Decisión Nº AP71-R-2017-000342 de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Transito (Caracas), 30-01-2018

Número de expedienteAP71-R-2017-000342
Número de sentencia14-118-DEF(CIV)
Fecha30 Enero 2018
EmisorJuzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Transito
PartesJUAN MANUEL TEJA GUERRA, ROSA MARIA DE LOS ANGELES TEJA GUERRA Y JOSE FERNANDO TEJA GUERRA. CONTRA CIUDADANO JOSE MARIA PEREZ FREIRA,
Distrito JudicialCaracas
Tipo de procesoDesalojo
TSJ Regiones - Decisión



REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

EXP. Nº AP71-R-2017-000342

PARTE DEMANDANTE: JUAN MANUEL TEJA GUERRA, ROSA MARIA DE LOS ANGELES TEJA GUERRA Y JOSE FERNANDO TEJA GUERRA. Venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V- 25.470.657, V- 13.647.422 y 41.976.449, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: ciudadanas BERNARDO ORTIZ ARAY y JORGE BAHACHILLE MERDENI abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 71.751 y 5.158, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: ciudadano JOSE MARIA PEREZ FREIRA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 6.181.155.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDDA: ciudadanos JESUS GOMEZ, OSWALDO ABLAN, KATHERYN PEREZ, YUSELYS MENESES y MARTIN BASTARDO V., abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 263, 36.358, 238.185 y 179.447, respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO.

I.- ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA.
Se inician las presentes actuaciones, en virtud de la apelación ejercida en fecha 16 de marzo de 2017 (f. 289), por el abogado BERNARDO ORTIZ ARAY, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la decisión dictada en fecha 21 de marzo de 2017, por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró INADMISIBLE la acción de Desalojo de local comercial por vencimiento de prórroga legal incoada por los ciudadanos JUAN MANUEL TEJA GUERRA, ROSA MARIA DE LOS ANGELES TEJA GUERRA Y JOSE FERNANDO TEJA GUERRA, contra el ciudadano JOSE MARIA PEREZ FREIRE, y condenó en costas a la parte actora.
Por auto de fecha 26 de abril de 2017 (f. 294), este Juzgado Superior Primero, le dio entrada al expediente, fijando el trámite de Ley para dictar la decisión correspondiente.
En fecha 30 de mayo de 2017, comparecieron tanto la parte actora ( f. 304-328) como la parte demandada (f. 329-331), y presentaron sus respectivos escritos de Informes, y, posteriormente, el 09 de junio de 2017 (f. 332-334), ésta última presentó escrito de observaciones a los informes de la parte actora.
Mediante auto emitido por esta Alzada en fecha 13 de junio de 2017 (f. 335), advirtió a las partes, que a partir de esa misma fecha, la presente causa entró en término para dictar sentencia.
Por auto de fecha 11 de agosto de 2017 (f. 336), éste Juzgado Superior, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, difirió la oportunidad para dictar sentencia en el presente asunto, para dentro de los treinta (30) días calendarios siguientes.-
Este Tribunal para decidir la presente causa, lo hace en base a las siguientes consideraciones:

II.- BREVE RELACIÓN DE LOS HECHOS.
Se inició la presente acción, mediante libelo de demanda presentado en fecha ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (Juzgados de Municipio), contentivo del juicio que por DESALOJO intentaran los ciudadanos JUAN MANUEL TEJA GUERRA, ROSA MARIA DE LOS ANGELES TEJA GUERRA Y JOSE FERNANDO TEJA GUERRA, contra el ciudadano JOSE MARIA PEREZ FREIRE, siendo asignada dicha causa por distribución, al Juzgado Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial, quien por auto dictado en fecha 16 de septiembre de 2015 (f. 33), admitió la demanda, ordenando el trámite de la causa por el Procedimiento Oral, de conformidad con lo establecido en los artículos 341, 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 43 del Decreto Nº 929 con Rango, Valor y Fuerza de Lay de Regulación del Arrendamiento para el Uso Comercial, ordenando asimismo, la citación de la parte demandada dentro de los VEINTE (20) DIAS DE DESPACHO siguientes a la constancia en autos de su citación, para la contestación de la demanda.
Habiendo cumplido la actora con sus obligaciones para la práctica de la citación de la parte demandada, y realizado los traslados correspondientes por parte del alguacil encargado de practicar su citación ciudadano MARIO DIAZ, adscrito a la Unidad de Alguacilazgo del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio del Area Metropolitana de Caracas, quien en fecha 13 de noviembre de 2015 (f. 43), mediante diligencia, dejó constancia de haberse trasladado a la dirección suministrada por la parte actora para la práctica de la citación de la demandada, sin que se hubiere logrado la misma, razones por las que consignó en autos la respectiva compulsa de citación junto con su auto de comparecencia, ante lo cual, la representación judicial de los accionantes solicitaron la citación por medio de carteles, siendo que, el Tribunal de la causa, atendiendo dicho pedimento, dictó auto en fecha 30 de noviembre de 2015 (f. 53), mediante el cual ordenó y libro cartel de citación a la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, los cuales fueron retirados, publicados y consignados en autos sus respectivas publicaciones, por la parte actora, y transcurridos como fue el lapso otorgado en dicho cartel de citación a la parte demandada para darse por citado, sin que lo hubiere hecho, la representación judicial de la parte actora en fecha 23 de mayo de 2016 (f. 69), solicitó se designara defensor judicial al demandado, por lo que el Tribunal de la causa, atendiendo dicho pedimento, designó como Defensor Judicial de la parte demandada al abogado JUAN LEONARDO MONTILLA GONZALEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 66.653, quien fue debidamente notificado y juramentado en la forma de Ley.-
En fecha 31 de marzo de 2016 (f. 83-87), la parte demandada mediante escrito dio contestación a la demanda.
El 24 de noviembre de 2016 (f. 144), tuvo lugar la Audiencia Preliminar, compareciendo ambas partes a dicho acto, y concluida la misma, el a quo fijó el lapso de tres (3) días de Despacho para la fijación de los hechos, el cual tuvo lugar el día 29 de noviembre de 2016 (. F. 149-154).
Durante el lapso probatorio ambas partes hicieron uso de tal derecho, habiendo sido admitidas y evacuadas dichas pruebas.-
Mediante auto dictado el 13 de febrero de 2017 (f. 253), el Tribunal de la causa, fijó la oportunidad para la Audiencia de juicio, la cual tuvo lugar el día 16 de febrero de 2017 (f. 254-270), y habiendo las partes realizado sus respectivas exposiciones, el Tribunal de la causa, en su dispositivo, declaró INADMISIBLE la acción de Desalojo de local comercial por vencimiento de prórroga legal, intentado por los ciudadanos JUAN MANUEL TEJA GUERRA, ROSA MARIA DE LOS ANGELES TEJA GUERRA Y JOSE FERNANDO TEJA GUERRA, contra el ciudadano JOSE MARIA PEREZ FREIRE, y consecuencialmente nulas todas las actuaciones efectuadas con ocasión al auto de admisión de la demanda, y, de igual modo condenó en costas a la parte actora por haber resultado vencida en dicho proceso.
El 16 de marzo de 2016 (f. 273) la parte actora apeló de dicha decisión.
El Tribunal de la causa, en fecha 21 de marzo de 2017 (f. 274-288), dictó el extenso del fallo, y, posteriormente, el 30 de marzo de 2017 el mencionado Juzgado, oyó en ambos efectos dicha sentencia, ordenando la remisión del presente expediente a los fines de su distribución, el cual previa insaculación fue asignado a esta Alzada para su conocimiento.-


III.- DE LOS MOTIVOS PARA DECIDIR.
a.- Del thema decidendum.
La materia a decidir la constituye la apelación ejercida en fecha 16 de marzo de 2017 (f. 289), por el abogado BERNARDO ORTIZ ARAY, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la decisión dictada en fecha 21 de marzo de 2017, por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró INADMISIBLE la acción de Desalojo de local comercial por vencimiento de prórroga legal incoada por los ciudadanos JUAN MANUEL TEJA GUERRA, ROSA MARIA DE LOS ANGELES TEJA GUERRA Y JOSE FERNANDO TEJA GUERRA, contra el ciudadano JOSE MARIA PEREZ FREIRE, y condenó en Costas a la parte actora.

