REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
El JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DE TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA MERTROPOLITANA DE CARACAS
PARTE ACTORA
Ciudadanos RAFAEL GALLARDO GIL y ADRIANY DE LOS ÁNGELES ÁLVAREZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad números V-12.248 y V-13.644.760 respectivamente. APODERADOS JUDICIALES: JESÚS ENRIQUE APONTE y MANUEL ORTIZ, venezolanos, mayores de edad, abogados en el ejercicio de la profesión, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 21.986 y 139.749 respectivamente.
PARTE DEMANDADA
Ciudadana AGNESA MARÍA PELLEGRINO FIGUEROA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V-10.182.245. APODERADOS JUDICIALES: LUIS FERNANDO GARCÍA y CELIS MARCANO ANTUNEZ, venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio de la profesión e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 64.142 y 124.447 respectivamente.
MOTIVO
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA
(REENVIO)
Objeto de la pretensión: un (1) inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el número 53 y código de catastro número 5330420, situado en el quinto (5º) piso del edificio denominado Residencias El Universal, en la Avenida Sanz de El Marquéz, Municipio Sucre del Estado Miranda, con una superficie de ciento diecinueve metros cuadrados con cincuenta decímetros cuadrados (119,50 mts2)y consta de tres (3) dependencias; el inmueble posee los siguientes linderos: NORTE: con el apartamento número 54, sistema de recolección de basura y caja de los ascensores; SUR: Fachada sur y fachada interior sus del Edificio; ESTE: fachada interior del edificio, apartamento número 52, sistema de recolección de basura y pasillo de distribución; OSTE: con fachada oeste del edificio. Al referido apartamento le corresponden igualmente dos (2) puestos de estacionamiento marcados con los alfanuméricos E-20 y E-21 respectivamente.
I
ACTUACIONES EN LA ALZADA
Con motivo de la sentencia dictada el 11 de agosto de 2.01 por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante la cual declaró con lugar el recurso de casación formalizado por la demandada contra la decisión proferida el 12 de mayo de 2015 por el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, anulando consecuencialmente el referido fallo y ordenando al Tribunal Superior que resulte competente dictar una nueva sentencia en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRAVENTA incoaran los ciudadanos RAFAEL GALLARDO GIL y ADRIANY DE LOS ÁNGELES ÁLVAREZ en contra de la ciudadana AGNESA MARÍA PELLEGRINO FIGUEROA.
Inhibido la Juez del Juzgado Superior Quinto el 25 de octubre de 2016, se procedió a remitir las actas procesales al Juzgado Superior Distribuidor, quien previa insaculación de ley, lo asignó a éste Órgano Jurisdiccional a los fines de que emitiera nuevo pronunciamiento.
Recibido el presente expediente el 04 de noviembre de 2016, el ciudadano Juez Titular de este Órgano Jurisdiccional se abocó al conocimiento y revisión de la causa por auto de fecha 16 de noviembre de 2016, fijando un lapso de tres (03) días de despacho siguientes a dicha data para que las partes ejercieran el derecho contenido en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil, y una vez constara en autos la última de las notificaciones, comenzaría a transcurrir el lapso de cuarenta (40) días calendarios consecutivos para dictar nueva sentencia, conforme a lo establecido en el artículo 522 eiusdem.
II
ANTECEDENTES
Mediante libelo admitido el 25 de marzo de 2013 por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, los ciudadanos RAFAEL GALLARDO GIL y ADRIANY DE LOS ÁNGELES ÁLVAREZ demandaron por cumplimiento de contrato de opción de compraventa a la ciudadana AGNESA MARÍA PELLEGRINO FIGUEROA, ordenándose el emplazamiento respectivo de la parte demandada.
Mediante diligencia de fecha 6 de agosto de 2013, la demandada confirió poder apud acta al abogado Celis Armando Marcano Antuarez.
A través de escrito de fecha 14 de agosto de 2013, la representación judicial de la parte accionada, dio contestación al fondo de la demanda.
Por auto de fecha 29 de octubre de 2013, se agregaron a los autos, los escritos de promoción de pruebas consignados por las partes.
A través de decisión dictada el 1 de octubre de 2014 el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró con lugar la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoaran los ciudadanos RAFAEL GALLARDO GIL y ADRIANY DE LOS ÁNGELES ÁLVAREZ en contra de la ciudadana AGNESA MARÍA PELLEGRINO FIGUEROA, ejerciendo en contra de dicha decisión, recurso de apelación el 21 de noviembre de 2014 la representación judicial de la parte accionada, el cual fue oído en ambos efectos el 1 de diciembre de 2014.
Remitidos los autos al Superior Distribuidor de Turno, correspondió su conocimiento y decisión al Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Recibidas las actas procesales, el mencionado Juzgado Superior se abocó al conocimiento de la causa de marras, y el 19 de diciembre de 2014 fijó oportunidad para el acto de informes al vigésimo (20º) día de despacho siguiente a dicha data.
En el acto de informes, verificado el 09 de febrero de 2015 comparecieron las representaciones judiciales de ambas partes y consignaron sus respectivos escritos de informes.
Mediante fallo dictado el 12 de mayo de 2015, el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, declaró sin lugar la apelación interpuesta por la representación judicial de la demandada y con lugar la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA incoada por los ciudadanos RAFAEL GALLARDO GIL y ADRIANY DE LOS ÁNGELES ÁLVAREZ en contra de la ciudadana AGNESA MARÍA PELLEGRINO FIGUEROA.
Por diligencia de fecha 08 de junio de 2015, la representación judicial de la accionada procedió a anunciar recurso de casación contra la sentencia del referido Juzgado Superior. Dicho recurso fue admitido el 10 de junio de 2015, ordenando la remisión del expediente a la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia.
Mediante sentencia proferida el 11 de agosto de 2016, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia declaró con lugar el recurso de casación formalizado por la accionada contra la decisión proferida el 12 de mayo de 2015 por el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, anulando consecuencialmente el referido fallo y ordenando al Tribunal Superior que resultara competente dictar una nueva sentencia.
Remitida la causa al Tribunal Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la Juez a cargo de ese Despacho procedió a inhibirse.
Inhibido el Juez ad quem, se remitieron los autos a la Unidad de recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas , la cual los asignó a esta Superioridad para su conocimiento y decisión, abocándose el ciudadano Juez Titular de este Órgano Jurisdiccional el 04 de noviembre de 2016, fijando un lapso de tres (03) días despachos siguientes a dicha data para que las partes ejercieran el derecho contenido en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil, y una vez constara la última de las notificaciones, comenzaría a transcurrir el lapso de cuarenta (40) días consecutivos para dictar nueva sentencia, conforme a lo establecido en el artículo 522 eiusdem.
