REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 21 de febrero 2018
207º y 159º
Asunto: AP71-R-2017-000885.
Demandante: EVELYN CAPRILES NAVARRO, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V- 4.357.431.
Apoderados Judiciales: Abogados Alberto David Rivero González y Josué Alejandro Moreno Piñero, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 237.546 y 235.523, respectivamente.
Demandado: JOSE ÁNGEL GULDRIS VIAÑO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V- 9.962.974.
Apoderados Judiciales: Abogados Luís Capriles y Carlos Luís Capriles, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 12.006 y 137.693, respectivamente.
Motivo: Resolución de Contrato de Arrendamiento.
Capítulo I
ANTECEDENTES
Corresponde conocer a esta Alzada -previa distribución de causas- del recurso de apelación ejercido en fecha 10 de agosto de 2017, por el Abogado Luís Capriles, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada JOSE ÁNGEL GULDRIS VIAÑO, contra el fallo proferido en fecha 10 de agosto de 2017, por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declarara con lugar la demanda de resolución de contrato incoada en su contra, y como consecuencia de ello, la entrega del inmueble arrendado.
Por auto de fecha 23 de octubre de 2017, se le dio entrada al expediente fijándose el vigésimo (20º) día de despacho siguiente para que las partes presentara sus escritos de informes, constando en autos que ambas partes hicieron uso de tal derecho mediante la consignación de sus respectivos escrito.
Concluida la sustanciación de la presente causa, se procede a proferir el fallo respectivo en base a las consideraciones expuestas infra.
Capítulo II
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA
Sostuvo la representación judicial de la parte actora, que su representado mantiene una relación arrendaticia mediante contrato de arrendamiento a tiempo determinado por escrito y en forma privada, con el ciudadano JOSÉ ÁNGEL GULDRIS VIAÑO, el cual recae sobre un inmueble constituido por una superficie de ciento veinte metros cuadrados (120,00 mts2), comprendido por un local comercial que forma parte del edificio Yolanda, ubicado en la avenida Trieste con Madrid, Zona Industrial la California, Distrito Capital, Caracas.
Que en las Cláusulas Tercera y Octava del contrato de arrendamiento establecen lo siguiente:
Que el tiempo de duración del contrato es de un (01) año contados a partir del primero (1º) de junio de 2015 al 31 de mayo de 2016, y que se encuentra a plazo fijo, es decir un contrato a tiempo determinado, asimismo establecieron que el canon de arrendamiento es de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00), mensuales y que el arrendatario se obligaba a pagarlos puntualmente por mensualidades vencidas, dentro de los primeros cinco (05) días del mes siguiente, el atraso en el pago de los cánones de arrendamiento causará intereses moratorios a rozón del uno por ciento (1%) mensual, sin perjuicio de las acciones que se tengan contra el arrendatario. La violación de ello y el solo atraso en el pago de dos mensualidades consecutivas, da la consiguiente entrega del inmueble arrendado totalmente desocupado de personas y cosas, en perfectas condiciones de conservación, mantenimiento y aseo.
Que el arrendatario incumplió en el pago de cánones de los meses de junio, julio, agosto, septiembre y octubre del año 2016, violando lo establecido en la cláusula octava del referido contrato, es por lo que la demandada solicitó sea disuelto el contrato de arrendamiento que mantiene con el ciudadano JOSÉ ÁNGEL GULDRIS VIAÑO, y con ello sea condenado a la devolución del inmueble sobre el cual recae el contrato de arrendamiento libre de bines y personas, igualmente al pago de las costas del presente juicio.
Por su parte, la representación judicial de la parte demanda en la oportunidad procesal correspondiente para dar contestación al fondo de la demandada, rechazó, negó y contradijo tanto los hechos como el derecho que de los mismo pretende deducir la parte actora en su escrito libelar, salvo como lo que en forma expresa aceptó como cierto que entre la ciudadana EVELYN CAPRILES NAVARRO y el demandado JOSÉ ÁNGEL GULDRIS VIAÑO, existe una relación contractual inquilinaria, cuyo objeto es el local comercial que forma parte del edificio Yolanda, situado en la avenida Triestre con Madrid, Zona Industrial La California, Municipio Sucre del Estado Miranda, relación contractual de vieja data, que ha venido reservándose año tras año, hasta la última renovación hecha mediante el contrato citado por la accionante, que es cierto que el canon de arrendamiento convine para este último contrato la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00), que el arrendatario se obligó a pagar por mensualidades vencidas, dentro de los cinco (05) días del mes siguiente, que la falta de pago de dos (02) mensualidades vencidas traería consecuencias jurídicas.
