REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
JUZGADO SUPERIOR OCTAVO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÒN JUDICIAL DEL ÀREA METROPOLITANA DE CARACAS
Caracas,¬¬¬ siete (7) días del mes de marzo de dos mil diecisiete (2017)
206º y 157º
Parte actora: Administradora Ibiza, C.A. sociedad mercantil, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, el 17 de noviembre de 2004, bajo el número 11, Tomo 194-A Sgd,; representado judicialmente por: Laura Piuzzi Chittaro y Jonathan Rafael Perales, inscritos en el Inpreabogado con las matriculas números 22.738 y 142.049, respectivamente; con domicilio procesal en: Avenida Este 6, esquinas de Camejo a Colón, Torre La Oficina, Piso 4, Oficina 4-3, parroquia Santa Teresa, Municipio Libertador del Distrito Capital.
Parte demandada: Residencias Mirador del Ávila, C.A., sociedad mercantil, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, el 22 de diciembre de 1980, bajo el nº 96, Tomo 257-A-Sgdo.; representados judicialmente por: José Musso Reali inscrito en el Inpreabogado con la matricula nro.104.890; sin domicilio procesal que conste en autos.
Motivo: Cobro de Bolívares
Caso: AP71-R-2016-000387
Sentencia: Definitiva
I
Antecedentes
Conoce esta Alzada del recurso de apelación interpuesto en fecha 17 de marzo de 2016, por la abogada Laura Piuzzi Chittaro , en su carácter de mandataria judicial de la parte demandante, contra el fallo proferido por el Juzgado Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 22 de octubre de 2015, que declaró sin lugar la pretensión dineraria formulada por Administradora Ibiza, C.A., contra la sociedad mercantil Residencias Mirador del Ávila, C.A
Cabe considerar, que el presente juicio inició mediante escrito libelar presentado en fecha 11 de febrero de 2014, por la abogado Laura Piuzzi Chittaro, en su carácter de apoderada judicial de la Administradora Ibiza, C.A.; fue admitido por auto de fecha 17 de febrero de 2014, ordenando el Tribunal a quo el emplazamiento de la parte demandada para comparecer dentro de los veinte días de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación.
Luego de practicada las gestiones correspondientes a la citación, en fecha 24 de noviembre de 2014, comparece ante el tribunal de origen la parte demanda a darse por citada, dando contestación a la demanda en fecha 8 de diciembre de 2014.
En fecha 3 de febrero de 2015, y 20 de febrero de 2015, la parte demandada y la parte demandante, respectivamente, procedieron a consignar escritos de pruebas, el cual fue agregado a las actas que conforman el expediente mediante auto de fecha 25 de febrero de 2015, igualmente, por medio de ese mismo auto, ordenaron que el Libro de Actas de Reuniones y Acuerdos de la Junta de Condominio y el Libro de Actas de los propietarios del Edificio Conjunto Residencial Mirador del Ávila, consignados al expediente, se resguardaran en la caja fuerte del Tribunal a quo, en donde ambas partes quedaban en pleno derecho en revisar los mismo cuando así lo requirieran.
Posteriormente, luego de la admisión y evacuación de las pruebas correspondientes, ambas partes presentaron los informes y observaciones a dichos informes; por consiguiente, el tribunal de instancia dictó la sentencia recurrida en la presente causa, en fecha 22 de octubre de 2015, declarando Sin Lugar la demanda incoada. Por este motivo, la representación judicial de la parte actora el día 17 de marzo de 2016, apeló de la decisión antes referida. Dicha apelación fue oída en ambos efectos por auto de fecha 1º de abril de 2016.
Luego de distribución, en fecha 23 de mayo de 2016, esta Alzada le da entrada al presente expediente.
Por auto de fecha 20 de junio de 2016, se ordenó librar oficio Nº 16-199 al Tribunal de origen a los fines de solicitar que remitieran el Libro de Actas de Reuniones y Acuerdos de la Junta de Condominio y el Libro de Actas de los propietarios del Edificio Conjunto Residencial Mirador del Ávila.
En fecha 7 de julio de 2016, ambas partes consignaron los respectivos escritos de informes de alzada, asimismo, en fecha 19 de julio de 2016, ambas partes consignaron sus respectivos escritos de observaciones a los informes.
Finalmente, en fecha 9 de agosto de 2016, esta Alzada recibió oficio Nº 7278-2016, de fecha 2 de agosto de 2016, expedido por el Tribunal Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante el cual remitió el Libro de Actas de Reuniones y Acuerdos de la Junta de Condominio y el Libro de Actas de los propietarios del Edificio Conjunto Residencial Mirador del Ávila, los cuales fueron agregado a autos en fecha 11 de octubre de 2016.
Siendo la oportunidad procesal para proferir sentencia, esta Alzada lo hace en los términos siguientes:
II
Síntesis de la controversia
La representación judicial de la parte actora, dentro del elenco de afirmaciones de hecho en que basó la pretensión bajo examen, adujo lo siguiente:
En primer lugar, indicó que el Conjunto Residencial Mirador del Ávila, estaba ubicado en la calle la Florida, Urbanización Miranda, Municipio Sucre del estado Miranda, edificio que fue enajenado bajo el régimen de propiedad horizontal según consta de documento de condominio general registrado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del estado Miranda, el 13 de abril de 1987, bajo el Nº 4, tomo 7, protocolo primero, otorgado por la sociedad mercantil Conjunto Residencial Mirador del Ávila, C.A; asimismo, el mencionado acuerdo rige a todo el conjunto residencial y contiene la delimitación de las diferentes áreas de terreno que corresponde a cada una de las etapas en que fue dividido por su otorgante, así como los porcentajes de condominio que cada una de ellas tiene respecto a la totalidad del Conjunto. Y finalmente, que actúa como administradora del mismo.
Afirmó, que de acuerdo a lo previsto en el artículo 2.2 del documento de condominio general, el Conjunto Residencial Mirador del Ávila, esta conformado por cuatro etapas: 1) la primera etapa: compuesta por los edificios 1-C y 7-C, con 18 apartamentos y las áreas recreacionales comunes a todo “El Conjunto”: sala de fiestas, gimnasio, sauna y jacuzzi; 2) segunda etapa: compuesta por el edificio 2-B con siete apartamentos; 3) tercera etapa: estaría compuesta por los edificios 3-A y 6-A con 16 apartamentos; 4) cuarta etapa: estaría compuesta por los edificios 4-B y 5-A con 18 apartamentos. Asimismo, que las especificaciones relativas a las construcciones hechas y por hacer de cada etapa, porcentajes de condominio de cada unidad vendible se establecerían en los Documentos de Condominio Particulares de cada una de ellas.
