PARTE ACTORA: Sociedad PROMOCIONES BON DI C.A, inscrita en la oficina de Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Mirando el día 20 de octubre del año 2004, bajo el Nº 56, tomo 176-A-Pro, expediente Nº 601.949, cuya última reforma quedó registrada en la misma oficina en fecha 8 de septiembre del 2010, bajo el Nº 32, tomo 205-A inscrita en el Registro de Información Fiscal (R.I.F) bajo el Nº J-31387107-9
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: JAVIER AGUSTI POZUELOS, ADIA MAZZA ROIG, DESIREE PONTES TEIXEIRA, CLAUDIO TUROLA GARCIA, MAURICIO TANCREDO VEGAS Y RODRIGO OJANGUREN RIVAS, abogados en ejercicio e inscritos en el inpreabogado bajo los Nº 48.313, 71.511, 138.131, 137.782, 138.286 y 182.908, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: JORGE LUIS GONZALEZ ARIAS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedula de identidad Nº V- 11.312.731.
APODERADOS DEL DEMANDADO: CARLOS MOSQUERA ABELARIAS, JOSE RAMON MOSQUERA ISAAC y TAMARA VILLEGAS VIVAS, abogados en ejercicio e inscritos en el inpreabogado bajo los Nº 15.509, 106.820 y 15.433 respectivamente.
MOTIVO: Recurso de apelación ejercido por la parte demandante contra el fallo dictado en fecha 21/01/2015 por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual se declaró sin lugar la demanda de resolución de contrato de compra venta.
EXPEDIENTE: AP71-R-2015-000494(598)
CAPITULO I
NARRATIVA
Se inicia el presente juicio mediante escrito libelar presentado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 11 de abril del 2011, quedando para conocer de la causa el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Dicha demanda fue admitida por auto de fecha 13 de abril del 2011, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, para que comparezca ante el tribunal dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que conste en autos la citación para que de contestación a la demanda o ejercer los recursos que consideren pertinentes.
En fecha 13 de mayo del 2011, la apoderada judicial de la actora solicita al tribunal mediante diligencia sea librado carteles de citación a la parte demandada en virtud de la imposibilidad de realizar la citación por el alguacil del tribunal, por lo cual el tribunal el 20 de mayo del 2011, mediante auto ordena a la secretaría del tribunal se traslade al último domicilio conocido del demandado para que fije un ejemplar en las puertas del mismo, de igual modo se ordena la publicación en los diarios El Universal y El Nacional con un intervalo de tres días entre uno y otro.
En fecha 27 de junio del 2011, la apoderada judicial de la parte actora consigna cartel de citación publicado en los diarios El Universal y El Nacional.
El 29 de julio del 2011, la apoderada judicial de la parte actora solicita mediante diligencia se designe un defensor ad-litem, posteriormente el 08 de agosto del 2011, se recibió diligencia del demandado ciudadano Jorge Luis Arias, en la cual otorgó poder apud acta al abogado Carlos Mosquera y en el mismo acto se da por citado.
En fecha 03 de octubre del 2011, se recibió escrito de promoción de cuestiones previas por parte del apoderado judicial de la parte demandada.
En fecha 18 de octubre del 2011, se recibió, por parte de la apoderada judicial de la parte actora escrito de oposición a las cuestiones previas.
31/05/2012, el abogado Carlos Mosquera sustituyó poder reservándose el ejercicio conferido, en los abogados José Mosquera y Tamara Villegas inscritos en el I.P.S.A bajo los N 106.820 y 15.433.
02/10/2012, el abogado de la demandada mediante diligencia solicitó una audiencia con el juez, por lo cual el tribunal el 24 de octubre del 2012 fija el tercer día de despacho siguiente a la última notificación de las partes para que tenga lugar la audiencia.
El 04/12/2012, siendo la oportunidad fijada para llevarse a cabo la audiencia con el juez, sólo compareció el apoderado judicial de la parte actora, dejando constancia que no compareció ni por si ni por medio de algún apoderado la parte demandada en la causa, por lo cual el tribunal señala que no tendrá lugar la audiencia por cuanto no se encuentran en su totalidad las partes intervinientes.
El 12/12/2012, el apoderado judicial de la parte demandada, mediante diligencia solicitó se fije una nueva oportunidad para que tenga lugar la audiencia.
El 19/12/2012, mediante auto del tribunal se fija el quinto día de despacho siguiente para que tenga lugar la audiencia con el juez.
El 18/03/2013, el abogado de la demandada mediante diligencia consigna el compromiso bilateral de venta para que sea agregado a los autos y se decidan las cuestiones previas opuestas, solicitan al juez excitar a las partes a una conciliación.
El 17/06/2013, el tribunal mediante sentencia interlocutoria, se pronuncia sobre las cuestiones previas opuestas donde las declara sin lugar, y como la sentencia se emitió fuera del lapso se ordena la notificación de las partes, por lo cual el 25 de junio del 2013 el apoderado de la parte actora se dio por notificado.
El 11/10/2013, el apoderado judicial de la parte actora mediante diligencia, consignó copia simple del poder que acredita su representación haciendo constancia que no se revocan los poderes otorgados anteriormente, en esta misma fecha el abogado Mauricio Tancredi sustituyó apud acta reservándose su ejercicio, en el abogado Rodrigo Ojanguren Rivas, inscrito en el I.P.S.A bajo el Nº 182.908.
El 26/11/2013, mediante diligencia del abogado defensor se da por notificado de la decisión del juez sobre las cuestiones previas.
El 28/11/2013, mediante auto del tribunal observa que del texto del fallo dictado por el tribunal se evidencia un error material en cuanto a la fecha puesto que aparece al inicio del mismo se señala que fue dictado con fecha 17 de junio de 2007 y al final de la dispositiva aparece 17 de mayo del 2007 siendo dictada y publicada el 17 de junio del 2013, en esta misma fecha el apoderado judicial de la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda.
El 28/11/2013, el abogado de la parte demandada mediante diligencia apeló la decisión de declarar sin lugar la cuestión previa opuesta contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de trámites.
El 04/12/2013, el tribunal oye la apelación en un solo efecto de conformidad con los artículos 291 y 295 del Código de Procedimiento Civil y ordena su remisión a los juzgados superiores con oficio las copias de las actas conducentes que indique la parte.
El 09/12/2013, el abogado defensor mediante diligencia apeló la sentencia proferida en fecha 28/11/2013.
El 10/12/13, el tribunal oye ambas apelaciones en un solo efecto de conformidad con lo establecido en los artículos 291 y 295 del Código de Procedimiento Civil y ordena la remisión a la URDD de las copias consignadas por la parte apelante, en esta misma fecha el apoderado de la demandada consignó escrito de contestación a la demanda
El 17/12/2013, el tribunal mediante auto declaró que las dos contestaciones a la demanda que fueron agregadas a los autos tienen plena validez y deberán ser apreciadas.
El 13/01/2014, se recibió escrito de promoción de pruebas presentado por el abogado defensor; en esta misma fecha se recibió el oficio Nº AMC-F69-0042-2014 proveniente del Fiscal Sexagésimo Noveno del Ministerio Público del Área Metropolitana de Caracas, donde solicita copia certificada del expediente, ordenando el tribunal expedir las copias el 20 de enero del 2014.
El 23/01/2014, el apoderado judicial de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas, y el tribunal ordena agregarlos al expediente el 27 de enero del mismo año.
El 31/01/2014, se recibió el oficio Nº 485/2013 con fecha del 20/12/2013, contentivo de la copia certificada de la acción de amparo y del auto de admisión dictado por el tribunal el día 18/12/2013, proveniente del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario.
El 04/02/2014, el tribunal admite los escritos de promoción de pruebas presentados por las partes, fija el tercer día de despacho siguiente a la constancia en autos de la notificación que de las partes se efectúe para que tenga lugar las pruebas testimoniales y ordena librar los oficios correspondientes para las pruebas de informes solicitadas.
El 05/02/2014,el tribunal constató que existe un error material al no agregar al expediente los escritos de promoción de pruebas causando un estado de indefensión por lo cual anula el auto del 27/01/2014 y todas las actuaciones posteriores a esa fecha y en consecuencia se repone la causa al estado de agregar las pruebas en el proceso, en esta misma fecha el tribunal agrega al expediente los escritos de promoción de pruebas y ordena la notificación de las partes a los fines legales consiguientes.
El 11/04/2014, se recibió escrito de oposición de pruebas de parte del abogado de la parte actora, posteriormente el 14 de abril del 2014 el abogado de la parte demandada mediante diligencia solicitó que no se admitan las pruebas marcadas C y D promovidas por la parte actora.
El 28/04/2014, el tribunal mediante auto se pronuncia sobre la oposición ejercida por las partes a los escritos de pruebas de la contraria, en dicho auto admite todas las pruebas salvo la prueba de inspección ocular promovida por la demandada; y la documental del acta de bautizo y la invitación.
El 28 de abril del 2014, se libró citación del ciudadano Jorge Luis González Arias a los fines de que comparezca al tribunal con el objeto de que absuelva las posiciones juradas promovidas por la parte actora.
