional Eloy Maduro Luyando, en su obra Curso de Obligaciones, Tomo II, afirma que no se trata de una oferta, acto unilateral, cuya aceptación por el destinatario hace nacer un contrato, sino de un verdadero negocio bilateral que tiene como objeto la celebración de un contrato futuro.
En la doctrina se distinguen dos tipos de precontratos: la promesa unilateral de contratar y la promesa bilateral de contratar.
La promesa bilateral de contratar es aquel contrato mediante el cual ambas partes se obligan a celebrar un contrato, siendo el caso más frecuente, la promesa bilateral de compra venta de una cosa.
Al respecto, sostiene el mencionado autor Maduro Luyando (ob. cit) que “la promesa bilateral de compra venta es perfectamente válida en el derecho venezolano. El promitente se obliga a vender y el otro contratante se obliga a comprar una cosa determinada por un precio. Este contrato es muy común y a veces necesario en materia de compra venta de inmuebles, por el cual las partes se obligan a contratar a celebrar una futura compra venta ante la Oficina Pública de Registro competente. Esto tiene la ventaja de que las prestaciones de ambas partes se pueden cumplir coetáneamente: la tradición de la cosa (que en materia inmobiliaria se hace mediante la entrega del título debidamente registrado) y el pago del precio.
Este contrato llena una necesidad de comercio inmobiliario. Para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades (solvencias de impuestos municipales, pago de anticipo de impuesto sobre la renta o presentación del comprobante de vivienda principal); además, generalmente el comprador requiere financiamiento quien exigirá hipoteca en garantía del préstamo que otorgue”.
** Del análisis del caso.
Al amparo de esta prédica, se evidencia del contrato de opción de compra venta que las partes se comprometieron a celebrar un contrato de venta sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, ubicado en el Edificio denominado Residencias Morichal, distinguido con el Nº 9-G, piso 9, ubicado en la Avenida Sur 3, entre la Esquina de Zamuro a Miseria, Jurisdicción de la Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital, en el cual, convinieron lo siguiente:
1.- El precio.
El precio del inmueble objeto de la opción a compra, de acuerdo a la cláusula Tercera de citado contrato, se fijó en la cantidad de CUATROCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 465.000,oo), estableciéndose que cualquier cantidad de dinero entregado para garantizar dicha operación, sería imputada al precio total de la venta convenida; que en la cláusula Cuarta se convino, que al momento de la autenticación del contrato de opción de compra venta, la optante entregaría a los oferentes en calidad de arras o garantía la cantidad de CIENTO OCHENTA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 188.000,oo); que el pago se haría mediante cheque de gerencia por la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA Y SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 277.000,oo), mediante cheque de gerencia a nombre de los vendedores, que sería cancelado a los Oferentes una vez aprobado el Crédito Hipotecario solicitado por la Optante.
Así, puede verificar esta Superioridad, que la parte accionante al momento de celebrar el contrato de prereserva sobre el inmueble de autos, entregó a la parte accionada la cantidad de CUARENTA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 48.000,oo), tal como consta en la cláusula segunda establecida en el mismo; de igual modo, se estableció en la cláusula cuarta del contrato de opción de compra venta, que al momento de la autenticación de ése contrato, la optante entregaría a los oferentes, la cantidad de CIENTO OCHENTA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 188.000,oo), constatando esta Superioridad, que el aludido documento fue autenticado el día 30 de julio de 2010, de lo que se infiere, que dicha cantidad fue entregada en ese fecha a los vendedores, resultando entonces, por lo que al imputar la cantidad total entregada, es decir, la suma de DOSCIENTOS TREINTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 236.000,oo), ello, de acuerdo a lo convenido en la referida cláusula cuarto del contrato de opción de compra venta, donde se estableció, como ya fue señalado, que cualquier cantidad de dinero entregado para garantizar dicha operación, sería imputada al precio total de la venta convenida, de allí que, si se resta la cantidad entregada a los vendedores, quedaría un saldo pendiente por cancelar al momento de protocolizar el documento de venta definitivo, por la cantidad de DOSCIENTOS VEINTINUEVE MIL BOLIVARES (BS. 229.000,oo).
De esa manera queda claramente determinado el precio del contrato de opción de compraventa. ASI SE DECLARA.
2.- El Objeto.
