REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR SEPTIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
208º y 159º
ASUNTO Nº AP71-R-2018-000277
PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE DEMANDANTE: Sociedad Mercantil SPA AVILA FRESCA C.A., inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 09 de mayo de 2006, bajo el N° 33, Tomo 1318-A-Qto., inscrito en el Registro de Información Fiscal N° J-315655128.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Ciudadano ANÍBAL JOSÉ LAIRET VIDAL, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 19.882.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil UNIVERSAL GYM C.A., inscrito ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 24 de abril de 2006, bajo el N° 24, Tomo 68-A-Sgdo, inscrito en el Registro de Información Fiscal N° J-315442876.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos JUAN VICENTE ARDILA PEÑUELA, HUMBERTO BAUDER F., DANIEL ARDILA VISCONTI, MARCO PEÑALOZA PESCIONI, JUAN VICENTE ARDILA VISCONTI, PEDRO JAVIER MATA HERNÁNDEZ, ZULEVA ALVAREZ Y ANA LORCA, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros.7.691, 9.011, 86.749, 46.968, 73.419, 43.897, 117.878 y 215.064, respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO LOCAL COMERCIAL.
DECISION RECURRIDA: Sentencia Interlocutoria de fecha 16 de marzo de 2018, dictada por el Juzgado Decimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
ANTECEDENTES DE LA DEMANDA
ACTUACIONES EN PRIMERA INSTANCIA
Se inició el presente juicio de DEASALOJO DE LOCAL COMERCIAL., a través de demanda interpuesta por la Sociedad Mercantil SPA AVILA FRESCA C.A., contra la Sociedad Mercantil UNIVERSAL GYM C.A., ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, cumplida con la distribución de Ley, correspondió el conocimiento de la causa al el Juzgado Decimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, tramitándose el Asunto bajo el Nº AP31-V-2014-001639.
Mediante auto de fecha 12 de diciembre de 2014, se admitió la demanda por los trámites del procedimiento oral.
Una vez cumplidas las formalidades previstas para la citación de la parte demandada, esta compareció de manera voluntaria el día 04 de abril de 2016, dándose por citada y consignando poder.
En fecha 20 de abril de 2016, la representación de la parte demandada presento escrito de cuestiones previas y dando contestación a la demanda, asimismo promovieron pruebas.
El 31 de mayo de 2016, la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 06 de julio de 2016, se dictó sentencia interlocutoria en la cual se declaró improcedente la cuestión previa promovida por la parte demandada y se ordeno la notificación de las partes.
Luego de notificadas las partes, el 17 de octubre de 2017, la parte demandada apelo de la referida sentencia y su apelación fue escuchada en un solo efecto por auto del 23 de octubre de 2017.
En fecha 04 de diciembre de 2017, se llevo a cabo la audiencia preliminar fijada para este tipo de procedimiento, dejándose constancia de la comparecencia sólo de la parte actora.
Por auto de fecha 07 de diciembre de 2017, el Tribunal de la causa hizo fijación de los hechos controvertidos en el presente asunto y abrió la causa a pruebas.
El 13 de diciembre de 2017, el a quo emitió pronunciamiento en cuanto a las pruebas promovidas por la parte actora.
Mediante auto de fecha 19 de diciembre de 2017, se fijo la oportunidad para el debate oral. En esa misma fecha se ordeno la apertura de un cuaderno de tacha.
En fecha 19 de febrero de 2018, se declaró improcedente la solicitud de reposición interpuesta por la parte demandada el 15 de febrero de 2018.
Seguidamente, el 20 de febrero de 2018, se llevo a cabo el debate Oral, el cual fue suspendido por 02 días de despacho. Continuándose el mismo el 22 de febrero de 2018, difiriéndose la sentencia para el segundo día de despacho, en virtud del estado de salud del juez de la causa.
El 27 de febrero de 2018, se dio continuidad al debate oral y se dicto oralmente el dispositivo del fallo; asimismo se le indico a las partes el tiempo para publicar el extenso del fallo definitivo; publicándose el mismo el 16 de marzo de 2018.
Dicho fallo fue apelado por la parte demandada el día 04 de abril de 2018, el Tribunal de la causa oyó el recurso de apelación propuesto, en ambos efectos, de acuerdo a lo establecido en el artículo 290 del Código de Procedimiento Civil, ordenando la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, mediante providencia de fecha 10 de abril de 2018.
CONOCIMIENTO EN LA ALZADA
Una vez cumplido el respectivo sorteo de ley, le correspondió a este Juzgado el conocimiento de la apelación, siendo recibido el expediente el día 25 de abril de 2018, dándole entrada al mismo por auto de fecha 02 de mayo de 2018, fijándose el vigésimo (20°) día de despacho siguiente para la presentación de informes por las partes, de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.
Luego, el día 01 de junio de 2018, ambas partes presentaron sus respectivos escritos de Informes, donde, expusieron lo que sigue:
PARTE DEMANDANTE:
“…(omisis)
CAPITULO SEGUNDO
CONCLUSIONES
De todo lo anterior podemos concluir lo siguiente:
1.- Está debidamente comprobada la existencia de una relación contractual a tiempo determinado, que inicia conforme al contrato de arrendamiento suscrito inicialmente entre la Sociedad Mercantil SPA AVILA FRESCA C.A., como arrendadora y la también Sociedad Mercantil UNIVERSAL GYM C.A., como arrendataria, otorgado en el día veinticinco (25) de agosto de 2006, cuya relación arrendaticia se sustentó en sucesivos contratos de arrendamientos, hasta la modificación del último de ellos, en fecha veinticinco (25) de abril de 2.011…
(omisis).
2.- , Como consecuencia de lo anterior, se trata de un arrendamiento inmobiliario de uso comercial, que encaja dentro de los supuestos del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, que dice en su artículo 2º, lo siguiente: “A los fines de la aplicación e interpretación del presente Decreto Ley, se entenderá por “inmuebles destinados al uso comercial”, aquellos en los cuales se desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinario del establecimiento que allí funciona independientemente de que dicho inmueble constituya una unidad inmobiliaria por sí sola, forma parte de un inmueble de mayor magnitud o se encuentra anexado a está”
3.- La relación arrendaticia finalizo el pasado treinta y uno (31) de diciembre de 2013, sin que las partes hubieran acordado renovarlo, prorrogarlo o suscribir una nueva relación contractual, lo que en un principio dio lugar a que diera inicio al lapso de prorroga legal prevista originalmente en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en la actualidad conforme al artículo 26 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, por el termino de dos (2) años.
4.- Mi representada a tenor de lo dispuesto en el artículo 1160 del Código Civil, siempre se ejecuto todos los contratos de buena fe durante la vigencia de la relación contractual, con estricto apego a lo expresado en cada uno de ellos, tanto en el alcance de lo estipulado voluntariamente por las partes, como bajo el marco legal vigente.
5.- La Sociedad Mercantil SPA AVILA FRESCA C.A., está facultada frente al incumplimiento por parte de UNIVERSAL GYM C.A., en el pago de los cánones de arrendamiento en la forma pactada contractualmente, para solicitar el desalojo de los locales comerciales ya identificados objeto de la relación arrendaticia, de conformidad con lo previsto en el literal (a) del artículo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, por tanto la sentencia dictada por el Juez Decimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, está debidamente ajustada a los hechos narrados y al derecho invocado, por tanto esta Alzada y así lo solicito muy respetuosamente debe ratificarla en todas y cada de sus partes, declarado sin lugar en presente Recurso de Apelación…”
PARTE DEMANDADA:
“…(omisis)
I
De los vicios de la Sentencia
1.
La sentencia recurrida adolece de vicios trascendentes que exigen su nulidad porque influyen –los vicios- en la suerte del dispositivo; me explico:
1.1 Incongruencia positiva: afirmó el sentenciador poco más o menos paráfrasis- que existe entre SPA AVILA FRESCA C.A., y UNIVERSAL GYM C.A., un contrato de arrendamiento a tiempo determinado y que se ha prorrogado en el tiempo, sin que tales prorrogas, hayan vuelto el contrato d tiempo indeterminado, de allí que, afirma el Tribunal de causa que la prorroga legal es de 2 años, como quiera que la vigencia del mismo fue de 5 años, tal como lo establece el Art. 26 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial.
El delatado vicio se concentra exclusivamente en la apreciación y juzgamiento que hizo el a quo- en su sentencia- en cuanto a la naturaleza jurídica, tiempo de duración del contrato y estatus legal del contrato de arrendamiento para el monto de la accionarse la demanda, pues en su motiva expreso que el contrato de arrendamiento era: a tiempo determinado, que había tenido una duración de 5 años y que le correspondía a UNIVERSAL GYM., C.A., a partir de 2014, una prorroga legal de 2 años.
En verdad, el a quo, con su forma de juzgar el merito, ADULTERO los términos de la controversia; O MAS CLARA IDEA; amplio el alcance y efectos de la pretensión, burlando con ello los eventuales límites de la demanda deducida por SPA AVILA FRESCA C.A., contra UNIVERSAL GYM C.A., al no saber delimitar los hechos particulares y concretos sobre las que debía concentrar su juzgamiento, en función del objeto de la pretensión , en contraste con la narración histórica y fáctica de que cual se sirvió –de manera accesoria- la actora.
Explico:-
Si la Alzada revisa la demanda, observara que SPA AVILA FRESCA C.A., demando exclusivamente el desalojo de conformidad con el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, alegando la falta de pago de los cánones de los meses de enero a marzo del año 2014, jamás y nunca pretendió demandar el cumplimiento del contrato de arrendamiento, o bien pidió la mera declaración de certeza, sobre la naturaleza de la relación arrendaticia, alcance y efectos.
(omisis)
Con vista en el alcance y los efectos legales-eventuales-de la pretensión deducida por SPA AVILA FRESCA C.A., la declaratoria con respecto a: (-) la naturaleza del contrato de arrendamiento, así como el juzgamiento de que: (-) al momento de demandarse, la relación arrendataria estaba en prorroga legal (estatutos-contractual), ambas situaciones jurídicas y de orden legal, debieron estar fuera del acto de juzgamiento, puesto que es un asunto que no interesa al desalojo demandado por cuanto son ajeno a la suerte de la pretensión deducida.
Esta representación, alertó tempranamente al juez de merito – en audiencia oral- de cuál era el objeto de la pretensión deducida por SPA AVILA FRESCA C.A., y del por qué si se apartaba de ella, la sentencia que se dictara caería INCONGRUENCIA POSITIVA. Efectivamente:
Alertó e informó que ese pronunciamiento interferiría de forma directa y categórica con la demanda que por cumplimiento de contrato intentó UNIVERSAL GYM C.A., contra SPA AVILA FRESCA C.A., y FEBACO C.A., conocida por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, cuyo objeto litigioso era el pronunciamiento sobre si, el contrato de arrendamiento era –por razones sobrevenidas- a tiempo indeterminado.-
Entonces. Dos (2) deducciones respecto al vicio señalado, a saber:
(i) El a quo al caer en el vicio señalado, tergiverso la causa de pedir.
Pero lo más grave es:
(ii) Con su decisión se extralimitó en sus funciones, puesto que le fue advertido que el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Bancario de esta Circunscripción judicial, conocía de una demanda que se pronunciaría a ese respecto (contrato de arrendamiento tiempo determinado o indeterminado, razón por la cual, la tergiversación de la demanda de desalojo por falta de pago de los cánones que utilizó para filtrar otro juzgamiento en merito (forma parte de la cosa juzgada), revela no solo la violación al art. 243.5 del CPC con impacto directo en el principio de tutela judicial efectiva y violación del principio y limites del contradictorio (ex arts. 26 y 49.1 Constitucional) con indefensión material constitucional, sino que evidencia una patente y definida extralimitación de funciones con error grueso de derecho.-
Al cambiar los términos de la pretensión, y pronunciarse el a quo sobre aspectos que no constituyen el objeto propio de la demanda, y en paralelo extralimitarse en sus funciones de juzgamiento, violo el principio dispositivo que le obliga a sentenciar solo sobre lo alegado y de conformidad con la ley aplicable.
