Decisión Nº AP71-R-2016-001085 de Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Transito (Caracas), 17-02-2017

EmisorJuzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Transito
PonenteArturo Martinez Jiménez
PartesINVERSIONES JLS 2000, C.A., CONTRA PLITEX, C.A.,
Tipo de procesoResolucion De Contrato
Número de expedienteAP71-R-2016-001085
TSJ Regiones - Decisión






REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 206° y 157°


DEMANDANTE: INVERSIONES JLS 2000, C.A., sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 2.12.2003, bajo el N° 91, Tomo 841-A-Pro.
APODERADOS
JUDICIALES: IRVING JOSÉ MAURELL GONZÁLEZ y MIGUEL ÁNGEL GALÍNDEZ, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros 83.025 y 90.759, respectivamente.

DEMANDADA: PLITEX, C.A., sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 20.10.1999, bajo el Nro. 11, Tomo 353-A-Qto.
APODERADOS
JUDICIALES: VANESSA HOYER RIVAS, OSWALDO EMILIO ABLAN CANDIA y OSWALDO ANTONIO ABLAN HALLAK, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros 117.225, 36.358 y 67.301, respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

SENTENCIA: DEFINITIVA

MATERIA: MERCANTIL

EXPEDIENTE: AP71-R-2016-001085


I
ANTECEDENTES

Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en razón del recurso de apelación ejercido en fecha 31 de octubre de 2016, por la abogada VANESSA HOYER, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada sociedad mercantil PLITEX, C.A., contra la sentencia definitiva proferida en fecha 11 de agosto de 2016 por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento incoada por INVERSIONES JLS 2000, C.A., contra PLITEX, C.A., ya identificada, en el expediente signado bajo el Nº AP31-V-2015-000686 (Nomenclatura del aludido Juzgado).

El referido medio recursivo fue oído en ambos efectos por el a quo mediante auto dictado en fecha 1.11.2016, ordenando la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial a los fines del sorteo de ley.

Verificada la insaculación de causas el día 11.11.2016, fue asignado el conocimiento y decisión de la referida apelación a este Juzgado Superior Segundo, quien recibió las presentes actuaciones en fecha 14.11.2016. Por auto fechado 15 de noviembre de 2016, se le dio entrada al expediente y se fijó como término el décimo (10mo) día de despacho siguiente a esa fecha, exclusive, para dictar sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En fecha 11 de noviembre de 2016, la parte accionada, la sociedad mercantil PLITEX, C.A., consignó escrito de alegatos constante de veintiún (21) folios útiles (f. 505 al 545), por medio del cual ratificó lo alegado en su escrito de contestación a la demanda y en su escrito de promoción de pruebas; y, de igual manera formuló los siguientes alegatos: 1) Que conforme a la regulación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los lapsos de la prórroga legal según la duración de la relación arrendaticia, y se entiende que la relación deba estar constituida por uno o varios contratos siempre y cuando hayan sido celebrados por las mismas personas y que versen sobre el mismo inmueble; 2) Que el primer contrato de arrendamiento fue celebrado entre dos personas jurídicas naturales, y el segundo contrato entre dos personas jurídicas en estricto sentido, que son JOAQUIN SAYALERO LOPEZ y MIGUEL PLITMAN ZUCKERMAN, e INVERSIONES JLS, 2000 C.A., y PLITEX, C.A., respectivamente; y que es por ello que no se puede sumar la duración de cada uno de los dos contratos a los efectos del lapso de la prórroga legal a que se refiere la ley; 3) Que el a quo le restó trascendencia al mérito probatorio de la notificación judicial practicada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del estado Miranda el 3.6.2014 dirigida a la sociedad mercantil, PLITEX, C.A., que evidencia que era un hecho aceptado entre las partes que la prórroga legal aplicable al caso sería de un (1) año; 4) Que el juez de la causa desechó la confesión judicial espontánea hecha por los apoderados judiciales de la demandante referida a las mejoras y reparaciones mayores realizadas con ocasión a la reconstrucción del techo del galpón dado en arriendo; 5) Que, si bien la Constitución Nacional garantiza el derecho de propiedad, también existen limitaciones legales en materia de inquilinato que afectan el principio de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes en cuanto a la duración del arrendamiento y en cuanto a la fijación, ajuste y revisión periódica del canon; 6) Que el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que los cánones de arrendamiento de los inmuebles construidos con posterioridad al 2.1.1987 están exentos de la regulación de dicho decreto ley; 7) Que el galpón dado en arriendo fue construido durante los años 1980 y 1981, y que ello se evidencia de la copia certificada del título supletorio otorgado a favor del ciudadano, JOAQUIN SAYALERO LOPEZ; y al haber sido construido antes del 2.1.1987, sus cánones de arrendamiento y su revisión o ajuste periódico está sujeto a regulación bajo las condiciones determinadas por el decreto ley, y en ningún caso pueden ser ajustados periódicamente de acuerdo a la variación que haya experimentado el Índice de Precios al Consumidor reportado por el Banco Central de Venezuela; 8) Que la parte actora aceptó y reconoció sin objeción alguna el pago que le fue efectuado por la cantidad de sesenta y dos mil cuatrocientos ochenta bolívares (Bs. 62.480,00) por cada uno de los cinco meses transcurridos desde enero a mayo de 2015; constituyendo dicha cantidad el monto del canon de arrendamiento.

Por auto de fecha 30 de noviembre de 2016, se difirió la oportunidad para dictar sentencia dentro de los diez (10) días consecutivos siguientes a esa data, exclusive.

Así quedó concluida la sustanciación en segunda instancia del expediente, por lo que de seguidas se procede con el resumen de los acontecimientos procesales trascendentes que se suscitaron en este juicio.




II
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

Se inició la presente controversia mediante escrito libelar interpuesto en fecha 18 de junio de 2015, por los abogados IRVING JOSÉ MAURELL GONZÁLEZ y MIGUEL ÁNGEL GALÍNDEZ, apoderados judiciales de la empresa mercantil, INVERSIONES JLS 2000, C.A., a través de la cual plantearon los siguientes alegatos: 1) Que la relación arrendaticia comenzó el 1.9.1999, sobre un inmueble constituido por un galpón de uso fabril o industrial ubicado en la Urbanización Central Industrial del Este, parcela número 19, manzana F de Guarenas, Municipio Plaza del estado Miranda, por contrato autenticado por ante la Notaria 7º del Municipio Sucre del estado Miranda, anotado bajo el Nº 11, Tomo 45 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría; 2) Que las partes celebraron un segundo contrato de arrendamiento con vigencia desde el 1.1.2012, por contrato debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, el 12.12.2012, bajo el Nº 35, Tomo 294; 3) Que de acuerdo a la cláusula segunda del contrato el arrendamiento tendría un duración de dos años prorrogable por previo acuerdo entre las partes , que en virtud de que ello no ocurrió, la prórroga legal de tres años comenzó a transcurrir desde el 1.1.2014; 4) Que convinieron en la cláusula tercera del contrato que firmarían un acuerdo en el que plasmarían los cambios y condiciones del canon para el periodo siguiente, siendo que el canon se determinaría anualmente con base a los valores indicados por el Banco Central de Venezuela sobre la tasa inflacionaria del año inmediatamente anterior; a la paridad cambiaria; y a los precios reales del arrendamiento en el mercado; 5) Que por la falta de pago de una mensualidad y por haber transcurrido quince días después de la fecha en que debió realizarse el pago, el arrendador tendría derecho a solicitar la resolución del contrato, sin tener que probar el incumplimiento, ni los daños y perjuicios, y además, podrá solicitar el secuestro del bien inmueble; 6) Que se estableció como domicilio especial, exclusivo y excluyente la ciudad de Caracas, a la jurisdicción de cuyos tribunales declararon someterse; 7) Que para el año 2013 el canon fijado expresamente fue por Bs. 40.000,00 más el IVA; y que “…conforme a lo previsto en la citada cláusula TERCERA, en caso de una eventual prórroga legal o convencional, es decir, desde el 1 de enero de 2014 al 31 de diciembre de 2014, debía dicho canon incrementarse tomando en consideración las tres referidas circunstancias concomitantes, es decir, a) los valores indicados por el Banco Central de Venezuela como tasa inflacionaria del año inmediatamente anterior; b) la realidad de los precios de arrendamientos en la zona; y c) la paridad cambiaria en relación a nuestro signo monetario.”; 8) Que para la vigencia del primer año de prórroga legal, y dada la dificultad para llegar a un acuerdo sobre el canon de arrendamiento, ambas partes decidieron que el aumento del canon de arrendamiento se hiciera tomando en cuenta únicamente la tasa inflacionaria indicada por el Banco Central de Venezuela para el año 2013, la cual ascendió al cincuenta y seis coma dos por ciento (56,2%), por lo que el canon sería de sesenta y dos mil cuatrocientos ochenta bolívares (Bs. 62.480,00) más el 12% por concepto de IVA, sería el monto total sesenta y nueve mil novecientos setenta y siete bolívares con sesenta céntimos (Bs. 69.977,60), desde el 1.1.2014 hasta el 31.12.2014; 9) Que su mandante emitió facturas por cada mes del año 2014 a razón de sesenta y nueve mil novecientos setenta y siete bolívares con sesenta céntimos (Bs. 69.977,60); 10) Que la arrendataria pagó todos los cánones de arrendamiento del año 2014 por sesenta y dos mil setecientos noventa y siete bolívares con cincuenta céntimos (Bs. 62.797,50) mediante depósitos y transferencias bancarios a la cuenta del ciudadano Joaquín Sayalero, y que dichos pagos realizados durante el año 2014 constituyen prueba irrefutable de que las partes aceptaron como válida la fórmula contractual de incremento del canon de arrendamiento para el primer año de prórroga legal, tomando en cuenta solamente el índice inflacionario proveído por el Banco Central de Venezuela para el año 2013; 11) Que para el segundo año de la prórroga legal que inició el 1.1.2015, el canon que debió pagar la arrendataria sería el resultado de sumar sesenta y dos mil cuatrocientos ochenta (Bs. 62.480,00) que fue el canon del año 2014, más el monto de cuarenta y dos mil setecientos noventa y ocho bolívares con ochenta céntimos (Bs. 42.798,80) que corresponde a la tasa inflacionaria suministrada por el Banco Central de Venezuela para el año 2014, la cual alcanzó un sesenta y ocho coma cinco por ciento (68,5%); sin incluir el IVA ni las deducciones por impuestos; 12) Que desde finales de 2014 su poderdante comenzó una serie de negociaciones con la arrendataria para llegar a un acuerdo en cuanto a la fijación del canon del año 2015, siendo que únicamente acordaron unas reparaciones del local arrendado; 13) Que la arrendataria no pagó los meses de enero ni febrero, por lo que la arrendadora le solicitó a la misma, la entrega del local ocupado ilegítimamente por haber perdido el derecho a la prórroga legal, en virtud de su incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento, y manifestándole que por ello no le recibiría pago alguno que intentase realizar; 14) Que el 17.4.2015 la arrendataria efectuó el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de enero, febrero y marzo de 2015 a razón de sesenta y dos mil cuatrocientos ochenta bolívares (Bs. 62.480,00) por cada mensualidad; asimismo, el 19.5.2015, pagó los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de abril y mayo; 15) Que “…los referidos pagos, además de haber sido hechos de manera extemporánea, son además írritos por no haber sido satisfechos de manera íntegra, ya que los realizó la arrendataria incompletos, siendo que el monto depositado para cada mes del año 2015, era el mismo que estuvo vigente hasta el 31 de diciembre de 2014, no pudiendo dichos pagos tener efectos liberatorios, en virtud del principio del integridad del pago, según el cual no se puede obligar a nuestra mandante recibir un monto inferior al establecido convencionalmente…”; 16) Que el pago de los cánones de arrendamiento desde enero hasta mayo de 2015 por el monto que correspondió al año anterior, constituye una arbitrariedad que configura un grave incumplimiento de la obligación principal de la arrendataria, ya que nuestra poderdante no está obligada a aceptar un pago extemporáneo e incompleto. Por último, estimaron la demanda en doscientos trece mil novecientos noventa y cuatro bolívares exactos (Bs. 213.994,00) que equivalen a mil cuatrocientas veintiséis coma sesenta y dos unidades tributarias (1.426,62 U.T.) a razón de ciento cincuenta bolívares (Bs. 150,00) por cada unidad tributaria; aunado a ello, solicitaron la resolución del contrato de arrendamiento y la consecuente entrega del local constituido por un galpón de uso fabril o industrial, completamente desocupado libre de personas y bienes, y en las mismas buenas y solventes condiciones en la que lo recibió la arrendataria; y además, requirieron que sea decretada la medida de secuestro sobre el local.

