REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL
JUZGADO SUPERIOR DÉCIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL
ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
EXPEDIENTE Nº AP71-R-2018-000423/7.311
PARTE DEMANDANTE:
Ciudadano RAFAEL ALONSO MÁRQUEZ RAMÍREZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V.-12.440.176; representado judicialmente por los abogados NERIO JOSÉ LEAL BOHORQUEZ y NERIO JOSÉ LEAL VILLASMIL, abogados, domiciliados en la ciudad de Maracaibo, estado Zulia y en tránsito en el Área Metropolitana de Caracas, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 29.091 y 165.777, respectivamente.
PARTE DEMANDADA:
Ciudadano JESÚS RAMÓN GONZÁLEZ CARABALLO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V.-3.715.032; primeramente representado por los abogados IRMA ISABEL LOVERA DE SOLA, MOISÉS AMADO, BELKIS J. LÓPEZ y NORA ROJAS, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 9.699, 37.120, 66.622 y 104.901, respectivamente; y posteriormente representado por los abogados TERESA BORGES GARCÍA, WALTHER ELÍAS GARCÍA SUÁREZ, NORA ROJAS JIMÉNEZ, CARMEN CARVALHO y WILLIAM CUBEROS SÁNCHEZ, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 22.629, 117.211, 104.901, 130.993 y 211.925, en su orden.
MOTIVO: DESALOJO DE VIVIENDA. Apelación ejercida por la parte demandada contra la decisión de fecha 15 de mayo de 2018 dictada por el Tribunal Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Cumplido el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió a este Tribunal Superior conocer de la presente causa a los fines de decidir el recurso de apelación interpuesto en fecha 28 de mayo de 2018 y ratificado el día 30 del mismo mes y año, por la abogada NORA ROJAS, actuando como apoderada judicial del ciudadano JESÚS RAMÓN GONZÁLEZ CARABALLO, parte demandada en la presente causa, contra la sentencia dictada en fecha 15 de mayo de 2018 por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, expediente Nº AP31-V-2014-001682 de la nomenclatura llevada por ese Tribunal.
El recurso en mención fue oído en ambos efectos mediante auto del 05 de junio de 2018, razón por la cual se remitió el expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de su distribución.
Mediante nota de secretaría de fecha 21 de junio de 2018, se dejó constancia de la recepción del presente expediente procedente de la Unidad de Distribución, distribuido en fecha 20 del mismo mes y año.
Por auto de fecha 26 de junio de 2018, esta Juzgadora se abocó al conocimiento de la causa y ordenó librar boletas de notificaciones a las partes intervinientes en la presente controversia, dejando constancia que una vez cumplidas las formalidades de ley se procedería a fijar la audiencia oral establecida en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Consta que en fecha 28 de junio de 2018 el apoderado judicial de la parte actora, presentó diligencia mediante la cual se dio por notificado y solicitó la notificación de la parte demandada para la continuación de la causa.
Seguidamente consta diligencia de fecha 28 de junio de 2018 suscrita por el ciudadano Euro Riera en su carácter de alguacil de este Tribunal mediante la cual dejó constancia de haber practicado la notificación del apoderado judicial de la parte actora, consignando copia de la boleta debidamente firmada por el abogado Nerio Márquez Ramírez, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 165.777.
En fecha 09 de julio de 2018, el ciudadano Euro Riera, alguacil adscrito a este Juzgado Superior, presentó diligencia dejando constancia de haber practicado la notificación dirigida a la parte demandada en el domicilio procesal que consta en autos, consignando boleta debidamente firmada.
En ese sentido, mediante auto de fecha 10 de julio de 2018 se dictó auto en el que se dejó constancia que ambas partes se encontraban notificadas del abocamiento de quien suscribe, y se fijó el tercer (3º) día de despacho siguiente a esa fecha a las 10:00 a.m., para la celebración de la audiencia pública prevista en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
En fecha 13 de julio de 2018, siendo la oportunidad y hora fijada por este Tribunal para la celebración de la audiencia pública, se levantó acta en la que se dejó constancia de lo siguiente:
“…que se encuentran presentes para este acto el abogado NERIO JOSÉ LEAL BOHORQUEZ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 29.091, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora; asimismo, se deja constancia de la comparecencia de las abogadas TERESA E. BORGES G., NORA ROJAS JIMÉNEZ y CARMEN CARVALHO DA ROCHA, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 22.629, 104.901 y 130.993, respectivamente, actuando como apoderadas judiciales de la parte demandada apelante. Seguidamente, la Juez le indica a las partes que tienen un tiempo de diez minutos para hacer sus exposiciones.
En este momento, hace uso del derecho de palabra la abogada Teresa Borges, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada apelante, quien expone: “Que en primer lugar y a los fines de ubicarnos en el caso, tenemos que se pretende el desalojo con fundamento en las causales de necesidad y falta de pago, pero que el demandado procedió a contestar la demanda, alegando cuestiones previas y de fondo y en ese mismo acto presentó las pruebas, posteriormente la parte actora, promovió pruebas, y entre ellas, testimoniales, unas para ser evacuadas en el tribunal de la causa, y otras fuera de su jurisdicción en concreto en Maracaibo, estado Zulia. Admitidas las pruebas, el Tribunal ordenó librar el exhorto a los Juzgados de Municipio y Ejecutores de Medidas con sede en la ciudad de Maracaibo del estado Zulia, lo cual se cumplió. En el mismo oficio se indicó que el lapso de evacuación fijado por el Tribunal sería de 30 de despacho, y que en el tribunal de la causa no había transcurrido ni un día de ese lapso. Se violentó lo dispuesto en el artículo 400 numeral 2 del Código de Procedimiento Civil, que establece que: “…No se entregaran en ningún caso a las partes interesadas los despachos de pruebas para los jueces comisionados…”. Los apoderados actores solicitaron ser designados correo especial, lo cual fue acordado por el tribunal infringiendo la norma invocada, y el Secretario del Tribunal de la causa dejó constancia que el día 10 de abril de 2018, la parte actora retiró el exhorto. No consta en autos que se haya consignado el exhorto devuelto por el Juzgado de la ciudad de Maracaibo al cual le haya correspondido evacuar dichas pruebas testimoniales, ni las resultas del exhorto, por lo que continuaban transcurriendo los días de despacho del lapso de evacuación de pruebas en el tribunal de la causa en relación con las pruebas a ser evacuada en la sede del tribunal de la causa, no así, no han transcurrido los días de despacho del lapso de evacuación de pruebas en el juzgado de la ciudad de Maracaibo donde debieron tomarse las declaraciones testimoniales que le fueron comisionadas o exhortadas, por tanto no han transcurrido los 30 días de despacho, o al menos no consta en autos que hayan o no transcurrido esos días de la evacuación de pruebas, porque no han sido consignadas las resultas del exhorto, lo cual ha provocado la indefensión de su representado. Esto es, una vez concluidos los lapsos de 30 días del lapso de evacuación de pruebas en el juzgado de la causa, el proceso debió quedar suspendido hasta que constaran en autos las resultas del exhorto, para que una vez ingresaran las resultas y constara en el expediente cuantos días del lapso de evacuación habían transcurrido en el Tribunal de Municipio de la ciudad de Maracaibo y cuantos faltaban por transcurrir en el de la causa, de ser el caso, para poder determinar primero en que etapa procesal se encontraba, y posteriormente fijar la audiencia de juicio. Todo ello infringe el artículo 400 del Código de Procedimiento Civil, pues al no darse cumplimiento se violentó la norma de derecho, el principio de legalidad del proceso, el principio de garantía a la defensa y equilibrio procesal, así como el principio de contradicción y audiencia, pues la parte demandada, no podía saber cuándo se celebraría el siguiente acto del proceso, ya que legítimamente estaba en curso el lapso de evacuación de pruebas, principio de igualdad de las partes, así como el principio de legalidad de las formas procesales, porque las normas procesales son de orden público, resultando alterado el ritmo procesal pautado por la Ley, lesionando gravemente el derecho a la defensa, por lo que solicita la reposición de la causa conforme al artículo 206 del Código de Procedimiento Civil para subsanar ese vicio, al estado de esperar las resultas del exhorto y luego de ello verificar el lapso de evacuación, dejar transcurrirlo en su totalidad, para posteriormente fijarse la audiencia de juicio, y que se anule todo lo actuado desde la fijación de la audiencia de juicio, incluso el auto que indebidamente la fijó, pues el proceso debe suspenderse hasta que consten en autos las resultas del exhorto. Para el caso negado que no se conceda la reposición de la causa, alegamos la perención de la causa, pues desde que se admitió la demanda hasta que la parte actora realizó el primer acto gestionando la citación del demandado, transcurrieron más de los 30 días establecidos en el artículo 267 numeral 1 del Código de Procedimiento Civil, por lo que pide sea declarada la perención de la instancia. Respecto a la sentencia apelada, alude que la misma infringe el artículo 243 ordinal 5º del Código de Procedimiento Civil, pues consta en el escrito de contestación a la demanda que la parte demandada sostuvo entre otros argumentos sobre los cuales no se pronunció el tribunal de la causa, pues la demanda se fundamentó en dos causales de desalojo, que fueron: 1) la falta de pago del canon de arrendamiento y 2) la supuesta necesidad del propietario de ocupar el inmueble; pero tan solo agotó el procedimiento administrativo previo ante el organismo competente, SUNAVI, el procedimiento que debe tramitarse conforme al Decreto Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, solamente basado en una de esas dos causales, que fue la alegada en la instancia administrativa, la supuesta necesidad del propietario de ocupar el inmueble; por tanto no podía considerarse agotado dicho procedimiento al incorporar una nueva causal como fundamento de la demanda. Nuestro representado alegó este incumplimiento del necesario procedimiento administrativo previo en relación a la causal de falta de pago en su contestación de la demanda y el a quo no se pronunció, por tanto la sentencia resulta viciada. El inmueble se vendió burlando el derecho de preferencia del inquilino, pues bástese revisar la fecha de la oferta y la fecha de la compra del inmueble por el actora para constatar que el propietario anterior debió cursar nuevamente oferta de venta al inquilino, y al no hacerlo, la venta es nula, y además sujeta a sanción administrativa, tal como lo dispone el artículo 135 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y para la fecha de los hechos aplicaba el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 45, incluso no siendo necesario ejercer acción de nulidad, lo que debió ser observado por el tribunal y declararlo de oficio sin necesidad de requerimiento pues se trataba de un beneficio del inquilino de orden público. Se alegó y probó mediante documentos los depósitos efectuados ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio y ante el método de depósito en cuenta abierta por orden de la Sunavi el pago de la totalidad de los cánones de arrendamiento, por lo tanto el tribunal de la causa debió declarar la solvencia del arrendatario demandado, del pago de todos los alquileres pretendidamente insolutos y alega la solvencia del arrendatario. Constan las consignaciones desde mayo 2009 hasta junio de 2015, e incluso algunos pagados dos veces como producto de la implementación de la nueva ley, y no obstante, ser a cargo del arrendador propietario ajustarse a la ley especial, pero fue el arrendatario agotando su extrema diligencia procedió primero ante el extinto tribunal competente para recibir consignaciones y luego a través de la unidad creada al efecto por SAVIL, procedimiento que luego fue modificado por el organismo competente para adecuarse a lo establecido en la ley especial de la materia. Tampoco el sentenciador se pronunció. Se impugnó el documento privado emanado del tercero Eugenio Gutiérrez Ramos, quien no es parte en el juicio ni se le notificó para que acudiera a ratificar su carta privada, en la cual se pretendía demostrar que el demandante estaba siendo desalojado de otro inmueble en el cual no tenía contrato de alquiler que supuestamente pagaba. A este respecto el tribunal silenció toda valoración, por lo que el tribunal incurrió en falso supuesto al dar por probado un hecho con pruebas que no debieron ser valoradas, que no lo fueron pero se dio por probado hechos sin que constara en autos un solo elemento probatorio. Se violentó el artículo 91 parágrafo único de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, pues el tribunal obvió valorar el cumplimiento del deber que establece la ley especial, según el cual, en el caso de demandarse el desalojo con fundamento en el numeral 2 del artículo 91 de la ley especial, debió declarar que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de 3 años, por tanto no dándose cumplimiento a dicha formalidad, que en este caso es esencial porque esta legislación especial es totalmente de orden público, no podía el sentenciador de instancia declarar procedente la demanda, sin que la parte actora haya cumplido con ese requisito. Además, también se prevé que la necesidad deberá ser demostrado por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial, y la actora no dio cumplimiento a requisitos formales y esenciales, y no probó en forma contundente como exige la ley la necesidad alegada. No hay certeza del estatus del exhorto, no se sabe si se evacuaron o no, por lo que el tribunal no podía valorarlas. Se evacuó la testimonial del testigo Martin Maximiliano García, de lo cual se desprende que conoce al demandado, que fue su inquilino, que conoce al propietario actual, pues fue a él a quien le vendió el inmueble arrendado, según sus dichos que le ofertó en venta el inmueble al demandado y este le dijo que no estaba interesado, que el demandante agotó gestiones conciliatorias para obtener la desocupación del inmueble. Pero este testigo no debió ser valorado por el tribunal, pues consta en las actas su interés manifiesto en el juicio, así como que su imparcialidad está bastante comprometida, por lo que se infringió el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil al sacar el tribunal conclusiones de sus dichos, que no constan ni en sus declaraciones ni en las actas procesales, resultando que no constituye un testigo idóneo, pero si pudiera ser valorado, nada aporta en relación a la supuesta necesidad alegada. Para poder analizar la causal de supuesta falta de pago, el juez debió revisar si el procedimiento previo a las demandas fue agotado por la parte actora lo fue con fundamento en tal causal, por tanto no puede proceder la demanda por la supuesta falta de pago alegado, ya que solo se agotó para la supuesta necesidad del propietario. La norma establece que se haya dejado de pagar sin causa justificada. Ahora bien, constan en autos las consignaciones y pagos efectuados desde mayo de 2009 hasta junio de 2015. Era a cargo del arrendador-propietario, conforme a la Disposición Transitoria Novena de la Ley especial, adecuarse para lo relativo al pago del canon a lo previsto en el artículo 68 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, y de no hacerlo la mora es de él y derivada por su incumplimiento. Como es sabido, en el mes de mayo de 2012, se clausuraron las consignaciones por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, tan es así que el Tribunal Supremo de Justicia en fecha 17 de abril de 2012 ofició a la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda en la cual se indica que se inició un proceso de inventario general de las causas con fondos de terceros provenientes de la materia arrendaticia de vivienda, con énfasis en el referido tribunal y por ello se suspendió el despacho desde el 16 de abril de 2012, lo cual afectó las consignaciones en materia arrendaticia de vivienda, quedando impedidos por hecho del príncipe los arrendatarios de realizar los pagos a través de esta figura cuando el arrendador se niega a recibir los pagos, como en este caso, o no cumple con lo dispuesto en la ley al no indicar la cuenta donde deben efectuarse los pagos, que lo anterior consta de resolución de la Rectoría Civil de esta Circunscripción Judicial de fecha 14 de mayo de 2012 y no obstante el demandado una vez creada la unidad para resolver lo del pago de los cánones procedió de inmediato, aun cuando la obligación de adecuarse a la ley y para lo relativo del pago del canon era y es a cargo del arrendador propietario, y que hasta la fecha no ha hecho. Que el hecho del cierre del Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio, competente para recibir consignaciones arrendaticias, no es un hecho imputable al demandado, es un hecho extraño no imputable y del príncipe. Que por todos los motivos precedentemente expuestos, pide sea declarado con lugar la apelación, ordene la reposición de la causa al estado de esperar las resultas del exhorto y posteriormente fijar la oportunidad para la celebración de la audiencia de juicio, o en su defecto, entre a conocer el fondo del asunto debatido, revoque el fallo apelado y declare sin lugar la demanda, por no existir elementos probatorios de la necesidad de ocupar el inmueble, así como haberse incurrido en violación de normas de orden público tanto de procedimiento como normas sustantivas, y no ser procedente la demanda en cuanto a la otra causal invocada relativa a la falta de pago del canon, amén de estar solvente nuestro mandante dadas las pruebas inserta a los autos. Es todo.”.
