REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 208º y 159°
DEMANDANTE: INVERSIONES J.O.P., C.A., sociedad mercantil inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 12 de marzo de 1997, bajo el Nº 22, Tomo 111-A-Sgdo.
APODERADOS
JUDICIALES: CORA FARÍAS ALTUVE y CÉSAR PÉREZ GUEVARA, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 10.595 y 232.729, respectivamente.
DEMANDADO: HÉCTOR JOSÉ OREA PULIDO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. 11.307.536,
APODERADOS
JUDICIALES: JOSÉ JUNCAL RODRÍGUEZ y SILVIA HERNÁNDEZ DE VALERA, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 36.357 y 129.832.
TERCERO
COADYUVANTE:
GRUPO AERO 3000, C.A., sociedad mercantil inscrita originalmente por ante la Oficina del Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 5.1.2010, bajo el Nro. 27, Tomo 2-A, representada judicialmente por el abogado José Juncal Rodríguez antes identificado.
JUICIO: DESALOJO
SENTENCIA: DEFINITIVA
MATERIA: CIVIL
EXPEDIENTE: AP71-R-2018-000616
I
ANTECEDENTES
Correspondieron las presentes actuaciones al conocimiento de este ad quem, en virtud del recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 24.9.2018 por el abogado JOSÉ JUNCAL RODRÍGUEZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada ciudadano HÉCTOR JOSÉ OREA PULIDO, contra la decisión dictada en fecha 6.8.2018, por el Tribunal Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda que por desalojo incoara la sociedad mercantil INVERSIONES J.O.P., C.A., contra el ciudadano HÉCTOR JOSÉ OREA PULIDO, ya identificado, en el expediente signado con el Nº AP31-V-2017-000397, de la nomenclatura del aludido juzgado, donde actúa como tercero adhesivo la compañía anónima GRUPO AERO 3000, C.A.
El mencionado medio recursivo fue oído en ambos efectos por el a quo mediante auto dictado en fecha 27 de septiembre de 2018, ordenando la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, para el respectivo sorteo de ley.
Verificada la insaculación de causas el día 9 de octubre de 2018, le fue asignado el conocimiento y decisión de la aludida apelación a este Juzgado Superior. Por auto dictado en fecha 11.10.2018, se le dio entrada al expediente y se fijó como término el décimo (10mo) día de despacho siguiente a esa fecha, exclusive, para dictar sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 18.10.2018, mediante escrito constante de un (5) folios útiles, la representación judicial de la parte actora presentó escrito de alegatos, en el cual hace un resumen conciso del libelo de la demanda y de todo lo actuado en el tribunal de la causa peticionando sea confirmada la sentencia recurrida. Asimismo, en fecha 24.10.2018, compareció el apoderado judicial de la parte accionada, quien hizo lo propio y mediante escrito de alegatos, ratificó en todas y cada una de sus partes las defensas señaladas en el escrito de contestación de la demanda, además arguyó que el a quo no valoró las pruebas en la sentencia recurrida.
Además, en fecha 24 de octubre de 2018, el abogado JOSÉ JUNCAL RODRÍGUEZ, interpuso tercería de conformidad con lo establecido en el artículo 370 ordinal 3º del Código de Procedimiento Civil, mediante escrito constante de dos (2) folios útiles, la cual quedó admitida en cuaderno separado en fecha 26.10.2018.
De seguidas, se procede con el resumen de las actuaciones procesales que conforman el presente expediente.
II
SÍNTESIS DE LOS HECHOS
La presente controversia se inició mediante escrito libelar interpuesto en fecha 10.8.2017, por el abogado CÉSAR PÉREZ GUEVARA, apoderado judicial de la parte accionante, el cual se encuentra fundamentado en lo siguiente: i) Que en fecha 15 de febrero de 2006, se celebró entre la sociedad mercantil INVERSIONES J.O.P., C.A. y el ciudadano HÉCTOR JOSÉ OREA PULIDO, un contrato de arrendamiento verbal y a tiempo indeterminado, el cual versa sobre un bien inmueble constituido por una oficina signada con el Nº 25, situada en el piso 2 de la Torre Kyra, ubicada en la Avenida Cuarta, Primera Calle con Avenida Francisco de Miranda, Urbanización Campo Alegre del Municipio Chacao del estado Miranda; ii) Que para la fecha del convenio se estableció entre ambas partes como canon de arrendamiento, la cantidad de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00), y que para el momento de la interposición del libelo de la demanda, alcanzaba el canon del bien a la cantidad de ochenta mil bolívares (80.000,00), el cual la parte demandada cancela de manera irregular; iii) Que su representada se encuentra en la necesidad de ocupar el bien inmueble dado en arrendamiento, debido a la actividad desarrollada por la sociedad mercantil y la favorable expansión del negocio, por cuanto la sede principal de la sociedad mercantil INVERSIONES J.O.P., C.A., se encuentra donde reside su Directora accionista, ciudadana RAQUEL CURIEL DE LORETO, pudiendo hacer uso del inmueble arrendado; iv) Que el fundamento de la pretensión es conforme a lo establecido en los artículos 1.159, 1.160, 1.264 y 1.579 del Código Civil; v) Que por ser exigible el derecho de la propietaria sobre el bien inmueble objeto de la pretensión, y con fundamento en la causal establecida, en el literal b del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solicita el desalojo y la consecuente entrega del bien inmueble constituido por la oficina signada con el Nº 25, situada en el piso 2 de la Torre Kyra, ubicada en la Avenida Cuarta, Primera Calle con Avenida Francisco de Miranda, Urbanización Campo Alegre del Municipio Chacao del estado Miranda, y que el mismo sea entregado completamente desocupado, libre de personas y bienes, y en las mismas buenas y solventes condiciones en la que lo recibió el arrendatario; el pago del monto del canon de arrendamiento mensual que causa el bien inmueble objeto de la presente controversia, durante el lapso de seis (6) meses precedentes a la entrega material del bien, todo conforme al parágrafo primero del articulo 34 eiusdem; hacer entrega de los recibos que acrediten la solvencia de los servicios que conlleva el bien inmueble arrendado; y finalmente, sea declarada con lugar la demanda en la definitiva, y se condene al pago de las costas procesales a la parte demandada.
La pretensión in comento quedó admitida mediante auto de fecha 14 de agosto de 2017, por el Tribunal Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a través de los trámites relativos al procedimiento breve, contenido en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; por lo que ordenó el emplazamiento de la parte demandada ciudadano HÉCTOR JOSÉ OREA PULIDO, ya identificado, a fin de que compareciera en ese juzgado al segundo (2do) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a los fines de dar contestación a la demanda.