La demanda in comento aparece admitida por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante auto dictado en fecha 25.6.2015 a través de los trámites relativos al procedimiento breve, contenido en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil; por lo que ordenó el emplazamiento de la parte demanda empresa mercantil PLITEX, C.A., ya identificada, a fin de que compareciera en ese juzgado al segundo (2do) día de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación, a objeto de dar contestación a la demanda. Efectuándose posteriormente todos y cada uno de los trámites establecidos por la ley procesal vigente para el logro de la citación de la demandada, así como para la designación del defensor judicial correspondiente, quien quedó citado en fecha 22.2.2016.

Llegada la oportunidad para dar contestación a la demanda se hizo parte la representación judicial de la parte demandada, abogada VANESSA HOYER RIVAS, quien consignó escrito de contestación en fecha 24 de febrero de 2016, a través del cual alegó lo siguiente: 1) Que desde el 1.1.2015 existe una relación arrendaticia inmobiliaria verbal y por ende a tiempo indeterminado, entre los arrendadores, la sociedad mercantil INVERSIONES JLS 2000, C.A., y el ciudadano, JOAQUIN SAYALERO LOPEZ, y los arrendatarios la sociedad mercantil, PLITEX, C.A., y el ciudadano MIGUEL PLITMAN ZUCKERMAN; 2) Que el 1.9.1999 fue celebrado un contrato de arrendamiento inmobiliario entre, JOAQUIN SAYALERO LOPEZ, arrendador, y MIGUEL PLITMAN, arrendatario; pero que luego, a finales del año 2011, celebraron un nuevo contrato de arrendamiento que se ajustase a las disposiciones de la nueva ley vigente; 3) Que en el año 2012 se celebró un nuevo contrato entre las sociedades mercantiles, INVERSIONES JLS 2000, C.A., y PLITEX, C.A., cuya vigencia seria de dos años, desde el 1.1.2012 hasta el 31.12.2013; siendo que operó de pleno derecho la prórroga legal de un año, contado desde el 1.1.2014 hasta el 31.12.2014; 4) Que desde julio 2014 las partes iniciaron una serie de negociaciones con miras a suscribir un nuevo contrato de arrendamiento, y que finalmente se comprometieron en celebrar un nuevo contrato y acordaron que la arrendataria asumiría el pago del 50% del costo total de la reconstrucción del techo del galpón dado en arriendo, el cual su poderdante pagó por adelantado, y que además, la obra fue ejecutada durante los meses de noviembre y diciembre del 2014, siendo que al final, la arrendataria pagó el otro 50% restante por las reparaciones del techo, que luego le fue pagada por el arrendador; 5) Que “… desde el 1.1.2015, existe una relación arrendaticia inmobiliaria verbal y por ende a tiempo indeterminado, entre la sociedad mercantil INVERSIONES JLS 2000, C.A. y/o el ciudadano JOAQUÍN SAYALERO LÓPEZ (…) en su carácter de arrendadores, y nuestra representada la sociedad mercantil PLITEX, COMPAÑÍA ANÓNIMA y/o el ciudadano MIGUEL PLITMAN ZUCKERMAN…”; 6) Que “…en lo relativo al canon de arrendamiento mensual a aplicar en el nuevo contrato convenido, no se ha alcanzado un acuerdo debido a que existe una duda razonable en cuanto a si los cánones de arrendamiento de dicho inmueble están sujetos a regulación o si por el contrario están excluidos de dicho régimen, en consideración a las posibles fechas de su construcción y/o cédula de habitabilidad, las cuales no se han podido determinar, presumiéndose en principio que son anteriores al 2 de enero de 1987, y por lo tanto sujetos a regulación…”; 7) Que en virtud de la incertidumbre sobre el monto definitivo a pagar por razón de cánones de arrendamiento, la arrendataria temiendo caer en una situación de insolvencia provocada por su arrendador, efectuó adelanto de pago de cánones de arrendamiento, mediante depósitos bancarios en la cuenta de JOAQUIN SAYALERO LOPEZ en el Banco Banesco, por el mismo monto que venía efectuando; 8) De conformidad con lo establecido en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, procedió a oponer la cuestión previa contenida en el ordinal 1º del referido artículo, alegando la incompetencia del juez por razón del valor de la demanda, puesto que al versar sobre un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado el valor de la demanda debió estimarse acumulando las pensiones o cánones de un año, y siendo así, la cuantía de la presente demanda sería de un millón doscientos sesenta y tres mil trescientos cuarenta y cinco bolívares con sesenta céntimos (Bs. 1.263.345,60) equivalentes a 8.422,30 U.T., resultando entonces competentes los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, todo ello conforme a la Resolución Nº 2009-0006 de fecha 18.3.2009, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia; 9) Que la presente demanda debe ser declarada inadmisible puesto que, al tratarse de un contrato de arrendamiento verbal e indeterminado, la acción correcta sería la de desalojo; 10) Contradijo, negó y rechazó expresamente la demanda propuesta en todas y cada una de sus partes. Por último, solicitó que sea declarada inadmisible la presente demanda o en su defecto sin lugary que sea condenada en costas a la accionante.

El a quo mediante sentencia interlocutoria de fecha 26.2.2016 se pronunció sobre la cuestión previa opuesta por la accionada, declarándola sin lugar (f. 195 al 200).

El 8.3.2016, la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas; y el 9.3.2016, la parte demandada se da por notificada de la sentencia interlocutoria ya referida, y consignó escrito de promoción de pruebas.

Mediante diligencia de fecha 14.3.2016, la representación judicial de la parte demandada, impugnó la sentencia interlocutoria por la que el juez de conocimiento se declaró competente para conocer la presente controversia (f. 341 y 342). En virtud de dicha impugnación mediante regulación de la competencia, el tribunal de la causa dictó un auto ordenando la remisión de las copias certificadas del expediente para que se verificara el sorteo de ley y que la impugnación fuese decidida por un tribunal de alzada.

El apoderado judicial de la parte actora, por diligencia de fecha 20.4.2016 solicitó pronunciamiento del tribunal sobre las pruebas promovidas. De allí que, el juzgado de conocimiento repuso la causa al estado de pronunciarse sobre la admisión o no de las pruebas traídas al proceso por las partes, mediante sentencia interlocutoria de fecha 21.4.2016; asimismo estableció que una vez que constara en autos la última de las notificaciones que se haga a las partes sobre dicha decisión, comenzaría a computarse el lapso de diez (10) días de despacho establecidos para el lapso probatorio en el presente procedimiento (f. 350 y 351).

Posteriormente, el 17.5.2016, el a quo dictó un auto admitiendo todas las pruebas promovidas, tanto por la parte actora como por la parte demandada, además, ordenó librar oficio a la sociedad mercantil BANESCO BANCO UNIVERSAL, C.A., a los fines de evacuar la prueba de informes promovida por la accionante (f. 357 y 358).

En fecha 12.7.2016 el Juzgado Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, dictó sentencia declarando sin lugar el recurso de regulación de competencia interpuesto por la parte demandada contra la sentencia del juzgado de conocimiento que declaró sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil (f. 461 al 470).

Finalmente, en fecha 11 de agosto de 2016, el juzgado de la causa emitió fallo definitivo en el cual declaró con lugar la demanda interpuesta, condenando a la parte demandada en hacer entrega del inmueble objeto de la presente controversia libre de bienes y de personas, exceptuando los bienes muebles y equipos que forman parte del inmueble arrendado especificados en el contrato de arrendamiento, a pagar costas y la cantidad de doscientos trece mil novecientos noventa y cuatro bolívares (Bs. 213.994,00) por concepto de diferencia en el canon de arrendamiento para los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo del año 2015 (f. 474 al 488).


III
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Esta Alzada pasa a dictar sentencia con base en las consideraciones que de seguidas se explanan:

Se defieren al conocimiento de este Juzgado Superior las presentes actuaciones, en virtud del recurso ordinario de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada, sociedad mercantil PLITEX, C.A., contra la sentencia definitiva proferida en fecha 11 de agosto de 2016 por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento incoada por la sociedad mercantil, INVERSIONES JLS 2000, C.A., contra la sociedad mercantil, PLITEX, C.A. El fallo recurrido aparece fundamentado en lo siguiente:

“…En el presente caso la parte actora, alegó que los pagos realizados durante los meses de enero, febrero, marzo abril y mayo del año 2015, fueron pagados de manera extemporáneos e incompleta, ya que los mismos no fueron pagados dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, y no incluyeron aumento por el ajuste del Índice de Precios al Consumidor publicado por el Banco Central de Venezuela para el año inmediatamente anterior, es decir para el año 2014, en un Sesenta y Ocho coma Cinco por Ciento (68,5%) es decir la suma de Cuarenta y Dos Mil Setecientos Noventa y Ocho Bolívares con Ochenta Céntimos (Bs. 42.798,80), monto este que debía ser sumado al canon vigente para el año 2014, por Sesenta y Dos Mil Cuatrocientos Ochenta Bolívares (Bs. 62.480,00), que arrojaría un monto total de canon de arrendamiento de Ciento Cinco Mil Doscientos Setenta y Ocho Bolívares con Ochenta Céntimos (Bs.105.278,80), por lo que a la fecha de la demanda, adeudaba la suma de Doscientos Trece Mil Novecientos Noventa y Cuatro Bolívares (Bs. 213.994,00), correspondiente a las diferencias entre el canon de arrendamiento acordado para el año 2014, y el canon de arrendamiento vigente para los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2015. A dichos pagos debía sumársele el Impuesto al Valor Agregado conforme a la cláusula tercera del contrato.

