REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL
JUZGADO SUPERIOR DÉCIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO
Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL
ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
EXPEDIENTE Nº AP71-R-2018-000073/7.271
PARTE DEMANDANTE:
Sociedad mercantil COMERCIALIZADORA SUGEPLAS, C.A., de este domicilio e inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 09 de octubre de 1987, bajo el Nº 51, Tomo 10-A-Pro., representada legalmente por su Director Principal y Director Suplente, ciudadanos LUIS MIGUEL GONZÁLEZ ESTE y CARLOS DANIEL GONZÁLEZ BELLO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y portadores de las cédulas de identidad Nº V-3.398.367 y V-13.401.364, respectivamente; y representada judicialmente por su apoderado judicial, abogado VÍCTOR GAMBOA MICHELENA, de este domicilio e inscrito en el Instituto de Previsión del Abogado bajo el Nº 9.304, y posteriormente por la abogada en ejercicio MIRIAM ORELLANA, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 69.425.
PARTE DEMANDADA:
Ciudadano JOSÉ ANTONIO HERNÁNDEZ MEDINA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V-10.336.852, actuando en su propio nombre y representación por ser abogado en ejercicio, debidamente inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 69.030; representado judicialmente por la abogada en ejercicio ELINA RAMÍREZ REYES, de este domicilio e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 65.847.
MOTIVO: APELACIÓN CONTRA LA SENTENCIA DICTADA EN FECHA 11 DE OCTUBRE DEL 2017, POR EL JUZGADO DUODÉCIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, EN JUICIO DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL (OFICINA).
Cumplido el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió a este Tribunal Superior conocer del recurso de apelación interpuesto en fecha 19 de enero de 2018, por la abogada ELINA RAMÍREZ REYES, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, ciudadano JOSÉ ANTONIO HERNÁNDEZ MEDINA, supra identificado, contra la sentencia definitiva dictada el 11 de octubre del 2017, por el Juzgado Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
El recurso en mención fue oído en ambos efectos, mediante auto del 25 de enero del 2018, razón por la cual el tribunal de la causa remitió el expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de su distribución.
En fecha 02 de febrero del 2018, se recibieron las actuaciones, procedentes de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de lo cual se dejó constancia por Secretaría en esa misma fecha.
Por auto del 07 de febrero del 2018, se le dio entrada al expediente, este ad quem se abocó al conocimiento del presente juicio, y se ordenó la devolución del expediente al tribunal de origen por presentar errores de foliatura para su corrección.
En fecha 12 de marzo de 2018 mediante nota de secretaría, se dejó constancia que el 09 del mismo mes y año se recibieron las actuaciones nuevamente procedentes del Tribunal Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y mediante auto de fecha 19 de marzo de 2018 se fijó el décimo (10°) día de despacho siguiente a dicha data la oportunidad para dictar sentencia, conforme a lo dispuesto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.
Consta que en fecha 02 de abril de 2018, la representación judicial de la parte actora presentó escrito de alegatos por ante esta alzada en el cuaderno principal solicitando que la decisión recurrida se confirme en todas sus partes.
Por su parte, en fecha 06 de abril de 2018 la representación judicial de la parte demandada apelante presentó escrito a los fines de fundamentar su apelación.
En fecha 10 de abril de 2018 la representación judicial de la parte demandada apelante, presentó escrito de denuncia de fraude procesal contra el Juzgado Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, alegando infracciones de orden público y constitucionales que colocaron –a su decir- en indefensión a la parte demandada.
En fecha 11 de abril de 2018, este Tribunal difirió el pronunciamiento de la decisión por un lapso de 30 días continuos siguientes a esa data.
Po auto de fecha 24 de abril de 2018 este Tribunal ordenó abrir cuaderno separado de fraude procesal incidental, a los fines de llevar el orden procesal, lo cual fue cumplido en esa misma fecha.
Estando fuera del lapso correspondiente, se procede a decidir en esta oportunidad, con arreglo al resumen narrativo, consideraciones y razonamientos expresados seguidamente.
ANTECEDENTES
Se inició la presente causa mediante escrito libelar presentado en fecha 03 de mayo del 2016, en la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, correspondiendo el conocimiento al Juzgado Duodécimo de Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, quien mediante auto de fecha 10 de mayo del 2016 admitió la demanda por los trámites del procedimiento breve, por tratarse la demanda de un desalojo de oficina.
Los hechos relevantes expresados por la parte actora como fundamento de la demanda, son los siguientes:
Que su representada sociedad mercantil COMERCIALIZADORA SUGEPLAS, C.A., son propietarios del siguiente bien inmueble, CUBICULO U OFICINA DE 14,36 m2, más un área correspondiente la proporción que le corresponde en las áreas comunes utilizadas por los inquilinos, para un total de 21,54 m2, identificado con el Nº.06, ubicado en la Planta Baja de la Quinta Nº.46, situada en la calle Santa Cruz, Urbanización Chuao, jurisdicción del Municipio Baruta, Estado Miranda, quien en fecha 01 de junio de 2012 celebró contrato privado de arrendamiento con la FUNDACIÓN B.I.P de VENEZUELA por un plazo fijo de seis (6) meses, suscribiendo un nuevo contrato el 01 de enero de 2013, fijando un plazo fijo de duración de seis (6) meses, contados a partir del 01 de enero de 2013. Al vencimiento del término del contrato, las partes suscribieron el 01 de julio de 2013, un nuevo contrato de arrendamiento, también con un plazo de seis (6) meses de duración, contado a partir del 01 de julio de 2013.
Que vencido el contrato antes citado, el 01 de enero de 2014, suscribieron un nuevo contrato de arrendamiento por la misma oficina o cubículo, pero esta vez como ARRENDATARIO el ciudadano JOSÉ ANTONIO HERNÁNDEZ MEDINA, en este último contrato, las partes fijaron un canon para el término fijo del contrato de Bs. 5.386,25, más la cantidad de Bs. 1.346,55 por concepto a gastos de condominio, para un total mensual de seis mil setecientos treinta y dos bolívares con ochenta céntimos (Bs. 6.732,80), que el arrendatario debería pagar por mensualidades adelantadas en la oficina del ARRENDADOR.
Que las partes convinieron que en caso de aumento de alguno de los rubros especificados en el contrato, se realizaría el ajuste que correspondiera de inmediato en el canon de arrendamiento. Que al vencimiento del término fijó ocurrido el 01 de julio de 2014, se le informó al arrendatario de que no se prorrogaría ni suscribiría un nuevo contrato de arrendamiento, y que él mismo hizo uso de la prórroga legal.
Que su representada le solicitó al arrendatario en reiteradas oportunidades, el ajuste del canon de arrendamiento, como resultado de ello, el arrendatario optó por consignar los cánones por el monto fijado para el plazo fijo en la Oficina de Control de Consignaciones y Arrendamiento Inmobiliarios (OCCAI), pero llegado el vencimiento de la prórroga legal, el arrendatario no cumplió con su obligación de desocupar el cubículo arrendado, pese a las múltiples gestiones amigables llevadas a cabo.
Que en razón de lo expuesto demanda en nombre de su mandante por DESALOJO, al ciudadano JOSÉ ANTONIO HERNÁNDEZ MEDINA, para que convenga o en su defecto el Tribunal declare y lo condene a PRIMERO: Declare terminado el contrato de arrendamiento a término fijo, suscrito entre las partes el 1º de enero de 2014, por vencimiento del término fijo ocurrido el 01 de julio de 2014 y de la Prórroga legal de un año que terminó el día 01 de julio de 2015, como consecuencia de ello, ordene la entrega a su representado del inmueble objeto de la pretensión y que se condene al arrendatario JOSÉ ANTONIO HERNÁNDEZ MEDINA, a pagar la cantidad de seiscientos setenta y tres bolívares con treinta céntimos (673,30) en concepto de indemnización por daños y perjuicios diarios, convenidos en el contrato de arrendamiento, para indemnizar a su representada, por cada día que transcurra, contados desde el 01 de julio de 2015, fecha de vencimiento de la prorroga legal, por cada día que transcurra desde ese día y hasta el día de la entrega del cubículo arrendado en las condiciones previstas en el contrato de arrendamiento incumplido por el arrendatario.
Cumplidas las cargas procesales a los fines de las citaciones respectivas, consta que el alguacil del mencionado Juzgado en fecha 03 de agosto del 2016, dejó constancia de haberse dirigido a la dirección de la parte demandada, manifestando haber sido atendido por el ciudadano José Antonio Hernández Medina, a quien le hizo entrega de la compulsa de citación y éste se negó a firmar el recibo de la misma.
El 10 de agosto de 2016 el apoderado judicial de la parte actora solicitó al tribunal de la causa la fijación de un cartel de citación en el domicilio de la parte demandada a los fines de completar su citación, lo cual fue acordado por el tribunal de la causa conforme a lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, mediante auto de fecha 11 de agosto de 2016.
En fecha 05 de octubre de 2016 la secretaria del tribunal de la causa, abogada María Elizabeth Navas, dejó constancia de haberse trasladado al domicilio de la parte demandada y que fue recibida por la ciudadana Ligia Jiménez Villanueva, quien le indicó que el demandado no se encontraba, por lo que le hizo entrega de la boleta de notificación y con ello dio por cumplida las formalidades del artículo 218 del Código de Procedimiento Civil
En fecha 07 de octubre de 2016, el ciudadano José Hernández, en su carácter de parte demandada en la causa de desalojo, dio contestación a la demanda, en los siguientes términos:
Como cuestión previa opuso el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegando la ausencia en el libelo de fundamentación legal y que ello es violatorio del ordinal 5º del artículo 340 ejusdem, por cuanto la demandante luego de narrar los hechos que consideró relevantes, proceden a fundamentar la misma bajo el contenido de los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil para solicitar se declare terminado el contrato de arrendamiento a término fijo suscrito por las partes el 1º de enero de 2014, por vencimiento de término fijo ocurrido el 1º de julio de 2014 y de la prórroga de un año que terminó el día 1º de julio de 2015, sin realizar la debida subsunción de los hechos señalados en el derecho que a su decir, resultan aplicables a su demanda para obtener el desalojo, acción legal por cual se emplazó al demandado a ejercer su derecho a la defensa, y que en consecuencia existe indeterminación en el libelo de la causal para apoyar su pretensión, la cual debe determinarse de manera precisa, a fin de que la contraparte pueda ejercer la correspondiente defensa contra el hecho culposo atribuido, y que esa circunstancia omitida por la parte actora atenta seriamente contra el derecho a la defensa del arrendatario por cuanto desconoce a ciencia cierta cuál es la acción legal que se le imputa, y que ello hace procedente la declaratoria con lugar de la cuestión previa promovida.
Como segundo punto previo, la demandada opuso la cuestión previa establecida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta; por cuanto la demanda fue admitida en fecha 10 de mayo de 2016 por desalojo, cuando son claras e irrefutables las causales establecidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 34, las cuales son de orden público que no pueden ser relajadas por las partes, son causales taxativas, ya que solo puede demandarse el desalojo de un inmueble arrendado a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las causales establecidas en el artículo 34 mencionado; que el demandante señala que nos encontramos ante un contrato de arrendamiento a tiempo fijo, es decir, determinado, y con fundamento en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cumplimiento de la obligación de entregar el inmueble arrendado, solicita en su petitorio que se declare terminado el contrato de arrendamiento a término fijo entre las partes el 01 de enero de 2014, por vencimiento del término fijo ocurrido el 01 de julio de 2014 y de la prórroga legal de un año que terminó el día 01 de julio de 2015, pero que el demandante no basa la demanda en ninguna de las causales taxativas del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que mal puede admitir el tribunal la demanda por desalojo, cuando solo se puede admitir por dichas causales, que no fueron las alegadas por la parte actora y por lo tanto procede –a su decir- la cuestión previa alegada.