III
DE LA DECISIÓN DEL MÁXIMO TRIBUNAL
Por decisión del 11 de agosto de 2016 la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia casó de oficio el fallo del 12 de mayo de 2015 proferido por el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, estableciendo lo siguiente:
“Bajo una interpretación constitucional, vale decir, a la luz del caleidoscopio de valores principios y garantías constitucionales y su reglamentación procesal, la incongruencia es el desajuste entre el fallo judicial y los términos en que las partes formularon sus pretensiones, concediendo el Juez en su fallo, un irrespeto o desvinculación a lo alegado (hechos), consistente en: más, menos o cosa distinta o tergiversando (modificando) los términos en que discurrió la controversia procesal, vale decir, de lo realmente trabado en el contradictorio, propia de una efectiva denegación de justicia y del derecho a una tutela judicial efectiva. La relevancia constitucional de la incongruencia viene dada, en consecuencia, por la situación de indefensión generada por la alteración de los términos del debate y ésta es de tal naturaleza que supone una trascendental modificación del debate o dialéctica procesal, violándose el contradictorio, el derechos de defensa, pues solo la resolución que se ajusta al debate y a la dialéctica del proceso es una decisión justa. La nulidad de la sentencia, entonces, debe ser la consecuencia de una incongruencia trascendente e importante, y sin posibilidad de posterior saneamiento, que adquiere relevancia constitucional en tanto forma de incongruencia determinante de una situación de indefensión, estando así consagrado él: iudex iudicare debet secundum allégate el probata partium, como parte del derecho de defensa que establece el artículo 49.1 de la Carta Política de 1999.
Por eso, el proyecto de Código Procesal Civil, como iniciativa legislativa del Tribunal Supremo de Justicia, ha dispuesto, como objeto y fin, entre otros del instrumento procesal, el de interdictar la incongruencia, a través de la obligación del Juez de la etapa de Juicio de sanear la litis trabándola, es decir, de fijar junto con las partes los límites de los extensos escritos de demanda y de contestación, para que ya no yerre éste sobre los límites de las peticiones, generándose una situación de espejo (reflejo idéntico de la carga alegatoria de la litis y el fallo) que culmina con una sentencia perentoria que obliga al juez dentro de la hermenéutica de su construcción a que realice: “…una relación lógica entre premisas y conclusiones … con decisión expresa, precisa y positiva, con arreglos a las pretensiones deducidas y las excepciones o defensas opuestas…”. De ello deriva que el fallo no puede entenderse como un único silogismo cuya premisa mayor está constituida por una norma abstracta y la premisa menor por los elementos de hecho, y la conclusión por la aplicación de aquella a ésta (lógica), sino que a los efectos de no incurrir en incongruencias, como dice Rosenberg (Tratado de Derecho Procesal Civil. Tomo II, pág 331. Ed EJEA. 1955), no se trata de un solo silogismo (silogismo único), sino de tantos como sean las pretensiones u oposiciones planteadas en el proceso, y que aquéllos a su vez se apoyan en silogismos auxiliares derivados en las menciones contenidas en la norma o normas aplicables al caso y, agregando con Gozaini (Derecho Procesal Civil. Tomo I, pág 663, Ed EDIAR. 1992), la voluntad, pues, la sentencia no es un simple silogismo, también es una voluntad, por ello Guasp, señala que: “… se olvida que el resultado al que llega el juez, y que expresa en la sentencia, es el fruto, no de un juicio lógico objetivo realizado por el órgano jurisdiccional a base de los materiales recogidos en el proceso, sino de una convicción psicológica que no está o no debe estar sometida, en cuanto a su formación, a reglas fijadas a priori, y en la que entran o puedan entrar, en lo que a valoración de los hechos se refiere, no sólo razonamientos puros, sino simples expresiones, creencias e incluso típicos actos de voluntad…”. En estos últimos entran la positivización de los valores constitucionales, el desarrollo inmediato de sus principios y garantías constitucionales y del derecho en general bajo su interpretación sometida al valor justicia, a las máximas de experiencia, a las notoriedades judiciales y los hechos notorios que logran la humanización del fallo teniéndose al ser humano como su destinatario, volviendo al “sentiré” como valor etimológico del cual parte y al cual llega la realización de la justicia. La humanización del Derecho es la vía para la consecución de la Justicia. (Arts. 2 y 257 CRBV).
La sentencia, vista esa dualidad, se encuentra dentro del ojo de la tormenta procesal y es labor de los jueces, emitir un pronunciamiento sobre todo lo que forma parte del thema decidendum, siendo obligatorio para el ad quem, en el sub iudice pronunciarse en relación con los alegatos expuestos por las partes, tanto en el escrito libelar por lo que respecta a los demandantes, así como lo expresado por la accionada en su escrito de contestación a la demanda, los cuales constituyen el fundamento de su defensa y que conformaron la trabazón de la litis.
Por lo antes expuesto, concluye la Sala de Casación Civil, que al no haberse pronunciado la recurrida con respecto a los referidos alegatos, concernientes a la solvencia económica ó no de los demandantes para poder realizar el pago del resto del monto adeudado, a saber los seiscientos mil bolívares restantes para poder cumplir con la suma de un millón cien mil bolívares (Bs. 1.100.000,00) para la fecha pactada en el contrato de opción de compra-venta cuyo cumplimiento se demanda, infringió el ordinal 5° del artículo 243 de nuestro ordenamiento ritual, incurriendo en el vicio de incongruencia negativa al no decidir sobre aspectos con influencia determinante en el proceso, vulnerando igualmente el artículo 12 del citado Código al no atenerse a lo alegado y probado en autos. En consecuencia, la denuncia formulada por el recurrente es procedente. Así se decide.
Por haber encontrado esta Sala de Casación Civil procedente una infracción de las descritas en el ordinal 1º del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se abstiene de conocer y decidir las restantes denuncias contenidas tanto en este como en el otro escrito de formalización del recurso de casación, de conformidad con lo establecido en el artículo 320 eiusdem.”
III
MOTIVACION
Revisados exhaustivamente los autos y en acatamiento a la sentencia proferida por la Sala Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 11 de agosto de 2016, este Órgano Jurisdiccional se adentra al análisis y resolución de la apelación interpuesta el 21 de noviembre de 2014 por la representación judicial de la accionada en contra del fallo dictado el 12 de mayo de 2015 por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Se inició el proceso por demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO de Opción de Compraventa incoada por los ciudadanos RAFAEL GALLARDO GIL y ADRIANY DE LOS ÁNGELES ÁLVAREZ en contra de la ciudadana AGNESA MARÍA PELLEGRINO FIGUEROA, alusiva al apartamento destinado a vivienda, distinguido con el número 53 y código de catastro número 5330420, situado en el quinto (5º) piso del edificio denominado Residencias El Universal, en la Avenida Sanz de El Marquéz, Municipio Sucre del Estado Miranda.
Como bien se señaló con antelación, corresponde a este Tribunal Superior conocer de la presente causa a los fines de decidir el recurso de apelación interpuesto en fecha 21 de noviembre de 2014, por el abogado LUIS FERNANDO GARCIA, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada el 01 de octubre de 2014 por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en reenvío, como consecuencia de la sentencia Nº 546 proferida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 11 de agosto de 2016, que dispone “SE ORDENA al Tribunal Superior que resulte competente, dicte nueva sentencia corrigiendo el vicio delatado”. Dicha decisión dispone en su motivación lo siguiente:
“Por lo antes expuesto, concluye la Sala de Casación Civil, que al no haberse pronunciado la recurrida con respecto a los referidos alegatos, concernientes a la solvencia económica o no de los demandantes para poder realizar el pago del resto del monto adeudado, a saber, los seiscientos mil bolívares restantes para poder cumplir con la suma de un millón cien mil bolívares (Bs. 1.100.000,00) para la fecha pactada en el contrato de opción compra – venta cuyo cumplimiento se demanda, infringió el ordinal 5º del artículo 243 de nuestro ordenamiento ritual, incurriendo en el vicio de incongruencia negativa al no decidir sobre aspectos con influencia determinante en el proceso vulnerando igualmente el artículo 12 del citado Código al no atenerse a lo alegado y probado en autos.”.