El monto del canon de arrendamiento que estuvo vigente todo el año 2014, fue por la cantidad de Sesenta y Dos Mil Cuatrocientos Ochenta Bolívares (Bs. 62.480,00), más el impuesto al valor agregado, que resultó de sumar al canon de arrendamiento vigente para el año 2013, establecido en el contrato accionado en la suma de Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 40.000,00), la cantidad de veintidós mil Cuatrocientos Ochenta (Bs.22.480,00), que es el porcentaje de la variación del Índice de Precios al Consumidor para el año 2013, en 56,2%, aplicado al canon del año 2013.

Dicha circunstancia quedó plenamente probada con la consignación de los comprobantes bancarios, (tarjas, vouchers y transferencias electrónicas) consignados por la parte accionante y certificados mediante la prueba de informes promovida también por la parte accionante, evacuada debidamente según comunicación enviada por Banesco Banco Universal al tribunal.

Por lo anterior, es necesario concluir que el canon de arrendamiento vigente para el año 2015, es por Ciento Cinco Mil Doscientos Setenta y Ocho Bolívares con Ochenta Céntimos (Bs. 105.272.80), compuesto por el canon de arrendamiento vigente durante el año 2014, en la suma de Sesenta y Dos Mil Cuatrocientos Ochenta Bolívares (Bs. 62.480,00), mas la variación del Índice de precios al Consumidor del año 2014, fijado en 68.5% por el Banco Central de Venezuela, en la suma de Cuarenta y Dos Setecientos Noventa y Ocho Bolívares con Ochenta Céntimos (Bs.42.798,80). Todo ello conforme a lo previsto en la cláusula tercera del contrato y la manera como las partes ejecutaron los ajustes del canon de manera anual, dando a entender a este juzgador la fiel y firme convicción de que la parte demandada la sociedad mercantil PLITEX, C.A. aceptó la formula contractual para el ajuste de los cánones de arrendamiento que se efectuarían anualmente y por el tiempo que duraría la prórroga legal otorgada y aceptada por la demandada; y así expresamente se declara.-

Determinado como ha quedado que el monto del canon aplicable al año 2015, era por la cantidad de Ciento Cinco Mil Doscientos Setenta y Ocho Bolívares con Ochenta Céntimos (Bs. 105.272.80), y visto que la misma parte demandada ha afirmado que pagó los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de enero, febrero y marzo del año 2015, a razón de Bs62.480,00, todos efectuados en el mes de abril de 2015, es decir, incompletos y extemporáneos por tardíos. Citando los argumentos de la demandada en su escrito de pruebas, páginas 13 y 14, se extrae que pagó los meses que van de enero a mayo de 2015, a razón de Sesenta y Dos Mil Cuatrocientos Ochenta Bolívares (Bs. 62.480,00), es decir, que pagó la arrendataria sin la variación del ajuste por inflación publicado por el Banco Central de Venezuela correspondiente al año 2014, ya referido, lo cual patentiza la deja incurso en la causal de incumplimiento contractual por falta de pago, ya que los mismos fueron incompletos en cuanto a su monto y extemporáneos por no haber sido pagados durante los cinco primeros días de los meses correspondientes conforme a lo pactado en el contrato, y así se decide.-

Por el referido motivo de insolvencia ya establecido, la arrendataria perdió el derecho a la prórroga legal de tres (3) años que le correspondía, desde el 1 de enero de 2014 hasta el 31 de diciembre de 2016.

En este sentido, siendo que, según lo dispuesto en el Artículo 1.159 del Código Civil el cual señala lo que: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.

Como corolario de lo antes expuesto y del resultado de la tarea probatoria cumplida por las partes en el presente juicio, así como de los requisitos exigidos por la ley, concluye este sentenciador que el demandante cumplió con su correspondiente carga de demostrar los hechos constitutivos de su pretensión, con estricta sujeción a la máxima de que cada parte tiene la carga procesal de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, conforme lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el cual es del siguiente tenor:

Artículo 506: “Las partes tienen la carga de probar sus respectiva afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.”

Así como también lo previsto en el artículo 1.354 del Código Civil que establece lo siguiente:

Artículo 1354: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

Considera este juzgador que probar es esencial al resultado de la litis, y en esta actividad es necesario el empleo de todos los medios que dispone la ley, para llevar al ánimo del juzgador la certeza o veracidad de la existencia del hecho alegado. En consecuencia, de los documentos acompañados como títulos fundamentales de la pretensión actora, así como de los presentados en la etapa probatoria, se desprende su condición de arrendador, que la relación arrendaticia a tiempo determinada inició en el año 1999, terminando el 31 de diciembre de 2013, que la prórroga legal que le correspondía era de tres (3) años que perdió por incurrir en falta de pago de las diferencias de los meses de enero a mayo de 2015, logrando demostrar el hecho afirmado que el demandado en la presente causa dejó de pagar la diferencia del ajuste por variación del índice inflacionario que le correspondía para el año 2015, tomando como referencia el canon de arrendamiento aceptado por las partes para el año 2014.

En consecuencia, colige este juzgador, que la parte demandada no enervó la pretensión actora, más por el contrario aundó en los contratos de arrendamiento suscrito entre la Sociedad Mercantil INVERSIONES JLS 2000, C.A. y la Sociedad Mercantil PLITEX, C.A., la notificación judicial que le hiciera la arrendadora y los pagos efectuados a la misma por concepto del canon de arrendamiento, con lo cual queda claramente demostrado que la Sociedad Mercantil PLITEX, C.A. incurrió en un pago incompleto de los cánones de arrendamiento contractualmente acordados por las partes, Arrendador-Arrendatario, por lo que a juicio de este juzgador el arrendatario vulneró lo preceptuado en el artículo 1.291 del Código Civil, el cual prevé “El deudor no puede constreñir al acreedor a recibir en parte el pago de una deuda, aunque ésta fuere divisible.”, por lo que forzosamente este sentenciador debe declarar con lugar la presente demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento fuera interpuesta, y así se declara.-

Corresponde a este Juzgado Superior determinar el thema decidendum en la presente controversia, el cual viene claramente señalado en el escrito libelar interpuesto por la demandante y está circunscrito a la resolución de contrato de arrendamiento de un galpón de uso fabril o industrial, ya identificado, por incumplimiento por parte de la arrendataria en el íntegro y oportuno pago de las mensualidades correspondientes a los meses transcurridos desde enero hasta mayo de 2015.

Por su parte, la demandada alegó como defensas previas la inadmisibilidad de la demanda por estar en presencia de una relación de arrendamiento verbal e indeterminada, asimismo opuso la cuestión previa prevista en el ordinal 1 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil por incompetencia del tribunal en razón de la cuantía, la cual fue declarada sin lugar por el tribunal de la causa luego de tramitada conforme al artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y recurrida mediante la regulación de la competencia fue confirmada la competencia del tribunal de la causa por el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial. Por último, rechazó en todas y cada una de sus partes la pretensión de resolución de contrato incoada, aduciendo la parte accionada encontrarse solvente en los pagos de la pensión de arrendamiento cuya insolvencia alega la parte actora, dado que el inmueble podría no encontrarse exento de regulación del canon de la pensión locativa.

Indicando el aspecto precedente, antes de pronunciarse con relación al fondo del presente asunto judicial, procede esta Superioridad al análisis de los medios probatorios aportados al proceso, a saber:

Pruebas aportadas por la parte actora:

Con el escrito libelar:

• Marcada con la letra “B”, copia simple del contrato de arrendamiento de fecha 9.9.1999 celebrado entre JOAQUÍN SAYALERO TORRES y MIGUEL PLITMAN ZUCKERMAN, sobre un inmueble constituido por un galpón, ubicado en la Urbanización Centro Industrial del Este, parcela número 19, manzana F, de la ciudad de Guarenas, Municipio Plaza del estado Miranda. Del mismo se evidencia que convinieron en que la duración sería de un año contado desde el 1.9.1999 hasta el 31.8.2000, con una prórroga de un año, y en que el canon de arrendamiento mensual debería ser pagado por el arrendatario dentro de los cinco primeros días de cada mes. En relación a este instrumento, el cual fue consignado posteriormente en original por la parte actora (f. 88 al 93), se evidencia que el mismo fue suscrito por JOAQUÍN SAYALERO TORRES, quien es hijo de JOAQUÍN SAYALERO LOPEZ conforme se evidencia de la partida de nacimiento consignada por la parte actora (f. 349); y ratificado dicho instrumento en el escrito de promoción de pruebas de la parte demandada, evidenciando que el inmueble objeto del contrato es el mismo del contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda, y, suscrito entonces por personas naturales relacionadas con las personas jurídicas que suscriben el último contrato.

Marcada con la letra “C”, copia simple del contrato de arrendamiento de fecha 12.11.2012 celebrado entre INVERSIONES JLS 2000, C.A., representada por el ciudadano JOAQUÍN SAYALERO LOPEZ, y PLITEX C.A., representada por el ciudadano MIGUEL PLITMAN ZUCKERMAN, sobre un inmueble constituido por un galpón, ubicado en la Urbanización Centro Industrial del Este, parcela número 19, manzana F, de la ciudad de Guarenas, Municipio Plaza del estado Miranda, autenticado por la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 12 de diciembre de 2012, bajo el Nº 35, tomo 294 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Del mismo se evidencia que convinieron en que la duración sería de dos años, a partir del 1.1.2012 hasta el 31.12.2013, y prorrogable mediante previo acuerdo entre las partes, además establecieron el canon en Bs. 32.000, y para el segundo año en Bs. 40.000 mas el IVA, a pagar puntualmente por mensualidades adelantadas, dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, y que el canon sería establecido tomando en cuenta los valores inflacionarios indicados por el Banco Central de Venezuela, la paridad cambiaria con relación a nuestro signo monetario, y la realidad de los precios de los arrendamientos en el mercado vigentes para la fecha que corresponda.

Por cuanto dichos instrumentos no fueron impugnados y resultaron ratificados por la parte accionada se declaran fidedignos a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; apreciándose y valorándose según dispone los artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil.