El 02/05/2014, siendo la oportunidad fijada para que tenga lugar el acto de testigos del ciudadano Raphael González Arias, Rafael González Haack, Alexis Franco Hernán León Arias, el tribunal dejó constancia de la no comparecencia de éstos por sí mismo ni a través de algún apoderado.
El 06 de mayo del 2014, se remitió el oficio Nº 2014/385 a la Oficina Subalterna de Registro del Segundo Circuito del Municipio Baruta, Estado Miranda; y oficio Nº 2014/386 a la Alcaldía del Municipio Baruta.
El 14/05/2014, siendo la oportunidad fijada para que tenga lugar el acto de posiciones de la parte demandada compareció al acto el ciudadano, Jorge Luis González Arias y los abogados Carlos Mosquera Abelairas y Mauricio Tancredi Vegas y Claudio Turola, en esta misma fecha el apoderado judicial de la parte actora mediante diligencia solicitó sea fijada una nueva oportunidad para la evacuación de las pruebas testimoniales.
El 16/05/2014, se llevó a cabo el acto de posiciones juradas del ciudadano Werner Heinrich Moser, acto al cual asistieron los abogados Carlos Mosquera Abelairas y Mauricio Tancredi Vegas y Claudio Turola, en esta misma fecha el tribunal fija el cuarto día de despacho siguiente para que tenga lugar la nueva oportunidad para que sean evacuadas las pruebas testimoniales promovidas por la parte actora; además se recibió acuse del el oficio Nº 2014-386 dirigido a la Alcaldía del Municipio Baruta.
El 27/05/2014 siendo la oportunidad fijada para que tenga lugar el acto de testigos del ciudadano Rafael González Haack, Rafael González Arias, Hernán León Arias y Alex Ramón Franco Ochoa, siendo anunciado el acto por el alguacil del tribunal no hicieron presencia.
El 02/06/2014, se recibió oficio Nº 14-02-0076 de fecha 14/05/14 proveniente del Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda.
El 03/07/14, se recibió el oficio Nº 801-2014 con fecha del 30/06/2014 proveniente de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo Juzgado de Sustanciación.
El 11/07/2014, se recibió del abogado de la parte demandada escrito de informes.
18/07/2014, mediante diligencia del apoderado judicial de la parte actora, solicitó al tribunal se desestime el escrito de informes presentado por la parte demandada por ser extemporáneo e insiste en la evacuación de pruebas de informes.
El 25/07/2014, se reciben resultas de la apelación en fecha 22/07/2014, con el Nº de oficio 316-2014 proveniente del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en virtud de la declaratoria sin lugar del recurso de apelación ejercido.
El 21/01/2015, el tribunal aquo, dicta sentencia en la cual declaró improcedente la reposición de la causa interpuesta por la parte demandada, sin lugar la demanda de resolución de contrato de compra venta incoada y se ordena la notificación de las partes por haberse dictado el fallo fuera del lapso.
El 11/02/2015, el apoderado judicial de la parte demandada se dio por notificado de la decisión dictada y solicitó la notificación de la parte actora; el 20 de febrero del 2015, el tribunal ordenó la notificación de la accionante con el fin de darle conocimiento de la sentencia dictada el 21 de enero del mismo año.
Notificadas las partes, el 07/05/2015, mediante auto del tribunal oye la apelación en ambos efectos y ordena la remisión del expediente a la URDD.
El 18/05/2014, se recibió el expediente en este tribunal y se le dio entrada anotándose en el libro de control de causas, y se fija el vigésimo día de despacho siguiente a los fines de que las partes consignen los informes correspondientes.
El 16/06/2015, se recibieron los respectivos escritos de informes de las partes.
El 01/10/2015, este Tribunal difiere el acto de dictar el fallo correspondiente en el proceso para dentro de los 30 días siguientes a la fecha.
El 02/05/2016, mediante diligencia el apoderado judicial de la parte demandada solicita se decrete medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de la litis, solicitud que fue negada por el aquem en fecha 10 de mayo del 2016, por no haber presentado pruebas que sustenten su solicitud.
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
La parte actora alegó en su libelo de demanda que se planificó, proyectó y desarrolló, sobre dos parcelas de terrenos identificadas como M-95 y M-95-A, ambas ubicadas en la calle Baruta, sector Cerro Quintero de la Urbanización Las Mercedes, Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda un conjunto residencial Premium que denominó Villa Bondi, el cual está destinado a ser vendido bajo la modalidad de propiedad horizontal.
Alegan que se firmó un contrato de reserva el 29 de noviembre del 2005, con carácter meramente preliminar y preparatorio para el proceso de venta con el ciudadano JORGE LUIS GONZALEZ ARIAS, sobre un apartamento identificado con las siglas B-22, que correspondía al apartamento tipo “D” del segundo piso del cuerpo “B” de los planos del proyecto de arquitectura aprobados por la dirección de Ingeniería Municipal del Municipio Baruta según oficio N° 231 del 25 de enero de 2005, con una superficie aproximada de doscientos cinco metros cuadrados (205 m2).
Sostiene que la constructora se obligó a edificar el inmueble en un plazo no mayor de 24 meses contados a partir de la fecha de la firma del documento definitivo de venta, con materiales de primera calidad, el optante se obligó a pagar el precio de forma oportuna, el precio preferencial del inmueble se fijó en la cantidad de QUINIENTOS SETENTA Y NUEVE MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs.579.600.000,00) de la denominación monetaria anterior a la reconversión monetaria, equivalente hoy en día a la suma QUINIENTOS SETENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 579.600,00) y que el demandado se obligó a pagar el precio pactado de la siguiente forma:
a.- La cantidad de DOSCIENTOS TREINTA Y SIETE MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLIVARES de la denominación anterior, equivalente a DOSCIENTOS TREINTA Y SIETE MIL SIESCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. 237.600,00), al momento de la firma del documento de reserva.
b.- La cantidad de DOSCIENTOS TREINTA Y SIETE MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES de la denominación anterior, equivalente a DOSCIENTOS TREINTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 237.600,00), al momento de la firma de la opción de compra venta definitiva que sustituiría a dicho documento, que de conformidad con lo previsto en la cláusula cuarta del contrato de reserva (anexo “B” ), debían firmar un documento de opción de compra venta dentro de los noventas días siguiente , es decir a mas tardar el 27 de febrero de 2006.
c.- La suma de cuarenta y seis millones trescientos sesenta y ocho mil bolívares de la denominación anterior, equivalente a cuarenta y seis mil trescientos sesenta y ocho bolívares fuertes (Bs. F.46.368,00), que corresponde al ocho por ciento (8%) del precio de venta pactado, a ser pagado el día 1º de junio de 2007.
d.- El saldo del precio seria pagado a la fecha de protocolización del documento definitivo de venta ante el registro.
Alegan que el optante ha incumplido el contrato de reserva por no haber cancelado como estaba establecida en el contrato la segunda cuota, por no poseer los fondos necesarios por lo cual nunca se firmó el contrato definitivo de opción de compra venta, tampoco pagó la suma de a CUARENTA Y SEIS MIL TRESCIENTOS SESENTA Y OCHO BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 46.368,00) a la cual estaba obligado a pagar el día 01/06/07.
A pesar del incumplimiento y que el contrato quedó susceptible de ser resuelto, se le otorgó una nueva oportunidad para que pagara el saldo pendiente para poder así firmar el contrato definitivo de opción de compraventa, por lo cual se aceptó en fecha 17 de octubre de 2007, con más de un año de atraso a través de la empresa Mover Promociones C.A., encargada de la promoción y venta del proyecto ya en ejecución, la suma de SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. F 75.000,00), quedando pendiente por pagar la suma de DOSCIENTOS OCHO MIL NOVECIENTOS SESENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. F 208.968,00), sin incluir el saldo de CINCUENTA Y OCHO MIL TREINTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. F 58.032,00), pendientes para la protocolización.
Manifiestan que todo ello evidencia el incumplimiento de las obligaciones contractuales por parte del demandado al cual se le concedieron plazos adicionales y no ha cancelado las cantidades de dinero a las cuales está obligado por lo cual sustentaron su demanda en los artículos 1.133, 1.156, 1.159, 1.160, 1.167, 1.168, 1.269, 1.291 y 1.354 del Código Civil.
Procedieron a demandar al referido ciudadano para que conviniera de manera voluntaria o en su defecto fuera condenado por el Tribunal, a que se declare incumplido el contrato por falta de pago y que de conformidad con lo dispuesto en la cláusula quinta del mismo se considere desistido, resuelto y extinguido y en pagar las costas y costos que del presente juicio se causen, lo cual pidió fuera determinado por este Tribunal, prudentemente calculado sobre la base del treinta por ciento (30%) del valor de la demanda, una vez declarada la certeza del los hechos y cálculo de los daños y perjuicios a que hubiese lugar; Para el caso de que el demandado no convenga en los anteriores pedimentos, solicitaron al Tribunal que declare en la definitiva la certeza de los mismos, así como al pago de las cantidades reclamadas como indemnización por daños y perjuicios, costas procesales y honorarios profesionales.