Asimismo, alegó la inadmisibilidad de la demanda por cuanto en el presente caso operó la tácita reconducción arrendaticia por cuanto el contrato de arrendamiento se haya suscrito en fecha 01 de enero de 2014 entre la demandante Comercializadora Sugeplas, C.A. y el ciudadano José Antonio Hernández Medina (arrendatario) y tuvo una duración de seis (6) meses, es decir, con vencimiento el día 01 de julio de 2014.
Que el contrato de arrendamiento suscrito con el ciudadano José Antonio Hernández Medina, único sujeto demandado en la presente acción como persona natural, se suscribió en fecha 01 de enero de 2014, y que si bien es cierto que el mismo debió concluir el 01 de julio de 2014 en virtud de haberse estipulado a término fijo de seis meses, no es menos cierto que concluido ese plazo y vencida la prórroga legal el día 01 de enero de 2015, el arrendatario jamás fue notificado de hacer entrega del inmueble.
Negó que el arrendatario José Antonio Hernández Medina haya suscrito un contrato de arrendamiento con la actora en fecha 01 de junio de 2012, ya que el contrato de arrendamiento mencionado fue suscrito con una persona jurídica denominada FUNDACIÓN B.I.P. DE VENEZUELA, siendo ésta un sujeto de derecho con personalidad jurídica propia y totalmente diferente a la persona natural demandada; también negó haber suscrito el contrato de arrendamiento de fecha 01 de enero de 2013, porque dicho contrato fue suscrito con la FUNDACIÓN B.I.P. DE VENEZUELA, una persona jurídica distinta a la persona natural demandada; así como también negó haber suscrito el contrato de fecha 01 de julio de 2013 por las mismas razones anteriores; negó que al vencimiento del contrato de arrendamiento suscrito el 01 de enero de 2014 consignado marcado “E”, se le haya informado al arrendatario la decisión de la arrendadora de no prorrogar ni de suscribir un nuevo contrato de arrendamiento, alude lo dispuesto en la cláusula décima octava de dicho contrato donde se establecieron los mecanismos de notificación entre las partes, y alega que todas las notificaciones debían hacerse “obligatoriamente” por escrito y la única forma de entenderse como notificada es cuando la notificación ha sido entregada con la debida constancia de recibido al pie de la misma, lo que no fue cumplido por parte de la actora, por lo que jamás hizo notificación ni oposición a la ocupación sostenida por el arrendatario posterior al vencimiento de la prórroga legal.
Negó, rechazó y contradijo que la prórroga haya sido de un año como lo alega el actor, porque si la relación arrendaticia entre demandante y demandado nació el 01 de enero de 2014, con un tiempo de duración de seis (6) meses fijos e improrrogables, dicho período debió culminar el día 01 de julio de 2014, y que le resulta aplicable el literal a) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, que la prórroga que le correspondía por imperio de la ley era de 6 meses para vencer en fecha 01 de enero de 2015, y que es falso que la prórroga puede estimarse de un año. Negó que el demandado haya mantenido una relación arrendaticia de 2 años con la actora, ya que el contrato firmado entre ellos es del 01 de enero de 2014, conforme al anexo marcado “E”. Negó que el lapso de la relación arrendaticia sostenida entre la demandante con la Fundación B.I.P. de Venezuela deba computarse y sumarse al contrato firmado y suscrito con el ciudadano José Hernández Medina, porque ambos arrendatarios son personas jurídicas diferentes, propias e independientes; por lo que vencido el último contrato suscrito en fecha 01 de julio de 2013, el mismo expiró y quedó sin efecto alguno, no siendo oponible por carecer de eficacia jurídica al hallarse consumado el mismo por haber expirado su tiempo de duración.
Negó y rechazó que el arrendatario tenga que pagar la cantidad de Bs.673,30 por concepto de indemnización de daños y perjuicios diarios por cada día que transcurra por cuanto el contrato es a tiempo indeterminado y por tal no opera dicha cláusula, porque al finalizar la prórroga legal de 6 meses el 01 de enero de 2015, el arrendatario siguió ocupando el inmueble, no hubo solicitud de la parte actora o notificación de no otorgarse una prórroga del contrato de arrendamiento y que por ello operó la tácita reconducción; también negó la indexación solicitada e impugnó la cuantía establecida en la demanda por el monto de Bs.80.793,60.
En cuanto al fondo de la controversia, aduce que es cierto que existe una relación arrendaticia entre la demandante sociedad mercantil COMERCIALIZADORA SUGEPLAS C.A., y la persona natural JOSÉ ANTONIO HERNÁNDEZ MEDINA, por contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01 de enero de 2014, sobre un cubículo propiedad de la parte actora.
Que el canon de arrendamiento mensual fijado por las partes es la cantidad de Cinco Mil Trescientos Ochenta y Seis Bolívares con Veinticinco Céntimos (Bs. 5.386,25) más la cantidad de Un Mil Trescientos Cuarenta y Seis Bolívares con Cincuenta y Cinco Céntimos (B. 1.346,55) por concepto de gastos de condominio, para un total mensual de Seis Mil Setecientos Treinta y Dos Bolívares con ochenta Céntimos (Bs.6.732,50).
Que el plazo de duración es de seis (6) meses fijos e improrrogables, contados a partir del 01 de enero de 2014 y que no cabe la menor duda que el mismo venció el día 01 de julio de 2014, y por efecto de la prórroga legal de seis (6) meses, la misma expiró en fecha 01 de enero de 2015, resultando evidente que antes y posterior a la última fecha se mantuvo la conformidad por parte de la arrendadora de continuar la relación contractual al no manifestarle a su representado su intención de no renovación del contrato de arrendamiento, así como tampoco se observó que la propietaria haya hecho oposición a la ocupación que mantenía y mantiene su representado.
Que la actora debió incoar una acción o demanda por Desalojo, cosa que fue omitida ya que la presente acción no se motiva ni fundamenta en algunas de las causales del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir el actor no tomó la vía idónea para demandar.
Que no es verificable que no hay constancia que al demandado se le haya efectuado alguna notificación de decisión de culminar la relación arrendaticia.
Que el arrendatario ciudadano José Hernández, jamás suscribió un contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil COMERCIALIZADORA SUGEPLAS C.A., en fechas 01 de junio de 2012, 01 de enero de 2013 y 01 de julio de 2013 como lo admite, confiesa y reconoce la demandante, los contratos fueron suscritos con una persona jurídica.
Que si la relación arrendaticia entre la demandante y el demandado nació el 01 de enero de 2014, con un tiempo de duración de seis (6) meses fijos e improrrogables, dicho período debió culminar el día 01 de julio de 2014 donde claramente resulta aplicable el literal “a” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, la prórroga legal que le correspondía al demandado y que por imperio de Ley era de seis (6) meses para vencer en fecha 01 de enero de 2015, y que dicha prórroga legal jamás puede estimarse de un (1) año como falsamente lo alega la parte actora.
Que se declare SIN LUGAR la demanda interpuesta por la sociedad mercantil COMERCIALIZADORA SUGEPLAS C.A., contra su representado.
En fecha 20 de octubre de 2016, la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 21 de octubre de 2016, la parte demandada mediante diligencia promovió pruebas.
Por auto de fecha 21 de octubre de 2016 el a quo admitió las pruebas promovidas por la parte demandada.
En fecha 24 de octubre de 2016, la parte demandada desistió de la evacuación de las pruebas testimoniales promovidas. En esta misma fecha por diligencia separada la parte demandada impugnó las pruebas documentales consignadas por la parte actora.
Mediante auto de fecha 25 de octubre de 2016 el tribunal a quo le señaló a la parte demandada que por tratarse la causa de un juicio breve, el pronunciamiento respecto a la impugnación efectuada se emitiría en el momento de dictar el fallo definitivo.
En fecha 11 de octubre de 2017 el Juzgado Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas dictó sentencia mediante la cual declaró con lugar la demanda de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal interpuesta, y en consecuencia, terminada la relación arrendaticia y condenó a la parte demandada a: i) desalojar la oficina arrendada libre de personas y de bienes; ii) a pagar la cantidad de Bs.673,30 diaria por concepto de indemnización de daños y perjuicios convenidos en la cláusula décima quinta del contrato de arrendamiento desde el 03 de julio de 2015 hasta la ejecución del fallo; condenó en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida, y ordenó la notificación de las partes. Dicha decisión señaló en su dispositiva lo siguiente:
“…Que en el presente caso se evidencia, que la prorroga legal comenzó a computarse desde el 02 de julio de 2014 hasta el 02 de julio de 2015, conforme lo establece literal B del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto la relación arrendaticia tuvo una duración de tres (3) años la cual venció el 02 de julio de 2015 y toda vez que se evidencia que no se produjo la tácita reconducción del contrato, toda vez que vencida la prórroga legal el arrendador no continuo recibiendo los cánones de arrendamiento, tal y como se evidencia del expediente de consignaciones, es por ello que se debe concluir que en el presente caso no opero la tácita reconducción. Y así se decide.-
En consecuencia resulta forzoso para sentenciadora declarar CON LUGAR la demanda que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de Prórroga Legal interpuso la Sociedad mercantil comercializadora sugeplas C.A,en contra de JOSE ANTONIO HERNANDEZ MEDINA, identificadas al inicio del fallo. Así se decide.
-V-
DISPOSITIVA
Por todas las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial de Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL interpuesta por la Sociedad mercantil comercializadora sugeplas C.A en contra de JOSE ANTONIO HERNANDEZ MEDINA, identificadas al inicio del fallo, todos suficientemente identificadas al inicio de presente fallo, en consecuencia, se declara terminada la relación arrendaticia y se CONDENA a la parte demandada en lo siguiente:
PRIMERO CUBICULO U OFICINA DE 14,36 m2, más un área correspondiente la proporción que le corresponde en las áreas comunes utilizadas por los inquilinos, para un total de 21,54 m2, identificado con el Nº.06, ubicado en la Planta Baja de la Quinta Nº.46, situada en la calle Santa Cruz, Urbanización Chuao, jurisdicción del Municipio Baruta, Estado Miranda, libre de personas y de bienes y en el mismo buen estado como lo recibió.
SEGUNDO: Pagar LA CANTIDAD DE SEISCIENTOS SETENTA Y TRES BOLIVARES CON TREINTA CENTIMOS (Bs.673,30) diaria por concepto de Indemnización de daños y perjuicios convenidos en la clausula Decima Quinta del Contrato de Arrendamiento, desde el 03 julio 2015 hasta que la ejecución del fallo.-
TERCERA: Se condena en costas procesales de conformidad con la norma prevista en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, en virtud que la demandada resultó totalmente vencida en la presente instancia.
CUARTO: Por cuanto la presente decisión, es dictada fuera de sus lapsos naturales, se ordena notificar a las partes conforme a lo previsto en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFIQUESE.
Déjese copia certificada para el archivo del Tribunal…”. (Copia textual).
En fecha 25 de octubre de 2017 la parte actora se dio por notificada de la decisión y solicitó que se notificara a la parte demandada, lo cual fue acordado por el a quo mediante auto de fecha 26 de octubre de 2017.
Consta diligencia sin fecha del alguacil del tribunal de la causa donde dejó constancia de haber dejado en el domicilio procesal del demandado la boleta de notificación ordenada.
En fecha 17 de enero de 2018, la secretaria del tribunal de la causa, abogada Ligia Elena Elías, dejó constancia del cumplimiento de las formalidades del artículo 233 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 17 de enero de 2018 la parte demandada se dio por notificada en la presente causa, denunció presuntas violaciones e irregularidades en la notificación efectuada y apeló de la sentencia dictada en fecha 11 de octubre de 2017, siendo ratificada dicha apelación en fecha 19 de enero de 2018.