Seguidamente, hace uso del derecho de palabra el abogado Nerio Leal en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, quien expone: “Que el relato histórico hecho por la representante judicial de la parte demandada no es materia del recurso de apelación, pues el fallo recurrido es la materia de discusión. Consta en autos que el tribunal de instancia se pronunció sobre la cuestión previa opuesta mediante sentencia interlocutoria que no fue apelada por la parte demandada. Que al actor nunca se le notificó sobre las consignaciones arrendaticias que se estaban efectuando, ni conforme con la ley anterior, ni con la actual, y que por ello se fue a la vía administrativa. Respecto a la vulneración del artículo 400 del Código de Procedimiento Civil, no hubo tal violación porque el lapso probatorio no se suspende. La suspensión del proceso es un acto que debe estar expresamente establecido en la Ley, es la Ley quien dice cuando se suspende el proceso o cuando debe paralizarse. El tribunal no tenía que notificar a las partes del lapso de evacuación de las pruebas, porque el proceso nunca se suspendió, todas las partes estaban a derecho. Así que culminado el lapso de 30 días de despacho para la evacuación de la prueba, el tribunal fijó el acto que correspondía, a saber, la audiencia de juicio y la parte demandada no asistió a dicha audiencia. Además, no se pudo evacuar la prueba testimonial en el estado Zulia en virtud de los problemas de electricidad que están presentando los tribunales en esa jurisdicción e incluso se solicitó en el tribunal que le correspondió conocer que no se evacuara la prueba y se remitiera el exhorto sin resultas al tribunal comitente y aún han salido de dicho tribunal. Por otro lado, la demandada nunca negó los hechos solamente impugnó el hecho de que la notificación no estaba conforme a la ley. Que respecto al alegato de que la falta de pago no había sido presentada ante la SUNAVI como fundamento para habilitar la vía judicial, se demanda con fundamento en la tutela judicial efectiva y no se puede pretender que por cada causa se intente un nuevo procedimiento administrativo previo. Que respecto a la notificación de la sentencia, consta que su representación alegó que ello no era necesario porque las partes estaban a derecho, pero el tribunal no dijo nada en cuanto a ese alegato, constando que la parte demandada se dio por notificado y apeló del fallo dictado. Ratificamos que el artículo 400 del Código de Procedimiento Civil no establece el lapso de suspensión, por lo que el juez no podía ir en contra del artículo 202 en su parágrafo primero, donde se establecen los parámetros de la suspensión, quedando plenamente demostrado en autos los alegatos expuestos en la demanda, tanto de la necesidad como de la falta de pago del demandado, además éste solo paga un canon de arrendamiento de 200 bolívares y mi mandante tuvo que solicitar un crédito hipotecario a Banesco que todavía lo está pagando y quien está disfrutando del inmueble es el arrendatario, pero es mi mandante quien tiene la necesidad de ocupar el inmueble con su grupo familiar, y ello está demostrado en autos; por lo que solicito que sea declarada sin lugar la apelación, confirmada la sentencia apelada en todas sus partes y se condene en costas a la parte demandada. Es todo.”.
Hubo réplica y contrarréplica.
Esta alzada, dando cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, acordó dictar la sentencia el día de hoy, a ser publicada en horas de despacho de esta misma data, y determinó que la lectura del dispositivo se haría a la una y treinta minutos de la tarde (1:30 p.m.) mediante acta levantada al efecto, la cual sería firmada por los asistentes a dicho acto.
Vistas las exposiciones efectuadas y del examen exhaustivo realizado a las actas del expediente, esta juzgadora procede a dilucidar el caso de marras, con arreglo a la narración, razonamientos y consideraciones seguidamente expuestos:
ANTECEDENTES
Se inició esta causa en virtud de la demanda introducida el 25 de noviembre de 2014, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, por el abogado NERIO JOSÉ LEAL BOHORQUEZ, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano RAFAEL ALONSO MÁRQUEZ RAMÍREZ; quien sigue el juicio de desalojo contra el ciudadano JESÚS RAMÓN GONZÁLEZ CARABALLO.
Los hechos expresados por la parte actora, como fundamento de la demanda, son los siguientes:
Que ejerce la acción pretendiendo el desalojo de un inmueble, constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el Nº 101, piso 10, en la fachada lateral del edificio denominado Torre I, del Conjunto Residencial Taguanes, construido sobre la parcela Nº 14, en el parcelamiento Don Bosco de la Urbanización Boleíta de la Jurisdicción del Municipio Sucre, estado Miranda, cedido en arrendamiento según contrato debidamente otorgado por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital, en fecha 09 de septiembre de 2003, quedando anotado bajo el Nº 2, Tomo 70 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, al ciudadano JESÚS RAMÓN GONZÁLEZ CARABALLO, tal y como consta de contrato de arrendamiento celebrado entre este ciudadano y el propietario del referido inmueble, con fundamento en los numerales 1º y 2º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en concordancia con los artículos 97 y siguientes de la precitada Ley, y 1.159, 1.160 y 1.264 del Código Civil vigente.
Alegó que consta de documento registrado por ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Sucre, estado Miranda, de fecha 18 de mayo de 2009, bajo el Nº 2009.796, asiento registral 1, del inmueble matriculado con el Nº 239.9.2.700 y corresponde al libro de folio real al año 2009, que es único y exclusivo propietario del inmueble ut supra mencionado.
Manifestó que el apartamento se encuentra arrendado desde el 09 de septiembre de 2003, al ciudadano JESÚS RAMÓN GONZÁLEZ CARABALLO, tal y como consta de contrato de arrendamiento celebrado entre este ciudadano y los antiguos propietarios del inmueble, ciudadanos MARTÍN MAXIMILIANO GARCÍA VALDEZ y MARTA ELENA CAIBET DE GARCÍA.
Que el anterior propietario le notificó mediante comunicación de fecha 25 de agosto de 2008 al arrendatario su deseo de vender el inmueble, para que ejerciera su derecho a comprar el mismo; pero que mediante comunicación de fecha 02 de septiembre de 2008, el ciudadano Jesús Ramón González Caraballo, le manifestó al ciudadano Martín Maximiliano García Valdez que no estaba interesado en la compra; por lo que de esa manera –a su decir- se cumplió con lo establecido en los artículos 42 y 44 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigentes para esa fecha, e incluso el arrendatario permitió que el demandante, en su carácter de comprador, pudiera ver el inmueble, manifestándole en esa oportunidad que tenía la mayor parte de enseres embalados para mudarse, y que ello constituía su declaratoria de voluntad de no adquirir el inmueble.
Que posterior a ello, el demandante hizo los trámites necesarios ante la institución financiera Mercantil, Banco Universal, a solicitar un crédito hipotecario para adquirir dicho inmueble y brindarle un hogar digno a su familia, ya que no poseen bienes de fortuna; que al adquirir el inmueble en referencia se subrogó en los derechos, deberes y obligaciones del mismo como nuevo propietario, teniendo que el ciudadano Jesús Ramón González Caraballo continuaba en el inmueble como inquilino, condición que no reconocen por cuanto el mismo no cumple con las obligaciones que le impone el numeral 2º del artículo 1.592 del Código Civil vigente, referido a que el arrendatario debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.
Que una vez le fue aprobado el crédito hipotecario y firmado el documento de venta, se presentó ante el apartamento de marras, con una empresa encargada de hacer mudanzas en compañía de su familia, encontrándose que el ciudadano Jesús Ramón González Caraballo tenía todos los enseres personales y bienes muebles de su propiedad que no forman parte del inventario que recibió cuando firmó dicho contrato de arrendamiento, debidamente acomodados en el apartamento, que su manifestación de mudarse fue una farsa y que en el mismo acto expresó su negativa de desocupar el inmueble incumpliendo de tal manera con lo convenido cuando permitió a través de los antiguos propietarios el acceso del actor al referido inmueble, constituyendo tal situación un acto de mala fe e incluso de fraude contra el ciudadano Rafael Alonso Márquez Ramírez, hoy legítimo y único propietario del inmueble objeto de la presente demanda, conllevando dicha situación al sufrimiento de gravámenes irreparables a nivel económico y moral para él y su núcleo familiar por cuanto desde la fecha de la firma de adquisición del apartamento, es decir, desde el 18 de mayo de 2009, el actor ha venido cumpliendo con el pago de todos los meses del crédito que le otorgara el Banco Mercantil, sin recibir del arrendatario pago alguno por concepto de pensión de arrendamiento en los términos y condiciones convenidos en el contrato de arrendamiento y sin poder tener acceso ni habitar dicho inmueble con su grupo familiar, por cuanto el inquilino actuando de mala fe, no se lo permite, ni tampoco establece tiempo para mudarse, ya que desde la fecha indicada hasta el día de presentación de la demanda, han transcurrido más de 5 años sin obtener respuesta satisfactoria de su parte, antes por el contrario no atiende su presencia en el apartamento, ni las llamadas telefónicas, negándose a desocupar y entregar dicho apartamento, quien a través de terceras personas ha manifestado que solo saldrá muerto del apartamento, por cuanto en Venezuela no pueden sacar a nadie de un inmueble hasta que el gobierno no les proporcione una vivienda.
Que para el actor dicha situación le representa un gravamen irreparable puesto que la negativa del arrendatario le ha obligado a vivir alquilado en una habitación con su grupo familiar y en los actuales momentos se le está requiriendo la desocupación y ello se demuestra de la comunicación de fecha 15 de junio de 2011 que consigna junto al escrito libelar.
Que fundamenta la solicitud conforme a lo establecido en el artículo 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, concatenado con los numerales 1 y 2 del artículo 91, 97 y siguientes de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en armonía con los artículos 1.159, 1.160 y 1.264 del Código Civil vigente, para que el referido arrendatario le restituya la posesión del inmueble, por cuanto lo necesita para habitarlo con su grupo familiar aunado al hecho que hasta la fecha se encuentra insolvente con el pago de los cánones de arrendamiento desde el 18 de mayo de 2009 hasta el 24 de noviembre de 2014, haciendo esto un total de 67 meses, a razón de quinientos bolívares (Bs. 500,00) mensuales, fijados en la cláusula tercera del contrato alcanzan la suma de treinta y tres mil quinientos bolívares (Bs.33.500,00), que el arrendatario se obligaba a pagar por mensualidades anticipadas dentro de los 5 días siguientes de cada mes a partir de la fecha 09 de septiembre de 2003, incumplimiento que pasa los límites establecidos en el numeral 1 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Que hace del conocimiento de la primera instancia judicial que el actor no ha recibido notificación alguna de ningún órgano jurisdiccional o ente administrativo que le haya puesto en conocimiento de consignaciones de cánones de arrendamiento alguno por conceptos derivados del contrato, y por cuanto su representado no tiene otra vivienda que pueda habitar, así como tampoco recursos económicos que le permitan poder encontrar un lugar digno y en buenas condiciones para poder vivir, y es por ello que solicita el desalojo inmediato del inmueble dado en arrendamiento del cual es legítimo y único propietario.
El petitorio de la demanda está formulado en los siguientes términos:
“... Por todas las razones de hecho y de derecho antes expuestas, acudo ante este órgano jurisdiccional para demandar como real y efectivamente demando siguiendo instrucciones precisas de mi mandante, al ciudadano JESÚS RAMÓN GONZÁLEZ CARABALLO, por DESALOJO DEL INMUEBLE descrito e identificado en el presente libelo de demanda, en su condición de arrendatario de mala fe de conformidad con el artículo 91 (LPRCAV), para que convenga o en su defecto sea obligado a ello por este tribunal, con la finalidad de que se RESTITUYA LA POSESIÓN del inmueble antes identificado a mi representado RAFAEL ALONSO MÁRQUEZ RAMÍREZ, todo de conformidad con el ordenamiento jurídico señalado y la declare CON LUGAR en la Sentencia Definitiva que habrá de dictar concluido como sea el presente procedimiento, en tal sentido solicito que la presente demanda sea admitida, sustanciada y tramitada de conformidad con la ley ordenándose la citación correspondiente del arrendatario de mala fe como lo establece el procedimiento judicial pautado en la Ley para la Regularización y Control de los arrendamientos de Vivienda en concordancia con el procedimiento breve establecido en el Código de Procedimiento Civil...’’ (Copia textual. Negrillas del texto transcrito).