Que no es cierto que el demandado haya violado la cláusula octava del contrato de arrendamiento, lo que es cierto es que tal como dispone la cláusula tercera el vencimiento del lapso de duración es al 31 de mayo de 2016, a finales de el referido mes la arrendadora EVELYN CAPRILES NAVARRO, manifestó al demando que para la renovación del contrato debía adecuar el monto del canon de arrendamiento a la inflación que hay en el país, que ella le calculó aproximadamente el quinientos por ciento (500%), y en consecuencia el nuevo canon debía ser por la suma de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (BS. 250.000,00), a lo que el demandado se negó proponiendo un canon más acorde con la realidad, pero dejando abierta la posibilidad de discutir el nuevo contrato ante el órgano competente.
Asimismo alegó que su representado judicial intentó pagar el mes de junio a la fecha de su vencimiento, e igualmente el mes del julio al vencimiento del mismo, en ambos casos la arrendadora se negó a recibir el monto acordado en el contrato como canon de arrendamiento, por lo que el demandado a fin de evitar la insolvencia acudió ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), y así dar cumplimento a lo establecido en el artículo 27 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Que en fecha 11 de agosto de 2016, consignó en la referida institución los montos correspondientes a los cánones de arrendamiento causados en el mes de junio y julio de 2016, previo a presentar solicitud de inicio de procedimiento consignatario, fundamentando dicha solicitud en el hecho de que la arrendadora se negó a recibir los cánones en virtud de no haber llegado a un acuerdo de aumento del mismo en la suma de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.250.000,00), y que consignó ante la OCCAI la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs.100.000,00) discriminados en CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00) para cada mes e igualmente los comprobante de ingreso de consignaciones, correspondientes a los pagos de los cánones de arrendamiento de los meses de agosto, septiembre, noviembre y diciembre de 2016, por el monto de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00).
Por último alegó que dichas consignaciones de pagos al órgano competente pruebas sin lugar a dudas que la resolución de contrato incoada contra el demandado no deberá prosperar por cuanto el mismo no se atrasó en el pago de los cánones durante de la vigencia del contrato de arrendamiento.
Capítulo III
PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS
Demandante:
Conjuntamente con su escrito libelar acompañaron los siguientes medios probatorios:
Marcado con letra “A”, instrumento poder que otorgara la ciudadana EVELYN SILVANA CAPRILES NAVARRO, a los Abogados Alberto David Rivero González y Josué Alejandro Moreno Piñero, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 237.546 y 235.523, respectivamente, ante la Notaría Pública IV del Municipio Chacao, esta Alzada le otorga pleno valor probatorio conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando acreditada la representación judicial que ostentan los referidos profesionales del derecho. Así se decide.
Marcado con letra “B”, documento original de contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos EVELYN CAPRILES NAVARRO y GULDRIS VIAÑO JOSE ANGEL, de fecha 1º de junio de 2015, el cual no fue impugnado por la parte a quien le fue opuesto, quedando acreditada la relación arrendaticia existente entres las partes cuya resolución se demanda. Así se decide.
Demandada:
Conjuntamente con su escrito de contestación promovió los siguientes medios probatorios.
Copias certificadas de las consignaciones por cánones de arrendamientos efectuados por el ciudadano JOSE ANGEL GULDRIS VIAÑO, a favor de la ciudadana EVELYN CAPRILES NAVARRO, de fecha 10 de agosto de 2016, ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), el cual no fue impugnado por la parte a quien le fue opuesto, por lo tanto, esta Alzada le otorga pleno valor probatorio conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando evidenciado que el ciudadano JOSE ANGEL GULDRIS VIAÑO, dio inicio al procedimiento consignatario del pago de los cánones de arrendamiento en las fechas allí previstas cuyo análisis se efectuara en la parte motiva de este fallo. Así se decide.