En la Cláusula Primera del Contrato de Opción de Compra Venta, se establece que LOS OFERENTES dan a la demandante OPTANTE ciudadana GLADYS NARCISA FRANCO VIVE, la opción de adquirir un inmueble de la exclusiva propiedad de los vendedores, constituido por un apartamento destinado a vivienda, ubicado en el Edificio denominado Residencias Morichal, distinguido con el Nº 9-G, piso 9, ubicado en la Avenida Sur 3, entre la Esquina de Zamuro a Miseria, Jurisdicción de la Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital, Catastro Nº 01-01-19-U01-001-003-029-000-009-09G, con una superficie de 65,00 mts2. El cual consta de las siguientes dependencias: dos (2) dormitorios con un (1) baño, estar comedor con un balcón anexo y cocina-lavadero, cuyos linderos son los siguientes: NORTE: Fachada interna del edificio y apartamento 9-F; SUR: Fachada sur del edificio y apartamento 9-H; ESTE: Fachada este del edificio y OESTE: Apartamento 9-H, pasillo de circulación, foso de ascensores y escaleras y le corresponde un porcentaje de condominio sobre las cosas comunes y las cargas de la comunidad de propietarios de cero enteros con cinco mil ochocientos dos milésimas por ciento (0,5802 %).
De esa manera queda claramente determinado el objeto del contrato de opción de compraventa. ASI SE DECLARA.
3.- Del término.
El contrato en cuestión, de acuerdo a lo establecido en la cláusula Segunda del referido contrato de Opción de Compra Venta suscrito entre las partes, se estableció como modalidad que el plazo de esta opción duración de dicho contrato sería de CIENTO VENTE DIAS (120) DIAS CONTINUOS, contados a partir de la firma de dicho contrato, esto es, el 30 de julio de 2010, fecha de autenticación del mismo, más una prórroga de TREINTA (30) DÍAS CONSECUTIVOS, por lo que correspondería la fecha de protocolización del documento definitivo de compra-venta (con la extensión de la prórroga), aproximadamente hasta el día 27 de diciembre de 2010, siendo que, la parte actora alega, que por causas imputables a los co-demandados no se perfeccionó la venta.
Al respecto, se evidencia entonces, que la cláusula Segunda del contrato de opción de compra venta de fecha 30 de julio de 2010, establecía un lapso determinado para firmar el contrato definitivo de compra venta del inmueble objeto del presente proceso, aunado a ello, constata esta Superioridad, de la información que cursa en autos, suministrada por el Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería (SAIME) del Ministerio del Poder Popular para las relaciones Interiores, Justicia y Paz, referida al movimiento migratorio de los co-demandados, que el ciudadano VLADIMIR ENRIQUE ALVARADO SERRANO, desde el 12 de noviembre de 2010, hasta el 13 de noviembre de 2011, se encontraba en la ciudad de Panamá, regresando en ésta última fecha a Venezuela, y que la ciudadana CAROLINA DE LOS ANGELES BENCOMO FUENTES, desde el 16 de diciembre de 2010, hasta el 12 de enero de 2011, también se encontraba en la ciudad de Panamá, regresando en ésta última fecha a Venezuela, siendo que, a la fecha en que éstos viajaron a Panamá, aún no había fenecido el plazo para la protocolización del documento definitiva de venta.-
Así queda claramente determinado el término del contrato de opción de compraventa. ASI SE DECLARA.
**De las causas del incumplimiento.
Entiende esta Sentenciadora, que el thema decidendum en el presente caso versa sobre la ejecución de las obligaciones pactadas por las partes de este proceso, en el contrato de opción de compra venta cuya ejecución reclama la parte accionante. Quiere resaltar esta Superioridad, que en el mundo jurídico, no tiene cabida que una sola de las partes contratantes, mediante un acto unilateral modifique un acto bilateral producto de la conjunción de las voluntades de las partes; en otras palabras, la voluntad de una sola parte nunca podría modificar la expresión del acuerdo de voluntades de todas las partes, todo esto conforme el artículo 1159 del Código Civil, el cual establece:
Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
El autor Humberto Cuenca en comentarios de su obra “Código Civil de Venezuela, Comentado y Concordado”, Tomo I, pp. 726, explica: “Con referencia a las partes contratantes, sólo ellas pueden exigirse mutuamente las prestaciones incluidas en el contrato, así como modificar o renovar las estipulaciones contractuales”. Es claro entonces, que es necesario el acuerdo entre todas las voluntades de las partes intervinientes para poder modificar un contrato suscrito por esas mismas partes. Es por ello que esta Juzgadora, al constatar que para la fecha en que los oferentes vendedores viajaron a la República de Panamá, aún no había fenecido totalmente el plazo acordado entre las partes para la protocolización del documento definitivo de venta.