Anexos consignados junto al escrito libelar:
1.- Original de Poder Judicial Especial debidamente otorgado por el ciudadano RAFAEL ALONSO MÁRQUEZ RAMÍREZ a los abogados NERIO JOSÉ LEAL BOHORQUEZ y NERIO JOSÉ LEAL VILLASMIL, ante la Notaría Segunda del Municipio Sucre del estado Miranda, el día 29 de mayo de 2012, inserto bajo el Nº 19, Tomo 102, folios del 65 al 67, de los libros de autenticaciones llevados por dicho despacho notarial. (Folios 08 al 10)
2.- Original de documento de arrendamiento de fecha 09 de septiembre de 2003, debidamente otorgado por ante el Notario Público Quinto del Municipio Chacao del Distrito Capital, quedando anotado bajo el Nº 02, Tomo 70, de los libros de autenticaciones llevados por dicho despacho notarial, suscrito por los antiguos propietarios MARTÍN MAXIMILIANO GARCÍA VALDEZ y MARTA ELENA CAIBET DE GARCÍA y en su condición de arrendatario el ciudadano JESÚS RAMÓN GONZÁLEZ CARABALLO. (Folios 11 al 27)
3.- Copia simple de documento de propiedad donde consta que el ciudadano RAFAEL ALONSO MÁRQUEZ RAMÍREZ, es legítimo propietario del inmueble objeto de la presente demanda, debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Sucre, estado Miranda, de fecha 18 de mayo de 2009, el cual quedó inscrito bajo el Nº 2009.796, asiento registral 1, del inmueble matriculado con el Nº 239.13.9.2.700 y correspondiente al Libro de Folio real del año 2009. (Folios 28 al 42)
4.- Copia simple de comunicación privada de fecha 25 de agosto de 2008, dirigida por el antiguo propietario MARTÍN MAXIMILIANO GARCÍA VALDEZ, al arrendatario ciudadano JESÚS RAMÓN GONZÁLEZ CARABALLO, manifestándole la preferencia ofertiva. (Folio 43)
5.- Copia simple de comunicación privada de fecha 02 de septiembre de 2008, suscrita por el ciudadano JESÚS RAMÓN GONZÁLEZ CARABALLO, dirigida al ciudadano MARTÍN MAXIMILIANO GARCÍA VALDEZ, antiguo propietario del inmueble, donde le manifiesta que no está interesado en ejercer el derecho preferente de compra sobre el referido e identificado inmueble. (Folio 44)
6.- Copia simple de comunicación privada de fecha 15 de junio de 2011, dirigida al ciudadano RAFAEL ALONSO MÁRQUEZ RAMÍREZ, en su condición de arrendatario de un inmueble propiedad del ciudadano EUGENIO ANTONIO GUTIÉRREZ RAMOS, donde solicita la entrega del inmueble arrendado antes del 15 de julio de 2011. (Folio 45)
7.- Original de acta de audiencia conciliatoria de fecha 05 de diciembre de 2013, debidamente celebrada ante el despacho de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, suscrita por la representación judicial de la parte actora, por el abogado AMADO MOISÉS, quien actuó en representación del ciudadano JESÚS RAMÓN GONZÁLEZ CARABALLO y debidamente avalada por la abogada NOHALIS MENDOZA, funcionaria de la Oficina de Mediación y Conciliación del referido ente Ministerial. (Folios 46 al 47)
8.- Resolución Nº 00749, dictada en fecha 05 de diciembre de 2013, por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, en el expediente Nº S-16005/12-07. (Folios 48 al 51)
Mediante auto de fecha 09 de diciembre de 2014 el Tribunal Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la presente demanda conforme al artículo 101 y siguientes de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y ordenó el emplazamiento de la parte demandada, para que compareciera al 5º día siguiente a su citación para la celebración de una audiencia de mediación, a las 11 a.m., en el entendido que de no llegarse a ningún acuerdo, el demandado deberá contestar la demanda dentro de los diez días de despacho siguientes.
En fecha 25 de febrero de 2015, la representación judicial de la parte actora consignó los emolumentos correspondientes para la práctica de la citación del ciudadano JESÚS RAMÓN GONZÁLEZ CARABALLO.
En fecha 25 de marzo de 2015 el tribunal a quo libró la compulsa de comparecencia de la parte demandada.
El 12 de mayo de 2015, el alguacil del a quo consignó diligencia mediante la cual manifestó la imposibilidad de practicar la citación personal de la parte demandada, consignando compulsa sin firmar.
El apoderado judicial de la parte actora el 18 de mayo de 2015, solicitó al Juzgado que ordenara la citación mediante cartel a la parte demandada, en virtud de la infructuosa práctica personal.
Mediante auto de fecha 20 de mayo de 2015, el abogado Jorge Flores, en virtud de haber sido designado como Juez provisorio del Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, se abocó al conocimiento de la causa en el estado que se encontraba.
La representación judicial de la parte actora en fechas 13 de octubre de 2015 y 26 de enero de 2016, solicitó al Tribunal a quo que ordenara librar carteles de citación a la parte demandada.
Por auto de fecha 26 de enero de 2016, el abogado Miguel Ángel Figueroa, se abocó al conocimiento de la causa en virtud de haber sido designado como Juez provisorio del Tribunal supra mencionado y dejó constancia que una vez transcurrieran 10 días de despacho para la reanudación del proceso más los 3 días de despacho previstos en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil proveería lo conducente respecto a la solicitud de cartel de citación.
Ahora bien, el 28 de marzo de 2016 se libró cartel de citación dirigido a la parte demandada, a los fines de que diera contestación a la demanda, constando su publicación en fecha 16 de mayo de 2016 y en fecha 17 de marzo de 2017, la Secretaria del tribunal de la causa, abogada Airam Castellanos, dejó constancia de haber fijado cartel de citación en la dirección del demandado, dando cumplimiento a las formalidades del artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 20 de julio de 2017, la abogada Damaris Ivone García se abocó al conocimiento de la causa, en su carácter de Juez suplente del tribunal de instancia.
El 25 de septiembre de 2017, la abogada Belkis López, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, consignó poder especial otorgado por el ciudadano JESÚS RAMÓN GONZÁLEZ CARABALLO, y se dio por citada en nombre de su mandante.
En fecha 02 de octubre de 2017, oportunidad para la celebración de la audiencia de mediación, se aprecia que el Juzgado a quo levantó acta dejando constancia que estando ambas partes representadas por sus apoderados judiciales, la parte actora manifestó que está dispuesta en darle un tiempo prudencial al demandado de 6 meses para la desocupación del inmueble, ratificando su voluntad de conciliar en ese acto, y por su parte el demandado manifestó que no está de acuerdo con el lapso que la parte actora le ofrece y solicitó que se siga el procedimiento para dar contestación a la demanda; por lo que el tribunal manifestó que visto que no fue posible conciliar y mediar los intereses contrapuestos, el tribunal conforme a lo dispuesto en el artículo 107 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, advirtió a las partes que el juicio continuaría su curso legal, por lo que la demandada debía contestar la demanda dentro de los 10 días de despacho siguientes a esa fecha exclusive.
El 17 de octubre de 2017, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda, alegando lo siguiente:
Que el ciudadano Rafael Alfonso Márquez Ramírez interpuso demanda de desocupación en su contra con fundamento en los apartes 1º y 2º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, es decir, en las causales de desocupación constituidas por la supuesta falta de pago de cánones de arrendamiento y la necesidad del propietario de ocupar el inmueble mencionado en el libelo; que alega el demandante que ha cumplido con el requisito establecido en el artículo 94 de la Ley especial de arrendamiento y 5 y siguientes del Decreto Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, que según el demandante cubre el requerimiento de haber realizado el procedimiento previo a la demanda judicial de desocupación para habilitar la vía judicial.
Que lo cierto es que el demandante introdujo su solicitud de procedimiento previo a la demanda de desocupación ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), basado únicamente en la causal prevista en el ordinal 2º del artículo 91 de la Ley de Arrendamiento de Vivienda, es decir, que fundamentó su pretensión en la necesidad del propietario de ocupar el inmueble, y no en la causal prevista en el ordinal 1º, es decir, la falta de pago de al menos cuatro cánones de arrendamiento.
Que la Resolución Nº 00749 del 5 de diciembre de 2013 emanada de la SUNAVI habilita al demandante a intentar acción judicial únicamente basada en la causal 2º del artículo 91 ya citado y no lo habilita para interponer demanda basada en el ordinal 1º, que constituye la causal de la falta de pago.
Que la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda señala en su artículo 5 y siguientes, en especial el artículo 6 que el solicitante deberá “consignar solicitud escrita debidamente motivada y documentada…”, lo cual significa que si el solicitante invoca una causal debe acompañar los documentos que sustentan esa causal y en este caso en particular la decisión del organismo administrativo dice textualmente:
“siendo (que el solicitante) demostró el 2º (sic) del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda se HABILITA LA VÍA JUDICIAL (mayúsculas y destacados en el original) a los fines de que las partes indicadas puedan dirimir su conflicto por ante los Tribunales de la República competentes para tal fin.”
Que en consecuencia de lo anterior, el órgano administrativo competente para tramitar el procedimiento previo a las demandas de desocupación y para habilitar al solicitante para proceder por la vía judicial, solamente declaró al demandante apto para demandar de conformidad con la causal prevista en el aparte 2º del artículo 91 ejusdem, es decir con base a la necesidad de ocupar el inmueble y no con fundamento en la supuesta falta de pago de cánones de arrendamiento.
Que invoca la cuestión previa contemplada en el artículo 346 ordinal 11º del Código de Procedimiento Civil, ya que la ley establece la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta pues ella adolece de uno de los requisitos de admisibilidad que exige la ley para ser tramitada, como lo es la tramitación del procedimiento administrativo previo para la causal 1º del artículo 91 de la Ley de Arrendamiento de Vivienda, y solicitó que sea revocada la admisión de la demanda contenida en el auto de fecha 09 de diciembre de 2014.
Que para reforzar dicha cuestión previa, en los casos de arrendamiento de vivienda se deben admitir solamente por causales determinadas que hayan cumplido con el procedimiento administrativo previo y no por la causal prevista en el ordinal 1º del artículo 91 de la ley especial de arrendamiento, trajo a colación la sentencia del recurso de interpretación 175 de fecha 17 de abril de 2017 dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, y ratificó la cuestión previa propuesta y solicitó sea declarada con lugar y revocada la admisión de la demanda.
Como cuestiones de fondo, la parte demandada alegó como hechos no controvertidos los siguientes: i) que su mandante es arrendatario del inmueble de autos; ii) que el señor Martín Maximiliano García Valdez dio en venta al demandante, en violación de su derecho de preferencia a comprar del arrendatario, el apartamento de autos; iii) que el señor Martín Maximiliano García Valdez ofreció en venta al demandado el apartamento de autos en fecha 25 de agosto de 2008 y iv) que el demandado dio respuesta a ese ofrecimiento el 2 de septiembre de 2008.
Y como hechos controvertidos, el demandado señaló: i) que el demandado ocupa ilegalmente el inmueble objeto de este procedimiento judicial; ii) que el arrendatario adeude cánones de arrendamiento desde mayo de 2009 hasta noviembre de 2014; iii) que el ciudadano Rafael Alfonso Márquez Ramírez, demandante, necesite el inmueble para ocuparlo.
Que consigna como elementos probatorios, 52 folios útiles de las consignaciones de cánones de arrendamiento ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas desde mayo de 2009 hasta mayo de 2012; así como planillas de pago emanadas del sistema SAVIL de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, que comprenden los meses desde marzo de 2012 hasta junio de 2015, así como también el certificado electrónico de solvencia emanado del mismo sistema SAVIL el 04 de junio de 2015, y que todos esos documentos demuestran que el demandado no adeuda cánones de arrendamiento, sino que incluso ha pagado dos veces los alquileres de marzo, abril y mayo de 2012, pidiendo que se tome en consideración estos documentos como prueba de los pagos señalados.
Impugnó expresamente los siguientes documentos consignados por la parte actora: i) el documento privado emanado del tercero Eugenio Antonio Gutiérrez Ramos, quien supuestamente tiene un inmueble arrendado al demandante, por cuanto a) el documento privado emana de un tercero; b) se trata de un supuesto documento privado del cual no ha tenido control alguno la parte demandada; c) esta carta carece de fecha cierta; d) esa carta no señala cual es el inmueble cuya desocupación se solicita al demandante, su ubicación y características; e) tampoco expresa quienes son las personas que ocupan ese supuesto inmueble arrendado; f) tampoco se ha consignado el contrato de arrendamiento que sirve de fundamento a esa carta de supuesta desocupación; y que todos esos factores le impiden ejercer eficientemente ejercer su derecho de defensa, por lo cual desconocen esa carta y piden que el tribunal la considere ineficaz para demostrar hecho alguno y menos aún los hechos que pretende demostrar el demandante y en consecuencia inadmita dicha prueba.
El petitorio de la parte demandada se estableció en los siguientes términos:
“... En razón de todo lo expuesto solicito sea revocado el Auto de admisión de la demanda y en el supuesto negado de que no sea inadmitida la demanda por los motivos explayados, solicito sea declarada sin lugar la demanda tanto por falta de pago de los alquileres que ya se ha demostrado que fueron pagados, así como también porque no se han aportados documentos suficientes, públicos o privados autenticados y con fecha cierta que demuestren la necesidad del demandante de ocupar el apartamento que habita mi mandante.
Solicito sea declarada sin lugar la demanda con específica condenatoria en costas...’’ (Copia textual).
