REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 207º y 158º
DEMANDANTE
RECONVENIDA: BLECVEN MIYERLIN SARMIENTO AZUAJE, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. 13.432.126.
APODERADOS
JUDICIALES: ANA ROJAS y JOSÉ GASPAR COTTONI, abogados en ejercicio, inscritos debidamente en el Inpreabogado bajo los Nros. 49.416 y 22.941, respectivamente.
DEMANDADA
RECONVINIENTE: IVÉS DE JESÚS MARTÍNEZ RINCÓN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 6.022.157.
APODERADAS
JUDICIALES: GENOVEVA MONEDERO NAVARRO y BELKIS ZAMORA GRANADILLO, abogadas en ejercicio, inscritas debidamente en el Inpreabogado bajo los Nros. 31.861 7.974, en el mismo orden.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA Y RECONVENCIÓN POR RESOLUCIÓN.
SENTENCIA: DEFINITIVA
MATERIA: CIVIL
EXPEDIENTE: AP71-R-2015-000986
I
ANTECEDENTES
Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de esta alzada, en virtud del recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 22 de septiembre de 2015 y ratificado el 2 de octubre del mismo año, por la abogada GENOVEVA MONEDERO NAVARRO, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte accionada, contra la decisión proferida en fecha 15 de junio de 2015, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la pretensión que por cumplimiento de contrato incoara la parte actora, ciudadana BLECVEN MIYERLIN SARMIENTO AZUAJE y sin lugar la reconvención que por resolución de contrato interpusiera la ciudadana IVÉS DE JESÚS MARTÍNEZ RINCÓN, en el expediente signado con el Nº AP11-V-2013-000019 (nomenclatura del aludido juzgado).
El referido medio recursivo fue oído en ambos efectos por el a quo, mediante auto dictado en fecha 6 de octubre de 2015, ordenando la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de la insaculación legal.
Verificada la misma el día 9.10.2015, fue asignado el conocimiento y decisión de la preindicada apelación a este Juzgado Superior, recibiendo las actuaciones el 13 de octubre de 2015. Luego, por auto fechado 14 del mismo mes y año, se le dió entrada al expediente y se fijó el vigésimo (20mo.) día de despacho siguiente a esa data –exclusive- a los fines de que las partes presentaran informes, acotándose que una vez ejercido ese derecho por las partes, se aperturaría un lapso de ocho (8) días de despacho -también exclusive-, a fin de que las mismas consignaran el escrito contentivo de las observaciones correspondientes a los informes de su antagonista, todo conforme a lo dispuesto en los artículos 517 y 519 del Código de Procedimiento Civil.
Siendo la oportunidad legal para la presentación de los informes, esto, el 17 de noviembre de 2015, compareció el apoderado judicial de la parte accionante y consignó su escrito, constante de un (1) folio útil, en el cual expuso: 1) Que todos los medios probatorios aportados, fueron admitidos por el tribunal de la causa. 2) Que la parte accionada no presentó pruebas que desvirtuaran lo alegado por la demandante. 3) Que el argumento de la parte accionada versó, en que la ciudadana BLECVEN MIYERLIN SARMIENTO AZUAJE (hoy, demandante), solicitó un crédito hipotecario sin estar establecido en alguna de las cláusulas previstas en el convenio, por lo que aduce, que la venta no es de contado cuando es financiada por una institución financiera. 4) Que una vez transcurridos ciento cuatro (104) días, contados a partir de la suscripción del documento de opción de compra venta y faltando dieciséis (16) días para el vencimiento del plazo establecido, es que, la ciudadana IVÉS DE JESÚS MARTÍNEZ RINCÓN (hoy, demandada), actualizó su estado civil, esto el 18.12.2015, pasando de soltera a divorciada y, siendo este un requisito fundamental para la protocolización del instrumento definitivo de compra venta, pudiendo interpretarse entonces que, la tardanza en la entrega de dicho documento fue premeditada, pues, una vez llegados los ciento veinte (120) días convenidos para el vencimiento del contrato, la vendedora no estaba obligada a cumplir con lo pactado. 5) Finalmente, solicitó, sea declarada sin lugar la apelación interpuesta por la representante judicial de la parte demandada.
Luego, en la misma fecha, esto es el 17.11.2015, procedió la apoderada judicial de la parte accionada a consignar su respectivo escrito de informes, contentivo de ocho (8) folios útiles, en los cuales arguyó: 1) Que la decisión recurrida adolece de vicios de ilegalidad e inconstitucionalidad. 2) Que al decidir conforme a la equidad, el tribunal de la causa vulneró los artículos 13, 15 y 20, del Código de Procedimiento Civil, favoreciendo inexplicablemente a la parte demandante. 3) Que la resolución administrativa en la que, el a quo apoyó la decisión emitida, es de fecha 28 de febrero del 2013, providencia esta, cuyos efectos son hacia el futuro, no debió ser aplicada a la controversia que se debate, esto, por ser anterior a la promulgación de la misma y en el caso de que hubiese existido la posibilidad de su aplicación, dicho acto no autoriza la equidad o justicia material a la que hace referencia dicho tribunal. 4) Que el a quo, no le atribuye consecuencia jurídica al hecho de que, el Registro Público indicó en la prueba de informes, que al otorgamiento nadie asistió a pesar de las notificaciones hechas, con excepción de la accionada que por no ser notificada, no compareció, indicando el referido tribunal de forma arbitraria y sin pruebas todo lo contrario, generando una evidente parcialidad en base a una equidad no permitida, evidenciándose así, lo ilegal, infundado y contradictorio del fallo. 5) Que la sentencia recurrida es nula conforme a lo previsto en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil al no reunir las exigencias establecidas en el artículo 243 euisdem, vulnerando de esta forma al art. 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela al contener citrapetita, ultrapetita y absolución de la instancia. 6) Que el tribunal de la causa, al haber decidido conforme a la equidad debió hacerlo para ambas partes, y no examinando la situación de la optante (demandante) de forma imparcial, sacrificando así, un interés jurídico protegido, el de la promitente (demandada). 7) Que en la decisión, el Juez del a quo consideró que la demandante pagaría la cantidad de DOCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 270.000,00) ante una Notaría, mas no existe certeza de que lo haya hecho. 8) Que el tribunal de la causa no emite pronunciamiento respecto a la estimación de la cuantía de la reconvención, la cual fue discutida por las partes intervinientes en el presente juicio, razón por la cual, no reúne los requisitos previstos en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, incurriendo en el vicio de citrapetita. Que el vicio de citrapetita se evidencia aún mas, cuando no resuelve sobre el dolo y la mala fe de la ciudadana BLECVEN MIYERLIN SARMIENTO AZUAJE (demandante), ambas comprobadas, al no notificar a la promitente ciudadana IVÉS DE JESÚS MARTÍNEZ RINCÓN (demandada), para que compareciera al otorgamiento el día 4.1.2013, pues, para esta fecha ya estaba en curso la demanda, mas, en la recurrida el tribunal da por hecho tal notificación después de darle pleno valor a la prueba de informes del Registro Público que constata la ausencia de los otorgantes. 9) Que tanto en la contestación como en la reconvención, se indicó que la demandante había prometido el hecho de un tercero financista, sin embargo, el representante de dicha institución no compareció a firmar así como tampoco pagó pero, la sentencia apelada nada dice al respecto. Que conforme al art. 1.165 del Código Civil, cuando el tercero no cumple como fue el caso de la entidad bancaria BANESCO C.A. (BANCO UNIVERSAL), quién incumplió al no firmar y pagar; la promitente o demandante debió pagar daños y perjuicios. Que los daños y perjuicios ocasionados por el referido incumplimiento fueron reclamados mediante reconvención o mutua petición, pero, el a quo la declaró sin lugar y no indicó el motivo del rechazo, omitiendo además, el pronunciamiento sobre el monto. 10) Que la decisión recurrida contiene además, el vicio de ultrapetita manifiesta, ya que la demandante solicitó el cumplimiento del contrato por un presunto incumplimiento de la demandada o promitente, de tal manera que, la causa petendi es el contrato no cumplido, siendo el objeto de la pretensión el otorgamiento de la escritura, pero al momento de decidir el a quo se apresuró y deslindó el apartamento, inmueble que no fue identificado en el libelo y, aún siendo advertido esto tanto en la contestación como en la reconvención, la sentencia alude a que el objeto es un apartamento no identificado, quebrantando así, lo previsto en el art. 340 numeral 4º del Código de Procedimiento Civil.11) Que el incumplimiento provino de la parte demandante y no de la demandada como fue señalado, por no ser comprobados los hechos alegados, infringiendo de esta forma el artículo 1.354 del Código Civil y el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil. 12) Que en base a los argumentos anteriormente expresados, el fallo recurrido debe ser revocado. 13) Que una de las infracciones cometida por el a quo al sentenciar, fue el no haber emitido opinión sobre las consecuencias derivadas de las pruebas que favorecían a la parte demandada. 14) Que en la Cláusula Cuarta del contrato de opción de compra venta, fue establecido de forma inequívoca que, si la optante (compradora) incumpliere con lo establecido en el convenio, tendría que indemnizar a la oferente entregándole la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) quedando resuelta la opción de pleno derecho. 15) Que el contrato contiene una cláusula resolutoria que permite renunciar a la acción de cumplimiento, esto, al consumarse las intenciones de las partes. Que al no ser de orden público, dicha cláusula es totalmente válida. 16) Que constituye una flagrante arbitrariedad el plazo adicional de dieciocho (18) días concedidos por el tribunal de primera instancia, por lo que constituye una negación a la autonomía de la voluntad al momento de contratar. 17) Que de todos los hechos expuestos, así como, de la decisión recurrida se infiere sin margen de error que, la optante (hoy, demandante) no cumplió ni en el plazo fijado para suscribir el contrato, ni tampoco dentro de los dieciocho (18) días dados por el Juzgador al decidir. 18) Finalmente, solicitó, sea declarado procedente el recurso de apelación interpuesto; sea revocada la decisión emitida por el a quo; sea declarada sin lugar la demanda y seguidamente con lugar la reconvención propuesta, con los correspondientes pronunciamientos de ley.
Una vez concluido el plazo indicado para la consignación de las observaciones a los informes y evidenciándose que solo la parte accionante hizo uso de su derecho mediante escrito presentado el 2 de diciembre de 2015, se dejó constancia por auto fechado 3.12.2015, que el lapso para emitir la decisión correspondiente, comenzó a transcurrir a partir del día 2 de diciembre de 2015, exclusive.