Agotados los trámites de citación por carteles, en fecha 28.6.2018 se dio por citada la parte accionada, en la oportunidad para dar contestación a la demanda, compareció el apoderado judicial del ciudadano HÉCTOR JOSÉ OREA PULIDO, abogado JOSÉ JUNCAL RODRÍGUEZ, quien consignó escrito de contestación en fecha 2 de julio de 2018, a través del cual opuso las cuestiones previas de los ordinales 4º, 6º, y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y además, arguyó los siguientes hechos: i) Que es falso que el hoy demandado, ciudadano HÉCTOR JOSÉ OREA PULIDO sea el arrendatario del contrato verbal que alega la parte actora, que por el contrario, el contrato fue pactado con la sociedad mercantil GRUPO AERO 3000, C.A., de la cual el ciudadano ut supra mencionado es socio; ii) Que el pago de los cánones de arrendamiento los realizó de forma reiterada y continua la sociedad mercantil GRUPO AERO 3000, C.A., por ser la arrendataria del bien inmueble sujeto a controversia, mas no el hoy demandado, ciudadano HÉCTOR JOSÉ OREA PULIDO; iii) Que el libelo de la demanda contiene defecto de forma, por cuanto la parte actora no especifica las medidas, linderos, ni características del bien inmueble objeto de la pretensión, además, no llena los extremos que indica el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil; iv) Que la presente acción ha debido ser interpuesta conforme a la Ley de Arrendamiento Comercial y no por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por ser procedimientos totalmente distintos y por cuanto el objeto de la sociedad mercantil GRUPO AERO 3000, C.A. es la actividad comercial; v) En cuanto al fondo de la demanda adujo, que el estado de necesidad de ocupar el bien inmueble alegado por la parte actora sociedad mercantil INVERSIONES J.O.P., C.A., es falso, ya que las pruebas aportadas al proceso no son mas que requisitos esenciales de todo comercio. Asimismo, hizo formal oposición en cuanto a la falta de fijación a la cuantía de la demanda lo cual ha debido estimarse conforme al artículo 31 eiusdem; vi) Que por último, solicita que se declaren procedentes las cuestiones previas opuestas, sea declarada sin lugar la demanda por desalojo incoada, y que se condene en costas a la parte demandante.
Mediante escrito presentado el día 6.7.2018, la representación judicial de la parte actora rechazó las cuestiones previas opuestas por la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda. (f. 155-157).
Por auto de fecha 11 de julio de 2018, el tribunal a quo admitió las pruebas promovidas por la representante judicial de la parte actora y de la parte demandada los días 9 y 11 de julio de 2018, respectivamente, al no resultar ilegales ni impertinentes, no admitiendo únicamente lo referente al acápite primero de la prueba promovida por la representación judicial de la parte demandada, por la aplicación del principio de la comunidad de la prueba. (f. 304).
En fecha 13.7.2018 la parte actora impugnó todos los documentos promovidos en copia simple por la accionada. Seguidamente, el día 16.7.2018 se practicó inspección judicial acordada por auto fechado 11.7.2018.
El día 17.7.2018 la parte accionante promovió: i) correos electrónicos enviados por el demandado a su representada de fechas 6.12.2010 y 6.12.2011 y ii) correos electrónicos enviados por poderdante al hoy demandado los días 3.12.2011 y 5.12.2011.
En fecha 27 de julio de 2018, el juzgado de la causa procedió a diferir la oportunidad para dictar sentencia por cinco (5) días de despacho siguientes a esa data, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. (f. 326).
Una vez concluido el iter procesal, la decisión fue dictada el 6 de agosto de 2018, por el Tribunal Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la cual declaró con lugar la demanda interpuesta, condenando a la parte demandada a entregar el inmueble objeto de la presente controversia libre de bienes y de personas, y al pago de las costas procesales (f. 327-346).
III
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Procede este Juzgado Superior a dictar sentencia, con sujeción en los razonamientos y consideraciones que de seguidas se exponen:
Se defieren las presentes actuaciones al conocimiento de esta alzada, en virtud del recurso ordinario de apelación interpuesto en fecha 24 de septiembre de 2018, por el abogado JOSÉ JUNCAL RODRÍGUEZ, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, contra la decisión dictada en fecha 6 de agosto de 2018, por el Juzgado Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la pretensión de desalojo interpuesta por la parte actora.
La decisión in commento, expresa en su parte pertinente, lo siguiente:
“…ESTE TRIBUNAL PARA DECIDIR APRECIA LO SIGUIENTE:
El artículo 34 Literal “B” del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual copiado textualmente establece:
”Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
2. En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado o el hijo adoptivo.”
Del texto de la norma precedente se evidencia claramente los elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción de desalojo por necesidad, a saber:
1. La existencia de la relación contractual por tiempo indefinido o indeterminado, ya sea por contrato verbal o escrito.
2. La cualidad del propietario del inmueble dado en arrendamiento para que proceda el desalojo, pues de no ser así no tendría la legitimidad necesaria para comprobar la necesidad que justifique el desalojo.
3. La necesidad del propietario de ocupar el inmueble, sin cuya prueba no procedería la pretensión.
Ahora bien pasa esta sentenciadora a determinar, si en el presente caso se cumplen con todos los requisitos para que prospere la demanda de Desalojo por necesidad y al respecto se observa lo siguiente: Con relación al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato verbal o escrito a tiempo indeterminado, observa este Tribunal la parte demandada al momento de contestar la demanda no niega la existencia de la relación de arrendamiento verbal, pero que el contrato ha sido con la empresa Aero 3000, C.A, de las actas procesales se aprecia oficio Nro. 0001999 Remitido por la Gerencia de Recaudación Kelly A, González R. de fecha 27 de junio de 2018, donde nos remiten información del sujeto pasivo Héctor José Orea Pulido, titular de la cédula de identidad 11307536-4, señalan el domicilio fiscal avenida francisco de mirando edificio Kira piso 12 apartamento 25 urbanización campo alegre, estado mirando, municipio chacao, documental que es valorada por esta sentenciadora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil, de la misma se evidencia que la parte demandada como persona natural tiene como domicilio fiscal el inmueble objeto de arrendamiento, asimismo se aprecia de los autos correos electrónicos entre la representante de la parte actora y el demandado donde se evidencia que mantenían conversaciones por esa vía electrónica sobre el aumento de los canones de arrendamiento, que este Tribunal valora como plena prueba por no haber sido impugnados por la contraparte. Ahora bien se evidencia de las actas procesales que el contrato de arrendamiento verbal se encuentra demostrado, cumpliéndose el primer supuesto para la procedencia de la acción de desalojo. Así se decide.-
Continuando con el análisis y juzgamiento aprecia este sentenciadora que la parte actora fundamento la demanda de desalojo en la necesidad de ocupar un inmueble de su propiedad ubicado en el edificio KYRA, piso 2, oficina Nº 25, ubicada en la Avenida Francisco de Miranda con Avenida Cuarta, Primera Calle, Urbanización Campo Alegre, Municipio Chacao, y al respecto señala ser la propietaria del inmueble y al efecto consigna copia certificada del documento de propiedad a su nombre, debidamente registrado por ante la oficina subalterna de Registro Público del Municipio Chacao de fecha 05 de junio 1997, bajo el Nro.31 Tomo 17 Protocolo Primero que dicha copia no fue impugnada por el adversario, tal y como lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, motivo por el cual este Tribunal establece que el actor cumplió con la carga de demostrar la titularidad que se atribuye, en este sentido se tiene como cumplido el segundo de los requisitos para la procedencia de la demanda de Desalojo por necesidad. Y así se decide.