Anexos consignados junto al escrito de la contestación de la demanda:
1.- Copias simples de las consignaciones de cánones de arrendamiento ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, desde mayo 2009 hasta mayo 2012. (Folios 117 al 124)
2.- Copias simples de planillas de pago emanadas del sistema SAVIL de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del Ministerio de Vivienda y Hábitat, que comprenden los meses desde marzo de 2012 hasta junio de 2015. (Folios 125 al 165)
3.- Copia simple de Certificado electrónico de solvencia emanado del mismo sistema SAVIL, el 04 de junio de 2015. (Folios 166 al 168)
Mediante escrito presentado por la representación judicial de la parte actora en fecha 23 de octubre de 2017, procedieron a contradecir la cuestión previa interpuesta por la parte demandada, la cual se refiere a ‘‘la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda’’, solicitando previamente que se tengan como ciertos los hechos alegados por el actor, así como los elementos probatorios, por no haber sido contradichos por la demandada en su contestación. En cuanto a la cuestión previa alegada, manifestó la actora que consta en las actas que se cumplió con el procedimiento administrativo previo tal como se demuestra con la Resolución Nº 749 de fecha 05 de diciembre de 2013 donde se habilita la vía judicial, que si acaso una persona no puede alegar más causales sino con la que se fundamentó el proceso administrativo o no se puede acceder a la vía judicial por no haber llevado un procedimiento administrativo por cada una de las causales del artículo 91 de la Ley especial de arrendamiento; que las normas no establecen bajo ninguna figura el hecho de que deba fundamentarse lo alegado en la vía judicial en lo alegado en el procedimiento administrativo, pues de ser así se afectaría todo el proceso, porque no podría proponer hechos nuevos que se hayan suscitado en el transcurso del tiempo, ni mucho menos promover medios probatorios distintos a los promovidos en el procedimiento administrativo, siendo responsabilidad del juzgador determinar que hechos fueron probados por las partes y no puede limitarse a decidir sobre hechos o derechos planteados en un proceso administrativo que si bien puede guardar relación con el proceso judicial, es de otra naturaleza, completamente distinta a la naturaleza judicial, por ello no puede verificar que real y efectivamente se haya cumplido con el procedimiento indicado en la norma para que pueda darse apertura a un proceso judicial y una vez iniciado el mismo verificar si lo alegado por las partes ha sido probado por las partes, por lo que la parte demandante solicitó al Tribunal a quo que fuera declarada sin lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada.
En fecha 02 de noviembre de 2017, la apoderada judicial de la parte demandante consignó escrito de promoción de pruebas para la decisión de la cuestión previa opuesta, ratificando las documentales consignadas con el escrito libelar.
El 29 de noviembre de 2017, el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, dictó sentencia en la cual declaró sin lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada.
El 02 de febrero de 2018 el Tribunal de la causa fijó los límites de la controversia y ordenó la apertura de un lapso de ocho (08) días de despacho para la promoción de pruebas, tres (03) días de despacho para la oposición y tres (03) días de despacho para la admisión, contados a partir del día siguiente a dicha data.
El 15 de febrero de 2018, los representantes judiciales de la parte actora consignaron escrito de promoción de pruebas promoviendo la prueba de testigos, en el ciudadano Martín Maximiliano García y Marcelo García, domiciliado en Caracas, indicando que los referidos ciudadanos tienen conocimiento de la situación suscitada en el inmueble, el primero por ser quien vendiera el inmueble y el segundo por ser vecino y haber presenciado todas las situaciones; promovieron la testimonial de los ciudadanos Orlando Portillo, Jairo García, Fernando Leal y Guido Silva, domiciliados en Maracaibo, estado Zulia, para que se comisione a los Juzgado de Municipio de dicha entidad, para que sean tomadas sus declaraciones, por cuanto estos ciudadanos fueron los que llevaron a cabo la mudanza de las pertenencias y enseres personales del actor y su grupo familiar desde el lugar donde residía ante de adquirir el inmueble, siendo estos los testigos presenciales del hecho de que al llegar al inmueble para tomar posesión, el mismo se encontraba ocupado por el demandado con una aptitud violenta y negó el acceso al demandante como propietario y a desocupar el inmueble; ratificó las documentales consignadas con el libelo, a saber, documento de propiedad del inmueble, contrato de arrendamiento, comunicación privada de fecha 25 de agosto de 2008, comunicación privada de fecha 02 de septiembre de 2008, comunicación privada de fecha 15 de junio de 2011, acta de audiencia conciliatoria de fecha 05 de diciembre de 2013 celebrada ante la SUNAVI y resolución Nº00749 dictada en fecha 05 de diciembre de 2013 por la SUNAVI en el expediente Nº S-16005/12-07; solicitó una inspección judicial en el inmueble arrendado; y solicitó que las pruebas promovidas sean admitidas conforme a derecho.
El Tribunal a quo por auto del 26 de febrero de 2018, admitió las pruebas promovidas por la parte actora, comisionando ampliamente a los Juzgados de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas de la ciudad de Maracaibo estado Zulia para la evacuación de las testimoniales promovidas en dicha localidad, así como las pruebas documentales y la inspección judicial.
Mediante auto de fecha 19 de marzo de 2018 el tribunal declaró desierto el acto para llevar a cabo la inspección judicial del inmueble objeto de la presente causa, dejando constancia que se encontraba presente solamente la representación judicial de la parte demandada.
En fecha 22 de marzo de 2018, la parte actora solicitó nueva oportunidad para la evacuación de la prueba de inspección judicial y que se le nombre correo especial para hacer la entrega al Juzgado de Municipio u Ejecutor de Medidas con sede en Maracaibo, el acto mediante el cual se exhorta a este con la finalidad de llevar a cabo las testimoniales propuestas y admitidas por el tribunal.
Por auto de fecha 04 de abril de 2018, el tribunal de la causa fijó nueva oportunidad para la evacuación de la inspección judicial y nombró a la representante judicial de la parte actora como correo especial para hacer entrega del exhorto librado el 26 de febrero de 2018 a los Juzgados de Municipio con sede en Maracaibo.
En fecha 10 de abril de 2018, el secretario del tribunal dejó constancia que la parte actora retiró la comisión librada.
El 11 de abril de 2018 el tribunal de la causa levantó acta declarando desierto el acto para la evacuación de la prueba de inspección judicial promovida por la parte actora.
Mediante auto de fecha 30 de abril de 2018, el Tribunal a quo dejó constancia que se encontraba vencido el lapso de evacuación de pruebas y fijó el quinto (5º) día de despacho siguiente a esa fecha a las 11:00 a.m. para que se llevara a cabo la audiencia de juicio conforme al artículo 114 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
En fecha 09 de mayo de 2018, se celebró la audiencia oral de juicio en el Tribunal a quo y se dejó constancia de la asistencia de los abogados de la parte actora, de la incomparecencia de la parte demandada por si misma o a través de apoderado judicial alguno, el actor procedió a exponer sus alegatos de demanda, se evacuó la testimonial del ciudadano Martín Maximiliano García Valdez, y la juez de la causa procedió a dictar su fallo oralmente, declarando con lugar la pretensión de desalojo, ordenando la entrega material del inmueble libre de personas y de bienes, ordenó notificar a la parte demandada, condenó en costas y costos del proceso a la parte demandada, y dejó constancia que el extenso sería publicado dentro del lapso de los tres (03) días siguientes al pronunciamiento oral.
El 15 de mayo de 2018, el Tribunal Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó el fallo recurrido, cuyo dispositivo textualmente señala:
“…Primero: Con Lugar la demanda por desalojo sigue Rafael Alonso Márquez Ramírez, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad nº V-12.440.176 contra el ciudadano Jesús Ramón González Caraballo, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad nº V-3.715.032.
Segundo: Se Ordena la entrega material del inmueble libre de bienes y de personas a su propietario, constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el nº 101, piso 10, en la fachada lateral del edificio denominado Torre I, del Conjunto Residencial Taguanes, construido sobre la parcela nº 14, en el parcelamiento Don Bosco de la Urbanización Boleíta de la Jurisdicción del Municipio Sucre, estado Miranda, previo cumplimiento de las formalidades de ley establecidas en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamiento de Vivienda y demás criterios jurisprudenciales vinculantes de la Sala Constitucional al respecto de este tipo de procedimientos de desalojo de vivienda.
Tercero: Se Ordena notificar a la parte demandada de la presente decisión judicial.
Cuarto: Se Condena a la parte demandada al pago de las costas conforme lo previsto en el artículo 274 del Texto Adjetivo Civil.
Regístrese y Publíquese. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil…”. (Copia textual. Negrillas del texto transcrito).
Consta que en fecha 23 de mayo de 2018, el apoderado judicial de la parte actora presentó escrito solicitando pronunciamiento respecto a la orden de notificar a la parte demandada, alegando que las partes estaban a derecho por lo que no procede notificación alguna, que transcurrió el lapso para que el demandado ejerciera recurso de apelación y que ha quedado definitivamente firme, por lo que la notificación del demandado desmejora la condición del demandante, solicitando al tribunal que se pronunciara al respecto.
En fecha 28 de mayo de 2018 la representación judicial de la parte demandada se dio por notificada del fallo y apeló del mismo, siendo ratificada dicha apelación mediante escrito de fecha 30 de mayo de 2018.
Por auto de fecha 05 de junio de 2018 el tribunal de la causa admitió la apelación ejercida en ambos efectos, por lo que le corresponde a esta juzgadora analizar la justeza de dicha decisión.
Lo anterior constituye una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia.
MOTIVOS PARA DECIDIR
DE LA COMPETENCIA.
Previo al análisis de fondo del presente recurso de apelación, considera quien suscribe oportuno pronunciarse sobre su competencia o no para conocer del mismo, y a tal efecto se aprecia:
Con la entrada en vigencia de la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo de 2009, y publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.152, se modificó la competencia de los Tribunales de Municipio y de Primera Instancia. Para ello, uno de los aspectos que consideró esa máxima Superioridad, fue el exceso de trabajo de los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, en virtud de la falta de revisión y ajuste de la competencia por la cuantía desde hace muchos años, por el conocimiento de los asuntos de Familia en los que no intervengan niños, niñas y adolescentes, como consecuencia de la eliminación de los Juzgados de Parroquia, lo que incrementó su actuación como Juzgado de Alzada, y especialmente como consecuencia del gran número de asuntos de jurisdicción voluntaria, lo que a criterio de la Sala, el cual compartimos; atenta contra la eficacia judicial, privando a los justiciables de la obtención de una verdadera tutela judicial efectiva que impone un Estado social de derecho y de justicia.
El artículo 3 de la mencionada Resolución establece lo siguiente:
“Los Juzgados de Municipio conocerán de forma exclusiva y excluyente de todos los asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa en materia civil, mercantil, familia sin que participen niños, niñas y adolescentes, según las reglas ordinarias de la competencia por el territorio, y en cualquier otro de semejante naturaleza. En consecuencia, quedan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales. Quedando incólume las competencias que en materia de violencia contra la mujer tienen atribuida” subrayado nuestro.”. (Resaltado de este Tribunal).
En la parte final de la norma supra transcrita, se dejan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales, dentro de los cuales se encuentra la competencia atribuida en el artículo 69, literal B, numeral 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, a los Tribunales de Primera Instancia para conocer en segunda y última instancia de las causas e incidencias decididas por los Juzgados de Municipio, por cuanto el espíritu, propósito y razón de la Sala al dictar dicha resolución, fue aligerar el exceso de trabajo existente en los Tribunales de Primera Instancia.
Igualmente el máximo Tribunal Supremo de Justicia en su Sala de Casación Civil, Exp.: N° AA20-C-2008-000283, caso María Concepción Santana Machado, contra Edinver José Bolívar Santana, en fecha 10 de diciembre del 2009, con ocasión a un Juicio de Desalojo, intentado ante el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del estado Vargas, estableció que las decisiones dictadas por los Juzgados de Municipio, cuando actúen como jueces de primera instancia, deben ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las decisiones proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial a la que pertenece el Juzgado de Municipio.
Así las cosas, con apego estricto a la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo del 2009, y a la decisión de fecha 10 de diciembre del mismo año, ésta última dictada por la Sala de Casación Civil de nuestro máximo Tribunal, considera quien suscribe, que son los Tribunales Superiores los competentes para conocer y decidir en alzada, aquellas causas que se tramitan en los Tribunales de Municipio, esto en virtud de la entrada en vigencia de la prenombrada Resolución.
En el mismo orden de ideas y a tenor de lo que establece el artículo 4 de la predicha Resolución, estas modificaciones comenzarán a surtir sus efectos, a partir de su entrada en vigencia, no afectando el conocimiento y el trámite de los asuntos en curso, sino únicamente los asuntos nuevos que se presenten con posterioridad a su entrada en vigencia.
Por lo antes expuesto, y en virtud que la demanda que hoy nos ocupa fue admitida el 09 de diciembre del 2014, posterior a la entrada en vigencia de la mencionada Resolución esta Juzgadora se considera competente para conocer y decidir de la misma. Y ASÍ SE ESTABLECE.
PUNTO PREVIO
A) DE LA NULIDAD DE LA SENTENCIA
Sobre el contenido de la sentencia, ha señalado la doctrina judicial, que al dictarse sentencia debe el sentenciador cuidar el cumplimiento de las exigencias que sobre la misma hace el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece los requisitos que debe contener toda sentencia, prescribiendo que:
“Artículo 243. Toda sentencia debe contener:
1. La indicación del Tribunal que la pronuncia.
2. La indicación de las partes y de sus apoderados.
3. Una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia, sin transcribir en ella los actos del proceso que constan de autos.
4. Los motivos de hecho y de derecho de la decisión.
5. Decisión expresa, positiva y lacónica con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia.
6. La determinación de la cosa u objeto sobre que recaiga la decisión.”
La carencia de cualquiera de estos requisitos, anula la sentencia, tal como prescribe el artículo 244 del mismo Código, cuando expresa:
“Artículo 244. Será nula la sentencia: por faltar las determinaciones indicadas en el artículo anterior; por haber absuelto de la instancia; por resultar la sentencia de tal modo contradictoria, que no pueda ejecutarse o no aparezca qué sea lo decidido; y cuando sea condicional, o contenga ultrapetita.”
De lo que puede concluirse que la sentencia será declarada nula, únicamente en los siguientes casos: a) Cuando no cumpla con las determinaciones indicadas en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil; b) Cuando absuelva de la instancia; c) Por resultar contradictoria; d) Cuando no pueda ejecutarse o no aparezca qué sea lo decidido, y e) Cuando sea condicional o contenga ultrapetita.
Ahora bien, en el presente caso sub-apelación, la parte demandada alegó que la sentencia apelada contiene graves vicios que la infectan de nulidad, puesto que el juez a quo incurrió en infracción de las formas sustanciales que deben guardarse en la sentencia al no valorar debidamente las aportaciones probatorias, como es el caso del documento privado emanado de un tercero, Eugenio Antonio Gutiérrez Ramos, quien no es parte en este juicio ni se le notificó para que acudiera a ratificar su carta privada, siendo impugnado dicho documento, el tribunal silenció toda valoración sobre este documento, incurriendo en falso supuesto al dar por probado un hecho con pruebas que no debieron ser valoradas.
Los vicios alegados por la parte demandada pueden encuadrarse en los ordinales 4° y 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, que establece que la sentencia es nula cuando no contenga decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas.