b.- Alegatos de las partes
b.1) De la parte actora
Alegó la representación judicial de la parte actora en su libelo de demanda:
• Que el demandado ciudadano JOSE MARIA PEREZ FREIRE, el 03 de marzo de 2011, recibió en arrendamiento un inmueble destinado a uso comercial, constituido por 3 plantas, ubicado en la Avenida Urdaneta, distinguido con el N° 120, entre las Esquinas del Platanal a Candilito, Local A, Parroquia Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital, constante de un área de seiscientos treinta y cinco metros cuadrados (635 m2); que el 31 de diciembre de 2014, venció la prórroga legal del contrato de arrendamiento, y que a partir de ese momento el demandado se encuentra en mora para entregar en la fecha indicada; que dicha prórroga, según su dicho comenzó el 1 de enero de 2012, y venció el 31 de diciembre de 2014; que los pagos efectuados por el inquilino ante los Tribunales cuando se venció la prórroga legal, no era suficiente para seguir poseyendo el inmueble; que el arrendatario no tiene cualidad para efectuar ante ningún Tribunal ni terceros pagos de arrendamiento vencidos porque la obligación era de única y exclusivamente la entrega del inmueble; que el contrato de autos es determinado, es decir a tiempo fijo; y es por ello que procede a ejercer la presente acción en contra de JOSE MARIA PEREZ FREIRE, para que convenga en que son ciertos los hechos alegados, en el desalojo del inmueble arrendado, en el pago a título de daños y perjuicios compensatorios de la cantidad de SESENTA Y OCHO MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES CON 01/100 (Bs 68.750,01), y en las costas y costos del proceso. fundamentándola en los artículos 1,10,12, 33 y 34 literales a) y b) del Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, en concordancia con lo establecido en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.264, 1.594 y 1.595 del Código Civil, y, estimando la misma en la cantidad de SESENTA Y OCHO MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 68.750,oo).

b.2) De la parte demandada
Los apoderados judiciales de la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda alegaron lo siguiente:

• Que los accionantes fundamentan su demanda en una pretendida condición de herederos, pero no señalan que son herederos, ni acompañan documentos sucesorales del inmueble objeto de la demanda y que su representado recibió el inmueble el 3 de marzo de 2011; que los actores hicieron valer el contenido de los artículos 1,10,12, 33 y 34 literales de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, la cual fue derogada y que quedó sustituida por la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; alegaron como defensa previa, de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, la falta de cualidad de los demandantes para sostener el presente juicio, por cuanto éstos no son ni propietarios del inmueble, ni administradores, ni mandatarios, ya que no consta en ningún título el carácter con el que actúan, lo que a su entender trae como consecuencia irrefutable, que los mismos carezcan de cualidad para ser parte accionante en el presente juicio; que no se está en presencia de un contrato a tiempo determinado, sino a tiempo indeterminado, en virtud que la arrendadora María Rosario Guerra de Tejas y el arrendatario José María Pérez Freire celebraron contratos de arrendamiento sucesivos desde el 1ro de enero de 2000; contestaron al fondo de la demanda, negando, rechazando y contradiciendo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos, como en el derecho invocado; señalaron además, que la parte actora hace valer su pretensión fundamentada en una ley derogada, como lo es la Ley de arrendamiento Inmobiliario; que la propiedad alegada por los accionantes, no se verifica en documento alguno.

b.3) De la sentencia recurrida
Observa esta Juzgadora, que el Juzgado Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la sentencia apelada, dictada el 21 de marzo de 2017, declaró:

• “(…) De acuerdo a las consideraciones anteriores, este Jurisdicente establece que la acción escogida por la parte actora, que lo fue la de desalojo por incumplimiento de contrato por vencimiento del término de la prórroga legal, no resulta idónea para la satisfacción de su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato que es a tiempo indeterminado, por lo que de conformidad con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, resulta manifiestamente inadmisible la demanda por ser contraria al orden público procesal, razón por la cual se declara inadmisible. ASI SE DECIDE. Al declararse la inadmisibilidad de la demanda, conforme al criterio sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en decisiones Nros. 1.118 de fecha 22 de septiembre de 2004 y 684 de fecha 22 de octubre de 2008, debe forzosamente condenarse en costas procesales a la parte demandante, tal como se hará en el dispositivo del fallo.
DISPOSITIVA

Por los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: INADMISIBLE LA ACCIÓN DE DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL incoada por los ciudadanos JUAN MANUEL TEJA GUERRA; ROSA MARÍA DE LOS ANGELES TEJA GUERRA y JOSÉ FERNANDO TEJA GUERRA, en contra del ciudadano JOSÉ MARÍA PÉREZ FREIRE, todos plenamente identificados en autos, y consecuentemente nulas todas las actuaciones efectuadas con ocasión al auto de admisión de la demanda.
SEGUNDO: De conformidad con lo preceptuado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte actora a pagar las costas procesales al haber resultado vencida en la presente litis de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. (resaltado y subrayado de esta Alzada).