Por supuesto, tal pronunciamiento reputa NULA de NULIDAD absoluta la sentencia ( ex art. 244 CPC), de manera que se pide de conformidad con el Art. 208 del CPC, que la Alzada falle sobre el merito, sin caer en el prenombrado vicio. Así se invoca.-
1.2. Falta de Aplicación de normas legales vigente: El contrato de arrendamiento suscrito entre SPA AVILA FRESCA C.A.,y UNIVERSAL GYM C.A. se hizo en vigencia de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario (LAI).
Pero ocurre que, el Ejecutivo, dictó Decreto Ejecutivo No 602 de 29 de noviembre de 2013, publicado en la G.O., de esa misma fecha identificada con el Nº 40.305. Tal decreto rigió para los arrendamiento comerciales en conjunto con la LAI hasta la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, de fecha 23 de mayo de 2014, y por G.O. 40.118.
Si este Tribunal afina su inteligencia, y establece como primera línea de juzgamiento, determinar el derecho sustantivo aplicado por el a quo para incumplimiento contractuales para el periodo enero –marzo de 2014, encontrara que su sentencia – en cuanto a derecho que invocado por él- aplico las disposiciones sustantivas del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, para declarar con lugar la demanda de desalojo por falta de pago de los cánones de arrendamiento, cuando en verdad, la ley aplicable ha debido se la LAI y el decreto Ejecutivo No. 602 de 29 de noviembre de 2013, para establecer, pues conducta en contrario trastocaría el principio de irretroactividad de la ley.
Es por lo anterior, que este vicio es de vital trascendencia para el nuevo examen de la cuestión controvertida. La correcta aplicación de la norma material o sustantiva vigente, permitirá juzgar, a saber: i) Si con fuerza en el Decreto Ejecutivo, la función jurisdiccional dispone de competencia para pronunciarse sentencia de fondo, en cuanto a la falta o no de pago de cánones de arrendamiento con sus connaturales efectos de terminación de la relación arrendataria por vía judicial; insisto, como por efecto de la interpretación hermenéutica que deduce del Decreto Ejecutivo No. 602, donde se expresa, en su Art. 6, prohibía demandar a los inquilinos o resolver unilateralmente los contratos, siendo que el Ministerio de Comercio era la autoridad –temporal y única- para conocer de cualquier reclamación de orden sustancial, pues el objeto de tal determinación ejecutiva (hecho del príncipe) era que el Presidente, a través de la habilitante, dictaría una nueva ley que regulare los arrendamiento de locales comerciales, y entre tanto se interdictaban practicas contractuales en materia de arrendamiento constitucionales, ilegales y usuarias, decretándose cualquier pronunciamiento a ese respecto por autoridad jurisdiccional. (ii) Si en el plano de aplicación del derecho sustancial, es posible dar por terminado una relación arrendaticia –según los términos expuestos por la demanda- a saber: desalojo por falta de pago de más de 2 cánones de arrendamiento, de conformidad con el Art. 40 Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, puesto que, la LAI que es la norma materialmente aplicable con el Decreto 602 del Ejecutivo, definen las acciones juridiciales de terminación del contrato de arrendamiento en los Art. 33 y 34, y el ordenamiento de tales normas define el modo de actuación procesal, y en ellas, el desalojo estaba exclusivamente reservado para los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado; lo que entre en disonancia con los alegatos históricos y relacionases de la demanda propuesta por SPA AVILA FRESCA C.A., cuando afirma la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con UNIVERSAL GYM C.A.
En estricto, la aplicación de la norma vigente para el momento de acusarse la falta de pago, en consonancia con lo expresado por el acto, llevaran a la conclusión de cualquier mente racional, que la pretensión que debió intentarse fue la de resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago de los cánones y nunca el desalojo, porque en este caso, se caería en la contradicción legal in terminis de deducir o concluir que, cabe declarar procedente una demanda de desalojo en una relación arrendataria que según la propia pretensión es a tiempo determinado, pues en estricto la LAI prohibía demandar el desalojo, si la propia pretensión advertía (alegatos) de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, ya que este puesto, cabria es la resolución.…”
En fecha 13 de junio de 2017, la representación de la parte demandante presento su escrito de Observaciones, donde realizo un recuento conciso de los hechos explanados en su escrito de Informes.
Por auto de fecha 14 de junio de 2017, se fijó oportunidad para dictar sentencia en la presente causa.
En fecha 16 de julio de 2018, se dicto auto en el cual se ordeno oficiar al Juzgado Decimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, a los fines de que informara el estado de la tacha incidental propuesta por la parte demandada.
ESTANDO DENTRO DE LA OPORTUNIDAD PARA DECIDIR, ÉSTE JUZGADOR DE ALZADA PASA A CUMPLIR CON SU MISIÓN, PREVIA LAS SIGUIENTES CONSIDERACIONES:
DETERMINACIÓN DE LA CAUSA
La presente controversia se centra en determinar si se encuentra ajustada o no a derecho, la sentencia dictada por el juzgado a-quo en fecha 29 de septiembre de 2017, antes citada, tomando en consideración que contra la referida sentencia definitiva, la representación judicial de la parte demanda ejerció recurso ordinario de apelación, considerando para ello los alegatos, defensas, excepciones y probanzas aportadas por las partes durante la tramitación del juicio en instancia y las fundamentaciones del recurso, apelación a la cual se adhirió la parte actora reconvenida.
A tales efectos, se observa:
THEMA DECIDENDUM
ALEGATOS DE LAS PARTES
En el escrito libelar la representación de la parte actora, sostuvo en síntesis, lo siguiente:
“...1.- Está debidamente comprobada la existencia de una relación contractual a tiempo determinado, que inicia conforme al contrato de arrendamiento suscrito inicialmente entre la Sociedad Mercantil SPA AVILA FRESCA C.A., como arrendadora y la también Sociedad Mercantil UNIVERSAL GYM C.A., como arrendataria, otorgado en el día veinticinco (25) de agosto de 2006, cuya relación arrendaticia se sustentó en sucesivos contratos de arrendamientos, hasta la modificación del último de ellos, en fecha veinticinco (25) de abril de 2.011…
(omisis).
2.- , Como consecuencia de lo anterior, se trata de un arrendamiento inmobiliario de uso comercial, que encaja dentro de los supuestos del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, que dice en su artículo 2º, lo siguiente: “A los fines de la aplicación e interpretación del presente Decreto Ley, se entenderá por “inmuebles destinados al uso comercial”, aquellos en los cuales se desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinario del establecimiento que allí funciona independientemente de que dicho inmueble constituya una unidad inmobiliaria por sí sola, forma parte de un inmueble de mayor magnitud o se encuentra anexado a está”
3.- La relación arrendaticia finalizo el pasado treinta y uno (31) de diciembre de 2013, sin que las partes hubieran acordado renovarlo, prorrogarlo o suscribir una nueva relación contractual, lo que en un principio dio lugar a que diera inicio al lapso de prorroga legal prevista originalmente en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en la actualidad conforme al artículo 26 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, por el termino de dos (2) años.
4.- Que su representada a tenor de lo dispuesto en el artículo 1160 del Código Civil, siempre ejecuto todos los contratos de buena fe durante la vigencia de la relación contractual, con estricto apego a lo expresado en cada uno de ellos, tanto en el alcance de lo estipulado voluntariamente por las partes, como bajo el marco legal vigente.
5.- La Sociedad Mercantil SPA AVILA FRESCA C.A., está facultada frente al incumplimiento por parte de UNIVERSAL GYM C.A., en el pago de los cánones de arrendamiento en la forma pactada contractualmente, para solicitar el desalojo de los locales comerciales ya identificados objeto de la relación arrendaticia, de conformidad con lo previsto en el literal (a) del artículo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial.
IV
PEDIMENTOS
Expresamente solicitó que la demandada UNIVERSAL GYM C.A., convenga o sea expresamente condenada por este Tribunal a lo siguiente:
PRIMERO: En desalojar el inmueble identificado como un local comercial que forma parte del Fondo de Comercio de denominación SPA AVILA FRESCA C.A., el cual se encuentra ubicado en la planta del 2do piso (3er nivel) local numero 302, 304, 305, 306 y 307, con un área aproximada de SEISCIENTOS SESENTA METROS CUADRADOS (660 MTS) del Centro Comercial FEBACO (Los Campitos), situado al oeste de la intersección que forma el cruce de la Avenida Pichincha con la Avenida Rio de Oro de la Urbanización Prados del Este, Municipio Baruta del Estado Miranda…, en las mismas buenas condiciones en que los mismos le fueron arrendados, así como totalmente libre de personas y bienes. SEGUNDO: En pagar la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA Y UN MIL BOLIVARES (Bs. 351.000), correspondientes a los arrendamientos impagados de los meses enero, febrero y marzo del año 2014, a razón de CIENTO DIECISIETE MIL BOLIVARES (Bs. 117.000,oo). TERCERO: En pagar las costas del presente proceso.
Estimaron la demanda en la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA Y UN MIL BOLIVARES (Bs. 351.000), que equivalen a dos mil setecientos sesenta y tres unidades tributarias (2.763 UT…”).
CONTESTACIÓN A LA DEMANDADA
Las anteriores argumentaciones previamente fueron cuestionadas por la representación de la parte demandada, en la forma que sigue:
“…negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes los hechos como el derecho, negó que es falso que el contrato sea a tiempo determinado; asimismo negó que se encuentre insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento y finalmente alego la existencia de un fraude procesal por parte de la actora en su contra…”.
Corresponde a este despacho superior verificar la procedencia o no de los alegatos y defensas de fondo esgrimidos en este asunto previo el análisis probatorio correspondiente, y a tal efecto observa:
ANÁLISIS Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS
APORTADAS AL PROCESO
La prueba, en Derecho, es todo motivo o razón aportado al proceso por los medios y procedimientos aceptados en la ley para llevarle al juez al convencimiento de la certeza sobre los hechos discutidos en un proceso; conforme a las normas distributivas de la carga de la prueba consagrada en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Considera este Despacho oportuno destacar que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada el día 17 de Julio de 2007, en el Expediente Número 07-0733, con ponencia del Magistrado Marcos Tulio Dugarte Padrón, fijó la siguiente posición:
“…Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos (Vid. s.S.C.C del 27 de julio de 2004, caso: Inversiones y Administradora de Bienes COMBIENES, C.A.). En relación al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la Sala de Casación Civil determinó que si bien éste reitera el artículo 1.354 del Código Civil, agrega que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...”. (Vid. sentencia s.S.C.C. del 30 de noviembre de 2000, caso: Seguros la Paz). En aplicación de estas consideraciones al caso concreto, la Sala observa que de acuerdo con lo establecido en la sentencia objeto de amparo, el actor afirmó que el demandado no cumplió una obligación pactada en el contrato, lo cual fue negado en la contestación, motivo por el cual, el juez de alzada estableció que correspondía al actor la carga de demostrar que el demandado no pagó los cánones correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2005, lo cual resulta a todas luces inconsistente con los principios que rigen la materia probatoria, pues la parte actora al alegar un hecho negativo, no le corresponde a ella la carga de la prueba, sino que, es a la otra parte a quien le corresponde demostrar el hecho afirmativo y ello lo ha debido tomar en cuenta el tribunal que conoció el amparo...”.
Para mayor abundamiento se trae a colación la sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, del 16 de diciembre de 2009, dictada en el Expediente Número 2009-000430, con ponencia de la Magistrada ISBELIA PÉREZ VELÁSQUEZ, la cual habla sobre las pruebas:
“…Al efecto, la Sala observa de la lectura del artículo 1.354 del Código Civil, y el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, denunciados por el formalizante como infringidos por el vicio de errónea interpretación, respectivamente establecen lo siguiente:
“Artículo 1.354: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”.
“Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.”.
Las normas precedentemente transcritas, definen los deberes y roles de cada parte dentro del proceso, de acuerdo a la posición que asuma el demandado en relación a las afirmaciones de hecho del demandante, lo cual varía y modifica la distribución de la carga de la prueba.