En este mismo sentido, se aprecia de la declaración testimonial prestada por la ciudadana DELIA SALAZAR VILLAMIZAR, quien resultó conteste y coincidente en sus dichos, se desprende, que ella fue la persona intermediaria en el negocio jurídico celebrado el 30 de julio de 2010, referido a la celebración del contrato de opción de compra venta suscrito entre los ciudadanos VLADIMIR ENRIQUE ALVARADO SERRANO y CAROLINA DE LOS ANGELES BENCOMO FUENTES, propietarios del inmueble de autos, y la ciudadana GLADYS NARCISA FRANCO VIVE, como compradora; que la ciudadana Ivette Benítez, tuvo responsabilidad en el incumplimiento del referido contrato de opción de compra venta, ya que ésta era conocedora de que los propietarios vendedores habían incumplido dicho contrato con la ciudadana Gladys Narcisa Franco, por lo que ante tal situación, declaró que la ciudadana Ivette Benítez, quebrantó códigos de ética y moral, por cuanto no debió aceptar pactar un negocio de venta con dichos propietarios vendedores, fuera de la empresa para la cual trabajaba, con otros compradores, esto es, con la ciudadana Miriam Samira Freites Delgado, en fecha 01 de octubre de 2012; en cuanto a que si se le había concedido plazo a los vendedores para llegar a un acuerdo extrajudicial para resolver el asunto, y si éstos tenían intención de devolver el dinero entregado como arras en la opción compra venta, declaró, que desde el primer día que el Banco de Venezuela aprobó el crédito a la ciudadana Gladys Franco, que posteriormente la testigo contactó a los propietarios para informarle que el crédito había sido aprobado y que iba a consignar el documento de crédito en el Banco Mercantil para el visto bueno de la hipoteca que reposaba a favor de Banco Mercantil, el cual señaló, era un requisito indispensable para poder llevar el documento de crédito al Registro Inmobiliario correspondiente, y que presentado dicho documento ante el Banco Mercantil, posteriormente lo tuvo que retirar, en virtud que los vendedores demandados le dijeron que ya no le venderían a la ciudadana Gladys Franco, y que no contaban con el dinero en ese momento para poder hacer a devolución de las arras en virtud que ellos habían invertido ese dinero para irse a Panamá y radicarse allá, por lo que, indicó la testigo, que en ese momento al percatarse de la negativa de los propietarios para resolver el contrato de opción de compra venta con la ciudadana Gladys Franco, se dirigió a los organismos competentes como el INDEPABIS y la Defensoría Pública, a los cuales nunca se presentaron los vendedores, por lo que a su entender, éstos nunca dieron signos de buena fe ni de buena moral para devolver el dinero a la señora Gladys Franco, ni siquiera dejar alguna comunicación donde se le convocara a una reunión con ellos para la resolución del referido contrato, por lo que señaló que vinieron al país a vender el inmueble a otras personas y se llevaron el dinero de dicha venta; que después que los vendedores se quedaron con el dinero y que ella los había contactado para llegar a un acuerdo, habían transcurrido seis (6) años y cuatro (4) meses desde que se firmó el contrato de opción de compra venta y que aún desconocía si la ciudadana Gladys Franco había recibido su dinero, y que desde que los vendedores incumplieron ese contrato y antes de introducir la demanda por el Tribunal, que fue en enero del año 2015, transcurrieron dos (2) años y cuatro (4) meses; que en el documento de compra venta del inmueble de autos, se estableció una cláusula penal (quinta) donde se acordó que en caso de incumplimiento de los vendedores ellos tenían que pagar algún dinero, en el documento primario de fecha 16 de julio de 2010, en el cual se establecieron unas prórrogas exigidas por el Banco de Venezuela, de igual manera la testigo, juró y dio buena fe, que el documento fue realizado y leído por ella, y por los involucrado que son los compradores y vendedores antes de la autenticación de la Notaria Pública Trigésima Sexta, y que aquel documento fue elaborado y visado por su consultora jurídica la Dra. Tailandia Márquez.