DE LA CONTESTACIÓN
Siendo declaradas sin lugar las cuestiones previas opuestas, la parte demandada procede a darle contestación a la demanda en base a lo siguiente:
En primer lugar que la parte actora presentó una demanda totalmente confusa, contradictoria y sin fundamento legal por lo cual no debió ser admitida, así como tampoco demandó por resolución de contrato tal como de forma errónea se señala en el auto de admisión de la demanda, la actora en su libelo de demanda solicitó que se declare incumplido el contrato por falta de pago es decir una acción mero declarativa es la que se intenta, por lo cual solicitó al tribunal la reposición de la causa al estado en que no se admita la demanda y que de ser admitida se tramite conforme a una acción mero declarativa.
Procedieron a contradecir los hechos alegados en el libelo de la demanda puesto que no es cierto que el contrato celebrado el 29 de noviembre el 2005, sea un contrato de reserva sino que por el contrario es un contrato de compraventa, además que si ha cumplido a cabalidad lo establecido en el contrato puesto que ya ha pagado más del 50% del precio del inmueble, tampoco son ciertas las afirmaciones de la actora en la cual aducen que se incumplió el contrato de reserva por cuanto no se pagó como se estableció contractualmente en la segunda cláusula por no tener los fondos necesarios y por lo tanto nunca se firmó el contrato definitivo de compraventa, dado que como señalan se ha pagado más del 50% del precio del inmueble y en todo caso el incumplimiento es por parte de la constructora al no construir el inmueble en el término establecido y al no haber notificado a la optante para la firma del documento definitivo ni para el segundo pago como se obligó en el contrato.
Afirman que la parte actora omite deliberadamente hechos tales como el que la edificación que se comprometió a construir en un plazo no mayor de 24 meses, demoró y se retrasó aproximadamente 6 años, que el contrato es un verdadero contrato de compraventa que perfeccionó dicha venta y no un contrato de reserva, y aunado a eso el hecho más importante que es que se ha pagado un 53.93% de la totalidad del precio pactado del inmueble, por lo cual solicitaron al tribunal reponer el juicio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, al estado en que no se admita la demanda por ser confusa y contradictoria y que en el supuesto caso de que sea admitida sea tramitada como una acción mero declarativa, anulando todos los actos del proceso como son la admisión de la demanda y todos los actos subsiguientes; y que a todo evento sea declarada en la definitiva sin lugar la demanda interpuesta.
ESCRITO DE INFORMES PRESENTADOS ANTE EL TRIBUNAL AQUO
En el escrito de informes presentado ante el aquo, el apoderado judicial de la parte demandada hizo un resumen de las posiciones juradas presentadas en las cuales intentó demostrar que la empresa es la que está incumpliendo con el contrato al no notificar al demandado de la fecha en la que se realizaría la firma del documento de opción de compra venta, fecha en la cual se debía proceder a realizar el segundo pago establecido en el contrato suscrito, además del retardo en la construcción del edificio a lo cual la empresa Promociones Bon Di, atribuyó el retardo a la falta de materiales y a la dificultad de obtenerlos además de que se retrasó el inicio de la obra por haber incluido un piso extra lo cual no estaba previsto y que el trámite administrativo tardo más de lo que esperaban, insistiendo el demandado en que el incumplimiento provino de la parte actora puesto que el cumplió con todos sus pagos tal cual como se lo solicitaron en los momentos respectivos, por lo expuesto en las posiciones juradas solicitaron al tribunal se declare sin lugar la demanda interpuesta en su contra.
PRUEBAS DEL PROCESO
Adjunto al libelo de la demanda la parte actora consignó:
• Marcado con la letra “A” poder otorgado por el ciudadano Werner Heinrich Moser Nicolussi a los abogados Javier Agustí Pozuelos y Desiree Pontes Texeira, ante la Notaria Pública Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el Nº 21, tomo 09, en fecha 27 de enero de 2011, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría. Se valora conforme a lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código civil y 429 del Código de Procedimiento Civil en cuanto a la veracidad de su contenido.
• Marcado con la letra “B”, documento privado de reserva suscrito entre Promociones Bon Di C.A y el ciudadano Jorge Luis González Arias. El cual arroja pleno valor probatorio en cuanto a su contenido toda vez que la demandada no lo desconoció en la oportunidad legal correspondiente.
• Marcado con la letra “C”, con fecha del 29 de octubre de 2005, recibo de pago por la cantidad de Bs 237.600.000, recibidos del ciudadano Jorge Luis González Arias. El cual arroja pleno valor probatorio en cuanto a su contenido toda vez que la demandada no lo desconoció en la oportunidad legal correspondiente.
• Marcado con letra “D”, con fecha 17 de octubre de 2007, recibo de pago del ciudadano Jorge Luis González Arias, por la cantidad de 75.000.000. El cual arroja pleno valor probatorio en cuanto a su contenido toda vez que la demandada no lo desconoció en la oportunidad legal correspondiente.
En la etapa de promoción de pruebas:
• De las documentales
o Documento de reserva celebrado entre Promociones Bon Di C.A y el ciudadano Jorge Luis González Arias. Ya analizado.
o Promovieron los comprobantes de pago marcado con las letras “C” y “D” adjuntados en el libelo de demanda. Ya analizados.
o Compromiso bilateral de compra y venta suscrito con el ciudadano Raphael Henry González Arias, hermano del demandado, se observa que es copia simple de instrumento privado el cual, además está otorgado por un tercero ajeno a la relación procesal, en consecuencia se desecha.
o Copia certificada del acta de bautizo de la hija de Werner Moser, esta prueba fue inadmitida.
• Promovieron pruebas testimoniales de conformidad con el artículo 482 del Código de Procedimiento Civil de los ciudadanos:
o Raphael González Arias, es hermano del demandado, por lo tanto está impedido de declarar a tenor de lo dispuesto en el artículo 480 del Código de Procedimiento Civil.
o Rafael Ángel González Haack, es el padre del demandado, por lo tanto está impedido de declarar a tenor de lo dispuesto en el artículo 479 del Código de Procedimiento Civil.
o Alexis Franco: Del interrogatorio al cual fue sometido este testigo se puede desprender que desconoce los términos y condiciones en los cuales se otorgó el contrato entre las partes, y que el demandado estaba al tanto del avance de la construcción. De conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de trámites se aprecia que el testigo puede ser apreciado por no manifestar interés alguno en las resultas del juicio y no tener impedimento legal.
o Hernán León Arias: No se evacuó.
• De conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, promovieron pruebas de informes a los fines de oficiar a:
o Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Baruta del Estado Miranda: se demuestra que la fecha de culminación en octubre de 2010; y la habitabilidad fue otorgada en fecha 23 de marzo de 2011.
o Century 21 VIP San Román: No se evacuó
• De las posiciones Juradas:
o Ciudadano Jorge Luis González Arias: Se observa que el demandado niega haber incumplido el contrato suscrito entre las partes; manifiesta haber pagado lo exigido en el contrato; que solo efectuó dos pagos; que el presidente de la demandante es esposo de su prima; respecto a la novena posición se observa que el absolvente admite que su hermano, quien suscribió un contrato de similares características con la actora, si otorgó contrato de compromiso bilateral de compraventa; que se trasladó en reiteradas oportunidades a la Alcaldía de Baruta; a la decima sexta posición declara desconocer que le habían cambiado el apartamento del B22 al B32, por cuanto sostiene que le entregaron el recibo en un sobre cerrado; a la décima octava posición declara haber cumplido con todas las obligaciones suscritas con la actora en el contrato.
o Ciudadano Werner H. Moser N: declara que el edificio si se le agregó una planta adicional; niega que la construcción haya durado casi ocho años; reconoce el contenido del contrato de reserva; en la séptima posición declara que el denominado “documento definitivo” es el compromiso recíproco de compra venta, que el mismo se firmó con los demás compradores pero que con el demandado nunca se pudo hacer porque éste no tenía disponible el dinero para honrar dicho compromiso; que el cambio de apartamento de B22 a B32 se debió a la propuesta de subir un piso a cada apartamento; que las comunicaciones a que se refiere el contrato fueron efectuadas de forma personal dada la relación familiar existente entre la esposa del ciudadano Moser y el demandado; admite haber adquirido otro compromiso con un tercero por el apartamento B22 ya que el asignado al demandado era el B32; que tiene el demandado prohibid la entrada a la obra; que la decisión de INDEPABIS de otorgar la venta definitiva del apartamento B22 fue recurrida y por eso no ha cumplido con la orden dada en dicha decisión.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
Del escrito de pruebas presentado el 12 de diciembre del 2011
• Copia certificada de la última asamblea de la empresa Promociones Bon Di C.A, celebrada el 8 de febrero de 2011 registrada el 31 de marzo de 2011 bajo el Nº 51, tomo 58-A. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del código de trámites, se aprecia en cuanto a su contenido
• Copia de la denuncia que cursa ante la Fiscalía 17 del Área Metropolitana de Caracas que cursa bajo expediente Nº 01-f17-329-11. Se observa que dicha denuncia –documento público administrativo- que el demandado alega una serie de hechos ante la Fiscalía General de la república que considera como delictivos por parte de la actora.