Aseveró, que en el Capitulo VI, los artículos 6.1 y 6.2, así como en el Capitulo VII en su artículo 7.1, del documento de condominio general, se estableció que era lo que se entendía por bienes comunes y cuales eran estos bienes comunes. Asimismo, se estableció que los derechos que cada propietario corresponde sobre las cosas comunes a todo el Conjunto, son inherentes a la propiedad de cada unidad e inseparable de ella. Y de igual manera, se constituyó una servidumbre sobre las calles de vialidad interna del Conjunto de acuerdo a los porcentajes establecidos en los documento de condominio, de cada etapa.
Aseguran, que en el Capitulo VIII, el artículo 8.1, literal b) así como en el Capitulo IX en su artículo 9.1, del documento de condominio general, se le asignó a cada una de las etapas un porcentaje individual de condominio, correspondiéndole a la tercera etapa un porcentaje de veintisiete por ciento con mil ciento ochenta y seis milésimas (27,1186%), y a la cuarta etapa, un porcentaje de treinta por ciento con cinco mil ochenta y cuatro milésimas (30,5084%), sobre el total del Conjunto, lo que aplicaba respecto a los derechos y obligaciones sobre las áreas y bienes comunes a aquél. De igual modo, se estableció cuales eran las cargas y gastos comunes a todos los propietarios de cada edificio, previstos en la Ley de Propiedad Horizontal.
Arguyen, que la sociedad mercantil Conjunto Residencial Mirador del Ávila, C.A. en el referido documento de condominio general,, declaró que era propietaria de una extensión de terreno y las construcciones que sobre el mismo se levantara. Luego de registrado el documento, ésta procedió a enajenar unidades vendibles de la primera y segunda etapa, pero que se reservó el derecho de propiedad de las áreas de terrero aún sin construir correspondientes a la tercera y cuarta etapa, por lo tanto, la misma formaba parte de la comunidad de propietarios que conforman el Conjunto, por lo que –a su criterio- se encontraban obligados legalmente, de acuerdo a lo establecido en el artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal y a las normas contenidas en el documento de condominio general, a contribuir con el pago de los gastos comunes del Conjunto.
Alegan, que a pesar de ello, dicha propietaria no había pagado las cuotas de condominio correspondientes a los meses que van desde noviembre de 1996 hasta diciembre de 2008, y que tal acreencia se evidenciaba en las planillas originales de liquidación de gastos comunes y no comunes correspondientes a la tercera y cuarta etapa. Y que esta falta de pago puntual de las obligaciones condominales por parte de la precipitada propietaria, junto con la depreciación de la moneda nacional que es el Bolívar, había ocasionado que el valor real de las cantidades adeudadas por concepto de capital de cada una de las pensiones de condominio debidas, también se haya depreciado, y que eso afectaba directamente el fondo de reserva del condominio.
Finalmente, fundamentaron su demanda en los artículos 7, 11, 12, 13, 14, 15, 18 y 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, artículos 1.277 y 1.746 del Código Civil y artículo 630 del Código de Procedimiento Civil, y concluyeron solicitando al Tribunal que se condene a la parte demanda a que pague las siguientes cantidades: 1) ciento veintiocho mil ochocientos veintidós bolívares con diecisiete céntimos (Bs. 128.822,17), que es el monto de las cuotas de condominio propias a los gastos comunes del Conjunto correspondientes a la tercera etapa, vencidas y no pagadas por la demandada, que van desde el mes de noviembre de 1996 hasta diciembre de 2008, ambos inclusive; 2) ciento cuarenta y cuatro mil novecientos veinticuatro bolívares con ochenta y tres céntimos (Bs. 144.924,83), que es el monto de las cuotas de condominio propias a los gastos comunes del Conjunto correspondientes a la cuarta etapa, vencidas y no pagadas por la demandada, que van desde el mes de noviembre de 1996 hasta diciembre de 2008, ambos inclusive; 3) pide la indexación de la cantidad demandada por concepto de capital de las cuotas de condominio demandadas desde sus respectivos vencimientos mensuales hasta la fecha en que quedase definitivamente firme la sentencia que se dictase en el presente juicio; 4) solicitó las costas, costos y honorarios profesionales de los abogados que se generaren con ocasión del presente juicio.
Seguidamente, la representación judicial de la sociedad mercantil Residencias Mirador del Ávila, C.A., en su escrito de contestación, rechazó, negó y contradijo la demanda promovida por considerarla falsa, impertinente y fuera de todo fundamento lógico. Para ello alegó:
Afirmó, que la parte actora inicia el presente juicio pretendiendo hacer creer, que su representada debía una suma de dinero porque no pagó una serie de recibos de condominio de unos edificios de su propiedad que no existen, porque no han sido construidos. Y que para ello se basaban únicamente en el supuesto de que los edificios estaban proyectados para una posible construcción futura, y por lo tanto no pudieron hacer uso de las áreas comunes de todo el Conjunto, y que este hecho era aceptado por la misma en su libelo de demanda.
Aseveró, que su representada desde que planeó la construcción de todo el Conjunto Residencial Mirador del Ávila, decidió que se iba a construir por fases o etapas, y que las mismas las había dejado muy bien diferenciadas y delimitadas. Y que estas serían construidas en cuatro etapas.
Al hacer referencia a las cosas comunes del Conjunto, arguyó que en cada documento de condominio registrado, se estableció que a medida que se fuesen construyendo, vendiendo y entregando, las distintas etapas, los nuevos propietarios irían accediendo al uso y disfrute de esas áreas comunes y en consecuencia se irían haciendo cargo del mantenimiento y conservación de las mismas. De tal forma que, al construirse la primera etapa compuesta de dos edificios -1C y 7C- y luego que se vendieran los apartamentos que conforman esos edificios, sus propietarios disfrutarían de todas las instalaciones. Aseguró que así se hizo y que ello estaba demostrado en el documento de condominio de la Primera Etapa, que establecía que en dicha primera etapa cada uno de los dos edificios tenía una carga de 50% lo cual representaba el 100% del total. Y que posteriormente, se construyó, vendió y entregó la segunda etapa compuesta de un solo edificio -2B- y que de la misma forma que en la primera etapa, fue en ese momento, en que se distribuyeron las cargas entre los tres edificios; que de acuerdo al documento de condominio registrado para la segunda etapa, se estableció en él las alícuotas con porcentajes del 36,2822%, 35,7178% y 28% para los edificios 7C, 1C y 2B, respectivamente. Y que ese porcentaje, sumado daba un resultado del 100% de la totalidad de gastos comunes del Conjunto.