Por ultimo pasa este Tribunal analizar si el actor demostró la necesidad de ocupar el inmueble, en tal sentido se evidencia que la parte actora al respecto señaló que necesita que el arrendatario ciudadano Hector Jose Orea Pulido, le devuelva el inmueble de su propiedad libre de personas y bienes, porque su representado procederá a acondicionarlo para cumplir con el objeto social de su Empresa Sociedad Mercantil Inversiones JOP, C.A, cuyo objeto es la compra y venta de bienes muebles e inmuebles, planificación y ejecución de desarrollos urbanísticos, construcción y remodelación de todo tipo de inmuebles, administración de bienes propios y de terceros así como cualquier acto lícito de comercio vinculado o no a su objeto principal, y para cumplir el desarrollo y organización de su amplia actividad comercial, requiere ocupar el inmueble de su propiedad actualmente arrendado, debido a que la sede de la empresa está en el inmueble donde reside el accionista y directora de la parte actora, ciudadana RAQUEL CURIEL DE LORETO, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V- 5.566.590.
Al respecto la apoderada judicial de la parte actora promueve copia certificada de registro mercantil de Inversiones J.O.P, C.A, a los fines de probar la existencia de la empresa, instrumento que no fue impugnado por el adversario, que se evidencia que dicha documental fue presentada en copia certificada, motivo por se le (sic) valora como plena prueba de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de las mismas se desprenden que la parte actora Inversiones J.O.P, C.A, está representada por una Directora General quien actúa tanto para los actos de simple administración como para cualquier acto de disposición sin limitación alguna, tal como lo establece modificación de la clausula sexta y séptima del acta de asamblea extraordinaria de accionistas de fecha 15 de abril de 1999.
Asimismo la representación judicial de la parte actora promueve la prueba de inspección judicial en el sector El Hatillo calle la colina, casa las maras, (sic) caracas, residencia de la ciudadana Raquel Curiel de Loreto, en este sentido el tribunal en fecha 16 de julio de 2018 se traslado y constituyó en la dirección antes señalada y dejo constancia que en dirección antes referida vive la ciudadana Raquel Curiel de Loreto con su grupo familiar, se dejó constancia de la distribución del inmueble y de la existencia de la oficina la cual se encuentra en un solo ambiente, que no posee puertas y se encuentra integrada a la demás áreas de la casa, se describieron todos los bienes muebles que se encontraron en el área de oficina, dejándose constancia que el tribunal tuvo a la vista sello con el número de rif J-304339020, libro de acta de asamblea de accionista, libro diario, libro mayor, libro de inventario, pago de impuesto a la alcaldía del Municipio Chacao de la Empresa Inversiones Jop C.A., que este Tribunal valora como plena prueba la inspección judicial de conformidad con lo establecido en el 472 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1428 del Código Civil, practicada en la residencia de la ciudadana Raquel Curial de Loreto, donde quedo demostrado que en la residencia funciona una oficina que no tiene ningún tipo de privacidad y donde funciona la Empresa Inversiones J.O.P C.A por la documentación que se consiguió en el sitio y que el Tribunal tuvo a la vista.
Asimismo la representación judicial de la parte actora promueve Comprobante de Inscripción en el Registro Nacional de Aportantes, marcado con la letra G, comprobante de Afiliación Sistema FAOV en línea (BANAVIH), marcado con la letra H, Comprobante del Instituto Venezolano de Seguros Sociales bajo el Nº 07124530, marcado con la letra I, registro de Información Fiscal (RIF) de la empresa mercantil INVERSIONES J.O.P C.A, marcado con la letra J, Copia simple del Pago del Impuesto Inmobiliario a la Dirección de Administración Tributaria del Municipio Chacao, del Estado Miranda, marcado con la letra G, documentales que son valoradas por este Tribunal como plena prueba de la existencia y pleno funcionamiento de la empresa Inversiones J.o.p C.A
De lo antes señalado se debe determinar que en el presente caso la parte actora logro demostrar la existencia de la empresa Inversiones Jop.CA que la misma se encuentra en pleno funcionamiento en la residencia de la ciudadana Raquel Curiel de Loreto, en tal sentido quedando plenamente demostrado la necesidad que tiene la parte actora de ocupar la oficina de su propiedad para continuar desarrollando el objeto de la referida sociedad mercantil, y siendo que la parte demandada no aporto ningún medio probatorio a los fines de desvirtuar dicho alegato, se debe concluir que se cumplió con el tercer supuesto establecido en la norma. Y Así se decide.-
En tal sentido habiéndose demostrado cada uno de los supuestos para la procedencia de la demanda de Desalojo Por Necesidad, este Tribunal debe concluir que la misma es procedente en derecho, y así quedará establecido en la parte dispositiva del presente fallo. Y así se decide.-
Asimismo el Parágrafo Primero del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b y c, de este artículo, deberá concederse un plazo de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la Sentencia Definitivamente Firme. Y así se decide…”.
Expresado lo anterior, debe fijar previamente este ad quem los límites en que ha quedado planteado el thema decidendum en el presente caso, el cual se circunscribe a determinar si la declaratoria con lugar de la demanda, se encuentra o no ajustada a derecho; todo ello respecto a la pretensión por desalojo que sigue la parte actora, respecto a un bien inmueble constituido por una oficina signada con el Nº 25, situada en el piso 2 de la Torre Kyra, ubicada en la Avenida Cuarta, Primera Calle con Avenida Francisco de Miranda, Urbanización Campo Alegre del Municipio Chacao del estado Miranda, que deviene de un contrato de arrendamiento verbal suscrito entre la sociedad mercantil INVERSIONES J.O.P., C.A., en su condición de arrendadora y demandante, y el ciudadano HÉCTOR JOSÉ OREA PULIDO, en su carácter de arrendatario y demandado, alegando la parte actora alega que se encuentra en la necesidad de ocupar el bien inmueble dado en arrendamiento, debido a que la sede principal de la accionante, sociedad mercantil INVERSIONES J.O.P., C.A., se encuentra donde reside su Directora accionista, ciudadana RAQUEL CURIEL DE LORETO, pudiendo hacer uso del inmueble arrendado; razón por la cual se demanda el desalojo del mismo y la consecuente entrega del bien inmueble completamente desocupado, libre de personas y bienes.