En el presente caso, el asunto se centra en determinar si se encuentra ajustada o no a derecho la decisión de fecha 01 de octubre de 2014 dictada por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual declaró en su dispositivo lo siguiente:
“declara CON LUGAR la pretensión de cumplimiento de contrato incoada por los ciudadanos ADRYANI DE LOS ANGELES ALVAREZ REYES y RAFAEL GALLARDO GIL contra la ciudadana MARIA AGNESA PELLEGRINO FIGUEROA. En consecuencia, se condena a la parte demandada a: PRIMERO: otorgar el documento definitivo de compra venta del apartamento construido bajo el régimen de propiedad horizontal, distinguido con el número cincuenta y tres (53) y código de catastro Nro. 5330420, situado en el quinto (5) piso del Edificio denominado Residencias El Universal, en la avenida Sanz de El Marqués, Municipio Sucre del Estado Miranda,…igualmente dos (2) puestos de estacionamiento marcados con los Nos. E-20 y E-21 respectivamente… En el entendido que, si no cumple voluntariamente con dicha condena, se ordena protocolizar la presente sentencia en la referida Oficina registral, para que conforme al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, sirva de título de propiedad a favor de los demandantes ciudadanos ADRYANI DE LOS ANGELES ALVAREZ REYES Y RAFAEL GALLARDO GIL. SEGUNDO: Se establece que el saldo deudor del precio establecido contractualmente, es decir, la cantidad de UN MILLON CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 1.100.000,00), deberá ser pagado por la parte actora al momento de protocolizar el documento definitivo de venta una vez quede firme la presente decisión; TERCERO: Una vez firme el presente fallo, siempre y cuando la parte actora haya pagado el saldo deudor de UN MILLON CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 1.100.000,00), si la parte demandada no diere cumplimiento a lo establecido en el presente dispositivo la presente decisión servirá de título suficiente de propiedad de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil tal como quedó establecido anteriormente; CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en la presente incidencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 ejusdem.”
Ahora bien, a los fines de establecer si se encuentra ajustada o no a derecho la sentencia apelada, este Tribunal de Alzada debe observar cómo quedó trabada la litis, cuya controversia se refiere a una demanda de cumplimiento de contrato de opción compraventa interpuesta por los ciudadanos ADRIANY DE LOS ANGELES ÁLVAREZ REYES y RAFAEL GALLARDO GIL contra la ciudadana MARÍA AGNESA PELLEGRINO FIGUEROA, y en tal sentido pasa a revisar las argumentaciones de las partes y los medios de prueba en que se sustentan aquellas, así como a establecer la procedencia o improcedencia de la demanda.
PRIMERO.- Los hechos relevantes expuestos por el apoderado de la parte accionante como fundamento de su pretensión son los siguientes:
A) Que su representado suscribió por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 30 de octubre de 2012, anotado bajo el Nº 37, Tomo 139 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, un contrato de opción compra – venta con la demandada, sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda , distinguido con el Nº 53 y código de catastro Nº 5330420, situado en el quinto piso del edificio denominado residencias El Universal, ubicado en la avenida Sanz de la Urbanización el Márquez del Municipio Sucre, que el apartamento es propiedad exclusiva de la vendedora ciudadana MARIA AGNESA PELLEGRINO FIGUEROA, según consta de documento protocolizado ante la Oficina Inmobiliaria del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 15 de septiembre de 2005, bajo el Nº 2, Tomo 38, Protocolo Primero;
B) Que en el citado contrato la ciudadana demandada se comprometió a venderles a sus representados, el inmueble objeto del contrato de opción compraventa, en la cantidad de UN MILLON SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.650.000,00), de los cuales se había pagado por los futuros vendedores la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 550.000,00), tal y como se evidencia de la Cláusula Segunda del contrato, cantidad que sería imputada al pago del precio total acordado en la negociación, con la finalidad de garantizarle a la vendedora las obligaciones a que se comprometió, quedando un saldo de UN MILLON CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 1.100.000,oo) pagadero únicamente al momento de la protocolización de la venta ante el registro inmobiliario respectivo, según se desprende de las cláusulas del contrato;
C) Que al accionante le fue aprobado un crédito hipotecario por el Banco de Venezuela, con anterioridad al vencimiento del plazo establecido en la Cláusula Tercera del contrato para la protocolización del documento definitivo de venta ante la Oficina de Registro Inmobiliario y dicha aprobación fue informada a la vendedora, la cual, en su criterio, insistió en la negativa a la protocolización del documento definitivo;
D) Que llegada la fecha señalada en la Cláusula Tercera del contrato demandado en cumplimiento, donde se estableció de común acuerdo, que el plazo para el otorgamiento del documento público de compraventa sería de 90 días más una prórroga de 30 días adicionales de ser el caso, la vendedora no cumplió con su obligación de vender el inmueble a su representada, inobservando, a su decir, las obligaciones contractuales, previamente establecidas entre las partes;
E) Que la parte actora ante tales circunstancias, se dirigió en innumerables ocasiones ante la vendedora a los fines de acordar la firma del registro del documento definitivo de venta en los términos convenidos, obteniendo como respuesta una presunta mención de aumento del precio originalmente pactado, así como la negativa rotunda y reiterada de protocolizar la venta;
F) Que hasta el momento de presentar el documento libelar la vendedora no ha entregado los recaudos necesarios (documento de solvencia Hidrocapital, entre otras), para la firma del documento en la Oficina de Registro Inmobiliario respectivo, toda vez que el hoy demandante tiene en su poder y a la orden el monto del saldo deudor restante para la compra del inmueble (Cláusula segunda), pues, al establecer dicho contrato, la expresada obligación, era a cargo de la vendedora hoy demandada, la carga de entregar los documentos necesarios para que se firmara el instrumento definitivo, lo cual hizo depender el cumplimiento del contrato de marras, por lo que se debe colegir que dicho incumplimiento aunado a los antes destacado, se ha debido a un hecho de la parte demandada;
G) Finalmente fundamentó en derecho su pretensión en los artículos 1.159, 1.160, 1.161, 1.167 y 1.264 del Código Civil, así como en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
Concluye su petitorio formulado solicitando: Primero: El cumplimiento del contrato de opción compra – venta objeto del presente proceso; Segundo: El otorgamiento del documento definitivo de compra venta del inmueble, propiedad de la demandada antes identificado, describiendo las características del apartamento; Tercero: Solicita el pago de las costas y costos de este juicio. Termina estimando la demanda en la cantidad de UN MILLON SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.650.000,00), lo que equivale a quince mil cuatrocientos veintiún unidades tributarias (15.421 UT), calculadas a 107 bolívares por unidad tributaria. De igual manera solicitó medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de la demanda, la cual fue acordada oportunamente.