Alegó, que desde entonces en el Conjunto Residencial, no se había construido un solo edificio y mucho menos un solo apartamento más, es decir, que no se había construido ni la tercera ni la cuarta etapa, al punto que no se había empezado la construcción ni tan si quiera había habido ni el más mínimo movimiento de tierra.
Arguyó, que esa situación de que cada etapa iba a ser responsable del mantenimiento general a medida que se fuesen construyendo e incorporando cada siguiente etapa, era conocido y aceptado por todos los propietarios de apartamentos, por cuanto, reiteró, que tanto en el documento de condominio de la primera etapa como en el de la segunda etapa –ambos registrados-, se reflejaba clara y específicamente esa realidad, y que además los documentos de propiedad particulares de cada apartamento señalaban alícuotas que reflejaban que solo esas etapas son responsables del mantenimiento de toda el área común y que en algunos casos se indica que eran repartidas únicamente entre los apartamentos existentes hasta tanto se construyeran las demás etapas.
Asimismo, alegó que conforme al documento de condominio de la primera etapa, el cual fue registrado en fecha 13 de abril de 1987, en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del antes Distrito Sucre del estado Miranda, bajo el número 3, tomo 8, protocolo 1ro, establecía que serían los dos edificios de esa primera etapa quienes se encargarían del mantenimiento y conservación de las áreas comunes hasta que se desarrollaran las siguientes etapas. Y por lo tanto, eso demostraba, por medio un documento público, que su representada no tenía responsabilidad de pago de condominio y que el mantenimiento es solo responsabilidad de los propietarios de los apartamentos de la primera etapa hasta que se construyera las siguientes.
Del mismo modo, arguyó que al crearse la segunda etapa, es decir, la construcción del edificio denominado 2-B, establecieron a través del documento de condominio de la misma, que fue registrado el 1º de noviembre de 1996, en la Oficina Subalterna del Primer Circuito del antes Distrito Sucre del estado Miranda bajo el nro. 9, tomo 16, protocolo primero, que pasaban a dividirse las cargas comunes entre los tres edificios existentes. Y que por lo tanto, -a su criterio- era solo lógico pensar entonces, que en el futuro, una vez concluidas las siguientes etapas, la alícuota se iba a dividir entre cada parte construida, ya que los nuevos edificios en el momento que quedasen terminados, aportarían áreas comunes así como también generarían gastos, y que era entonces absurdo pretender que apartamentos que no existían en ese momento, contribuyeran con los gastos por el uso y disfrute de las áreas comunes. Y que ello también quedaba demostrado en el Reglamento de Condominio, que en su artículo 7 establece que son los propietarios de los apartamentos que integran dicho Conjunto quienes están obligados, desde el momento que firman su respectivo documento de Compra-Venta, a contribuir con los gastos comunes.
Por otro lado, alegó que los recibos de condominio traídos a juicio por la parte demandante, son totalmente falsos y por tanto no los aceptaron, ya que afirman que los mismos no coinciden con el formato ni con gastos verdaderos que aparecen en los recibos reales y originales que se habían emitido en esa época por las administradoras y que fueron repartidos a los apartamentos existentes para el momento. De igual manera, aseguran que la Administradora Ibiza ni siquiera era la administradora entre los años 1996 y 1998, sino que en ese entonces quien fungía como administradora era la Administradora Marojo, S.R.L.
Finalmente, solicitó que la demanda sea declara sin lugar.
En este contexto, en fecha 22 de octubre de 2015, el Tribunal a quo profirió el fallo contra el cual se recurre, expresando lo siguiente:
“(…) De las referidas documentales se evidencia que en efecto la asamblea del Conjunto Residencial Mirador del Ávila autorizó a la Administradora Ibiza C.A, al cobro de los gastos de condominio conforme a los soportes contables llevados por la Administradora Ibiza, C.A y por Administradora Marojo durante su gestión, asimismo se evidencia que la Asamblea aprueba los recibos de condominio General para la segunda, tercera y cuarta etapa en los cuales se detallan las alícuotas de los gastos indicados en el informe que le corresponde pagar a cada uno desde noviembre de 1996 hasta el mes de diciembre de 2008, en este sentido se evidencia que dichos recibos fueron emitidos de acuerdo a dichas asambleas, toda vez que Administradora Ibiza, C.A, de acuerdo a la ley se encuentra debidamente autorizada para emitir dichos planillas, pero esto no significa que dicho cobro sea legal, que en este sentido se evidencia que la tercera y cuarta etapa no existe construcción alguna, tal y como quedo demostrado con las testimoniales que se evacuaron al efecto al señalar los testigos que la tercera y cuarta etapa tiene una puerta independiente de la primera y segunda etapa, que la tercera y cuarta etapa esta completamente dividida de la primera y segunda etapa y que la tercera y cuarta etapa tiene energía independiente propia de su medidor de las áreas comunes y que no existen construcciones ni edificaciones en dichas etapas, que analizando las declaraciones de los testigos se evidencia que concuerdan entre si y con las demás pruebas, motivo por el cual este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, de las referidas testimoniales se aprecia que no existe ningún tipo de construcción en la tercera y cuarta etapa, asimismo se evidencia de actas que la tercera y cuarta etapa no tiene documento de condominio, que es algo así como la partida de nacimiento o el acta constitutiva de un inmueble que se construye con la finalidad de ser vendidos por apartamentos y/o locales, en el cual se señala el número de pisos, apartamentos y dependencias de que consta así como las especificaciones de sus linderos; Descripción de las cosas comunes del edificio en general, Descripción de las cosas comunes a determinados apartamentos; y la Indicación del destino del edificio; Indicación del destino dado a cada apartamento; Valor total del edificio y de cada apartamento; Porcentaje o alícuota que corresponda a cada propietario de apartamento sobre las cosas comunes y sus derechos y obligaciones en la conservación y administración del edificio; Los gravámenes que pesan sobre el inmueble (hipotecas). Cualquiera otra circunstancia que interese hacer constar.