Mediante auto de fecha 25 de enero de 2018 el tribunal de la causa dejó constancia que la diligencia del alguacil fue diarizada el día 10 de enero de 2018, por lo cual quedó asentada dicha consignación en esa fecha.
Por auto de fecha 25 de enero de 2018 el a quo admitió la apelación ejercida en ambos efectos ordenando la remisión del expediente a los tribunales superiores civiles para su distribución, correspondiéndole conocer a esta alzada.
Lo anterior constituye una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia.
MOTIVOS PARA DECIDIR
De la competencia.-
Previo al análisis de fondo del presente recurso de apelación, considera esta juzgadora oportuno pronunciarse sobre su competencia o no para conocer del mismo.
Con la entrada en vigencia de la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo de 2009, y publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.152, se modificó la competencia de los Tribunales de Municipio y de Primera Instancia. Para ello uno de los aspectos que consideró esa máxima Superioridad, fue el exceso de trabajo de los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, en virtud de la falta de revisión y ajuste de la competencia por la cuantía desde hace muchos años, por el conocimiento de los asuntos de Familia en los que no intervengan niños, niñas y adolescentes, como consecuencia de la eliminación de los Juzgados de Parroquia, lo que incrementó su actuación como Juzgado de Alzada, y especialmente como consecuencia del gran número de asuntos de jurisdicción voluntaria, lo que a criterio de la Sala, el cual compartimos; atenta contra la eficacia judicial, privando a los justiciables de la obtención de una verdadera tutela judicial efectiva que impone un Estado social de derecho y de justicia.
Así las cosas, el artículo 3 de la mencionada Resolución establece lo siguiente:
“Los Juzgados de Municipio conocerán de forma exclusiva y excluyente de todos los asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa en materia civil, mercantil, familia sin que participen niños, niñas y adolescentes, según las reglas ordinarias de la competencia por el territorio, y en cualquier otro de semejante naturaleza. En consecuencia, quedan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales. Quedando incólume las competencias que en materia de violencia contra la mujer tienen atribuida” (subrayado nuestro).
En la parte final de la norma supra transcrita, se dejan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales, dentro de los cuales se encuentra la competencia atribuida en el artículo 69, literal B, numeral 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, a los Tribunales de Primera Instancia para conocer en segunda y última instancia de las causas e incidencias decididas por los Juzgados de Municipio, por cuanto el espíritu propósito y razón de la Sala al dictar dicha resolución, fue aligerar el exceso de trabajo existente en los Tribunales de Primera Instancia.
Igualmente el máximo Tribunal Supremo de Justicia en su Sala de Casación Civil, Exp.: N° AA20-C-2008-000283, caso María Concepción Santana Machado, contra Edinver José Bolívar Santana, en fecha 10 de diciembre del 2009, con ocasión a un Juicio de Desalojo, intentado ante el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del estado Vargas, estableció que las decisiones dictadas por los Juzgados de Municipio, cuando actúen como jueces de primera instancia, deben ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las decisiones proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial a la que pertenece el Juzgado de Municipio.
Así las cosas, con apego estricto a la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo del 2009, y a la decisión de fecha 10 de diciembre del mismo año, esta última dictada por la Sala de Casación Civil, de nuestro máximo Tribunal, considera que son los Tribunales Superiores los competentes para conocer y decidir en alzada, aquellas causas que se tramitan en los Tribunales de Municipio, esto a partir y en virtud de la entrada en vigencia de la prenombrada Resolución.
En el mismo orden de ideas y a tenor de lo que establece el artículo 4 de la predicha Resolución, estas modificaciones comenzarán a surtir sus efectos, a partir de su entrada en vigencia, no afectando el conocimiento y el trámite de los asuntos en curso, sino únicamente los asuntos nuevos que se presenten con posterioridad a su entrada en vigencia.
Por lo antes expuesto, y en virtud de que la demanda que hoy nos ocupa fue admitida el 10 de mayo del 2016, posterior a la entrada en vigencia de la mencionada Resolución esta Juzgadora se considera competente para conocer y decidir de la misma. Y así se establece.
Del recurso de apelación ejercido por la parte demandada y los alegatos de la parte actora en segunda instancia.
Se aprecia del escrito de fundamentación de la apelación presentada por la parte demandada apelante, que solicitó la reposición de la causa al estado de admisión de la demanda, para que sea llamada y se notifique a la Fundación B.I.P. de Venezuela en la persona de uno de los miembros de la Junta Directiva a fin que comparezca a presentar sus alegatos y permita determinar el tipo de vínculo contractual, forma y fechas que la unió con la demandante, toda vez que en el fallo apelado se declaró la extensión y continuidad de los contratos de arrendamientos suscritos entre la demandante con la Fundación B.I.P. de Venezuela, con el contrato de arrendamiento suscrito por la demandante con el ciudadano José Antonio Hernández Medina, donde la recurrida pretende fusionar de manera errónea –a su decir- a la persona jurídica con la persona natural, siendo que la mencionada Fundación no fue demandada en la presente causa, aun cuando se le menciona en diversas oportunidades en el libelo y en la sentencia apelada.
Seguidamente, señaló la demandada apelante que la recurrida se fundamentó en una falsa notificación de fecha 01 de julio de 2014, pero que el demandado jamás fue notificado por ningún medio por parte de la arrendadora de culminar la relación arrendaticia, ni de otorgarle una nueva prórroga convencional del contrato y menos aún fue notificado del inicio y conclusión de la prórroga legal, y que no existe en el expediente comunicación alguna con la fecha 01 de julio de 2014, por lo que la recurrida fundamenta su decisión en un hecho inexistente, ya que sin base legal trae a los autos una supuesta comunicación de fecha 01 de julio de 2014, la cual resulta falso y así piden que sea declarado.
Continúa en sus alegatos de apelación la demandada y señala que, la recurrida concluyó que existe continuidad en la relación de arrendamiento entre los contratos suscritos primeramente con una persona jurídica denominada Fundación B.I.P. de Venezuela y el contrato suscrito por el ciudadano José Antonio Hernández Medina, siendo que son dos personas distintas, y que los contratos de arrendamientos suscritos por la referida Fundación, siendo esta un sujeto jurídico con personalidad propia capaz de adquirir derechos y obligaciones, sus compromisos legales no pueden ser extensibles a otra persona y menos a una persona de carácter natural, en consecuencia, la recurrida al mezclar ambos sujetos jurídicos en una sola persona, sin precisar cuál de los dos sujetos es el predominante, violentó el ordinal 4º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil incurriendo en el vicio de inmotivación, lo cual trae como consecuencia que se declare la nulidad de la sentencia recurrida de acuerdo a lo establecido en el artículo 244 ejusdem.
Que el arrendatario José Antonio Hernández Medina jamás suscribió un contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil COMERCIALIZADORA SUGEPLAS, C.A. en fechas 01 de junio de 2012, 01 de enero de 2013 y 01 de julio de 2013, ya que los citados contratos fueron suscritos por la Fundación B.I.P. de Venezuela, un sujeto de derecho con personalidad jurídica propia y diferente de la persona natural demandada. Que cuando el ciudadano José Antonio Hernández suscribió el contrato de arrendamiento con la accionante en fecha 01 de enero de 2014 estaba vencido el período de la Junta Directiva desde el día 05 de octubre de 2013, y por lo tanto erró la recurrida al declarar que al socio José Antonio Hernández se le pueden atribuir los actos de la sociedad.
El tercer alegato del apelante lo fundamenta en la tácita reconducción por cuanto a su decir, el demandante arrendador continuó recibiendo los cánones de arrendamiento y procedió al retiro de los mismos, y que ello se desprende del expediente de consignaciones consignado por el demandado y que si bien fue mencionado en la recurrida, no se explica cómo se llegó a la conclusión de que no hubo tácita reconducción, cuando se evidencia de los folios 94 al 105 suscritas por la arrendadora donde procedió al retiro de los cánones de arrendamiento correspondiente a los períodos 01 de agosto de 2014 al 31 de marzo de 2015 y posteriormente solicitó el retiro de los cánones de arrendamiento de los períodos 01 de abril de 2015 al 30 de junio de 2015, lo cual contradice el falso alegato de la recurrida, y así solicita que sea declarado.
Respecto a los medios probatorios promovidos, la parte apelante indicó que la sentenciadora se pronunció con relación a las pruebas promovidas por la demandada admitiendo las mismas, pero no se pronunció respecto a la admisión de las pruebas de la parte actora y además omitió todo pronunciamiento respecto a la impugnación u oposición de las mismas al momento de dictar el fallo; que la recurrida identifica las pruebas aportadas por el actor y que se hallan desde los folios 04 al 39, pero nunca proveyó sobre estas pruebas, no hubo un auto de admisión por parte del tribunal de la causa que permitiera a las partes conocer cuáles serían valoradas por el tribunal y cuáles serían desechadas; que como pudo pronunciarse el tribunal sobre unas pruebas cuyo auto de admisión fue omitido y que es incuestionable que se infringió los artículos 12, 15, 206, 397, 399, 508, 509 y 889 del Código de Procedimiento Civil, al no recibirse respuesta de la oposición ejercida; además se puede verificar, que el tribunal de la causa omitió en la sentencia pronunciarse sobre las pruebas promovidas por el demandado, a saber pruebas testimoniales y prueba de informes, las cuales resultaban fundamentales para la resolución del presente caso y dicha lesión vulnera el derecho de defensa del promovente de esas pruebas. Y así piden sea declarado.
Ratificó los alegatos sobre la inadmisibilidad de la demanda, por cuanto el actor debió incoar una demanda de desalojo y no de cumplimiento, porque –a su decir- está comprobado que el arrendatario a la expiración del tiempo fijado en el contrato de arrendamiento y su prórroga legal se quedó y se mantuvo en posesión de la cosa arrendada; que no hubo oposición por parte del arrendador de dicha ocupación; que se produjo la consignación de la suma de dinero que venía pagando por concepto de canon; que hubo el retiro de las consignaciones efectuadas ante la OCCAI por parte de la arrendadora luego del vencimiento de la prórroga legal; por lo que el actor no tomó la vía idónea para demandar y el juez a quo debió calificar previamente el contrato de arrendamiento suscrito ya que estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, y en consecuencia debió declarar la inadmisibilidad de la acción, y por ello debe prosperar la cuestión previa del ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; solicitando finalmente el apelante que se declare con lugar el recurso de apelación ejercido y sin lugar la demanda planteada, con la especial condenatoria en costas.
Por su parte, el demandante, también presentó escrito de alegatos por ante esta alzada en fecha 02 de abril de 2018, haciendo primeramente un recuento de las actuaciones ocurridas en la primera instancia, y luego alega que no existe controversia en cuanto a la relación arrendaticia existente entre las partes, en especial, por el contrato suscrito el 1º de enero de 2014, celebrado por el término improrrogable de 6 meses; pero que consta de los documentos aportados que la relación inició el 1º de junio de 2012 en virtud del contrato suscrito entre la actora y la Fundación B.I.P. de Venezuela, por el plazo fijo de 7 meses, donde el demandado es miembro fundador, suscribiéndose un nuevo contrato el 1º de enero de 2013, y otro de igual característica el 1º de julio de 2013, cuya cualidad de socio del demandado no fue desconocida por éste, ni tampoco impugnó o desconoció dichos instrumentos locativos; solicitando la actora que sea declarado que el vínculo arrendaticio inició como persona jurídica a partir del 1º de junio de 2012, continuando luego con uno de sus socios de forma personal el 1º de enero de 2014, manteniéndose así la relación arrendaticia por 2 años y 6 meses, por lo que le correspondería en consecuencia una prórroga legal de 1 año, de acuerdo al literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Aduce la parte actora que el caso de marras no operó la tácita reconducción porque vencido el contrato celebrado el 1º de enero de 2014, operó de pleno derecho la prórroga legal y le fue notificado al demandado por vía de correo electrónico, cuyas copias se anexaron al libelo, y a decir del actor, no fueron impugnadas por el accionado; que si bien es cierto que el demandado llegado el vencimiento del contrato el 1º de julio de 2014, continuó ocupando el inmueble arrendado, no es porque el contrato se convirtió en indeterminado, ni porque haya operado la tácita reconducción, sino porque disfrutó de la prórroga legal de un año, a cuyo vencimiento el 1º de julio de 2015 incumplió con su deber contractual de devolver el inmueble arrendado, motivo por el cual se intentó la presente demanda; solicitando en consecuencia que se declare sin lugar el recurso de apelación y se confirme en todas sus partes la sentencia recurrida.