Mediante auto de fecha 17 de febrero de 2016, se difirió la oportunidad para dictar sentencia, conforme a lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
II
SÍNTESIS DE LOS HECHOS
La presente controversia se inicia mediante demanda interpuesta en fecha 15 de enero de 2013 por cumplimiento de contrato, a través de los apoderados judiciales de la parte accionante, abogados ANA ROJAS y JOSÉ GASPAR COTTONI contra la ciudadana IVÉS DE JESÚS MARTÍNEZ RINCÓN, fundamentada en lo siguiente: 1) Que las partes firmaron un contrato de opción de compra venta, autenticado ante la Notaria Pública Novena del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 4 de septiembre de 2012, anotado bajo el Nº 26, Tomo 82, de los libros de autenticaciones llevados ante esa Notaría, anexo marcado letra “B”. 2) Que la parte demandada, ciudadana IVÉS DE JESÚS MARTÍNEZ RINCÓN, se comprometió en vender a la demandante, ciudadana BLECVEN MIYERLIN SARMIENTO AZUAJE, un inmueble de su propiedad. Que dicho inmueble, esta constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con las siglas 2F-01, situado en el piso dieciséis (16) del edificio denominado Residencias Parque 3, del Sector Juan Pablo II, Urbanización Montalbán-La Vega, parroquias Antímano y La Venga, Municipio Libertador, Distrito Federal hoy Distrito Capital. 3) Que el día 4.9.2012, la ciudadana BLECVEN MIYERLIN SARMIENTO AZUAJE (hoy, demandante), solicitó un crédito hipotecario a través de un correo electrónico a la entidad bancaria BANESCO C.A (BANCO UNIVERSAL), por la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 270.000,00). 5) Que el 24 de septiembre de 2012, el ciudadano NELSON VELÁSQUEZ, abogado y representante judicial de la entidad bancaria BANESCO C.A (BANCO UNIVERSAL), solicitó la consignación de la cancelación de la hipoteca, esto, en virtud de que ese instrumento se encontraba como parte del documento de partición de bienes de la ciudadana IVÉS DE JESÚS MARTÍNEZ RINCÓN, copropietaria del bien inmueble con el ciudadano VICTOR ALFONSO DE JESÚS VILLASMIL; requisito que en su momento fue solicitado a la ciudadana ut supra indicada, quién se negó a entregarlo hasta tanto la compradora pagara la cantidad de TRECIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 380.000,00) monto establecido en el contrato, sin embargo, la fecha para el pago de esta suma de dinero, era para el 4 de octubre de 2012. 6) Que la compradora (demandante) procedió a solicitar el día 28.9.2012, la copia del documento de partición de bienes, instrumento este, registrado en la oficina de Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 10 de abril de 2007. Que por la no entrega de ese documento por parte de la vendedora en el momento solicitado, trajo como consecuencia un atraso de diez (10) días, se anexa marcado letra y número “D-1”. 7) Que en fecha 4.10.2012, la hoy demandante, pagó la cantidad de TRECIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 380.000,00), mediante cheque de gerencia emitido por la entidad bancaria BANESCO C.A. (BANCO UNIVERSAL), identificado con el Nro. 16102, evidenciándose así, el pago oportuno en el plazo convenido. Marcado letra y número “E-1” y “E-2”. 8) Que el 29 de noviembre de 2012, BLECVEN MIYERLIN SARMIENTO AZUAJE (demandante), envió un mensaje de su teléfono celular Nro. 0412-7077132, al teléfono celular de la parte demandada Nro. 0414-1356383, mediante el cuál le solicitó la entrega de la solvencia del agua, siendo este, uno de los requisitos exigidos por la Oficina de Registro Público; mas, ésta se limitó a decir que se iría de viaje y que, la fecha de retorno sería el 9 de diciembre de 2012, plazo a partir del cual empezaría a tramitarla. Que ante tal situación, la demandante le propuso a la ciudadana IVÉS DE JESÚS MARTÍNEZ RINCÓN (vendedora, demandada) la emisión de una autorización y de esa forma podría tramitar el documento solicitado, cubriendo ella con los gastos que pudiera generar dicho trámite, procediendo a firmar la autorización solicitada el 3.12.2012. Marcado letra “F”. 9) Que existía una deuda de CUATROCIENTOS SESENTA Y UN BOLÍVARES (Bs. 461,00) con el condominio, OCHO BOLÍVARES (Bs. 8,00) del mes de octubre de 2012 y CUATROCIENTOS CINCUENTA Y TRES BOLÍVARES (Bs. 453,00) del mes de diciembre de 2012, adeudadas a OH HABITACASA, se anexa marcadas con las letras y números “G-1” y “G-2”. Que dichas deudas fueron canceladas por la parte demandante, mediante transferencia hecha el 4 de diciembre de 2012 de la cuenta Nro. 01340046650462074964 de la entidad bancaria BANESCO C.A (BANCO UNIVERSAL) a la cuenta Nro. 01340335043351035020, propiedad de la administración de condominios quienes emitieron una vez saldada la deuda, el documento de solvencia, esto, el día 5 del mismo mes y año, se anexa marcado con las letras “H”, “I”; obteniendo finalmente, la solvencia de Hidrocapital el día 6.12.2012, se anexa marcado con la letra “J”. 10) Que la entidad bancaria BANESCO C.A (BANCO UNIVERSAL), hace del conocimiento de la ciudadana BLECVEN MIYERLIN SARMIENTO AZUAJE (hoy, demandante) el hecho de que la vendedora, IVÉS DE JESÚS MARTÍNEZ RINCÓN, quien es divorciada, tenía el estado civil de soltera y por tanto, debía ser cambiado, para que el documento definitivo pudiera ser protocolizado. Que dicha situación fue comunicada en múltiples ocasiones a la ciudadana ya mencionada, pero, fue en fecha 18.12.2012 cuando a través del correo electrónico ivesmartinez@hotmail.com anexó y envió la copia de cédula requerida, siendo modificado el estado civil. 11) Que con la finalidad de agilizar todo lo necesario para la firma, la compradora introdujo los documentos requeridos para la protocolización en el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, fijando el mencionado Registro como día para el otorgamiento, el 4 de enero del 2013, se anexa marcado con letra “M”. 12) Que el 28.12.2012, la ciudadana BLECVEN MIYERLIN SARMIENTO AZUAJE solicitó a la entidad bancaria BANESCO C.A (BANCO UNIVERSAL) la fecha para protocolización del documento de compra venta, indicándole dicha institución que, ese término era fijado por el departamento de protocolización, pero estos no firmaban ningún documento los primeros cinco (5) días de cada mes, ni los últimos cinco (5) días, por lo que, la fecha establecida fue fijada para el día 22 de enero de 2013, se anexa marcado con letra “N”. 13) Que una vez informada de los hechos acontecidos, la ciudadana IVÉS DE JESÚS MARTÍNEZ RINCÓN (demandada), le solicitó a la parte demandante, el pago de la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 270.000,00). Que ante tal requerimiento y para dejar constancia de dicho pago, ofreció entregar el dinero ante una Notaría, y fue justo en ese momento en el cual, la vendedora indicó a la optante el hecho de que, el precio inicialmente convenido era muy bajo por lo que no deseaba vender a ese monto, comprometiéndose a entregar un cheque gerencia por la cantidad de CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 480.000,00), ya que se descontaría la suma de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) relativos a la penalidad por incumplimiento. 14) Que la parte demandante no está de acuerdo con la resolución del contrato, pues, lo que verdaderamente solicita es el cumplimiento del mismo. 15) Que resulta evidente, el hecho de que la conducta de la parte demandada, trajo como consecuencia un atraso permanente en la entrega de los instrumentos necesarios para la protocolización del documento definitivo de compra venta en la plazo establecido, esto, debido a que no hizo entrega del documento de partición de bienes en el momento solicitado. 16) Que la parte demandada firmó en una Notaría el 4 de septiembre de 2008 con un estado civil diferente al que realmente tenía, es decir, siendo soltera cuando era de divorciada. 17) Que de acuerdo a lo previsto en el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil y en concordancia con el ordinal 3º del art. 588 eiusdem, solicitó la medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar sobre el bien inmueble que fungió como objeto de la celebración del contrato de opción de compra venta; por lo que, el a quo una vez consignado por la parte demandante, la copia del escrito libelar y el auto de admisión, ordenó la apertura de un cuaderno separado en el que decretó la medida solicitada. 18) Que la presente acción se fundamentó en las cláusulas establecidas en el contrato de opción de compra venta como lo son; la Cláusula Primera, Cláusula Cuarta, Cláusula Quinta y Cláusula Octava, además de los artículos 1.159, 1.167, 1.264, 1.160, todos del Código Civil. 19) Que por las razones de hecho y de derecho previamente enunciadas, solicitó, que la parte accionada cumpliera con el contrato de opción de compra venta suscrito, con el debido otorgamiento, además de la tradición legal del inmueble; que la demandada sea expresamente condenada al pago de los costos y costas procesales y, finalmente que la ciudadana IVÉS DE JESÚS MARTÍNEZ RINCÓN (demandada), sea instada en las compulsas para que absuelva posiciones juradas, de conformidad a los previsto en el artículo 406 del Código de Procedimiento Civil.
La pretensión in comento quedó admitida, en fecha 16 de enero de 2013 por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien ordenó el emplazamiento de la parte demandada, para que diera contestación a la presente demanda, dentro de los veinte (20) días de despacho siguiente a la constancia en autos de la citación.
Por solicitud de la parte actora, el tribunal de la causa acordó el día 26.9.2013 la citación por carteles, esto, debido a la imposibilidad de citación personal a la parte demandada. Luego, en fecha 23 de octubre del 2013, la representante judicial de la parte accionante, abogada ANA ROJAS, consignó dos (2) ejemplares del cartel de citación respectivo, debidamente publicados en los diarios “El Universal y El Nacional”. En fecha 18.11.2013, la secretaria del tribunal dejó constancia de haberse dado cumplimiento a las formalidades de publicación, consignación y fijación previstas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
Debido a la no comparecencia de la parte accionada para darse por citada, la apoderada judicial de la parte actora solicitó mediante diligencia de fecha 9.12.2012, la designación de un defensor judicial. Seguidamente, mediante auto fechado 10.12.2013, el tribunal de la causa designó a la abogada MILAGROS COROMOTO FALCÓN, como defensora ad-litem de la parte demandada.