Instrumento poder que otorgara el ciudadano JOSE ANGEL GULDRIS VIAÑO, a los Abogados Luis Capriles y Carlos Luis Capriles, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 12.006 y 137.693, respectivamente, ante la Notaría Pública VII del Municipio Sucre, esta Alzada le otorga pleno valor probatorio conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando acreditada la representación judicial que ostentan los referidos profesionales del derecho. Así se decide.
Original de comprobantes de ingreso de consignaciones efectuadas por el ciudadano JOSE ANGEL GULDRIS VIAÑO, correspondientes a las fechas de 01 de junio de 2016 al 31 de julio de 2016; 01 de agosto de 2016 al 31 de agosto de 2016; 01 de septiembre de 2016 al 30 de septiembre de 2016; 01 de octubre de 2016 al 31 de octubre de 2016; 01 de noviembre de 2016 al 30 de noviembre de 2016; y 01 de diciembre de 2016 al 31 de diciembre de 2016, todos por un monto de depósito de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000), las cuales no fueron impugnadas por la parte a quien le fue opuesta, por lo cual esta Alzada le otorga pleno valor probatorio conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando evidenciado que el referido ciudadano consignó los pagos por ante los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, en la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI). Así se decide.
Comprobantes de depósito originales correspondiente al pago de los cánones de arrendamiento de los meses de enero a junio de 2016, consignados por el ciudadano JOSE ANGEL GULDRIS VIAÑO, por el monto de de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000), las cuales no fueron impugnados por la parte a quien le fue opuesto otorgándosele pleno valor probatorio. Así se decide.
Copias simples de los contratos de arrendamientos suscritos entre los ciudadanos EVELYN CAPRILES NAVARRO y GULDRIS VIAÑO JOSE ANGEL, de fechas 1º de junio de 2007, 2008, 2009, 2014, los cuales no fueron impugnadnos por la parte a quien le fueron opuestos, por lo cual esta Alzada le otorga pleno valor probatorio conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Copias simples de los contratos de arrendamientos suscritos entre los ciudadanos SANDRA ROJAS y GULDRIS VIAÑO JOSE ANGEL, de fechas 13 de mayo de 2003 y 1º de junio de 2004, desprendiéndose de los mismo que entre las partes existió una relación arrendaticia, sin embargo nada aporta a los hechos controvertidos, debiendo en consecuencia desecharse del proceso. Así se decide.
En la fase probatoria reprodujo el merito de sus pruebas acompañadas al escrito de contestación sobre las cuales ya se emitió valoración. Así se precisa.
Capítulo IV
DE LA DECISIÓN RECURRIDA
El Juzgado Decimotercero de Municipio y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró con lugar la demanda incoada en base a las siguientes consideraciones:
“…el tribunal considera, que el arrendatario cuyo pago ha rehusado a recibir el arrendador, cuenta con un lapso de gracia de quince (15) días contados a partir del vencimiento de la mensualidad rehusada, a los fines que consigne la misma en la cuenta que tal efecto pone a disposición de los arrendatarios el organismo competente en materia de arrendamientos de inmuebles destinados a uso comercial, y una vez verificada esa modificación, el arrendatario deberá efectuar en lo sucesivo los depósitos en la oportunidad prevista en el contrato, pues, la interpretación extensiva que se le da al lapso previsto por el legislador en el articulo 27, procede únicamente con respecto a la primera de las mensualidades, pues es con respecto de ella, que surge la modificación o cambio. Así se decide.
Lo anterior, nos lleva a considerar lo dispuesto en el articulo 1264 del código civil para de esa manera determinar el momento determinante en que debe empezar a correr el lapso de gracia antes indicado, y, por ende, establecer la temporalidad o no de los pagos realizados por el arrendatario en la OCCAI. En tal sentido, de acuerdo a lo previsto en la cláusula ‘OCTAVA’, del contrato accionado, las partes estipularon que el arrendatario pagaría el precio del canon de arrendamiento por mensualidades vencidas, dentro de los primeros cinco (5) días del mes siguiente, por lo cual ese termino, que es el acordado por las partes en función de su autonomía contractual, debe dejarse correr en forma integra, luego de lo cual comenzara a regir el lapso de gracia antes indicado, pues, si la parte actora dispone de los cinco días siguientes al vencimiento del mes para efectuar el cobro, el lapso de gracia debería comenzar a computarse una vez fenecido dicho lapso de cinco días continuo.