Ahora bien, revisados los fundamentos del recurso de apelación, pasa quien suscribe a revisar el fallo recurrido, y para decidir se observa lo siguiente:
PUNTOS PREVIOS
DE LAS CUESTIONES PREVIAS A RESOLVER
1. De la inapelabilidad de la cuestión previa del numeral 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Alega la parte demandada la cuestión previa prevista en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por existir ausencia en el libelo de fundamentación legal y que ello es violatorio del ordinal 5º del artículo 340 ejusdem, por cuanto la demandante luego de narrar los hechos que consideró relevantes, proceden a fundamentar la misma bajo el contenido de los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil para solicitar se declare terminado el contrato de arrendamiento a término fijo suscrito por las partes el 1º de enero de 2014, por vencimiento de término fijo ocurrido el 1º de julio de 2014 y de la prórroga de un año que terminó el día 1º de julio de 2015, sin realizar la debida subsunción de los hechos señalados en el derecho que a su decir, resultan aplicables a su demanda para obtener el desalojo, acción legal por cual se emplazó al demandado a ejercer su derecho a la defensa, y que en consecuencia existe indeterminación en el libelo de la causal para apoyar su pretensión, la cual debe determinarse de manera precisa, a fin de que la contraparte pueda ejercer la correspondiente defensa contra el hecho culposo atribuido, y que esa circunstancia omitida por la parte actora atenta seriamente contra el derecho a la defensa del arrendatario por cuanto desconoce a ciencia cierta cuál es la acción legal que se le imputa, y que ello hace procedente la declaratoria con lugar de la cuestión previa promovida.
Por su parte, la demandante en diligencia presentada por ante el Tribunal de instancia en fecha 13 de octubre de 2016, alegó que en el libelo se cumplen con las exigencias de las razones de derecho que se funda la pretensión, para exigir el cumplimiento del contrato.
Ahora bien, observa esta juzgadora que la resolución de las cuestiones previas indicadas, de conformidad con el artículo 884 del Código de Procedimiento Civil, es inapelable, tal como lo ha señalado la Sala Civil en sentencia Nº 645 del 16.11.2009, cuando expresa:
“(…) Las anteriores disposiciones normativas establecen cómo se deben sustanciar las cuestiones previas en el procedimiento breve y su régimen de impugnación.
Constriñéndonos al caso de autos, observamos que la norma contenida en el artículo 884 del Código de Procedimiento Civil es clara al establecer la inapelabilidad de la decisión del juez de primera instancia que recaiga sobre la cuestión previa prevista en el ordinal 6° del artículo 346, pues determina que en el acto de contestación, la parte demandada podrá promover cualquiera de las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 1° al 8° del artículo 346, las cuales una vez resueltas, las partes deberán acatar lo estipulado por el juez, sin poder ejercer el recurso de apelación.
El artículo 885 por su parte, establece el trámite a seguir en caso de que se rechace la petición de cuestiones previas, cual es la fijación del acto de contestación para el día siguiente, en el cual se podrán promover las cuestiones previas previstas en los ordinales 9°, 10° y 11°, que se resolverán en la sentencia definitiva.
Y el artículo 886 del Código de Procedimiento Civil, regula el supuesto en que se declaren con lugar algunas de las cuestiones previas contenidas en los ordinales 1° al 8° del artículo 346, en cuyo caso se seguirán las reglas del procedimiento ordinario para su subsanación, pero la declaratoria con lugar seguirá siendo igualmente inapelable de conformidad con lo establecido en el artículo 884 del Código de Procedimiento Civil.
Todo lo anterior tiene su sustento en el carácter sumario del procedimiento breve el cual busca depurar el proceso de cuestiones previas que no influyen en el mérito del asunto, sino que por el contrario constituyen errores de tipo procedimental –como lo es la cuestión previa por defecto de forma de la demanda, propuesta por el demandado en el caso de autos-, que pueden ser subsanados o no, dependiendo de las consideraciones que haga el juez sobre ello, sin que recaiga sobre su pronunciamiento recurso alguno, lo anterior, insistimos, en virtud del carácter célere de este tipo de procedimientos.
La Sala Constitucional de este máximo tribunal de justicia, en sentencia N° 3268 del 28 de octubre de 2005, caso: Villa Enzo Especialidades en Carnes, Delicatesses, Charcutería, Bodegón C.A., sostuvo que esta prohibición de apelar lo decidido en torno a las cuestiones previas consagradas en los ordinales 1° al 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil está “ratificada y complementada con el contenido del artículo 357 del mismo Código adjetivo, el cual si bien se encuentra consagrado en el capítulo relativo al procedimiento ordinario, se aplica con mayor énfasis en el procedimiento breve donde la sumariedad del proceso sin incidencias constituye su finalidad primordial”.
(…Omissis…)
De forma similar se pronunció la misma Sala en fallo N° 1094 del 19 de mayo de 2006, caso: Mounir Mansour Chipli, en el que no sólo ratifica la inapelabilidad de los pronunciamientos recaídos sobre estas cuestiones previas, sino que además establece la conformidad de los artículos 357 y 884 de la ley civil adjetiva con el sistema de la doble instancia que rige al proceso civil. En efecto el fallo aludido señaló:
“…El Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, conociendo en apelación resolvió lo decidido por el a quo respecto a la cuestión previa relativa al ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, pese a que el mencionado Código Adjetivo establece en sus artículos 357, 884 y 888, lo siguiente:
…Omissis…
De las normas transcritas se puede apreciar que el legislador fue enfático respecto a la forma de resolver las incidencias en el juicio breve, estableciendo expresa e inequívocamente que para aquellos en que las decisiones que resuelvan la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, sería inapelable.
La doctrina venezolana ha señalado que el artículo 288 del Código de Procedimiento Civil aunque establece que por regla general rige el sistema de la doble instancia respecto al proceso principal, deja a salvo los casos excepcionales en los que la ley niega el recurso ordinario contra sentencias definitivas de primer grado, sea en consideración a la escasa cuantía del juicio o a las particularidades circunstancias de la litis…” (Subrayado nuestro)
(…Omissis…).
Por tales motivos, esta Sala concluye que el juez de reenvío procedió conforme a derecho al declarar inapelable la cuestión previa prevista en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, de conformidad con lo establecido en el artículo 884 en concordancia con el artículo 357 eiusdem. En consecuencia se declara improcedente la denuncia de falsa aplicación delatada”. (Copia textual, negrillas y subrayados del texto transcrito).
Suficientemente explicativa es la pre-insertada jurisprudencia y permite afirmar el criterio de este Juzgado Superior, respecto a no concederse apelación contra las cuestiones previas contenidas en los ordinales 1º al 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por lo que corresponde conocer a este Juzgado Superior sólo de la resolución de las cuestiones previas que tienen apelación y no lo relativo a las mencionadas cuestiones previas, por negarle apelación el artículo 884 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, no ha lugar a pronunciamiento sobre lo resuelto en relación a la cuestión previa del ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por ser inadmisible apelación contra ella. ASI SE ESTABLECE.
2. De la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la inadmisibilidad de la acción.
Aprecia esta juzgadora, que la parte demandada opuso la cuestión previa establecida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta; alegando que la demanda fue admitida en fecha 10 de mayo de 2016 por desalojo, cuando son claras e irrefutables las causales establecidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 34, las cuales son de orden público que no pueden ser relajadas por las partes, son causales taxativas, ya que solo puede demandarse el desalojo de un inmueble arrendado a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las causales establecidas en el artículo 34 mencionado; aduce, que el demandante señala que nos encontramos ante un contrato de arrendamiento a tiempo fijo, es decir, determinado, y demanda con fundamento en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cumplimiento de la obligación de entregar el inmueble arrendado, solicita en su petitorio que se declare terminado el contrato de arrendamiento a término fijo entre las partes el 01 de enero de 2014, por vencimiento del término fijo ocurrido el 01 de julio de 2014 y de la prórroga legal de un año que terminó el día 01 de julio de 2015, pero que el demandante no basa la demanda en ninguna de las causales taxativas del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que mal puede admitir el tribunal la demanda por desalojo, cuando solo se puede admitir por dichas causales, que no fueron las alegadas por la parte actora y por lo tanto procede –a su decir- la cuestión previa alegada.
Respeto a este alegato, la parte actora en su diligencia de fecha 13 de octubre de 2016 alegó que la misma debía declararse extemporánea, pues la causa seguida es de cumplimiento de contrato por vencimiento del término y el procedimiento es el breve, tal como lo admitió el Tribunal.
Ahora bien, esta cuestión previa undécima está referida a la acción, y su supuesto, es la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta y debe proceder, en criterio de la Sala Político Administrativa de la extinta Corte Suprema de Justicia (vid. PIERRE TAPIA, Oscar: Jurisprudencia CSJ., Año 1998, N° 8, p. 409), cuando:
“el legislador establezca –expresamente- la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien, como lo ha indicado reiteradamente nuestra Casación Civil, cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción. En virtud de ello y con respecto al primero de los supuestos indicados, nuestra legislación establece diversos casos en los cuales no se da tutela a la situación jurídica que se pretende invocar y, por lo tanto, carece el actor de acción. Así, a título de ejemplo, el artículo 1801 del Código Civil, establece que: “La ley no da acción para reclamar lo que se haya ganado en juego de suerte, azar o envite, o en una apuesta....
Nótese como, en este caso, el legislador fue enfático y tajante en no conceder la tutela jurídica de acceder a los órganos jurisdiccionales a quien pretenda reclamar lo que se ha ganado en juego de suerte, azar, envite, o una apuesta”.
De acuerdo a la supra transcrita doctrina judicial, son dos los supuestos que hacen procedente esta cuestión previa: a) el de la prohibición de tutelar la situación jurídica, invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor; y b) cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción.
La Sala Político Administrativa en sentencia del 14 de agosto de 1997 no se queda, solo, en esos dos supuestos, sino que considera la existencia de otros supuestos en los cuales:
“(..) si bien el legislador no establece de manera expresa y diáfana su voluntad de que la acción proceda mediante la expresión ‘.... no se admite... la ley no da acción....’, pueda extraerse en forma genérica el que efectivamente ella no deba prosperar. Se trata así de aquellos supuestos genéricos en los que el legislador omite un pronunciamiento acerca de la prohibición, pero que en definitiva puede extraerse de la norma una tutela no atribuible”
Así las cosas, se aprecia, que en el petitorio del libelo de demanda, se indicó:
“…Con fundamento a las disposiciones legales citadas y por cuanto no hubo acuerdo entre las partes para establecer el canon que se aplicaría durante la prórroga legal, ni existe convenio para continuar el arrendamiento al vencimiento de la prorroga legal ocurrida el 01 de julio de 2015, mi representada COMERCIALIZADORA SUGEPLAS, C.A., ya suficientemente identificada, me ha instruido para demandar como en efecto lo hago, al arrendatario JOSE ANOTNIO HERNANDEZ MEDINA, también antes identificado, para que convenga o en su defecto el Tribunal declare y lo condene a:
PRIMERO: DECLARE TERMINADO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO A TÉRMINO FIJO, SUSCRITO ENTRE LAS PARTES EL 1º DE ENERO DE 2014 Y DE LA PRÓRROGA LEGAL DE UN AÑO QUE TERMINÓ EL DÍA, 01 DE JULIO DE 2015, como consecuencia de ello y en aplicación de lo dispuesto en el artículo 39 ejusdem, ordene la entrega a mi representado del inmueble arrendado, IDENTIFICADO EN EL CONTRATO COMO CUBICULO Nº 06 DE LA PLANTA BAJA DE LA QUINTA Nº 46, SITUADO ENTRE LAS CALLES LOS ARAGUAYENES Y SANTA CRUZ DE LA URBANIZACIÓN CHUAO, MUNICIPIO BARUTA, ESTADO MIRANDA, haciendo entrega a mi representada del citado cubículo en las condiciones previstas en el contrato de arrendamiento terminado por vencimiento de la prórroga legal.