En virtud de ello, es evidencia que en el presente caso la tercera y cuarta etapa no posee ningún tipo de construcción ni edificación; ni posee documento de condominio que determina el porcentaje de la alícuota que corresponde a cada propietario de apartamento o local, ya que no existe apartamento ni locales, entonces no puede la junta de condominio implementar el porcentaje de la alícuota por concepto de gastos comunes ni se le puede aplicar la alícutora correspondiente a la establecido en al documento de condominio de la primera y segunda etapa, que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, el cual señala que el instrumento que por excelencia debe contener el porcentaje que corresponde a los propietarios sobre las cosas comunes y sus derechos y obligaciones en la conservación y administración del inmueble regido bajo la propiedad horizontal, es el documento de condominio. Y Así se decide.-
Ante esta situación y por vía de consecuencia, los recibos que fueran consignados por la accionante a los fines de evidenciar la presunta deuda condominial, carecen de valor probatorio toda vez que el porcentaje por alícuota de gastos reseñada en dichos recibos, no fue legítimamente creados, siendo así que, mal podría esta Juzgadora apreciar las cantidades que la parte actora estableció como adeudadas, por cuanto fueron calculadas a través de un porcentaje que no fue establecido conforme a derecho, como lo es a través de su documento de condominio, que esta supuesta deuda no es posible legitimar, toda vez que la alícuota establecida no es la contemplada en el documento de condominio de las etapas tercera y cuarta, de manera entonces que resulta forzoso para esta sentenciadora determinar que la parte actora no logró demostrar la deuda aludida, todo lo cual conlleva a considerar que no ha lugar la acción intentada al respecto, lo que habrá de declararse en el dispositivo del fallo.. Y así se decide (…)”
En este estado, las partes presentaron sus respectivos informes en la Alzada, a lo cual, la representación judicial de la parte demandante, en su escrito de informes, sostuvo lo siguiente:
En principio, alegó que la sentencia recurrida adolece del vicio de silencio de prueba, y por lo tanto estaba afectada de nulidad, en virtud de haber omitido cualquier análisis sobre uno de los documentos en los cuales se basa su pretensión, como lo es el documento de condominio general del Conjunto Residencial Mirador del Ávila, el cual aseguran haber promovido adecuadamente. Que la falta de aplicación del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil en el que incurrió la juez de primera instancia, llevó a que esta determinara que la tercera y cuarta etapa no tenían documento de condominio y esto era falso porque tal documento si existe y es el documento de condominio general que rige a todo el conjunto, y a razón de eso decidió restarle valor probatorio a todas y cada una de las planillas de liquidación de gastos comunes cuyo pago pretendían.
Asimismo, arguyó que el Tribunal de instancia, además del silencio de prueba, adolece del vicio de falsa suposición, que deviene de la omisión absoluta del análisis de las pruebas –que a su criterio- son fundamentales en el soporte de la pretensión de su mandante. Que era el caso que la recurrida había dado por ocurrido un hecho, sin que existiera prueba que lo respaldare al afirmar que la Junta de Condominio había implementado en la planillas de liquidación un porcentaje de la alícuota por concepto de gastos comunes correspondiente a lo establecido en el documento de condominio de la 1º y 2º etapa.
Al referirse a la prueba de testimóniales, afirmó que la misma debió ser inadmitida desde un principio pues la demandada al promoverla no estableció exactamente que era lo que pretendía demostrar con su evacuación, y afirmó que lo que pretendía la demandada con la misma era probar lo contrario a lo previsto en el documento de condominio general, que era un título contenido en un instrumento público, y por lo tanto esas testimoniales debían ser rechazadas por esta Alzada por ser, según su dicho, manifiestamente ilegales.
Alegan que la recurrida sufre del vicio de incongruencia porque, según su dicho, al establecer los hechos determinó que las alícuotas fueron implementadas por la Junta de Condominio mediante la aplicación de porcentajes establecidos en los Documentos de Condominio de la 1º y 2º etapa, y que contradictoriamente al momento de apreciar el contenido de la asamblea del 28 de agosto de 2007, determinó que se autorizó a la junta de condominio a emitir los recibos para cobrar la cuota parte de los gastos pagados por los propietarios de la primera etapa a los propietarios de la segunda, tercera y cuarta etapa en proporción a lo que correspondía a cada uno, tal como lo establecía el documento de condominio general. Que asimismo, el argumento mediante el cual la parte demandada pretendía excepcionarse del pago de la obligación demandada, al afirmar que los edificios de la 1º y 2º etapa les fue asignado el cien por ciento (100%) de la totalidad de los gastos generales del conjuntos, era infundado e improcedente porque tales previsiones eran nulas de pleno derecho por alterar el documento de condominio general.
Aseveró, que la juez a quo no interpretó correctamente la intención de la demandada al otorgar el documento de condominio general, porque de haberlo hecho está habría concluido que la otorgante enumeró un elenco de bienes comunes a la totalidad del Conjunto, cuyos gastos en general debían ser asumidos por todos los integrantes del mismo en la proporción establecida en dicho documento para cada una de las etapas.
Siendo esto así, la representación judicial de la parte demandada, consignó escrito de observaciones, mediante el cual plasman lo siguiente:
En primer lugar, alegó que la acción aquí pretendida debía ser considerada temeraria e improcedente, debido a que se quería imponer una deuda de condominio sobre unos edificios del conjunto Residencial Mirador del Ávila que no existían, y que esto había sido aceptado así por la demandante en su libelo de demanda, y por lo tanto “su representada nunca ha dejado de pagar, porque nunca ha tenido deudas por concepto de condominios”; dada la inexistencia de dichos edificios, existiendo solo una porción del terreno perfectamente delimitada y separada de las áreas comunes por un cercado, como para hacer nacer una responsabilidad de pago.
Alegó, que debido a la inexistencia de los edificios resultaba –a su criterio- absurdo considerar que su representaba debería pagar el condominio de más de diez años de unos edificios que no están construidos y por lo tanto no tenían documento de condominio, ni generaban gastos, ya que al ser un terreno que estaba claramente delimitado, no utilizaba ningún tipo de servicios de la parte del Conjunto ya construido y entregado a los propietarios. Asimismo, aseveró que los gastos que generaba el terreno donde estaba previsto continuar la construcción de la Tercera y Cuarta Etapa, como era el mantenimiento de la cerca y la limpieza de la maleza entre otros, son pagados únicamente por su representada de manera totalmente independiente del Conjunto.
Finalmente, solicitó que fuese declarada sin lugar la apelación ejercida por su contraparte.
Así las cosas, la representación judicial de la parte demandada en su escrito de observaciones a los informes aseveró lo siguiente:
Negó, rechazó y contradijo todos y cada uno de los alegatos esgrimidos por la apelante; alega que no es cierto que haya silencio de prueba, por cuanto el a quo al referirse que no existían documentos de condominio de la tercera y cuarta etapa, era en cuanto a que estos no contaban con un documento de condominio particular, y no al documento de condominio general.