Sobre el requisito prescrito en el ordinal 4º, esto es, los fundamentos de hecho y de derecho, ha sido criterio de la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, que los fundamentos en que se apoye la sentencia, no han de consistir en meras afirmaciones del Juez, sino en las razones y demostraciones de lo resuelto en el dispositivo del fallo, esto es, abrazar la cuestión de derecho y la cuestión de hecho, lo que implica la mención de las normas generales y abstractas de la ley que el Juez utiliza para determinar el contenido material de la norma individual en que fundamenta la sentencia.
Así ha dicho la Sala que:
“La motivación del fallo, como lo ha señalado esta Sala en diversas oportunidades, está constituida por las razones de hecho y de derecho que dan a los jueces como fundamento del dispositivo. Las primeras, está formadas por el establecimiento de los hechos con ajustamiento a las pruebas que los demuestran; y las segundas, la aplicación a éstos de los preceptos legales y los principios doctrinarios atinentes. La Sala, en sentencia del 24 de abril de 1979.... Reiterada en fallos del 19 de diciembre de 1985; 16 de abril de 1986 y 06 de julio de 1988, indicó que el vicio de inmotivación puede adoptar las siguientes formas:
1) La sentencia no contiene materialmente ningún razonamiento de hecho o de derecho en que pueda sustentarse el dispositivo, lo cual es inconcebible que los jueces puedan llegar a tal extremo de ignorancia o de descuido en la redacción de sus fallos; 2) las razones expresadas por el sentenciador no tienen relación alguna con la pretensión deducida o con las excepciones o defensas opuestas, caso en el cual los motivos aducidos, a causa de su manifiesta incongruencia con los términos en que quedó circunscrita la litis, deben ser tenidos como jurídicamente inexistentes; 3) los motivos se destruyen unos a los otros por contradicciones graves o inconciliables, generando así una situación equiparable a la falta absoluta de fundamentos; y 4) los motivos son tan vagos, generales, inocuos, ilógicos o absurdos que impiden a la Alzada o a la Casación conocer el criterio jurídico que siguió el Juez para dictar su decisión; caso éste que también se equipara al de falta de motivación” (PIERRE TAPIA, Oscar: Jurisprudencia de la CSJ. Tomo 8/9. Año 1991, p. 358).
Sobre el ordinal 5° del mismo artículo, ha sido doctrina reiterada de la Sala y que ratifica en su fallo del 02 de agosto de 2001 que:
“(...) En diversas oportunidades esta Sala ha señalado que el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, equivale al mismo precepto que se encontraba previsto en el artículo 162 del Código de Procedimiento Civil derogado, el cual exige que la sentencia contenga “decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas”.
De esta manera, el legislador desea que la sentencia sea congruente, es decir, que guarde relación con los pedimentos del libelo de la demanda y los términos en que el demandado dio su contestación. Este requisito que la doctrina denomina ‘principio de congruencia’, tiene relación con dos deberes fundamentales: a) Resolver sólo sobre lo alegado y b) resolver sobre todo lo alegado, para dar cumplimiento así, a otro principio de la moderna doctrina procesal, que es la exhaustividad, que según el tratadista de Derecho Procesal Civil Español, Prieto Castro, consiste en que ‘el Juez por su función, no sólo está obligado a fallar en todo caso, sino a fallar de manera total, como deber impuesto por la necesidad de someter el principio político de la suficiencia del ordenamiento jurídico del Estado, y cuyo cumplimiento implica que la sentencia contenga todas las declaraciones que la demandada y la defensa adversaria exijan, y la posible reconvención de ésta: Condena o absolución y decidir todos los puntos litigiosos, esto es, tanto los principales como los accesorios que hayan sido objeto del debate’.
En nuestro sistema procesal existe toda una tradición sobre lo que debe entenderse por problema judicial como tema y objeto de la sentencia, determinándose como tal, que la mismo queda circunscrita a los términos de la demanda y de la contestación, por lo cual el juez sólo puede resolver las cuestiones que hayan sido presentadas en esos actos.
En este sentido, la Sala ha venido pronunciándose, variando únicamente en los últimos años, para considerar que, además, está igualmente obligado a decidir aquellos planteamientos, que si bien no fueron alegados en el curso del debate judicial, lo han hecho fuera de la demanda y la contestación, como los pedimentos de confesión ficta, perención, prescripción y otros similares, que al dejarlo de considerar el juez en el fallo, se produciría el vicio de omisión de pronunciamiento o incongruencia negativa.”
Bajo estas premisas legales y jurisprudenciales, se observa que efectivamente en la sentencia apelada no fueron apreciados los motivos de impugnación presentados por la parte demandada respecto al documental que riela al folio 45 del expediente, suscrito por el ciudadano Eugenio Antonio Gutiérrez Ramos, por lo que dicho fallo infringió el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y, consecuentemente, por mandato del artículo 244 se declara su nulidad. ASÍ SE DECLARA.
La declaratoria de nulidad del fallo por vicios, dice el artículo 209 del mismo Código, no implica o presume la reposición de la causa sino que la Alzada se limita a declarar la nulidad y entra a conocer sobre el mérito. No obstante, ese dispositivo legal no se pueda aplicar de manera llana, pues hay circunstancias en las que puede dar lugar a la reposición de la causa y éstas están en función del motivo de la declarada nulidad, porque el principio de la utilidad de la reposición, no puede ser puntal para propiciar la absolución de instancia.
Bajo esa perspectiva se examina el presente asunto, observando quien sentencia que la nulidad obra por la omisión de la primera instancia de pronunciarse sobre algunos elementos probatorios impugnados por la parte demandada, toda vez que las defensas opuestas guardan relación con el mérito de la controversia y, en consecuencia, no puede entenderse su ausencia de resolución como una subversión procesal sino como la omisión de resolución de una defensa, cuya sanción es la nulidad del fallo por vicio de la sentencia, correspondiendo al juez de alzada entrar a conocer del fallo, sin reposición por mandato del artículo 209 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECLARA.
B) DE LA SOLICITUD DE REPOSICIÓN DE LA CAUSA POR SUBVERSIÓN PROCESAL.
La parte demandada solicitó ante esta alzada la reposición de la causa conforme a lo previsto en el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, de todo lo actuado desde el auto de fijación de la audiencia de juicio, por considerar que existió infracción del artículo 400 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la parte actora promovió unas pruebas testimoniales en el estado Zulia, librándose el exhorto correspondiente a dicha entidad, indicándose en el mismo oficio que el lapso de evacuación fijado por el Tribunal sería de 30 días de despacho, y que en el tribunal de la causa no había transcurrido ni un día de ese lapso, y se violentó lo dispuesto en el artículo 400 numeral 2 del Código de Procedimiento Civil, que establece que: “…No se entregaran en ningún caso a las partes interesadas los despachos de pruebas para los jueces comisionados…”, siendo que los apoderados actores solicitaron ser designados correo especial, lo cual fue acordado por el tribunal infringiendo la norma invocada, y el Secretario del Tribunal de la causa dejó constancia que el día 10 de abril de 2018, la parte actora retiró el exhorto, además no consta en autos que se haya consignado el exhorto devuelto por el Juzgado de la ciudad de Maracaibo al cual le haya correspondido evacuar dichas pruebas testimoniales, ni las resultas del exhorto, por lo que a su decir, el proceso debió quedar suspendido hasta que constaran en autos las resultas del exhorto, para que una vez ingresaran las resultas y constara en el expediente cuantos días del lapso de evacuación habían transcurrido en el Tribunal de Municipio de la ciudad de Maracaibo y cuantos faltaban por transcurrir en el de la causa, de ser el caso, para poder determinar primero en que etapa procesal se encontraba, y posteriormente fijar la audiencia de juicio.
En este sentido, se evidencia de las actas procesales que efectivamente, la parte actora promovió en su escrito de pruebas las testimoniales de los ciudadanos ORLANDO PORTILLO, JAIRO GARCÍA, FERNANDO LEAL y GUIDO SILVA, todos domiciliados en Maracaibo, estado Zulia, solicitando que se comisionara a algún tribunal de esa entidad federal para la evacuación de dichas testimoniales (folios 193 al 197), constando que mediante auto de fecha 26 de febrero de 2018 (folios 198 al 200) el tribunal a quo admitió la prueba testimonial promovida y libró el exhorto a la Circunscripción Judicial del estado Zulia, donde se dejó constancia que “…Que el lapso de evacuación de pruebas es de treinta (30) días de Despacho y hasta la presente fecha no ha transcurrido ni un día por ante este Tribunal…”; asimismo, se evidencia que mediante diligencia de fecha 22 de marzo de 2018 (folio 207), la representación judicial de la parte actora solicitó que se le designara correo especial para hacer la entrega del exhorto al Juzgado de Municipio con sede en Maracaibo del estado Zulia con la finalidad de llevar a cabo las testimoniales propuestas y admitidas por el tribunal, lo que fue acordado por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio en fecha 04 de abril de 2018, dejándose constancia del retiro de la comisión mediante nota de secretaría de fecha 10 de abril de 2018, tal como consta a los folios 208 y 209 del presente expediente.
Ahora bien, el artículo 400 del Código de Procedimiento Civil establece lo siguiente:
“Artículo 400. Admitidas las pruebas, o dadas por admitidas conforme a los artículos precedentes, comenzarán a computarse los treinta días destinados a la evacuación; pero si hubieren de practicarse algunas mediante comisión dada a otro Tribunal, se hará el cómputo del lapso de evacuación del siguiente modo:
1º Si las pruebas hubieren de practicarse en el lugar del juicio, se contarán primero los días transcurridos en el Tribunal después del auto de admisión hasta la salida del despacho para el Juez comisionado, exclusive, y lo que falta del lapso, por los días que transcurran en el Tribunal comisionado, a partir del día siguiente al recibo de la comisión.
2º Si las pruebas hubieren de evacuarse fuera del lugar del juicio, se contarán a partir del auto de admisión: primero el término de la distancia concedido para la ida; a continuación, los días del lapso de evacuación que transcurran en el Tribunal comisionado, a partir del día siguiente al vencimiento del término de la distancia, de lo cual dejará constancia el comisionado; y finalmente, el término de la distancia de vuelta. No se entregarán en ningún caso a las partes interesadas los despachos de pruebas para los jueces comisionados. Si las comisiones no fueren libradas por falta de gestión del interesado, el lapso de evacuación se computarán por los días que transcurran en el Tribunal de la causa.”.
Conforme a dicha norma procesal el lapso de evacuación de pruebas es de 30 días de despacho, siguientes al auto de admisión de pruebas, o si no existe el auto de admisión desde el momento en que se dieron por admitidas las mismas, pero en el caso la evacuación de pruebas por ante un tribunal comisionado, se desprende claramente que cuando se va a proceder a practicar una prueba mediante comisión y fuera del lugar en el que se adelanta el juicio, resulta necesario el establecimiento del término de la distancia de ida y vuelta, además del término probatorio respectivo.
En principio, se aprecia que las testimoniales promovidas por la parte actora para ser evacuadas en el estado Zulia fueron admitidas de manera irregular, toda vez que en el mandamiento de evacuación no se señaló el término de la distancia de ida y vuelta, aunado a ello, dicha comisión no puede ser entregada a las partes, tal como lo dispone el ordinal 2º del artículo 400 del Código de Procedimiento Civil en su primer aparte, donde expresamente establece que “…No se entregarán en ningún caso a las partes interesadas los despachos de pruebas para los jueces comisionados…”; lo cual fue un desacierto del juez de instancia en la presente causa, cuando nombró como correo especial a la abogada Shirley Paola Hernández Villamizar, apoderada judicial de la parte actora, para hacer entrega de la comisión a los Juzgados de Municipio con sede en Maracaibo, estado Zulia el exhorto librado el 26 de febrero de 2018, todo lo cual causa un desequilibrio procesal en detrimento de la parte demandada; sin embargo, aprecia esta juzgadora, que la prueba testimonial promovida nunca fue evacuada, además no consta en autos que algún Tribunal de Municipio de Maracaibo estado Zulia, haya recibido la comisión librada, y siendo que dicha prueba tenía como objeto demostrar que los ciudadanos promovidos fueron testigos del proceso de mudanza del demandante al inmueble objeto de esta litis, y que al llegar a tomar posesión, el demandado le negó el acceso al actor de manera violenta y se negó a desocupar el inmueble arrendado, aunado a ello, consta que en la audiencia celebrada en esta alzada la representación judicial de la parte actora manifestó que “…no se pudo evacuar la prueba testimonial en el estado Zulia en virtud de los problemas de electricidad que están presentando los tribunales en esa jurisdicción e incluso se solicitó en el tribunal que le correspondió conocer que no se evacuara la prueba y se remitiera el exhorto sin resultas al tribunal comitente y aún han salido de dicho tribunal…”; por lo que la evacuación de dicha prueba fue desistida por la parte actora. Así se establece.
En cuanto a la suspensión del lapso de evacuación, aprecia quien suscribe, que conforme a los preceptos establecidos en el artículo 202 del Código de Procedimiento Civil, los lapsos procesales no pueden prorrogarse o abrirse de nuevo después de cumplidos, sino en los casos expresamente determinados por la ley, o cuando una causa no imputable a la parte que lo solicite lo haga necesario, por lo que el lapso de evacuación de pruebas en la presente causa nunca se suspendió y no consta en autos que se haya solicitado alguna prórroga del mismo, y siendo que la prueba testimonial que debía evacuarse en el estado Zulia, le fue entrega de manera irregular a la parte actora para su traslado, y siendo que no fue evacuada no hay materia que analizar respecto a lo que pretendía demostrar la parte actora con dicha probanza; por lo tanto no es trascendental la infracción denunciada por la parte demandada, así que no tiene sentido en este caso reponer la causa al estado de esperar la evacuación de una prueba testimonial que ha sido desistida expresamente por la parte promovente, además para que el Juez pueda decretar la reposición, debe ésta perseguir un fin útil, por lo que el quebrantamiento de algún acto o forma esencial del proceso debe estar justificada, no siendo el caso de autos, por ser inútil alguna reposición en este estado del proceso; en consecuencia, se declara IMPROCEDENTE el alegato de reposición de la causa opuesto por la representación judicial de la parte demandada apelante en esta alzada, referido a la violación del ordinal 2º del artículo 400 del Código de Procedimiento Civil, por resultar inútil dicha reposición. Así se establece.
C) DE LA PERENCIÓN DE LA INSTANCIA.