SEGUNDO: Se condene al arrendatario JOSE ANTONIO HERNÁNDEZ MEDINA, a pagar la cantidad de seiscientos setenta y tres bolívares con treinta céntimos de bolívar (Bs. 673,30) en concepto de indemnización por daños y perjuicios diarios, convenidos en el contrato de arrendamiento para indemnizar a mi representada, por cada día que transcurra, contados desde el 01 de julio de 2015, fecha de vencimiento de la prorroga legal, por cada día que transcurra desde ese día y hasta el día de la entrega del cubículo arrendado en las condiciones previstas en el contrato de arrendamiento incumplido por el arrendatario.
Solicito, en razón de la persistente inflación y conforme a la reiterada jurisprudencia, se ordene en la sentencia, la indexación de las cantidades de dinero que se ordene pagar a EL ARRENDADOR en concepto de indemnización, a fin de que la misma se ajuste para el momento del pago al valor de la moneda para ese día.
Pido que la presente demanda sea distribuida, admitida por el Juzgado a quien le sea asignado su conocimiento, tramitada conforme a lo dispuesto en el artículo 33 ejusdem, por el Procedimiento establecido en el Código de Procedimiento Civil, hasta su conclusión, con especial condenatoria en costas…”. (Copia textual).
La parte demandada en su escrito de oposición de cuestiones previas y contestación a la demanda, expone que el demandante demanda con fundamento en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cumplimiento de la obligación de entregar el inmueble arrendado, solicitando en su petitorio que se declare terminado el contrato de arrendamiento a término fijo entre las partes el 01 de enero de 2014, por vencimiento del término fijo ocurrido el 01 de julio de 2014 y de la prórroga legal de un año que terminó el día 01 de julio de 2015, pero que el demandante no basa la demanda en ninguna de las causales taxativas del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que mal puede admitir el tribunal la demanda por desalojo, cuando existe una clara diferencia entre las acciones de resolución o cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo determinado, ls cuales tienen su fundamento en el artículo 1.167 del Código Civil y las acciones de desalojo, taxativamente tipificadas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que no fueron las alegadas por la parte actora y por lo tanto procede –a su decir- la cuestión previa alegada.
Ahora bien, se evidencia del escrito libelar y del petitorio transcrito ut supra, que la demanda interpuesta es por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término legal, con fundamento en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solicitando el demandante conjuntamente con el cumplimiento la indemnización de daños y perjuicios, lo que se encuentra autorizado por la Ley conforme a lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, según el cual el acreedor demandante (en este caso la arrendadora) puede pedir la ejecución o resolución, más los daños y perjuicios; en consecuencia, este Juzgado declara sin lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada prevista en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
3. De la solicitud de inadmisibilidad de la demanda por tratarse de un contrato a tiempo indeterminado.
La parte demandada también alegó la inadmisibilidad de la demanda, por cuanto el actor debió incoar una demanda de desalojo y no de cumplimiento, porque –a su decir- está comprobado que el arrendatario a la expiración del tiempo fijado en el contrato de arrendamiento y su prórroga legal se quedó y se mantuvo en posesión de la cosa arrendada; que no hubo oposición por parte del arrendador de dicha ocupación; que se produjo la consignación de la suma de dinero que venía pagando por concepto de canon; que hubo el retiro de las consignaciones efectuadas ante la OCCAI por parte de la arrendadora luego del vencimiento de la prórroga legal; por lo que el actor no tomó la vía idónea para demandar y el juez a quo debió calificar previamente el contrato de arrendamiento suscrito ya que estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, y en consecuencia debió declarar la inadmisibilidad de la acción por la naturaleza de la acción.
Aprecia este Tribunal que conforme al artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, la demanda sólo puede declararse inadmisible si es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley, por lo que el estudio de la naturaleza del contrato para establecer si es a tiempo determinado o indeterminado, no es causal de inadmisibilidad de la demanda, ya que la naturaleza del contrato si está controvertida debe resolverse en el fondo de la demanda; observando quien decide, que la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término legal, no es contraria al orden público, a las buenas costumbres y está tutelada en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 1.167 del Código Civil; por lo este alegato de inadmisibilidad de la demanda por la naturaleza del contrato debe ser desechado. Así se establece.
4. De la impugnación de la cuantía.
Aduce la parte demandada en su contestación (al folio 71) lo siguiente: “NIEGO, RECHAZO, CONTRADIGO E IMPUGNO la cantidad de Ochenta Mil Setecientos Noventa y Tres Bolívares con Sesenta Céntimos (Bs. 80.793,60) cantidad por la cual fue estimada la presente demanda, ya que no expresa el demandante en forma clara y precisa la operación y cálculo que arrojaron dicha cantidad, aunado a la relación contractual no se halla concluida por encontrarnos ante un contrato a tiempo indeterminado…”.
Dispone el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:
“Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.
El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva.
Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de una Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente”.
Ahora bien, la estimación que haga el actor puede ser objetada por el demandado por excesiva o insuficiente, en la oportunidad de la contestación al fondo de la demanda. No constituye una defensa previa, sino una defensa perentoria.
Esa impugnación que haga el demandado a la estimación del valor de la demanda no sólo debe limitarse a contradecirla pura y simplemente, sino que se debe alegar o precisar si lo hace por insuficiente o exagerada, so riesgo de tenerla como no hecha, tal como lo ha aseverado la Sala Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia (St. 05.08.1997, st. N° 276), cuando señala que:
“Si el demandado contradice pura y simplemente la estimación del actor sin precisar si lo hace por insuficiente o exagerada, se tendrá como no hecha oposición alguna en razón de que el código limita esa oposición y obliga al demandado a alegar un hecho nuevo que debe probar, como es que sea reducida o exagerada la estimación efectuada, pudiendo proponer una nueva cuantía. Alegatos que debe probar so pena de quedar definitiva la estimación hecha por el actor”
Conforme a dicho criterio, acogido por esta juzgadora, se tiene que para el caso que el demandado rechace pura y simplemente la cuantía, dicha impugnación no es admisible, por cuanto conforme al artículo 38 debe alegarse un hecho nuevo, por lo que debe declararse que no existe ninguna impugnación y queda válida la estimación del actor; pero, si la impugna por exagerada o insuficiente, la carga de probar el fundamento de su impugnación, la tiene el demandado-impugnante, tal como lo ha dicho la Sala Civil (PIERRE TAPIA, Oscar: ob. cit. Año 1999, tomo 2, p. 298) de la extinta Corte y, de no hacerlo, queda firme la estimación del actor.
En el caso de marras, se evidencia en el libelo de la demanda, que la parte actora estimó la cuantía de la demanda en la cantidad de Bs.80.793,60, equivalentes a su decir, a 583,62 unidades tributarias. Por su parte, el demandado, rechazó la cuantía porque a su decir, la demandante no expresó en forma clara y precisa la operación y cálculo que arrojaron dicha cantidad y que la relación arrendaticia es a tiempo indeterminado.
En este sentido, aprecia quien suscribe, que no expresó el demandado que la cuantía sea exigua o exagerada, rechazando pura y simplemente la cuantía estimada, por lo que la impugnación opuesta se tiene como no hecha, toda vez que la oposición a la estimación de la demanda está limitada a que el demandado la considere insuficiente o exagerada y obliga al demandado a alegar un hecho nuevo que debe probar, no quedando demostrado el nuevo alegato expuesto por la parte demandada; en consecuencia, se desecha la impugnación de la cuantía planteada por la parte demandada. Así se establece.
DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA
El presente caso versa sobre una demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, incoado por la sociedad mercantil COMERCIALIZADORA SUGEPLAS C.A., contra el ciudadano JOSÉ ANTONIO HERNÁNDEZ MEDINA.
La parte actora alegó que en fecha 01 de junio de 2012 celebró contrato privado de arrendamiento con la FUNDACIÓN B.I.P de VENEZUELA por un plazo fijo de seis (6) meses, suscribiendo un nuevo contrato el 01 de enero de 2013, fijando un plazo fijo de duración de seis (6) meses, contados a partir del 01 de enero de 2013. Al vencimiento del término del contrato, las partes suscribieron el 01 de julio de 2013, un nuevo contrato de arrendamiento, también con un plazo de seis (6) meses de duración, contado a partir del 01 de julio de 2013.
Que vencido el contrato antes citado, el 01 de enero de 2014, suscribieron un nuevo contrato de arrendamiento por la misma oficina o cubículo, pero esta vez como ARRENDATARIO el ciudadano JOSÉ ANTONIO HERNÁNDEZ MEDINA, en este último contrato, las partes fijaron un canon para el término fijo del contrato de Bs. 5.386,25, más la cantidad de Bs. 1.346,55 por concepto a gastos de condominio, para un total mensual de seis mil setecientos treinta y dos bolívares con ochenta céntimos (Bs. 6.732,80), que el arrendatario debería pagar por mensualidades adelantadas en la oficina del ARRENDADOR.
Que las partes convinieron que en caso de aumento de alguno de los rubros especificados en el contrato, se realizaría el ajuste que correspondiera de inmediato en el canon de arrendamiento. Que al vencimiento del término fijó ocurrido el 01 de julio de 2014, se le informó al arrendatario de que no se prorrogaría ni suscribiría un nuevo contrato de arrendamiento, y que el mismo hizo uso de la prorroga legal.
Que su representada le solicitó al arrendatario en reiteradas oportunidades, el ajuste del canon de arrendamiento, como resultado de ello, el arrendatario optó por consignar los cánones por el monto fijado para el plazo fijo en la Oficina de Control de Consignaciones y Arrendamiento Inmobiliarios (OCCAI), pero llegado el vencimiento de la prórroga legal, el arrendatario no cumplió con su obligación de desocupar el cubículo arrendado, pese a las múltiples gestiones amigables llevadas a cabo.
Contra esos alegatos de la actora, la parte demandada expresó que es cierto que existe una relación arrendaticia entre la demandante sociedad mercantil COMERCIALIZADORA SUGEPLAS C.A., y la persona natural JOSÉ ANTONIO HERNÁNDEZ MEDINA, por contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01 de enero de 2014, sobre un cubículo propiedad de la parte actora.
Que el canon de arrendamiento mensual fijado por las partes es la cantidad de Cinco Mil Trescientos Ochenta y Seis Bolívares con Veinticinco Céntimos (Bs. 5.386,25) más la cantidad de Un Mil Trescientos Cuarenta y Seis Bolívares con Cincuenta y Cinco Céntimos (B. 1.346,55) por concepto de gastos de condominio, para un total mensual de Seis Mil Setecientos Treinta y Dos Bolívares con ochenta Céntimos (Bs.6.732,50).