Que este documento de condominio general precisamente era el documento que regía todos los inmuebles de manera general, y solo establecía linderos generales, la organización de los siete edificios y de las cuatro etapas, y que en ese documento no se indicaba las alícuotas de cada apartamento porque no era el documento de condominio de cada inmueble ni de cada etapa.
Aseveró, que de acuerdo a dicho documento de condominio general, y su respectivo reglamento se determinaba que el deber de contribuir en los gastos comunes nacía en el momento de firmar el documento de compra-venta de un apartamento, y era a partir de ese momento, no antes de la existencia de la “cosa”, que en el caso de marras se refería a los apartamentos. Y que por lo tanto, si no existía el edificio muchos menos el apartamento y por lo tanto no podía ser susceptible a la obligación de pagar condominio.
Alegó, que el documento general solo explica de forma general todo el conjunto, y que era por esa razón que cada etapa tenía un documento de condominio propio en donde se especificaba con detalles cada apartamento, con sus linderos, medidas y porcentaje de la alícuota. Y que ello ha sido posible luego que se ha construido cada etapa, ya que insiste en que si no existía el edificio, no existía apartamentos, ni linderos, ni medidas y por lo tanto no existían alícuotas.
Arguyó, que no se excluyó el terreno aún no construido de la parte del conjunto residencial que ya estaba construido, sino que este estaba separado de forma provisional, mientras se termine la construcción de las siguientes etapas. Asimismo, que no hubo mala fe por parte de su representada en referencia al otorgamiento posterior de los documentos de condominio de la primera y segunda etapa; por cuanto el documento de condominio general y el documento de condominio de la primera etapa y su reglamento respectivo, fueron registrados el mismo día.
Finalmente, solicitó que fuese declarada sin lugar la apelación ejercida por su contraparte.
Por otra parte, la demandante en su escrito de observaciones a los informes de la demandada alegó lo siguiente:
En primer lugar, que la demandada sociedad mercantil Conjunto Residencial Mirador del Ávila, C.A., al declarar se propietaria de la extensión de terreno y las construcciones que sobre el mismo se levante, se encontraba obligada legalmente en razón de la existencia de la copropiedad sobre los bienes comunes de uso general para todas la áreas y apartamentos del conjunto, y que dicha obligación nacía y existía independientemente del uso y disfrute de dichos bienes.
Aseveró, que la demandada basaba sus defensas en cláusulas y disposiciones contenidas en los documentos de condominio de la 1era y 2da etapa que, a su criterio, están viciados de nulidad absoluta, por ser contrarios a los dispuesto en el parágrafo único del artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Reiteró, que la presunta deuda existe en razón de la comunidad de bienes y cuyo pago se reclama, fue causada por el mantenimiento, conservación, reparación y reposición de los bienes comunes del Conjunto, y no como si se tratara de un propietario de apartamentos o locales que haya causado la deuda.
Finalmente, solicitó que se declarara con lugar la apelación y en consecuencia se revoque la sentencia dictada por el tribunal de origen.
Por consiguiente, el thema decidendum queda circunscrito a juzgar fundamentalmente sobre los presupuestos materiales para la procedencia en Derecho de la pretensión dineraria que hace valer la parte actora, cuyo conocimiento es deferido a esta Superioridad en virtud del recurso ordinario de apelación interpuesto por la demandante.
No obstante, ateniéndose a lo alegado y probado en autos, este Tribunal Superior observa:
III
Motivaciones para decidir
Debe precisarse, antes que nada, que la relación jurídica material sometida al conocimiento de éste órgano judicial se encuentra dentro del marco legal que regula la propiedad dividida en sentido horizontal en Venezuela, también denominada propiedad por pisos o apartamentos, en la que se dan dos fenómenos perfectamente determinados, que son por una parte la propiedad plena que tiene cada propietario sobre su apartamento o piso, y el condominio que en vista de la propiedad del apartamento o piso se origina sobre las partes de uso común, como son por ejemplo los pasadizos, estacionamientos, ascensores, puertas generales de entrada y salida y, en general, las cosas necesarias para la existencia, salubridad y conservación del inmueble.
Debe señalarse, que la propiedad horizontal promueve la constitución de sociedades orientadas hacia una finalidad eminentemente social, y no solo de carácter especulativo, cuyo desarrollo va ligado al crecimiento del urbanismo moderno determinado por la migración de la población hacia las ciudades, por la reducción en estas de los espacios útiles, por la escasez de viviendas, por el innato deseo de tener vivienda propia, por la multiplicación de las formas de industrias y comercio.
La legislación venezolana, en materia de propiedad horizontal, hace distinción entre las partes privativas y partes comunes en la propiedad horizontal, los primeros serían los apartamentos destinados a viviendas y los locales destinados a comercio, industria, oficinas y otras actividades profesionales, a los que se unen los puestos de estacionamiento de vehículos, maleteros y otros accesorios asignados en propiedad. Las partes comunes son las áreas, instalaciones, construcciones y servicios generales adecuados al destino natural o convencional del conjunto cuya función principal es la de asegurar y facilitar la estabilidad, aprovechamiento, conservación, uso y disfrute de las partes o unidades privativas. Entre unas partes y otras existe un engarce y coordinación que se torna indivisible, configurando la noción de comunidad plúrima integral, gracias a la cual el ejercicio del derecho privativo de dominio se encuentra condicionado por el derecho de copropiedad de los demás miembros de la comunidad.
Las partes privativas son del dominio singular y exclusivo de cada propietario, sobre las cuales ejercen las facultades y derechos que encarna el título de propiedad y la Ley, con las restricciones y obligaciones propias del régimen comunitario. Paralelamente las partes comunes forman el objeto de la titularidad múltiple, compartida e indivisa en la que cada uno es dueño de una cuota intelectual o indeterminada (communio pro indivisis), jurídica y funcionalmente inseparable de la parte privativa. Respecto de las partes privativas los titulares se llaman propietarios y de las partes comunes se llaman copropietarios.
Estamos en presencia de una solución inmobiliaria con los atributos propios de vecindad, cuyo origen es el acto de voluntad del propietario o propietarios iniciales del inmueble consignado en documento protocolizado en la correspondiente Oficina Subalterna de Registro, siendo este el acto solemne de constitución del régimen de propiedad horizontal.