Alegó la parte demandada en esta alzada, que en el presente caso ocurrió la perención de la causa, pues desde que se admitió la demanda hasta que la parte actora realizó el primer acto gestionando la citación del demandado, transcurrieron más de los 30 días establecidos en el artículo 267 numeral 1 del Código de Procedimiento Civil, por lo que pide sea declarada la perención de la instancia.
Así, el ordinal 1° del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil establece lo siguiente:
“Artículo 267. Toda instancia se extingue por el transcurso de un año sin haberse ejecutado ningún acto de procedimiento por las partes. La inactividad del Juez después de vista la causa, no producirá la perención.
También se extingue la instancia:
1°. Cuando transcurridos treinta días a contar desde la fecha de admisión de la demanda, el demandante no hubiese cumplido con las obligaciones que le impone la ley para que sea practicada la citación del demandado…” (Negritas de esta Alzada).
De la norma precedentemente trascrita, se destaca que la perención breve de la instancia, se verifica cuando transcurridos treinta días desde la admisión de la demanda, la parte actora incumple con las obligaciones legalmente establecidas para llevar a cabo la citación de la parte demandada.
Respecto a los requisitos a revisar a los fines de determinar la consumación de la perención breve de la instancia, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia No.RC.000167 de fecha 20 de marzo de 2012, bajo la ponencia de la Magistrada Isbelia Pérez Velásquez, en el expediente Nro.2011-000626, dejó sentado lo siguiente:
“…En relación con la perención de la instancia, esta Sala, de manera conteste, pacífica y reiterada, ha sostenido que la misma “…persigue evitar la duración incierta e indefinida de los juicios, producto de la inactividad por parte de los demandantes quienes asumen en el proceso una conducta negligente al no impulsar el proceso impidiendo su desenvolvimiento eficaz.”. (Vid. Sentencia N° 077, de fecha 4 de marzo de 2011, caso: Aura Giménez Gordillo contra Daismary José Sole Clavier).
Para soslayar este tipo de sanciones, la ley exige, en el caso concreto de la perención breve, que la parte accionante demuestre interés en la prosecución del juicio con el cumplimiento de determinadas obligaciones, que se traducen en actos dirigidos al logro de la citación de la parte demandada, tal como lo refiere el ordinal 1° del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil.
En tal sentido, dentro del lapso de los 30 días siguientes a la admisión de la demanda o de la reforma de la misma, la parte actora debe realizar actos de impulso procesal, los cuales consisten en el suministro de la dirección o domicilio en el cual se encuentra la persona a citar, y en la consignación de los fotostatos y de los emolumentos necesarios para que el alguacil practique las diligencias encaminadas a la consecución de la citación de la parte demandada…”. (Negritas y subrayados de esta Alzada).
En consonancia con el criterio ut supra citado, luego de admitida la demanda o de la reforma de la misma, la parte actora debe cumplir con los siguientes requisitos a los fines de evitar que se consuma la perención breve de la instancia, a saber: i) suministrar la dirección o domicilio de la persona a citar; ii) consignar los fotostatos correspondientes para el libramiento de la compulsa; y iii) consignar los emolumentos necesarios para que el alguacil practique las diligencias para lograr la citación de la parte demandada.
Siendo ello así, pasa quien suscribe a revisar las actuaciones ocurridas en el presente expediente a los fines de determinar si en efecto se consumó la perención breve de la instancia:
Se aprecia que el actor presentó su escrito libelar el 25 de noviembre de 2.014, correspondiéndole su conocimiento al Juzgado Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Área Metropolitana de Caracas.
Seguidamente, por auto de fecha 09 de diciembre de 2014, el Tribunal Décimo Cuarto de Municipio la dio por recibida y admitió la demanda por el procedimiento especial establecido en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Se observa que la representación judicial de la parte actora compareció el día 25 de febrero de 2015 (folio 53), y mediante diligencia consignó los fotostatos para que se librara la compulsa de citación, ratificó la dirección del demandado y dejó constancia del pago de los emolumentos al alguacil designado; siendo librada la compulsa de citación mediante auto de fecha 25 de marzo de 2015.
En fecha 12 de mayo de 2015, el ciudadano Armando Duque en su carácter de alguacil de la unidad de Alguacilazgo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dejó constancia de haberse dirigido a practicar la citación del demandado, resultando infructuosa la misma (folio 58), siendo solicitada en consecuencia la citación por carteles por la parte actora en fecha 18 de mayo de 2015, ratificada dicha solicitud en fechas 13 de octubre de 2015, 26 de enero de 2016 y 08 de marzo de 2016.
Mediante auto de fecha 28 de marzo de 2016 el tribunal a quo libró el cartel de citación, constando en autos su publicación en prensa por diligencia de fecha 16 de mayo de 2016 y su fijación en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, fue efectuado en fecha 17 de marzo de 2017. Luego de haberse solicitado defensor judicial, el tribunal acordó dicho pedimento, lográndose la notificación del defensor judicial el 18 de julio de 2017, quien se juramentó en esa misma fecha.
En fecha 25 de septiembre de 2017, la representación judicial de la parte demandada se dio por citada, llevándose a cabo la audiencia de mediación en fecha 02 de octubre de 2017, compareciendo a dicho acto la representación judicial de la parte demandada, manifestando que su representado no quiere llegar a ningún acuerdo con el actor.
En fecha 17 de octubre de 2017, la parte demandada presentó escrito de cuestiones previas y contestación al fondo de la controversia y promovió pruebas junto al referido escrito.
En fecha 09 de mayo de 2018 tuvo lugar la audiencia de juicio por ante el tribunal de la causa, compareciendo únicamente la parte actora; y en fecha 15 de mayo de 2018 se publicó el extenso del fallo dictado, donde se declaró con lugar la demanda de desalojo interpuesta, ordenándose la notificación de la parte demandada.
Consta que en fecha 28 de mayo de 2018, la representación judicial de la parte demandada apeló del fallo dictado en contra de su representado, siendo ratificada dicha apelación mediante escrito de fecha 30 de mayo de 2018; la cual fue oída en ambos efectos por el tribunal de la causa, mediante auto de fecha 05 de junio de 2018, ordenando la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores Civiles, a los fines de su distribución.
Ahora bien, establecido lo anterior, observa este Tribunal que en el presente caso, la parte demandada solicita la declaratoria de perención en esta segunda instancia en la oportunidad de la audiencia de apelación prevista en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, habiéndose cumplido todas las fases del proceso.
Es preciso señalar por esta Sentenciadora, que la Sala de Casación Civil ha ido perfeccionando su criterio respecto a la institución procesal en estudio, en virtud del principio de gratuidad de la justicia consagrado en nuestra Carta Magna, aboliendo el pago de aranceles judiciales y entre ellos los atinentes a la cancelación de los emolumentos relacionados a la citación de la parte demandada y de los recaudos para el libramiento de la compulsa, cuyo cumplimiento se demostraba con la consignación en el expediente de la respectiva planilla. Esta evolución se aprecia claramente en la sentencia Nº RC.000362 dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 25 de julio de 2011, bajo la ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, en el expediente No.2011-000045 (caso: NANCY ELENA HERRERA SABALETA vs. MIGUEL JOSÉ MARTÍNEZ SUCRE y ARGELIA ZORINA ABARCA de MARTÍNEZ), en la cual se estableció lo siguiente:
“…Ahora bien, a partir del 6 de julio de 2004, estableció la Sala que las únicas obligaciones a cargo del demandante a efectos de la práctica de la citación son aquellas que establece la Ley de Arancel Judicial en su artículo 12 y así se expresó en sentencia Nº N° 00537, de fecha 6 de julio de 2004, Exp. N° 01-000436, en el caso de José Ramón Barco contra Seguros Caracas Liberty Mutual, con ponencia del Magistrado quien con tal carácter suscribe ésta, estableció:
“…Siendo así esta Sala establece que la obligación arancelaria que previó la Ley de Arancel Judicial perdió vigencia ante la manifiesta gratuidad constitucional, quedando con plena aplicación las contenidas en el precitado artículo 12 de dicha ley y que igualmente deben ser estricta y oportunamente satisfechas por los demandantes dentro de los 30 días siguientes a la admisión de la demanda, mediante la presentación de diligencias en la que ponga a la orden del alguacil los medios y recursos necesarios para el logro de la citación del demandado, cuando ésta haya de practicarse en un sitio o lugar que diste más de 500 metros de la sede del Tribunal; de otro modo su omisión o incumplimiento, acarreará la perención de la instancia, siendo obligación del Alguacil dejar constancia en el expediente de que la parte demandante le proporcionó lo exigido en la ley a los fines de realizar las diligencias pertinentes a la consecución de la citación. Queda de esta forma modificado el criterio de esta Sala a partir de la publicación de esta sentencia, el cual se aplicará para las demandas que sean admitidas al día siguiente de la fecha en la cual se produzca ésta. Así se establece.
Estos nuevos argumentos doctrinarios como ya se indicó, no son aplicables al caso en estudio, pero sí para aquellos que se admitan a partir de la publicación de esta sentencia. De este modo bajo criterio imperante para el momento, la denuncia analizada debe ser declarada procedente. Así se decide...” (Resaltados del texto).
De la jurisprudencia trascrita se evidencia que las cargas impuestas al demandante que impiden la consumación de la perención breve de instancia en la etapa de citación del proceso, se reducen al pago al alguacil de los emolumentos requeridos para su movilización a fin de practicar el acto de comunicación procesal referido, cuando éste deba trasladarse a un sitio cuya distancia del tribunal de que se trate, sea igual o mayor a 500 metros y de lo cual se debe dejar constancia mediante diligencia, en el expediente.
Asimismo, mediante decisión Nº 747, de fecha 11 de diciembre de 2009, en el juicio de J.A.D’ Agostino y Asociados, S.R.L., expediente Nº 2009-0241 resolviendo el punto de la perención, la Sala estableció:
“…Esta Sala observa que, para que se pueda configurar la perención breve de la instancia, en todo caso, lo importante es que se constate que hubo inactividad por parte del actor, en cuanto a las cargas procesales legales para que se lleve a cabo la correspondiente citación.
En este sentido, de una revisión de las actuaciones del expediente, esta Sala constató, que el mismo día en que se admitió la demanda, es decir, el día 14 de agosto de 1995, el actor incorporó en las actuaciones del expediente, específicamente en el folio 25, planilla de pago por concepto del pago de los emolumentos exigidos por la Ley de Arancel Judicial, tal como lo dejó expresado el recurrente, en su escrito de formalización.
De manera que, la consignación de la planilla de pago por parte del actor, antes referida, junto a la participación de la demandada en cada una de las actuaciones y etapas del proceso, ponen de manifiesto no sólo la intención de la parte actora de cumplir con las obligaciones relacionadas con la citación del o los demandados, sino que además, determinan que la parte demandada se encontraba a derecho, y su interés en participar y defender sus derechos dentro del juicio, con lo cual queda probado que al haberse efectuado el acto de citación, se evidencia el cumplimiento de su finalidad para lo cual estaba destinado, garantizándose de esta manera el ejercicio pleno del derecho a la defensa de ambas partes durante el juicio.
En atención a lo anteriormente expuesto, considera esta Sala, que aun cuando se hubiese verificado en el expediente la falta de cancelación de los conceptos inherentes a la obligación del demandante para efectuar la citación, referidos al pago de los gastos de traslado del alguacil, es necesario insistir en que la finalidad del acto se cumplió en virtud de que la citación de los demandados se llevó a cabo debidamente y éstos estuvieron a derecho durante todas las etapas del proceso. En consecuencia, no puede considerarse que se haya configurado la perención breve de la instancia, así como tampoco, que se le haya causado indefensión a alguna de las partes en el presente juicio, por tanto, la presunta infracción delatada por el formalizante, debe ser declarada improcedente. Así se establece…”.
De la decisión transcrita se colige que aun cuando no se consigne a los autos la diligencia mediante la cual se deja constancia de haber cumplido con la obligación de facilitar los emolumentos al alguacil o ponerle a orden el vehículo o los medios de transporte suficiente a efectos de la práctica de la citación si ella se perfecciona, y los litigantes ejercen sus defensas y participan en todas las etapas del proceso, allí no puede decretarse como consumada la perención breve…”.
Continúa explicando la Sala Civil según el caso que estaba analizando, que el juicio siguió su curso normal, ya que los demandados en su debida oportunidad contestaron la demanda, opusieron cuestiones previas, reconvinieron y ésta fue contestada, y en la oportunidad de decidir el fondo, el juez de mérito resolvió declarar que, por cuanto el actor no puso a la orden del alguacil, los emolumentos o medios de transporte para la práctica de la citación, y constatado que la citación se practicó en un sitio que dista a más de quinientos (500) metros de la sede del Tribunal, se hacía obligatorio para ese Juzgador, declarar que en dicha causa había operado la Perención Breve. Y al efecto, la Sala en el mencionado fallo señaló:
“…En este orden de ideas, observa la Sala que en fecha 21 de mayo de 2008, el tribunal de la causa, admitió la demanda y en fecha 10 de junio del mismo año, la demandante solicitó la elaboración de compulsa, a efectos de la práctica de la citación. Luego de declarada sin lugar una solicitud de perención, la cual no fue apelada, hubo una reforma de la demanda.
Una vez reformada la demanda, los demandados acuden al juzgado a quo a otorgar poder apud acta, actuación que debe tomarse como una citación presunta ya que, voluntariamente comparecieron ante el juzgado de la causa y por lo tanto, se enteraron de la reforma de la demanda y de seguidas reconvinieron, hubo contestación de la reconvención, pruebas y en la oportunidad de sentenciar el a quo decretó la perención porque, en su decir, la demandante habría incumplido con “sus deberes” para impulsar la citación, afirmación que realiza con fundamento en el criterio establecido por la Sala y según el que la demandante debió consignar al alguacil los emolumentos necesarios para la práctica de la citación en razón de que el sitio donde debía practicarse la misma, dista más de 500 metros de la sede del tribunal. Fallo que fue confirmado por el ad quem en su sentencia.
No tiene razón el a quo ni la alzada que confirmó dicha decisión, ya que, se repite, luego de haber sido reformada la demanda, el demandado se dio por citado, contestó y reconvino; basándose las instancias en la perención respecto a la demanda inicial, sobre la cual ya existía una decisión interlocutoria declarando la perención improcedente. Decisión interlocutoria contra la cual no se ejerció el recurso de apelación, quedando firme, no debiendo el a quo, al momento de resolver el fondo volver a pronunciarse sobre una asunto ya terminado y decidido.