Del escrito de promoción de pruebas presentado en fecha 13 de enero del 2014
• Documentales:
o Contrato celebrado entre el ciudadano Jorge Luis González Arias con Promociones Bon Di C.A. Ya analizado.
o Recibos de Pago marcados con C y D, anexados por la parte actora en el libelo de demanda. Ya valorados.
o Copia del compromiso bilateral de compra y venta celebrado por la empresa Mover Promociones C.A con el ciudadano Alexander Adolfo Guerrero Valiente, autenticado ante la Notaria Pública Tercera del Municipio Baruta Estado Miranda, el 15 de marzo de 2007 bajo el Nº 67, tomo 27. Se trata de instrumento público en copia simple, en el cual se aprecia que la sociedad mercantil Mover promociones negocia el apartamento B22 piso 2, cuerpo B del Edificio Villa Bondi.
o Copia del cartel de notificación de la decisión administrativa dictada por el Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios. Se demuestra en este instrumento público administrativo, donde se ordena la protocolización de la venta del inmueble objeto del contrato original, es decir el identificado con la letra y número B22.
o Copia del acta de fecha 14 de agosto del 2013, levantada por el Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios. Se aprecia de este documento público administrativo, donde el demandado declara que la actora comprometió el apartamento que se le había vendido.
• De conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, promovió prueba de informes a los fines de oficiar a la Ingeniería Municipal del Municipio Baruta de la Alcaldía de Baruta, a la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, sobre los particulares señalados. Ya analizado.
• Informes a la oficina Subalterna del Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, para que informe si fue presentado para su registro ante esa oficina el documento de condominio del edificio Residencias Bon Di. Dicha oficina respondió que el documento de condominio fue presentada en fecha 5 de diciembre de 2012 y nunca fue otorgado.
• De conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, promovieron inspección judicial en La edificación multifamiliar Villa Bon Di y en los Libros de Contabilidad de la empresa demandante Promociones Bondi C.A. Prueba negada.
DE LOS INFORMES ANTE ESTA ALZADA
En fecha 16 de junio del 2015 los apoderados judiciales de la parte actora presentaron su escrito de informes en el cual expresa que el juez aquo no valoró correctamente la confesión del demandado en el acto de posiciones juradas, acto que resulta transcendente en el juicio ya que vicia de nulidad completamente la sentencia, además de una falta de apreciación de las declaraciones realizadas por la parte demandada en las posiciones juradas, de las cuales se desprenden varios hechos para la determinación del incumplimiento por parte del demandado cosa que el tribunal ni siquiera tomó en cuenta al momento de dictar sentencia, lo cual resulta absolutamente grave y perjudicial puesto que de esta manera vicia la sentencia en virtud del silencio que mantuvo con respecto a las pruebas, además de que existieron muchas contradicciones en cuanto a las declaraciones dada por el demandado en el acto de posiciones juradas.
De igual manera los apoderados de la parte demandada en su escrito de informes expresaron, que tal como fue decretado en la sentencia y logrado probar en autos la parte actora incumplió con la clausula cuarta del contrato suscrito al no informar al hoy demandado de la fecha de la protocolización del documento fecha en la cual se debía proceder a cancelar la otra cuota del inmueble, tal como lo establece la clausula cuarta debían informar con al menos quince días de antelación el acto de protocolización del documento.
Exponen que además del primer pago que se realizó cuando iban a proceder a realizar la cancelación de la cuota de 46.368.000,00, la constructora manifestó que para ese momento no estaban necesitando dinero, siendo el 17 de octubre del 2007 cuando lo llamaron y le expusieron que necesitarían más dinero por ello solicitaron que se les pagase la cantidad de 75.000.000,00, cantidad que accedió a pagar y tal como afirma la parte actora recibieron a cabalidad, tal como consta en el recibo de pago que fue entregado por el presidente de la empresa.
DE LA SENTENCIA APELADA
RESOLUCIÓN DE LA PRESENTE CONTROVERSIA
Planteados como han sido los términos en que quedó trabada la controversia y analizadas las pruebas, se pasa a decidir el mérito de la causa, previa las siguientes consideraciones
De autos surge que no fue un hecho controvertido la existencia del contrato de opción de compra venta, tal y como se dejo sentado al momento de valorar el contrato objeto de la presente causa, ya que no hubo desconocimiento de haberse suscrito la convención bajo estudio, razón por la cual resulta oportuno que el Tribunal haga previamente algunas consideraciones en torno a las siguientes instituciones y sus efectos, en la forma siguiente:
Tanto la Doctrina como la Jurisprudencia(sic) Patria(sic) han considerado que la opción bilateral de compraventa es una convención recíproca que se realiza mediante un acuerdo contractual, que tiene por objeto la celebración de un futuro contrato de compraventa definitiva. Generalmente, en este tipo de negocio, el vendedor se compromete vender y el comprador se compromete a comprar un bien mediante un precio determinado, pudiéndose exigir recíprocamente, en caso contrario, daños y perjuicios.
En cuanto a las obligaciones del comprador tenemos que éste está obligado a pagar el precio del inmueble vendido, en el tiempo y lugar fijados en el contrato y, si no se hubiera fijado, en el tiempo y lugar en que se entregue el inmueble vendido. Con carácter general, se realiza de forma simultánea el pago del bien y la entrega del mismo.
Del Artículo 1.134 del Código Civil Venezolano, se entiende que los contratos son bilaterales cuando surgen obligaciones para ambas partes, a saber, cada una de las partes está obligada frente a la otra en forma recíproca, caracterizándose porque está desdoblado en dos o más obligaciones distribuidas entre ambas partes, cuya nota principal es la perfecta paridad existente entre estos recíprocos deberes.
Por su parte el Artículo 1.167 eiusdem, establece que si una de las partes no ha cumplido con su obligación, la otra puede pedir a su elección la ejecución del contrato o la resolución del mismo; conocidas comúnmente, la primera como acción de cumplimiento, en la cual, según el derecho común, el deudor está obligado a ejecutar sus obligaciones y la segunda como acción resolutoria que viene dada por una conducta negligente por parte de cualquiera de los contratantes, capaz de perturbar la eficacia de lo pactado.
En este orden de ideas, del estudio de las actas procesales que conforman el presente expediente se constata que de acuerdo a las exigencias económicas del tráfico de bienes, se ha generado la necesidad de la creación de los llamados contratos preparatorios, siendo éstos los acuerdos de voluntades que llevan implícita la promesa de celebrar un contrato futuro, que generalmente, por dificultades económicas, no pueden celebrarse en ese momento. Estos precontratos, no deben confundirse con los contratos definitivos, ya que sólo constituyen una forma de asegurar la celebración de un contrato posterior; y mediante los mismos, se contraen obligaciones para el futuro; pero, al mismo tiempo, dejan abierta la posibilidad de un desistimiento legítimo. Estos contratos son perfectamente lícitos, y a diferencia de otras legislaciones, en nuestro país no están expresamente regulados.
La Doctrina ha admitido esta modalidad de contratos relacionados con la venta, y los define como “El contrato por medio del cual, dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta”. Derecho Civil IV. “Contratos y Garantías”. Vigésima (20°) edición. Pág. 189. Luis Aguilar Gorrondona.
Ahora bien, observa este Sentenciador que la presente controversia viene dada en razón de una demanda de resolución de contrato de Opción de Compra-Venta tal, como se dejó establecido al momento de valorar el contrato en las pruebas, en fecha 29 de noviembre de 2005 de manera privada, entre la sociedad mercantil Promociones Bon Di C.A., y el ciudadano JORGE LUÍS GONZÁLEZ ARIAS, con motivo del incumplimiento de la parte demandada, que en la Cláusula tercera se estableció el precio de la venta en la cantidad de QUINIENTOS SETENTA Y NUEVE MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES EXACTOS (BS. 579.600,00), cancelando la parte demandada la cantidad de de DOSCIENTOS TREINTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 237.600, 00); asimismo en la Cláusula Cuarta se estableció el plazo para llevarse a cabo la firma del contrato definitivo de compra venta previa la comunicación oportuna con los menos quince días de antelación a él optante la fecha de la firma y el monto del respectivo pago, de tal manera en la cláusula quinta establecieron una penalidad indemnizatoria; esto implica que en el contrato analizado se encuentran los elementos esenciales para la existencia de la compraventa, de acuerdo a lo establecido en el Artículo 1.474 del Código Civil, en concordancia con el Artículo 1.141 eiusdem, y por ser la misma de carácter consensual, la propiedad o derecho se transmite y se adquiere por efecto del consentimiento legítimamente manifestado, a tenor de lo dispuesto en el Artículo 1.161 ibídem; y así se deja establecido.