Así, el demandado en su contestación, opone las cuestiones previas de los ordinales 4º, 6º, y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y además, en cuanto al fondo alegó que es falso que el ciudadano HÉCTOR JOSÉ OREA PULIDO sea el arrendatario del contrato verbal que alega la parte actora, ya que el contrato fue pactado con la sociedad mercantil GRUPO AERO 3000, C.A., y el pago de los cánones de arrendamiento los realizó de forma continua dicha empresa por ser la arrendataria del bien inmueble objeto del contrato, y de la cual el ciudadano ut supra mencionado es socio. Igualmente, con su escrito de contestación, indicó que el libelo de la demanda contiene defectos de forma, por cuanto la parte actora no especifica las medidas, linderos, ni características del bien inmueble objeto de la pretensión, además, no cumple con los requisitos que indica el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil; igualmente, adujo que la presente acción debió ser interpuesta conforme a la Ley de Arrendamiento Comercial y no por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por ser procedimientos totalmente distintos, y que el estado de necesidad de ocupar el bien inmueble alegado por la parte actora sociedad mercantil INVERSIONES J.O.P., C.A., es falso, ya que las pruebas aportadas al proceso no son mas que requisitos esenciales y no demuestran necesidad alguna de ocupar el bien inmueble dado en arrendamiento. Asimismo, alegó la falta de fijación a la cuantía de la demanda lo cual ha debido estimarse conforme al artículo 31 eiusdem.
Para resolver el debate judicial que quedó así planteado, antes de pronunciarse con relación al fondo del presente asunto y el análisis de los medios probatorios aportados al proceso, se pasa a fijar el orden decisorio para lo cual, se emitirá pronunciamiento en primer lugar respecto a la falta de estimación de la cuantía alegado por la accionada, luego de lo cual se emitirá pronunciamiento en relación a la cuestión previa opuesta que sea susceptible de apelación y de no prosperar la misma se resolverá el mérito de la causa y la tercería adhesiva propuesta.
PRIMERO: Pasa a emitir pronunciamiento este Tribunal, respecto a la falta de fijación de cuantía alegada por la parte demandada, señalando que la parte actora ha debido estimar la demanda conforme al artículo 31 del Código de Procedimiento Civil.
En tal sentido se observa, que en el sub iudice se demanda por desalojo de una relación de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado, siendo ajustado a derecho que se aplique para ello el artículo 36 eiusdem que expresamente señala: “…Si el contrato fuere a tiempo indeterminado el valor de calculará acumulando las pensiones o cánones de un año…”, indicando la parte actora en su libelo que estimaba el valor de la demanda por desalojo en la cantidad de Bs. 960.000 que era el montón del canon de arrendamiento acumulado de un año Bs. 80.000 lo que equivalía a 3200 unidades tributarias, monto que no fue expresamente impugnado por considerarla insuficiente o exagerada.
Al respecto el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, dispone:
“…Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.
El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva...”.
Sobre este particular, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 2 de febrero del 2000, expediente Nº 99-417, con ponencia del Magistrado Dr. Carlos Oberto Vélez, caso CLAUDIA BEATRIZ RAMIREZ contra MARIA DE LOS ANGELES HERNÁNDEZ DE WOHLER y otro, estableció lo siguiente:
“…Esta Sala en fallo de fecha 5 de agosto de 1997 (caso Zadur Elías Bali Azapchi contra Italo González Russo), procedió a revisar su doctrina sobre el particular, dejando sentado que en los casos en que el demandado impugnase la cuantía, éste sólo podía proceder a hacerlo alegando al efecto lo exagerado o insuficiente de la estimación, por expresarlo así el propio texto del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. En función de ello, se dejó sentado que en los casos de impugnación de cuantía el demandado tenía la carga alegatoria de sostener lo exagerado o insuficiente de la estimación de la demanda, y por consiguiente la subsecuente carga de demostrar tal afirmación. Así, en el referido fallo se indicó:
‘Aclarado lo anterior conviene revisar si efectivamente la doctrina anotada supra es aplicable bajo la vigencia del actual Código de Procedimiento Civil, y para ello procederá la Sala a efectuar un análisis de cada uno de los supuestos de la doctrina en comento; así:
c) Si el actor estima la demanda y el demandado contradice pura y simplemente.
En este supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación.
En consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación.
Con respecto a esta afirmación la Sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada. Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía.
No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como lo es lo reducido o exagerado de la estimación, aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’.
Por tanto el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma.
Así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor…”.
Ahora bien, se observa de las actas que conforman el presente expediente, que la representación judicial de la accionada, no impugnó la cuantía de la demanda, por exagerada o por insuficiente, aduciendo simplemente que no se había hecho la estimación conforme al artículo 31 del Código de Procedimiento Civil, el cual no resulta aplicable al caso de autos, cumpliendo la parte actora con estimar la misma conforme al artículo 36 citado, resultando así improcedente lo alegado por la parte accionada y siendo la cuantía una competencia de orden público relativo, queda confirmada en este aspecto lo decidido por el a quo. Así se establece.
SEGUNDO: Dilucidado lo anterior, pasa este sentenciador a pronunciarse respectos a las cuestiones previas opuestas por la parte demandada.
Así, se observa que la parte demandada opuso las cuestiones previas contenidas en los ordinales 4º, 6º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por ilegitimidad ad procesum, por defecto de forma del libelo y la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, las cuales fueron declaradas improcedentes por el tribunal en primera instancia.
Ahora bien, de acuerdo con lo establecido en el artículo 257 del Código de Procedimiento Civil, la decisión sobre los ordinales 4º y 6º no tienen apelación, correspondiendo en consecuencia a este juzgado revisar lo decidido únicamente respecto a si la improcedencia declarada por el a quo respecto a la consagrada en el ordinal 11º se encuentra o no ajustada a derecho.
Alegó el demandado, que de acuerdo al objeto de la sociedad Grupo Aero 3000 C.A., exclusivamente de tipo comercial, se debería aplicar en el sub iudice la Ley de Arrendamiento Comercial y no la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que establecen procedimientos procesales totalmente distintos. Al respecto, al momento de rechazar dicha cuestión previa la parte actora hizo valer el artículo 4 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que establece que los inmuebles destinados para oficina como lo es en el caso que nos ocupa, quedan excluidos de la aplicación de dicha ley, siendo aplicable en consecuencia la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que en su artículo 1 prevé que la misma rige el arrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados al funcionamiento de actividades profesionales.
Al respecto, establece el artículo 346 eiusdem en su ordinal 11º lo siguiente:
“…Artículo 346: Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:
11. La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda…”.
Se refiere la causal citada a aquellas causas que por disposición expresa de la ley se encuentren prohibidas, como lo sería por ejemplo ejercer una acción por cobro de bolívares por juegos de azar, o en el segundo supuesto cuando la acción pretendida deba admitirse bajo una figura distinta a la alegada en la demanda, es decir, que su admisión sea bajo un fundamento legal distinto al señalado en el escrito libelar como fundamento de la acción propuesta.
Ahora bien, el caso bajo estudio, trata la acción propuesta por desalojo conforme al literal b del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que resulta aplicable para dirimir la presente controversia, dado que el inmueble objeto de arrendamiento lo constituye una oficina conforme al documento de propiedad anexo al escrito libelar, el cual se encuentra excluido de la aplicación de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ex artículo 4, por lo tanto lo aducido por el accionado como fundamento a la oposición de la cuestión previa bajo estudio, no se subsume al contenido en el ordinal 11º sin que aportara la parte accionada elementos de convicción que desvirtuara lo alegado por la actora, lo que hace improcedente la defensa opuesta en consecuencia se ratifica lo decidido por el tribunal a quo. Así se establece.