Ahora bien, debe examinarse que, la vigencia de contrato de arrendamiento accionada comenzó a regir el día 1 de junio de 2015, fecha esta que constituye el parámetro adecuado para establecer la oportunidad de pago a cargo del arrendatario, hoy demandado, por cuyo motivo es de indicar, que la observancia del inquilino en el precepto normativo al que alude el articulo 1592, ordinal segundo, del código civil, se hacia exigible, de acuerdo con el contrato accionado, el día dos (2) hasta el día seis (6), ambos inclusive, del mes siguiente al de la respectiva causacion del pago; pero teniendo en consideración que el inquilino manifestó su voluntad de someterse a régimen especial de protección a que se contrae el articulo 27 del decreto con rango, valor y fuerza de la ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, es de concluir que el plazo de gracia antes indicado, comienza a correr el día siete (7) y concluye el día veintiuno (21) de julio, ambos inclusive, y en esa dirección es que debe ser orientado el análisis de los distintos pagos efectuados por el hoy demandado, tomándose en consideración para ello la fecha en que se efectuaron los respectivos depósitos en la cuenta bancaria que la oficina de control de consignaciones de arrendamientos inmobiliaria (OCCAI) mantienen el instituto de crédito Banco Bicentenario, C.A.
Al respecto, de una revisión exhaustiva de los comprobantes de ingresos de consideraciones expedidos por la aludida Oficina, promovidos por la parte demandada, se desprende, que la mensualidad correspondiente al mes de junio de 2016, fue depositada el 10 de agosto de 2016; la mensualidad del mes de julio de 2016, fue depositada acumulativamente con la de junio, el 10 de agosto de 2016; la mensualidad de agosto de 2016, fue depositada el 07 de septiembre de 2016; la mensualidad del mes de septiembre fue depositada el 10 de octubre de 2016, y la mensualidad del mes de octubre fue depositada el 9 de noviembre de 2016. En tal sentido, sobre la base de los elementos de calculo para el computo de los lapsos en el que las partes deben acometer el cumplimiento de sus obligaciones, es de concluir que el pago de la pensión de arrendamiento correspondiente a los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2016, fueron realizadas de formas extemporánea, en virtud, que la mensualidad del mes de junio debió de ser depositada entre el día 2 y 21 de julio, siendo que fue depositada el 10 de agosto de 2016; la mensualidad de julio debió ser depositada entre el día 2 y el día 6 de agosto, siendo que fue depositada el día 10 de agosto de 2016; la mensualidad del mes de agosto debió ser depositada entre el día 2 y el día 6 de septiembre, siendo que fue depositada el día 07 de septiembre de 2016; la mensualidad del mes de septiembre debió ser depositada el día 2 y el día 6 de octubre, siendo que fue depositada el día 10 de octubre de 2016; la mensualidad del mes de octubre debió ser depositada entre el día 2 y el día 6 de noviembre, siendo que fue depositada el día 09 de noviembre de 2016; la mensualidad del mes de octubre debió ser depositada entre el día 2 y el día 6 de noviembre; siendo que fue depositada el día 09 de noviembre de 2016. En consecuencia, no procede la solvencia invocada por la parte demandada, motivo por el cual, la demanda debe prosperar. Así se decide…”.
Capítulo V
DE LOS INFORMES EN ALZADA
Demandante:
La representación judicial de la parte actora estableció en su escrito de informes que el límite de la controversia quedo establecido en torno al pago de la obligación principal del arrendatario, puesto que todo ello se circunscribe a la no cancelación de dos cuotas de arrendamiento, y por ello se solicitó la acción resolutoria, sin embargo, al momento en que se efectuó la audiencia de juicio contra parte embozó que estaba en el disfrute de la prorroga legal, por lo tanto fue un hecho nuevo y distinto al ya fijado en el límite de la controversia, dejando en indefensión a la parte actora.
Por último estableció que el demandado reconoció la existencia de una relación contractual y por lo tanto las obligaciones y responsabilidades que ella conlleva, y en ese sentido el último contrato firmad por ambas partes fue el presentado en autos y aún así violan con su conducta la cláusula octava del contrato de arrendamiento.