Por su parte, la demandada en fecha 14 de agosto de 2013, estando en la oportunidad legal, procedió a dar contestación a la demanda, a través de los abogados LUIS FERNANDO GARCIA y CELIS ARMANDO MARCANO, la cual se realizó en los siguientes términos:
A) Negaron, rechazaron y contradijeron en todo su contenido el libelo de la demanda, exponiendo que en fecha 30 de octubre de 2012 fue suscrito un contrato de opción compraventa ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda por la cantidad de Bs. 1.650.000,00, y en la Cláusula Segunda de la referida opción compra venta, se estableció que los promitentes compradores entregaron a la vendedora la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00) por concepto de abono a la cantidad principal o precio definitivo, aunque en fecha 01 de octubre de 2012, los futuros compradores, le habían entregado a la futura vendedora la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00) por concepto de reserva, totalizando la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 550.000,00), para garantizar la negociación del inmueble;
B) Expusieron que, para la fecha 27/02/2013, habían trascurrido los 120 días entre la aprobación y redacción del documento, que nunca fue entregado, notificado a la vendedora, ya que el comprador solo informó que el crédito fue aprobado y el documento estaba en redacción;
C) Que no recibió el documento definitivo de compra venta, por parte del comprador en consecuencia el Banco Central de Venezuela, poseedor de la hipoteca de primer grado del inmueble no lo había revisado y conformado;
D) Que las certificaciones de solvencia del inmueble, 27 y 28 de febrero de 2013, no fueron entregadas al comprador, porque a la fecha no se había recibido el documento de venta definitiva y las mismas eran necesarias sólo para ser presentadas ante el registro correspondiente;
E) Que había tramitado en fecha 27/02/2013 la solvencia de condominio ante la administradora ROXUL C.A.;
F) Que desde el 27/02/2013, contaban con la solvencia de Hidrocapital y no había sido entregada al comprador porque no se había recibido el documento de venta definitivo y la misma era necesaria solo para ser presentada ante el registro correspondiente;
G) Que en vista del incumplimiento de las Cláusulas Tercera y Segunda, establecidas en el contrato de opción de compra venta, referidas a la vigencia de los 120 días, y la no solicitud y formalización por parte del comprador de la prórroga para continuar con la negociación y la no presentación del documento definitivo ante la oficina competente dentro del lapso establecido en la opción de compra venta, hizo que su poderdante tomara la decisión de no vender el inmueble al demandante;
H) Que el comprador asumió el compromiso de cumplir con el pago de la venta obtenida con el contrato de opción compra venta mediante un plazo que dejó vencer y existía una prórroga de 30 días, que las partes acordaron inicialmente una vez vencido los 90 días, pero privaba un previo acuerdo para optar a esta última prórroga y la demandada estaba pendiente del lapso de vencimiento del contrato de marras y así lo puso en conocimiento por las vías antes descritas al comprador;
I) Que el comprador alega en el libelo que posee un crédito hipotecario aprobado por el Banco de Venezuela, con anterioridad al vencimiento del plazo establecido en la Cláusula Tercera del contrato para la protocolización del documento definitivo de venta ante la Oficina de Registro Inmobiliario, anexado “C”, que riela al folio 15, y que si se observa el mencionado documento que aportó con la temeraria demanda, se observa lo siguiente: 1- Que es una solicitud de consulta de crédito hipotecario. 2- Que fue recibido en fecha 07 de febrero de 2013. 3- Que fue resuelta por la institución bancaria en fecha quince de febrero de 2013 y que indica un monto de aprobación de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00);
J) Que se infiere de lo anterior que el demandante jamás presentó tal aprobación a la vendedora demandada, ya que el monto a cancelar en el supuesto de finiquitar la negociación era de UN MILLON CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 1.100.000,00) cantidad remanente restante que debería cancelar el comprador para cerrar la compra venta final;
K) Que es por ello que le opone esa misma Resolución Nº 11 del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitat, de fecha 5 de febrero de 2013, publicada en la Gaceta Nº 40115 en su artículo 3, que textualmente expresa: “Solo cuando exista responsabilidad de alguna de las partes, se podrá rescindir el contrato de manera unilateral con las indemnizaciones a que hubiera lugar, dentro de los parámetros legales.” Y que, si era del comprador la responsabilidad, en virtud que el tercero en la negociación Banco de Venezuela, no era responsable de la falta de dinero del comprador demandante;
L) Expuso la demandada que la norma de la resolución le permite rescindir el contrato de manera unilateral con las indemnizaciones a que hubiere lugar, dentro de los parámetros legales correspondientes, y que el comprador demandante incumplió por falta de recursos para adquirir el inmueble.
Finalmente, en las conclusiones expresa la demandada que, el lapso de cumplimiento por la parte compradora de 120 días continuos, contados a partir de la suscripción del documento se venció el 27 de febrero de 2013, plazo en el cual debería ser presentado el documento definitivo de compra venta, para su respectivo registro. Que el texto de la cláusula “TERCERA” debe entenderse que la obligación consistía en la presentación del documento definitivo dentro de los 120 días antes mencionado, lo cual no fue cumplido por la parte actora, pues, de su libelo se desprende y se demuestra que efectivamente tenía el demandante conocimiento de que el 27 de febrero de 2013, dentro del lapso prefijado se firmaría el documento definitivo de la venta, lo cual no sucedió por las razones expuestas. Terminan solicitando se declare sin lugar la demanda por temeraria e infundada. Que se deje sin efecto la medida de PROHIBICIÓN DE ENAJENAR Y GRAVAR, que fue dictada sobre el inmueble objeto del proceso y la condenatoria en costas.
SEGUNDO.- De conformidad con el ordinal 4° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa a establecer los motivos de hecho y de derecho en los que fundamentará la presente decisión. En tal sentido, determinado en estos términos la controversia, de la que se evidencia que la acción por la cual se contrae el presente proceso es la de cumplimiento de contrato de opción compraventa incoada por los ciudadanos ADRIANY DE LOS ANGELES ÁLVAREZ REYES y RAFAEL GALLARDO GIL Vs. la ciudadana MARÍA AGNESA PELLEGRINO FIGUEROA, este Tribunal de Alzada se adentra al análisis del acervo probatorio de las partes, con la finalidad de establecer las obligaciones incumplidas y a quién le asiste legalmente la razón. Con tal objeto las partes promovieron los medios que a continuación se mencionan y se examinan.
Pruebas de la Parte Actora
La parte accionante junto con el libelo de demanda produjo:
A) Copia simple del poder otorgado por ante la Notaría Décima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 12 de marzo de 22013, anotado bajo el N° 33, Tomo 12 de los Libros de autenticación (folios 08 al 10)
Esta Alzada en relación con la presente prueba, observa que la misma no fue impugnada, por lo que se tiene como fidedigna de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y corre a los autos con todo su valor probatorio de conformidad con el artículo 1357 del Código Civil, y de dicha prueba se demuestra la representación que ostentan los abogados Jesús Enrique Aponte y Manuel Ortiz, en nombre de los accionantes, ciudadanos RAFAEL GALLARDO GIL y ADRIANY DE LOS ANGELES REYES.