TERCERO: Despejado lo anterior, pasa este sentenciador a resolver el mérito de la causa por lo que procede a realizar el trabajo valorativo de la pruebas aportadas por las partes intervinientes en la presente causa, con la finalidad de resolver el fondo del asunto.
PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDANTE:
Con el libelo:
• Copia certificada de contrato de compra venta debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Chacao del estado Miranda en fecha 05.6.1997, bajo el Nº 31, Tomo 17 del Protocolo Primero; suscrito entre la sociedad mercantil INDUSTRIALIZACIONES FARALLON, S.A., y la sociedad mercantil INVERSIONES J.O.P., C.A., en el cual la primera, da en venta pura y simple a la segunda de las mencionadas, un inmueble constituido por dos (2) locales de oficinas signadas con los Nros. 24 y 25, situadas en el piso 2 de la Torre Kyra, ubicada en la Avenida Cuarta, Primera Calle con Avenida Francisco de Miranda, Urbanización Campo Alegre del Municipio Chacao del estado Miranda. Tal instrumento evidencia la adquisición de dicho bien en el año 1997, a nombre de la parte actora sociedad mercantil INVERSIONES J.O.P., C.A., y evidencia que es de su propiedad el bien inmueble antes descrito constituido por oficinas; por tanto, se valora conforme a los artículos 1.357, 1.359 y 1.384 del Código Civil. Así se declara.
• Copia certificada de documento constitutivo de la sociedad mercantil INVERSIONES J.O.P., C.A., inserto en el Registro Mercantil Segundo del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 12 de marzo de 1997, bajo el Nº 22, Tomo 111-A-Sgdo, expedida en fecha 10.11.2016, bajo el expediente Nº 549084; mediante el cual se acredita la existencia de la sociedad mercantil antes referida y se evidencia su domicilio en la ciudad de Caracas. A dicha prueba documental, este sentenciador le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357, 1.359 y 1.384 del Código Civil. Así se decide.
• Copia certificada de Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de la sociedad mercantil INVERSIONES J.O.P., C.A., de fecha 6.11.1997, expedida el día 7 de junio de 2017, que se encuentra inserto en el Registro Mercantil Segundo del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el expediente Nº 549084, consignada a fin de evidenciar con dicha prueba que la ciudadana RAQUEL CURIEL DE LORETO es Directora de la sociedad mercantil INVERSIONES J.O.P., C.A.
• Copia certificada de Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de la sociedad mercantil INVERSIONES J.O.P., C.A., celebrada en fecha 15.4.1999, expedida el día 6 de enero de 2016, que se encuentra inserta en el Registro Mercantil Segundo del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nro. 28, Tomo 3-A-Sgdo, expediente Nº 549084, mediante la cual se prueba con dicha documental que se constituyó la Junta Directiva de la sociedad mercantil INVERSIONES J.O.P., C.A. y se designó a la ciudadana RAQUEL CURIEL DE LORETO como Directora General de la misma y propietaria del 100 por ciento accionario.
• Copia certificada de Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de la sociedad mercantil INVERSIONES J.O.P., C.A., de fecha 10.3.2016, expedida el día 11 de mayo de 2017, que se encuentra inserto en el Registro Mercantil Segundo del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el expediente Nro. 36, Tomo 114-A-Sgdo, Nº 549084, en el cual se evidencia que la ciudadana RAQUEL CURIEL DE LORETO es Directora General de la referida empresa, y en el mismo se manifiesta la voluntad de cambiar la sede actual de la compañía mercantil INVERSIONES J.O.P., C.A, a la siguiente dirección: Carretera La Unión, Calle La Colina, Quinta Las Marías, Municipio El Hatillo del estado Bolivariano de Miranda.
Por cuanto dichas documentales no fueron objeto de tacha o impugnación por la parte demandada, este Tribunal les otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357, 1.359 y 1.384 del Código Civil. Así se establece.
• Comprobante de Inscripción en el Registro Nacional de Aportantes del Instituto Nacional de Capacitación y Educación Socialista (INCES) de fecha 3 de julio de 2017, bajo el Nº 1010640679, de la empresa INVERSIONES J.O.P, C.A, con la dirección antes indicada.
• Ccomprobante de Afiliación Sistema FAOV en línea del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), de fecha 19 de mayo de 2017, bajo el Nº 02774736, de la empresa INVERSIONES J.O.P C.A.
• Comprobante del Instituto Venezolano de Seguros Sociales (IVSS), bajo el Nº 07124530, de la empresa INVERSIONES J.O.P C.A con la dirección antes señalada.
• Registro Único de Información Fiscal (RIF) expedido por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera Tributaria (SENIAT), correspondiente a la sociedad mercantil INVERSIONES J.O.P., C.A., donde se indica que el domicilio de la referida empresa se encuentra en la Carretera La Unión, Calle La Colina, Quinta Las Marías Nº 4, ubicada en el Sector El Topo, Municipio El Hatillo del estado Miranda.
Ahora bien, con respecto a la valoración de los documentos públicos administrativos la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia por sentencia Nº RC-00209, de fecha 16.5.2003, expediente Nº 01-885, caso: Henry José Parra Velásquez c/ Rubén Gilberto Ruiz Bermúdez, dejó asentado lo siguiente:
“...son aquellos realizados por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, pero que no se refiere a negocios jurídicos de los particulares, sino que tratan de actuaciones de los referidos funcionarios que versan, bien sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe, conformando la extensa gama de los actos constitutivos (concesiones, autorizaciones, habilitaciones, admisiones, suspensiones, sanciones, etc), o bien constituyen manifestaciones de certeza jurídica que son las declaraciones de ciencia y conocimiento, que a su vez, conforman la amplia gama de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones, registros, etc.), y que por tener la firma de un funcionario administrativo están dotados de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y por tanto deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario...”.
Siguiendo la jurisprudencia transcrita, es evidente que se tratan de documentos públicos administrativos, por lo cual esta alzada les otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil. Así se establece.