Ahora bien, debido a esta comunidad especial, los particulares se sujetan en una relación de cooperación y subordinación con respecto a los órganos comunitarios, por lo tanto, la cuota indeterminada o abstracta de cada comunero recae sobre la universalidad del condominio que a su vez representa la medida aritmética de los derechos, beneficios, cargas y obligaciones comunes. Traduciéndose la cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo, como establece al artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Para la determinación del porcentaje o alícuota, establece el artículo 26 de la referida ley especial, que en la estructuración del Documento de Condominio, debe indicarse el valor que se le da al edifico y el que se atribuye a cada uno de los apartamentos, locales y otras partes del edificio susceptibles de enajenación separada, fijándose de acuerdo con tales valores el porcentaje. Pero este valor, es lo que la doctrina a denominado “valor funcional”, que nada tendrá que ver con el valor comercial tanto del edificio como de las unidades privativas. Por lo tanto, el propósito de este valor, consiste en atribuirle a cada unidad privativa una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y la misma debe ser referida a centésimas, y es dicha cuota de participación el módulo que determina la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Es decir, esta alícuota o cuota de participación es la que fija la proporción de la copropiedad en las cosas comunes y la consiguiente participación en las obligaciones, cargas y derechos del copropietario.
Pues, además se entiende entonces que existirán gastos que serán propios de cada propietario de un apartamento o local, otros que serán comunes a los correspondientes a la torre en donde se encuentre dicho apartamento o local, y otros, que corresponderán a todo el conjunto si existiera mas de un edificio.
Ahora bien, en el presente caso, tal y como fue anteriormente precisado, corresponde a este Tribunal de Alzada conocer del recurso de apelación interpuesto en fecha 17 de marzo de 2016, por la abogada Laura Piuzzi Chittaro, en su carácter de mandataria judicial de la parte demandante, contra el fallo proferido por el Juzgado Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 22 de octubre de 2015, que declaró sin lugar la pretensión dineraria formulada por Administradora Ibiza, C.A., contra la sociedad mercantil Residencias Mirador del Ávila, C.A
Pues bien, del estudio exhaustivo realizado a las actas procesales preexistentes, resulta evidente para esta Superioridad que el presente litigio versa sobre la petición de pago por concepto de obligaciones condominales de “El Conjunto” que se reflejan en las planillas de liquidación de Gastos Comunes dirigidas a la tercera (3era) y cuarta (4ta) etapa, que van desde el año 1996 hasta el año 2008, según se alega, vencidas e insolutas, que en total conforman las siguientes cantidades: 1) ciento veintiocho mil ochocientos veintidós bolívares con diecisiete céntimos (Bs. 128.822,17), por el monto de las cuotas de condominio propias a los gastos comunes del Conjunto correspondientes presuntamente a la tercera etapa, vencidas y no pagadas por la demandada, que van desde el mes de noviembre de 1996 hasta diciembre de 2008, ambos inclusive; 2) ciento cuarenta y cuatro mil novecientos veinticuatro bolívares con ochenta y tres céntimos (Bs. 144.924,83), por el monto de las cuotas de condominio propias a los gastos comunes del Conjunto correspondientes presuntamente a la cuarta etapa, vencidas y no pagadas por la demandada, que van desde el mes de noviembre de 1996 hasta diciembre de 2008, ambos inclusive; 3) la indexación de la cantidad demandada por concepto de capital de las cuotas de condominio demandadas desde sus respectivos vencimientos mensuales hasta la fecha en que quedase definitivamente firme la sentencia que se dictase en el presente juicio; 4) las costas, costos y honorarios profesionales de los abogados que se generaren con ocasión del presente juicio.
No obstante, en el acto de contestación de la demanda compareció la representación judicial de la demandada y alegó que sus representados no tienen obligación dineraria alguna con el condominio de las Residencias Mirador del Ávila, por concepto de gastos de uso y disfrute de áreas comunes generados por edificios pertenecientes a la tercera y cuarta etapas, ya que estos no habían sido construidos por su representa, y por tanto, la inexistencia de la cosa no podía generar deuda alguna.
En tal sentido, es claro para esta Alzada que no existe discrepancia en que el área de terreno donde está edificado el conjunto Residencias Mirador del Ávila fue destinado al régimen propiedad horizontal por su anterior propietario, según el mencionado documento de condominio general, el cual estaría constituido por cuatro (4) etapas; asimismo, que la partes están de acuerdo respecto que de esas cuatro etapas, los edificios pertenecientes a la tercera (3era) y cuarta (4ta) etapa del Conjunto Mirador del Ávila, no habían sido construidos al momento de iniciar el presente litigio. Parece entonces, que el problema surge en determinar si tiene obligación el demandado, quien por su voluntad decidió someter un inmueble (terreno) del cual es propietario al régimen de propiedad horizontal, de contribuir con los gastos comunes causados por las dos etapas ya construidas en relación a la porción de dicho terreno aun no edificado. Por lo tanto, a los fines de verificar los alegatos de las partes, pasa este Juez ad quem a realizar un examen del acervo probatorio traído a los autos, cuyos resultados serán los que determinen la verdad de los hechos en que los contrincantes se apoyan; veamos:
La representación judicial de la parte demandante aportó, junto al escrito libelar, copia simple del documento de condominio general que fue registrado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del estado Miranda, el 13 de abril de 1987, bajo el Nº 4, tomo 7, protocolo primero, otorgado por la sociedad mercantil Conjunto Residencial Mirador del Ávila, C.A, el cual no fue impugnado por la parte demandada en la oportunidad legal correspondiente, razón por la cual se tiene como fidedigna de su original de conformidad con lo establecido el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, se tienen por pertinentes, toda vez que el mismo versa sobre la declaración de la demandada de destinar el prenombrado inmueble a la propiedad horizontal, razón por la cual se le otorga pleno valor probatorio. Y así se establece.
En el mismo se observa que, es dicho documento el que rige a todo el Conjunto Residencial; en él se estableció los porcentajes de condominio que cada etapa tenía con respecto a la totalidad del Conjunto, y que sería a medida en que se fuesen desarrollando las diferentes etapas previstas para el desarrollo habitacional que se protocolarizarían, según el caso, los documentos de condominios individuales de cada Etapa, y sería en estos donde se determinarían los porcentajes de condominio correspondiente a cada unidad vendible. A su vez, y en cumplimiento de lo establecido en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se asignó los valores y porcentajes de condominio a las cuatro etapas.
A su vez, la representación judicial de la parte demandada, aportó junto a la contestación, un documento que denominó “croquis”. Dicho medio de prueba se desecha del proceso no solo porque no cumplen con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sino porque además nada aporta respecto al objeto de este litigio. Y así se establece.