Demandado:
En la oportunidad procesal correspondiente para presentar informes, la representación judicial de la parte demandada alegó que al tratarse el contrato de arrendamiento cuyo término es improrrogable, un contrato a plazo fijo, a tiempo determinado, cuya lapso de duración fue establecido entre el primero (1º) de junio de 2015 al treinta y uno (31) de mayo de 2016, improrrogable, si el arrendatario continuaba ocupando el inmueble después de vencido el contrato, ello no implica su renovación, es por que vencido el contrato de arrendamiento en fecha 31 de mayo de 2016, entro en vigencia la prórroga legal dispuesta en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Por lo anterior expuesto, alegó que el contrato de arrendamiento del cual se demanda perdió toda vigencia por el paso del tiempo, se ejecutó, ambas partes cumplieron sus respectivas obligaciones durante la vigencia del mismo, a tenor de lo señalo en el artículo 26 ejusdem, sus estipulaciones continúan vigentes para la prorroga legal, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de procedimiento de regulación, pero a partir de del vencimiento del lapso del contrato y entrada en vigencia la nueva condición el arrendatario por derecho a la prorroga legal, no aplica la demanda por resolución de contrato, toda vez que se violaría el articulo 26 de la ley in comento.
Que el juez de la recurrida en forma equivoca calificó la situación en cuanto a la vigencia de la prórroga legal del contrato de arrendamiento, como un hecho nuevo alegado en forma extemporánea por el demandado, cuando tal situación de derecho debe ser calificada por el Juez de merito sin necesidad de ser alegada por el demandado, por lo cual solicitó a esta Alzada califique la situación jurídica que le da derecho al arrendatario a continuar usando el inmueble arrendado a la terminación del lapso del contrato de arrendamiento suscrito a plazo fijo, improrrogable, en razón a la prorroga legal por mandato del artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Que la forma de pago del canon de arrendamiento era personal, el arrendatario entregaba a la arrendadora, el monto del mismo y ésta libraba el correspondiente recibo, al finalizar el periodo de duración del contrato y entraba en vigencia el periodo de prorroga legal, la arrendadora se negó a recibir el monto del canon de arrendamiento, negándose igualmente a acudir al organismo correspondiente a los fines del procedimiento de regulación, obligándose así el demandado a recurrir ante la OCCAI, según lo estipulado en el artículo 27 de la ley in comento.
Que el pago rehusado a recibir por el arrendador cuenta con un lapso de gracia de quince (15) días contados a partir del vencimiento de la mensualidad rehusada, a los fines de que consigne la misma en la cuenta que a tal efecto pone a disposición de los arrendatarios el organismo competente, y que erróneamente la recurrida señaló que tal lapso de gracia de quince (15) días derivado de la interpretación extensiva del artículo 27 de la ley que rige la materia, debe contarse a partir del vencimiento de la mensualidad rehusada, dejando, en consecuencia, sin efecto alguno la cláusula octava del contrato suscrito entre las partes, que permite al arrendador un atraso de dos mensualidades consecutivas para que procedan las consecuencias jurídicas en dicha cláusula señalada.
Que el Tribunal recurrido violó el articulo 40 de la ley que señala las cláusulas de desalojo, siendo la primera de ellas que el arrendatario haya dejado de pagar dos mensualidades de arrendamiento consecutivas, siendo la interpelación lógica correcta, para el momento del inicio del lapso de gracia que señala al articulo 27 de la ley, transcurridos los primeros cinco días del segundo mes consecutivo que se haya incurrido en el atraso, en razón de la negativa del arrendador de recibir el pago correspondiente, es decir, es necesario dejar correr los dos meses que prevé tanto el contrato como la ley, y los primeros cinco días de ese segundo mes, las dos mensualidades consecutivas insolutas, en razón de la negativa del arrendador a recibir el pago correspondiente, correspondería a los meses de junio y julio de 2016, según el periodo de gracia en comento su pago debe efectuarse como en efecto se efectuó, dentro de los quince días contados a partir del 6 de agosto de 2016, y antes del 21 del citado mes y año en la cuenta de la OCCAI, y los pagos subsiguientes por mensualidades vencidas dentro de los cinco días siguientes al vencimiento de cada mes, sin incurrir en mora por dos mensualidades consecutivas vencidas.
Por último alegó que los meses reclamados por la actora como insolutos, fueron pagados por ante la OCCAI, correspondiente a los meses de junio y julio de 2016, dentro del lapso de gracias de quince días que concede el articulo 27 de Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Capítulo VI
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
El presente recurso se circunscribe -como ya se indicara- a impugnar la decisión proferida en fecha 10 de agosto de 2017, por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declarara con lugar la demanda de resolución de contrato incoada por la ciudadana EVELYN CAPRILES NAVARRO, contra el ciudadano JOSE ÁNGEL GULDRIS VIAÑO, todos identificados al comienzo de este fallo.