En la fase probatoria:
• Reprodujo el mérito de autos, especialmente de todo lo que favorezca a la parte accionante y de todos los documentos acompañados al escrito libelar (f. 159). En relación a esta forma de promoción del mérito favorable de los autos, es oportuno señalar, que si bien esta fórmula es frecuentemente utilizada en la práctica forense por un importante número de abogados litigantes, debe destacarse que nuestro sistema probatorio está regido por una serie de principios, entre los que se encuentra el de la comunidad de la prueba, también denominado “principio de adquisición procesal”, que según explica el autor colombiano Jairo Parra Quijano, se traduce en el “…resultado de la actividad probatoria de cada parte, se adquiere para el proceso y ésta (la parte) no puede pretender que solo a ella beneficie. No se puede desistir de la prueba practicada; no se puede estar tan solo a favor de la declaración de un testigo, ya que ésta afecta conjuntamente a las partes, tanto en lo favorable como en lo desfavorable. En otras palabras, este principio consiste en que las pruebas son sustraídas a la disposición de las partes, para pertenecer objetivamente al proceso…”. En este mismo sentido el tratadista Santiago Sentis Melendo, citando al autor italiano Aurelio Scardaccione, con respecto a este principio, nos dice: “…principio de adquisición en virtud del cual las pruebas, una vez recogidas, despliegan su eficacia a favor o en contra de ambas partes, sin distinción entre la que las ha producido y las otras”. El Juez puede y debe utilizar el material probatorio prescindiendo de su procedencia…”. Lo anterior implica que, al decidir la controversia el sentenciador no sólo va a apreciar lo favorable de las pruebas producidas por cada parte, sino que debe apreciarlas en su totalidad en virtud al principio de la exhaustividad procesal que consagra igualmente el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, tanto lo favorable como lo desfavorable que puede contener la prueba con respecto a todas las partes involucradas en la contienda, y no solo apreciar lo favorable de una prueba con relación a la parte que la incorporó al proceso, respetando así los principios de adquisición procesal y el de unidad de la prueba. Siendo ello así, este Tribunal considera inoficioso entrar a valorar el “merito favorable de autos”, pues tal expresión forense no es ni medio, ni fuente, ni tipo probatorio alguno susceptible de apreciación particular. Así se declara.
• Copia simple del pago del Impuesto Inmobiliario a la Dirección de Administración Tributaria del Municipio Chacao, del Estado Miranda, de fecha 7 de marzo de 2018, respecto al bien inmueble situado en el piso 2 de la Torre Kyra, oficina 25, ubicada en la Avenida Cuarta, Primera Calle con Avenida Francisco de Miranda, Urbanización Campo Alegre del Municipio Chacao del estado Miranda, en el cual se demuestra la solvencia de las obligaciones inherentes al bien inmueble dado en arrendamiento. Respecto a esta documental, se le desecha del proceso por no guardar relación con el punto controvertido. Así se decide.
• Originales de Constancias de Residencias distinguidas con las letras A,B,C,D,E y F respectivamente, expedidas en fecha 15 de febrero de 2017, a nombre de Humberto Curiel Acosta, Félix Aquiles Loreto González, Aura Rosa González de Loreto, Raquel Curiel de Loreto, María Alejandra Loreto Curiel, María Fernanda Loreto Curiel, por la Oficina de Registro Civil del Municipio el Hatillo, mediante las cuales se evidencia que los ciudadanos antes mencionados, residen en Calle La Colina, Quinta Las Marías, ubicada en el Sector El Hatillo, Municipio El Hatillo del estado Miranda. Dichas constancias por constituir documentos administrativos no impugnados se valoran conforme al artículo 1.363 del Código Civil.
• Originales de dieciocho (18) recibos de condominio del bien inmueble objeto de la presente demanda y del estacionamiento que forma parte de la Torre Kyra, a nombre de la sociedad mercantil INVERSIONES J.O.P., C.A., correspondientes al año 2017, y al primer semestre del año 2018, a fin de probar que la referida empresa se encuentra solvente con los servicios del bien inmueble arrendado. En lo referente a estas documentales, al constituir documentos privados emanados por un tercero ajeno a la presente causa –estacionamiento Torre Kyra C.A-. Los cuales no fueron ratificados en juicio por su emisor, se desechan del proceso conforme a lo dispuesto por el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
• Promovió prueba de inspección judicial, a los fines de que el tribunal se trasladara y constituyera en el inmueble ubicado en el Sector el Hatillo, Calle La Colina, Casa Las Marías, Caracas, Estado Miranda, Municipio El Hatillo del estado Miranda, y con la ayuda de un fotógrafo dejar constancia de los hechos siguientes: a) de la identificación y carácter de las personas presentes en el bien inmueble al momento de la inspección; b) de la descripción detallada de las áreas internas y externas que lo conforman; c) de la existencia de muebles, útiles y enseres de cualquier naturaleza depositados en las áreas del inmueble, especialmente de la destinada a uso de estudio u oficina, dejando expresa constancia del lugar exacto de la sede de la sociedad mercantil INVERSIONES J.O.P., C.A.; d) De cualquier otro particular que se quiera dejar constancia. Respecto a la presente inspección judicial, se verifica que la misma fue practicada por el a quo en fecha 21 de febrero de 2014, donde se dejó constancia de lo siguiente: “…se deja constancia que las personas que residen en el inmueble son los ciudadanos Félix Aquiles Loreto González, Raquel Curiel de Loreto, Aura Rosa González de Loreto, Humberto Curiel Acosta, María Fernanda Loreto Curiel, María Alejandra Loreto Curiel, Luis Alfonso Ramírez, Yamileth Tovar y Zayreth García (…), el inmueble objeto de la inspección se encuentra dividido de la siguiente manera: Habitación principal en el nivel superior con su baño, dos habitaciones en el primer nivel con su baño cada una, dos habitaciones en plata baja con su baño, un Family room con su baño, cocina, sala, comedor, oficina en un solo ambiente la cual no posee puerta y se encuentra integrada a las demás áreas de la casa (…), en la mencionada oficina se encuentran dos escritorios con respectivas sillas, dos bibliotecas con libros, una impresora marca HP, una computadora marca HP, dos laptops marca HP, una fotocopiadora-scanner, material de oficina variado tales como resmas de papel, reglas, lápices, carpetas, perforadores, factureros, planos, cartelera, entre otros, se deja constancia que el tribunal tuvo a la vista, el sello con el numero de RIF J-304339020, libro de acta de Asambleas de Accionistas, libro diario, libro mayor, libro inventario, pago de impuesto a la alcaldía del Municipio Chacao dirigida a la Dirección de Administración Tributaria referente al impuesto inmobiliario de la oficina Nº 25 de la TORRE KYRA, de la empresa “INVERIONES JOP, C.A…" . Este medio de prueba se aprecia y valora a los efectos de la decisión conforme el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, y evidencia que en dicha vivienda funciona la oficina de INVERSIONES J.O.P, C.A. Así se establece.
• Impresión de correos electrónicos entre los ciudadanos RAQUEL CURIEL DE LORETO y HÉCTOR JOSÉ OREA PULIDO, marcados con las letras A, B, C y D, las cuales fueron consignadas en fecha 17 de julio de 2018. Documentos que al no ser impugnados o desconocidos, este ad quem le otorga valor probatorio, conforme a lo establecido en el artículo 4 de la Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas y 1.363 del Código Civil; y evidenciando así, que existe una relación arrendaticia entre la empresa INVERSIONES J.O.P y el ciudadano HECTOR JOSÉ OREA PULIDO sin que se mencione el funcionamiento de la empresa GRUPO AERO 3000 y especialmente en el correo de fecha 5.12.2011, el referido ciudadano le manifiesta al destinatario “4- Por último, a la fecha hemos sido bastantes puntuales en el pago de nuestro arrendamiento razón por la cual tenemos ya más de 5 años como inquilinos en tu propiedad” . Todo lo cual concuerda con lo alegado en el libelo de que la relación arrendaticia inició en el año 2006. Así se establece.
PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA:
En la fase probatoria:
• Reprodujo el mérito de autos, especialmente de todo lo que favorezca a la parte accionada (f. 238). Respecto a esta promoción la cual no fue admitida por el juzgado a quo, se reproduce todo lo explanado con relación a esta misma promoción realizada por la parte actora. Así se decide.
• Copia simple del Documento Constitutivo de la sociedad mercantil ALIMENTOS AERO 3000, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Quinto del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 05 de enero de 2010, bajo el Nº 27, Tomo 22-A, expedida en fecha 27.10.2014; mediante el cual se acredita la existencia de la referida sociedad mercantil desde enero del 2010.,
• Copia simple de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de la sociedad mercantil GRUPO AERO 3000, C.A., de fecha 20.4.2014, inscrita por ante el Registro Mercantil Quinto del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 27 de octubre de 2014, bajo el Nº 12, Tomo 195-A; mediante el cual se evidencia con dicha prueba que el ciudadano HÉCTOR JOSÉ OREA PULIDO es Gerente General de la sociedad mercantil GRUPO AERO 3000, C.A.
• Copia simple de comprobantes de pago de los cánones de arrendamiento del bien inmueble sujeto a marras, cancelados a nombre de la ciudadana RAQUEL CURIEL DE LORETO, desde el año 2015 al 2018, marcados del uno (01) al cuarenta y dos (42).
• Copia simple del Registro Único de Información Fiscal (RIF) expedido por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera Tributaria (SENIAT), correspondiente a la sociedad mercantil GRUPO AERO 3000, C.A., donde se demuestra que el domicilio de la referida empresa se encuentra situada en la oficina Nº 25, piso 2 de la Torre Kyra, ubicada en la Avenida Cuarta, Primera Calle con Avenida Francisco de Miranda, Urbanización Campo Alegre del Municipio Chacao del estado Miranda.
Respecto a todos estos medios de prueba aportados en copias fotostáticas, se observa que los mismos fueron impugnados por la parte actora mediante diligencia de fecha 13.7.2018 (f.306). En este sentido, al no haberse promovido cotejo con original o con copias certificadas de los mismos se les desecha del proceso conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Finalizado el análisis probatorio de rigor, pasa esta superioridad, a dirimir el mérito de la causa, la cual se circunscribe en determinar si quedó probado en juicio la causal de desalojo alegada por la parte demandante que es una persona jurídica, en cuanto a la necesidad de ocupar el bien inmueble objeto del litigio; en tal sentido es necesario traer a colación lo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, norma vigente y aplicable para el momento de la interposición de la demanda, por tratarse de una oficina conforme a lo establecido en el artículo 4 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Así, disponen los artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo siguiente:
“…Artículo 33: Las demandas por desalojos, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de deposito en garantía, ejecución de garantía, prorroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio, y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciara y sentenciara conforme a las disposiciones contenidas en el presente decreto ley y al procedimiento breve previsto en el libro IV, titulo XII del Código de Procedimiento Civil, independiente a su cuantía…”
Artículo 34: Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes casuales:
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo…”.
En este sentido, dispone el artículo 1.579 del Código Civil, lo siguiente:
“El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga pagar a aquélla”.
Asimismo, el artículo 1.160 eiusdem, establece:
“Los contratos deben ejecutarse de buen fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.
Pues bien, sobre la necesidad de ocupar el inmueble dado en arrendamiento, afirma el Dr. José Luis Verela, en su obra “Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios” (segunda edición actualizada, título IV, páginas 105 y 106), lo siguiente:
“…La causal prevista en la letra “B” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, está referida a la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o hijo adoptivo. Esta causal es similar a la contemplada en el literal b, del Decreto Legislativo sobre Desalojos de Viviendas. Sólo que se incluye al hijo adoptivo. En esta causal de desalojo no media el incumplimiento culposo por parte del inquilino. Es necesario comprobar tanto el vínculo de parentesco que une al beneficiario del desalojo, como la necesidad de ocupar el inmueble, que solicita el propietario para él o sus consanguíneos hasta el segundo grado (padres, abuelos, hijos, nietos o hermanos del propietario)…”.
Por otra parte, el Dr. Arquímedes E. González F., al respecto, en su obra “Jurisprudencias Inquilinarias (comentadas)”, tomo II, páginas 104 y 105, señala lo siguiente:
“…Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado justifiquen de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indubitable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular. No sólo la persona natural que aparezca como propietario, sino el pariente consanguíneo in comento, o el hijo adoptivo…”.
Entonces tenemos que en el presente caso, la parte actora sociedad mercantil INVERSIONES J.O.P., C.A., quien es propietaria del inmueble dado en arrendamiento en forma verbal por lo que se entiende a tiempo indeterminado, sostiene la necesidad de ocupar el inmueble de marras identificado como la oficina Nro. 25, de la Torre Kyra, ubicada en el piso 2, en la Avenida Cuarta, Primera Calle con Avenida Francisco de Miranda, Urbanización Campo Alegre del Municipio Chacao del estado Miranda, por cuanto la sede principal de la misma, se encuentra establecida y funcionando en el lugar donde habita y reside la Directora General de la empresa en cuestión, ciudadana RAQUEL CURIEL DE LORETO, al igual que otros miembros de su grupo familiar, lo que dificulta el desarrollo de la actividad económica; lo que según el criterio de este sentenciador y luego de análisis probatorio precedentemente realizado, quedó probado en autos que la empresa INVERSIONES J.O.P., C.A., es la propietaria del inmueble, así como estar en presencia de una relación contractual a tiempo indeterminado que inició el año 2006 con el ciudadano HÉCTOR JOSÉ OREA PULIDO, como se desprende de los correos electrónicos intercambiados entre los ciudadanos RAQUEL CURIEL DE LORETO y HÉCTOR JOSÉ OREA PULIDO; y en cuanto a la necesidad de ocupar el inmueble objeto de la relación locativa, la misma quedó demostrada en virtud de las actas de asamblea de accionistas de la referida sociedad mercantil propietaria del inmueble, así como de la inspección judicial realizada en fecha 16.7.2018, ambos medios de prueba ya valoradas anteriormente, considerando la jurisprudencia patria que la causal de necesidad invocada por la parte actora y prevista en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario es similar a la prevista en el derogado Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda, cuando hace referencia al propietario no distingue el que se trate de una persona natural o una persona jurídica ni hace referencia al tipo de necesidad para el desalojo, pudiendo ser alegadas necesidades de tipo personal, como también como aquellas que vengan determinadas por requerimientos propios de actividades comerciales o industriales, profesionales o técnicas como ocurre en el sub iudice.
De este modo, se observa que la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, adujo que la relación contractual fue pactada con la sociedad mercantil GRUPO AERO 3000, C.A., quien interpuso en el presente juicio tercería adhesiva o coadyuvante conforme al ordinal 3º del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil. Señalando el artículo 379 eiusdem lo siguiente:
Artículo 379.- “La intervención del tercero a que se refiere el ordinal 3° del artículo 370, se realizará mediante diligencia o escrito, en cualquier estado y grado del proceso, aun con ocasión de la interposición de algún recurso. Junto con la diligencia o el escrito, el tercero deberá acompañar prueba fehaciente que demuestre el interés que tenga en el asunto, sin lo cual no será admitida su intervención”.