Ahora bien, en el caso bajo decisión no se evidencia que la demandada haya asumido una conducta inactiva, asimismo los demandados comparecieron al proceso, opusieron cuestiones previas, contestaron la demanda, reconvinieron, promovieron pruebas, vale decir, estuvieron a derecho y ejercieron su defensa, todo ello corrobora, la intención de la accionante era impulsar el proceso e igualmente la participación activa de los demandados a lo largo del iter procesal, hechos que garantizaron el ejercicio del derecho a la defensa de los litigantes.
En este orden de ideas, resulta pertinente acotar que el ad quem al establecer que en el caso operó la perención breve, obviando el desarrollo normal del mismo, en razón de que no consta en autos que la demandante haya cancelado los emolumentos necesarios para el traslado del alguacil al sitio donde debía practicarse la citación, resulta absurdo y asimismo violatorio del derecho a la defensa, pues el acto de la citación, aun cuando no se hubiesen consignado los dichos emolumentos, alcanzó su fin y los demandados estuvieron a derecho y ejercieron sus defensas…”. (Negritas del texto transcrito).
En virtud del criterio jurisprudencial citado anteriormente, en el cual se estableció que si se desarrolla normalmente el proceso, es absurdo declarar que operó la perención breve por la falta de la cancelación de los emolumentos necesarios para el traslado del alguacil al sitio donde debía practicarse la citación, pues al configurarse la actuación de la parte demandada en todas las fases del proceso, el acto de citación alcanzó su fin, aun cuando no se hubiesen consignado los dichos emolumentos, ya que los demandados estuvieron a derecho y ejercieron sus defensas.
En el caso de marras se observa, que si bien se verifica en el expediente que el cumplimiento de la obligación del demandante referido al pago de los emolumentos de traslado del alguacil para efectuar la citación dentro de los treinta (30) días luego de admitida la demanda, fue realizada de manera extemporánea por tardía, es necesario establecer que la finalidad del acto se cumplió, por cuanto la citación de la parte demandada se llevó a cabo, y ésta estuvo a derecho durante todas las etapas del proceso, ocurriendo a oponer cuestiones previas, contestar la demanda y a promover pruebas, y además apeló del fallo que le fue adverso; por lo que en consecuencia, no puede considerarse la configuración de la perención de la instancia, motivo por el cual esta Alzada declara improcedente el alegato de perención señalado por la parte demandada en esta alzada, por cuanto el fin último de la citación se cumplió, el cual era la comparecencia de la parte demandada al presente juicio. ASÍ SE DECLARA.
D) DE LA INADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA DE DESALOJO POR FALTA DE PAGO.
La parte demandada alegó ante esta alzada, como defensa de fondo, que la demanda se fundamentó en dos causales de desalojo, que fueron: 1) la falta de pago del canon de arrendamiento y 2) la supuesta necesidad del propietario de ocupar el inmueble; pero el demandante solo agotó el procedimiento administrativo previo ante el organismo competente, SUNAVI, que debe tramitarse conforme al Decreto Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, basado en una de esas dos causales, que fue la alegada en la instancia administrativa, por la supuesta necesidad del propietario de ocupar el inmueble; por tanto no podía considerarse agotado dicho procedimiento al incorporar una nueva causal como fundamento de la demanda. Por su parte, la representación judicial de la parte actora manifestó que este alegato había sido resuelto por la primera instancia mediante la sentencia que declaró sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y que la misma no había sido apelada, quedando definitivamente firme lo decidido por el tribunal a quo al respecto; pero que a todo evento, alegó que en cuanto a que la falta de pago no había sido presentada ante la SUNAVI como fundamento para habilitar la vía judicial, se demanda con fundamento en la tutela judicial efectiva y no se puede pretender que por cada causa se intente un nuevo procedimiento administrativo previo.
Ahora bien, aprecia esta juzgadora que de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, la parte demandada está haciendo valer la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta como una defensa de fondo ante esta alzada, y en virtud de ello, quien suscribe pasa a realizar las siguientes consideraciones:
Respecto a la naturaleza de orden público de las normas que rigen la materia inquilinaria, el artículo 6 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, expresamente señala:
“Artículo 6. Las normas contenidas en la presente Ley son de orden público y de obligatorio cumplimiento, y se aplicarán en todo el territorio de la República...”.
Por su parte, el artículo 32 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda establece:
“Artículo 32. Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios y arrendatarias, son irrenunciables; será nula toda la acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos; a tal efecto, todo acto dictado en ejercicio del Poder Público que viole o menoscabe los derechos garantizados en la presente Ley, es nulo y los servidores públicos y servidoras públicas que lo ordenen o ejecuten incurren en responsabilidad penal, civil, administrativa, según los casos, sin que le sirvan de excusa órdenes superiores.”.
Conforme las citadas disposiciones, las normas contenidas en esta especial ley que regula las relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda son de orden público y de obligatorio cumplimiento, por lo que las disposiciones y procedimientos de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, no pueden ser derogadas o relajadas por acuerdos, cláusulas o estipulaciones de las partes.
En tal sentido, se aprecia que el procedimiento administrativo previo a las demandas judiciales, está establecido en el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, según el cual dispone:
“Artículo 94. Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes”.
En este contexto, cabe señalar, que la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI) como órgano administrativo rector en materia inquilinaria, establece el régimen jurídico especial de arrendamiento de inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, por cuanto le corresponde ejercer la regulación, administración, supervisión, inspección, control y sanción por parte del Estado a los arrendadores, arrendatarios o arrendatarias, en cuanto al cumplimiento de las obligaciones establecidas en la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda, y por ello se encarga de velar por el cumplimiento de los deberes, derechos y garantías contenidos en la Ley.
Asimismo, los artículos 95 y 96 de la referida Ley especial de arrendamiento establecen:
“Artículo 95. El interesado deberá consignar solicitud escrita, debidamente motivada y documentada, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda en la cual expondrá los motivos que le asisten para solicitar la restitución de la situación jurídica afectada.”.
“Artículo 96. Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias; el procedimiento administrativo que será aplicado es el establecido en el Decreto N°8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, descrito en los artículos 7 al 10.”.
En este orden de ideas, se aprecia que, el artículo 6 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, establece que para iniciar el procedimiento administrativo previo a las demandas, el interesado deberá consignar solicitud escrita, debidamente motivada y documentada, por ante el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat, en la cual expondrá los motivos que le asisten para solicitar la restitución de la posesión del inmueble y, por tanto, el desalojo de alguno de los sujetos objeto de protección en la referida Ley; y los artículos 7 al 10 establecen el procedimiento en los siguientes términos:
“…Audiencia conciliatoria
“Artículo 7. El funcionario competente procederá a citar a la otra parte, para que comparezca acompañada de abogado de su confianza a exponer sus alegatos y defensas en audiencia conciliatoria que se llevará a cabo en un plazo que no podrá ser menor a diez (10) días hábiles ni mayor de quince (15) días hábiles, contado a partir del día siguiente al de su citación. Si dicha parte manifestare no tener abogado, o no compareciere dentro del plazo antes indicado, el funcionario actuante deberá extender la correspondiente citación a la Defensoría especializada en materia de protección del derecho a la vivienda y suspenderá el curso del procedimiento hasta la comparecencia del Defensor designado, oportunidad en la cual fijará la fecha de la audiencia conciliatoria, notificando debidamente a todos los interesados.
Si la parte interesada, o el sujeto objeto de protección y demás notificados, de ser el caso, no comparecieren a la audiencia conciliatoria, se declarará desierto el acto, debiéndose fijar una nueva oportunidad dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a éste.
Si, una vez fijada la nueva oportunidad para la celebración de la audiencia, se verificare la incomparecencia de alguna de las partes, el operador de justicia procederá a dictar su decisión.
Todas las actuaciones serán recogidas en un acta, que al efecto formarán parte integrante del expediente.
La inasistencia de la solicitante o el solicitante a la última audiencia fijada, o a cualquiera de sus sesiones, se considerará como desistimiento de su pedimento, dando fin al procedimiento.
La audiencia conciliatoria se celebrará en presencia de todos los interesados y será presidida por las funcionarias o los funcionarios designados a tal efecto. De ser necesario, podrá prolongarse, suspenderse o fraccionarse la audiencia cuantas veces sea requerida para lograr la solución del conflicto, sin que el plazo total, contado a partir de la primera audiencia, exceda de veinte (20) días hábiles.
En todo caso, el funcionario actuante dejará constancia de todas las situaciones, actuaciones y circunstancias en el curso del procedimiento, mediante actas levantadas a tal efecto.
Culminación del procedimiento
Artículo 8. Culminada la audiencia conciliatoria, los presentes suscribirán un acta en la cual se hagan constar los acuerdos o soluciones que las partes hubieren adoptado, o de la infructuosidad de las gestiones conciliatorias realizadas.
Resultado de la audiencia conciliatoria
Artículo 9. Celebrada la audiencia y llegado a un consenso de solución, ambas partes manifestaran la forma y tiempo de ejecución de lo acordado.
Cuando no hubiere acuerdo entre las partes, el funcionario actuante deberá motivar la decisión que correspondiere, con base en los argumentos y alegatos presentados por éstas.
Si la decisión fuere favorable a la parte contra la cual obra la solicitud, el funcionario actuante dictará una resolución mediante la cual dicha parte quedará protegida contra el desalojo, habilitando la vía judicial para el solicitante.
Si, por el contrario, la decisión fuere favorable al solicitante, el funcionario actuante indicará en su resolución el plazo tras el cual podrá efectuarse el desalojo, el cual sólo podrá ejecutarse por orden judicial, conforme a lo dispuesto en el presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley y el resto del ordenamiento jurídico vigente.
Acceso a la vía judicial
Artículo 10. Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones.
No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes.”.
De las normas antes citadas se puede colegir que, luego de tramitado el procedimiento administrativo y celebrada la audiencia conciliatoria, se prevén 3 supuestos: i) llegado a un consenso de solución, ambas partes manifestaran la forma y tiempo de ejecución de lo acordado; ii) cuando no hubiere acuerdo entre las partes, el funcionario administrativo dicta una decisión motivada conforme a los argumentos y alegatos presentados por las partes; y iii) cuando hay una decisión favorable a una sola de las partes, y en ese caso se establecen dos consecuencias, a saber: Si la decisión fuere favorable a la parte contra la cual obra la solicitud, el funcionario actuante dictará una resolución mediante la cual dicha parte quedará protegida contra el desalojo, habilitando la vía judicial para el solicitante. Si, por el contrario, la decisión fuere favorable al solicitante, el funcionario actuante indicará en su resolución el plazo tras el cual podrá efectuarse el desalojo, el cual sólo podrá ejecutarse por orden judicial, conforme a lo dispuesto en el presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley y el resto del ordenamiento jurídico vigente.
En el caso bajo análisis, se observa que se sustanció el procedimiento administrativo conforme a lo previsto en los artículos 7 al 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, toda vez que la parte actora introdujo solicitud por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, tal como consta de acta de audiencia conciliatoria de fecha 05 de diciembre de 2013 que riela a los folios 46 y 47 del presente expediente, así como la Resolución Nº 00749 de fecha 05 de diciembre de 2013 expedida por el referido organismo administrativo, a los cuales se les otorga valor probatorio como documentos públicos administrativos, conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose que el motivo expuesto por el arrendador se justificó en el ordinal 2º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, estableciéndose en la Resolución mencionada en el particular segundo que “…siendo que demostró el (sic) 2º del artículo 91 de la Ley de Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda se HABILITA LA VÍA JUDICIAL, a los fines de que las partes indicadas puedan dirimir su conflicto por ante los Tribunales de la República competentes para tal fin…”
De lo anterior se colige, que la parte actora fundamentó su pretensión ante el ente administrativo únicamente en la necesidad que dice tener de ocupar el inmueble de marras, y no en la falta de pago opuesta en la presente demanda que hoy nos ocupa, y siendo que el tiempo demandado como presuntamente insoluto va desde el 18 de mayo de 2009 hasta el 24 de noviembre de 2014, no se trata de una causal sobrevenida sino que ha podido alegar esa causal también ante el órgano administrativo a los fines de habilitar la vía judicial y no lo hizo, pretendiendo incoar la demanda con fundamento en las referidas causales, lo que va en detrimento de los derechos que la Ley especial en materia arrendaticia de vivienda establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios y arrendatarias, los cuales son irrenunciables, siendo nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos; por lo que considera esta juzgadora, que la demanda fundamentada en el ordinal 1º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, presentada por la parte actora conjuntamente con lo previsto en el ordinal 2º del precitado artículo, resulta inadmisible por no haber sido presentada expresamente entre los motivos para solicitar la habilitación de la vía judicial ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda. Así se establece.
Al haberse declarado la inadmisibilidad de la demanda respecto a la causal prevista en el ordinal 1º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, referida a la falta de pago de cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, todos los alegatos y medios probatorios destinados para fundamentar esa acción o para contradecirla, quedan desechado del presente análisis, por lo que esta juzgadora pasa a conocer el fondo únicamente en lo referido a la necesidad del arrendador de ocupar el inmueble arrendado. Así se establece.
DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA
DEL DESALOJO POR NECESIDAD DEL INMUEBLE.
La acción de desalojo establecida en el artículo 91.2 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, prevé expresamente que:
“…Artículo 91. Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
(…Omissis…)
2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado.
(…Omissis…)
Parágrafo único. En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres años. El arrendador notificará al arrendatario o arrendataria con por lo menos noventa días continuos a la finalización del contrato. En caso de contravención será sancionado según lo establecido en la presente Ley, teniendo que restituir al arrendatario o arrendataria en el inmueble.
Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo, o en el derecho común…”. (Fin de la cita, negrillas y subrayados de este Juzgado Superior).