A su vez, también se desechan las testimoniales realizadas por los ciudadanos Ricardo José Angulo Mejia y Paolo Giovanni Adamo Gomez, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad nros. V-9.377.710 y V-2.766.425, respectivamente; por cuanto, el primero afirmó trabajar para la demandada, y el segundo, afirmó ser el administrador del Conjunto Residencial, por lo tanto, en virtud de lo establecido en el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil, es fácil colegir que tienen interés, así sea de manera indirecta, a las resultas del pleito, lo cual los inhabilita para testificar en este juicio. Y así se establece.
De igual manera, la demandada consignó, también con el escrito de contestación a la demanda en copia simple, el documento de condominio de la Primera Etapa del Conjunto Residencial Mirador del Ávila, que fue registrado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del estado Miranda, Municipio Baruta el 13 de abril de 1987, bajo el Nº 3, tomo 8, protocolo primero; asimismo, consignó en copia simple el documento de condominio la Segunda Etapa, que fue registrado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del estado Miranda, el 1º de noviembre de 1996, bajo el Nº 9, tomo 16, protocolo primero, ambos otorgados por la sociedad mercantil Conjunto Residencial Mirador del Ávila, C.A; a su vez, consignó documento de compra venta entre la sociedad mercantil Conjunto Residencial Mirador del Ávila, C.A, y los ciudadanos Oswaldo José Jiménez Gomez y Natalia Canabal Boutureira, de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el nombre “Planta Segunda Tipo B (2ºB)”, situado en el Edificio 2-B, del Conjunto Residencial Mirador del Ávila, el cual fue registrado en fecha 27 de diciembre de 2007, ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el nro. 18, Tomo 57, protocolo Primero; y también, consignó documento de compra venta entre la sociedad mercantil Conjunto Residencial Mirador del Ávila, C.A, y los ciudadanos Dino Roberto Gallina Faoro y Maria Nieves Barro de Gallina, de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con las siglas PB-B, de la planta baja, situado en el Edificio 7-C, del Conjunto Residencial Mirador del Ávila, el cual fue registrado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del estado Miranda, Municipio Baruta, bajo el Nº 19, tomo 12, protocolo primero; los mismos fueron impugnados por la parte demandante mediante escrito presentado en fecha 20 de febrero de 2015, el cual fue realizado de manera extemporánea según se observa del cómputo realizado por el tribunal de primera instancia en fecha 5 de marzo de 2015, razón por la cual se desecha la impugnación de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código Adjetivo, y se tiene a las mencionadas copias simples como fidedignas de su original de conformidad con lo establecido el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece.
Se observa entonces de los prenombrados documentos de condominio, tanto de la Primera, como de la Segunda Etapa, que se determinó las características del terreno, se describieron sus correspondientes linderos, así como las alícuotas de cada uno de los apartamentos de los respectivos edificios que conforman ambas etapas; no obstante, llama la atención de esta Alzada que en el referido documento de condominio de la primera etapa se estableció lo afirmado por la parte demandada, respecto a que entre el edificio “1-C”, como el “7-C”, se dividirían los gastos de las áreas comunes del referido Conjunto en cincuenta (50%) por ciento cada una “hasta que se desarrollen las siguientes etapas”, siguiendo así, con lo que fue establecido en el ya tantas veces nombrado documento de condominio general, por lo tanto, a criterio de quien aquí juzga, se infiere que fue siempre la intención del propietario del inmueble (terreno), desde el momento en que destinó el mismo a la propiedad horizontal, que fuese a medida en que se crearan las subsiguientes etapas, y a su vez, se crearan nuevos apartamentos, con nuevas áreas comunes, que se irían dividiendo los “gastos comunes”. Y esto se ve reafirmado, ya que al otorgarse el documento de condominio de la Segunda Etapa, nueve años después del registro del documento de condominio general como el de la Primera Etapa, y con ello la incorporación de un tercer edificio, fue en ese momento cuando se dividió entre estos tres (3) edificios el porcentaje correspondiente a los gastos de las áreas comunes. Por lo tanto, parece lógico que el propietario del inmueble (terreno) cumplió con su obligación de registrar para de esta manera hacer públicos los referidos documentos, y con ello los compradores de cada una de las unidades vendibles quedaron en conocimiento de las condiciones en que realizarían la compra de las mismas, tal como se ve reflejado en los documentos de compra venta entre la sociedad mercantil Conjunto Residencial Mirador del Ávila, C.A, con los particulares Oswaldo José Jiménez Gomez y Natalia Canabal Boutureira, como el realizado por la referida sociedad mercantil y los ciudadanos, Dino Roberto Gallina Faoro y Maria Nieves Barro de Gallina, donde se especifican la cuota de participación de los gastos comunes, y que la misma será modificada cuando se desarrollen las siguientes etapas.
En este escenario, esta Alzada se pregunta: ¿puede el propietario del inmueble (terreno) condicionar que el pago de los gastos comunes se establezca en los documentos de condominio particulares a cada etapa? ¿En qué momento es que efectivamente nace la obligación de los copropietarios contribuir de con los gastos comunes del inmueble sujeto a la Ley de Propiedad Horizontal? A los fines de responder estas interrogantes, es oportuno traer a colación lo establecido en los artículos 7, 12 y 13 de la Ley de Propiedad Horizontal. Veamos:
“(…) Artículo 7°. A cada apartamento se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada apartamento no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime.
(…)
Artículo 12. Los propietarios de apartamentos o locales deberán contribuir a los gastos comunes, a todos o a parte de ellos, según los casos, en proporción a los porcentajes que conforme al artículo 7º, le hayan sido atribuidos. Sin embargo, si existieren bienes comunes cuyo uso se haya atribuido exclusivamente a un apartamento en los casos autorizados por esta Ley, serán por cuenta del propietario de dicho apartamento la totalidad de los gastos de mantenimiento de los mencionados bienes así como las reparaciones menores que requieran y las mayores cuya necesidad se deba a no haberse efectuado oportunamente las reparaciones menores.