Ante esta Alzada, la representación judicial de la parte actora entre otros argumentos alegó:
• La nulidad absoluta del fallo recurrido, exponiendo en su escrito de Informes, que la sentencia recurrida lesiona directamente elementales derechos y garantías de rango fundamental inherentes a sus patrocinados, concernientes al Debido Proceso, el Derecho a la Defensa y la prohibición de soportar sanciones no establecidas en la Ley, lo cual, a su entender, por su misma índole y naturaleza trastoca la razón de ser del principio básico de orden público constitucional, ya que considera, el juzgador de primera instancia incurrió en la tergiversación de los hechos de la demanda, pues el artículo 340 del ordinal 5 del Código de Procedimiento Civil, exige “la relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión, con las pertinentes conclusiones”, pues ello, en su esencia, tiende a establecer la causa de pedir en que estriba la reclamación, por manera de requerir eficazmente el restablecimiento de la situación jurídica infringida, y que, sin embargo, debido a un muy lamentable error de transcripción no advertido, se indicó como base legal o fundamento de derecho de la pretensión procesal el artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en sus literales a) b) y e), normativa que, para el momento de interponerse la demanda iniciadora de las presentes actuaciones, no se encontraba vigente; que tal circunstancia no es óbice para que se le hubiere dado curso a esa demanda, ya que ello se opone al principio pro actione, lo cual es indicativo, de que el Tribunal de la causa, sobre la base del principio iura novit curia, bastaba con estimar las normas de derecho que estimase de adecuada aplicación para el correcto desarrollo y desenlace de la litis, lo cual señala, es tan cierta, que el mencionado Juzgado, admitió la demanda de acuerdo al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, vigente al momento de proponerse dicha demanda; que no obstante a la pretensión planteada por sus representados, subsumida el artículo 40 literal g) en la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el a quo, “no decidió la controversia como le fue planteada, y de manera simultánea resolvió sobre aspectos que jamás le fueron pedidos, ponderándose en la decisión el argumento desnaturalizado por sobre la petición deducida por su mandante” , tergiversando los argumentos esgrimidos en el libelo, modificando ostensiblemente la pretensión deducida, por otros que nada tiene que ver con los términos de la demanda, ni de la contestación, tales como, las causales de cambio de uso y deterioro del inmueble; pronunciándose con ello, sobre aspectos que no constituyen la causa de pedir y que jamás fueron incluidos en el libelo para que formaran parte integrante del tema a decidir, todo lo cual, señala, configura una modalidad de incongruencia del tipo mixto, ya que, la sentencia apelada contiene algo distinto a lo pedido por las partes, circunstancia ésta, que por sí sola, determina la nulidad absoluta de la sentencia apelada.
• Respecto a la alegada falta de cualidad de sus representados, señaló, que del documento contentivo de la declaración sucesoral por ellos presentada, se desprende que el inmueble arrendado forma parte del acervo hereditario de sus causantes, la indiscutible condición de herederos y subsecuente carácter de propietarios y arrendadores que ostentan sus patrocinados, ya era del conocimiento del destinatario de la pretensión antes de proponerse la demanda con la que se dio inicio a estas actuaciones, el cual estaba al tanto de los cambios ocurridos en la persona de su arrendadora, por lo que solicitó sea desestimada la defensa de fondo esbozada por la parte demandada.
• De igual manera, señaló en su escrito de Informes, la desnaturalización del contrato de arrendamiento de autos, señalando que el Juzgador de Primera Instancia, desnaturalizó la esencia misma del contrato de arrendamiento cuya ejecución pretende, ya que, la única intención de las partes en conflicto al momento de contratar, no era otra, que la de darle al negocio jurídico de su interés el carácter de ser un contrato a tiempo fijo o determinado, por lo que, indica, tomando en consideración las reglas contenidas en el artículo 12 del Código Civil, la finalización del lapso para la vigencia de la convención acontecería fatalmente el día 1 de diciembre de 2012, fecha en la que empezaría a transcurrir de pleno derecho y sin necesidad de aviso previo, el lapso para que el arrendatario disfrutase del beneficio de la prórroga legal, que en su momento le dispensaba el artículo 38 literal d) del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por un término de tres (3) años calendarios, a concluir inexorablemente el 1 de enero de 2015, y desde esa fecha, sus patrocinados podían requerir válidamente la ejecución de la prestación de hacer a cargo del arrendatario hoy demandado, de allí que, expresó, que el Tribunal de la causa incurrió en un error de interpretación al no darle el verdadero sentido al contenido del artículo 1580 del Código Civil, que prohíbe el arrendamiento de inmuebles por espacio Superior a los quince (15) años, y establece que toda disposición contraria es de ningún efecto, ya que estableció falsamente en su sentencia una previa calificación contractual calificando el contrato de arrendamiento demandado a tiempo indeterminado, lo cual no se corresponde con la intención de las partes en conflicto, pues indica, el simple hecho de mantenerse el inquilino en posesión de la cosa arrendada luego de vencido el plazo de duración del contrato, no es indicativo de que se esté en presencia de reconducción, ya que para ello se requiere de la ocurrencia de varios factores y específicas circunstancias que permitan establecer la voluntad de ambos contratantes en renovar ese nexo contractual, siendo que entonces, resulta impensable que el hoy demandado pueda, unilateralmente modificar la esencia misma de contrato locativo accionado.
• Alegó además, la ilegal inversión de la carga de la prueba, argumentando que, la representación judicial del hoy demandado cuestionó la idoneidad de la pretensión procesal que sus patrocinados hicieron valer con su demanda, relativo a que el contrato no es a tiempo determinado sino indeterminado, incorporando al debate un hecho nuevo, destinado a impedir el ejercicio de la pretensión, con lo que se entiende que el accionado se excepcionò, y corresponde enteramente al demandado la carga de demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho. Que la recurrida exoneró al accionado de su deber en demostrar las argumentaciones de orden factico en que él apoyó su excepción, trasladando indebidamente a mis patrocinados la obligación de probar, exclusivamente, los hechos en que éstos apoyaron su causa de pedir.
• Que para el momento en que se verificó la conclusión del lapso previsto para que el hoy demandado disfrutase del beneficio de la prórroga legal (1 de enero de 2015), ya había entrado en vigencia el Decreto con rango, valor, y fuerza de ley de regularización del arrendamiento inmobiliario para el Uso Comercial, en cuyo artículo 40, literal g), se autoriza al arrendador para que pueda requerir judicialmente el desalojo de la cosa arrendada en el caso que “el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes”, en cuyo supuesto normativo, sin duda, se inserta y tiene su razón de ser la demanda con la que se dio inicio a estas actuaciones, pues al no existir en cabeza de sus patrocinados ninguna animosidad o disposición alguna en mantener la continuidad del arrendamiento ya concluido.
• Que Oficina Presas, c.a. beneficiaria de los depósitos efectuados a favor por el hoy demandado, no es, ni ha sido, parte integrante de la presente relación jurídica litigiosa, por lo que, de un lado, se imponía para el juzgador del merito dar aplicación al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil en función de que se le pudiera asignar plenos efectos a esas documentales.-
• Que en el presente caso, no se configuran los elementos establecidos en nuestro ordenamiento jurídico para que se esté en presencia de un caso de tacita reconducción en la forma como fue establecida por el juzgador de la recurrida, pues al no existir anuencia de sus patrocinados en permitir o tolerar la permanencia del hoy demandado en el goce pacifico de la cosa arrendada, mal puede propenderse a considerar el mantenimiento en el tiempo de una relación económica ya concluida por efectos del mismo acuerdo expresado por las partes, en cuyo caso se impone para esta superioridad establecer la manifiesta improcedencia de la excepción invocada por la representación judicial de la parte demandada.-
• Finalmente solicitó se declare 1) Con lugar el recurso de apelación. 2) Con lugar la demanda. y 3) se condene en Costas a la parte demandada.
De igual modo, ante tales argumentos, la representación judicial de la parte demandada en sus respectivos escritos de Informes y observaciones presentados ante esta Segunda Instancia, expresó:
• Que sólo la demandada logró probar que la relación locativa pasó de ser de tiempo determinado a indeterminado, ya que los documentos públicos por ellos presentados, para probar tal indeterminación, no fueron impugnados en modo por la parte actora, por lo que los mismos hacen plena fe de su contenido, entendiéndose aceptados por los accionantes, y otorgándole el a quo su valor probatorio.
• Que la parte accionante alegó, que en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento suscrito el 3 de marzo de 2011, las partes establecieron una duración de un (1) año fijo e improrrogable, desde el 1º de enero de 2011, hasta el 31de diciembre de 2011, y a su vencimiento comenzaba a correr la prórroga legal prevista en el artículo 33 Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, desde el 1º de enero de 2012, hasta el 31 de diciembre de 2014, no siendo necesario el deshaucio a la demandada, de acuerdo con el artículo 1599 del Código Civil.
• Que ante ello, no debe quedar duda que la relación arrendaticia nació en 1.975 y continúa vigente, rebasando así los quince (15) años que pauta el artículo 1580 del Código Civil, pues tratándose de las mismas partes y el mismo inmueble, y vencido el contrato, se haya dejado en posesión continua y pacífica del mismo al arrendatario sin oposición del propietario, cancelando el inquilino oportunamente los respectivos cánones de arrendamiento a su arrendador, se configura a su entender, la denominada tácita reconducción, cambiando así, la naturaleza jurídica temporal del contrato, a tiempo indeterminado.
• Que la actora en su libelo incurrió en graves errores legales como son: a) haberse apoyado indebidamente en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que estaba derogada cuando fue admitida por el Tribunal de la causa, y en virtud de que la relación locativa era un local comercial, correspondía aplicar la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; b) que se introdujo la acción por cumplimiento de contrato, lo cual a su decir, fue equivocado, porque la relación arrendaticia se basaba en un contrato a tiempo indeterminado, debiendo apoyarse la demanda en el artículo 40 ejusdem; que los demandantes confundieron la acción de Desalojo, con la de cumplimiento de contrato por vencimiento de prórroga legal, por lo que consideró, que la acción escogida por los actores, no es la más idónea, lo que trajo como consecuencia, que la misma fuera declarada inadmisible, y así solicitaron sea ratificada por esta Alzada.

Así pues, de acuerdo con la verificación y confrontación de las afirmaciones de hecho formuladas por las partes de la relación jurídica procesal, patentiza este Tribunal Superior, que el fondo del asunto debatido le impone el deber de determinar si efectivamente se encuentran satisfechos los presupuestos materiales para la procedencia en derecho de la pretensión de Desalojo incoada por la parte actora, la cual fundamenta en que el arrendatario incumplió con la obligación de entregar el inmueble arrendado vencida la prórroga legal, de allí que, procede quien aquí juzga, a verificar los requisitos para la procedencia o no de la misma.

IV. APORTACIONES PROBATORIAS
De la parte demandante
Trajo a los autos la parte actora los siguientes documentos:
• Original de Poder Judicial Especial (f. 06-08), otorgado por el ciudadano JUAN MANUEL TEJA GUERRA, C.I. V-25.470.657, en su carácter de coheredero de los señores ROSA MARIA DE LOS ANGELES TEJA GUERRA y JOSE FERNANDO TEJA GUERRA, quienes son coherederos de los ciudadanos MANUEL TEJA LLAMA y MARIA ROSARIO GUERRA DE TEJA, a los abogados BERNARDO ORTIZ ARAY, y JORGE BAHACHILLE MERDENI, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos 71.751, y 5158, autenticado en fecha el 01 de julio de 2015, por ante la Notaría Pública Primera de Punto Fijo Estado Falcón, bajo el Nº 8, Tomo 104, folios 43 hasta 46, de los Libros de Autenticaciones llevados por ésa Notaría.
• Original de Poder Judicial Especial (f. 09-15), otorgado por los ciudadanos DOÑA ROSA MARIA DE LOS ANGELES TEJA GUERRA, y DON JOSE FERNANDO TEJA GUERRA, quienes en vida eran venezolanos, mayores de edad, y titulares de las cédulas de identidad Nros C.I. V-6.043.810 y V-6.043.811, respectivamente, a los abogados DON BERNARDO ORTIZ ARAY, y DON JORGE BAHACHILLE MERDENI, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos 71.751, y 5158, autenticado en fecha el 23 de junio de 2015, en Santa Cruz de Tenerife, por ante el Notario del Ilustre Colegio de las Islas Canarias, de la serie CJ, Nº 5137929, de los Libros de Autenticaciones llevados por ésa Notaría. Debidamente apostillado en fecha 23/06/2015, en Santa Cruz de Tenerife, bajo el Nº 8006/2015/003898, por la Dra. María Abia Rodríguez, Censor Cuarto de la Junta Directiva.
• Copia Fotostática Simple de Poder Judicial Especial (f. 16-18), otorgado por el ciudadano JUAN MANUEL TEJA GUERRA, C.I. V-25.470.657, en su carácter de coheredero de los señores ROSA MARIA DE LOS ANGELES TEJA GUERRA y JOSE FERNANDO TEJA GUERRA, quienes son coherederos de los ciudadanos MANUEL TEJA LLAMA y MARIA ROSARIO GUERRA DE TEJA, a los abogados BERNARDO ORTIZ ARAY, y JORGE BAHACHILLE MERDENI, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos 71.751, y 5158, autenticado en fecha el 01 de julio de 2015, por ante la Notaría Pública Primera de Punto Fijo Estado Falcón, bajo el Nº 8, Tomo 104, folios 43 hasta 46, de los Libros de Autenticaciones llevados por ésa Notaría.
Se observa que los referidos Poderes no fueron atacados en modo alguno por la parte demandada, aunado a que, los mismos fueron autorizados con las solemnidades de Ley por funcionario público competente para ello, y por tales razones esta Juzgadora les otorga todo su valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil. ASI SE DECIDE.-