(omisis)
La prueba constituye la demostración, por los medios legales, de la veracidad o exactitud de hechos que sirven de fundamento a un derecho que se reclama. Lo que debe probarse son los hechos y no el derecho, deben acreditarse los hechos jurídicos en general y los actos jurídicos en particular.
Por otra parte, como principio general corresponde probar al que ha sostenido una proposición contraria al estado normal u ordinario de las cosas, o al que pretende una situación adquirida.
La carga de la prueba corresponde a quien afirme hechos que configuren su pretensión o a quien lo contradiga alegando nuevos hechos.
En este sentido, la accionante señaló en su libelo de demanda que:
“Además de la indemnización por la responsabilidad objetiva de la aerolínea, la misma debía reparar los daños morales causados por un hecho ilícito, consistente en la negligencia en el mantenimiento de la nave, al no cumplir con la revisión de los equipos y concretamente en el mantenimiento de la bomba de carga del bote de salvavidas”.
Como puede apreciarse, le corresponde entonces a la parte demandante demostrar todo lo que ha afirmado en su libelo de demanda. Así se decide.
Es imperativo destacar, que si el demandante sienta como base de su demanda la afirmación de un hecho, está obligado (interesado) en suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda no resulta fundada y el juez no puede aceptar demandas infundadas.
En lo que respecta a la pretensión del demandante de que el “hecho invocado es un hecho negativo indefinido”, este juzgado disiente de esa apreciación pues lo considera un hecho afirmativo definido que muy bien puede probarse por los medios de pruebas establecidos por nuestro ordenamiento jurídico positivo. Y en cuanto a su estimación de “que los hechos negativos no son carga para el que lo invoca”, también disiente este juzgador de tal afirmación. (Resaltado del Tribunal).
(0misis)
Ahora bien, el problema de la alegación del hecho negativo es diferente. En general tal alegación se prueba con el hecho positivo contrario. El hecho negativo debe probarse por quien lo alega como presupuesto de la norma invocada como fundamento de su pretensión, defensa o excepción. La naturaleza negativa del hecho no modifica las reglas generales sobre la carga de la prueba, como bien lo señala el jurista Rafael Pina, en su obra “La Prueba Civil”. Editorial Porrúa. México. 1995. Página 263 y siguientes. Así se decide...”.
De la precedente transcripción de la sentencia recurrida, esta Sala observa, que el juez de segunda instancia manifestó que, en relación a la distribución de la carga de la prueba, quien afirma un hecho debe probarlo, y con respecto al hecho negativo considera que tal alegación se prueba con el hecho positivo contrario. Sin embargo, en criterio de la recurrida, el alegato negativo debe probarse por quien lo invoca como fundamento de su pretensión, defensa o excepción, y agrega además, que la naturaleza negativa del hecho no modifica las reglas generales sobre la carga de la prueba…” (Resaltado del Tribunal)
De manera pues, que el principio de la carga probatoria contenido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, constituye un aforismo en el Derecho Procesal. El Juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos alegados y probados por las partes en el juicio.
Así, la carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del Derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda. De ahí que, al demandante, le toca la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio incumbi probatio qui dicit nin qui negat, es decir, que incube probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; más que el demandado puede tocar la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro principio de Derecho; reus in excipiendo fit actor, al tornarse el demandado actor, a su vez, en la excepción, este principio se armoniza con el primero, y en consecuencia, sólo cuando el demandado alegue en la excepción nuevos hechos toca a él la prueba correspondiente.
Por consiguiente, el peso de la prueba, no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, dado que, ninguna demanda o excepción la afirmación o la negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin ésta demostración la demanda, o la excepción resulta infundada.
Además, el artículo 12 del Código Adjetivo Civil, dispone que:
“…Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósitos y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe…” (Fin de la cita textual).
Conforme a la norma citada, el juez de instancia debe procurar en sus decisiones la búsqueda de la verdad tomando en cuenta los alegatos de las partes, así como las pruebas promovidas por éstas, no incurriendo en lo absoluto de sacar elementos de convicción fuera de los que arrojen éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados, ni probados en la causa que le es sometida a su conocimiento y decisión.
Así, en opinión de quien decide, la función de todo juez debe estar enmarcada en impartir legalidad de una manera imparcial, en el entendido, que debe decidir conforme a lo que se pide y sólo sobre lo que se pide y al fallar debe hacerlo tomando en consideración los hechos alegados así como los elementos de convicción que se hayan producido en juicio.
Distinto es el caso cuando se trata de la interpretación de los contratos, por cuanto el mismo artículo 12 eiusdem, faculta al juez, en caso de presentarse oscuridad, ambigüedad o deficiencia, para atender al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe.
Por último, la carga de la prueba como se ha señalado, se impone por Ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes pues si quien está obligado a probar su afirmación no lo hace, su pretensión será desestimada dado que el Juez sólo procede según lo dispuesto en los artículos antes citados, razón por la cual se procede al análisis del material probatorio cursante a los autos:
Consta a los folios 16 al 23 de la pieza número uno del expediente PODER otorgado por la parte actora Sociedad Mercantil SPA AVILA FRESCA C.A., al abogado ANÍBAL JOSÉ LAIRET VIDAL,, ante la Notaria Publica Segunda del Municipio Baruta del estado Miranda, el 11 de agosto de 2014, quedando anotado bajo el Nº 15 Tomo 70 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría Pública; al cual este alzada le otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 12, 150, 151, 154, 429 y 509 del Código Procesal, en armonía con los Artículos 1.361 y 1.363 del Código Civil, y tiene como cierta la representación ejercida por los mandantes en nombre de su poderdante, y así se declara.
Consta a los folios 24 al 31 de la pieza número uno de la presente causa CONTRATO DE ARRENDAMIENTO ORIGINAL, autenticado ante la Notaria Publica Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 25 de agosto de 2006, anotado bajo el Nº 47, Tomo 85; al cual se le adminicula las COPIAS DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTOS de fecha 01 de enero de 2008, que cursan a los folios 32 al 43 y 44 al 55; así como el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO ORIGINAL, que cursa a los folios 56 al 63, autenticado ante la Notaria Publica Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 05 de agosto de 2009, anotado bajo el Nº 21, Tomo 82 y la COPIA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, que consta a los 64 al 75 de fecha 01 de enero de 2011, y al no ser cuestionados de forma alguna debe tener como valido los mismos y valorados por el Tribunal de conformidad con los Artículos 12, 429, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los Artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, y se aprecia la existencia de la relación arrendaticia invocada en el escrito libelar de los locales comerciales indicados en los mismos y el Fondo de Comercio, así como las obligaciones asumidas, y así se declara.
Consta a los folios 146 al 149 de la primera pieza del expediente PODER consignado por la parte demandada al momento de darse por citado, otorgado por la parte demandada Sociedad Mercantil UNIVERSAL GYM C.A., los abogados ANÍBAL JUAN VICENTE ARDILA PEÑUELA, HUMBERTO BAUDER F., DANIEL ARDILA VISCONTI, MARCO PEÑALOZA PESCIONI, JUAN VICENTE ARDILA VISCONTI, PEDRO JAVIER MATA HERNÁNDEZ, ZULEVA ALVAREZ Y ANA LORCA, ante la Notaria Publica Octava de Caracas Municipio Libertador del Distrito Capital, el 18 de noviembre de 2014, quedando anotado bajo el Nº 15 Tomo 194, Folios 66 al 68 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría Pública; al cual se le adminicula la Copia del referido PODER que cursa a los folios 190 al 194; al cual este alzada le otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 12, 150, 151, 154, 429 y 509 del Código Procesal, en armonía con los Artículos 1.361 y 1.363 del Código Civil, y tiene como cierta la representación ejercida por los mandantes en nombre de su poderdante, y así se declara.
Consta a los folios 172 al 177 de la primera pieza COPIA SIMPLE DE NOTIFICACIÓN practicada por la NOTARIA PUBLICA SEGUNDA DEL MUNICIPIO AUTÓNOMO BARUTA DEL ESTADO MIRANDA, en fecha 23 de julio de 2014, pero la misma no se pudo lograr, por cuanto las personas a notificar no se encontraban en el lugar, por lo tanto no hay prueba que valorar y apreciar, y así se declara.
Consta a los folios 178 al 185 de la primera pieza COPIAS SIMPLES DE ACTUACIONES JUDICIALES, efectuadas por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judoca del Área Metropolitana de Caracas, las cuales al no ser impugnadas por la parte demandada se tienen como fidedignas de acuerdo con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se aprecia de tales documentales las actuaciones realizadas ante dicho Tribunal, y así se declara.
Consta a los folios 186 al 194 de la primera pieza NOTIFICACIÓN practicada por la NOTARIA OCTAVA DEL MUNICIPIO LIBERTADOR DE CARACAS, en fecha 13 de febrero de 2015; la misma no fue cuestionada de modo alguno; razón por la cual este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 12, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357, 1.359 y 1.360 Código Civil, y se aprecia la evacuación de las particulares solicitados por la parte demandada en la presente causa, y los mismos guardan relación con los hechos controvertidos en el presente asunto, y así se declara.
Consta a los folios 194 al 197 de la primera pieza COPIA SIMPLE DEL LIBRO DE PRESTAMOS DE EXPEDIENTE DE LOS CORTIJOS, DE LA OCCAI; las cuales al no ser impugnadas por la parte demandada se tiene como fidedignas de acuerdo con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se aprecia de tales documentales las actuaciones realizadas ante dicho organismo, y así se declara.
Consta a los folios 198 al 307 de la primera Pieza COPIA CERTIFICADA DEL EXPEDIENTE DE CONSIGNACIONES DE LA OFICINA DE CONTROL DE CONSIGNACIONES DE ARRENDAMIENTO INMOBIOLIARIO (OCCAI), DEL CIRCUITO JUDICIAL DE LOS JUZGADOS DE MUNICIPIO DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS; y en vista que no fueron cuestionadas en modo alguno el Tribunal se valoran como documento administrativo que emana de un ente público, de conformidad a la sana critica establecida en el Artículo 507 del Código de Procedimiento Civil y máximas de experiencias, en concordancia con los artículos 1.357 y 1360 del Código Civil, por consiguiente se tienen como ciertas las actuaciones llevadas por dicho organismo, es decir, las distintas consignaciones de los cánones de arrendamiento, correspondientes a los locales comerciales dados en alquiler; y así se decide.
En la etapa probatoria la representación de la parte actora promovió el MERITO FAVORABLE de los autos; el Tribunal observa que estos alegatos no constituyen medios probatorios de los que expresamente están contenidos en el Código de Procedimiento Civil y en el Código Civil, conforme lo dejó asentado la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia por sentencia de fecha 10 de julio de 2003, con ponencia del Magistrado Juan Rafael Perdomo, en el expediente N° 03287, contenida en el Repertorio de Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia de Oscar R. Pierre Tapia, páginas 642 y 643, Tomo 7, Año IV, Julio 2003; razón por la cual este Tribunal considera improcedente valorar tal alegación en el presente fallo, y así se decide.
ANÁLISIS DEL DECISORIO
Del análisis realizado por esta alzada a los medios de pruebas aportados al proceso, además atendiendo al principio del derecho de defensa de las partes consagrado en nuestra carta magna y estando dentro del lapso de ley para cumplir con el fallo, a tenor de la previsto en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, se considera pertinente realizar consideraciones previas antes de abordar el mérito de fondo, apreciando lo siguiente:
Conforme a los términos expuestos ante esta alzada la parte demandante expresó que está debidamente comprobada la existencia de una relación contractual a tiempo determinado, que inicia conforme al contrato de arrendamiento suscrito inicialmente entre la sociedad mercantil SPA AVILA FRESCA C.A., como arrendadora y la también sociedad mercantil UNIVERSAL GYM C.A., como arrendataria, otorgado en el día veinticinco (25) de agosto de 2006, cuya relación arrendaticia se sustentó en sucesivos contratos de arrendamientos, hasta la modificación del último de ellos, en fecha veinticinco (25) de abril de 2011, lo cual refuta la parte demandada al indicar que la relación locativa que los rige se transformo en un contrato a tiempo indeterminado en cuanto a su duración temporal; además alega la actora, que se trata de un arrendamiento inmobiliario de uso comercial, que encaja dentro de los supuestos del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, que la relación locataria finalizó el pasado treinta y uno (31) de diciembre de 2013, sin que las partes hubieran acordado renovarlo, prorrogarlo o suscribir un nuevo contrato, lo que según indica la parte actora, en un principio dio lugar a que diera inicio al lapso de prorroga legal prevista originalmente en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en la actualidad conforme al artículo 26 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, por el término de dos (2) años y que su representada está facultada frente al incumplimiento por parte de UNIVERSAL GYM C.A., en el pago de los cánones de arrendamiento en la forma pactada contractualmente, para solicitar el desalojo de los locales comerciales ya identificados objeto de la relación arrendaticia.