Respecto al análisis del desalojo por necesidad, el autor Gilberto Guerrero Quintero en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Volumen I. (Publicaciones UCAB. Segunda edición, año 2.013; p.p. 194 y 195), señala lo siguiente:
“…En ese caso, para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitado, deben probarse tres (3) requisitos: la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito), pues de no ser así, sino a plazo fijo, el desalojo es improcedente, pues priva la necesidad de cumplimiento del contrato durante el tiempo prefijado y sólo podrá ponérsele término por motivos diferentes con fundamento en el incumplimiento, y no en la necesidad de ocupación; y si el vínculo jurídico entre el propietario y el ocupante del inmueble no es arrendaticio, sino de otra naturaleza, o simplemente no existe ninguno entre los mismos, tampoco procederá tal acción, sino otra de acuerdo con las circunstancias que han dado lugar u origen a la ocupación del inmueble de que se trata (interdictal, reivindicatoria u otras). La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que sólo así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo. Asimismo, la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual.
La necesidad de ocupación tanto del propietario, como del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así causaría un perjuicio al necesitarlo, no sólo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría, es decir cualquier circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular…”. (Negrillas de este Tribunal).
Con fundamento a la doctrina señalada, se observa que la norma previamente enunciada, estatuye los fundamentos por los cuales puede solicitarse el desalojo de un inmueble arrendado destinado a vivienda, entre los cuales prevé en el numeral 2, la necesidad justificada que tenga el propietario o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado de ocupar el inmueble; por tanto para que proceda una demanda de desalojo fundamentada en la causal antes reseñada, el demandante debe cumplir los siguientes extremos de manera concurrente: (i) probar la relación arrendaticia que vincula a las partes sobre un inmueble destinado a vivienda; (ii) probar la propiedad que ostenta sobre el inmueble arrendado; (iii) cumplir con la notificación al arrendatario con por lo menos noventa días continuos a la finalización del contrato; (iv) probar la necesidad justificada que tenga el propietario o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado de ocupar el inmueble dado en arrendamiento.
Ahora bien, respecto al primer requisito referido a probar la relación arrendaticia que vincula a las partes, se aprecia de los autos, que la parte actora aduce que el apartamento se encuentra arrendado desde el 09 de septiembre de 2003, al ciudadano JESÚS RAMÓN GONZÁLEZ CARABALLO, tal y como consta de contrato de arrendamiento celebrado entre este ciudadano y los antiguos propietarios del inmueble, ciudadanos MARTÍN MAXIMILIANO GARCÍA VALDEZ y MARTA ELENA CAIBET DE GARCÍA; constando en autos a los folios 11 al 27, copia simple de contrato privado autenticado por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del estado Miranda en fecha 09 de septiembre de 2003, anotado bajo el Nº 02, Tomo 70 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; por lo que al ser reconocido por la parte demandada la existencia de este contrato de arrendamiento, se tiene como cierta la relación arrendaticia que vincula a las partes, toda vez que la misma se inició con el ciudadano MARTÍN MAXIMILIANO GARCÍA VALDEZ, y al ocurrir la venta del inmueble al ciudadano RAFAEL ALONSO MÁRQUEZ RAMÍREZ en fecha 18 de mayo de 2009, éste se subrogó en los derechos y deberes del anterior propietario arrendador. Así se establece.
En cuanto al requisito de probar la propiedad que ostenta el arrendador sobre el inmueble arrendado; se aprecia de las actas que la parte actora consignó a los folios 28 al 41, copia fotostática simple de documento de propiedad debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 18 de mayo de 2009, registrado bajo el Nº 2009.796, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 239.13.9.2.700 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2009, de donde se desprende que los ciudadanos MARTÍN MAXIMILIANO GARCÍA VALDEZ y MARTA ELENA CAIBET DE GARCÍA le dieron en venta al ciudadano RAFAEL ALONSO MÁRQUEZ RAMÍREZ, un inmueble de su propiedad constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el Nº 101, piso 10, en la fachada lateral del edificio denominado Torre I, del Conjunto Residencial Taguanes, construido sobre la parcela Nº 14, en el parcelamiento Don Bosco de la Urbanización Boleíta de la Jurisdicción del Municipio Sucre, estado Miranda. Este instrumento por tratarse de una copia fotostática simple de un documento público otorgado con las solemnidades de Ley por un Registrador, tiene valor probatorio por tratarse de un documento público, por lo que este tribunal lo valora conforme a lo establecido en el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fue impugnado por la parte contraria en la oportunidad procesal correspondiente, por lo que quien suscribe considera que el ciudadano RAFAEL ALONSO MÁRQUEZ RAMÍREZ, es el propietario del inmueble arrendado. Así se decide.
En cuanto al tercer requisito, referido a cumplir con la notificación al arrendatario con por lo menos noventa días continuos a la finalización del contrato, aprecia esta juzgadora que la parte actora pretende demostrar esta notificación con un documento privado en copia simple suscrito por el entonces propietario del inmueble, ciudadano Martín García Valdez, de fecha 25 de agosto de 2008, dirigido al ciudadano Jesús Ramón González Caraballo, mediante el cual el referido anterior propietario le ofreció en venta al arrendatario el inmueble arrendado, concediéndole 15 días calendario contados partir de dicha notificación para su aceptación, y que en caso de no aceptar la oferta quedaba en libertar de ofrecer en venta a un tercero el respectivo inmueble. Asimismo, promovió comunicación privada de fecha 02 de septiembre de 2008 en copia simple, suscrita por el arrendatario Jesús Ramón González Caraballo, mediante el cual dicho ciudadano expresa “…cumplo con informarle que no estoy interesado en la compra del mismo…”. Dichas comunicaciones fueron reconocidas por la parte demandada en su contestación, cuando expresamente señala que son hechos no controvertidos que el señor Martín Maximiliano García Valdez ofreció en venta al demandado el apartamento de autos en fecha 25 de agosto de 2008 y que el demandado dio respuesta a ese ofrecimiento el 2 de septiembre de 2008. Sin embargo, dichas comunicaciones tienen que ver con el ofrecimiento de venta del inmueble arrendado al arrendatario, y la manifestación de éste de no querer comprarlo. Más no se evidencia de las actas procesales, que el demandado –arrendatario- haya sido notificado de la no prórroga del contrato de arrendamiento con por lo menos 90 días de anticipación, pues los documentos que trajo a los autos la parte actora que rielan a los folios 43 y 44, no pueden ser tomados en cuenta como notificación de la no prórroga del contrato que tiene vigencia desde el año 2003; por lo que en consecuencia no queda demostrado que la parte actora le notificó al arrendatario, su voluntad de finalización del contrato de arrendamiento existente entre ellos. Así se declara.
Respecto al cuarto requisito referido a probar la necesidad justificada que tenga el propietario o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado de ocupar el inmueble dado en arrendamiento, se aprecia de los autos que la parte demandante a través de la documental en copia fotostática simple que riela al folio 45, a saber, comunicación privada de fecha 15 de junio de 2011, suscrita por el ciudadano EUGENIO ANTONIO GUTIÉRREZ RAMOS, cédula de identidad Nº V-3.908.548, dirigida al demandante RAFAEL ALONSO MÁRQUEZ RAMÍREZ, cuyo contenido expresa “…Con la presente me permito dar por terminado la relación de arrendamiento que mantenía con usted, razón por la cual solicito la entrega antes del 15 de julio de 2011 (15/07/2011) del bien inmueble que ocupa, con la respectiva cancelación de los servicios públicos…”; pretende justificar su necesidad de ocupación del bien arrendado.
No obstante, se aprecia de las actas procesales que la parte demandada en su contestación impugnó este documento privado alegando que: a) el documento privado emana de un tercero; b) se trata de un supuesto documento privado del cual no ha tenido control alguno la parte demandada; c) esta carta carece de fecha cierta; d) esa carta no señala cual es el inmueble cuya desocupación se solicita al demandante, su ubicación y características; e) tampoco expresa quienes son las personas que ocupan ese supuesto inmueble arrendado; f) tampoco se ha consignado el contrato de arrendamiento que sirve de fundamento a esa carta de supuesta desocupación.
Ahora bien, el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil dispone que: “Los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio ni causantes de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial.”.
En este sentido, se aprecia que el documento privado en copia simple traído a los autos por la parte actora, se encuentra suscrito por el ciudadano EUGENIO ANTONIO GUTIÉRREZ RAMOS, cédula de identidad Nº V-3.908.548, no constando en autos que dicho ciudadano haya sido llamado por la parte actora a los fines de ratificar el mismo, por lo que al tratarse de un tercero al presente proceso, no puede serle opuesto a la parte demandada, sin haber sido ratificado tanto en contenido y firma por el tercero que lo produjo, además, este tipo de documentos no se rigen por los principios de la prueba documental, por lo que no le son aplicables las reglas de los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, sino que para ser admitidos y valorados como un medio de prueba idóneo en el juicio, los otorgantes de tales documentos tienen que ser traídos a juicio a través de una prueba testimonial; en consecuencia, se desecha el instrumento analizado de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
Asimismo, la parte demandante, promovió la testimonial del ciudadano MARTÍN MAXIMILIANO GARCÍA VALDEZ, antiguo propietario y arrendador del inmueble de marras, con el objeto de demostrar la necesidad por cuanto tiene conocimiento de la situación suscitada en el inmueble por ser quien vendiera el inmueble. Se aprecia de las actas procesales, que el testigo fue evacuado en la audiencia de juicio que se celebró el día 09 de mayo de 2018, donde se dejó constancia de los siguientes particulares: i) que conoce al demandado porque fue su inquilino; ii) que conoce al propietario actual porque fue a él a quien le vendió el inmueble arrendado; iii) que le ofertó en venta el inmueble al demandado y este le dijo que no estaba interesado; iv) que el demandante agotó todas las gestiones conciliatorias para obtener la desocupación del inmueble, por parte del arrendatario. Ahora bien, si bien este testigo pudiera tener interés en las resultas del proceso, lo que resultaría en una inhabilitación en su testimonio, no obstante, aprecia esta juzgadora que el mismo es promovido a los fines de probar la necesidad del arrendador de ocupar el inmueble de marras, pero observa esta juzgadora que sus dichos no se desprende la necesidad del arrendador de ocupar el inmueble, toda vez que la notificación de ofrecimiento de venta del inmueble y su posterior rechazo por el arrendatario, fue reconocido por el demandado, y no puede extraerse otro elemento de convicción de su declaración; razón por la cual dicho testimonio es desechado por esta juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
En el caso de los testigos, Marcelo García, domiciliado en Caracas, y Orlando Portillo, Jairo García, Fernando Leal y Guido Silva, domiciliados en Maracaibo, estado Zulia, por cuanto no consta su evacuación testimonial en las actas procesales, este Tribunal Superior no tiene material probatorio que analizar y por tanto se desechan del debate probatorio. Así se establece.
Asimismo, la parte actora promovió una inspección judicial en el inmueble arrendado, la cual fue declarada desierta por el tribunal de la causa, por lo que también se desecha del análisis probatorio. Así se declara.
En este sentido, se aprecia, que conforme al numeral 2 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el desalojo procede con fundamento en la necesidad justificada que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado de consanguinidad, y conforme al parágrafo único de dicho artículo, esa necesidad debe ser demostrada por medio de prueba contundente ante la autoridad judicial.
En este orden de ideas, se aprecia de los autos que la parte actora aduce que posee la necesidad imperiosa de ocupar el inmueble para vivir en el mismo junto a su grupo familiar, ya que no posee otra vivienda y no tiene capacidad para adquirirla. Sin embargo, de los medios probatorios analizados anteriormente no puede determinarse la necesidad de ocupar el inmueble arrendado, toda vez que la necesidad debe ser demostrada de manera contundente, y al no existir elementos de convicción que demuestren la necesidad, se tiene como no demostrado este último requisito. Así se establece.
En consecuencia, por cuanto los requisitos de procedencia de la causal de desalojo por necesidad de ocupación del inmueble arrendado, conforme a lo previsto en el artículo 91 numeral 2 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, son concurrentes, y al haberse determinado que los mismos no se encuentran cumplidos, considera esta juzgadora que la demanda de desalojo interpuesta por dicha causa no puede prosperar, tal como será establecido en la dispositiva de la presente decisión. Así se establece.
DISPOSITIVA
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este tribunal superior administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 28 de mayo de 2018 y ratificado el día 30 del mismo mes y año, por la abogada NORA ROJAS, actuando como apoderada judicial del ciudadano JESÚS RAMÓN GONZÁLEZ CARABALLO, parte demandada en la presente causa, contra la sentencia dictada en fecha 15 de mayo de 2018 por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. SEGUNDO: IMPROCEDENTE el alegato de reposición de la causa, opuesto por la representación judicial de la parte demandada apelante en esta alzada, referido a la violación del ordinal 2º del artículo 400 del Código de Procedimiento Civil, por resultar inútil dicha reposición. TERCERO: IMPROCEDENTE el alegato de perención breve opuesto por la parte demandada apelante en esta audiencia, por cuanto el fin último de la citación se cumplió, el cual era la comparecencia de la parte demandada al presente juicio. CUARTO: PROCEDENTE, el alegato de fondo opuesto por la parte demandada referido a la inadmisibilidad de la demanda de desalojo con fundamento en el ordinal 1º del artículo 91 de la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, referido a la falta de pago de cánones de arrendamiento, por no haberse habilitado la vía judicial con base a dicha causal. QUINTO: SIN LUGAR la demanda de desalojo seguida por el ciudadano RAFAEL ALONSO MÁRQUEZ RAMÍREZ, contra el ciudadano JESÚS RAMÓN GONZÁLEZ CARABALLO, con fundamento en el ordinal 2º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, por no haberse demostrado mediante prueba contundente la necesidad justificada de ocupar el inmueble arrendado.
Queda ANULADA la sentencia apelada.
Se condena en costas del recurso y del juicio a la parte actora por haber resultado totalmente vencida en la presente controversia, conforme al artículo 281 y 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente sentencia. Remítase el expediente al tribunal de origen en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los trece (13) días del mes de julio del dos mil dieciocho (2018). Años 208º de la Independencia y 159º de la Federación.
LA JUEZA,
DRA. MARÍA F. TORRES TORRES.
LA SECRETARIA,
ABG. ELIANA M. LÓPEZ REYES.
En esta misma fecha 13 de julio del 2018 siendo las 03:20 pm, se publicó y registró la anterior decisión, constante de 41 páginas. Se dejó copia certificada en el copiador de sentencias que lleva este tribunal.
LA SECRETARIA,
ABG. ELIANA M. LÓPEZ REYES.
Expediente Nº AP71-R-2018-000423/7.311.
MFTT/EMLR/Yensy/Gmsb.-
Sentencia Definitiva.
Materia Civil.