El día 7 de enero de 2014, comparecieron ante el a quo, las ciudadanas GENOVEVA MONEDERO NAVARRO y BELKIS ZAMORA GRANADILLO, abogadas en ejercicio, inscritas debidamente en el Inpreabogado bajo los Nros. 31.861 y 7.974, respectivamente; quienes consignaron poder otorgado por la ciudadana IVÉS DE JESÚS MARTÍNEZ RINCÓN, dándose por citadas. Consecutivamente, el 4.2.2014 las preindicadas apoderados judiciales presentaron su escrito de contestación, quienes a su vez, reconvinieron a la parte demandante, alegando lo siguiente: 1) Que luego de rechazar y contradecir la demanda en todas y cada una de sus partes, la demandada IVÉS DE JESÚS MARTÍNEZ RINCÓN arguyó: que otorgó opción de compra venta a la ciudadana BLECVEN MIYERLIN SARMIENTO AZUAJE (demandante reconvenida), sobre un bien inmueble cuya identificación no fue establecido en el escrito libelar presentado por los apoderados judiciales de la ciudadana precedentemente enunciada. 2) Que en el documento de opción de compra venta se estableció como precio de la venta, la cantidad de SETECIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 770.000,00), los cuales tendrían que ser pagados de acuerdo a las formas establecidas en las Cláusulas Segunda y Tercera del contrato. 3) Que la parte actora reconvenida pagó el monto estipulado de la forma siguiente: a) CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,00), en el momento del otorgamiento del instrumento. b) TRESCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 380.000,00) en una segunda oportunidad y c) el día de la protocolización debió pagar la cantidad restante, es decir: DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 270.000,00). 4) Que las partes contratantes establecieron en la opción una cláusula penal cuyo monto era de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00), cantidad que debía ser pagada por la parte que incumpliera algunos de los compromisos establecidos en el contrato durante su vigencia. 5) Que una vez llegado el plazo establecido para el vencimiento del contrato de opción de compra venta, esto, el 4 de enero de 2013, la cláusula penal operó.6) Que de los hechos narrados por la parte demandante reconvenida en su pretensión, se desprende que la única responsable de que el contrato no se hubiese cumplido en la forma convenida, es la ciudadana BLECVEN MIYERLIN SARMIENTO AZUAJE ya que, tenía pleno conocimiento de todo lo que debía hacer para pagar oportunamente el precio, pero, por su negligencia no lo hizo. 7) Que desde el incumplimiento por parte de la optante compradora hasta la actualidad, constituye un lapso de trece (13) meses, generando que la cláusula penal sea una deuda pecuniaria. 8) Que al ser procedente la reparación o restitución íntegra de los daños causados según lo previsto en el Código Civil, solicitó; la corrección monetaria o indexación de la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) monto correspondiente a la cláusula penal prevista en el contrato de opción de compra venta suscrito, desde el día 4.1.2013 hasta la declaratoria de firmeza de la sentencia, mediante experticia complementaria del fallo. 9) Que por lo antes expuesto la parte actora es reconvenida para que convenga o en su defecto así sea declarado por el tribunal en que el contrato suscrito con la ciudadana BLECVEN MIYERLIN SARMIENTO AZUAJE y autenticado en fecha 4 de septiembre de 2012, ante la Notaría Pública Novena del Municipio Chacao del estado Miranda, inserto bajo el Nro. 26, Tomo 83 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, quede resuelto, todo conforme al artículo 1.167 del Código Civil; que por incumplimiento de ciertos convenios establecidos en el documento de opción, la parte demandante reconvenida sea condenada a pagar la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00), previa corrección monetaria o indexación, mediante experticia complementaria del fallo, esto, por ser pública y notoria la devaluación monetaria; que por el artículo 1.156 del Código Civil, la optante compradora debe pagar además, los daños y perjuicios producidos por el incumplimiento del financista, por ser la promesa de hecho del tercero; que conforme al artículo 588 ordinal 1º del Código de Procedimiento Civil solicitó, sea decretada la medida de embargo sobre los bienes muebles propiedad de la demandante reconvenida; y finalmente, sea admitida y tramitada la reconvención conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva con la expresa condenatoria en costas.
Mediante auto fechado 24 de febrero de 2014, fue admitida la reconvención propuesta por la ciudadana IVES DE JESÚS MARTÍNEZ RINCÓN y fue establecido como término para la contestación, el quinto (5to) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su notificación (f. 182).
Llegada la fecha establecida para que la parte accionante reconvenida procediera a dar contestación a la reconvención o mutua petición, consignó en fecha 7.4.2014 su escrito, constante de diez (10) folios útiles, en el cual argumentó: 1) Que la contestación presentada por la parte demandada fue diseñada sobre la premisa según la cual, el pago del bien inmueble objeto de la compra venta debió ser con el dinero del peculio de la compradora, por lo que, la vendedora no estaba obligada a cumplir con las exigencias que le hiciera la institución financiera (tercero financista), esto, debido a que dicha situación no estaba prevista en ninguna de las cláusulas del contrato. 2) Que es negado, rechazado y contradicho, el argumento de la reconviniente en el cual le resta importancia a la denominación del contrato suscrito e indica que realmente es la concesión de una opción para celebrar una eventual venta. 3) Que el contrato originario del litigio, es un instrumento de compra venta y no de opción de compra, ya que hubo un acuerdo de voluntades entre las partes intervinientes: por parte del vendedor entregar el inmueble y por parte del comprador pagar el precio en la forma y momentos convenidos. 4) Que la vendedora procuró obtener un beneficio propio en perjuicio de la compradora, al no querer concretar la venta, pese al anticipo de dinero que recibió por parte de la demandante reconvenida, esto, por querer obtener una venta por un precio mayor que el contratado. 5) Que previo a la conducta de la parte demandada reconviniente, BLECVEN MIYERLIN SARMIENTO AZUAJE procedió a protocolizar la venta de su vivienda principal, respetando los convenios celebrados con su comprador; trayendo como consecuencia el hecho de que, la ciudadana ut supra indicada junto a su hijo, hayan quedado sin vivienda. 6) Que el solicitar el financiamiento a una entidad bancaria, no es indicativo de que el pago sería a crédito y además, en el convenio suscrito, no fue establecido la fuente de donde debió provenir la suma de dinero adeudada. 7) Que la falta de comunicación existente entre la demandada reconviniente y sus representantes judiciales es evidente, pues, el inmueble objeto del contrato de compra venta fue inspeccionado por un perito avaluador, quién fue enviado por la entidad bancaria BANESCO C.A (BANCO UNIVERSAL), esto, para determinar la existencia de dicha propiedad, siendo hecha la inspección con el consentimiento de la ciudadana IVÉS DE JESÚS MARTÍNEZ RINCÓN. 8) Que es negado, rechazado y contradicho, el alegato de la parte accionada reconviniente, según el cual indicó que, estuvo dispuesta a entregar todos los documentos solicitados por la oficina de registro, ya que, en fecha 24.9.2012, la ciudadana BLECVEN MIYERLIN SARMIENTO AZUAJE, le solicitó a la demandada la entrega del documento contentivo de la propiedad del inmueble, quién se negó, señalando que para la entrega de dicho instrumento, la reconvenida debía entregarle la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 380.000,00), siendo fijado como plazo para el pago de tal cantidad, el día 4 de octubre de 2012, conducta que generó diez (10) días de atraso. 9) Que también es negado y rechazado el atraso atribuido a la demandante reconvenida, esto, por haber solicitado el crédito hipotecario a la entidad bancaria BANESCO C.A (BANCO UNIVERSAL), ya que, si hubiese solicitado el financiamiento de una institución experimentada en la entrega de crédito para la obtención de vivienda, el tiempo para la protocolización del documento definitivo de compra venta sería menor del ya convenido. Que por tal razón, las solicitudes de dicha institución no debieron ser ignoradas por la demandada reconviniente. 10) Que con el objeto de obtener la autorización por parte de la ciudadana IVÉS DE JESÚS MARTÍNEZ RINCÓN, para diligenciar ante Hidrocapital las solvencias correspondientes al bien inmueble, procedió BLECVEN MIYERLIN SARMIENTO AZUAJE a enviarle a través de su teléfono celular un mensaje al 04127077132, número perteneciente a la demandante reconviniente, y que debido a la despreocupación de la misma, la compradora tuvo que insistirle en múltiples ocasiones, hasta que el día 3.12.2012 recibió lo solicitado, lo que generó cuatro (4) días de atraso. 11) Que la autorización recibida no fue suficiente para obtener la solvencia, esto debido a que, el pago del monto del condominio del mes de octubre de 2012 estaba incompleto, mientras que el condominio del mes de diciembre de 2012 cuya cantidad era de CUATROCIENTOS SESENTA Y UN BOLÍVARES (Bs. 461,00) estaba insolvente, debiendo ser pagados, generando así, un atraso en la obtención de la mencionada solvencia, se acompañó anexo marcados letras y números “G-1”, “G-2”, “H”, “I” y “J”. 12) Que en fecha 9.11.2012, fue solicitada a la reconviniente la copia de la cédula de identidad, copia en la que debió estar modificado su estado civil y, sin que dicha petición tuviera respuesta alguna por parte de la misma, la demandante tuvo que solicitarle en múltiples ocasiones dicho documento por interés en que la venta fuere concretada, pero no es, sino hasta el 18 de diciembre de 2012, día en que por medio del e-mail: ivesmartinez@hotmail.com anexó y envió la copia de la cédula con la respectiva modificación del estado civil, anexos marcados letras y números: “L-1” y “L-2”. 13) Que una vez obtenidos todos los recaudos solicitados por el Registro, la ciudadana BLECVEN MIYERLIN SARMIENTO AZUAJE, procedió a entregarlos, en fecha 28.12.2012, le fue notificado por la entidad bancaria BANESCO C.A (BANCO UNIVERSAL), que la fecha para la firma del documento definitivo de compra venta, sería el día 22 de enero de 2013, lapso establecido de acuerdo a las políticas de esa institución, esto, porque para la firma de emisión de los créditos, no podía fijarse entre los primeros cinco (5) días y los últimos (5) días de cada mes. 14) Que es negado, rechazado y contradicho el argumento según el cual, la ciudadana IVÉS DE JESÚS MARTÍNEZ RINCÓN no fue notificada por la parte accionante reconvenida sobre la postergación de la fecha para la protocolización del documento de compra venta, dejando de ser el día 4.1.2013, plazo originariamente pactado, para ser el 22 del mismo mes y año. 15) Que una vez realizados todos y cada uno de los pagos en las fechas convenidas, la parte accionada reconviente le informó a la demandante reconvenida que se retractaba de la opción y por tanto no firmaría el documento, esto, porque no deseaba vender al monto inicialmente acordado, por considerarlo muy bajo y para librarse del compromiso adquirido, ofreció entregar a la ciudadana BLECVEN MIYERLIN SARMIENTO AZUAJE un cheque Gerencia por la cantidad de CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 480.000,00), indicándole que se descontaría los VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) establecidos en la cláusula tercera del contrato de opción de compra venta, monto referido a la penalidad por el incumplimiento de alguna de las cláusulas previstas en la opción. 16) Que por las siguientes razones: a) La negativa de la intimada reconviniente a recibir la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 270.000,00) a través de un documento notariado el día 10 de enero de 2013. b) La decisión de descontarse la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00), por supuesto incumplimiento de la ciudadana BLECVEN MIYERLIN SARMIENTO AZUAJE y que debido a ello, no se pudo llevar a cabo la venta. C) La negativa de la ciudadana IVÉS DE JESÚS MARTÍNEZ RINCÓN de firmar el documento definitivo de compra venta en fecha 22 de enero de 2013. d) Por la posibilidad existente de que la demandada reconviniente, vendiera el inmueble objeto del contrato a un tercero; la accionante reconviniente decidió por prevención incoar la demanda contra IVÉS DE JESÚS MARTÍNEZ RINCÓN en fecha 15.1.2013, aun cuando el día determinado para la protocolización fue el 22 de enero de 2013. 17) Que al tratar de disolver arbitrariamente la opción de compra venta suscrita y al no instar al órgano jurisdiccional correspondiente a tal fin, el incumplimiento solo puede derivar de la parte demandada reconviniente, pues, si la responsabilidad de no haberse concretado la venta era propia de la parte actora, debió inicialmente demandar la resolución del contrato. 18) Que luego de haber incumplido con las obligaciones establecidas en el documento de opción de compra venta, la ciudadana IVÉS DE JESÚS MARTÍNEZ RINCÓN, pretendió mediante reconvención la resolución del contrato, cuando uno de los requisitos para que la acción resolutoria sea próspera es que, quien la intente, haya cumplido u ofrezca cumplir con las obligaciones establecidas, hechos estos, que no ocurrieron. 19) Que la demandante reconvenida, firmó un contrato de opción de compra venta de un inmueble que le servía como vivienda, marcado letra “B”, firmando luego como vendedora del mismo bien, razón por la cual fue consignado un documento protocolizado el 2.10.2012, ante el Registro Público del Municipio Plaza del estado Miranda, registrado bajo el numero de matrícula 235.13.8.1.8021, numero de asiento uno (1), año 2012, en el cual consta que recibió la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00), como consecuencia de la venta del inmueble distinguido con siglas 2-3, segundo nivel, Edificio Residencias Betania, urbanización Ruiz Pineda, Guarenas, Municipio Plaza del estado Miranda, anexo marcado letra “C”. 20) Que la intención que tuvo la demandada de no firmar el contrato para la obtención del documento definitivo de compra venta, se manifestó el 10 de enero de 2013, al alegar que, el término establecido en el contrato ya había expirado y que por tal razón se descontaría la suma de dinero relativa a la cláusula penal. 21) Que en lo correspondiente a la falta de descripción del inmueble objeto del contrato en el escrito libelar, se evidencia la suficiente identificación del mismo cuando fue adjuntado el anexo marcado letra “B”, que es el contrato de opción de compra venta objeto del litigio y el anexo marcado letra “O”, contentivo del documento de compra venta presentado a la oficina de registro. 22) Que es negado, rechazado y contradicho el hecho afirmado por la demandada reconviniente según el cual, la ciudadana BLECVEN MIYERLIN SARMIENTO AZUAJE, deba pagar la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) previa indexación, siendo que es la propia accionada que mediante el intento de entregar un cheque gerencia queda confesa en su incumplimiento. 23) Que es negado, rechazado y contradicho, el hecho según el cual, la cuantía de la reconvención propuesta sea de CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 480.000,00), fundada sobre la base de la cláusula penal cuya cantidad es de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00), pues, asignan una indexación indefinida, oscilando en una inflación de DOS MIL CUATROCIENTOS POR CIENTO (2.400%), sin embargo, no exponen en forma detallada la magnitud del daño ocasionado, caracterizando dicha actuación, como un posible enriquecimiento sin causa. 24) Finalmente, solicitó, que el documento presentado con el escrito de contestación, marcado letra y número “A-1”, sea colocado bajo el resguardo del tribunal; sea declarada con lugar la pretensión originalmente incoada y sin lugar la reconvención; sea condenada la parte demandada al pago de las costas, tanto en el procedimiento inicial como en la mutua petición.