Aunado a lo anterior, también puede apreciar esta Juzgadora, de la copia certificada del documento contentivo del Crédito Hipotecario, elaborado y aprobado por el Banco de Venezuela a favor de la ciudadana GLADYS NARCISA FRANCO VIVE, por la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 270.000,oo), para la compra del inmueble constituido por el apartamento destinado a vivienda, ubicado en el Edificio denominado Residencias Morichal, distinguido con el Nº 9-G, piso 9, ubicado en la Avenida Sur 3, entre la Esquina de Zamuro a Miseria, Jurisdicción de la Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital, que le vendieran los ciudadanos VLADIMIR ENRIQUE ALVARADO SERRANO y CAROLINA DE LOS ANGELES BENCOMO FUENTES. ASI SE DECLARA.-
Asimismo se observa, que dicho documento aparece visado por el abogado Arcangel J. Riera Z., abogado UCV, Inpreabogado Nº 178.236, con firma Ilegible sobre el visado, y en todos los folios que contiene dicha documental, se aprecia un sello húmedo donde se lee: Banco de Venezuela V.P. DOCUMENTACIÓN DE CRÉDITO HIPOTECARIO REVISADO, pero no aprecia esta Superioridad, que el documento bajo estudio y análisis, contenga firma alguna.
Señala la parte accionante en su libelo, que una vez aprobado el crédito hipotecario por el Banco de Venezuela, se realizó todo lo concerniente a la suscripción del contrato definitivo de compra venta, la cual, a su decir, no se realizó por razones imputables a la parte demandada, aún cuando, el Banco de Venezuela ya había redactado el documento de venta con Hipoteca de Primer Grado.
Ante tales circunstancias, se estima, que aún cuando la documental bajo análisis carece de firma, pero no puede pasar por alto quien aquí sentencia, que de la misma emergen indicios que se encuentran íntimamente relacionados con la probanza de declaración testimonial depuesta por la testigo ciudadana DELIA SALAZAR VILLAMIZAR, aunado a que, la misma no fue impugnada, tachada, ni desconocida en modo alguno, razones por las que, en lo que respecta a este medio probatorio, considera esta Jurisdicente, que el mismo trata del documento mediante el cual se protocolizaría la venta definitiva del inmueble de autos, el cual fue preparado por el Banco de Venezuela, V.P. DOCUMENTACIÓN DE CRÉDITO HIPOTECARIO. ASI SE DECLARA.
Ciertamente, se observa, que dicho documento carece de firmas, a juicio de quien aquí decide, por cuanto no fue suscrito oportunamente, por lo que aplicando las reglas de la sana crítica y por los sellos en el contenidos, se le valora para acreditar que el documento de venta fue preparado por el BANCO DE VENEZUELA, a los fines de su protocolización definitiva, sin que conste en autos justificación alguna por las cuales los vendedores demandados no comparecieron a la firma del mismo, por lo que, de las afirmaciones contenidas en la pretensión de la parte accionante, la cual coincide con la declaración testimonial de la ciudadana DELIA SALAZAR VILLAMIZAR, se evidencia la clara intención de los co-demandados de no cumplir con lo acordado en el contrato de opción de compra venta, al pretender modificar unilateralmente, la conjunción de las voluntades pactadas de manera bilateral en dicho contrato, celebrado con la ciudadana GLADYS NARCISA FRANCO VIVE, y lo que es más grave aún, no sólo incumplieron con la protocolización del documento definitivo de venta al no presentarse para la firma del mismo, sino que, tampoco devolvieron en modo alguno, las cantidades de dinero que le fueron entregadas como arras por la compradora, razones por las que concluye esta Juzgadora Superior, quedó evidenciado en autos, que el incumplimiento del contrato de opción de compra venta cuya ejecución pretende la parte accionante en el presente proceso, deviene, por parte de los co-demandados ciudadanos VLADIMIR ENRIQUE ALVARADO SERRANO y CAROLINA DE LOS ANGELES BENCOMO FUENTES, ello, en franca violación de la normativa legal establecida en el artículo 1.159 del Código Civil, lo que trae como consecuencia, que éstos deben cumplir con las disposiciones contenidas en el referido contrato de opción de compra venta, y especialmente lo acordado en la cláusula quinta del mismo, es decir, la obligación de pagar a la parte actora, la penalización allí acordaday ASI SE DECIDE.-
***De los daños y perjuicios en virtud del incumplimiento.
La parte demandante en su libelo de demanda reclama el pago de los daños y perjuicios en virtud del incumplimiento de las obligaciones pactadas en el contrato de opción de compra venta de autos, por parte de los co-demandados vendedores, ya que en dicho contrato se estableció una cláusula penal, contenida en la cláusula quinta, donde se fijó la cantidad de NOVENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 94.000,oo), como indemnización en caso de incumplimiento de alguna de las partes, sobre la cual pretende la accionante se le aplique la correspondiente indexación monetaria a que hubiere lugar.