B) Original de un contrato de opción compra venta, celebrado entre la ciudadana AGNESA MARIA PELLEGRINO FIGUEROA y los ciudadanos RAFAEL ENRIQUE GALLARDO GIL y ADRIANY DE LOS ANGELES REYES, autenticado en fecha 30 de octubre de 2012 por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda, inserto bajo el N° 37, Tomo 139 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, (folios 12 al 14), sobre el apartamento destinado a vivienda, distinguido con el número 53 y código de catastro número 5330420, situado en el quinto (5º) piso del edificio denominado Residencias El Universal, en la Avenida Sanz de El Marquéz, Municipio Sucre del Estado Miranda, identificado ab initio (folios 12 al 14). Esta Alzada en relación con la presente prueba observa que la misma no fue impugnada, por lo que adquiere su valor probatorio conforme a los artículo 1359 y 1360 del Código Civil, que fue reconocida por la parte demandada, y esta prueba acredita la relación contractual entre las partes accionante y accionada, es decir, la existencia del contrato de opción de compraventa, cuyo cumplimiento se demanda. Así se establece;
C) Copia de documento de crédito hipotecario, que guarda relación con los documentos cursantes a los folios 80 al 82, el cual fue aprobado por el Banco de Venezuela, específicamente la oficina de Los Ruices, al ciudadano RAFAEL ENRIQUE GALLARDO GIL, con fecha 12 de febrero de 2013, por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00), donde se describe que su destino es para la adquisición de vivienda, y la opción de compra – venta es de 90 días con 30 días de prórroga y con fecha de vencimiento al 27 de febrero de 2013, (folios 15, 80 al 82).
Esta Alzada en relación a la presente prueba observa que, al no haber sido impugnada se tiene como fidedigna conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se le otorga todo su valor probatorio, y de la misma se demuestra el crédito hipotecario aprobado por la institución bancaria Banco de Venezuela, en favor del ciudadano RAFAEL ENRIQUE GALLARDO GIL, por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00), para la adquisición del inmueble objeto del contrato de opción compra – venta. Así se establece.
D) Original de documento privado de reserva del inmueble objeto del contrato de opción compra – venta de fecha 01 de octubre de 2012, celebrado entre los ciudadanos RAFAEL ENRIQUE GALLARDO GIL y ADRIANY DE LOS ANGELES REYES con la ciudadana AGNESA MARIA PELLEGRINO FIGUEROA (folio 16). En relación con esta prueba esta Alzada observa que la misma no fue impugnada, ni desconocida por lo que se le otorga todo su valor probatorio, conforme al artículo 1363 del Código Civil. Y de dicha prueba se demuestra la intensión de los ciudadanos ADRIANY DE LOS ANGELES REYES y RAFAEL ENRIQUE GALLARDO GIL de suscribir una opción de compra - venta a más tardar en los próximos 25 días de la firma, sobre un apartamento distinguido con el N° 53 y código de catastro N° 5330420, situado en el quinto piso (5) del edificio denominado Residencias El Universal, en la Avenida Sanz del Márquez, Municipio Sucre del Estado Miranda, con la propietaria del inmueble ciudadana AGNESA MARIA PELLEGRINO FIGUEROA, , dicha reserva fue de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00). Así se establece.
E) Copias fotostáticas de los cheques Nros. 55687284, 78687304 y 29687304, emitidos contra el Banco Mercantil Banco Universal, por las siguientes cantidades: Cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00), Cuatrocientos Ochenta mil Bolívares (Bs. 480.000,00) y Veinte mil Bolívares (Bs. 20.000,00), librados a nombre de la ciudadana AGNESA MARIA PELLEGRINO FIGUEROA, (vuelto al folio 16 y folio 17). En lo atinente a esta prueba, esta Alzada observa que la misma trata de la copia de unos documentos privados, sin embargo, por cuanto son unos hechos reconocidos por ambas partes contendientes, se tiene como ciertos los elementos fácticos contenidos en ellos, para demostrar el abono o cumplimiento de las arras a que se refiere el contrato de opción compraventa. Así se establece.
F) Original de comunicación u oficio GRC-2014-37324, emanado del Banco de Venezuela, dirigido al Tribunal Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con ocasión a la prueba de informes promovida por la parte demandante, conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, mediante la cual los demandantes solicitan información a dicho ente público financiero. Dicho instrumento se adminicula también a la Comunicación Nº 43554 (del 18/12/2013) de la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario, la cual se aprecia procesalmente como documento administrativo, que acredita que la petición de informes al Banco de Venezuela ya le fue requerida. En lo referente a la prueba de informes observa este Juzgador de Alzada que, en dicho oficio se informa que los ciudadanos Rafael Gallardo Gil y Adriany de Los Ángeles Álvarez de una solicitud de crédito hipotecario, modalidad de recursos propios realizada en fecha 02/11/2012. Que para la fecha 10/12/2012, fue aprobado el crédito Hipotecario. Se informa que, para la fecha 27/02/2013, el documento de crédito hipotecario fue despachado a la oficina de los Ruices, donde se solicitó el crédito y que a la fecha de emitir la información se encuentra a la espera por parte del cliente notificar la habilitación por parte del registro público para protocolizar la solicitud del crédito (folio205). Con respecto a esta prueba, la misma no fue cuestionada, y se le otorga todo su valor probatorio conforme al artículo 433 en concordancia con el artículo 507, relativo a la sana critica. Dicha prueba acredita que los demandantes solicitaron un crédito hipotecario para pretender cumplir con la opción de compraventa y que fue aprobado con suficiente antelación el 10-12-2012, antes de finalizar el plazo de la opción (que vencía el 27-02-2012). Asimismo, se demuestra que a la fecha 27/02/2013, el documento se hallaba a la espera de que el cliente notificara de la protocolización de la solicitud del crédito en referencia. Se acredita de igual forma la falta de diligencia de los demandantes en impulsar la firma o protocolización del documento definitivo de la compraventa, establecida en el contrato de opción compraventa objeto de este proceso. Así se establece.
G) Del mérito de lo que la parte demandante denomina comunión de prueba de la confesión, a saber: “…Debemos hacer valer el mérito de la comunión (sic) de la prueba en cuanto a la confesión de la parte demandada en su contestación de la demanda, capitulo II, en donde dice textualmente: se contaba con las certificaciones de solvencias del inmueble el 27 y 28 de febrero de 2013, las cuales no fueron entregadas al comprador”.
En lo atinente a esta prueba, observa esta Alzada que, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 794 de fecha 03 de agosto de 2004, estableció lo siguiente:
“En relación a los alegatos y defensas hechos por las partes en el libelo de la demanda, contestación y excepcionalmente en los informes, los mismos no pueden ser considerados como confesiones espontaneas, pues, solamente delimitan la controversia y quedan relevados de prueba, si alguno de ellos supone una admisión de los hechos de la contraparte.
En efecto, la confesión considerada como prueba es el testimonio que una de las partes hace contra sí mismo, es decir, el reconocimiento que uno de los litigantes hace de la verdad de un hecho susceptible de producir consecuencias jurídicas en su contra.
En una sentencia de vieja data (21 de junio de 1.984, caso Inversora Barrialito C.A c/El Giudice), pero apropiada al caso que se estudia, la Sala expresó que en muchas oportunidades las exposiciones de las partes en el transcurso del proceso, y especialmente, las exposiciones que emiten para apoyar sus defensas, no constituyen una confesión como medio de prueba, pues, en estos casos lo que se trata es de fijar el alcance y límite de la relación procesal.”