Para decidir se observa:
Previo a cualquier pronunciamiento respecto al merito del asunto, quien decide considera menester hacer referencia a la regla de distribución de la carga de la prueba contemplada en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, según los cuales las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, en consecuencia, quien pretende algo ha de probar los hechos constitutivos de su pretensión y quien la contradice ha de probar los hechos modificativos, impeditivos o extintivos de aquella pretensión, a cuyo efecto las citadas disposiciones legales establecen lo siguiente:
Artículo 1354: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
Artículo 506: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”
En el derecho procesal moderno corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al Juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de su verdad; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina “carga subjetiva de la prueba”, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso.
Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación. Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. Es allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos: onus probandi incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma).
En síntesis, en el derecho moderno ambas partes pueden probar: A) el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; y, B) el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: Rengel Romberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss).
La jurisprudencia de la casación, considerando las distintas posiciones del demandado en particular, ha interpretado la máxima reus in exceptione fit actor, y acoge la doctrina generalmente aceptada de cuando el demandado no se encierra en la pura negación de las pretensiones, sino que expone razones de hecho para discutirlas, adopta en el proceso una actitud dinámica, y la contienda procesal se desplaza de la pretensión a las razones que la enervan, y el riesgo de la falta de pruebas también se desplaza, porque el actor no tiene que probar nada, puesto no es de la realidad de su pretensión de lo que se trata, sino de las razones contendientes de aquellas.
En el sub iudice no fue un hecho controvertido entre las partes la existencia de la relación arrendaticia cuya resolución se demanda, más sí la falta de pago tempestiva de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2016, los cuales alega el demandado haber cancelado mediante consignaciones correspondiéndole la carga probatoria, quedando en consecuencia el punto debatido a determinar la tempestividad o no de las consignaciones ya que, en decir de la actora, fueron efectuadas de manera extemporánea.
Planteados así los términos del hecho controvertido resulta indispensable a los efectos de establecer la tempestividad del pago, determinar cuál fue la fecha convenida en el contrato objeto de resolución, del cual se infiere, específicamente de su clausula octava, que ambas partes establecieron lo que sigue: “El canon de arrendamiento es la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,oo), mensuales, EL ARRENDATARIO se obligaba a pagarlas puntualmente por mensualidades vencidas dentro de los primeros cinco (05) días del mes siguiente…”.
Del contenido de dicha clausula, indefectiblemente se infiere que el pago del canon de arrendamiento debía verificarse dentro de los primeros cinco días del mes siguiente, en consecuencia, el mes de junio debía cancelarse dentro de los primeros cinco (05) días del mes de julio; el mes de julio debía cancelarse dentro de los primeros cinco (05) días del mes de agosto; el mes de agosto debía cancelarse dentro de los primeros cinco (05) días del mes de septiembre; el mes de septiembre debía cancelarse dentro de los primeros cinco (05) días del mes de octubre; y, el mes de octubre, debía cancelarse dentro de los primeros cinco (05) días del mes de noviembre.
Así las cosas, en el caso que nos ocupa ocurrió el cuarto supuesto del artículo 27 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, esto es, el arrendatario no pudo efectuar el pago por causas imputables al arrendador quien según su decir, se negó a recibirlos, por lo cual debió acudir a la oficina de control de consignaciones de arrendamientos inmobiliarios y procedió a consignar los cánones demandados como insolutos de la siguiente manera:
CANON: FECHA:
JUNIO 2016 10 DE AGOSTO DE 2016
JULIO 2016 10 DE AGOSTO DE 2016
AGOSTO 2016 07 DE SEPTIEMBRE DE 2016
SEPTIEMBRE 2016 10 DE OCTUBRE DE 2016
OCTUBRE 2016 09 DE NOVIEMBRE DE 2016
Antes bien, el citado artículo 27 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, si bien no prevé un lapso para que el arrendatario consigne los cánones en la cuenta que a tal efecto pondrá a disposición el organismo competente, la recurrida consideró -mutatis mutandi- que el arrendatario cuenta con el mismo lapso que cuenta el arrendador para participar acerca del cambio de cuenta o modificación, esto es, 15 días luego de vencido el lapso de pago, lo cual comporta una plausible solución ante el silencio del Legislador respecto de tal lapso.