A este respecto la parte actora ejerce la presente acción por desalojo fundamentada en lo dispuesto en el literal “a” del artículo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, alegando la falta de pago, por parte del arrendatario, de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo del 2014, apreciando este juzgador que la referida norma no hace distinción a la temporalidad de la relación contractual arrendaticia para el ejercicio de la acción, es decir no hace distinción si se trata de relaciones arrendaticias a tiempo determinado o indeterminado, por lo que resulta en consecuencia irrelevante a los fines de dilucidar la presente controversia la determinación de la temporalidad de la relación arrendaticia donde se alega la falta de pago como hecho controvertido por la demandada; y así se deja establecido.
Por ello, solicita desalojar el inmueble identificado como un local comercial que forma parte del Fondo de Comercio de denominación SPA AVILA FRESCA C.A., el cual se encuentra ubicado en la planta del 2do piso (3er nivel) local numero 302, 304, 305, 306 y 307, con un área aproximada de SEISCIENTOS SESENTA METROS CUADRADOS (660 MTS) del Centro Comercial FEBACO (Los Campitos), situado al oeste de la intersección que forma el cruce de la Avenida Pichincha con la Avenida Rio de Oro de la Urbanización Prados del Este, Municipio Baruta del Estado Miranda, en las mismas buenas condiciones en que fueron arrendados, así como totalmente libre de personas y bienes. SEGUNDO: En pagar la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA Y UN MIL BOLIVARES (Bs. 351.000), correspondientes a los arrendamientos impagados de los meses enero, febrero y marzo del año 2014, a razón de CIENTO DIECISIETE MIL BOLIVARES (Bs. 117.000,oo). TERCERO: En pagar las costas del presente proceso.
En ese sentido, la representación de la parte demandada denunció en su escrito de informes ante la alzada, que la sentencia recurrida adolece de vicios trascendentes, por una parte de Incongruencia positiva, manifestado que el delatado vicio se concentra exclusivamente en la apreciación y juzgamiento que hizo el a quo- en su sentencia- en cuanto a la naturaleza jurídica, tiempo de duración del contrato y estatus legal del contrato de arrendamiento para el momento de accionarse la demanda; además alegó la Falta de Aplicación de normas legales vigente: El contrato de arrendamiento suscrito entre SPA AVILA FRESCA C.A., y UNIVERSAL GYM C.A. se hizo en vigencia de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario (LAI); luego el Ejecutivo dictó Decreto Ejecutivo No 602 de 29 de noviembre de 2013, publicado en la G.O., de esa misma fecha identificada con el Nº 40.30. Tal decreto rigió para los arrendamientos comerciales en conjunto con la Ley de Arrendamiento Inmobiliario hasta la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, de fecha 23 de mayo de 2014, y por G.O. 40.118.
Fijado lo anterior, debe previamente esta alzada establecer el thema decidendum, el cual se circunscribe a determinar si es o no procedente la demanda de desalojo, la cual él a quo declaró CON LUGAR y se condenó el desalojo del inmueble arrendado y el pago de la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA Y UN MIL BOLIVARES (Bs. 351.000), a la arrendadora, correspondiente a los arrendamientos impagados de los meses enero, febrero y marzo del año 2014, a razón de CIENTO DIECISIETE MIL BOLIVARES (Bs. 117.000,oo) y por último se condenó en costas a la parte.
CON VISTA A LO ANTERIOR, PASA ESTE TRIBUNAL SUPERIOR A DICTAR SENTENCIA Y AL RESPECTO OBSERVA:
Por una parte tenemos que la relación arrendaticia entre las partes involucradas en el presente proceso, inició en el año 2006, finalizando, según lo alegado por la parte actora y controvertido por la parte demandada, para el año 2013, conforme a los alegatos de las partes y la documentación aportada a los autos y versa en principio, sobre un Fondo de Comercio de denominación SPA AVILA FRESCA C.A., el cual se encuentra ubicado en la planta del 2do piso (3er nivel) local numero 302, 304, 305, 306 y 307, con un área aproximada de SEISCIENTOS SESENTA METROS CUADRADOS (660 MTS) del Centro Comercial FEBACO (Los Campitos), situado al oeste de la intersección que forma el cruce de la Avenida Pichincha con la Avenida Rio de Oro de la Urbanización Prados del Este, Municipio Baruta del Estado Miranda; por lo que debe esta alzada señalar que cuando empezó la relación locataria se encontraba vigente la Ley de Arrendamiento Inmobiliario (LAI); luego de ello, comenzó a regir para el 29 de noviembre de 2013, el ut supra Decreto Nº 602 de publicado en la Gaceta Oficial Nº 40.305, para los arrendamientos de locales comerciales y posteriormente entró en vigencia el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, del 23 de mayo de 2014.
En consecuencia, nos encontramos que la relación arrendaticia, se desarrolló dentro de los parámetros establecidos por cada una de las tres citadas leyes, mientras duro su lapso de duración contractual y de acuerdo a las reglas establecidas en cada una, por ello esta alzada considera que en el caso bajo estudio, se llevó a cabo bajo varias normas legales que fueron destituyendo la vigencia de las anteriores en razón de su aplicabilidad actual.
Ahora bien, debemos recordar que en el sistema legislativo venezolano, el principio de irretroactividad de las leyes es de jerarquía constitucional, es decir, que ninguna ley, salvo las excepciones establecidas en materia penal, puede ser dotada de efectos retroactivos.
La garantía del principio de irretroactividad de las leyes está así vinculada, en un primer plano, con la seguridad de que las normas futuras no modificarán situaciones jurídicas surgidas bajo el amparo de una norma vigente en un momento determinado, es decir, con la incolumidad de las ventajas, beneficios o situaciones concebidas bajo un régimen previo a aquél que innove respecto a un determinado supuesto o trate un caso similar de modo distinto.
En un segundo plano, la irretroactividad de la ley no es más que una técnica conforme a la cual el Derecho se afirma como un instrumento de ordenación de la vida en sociedad; por lo que, si las normas fuesen de aplicación temporal irrestricta en cuanto a los sucesos que ordenan, el Derecho, en tanto medio institucionalizado a través del cual son impuestos modelos de conducta conforme a pautas de comportamiento, perdería buena parte de su hálito formal, institucional y coactivo, ya que ninguna situación, decisión o estado jurídico se consolidaría. Dejaría, en definitiva, de ser un orden.
En razón de ello también debemos mencionar que el Principio de la Irretroactividad de las Leyes, se encuentra previsto en el artículo 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; que establece:
“Ninguna disposición legislativa tendrá efecto retroactivo, excepto cuando imponga menor pena. Las leyes de procedimiento se aplicarán desde el momento mismo de entrar en vigencia, aun en los procesos que se hallaren en curso; pero en los procesos penales, las pruebas ya evacuadas se estimarán en cuanto beneficien al reo o a la rea, conforme a la ley vigente para la fecha en que se promovieron.
Cuando haya dudas se aplicará la norma que beneficie al reo o a la rea.” (Resaltado del Tribunal)
Analizando el contenido del artículo constitucional transcrito, se debe destacar que la Sala Constitucional en sentencia Nº 288 de fecha 5 de marzo 2004, caso: Siderúrgica del Orinoco (SIDOR) C.A., señaló al respecto que:
“… (omisis)
El artículo 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela indica lo siguiente:
(…Omissis…)
Del precepto antes transcrito se destaca el hecho de que el legislador, en consonancia con la doctrina moderna que trata el problema de la aplicación de la ley en el tiempo, distingue entre retroactividad y efecto inmediato de la ley. En este sentido, debe señalarse que R., quien ha sido reconocido como una autoridad en el tema, en su momento indicó que la ley tiene efectos retroactivos ‘cuando se aplique a hechos consumados (facta praeterita) o a situaciones en curso (facta pendentia) en la parte que es anterior al cambio de legislación, más no tendrá efecto retroactivo sino efecto inmediato, cuando se aplique a hechos futuros (facta futura) o a situaciones en curso (facta pendentia) en la parte que es posterior al cambio de legislación’ (tesis desarrollada por P.R. en su obra Les conflits de lois dans le temps (Théorie dite de la non-rétroactivité des lois) y explicada por J.S.-Covisa. ‘La Vigencia Temporal de la Ley en el Ordenamiento Jurídico Venezolano’, en Obra Jurídica. Ediciones de la Contraloría General de la República, 1976, p. 234).
De lo anterior se deduce que la ley tendrá efectos retroactivos cuando se aplique a hechos consumados y hechos en curso anteriores a su entrada en vigencia, mientras que la ley tendrá efectos inmediatos cuando se aplique a hechos futuros y a situaciones jurídicas todavía en curso luego de su entrada en vigencia.
(…Omissis…)
Es conveniente reiterar la distinción que hace el constituyente en el artículo 24, porque las consecuencias prácticas de uno y otro efecto son distintas. En efecto, la retroactividad de una ley sólo se admite en materia penal, tanto en el orden sustantivo como adjetivo, únicamente en el caso de su mayor benignidad en relación al acusado (sentencia nº 35/2001 del 25 de enero, caso: B.N.N.M., en cambio, el efecto inmediato, en el caso de las leyes procesales, las cuales pueden versar sobre materia penal, civil, mercantil, laboral, entre otras, es que las mismas se aplican para las causas futuras y en curso…”.
Por otra parte, en sentencia de reciente data, de fecha 9 de mayo de 2018, dictada por la Sala De Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en el expediente N° 2017-000260, con ponencia del Magistrado YVÁN DARÍO BASTARDO FLORES, la cual habla de la irretroactividad:
“….(0misis)
…PLANTEAMIENTO TEÓRICO DEL PROBLEMA DE LA IRRETROACTIVIDAD.
Toda ley, en cuanto a norma de Derecho, es decir, en cuanto ‘ley-proposición’, tiene la estructura de una proposición condicional y puede expresarse siempre de una manera semejante a esta: ‘Si se realiza el supuesto de hecho S, se producirá la consecuencia jurídica C’.
A la luz de esa comprensión de la esencia de la ley, vamos a plantear teóricamente el problema de la irretroactividad, ya que sólo así pueden recibir una solución satisfactoria y válida para todos los casos las cuestiones de Derecho intertemporal.
Para la mejor inteligencia del problema, debemos comenzar por hacer una observación previa, cuyo desarrollo sistemático será objeto de capítulos posteriores. Tal observación es la siguiente: los supuestos de hecho ‘S’ de cualquier norma de Derecho pueden considerarse siempre constituidos en un instante temporal preciso y, por lo tanto, se realizan siempre bajo la vigencia de una sola ley, en tanto que las consecuencias jurídicas ‘C’ pueden realizarse en un instante preciso o en un determinado transcurso de tiempo y, por lo tanto, pueden tener lugar bajo la vigencia de dos o más leyes sucesivas.
…Un supuesto de hecho puede constar de un solo hecho material instantáneo – como el de la mayoría de edad, que se realiza en el momento preciso de cumplir los veintiún años- o de una sucesión de hechos materiales – como puede ser un contrato, en el cual es imaginable la existencia de una oferta, discusión y aceptación sucesivas o como sucede necesariamente en la usucapión, que exige una posesión continuada en el tiempo-. Peor, en este último caso, a pesar de que el supuesto de hecho tiene una aparente prolongación en el tiempo, sólo se realiza verdaderamente en el momento preciso en que se consuma su último elemento constitutivo, que es, en el contrato, el de la perfección, y en la usucapión, el de la terminación del plazo.