Que el plazo de duración es de seis (6) meses fijos e improrrogables, contados a partir del 01 de enero de 2014 y que no cabe la menor duda que el mismo venció el día 01 de julio de 2014, y por efecto de la prórroga legal de seis (6) meses, la misma expiró en fecha 01 de enero de 2015, resultando evidente que antes y posterior a la última fecha se mantuvo la conformidad por parte de la arrendadora de continuar la relación contractual al no manifestarle a su representado su intención de no renovación del contrato de arrendamiento, así como tampoco se observó que la propietaria haya hecho oposición a la ocupación que mantenía y mantiene su representado.
Que no hay constancia que al demandado se le haya efectuado alguna notificación de decisión de culminar la relación arrendaticia.
Que el arrendatario ciudadano José Hernández, jamás suscribió un contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil COMERCIALIZADORA SUGEPLAS C.A., en fechas 01 de junio de 2012, 01 de enero de 2013 y 01 de julio de 2013 como lo admite, confiesa y reconoce la demandante, los contratos fueron suscritos con una persona jurídica.
Que si la relación arrendaticia entre la demandante y el demandado nació el 01 de enero de 2014, con un tiempo de duración de seis (6) meses fijos e improrrogables, dicho período debió culminar el día 01 de julio de 2014 donde claramente resulta aplicable el literal “a” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, la prórroga legal que le correspondía al demandado y que por imperio de Ley era de seis (6) meses para vencer en fecha 01 de enero de 2015, y que dicha prórroga legal jamás puede estimarse de un (1) año como falsamente lo alega la parte actora. Que estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado porque operó la tácita reconducción. Que se declare SIN LUGAR la demanda interpuesta por la sociedad mercantil COMERCIALIZADORA SUGEPLAS C.A., contra su representado.
De la naturaleza jurídica de los contratos celebrados que presenta la demandante como instrumentos fundamentales de la demanda, así como de los sujetos jurídicos que conforman dichas relaciones arrendaticias.
A tal efecto, se evidencia de autos a los folios 13 al 18, marcado con la letra “B”, contrato privado de arrendamiento celebrado el 01 de junio de 2012 entre la sociedad mercantil COMERCIALIZADORA SUGEPLAS, C.A., representada en ese acto por su presidente y vicepresidente, ciudadanos LUIS MIGUEL GONZÁLEZ ESTE y PEDRO EDGAR GONZALEZ SOLARES, como arrendadora, y por otra parte, la FUNDACIÓN B.I.P. DE VENEZUELA, fundación civil representada por su presidente y secretario general, ciudadanos JOSÉ ANTONIO HERNÁNDEZ MEDINA y ADRIANA DEL CARMEN SILVEIRA DE HERNÁNDEZ, como arrendataria; evidenciándose de dicho contrato que el objeto estaba constituido por un inmueble destinado a oficina constituido por un cubículo de 14,36 mts 2, identificado con el Nº06 y se encuentra ubicado en la planta baja de la Quinta #46, calle Los Araguaneyes con calle Santa Cruz de la Urbanización Chuao, jurisdicción del Municipio Baruta del estado Miranda; y se estableció en la cláusula tercera del contrato que el plazo de duración del mismo sería de 7 meses fijos, contados a partir del 01 de junio de 2012, término que podrá prorrogarse por otros 6 meses fijos si no hay aviso de las partes de su deseo de dar por terminado el contrato con por lo menos 15 días de anticipación a la fecha de vencimiento del contrato.
Asimismo, consta a los folios 19 al 24, marcado con la letra “C”, contrato privado de arrendamiento celebrado el 01 de enero de 2013 entre la sociedad mercantil COMERCIALIZADORA SUGEPLAS, C.A., representada en ese acto por su presidente y vicepresidente, ciudadanos LUIS MIGUEL GONZÁLEZ ESTE y PEDRO EDGAR GONZALEZ SOLARES, como arrendadora, y por otra parte, la FUNDACIÓN B.I.P. DE VENEZUELA, fundación civil representada por su presidente, ciudadano JOSÉ ANTONIO HERNÁNDEZ MEDINA, como arrendataria; evidenciándose de dicho contrato que el objeto del contrato estaba constituido por el mismo bien inmueble destinado a oficina; y se estableció en la cláusula tercera del contrato que el plazo de duración del mismo sería de 6 meses fijos, contados a partir del 01 de enero de 2013, término que podrá prorrogarse por otros 6 meses fijos si no hay aviso de las partes de su deseo de dar por terminado el contrato con por lo menos 15 días de anticipación a la fecha de vencimiento del contrato.
Seguidamente, consta a los folios 25 al 30, marcado con la letra “D”, contrato privado de arrendamiento celebrado el 01 de julio de 2013 entre la sociedad mercantil COMERCIALIZADORA SUGEPLAS, C.A., representada en ese acto por su director, ciudadano CARLOS DANIEL GONZALEZ BELLO, como arrendadora, y por otra parte, la FUNDACIÓN B.I.P. DE VENEZUELA, fundación civil representada por su presidente, ciudadano JOSÉ ANTONIO HERNÁNDEZ MEDINA, como arrendataria; evidenciándose de dicho contrato que el objeto estaba constituido por el mismo inmueble destinado a oficina; y se estableció en la cláusula tercera del contrato que el plazo de duración del mismo sería de 6 meses fijos, contados a partir del 01 de julio de 2013, término que podrá prorrogarse por otros 6 meses fijos si no hay aviso de las partes de su deseo de dar por terminado el contrato con por lo menos 15 días de anticipación a la fecha de vencimiento del contrato.
Consta a los folios 31 al 36, marcado con la letra “E”, contrato privado de arrendamiento celebrado el 01 de enero de 2014 entre la sociedad mercantil COMERCIALIZADORA SUGEPLAS, C.A., representada en ese acto por su director, ciudadano CARLOS DANIEL GONZALEZ BELLO, como arrendadora, y por otra parte, el ciudadano JOSÉ ANTONIO HERNÁNDEZ MEDINA, como arrendatario; evidenciándose de dicho contrato que el objeto estaba constituido por un inmueble destinado a oficina constituido por un cubículo de 14,36 mts 2, identificado con el Nº06 y se encuentra ubicado en la planta baja de la Quinta #46, calle Los Araguaneyes con calle Santa Cruz de la Urbanización Chuao, jurisdicción del Municipio Baruta del estado Miranda; y se estableció en la cláusula tercera del contrato que el plazo de duración del mismo sería de 6 meses fijos e improrrogables contados a partir del 01 de enero de 2014.
Ahora bien, respecto a los contratos privados marcados con las letras “B”, “C” y “D”, aprecia esta juzgadora que los mismos están suscritos por la parte actora en su carácter de arrendadora, y por una persona jurídica denominada FUNDACIÓN B.I.P. DE VENEZUELA, como arrendataria, representada por el ciudadano JOSÉ ANTONIO HERNÁNDEZ MEDINA, en su condición de presidente de dicha fundación civil, no se evidencia del escrito libelar que esa persona jurídica distinta al hoy demandado, haya sido demandada en este juicio por el cumplimiento de los contratos celebrados y que son opuestos al demandado. Además, se aprecia de la contestación de la demanda, que el demandado José Antonio Hernández Medina expresamente rechaza, niega y contradice que haya suscrito un contrato de arrendamiento con la actora en las fechas 01 de junio de 2012, 01 de enero de 2013 y 01 de julio de 2013, pues dichos contratos fueron suscritos por una persona jurídica denominada FUNDACIÓN B.I.P. DE VENEZUELA, constituida por documento inscrito en el Registro Público del Municipio Chacao el 05 de octubre de 2010, bajo el Nº 1, tomo 34, siendo esta un sujeto de derecho con personalidad jurídica propia y totalmente diferente a la persona natural demandada, ciudadano José Antonio Medina Hernández.
En este orden de ideas, revisando las actas del expediente se aprecia que consta a los folios 144 al 154, copias certificadas del documento constitutivo de la FUNDACIÓN B.I.P. DE VENEZUELA, protocolizado ante el Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 05 de octubre del 2010, quedando inscrito bajo el Nº 1, folio 1, tomo 34 del Protocolo de Transcripción del año 2010, que fue remitido por el Registro Público del Municipio Chacao del estado Miranda mediante oficio Nº182/2016 de fecha 07 de noviembre de 2016 (f.143), en virtud de la prueba de informes promovida por la parte demandada a dicha Oficina Registral, a los cuales se les otorga valor probatorio, conforme a lo previsto en el artículo 433 y 507, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en su encabezado, por tratarse de una copia certificada de un documento público, otorgado por un Registrador público con las solemnidades legales correspondientes. De dichas copias certificadas se desprende la existencia de la fundación civil denominada FUNDACIÓN B.I.P. DE VENEZUELA, con personalidad jurídica propia e independiente, conformada por los siguientes socios: ADRIANA DEL CARMEN SILVEIRA DE HERNÁNDEZ, WENDY ALGEBIS AZUAJE GIL, ABEL TEODORO CIFUENTES GRUBER, FRERIKA ANALIANA REVERON GIMENEZ, ROBERTO GUSTAVO PUJOL SALTRON, JOSE MIGUEL HERNÁNDEZ SILVEIRA, JOSÉ ANTONIO HERNÁNDEZ MEDINA, NELISSA CRISTINA DE POOL SANTA MARÍA, cuya naturaleza según el artículo primero del documento constitutivo es ayudar y elevar la autoestima, así como dar una mejor calidad de vida a las personas con diagnóstico médico denominado trastorno o desorden bipolar, con personalidad jurídica ante la ley y con capacidad plena para realizar todos los actos que sean necesarios para el cabal cumplimiento de sus objetivos sociales; en el artículo tercero se estableció que la fundación tendrá su domicilio en la ciudad de Caracas, avenida La Estancia, Torre Las Mercedes, piso 4, oficina 405, urbanización Chuao, Municipio Baruta, estado Miranda. Así se establece.
Cabe destacar, que las personas jurídicas de tipo asociativo, particularmente las sociedades, aún cuando en su conformación debe existir un sustrato personal y uno real, es decir, personas y bienes, su personalidad no depende directamente de las personas que la integran, pues éstos pueden ser distintos a los que originariamente constituyeron la sociedad y, ésta no pierde su personalidad jurídica porque sean distintos sus socios.
El hecho de la existencia de un contrato de arrendamiento entre las sociedades COMERCIALIZADORA SUGEPLAS, C.A., como arrendadora, y FUNDACIÓN B.I.P. DE VENEZUELA., como arrendataria, no puede ser considerado para establecer el inicio de la relación arrendaticia entre esa arrendadora y el ciudadano JOSÉ ANTONIO HERNÁNDEZ MEDINA, pues aunque éste ciudadano sea socio de la Fundación en su sustrato personal y en su directiva, es un sujeto de derecho totalmente distinto la una del otro.
En este sentido, no se evidencia de autos que el demandado en el contrato de arrendamiento celebrado el 01 de enero de 2014, haya actuado en nombre de la Fundación de donde es socio y tampoco existe en el expediente ningún indicio que haga presumir a esta juzgadora, que la Fundación operaba en la oficina arrendada a partir de esa fecha, por lo que con el nuevo contrato de arrendamiento de fecha 01 de enero de 2014 se entabló una nueva relación arrendaticia, distinta a las anteriores. En consecuencia, los contratos de arrendamientos suscritos entre la actora con la FUNDACIÓN B.I.P. DE VENEZUELA, marcados con las letras “B”, “C” y “D” que rielan a los folios 13 al 30, deben ser desechados del debate probatorio, por resultar a todas luces impertinentes conforme a lo estipulado en el artículo 398 del Código de Procedimiento Civil, respecto a la demanda incoada contra el ciudadano JOSÉ ANTONIO HERNÁNDEZ MEDINA. Así se establece.