En tal sentido, acogiendo este criterio jurisprudencial, este Juzgador, no valora lo expuesto y promovido por la parte actora, como una confesión de la parte demandada. Así se establece.
Pruebas de la Parte Demandada
A) Copias simples de comunicación y sus respectivos anexos, facturas enviadas por la ciudadana AGNESA MARIA PELLEGRINO y recibidas por la Alcaldía del Municipio Sucre del Estado Miranda, tanto al Departamento de Conciliación Bancaria como a la Dirección de Rentas Municipales (folios 83 al 102). En lo relativo a esta prueba, esta Alzada observa que la misma no fue impugnada por lo que se tiene como fidedigna conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se le otorga todo su valor probatorio, y con aquella se acredita que la ciudadana Agnesa María Pellegrino formuló solicitud de las respectivas solvencias de derecho inmobiliario del inmueble objeto de la pretensión hasta el 31 de diciembre de 2012. Así se establece.
B) Copias impresas de correos electrónicos en 10 folios útiles, presuntamente enviados por la parte demandada a la parte demandante, sobre aspectos de la negociación a realizarse (folios 11 al 120). En lo atinente a estas pruebas, esta Alzada observa que las mismas fueron objeto de oposición oportunamente por la parte demandante, y así mismo no se evidencia que la parte accionada promoviera cualquier medio probatorio certificaciones para determinar la autenticidad de las mismas, por lo que no pueden ser apreciadas y se les desestiman.
C) Como consecuencia de la prueba de informes promovida por la parte demandada conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, para obtener información de la Compañía Anónima Teléfonos de Venezuela CANTV, se observa original de oficio emanado de la referida empresa en fecha 06 de diciembre de 2013, dirigida al Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, donde se informa que el teléfono 0212 2343480, corresponde a la ciudadana PELLEGRINO FIGUEROA AGNESA, así como su dirección y cedula de identidad, asimismo llamadas efectuadas o cruzadas entre el teléfono 0212-2343480 y los teléfonos 0212-4222876, 0424-2201529, 0212-6403507, 0212-4223854, así como las fechas de las llamadas y el tiempo de las mismas (folios 178 al 180). En relación con esta prueba de informes, esta Alzada observa que de aquella no se desprenden hechos relevantes que demuestren la situación controvertida ni la pertinencia con la misma, por lo que no le otorga valor probatorio alguno por ser una prueba irrelevante o impertinente, que no aporta ninguna convicción a este juzgador para la resolución del asunto. Así se establece.
D) Original de oficio CJ/JAAA- AJAP-2014-00778, emanado del Banco Central de Venezuela, dirigida al Tribunal Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con ocasión a la prueba de informes promovida por la parte demandada, conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, mediante la cual la demandada solicita información a dicho ente público. Observa este Juzgador de Alzada que, en el oficio se informa que de la revisión efectuada en el sistema de información de Recursos Humanos de ese instituto, se constató que la ciudadana Agnesa Pellegrino Figueroa, labora en la Gerencia de Auditoría adscrita a la Gerencia de Auditoría interna del Banco Central de Venezuela, cuya extensión telefónica son 7690 y 5182, así mismo, informa que los teléfonos de la central telefónica de dicho organismo son 0212- 8018833 y 0212- 5369220, (folios 197). En cuanto a esta prueba en análisis, observa esta Alzada, que se trata de un documento público administrativo, por lo que le otorga su valor probatorio conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 507 ejusdem, para demostrar la información contenida en ella en cuanto al sitio del trabajo y los teléfonos de la demandada. Así se establece.
Ante la segunda instancia, la parte demandada consignó en fecha 29 de enero de 2015, en seis (6) folios útiles certificados de solvencias relacionados con el inmueble objeto de la presente demanda, para desvirtuar las alegaciones de la parte actora, que señalaron que su mandante no contaba con los documentos necesarios para la venta del inmueble.
Con respecto a los certificados de solvencia marcados con los números y letras: B-17639, B-17661, B-17560, B-111090 y B-11110, emanados de la Alcaldía del Municipio Sucre del Estado Miranda, Dirección de Rentas municipales, promovidos por la parte demandada en segundo de grado de jurisdicción, esta alzada observa y considera importante citar un extracto de la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 06-12-2006, expediente Nª 05-850, en relación con los documentos públicos administrativos, donde se expone entre otras cosas lo siguiente:
“ La asimilación del documento administrativo a un documento público, es solo a los efectos probatorios, mas no en relación a su promoción en el juicio. No es posible permitir la producción de documentos administrativos en Alzada, pues, si bien este tipo de documentos goza de una presunción de veracidad y legalidad, por las circunstancias de haber sido dictados por funcionarios públicos facultados por la ley para cumplir con esa actividad, lo cierto es que esa presunción es desvirtuable mediante prueba en contrario. Y en Alzada los medios de pruebas se reducen a: documento público, juramento decisorio y posiciones juradas, y ello implica una limitación importante del derecho del no promovente de controlar, contradecir e impugnar esa prueba. Es por esa razón que, si bien se asimilan a sus efectos probatorios a aquellos que son propios del documento público, esa asimilación solo comprende la determinación de su mérito probatorio, no así respecto de las condiciones de modo, tiempo y lugar para que esa prueba sea incorporada y producida en el juicio”.
En atención a al precitado criterio, no obstante que los documentos públicos administrativos se hayan admitidos con anterioridad, cuanto a lugar en derecho salvo su apreciación en la definitiva, esta Alzada desecha los documentos administrativos en estudio, cursantes a los folios 261 al 266 del expediente, por no ser del tipo de prueba susceptible de promoción y admisión en la segunda instancia, conforme al artículo 520 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
TERCERO.- Verificado el análisis de los alegatos expuestos por la parte actora y las defensas opuestas por la parte demandada, así como de todo el material probatorio traído a los autos por ambos contendientes, el thema decidendum se circunscribe a determinar si efectivamente procede la acción de cumplimiento de contrato de opción compra venta, que ocupa la decisión de esta Alzada.
En este sentido, ambas partes reconocen la existencia de dicho contrato, celebrado en fecha 30 de octubre de 2012 ante la Notaría Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el N° 37, Tomo 139 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, con lo cual se determina una relación bilateral, en la cual se requiere precisar las obligaciones pactadas y a quién corresponde la falta de cumplimiento o diligencia en la materialización de la convención suscrita entre ambas partes, para lo cual se considera observar las obligaciones contraídas en dicha convención para establecer el responsable del incumplimiento de la ejecución del contrato de opción compraventa, que no es otra, que la materialización de la operación definitiva del contrato definitivo de compra-venta.
Al efecto, se evidencia que en la Cláusula “SEGUNDA” del contrato de opción compraventa cuyo cumplimiento se acciona, la parte demandada (promitente vendedora), se obliga a vender el inmueble descrito en el contrato y los promitentes compradores a comprar el mismo, siempre que se cumplan las obligaciones que conlleven a la materialización de la operación definitiva en el tiempo establecido por las partes. Asimismo, el precio fijado por las partes es la cantidad de UN MILLON SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.650.000,00), el cual sería cancelado de la siguiente forma: en la firma del contrato de opción se entregaron por parte del promitente comprador las arras, por un monto de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 550.000,00) y el remanente de Bs. 1.100.000 en el momento de la protocolización del documento definitivo.