Debe indicarse que la intervención adhesiva, también denominada en la doctrina como ad adiuvandum se configura cuando un tercero interviene en la causa aduciendo que tiene interés jurídico actual en sostener las razones de alguna de las partes y pretende ayudarla a vencer en el proceso.
Al respecto, el procesalista patrio Arístides Rengel Romberg, define la intervención adhesiva, como aquella intervención del tercero con interés jurídico actual en la decisión de una controversia pendiente, que pretende ayudar a una de las partes a vencer en el proceso, ya porque teme sufrir los efectos indirectos o reflejos de la cosa juzgada, o bien porque la ley extiende los efectos de la cosa juzgada a la relación jurídica existente entre el tercero y el adversario de la parte a la cual pretende ayudar a vencer en el proceso.
Dicha tercería quedó admitida en fecha 26 de octubre del presente año, dado el interés jurídico alegado por dicha sociedad mercantil GRUPO AERO 3000, C.A, hizo valer los recaudos que ya constaban en el expediente y el instrumento poder otorgado en fecha 1º.6.2018, bajo el Nro. 9, Tomo 126 donde el Notario Público Cuarto del Municipio Chacao dejó constancia que el ciudadano HÉCTOR JOSÉ OREA PULIDO, parte demandada en el presente juicio actúa como gerente general de dicha empresa, inscrita por ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 5.1.2010, bajo el Nro. 27, Tomo 2-A.
Ello así, se debe precisar que el tercero adhesivo no reclama un derecho propio, sino un interés personal y actual de una de las partes, o bien que podría verse afectado por el fallo que se produzca en la causa. En tal sentido, se desprende de la actas procesales, que la parte accionada trajo a los autos copia simple del documento constitutivo de la sociedad mercantil GRUPO AERO 3000, C.A. (anteriormente llamada ALIMENTOS AERO 3000, C.A.), así como actas de asambleas, RIF y copias de recibos los cuales fueron oportunamente impugnados por la parte actora sin que se hicieran valer en juicio en la forma indicada en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando desechados como ya fue referido ut supra, solo constando la existencia de la referida sociedad mercantil desde enero del 2010, conforme a los datos suministrados en el instrumento poder otorgado por el tercerista, es decir mucho después de iniciada la relación contractual con el ciudadano HÉCTOR JOSÉ OREA PULIDO en el año 2006, por lo que mal puede este a quo, considerar que la relación arrendaticia no fue con el ciudadano HÉCTOR JOSÉ OREA PULIDO, de tal manera que al no constar en autos otros medios de prueba aportados por la sociedad mercantil GRUPO AERO 3000, C.A, deviene en improcedente la tercería interpuesta. Así se decide.
Por último, se debe resaltar que quedó plenamente probado en autos que la actora adquirió el inmueble arrendado mediante documento público ya analizado suscrito con la sociedad mercantil INDUSTRIALIZACIONES FARALLON, S.A., constituido por dos (2) locales de oficinas signadas con los Nros. 24 y 25, situada en el piso 2 de la Torre Kyra, ubicada en la Avenida Cuarta, Primera Calle con Avenida Francisco de Miranda, Urbanización Campo Alegre del Municipio Chacao del estado Miranda; que la relación arrendaticia lo era por un contrato verbal a tiempo indeterminado entre la propietaria INVERSIONES J.O.P, C.A., y el ciudadano HÉCTOR JOSÉ OREA PULIDO y la necesidad de ocupar el inmueble (oficina) por la propietaria parte actora en el presente juicio, todo conforme a lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, sin que la parte demandada lograra desvirtuar los argumentos de la parte actora ni probar sus respectivas excepciones o defensas opuestas, por lo que este Juzgador considera procedente la demanda de desalojo impetrada conforme a lo establecido en el literal “b” del artículo 34 Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, quedando entonces obligado el demandado a entregar el inmueble dado en arriendo libre de bienes y personas, previo cumplimiento de los plazos estipulados en la ley ut supra indicada. Así se decide.
En vista de las consideraciones anteriormente señaladas y habiendo quedado plenamente demostrada la necesidad que tiene la actora sociedad mercantil INVERSIONES J.O.P., C.A., de ocupar el inmueble de marras, este Juzgado le resulta forzoso declarar sin lugar la apelación ejercida por la parte demandada y en consecuencia, con lugar la demanda por desalojo fuera intentada por la actora en contra del ciudadano HÉCTOR JOSÉ OREA PULIDO, ya identificado, por lo que el fallo dictado por el a quo, queda confirmado con la motivación aquí expuesta, y así se dispondrá en forma expresa, positiva y precisa en la parte in fine de este fallo judicial. ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.
IV
DISPOSITIVA
En mérito de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 24 de septiembre de 2018, por el abogado JOSÉ JUNCAL RODRÍGUEZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte accionada ciudadano HÉCTOR JOSÉ OREA PULIDO, contra la decisión proferida en fecha 6 de agosto de 2018, por el Tribunal Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual queda confirmada con la motivación antes expuesta.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda por desalojo interpuesta por la parte actora sociedad mercantil INVERSIONES J.O.P., C.A., contra el ciudadano HÉCTOR JOSÉ OREA PULIDO. En consecuencia, se ordena a la parte demandada hacer entrega a la parte actora del bien inmueble constituido por una oficina signada con el Nº 25, situada en el piso 2 de la Torre Kyra, ubicada en la Avenida Cuarta, Primera Calle con Avenida Francisco de Miranda, Urbanización Campo Alegre del Municipio Chacao del estado Miranda, Caracas, libre de bienes y personas, previo cumplimiento del plazo improrrogable de seis (6) meses contados a partir de la fecha de notificación que se haga de la sentencia definitivamente firme, todo ello de conformidad con lo previsto en el parágrafo primero del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
TERCERO: IMPROCEDENTE la tercería interpuesta por la sociedad mercantil GRUPO AERO 3000, C.A., identificada ab initio de conformidad con lo dispuesto en el ordinal 3º del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada recurrente, de conformidad con lo establecido en los artículos 274 y 281 eiusdem.
Expídase por Secretaría copia certificada del presente fallo, a los fines de su archivo en el copiador de sentencias que lleva este Juzgado, tal y como lo dispone el artículo 248 ibídem.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la sede del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 208° de la Independencia y 159° de la Federación. Caracas, a los doce (12) días del mes de noviembre de dos mil dieciocho (2018).
EL JUEZ,
ARTURO MARTÍNEZ JIMÉNEZ
LA SECRETARIA,
Abg. SCARLETT RIVAS ROMERO
En esta misma data, siendo las tres y veinte minutos de la tarde (3:20 p.m.) se publicó, registró y se agregó al presente expediente la anterior sentencia, constante de nueve (9) folios útiles.-
LA SECRETARIA,
Abg. SCARLETT RIVAS ROMERO
Expediente No. AP71-R-2018-000616
AMJ/SRR/RD.-