• Original de Contrato de Arrendamiento (f. 20-25), suscrito entre la parte actora ciudadanos ROSA MARIA DE LOS ANGELES TEJA GUERRA, JOSE FERNANDO TEJA GUERRA y JUAN MANUEL TEJA GUERRA., quienes son únicos y universales herederos de los ciudadanos MANUEL TEJA LLAMA y MARIA ROSARIO GUERRA DE TEJA, y el demandado JOSE MARIA PEREZ FREIRE, en fecha 03 de MARZO de 2011, ante la Notaría Pública Séptimo del Municipio Chacao del estado Miranda, bajo el No. 02, Tomo 103, de los Libros de Autenticaciones llevados ante ésa Notaría.
• Original de Documento contentivo de Modificación de Contrato de Arrendamiento (f. 26), suscrito entre la ciudadana MARIA ROSARIO GUERRA DE TEJA, y el ciudadano JOSE MARIA PEREZ FREIRE, en fecha 13 de MARZO de 2009, ante la Notaría Pública Trigésimo Noveno del Municipio Libertador, bajo el No. 248, de los Libros de Autenticaciones llevados ante ésa Notaría.
• Original de Contrato de Arrendamiento (f. 29-32), suscrito entre la parte actora ciudadanos ROSA MARIA DE LOS ANGELES TEJA GUERRA, JOSE FERNANDO TEJA GUERRA y JUAN MANUEL TEJA GUERRA., quienes son únicos y universales herederos de los ciudadanos MANUEL TEJA LLAMA y MARIA ROSARIO GUERRA DE TEJA, en fecha 03 de AGOSTO de 2012, ante la Notaria Pública Séptimo del Municipio Chacao del estado Miranda, bajo el No. 041, Tomo 127, de los Libros de Autenticaciones llevados ante ésa Notaría.

Observa esta Juzgadora, que los contratos bajo análisis fueron celebrados por el arrendamiento un inmueble destinado a uso comercial, constituido por 3 plantas, ubicado en la Avenida Urdaneta, distinguido con el N° 120, entre las Esquinas del Platanal a Candilito, Local A, Parroquia Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital, sobre los cuales pretende la accionante se le haga entrega de los mismos. Con esta probanza, la representación judicial de la parte actora pretende demostrar que la relación arrendaticia existente entre ella y la demandada, se prorrogó de manera sucesiva a voluntad de las partes, y al no haber sido impugnado, tachado, ni desconocido tal documento, sino que por el contrario, el mismo ha quedado reconocido, por lo que esta Superioridad les otorga su valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil. ASI SE DECIDE.-
De la parte demandada:
Trajo a los autos la parte demandada los siguientes documentos:
• Marcado “A” Original de Poder Judicial Especial (f.88-90), otorgado por el ciudadano José María Pérez Freire, mayor de edad, casado, comerciante, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nº C.I. V-6.181.155, a los abogados JESUS GOMEZ, OSWALDO ABLAN, KATHERYN PEREZ, y YUSELYS MENESES, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos 263, 36.358, 69.921 y 238.185, autenticado en fecha el 06 de AGOSTO de 2015, por ante la Notaría Pública Quinta de Caracas Municipio Libertador, bajo el Nº 22, Tomo 32, folios 110 hasta 112, de los Libros de Autenticaciones llevados por ésa Notaría.
Se observa que el referido Poder no fue atacado en modo alguno por la parte actora, aunado a que, el mismo fue autorizado con las solemnidades de Ley, por funcionario compétete público para ello, y por tales razones esta Juzgadora le otorga todo su valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil. ASI SE DECIDE.-

• Marcado “B” Copia fotostática simple de Contrato de Arrendamiento (f. 91-97), suscrito entre la parte actora ciudadanos ROSA MARIA DE LOS ANGELES TEJA GUERRA, JOSE FERNANDO TEJA GUERRA y JUAN MANUEL TEJA GUERRA., quienes son únicos y universales herederos de los ciudadanos MANUEL TEJA LLAMA y MARIA ROSARIO GUERRA DE TEJA, en fecha 03 de Marzo de 2011, ante la Notaría Pública Séptimo del Municipio Chacao del estado Miranda, bajo el No. 34, Tomo 21, de los Libros de Autenticaciones llevados ante ésa Notaría.
• Marcado “B” Copia fotostática simple de Documento contentivo de Modificación de Contrato de Arrendamiento (f. 98-100), suscrito entre la ciudadana MARIA ROSARIO GUERRA DE TEJA, y el ciudadano JOSE MARIA PEREZ FREIRE, en fecha 13 de MARZO de 2009, ante la Notaría Pública Trigésimo Noveno del Municipio Libertador, bajo el No. 248, de los Libros de Autenticaciones llevados ante ésa Notaría.
• Marcado “B” Copia fotostática simple de Contrato de Arrendamiento (f. 101-103), suscrito entre la ciudadana MARIA ROSARIO GUERRA DE TEJA, y el ciudadano JOSE MARIA PEREZ FREIRE, en fecha 23 de NOVIEMBRE de 2006, ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No. 21, tomo 118, de los Libros de Autenticaciones llevados ante ésa Notaría.
• Marcado “B” Copia fotostática simple de Contrato de Arrendamiento (f. 104-106), suscrito entre la ciudadana MARIA ROSARIO GUERRA DE TEJA, y el ciudadano JOSE MARIA PEREZ FREIRE, en fecha 03 de JUNIO de 2004, ante la Notaría Público Séptimo del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No. 27, tomo 36, de los Libros de Autenticaciones llevados ante ésa Notaría.
• Marcado “B” Copia fotostática simple de Contrato de Arrendamiento (f. 107-109), suscrito entre la ciudadana MARIA ROSARIO GUERRA DE TEJA, y el ciudadano JOSE MARIA PEREZ FREIRE, en fecha 03 de JUNIO de 2004, ante la Notaría Público Séptimo del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No. 27, tomo 36, de los Libros de Autenticaciones llevados ante ésa Notaría.
• Marcado “B” Copia fotostática simple de Contrato Privado de Arrendamiento (f. 110-111), suscrito entre la ciudadana MARIA ROSARIO GUERRA DE TEJA, y el ciudadano JOSE MARIA PEREZ FREIRE, no consta nota de autenticación.
• Marcado “B” Copia fotostática simple de Contrato Privado de Arrendamiento (f. 112-114), suscrito entre la ciudadana MARIA ROSARIO GUERRA DE TEJA, y el ciudadano JOSE MARIA PEREZ FREIRE, no consta nota de autenticación.
• Marcado “B” Copia fotostática simple de Contrato Privado de Arrendamiento (f. 115-118), suscrito entre la ciudadana MARIA ROSARIO GUERRA DE TEJA, y el ciudadano JOSE MARIA PEREZ FREIRE, en fecha 07 de OCTUBRE de 2001, ante la Notaría Público Séptimo del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No. 10, tomo 126, de los Libros de Autenticaciones llevados ante ésa Notaría.
• Marcado “B” Copia fotostática simple de Contrato Privado de Arrendamiento (f. 119-121), suscrito entre la ciudadana MARIA ROSARIO GUERRA DE TEJA, y el ciudadano JOSE MARIA PEREZ FREIRE, en fecha 25 de JUNIO de 1999, ante la Notaría Público Séptimo del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No. 47, tomo 47, de los Libros de Autenticaciones llevados ante ésa Notaría.
• Marcado “B” Copia fotostática simple de Contrato Privado de Arrendamiento (f. 122-126), suscrito entre la ciudadana MARIA ROSARIO GUERRA DE TEJA, MANUEL TEJA LLAMA y la sociedad mercantil CERVECERIA NAIGUATA SRL, representada por el ciudadano JOSE MARIA PEREZ FREIRE, no consta nota de autenticación.
• Marcado “B” Copia fotostática simple de Contrato Privado de Arrendamiento (f. 127-129), suscrito entre la AGENCIA RAYTLER, representada por el ciudadano CARLOS RAYTLER GRUBER y la sociedad mercantil CERVECERIA NAIGUATA SRL, de fecha 01 de MAYO de 1974, no consta nota de autenticación.-
• Marcado “B” Original de Contrato Privado de Arrendamiento (f. 146-148), suscrito entre la AGENCIA RAYTLER, representada por el ciudadano CARLOS RAYTLER GRUBER y la sociedad mercantil CERVECERIA NAIGUATA SRL, no consta nota de autenticación.-