Por el contrario, la consecuencia jurídica ‘C’ de un supuesto de hecho, es decir, los efectos de un hecho o acto jurídico cualquiera, pueden tener lugar en un instante preciso, como por ejemplo la transmisión de propiedad subsiguiente a un contrato –que tiene lugar en el mismo instante de su perfección- o pueden tener lugar en un lapso más o menos prolongado, como los derechos y obligaciones que se derivan del arrendamiento, del contrato de trabajo, del matrimonio o de la filiación.
Vemos, pues, según hemos dicho más arriba, las consecuencias jurídicas de un supuesto de hecho, o sea, los efectos de un hecho o acto jurídico, pueden tener lugar bajo la vigencia de dos o más leyes sucesivas, en tanto que el supuesto de hecho correspondiente tiene siempre lugar bajo la vigencia de una ley específica.
Después de las aclaraciones anteriores, estamos en situación de comprender con mayor exactitud el contenido implícito en la proposición fundamental que enunciamos a continuación, la cual resume en forma sintética el principio de irretroactividad y nos servirá de punto de partida para el planteamiento teórico del problema.
La proposición en cuestión es esta:
El principio de irretroactividad exige que, en aplicación, de la regla ‘tempus regit actum’, la ley vigente en un período dado determine la existencia de los supuestos de hecho ‘S’ verificados bajo su vigencia y las consecuencias jurídicas ‘C’ derivadas de tales supuestos.
…el problema de la retroactividad entraña tres cuestiones claramente diferenciables, que son, a la vez, los tres requisitos esenciales de toda aplicación de la ley que no incurra en vicio de retroactividad.
1º La ley no debe afectar a la existencia de cualesquiera supuestos de hecho (hechos, actos o negocios jurídicos) anteriores a su vigencia, es decir, la nueva ley no debe valorar hechos anteriores a su entrada en vigor.
2º) La ley no debe afectar los efectos anteriores a su vigencia de cualesquiera de los supuestos de hecho.
3º) La ley no debe afectar a los efectos posteriores a su vigencia de los supuestos de hecho verificados con anterioridad a ella…”. (Destacados de la Sala).
De lo precedente se colige que, la nueva ley no puede afectar los hechos o actos verificados bajo la ley anterior, ni sus efectos. (Cfr. Fallo N° 408, de fecha 20 de diciembre de 2001, expediente N° 1956-006, caso: Antonio Felipe Araujo contra Manuel Herice Roman)
(omisis)
En tal sentido, resulta oportuno hacer mención del criterio sostenido por esta Sala, en sentencia Nº RC-882, de fecha 16 de diciembre de 2008, expediente N° 2006-825, caso: Mario Carruyo Rondón contra Latinoamericana de Seguros, S.A., en la cual haciendo referencia al fallo proferido por la Sala Constitucional de fecha 16 de junio de 2006; dejó establecida la manera en la cual ha de aplicarse la ley en el tiempo, puntualizando lo siguiente:
“…una de las materias de mayor conflicto en el derecho es la atinente a la aplicación de la ley procesal en el tiempo (eficacia temporal), en cuanto a que siendo dichas leyes procesales de orden público, se aplican de manera inmediata, pero deben respetar la validez de los hechos anteriores y los efectos ya producidos de tales hechos. En consecuencia, modifican los trámites futuros de un proceso en curso, pero no podrán afectar bajo ningún respecto a los trámites procesales definitivamente consumados, en razón de la regla tradicional formulada por la doctrina del principio‘tempus regit actum’.
(…omissis…)
Por otra parte, la aplicación de la norma procesal en el tiempo está gobernada por ciertos principios contenidos implícitamente en el artículo 9 del Código de Procedimiento Civil, como es la aplicación inmediata, es decir que rige desde el momento mismo que entra en vigencia, pero sólo en cuanto a las reglas de procedimiento, ya que los derechos adquiridos deben ser respetados por la nueva ley; es decir, que los actos y hechos ya cumplidos, efectuados bajo el imperio de la vieja ley, se rigen por ella en cuanto a los efectos o consecuencias procesales que de ellos dimana.
Por tanto, la ley procesal nueva, si bien es de inmediata aplicación, no puede tener efecto retroactivo, lo que significa que tiene que respetar los actos y hechos cumplidos bajo la vigencia de la Ley antigua y también sus efectos procesales…”. (Destacado de la Sala) (Cfr. Fallo N° RC-158, de fecha 6 de abril de 2011, expediente N° 2010-512, caso: Fondo de Garantía de Depósitos y Protección Bancaria (FOGADE) contra Kaminca y otras)
Así las cosas, es de resaltar que los jueces de la República se encuentran en la obligación de hacer prevalecer las premisas constitucionales; pero también deben establecer el carácter temporal de los hechos y el marco normativo sobre los cuales quedan determinados; es decir, reparar en la regla del antiguo adagio jurídico “tempus regit actum” (el tiempo rige el acto).
Prudente es destacar lo sostenido por esta Sala en sentencia Nº RC-179, de fecha 9 de abril de 2008, expediente N° 2007-273, caso: Emilia Isabel Infante Rivas contra Yolimar Alejandra Hernández Díaz, mediante la cual se estableció lo sucesivo:
“(…) El artículo 3 del Código de Procedimiento Civil, establece que tanto la jurisdicción como la competencia se determinan conforme a la situación de hecho existente para el momento de la presentación de la demanda, y no tienen efecto respecto de ellas los cambios posteriores de dicha situación, salvo que la ley disponga otra cosa.
(…omissis…)
De conformidad con lo antes expuesto, esta Sala establece que, a los fines de determinar la competencia, la materia, la cuantía, el territorio, o el grado del tribunal, es forzoso considerar la aplicación del principio de la perpetuatio jurisdictionis establecido en el artículo 3 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto, la competencia se regirá por la situación de hecho existente para el momento de interposición de la demanda, sin que pueda modificarse la misma, al no tener efectos los cambios posteriores de la ley procesal, salvo que la ley disponga otra cosa” (Destacado de la Sala).
Ahora bien ante la afirmación del recurrente, la Sala, con el objeto de verificar lo alegado por el demandado, observa que en fecha 1° de diciembre de 2014, el ciudadano Bassan Joubara Mussett interpuso demanda contra la sociedad mercantil Conection Quick Mobile C.A., en la persona de su presidente Kinan Naser El Caer Nasr, por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Falcón (fs. 1 al 30 pieza I del expediente); siendo admitida la referida demanda en fecha 5 de diciembre de 2014 (f. 32 pieza I del expediente); por lo que aplicando al presente caso el principio de temporalidad de la ley y el antiguo adagio jurídico “tempus regit actum” (el tiempo rige el acto); esta Sala niega procedencia a las aseveraciones efectuadas por el formalizante, según las cuales en la recurrida debió resolverse aplicando el artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamientos Inmobiliarios, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, bajo el número 36.845, de fecha 7 de diciembre de 1999, y no el artículo 40 literal “g” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, bajo el número 40.418, de fecha 23 de mayo de 2014; toda vez que en el caso particular y verificado como se encuentra la demanda -tal como consta en los autos que conforman el expediente respectivo-; fue introducida el 1° de diciembre de 2014 (fs. 1 al 30 pieza I del expediente), fecha para la cual, la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, señalada por el formalizante como ley no adaptable al asunto por “rationis temporis”, se encontraba en plena vigencia legal, ya que la misma comenzó a surtir sus efectos jurídicos el día 23 de mayo de 2014, data en la cual fue publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, mediante el número 40.418, lo que patentiza a todas luces que, caso contrario a lo alegado por el demandado si era la ley aplicable y ajustada a la presente controversia, tal y como lo estableció el tribunal de alzada, al referir que:
“(…) Verificado lo anterior, se evidencia que habiendo vencido el contrato de arrendamiento pactado a tiempo determinado (desde el 15/11/2012 hasta el 15/11/2013), sin que las partes de común acuerdo hubieren decidido prorrogarlo, es por lo que a partir del 16 de noviembre de 2013 comenzó a transcurrir el lapso de un (1) año correspondiente a la prórroga legal, de acuerdo al artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios -vigente para la fecha de terminación del contrato-, el cual finalizó el 16 de noviembre de 2014, fecha en la cual la arrendataria debía entregar al arrendador los locales comerciales objeto del contrato de arrendamiento, libres de personas, bienes y enseres; y en virtud que hasta la presente fecha no ha hecho tal entrega, es por lo que la presente acción por desalojo debe declararse con lugar, con fundamento en el artículo 40 literal g de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por lo que la sentencia apelada debe ser confirmada…”
Por tanto, cuando se afirma en la denuncia que al caso de especie debió estar regido por lo estatuido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamientos Inmobiliarios, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, bajo el número 36.845, de fecha 7 de diciembre de 1999; el mismo es errado, en razón al principio de la temporalidad de la ley, por cuanto se debe tomar en consideración la situación de hecho existente para el momento de interposición de la demanda, es decir, la fecha de la introducción de la misma y cual ley o norma se encuentra en plena vigencia para la fecha de presentación de dicha acción.
En consideración a todo lo antes indicado, la Sala establece, que en el presente caso no hubo una subversión procedimental, con infracción de lo estatuido en los artículos 15, 206, 208 y 211 del Código de Procedimiento Civil, así como el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y artículos 49 ordinal 1° de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, dado que no se evidencia de la recurrida indefensión alguna al demandado, ni el quebrantamiento de alguna forma sustancial del proceso, ni la violación del debido proceso o derecho a la defensa, que pudiera afectarlo, razones por las cuales se declara improcedente esta denuncia, al no verificarse la infracción de las normas legales y constitucionales señaladas como infringidas por el formalizante. Así se declara….”.-
Con relación al principio de irretroactividad de la ley, el autor Sánchez-Covisa señala que:
“…el problema de la irretroactividad entraña tres cuestiones claramente diferenciales, que son, a la vez, los tres requisitos esenciales de toda aplicación de la ley que no incurra en vicio de retroactividad: 1º La ley no debe afectar a la existencia de cualesquiera supuestos de hecho (hechos, actos o negocios jurídicos) anteriores a su vigencia, es decir, la nueva ley no debe valorar hechos anteriores a su entrada en vigor (…) 2º La ley no debe afectar a los efectos anteriores a su vigencia de cualesquiera supuestos de hecho (…) 3º La ley no debe afectar a los efectos posteriores a su vigencia de los supuestos de hecho verificados con anterioridad a ella…” (cfr. SÁNCHEZ-COVISA, J., La Vigencia Temporal de la Ley en el Ordenamiento Jurídico Venezolano, 2007, pág. 146 y siguientes)..”.
Continúa señalando el referido autor que “La Ley no regula las consecuencias pasadas de supuestos de hecho pasados, es decir, no afecta cualesquiera consecuencias jurídicas producidas con anterioridad a su vigencia, ya que tales consecuencias serán evidentemente resultado de hechos anteriores…” (cfr. SÁNCHEZ-COVISA, J., La Vigencia Temporal de la Ley en el Ordenamiento Jurídico Venezolano, 2007, pág. 162).
Se debe traer a colación lo establecido al artículo 3 del Código Civil que establece:
“La Ley no tiene efecto retroactivo”.
Asimismo, con respecto al tema el artículo 9 del Código de Procedimiento Civil, que expresa:
“La ley procesal se aplicará desde que entre en vigencia, aun en los procesos que se hallaren en curso; pero en este caso, los actos y hechos ya cumplidos y sus efectos procesales no verificados todavía, se regularán por la ley anterior.”.
De la norma transcrita, se puede determinar que cuando se examinan los problemas de la vigencia de la Ley en el tiempo, se expresa en cuanto a las leyes de orden público, que éstas se aplican de manera inmediata, pero respetando la validez de los hechos anteriores y los efectos ya producidos de tales hechos. Lo cual, produce como consecuencia, que modifican los trámites futuros de un proceso en curso, pero no podrán afectar bajo ningún respecto, los trámites procesales definitivamente consumados.