En consecuencia, de acuerdo a lo establecido en los Artículos 506 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el Artículo 1.354 del Código Civil, le correspondió a la representación actora probar el supuesto de hecho de las normas que consagran el efecto jurídico que persiguen, y tomando en consideración el resultado obtenido del análisis probatorio consignado por la referida parte en el presente proceso, no logró demostrar que le haya hecho saber al demandado, a través de comunicación alguna la fecha para la firma del contrato definitivo y el monto del respectivo pago, tal como fue acordado en el cláusula cuarta antes mencionada, no quedando demostrado que la parte demandada ha incumplido con las obligaciones asumidas en el contrato, por lo que mal podría pretender que se obligará a la demandada a cumplir una obligación que no consta se hubiera perfeccionado, ya que conforme a la actividad probatoria desplegada por las partes en el decurso del proceso, y las presunciones que se desprenden del tiempo de ejecución de la obra, la cual culmino(sic) en el año 2010 y que para la fecha de respuesta de la prueba de informes por parte de la OFICINA SUBALTERNA DE REGISTRO INMOBILIARIO SEGUNDO DEL MUNICIPIO BARUTA, la parte actora fue la que dejo de cumplir con las formalidades contenidas en el contrato objeto de la presente causa, por lo que se debe DECLARAR SIN LUGAR la pretensión conforme los lineamientos de esta Sentencia, y así se decide.
DISPOSITIVA
Por fuerza de los anteriores razonamientos, este Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: Se declaró IMPROCEDENTE la REPOSICIÓN DE LA CAUSA, interpuesta por la representación de la parte demandada.
SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRA VENTA intentada por la Sociedad Mercantil PROMOCIONES BON DI C.A., contra el ciudadano JORGE LUÍS GONZÁLEZ ARIAS, ambas partes plenamente identificadas en el encabezamiento del presente fallo; conforme a los lineamientos explanados en el fallo.
TERCERO: NO HAY condenatoria en costas en la presente causa.
CUARTO: SE ORDENA la notificación de las partes, por cuanto el presente fallo se dicta fuera del lapso legal correspondiente.
CAPITULO II
MOTIVA
Visto los términos en que ha quedado planteada la controversia, este tribunal observa lo siguiente:
Es necesario establecer cuáles son los límites de la presente controversia, pues en el desarrollo del proceso se esgrimieron múltiples alegatos y defensas que deben ser analizados para llegar a la verdad, a todo evento, se impone establecer que la presente sentencia será dictada tomando como norte lo dispuesto en la parte in fine del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, es decir que “En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.” Es obvio que en este caso, existe una gran diferencia entre la interpretación que la da al contrato la parte actora con respecto a lo que opina la demandada, por ello debe tomarse en consideración los elementos fácticos demostrados en el transcurso del juicio, que permitan entender cuál fue la intención original de las partes, y cuál de ellas no cumplió con lo acordado.
A fin de tener un orden mental de los hechos acaecidos debe analizar conforme a lo establecido en el artículo 364 la forma en que quedó trabada la litis, tomando en consideración lo alegado en el libelo de demanda y concatenado con las defensas y excepciones contenidas en la contestación a la misma.
Así, del libelo de demanda se desprende que la actora suscribió contrato con la demandada, al cual denominó “contrato de reserva” preliminar y preparatorio, para la venta de un inmueble al demandado; sostiene que en el mismo existía la obligación del demandado de pagar el precio pactado en cuatro cuotas, a saber: la primera en el momento del otorgamiento del contrato de reserva por la cantidad de Bs. 237.600,00; una segunda cuota de igual monto a los noventa días del otorgamiento del contrato de reserva; la tercera cuota por Bs. 46.368,00 en fecha 1º de junio de 2007; y la cuarta y última cuota de Bs. 58.032,00 el momento de protocolización del documento de venta ante el registro correspondiente.
Sostiene que el demandado no cumplió con la obligación adquirida, pues sólo pagó la cantidad de Bs 237.600,00 al momento de la firma y luego hizo un abono por la cantidad de Bs. 75.000,00, por cuanto alegaba no tener el dinero disponible para pagar el saldo restante.
Por estas razones solicita en el libelo se declare el incumplimiento por parte del demandado; se declare desistido, resuelto y extinguido el contrato de reserva; el pago de las costas procesales; y se declare la retención en favor de la actora de la cantidad de Bs. 237.600,00 de conformidad con lo acordado en la cláusula quinta del contrato de reserva.
De otra parte, la demandada alega que la demanda es confusa, contradictoria y sin fundamento legal, que no debió ser admitida por el aquo y que en todo caso la misma no es por resolución de contrato, sino una acción mero declarativa, por ello solicitó se repusiera la causa el estado de admisión y se cambiara la calificación dada de resolución de contrato a mero declarativa.
Seguidamente procedió a dar contestación al fondo sobre la bases de los siguientes alegatos:
Niega los hechos contenidos en el libelo de demanda, rechaza que se califique el contrato como de “reserva”, ya que a su juicio es un contrato de compraventa toda vez que está determinado el objeto de la venta; el precio; y la forma de pago que a su decir, ha cumplido completamente.
Niega que sea cierto que la actora haya cumplido con el plazo de construcción de la obra, por otra parte alega que el contrato establece la obligación de la actora a otorgar el documento definitivo de compra venta, dentro de los 90 días siguientes al otorgamiento del documento que la demandada denomina de opción de compra venta y la actora de reserva.
Niega que su representado haya incumplido en el pago de la segunda cuota, pues a su decir, la misma debía verificarse al momento de otorgar el documento definitivo de compra venta lo cual nunca se dio.
Sostiene que es falso que no haya pagado la suma de Bs 46.368,00, en fecha 1º de junio de 2007, pues a su decir pagó una cantidad mayor (Bs. 75.000,00) el 17 de octubre de 2007. Además sostiene que el incumplimiento del contrato proviene de, la propia actora al no construir el inmueble en el plazo establecido contractualmente ni haberle notificado a su representado la fecha de la firma del documento definitivo ni para el segundo pago a que se obligó. Insiste que el segundo pago dependía del otorgamiento del documento definitivo de compraventa.
Solicita se reponga la causa al estado de inadmitir la presente demanda o en todo caso admitirla como una acción mero declarativa y que se anule todo lo actuado.
El actor manifiesta como causal para resolver el contrato, el incumplimiento en el pago de las cuotas que el demandado se obligó a honrar en los plazos en él estipulados; por su parte el demandado niega tal hecho y niega que el actor haya cumplido con sus obligaciones tales como: la entrega en 24 meses, y que además le cambiaron el apartamento, pues originalmente era el B22 luego se cambió al B32. Alega que el segundo pago nunca se hizo por cuanto el mismo debió hacerse a la firma del documento definitivo, y la actora nunca le notificó de su otorgamiento.
Hay que destacar que de entrada existe una diferencia entre la denominación que le da el actor al contrato suscrito y la que le da el demandado, desde luego que dicha denominación tiene consecuencias jurídicas específicas y por ello debe determinarse qué tipo de contrato es, en atención a la voluntad manifestada por las partes al suscribirlo, y conforme a lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
Así las cosas, se aprecia que la parte actora denomina el contrato como uno de “reserva” hecho con la finalidad de suscribir posteriormente y previo el cumplimiento de ciertas obligaciones, un contrato de opción de compra venta para asegurar la adquisición por parte del demandado, del inmueble descrito en el mismo.
Por su parte el demandado niega que haya suscrito un contrato de reserva, sino un auténtico contrato de opción de compra venta ya que en el mismo se fijó el objeto de la venta, el precio y la forma de pago.
En sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 20 de julio de 2015, número 878, expediente 14-0662, se estableció mediante un obiter dictum el criterio mediante el cual se debe interpretar y atender a estos contratos, a saber:
“OBITER DICTUM
Con ocasión de la controversia que se ha generado respecto de la naturaleza del contrato de opción de compraventa, esta Sala considera necesario realizar las siguientes precisiones:
Según la doctrina actual de la Sala de Casación Civil, cuando en el contrato de opción de compraventa se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivale a un contrato de compraventa. No obstante, esta Sala observa que de ser así, quedaría excluido este tipo de contratos del mundo jurídico al considerarse a todos como contratos de compraventa, ya que en todos los contratos de opción de compraventa se establece un objeto en el cual se promete a futuro un bien en venta, a cambio de un precio, al cumplirse ciertas condiciones, para lo cual las partes expresan su voluntad o consentimiento.
De esta manera, se observa cómo se confunde lo que son los contratos preliminares con los contratos de promesa, los cuales son diferentes y sólo uno de ellos se refiere a lo que conocemos como contrato de opción a compraventa, por lo que la Sala aclarará la estructura y función de cada una de estas figuras, lo cual ya había empezado a realizar en la sentencia N° 1653/20.11.2013.
1. En primer lugar, debemos tomar en consideración que el contrato preliminar, es aquel que tiene por objeto la obligación de las partes, ya sea de una de ellas o ambas, de cooperar para la celebración de un contrato futuro especificado en el preliminar, generando en cabeza de los intervinientes la obligación de prestar el consentimiento (obligación de hacer), en un segundo momento o tiempo para la conclusión de un contrato definitivo que las partes no pueden o no desean aún concluir. Este contrato puede ser: a) unilateral o b) bilateral (Lupini, Luciano; La responsabilidad precontractual en el derecho comparado moderno y en Venezuela; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2011, pp. 163-168).