Al respecto, considera necesario esta Superioridad, resaltar, que el artículo 1274 del Código Civil prevé, que en materia contractual “el deudor no queda obligado sino por la daños y perjuicios previstos o que han podido preverse al tiempo de la celebración del contrato”. No puede reclamarse una indemnización de daños y perjuicios distinta a la prevista contractualmente, salvo que se hubiese incurrido en dolo, que no es el presente caso ya que no se ha invocado el dolo.
Ahora bien, al revisar el contrato de opción de compra venta que regula las relaciones jurídicas entre las partes actuantes en este proceso, se tiene, que en la cláusula quinta contractual, se estableció que en caso de que “vencido el plazo de esta Opción de Compra-venta, no se llegase a realizar por culpa o razones imputables a LOS OFERENTES, ésta se obligan a devolver a la OPTANTE la cantidad recibida en calidad de arras o garantía establecida en la cláusula cuarta, más la cantidad de incumplimiento de NOVENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 94.000,oo), en ambos casos dicha indemnización se realizará de manera inmediata desde el incumplimiento del contrato”.
Quiere decir que las partes al momento de contratar establecieron, como cláusula penal, que la indemnización de daños y perjuicios por el incumplimiento del oferente sería de NOVENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 94.000,oo), por lo que conforme al artículo 1274 del Código Civil, los co-demandados no están obligados a indemnizar por ese concepto con cantidad distinta a la prevista contractualmente, ni aplicar sobre la misma indexación monetaria alguna, ya que ello no fue expresamente establecido por las partes en el referido contrato de opción de compra venta, por lo que, en consecuencia, resulta Parcialmente Procedente el reclamo que hace la parte accionante respecto a los daños y perjuicios reclamados por la cantidad de NOVENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 94.000,oo), y no, por un monto distinto al previsto contractualmente. ASI SE DECLARA.
Así las cosas, considera ésta Superioridad, que los demandados no lograron demostrar a tenor de lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.334 del Código Civil, que habían cumplido con sus obligaciones contractuales convenidas en las cláusulas en el Contrato de Opción de Compra Venta, suscrito entre ellos, ciudadanos VLADIMIR ENRIQUE ALVARADO SERRANO y CAROLINA DE LOS ANGELES BENCOMO FUENTES, y la ciudadana GLADYS NARCISA FRANCO VIVE, quien si logró demostrar la existencia de la relación contractual devenida del referido contrato de opción de compra venta, que ésta cumplió con sus obligaciones, y que el incumplimiento de dicho contrato surgió de parte de los accionados, y ASI SE DECLARA.-
Dirimido como ha sido el presente caso en apelación, esta Juzgadora de Alzada considera, que lo ajustado a derecho es declarar Procedente la apelación ejercida por la representación judicial de la parte actora, contra la sentencia definitiva dictada el 08 de noviembre de 2018, por el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y, Procedente la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA intentada por GLADYS NARCISA FRANCO VIVE, contra VLADIMIR ENRIQUE ALVARADO SERRANO y CAROLINA DE LOS ANGELES BENCOMO FUENTES. ASI SE DECIDE.-
IV.- DISPOSITIVA.