Así como del criterio jurisprudencial parcialmente transcrito, se infiere que la retroactividad de una ley sólo opera en materia penal, tanto en el orden sustantivo como adjetivo, únicamente en el caso de su mayor benignidad en relación al acusado, lo cual implica que la entrada en vigencia de una nueva ley sólo ejerce su influencia hacia el futuro, pues, respecto a lo pasado no puede producir derechos y obligaciones de ninguna especie, ello en resguardo de la seguridad jurídica que debe ofrecer el ordenamiento jurídico a los ciudadanos en el reconocimiento de sus derechos y relaciones de los actos y los hechos realizados en aplicación de la ley derogada, salvo tal y como se indicó respecto a la excepción constitucional prevista en materia penal.
Por lo anteriormente explanado, resulta indubitable en el sub lite que en relación con la aplicación de leyes procesales sucesivas, los principios y normas de derecho intertemporal establecen que la ley procesal posterior no puede tener efectos retroactivos respecto a los hechos o actos jurídicos verificados bajo la vigencia de la ley derogada, conforme al artículo 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela en concordancia con el artículo 9 ut supra señalado, por lo que en estos casos la retroactividad en esencia tiene tres requisitos fundamentales de toda aplicación de la ley para que no incurra en vicio de retroactividad:
i) La ley no debe afectar a la existencia de cualquier supuesto de hecho (hechos, actos o negocios jurídicos) anteriores a su vigencia, es decir, la nueva ley no debe valorar hechos anteriores a su entrada en vigor;
ii) La ley no debe afectar los efectos anteriores a su vigencia de cualesquiera de los supuestos de hecho; y
iii) La ley no debe afectar a los efectos posteriores a su vigencia, de los supuestos de hecho verificados con anterioridad a ella.
Así se desprende de autos y siguiendo lo dispuesto en el artículo 9 del Código de Procedimiento Civil, que señala que la ley procesal se aplicará desde que entre en vigencia aún en los procesos que se hallaren en curso, empero; los actos y hechos ya cumplidos sus efectos procesales no verificados todavía se deben regular por la Ley anterior. De esta forma y habiéndose cumplido y agotado todas las fases de cognición del juicio de Desalojo que nos ocupa, la entrada en vigencia de la nueva Ley Procesal, no puede suplir defectos o corregir errores que devienen desde el inicio de la relación locataria de autos, pese a que las leyes procesales son de aplicación inmediata, la norma in comento establece la irretroactividad de los actos ya cumplidos, respetando así el principio de confianza legítima plausible e irretroactividad de la Ley, todo en correcta aplicación del contenido del artículo 24 del Texto Fundamental, -
Considera este Juzgado Superior, en consonancia con lo expuesto, hablar sobre el principio de seguridad jurídica, ya que guarda relación al principio de retroactividad antes analizado, en virtud que la misma se refiere a la certeza de derecho, es decir, la previsibilidad que poseen los individuos al conocer y entender cuáles son las normas a aplicar y las consecuencias jurídicas de sus acciones o de las acciones sobre su persona, pertenencias o derecho.
A través de la certeza de derecho se trata de controlar, bajo el conocimiento de las personas, la libertad de acción que tienen; es decir, se supone que las personas, teniendo en cuenta lo que establece el marco jurídico como bueno o malo, sabrá cuáles son las consecuencias de sus actos, es una manera de regular su libertad, pero en función de actuar de manera correcta sin afectar a los demás.
Por ello, como garantías de la seguridad jurídica se refiere a que ante la imposibilidad de que todas las leyes o reglamentos que se establecen para el orden, control, buen funcionamiento y acciones de los individuos estén contenidas en un solo documento, como por ejemplo, en la constitución, entonces se hace necesario que se encuentren en las demás normativas judiciales o estatutos legales a fin de que queden establecidas evitando la incertidumbre o indefensión.
Para mayor abundamiento, se trae a colación la sentencia dictada por la SALA DE CASACIÓN CIVIL del TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, en el expediente 2014-000789,con ponencia del Magistrado Ponente: GUILLERMO BLANCO VÁSQUEZ, que habla de la seguridad jurídica:
“… (omisis)
Del citado artículo se observa, que en su segundo y último aparte del artículo 43, remite supletoriamente al Código de Procedimiento Civil, se deben aplicar las reglas del procedimiento oral previsto desde el artículo 859, al artículo 879 eiusdem.
En el ordenamiento jurídico venezolano, el principio de irretroactividad de la ley se encuentra consagrado, en primer lugar en nuestra Carta Magna en su artículo 24, el cual dispone lo siguiente:“…Ninguna disposición legislativa tendrá efecto retroactivo, excepto cuando imponga menor pena. Las leyes de procedimiento se aplicarán desde el momento mismo de entrar en vigencia aun en los procesos que se hallaren en curso…”.
Como puede observarse de la norma antes transcrita, la aplicación de las disposiciones legislativas parte del momento de su publicación y, en consecuencia, la aplicación retroactiva está prohibida, salvo la única excepción de la despenalización o de la sanción menos gravosa de una conducta. Cabe agregar que este principio de irretroactividad normativa se encuentra igualmente justificado en la seguridad jurídica que debe ofrecer el ordenamiento a los ciudadanos en el reconocimiento de sus derechos y relaciones ante la eventual mutabilidad de la legislación.
En este marco jurídico, la Sala Constitucional de este Máximo Tribunal en sentencia N° 1655 de 25 de julio de 2005, destacó la importancia del principio de irretroactividad de la ley y dispuso: “(…) La sucesión de leyes procesales en el espacio obedece a la idea de que el Derecho Procesal debe atender a la protección de los bienes jurídicos esenciales de la colectividad, y para cumplir cabal y efectivamente tal cometido, aquél debe evolucionar a la par de la sociedad en la cual el mismo despliega su regulación, lo que implica necesariamente que sus normas deban ser sustituidas, a los efectos de adaptarlas al contexto histórico y social en el que deban ser aplicadas (...)”.
Por otra parte, este principio puede extraerse del artículo 9° del Código de Procedimiento Civil, que establece “(…) La ley procesal se aplicará desde que entre en vigencia, aun en los procesos que se hallaren en curso; pero en este caso, los actos y hechos ya cumplidos y sus efectos procésales no verificados todavía, se regularán por la ley anterior (…)”.
Al abrigo de las disposiciones legales antes citadas, considera esta Sala, armonizar las normas bajo las cuales estaba siendo tramitado el presente juicio que se inició en el año 2013, antes de la entrada en vigencia del prenombrado Decreto Ley con las normas consagradas en el mismo.
Precisado lo anterior, debe afirmarse que el nuevo Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, desde su entrada en vigencia 23-05-2014, estipuló en su artículo 43: “…en materia de arrendamientos comerciales… omisis…será competencia de la Jurisdicción Civil ordinaria, por vía del procedimiento oral…”.
Conforme a lo anterior, esta alzada considera necesario establecer cuál es la ley aplicable al presente asunto, en virtud de que la relación arrendaticia, se desarrollo dentro de los parámetros establecidos por cada una de las tres citadas leyes, para así no violar el principio de irretroactividad y seguridad jurídica que le asiste a las partes, antes plenamente desarrollados; en consecuencia, es pertinente señalar que de los contratos de arrendamientos analizados con antelación, se desprende que la relación locataria inicio para el año 2006 finalizando la misma para el año 2013, periodo en el cual, se encontraba vigente el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el Decreto Nº 602 de publicado en la Gaceta Oficial Nº 40.305, para los arrendamientos de locales comerciales que comenzó a regir para el 29 de noviembre de 2013.
En este sentido, se debe mencionar la sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, dictada en el expediente Nº 2017-000054, de fecha 21 de junio de 2017, con ponencia del Magistrado GUILLERMO BLANCO VÁZQUEZ, que establece lo siguiente:
“ (omisis)
Resulta oportuno con base a lo expuesto, verificar conforme a las situaciones de hecho y de derecho que se plantean en el presente caso, el procedimiento a seguir para resolver discrepancias que involucren acuerdos contractuales de arrendamiento de locales para uso comercial en lo referente a la consignación del pago de los cánones de arrendamiento desde que entró en vigencia el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, vale señalar, el 23 de mayo de 2014.
Las relaciones arrendaticias encuentran su fundamento legal en el artículo 1.579 del Código Civil, el cual dispone que:
“El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar aquella…”. (Resaltados de la Sala).
De la citada norma sustantiva se colige, que de la relación arrendaticia nacen obligaciones recíprocas, por parte del arrendador en poner a disposición el goce y uso de una cosa mueble o inmueble; y por parte del arrendatario, realizar un pago determinado, al cual se obliga con ocasión al uso de esa cosa, resultando como conclusión inequívoca, que el demandado recurrente, se encontraba obligado a realizar el pago acordado con la actora por concepto del arrendamiento convenido entre las partes.
Así mismo, y en cuanto a las obligaciones que surgen para el arrendatario con ocasión a este contrato de especie, el artículo 1.592 del Código Civil, señala que:
“El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1.- Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el que contrato, o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias.
2.- Debe pagar las pensiones de arrendamiento en los términos convenidos”.
Patentiza la norma adjetiva civil supra señalada, que la obligación que nace en el arrendatario de pagar, se presume siempre, y aun cuando no exista disposición contractual escrita, como en el presente caso, donde mediaba una relación verbal, generando en consecuencia para el hoy recurrente, un obligación de hacer ante el actor arrendador, la cual no era otra que, mantener el pago oportuno de los cánones de arrendamiento convenidos, que fueron precisados por el juzgador de alzada de acuerdo con las actas procesales, en pago por “mensualidades vencidas”, siendo esta determinación de la recurrida un hecho aceptado y no controvertido por las partes en contienda dentro del proceso.”.
Por lo que considera esta alzada, primeramente que debe considerarse improcedente el vicio de incongruencia positiva, ya que el a quo cuando manifestó el estatus legal del contrato de arrendamiento para el momento de accionarse la demanda, es una potestad dada a los jueces de poder estudiar y analizar la naturaleza contractual de cada proceso, a los fines de evitar cercenar el derecho a la defensa de las partes y el derecho a la tutela judicial efectiva, en virtud del inicio de la relación contractual; por otra parte no puede el demandado alegar una falsa aplicación de alguna de las tres leyes ya mencionadas, ya que la relación arrendaticia siguió en el tiempo, y no se menoscabo el derecho del arrendatario, ni se violentaron los principios de irretroactividad y seguridad jurídica, antes analizados; aunado al hecho que la parte demandada no puede excusarse de cumplir alguna obligación ya asumida, aduciendo que existen varias leyes que pudieran afectarle, siendo que por el contrario debía cumplir con las obligaciones contractualmente asumidas.
Así mismo para concluir sobre este punto, considera este juzgador que ciertamente a los fines de fundamentar legalmente la falta de pago en que dice el actor incurrió la parte demandada, siendo que señalan como impagados los meses de enero, febrero y marzo de 2013, es decir antes de la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, vale señalar, el 23 de mayo de 2014, lo procedente es aplicar el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y visto que la demanda fue interpuesta en fecha 19 de Noviembre de 2014, es decir, en fecha posterior a la entrada en vigencia de la nueva ley que rige la materia, resulta valido que el actor haya fundamentado el ejercicio de su acción en esta, razón por la cual se declara improcedente el vicio de incongruencia positiva opuesto por la parte demandada en el presente asunto, y así de decide.
Por otra parte, tenemos que del análisis de los contratos se evidencio que las partes establecieron en su Clausula Primera, cuál sería el objeto de su relación, por ello se trascribe parcialmente la misma: “EL ARRENDADOR da y EL ARRENDATARIO, recibe en arrendamiento el Fondo de Comercio de denominación ÁVILA FRESCA, C.A. El cual se encuentra ubicado en la planta del 2do. Piso (3er nivel) locales Nros. 303, 304, 305 y 306…”.