Vencido el lapso de contestación a la reconvención, los representantes judiciales, tanto de la parte demandante como demandada, procedieron en fechas 30.4.2014 y 5.5.2014, respectivamente, a consignar ante el tribunal de la causa sus escritos de promoción de pruebas. Seguidamente, el día 12.5.2014, ambas partes estando en la oportunidad legal para ello, se opusieron a las pruebas consignas por su antagonista, siendo resuelta ambas oposiciones mediante sentencia interlocutoria, dictada en fecha 20 de mayo de 2014.
Luego, el 22 de septiembre de 2014 compareció ante el juzgado de conocimiento, la abogada GENOVEVA MONEDERO NAVARRO, representante judicial de la parte demandada y consignó diligencia apelando la decisión proferida por el a quo. Mediante insaculación legal realizada el 28 de octubre de 2014, correspondió el conocimiento y decisión de la ya indicada apelación al Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial de esta Circunscripción, quien en fecha 6 de abril de 2015, declaró sin lugar dicha apelación.
Encontrándose la causa en estado de sentencia, aparece publicada el 15 de junio de 2015 por el a quo quien declaró con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra venta, incoada por la ciudadana BLECVEN MIYERLIN SARMIENTO AZUAJE y sin lugar la reconvención que por resolución de contrato interpusiera la ciudadana IVÉS DE JESÚS MARTÍNEZ RINCÓN.
II
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Procede este Juzgado Superior a dictar sentencia con sujeción en los razonamientos y consideraciones que de seguidas se exponen:
Se defieren las presentes actuaciones al conocimiento de esta alzada, en virtud del recurso ordinario de apelación interpuesto por la abogada GENOVEVA MONEDERO NAVARRO, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, ciudadana IVÉS DE JESÚS MARTÍNEZ RINCÓN, contra la decisión proferida en fecha 15 de junio de 2015, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda y sin lugar la reconvención propuesta.
La sentencia in comento, expresa en su parte pertinente, lo siguiente:
“Finalmente en cuanto a la acción de cumplimiento de contrato que originó este proceso judicial, luego de establecido lo anterior, solo resta determinar cual de las partes fue la causante de que el documento definitivo de compraventa no pudiera ser otorgado dentro del plazo contractualmente establecido para tal fin, en el contrato de opción de compraventa. Ello sin dejar de considerar que la fecha para el otorgamiento del contrato definitivo de compraventa fue establecida para el día 22 de enero de 2013, vale decir, 18 días después de fenecido el lapso de la opción de compraventa.
En búsqueda de justicia material en este caso concreto, este tribunal observa que conforme a lo dispuesto en el artículo 1.160 del Código Civil, los contratos obligan a las partes a cumplir no solo lo expresado literalmente en ellos, sino todas las consecuencias que se derivan de los contratos mismos, según la equidad, el uso o la ley.
Hecha tal consideración, este tribunal observa que es absolutamente regular que el adquirente de un bien inmueble recurra a la tramitación de un crédito hipotecario para obtener parte del precio que debe pagar por el inmueble, siendo que tal circunstancia no tiene nada de extraordinario y es una consecuencia lógica de cualquier contrato de opción de compraventa, de conformidad con la equidad, el uso y la ley, pues en caso que el adquirente contara con la totalidad del precio necesario para la adquisición del inmueble carecería de sentido la celebración de un contrato de opción de compraventa. En consecuencia, mal podría entenderse que la promitente compradora haya incurrido en incumplimiento del contrato de opción de compraventa o modificado el contenido del contrato, por haber tramitado y obtenido un crédito con garantía hipotecaria.
…Omissis…
Aunado a lo anterior, este tribunal observa que la vendedora no cumplió con su obligación de actualizar el estado civil en su cédula de identidad sino hasta el día 18 de diciembre de 2012, es decir, 104 días continuos luego de suscrita la opción de compraventa, por lo que evidentemente resultaría evidentemente injusto castigar a la demandante, argumentando que el documento definitivo de compraventa debía otorgarse 18 días después de fenecido el lapso de la opción de compraventa.
Luego de una justa ponderación de las circunstancias antes discriminadas, necesariamente debe concluirse que ha quedado demostrado en este caso el incumplimiento de la parte demandada, y así se decide.-
Finalmente, este tribunal observa que la parte demandada reconviene a la parte actora para que reconozca que conforme al artículo 1.167 del Código Civil, el contrato de opción de compraventa quedó resuelto por incumplimiento de la optante. Evidentemente, luego de haberse establecido la mora en que incurrió la parte demandada reconviniente respecto de su obligación de actualizar el estado civil que aparecía en su cédula de identidad, quedó desvirtuado el fundamento de la reconvención, en el sentido de atribuir la culpa a la compradora del inmueble.
Aunado a lo anterior, este tribunal debe observar el contenido del artículo 1.263 del Código Civil, que literalmente dispone lo siguiente:
“Artículo 1.263.- A falta de estipulación contraria, lo que se da en arras al tiempo de la celebración del contrato o con anterioridad a este acto, se considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención.
Si la parte que no ha incurrido en culpa no prefiere exigir el cumplimiento de la convención, puede retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado.”
De la parte in fine de la norma precedentemente transcrita se evidencia que la ley privilegia la posibilidad de que la parte que no ha incurrido en culpa pueda exigir el cumplimiento de la convención, lo cual obsta o impide para que el otro contratante pueda solicitar la resolución del contrato, reteniendo las arras recibidas.
Como consecuencia, necesariamente debe declararse sin lugar la reconvención propuesta, y así finalmente se decide.”.
Expuesto lo anterior, debe fijar previamente este ad quem los límites en que ha quedado planteada la controversia o thema decidendum en el presente caso, el cuál se circunscribe a la pretensión de cumplimiento del contrato de opción de compra venta, autenticado ante la Notaria Pública Novena del Municipio Chacao del estado Miranda, bajo el Nº 26, Tomo 82, de los libros de autenticaciones llevados ante esa Notaría, en fecha 4 de septiembre de 2012, suscrito entre las ciudadanas, BLECVEN MIYERLIN SARMIENTO AZUAJE en su carácter de promitente compradora y demandante e IVÉS DE JESÚS MARTÍNEZ RINCÓN en su condición de promitente vendedora y demandada.
El inmueble objeto de la promesa de venta, fue constituido por un (1) apartamento destinado a vivienda, distinguido con las sigla 2F-01, situado en el piso dieciséis (16) del edificio denominado “Residencias Parque 3, del sector Juan Pablo II”, Urbanización Montalbán-La vega, Parroquias Antimano y La Vega, Municipio Libertador identificado en ese documento como Distrito Federal, hoy, Distrito Capital; cuyo precio de compra establecido fue por la cantidad de SETECIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 770.000,00) monto este, que debía ser pagado en tres (3) oportunidades: la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,00) al momento de la firma del contrato; TRECIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 380.000,00), al mes siguiente de la autenticación del documento de opción de compra venta; y, la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 270.000,00) en la protocolización del documento definitivo por ante la respectiva Oficina de Registro; y cuya duración era de noventa (90) días prorrogable por treinta (30) días más. Sin embargo, la accionante en su escrito libelar atribuyó la responsabilidad de la no protocolización en la fecha originalmente establecida, esto, el 4.1.2013, a la parte demandada, debido a que, tuvo que solicitarle en múltiples ocasiones la copia de la cédula de identidad cuyo estado civil debía ser modificado para poder concretar la venta, debido a la discordancia existente entre los datos personales establecidos en el contrato y en la cédula de identidad, respecto al estado civil de la vendedora (hoy, demandada); pero no fue, sino hasta el 18 de diciembre de 2012, que por medio del correo electrónico: ivesmartinez@hotmail.com, recibió el documento requerido, actuación que originó el atraso de diez (10) días, por lo que, tuvieron que fijar como nueva fecha para la firma del documento definitivo, el día 22.1.2013, pero, llegado el día, según alega la actora, la vendedora oferente le comunicó que por ser el precio muy bajo no vendería a ese monto, ofreciéndole entregar un cheque de gerencia emitido por la entidad bancaria BANESCO C.A (BANCO UNIVERSAL), por la cantidad de CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 480.000,00) que era lo que resultaba, una vez descontada la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00), suma correspondiente a la cláusula penal por incumplimiento.
Por su parte, la demandada aunque admitió algunos hechos como lo son, el que efectivamente es propietaria del inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento aquí es exigido y además que suscribió con la ciudadana BLECVEN MIYERLIN SARMIENTO AZUAJE, un documento de opción de compra venta sobre el inmueble de su propiedad; negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes, especialmente el hecho de que haya generado un atraso la entrega de la copia de la cédula de identidad en el momento realizado, pues la única responsable de la no protocolización en la fecha acordada, fue la propia compradora demandante, ya que, incorporó a la relación contractual entre ellas existente, la figura de un tercero financista, esto, al solicitar un crédito hipotecario a la entidad bancaria BANESCO C.A (BANCO UNIVERSAL), siendo que, esa actuación no fue establecida en el contrato y por tanto, no estaba obligada a cumplir con los requerimientos de esa institución financiera.