Dicho lapso, ya lo preveía la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 51 que a tal efecto establece que: “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad…”.
Dicha norma fue objeto de interpretación por parte de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, así, en sentencia del sentencia No. 55/2009, ratificada en sentencia No. 308 del 19 de marzo de 2012, caso: Miroslava Reyes Brito, sostuvo lo que sigue: “…En criterio de la Sala, cuando la norma hace alusión al lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público..”.
Ello así, acogiéndonos a la citada interpretación es evidente entonces que vencido el lapso establecido en el contrato -05 primeros días del mes siguiente-, el arrendatario contaba con 15 días más de gracia, feneciendo en consecuencia el día 20 del mes siguiente, por tanto, siendo que:
El mes de junio debía cancelarse dentro de los primeros 05 días del mes de julio, más los 15 días de gracia, fenecía entonces el 20 de julio, por lo que al haber sido consignado el 10 de agosto resulta a todas luces extemporáneo por tardío. Así se precisa.
El mes de julio debía cancelarse dentro de los primeros 05 días del mes de agosto, más los 15 días de gracia, fenecía entonces el 20 de agosto, por lo que al haber sido consignado el 10 de agosto resulta manifiestamente tempestivo dicho pago. Así se decide.
El mes de agosto debía cancelarse dentro de los primeros 05 días del mes de septiembre, más los 15 días de gracia, fenecía entonces el 20 de septiembre, por lo que al haber sido consignado el 07 de septiembre resulta manifiestamente tempestivo dicho pago. Así se decide.
El mes de septiembre debía cancelarse dentro de los primeros 05 días del mes de octubre, más los 15 días de gracia, fenecía entonces el 20 de octubre, por lo que al haber sido consignado el 07 de septiembre resulta manifiestamente tempestivo dicho pago. Así se decide.
Y, el mes de octubre, debía cancelarse dentro de los primeros 05 días del mes de noviembre, más los 15 días de gracia, fenecía entonces el 20 de noviembre, por lo que al haber sido consignado el 09 de noviembre resulta manifiestamente tempestivo dicho pago. Así se decide.
Como puede observarse, el arrendatario consignó los cánones de arrendamiento de manera tempestiva a excepción del mes de junio, por lo cual, como quiera que en el contrato cuya resolución se demanda se estableció en la clausula octava que el atraso del pago de dos mensualidades consecutivas daría a lugar a la entrega del inmueble, lo cual comporta el fundamento de la demanda que hoy nos ocupa, es evidente entonces que el actor debe sucumbir en su pretensión al haber quedado demostrado en forma fehaciente que el arrendatario no incurrió en incumplimiento, por consiguiente, deberá declararse con lugar el recurso de apelación ejercido revocándose el fallo recurrido, tal como se declarara de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de este fallo. Así se decide.
Capítulo VII
DISPOSITIVO
En virtud de las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
Primero: CON LUGAR el recurso procesal de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada contra la sentencia dictada el 10 de agosto de 2017, por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declarara con lugar la demanda de resolución de contrato incoada por la ciudadana EVELYN CAPRILES NAVARRO, contra el ciudadano JOSE ÁNGEL GULDRIS VIAÑO, ambos identificados al comienzo de este fallo, la cual queda REVOCADA en todas y cada una de sus partes.
Segundo: SIN LUGAR la demanda de resolución de contrato incoada por la ciudadana EVELYN CAPRILES NAVARRO, contra el ciudadano JOSE ÁNGEL GULDRIS VIAÑO, ambos identificados al comienzo de este fallo,
Tercero: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida.
Cuarto: Remítase el presente expediente a su Tribunal de origen en su debida oportunidad legal.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los 21 días del mes de febrero de 2018. Años 207º de la Independencia y 159º de la Federación.
El Juez Provisorio
Raúl Alejandro Colombani
El Secretario
Leonel Rojas
En esta misma fecha siendo las tres y veinte minutos de la tarde (3:20 p.m.) se registró y público la anterior sentencia.
El Secretario
Leonel Rojas
RAC/lr*
Exp. No. AP71-R-2017-000885.