Ahora bien, de la cláusula mencionada, se desprende que las partes inicialmente acordaron el arriendo de un Fondo de Comercio, el cual se encuentra ubicado en la planta del 2do. Piso (3er nivel) locales Nros. 303, 304, 305 y 306, por lo que se considera necesario realizar unas series de observaciones:
Hay dos figuras jurídicas en derecho comercial que muchas veces por no tener claro su significado podemos confundir, que son, el local comercial y el establecimiento de comercio que aparentemente parecen lo mismo, pero en sustancia son dos figuras diferentes.
Se define establecimiento de comercio o fondo de comercio; como la entidad mercantil que reúne el domicilio y el patrimonio que el comerciante dedica a su actividad comercial; el patrimonio comprende tanto las cosas materiales (capital, instalaciones, etc.), como las inmateriales (clientela, marcas, llave, derecho al local, nombre, etc.). Se trata, pues, de una universalidad jurídico-económica, que puede ser enajenada; para esto, y a fin de asegurar la actividad mercantil, la ley exige formalidades especiales; mientras que local comercial es el lugar físico en el cual el comerciante tiene sus artículos o su conjunto de bienes que conforman el establecimiento de comercio; entonces el local comercial es el espacio físico mientras que el establecimiento de comercio lo conforman las cosas, objetos o bienes utilizados para realizar la actividad comercial.
Considera necesario esta alzada, hacer mención del artículo 3º del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para aclarar que se encuentra incluido o excluido de su ámbito de aplicación, para poder establecer si es aplicable o no al presente asunto; el cual establece:
“Quedan fuera del ámbito de aplicación de este Decreto-Ley, el arrendamiento o subarrendamiento de:
Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados.
Las fincas rurales.
Los fondos de comercio.
Los hoteles, moteles, hosterías, paradores turísticos, inmuebles destinados a temporadas vacacionales o recreacionales y demás establecimientos de alojamiento turístico, los cuales estén sujetos a regímenes especiales.
Las pensiones y hospedajes que acrediten su registro ante la autoridad competente”. (Resaltado del Tribunal).
De la norma antes referida, se desprende que los Fondos de Comercio están excluidos de su ámbito de aplicación de la misma, por ende este alzada no puede tomar en cuenta el mismo para la resolución de la presente controversia, más sin embargo, se constata de autos que en un principio a través del tiempo que se ha mantenido el vínculo arrendaticio entre las partes, las partes celebraron varios contratos de arrendamientos, dos (02) de ellos cursante a los folios 24 al 43 de la primera pieza, marcados “B” y “C”, en el que consta que el objeto del contrato fue el arrendamiento del fondo de comercio, en el cual formaba parte de ellos los locales comerciales objeto de la presente acción. Posteriormente celebraron tres (03) contratos de arrendamiento cursante a los folios 44 al 75, marcados “D”, “E” y “F”, siendo el último de ellos de carácter privado de fecha 1° de enero de 2011, en los que se señala que el objeto del contrato de arrendamiento es además, los locales comerciales, identificados con los Nros. 302, 303,304, 305, 306 y 307, los cuales forman parte del fondo de comercio denominado SPA AVILA FRESCA, C.A.
En este orden de ideas, evidencia este Juzgado que las partes a través del tiempo y con vista a sus capacidades de crear, reglar y modificar los convenios por ellos celebrados, modificaron bajo su libre albedrio el objeto del contrato de arrendamiento, toda vez que inicio con el arriendo de un fondo de comercio del que formaba parte el local objeto de la presente acción y posteriormente lo arrendado fue un local comercial el cual forma parte del fondo de un comercio, siendo en consecuencia que lo que se demanda es el desalojo de ese local comercial, toda vez que no sería procedente demandar el desalojo de un fondo de comercio, en virtud de lo cual, a consideración de esta Alzada debe aplicarse el citado decreto, por no excluir el local comercial arrendado de su ámbito de aplicación y así se declara.
En consecuencia, debe esta Superioridad determinar si ciertamente la parte demandada incumplió o no con las obligaciones accionadas en el presente asunto, como lo son los cánones de los arrendamientos impagados de los meses enero, febrero y marzo del año 2014, a razón de Ciento Diecisiete Mil Bolívares (Bs. 117.000,oo).
A tenor de lo ya señalado, visto que ya fue determinada la ley aplicable al presente asunto, esta alzada debe mencionar la clausula sexta, que dispone: “…El canon de arrendamiento de EL FONDO DE COMERCIO ARRENDADO, es la cantidad de DIEZ Y SEIS MILLONES DE BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 16.000.000,00) mensuales que EL ARRENDATARIO se obliga a pagar en moneda de curso a EL ARRENDADOR o su orden en las oficinas de este o de la persona que designe, por mensualidades anticipadas y dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes…”; esta clausula sólo fue variando en lo que respecta al monto del canon de arrendamiento; por lo que en el caso de marras era de tracto sucesivo mensual, pagado por mensualidades anticipadas, dentro de los CINCO (05) primeros días del mes siguiente.
Tenemos, de la revisión efectuada a la copia certificada del expediente de consignaciones de la oficina de control de consignaciones de arrendamiento inmobiliario (OCCAI), analizado con antelación, donde alega el arrendatario que el arrendador se rehusó a recibir el pago de la pensión de arrendamiento acordada por la partes y en razón de ello acudió a dicho organismo a realizar sus respectivas consignaciones; presentando su escrito dirigido al Juez, indicando el carácter con que actúa, asimismo indico la identificación completa, la dirección del arrendador a los fines de la notificación del beneficiario, además indico las referencias del inmueble, y el monto del canon de arrendamiento que consigna, cumpliendo con su carga de conformidad con lo establecido en el artículo 53 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Después de ello, quedaba en manos del Juez a cargo del Tribunal de consignaciones notificar al beneficiario y que la omisión por parte del mismo en el cumplimiento de la notificación al beneficiario, conforme lo dispone la misma norma, no invalidará la consignación, a menos que la falta de notificación hubiere ocurrido por causa imputable o negligencia del consignante, lo cual correspondería demostrar al arrendador durante el proceso de cognición donde hubieren de ser valoradas dichas consignaciones, lo cual no ocurrió en el presente caso.
Así mismo aprecia este Tribunal de las referidas copias certificadas, que el arrendatario acompaña como recaudo a su escrito de consignación lo que identifica como los últimos tres recibos emanados de la parte actora como constancia de los pago de arrendamiento recibidos por ella, a saber:
RECIBO FECHA MES QUE CANCELÓ MONTO
Nº 0030 11-11-2013 Octubre Bs. 117.500,00
Nº 0032 09-12-2013 Noviembre Bs. 117.500,00
Nº 0033 20-01-2014 Diciembre Bs. 117.500,00
Ahora bien, por una parte tenemos que la parte demandada efectuó directamente al arrendador, tal como lo dispone la clausula Sexta del contrato locativo, pagos de las pensiones correspondientes a los meses de octubre del año 2013 el 11-11-2013, noviembre de 2013 el 09-12-2013, y diciembre de 2013 el 20-01-2014, conforme se evidencia de los recibos emitidos por la propia arrendadora, en las referidas fechas, donde se desprende que si bien es cierto no fueron efectuadas, conforme a lo estipulado en el contrato, es decir, por mensualidades anticipadas y dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, sin embargo, el arrendador al haber recibido el pago de esos cánones de la forma en que se efectuaron, implica una aceptación tácita por parte de la demandante como también del demandado, en la modificación de la oportunidad para la cancelación del canon de arrendamiento convenido inicialmente para ser cancelado en forma anticipada, apreciándose también una variación en los términos en los días pactados para el pago, es decir dentro de los primeros cinco (5) primeros días del mes respectivo; aunado al hecho que tampoco consta ningún tipo de oposición ni rechazo al respecto por parte del beneficiario de las mismas, a saber, el actor, ni que su representación judicial haya probado que éste le devolvió a la parte demandada las cantidades depositadas por tal concepto en señal de rehusarse expresa o tácitamente a recibirlas de acuerdo con lo convencionalmente pactado. Y así se establece.
En consecuencia, conforme lo expuesto, se evidencia del caso de marras, que los contratantes, manifestaron tácitamente su voluntad de modificar y reglar el contrato de arrendamiento primigenio celebrado por estas, toda vez que quedó demostrado la modificación en la ejecución progresiva respecto de la oportunidad para el pago del canon de arrendamiento, alterando de este modo la cláusula Sexta del referido contrato, todo ello nuevamente, como expresión volitiva y de su facultad para crear, modificar y reglar el acuerdo que originalmente ellos pactaron. Y así se establece.
En este orden de ideas, a continuación se pasa a realizar una relación de los cánones de arrendamientos demandados como insolutos, consignados por el arrendatario ante la OFICINA DE CONTROL DE CONSIGNACIONES DE ARRENDAMIENTO INMOBIOLIARIO (OCCAI), DEL CIRCUITO JUDICIAL DE LOS JUZGADOS DE MUNICIPIO DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS:
RECIBO FECHA MES QUE CANCELÓ MONTO
Deposito Nº 00006853 13-02-2014 Enero Bs. 117.500,00
Deposito Nº 00005110 07-03-2014 febrero Bs. 117.500,00
Deposito Nº 00008280 03-04-2014 Marzo Bs. 117.500,00
En este sentido corresponde a este juzgador verificar la tempestividad de los cánones de arrendamiento consignados, por lo cual se debe mencionar el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para la fecha en que dichas consignaciones fueron efectuadas, que establece:
“Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.”
Con relación al órgano encargado de recibir las consignaciones arrendaticias la Sala Político Administrativa de nuestro máximo Tribunal en sentencia de fecha trece (13) días del mes de agosto del año dos mil quince (2015) con ponencia del MAGISTRADO: INOCENCIO FIGUEROA ARIZALETA en el Exp. Nº 2014-1480, señalo:
“…Ahora bien, previo a la promulgación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, la Sala Plena de este Tribunal Supremo de Justicia dictó la Resolución N° 2011-0051, del 26 de octubre de 2011, publicada en la Gaceta Judicial N° 13 del 5 de marzo de 2012, mediante la cual creó los Circuitos Judiciales Civiles, Mercantiles y del Tránsito a nivel nacional, estableció en su artículo 21 lo siguiente:
“Oficina de Control de Consignaciones (OCC)
Artículo 21. La OCC estará encargada del control contable de los movimientos de dinero de los asuntos que llevan los tribunales y estará a cargo de un Coordinador o Coordinadora de Área, quien le reportará al Coordinador o Coordinadora Judicial correspondiente.
En la OCC se llevará un registro automatizado, en el cual se asentarán los datos relativos a las consignaciones realizadas por los interesados. Esta Oficina se creará en la sede judicial correspondiente, cuando según las necesidades, así lo determine la Dirección Ejecutiva de la Magistratura, a solicitud de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia.
Igualmente, se podrá crear una Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), de acuerdo a la información estadística sobre el volumen de causas en una determinada Circunscripción Judicial” (Negrillas de esta Sala).
De conformidad con la disposición citada, los Circuitos Judiciales Civiles, Mercantiles y del Tránsito cuentan con una Oficina de Control de Consignaciones (OCC) la cual está encargada de llevar el control contable de los movimientos de dinero de los tribunales.
Asimismo, observa esta Sala que la referida Resolución establece la posibilidad de crear una Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) la cual recibirá las cantidades de dinero producto de las relaciones arrendaticias.
Así, visto que no consta que el Ministerio del Poder Popular para el Comercio, haya creado la cuenta a fin de recibir la consignación de los cánones de arrendamiento por parte de los arrendatarios de locales con uso comercial y en aras de la protección del derecho a la tutela judicial efectiva y a la celeridad procesal, debe la Sala concluir que, sean las Oficinas de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), las que reciban las consignaciones de cánones de arrendamiento correspondientes a las relaciones arrendaticias; en caso de que dicha oficina no esté creada en la respectiva Circunscripción Judicial, corresponderá la consignación del canon de arrendamiento a la Oficina de Control de Consignaciones (OCC) y en último lugar si en el sitio donde se encuentra ubicado el inmueble no existiere el Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito; recibirá las consignaciones de cánones de arrendamiento el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas ubicado en la localidad que corresponda; hasta tanto el aludido Ministerio cree la prenombrada cuenta para recibir las consignaciones de los cánones de arrendamiento de locales con uso comercial. Así se declara.