• Cursantes del folio 39 al 50, copias simples de facturas identificadas con los Nros 0262, 0268, 0298, 0300, 0301, 0302, 0303, 0304, 0312, 0317 y 0322 respectivamente, emitidas por JOAQUIN SAYALERO LOPEZ, a nombre de PLITEX, C.A., correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2014, en ese mismo orden, todas por la cantidad de Bs. 69.977,60, con IVA incluido. Dichas documentales no se valoran al ser elaborados por la parte que los hace valer en juicio, lo que implica una violación al principio probatorio de alteridad de la prueba, que consagra que nadie puede crearse asimismo una prueba en su beneficio, conforme a los artículos 1.377 y 1.378 del Código Civil. Así se declara.

• Cursantes del folio 50 al 66, y del folio 69 al 72, copia simple de: a) comprobantes de depósitos efectuados los días 3.12.2014, 4.12.2014 y 29.1.2015, a la cuenta 01340027010273034315 de JOAQUÍN SAYALERO LÓPEZ en el Banco Banesco, por la cantidad de sesenta y dos mil setecientos noventa y siete bolívares con cincuenta céntimos (Bs. 62.797,50); b) consulta de estados de cuenta vía web de la referida cuenta, de fecha 1.4.2014; c) comprobantes de cuatro transferencias bancarias a la cuenta 01340027010273034315 de JOAQUÍN SAYALERO LÓPEZ en el Banco Banesco, todas del 1.4.2014 por la cantidad de cuarenta mil doscientos sesenta y siete bolívares con cincuenta céntimos (Bs. 40.267,50) cada una; d) consulta de estados de cuenta vía web de la referida cuenta, del 1.5.2014 al 3.6.2014, del 1.6.2014 al 30.6.2014, del 1.8.2014 al 1.9.2014, del 1.9.2014 al 30.9.2014, del 1.12.2014 al 2.1.2015, y, del 1.1.2015 al 2.2.2015; e) comprobantes de transferencias bancarias a la cuenta 01340027010273034315 de JOAQUÍN SAYALERO LÓPEZ en el Banco Banesco, del 4.6.2014 y 4.8.2014 por la cantidad de cuarenta mil doscientos sesenta y siete bolívares con cincuenta céntimos (Bs. 40.267,50) cada una; f) comprobantes de dos (2) transferencias bancarias a la cuenta 01340027010273034315 de JOAQUÍN SAYALERO LÓPEZ en el Banco Banesco del 19.5.2015 por la cantidad de sesenta y dos mil cuatrocientos ochenta bolívares (Bs. 62.480,00) cada una; y g) comprobantes de tres (3) depósitos a la cuenta 01340027010273034315 de JOAQUÍN SAYALERO LÓPEZ en el Banco Banesco, del 12.4.2015 por la cantidad de sesenta y dos mil cuatrocientos ochenta bolívares (Bs. 62.480,00) cada uno. Todas estas operaciones efectuadas por concepto de pago de canon de arrendamiento, este Juzgador les otorga valor probatorio apreciadas conjuntamente con la prueba de informes dirigida a la institución bancaria Banesco y cuyas resultas cursan a los folio 377 al 379 del presente expediente y que se valoran más adelante conforme al artículo 507 eiusdem; evidenciando que la arrendadora estuvo pagando Bs. 40.267,50 por canon mensual de arrendamiento hasta el 2014, año en el que fue aumentado el canon a Bs.62.797,50, según el índice inflacionario publicado por el Banco Central de Venezuela; y que pagó el canon de arrendamiento de los meses de enero, febrero y marzo de 2015, por el mismo monto que lo venía pagando. Así se declara.

• Marcada con la letra “L”, mensaje de datos impreso de correo electrónico de fecha 20 de abril de 2015, emitido por la dirección de correo masevi12@gmail.com a la dirección de correo irvingmaurell@gmail.com (f. 67 y 68); al respecto, este Juzgado considera que, al no haber sido desconocidos ni impugnados, y siendo un hecho admitido por la parte demandada en su contestación, los aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, y el artículo 4 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, del cual se evidencia que la demandada se comunico con IRVING MAURELL a los fines de notificarle el pago del canon de arrendamiento de los meses de enero, febrero y marzo de 2015, mediante tres depósitos bancarios de fecha 12.4.2015, por sesenta y dos mil cuatrocientos ochenta bolívares (Bs. 62.480,00) por cada mes. Así se declara.

• Marcado con la letra “M”, copia simple no impugnada del Índice Nacional de Precios al Consumidor de diciembre 2013 a diciembre 2014 publicado por el Banco Central de Venezuela en fecha 13.2.2015, con sus respectivas variaciones mensuales, por ramo desarrollado y rubro, y por la localidad (f. 73 al 75). Respecto a esta documental, es necesario establecer que se trata de un hecho notorio comunicacional, tal como lo dejó establecido el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional mediante sentencia Nº 576 de fecha 20.3.2006, caso: “Teodoro de Jesús Colasante Segovia”, donde estableció que cuando la inflación es reconocida oficialmente por los órganos competentes y autónomos del Estado se trata de un hecho notorio, ya que la publicidad que ha recibido permite, tanto al juez como a los miembros de la sociedad, conocer su existencia y alcance con precisión, lo que significa que el sentenciador realmente no está haciendo uso de su saber privado, pudiendo los miembros del colectivo, tener en un momento determinado, en consecuencia no existe motivo para negar su uso procesal, por lo que al emanar de una página oficial se aprecia a los fines decisorios. Así se declara.

En el lapso probatorio:

• Mensaje de datos impreso de correo electrónico de fecha 28 de septiembre de 2015, emitido por la dirección de correo mplitman@gmail.com a la dirección de correo irvingmaurell@gmail.com (f. 208 y 209); a fin de demostrar que la relación arrendaticia existe desde al menos desde hace 16 años (9.91999) tal como lo expresó el representante legal de la arrendataria; al respecto, este Juzgado considera que al no haber sido desconocidos ni impugnados de forma alguna por la parte demandada, los aprecia de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363 del Código Civil, y en el artículo 4 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Sobre Mensajes de Datos y firmas Electrónicas, del cual se evidencia que el representante judicial de la arrendataria se comunicó con la arrendadora a fines de hacerle saber que habían pagado los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2015 por medio de depósito a la cuenta corriente de la arrendadora, y que en vista de un correo del apoderado judicial de la arrendadora, según el cual ya no le recibirían los pagos efectuados por concepto de canon de arrendamiento, se vio obligado a depositar los cánones correspondientes desde el mes de junio de 2015 en el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, con el objeto de no caer en insolvencia. Así se declara.

• Prueba de informes para demostrar que el monto y la fecha de los pagos efectuados por la arrendataria; requiriéndole al Banco Banesco Banco Universal, C.A., información sobre:
a) Si en fecha 1.4.2014 fueron realizadas cuatro transferencias electrónicas en la cuenta Nº 0134-0027-010273034315 cuyo titular es JOAQUIN SAYALERO LOPEZ, todas por el monto cuarenta mil doscientos sesenta y siete bolívares con cincuenta céntimos (Bs. 40.267,50), cuyos números de recibo son 271719302, 271737649, 271750125 y 271760663.
b) Si en fecha 13.5.2014, fue realizada una transferencia electrónica a la cuenta Nº 0134-0027-010273034315 cuyo titular es JOAQUIN SAYALERO LOPEZ, por el monto de cuarenta mil doscientos sesenta y siete bolívares con cincuenta céntimos (Bs. 40.267,50), identificada con la referencia Nº 00284995801.
c) Si en fechas 4 y 25 de junio de 2014 fueron realizadas dos transferencias electrónicas en la cuenta Nº 0134-0027-010273034315 cuyo titular es JOAQUIN SAYALERO LOPEZ, por la suma de cuarenta mil doscientos setenta y siete bolívares con cincuenta céntimos (Bs. 40.267,50) cada una de las transferencias identificadas con los números 00292425636 y 01213542702, respectivamente.
d) Si en fecha 4.8.2014 fue realizado un depósito a la cuenta Nº 0134-0027-010273034315 cuyo titular es JOAQUIN SAYALERO LOPEZ, por la suma de cuarenta mil doscientos setenta y siete bolívares con cincuenta céntimos (Bs. 40.267,50) identificado con el Nº 0134-0027-01027303415.
e) Si en fecha 8.9.2014 fue efectuado un depósito bancario a la cuenta Nº 0134-0027-010273034315 cuyo titular es JOAQUIN SAYALERO LOPEZ, por la suma de ciento ochenta mil doscientos cuarenta bolívares (Bs. 180.240,00), identificado con el Nº 0134-0027-010273034315.
f) Si en fecha 11 de septiembre, 3 y 4 de diciembre de 2014 y 29 de enero de 2015 fueron realizados un depósitos cada uno de esos días a la cuenta Nº 0134-0027-010273034315 cuyo titular es JOAQUÍN SAYALERO LÓPEZ de sesenta y dos mil setecientos noventa y siete bolívares con cincuenta céntimos cada uno (Bs. 62.797,50), identificados 39903514214, 01809244501, 33833832206 y 01911125155, respectivamente.

A los fines de la admisión de dicha prueba la parte promovente acompañó cursantes del folio 210 al 221, copia simple de: a) Consulta de estado de cuenta vía web, de JOAQUIN SAYALERO, del 1.4.2014; b) Constancias de las cuatro transferencias efectuadas el 1.4.2014 de Bs. 40.267,50, por concepto de pago de alquiler de los meses enero, febrero, marzo y abril de 2014; c) Consulta de estados de cuenta vía web del 1.5.2014 al 3.6.2014, del 1.6.2014 al 30.6.2014, del 1.8.2014 al 1.9.2014, del 1.12.2014 al 2.1.2015; d) Comprobante de transferencia efectuada el 4.8.2014 de Bs. 40.267,50, posconcepto de pago de canon de arrendamiento de agosto de 2014.

Se observa de estas actas, que la prueba de informes fue admitida y evacuada conforme a derecho; siendo que las resultas de la misma, provenientes de la institución bancaria referida, rielan desde el folio 377 al 379, quedando demostrado que la información subvencionada por el Banco Banesco Banco Universal, C.A., se corresponde totalmente en cuanto modo, fecha y monto de los pagos que realizó la demandada alegados por la actora en su escrito de promoción de pruebas. Por tales motivos dicha prueba se valora y aprecia conforme a lo previsto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

• Posiciones juradas en la persona del representante legal de la sociedad PLITEX C.A., ciudadano MIGUEL PLITMAN. En cuanto a esta prueba, se observa de autos que no fue evacuada, en consecuencia, nada tiene que valorar este Juzgador, y así se declara.