En nuestro Código Civil, no existe expresa mención de esta figura jurídica, ya que se refiere a un contrato atípico o innominado, diferenciándose de los tratos previos o tratativas (que no obligan contractualmente), de la minuta, de las cartas de intención y de las ventas a término o condicionales. Esta modalidad de contratos se produce en razón del principio de la autonomía contractual y tienen cabida dentro de la teoría general del contrato (Lupini, Luciano;Derecho de las obligaciones en el nuevo milenio; Segunda Edición, Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2007, p. 142).
Este tipo de contratos crea un vínculo generador de efectos jurídicos que se inserta en el proceso de formación del contrato definitivo que se debe celebrar, teniendo un efecto instrumental, que consiste en generar la obligación de prestar el consentimiento para suscribir un contrato futuro y no un efecto sustancial, como sería el que produce el contrato definitivo. Por ello, también se les llama pactum de contrahendo o pactum de ineundo contractu, pudiendo ser estos contratos preliminares, como antes se señaló, unilaterales o bilaterales, teniendo cada uno de ellos efectos distintos, aunque ambos son negocios jurídicos bilaterales, cosa distinta a que el contrato sea bilateral o no.
Así, en el contrato preliminar bilateral se obligan ambas partes y en el unilateral sólo una de ellas a prestar su consentimiento y suscribir el contrato definitivo (obligación de hacer) en un futuro. En el primero hace falta el mutuo disenso para liberarse de la obligación, en el segundo basta con que el beneficiario de la obligación, renuncie a ejercer su derecho o a exigir el cumplimiento del contrato preliminar. Cabe resaltar que estos contratos preliminares pueden preceder, a su vez, una amplia gama de contratos típicos o atípicos, nominados o innominados (Lupini, Luciano; Estudios de Derecho Privado; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2010, pp. 189-195).
En Venezuela, tenemos un artículo similar al artículo 2.932 del Código Civil italiano de 1942, que es el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil venezolano, que reconoce la autonomía conceptual de la categoría de los contratos preliminares, el cual establece:
“Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos.”
La utilidad de este tipo de contratos en el caso de la compraventa, es evitar asumir las consecuencias de la suscripción de un contrato definitivo que surta efectos traslativos de la propiedad (efectos reales) de manera inmediata, sin tener que pagar el precio o hacer la tradición de la cosa (titulus – modus adquirendi), ejerciendo el principio consensual establecido en el artículo 1.161 del Código Civil. Esto permite que las partes que se encuentran a la espera de la verificación de una situación futura e incierta, o que desean posteriormente definir mejor las condiciones y cláusulas del contrato definitivo, finalizando la negociación en un segundo momento, incluso sirve para asegurarse una ventaja negocial, mediante un contrato preliminar unilateral, frente a una posible variación del precio del inmueble que pueda ser sustancial.
Si una parte pide el cumplimiento forzoso del contrato preliminar y ello no está excluido por el contrato, la otra deberá sufrir la concreción del efecto jurídico cuya realización no puede impedir que se produzca.
El poder de emitir una sentencia que permita sustituir u obviar la manifestación de voluntad del obligado en el contrato preliminar debe ser concedido expresamente por la ley. Es por ello que no cabe concebir ejecución forzosa en especie de una obligación de hacer infungible, sin norma que conciba un mecanismo de este tipo. En razón de esto, se debe distinguir entre los contratos preliminares en general, de los contratos o pactos de opción.
La autonomía y especificidad del contrato definitivo, se traduce en que éste tiene un contenido divergente con relación al contrato preliminar, tanto en los elementos, como desde el perfil funcional. El contrato final que se firma como consecuencia del preliminar, tiene dos aspectos: 1) se trata de un negocio que se celebra en cumplimiento de una obligación previa y 2) las obligaciones derivadas de este negocio jurídico pueden extinguirse por novación, remisión u otras figuras extintivas. Como acto debido o negocio vinculado, el contrato prometido que exceda de los términos del preliminar podría dar lugar a diversas acciones jurídicas. Como negocio autónomo y de efectos realmente sustanciales, el definitivo supera al preliminar y puede regular las relaciones de las partes de la forma que éstas consideren más oportuno, aún de manera distinta a la originalmente contemplada.
El contrato preliminar (en general) de compraventa de inmuebles se caracteriza porque para el momento de su estipulación, se aceleran algunos efectos del contrato definitivo, como la anticipación de buena parte del precio o la inmediata ocupación del inmueble por parte del promitente comprador, lo cual difiere de la venta de la cosa futura, teniendo como elemento principal la volición de las partes. En el contrato de cosa futura, las partes se obligan en forma inmediata y definitiva a pagar el precio y la otra a transferir la propiedad de la cosa, quedando el efecto traslativo diferido para el momento de la construcción del bien. En cambio en el preliminar, se requiere siempre de otra manifestación de voluntad para que ocurra el efecto traslativo. Así, los acuerdos relativos a la anticipación de efectos del contrato de compraventa generan obligaciones derivadas del preliminar, sin que por ello se trate de la compraventa definitiva.
Los contratos preparatorios en general, se distinguen de los tratos previos o tratativas, en cuanto a que éstas últimas no vinculan a las partes, salvo el caso de ruptura abusiva, que podría dar lugar a la resarcibilidad del daño a favor del contratante inocente que confió de buena fe en la seriedad de la negociación. En efecto, aún en la fase precontractual las personas que están negociando se encuentran obligadas a obrar conforme a los parámetros de la buena fe en sentido objetivo, entendida como regla de conducta y como principio general del derecho (En tal sentido: Lupini, Luciano, La responsabilidad precontractual en el derecho Comparado moderno y en Venezuela, Caracas, 2014, pp. 201-219).
El contrato preliminar es un verdadero contrato, que puede venir, a su vez, precedido de tratativas. Se diferencia también de los acuerdos parciales, de las minutas de contrato y de las cartas de intención, figuras que se insertan en la formación progresiva del contrato, pero que carecen de carácter contractual preliminar y, por ende, no procede la ejecución forzosa de éstas
En el contrato preliminar unilateral ambas partes sí pueden poner fin al contrato antes de la fecha establecida para el cumplimiento de la obligación establecida, sin que se dé como un hecho que se convierte en el contrato definitivo con la aceptación del oferido o beneficiario, procediéndose a pagar lo establecido en la cláusula penal, a diferencia de la promesa unilateral o contrato de opción de compra venta en la cual sí se da por constituido el contrato definitivo automáticamente, al cumplirse determinados eventos, tal como se explicará más adelante.
Sentadas estas premisas, cabe diferenciar el contrato preliminar de otras figuras jurídicas que mencionaremos a continuación:
A. Así resulta la diferencia entre oferta firme con plazo y el contrato preliminar. El primero es un negocio jurídico unilateral, irrevocable y recepticio (1.137 del Código Civil), aunque cuando se trata de una oferta simple sí se puede revocar, pero si la revocatoria ocurre en forma abusiva, el oferido que haya obrado de buena fe puede pedir el resarcimiento de los daños y perjuicios que haya sufrido. En el segundo el negocio preliminar siempre es un negocio jurídico bilateral perfecto que celebran dos o más personas, aunque se trate de contratos preliminares unilaterales.
B. En cuanto a las diferencias entre el contrato preliminar y el pacto de prelación, se observa que este último no obliga al promitente propietario a vender al beneficiario del pacto, no lo vincula, salvo en los casos que decida venderle a un tercero, ya que de ser éste el caso, el promitente debe dar preferencia al beneficiario del pacto. El pacto de prelación no es un contrato preliminar unilateral condicionado y por ello no procede la ejecución forzosa, se trata de un contrato autónomo atípico, a través del cual el promitente asume la obligación de preferir, en paridad de condiciones, al beneficiario del pacto, en caso de que decida vender el bien objeto del pacto, pero no obliga a estipular el contrato de compraventa.
C. El contrato preliminar de compraventa tampoco es una venta obligatoria o de efectos obligatorios, ya que esta última es un contrato definitivo, que contiene la expresión de voluntad de dar (obligación de dar), de allí que el efecto traslativo de la propiedad no está supeditado a una posterior declaración de voluntad negocial, sino a la verificación de un evento posterior, que al acontecer produce automáticamente el efecto real de transferencia de la propiedad; es un contrato de estructura unitaria y los efectos obligatorios y reales emanan de un solo contrato.
D. El contrato preliminar está incluido en los contratos preparatorios al igual que el contrato normativo, pero este último, contempla parte de las cláusulas de los futuros contratos, de forma homogénea, que han de ser establecidos por los mismos sujetos que suscribieron el contrato normativo, inclusive con terceros, limitándose a obligar a las partes. En caso de celebrar los contratos futuros e individuales, a atenerse al esquema previamente establecido y en las materias reguladas, pero sin obligar a celebrar un contrato futuro. El contrato preliminar obliga a celebrar el contrato definitivo al que se refiere.
2. Otro tipo de contrato son las opciones o promesas unilaterales de venta o de compra, en las que para que sean equiparables a la venta, se requiere que exista un consentimiento recíproco (distintas a las promesas bilaterales de compraventa que son los contratos preliminares bilaterales de compraventa, sobre lo que se precisará más adelante).