En la oportunidad para dar contestación a la demanda, la accionada reconvino a la actora a fin de que el contrato suscrito quedara resuelto, fundamentando dicha pretensión en el quebrantamiento y consecutivamente incumplimiento del contrato de opción de compra venta por parte de la demandante, al incorporar en la relación contractual el financiamiento de un tercero y quien a su vez incumplió su obligación que era asistir a la firma y pagar lo correspondiente; aunado a eso, modificó arbitrariamente la fecha para la protocolización del contrato, que vencía el 4.1.2013 fijado el 22.1.2013, sin embargo, ese término fijado no le fue notificado, por tal razón no asistió al lugar establecido para concretar la compra venta. La demandante reconvenida por su parte, negó, rechazó y contradijo, todos y cada uno de los hechos, así como el derecho alegado por la accionada reconviniente en la mutua petición que contra ella ejerció, indicando que, además del atraso producido por la no entrega en el momento oportuno del instrumento de identificación (cédula de identidad) con el estado civil modificado, la demandada le informó a la accionante que se iría de viaje, por lo que, esta a fin de tramitar ante Hidrocapital lo correspondiente a la solvencia de agua, siendo uno de los requisitos requeridos por la oficina de registro público, tuvo que solicitarle la emisión de una autorización a fin de diligenciar dicho documento, más, la parte demandada se mostró despreocupada teniendo que insistirle en múltiples oportunidades y fue el 3 de diciembre de 2012, día en el que se decidió a entregar el documento contentivo de la autorización, generando así, cuatro (4) días de atraso, lo que permitió evidenciar la poca disposición que tuvo la ciudadana IVÉS DE JESÚS MARTÍNEZ RINCÓN (vendedora y demandada), en que se efectuara la formalización de la opción suscrita.
Indicado lo anterior, pasa este Juzgador a valorar y analizar las pruebas aportadas por ambas partes y válidamente admitidas, luego de resultar la decisión de oposición a las pruebas confirmada por el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción, a los fines de resolver el fondo del presente asunto.
De la parte actora-reconvenida.
Con el libelo:
• Copia certificada del contrato de opción de compra venta, suscrito entre las ciudadanas IVÉS DE JESÚS MARTÍNEZ RINCÓN y BLECVEN MIYERLIN SARMIENTO AZUAJE, autenticado ante la Notaría Pública Novena del Municipio Chacao del estado Miranda, bajo el Nro. 26, Tomo 82, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, marcado con la letra “B”. Siendo que el mismo no fue tachado ni impugnado en su oportunidad por la contraparte, se le concede pleno valor probatorio de conformidad con lo preceptuado en los artículos 1.359 y 1.384, ambos del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Demuestra la relación jurídica que vincula a las partes respecto al bien inmueble objeto del contrato, el precio, las condiciones de pago, las obligaciones contraídas recíprocamente y el lapso de duración para que ambas partes dieran cumplimiento al mismo y siendo un hecho admitido en la contestación. Así se declara.
• Copia simple de la sentencia de divorcio de la ciudadana IVÉS DE JESÚS MARTÍNEZ RINCÓN (demandada), dictada por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 26.4.2002, protocolizada ante el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal el día 10 de abril de 2007, anotada bajo el Nro. 4, Tomo 1, protocolo segundo, segundo trimestre del 2007. Este medio de prueba demuestra el estado civil de la parte accionada, al ser pertinente respecto al caso bajo solución, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 1.359 y 1.384 del Código Civil. Así se declara.
• Original de la solicitud del crédito hipotecario tramitado por la ciudadana BLECVEN MIYERLIN SARMIENTO AZUAJE, a la entidad bancaria BANESCO C.A (BANCO UNIVERSAL), por la cantidad de DOSCIENTO SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 270.000,00), marcado con la letra “C”. En su oportunidad, la parte demandada impugnó este medio de prueba y fue negado su admisión por el a quo, por tanto nada se tiene que analizar al respecto. Así se decide.
• Copia fotostática del documento de liberación de hipoteca respecto al bien inmueble objeto del contrato, el cual fue registrada en la Oficina de Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nro. 21, Tomo 2, Protocolo Primero, en fecha 10 de abril de 2007, marcado con la letra y número “D-1”. Documento público en el cual se evidencia la extinción de la hipoteca de primer grado que existió sobre el bien inmueble objeto del contrato a favor de la entidad bancaria BANESCO C.A, BANCO UNIVERSAL, además, de servir de base para evidenciar los trámites realizados por la compradora, se le concede pleno valor probatorio de acuerdo a los artículos 1.359 1.384 ambos del Código Civil. Así se declara.
• Original del recibo del cheque gerencia emitido por la entidad bancaria BANESCO C.A, BANCO UNIVERSAL, identificado con el Nro. 0016102, por la cantidad de TRECIENTOS OCHENTA MILBOLÍVARES (Bs. 380.000,00), a favor de la ciudadana IVÉS DE JESÚS MARTÍNEZ RINCÓN, marcado con la letra y nro. “E-1”, correspondiente al segundo pago hecho por la ciudadana BLECVEN MIYERLIN SARMIENTO AZUAJE. Este medio probatorio tiene por objeto demostrar el pago realizado por la demandante en la oportunidad convenida en la opción suscrita y en virtud de haber quedado reconocido y al no ser impugnado se le otorga pleno valor de acuerdo al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
• Original de la autorización emitida por la ciudadana IVÉS DE JESÚS MARTÍNEZ RINCÓN a BLECVEN MIYERLIN SARMIENTO AZUAJE, para retirar la solvencia del condominio referente al apartamento situado en el piso dieciséis (16) del edificio denominado Residencias Parque 3, del Sector Juan Pablo II, Urbanización Montalbán-La Vega, parroquias Antímano y La Vega, municipio Libertador, Distrito Capital, marcado con la letra “F”. Medio probatorio admitido que se valora conforme a los artículos 1.363 y 1.370 ambos del Código Civil, al confirmar las actuaciones realizadas por la parte demandante en nombre de la accionada. Así se establece.
• Original de la constancia de la condición del servicio de agua potable y saneamiento en condominio, que avala la solvencia del apartamento situado en el piso dieciséis (16) del edificio denominado Residencias Parque 3, del Sector Juan Pablo II, Urbanización Montalbán-La Vega, parroquias Antímano y La Venga, Municipio Libertador, Distrito Capital, marcado con la letra “J”. Esta probanza permite verificar las actuaciones realizadas por parte de la actora, a fin de diligenciar toda la documentación que permita concretar la venta, por tratarse de un documento administrativo valora conforme al artículo 1.363 del Código Civil. Así se establece.
• Copia de la cédula de identidad de la demandada reconviniente, ciudadana IVÉS DE JESÚS MARTÍNEZ RINCÓN, con fecha de vencimiento 5-2015, en la que se indica su estado civil como soltera. Por tratarse de un documento administrativo y por tanto auténtico, dicho fotostato se tiene como fidedigno de su original por lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
• Copia del correo electrónico enviado por la parte accionada mediante el e-mail: ivesmartinez@hotmail.com, en cual anexó la copia de cédula cuyo estado civil fue modificado de soltera a divorciada, esto en fecha 18 de diciembre de 2012, marcado con la letra “L-1”, pretendiendo demostrar la parte accionante con este medio probatorio la fecha en la que, la ciudadana IVÉS DE JESÚS MARTÍNEZ RINCÓN envió el instrumento de identificación requerido. Este instrumento se desecha del proceso al no cumplir con los requisitos de valoración previstos en la Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas. Así se decide.
• Copia simple de la constancia de recepción proveniente del Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Libertador, Distrito Capital, el 28 de diciembre de 2012, en la que consta la fijación de la fecha para el otorgamiento del documento definitivo, esto el 4 de enero de 2013, marcado con la letra “M”. Copia de la cédula de identidad de la demandada reconviniente, ciudadana IVÉS DE JESÚS MARTÍNEZ RINCÓN, expedida el día 17 de diciembre de 2012, en el que se indica su estado civil como divorciada, y copia del documento donde la entidad bancaria BANESCO C.A, BANCO UNIVERSAL, estableció la nueva fecha para la protocolización del documento definitivo de la convención suscrita entre las partes, ciudadanas BLECVEN MIYERLIN SARMIENTO AZUAJE e IVÉS DE JESÚS MARTÍNEZ RINCÓN, cuya fecha fue el día 22 de enero de 2013, marcado con la letra “N”. Por no ser impertinentes y tampoco ilegales estos medios probatorios son admitidos y valorados con base a lo preceptuado en el artículo 1.363 del Código Civil. Así se establece.
• Con el escrito de contestación a la reconvención, la parte actora promovió, original del documento suscrito por la ciudadana IVÉS DE JESÚS MARTÍNEZ RINCÓN y adjudicado a la parte demandante, en fecha 22 de enero de 2013, en el cual indicó la entrega de un cheque gerencia emitido por la entidad bancaria BANESCO C.A, BANCO UNIVERSAL, por la cantidad de CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 480.000,00), descontando el monto de VIENTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) suma correspondiente a la cláusula penal por incumplimiento de lo pactado en la opción de compra venta suscrita, marcado letra y nro. “A-1”. Dicho instrumento aparece suscrito únicamente por la parte demandada reconviniente y al resultar reconocido por ésta además de evidenciarse que pretendió entregar la mencionada cantidad de dinero, aplicar la cláusula penal en perjuicio de la otra contratante y dar por terminado el contrato de opción de compraventa objeto del presente juicio, se admite y valora conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
• Copia certificada del contrato de opción de compra venta celebrado entre la accionante y los ciudadanos MATILDE DEL VALLE MORA GONZÁLEZ y GEAMPIERO MARIÑO TROMPÍZ, autenticado ante la Notaría del Municipio Plaza del estado Miranda, en fecha 12.7.2012, bajo el Nro. 13, Tomo 139 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría, marcado con la letra “B”. Dicho instrumento se promovió con la finalidad de demostrar la venta de un bien mueble de su propiedad para adquirir el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda, siendo pertinente, se admite y valora conforme a los artículos 1.359 y 1.384 del Código Civil 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
• Original del certificado de vivienda principal Nro. 178060614051930, emitido por el Servicio de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), el 13 de junio de 2006, marcado con la letra “D”. Con este medio de prueba la demandante pretende demostrar el registro del inmueble vendido de su propiedad, a fin de obtener el dinero para concretar la opción suscrita con la hoy demandada, y copia fotostática de la solicitud de anulación del registro de vivienda principal, realizado por la parte actora ante el Servicio de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), el día 1.11.2012. Al resultar pertinente al caso bajo estudio, estas probanzas se admiten y valoran conforme a lo indicado en el artículo 1.363 del Código Civil. Así se decide.