En mérito de los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la apelación interpuesta por el apoderado judicial de la parte actora abogado JOSE LUISVILORIA PANTOJA, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 08 de noviembre de 2018, por el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró Sin Lugar la pretensión contenida en la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA incoada por la ciudadana GLADYS NARCISA FRANCO VIVE, contra de los ciudadanos VLADIMIR ENRIQUE ALVARADO SERRANO y CAROLINA DE LOS ANGELES BENCOMO FUENTES, condenando en costas a la parte actora.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, incoara la ciudadana GLADYS NARCISA FRANCO VIVE, contra los ciudadanos VLADIMIR ENRIQUE ALVARADO SERRANO y CAROLINA DE LOS ANGELES BENCOMO FUENTES, ambas partes anteriormente identificadas. En consecuencia, se ordena a los co-demandados ciudadanos VLADIMIR ENRIQUE ALVARADO SERRANO y CAROLINA DE LOS ANGELES BENCOMO FUENTES, que, dentro del lapso de ejecución voluntaria, procedan a escriturar a nombre de la demandante ciudadana GLADYS NARCISA FRANCO VIVE, y a protocolizar el documento de Opción de Compra-Venta, autenticado en fecha 30 de julio de 2010, ante la Notaria Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador, sobre el inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, ubicado en el Edificio denominado Residencias Morichal, distinguido con el Nº 9-G, piso 9, ubicado en la Avenida Sur 3, entre la Esquina de Zamuro a Miseria, Jurisdicción de la Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital, Catastro Nº 01-01-19-U01-001-003-029-000-009-09G, con una superficie aproximada de SESENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (65,00 mts2) de construcción, el cual consta de las siguientes dependencias: dos (2) habitaciones, sala comedor, cocina, lavadero y un (1) baño, cuyos linderos son los siguientes: NORTE: Fachada interna del edificio y apartamento 9-F; SUR: Fachada sur del edificio y apartamento 9-H; ESTE: Fachada este del edificio y OESTE: Apartamento 9-H, pasillo de circulación, foso de ascensores y escaleras, y le corresponde un porcentaje de condominio de cero enteros con cinco mil ochocientos dos milésimas por ciento (0,5802 %), sobre las cosas y cargas comunes del Edificio y del Conjunto Residencial respectivamente. Dicho inmueble pertenece a los demandados ciudadanos VLADIMIR ENRIQUE ALVARADO SERRANO y CAROLINA DE LOS ANGELES BENCOMO FUENTES, , titulares de las cédulas de identidad Nos. V- 12.383.952 y V- 12.811.861, respectivamente, según consta de documento protocolizado por ante el Registro Público del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 12 de marzo de 2008, bajo el Nº 43, Tomo 24, Protocolo Primero. Debiendo quedar establecido en el Contrato de Compra- Venta, que el precio del Inmueble antes identificado, es la cantidad de CUATROCIENTOS SESENYA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 465.000,oo), del cual tal como lo establece la cláusula tercera del contrato de opción de compra venta, que debe imputarse al precio total de la venta convenida, cualquier cantidad de dinero entregada para garantizar dicha operación, por lo que debe restarse del referido precio total del inmueble, las cantidades entregadas a los vendedores como arras o garantía, es decir, la cantidad de CUARENTA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 48.000,oo), que fue entregada al momento de celebrarse el Contrato de Prereserva sobre el referido inmueble en fecha 21 de junio de 2010, y, la cantidad de CIENTO OCHENTA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 188.000,oo), que fue entregada el 30 de julio de 2010, fecha de la autenticación del Contrato de Opción de Compra Venta de dicho inmueble, lo cual suma la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 236.000,oo), en consecuencia, el saldo que debe pagar la parte demandante al momento de la protocolización del documento definitivo de venta, es la cantidad de DOSCIENTOS VEINTINUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 229.000). Se advierte que, si la parte demandada no diere cumplimiento a lo aquí ordenado, ésta sentencia constituirá el título de propiedad del mencionado inmueble, de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: Queda REVOCADA la sentencia apelada dictada el 08 de noviembre de 2017, por el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictada en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, intentara la ciudadana GLADYS NARCISA FRANCO VIVE, contra los ciudadanos VLADIMIR ENRIQUE ALVARADO SERRANO y CAROLINA DE LOS ANGELES BENCOMO FUENTES.-
CUARTO: Se condena en las costas a la parte demandada, de conformidad con los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA y BÁJESE en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, al Primer (1er) día del mes de junio del año dos mil dieciocho (2.018). Años 207° y 158°.-
LA JUEZ,
Dra. INDIRA PARIS BRUNI.
LA SECRETARIA,
Abg. MARIELA ARZOLA PADILLA.
En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las tres y veinticinco de la tarde (3:25 p.m.).-
LA SECRETARIA,
Abg. MARIELA ARZOLA PADILLA.
Exp. N° AP71-R-2017-001099
Cumplimiento de Contrato/Definitiva
Materia: Civil
IPB/MAP/dm