En las promesas unilaterales u opciones, éstas contienen la expresión del consentimiento de las partes, porque se trata de negocios jurídicos bilaterales, pero quedando una sola obligada de manera irrevocable, porque el contrato final (como el de venta) se forma con la aceptación de la promesa, la cual es conocida como ejercicio de la opción por parte del beneficiario de la promesa, con lo cual esa promesa se convierte en contrato firme y definitivo. Cuando se ejerce la opción o se acepta la oferta a través de otra manifestación de voluntad, se producen los efectos del contrato definitivo, que en los casos de oferta de venta del bien, es la venta del mismo. Por lo tanto, el consentimiento originario otorgado en cuanto a la cosa y el precio, no implica el acuerdo en cuanto a la formación del contrato definitivo, ya que ese consentimiento recíproco sobre el contrato definitivo existe o coexiste cuando el optante decide ejercer la opción de compraventa. Por ello, la promesa unilateral nunca puede equipararse a la compraventa, mientras la opción no se ejerza, ya que son dos contratos distintos y con características propias. Sólo cuando se ejerce la opción, se forma el contrato de compraventa en un momento posterior y por medio de la celebración de otro acto o a través de la demanda judicial de cumplimiento de contrato, para que se otorgue el correspondiente documento contentivo del negocio ya perfeccionado, por lo que el contrato de compraventa nunca existirá si el beneficiario de la promesa u opción no la ejerce, al tratarse de un derecho potestativo.
El promitente al obligarse no puede retractarse, ya que la manifestación de su voluntad en este tipo de contratos es irrevocable, salvo que contractualmente se establezca una cláusula que lo establezca. El obligado no puede retractarse de su voluntad o eximirse unilateralmente de la obligación, salvo que el beneficiario renuncie a ejercer la opción.
Por lo tanto, la promesa es un verdadero contrato que consagra a favor del beneficiario de la opción (optante u oferido) un derecho potestativo que consiste en la facultad de adquirir la cosa por efecto de su única manifestación unilateral de voluntad de manera posterior, a través del ejercicio de la opción. No es condición potestativa porque la obligación sería nula ex art. 1202 Código Civil, se trata de un derecho potestativo que le confiere el contrato de opción al beneficiario de la oferta irrevocable en él contenida. Los efectos sustantivos que se dan, están en el que no se producen efectos reales, ni traslativos de propiedad, solamente se da al beneficiario el derecho de aceptar la oferta contenida en el contrato (por ello es un contrato de opción de compraventa, pero la opción es sólo a favor del beneficiario no del promitente), derecho que puede ser cedido, salvo acuerdo en contrario, obligando al cesionario a pagar la indemnidad de inmovilización, si ésta existe, o a reembolsar al beneficiario cedente, el premio ya pagado por éste, además de las ventajas o precio de la cesión.
En otras palabras, la promesa unilateral de venta o de compra u opción de compraventa, hace surgir en cabeza del beneficiario un derecho potestativo que consiste en la facultad de perfeccionar el contrato, a través de la aceptación de la oferta irrevocable hecha por el promitente, dentro del plazo de la opción, con lo que no se produce un derecho de crédito que permita obligar al promitente a celebrar un contrato futuro, como si existiera una obligación de hacer a cargo del promitente de celebrar dicho contrato. En todo caso podría entenderse como una obligación de no hacer por parte del promitente, en cuanto a abstenerse de impedir el perfeccionamiento del contrato al cual alude la promesa o pacto de opción.
En este sentido, este tipo de contrato se perfecciona en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante y haya cumplido a su vez con sus obligaciones en los términos establecidos. Por ello, no se requiere que el beneficiario pida la ejecución forzosa en especie mediante una demanda que procure el cumplimiento de contratar, que perfeccionaría la compraventa, sino que ya la venta se ha perfeccionado y sólo necesita pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato ya perfeccionado. Solamente cuando el promitente se niegue a suscribir el instrumento en el cual ha de constar el contrato formado, hará falta la sentencia que documente el negocio jurídico, tratándose de una sentencia declarativa que constata que el contrato ya se perfeccionó y no se condena al promitente a contratar.
El premio que se establece en la promesa unilateral, no son las arras que se colocan en el contrato preliminar, ni el precio del bien, por ello no cabe pactar arras, ya que se trata de una promesa unilateral en la que sólo una parte se obliga a vender, y si se estableciera, el oferido estaría casi obligado a aceptar la oferta para evitar la pérdida patrimonial, con lo cual renunciaría a su libertad de aceptar o no la misma, lo cual sería contrario a la naturaleza misma del contrato.
3. Las llamadas promesas bilaterales o sinalagmáticas, son aquellas en las cuales una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta. Si no contiene ya la expresión definitiva y cierta de la voluntad de las partes de concluir en ese acto la compraventa, ellas equivalen a los contratos preliminares bilaterales de compraventa.
La cesión de promesa bilateral de compraventa, es una verdadera cesión de contrato, a diferencia del caso anterior, aunque podría darse una sustitución en donde el beneficiario de la promesa puede designar a otra persona como beneficiario, en sustitución suya, frente al promitente y cumplir con la contraprestación pactada.
En las promesas bilaterales de compraventa la ejecución forzosa de la obligación (que es de hacer) es en especie, la cual consiste en otorgar y firmar el contrato definitivo acordado en el contrato preliminar.
Por otra parte, en el pacto de opción, negocio bilateral, se acuerda la irrevocabilidad de la declaración de una de las partes con relación a un futuro contrato que se formará con la simple aceptación de la otra, la cual es libre, de aceptar o no dicha declaración dentro de un plazo. Como se indicó antes, el contrato de opción equivale a la promesa unilateral de venta de los franceses, pero no es un contrato preliminar unilateral. El contrato de opción no genera propiamente una obligación de hacer a cargo del promitente y el optante no tiene la necesidad de obligarlo a prestar su consentimiento para la formación del contrato futuro, porque le basta con expresar su aceptación y ejercer la opción para que se repute formado el contrato. Por ello se debe diferenciar el pacto de opción del contrato preliminar unilateral.
4. Vistas las anteriores distinciones, es por lo que se debe diferenciar entre la solución de los casos que versan sobre la negativa de escriturar o documentar un negocio jurídico ya perfeccionado, en donde la sentencia que suple el título es declarativa (promesa unilateral o pacto de opción), con los que se refieren a la obligación de concluir un contrato futuro, que alude a una obligación de hacer que consiste en expresar el consentimiento para la formación del contrato definitivo (contratos preliminares). Se debe tener claro que dentro de una prestación de hacer, puede quedar englobada la celebración de un contrato futuro distinto al contrato del cual dimana dicha obligación de hacer. Estos contratos se pueden realizar aunque no estén expresamente regulados por el Código Civil, ya que las partes son libres de determinar y darle contenido a sus intereses como mejor les convenga, por el principio de autonomía de la voluntad, siendo un contrato innominado que está reconocido en el artículo 1.140 del Código Civil. Así, este contrato tiene por objeto un contrato futuro de contenido variable e indeterminado a priori, por cuanto su contenido se especifica caso por caso, por lo que se adapta o puede preceder a cualquier contrato (el “definitivo”, que tendrá un efecto extintivo de la obligación de contraer y constitutivo de sus efectos normales).
El artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, establece una sentencia de condena (aplicable a los contratos preliminares), ya que atribuye al juez el poder de condenar a la prestación del consentimiento a la parte que haya omitido la declaración prometida, con la consecuencia de que en caso que la parte perdidosa no cumpla voluntariamente la decisión, la declaración se tiene como emitida, siendo una ejecución forzosa en especie y el juez en su fallo sustituye la voluntad no expresada. Sobre todo, porque se contempla un lapso no menor de tres días ni mayor de diez para que el deudor efectúe el cumplimiento voluntario (artículo 524 del Código de Procedimiento Civil). En cambio la sentencia constitutiva produce directamente los efectos del contrato no concluido sin sustituir la voluntad del renuente, sino que la obvia, al producir las consecuencias y efectos directamente (como el caso italiano con su artículo 2.932 del Código Civil).
En nuestro país no se ha establecido la obligación de registrar un contrato preliminar de compraventa, por existir en la materia el principio de la libertad de las formas y para no privar a las partes de contar con un instrumento flexible, menos formal, para regular sus intereses en un momento en el cual aún no tienen seguridad o certeza sobre si se desean concretar los efectos definitivos de un contrato de compraventa, máxime cuando el artículo 531 del Código Adjetivo establece que “…la sentencia sólo producirá efectos [contrato no cumplido] si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos” (corchetes de esta Sala). De allí que, si el comprador no ha pagado el precio, mal puede pretender que el contrato preliminar sea equiparable a una venta.