Pruebas aportadas por la parte demandada:

Con el escrito de contestación la parte demandada, promovió:

• Cursante desde el folio 172 al 176, marcado con la letra “B”, constante de 5 folios útiles, copia certificada del expediente contentivo de la notificación realizada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, en fecha 3 de junio de 2014, solicitada por la actora para que el arrendatario tuviere conocimiento de que la arrendadora ratifica su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento por no haber llegado a un acuerdo en cuanto al monto del canon demandado. Respecto al referido aporte probatorio, esta Alzada le otorga valor de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código Procedimiento Civil, y demuestra que la manifestación de voluntad emanada por el actor se hizo llegar a la parte demandada, notificándosele que de acuerdo al contrato de arrendamiento, al no haberse efectuado un acuerdo en cuanto al monto del canon la arrendadora ratifica su voluntad de no prorrogar la vigencia del mismo, e indicando que en virtud de que el contrato venció el 31.12.2013, la arrendataria se encuentra haciendo uso de la prórroga legal de un (1) año, a vencerse el 1.1.2015, fecha en la que la misma debería entregar el inmueble libre de bienes y personas y en las mismas perfectas condiciones en las que lo recibió; notificación que fue practicada en la persona de un ciudadano que afirmó llamarse ALFRED BANART HOLDENER quien se encontraba en el galpón dado en arriendo; resultando un hecho controvertido en juicio, lo atinente a la duración de la prórroga legal, aspecto que será analizado más adelante con vista a todo el material probatorio. Así se declara.

• Cursante al folio 177, marcado con la letra “C” copia simple del presupuesto de la reparación del techo emitido por CONSTRUCTORA S.A.A.G., C.A., por un monto total de un millón quinientos cuarenta mil ochocientos veintiséis bolívares con cuarenta y ocho céntimos (Bs. 1.540.826,48).

Cursante al folio 178, marcada con la letra “D” copia simple de la factura Nº 00060 de fecha 3.12.2014, por el monto de un millón quinientos cuarenta mil ochocientos veintiséis bolívares con cuarenta y ocho céntimos (Bs. 1.540.826,48), emitido por CONSTRUCTORA S.A.A.G., C.A., a nombre de PLITEX, C.A.

Cursante al folio 1779, marcada con la letra “E” original de la factura Nº 00-084364 de fecha 12.12.2014, por el monto de setecientos setenta mil con cuatrocientos trece bolívares con veinticuatro céntimos (Bs. 770.413,24) por reparaciones y mejoras del techo del galpón dado en arriendo pagado por JOAQUIN SAYALERO LOPEZ; factura que fue aceptada por MANUEL CALLEJO el 18.2.2015.

Cursante al folio 180, copia simple de cheque del Banco Fondo Común suscrito por JOAQUIN SAYALERO LOPEZ por setecientos setenta mil cuatrocientos trece bolívares con veinticuatro céntimos (Bs. 770.413,24), Nº 40-22625493, pagaderos a la orden de PLITEX, C.A., en Caracas el 26.2.2015.

Cursante al folio 181, original del comprobante depósito en el Banco Banesco por la cantidad de setecientos setenta mil con cuatrocientos trece bolívares con veinticuatro céntimos (Bs. 770.413,24) proveniente del cheque Nº 22625493 a la cuenta de PLITEX, C.A.

Marcado con la letra “F” cursante al folio 182, tarjeta de presentación del abogado ORLANDO ELMOR PÉREZ, asesor inmobiliario.

Todas estas instrumentales, son desechadas del proceso por emanar de terceros y no haber sido ratificadas en el juicio conforme lo dispone el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, salvo el pago realizado por el ciudadano JOAQUÍN SAYALERO LOPEZ a la orden de la PLITEX C.A., que guarda relación con el hecho alegado en el libelo de la demanda en cuanto a las reparaciones acordadas entre arrendador y arrendatario para reparaciones en el galpón objeto del contrato; siendo esto un hecho que no guarda relación con los motivos de la resolución contractual alegada. Así se declara.

• Cursantes desde el folio 183 al 187, marcados con la letra “G”, copia simple de cinco (5) comprobantes de depósitos bancarios del Banco Banesco efectuados a la cuenta del ciudadano, JOAQUIN SAYALERO por el monto de sesenta y dos mil cuatrocientos ochenta bolívares (Bs. 62.480,00), tres de los comprobantes de fecha 12.4.2015, y dos comprobantes de fecha 19.5.2015; este Juzgador les otorga valor probatorio a tenor de lo establecido en el artículo 1.383 del Código Civil; los comprobantes de fecha 12.4.2015 ya fueron analizados y valorado anteriormente por esta Superioridad, por lo que se reiteran las mismas consideraciones ya expuestas; ahora bien, los comprobantes de los dos pagos de fecha 19.5.2015 evidencian que los mismos fueron realizados por la demandada a la actora por concepto de canon de arrendamiento de los meses de abril y mayo de 2015, a razón de sesenta y dos mil cuatrocientos ochenta bolívares mensuales (Bs. 62.480,00). Así se declara.

En el lapso de promoción de pruebas:

• Reprodujo e hizo valer los siguientes instrumentos aportados por la parte actora: a) contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos JOAQUIN SAYALERO TORRES, en su carácter de arrendador y MIGUEL PLITMAN ZUCKERMAN, en su carácter de arrendatario, respecto al inmueble de autos y con vigencia a partir del primero (1º) de septiembre del año 1999, mediante documento autenticado por la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 9 de septiembre de 1999, bajo el Nº 11, tomo 45 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; y b) contrato de arrendamiento celebrado entre la sociedad mercantil INVERSIONES JLS 2000, C.A., en su carácter de arrendador y la sociedad mercantil PLITEX, C.A., en su carácter de arrendatario, respecto al inmueble de autos y con vigencia a partir del primero (1º) de enero del año 2012, mediante documento autenticado por la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 12 de diciembre de 2012, bajo el Nº 35, tomo 294 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.

Reprodujo e hizo valer los siguientes instrumentos promovidos por la misma parte al contestar la demanda: a) Notificación Judicial practicada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 3 de junio de 2014, a la sociedad mercantil PLITEX, C.A., atendiendo a la solicitud formulada por la representación judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES JLS 2000, C.A., en el expediente 10609; b) Presupuesto de fecha 20 de noviembre de 2014, elaborado por la sociedad CONSTRUCTORA S.A.A.G., C.A., por la ejecución de la obra de reconstrucción del techo del galpón; c) Cinco (5) comprobantes bancarios (depósitos en cuenta) por la cantidad de Sesenta y Dos Mil Cuatrocientos Ochenta Bolívares (bs. 62.480,00) cada uno, efectuados en el banco Banesco en la cuenta corriente código 01340027010273034315, a nombre de Joaquín Sayalero López, titular de la cédula de identidad Nº V-2.997.213.

Al respecto, debe destacarse que nuestro sistema probatorio está regido por una serie de principios entre los que se encuentra el de la comunidad de la prueba, también denominado principio de adquisición procesal, que según explica el autor colombiano Jairo Parra Quijano, se traduce en el “…resultado de la actividad probatoria de cada parte, se adquiere para el proceso y ésta (la parte) no puede pretender que solo a ella beneficie. No se puede desistir de la prueba practicada; no se puede estar tan solo a favor de la declaración de un testigo, ya que ésta afecta conjuntamente a las partes, tanto en lo favorable como en lo desfavorable. En otras palabras, este principio consiste en que las pruebas son sustraídas a la disposición de las partes, para pertenecer objetivamente al proceso…”. En este mismo sentido el tratadista Santiago Sentis Melendo, citando al autor Italiano Aurelio Scardaccione, con respecto a este principio, nos dice: “…principio de adquisición en virtud del cual las pruebas, una vez recogidas, despliegan su eficacia a favor o en contra de ambas partes, sin distinción entre la que las ha producido y las otras”. El Juez puede y debe utilizar el material probatorio prescindiendo de su procedencia…”. Lo anterior implica que, al decidir la controversia, el sentenciador no sólo va a apreciar lo favorable de las pruebas producidas por cada parte, sino que tiene que apreciarlas en su totalidad en virtud al principio de la exhaustividad procesal que el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil también consagra, tanto lo favorable como lo desfavorable que puede contener la prueba con respecto a todas las partes involucradas en la controversia, y no solo apreciar lo favorable de una prueba con relación a la parte que la incorporó al proceso, respetando así los principios de adquisición procesal y el de unidad de la prueba. Siendo ello así, es inoficioso entrar a establecer las supuestas pruebas promovidas por la parte demandada en el lapso de promoción de pruebas, pues no es ni medio, ni fuente ni tipo probatorio alguno, sino que simplemente se acogió al principio de la comunidad de la prueba; además, este juzgador ya analizó y valoró las pruebas a las que hizo referencia en su escrito de promoción de pruebas. Y así se declara.

• Confesión judicial espontánea realizada por los abogados apoderados judiciales de la sociedad mercantil INVERSIONES JLS 2000, C.A., en su libelo de demanda interpuesto en ese tribunal en fecha 18 de junio de 2015, en cuanto a que expresó en la página once (11) del libelo “…con miras a la suscripción de un nuevo contrato, pero sin ningún éxito. También fueron tratados asuntos relacionados con unas reparaciones del galpón arrendado, sobre lo que sí fue posible lograr un acuerdo”. En este aspecto se debe ratificar el criterio de la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal en el sentido de que los alegatos señalados por las partes en su escrito de demanda y contestación no se pueden entender como confesión al no contener el requisito de “animus confitendi”, simplemente se trata de hechos admitidos que al no resultar controvertidos en el proceso dejan de ser objeto de prueba; por lo tanto, lo alegado por el promovente resulta inadmisible como medio de prueba, y así se declara.


Junto con el escrito de alegatos consignado en segunda instancia:

• Cursante del folio 546 al 553, copia certificada de título supletorio del inmueble de autos otorgado a favor de JOAQUÍN SAYALERO LÓPEZ por el Registro Público del Municipio Plaza del estado Miranda el 28 de octubre de 1981. Se valora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los artículos 1.357, 1.359 y 1.384 del Código Civil, y evidencia que la parcela de terreno y las bienhechurías no concluidas con el objeto que sean un galpón industrial, son propiedad de JOAQUIN SAYALERO LOPEZ. Y así se declara.