Observa esta Juzgadora, que los contratos bajo análisis fueron celebrados por el arrendamiento un inmueble destinado a uso comercial, constituido por 3 plantas, ubicado en la Avenida Urdaneta, distinguido con el N° 120, entre las Esquinas del Platanal a Candilito, Local A, Parroquia Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital, sobre los cuales pretende la accionante se le haga entrega de los mismos. Con esta probanza, la representación judicial de la parte actora pretende demostrar que la relación arrendaticia existente entre ella y la demandada, prorrogándose de manera sucesiva a voluntad de las partes. Al respecto observa esta Juzgadora, que dichos contratos, fueron reconocidos POR AMBAS PARTES, y al no haber sido objeto de impugnación, tacha, desconocimiento por la demandada este Tribunal de Alzada los valora los documentos públicos, de acuerdo al contenido de los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, y los documentos privados conforme el artículo 1.363 del Código Civil. ASI SE DECIDE.-
• Marcado “C” Copias Simples Planillas de depósitos bancarios realizadas en la cuenta Nº 0108-0978-90-0100004915, cuyo titular es la OFICINA PRESAS S.A, perteneciente al BANCO PROVINCIAL, por la cantidad de CATORCE MIL CIENTO OCHENTA Y NUEVE CON VENTIOCHO BOLIVARES (Bs. 14.189.28,oo) cada una, discriminadas así: 37741, enero 2015; 37957, febrero 2015; 38252 marzo 2015; 38495 abril 2015, 38773 de mayo 2015; 38952 junio 2015; 39156 julio 2015; 39345 de agosto de 2015; 39549 septiembre 2015, 39758 octubre de 2015, 39968 noviembre de 2015, 40173 diciembre 2015, 40489 febrero de 2016, 40760 marzo de 2016, 40985 abril 2016, 41218 mayo de 2016, 41415 junio de 2016, 41614 julio de 2016, 41833 agosto 2016, 42027 septiembre 2016. Con estos elementos probatorios pretende la parte demandada demostrar que se encuentra solvente en relación al pago de los cánones de arrendamiento, demandados por la parte accionante en este proceso, es decir, de enero de 2015 a septiembre de 2016. (f. 130-138).-
• Sin marcar, Copia Simple de Planilla de depósito bancario de fecha 05/01/2011, realizada en la cuenta Nº 0108-0978-90-0100004915, cuyo titular es la OFICINA PRESAS S.A, perteneciente al BANCO PROVINCIAL, por la cantidad de SEIS MIL NOVECIENTOS DIESISEIS BOLIVARES (Bs. 6.916.00, oo).


En cuanto a éstos instrumentos puede apreciar esta Superioridad, que la parte demandada demostrar que se encuentra la relación de pago de los cánones de arrendamiento, de enero de 2015 hasta septiembre de 2016, y al no haber sido objeto de impugnación, tacha, desconocimiento por la demandada este Tribunal de Alzada los valora de acuerdo al contenido de los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil. ASI SE DECIDE.-
• Copia certificada de documento de propiedad del inmueble arrendado (f. 158-165), registrado por ante la Oficinal Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, de fecha 07 de julio de 1979, bajo el Nº 1, Tomo 13 del Protocolo Primero, desprendiéndose del mismo la condición de propietario del inmueble de autos de los ciudadanos JUAN MANUEL TEJA GUERRA, ROSA MARIA DE LOS ANGELES TEJA GUERRA Y JOSE FERNANDO TEJA GUERRA, herederos del causante GUERRA DE TEJA, MARIA ROSARIO, madre de los demandantes, y por cuanto éste trata de un documento público, ésta Juzgadora le otorga todo su valor probatorio, conforme a lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil. ASI SE ESTABLECE.-
• Original de las planillas de Declaración Sucesoral (f. 166-170), de las cuales se evidencia que la ciudadana GUERRA DE TEJA, MARIA ROSARIO, madre de las demandantes, falleció el 05 de junio de 2010, con éste documento las demandantes pretenden demostrar que son los herederos del mencionado causante, y en consecuencia el inmueble de autos pasó a ser de la exclusiva y legítima propiedad de la parte actora, y por cuanto éste medio probatorio, trata de un documento administrativo, y el mismo no fue impugnado, por la parte demandada, ésta Juzgadora se acoge al criterio de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia (st. Nº 51 del 18.12.2003), y le torga su valor probatorio de acuerdo al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y ASI SE DECIDE.-
• Originales de treinta y tres (33) recibos de PAGOS, emanado de la Sucesión Guerra de Teja, María Rosario, a CERVECERIA NAIGUATÀ, C.A., correspondiente a los meses de prórroga legal desde abril 2012 a diciembre 2014, (f.171-203), con los cuales pretende la demandada probar el tiempo de permanencia que tienen en el inmueble arrendado. Al respecto observa esta Juzgadora, que dicho contrato, fue reconocido POR AMBAS PARTES, y al no haber sido objeto de impugnación, tacha, desconocimiento por la demandada este Tribunal de Alzada los valora de acuerdo al contenido de los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil. ASI SE DECIDE.-
• Sin marcar copia simple de Documento contentivo de Ampliación de Uso del Inmueble Arrendado (f. 204-206), suscrito por el ciudadano PABLO PRESAS HERRERA, apoderado especial de los ciudadanos ROSA MARIA DE LOS ANGELES TEJA GUERRA, JOSE FERNANDO TEJA GUERRA y JUAN MANUEL TEJA GUERRA., quienes son únicos y universales herederos de los ciudadanos MANUEL TEJA LLAMA y MARIA ROSARIO GUERRA DE TEJA, en fecha 03 de agosto de 2012, ante la Notaría Público Séptimo del Municipio Libertador, bajo el No. 041, tomo 127, de los Libros de Autenticaciones llevados ante ésa Notaría.

Con esta probanza, la representación judicial de la parte actora pretende demostrar la manifestación de voluntad de la parte actora, en ampliar el uso del inmueble arrendado haciéndolo extensivo a las actividades CENTRO HIPICO. Al respecto observa esta Juzgadora, que dicho documento, al no haber sido objeto de impugnación, tacha, desconocimiento por la demandada este Tribunal de Alzada los valora de acuerdo al contenido de los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil. ASI SE DECIDE.-
• Copia fotostática simple de Contrato de Arrendamiento (f. 212-214), suscrito entre la ciudadana MARIA ROSARIO GUERRA DE TEJA, y el ciudadano JOSE MARIA PEREZ FREIRE, en fecha 17 de OCTUBRE de 2001, ante la Notaría Pública Séptimo del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No. 10, tomo 126, de los Libros de Autenticaciones llevados ante ésa Notaría.
• Original de Contrato Privado de Arrendamiento (f. 216-218), suscrito entre la ciudadana MARIA ROSARIO GUERRA DE TEJA, y el ciudadano JOSE MARIA PEREZ FREIRE, en fecha 01 de ENERO de 2003. no consta nota de autenticación.
• Original de Contrato Privado de Arrendamiento (f. 219-220), suscrito entre la ciudadana MARIA ROSARIO GUERRA DE TEJA, y el ciudadano JOSE MARIA PEREZ FREIRE, en fecha 02 de ENERO de 2004. no consta nota de autenticación.
• Copia fotostática simple de Contrato de Arrendamiento (f. 221-224), suscrito entre la ciudadana MARIA ROSARIO GUERRA DE TEJA, y el ciudadano JOSE MARIA PEREZ FREIRE, en fecha 03 de JUNIO de 2004, ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No. 23, tomo 36, de los Libros de Autenticaciones llevados ante ésa Notaría.
• Copia fotostática simple de Contrato de Arrendamiento (f. 225-227), suscrito entre la ciudadana MARIA ROSARIO GUERRA DE TEJA, y el ciudadano JOSE MARIA PEREZ FREIRE, en fecha 23 de NOVIEMBRE de 2006, ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No. 21, tomo 118, de los Libros de Autenticaciones llevados ante ésa Notaría.
• Copia fotostática simple de Contrato de Arrendamiento (f. 228-230), suscrito entre la ciudadana MARIA ROSARIO GUERRA DE TEJA, y el ciudadano JOSE MARIA PEREZ FREIRE, en fecha 09 de OCTUBRE de 2007, ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No. 64, tomo 54, de los Libros de Autenticaciones llevados ante ésa Notaría.

Con estos documentos, la representación judicial de la parte demandada pretende demostrar que la antigüedad de la relación arrendaticia existente entre ella y la demandante, la cual fue prorrogándose de manera sucesiva a voluntad de las partes. Al respecto observa esta Juzgadora, que dichos contratos, fueron reconocidos POR AMBAS PARTES, y al no haber sido objeto de impugnación, tacha, desconocimiento por la demandada este Tribunal de Alzada los valora de acuerdo al contenido de los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, y los documentos privados conforme el artículo 1.363 del Código Civil. ASI SE DECIDE.-
• Promovió la demandada la Prueba de Informes, a la Superintendencia de Bancos (SUDEBAN), del cual no consta en autos sus resultas, y a la sociedad Financiera Banco Provincial, de las resultas de la misma, mediante comunicación de fecha 23 de enero de 2017 (f. 247-248), no se desprende ninguna información referente a los particulares que se detallan en el escrito de promoción de pruebas de la parte demandada, relacionado con el juicio por Desalojo, incoado por los ciudadanos JUAN MANUEL TEJA GUERRA y OTROS.