Se observa asimismo, que para celebrar la compraventa definitiva el promitente comprador debía disponer del saldo deudor por una cantidad de UN MILLON CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 1.100.000,00), para alcanzar la totalidad del precio. De la cláusula “TERCERA”, se observa que las partes de común acuerdo se obligaron a ejercer sus diligencias y materializar o ejercer la opción en un lapso de 120 días, más una prórroga, que para lograrla era necesario que las partes lo acordaran. De la referida cláusula , se desprende que la promitente vendedora, es decir, la parte demandada se obliga a garantizar, que el inmueble objeto de la opción de compra venta se encuentre libre de gravámenes, impuestos y contribuciones, además garantizaría que nada se adeuda por conceptos de impuestos Nacionales y Municipales, garantizar igualmente que se encontrara solvente en los pagos de los servicios de luz eléctrica, agua, aseo urbano, condominio, etc., y a tales efectos entregaría a los promitentes compradores al momento de la operación definitiva de compra venta los recibos correspondientes cancelados.
Asimismo, se obligó la demandada, en caso de existir hipoteca a que la misma estuviera liberada al momento de materializar la operación definitiva de compraventa en el registro correspondiente. De la cláusula “QUINTA”, se desprende que ambas partes se obligaron para que, en caso que la operación definitiva no se llevara a cabo dentro del lapso establecido por culpa de alguna de ellas, la que diere origen al incumplimiento acepta cancelar a la otra parte, una cláusula penal de CIEN MIL BOLIVARES (Bs.100.000,00), como daños y perjuicios, sin tener que demostrar los mismos. En la cláusula “SEXTA”, se observa la obligación contraída por la promitente vendedora, hoy demandada, en el sentido de entregar a los promitentes compradores, el inmueble objeto del contrato de opción compra venta, el día de la firma del contrato definitivo por ante el registro inmobiliario que corresponda, es decir, el día de la protocolización de dicho documento. En este mismo sentido, se estableció que, si no entregaba el bien inmueble en esa oportunidad, se considerará que la operación no se realizó por causa imputable a la promitente vendedora, quedando sujeta a la penalidad establecida entre las partes.
De la cláusula “SÉPTIMA” también se observa la obligación asumida por los promitentes compradores, hoy accionantes en este proceso, a cubrir todos los gastos que se originen en el registro respectivo, aunque en autos la parte actora no acreditó siquiera haber presentado ante la Oficina de Registro competente el documento respectivo a través del cual se otorgaría la venta, o algún instrumento que demostrara que realizó el trámite correspondiente para tales fines, máxime si se le había aprobado crédito hipotecario por Bs. 500.000, de acuerdo con el instrumento producido por la actora (al folio 15) y la prueba de informes rendida por el Banco de Venezuela el 12 de febrero de 2014 (folio 205).
De igual forma, no observa este Juzgador que la parte accionada se haya obligado en forma expresa a consignar a los promitentes compradores recaudos para el trámite del documento definitivo, ni previo a la firma de dicho documento. Sólo se desprenden las obligaciones que se determinan en la cláusula “SEGUNDA”, donde no se evidencia la obligación alguna en los términos expuestos por los demandantes, sino la de garantizar que el inmueble al momento de la protocolización estuviera libre de gravámenes y a entregar en ese momento los recibos de pagos de los servicios y del condominio para la verificación del acto registral. Sin embargo, es criterio jurisprudencial y de doctrina que aunque no exista una obligación expresa de presentar solvencias de Hidrocapital y derechos inmobiliarios previos a la protocolización si no hubiese sido pactado, los mismos si se deben presentar al momento de la protocolización del documento definitivo de compraventa. Pero, como se señaló anteriormente, los promitentes compradores no realizaron ni siquiera el trámite por ante la Oficina de Registro inmobiliario, ente donde los promitentes vendedores sí estaban obligados a presentar todos los recaudos necesarios para la compraventa, cuyo documento ni siquiera consta que hubiese sido gestionado por la aquí actora en la Oficina Subalterna correspondiente a pesar de contar los aquí accionantes con un crédito aprobado.
Por otra parte, del análisis valorativo de los instrumentos probatorios, no observa este Órgano Jurisdiccional, que la parte accionante haya demostrado (como lo afirma en su libelo), que hubo mala fe de los promitentes vendedores o que ante los múltiples requerimientos —según lo invocado por la actora en el libelo— a la futura vendedora para materializar el documento definitivo de venta dentro del lapso establecido para ello, la aquí demandada hubiera aumentado el precio pactado, ni mucho menos que dentro del lapso de los 120 días se hubiese negado a cumplir (la accionada) con su obligación de vender en la forma prevista en el contrato. A ello, se aúna el hecho de que la parte actora (promitentes compradores), aun teniendo aprobado un crédito hipotecario por Bs. 500.000, no probó haber gestionado el trámite ante el Registro Inmobiliario para la consecución del otorgamiento del documento de compraventa, además de que tampoco acreditó —probatoriamente— disponer para aquel entonces del remanente de Bs. 600.000, cantidad esta necesaria para cumplir a cabalidad con el precio pactado (de Bs. 1.650.00O). Y si realmente se disponía de la totalidad del precio, como lo da a entrever la actora entre los hechos libelados (aunque no lo acreditó), bien pudo entonces la parte demandante realizar todas las gestiones por ante la respectiva Oficina Subalterna de Registro para lograr la suscripción del documento definitivo de venta y, en caso de presentársele algún inconveniente, notificar de ello a la promitente vendedora o participarle por escrito de esa situación, o realizarle la oferta real prevista en el artículo 820 del Código de Procedimiento Civil, si consideraba que había mora de parte de la futura vendedora. Sin embargo, la parte actora no hizo nada de lo anteriormente señalado.
En efecto, como se hizo referencia, la prueba de informes evacuada, específicamente del oficio remitido GRC-2014-37324 emitido por el Banco de Venezuela, se evidencia que el crédito le fue aprobado a la promitente compradora con suficiente antelación, además que el Banco hasta el día 27 de febrero de 2013, estuvo a la espera de los hoy demandantes para habilitar o ser notificados de la protocolización del documento definitivo; pero ello no sucedió, lo que denota una clara negligencia de los demandantes en movilizar o hacer uso del crédito aprobado y cumplir con la presentación del documento definitivo de compra venta.
De igual forma, en relación con el punto insoluto que la Sala de Casación Civil ordena resolver, en lo atinente a la solvencia o no del futuro comprador para cubrir el saldo deudor de UN MILLON CIEN MIL BOLIVARES de la operación celebrada, esgrimido como punto controvertido, observa esta Alzada que en efecto en el libelo de la demanda, invoca el demandante que tenía en su poder y a la orden el monto del saldo deudor restante para la compra del inmueble. De igual manera se observa que, la parte demandada en la contestación de la demanda aseveró que la demandante no contaba con el dinero del saldo deudor, que era de UN MILLON CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 1.100.000,00), y que el Banco de Venezuela slo le aprobó un crédito para la compra por un monto de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00), por lo que faltaría la entonces la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000,00).