Fijados los hechos controvertidos y valoradas las pruebas aportadas por las partes en juicio, esta superioridad pasa a resolver el fondo de la presente controversia, es decir, la pretensión de la actora referida a la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre la sociedad mercantil INVERSIONES JLS2000, C.A., en su carácter de arrendadora, y la sociedad mercantil PLITEX, C.A., en su carácter de arrendataria; por cuanto, a decir de la parte actora, la demandada incumplió con el pago del canon de arrendamiento de los meses transcurridos durante la vigencia del segundo año de prórroga legal, la cual va desde 1.1.2014 hasta el 31.12.2016; puesto que, la arrendataria efectuó los pagos de forma tardía e incompleta, ya que no fueron pagados dentro de los primeros días de cada mes y el monto cancelado fue el correspondiente al canon establecido para el año anterior, 2014, este fue de sesenta y dos mil cuatrocientos ochenta bolívares (Bs. 62.480,00); lo que significa que la arrendataria no tomó en cuenta la cláusula tercera del contrato y los acuerdos a los que llegaron posteriormente en cuanto a la actualización anual del canon según la tasa de inflación del año anterior. La inflación reportada por el Banco Central de Venezuela sufrida en el 2014 fue de 68,5%, por lo que -a su entender- el canon que debió pagar la arrendataria durante el segundo año de la prórroga legal que inició el 1.1.2015, sería lo resultante de sumar el monto del canon del 2014, sesenta y dos mil cuatrocientos ochenta bolívares (Bs. 62.480,00) más el monto producto del cálculo del porcentaje inflacionario del año 2014, cuarenta y dos mil setecientos noventa y ocho bolívares con ochenta céntimos (Bs. 42.798,80), esto es, ciento cinco mil doscientos setenta y ocho con ochenta céntimos (Bs. 105.278,80); la actora especificó que, no obstante, los cánones de arrendamiento por los meses de enero a marzo de 2015 fueron cancelados a razón de sesenta y dos mil cuatrocientos ochenta bolívares (Bs. 62.480,00) en fecha 17.4.2015, y las pensiones correspondientes a los meses de abril y mayo, en fecha 19.5.2015. Por lo que solicitó la resolución contractual que vincula a las partes, en virtud del incumplimiento contractual por parte de la arrendataria de su obligación principal.

Dicha pretensión fue rebatida por la parte demandada en la fase de contestación, alegando incompetencia del tribunal por la cuantía y como defensas previas al fondo, que la relación arrendaticia lo era indeterminada verbal por haber continuado el arrendatario haciendo uso del inmueble luego del vencimiento de la prórroga legal de un año (1), e igualmente arguyó la inadmisibilidad de la demanda, argumentando que, al tratarse de un contrato de arrendamiento verbal e indeterminado, la acción correcta sería la de desalojo; y que sobre el inmueble objeto de la presente controversia se han celebrado dos contratos de arrendamiento, pero que el primero de ellos fue celebrado entre personas naturales y el segundo contrato fue celebrado entre las sociedades mercantiles, INVERSIONES JLS 2000, C.A., y PLITEX, C.A., por dos años, con vigencia desde el 1.1.2012 hasta el 31.12.2013; y que, siendo que no hubo convenio alguno sobre una prórroga convencional, operó de pleno derecho la prórroga legal de un (1) año, contado desde el 1.1.2014 hasta el 31.12.2014; más precisamente, alegó la existencia de dos contratos diferentes puesto que fueron celebrados por otros sujetos, e insistió que por esa razón la prórroga legal que le corresponde es de un (1) año y no de tres (3) años, como alegó la actora. Además, la demandada arguyó que, de las negociaciones a finales del 2014 con la arrendadora acordaron la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento para el año siguiente y la realización de unas reparaciones al galpón; y que en virtud de ello, desde el año 2015 existe un nuevo contrato de arrendamiento, verbal y a tiempo indeterminado, por lo que, siguió pagando el canon de los meses transcurridos en el 2015, por el mismo monto que venía pagando, para no caer en una situación de insolvencia en virtud de la incertidumbre que existía sobre el monto definitivo a pagar por razón de cánones de arrendamiento.

Aunado a ello, afirmó que el galpón arrendado fue construido durante los años 1980 y 1981, esto es, antes del 2.1.1987, y que es por ello que sus cánones de arrendamiento y ajustes están sujetos a regulación bajo las condiciones determinadas por el decreto ley, trayendo como consecuencia que en ningún caso pueden ser ajustados periódicamente de acuerdo a la variación que haya experimentado el Índice de Precios al Consumidor reportado por el Banco Central de Venezuela.

En el escrito de alegatos presentado ante esta Alzada la parte recurrente insistió en que no se puede sumar la duración de cada uno de los dos contratos de arrendamiento a los efectos del lapso de la prórroga legal a que se refiere la ley, dado que el primer contrato de arrendamiento fue celebrado entre dos personas naturales, y el segundo contrato entre dos personas jurídicas en estricto sentido, que son JOAQUIN SAYALERO TORRES y MIGUEL PLITMAN ZUCKERMAN, e INVERSIONES JLS, 2000 C.A., y PLITEX, C.A., respectivamente. También alegó, que en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que los cánones de arrendamiento de los inmuebles construidos con posterioridad al 2.1.1987 están exentos de la regulación de dicho instrumento normativo, limitando la ley, parte de la autonomía de la voluntad en cuanto a la fijación, ajuste y revisión periódica del canon mensual de arrendamiento de los inmuebles construidos antes de 1987; además, ratificó que el galpón arrendado fue construido durante los años 1980 y 1981, y que ello se evidencia de la copia certificada del título supletorio otorgado a favor del ciudadano, JOAQUÍN SAYALERO LÓPEZ; y que al ser así, la fijación del canon de arrendamiento está sujeto a regulación bajo el procedimiento establecido por la ley.

Asimismo, aseveró que el a quo le restó trascendencia al mérito probatorio de la notificación judicial practicada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del estado Miranda el 3.6.2014 dirigida a PLITEX, C.A., que evidencia que era un hecho aceptado entre las partes que la prórroga legal aplicable al caso sería de un (1) año; y que también desechó la confesión judicial espontánea hecha por los apoderados judiciales de la demandante referida a las mejoras y reparaciones mayores realizadas con ocasión a la reconstrucción del techo del galpón dado en arriendo; y añadió, que la arrendadora aceptó y reconoció sin objeción alguna el pago que le fue efectuado por la cantidad de sesenta y dos mil cuatrocientos ochenta bolívares (Bs. 62.480,00) por cada uno de los cinco meses transcurridos desde enero a mayo de 2015, constituyendo dicha cantidad el monto del canon de arrendamiento.

PRIMERO: Precisado lo anterior, pasa este tribunal a emitir pronunciamiento en cuanto a las defensas previas opuestas por la parte accionada.

Al respecto, especialmente lo relacionado a las personas que suscriben los contratos de arrendamiento, se debe traer a colación lo señalado por la doctrina y así la autora María Candelaria Domínguez Guillén en su “Manual de Derecho Civil I” (2011), cita al maestro Francesco Ferrara, en su obra “Le Persone Guiridiche” Editorial Torinense (1938) quien expresó:

“La persona física es un ente natural, dotado de intelecto, de voluntad, de conciencia, la persona jurídica es una esencia puramente ideal, es una creación del ordenamiento jurídico… sólo cuando la colectividad de individuos es llevada a ente moral, adquiere la cualidad de nuevo sujeto de derecho… (ibid., p. 6). Cuando se habla de un organismo social se usa una expresión meramente figurativa, plástica e imaginaria. Porque la persona jurídica no tiene un cuerpo visible o tangible en el espacio, no tiene una voluntad, no tiene órganos, ni aspecto material: es una entidad ideal, incorpórea e invisible… Cierto que para su actividad necesita la colaboración de seres humanos y esa voluntad es considerada la voluntad de la persona incorporal pero en un sentido jurídico y no psicológico. (ibid., p. 7).”

Por su parte, el autor patrio Isaac Bendayan Levy, en su obra “Estudios de Derecho Inquilinario”, Caracas (1987), en cuanto al contrato de arrendamiento sostuvo:

“…Elementos esenciales de su validez. Son tres, consentimiento de las partes, sin el cual no hay contrato; una cosa cuyo goce es prometido por el arrendador al arrendatario y que es la causa de la obligación que éste contrae de pagar una renta; un precio que se llama alquiler, canon de arrendamiento, o arrendamiento simplemente…”

De la doctrina transcrita se desprende que, el mundo jurídico reconoce la existencia tanto de las personas naturales como de las personas jurídicas en sentido estricto, como plenos sujetos de derecho; no obstante, es necesario aclarar que las personas jurídicas carecen de corporeidad e intelecto, pues, son en definitiva una creación del ordenamiento jurídico; siendo ello así, las personas jurídicas una vez creadas por el derecho tienen plena capacidad de obrar, esto significa, en palabras de la autora María Candelaria Domínguez Guillén “la posibilidad de realizar actos jurídicos válidos por voluntad propia”. Sin embargo, al analizar con detenimiento la de definición citada, por la referida doctrinaria, se llega a la conclusión que detrás de las personas jurídicas, siempre se encontrarán las personas naturales que decidieron constituirla, a través de los mecanismos establecidos y cumpliendo con los extremos legales y formalidades exigidas para su existencia y validez en el derecho; esto implica que, en definitiva, la voluntad contractual de las personas jurídicas es el resultado de los acuerdos realizados por sus socios, materializados en los respectivos estatutos sociales.

Ahora bien, en el caso de marras ha quedado demostrada la suscripción de dos (2) contratos de arrendamiento con el mismo objeto, un inmueble constituido por un galpón de uso fabril o industrial ubicado en la Urbanización Central Industrial del Este, parcela número 19, manzana F de Guarenas, Municipio Plaza del estado Miranda, un primer contrato celebrado entre las personas naturales, JOAQUÍN SAYALERO TORRES, arrendador, y MIGUEL PLITMAN ZUCKERMAN, arrendatario, con vigencia desde 1999; y, un segundo contrato celebrado entre la arrendadora la sociedad INVERSIONES JLS 2000, C.A., representada por su Presidente JOAQUÍN SAYALERO LÓPEZ, padre del anterior suscriptor del contrato conforme quedó probado en autos y quien siempre ha recibido las pensiones locativas como lo afirmara la parte demandada; y la arrendataria la sociedad PLITEX, C.A., representada por el Presidente de su Junta Directiva MIGUEL PLITMAN ZUCKERMAN, por dos años, con vigencia desde el 1.1.2012 hasta el 31.12.2013, este último ciudadano quien igualmente suscribió el primer contrato de 1999.