Por todo lo anterior, considera la Sala que el Poder Judicial tiene jurisdicción para conocer de la solicitud de consignación de cánones de arrendamiento incoada por la sociedad mercantil Café 012, C.A a favor de la sociedad mercantil Inversiones Plaza Los Leones, C.A., y en virtud de ello se declara con lugar el recurso de regulación de jurisdicción ejercido por la parte solicitante; se anula la decisión dictada el 7 de noviembre de 2014, por el Tribunal Sexto (6°) de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara. Así se decide.”.
Así mismo a mayor abundamiento, se trae a colación la sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, del 05 de febrero de 2009, con ponencia del Magistrado PEDRO RAFAEL RONDÓN HAAZ, que habla sobre el mencionado artículo:
“(omisis)
En el caso sub iudice, los peticionarios persiguen que se revise el acto decisorio del Juzgado Superior Séptimo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, del 16 de noviembre de 2007, que declaró que:
Si bien es cierto que nuestro legislador establece que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, y que las partes contratantes convinieron en su cláusula tercera que el canon de arrendamiento se pagaría por mensualidades adelantadas los primeros cinco (5) días de cada mes, no es menos cierto que según el artículo 51 de la Ley en comento, el arrendatario tendrá quince (15) días luego de vencida la mensualidad para consignar la misma por ante el Tribunal de Municipio; y por otra parte el artículo 7 de la mencionada ley establece la irrenunciabilidad de los derechos conferidos por ésta a los arrendatarios, calificando de nulas todas las estipulaciones contractuales que menoscaben dichos derechos, siendo así, es de entender por este Juzgador que el mes de enero se venció el día 31 de ese mes, y el mes de febrero el día 28 de ese mes, y el mes de marzo el día 31 de ese mes, por lo cual si computamos los quince días establecidos por la norma supra señalada es de entender que el mes de enero venció a los efectos de la consignación el día 15 de febrero, y el mes de febrero el día 15 de marzo y el mes de marzo el día 15 de abril, por lo cual podemos concluir que el arrendatario pagó extemporáneamente la mensualidad correspondiente al mes de enero, ya que de los autos se desprende que realizó los pagos en el Tribunal de Municipio el 9 de marzo de 2007, lo cual hace notar que el mes de marzo lo pagó de forma adelantada, y el mes de febrero lo consignó de forma oportuna, por lo cual mal podría considerar esta alzada que el demandado se encontraba incurso en incumplimiento de la cláusula sexta del contrato objeto de la litis, ya que el mismo solo se encontraba insolvente en un (1) solo canon de arrendamiento.
En efecto, el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece lo siguiente:
Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.
Esta norma ha dado lugar a criterios disímiles de interpretación por parte de los tribunales de instancia; para algunos, el cómputo de los quince días comienza cuando transcurre el último día del mes calendario que corresponda al canon de cuyo pago se trate y, para otros, comienza una vez que ha transcurrido el último día de la oportunidad que las partes hayan convenido para el pago.
Esta disparidad de criterios crea gran inseguridad jurídica en los justiciables, lo cual es observado por esta Sala con gran preocupación, ya que la escogencia de una u otra interpretación atañe directamente a la garantía constitucional de acceso a la justicia de los particulares pues, como lo afirma el acto de juzgamiento que es objeto de la pretensión de autos, el arrendador sólo dispone de la posibilidad de instaurar su demanda cuando el arrendatario se encuentre en mora en el pago de dos o más cánones mensuales.
En criterio de la Sala, cuando la norma hace alusión al lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación; en cambio, la interpretación según la cual ese lapso de gracia debe comenzar a contarse, siempre, desde el último día de cada mes calendario, con independencia de la oportunidad de vencimiento de la mensualidad que hubiere sido libremente pactada, irrespeta esa legítima autonomía de la voluntad en cuanto hace inútil esta estipulación a pesar de que goza de cobertura legal y, además, viola la garantía de acceso a la justicia del arrendador, quien debe tolerar el retraso del arrendatario por un lapso más largo que el que hubiere sido convenido. En forma paralela, el arrendatario se ve beneficiado, sin causa legal, por una prolongación del lapso para la consignación; así, si, como es común, se hubiere convenido el pago por mensualidades adelantadas dentro de los cinco días siguientes a cada mes, en vez de que disponga de hasta el día veinte para la consignación, disfrutaría de veinticinco días del mes en curso más quince días del mes siguiente para el cumplimiento con su obligación contractual de pago del canon arrendaticio, a pesar de haber acordado libre y legítimamente aquella forma de pago (mensualidades adelantadas).
Como es natural, si no se hubiere pactado expresamente la oportunidad del vencimiento de las mensualidades, se entenderá que éstas vencen el último día de cada mes calendario y que el lapso a que se contrae el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios empieza a correr desde entonces.
Así, esta Sala Constitucional considera que los argumentos que fueron formulados por los peticionantes constituyen fundamentación suficiente para la procedencia de la presente revisión, pues la interpretación que, de manera errada, hizo el Juzgado Superior Séptimo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios –y comparten otros tribunales-, afecta directamente la garantía de acceso a la justicia de los particulares que reconoce expresamente el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, con el agravante de que, como fue señalado supra, no hay uniformidad entre los tribunales de instancia a este respecto, con la consecuente lesión a la seguridad jurídica.
Como consecuencia de todo lo antes expuesto y, en virtud de que esta Sala considera que la revisión de la sentencia de autos es necesaria para la uniformidad de la interpretación jurisprudencial acerca del alcance de la garantía de acceso a la justicia de los arrendadores cuyos co-contratantes incumplan su deber de pago oportuno de los cánones de arrendamiento, declara que ha lugar a la revisión de autos.
Con sujeción al criterio que se expresó, en protección de las garantías de acceso a la justicia y seguridad jurídica, los tribunales que apliquen el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo interpretarán en el sentido de que el “vencimiento de la mensualidad” a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto, el último día de cada mes calendario…”
A este respecto los autores Hermes Harting Rodríguez e Irma Lovera De Sola, en su obra La actualidad en la legislación y la jurisprudencia inquilinaria. III Jornadas de Derecho Arrendaticio, pagina 47, señalan:
“…Según nuestro criterio, estimamos que el artículo 51 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios debe ser interpretado en relación a su texto, y en concordancia con el artículo 7 eiusdem, Por ello consideramos que cualquier estipulación contractual que establezca pago de la pensión arrendaticia por anticipado constituye menoscabo de los derechos del arrendatario, y por ende es violatoria del artículo 7 de la citada ley, por lo cual se sanciona con nulidad en función de los términos de dicha norma…”
En este orden de ideas, la norma señalada concede 15 días para la consignación del canon de arrendamiento, por lo que en el caso de marras, debían computarse los 15 días primeros de cada mes para el pago de las mensualidades vencidas, en virtud de haberse variado la oportunidad convenida en el contrato para el pago de los cánones de arrendamiento, conforme a lo antes estipulado lo cual fue aceptado tácitamente tanto por el arrendador como por el arrendatario, así las cosas, la parte demandada efectuó consignaciones arrendaticias de los meses demandados como insolutos por mes vencido dentro de los 15 primeros días del mes siguiente a saber la correspondiente al mes de enero de 2014 el 13 de febrero de 2014, la del mes de febrero de 2014 el 7 de marzo de 2014 y la del mes de marzo de 2014 el 3 de abril de 2014, todas por la cantidad de Bs. 117.500,00, aceptado por ambas partes como el monto correspondiente a dichos cánones; siendo que a criterio de este Sentenciador, dichas consignaciones fueron hechas dentro de la oportunidad legal correspondiente por el monto convenido y aceptado por las partes; en consecuencia, dichas consignaciones deben tenerse como válidamente efectuadas y así se declara.
Ahora bien, conforme a lo expuesto y respecto al incumplimiento del contrato de arrendamiento alegado como fundamento de la acción de desalojo interpuesta, observa este Sentenciador que la doctrina y la jurisprudencia están acordes en admitir de manera unánime que en los contratos de ejecución progresiva, como son los contratos de arrendamiento, le basta al actor demostrar la existencia auténtica de esa relación jurídica que obliga al demandado, sin que deba estar compelido a demostrar el hecho negativo del incumplimiento del mismo, esto es que probada la existencia de una obligación de ejecución progresiva en forma autentica, es el demandado quien debe probar que está solvente en sus obligaciones de pago, tal como sucedió en el presente caso donde el demandado trajo a los autos pruebas suficientes para desvirtuar lo alegado por la parte accionante con relación a la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo del 2014, al haber quedado comprobado de las copias certificadas de las consignaciones efectuadas que el inquilino no ha incumplido con su obligación principal de pagar los cánones de arrendamientos señalados como insolutos, en consecuencia en armonía con la máxima romana “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho, conforme a lo establecido en el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el Artículo 1.354 del Código Civil, se juzga, ante el hecho alegado por la representación judicial de la parte actora que evidentemente se trasladó la carga de la prueba al accionado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos, ya que éste, en el acto de contestación a la demanda negó expresamente la insolvencia arrendaticia opuesta, siendo plenamente demostrada tal afirmación durante el transcurso del controvertido, por lo tanto al haber quedado probado en autos la excepción por excelencia mediante la acreditación del pago reclamado, quedó desvirtuada la falta de pago de las tres (3) mensualidades en forma consecutiva; y al ser así, la acción que origina estas actuaciones no puede prosperar en derecho conforme al marco legal antes descrito, y así formalmente se decide.
Por lo todo lo antes expuesto, concluye esta alzada que las alegaciones contenidas en el escrito libelar, no pueden ser oponibles a la parte demandada en la forma como se hicieron; razón por la cual este Juzgador obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, ateniéndose al juzgamiento de lo alegado y probado en autos, forzosamente debe declarar CON LUGAR la apelación interpuesta por la representación de la parte demandada; SIN LUGAR la demanda por DESALOJO interpuesta, quedando así REVOCADA la sentencia recurrida en apelación en los términos aquí expuestos, como en efecto será dispuesto de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de la presente decisión, con arreglo a lo pautado en el ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Así finalmente queda establecido.
DISPOSITIVA
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este JUZGADO SUPERIOR SEPTIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR el recurso ordinario de apelación interpuesto en fecha el 04 de abril de 2018, por la representación judicial de la parte demandada, en contra de la sentencia definitiva dictada en fecha 16 de marzo de 2018, por el Juzgado Decimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda por DESALOJO, a través de demanda interpuesta por la Sociedad Mercantil SPA AVILA FRESCA C.A. contra la Sociedad Mercantil UNIVERSAL GYM C.A., conforme las determinaciones ut retro.
TERCERO: Queda REVOCADA la sentencia recurrida en apelación, en los términos señalados.
CUARTO: SE CONDENA EN COSTAS a la parte actora, por haber resultado vencida en el presente proceso.
QUINTO: EL PRESENTE FALLO SE DICTA DENTRO DE LA OPORTUNIDAD LEGAL CORRESPONDIENTE.
Regístrese, publíquese, déjese la copia certificada y remítase el expediente en su oportunidad, al Juzgado de origen.
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial Del Área Metropolitana De Caracas, actuando en sede de reenvío, a los trece (13) días del mes de agosto del año dos mil dieciocho (2018). Años: 208º de la Independencia y 159º de la Federación.
EL JUEZ,
DR. LUIS TOMAS LEÓN SANDOVAL.
EL SECRETARIO
ABOG. MUNIR SOUKI URBANO
En esta misma fecha, siendo las 10:00 de la mañana (10:00 a.m.), previo anuncio de Ley, se publicó y registró la anterior decisión en la Sala de Despacho de este Juzgado.
EL SECRETARIO
ABOG. MUNIR SOUKI URBANO
LTLS/MSU/cbch.-