En el lapso probatorio:
• Promovió prueba de informes de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a fin de que se oficiara a la entidad bancaria BANESCO C.A, BANCO UNIVERSAL, Departamento de Crédito Hipotecario de Empleados, ubicado en la siguiente Ciudad BANESCO, PP, CB Isla 13, en Bello Monte, para que informe sobre: a) Si recibió una solicitud de crédito hipotecario en fecha 5.9.2012 de la ciudadana BLECVEN MIYERLIN SARMIENTO AZUAJE, por la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 270.000,00), para adquirir el bien inmueble ubicado en la Parroquia La Vega, Urbanización Montalbán, Residencias Parque 3 en Juan Pablo II, cuyo precio de venta fue establecido por el monto de SETECIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 770.000,00). b) Si el abogado NELSÓN VELÁZQUEZ del Departamento de Crédito Hipotecario de Empleados en representación de la entidad bancaria BANESCO C.A, BANCO UNIVERSAL, mediante la denominada Notificación Workflow de Crédito, solicitó el 24 de septiembre de 2012 a la parte accionante, el documento de propiedad del inmueble objeto del crédito, debido a que la consigna en el banco era una copia defectuosa. c) Si en fecha 28.12.2012, recibió del Registro Subalterno del Tercer Circuito del Municipio Libertador, una notificación en la cual le indicó que, la fecha para la firma definitiva del documento de opción de compra venta se realizaría el día 22 de enero de 2013. Si el abogado NELSÓN VELÁZQUEZ, inscrito en el inpreabogado bajo el Nro. 102.769, visó el documento que fue presentado ante el Registro Subalterno del Tercer Circuito del Municipio Libertador, donde se redactó la venta del inmueble objeto del contrato con hipoteca ubicado en la Parroquia La Vega, Urbanización Montalbán, Residencias Parque 3 en Juan Pablo II. d) Si esa agencia emitió un cheque Gerencia el día 22.1.2013, identificado con los Nros: 0014 y 00035880, de la cuenta Nro. 01340014842120210001, por la cantidad de CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 480.0000,00). Si la solicitud del cheque de gerencia antes indicado, la realizó la ciudadana IVES DE JESÚS MARTÍNEZ RONDÓN a nombre de BLECVEN MIYERLIN SARMIENTO AZUAJE. De ser cierto la anterior consulta, indicar cuando se hizo el pago del cheque gerencia Nro. 0014 y 00035880, de la cuenta Nro. 01340014842120210001. Respuestas emitidas por la mencionada entidad bancaria; I) De acuerdo a nuestros archivos electrónicos en fecha 22/01/2013 se emitió un cheque de Gerencia consignado con el Nº 0014- 000035880, por la cantidad de Bs. 480.000,00. II) De acuerdo a nuestros archivos se evidencia que el cheque de gerencia serial 0014- 000035880 por la cantidad de Bs. 480.000,00 debitado de la cuenta de Ahorros Nº 0134-0133-19-1335006719 a nombre del cliente Martinez Rincon Ives de Jesus., C.i V-6.022.157. III) De acuerdo a nuestros archivos se evidencia que el cheque de gerencia serial 0014-000035880 esta caducado. No se ha presentado al cobro. Debido a que este medio probatorio no fue impugnado por su adversario, se admite y valora de acuerdo al artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
• Promovió prueba de informes de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a fin de que se oficiara al Registro Subalterno del Tercer Circuito del Municipio Libertador, para que informe sobre: Si en fecha 28 de diciembre de 2012, la ciudadana BLECVEN MIYERLIN SARMIENTO AZUAJE, presentó un documento de naturaleza jurídica como venta e hipoteca, siendo indicado en el mismo documento que la firma sería para el día 4.1.2013, recibida el 24.11.2014 lo que demuestra que efectivamente consta del trámite Nro. 2016.2012.4.4006, fechado 28 de diciembre de 2012 que la referida ciudadana, presentó documento contentivo de venta e hipoteca, con fecha de otorgamiento para el 4.1.2013, y traslado para la entidad bancaria BANESCO C.A, BANCO UNIVERSAL, sucursal El Recreo, no presentándose para ese otorgamiento, las personas correspondientes, en virtud de su legalidad se le otorga pleno valor probatorio conforme al artículo 507 Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
• Promovió prueba de informes de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a fin de que se oficiara a la Superintendencia de Servicio de Certificados Electrónicos (SUSCERTE) del Ministerio del Poder Popular para Ciencia y Tecnología e Innovación, para que certifique la autenticidad del correo electrónico enviado a través de ivesmartinez@hotmail.com, en fecha 18.12.2012, al e-mail: bsarmiento@hotmail.com, mediante el cual anexó, la copia de la cédula cuyo estado civil fue modificado. Respecto a esta solicitud, no se recibió respuesta alguna de la Superintendencia de Servicio de Certificados Electrónicos (SUSCERTE) del Ministerio del Poder Popular para Ciencia y Tecnología e Innovación, en consecuencia nada ha de indicarse al respecto. Así se decide.
De la parte demandada-reconviniente.
En el lapso probatorio:
• Original y copia del cheque Gerencia emitido por la entidad bancaria BANESCO C.A (BANCO UNIVERSAL) con el Nro. 0016102, por la cantidad de TRECIENTOS OCHENTA MILBOLÍVARES (Bs. 380.000,00), a favor de la ciudadana IVÉS DE JESÚS MARTÍNEZ RINCÓN. Marcado letras y Nros. “E-1 y E-2, correspondiente al segundo pago hecho por la ciudadana BLECVEN MIYERLIN SARMIENTO AZUAJE. Prueba valorada en puntos anteriores. Así se estable.
• Copias fotostáticas de los estados de cuentas dimanados de la empresa CANTV, correspondientes a las llamadas realizadas a través del teléfono celular Nro. 02124435042 al Nro. 04127015713, en el estado de cuenta de fecha 7.1.2013, se muestran 2 llamadas realizadas los días 31.12.2012 y 3.1.2013, y, en el estado de cuenta del 7 de febrero de 2013, apareció una llamada realizada el día 16 de enero de 2013. A través de estas prueba aportadas por la accionada, este a quem no puede verificar el contenido de lo conversado por tal motivo se desecha del proceso. Así se declara.
• Copia simple de la constancia de recepción proveniente del Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Libertador, Distrito Capital, el 28 de diciembre de 2012, en la que consta la fijación de la fecha, para la protocolización del documento definitivo. Marcado letra “M”. Ya se emitió valoración respecto a este medio de prueba. Así se establece.
Cumplida la tarea valorativa de las pruebas y a los fines decisorios, este Tribunal pasa a pronunciarse respecto al fondo de la presente causa.
Al respecto, se evidencia del escrito libelar que la parte actora reconvenida pretende el cumplimiento del contrato de opción de compra venta que con la ciudadana IVÉS DE JESÚS MARTÍNEZ RINCÓN, suscribió, alegando una serie de retardos en cuanto a la entrega de los documentos necesarios para la protocolización del documento definitivo de venta, especialmente, al no haber entregado oportunamente la copia de cédula de identidad con el estado civil modificado, esto por existir una discordancia entre los datos personales de la vendedora (demandada) establecidos en el contrato y los previstos en dicho medio de identificación, generó un atraso de diez (10) días, en razón de lo cual tuvo que modificar la fecha inicial para la referida protocolización que era el 4 de enero de 2013 pasando a ser el 22 del mismo mes y año. Esta pretensión, fue rechazada por parte de la accionada en su escrito de contestación, arguyendo que la actora no concretó la negociación dentro del lapso previsto en la opción, reconviniendo a la actora por resolución de contrato atribuyéndole el incumplimiento a la demandante, esto por quebrantar la opción suscrita al incluir el financiamiento de un tercero, siendo que esa situación no estaba prevista en ninguna de las cláusulas del contrato.
Así las cosas, debe traer a colación éste Tribunal lo que establecen los artículos 1.160 y 1.167 ambos del Código Civil:
“Artículo 1.160: Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”
“Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ellos.”
De las normas antes transcritas, se evidencia que en un contrato bilateral, como el que nos ocupa, si alguna de las partes no ejecuta su obligación, la otra a su elección tiene derecho a reclamar la ejecución o la resolución del contrato, con los correspondientes daños y perjuicios, si hubiere lugar a ello.
A este respecto, considera este jurisdicente que lo único que exige la norma transcrita es que en un contrato bilateral, esto es, un contrato donde las partes asumen recíprocas obligaciones, basta con que una de las partes haya incumplido, para que a la contraria, le nazca el derecho a reclamar judicialmente, la ejecución o resolución, según el caso; y, le otorga además, en cualquiera de las acciones que elija, la posibilidad de reclamar daños y perjuicios, si procedieren.
Aunado a ello, es preciso destacar la norma contenida en el artículo 1.159 del Código Civil, que al respecto establece:
“Artículo 1.159: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”
Partiendo de lo anterior, se tiene que en el caso sub iudice las partes contratantes quedaron contestes en que celebraron un contrato de opción de compra venta, a través del cual, la propietaria del bien inmueble se obliga por un tiempo determinado, a celebrar con otra persona, que sería el opcionante, un contrato definitivo de venta, bajo las condiciones que se expresan en la opción. De manera que, durante ese tiempo determinado la propietaria (promitente vendedora), no puede disponer del bien inmueble que será objeto a futuro de la venta.
Ahora bien, en cuanto a este tipo de contratos considera oportuno quien aquí decide traer a colación los criterios doctrinarios que se han manejado en esta materia. Parte de la doctrina considera que cuando en el instrumento de opción de compra se encuentran los elementos o requisitos indispensables para la existencia del contrato de compra-venta, de acuerdo a lo previsto en el artículo 1.474 del Código Civil, en concordancia con el artículo 1.141 eiusdem, por ser la compra-venta un contrato consensual, la propiedad o derecho se transmite y se adquiere por efecto del consentimiento legítimamente manifestado, a tenor de lo establecido en el artículo 1.161 ibidem, toda vez que “...el otorgamiento de la escritura no es requisito esencial del contrato de compraventa, el cual, en ocasiones, puede suplirse con el registro de la sentencia que declara la existencia del contrato...”, (sentencia del 25 de febrero de 1930, de la antigua Corte Federal y de Casación, Código Civil Venezolano, por EMILIO CALVO BACA, pág. 502).
Asimismo, el autor Nicolás Vegas Rolando, en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa: “Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo”. Agrega el autor citado, que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea, prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar.
Castán, citado por Vegas Rolando, define el contrato de opción de compra: “como el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”.
Por su parte, José Luís Aguilar Gorrondona, en su obra “Contratos y Garantías” Novena Edición, pág. 143, define la venta como “Un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero; Características: 1) Es un contrato bilateral, 2) Es un contrato consensual, 3) Es un contrato oneroso, 4) Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo, 5) Es traslativo de la propiedad o cualquier otro derecho vendido, 5) Las obligaciones del comprador y del vendedor son obligaciones principales.”.
Con relación a los contratos de promesa bilateral de venta la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 6 de febrero de 2003, expresó lo siguiente:
“….La doctrina ha admitido otra modalidad de contrato relacionado con el de venta, como lo es la promesa bilateral de venta o pre contrato de venta, que según el autor supra citado, los define como “el contrato por medio del cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta.”
Por su parte Luciano Lupini Bianchi, en la separata de la Revista del Colegio de Abogados del Distrito Federal, de los meses julio a diciembre de 1991, indica:
“…Los contratos preliminares constituyen verdaderos contratos, que surten efectos obligatorios y que en caso de inejecución, abren la posibilidad de pedir su cumplimiento forzoso…”.