Establecido lo anterior, pasa a determinar esta juzgadora si el contrato suscrito por el demandado en fecha 01 de enero de 2014 se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado.
La parte demandada reconoció la existencia de la relación arrendaticia celebrada el 01 de enero de 2014 sobre un cubículo propiedad de la actora y que en la cláusula tercera se estableció que la duración era por seis (6) fijos e improrrogables, contados a partir de dicha fecha, por lo que –según el demandado- el plazo de 6 meses venció el 01 de julio de 2014 y por efecto de la prórroga legal de 6 meses, la misma expiró el 01 de enero de 2015, y que es evidente que durante esa fecha se mantuvo la conformidad de la arrendadora de continuar la relación arrendaticia al no manifestarle al arrendatario su intención de no renovación del contrato de arrendamiento, así como tampoco, se observa, que la propietaria haya hecho oposición a la ocupación que mantenía el arrendatario, por lo que en el presente caso operó la tácita reconducción, ya que el inquilino continuó ocupando el inmueble después de vencida la prórroga legal sin que mediara oposición del arrendador, y en consecuencia, el arrendamiento continua en las mismas condiciones, salvo el tiempo, ya se procederá como un contrato a tiempo indeterminado, y que en la presente causa la oposición fue presentada por la propietaria mediante la presente demanda intentada en fecha 03 de mayo de 2016, transcurrido un año y cuatro meses después de la fecha en que venció la prórroga legal del 01 de enero de 2015, produciéndose en consecuencia la tácita reconducción, que es un derecho legalmente establecido para el arrendatario y es de orden público, conforme al artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que no puede ser quebrantado.
Ahora bien, lo referido a determinar la naturaleza de un contrato de arrendamiento en referencia a su duración, es de singular importancia, ya que de su definición como, indeterminado o determinado, devendrá la acción a ser incoada correctamente.
Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia NºRC000815 de fecha 21 de noviembre de 2016, expediente Nº 16-343, caso Constructora Agua Linda, C.A. contra Zapatería Prestigio RF, C.A. y otra, bajo la ponencia del Magistrado Guillermo Blanco Vásquez, declaró lo siguiente:
“Ahora bien, expresa el formalizante que operó la tácita reconducción y que el contrato de arrendamiento pasó de ser de tiempo determinado a tiempo indeterminado, lo cual merece un análisis más profundo.
Cabe destacar, que las personas jurídicas de tipo asociativo, más específicamente las sociedades, como lo señala el juez superior es el caso bajo análisis, aún cuándo en su conformación debe existir un substrato personal y uno real, es decir, personas y bienes, su personalidad no depende directamente de las personas que la integran, pues éstos pueden ser distintos a los que originariamente constituyeron la sociedad y, ésta no pierde su personalidad jurídica porque sean distintos sus socios.
El hecho de la existencia de un contrato de arrendamiento entre las sociedades “Constructora Agua Linda, C.A.”, como arrendadora, y “Calzados Partner, C.A.”, como arrendataria, no puede ser considerado para establecer el inicio de la relación arrendaticia entre esa arrendadora y la sociedad “Zapatería Prestigio RF, C.A.”, pues aunque sean iguales en su substrato personal y en su directiva, son –Calzados Partner, C.A. y Zapatería Prestigio RF, C.A.- personas jurídicas distintas la una de la otra.
Primero, la tácita reconducción consiste “…en la continuación o renovación del contrato de arrendamiento, sea rústico o urbano, por el hecho de permanecer el arrendatario en el uso y goce de la cosa arrendada después de vencer el término pactado del arriendo…”; pero ésta: “…supone una reproducción del contrato reconducido, inclusive en lo que se refiere al plazo. Por eso la doctrina rechaza el concepto determinando que la permanencia del locador en el uso y goce de la cosa arrendada, una vez terminado el contrato, no significa tácita reconducción, sino continuación de la locación concluida, y sus mismos términos, hasta que el locador pida la devolución…”. (Diccionario Jurídico Venelex, DMA Grupo Editorial, C.A., Caracas, 2003, Tomo II, página 522).
En este sentido, cuando opera la tácita reconducción de un contrato de arrendamiento debe necesariamente existir un contrato de arrendamiento previo, el cual será reconducido: “…en sus mismos términos…”, razón por la cual sí el contrato previo es a tiempo determinado, aún cuándo opere la tácita reconducción, seguirá siendo a tiempo determinado, dado que en el reconducido, ese era uno de sus términos, por lo que nunca podrá cambiar su esencia de tiempo determinado a tiempo indeterminado.
(…Omissis…)
Tal como claramente se desprende de la doctrina transcrita, no existe tácita reconducción cuando el arrendador no haya prestado su anuencia para que el arrendador permanezca en el inmueble, requisito esencial para que ésta operara; mas, debe existir un contrato previo el cual sería supuestamente reconducido.
En el presente caso, ya la Sala ha establecido que el contrato de arrendamiento entre la hoy demandante y la empresa “Calzados Partner, C.A.”, no beneficia o favorece a la sociedad “Zapatería Prestigio RF, C.A.”, por tratarse de dos personas jurídicas distintas y diferentes la una de la otra, aún cuándo su substrato personal sea el mismo, su personalidad jurídica difiere, motivo por el cual, al no existir contrato de arrendamiento previo, no puede existir una tácita reconducción.
Aunado a lo anterior, riela a los folios 22 al 24 del expediente, acta de notificación practicada por la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 24 de enero de 2012 –antes de vencerse el contrato de arrendamiento-, en la cual el Notario Público notificó a la hoy demandada, “Zapatería Prestigio RF, C.A.”, que al vencimiento del término del contrato de arrendamiento -31 de enero de 2012-, iniciaría la prórroga legal, por lo que tampoco existió la anuencia requerida por parte del arrendador para que pudiese operar la tácita reconducción.
En este orden de ideas, ya la Sala ha establecido en la presente decisión que el contrato de arrendamiento suscrito entre la empresa “Constructora Agua Linda, C.A.” y la sociedad mercantil “Calzados Partner, C.A.”, tercera extraña a la presente controversia, no beneficia ni favorece a la codemandada “Zapatería Prestigio RF, C.A.”, por tratarse de personas jurídicas distintas y diferentes aún cuándo su substrato personal sea igual; que por no haber un contrato anterior entre las partes en conflicto, no existe la tácita reconducción pues no hay un contrato a ser reconducido ni la anuencia del arrendador de que la arrendataria mantuviese la ocupación del bien inmueble arrendado y, que de haber operado la tácita reconducción ésta incluiría los mismos términos y límites del contrato original, por lo que sí el originario era a tiempo determinado, el reconducido será igual a tiempo determinado…”. (Copia textual).
Según el criterio jurisprudencial anteriormente citado y que acoge esta juzgadora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, cuando opera la tácita reconducción de un contrato de arrendamiento debe necesariamente existir un contrato de arrendamiento previo, el cual será reconducido: “…en sus mismos términos…”, por lo que sí el contrato previo es a tiempo determinado, aún cuando opere la tácita reconducción, seguirá siendo a tiempo determinado, dado que en el reconducido, ese era uno de sus términos, por lo que nunca podrá cambiar su esencia de tiempo determinado a tiempo indeterminado.
En el caso que se analiza, el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 01 de enero de 2014, reconocida su existencia por la parte demandada, por lo que tiene todo el valor probatorio que le otorgan los artículos 1.363 del Código Civil y 444 del Código de Procedimiento Civil, establece expresamente en su cláusula tercera lo siguiente: “…El plazo de duración de este contrato es de SEIS (06) meses fijos, e improrrogables, contados a partir del 01 de Enero del año 2.014…”; por lo que aplicando dicho criterio al caso de marras, tenemos que en la precitada cláusula tercera del contrato de fecha 01 de enero de 2014, las partes pactaron un contrato a tiempo determinado por un lapso de seis (6) meses de duración a término fijo e improrrogable; por lo que aún cuando opere la tácita reconducción, su naturaleza será la de un contrato de arrendamiento determinado. Así se establece.
Determinado lo anterior, corresponde verificar si hubo desahucio, o en otras palabras sobre la notificación de no prórroga en la relación locataria. Al efecto, es del conocimiento común saber que el desahucio es la manifestación de voluntad expresa del arrendador formulada ante el arrendatario, de no continuar la relación jurídica locataria al vencimiento del término pactado en la convención o por el incumplimiento de alguna obligación contractual (cfr. CONTRERAS GUSTAVO B. Casos Prácticos Inquilinarios, p.15).
El desahucio no se hace necesario en los casos de arriendo por tiempo determinado, que concluyen un día prefijado dado que el día interpela por el hombre, conforme lo dispone diáfanamente la ley (Art. 1599 Ccivil.). Pero, en los casos en que el contrato está sujeto a prórrogas convencionales sucesivas, que proceden automáticamente sin necesidad de expresar el consentimiento, resulta de suma importancia la notificación o desahucio. Esto se explica porque al expirar el lapso de duración inicial, y no manifestar el arrendador o el arrendatario su deseo de terminar el arriendo, la relación se prorrogará automáticamente por períodos iguales hasta tanto las partes cambien de opinión, como ha sucedido en el caso de autos. De tal suerte, que sólo la notificación o desahucio efectuado por el arrendador al arrendatario, en los términos prefijados en el contrato, podrá detener la prorrogabilidad automática, y dar lugar a la prórroga legal que asiste al arrendatario (Art. 39 LAI).
Esta prórroga legal opera ipso iure para el arrendatario, sin la necesidad de cumplir con alguna formalidad, así no se establezca contractualmente, y el agotamiento de ésta dará al arrendador el derecho de exigir al arrendatario la entrega del inmueble en arriendo según lo estipulado en el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que consagra lo siguiente:
“La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.”
Del precitado artículo se infiere que en los contratos de arrendamiento a tiempo determinado o fijo, no hace falta la notificación del arrendador al arrendatario, sobre su deseo de terminar el contrato, sino que una vez vencido o expirado el término de vigencia del mismo ope legis se produce la prórroga legal, obligatoria para el arrendador, potestativa para el arrendatario y su duración depende de la relación arrendaticia (art. 38 LAI). Asimismo se consagra, la posibilidad de que una vez vencida la prórroga legal, el arrendador podrá solicitar que el arrendatario cumpla su obligación de entregar el inmueble arrendado, e incluye una modalidad o supuesto específico, distinto a la medida cautelar nominada de secuestro consagrada en el artículo 599.7 del Código de Procedimiento Civil, para el caso de que, solicitado el cumplimiento de la obligación del arrendatario de entregar el inmueble arrendado -vencida o expirada la prórroga legal-, se acuerde el secuestro del inmueble arrendado y su depósito en la persona de su propietario.
Ahora bien, observa esta Juzgadora, que el referido artículo es claro en señalar que la prórroga legal opera de pleno derecho, o sea sin necesidad de cumplir ninguna formalidad, pero esa determinación no niega a las partes la potestad de dejar asentado por escrito lo referente al inicio y conclusión de la prórroga legal. Es el documentar la prórroga legal mediante un simple acuerdo interpartes, en el que volitivamente se reconoce la oportunidad de inicio y de conclusión del lapso de prorroga legal. Ese documentar no desnaturaliza ese beneficio o concesión legal. Distinto fuera que la suscripción de ese acuerdo volitivo negara la posibilidad de la prórroga legal. En ese supuesto, la cláusula que así lo estableciera sería nula. En este aspecto, se aprecia de la cláusula tercera del contrato de fecha 01 de enero de 2014, se estableció que la duración es de 6 meses fijos e improrrogables, por lo que de conformidad con el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios esa posibilidad de improrrogabilidad del lapso es nula por cuanto implica una disminución o menoscabo de los derechos en beneficio del arrendatario, los cuales son irrenunciables, por ser materia de orden público.