Se aprecia, que el objeto de esta prueba la parte demandada pretende demostrar que ha cumplido oportunamente con el pago de los cánones de arrendamiento sobre los locales objeto de la presente causa, más de las resultas de la mencionada prueba, no se desprende información alguna referente al hecho controvertido, en este juicio, por lo que esta Superioridad no tiene nada que valorar. ASI SE DECIDE.-

Ahora bien, concluido el análisis singular y conjunta de las pruebas producidas en juicio, esta Alzada antes de examinar el mérito de la pretensión deducida en este juicio, procede a resolver las defensas de previas con fundamento en las siguientes consideraciones:

III. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.
1.- Puntos Previos.-
* De la falta de cualidad de la parte actora.-
Alega la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, que los accionantes fundamentan su demanda en una pretendida condición de herederos, pero no señalan que son herederos, ni acompañan documentos sucesorales del inmueble objeto de la demanda e igualmente se alega la falta de cualidad de los demandantes para sostener el presente juicio, por cuanto éstos no son ni propietarios del inmueble, ni administradores, ni mandatarios, ya que no consta en ningún título el carácter con el que actúan, lo que a su entender trae como consecuencia irrefutable, que los mismos carezcan de cualidad para ser parte accionante en el presente juicio.-
Observa ésta Sentenciadora, que la parte demandada consignó 1) contratos de arrendamientos celebrado en fecha 03 de marzo de 2011, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao del estado Miranda, anotado bajo el No 34, Tomo 21 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría Pública, documento que es ampliamente valorado por éste Juzgado. 2) certificado de solvencia de sucesiones y Planilla Sucesoral (f.32) expedido por el SENIAT, cursante a los folios que van del 166 al 170. 3) Copia certificada de documento de propiedad del inmueble arrendado (f.158-165), de las documentales precedentes constata esta Superioridad que efectivamente los ciudadanos Juan Manuel Teja Guerra, Rosa María de Los Ángeles Teja Guerra y José Fernando Teja Guerra, actúan en su carácter de herederos de la Sucesión MARIA ROSARIO GUERRA DE TEJA, y GUERRA DE TEJA, y su condición de propietarios que se atribuye sobre el inmueble objeto del presente juicio, e igualmente la relación contractual que han mantenido las partes, relación siempre vinculada al bien inmueble objeto del presente juicio. Así se establece.-
De lo anteriormente expuesto, esta Juzgadora de Alzada considera que la parte actora, ciudadanos Juan Manuel Teja Guerra, Rosa María de Los Ángeles Teja Guerra y José Fernando Teja Guerra, poseen la cualidad necesaria para sostener el presente juicio, de Desalojo contra JOSE MARIA PEREZ FREIRE, del bien inmueble destinado a uso comercial, constituido por tres (3) plantas, ubicado en la Avenida Urdaneta, distinguido con el N° 120, entre las Esquinas del Platanal a Candilito, Local A, Parroquia Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital. En tal sentido, resulta improcedente la falta de cualidad de la parte actora alegada por la parte demandada. Así se Decide.-
*De la naturaleza de la relación arrendaticia del caso bajo estudio.
Lo primero que hay que establecer es la naturaleza de la relación arrendaticia, que en el presente caso se discute.
Los demandantes aducen que se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo fijo, por otro lado el demandado señala que la relación locativa se había convertido a tiempo indeterminado.
Al respecto esta Sentenciadora observa, de la cláusula Segunda del contrato de arrendamiento de autos, se lee lo siguiente: "CLAUSULA SEGUNDA: El plazo de duración del presente contrato de arrendamiento será de un (1) año fijo contado a partir del día PRIMERO (1º) DE ENERO DEL 2011 y en consecuencia hasta el 31 de diciembre de 2011. Siendo que a su vencimiento comenzará a correr la prórroga legal prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios Urbanos sin necesidad de notificación judicial de ningún tipo”.
Con respecto a este tipo de cláusulas, el doctor José Luís Varela, en su obra “Análisis a la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”, p. 141 a 143, señala que: “el artículo 1.599 del Código Civil (establece): “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”
Continua el autor: “a lo que habría que agregar que el contrato realmente concluye, conforme a la nueva normativa inquilinaría, el día que vence la prórroga legal correspondiente si el arrendatario ha hecho uso de ella (Art. 38 Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), por ejemplo: una cláusula que disponga “La duración de este contrato es de un año contado a partir del 01.02.2000”. En este caso las partes han establecido su libre voluntad de poner fin al contrato en una fecha determinada, por lo que sería en este caso el desahucio inútil e innecesario, pues según el artículo 1.268, ejusdem, el deudor se constituye en mora con el sólo vencimiento del término; ésta es la regla conocida como “el día interpela por el hombre”, recogida igualmente el artículo 1.599, ejusdem. (Omissis). Es posible también que las partes condicionen el desahucio a la omisión como modo de expresarlo, es decir, que la no-notificación, el silencio, dentro de un tiempo con anterioridad a la terminación del contrato, significa que el contrato locativo tácitamente se extingue, (por ejemplo: “La duración de este contrato es de un año contado a partir del 01.02.2000 prorrogable por igual tiempo. Si el arrendador no notificare su deseo de prorrogar el contrato antes del vencimiento del término fijo, este contrato se entenderá extinguido”); en el caso de la cláusula de ejemplo expuesto, el silencio del arrendador hace que el contrato no se prorrogue y expire el día del vencimiento del término fijo.”
Bajo estos parámetros, al establecer la cláusula Segunda del referido contrato de arrendamiento, que la duración del contrato es de un (1) año fijo término que quedó comprendido entre el 01 de enero de 2011, hasta el 31 de diciembre de 2.011, ambas fechas inclusive, y que, a su vencimiento comenzará a correr la prórroga legal sin necesidad de notificación judicial de ningún tipo, no cabe duda que a primera impresión, es un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con duración concluida.-
** De los Contratos por Tiempo Determinado y la Prórroga legal.
En materia arrendaticia, se ha establecido que en los contratos efectuados a tiempo determinado, y que por ende están sujetos al cumplimiento de una prórroga legal, una vez que haya expirado el plazo pactado en estos, se prorrogarán para el arrendador y para el arrendatario. Asimismo la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, consagraba la excepción del derecho de uso de la prórroga legal, en el sentido de que el arrendatario perdía totalmente su derecho a dicha prórroga, si al vencimiento del término contractual estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales.
Esta prórroga operaba ipso iure para el arrendatario, así no se estableciera contractualmente, según lo estipulado en el ex artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual disponía lo siguiente: “La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.”
Del precitado artículo se infería que en los contratos de arrendamiento a tiempo determinado o fijo, en cuya circunstancia guardaba relación con la disposición contenida en el artículo 1.599 del Código Civil, “si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”, lo que a juicio de esta Juzgadora, se entiende, que al concluir la terminación del contrato, en caso de operar la prórroga legal, ésta es potestativa para el arrendatario, y obligatoria para el arrendador dentro de esa relación jurídica. Asimismo se consagraba, la posibilidad que una vez vencida la prórroga legal, el arrendador podía solicitar que el arrendatario cumpliera su obligación de entregar el inmueble arrendado, e incluía una modalidad o supuesto específico, distinto a la medida cautelar nominada de secuestro consagrada en el artículo 599.7 del Código de Procedimiento Civil, para el caso de que, solicitado el cumplimiento de la obligación del arrendatario de entregar el inmueble arrendado -vencida o expirada la prórroga legal-, se acuerde el secuestro del inmueble arrendado y su depósito en la persona de su propietario.-
En cambio en nuevo régimen de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece en su cuerpo normativo:
De los Contratos
“…Artículo 24: El contrato de arrendamiento contendrá, al menos, las especificaciones físicas del inmueble arrendado y de la edificación que lo contiene; la duración será mínima de un (01) año, excepto cuando la actividad a desarrollar esté enmarcada en temporadas específicas, entonces el lapso podrá ser menor, no pudiendo ajustar el canon de arrendamiento si se diera continuidad o prórroga, a menos que supere un año, de acuerdo a lo establecido en el artículo 33 del presente Decreto Ley; el valor del inmueble, el canon de arrendamiento y la modalidad de cálculo adoptada; las obligaciones del arrendador y del arrendatario. Además, deberá señalar expresamente su apego a las consideraciones establecidas en este Decreto Ley…”
“…Artículo 25: Al vencimiento del contrato, si el propietario pretende mantener en condición de arrendamiento el inmueble, en el mismo rubro comercial, el arrendatario tendrá un derecho preferente a arrendarlo, siempre y cuando esté solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y condominio, haya cumplido con las demás obligaciones derivadas del contrato y de las leyes, y esté de acuerdo con los ajustes necesarios de acuerdo con lo estipulado en este Decreto Ley…”
“…Artículo 26: Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas:
Duración de la relación arrendaticia Prórroga máxima
Hasta un (1) año 6 meses
Más de un (1) año y menos de cinco (5) años 1 año
Más de cinco (5) años y menos de diez (10) 2 años
Más de diez (10) 3 años


Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación…”
Pues bien, de acuerdo con las actas procesales, se observa que en el contrato de arrendamiento fundamento de esta acción, se aprecia, que fue celebrado el 3 de marzo de 2011, estableciéndose en su cláusula Segunda que las partes establecieron que el contrato tendría una duración de un (1) año fijo no prorrogable, desde el 1º de enero de 2011, hasta el día 31 de diciembre de 2011, conviniendo además en dicha cláusula, que para la fecha del vencimiento del tiempo de duración del contrato, comenzaría a correr la prórroga legal prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que, no era necesario notificar el desahucio al arrendatario, sino que, a partir del día 01 de enero de 2012, comenzaba a transcurrir automáticamente la prórroga legal a favor del arrendatario, según señalan los actores, hasta el día 31 de diciembre de 2014, correspondiéndole el lapso de prórroga de tres (03) años, debido a que la parte demandada ha mantenido una relación arrendaticia por más de quince (15) años, reproduciendo en autos contratos de arrendamiento a partir del mes de Mayo de 1975, resultando entonces, una relación arrendaticia sobre el referido inmueble por más de diez (10) años. ASI SE ESTABLECE.-
***.- Indeterminación del contrato y la Tácita Reconducción alegada por la parte demandada.-
Al respecto, observa esta Juzgadora en el caso de marras, que a partir del día 01 de enero de 2012, comenzó a transcurrir la prórroga legal a favor de la parte demandada, dicha prórroga culminaba el día 31 de diciembre de 2014, pero llama la atención a ésta Juzgadora, que aún cuando había fenecido la duración del contrato de arrendamiento, así como el lapso correspondiente a la prórroga legal, los arrendatarios demandados, continuaron ocupando el inmueble objeto del contrato locativo, sin que conste en autos, prueba alguna de que el arrendador le solicitara la entrega del inmueble o participara el vencimiento de la prórroga legal, tanto es así, que la presente demanda se interpone el 14 de agosto del 2015, vale decir, ocho (08) meses después de vencida la prórroga legal. Por ello, considera quien aquí decide, en el presente caso, el contrato de arrendamiento perfeccionado entre las partes cambió en cuanto a su naturaleza jurídico temporal, pasando de ser un contrato perfeccionado a tiempo determinado, a ser un contrato a tiempo indeterminado. ASI SE ESTABLECE.-
Por otra parte cabe destacar, que en el caso sub judice que después de vencida la prórroga legal el arrendatario siguió ocupando el inmueble, y continuó pagando el canon de arrendamiento, tal y como se evidencia de los recibos de pago consignados en copia simple, estando en conocimiento la parte demandante que el arrendatario continuó “depositando en la cuenta bancaria donde siempre había realizado el respectivo pago del canon de arrendamiento”, tal como se desprende de los recibos de consignaciones traídos por la parte demandada con su escrito de contestación, copias simples Planillas de depósitos bancarios realizadas en la cuenta Nº 0108-0978-90-0100004915, cuyo titular es la OFICINA PRESAS S.A, perteneciente al BANCO PROVINCIAL, por la cantidad de CATORCE MIL CIENTO OCHENTA Y NUEVE CON VENTIOCHO BOLIVARES (Bs. 14.189.28,oo) cada una, de enero 2015; hasta septiembre 2016; y ante la omisión o actitud silente de las partes, vencida la prórroga legal, si el arrendador no solicita al arrendatario la devolución del inmueble arrendado, luego de concluído el término de duración, y además de producir un acto indicativo de la propia aceptación tácita del arrendador, transcurrido ocho (08) meses siguientes al vencimiento de la prórroga legal, donde el arrendatario procede a pagar los cánones arrendamientos, se produjo los efectos contundentes de la tácita reconducción, sobre una modalidad atemporal. Razón por la cual, la demandada afirma que en el presente caso operó la tácita reconducción de la relación arrendaticia y mutó la naturaleza jurídico temporal del contrato lo cual efectivamente ocurrió en este caso, por lo que la relación arrendaticia se convirtió a tiempo indeterminado. ASI SE ESTABLECE.-
Ahora bien, en cuanto a la insolvencia en pago de los cánones de arrendamiento, regulada en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, (actualmente artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial). Observa esta sentenciadora, que señala la norma en comento, que para hablar de insolvencia inquilinaria deben darse el impago de dos (2) mensualidades, conforme lo expuesto el actor en su libelo de demanda alego que el arrendatario no tenía cualidad para efectuar ante ningún Tribunal ni terceros pagos de arrendamientos vencidos porque la obligación de este era única y exclusivamente la entrega del inmueble toda vez que la prórroga legal se le había vencido. En tal sentido, observa esta Superioridad que del acervo probatorio, no consta ningún tipo de consignaciones arrendaticias, a la que alude el actor, y tampoco señaló en su escrito libelar los meses insolutos, por lo que no se desprende de autos que el demandado haya dejado de pagar dos cánones de arrendamiento, y queda así verificado que no es procedente la causal referida a la insolvencia de pagos de arrendamientos. ASI SE DECIDE.-

Con respecto al cambio de uso o destino para el que se previó, así como el deterioro que se haya podido ocasionar al inmueble, contemplados en los literales “b” y “c” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, (actualmente 40 de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, se puede apreciar lo siguiente:
Se aprecia de la copia simple del Documento contentivo de Ampliación de Uso del Inmueble Arrendado (f.204-206), suscrito por el ciudadano PABLO PRESAS HERRERA, apoderado judicial de los ciudadanos ROSA MARIA DE LOS ANGELES TEJA GUERRA, JOSE FERNANDO TEJA GUERRA y JUAN MANUEL TEJA GUERRA., quienes son únicos y universales herederos de los ciudadanos MANUEL TEJA LLAMA y MARIA ROSARIO GUERRA DE TEJA, en fecha 03 de agosto de 2012, ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador, del Distrito Capital, bajo el No. 041, tomo 127, de los Libros de autenticaciones llevados ante ésa Notaría.
Del documento precedente, que trajo a los autos la parte actora, la cual ya fue valorada por ésta Alzada, y no fue impugnada en modo alguno por la parte demandada, de allí que la misma surte todos sus efectos legales en este juicio, y en consecuencia, de ello, se desprende fehacientemente que el destino del inmueble era para el uso comercial (cláusula décima del contrato) haciéndolo extensivo a las actividades de Centro Hípico, por lo que no se materializó el cambio de uso del inmueble arrendado, y al no constar en autos plena prueba de la ocurrencia de presuntos daños, siendo que además deben ser daños ocasionados por el arrendatario, motivo por el cual este Tribunal debe desechar el alegato de cambio de uso y el alegato de deterioro del inmueble de autos. Así se decide.-
Resuelto lo anterior, arguye esta Juzgadora que, el legislador previó claramente una series de acciones que pueden intentar los arrendatarios y arrendadores que deriven de las relaciones arrendaticias según sea en los contratos de arrendamiento sea a tiempo determinado e indeterminado, entre ellas tenemos las demandas de Desalojo, Cumplimiento o Resolución de un Contrato, entre otras y cada una de ellas trae consecuencias y efectos para las partes contratantes; en el decurso del presente fallo quedó establecido que el contrato de arrendamiento se convirtió a tiempo indeterminado, al haber operado la tácita de reconducción. En efecto, la parte accionante, incoa el Desalojo del Local Comercial por incumplimiento de contrato por vencimiento del término de la prórroga legal, en fecha 14 de agosto del 2015, quiere decir, que lo hizo aproximadamente ocho (08) meses después de vencida la prorroga legal de la parte demandada; fundada en los literales a), d), y e) de los artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, referida a la falta de pago de dos (02) mensualidades, cambio de uso y deterioro del inmueble; de igual forma reclama el pago de daños y perjuicios compensatorios por la cantidad de SETENTA Y OCHO MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES CON CERO UNO CENTIMOS (Bs. 68.750,01).-
Ante ello, la Juzgadora a quo una vez revisado el libelo, y las pruebas aportadas, consideró que estaba incurso en causal de inadmisibilidad por cuanto la acción escogida por la parte actora, de Desalojo por incumplimiento de contrato por vencimiento del término de la prórroga legal, la cual no resultaba idónea para la satisfacción de su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato que es a tiempo indeterminado, por lo que de conformidad con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, resulta manifiestamente inadmisible la demanda por ser contraria al orden público procesal.-
* Precisiones conceptuales sobre la admisión de la demanda.
El punto a decidir impone hacer varias consideraciones, con relación a la inadmisión de la demanda, al respecto establece el Código de Procedimiento Civil, el artículo 341:
“Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos.”