En cuanto a la jurisprudencia patria, ésta no ha tenido reparos en admitir la similitud de las promesas preliminares de compra venta a ventas definitivas y obligatorias, no obstante, cuando lo convenido es una expectativa para la celebración del contrato porque está sujeta al cumplimiento de algún requisito o condición, se reserva la calificación de promesa de venta…
…doctrinariamente, la promesa bilateral de venta, perfeccionada con inclusión de sus dos elementos esenciales, artículo 1.474 del Código Civil, objeto y precio, son ventas propiamente dichas y se reserva la calificación de promesa de venta siempre con sus dos elementos esenciales objeto y precio, cuando lo convenido es una simple expectativa para la celebración del contrato porque ésta se sujeta al cumplimiento de algún requisito o circunstancia posterior…”.
Luego, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 12 de abril de 2005 (Nº RC.00116, caso Ana Morela Serrano Iriarte y otro), expresó:
“…la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio.
Con base en lo antes expuesto, resultó correctamente interpretado del artículo 1.527 del Código Civil…”
Esa línea de pensamiento fue abandonada en sentencias de fechas: 9.7.2009, caso: Ada Preste de Suárez y Santiago Suárez Ferreyro contra Desarrollos 20699, C.A.; y 12.5.2011, caso Luís Francisco Rodríguez Martínez y Beatriz Suárez de Rodríguez contra Rosalba Peña, al indicar:
“…Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato.
Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo.
…Omissis…
Aunado a lo anteriormente expuesto, la Sala ha sido clara y precisa al establecer: “…Los contratos de promesa bilateral de compra-venta no constituyen una venta, y que son contratos preparatorios o preliminares, que preparan la celebración de otro contrato, y en cuyas cláusulas se identifican las personas intervinientes ya sean naturales o jurídicas, el bien o bienes objetos del mismo, la duración de éste, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la denominada “Cláusula Penal” en caso de incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato…” (Sentencia de fecha 27 de octubre de 2010, Nº 460, Caso: Towncar, C.A. Almacén contra Sucesión Amleto Antonio Capuzzi Di Prinzio, Expediente: 10-131).
Posteriormente, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nro. RC.000116, de fecha 22 de marzo de 2013 caso: Diego Argüello, retoma el criterio por el cual equipara los contratos de opción de compra venta a una venta pura y simple, indicando lo siguiente:
“…Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini.
…Omissis…
De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio.
El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña.
Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio…”
Por último, la Sala Constitucional en decisión Nro. 878, de fecha 20 de julio de 2015, con ponencia del magistrado Marcos Tulio Dugarte, dejó asentado que los contratos de opción no se pueden asimilar a una venta en los términos siguientes:
“…Por otra parte, para que la sentencia surta sus efectos, debe existir la constancia del cumplimiento de la obligación de la parte demandante. En el caso de que la prestación no sea todavía exigible para el momento de la demanda, dado que el cumplimiento o la oferta de la pretensión no es un presupuesto procesal de admisión de esta demanda, la misma puede realizarse en el transcurso del presente juicio, así como en el caso del cumplimiento. Cuando el actor sea el promitente vendedor y el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento en el momento de la celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador-oferido.
En este sentido, cuando la Sala de Casación Civil asimila los contratos preliminares de compraventa o promesas bilaterales de compraventa con el contrato definitivo, desconoce lo relativo a la formación progresiva del contrato, negándoles su autonomía conceptual, contrariando el propósito buscado por las partes al celebrar dichos contratos, violentando así el principio de autonomía contractual, al considerar que la promesa bilateral de compraventa equivale a la venta definitiva porque el inmueble y el precio establecidos en el contrato preliminar se encuentran determinados, como si en Venezuela existiera un artículo similar al artículo 1.589 del Código Napoleónico de 1804, que introdujo la norma que equiparaba la promesa de venta con la venta definitiva…”
Así, en el caso de marras las partes contratantes suscribieron un contrato de opción de compra venta en fecha 4.9.2012, sobre un bien inmueble de propiedad de la demandada, con una duración de noventa (90) días, prorrogables automáticamente por treinta (30) días más, interponiendo la demanda en fecha 15 de enero de 2013, estando vigente el criterio de la Sala de Casación Civil, que considera que los contratos de opción de compraventa no se asimilan a una venta.
Ahora bien, la ciudadana BLECVEN MIYERLIN SARMIENTO AZUAJE (hoy, demandante), solicita el cumplimiento de la opción suscrita, manifestando que la no protocolización del documento definitivo, es responsabilidad de la demandada, ciudadana IVÉS DE JESÚS MARTÍNEZ RINCÓN, esto en virtud del atraso permanente en la entrega de todos los documentos necesarios para la protocolización del documento definitivo, especialmente cuando se le solicitó a fin de concretar la compra venta convenida, la modificación en la cédula de identidad del estado civil, toda vez que, existía una discordancia entre el contenido en dicho instrumento de identificación y el establecido en el contrato; que debido a la despreocupación que mostraba respecto al documento requerido, tuvo que insistirle en múltiples oportunidades a fin de que, entregara lo solicitado, ya que, no solo era necesario para tramitar ante el Registrador la determinación de la fecha para la protocolización del documento definitivo, sino que también, era necesario para la aprobación del crédito que había solicitado a la entidad bancaria BANESCO C.A. BANCO UNIVERSAL, para la obtención del monto restante, cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 270.000,00), pero no es sino hasta el 18 de diciembre de 2012, esto es quince (15) días antes del vencimiento de la opción, data en el que, por medio del correo electrónico anexó y envió la documentación; que una vez obtenida el Registrador correspondiente fijó para el 4 de enero de 2012, la fecha para la protocolización, pero llegado el día ninguna de las partes asistió, siendo modificado por el departamento de protocolización de la entidad bancaria, para el 22 del mismo mes y año; aduce además que la demandada, no firmó al pretender un precio mayor al pactado en el contrato de opción.
La accionada, indicó por su parte que la única responsable de la no autenticación del documento definitivo fue la propia parte actora, esto, debido a que incorporó al contrato un tercero financista sin haber estado previsto en el mismo, incumpliendo así la convención suscrita, además de no haber sido notificada de la nueva fecha para la protocolización, expirando por tanto el plazo de ciento veinte (120) días establecidos para que diera lugar la referida protocolización, reconviniendo a la parte actora, a fin de que el contrato de opción de compraventa suscrito, quedara resuelto. En tal sentido, la demandante reconvenida arguyó, que además del atraso producido por la no entrega en el momento oportuno del instrumento de identificación (cédula de identidad) con el estado civil modificado, la demandada le informó a la accionante que se iría de viaje, por lo que, ésta a fin de tramitar por ante Hidrocapital lo correspondiente a la solvencia de agua, siendo uno de los requisitos requeridos por la oficina de registro público, tuvo que solicitarle la emisión de una autorización a fin de diligenciar dicho documento, más la parte demandada se mostró despreocupada teniendo que insistirle en múltiples oportunidades y fue el 3 de diciembre de 2012, día en el que se decidió a entregar el documento contentivo de la autorización, generando así, cuatro (4) días de atraso, conducta que permitió evidenciar la poca disposición que tuvo la ciudadana IVÉS DE JESÚS MARTÍNEZ RINCÓN, demandada reconviente, en que se efectuara la formalización de la opción suscrita.
Dadas las condiciones que anteceden, quien aquí juzga considera conveniente traer a colación lo preceptuado en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, según el cual, los jueces no podrán declarar con lugar una pretensión, sino cuando exista plena prueba de los hechos alegados en la demanda, asimismo, conforme a lo establecido en los artículos 506 del Código de procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil correspondientes a la carga de la prueba en su aspecto subjetivo, se debe precisar que, siendo la prueba el medio de verificación de las afirmaciones de las partes en el juicio, sobre los hechos controvertidos, cuando determinados hechos son admitidos por ambas partes quedan relevados de ser probados, por el contrario, cuando los alegatos de las partes son controvertidos entran en juego las diversas formas de distribución de la carga de la prueba. En este sentido, la carga de la prueba incumbe al actor en cuanto al hecho constitutivo de su derecho, y en lo que atañe al demandado, en lo que respecta a la existencia del hecho impeditivo, modificativo o extintivo y conforme a los principios que rigen la materia probatoria, se debe indicar que, cuando la parte actora alega un hecho negativo, no le corresponde a ella la carga de la prueba, sino que, es a la parte demandada a quien le corresponde demostrar el hecho afirmativo.
Sobre este punto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia dictada en el expediente Nro. 02-251 de fecha 25.4.2003, respecto a la carga subjetiva de la prueba, estableció lo siguiente:
“…En el derecho procesal moderno, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta de ese hecho, demostrar al Juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina “carga subjetiva de la prueba”, independientemente de que este expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso. Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en el demandado en la contestación. Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamenta, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. De allí la máxima latina tan socorridas en textos y en fallos: Onus probando incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba corresponde a quien afirma). En síntesis, el derecho moderno ambas partes pueden probar. a) el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; b) el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa. Esto es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho…”
Ahora bien, en el sub iudice quedó admitido por las partes la suscripción del contrato de opción de compraventa en fecha 4.9.2012, cuyo lapso de vigencia era de ciento veinte (120) días continuos, mas treinta (30) días continuos de prórroga automática los cuales vencían inicialmente el día 2 de enero de 2012, que por acuerdo de las partes conforme al documento que cursa al folio 199, se extendía al 4.1.2013. Asimismo, quedó probado con dicho instrumento que la promitente vendedora se obligaba a entregar todos los recaudos necesarios para la protocolización del documento definitivo de venta, sin indicar una fecha límite para ello, no obstante quedó probado en autos por la parte actora que el último recaudo necesario para la presentación del documento se realizó el día 18.12.2012, esto es con quince (15) días de anticipación al vencimiento del contrato de opción, lapso que considera quien aquí decide, que resultaba suficiente para poder concretar la negociación, dado el tiempo que confieren los registros para el otorgamiento de los documentos presentados, quedando igualmente probado en autos que el escrito se presentó en fecha 28.12.2012, fijando como fecha para el otorgamiento el día 4 de enero de 2013, oportunidad en la cual no asistieron las partes, dada la modificación de dicha fecha peticionada por la entidad bancaria BANESCO C.A, BANCO UNIVERSAL, ente que otorgaría el crédito hipotecario a la promitente compradora, alegando la demandante que la referida institución le notificó que dichos otorgamientos no se realizaban ni los primeros ni últimos cinco (5) días de cada mes, motivo por el cual la fecha para el otorgamiento quedó fijada para el día 22.1.2013, es decir, ya vencido el lapso estipulado de vigencia del contrato cuyo cumplimiento se demanda, fecha en la cual la parte accionada, tal y como quedó probado en autos, ofreció hacer entrega a la actora de la cantidad de CUATROCIENTOS OCHENTA MIL (Bs. 480.000,00), previa deducción de la cantidad recibida por cláusula penal en virtud del incumplimiento atribuido a la hoy demandante.