En este sentido, se repite, es necesario que el arrendador haya notificado al arrendatario su deseo de terminar el contrato de arrendamiento, para que cesen las prórrogas contractuales y comience a discurrir la prórroga de ley o legal y consecuentemente, poder exigir al vencimiento de la misma la entrega inmediata del inmueble.
Ahora bien, siendo que la parte actora ha sostenido que al vencimiento del término fijo ocurrido el 01 de julio de 2014, al arrendatario se le informó la decisión de no prorrogar, ni de suscribir nuevo contrato y que el arrendatario a partir de esa fecha hizo uso de su prórroga legal, lo que fue negado y contradicho por la parte demandada; por lo que el caso se circunscribe en determinar si se verificó o no el desahucio o acto de notificación. Y conviene señalar que para la doctrina y jurisprudencia administrativa, lo que debe demostrar el propietario o arrendador, en el caso en comentario, es que el inquilino sí tuvo conocimiento oportuno del despido.
Se desprende de los autos que la parte demandante a los fines de demostrar que le notificó al arrendatario su voluntad de no prorrogar la relación arrendaticia, consignó junto a su escrito libelar un documento en copia simple que riela al folio 37 marcado con la letra “F”, suscrito por el ciudadano Víctor Gamboa M., en su carácter de representante legal de la demandante COMERCIALIZADORA SUGEPLAS, C.A. de fecha 02 de diciembre de 2014, dirigida al ciudadano José Antonio Hernández Medina, mediante la cual le participan que en fecha 31 de diciembre de 2014 se vencía la prórroga del contrato de arrendamiento suscrito, el cual se suscribió por un lapso de 6 meses y que no existiendo acuerdo de renovación entre las partes, le solicitaban la desocupación del mismo en fecha 31 de diciembre del mismo año. Dicho instrumento no tiene constancia alguna de haber sido recibido por su destinatario.
Asimismo, consignó marcado “G” instrumento en copia simple que tiene la apariencia de ser un correo electrónico, dirigido a la siguiente dirección: adrianaescalante24@hotmail.com de fecha 04 de febrero de 2015, donde la parte actora alega que presuntamente le fue remitido la notificación al arrendatario, que riela al folio 38. Respecto a este instrumento, se establece que está dirigido a una tercera persona ajena a la presente causa, toda vez que en el contrato de arrendamiento en la cláusula décima octava se estableció que el correo electrónico del demandado es iron181@hotmail.com; por lo que el instrumento que se analiza es desechado del debate probatorio por tratarse de un documento privado simple que se encuentra en copia simple, y por cuanto no es una copia de un documento público o un documento privado reconocido o tenido por reconocido, dirigido a un tercero, no tiene valor probatorio conforme al primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
También promovió en copia simple un instrumento suscrito por el ciudadano Víctor Gamboa M., en su carácter de representante legal de la demandante COMERCIALIZADORA SUGEPLAS, C.A. de fecha 01 de febrero de 2015, que riela al folio 39, mediante el cual le participan al arrendatario la ratificación de la anterior notificación, que venció la prórroga legal y le solicitaban la desocupación del inmueble.
Respecto a los instrumentos que rielan a los folios 37 y 39 en copias fotostáticas simples, se evidencia que son documentos privados en copia simple emanados de la parte actora, que si bien están dirigidos a la parte demandada, no consta que hayan sido recibidos por éste, por lo que de conformidad con el artículo 1.368 del Código Civil, el instrumento privado debe estar suscrito por el obligado para que pueda oponérsele, y al no estar suscrito por el demandado no tiene valor probatorio, y en consecuencia, se desecha. Así se declara.
Por su parte, el demandado, a los fines de demostrar que no fue notificado por el arrendador de la culminación del término contractual y que consintió dejarle en la posesión del inmueble arrendado, promovió las testimoniales de los ciudadanos Alexis Ramón Vásquez, titular de la cédula de identidad Nº6.681.318, de 50 años de edad, de profesión asistente legal; Egidio José Nunes Pereira, titular de la cédula de identidad 12.748.515, de 39 años de edad, de profesión asistente legal y Penélope Alejandra Anderson Castillo, titular de la cédula de identidad Nº 19.861.576, de 24 años de edad y de profesión abogada, cuyas evacuaciones rielan en actas de fecha 26 de octubre de 2016 a los folios 130 al 133 del presente expediente. De la revisión de las evacuaciones testimoniales señaladas, aprecia esta juzgadora que los testigos dejaron constancia de los siguientes particulares: i) que conocen de vista, trato y comunicación al ciudadano José Antonio Hernández; ii) que les consta que el precitado ciudadano es arrendatario en una oficina ubicada en la Calle Los Araguaneyes, con Calle Santa Cruz, Urbanización Chuao, Quinta Nº 46, identificada con el Nº 06; iii) que les consta que dicho arrendatario se encuentra en esa oficina desde enero de 2014; iv) que les consta que en el tiempo que han estado en dicha oficina no recibió ninguna comunicación por parte de la propietaria del inmueble; v) que les consta lo declarado porque han estado presente en dicha oficina. Se aprecia que los testigos evacuados le merecen confianza a esta juzgadora en razón de su edad y su profesión, no están inhabilitados para declarar, y sus deposiciones concuerdan entre sí, por lo que este Tribunal les otorga valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, y de ellas se desprende que el arrendatario ocupa la oficina arrendada desde enero de 2014 y que la arrendadora no le ha hecho comunicación expresa a la demandada. Así se declara.
Y además, la demandada consignó a los autos marcado con la letra “A” a los folios 94 al 105, copias fotostáticas simples de actuaciones que guardan relación con el expediente Nº 2014-0293 de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), donde aparece como consignatario el ciudadano José Antonio Hernández Medina y como beneficiaria la empresa Comercializadora Sugeplas, C.A., donde se pueden verificar las consignaciones arrendaticias efectuadas por el demandado correspondiente a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2014, enero, febrero y marzo de 2015, constando en comprobante de egreso de fecha 05 de junio de 2015, que el representante legal de la beneficiaria arrendadora, retiró los depósitos arrendaticios que alcanzaban la suma de Bs.53.838,40 por el período del 01/08/2014 al 31/03/2015. Asimismo, consta auto de fecha 16 de julio de 2015 de la referida oficina de consignaciones, donde se deja constancia de haberle hecho entrega a la beneficiaria arrendadora las consignaciones arrendaticias correspondientes al período que va del 01/04/2015 al 30/06/2015 por el monto de Bs.20.174.40. A este juego de copias simples, por tratarse de copias simples de actuaciones emanadas de la oficina administrativa encargada de recibir las consignaciones arrendaticias, se les otorga valor probatorio conforme al primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se tiene como fidedigno su contenido, al no haber sido impugnado por la contraparte en la oportunidad procesal correspondiente; y así se establece.
Asimismo, consignó a los folios 106 al 111 documentos en original constitutivos de unas facturas emanadas de la empresa Comercializadora Sugeplas, C.A. a favor del ciudadano Hernández Medina José Antonio, emitidas en fechas 31 de julio de 2014 por concepto de canon del mes de julio 2014, 01 de junio de 2014 por concepto de canon de mes de junio de 2014 y de fecha 01 de mayo de 2014 por concepto de canon de mes de mayo de 2014, los cuales se encuentran pagados y recibidos por la arrendadora, a los cuales se les otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil por no haber sido desconocidos por la parte actora en la oportunidad procesal correspondiente, por lo que se tienen como instrumentos privados reconocidos, quedando demostrado con dichos instrumentos que el arrendatario pagó los meses de mayo, junio y julio de 2014 y que la arrendadora le recibió el pago de dichos meses. Así se establece.
Así pues, se tiene que el arrendatario luego de cumplidos los 6 meses del lapso fijado en el contrato, continuó ocupando el inmueble arrendado sin que el demandante le hubiere hecho notificación alguna de su deseo de no continuar con la relación arrendaticia, cumpliendo con su obligación de pagar el canon de arrendamiento pactado, por lo que cumplido el lapso de prórroga legal obligatorio para el arrendador culminado el 01 de enero de 2015, el arrendatario continuó en posesión del inmueble, no evidenciándose que en esa oportunidad se hubiera hecho la respectiva notificación por parte de la arrendadora de la culminación del contrato, siendo renovado nuevamente.
De tal manera, que al haberse renovado el contrato a partir del 02 de enero de 2015 comenzó a computarse nuevamente el lapso de 6 meses pactado, culminando el 01 de julio de 2015 y renovándose nuevamente en enero de 2016, por cuanto no hubo notificación expresa o tácita por parte de la arrendadora de solicitarle al arrendatario el cumplimiento de su obligación de hacer entrega del inmueble arrendado, aunado a ello consta que la arrendadora retiró –luego de culminar la prórroga legal- los cánones de arrendamiento consignados ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) durante el período que va desde el 01 de agosto de 2014 al 31 de marzo de 2015 y del 01 de abril de 2015 al 30 de junio de 2015; por lo que siendo interpuesta la presente demanda en fecha 03 de mayo de 2016, es a partir de esta fecha que debe considerarse como notificado al arrendatario del deseo de la arrendadora de no continuar con la relación arrendaticia. Así se establece.
En consecuencia, desechado el documento contentivo de la presunta notificación y no habiendo acreditado la parte actora haber cumplido con su carga de notificar la no renovación del contrato y del inicio de la prórroga legal, hay que afirmar que no tiene derecho a reclamar la entrega de la cosa, y, en consecuencia, se impone declarar la improcedencia de la presente acción de cumplimiento de entrega del inmueble objeto de arrendamiento, en vista de que no hay prueba del interés en no renovar el contrato y de la concesión de la prórroga legal, por lo que deberá declararse sin lugar en la parte dispositiva del presente fallo. ASI SE DECIDE.
DECISIÓN
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR, el recurso de apelación interpuesto en fecha 19 de enero de 2018, por la abogada ELINA RAMÍREZ REYES, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, ciudadano JOSÉ ANTONIO HERNÁNDEZ MEDINA, supra identificado, contra la sentencia definitiva dictada el 11 de octubre del 2017, por el Juzgado Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. SEGUNDO: INADMISIBLE la apelación contra lo resuelto en relación a la cuestión previa del ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, de conformidad con lo previsto en el artículo 884 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 357 ejusdem. TERCERO: SIN LUGAR, la cuestión previa opuesta por la parte demandada prevista en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. CUARTO: SE DESECHA la impugnación de la cuantía planteada por la parte demandada. CUARTO: SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL interpuesta por la sociedad mercantil COMERCIALIZADORA SUGEPLAS C.A., contra el ciudadano JOSÉ ANTONIO HERNÁNDEZ MEDINA.
Queda REVOCADO el fallo apelado.
Se condena en costas del recurso y del juicio a la parte actora conforme a lo previsto en los artículos 281 y 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida en la presente causa.
Notifíquese la presente decisión a las partes, de conformidad con lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil por haber sido dictada la sentencia fuera del lapso correspondiente, mediante boletas de notificación que a tal efecto se ordena librar.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente sentencia.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los cuatro (04) días del mes de julio del 2018. Años 208° de la Independencia y 159° de la Federación.
LA JUEZA,
Dra. MARÍA F. TORRES TORRES
LA SECRETARIA,
Abg. ELIANA MABEL LÓPEZ REYES
En esta misma fecha 04 de julio de 2018, siendo las 02:10 pm, se publicó y registró la anterior decisión, constante de treinta y tres (33) páginas. Asimismo, se libraron las boletas de notificación ordenadas.
LA SECRETARIA,
Abg. ELIANA MABEL LÓPEZ REYES.
EXP. Nº AP71-R-2018-000073/7.271.
MFTT/EMLR/Gsb.
Sentencia Definitiva.
Materia Civil.