En este sentido, ambos contratos de arrendamiento reúnen los mismos requisitos esenciales, fueron celebrados por el mismo inmueble, por las mismas causas, y quienes dieron consentimiento fueron los mismos sujetos; ya que, a pesar de que el primer contrato fue celebrado entre personas naturales y el segundo entre personas jurídicas, estas personas jurídicas fueron representadas prácticamente por las mismas personas naturales que celebraron el primer contrato de arrendamiento; aunado a ello, asimismo se desprende de los correos electrónicos ya analizados, donde el señor MIGUEL PLITMAN ZUCKERMAN hace referencia a la vigencia de la relación locativa desde el año 1999; adicionalmente, la parte demandada en su escrito de contestación señaló (f. 153 y 162):

“…a finales del año 2011, el ciudadano JOAQUIN SAYALERO LOPEZ, antes identificado, en su condición de propietario del inmueble de autos, le planteó al ciudadano MIGUEL PLITMAN ZUCKERMAN, también antes identificado, su intención y propósito de suscribir un nuevo contrato de arrendamiento que se ajustase a las disposiciones de la nueva ley vigente (Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), exigiendo como condición principal que, en el nuevo contrato a celebrarse, se cambiase a las partes, es decir, a la persona del arrendador y a la persona del arrendatario, para así poder iniciar una nueva relación arrendaticia inmobiliaria totalmente distinta y desvinculada de la anterior.
(…Omissis…)
…actualmente, y desde el primero (1º) de enero del pasado año 2015, lo que existe ciertamente es una relación arrendaticia inmobiliaria verbal, y por ende a tiempo indeterminado, entre la sociedad mercantil INVERSIONES JLS 2000, C. A. y/o el ciudadano JOAQUIN SAYALERO LOPEZ, quien es mayor de edad, de nacionalidad venezolana, titular de la Cédula de Identidad Nº V-2.997.213, y domiciliado en esta Ciudad de Caracas, Distrito Metropolitano, en su carácter de arrendadores, y nuestra representada la sociedad mercantil PLITEX, COMPAÑÍA ANÓNIMA y/o el ciudadano MIGUEL PLITMAN ZUCKERMAN, quien es mayor de edad, de nacionalidad venezolana, titular de la Cédula de Identidad Nº V-2.944.434, y domiciliado en esta ciudad de Caracas, Distrito Metropolitano, en su carácter de arrendatarios, respecto al inmueble de autos, propiedad del ciudadano JOAQUIN SAYALERO LOPEZ, es decir al inmueble constituido por una parcela de terreno identificada con el Nº 19 del Lote 1, Manzana “F”, y el Galpón Industrial sobre ella construido, situado en la Urbanización Centro Industrial del Este, en la ciudad de Guarenas, Municipio Plaza del Estado Miranda…” (Énfasis de esta Alzada).

De los alegatos de la parte accionada parcialmente transcritos, se desprende que la misma admitió que se trata de una única relación jurídica, al usar simultáneamente la copulativa “y” y la disyuntiva “o” al referirse a los arrendadores y a los arrendatarios del contrato locativo. Adicionalmente, quedó demostrado que los pagos por transferencias y depósitos, correspondientes a los cánones de arrendamiento, eran efectuados a la cuenta bancaria del ciudadano, JOAQUÍN SAYALERO LÓPEZ, como arrendador, y no a una cuenta bancaria de la sociedad INVERSIONES JLS 2000, C. A. Entonces, aún cuando formalmente se trata de dos contratos de arrendamiento distintos, en el fondo subsiste la misma relación jurídica inquilinaria desde el año 1999, compartiendo este ad quem el criterio esbozado en la sentencia recurrida en cuanto a que las formas no pueden privar sobre la realidad de los contratos en sacrificio de la justicia.

Por otro lado, la parte demandada alegó la inadmisibilidad de la demanda aduciendo la existencia de un tercer contrato verbal indeterminado de arrendamiento, vigente desde el 1.1.2015, para el cual no establecieron el canon a regir, y que en virtud de ello fue que siguió pagando el mismo monto que venía pagando, para no caer en una situación de insolvencia; en primer lugar debe señalar este juzgador que, no se desprende de los autos algún medio probatorio tendiente a demostrar la existencia de dicho contrato verbal, y en segundo lugar, el canon de arrendamiento constituye uno de los elementos esenciales para el perfeccionamiento del contrato de arrendamiento por ser un contrato oneroso; por lo que, en efecto, dicho contrato arrendaticio sería inexistente –adolecería de nulidad absoluta- por indeterminación del objeto, ello conforme al artículo 1.579 del Código Civil.

Al respecto, y conforme al acervo probatorio, se evidencia que la relación arrendaticia que vincula a las partes y quedó admitida en el proceso, tuvo su inicio en fecha 1° de septiembre de 1999 por una duración de doce (12) años, finalizando este en fecha 31° de diciembre de 2011, posteriormente, se celebró un segundo y último contrato de arrendamiento sobre el mismo inmueble, el cual tendría una vigencia desde el día 1° de enero de 2012 hasta el día 31° de diciembre de 2013, ambas fechas inclusive, teniendo este segundo contrato una vigencia fija de dos (2) años, y habida cuenta la continuidad entre un contrato y otro, esto es que, el arrendatario no perdió el ius teniendi que le confirió el primer contrato, resulta así, la duración total de la relación arrendaticia de catorce (14) años. Así se decide.

En consecuencia, luego de una revisión exhaustiva de las cláusulas contractuales y de las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que se trata de un contrato a tiempo determinado, cuyo vencimiento se cumplió el día 31° de diciembre de 2013, siendo el caso que nuestra legislación establece un lapso de prórroga legal para los contratos de arrendamiento, el cual está previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, precepto normativo éste que señala:

“En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-¬Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
(…Omissis…)
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado…” (Resaltado de esta Alzada).
Así las cosas, en el artículo antes transcrito, se establecen los lapsos de prórroga legal en los contratos de arrendamiento, debiéndose entender que a los fines de realizar el cálculo pertinente, se tiene en consideración el inicio de la relación inquilinaria, esto es, la celebración del primer contrato de arrendamiento y no el último, admitiendo la accionada que ha mantenido una relación arrendaticia con la parte demandante desde el 1° de septiembre de 1999 hasta el 31° de diciembre de 2013, transcurriendo catorce (14) años, y al no haberse dado la prórroga convencional, por ende se aplicaría lo dispuesto en el ordinal “d” del artículo 38 citado, correspondiéndole a la aquí demandada, en su carácter de arrendataria del inmueble, un lapso de tres (3) años de prórroga legal, y no de un (1) año como lo alegó la misma. Así se decide.

En el caso que nos ocupa, dicha prórroga se inició al día siguiente del vencimiento del contrato, es decir el 1 de enero de 2014 y se vencería el 31 de diciembre de 2016. Ahora bien, los contratos de arrendamiento a tiempo determinado como el caso que se analiza no terminan por el vencimiento del término, pues llegado el día del vencimiento, el contrato se prorroga obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario dentro de un lapso máximo que opera de pleno derecho independientemente de la voluntad del arrendador, y siempre que el arrendatario no pierda su derecho a prórroga legal como resultado de estar insolvente en sus obligaciones; por lo que, aún cuando en el caso de marras la parte actora haya notificado al arrendatario que la prórroga legal sería de un (1) año, tal notificación judicial –aportada al proceso por la demandada- en nada influye en la determinación de la duración de la prórroga legal, puesto que como su denominación lo indica, su origen deriva de la ley y no de la voluntad del arrendador. De esta manera, durante la prórroga legal permanecen vigentes las estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, conservando el contrato su determinación en el tiempo, de conformidad con lo señalado en el mencionado artículo 38, y es sólo al vencimiento de la prórroga legal que la relación arrendaticia se extingue; motivo por el cual, es evidente que nos encontramos en presencia de una relación contractual arrendaticia a tiempo determinado, lo que igualmente determina la competencia por la cuantía del juzgado a quo para conocer la presente causa dado que la cuantía fue estimada en el monto reclamado por la diferencia insoluta en el pago, como correctamente lo determinaron el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, fallo de fecha 12.7.2016. En fin, por todo lo antes explanado se declara improcedente las defensas previas alegadas por la parte accionada, y así se decide.

SEGUNDO: Dilucidado lo anterior, pasa este Juzgado Superior a emitir pronunciamiento con respecto al mérito de la causa, para lo cual es necesario citar lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, que expresa:

“…En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…”

De lo transcrito, se desprende que el legislador otorga a las partes intervinientes en un contrato determinado y bajo su elección, la posibilidad de reclamar el cumplimiento o la resolución del mismo, salvo en ciertos casos en que la ley regula, limita o restringe la acción de resolución.

Así, la parte actora solicitó la resolución contractual conforme a la citada norma, fundada en el supuesto incumplimiento contractual por parte de la arrendataria de su obligación principal de pagar el canon de arrendamiento durante el transcurso del segundo año de la prórroga legal; alegó la accionante que, la arrendataria incumplió con el pago del canon de arrendamiento de los meses transcurridos durante la vigencia de la prórroga legal, específicamente desde 1.1.2015, esto es, los meses de enero a mayo del mismo año; puesto que efectuó los pagos de forma tardía e incompleta: a) no fueron pagados dentro de los primeros días de cada mes, y b) el monto cancelado fue el correspondiente al canon establecido para el año anterior, 2014, este fue de sesenta y dos mil cuatrocientos ochenta bolívares (Bs. 62.480,00); lo que significa que la arrendataria no tomó en cuenta la cláusula tercera del contrato y los acuerdos a los que llegaron posteriormente en cuanto a la actualización anual del canon según la tasa de inflación del año anterior.

Así, los artículos 1.159, 1.264, 1.290 y 1.291 del Código Civil disponen:

Articulo 1.159. “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizada por la ley”.

Articulo 1.264. “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención…”
Artículo 1.290. “No puede obligarse al acreedor a recibir una cosa distinta de la que se le debe, aunque el valor de la cosa ofrecida sea igual o aun superior al de aquélla.”
Artículo 1.291. “El deudor no puede constreñir al acreedor a recibir en parte el pago de una deuda, aunque ésta fuere divisible.”
En cuanto al pago, señala la doctrina, que el mismo consiste en el cumplimiento de la prestación debida por el deudor. En tal sentido, nuestros autores patrios Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre, en su obra “CURSO DE OBLIGACIONES”, exponen:

“El pago de toda obligación está regido por dos principios generales admitidos en la doctrina y las legislaciones, a saber: el principio de la identidad del pago y el de integridad del pago.

1.- Principio de identidad del pago
(680) El pago debe ser idéntico a la prestación debida, debe comprender dicha prestación y nada más que ella; por consiguiente: ‘No puede obligarse al acreedor a recibir una prestación o cosa distinta de la que se le debe, aunque el valor de la cosa sea igual o aún superior al de aquella’, principio admitido por el legislador en el artículo 1.290 del Código Civil.

2.- Principio de integridad del pago:
(681) El pago debe ser completo, comprender toda la prestación debida. Como consecuencia, el deudor no puede pretender cumplir en parte la prestación prometida; de allí que no pueda constreñir al acreedor a recibir en parte el pago de la deuda, aunque esta fuere divisible (art. 1.291 CC)...”

Con base a lo expuesto, es menester establecer que el arrendamiento es un contrato consensual, sinalagmático perfecto, de buena fe y oneroso en virtud del cual una persona llamada arrendador se obliga a mantener en la posesión pacífica y útil de una cosa mueble o inmueble, durante cierto tiempo, a otra persona llamada arrendatario, mediante el pago de un precio. Es decir, que la obligación principal en la relación arrendaticia es el pago del precio acordado por el arrendador y éste a su vez se compromete a que el arrendatario haga uso pacifico y útil del inmueble arrendado.