Por otra parte, en lo referente a la intervención en la negociación de la institución bancaria ya referida, se debe precisar que, si bien es cierto en el documento de opción de compra venta cuyo cumplimiento aquí es exigido, no fue convenido la posibilidad del financiamiento de un tercero a fin de obtener el dinero para el último pago para proceder al otorgamiento del documento definitivo; tampoco es menos cierto que, en dicha negociación se haya prohibido tal posibilidad, debiendo quedar claro que la tramitación de un crédito hipotecario para tal fin, no le quita el carácter de venta de contado al contrato definitivo frente a la vendedora, quien recibiría dicho monto al finiquitar la contratación, ya que en la relación contractual entre la compradora y el financista no interviene el vendedor ni dicho tercero puede modificar el contrato que es ley entre las partes. La solicitud de un crédito en la actualidad es muy frecuente, y esto sucede cuando, una persona desea adquirir un bien (mueble e inmueble) sin tener a su disposición la cantidad de dinero solicitada, por lo que, recurren al financiamiento por parte de un tercero, a fin de obtener la propiedad del objeto, siendo así, la demandante no infringió el contrato al solicitar el crédito como lo señaló la accionada en su oportunidad.
Asimismo, se observa de la decisión recurrida que el juzgado de conocimiento aplicó la Resolución fechada 21 de febrero de 2013, publicada en Gaceta Oficial Nro. 40.115, a fin de explicar el hecho de que, las demoras producidas por la solicitud de créditos hipotecarios para la adquisición de bienes inmuebles, no son imputables al solicitante del crédito o al adquiriente del bien, aludiendo específicamente a lo que prevén los artículos 3 y 4 de la referida resolución.
En este aspecto, es necesario acotar que para el momento en el que fue interpuesta la presente demanda, dicha resolución no había entrado en vigencia. En este sentido, establece el artículo 3 del Código Civil que “La ley no tiene efecto retroactivo”. Asimismo, señala el autor patrio Sánchez Covisa en su obra “La vigencia temporal de la Ley en el ordenamiento jurídico venezolano”, pág. 220, lo siguiente:
“…Las leyes relativas a la clasificación y a la condición jurídica de los bienes –que tienen un cierto paralelismo con las leyes relativas al estado ya (sic) la capacidad de las personas- se aplican de modo inmediato a todas las cosas existentes en el momento de su entrada en vigor.
Las leyes relativas a la adquisición y extinción de los derechos reales afectan a los hechos de que derivan esa adquisición o extinción que se verifiquen con propiedad a su entrada en vigor. Las que regulan el contenido de los derechos reales –propiedad, servidumbre, etc.- en cuento normas constitutivas con el estado legal del orden público, afectan a todos los derechos existentes en el momento de su vigencia.
Lo que podrá hacer nuevas leyes (sic) afectar a los efectos ni valorar un hecho adquisitivo o extintivo anterior…”
Visto el anterior criterio, así como el precepto normativo transcrito y la fecha de interposición de la demanda, es evidente que en el presente caso, no debió ser aplicada dicha resolución, al no tener la misma efecto retroactivo. Así se establece.
Ello así, y con vista a las aportaciones probatorias ya analizadas, se puede concluir que a pesar de los retrasos alegados por la parte actora en la entrega de los recaudos necesarios para el otorgamiento del documento definitivo de venta, los mismos se tienen por entregados para el día 18 de diciembre de 2012, esto es con quince (15) días de anticipación al vencimiento del contrato de opción, sin que se haya probado en autos el consentimiento de ambas partes a fin de prorrogar la fecha inicialmente pactada para el día 22.1.2013, por lo que mal podría este juzgador atribuirle la responsabilidad de la no protocolización del documento definitivo a la parte accionada, quien cumplió con sus obligaciones dentro del lapso previsto y al quedar probado efectivamente el incumplimiento de la parte actora en el otorgamiento del documento definitivo de venta y el pago pactado dentro del lapso de vigencia del contrato, resulta forzoso declarar sin lugar la pretensión de cumplimiento impetrada y Así se decide.
En lo correspondiente a la reconvención por resolución del contrato de opción de compraventa propuesta, quien aquí decide considera conveniente y demás oportuno traer nuevamente a colación lo preceptuado en el artículo 1.167 del Código Civil, que establece:
“…En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…”
Así, el legislador otorga a las partes intervinientes en un contrato determinado y bajo su elección, la posibilidad de reclamar el cumplimiento o la resolución del mismo, salvo en ciertos casos en que la ley regula, limita o restringe dicha acción. Para que sea declarada procedente una resolución, se debe verificar la presencia de ciertos requisitos, como la existencia jurídica del contrato y el incumplimiento de las obligaciones que la parte afectada alega, teniendo en cuenta que ésta última debe haber cumplido o este dispuesta a cumplir con sus obligaciones.
En este particular, se observa que la parte reconviente hizo entrega oportuna de la documentación solicitada y necesaria para la protocolización del documento definitivo conforme a lo estipulado en el contrato de opción de compraventa cuya resolución se pretende en un plazo que resultaba apropiado para que se llevara a cabo la venta, sin embargo, la parte reconvenida arguyó que el ente financiero por ante el cual solicitó el crédito para la obtención del monto restante del pago, modificó la fecha inicialmente establecida por el registrador público que lo era el 4 de enero de 2013, para luego ser fijada para el día 22 de enero de 2013, no existiendo probanza alguna mediante la cual se verifique la voluntad de la ciudadana IVÉS DE JESÚS MARTÍNEZ RINCÓN, demandada reconviente, de prolongar el lapso establecido, conforme a lo previsto en el artículo 1.133 del Código Civil, ya que cualquier modificación del mismo, debía quedar probada en los autos, hecho este que al no ocurrir, y al haber quedado demostrado el incumplimiento de la parte actora reconvenida, conllevan a que este ad quem declare la resolución del contrato de opción de compraventa suscrito entre las ciudadanas IVÉS DE JESÚS MARTÍNEZ RINCÓN y BLECVEN MIYERLIN SARMIENTO AZUAJE. Así se declara.
Por otra parte, la demandada reconviniente peticionó el pago que por concepto de cláusula penal se estableciera en la cláusula cuarta del contrato que quedó fijada en la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) exactos, como indemnización única de daños y perjuicios causados por una de las partes a la otra, la cual sería retenida por la oferente vendedora del dinero entregado por la optante compradora en calidad de arras, requiriendo al mismo tiempo que dicha cantidad fuere objeto de indexación o corrección monetaria dada la perdida del poder adquisitivo de la moneda.
En relación a la validez y legalidad en la estipulación cláusulas penales, el autor patrio José Mélich Orsini en su obra “Doctrina General del Contrato”, 4ta edición, Academia de Ciencias Políticas y Sociales, (pág. 570) señala: “…la legalidad de las cláusulas penales moratorias, dirigidas a resarcir al acreedor por el retardo culposo del deudor en la ejecución de su obligación, en cuyo caso sí procede que el acreedor reclame a título de daños materiales la cantidad antes mencionada como cláusula penal...”.
Asimismo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 4 noviembre de 2010, con ponencia de la Magistrada Yris Armenia Peña Espinoza, dejó asentado el siguiente criterio:
”…La doctrina patria ha considerado las cláusulas penales como una valuación que efectúan las partes al momento de celebrar un contrato, acerca del monto o de la suma de los posibles daños y perjuicios que ocasione el incumplimiento de todas o una de las obligaciones asumidas en el contrato que las contiene y viene a constituir una convención o acuerdo a que llegan las partes contratantes, tanto en lo que se refiere a la existencia de ese daño como en cuanto a la cantidad de dinero que dicho daño representaría, lo cual, sin duda alguna tiene fuerza de ley entre los intervinientes en el contrato que establece la penalidad…”.
Por su parte, en materia contractual en general los artículos 1.258 y 1.259 del Código Civil, disponen lo siguiente:
“Artículo 1.257.- Hay obligación con cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo en el incumplimiento”.
“Artículo 1.258.- La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal.
El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, si no la hubiere estipulado por simple retardo.”
De los artículos precedentes se desprende que la cláusula penal debe considerarse como una simple indemnización sustitutiva de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento o por el retardo en el cumplimiento de alguna obligación, esto con el único fin de resarcir al acreedor por el incumplimiento definitivo por parte del deudor.
Al hilo de lo anterior, al quedar comprobado el incumplimiento contractual por parte de la actora reconvenida, resulta procedente ordenar el pago del monto fijado a titulo de cláusula penal, no siendo aplicable al mismo la indexación peticionada, por cuanto dicho monto dinerario se estableció como indemnización única y se encuentra desde la fecha de celebración del contrato a disposición de la oferente vendedora, quien debe compensar dicho monto de las cantidades recibidas en calidad de arras como quedó fijado en el contrato, siendo que además la procedencia de la referida cláusula penal se acuerda con la presente sentencia, motivo por el cual la pretensión de resolución contractual resulta parcialmente ha lugar. Así se decide.
Congruente con todo lo antes explanado, resulta forzoso para quien aquí decide declarar que con lugar el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada, en consecuencia, se declara sin lugar la demanda que por cumplimiento de contrato incoó la parte actora y finalmente, parcialmente ha lugar la pretensión que por resolución de contrato de opción de compraventa impetró la parte accionada mediante reconvención, y así se dispondrá en forma expresa, positiva y precisa en la parte in fine de este fallo judicial. ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.
IV
DISPOSITIVA
En mérito de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación ejercido en fecha 22 de septiembre de 2015 y ratificado el 2 de octubre de 2015, por la abogada GENOVEVA MONEDERO NAVARRO, en su carácter de apoderada judicial de la parte accionada, ciudadana IVÉS DE JESÚS MARTÍNEZ RINCÓN, contra la decisión proferida en fecha en fecha 15 de junio de 2015, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual queda revocada.
SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato, incoada por la ciudadana BLECVEN MIYERLIN SARMIENTO AZUAJE contra la ciudadana IVÉS DE JESÚS MARTÍNEZ RINCÓN, partes ya identificadas en el presente fallo.
TERCERO: PARCIALMENTE HA LUGAR la reconvención por resolución de contrato de opción de compraventa, impetrada por la ciudadana IVÉS DE JESÚS MARTÍNEZ RINCÓN contra la ciudadana BLECVEN MIYERLIN SARMIENTO AZUAJE. En consecuencia, se hace efectiva la aplicación de la cláusula penal fijada en la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00), suma que podrá descontar la parte demandada reconviniente de los montos pagados en calidad de arras, debiendo reintegrar el resto de las cantidades recibidas a la parte actora reconvenida.
CUARTO: Se condena en costas a la parte actora al resultar vencida en la pretensión principal ex artículo 274 del Código de Procedimiento Civil y se exime de costas en la reconvención dada a la naturaleza de lo decidido.
Por cuanto la presente decisión se publica fuera de la oportunidad prevista en la ley, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 233 y 251 eiusdem se ordena notificar a las partes.
Expídase por Secretaría copia certificada del presente fallo, a los fines de su archivo en el copiador de sentencias que lleva este Juzgado, tal y como lo dispone el artículo 248 ibídem.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la sede del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 207° de la Independencia y 158° de la Federación. Caracas, a los treinta y un (31) días del mes de octubre de dos mil diecisiete (2017).
EL JUEZ,
ARTURO MARTÍNEZ JIMÉNEZ
LA SECRETARIA,
Abg. SCARLETT RIVAS ROMERO
En esta misma fecha siendo las dos y cuarenta y cinco minutos de la tarde (2:45 p.m.), se publicó, registró y se agregó al expediente la anterior sentencia, constante de trece (13) folios útiles.
LA SECRETARIA,
Abg. SCARLETT RIVAS ROMERO
Expediente Nº AP71-R-2015-000986
AMJ/SRR/RR.-