(…)
Artículo 13. La obligación del propietario de un apartamento o local por gastos comunes sigue siempre a la propiedad del apartamento o local, aún respecto de gastos causados antes de haberlo adquirido. Queda a salvo el derecho que pueda corresponder al adquirente contra el enajenante, en razón del pago que aquél hubiere realizado por tal concepto. (…)”
Entonces, como fue explicado al principio del presente capitulo, de los artículos citados previamente, se establece que la cuota de participación es la que servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad, y serán los propietarios de apartamentos o de los locales respectivos, los obligados en contribuir con los gastos comunes. Por lo tanto, es criterio de quien aquí suscribe, que no puede entonces obligarse al propietario del inmueble (terreno) a contribuir con gastos que finalmente, no fueron generados por las etapas contentivas de los edificios que aun no han sido edificados. Y esto no debe entenderse, del modo afirmado por la demandante, como una contravención a lo establecido en el parágrafo único del artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, donde textualmente se lee lo siguiente:
“(…) Parágrafo Único: Al destinarse un inmueble para ser enajenado por apartamentos no podrá excluirse del mismo ninguna porción del terreno que sirvió de base para la obtención del permiso de construcción ni ninguna de la anexidades o pertenencias del inmueble. Cualquier exclusión expresa o tácita que se hiciere en el Documento de Condominio no se considerará válida.(…)”
Por cuanto, de la inteligencia de la precitada norma se patentiza que el propietario, al destinar un inmueble a la Propiedad Horizontal, no puede reservarse una parte del mismo, es decir, a los fines de segregar de la comunidad una porción del terreno. Cosa que no sucede en el presente caso, por cuanto aun cuando el terreno donde esta edificado el Conjunto indudablemente pertenece a la comunidad, este se encuentra condicionado a la creación de las futuras unidades vendibles o apartamentos, que serán los que determinaran finalmente el módulo de participación de las cargas y beneficios de la comunidad.
Por otra parte, si bien la administradora tiene la facultad de crear las planillas de pago, según consta en el libro de actas de la junta de condominio, específicamente en el Acta de Asamblea realizada en fecha 17 de febrero de 2000, en donde se designó a la Administradora Ibiza, como administradora del Conjunto, y se autorizó para proceder legal y judicialmente al cobro de las planillas o recibos de condominio “a los aptos. [apartamentos] que se atrasen en el pago del Condominio”; facultad esta que también se encuentra reflejada en el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, no significa eso, que la expedición y cobro de las planillas de pago por concepto de gastos comunes del Conjunto Residencial Mirador del Ávila contra la demandada sea por si solo procedente en derecho, pues no encuentra este Juzgador, entre los medios aportados al presente juicio, motivo alguno para ordenar el pago de las mismas; y más aún, en el hipotético caso en el que la demandada se viera obligada al pago de las mismas, se observa, que en las planillas cuyo pago aquí se exige, entre la descripción de los gastos, se encuentran pagos por conceptos de mantenimiento de ascensores, consumo de gas, y entre otros conceptos, que no podrían haber nacido, debido a que, como las partes del presente litigio afirmaron, nunca existieron los edificios que conformarían a dichas etapas. A mayor abundamiento de lo aquí establecido, se observa de los recibos de condominio aportados por la demandada junto con la contestación de la demandada, emitidos por la antigua administradora “Administraciones Marojo, S.R.L.”, correspondientes a uno de los apartamentos pertenecientes a la primera etapa, específicamente del edificio 7-C, que van desde año 1996 al 1998, que los gastos comunes hay reflejados difieren los presentados por la hoy demandante, y por lo cual no puede prosperar su pretensión, porque se evidencia de los mismos la imposibilidad de la propia demandante de determinar cuales son presuntos conceptos a pagar por la sociedad mercantil Conjunto Residencial Mirador del Ávila, C.A. por cuanto en las planillas o recibos presentadas por la demandante, se le pretenden cobrar a la demandada conceptos de gastos comunes y no comunes, todos como si fuesen comunes, además del pago que se establece en las planillas de la antigua administradora refleja, que en su momento se cobró el 50%, a ese edificio de los gastos comunes, de conformidad a lo establecido en el documento de condominio general. Y a su vez, de los recibos emitidos por la Administradora Ibiza, S.R.L. en el año 2001, así como el recibo emitido por la Administradora Ibiza, C.A. en el año 2009, igualmente correspondiente a uno de los apartamentos pertenecientes a la primera etapa, específicamente al edificio 7-C, que el primero fue emitido por la Administradora Ibiza, S.R.L. y no por la hoy demandante, Administradora Ibiza, C.A, y que este formato no se corresponde con la planilla del mismo año en donde se exige el pago de lo que presuntamente se adeuda. A su vez, que en la planilla emitida por la hoy demandante, en el año 2009, tampoco corresponde en formato con la planilla del mismo año en donde se exige el pago de lo que presuntamente se adeuda, y además que la alícuota exigida en ese entonces, al propietario del apartamento de ese edificio, correspondía al 36% de la totalidad del conjunto, lo cual corresponde con lo establecido en el documento de condominio de la Segunda Etapa, en su artículo 6.5; en fin, dado los razonamientos antes expuestos, y aunado al acervo probatorio aportado en el presente litigio, concluye esta Alzada que la de acción ejercida quedó suficientemente probado que la demandada, no es deudora de la referida administradora; por cuanto las mismas demostraron a través de las pruebas aportadas al presente litigio, no existir obligación alguna a la cual darle cumplimiento. Y así se decide.
En virtud de lo anterior, debe esta alzada declarar, y así será reflejado en la parte dispositiva del presente fallo, sin lugar el recurso de apelación interpuesto en fecha 17 de marzo de 2016, la abogado Laura Piuzzi Chittaro, en su carácter de mandataria de la parte demandante, contra el fallo proferido por el Juzgado Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 22 de octubre de 2015, que declaró sin lugar la pretensión dineraria formulada por Administradora Ibiza, C.A., contra la sociedad mercantil Residencias Mirador del Ávila, C.A y se confirma la misma en todas sus partes; así se decide.-
V
Dispositivo
En virtud de las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: Sin lugar el recurso de apelación interpuesto en fecha 17 de marzo de 2016, la abogada Laura Piuzzi Chittaro , en su carácter de mandataria judicial de la parte demandante, contra el fallo proferido por el Juzgado Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 22 de octubre de 2015.
SEGUNDO: Se confirma el fallo proferido por el Juzgado Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 22 de octubre de 2015.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandante de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia de la presente decisión en el copiador de sentencias.
Remítase en su oportunidad legal al Tribunal de origen
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFIQUESE
Dada, firmada y sellada en el Despacho del Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los siete (7) días del mes de marzo de dos mil diecisiete (2017). Años 205º de la Independencia y 156º de la Federación.
El juez,
Abg. Richard Rodriguez Blaise La Secretaria,
Abg. Damaris Ivone García
En esta misma fecha siendo las________________ (__________) se registro y público la anterior sentencia.
La Secretaria,
Abg. Damaris Ivone García
RRB/DIG/AmbarDMedina
EXP. N° AP71-R-2016-000387