Ahora bien, observa este Juzgado Superior que el Tribunal de la causa al considerar dicha petición como causal de inadmisibilidad de la demanda; ya que, como se evidencia de la norma up supra transcrita, son tres las causales que taxativamente ha determinado el legislador como causas de inadmisibilidad de la demanda, a decir que la demanda sea contraria a: (i) el orden público; (ii) las buenas costumbres; o (iii) alguna disposición expresa de la Ley.
Sobre la primera causal, se evidencia en autos que se está yendo en contra de alguna norma cuya aplicación no permite relajamiento o que haya sido subvertida por los particulares por ser de interés del orden público. ASI SE ESTABLECE.
Sobre la segunda causal, nuestro legislador al regular el ámbito arrendaticio-comercial establece una serie de premisas legales y el legislador penal sanciona como delitos una serie de actos que considera contrario a las buenas costumbres. Estos dispositivos legales, evidentemente son la guía o el parámetro para comprender el concepto de buenas costumbres. Ahora bien, quien aquí sentencia no encontró nada que se encuentre tipificado dentro de las conductas que el legislador ha establecido como contrarias a las buenas costumbres, que haga en ésta causa, incumplimiento de éste requisito, por lo cual se verifica, que en éste proceso sí se cumple con respecto a este particular. ASI SE DECLARA.
En el caso de la tercera y última causal de inadmisibilidad de la demanda el legislador ha establecido diversas disposiciones legales, que prohíben determinadas conductas y que reclama su cumplimiento sería contraria a ella y consecuentemente sería inadmisible su reclamo judicial. En el caso de marras, ésta Juzgadora aprecia claramente que el demandante, mal puede solicitar el Desalojo de un local comercial aduciendo para ello el incumplimiento del contrato en lo que se refiere a la entrega efectiva del inmueble dado en arrendamiento, pues esto evidencia una confusión en los mecanismos y/o acciones legales que otorga nuestro ordenamiento jurídico, ya que por mandato del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, cuando se pretenda el desalojo de un Local Comercial la parte interesada debe encausar su pretensión de acuerdo a las causales taxativamente señaladas en dicho artículo. En este orden de ideas, es oportuno indicar que la parte actora ha confundido sendas instituciones jurídicas, pues una acción es la que otorga la Ley para solicitar el Desalojo de un inmueble, y otra acción distinta es la que versa sobre la petición de Cumplimiento de Contrato por Vencimiento de Prórroga Legal, y así lo ha establecido los artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
Ahora bien, es pertinente aclarar que aun cuando el efecto principal del Desalojo y de Cumplimiento de Contrato por Vencimiento del término es el mismo, vale decir, la entrega del inmueble arrendado al arrendador, el error en la calificación jurídica de la demanda, no se puede ver como un mero formalismo, toda vez que existen marcadas diferencias tanto sustantivas como adjetivas que devienen entre la demanda por Desalojo y la de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, teniendo cada una de dichas acciones legales presupuestos de hecho diferentes; toda vez que, los referidos artículos así lo indican expresamente, por lo que el presente caso se encuentra enmarcado dentro de la disposición legal anteriormente indicada, y por ello, el aquo ordenó la inadmisión de la demanda. De igual manera se observa, con la entrada en vigencia de la novísima Ley para la Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, a tenor de lo establecido en la Disposición Derogatoria Primera, quedaron todas las disposiciones contenidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para los locales comerciales y de acuerdo a la disposición derogatoria segunda se deroga el decreto N° 602, mediante el cual se estableció un régimen transitorio de protección a los arrendatarios de inmuebles destinados al desempeño de actividades comerciales, industriales o de producción al desempeño de actividades comerciales, industriales o de producción, quedando vigentes la nueva Ley de Arrendamiento para Uso Comercial, que regula los arrendamientos de los inmuebles destinados a actividades comerciales.
Es decir, que en las acciones ejercidas en materia de arrendamientos de inmuebles destinados a comercio, las causales de desalojo para intentar procedimiento judicial es el previsto en la citada Ley Arrendamiento para Uso Comercial, al paso que las ejercidas en materia de arrendamientos de inmuebles destinados a otro fin distinto a comercio y vivienda, las causales de Desalojo para intentar el procedimiento judicial es el indicado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios o de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.-
En el sub iudice se observa, que el actor indica en su demanda que mantiene una relación arrendaticia con el ciudadano JOSE MARIA PEREZ FREIRA, sobre un inmueble destinado a uso comercial, constituido por tres (3) plantas, ubicado en la Avenida Urdaneta, distinguido con el N° 120, entre las Esquinas del Platanal a Candilito, Local A, Parroquia Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital, conviniendo un cánon de arrendamiento, entre otras obligaciones para ambas partes.-
Amén de las razones antes indicadas, que por sí solas son motivos suficientes para declarar la inadmisibilidad de la presente demanda, se observa, que las acciones derivadas de las relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinadas a comercio, deben tramitarse conforme a las disposiciones de la indicada Ley para la Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y considerando que la parte actora manifiesta que el inmueble objeto de la relación arrendaticia fue destinado para actividades de cervecería, venta y expendio por bebidas alcohólicas, restaurant, pista de baile y centro hípico, en consecuencia estima este Juzgado Superior que la pretensión de la presente demanda debe fundamentarse en la causales taxativas contemplado en el referido artículo 40 de dicha Ley; también se observa que la acción escogida por la parte actora, que lo fue la de desalojo por incumplimiento de contrato por vencimiento del término de la prórroga legal, no resulta idónea para la satisfacción de su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato que es a tiempo indeterminado, por lo que de conformidad con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, resulta manifiestamente inadmisible la demanda por ser contraria al orden público procesal, y alguna disposición expresa de la ley, razón por la cual se declara INADMISIBLE. ASI SE DECIDE.-
Conforme a los argumentos esgrimidos anteriormente, hace forzoso para esta Juzgadora concluir IMPROCEDENTE la presente acción de Desalojo Local Comercial por Incumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de Prórroga Legal de Local Comercial. ASI SE DECIDE.-
De manera pues, concluye quien aquí juzga que en este caso, el reclamo que hace la parte accionante ciudadanos JUAN MANUEL TEJA GUERRA, ROSA MARIA DE LOS ANGELES TEJA GUERRA Y JOSE FERNANDO TEJA GUERRA, por intermedio de sus apoderados judiciales, al exigir el Desalojo por incumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de Prórroga Legal, no cumple con los extremos previstos en los literales a), d), y e) de los artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, (actualmente artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial). Por tal motivo, y en virtud de la declaratoria anterior resulta forzoso para quien aquí suscribe, declarar que la Apelación ejercida por la representación judicial de la parte actora contra la sentencia definitiva dictada el 21 de marzo de 2017 (f. 274-290), por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, resulta IMPROCEDENTE, y Así se declara.-
IV. DISPOSITIVA
En mérito de los razonamientos de hecho y derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación ejercida en fecha 16 de marzo de 2017 (f. 289), por el abogado BERNARDO ORTIZ ARAY, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la decisión dictada en fecha 21 de marzo de 2017, por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró INADMISIBLE la acción de Desalojo de local comercial por vencimiento de prórroga legal incoada por los ciudadanos JUAN MANUEL TEJA GUERRA, ROSA MARIA DE LOS ANGELES TEJA GUERRA Y JOSE FERNANDO TEJA GUERRA, contra el ciudadano JOSE MARIA PEREZ FREIRE, y condenó en costas a la parte actora.
SEGUNDO: INADMISIBLE la presente acción de Desalojo de Local Comercial por Vencimiento de la Prorroga Legal, interpuesta por los ciudadanos JUAN MANUEL TEJA GUERRA, ROSA MARIA DE LOS ANGELES TEJA GUERRA Y JOSE FERNANDO TEJA GUERRA, contra el ciudadano JOSE MARIA PEREZ FREIRA, fundada en los ya derogado artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, literales a), d), y e) referida a la falta de pago de dos (02) mensualidades, cambio de uso y deterioro del inmueble, y consecuentemente nulas todas las actuaciones efectuadas con ocasión al auto de admisión de la demanda.
TERCERO: Queda CONFIRMADO el fallo apelado.
CUARTO: Se condena a la parte demandante a pagar las Costas del recurso, por haber resultado totalmente vencido en el presente fallo, de conformidad con lo establecido en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLIQUESE, REGISTRESE, DEJESE COPIA, NOTIFIQUESE y BAJESE EL EXPEDIENTE EN SU OPORTUNIDAD.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los treinta (30) días del mes de enero del año dos mil dieciocho (2.018). Años: 207° de la Independencia y 158° de la Federación.-
LA JUEZ,

DRA. INDIRA PARIS BRUNI
LA SECRETARIA,

ABG. MARIELA ARZOLA PADILLA.

En la misma fecha siendo las 02:00 de la tarde, se dictó y publicó el presente fallo.-
LA SECRETARIA,


ABG. MARIELA ARZOLA PADILLA.



IPB/MAP/Javier
Exp. Nº AP71-R-2017-000342
Desalojo/Definitiva
Materia: Civil











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