Ahora bien, observa este jurisdicente del documento promovido por la parte actora y valorado con la letra “D” por este Tribunal, que corre al folio 15, contentivo de un crédito hipotecario, que guarda relación con los instrumentos cursantes a los folios 80 al 82, que fue aprobado por el Banco de Venezuela, específicamente la oficina de Los Ruices al ciudadano RAFAEL ENRIQUE GALLARDO GIL, con fecha 12 de febrero de 2013 por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00), donde se describe que su destino es para la adquisición de vivienda, y que la opción de compra venta es de 90 días con 30 días de prórroga y con fecha de vencimiento al 27 de febrero de 2013. Pero no demostró el demandante que tenía en su poder y a la orden el saldo deudor de la negociación pactada, solo se limitó a expresar en el libelo tal situación, mas no realizó una actividad procesal tendente a demostrarlo, sobre todo cuando ese hecho fue negado por la parte demandada en la contestación de la demanda, máxime si los hechos negativos no son objeto de prueba, por lo que estaba obligada la parte demandante a acreditar cómo y de qué forma contaba con el saldo deudor, cuando el Banco de Venezuela únicamente le había aprobado la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00) y hacía falta la suma de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000,00) para cubrir el saldo deudor de la operación.
Efectivamente, la parte actora no demostró en el decurso del proceso poseer para entonces la cantidad de Bs. 600.000, que le era de ingente importancia para cumplir a cabalidad con el pago de la totalidad del precio y así materializar la verificación del documento definitivo de compraventa. Y tampoco acreditó en forma probatoria la existencia de un hecho específico — eximente o no imputable— que le hubiese impedido obtener la cantidad dineraria o incumplir la obligación. Considera este Jurisdiscente, que de haber tenido la parte actora el remanente del precio (Bs. 600.000) , como lo afirmó y no lo acreditó, hubiese gestionado los trámites registrales para el otorgamiento de la compraventa o notificado de ello a la aquí demandada. Queda así resuelto el punto insoluto o la omisión de pronunciamiento ordenado resolver por la Sala de Casación Civil al casar el fallo anterior de segunda instancia.
De esta manera, si bien las partes reconocen la existencia del referido contrato de opción compra -venta, se observa del escrito libelar, que la parte actora alega que la parte demandada no cumplió con su obligación de vender el inmueble. Esta obligación debía producirse dentro del lapso pactado para ello y no demostró que ello fuera así. Sin embargo, era necesario que la parte actora desplegara una actividad tendiente a la realización del documento y verificar las gestiones ante el registro respectivo, así como cancelar los gastos de registros, nada de ello se evidencia de las actas procesales, antes por el contrario, conforme a la prueba de informes del Banco de Venezuela, se evidencia que la parte actora fue negligente en utilizar el crédito que le había sido aprobado para la compra de la vivienda otorgada en opción compra - venta, lo que determina su responsabilidad e incumplimiento de la obligación contraída para la materialización de dicho contrato demandado en cumplimiento.
Hecho el análisis decisorio correspondiente, es importante considerar las disposiciones relativas a los contratos. En efecto el artículo 1.159 dispone lo siguiente: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por causas autorizadas por la Ley”.
El fundamento de la fuerza obligatoria del contrato deriva de la autonomía de la voluntad, sin embargo, el rigor de las obligaciones contractuales se encuentran atenuadas por la intervención judicial, por la teoría del abuso del derecho, la teoría de la imprevisión, la teoría de la lesión, son instituciones creadas para moderar la aplicación del artículo 1.159 del Código Civil.
En este mismo sentido, el artículo 1.160 del Código Civil, estatuye lo siguiente: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”. Al efecto, la buena fe obliga a la colaboración y consideración entre las partes, sin pretender obtener un beneficio injusto en detrimento de la otra parte, esta buena fe se confunde con la equidad al imponer el equilibrio moral y económico de las prestaciones reciprocas pactadas.
Así las cosas, el contrato produce obligaciones porque tanto el acreedor como el deudor de las mismas han manifestado su voluntad de contratar, de crear esas obligaciones. La fuerza obligatoria de los contratos reposa en la autonomía de la voluntad de las partes y el derecho u ordenamiento jurídico reconoce a esa manifestación de voluntad, la facultad de crear obligaciones y la delega en la voluntad de las partes para crear obligaciones.
En este mismo orden, el artículo 1.264 del Código Civil, dispone lo siguiente: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.”
Como se estableció anteriormente en el presente caso, el planteamiento de la controversia deriva del incumplimiento del contrato de opción compra – venta celebrado el 30 de octubre de 2012, por las partes integrantes del presente juicio, y por cuanto ha quedado demostrado en autos a través del propio contrato de opción donde se desprenden las obligaciones, de la prueba de informes emitida por el Banco de Venezuela ya analizada por este juzgador, que determina la falta de impulso del crédito aprobado en tiempo hábil, del documento contentivo del crédito otorgado a la parte actora por un monto de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00), también analizada anteriormente, el incumplimiento de la obligaciones de la parte actora como ha sido discriminado, es por lo que resulta forzoso para esta Alzada declarar sin lugar la pretensión contenida en el libelo de la demanda, como así se hará en el dispositivo del presente fallo. Y así se decide.
Por todo lo anteriormente expuesto y demostrado, que el incumplimiento es imputable a la parte actora, se debe declarar con lugar la apelación interpuesta, y conforme a la disposición contenida en el artículo 1.264, la parte demandada debe reintegrar a la parte actora la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 450.000,00), que le fueron entregadas como arras, incluyendo los daños y perjuicios pactados por el incumplimiento de las obligaciones. En tal sentido, al quedar firme la presente decisión la parte demandada pondrá a disposición el referido monto.
En consecuencia, queda revocada la decisión de instancia recurrida y ha de declararse sin lugar la demanda, con la correspondiente imposición de costas generales a la actora perdidosa conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. De igual forma, ha de declararse con lugar la apelación.
IV
DE LA DECISIÓN
Por las razones antes expuestas, este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, dicta la siguiente sentencia:
PRIMERO: SE REVOCA, con base en la motivación precedente, en todas y cada una de sus partes, la sentencia definitiva dictada en fecha 01 de octubre de 2014 por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, que había declarado con lugar la demanda de Cumplimiento de Contrato de Opción Compraventa, incoada por los ciudadanos RAFAEL GALLARDO GIL y ADRYANI DE LOS ANGELES ALVAREZ REYES contra la ciudadana AGNESA MARIA PELLEGRINO FIGUEROA, alusiva al apartamento identificado ab initio;
SEGUNDO: Como consecuencia de los particulares anteriores, se declara SIN LUGAR la referida demanda de Cumplimiento de Contrato de Opción Compraventa y se condena en costas generales a la parte actora perdidosa, de conformidad con el artículo 274 del Código de procedimiento Civil;
TERCERO: Se Declara CON LUGAR la apelación interpuesta por la parte demandada.
Regístrese, publíquese y notifíquese la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad capital de la República Bolivariana de Venezuela, a los treinta (30 ) días del mes de marzo de dos mil diecisiete (2017).
EL JUEZ
Dr. ALEXIS CABRERA ESPINOZA
LA SECRETARIA TEMPORAL,
Abg. JEANETTE LIENDO A.
En esta misma fecha, siendo las diez y veintiséis minutos de la mañana (10:26 a.m.), se publicó y registró la presente decisión.
LA SECRETARIA TEMPORAL,
Abg. JEANETTE LIENDO A.
EXP.AP71-R- 2014001222 (11.254)
S.Def.