En el sub iudice, del contrato de arrendamiento en cuestión se evidencian las voluntades de los contratantes en cuanto a la actualización anual del canon de arrendamiento, al estipularla en la cláusula tercera así (f. 30 y 31):

“…El canon mensual será el siguiente para el año 2012 será de TREINTA Y DOS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 32.000,00) mensuales más el Impuesto al valor agregado (IVA) para el año 2013 el canon será de CUARENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 40.000,00) más el Impuesto al valor agregado (IVA) dicho canon deberá ser pagado por EL ARRENDATARIO, puntualmente, por mensualidades adelantadas, dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, de manera directa y personal a EL ARRENDADOR, caso de que existan prórrogas, el canon de arrendamiento será establecido tomando en cuenta tanto los valores indicados por el Banco Central de Venezuela como tasa inflacionaria del año inmediatamente anterior, la paridad cambiaria con relación a nuestro signo monetario, así como la realidad de los precios de los arrendamientos en el mercado, vigentes para la fecha que corresponda. En todo caso, deberá mediar un acuerdo previo entre las partes en este sentido, como requisito esencial para la continuidad del contrato en cuestión, siendo condición, obligatoria por parte de los contratantes, suscribir los cambios y condiciones acordados para cada periodo de arrendamiento.”

En cuanto al canon de arrendamiento, es menester traer a colación lo que establece el Decreto con Rango, Fuerza y Valor de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 4:

“Quedan excluidos del régimen de esta Ley, a los solos efectos de la fijación de los cánones de arrendamiento:
(…Omissis…)
b) Los inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria, oficina o cualquier otro uso, cuya Cédula de Habitabilidad o instrumento equivalente sea posterior al 2 de enero de 1987…”

Del artículo parcialmente transcrito se desprende que los cánones de arrendamiento de los inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria, oficina o cualquier otro uso equivalente (salvo las exclusiones establecidas en el artículo 4 eiusdem), están sujetos a regulación bajo las condiciones determinadas en el referido Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual, a su vez, atribuye dicha facultad al Poder Ejecutivo Nacional, permitiéndole la delegación de sus funciones administrativas inquilinarias en las Alcaldías, con excepción de las ubicadas dentro del Área Metropolitana de Caracas. (Vid., Sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia Nº 01059 del 25 de septiembre de 2008).

En el supuesto de autos, no se desprende de los documentos que presuntamente atribuyen la propiedad del inmueble a que alude la demandada, que el permiso de habitabilidad haya sido otorgado antes de 1987, sino que se trata simplemente de un título supletorio otorgado ante el Registro del Municipio Plaza del Estado Miranda de una construcción sin concluir. Es de tener en cuenta que los documentos públicos administrativos son aquellos realizados por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, pero que no se refiere a negocios jurídicos de los particulares, sino que tratan de actuaciones de los referidos funcionarios que versan, bien sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe, conformando la extensa gama de los actos constitutivos (concesiones, autorizaciones, habilitaciones, admisiones, suspensiones, sanciones, entre otros), o bien constituyen manifestaciones de certeza jurídica que son las declaraciones de ciencia y conocimiento, que a su vez, conforman la amplia gama de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones, registros, etc.), y que por tener la firma de un funcionario administrativo están dotados de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y por tanto deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario.
Así mismo, es menester señalar que la cédula de habitabilidad consiste en una constancia de terminación de obra, conforme a lo dispuesto en la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística; la otorga el ente competente para garantizar que el inmueble cumple con las condiciones de habitabilidad obligatorias, en consecuencia, da fe de que un inmueble, esta apto para ser habitado, de tal manera que la copia certificada del titulo supletorio consignada ante esta Alzada por la demandada, no es prueba de que el permiso de habitabilidad del inmueble de autos haya sido otorgado antes del 2.1.1987; lo que significa, que no demostró la parte accionada su alegato ex artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto a que el canon de arrendamiento del galpón industrial esté sujeto a regulación por el referido decreto ley. Sobre este punto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 27 de julio de 2004, caso: Inversiones y Administradora de Bienes Combienes, C.A., contra Nelson José Mendoza Linares, con ponencia del Magistrado Tulio Álvarez, expediente N° 031006, dejó establecido lo siguiente:

“…Los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, respectivamente expresan:
Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho de que ha producido la extinción de su obligación.
…Las partes tienen por carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el hecho extintivo de la obligación.
Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba y establecen con precisión que corresponden al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generen un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos.
El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, si bien reitera el artículo 1.354 del Código Civil agrega que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo reus in excipiendo fu actor que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca a su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa…” (Sent 30-11-2000, caso Seguros La Paz c/Banco Provincial de Venezuela SAICA)…
Sobre este particular, es oportuno advertir que constituye un principio de lógica formal y jurídica que toda negación de una negativa constituye una afirmación. Por consiguiente el demandado al alegar que no incumplió su obligación, lo que está expresando es que la cumplió, y por ende, le corresponde probar ese hecho extintivo, que implícitamente esta afirmando.”

En el caso de marras el canon mensual de arrendamiento por tratarse de un inmueble exento de regulación, debió haberse incrementado anualmente tomando como base la tasa inflacionaria reflejada en los Índices de Precios al Consumidor (IPC) Nacional, elaborados por el Banco Central de Venezuela, calculado sobre el canon del mes anterior al del inicio de la nueva anualidad, en consecuencia, aunque las partes no hubiesen estipulado nada al respecto mediante acuerdos posteriores, el canon debió actualizarse para el año 2015 con base a la inflación reportada del 2014, tal como era costumbre hacerlo antes de la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que recogió dicha practica y la convirtió en Ley en el artículo 14 del referido Decreto-Ley.

Así, tenemos que la demandada durante el desarrollo del proceso debió demostrar que había cumplido íntegramente con su obligación contractual de pagar el canon mensual durante el año 2015, sobre lo cual al momento de contestar la demanda señaló que lo que hizo fue abonar adelanto de cánones por la misma suma que venía pagando, en virtud de la incertidumbre sobre el monto a pagar en razón del último contrato de arrendamiento verbal e indeterminado a regir desde el 1.1.2015, que afirmó se inició con la actora a finales del año 2014.

De las actas del presente expediente se observa que para la vigencia del primer año de prórroga legal, ambas partes acordaron que la actualización del canon de arrendamiento se hiciera tomando en cuenta únicamente la tasa inflacionaria indicada por el Banco Central de Venezuela para el año anterior; es así como el canon resultó ser de sesenta y dos mil cuatrocientos ochenta bolívares (Bs. 62.480,00), y fue por ese monto que pagó los cánones de arrendamiento correspondientes al año 2014.

Hechas todas las precisiones anteriores, apegándose estrictamente este sentenciador a las normas transcritas y a lo cursante y a lo probado en autos, considera quien aquí decide, que la arrendataria incumplió la cláusula tercera del contrato de arrendamiento y el acuerdo posterior en cuanto al ajuste del canon en base a la tasa inflacionaria del año inmediatamente anterior, al no haber pagado el canon de arrendamiento durante el año 2015 dentro de los cinco primeros días de cada mes, y por no haber actualizado el canon de arrendamiento para dicho año con base a la tasa inflacionaria experimentada en el año 2014 publicada por el Banco Central de Venezuela, la cual fue de 68,5%, por lo que el canon que debió pagar es el monto resultante de sumar el canon del 2014, sesenta y dos mil cuatrocientos ochenta bolívares (Bs. 62.480,00) más el monto producto del cálculo del porcentaje inflacionario del año 2014, cuarenta y dos mil setecientos noventa y ocho bolívares con ochenta céntimos (Bs. 42.798,80), esto es, ciento cinco mil doscientos setenta y ocho bolívares con ochenta céntimos (Bs. 105.278,80); y dado que la arrendataria efectuó los pagos de los cánones de arrendamiento de los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo del año 2015 a razón de Bs. 62.480,00, resulta procedente la pretensión de resolución del contrato de arrendamiento que se analiza por los motivos antes explanados. Así se decide.

En conclusión, dado que quedaron desechados todos los alegatos de la parte demandada, y demostrado el incumplimiento de la arrendataria del pago íntegro del canon de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, y mayo 2015, en contravención con lo estipulado en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, resulta forzoso declarar sin lugar la apelación ejercida por la representación judicial de la parte demandada, y con lugar la demanda por resolución de contrato impetrada, quedando así confirmado el fallo recurrido, bajo la motivación aquí expuesta. ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.


IV
DISPOSITIVA

En mérito de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR el recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 31 de octubre de 2016, por la abogada VANESSA HOYER actuando en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, sociedad mercantil PLITEX, C.A., contra la sentencia definitiva proferida en fecha 11 de agosto de 2016 por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual queda confirmada.

SEGUNDO: CON LUGAR la demanda por resolución de contrato de arrendamiento incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES JLS 2000, C.A., en contra de la sociedad mercantil PLITEX, C.A., partes ya identificadas en el presente fallo, en consecuencia se condena a la accionada: a) en hacer entrega a la parte actora del inmueble constituido por un galpón de uso fabril o industrial ubicado en la Urbanización Central Industrial del Este, parcela número 19, manzana F de Guarenas, Municipio Plaza del estado Miranda, en las mismas condiciones en que le fuere entregado, libre de bienes y personas, exceptuando los bienes y equipos que forman parte del bien arrendado y que se especifican en el contrato objeto de resolución; y, b) a pagar la cantidad de doscientos trece mil novecientos noventa y cuatro bolívares (Bs. 213.994,00) por concepto de diferencia en el canon vigente para los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo del año 2015.

TERCERO: De conformidad con lo establecido en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada.

Por cuanto la presente decisión se publica fuera de la oportunidad prevista en la ley, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 233 y 251 eiusdem, se ordena notificar a las partes.

Expídase por Secretaría copia certificada del presente fallo, a los fines de su archivo en el copiador de sentencias definitivas que lleva este juzgado, tal y como lo dispone el artículo 248 íbidem.


PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años: 206º de la Independencia y 157° de la Federación. En la ciudad de Caracas, a los diecisiete (17) días del mes de febrero de dos mil diecisiete (2017).
EL JUEZ,

LA SECRETARIA ACC.,
ARTURO MARTÍNEZ JIMÉNEZ

ABG. SCARLETT RIVAS ROMERO

En esta misma data, siendo las doce y treinta minutos de la tarde (12:30 a.m.) se publicó, registró y se agregó al presente expediente la anterior sentencia, constante de trece (13) folios útiles.-
LA SECRETARIA ACC.,


ABG. SCARLETT RIVAS ROMERO



Expediente No. AP71-R-2016-001085
AMJ/SRR/GV








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