Pero en el caso de la opción, sí se había contemplado en el artículo 43 de la Ley de Registro Público y del Notariado de 2001, la obligación de registrar “los contratos de opción para adquirir derechos sobre inmuebles”. Esta obligación fue eliminada en la ley del 22 de diciembre de 2006, Gaceta Oficial Extraordinario N° 5.833 (numeral 2 del artículo 93) y que se mantiene con el vigente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Registros y del Notariado, publicado en la Gaceta Oficial N° 6.156 Extraordinaria del 19 de noviembre de 2014, en su artículo 92 numeral 2. Efectivamente, si se considerara que el pacto de opción no es un contrato traslativo de propiedad (hasta que no se ejerza la opción o promesa unilateral), no tenía sentido y era un error que se estableciera el registro. Aún así, se colocaba expresamente la base imponible del impuesto a pagar para el caso de registro de opciones de compraventa. Por lo tanto, si se concibe como una “obligación de registrar” a los contratos preliminares de compraventa con ello se entrabaría el tráfico comercial y se perdería la flexibilidad del documento preliminar.
En cambio, cuando se celebra un verdadero contrato de compraventa con todos sus elementos, por documento privado, aunque las partes lo denominen impropiamente como promesa o compromiso, si solamente se difiere la obligación de escriturar o registrar el documento para un momento posterior, y una de las partes se niega a firmar en el momento de la protocolización, la otra puede demandar el reconocimiento de la existencia del negocio jurídico celebrado entre las partes y la renuencia del deudor puede ser suplida mediante un fallo que declare la existencia y cuya protocolización de la sentencia surte los mismos efectos del negocio no escriturado (Corte de Casación de 27 de julio de 1955 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1955 (Julio a septiembre), N° 9, Volumen II, Caracas, páginas 53 a 63] y Sala de Casación Civil, Mercantil y del Trabajo del 1 de diciembre de 1965 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1965 (Octubre a Diciembre), N° 50, Caracas 1967, páginas 572 a 584]), siendo un fallo mero declarativo, lo cual también es aplicable cuando el acreedor hipotecario se niega a otorgar el correspondiente documento de cancelación del gravamen, una vez extinguida la obligación garantizada (Corte de Casación del 24 de mayo de 1955 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1955 (Abril a Junio), N° 8, Volumen II, Caracas, páginas 58 a 77]). Igual ocurre con la promesa unilateral de venta u opción de compraventa, en caso de que el promitente obligado no cumpla con su obligación de reconocer el negocio jurídico ya perfeccionado.
La diferencia de la promesa bilateral de compraventa, con el contrato de opción propiamente dicho (promesa unilateral), está en que el segundo se debe reputar perfeccionado en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante, por lo que el beneficiario de una promesa u opción no necesita pedir la ejecución forzosa en especie a través de una demanda que procure el cumplimiento de una obligación de contratar que perfeccione la compraventa, sino que ya la venta está perfeccionada y sólo debe pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato, como lo es la tradición de la cosa. En cambio en el contrato de promesa bilateral de compraventa cuando haya negativa de alguna de las partes de suscribir el documento definitivo, será necesaria una sentencia de condena que constituirá el negocio jurídico perfeccionado.
Por otra parte, no se podrá intentar la acción de cumplimiento cuando el objeto del contrato preliminar sea un bien determinado, que haya perecido después de la celebración del contrato preliminar de compraventa. También quedan excluidos los casos en que no estén suficientemente determinados los elementos esenciales del contrato futuro, en el preliminar, por lo que de darse un incumplimiento, procedería únicamente el resarcimiento de daños y perjuicios.
En conclusión, ante el incumplimiento de la obligación de contratar derivada de un contrato preliminar procede la acción de cumplimiento de contrato y si la parte que ha sido condenada a ello, no otorga la escritura, la sentencia suple su manifestación de voluntad por mandato de la norma. Ello, siempre y cuando la ejecución en especie no esté excluida por el contrato.
El recurso a la ejecución específica puede ser impedido por las partes convencionalmente, en virtud del poder de autoregulación de sus intereses negociales según el principio de la autonomía de la voluntad, por lo que la inclusión de una cláusula penal en el contrato preliminar, no significa por sí sola, que queda excluida esta opción, ya que la inclusión de una regulación convencional de los daños, no basta para impedir el ejercicio de esta acción judicial, siendo necesaria una manifestación univoca de voluntad en este sentido. Así que cuando esté excluido el recurso a la ejecución forzosa en las cláusulas contractuales del contrato preliminar bilateral de compraventa, ante el incumplimiento de una de las partes sólo queda a la otra la demanda de resarcimiento por daños y perjuicios, que se suele regular convencionalmente con la cláusula penal. De esta manera cabría pensar que hay dos clases de contratos preliminares bilaterales, aquellos que admiten la ejecución forzosa y los que no.
En la promesa bilateral de compraventa, la posibilidad de intentar la acción resolutoria del contrato en caso de incumplimiento de la obligación de una de las partes es viable.
Por otra parte, para que la sentencia surta sus efectos, debe existir la constancia del cumplimiento de la obligación de la parte demandante. En el caso de que la prestación no sea todavía exigible para el momento de la demanda, dado que el cumplimiento o la oferta de la prestación no es un presupuesto procesal de admisión de esta demanda, la misma puede realizarse durante el transcurso del juicio, así como en el caso del cumplimiento. Cuando el actor sea el promitente comprador y el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento de la celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador-oferido.
En este sentido, cuando la Sala de Casación Civil asimila los contratos preliminares de compraventa o promesas bilaterales de compraventa con el contrato definitivo, desconoce lo relativo a la formación progresiva del contrato, negándoles su autonomía conceptual, contrariando el propósito buscado por las partes al celebrar dichos contratos, violentando así el principio de la autonomía contractual, al considerar que la promesa bilateral de compraventa equivale a la venta definitiva porque el inmueble y el precio establecidos en el contrato preliminar se encuentran determinados, como si en Venezuela existiera un artículo similar al artículo 1.589 del Código Napoleónico de 1804, que introdujo la norma que equiparaba la promesa de venta con la venta definitiva.
Asimismo, tampoco se comparte la consideración según la cual se considera que como contrapartida del sacrificio que hace el promitente (oferente) de mantener la irrevocabilidad de la oferta por un tiempo, en contraprestación de un premio (el precio) de la opción, se está en presencia de un contrato bilateral y sinalagmático, lo cual tiene efecto en relación a las solemnidades y pruebas. El hecho de que exista un premio (valor de la oportunidad) para el promitente, no significa que se trate de un contrato bilateral, sino que sigue siendo unilateral ya que las obligaciones del promitente y el beneficiario no son recíprocas o correspectivas, pasando únicamente a ser sinalagmático el contrato cuando el premio de la opción resulte muy elevado en relación al precio acordado. Ante esto se deben tomar en cuenta los elementos esenciales y accesorios del contrato para poder determinar cuándo se perfecciona el mismo.
El contrato de opción de compraventa es la promesa unilateral de venta o compra de los franceses establecido en sus artículos 106-1, 106-2 y 106-3 de su Código Civil, equivalente al pacto de opción de los italianos establecido en el artículo 1.331 del Código Civil Italiano (que no es el contrato preliminar acá estudiado). De allí que no pertenece al campo de los contratos preliminares que requieren una nueva manifestación de voluntad de todas las partes que intervienen para poder ser definitivo, sino de los contratos ya concluidos (definitivos en sentido amplio), ya que su perfeccionamiento depende única y exclusivamente del optante quien recibe una oferta irrevocable hecha por el promitente, por un cierto tiempo, para celebrar un ulterior contrato, sujeto a la aceptación o no de la oferta de manera libre (Rodríguez, Mauricio; El contrato de opción; Segunda Edición, Livrosca, 1998, pp. 49-74).
El contrato de opción aunque es firme, es un contrato que puede conducir, pero no necesariamente, a la conclusión de un contrato ya sea de venta, permuta, arrendamiento o cualquier otro nominado o innominado, por cuanto tiende a la formación del contrato, que puede formarse o no (contrato eventual), de ejercerse la opción.
En razón de lo anterior, es que todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
Esta Sala Constitucional ordena remitir copia certificada del presente fallo a todos los presidentes de los distintos circuitos judiciales del país para que se haga extensivo su conocimiento en todos los tribunales de la República y su publicación en la página web del Tribunal Supremo de Justicia. Así se decide.”
De la transcripción anterior es posible concluir que existen contratos preliminares o preparatorios y contratos de opción de compra venta, que el hecho de que el contrato tenga una denominación específica no es óbice para que el juez pueda analizar su estructura y condicionado, para que de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, determine cuál fue la verdadera intención de las partes al contratar.
En el presente caso, el instrumento fundamental de la acción es un contrato que la actora denomina como de “reserva”, la demandada como de “opción de compra venta” y el propio instrumento está encabezado con la denominación de “Documento de reserva”.
De la lectura del mismo se aprecia que el inmueble objeto de la venta no estaba construido por el oferente, al contrario, la actora declara en el mismo que se compromete a edificar un edificio donde estará ubicado el inmueble ofrecido al demandado; de hecho se aprecia que para el momento de otorgamiento de dicho contrato, ni siquiera se había empezado con la demolición de las bienhechurías existentes aún en el terreno donde se edificaría el edificio.
El aspecto anterior tiene incidencia en el cumplimiento de las obligaciones toda vez que el cronograma de pagos estaba estructurado sobre el avance de la obra; así, se puede apreciar que de la cláusula cuarta se desprende que para el otorgamiento del documento denominado “definitivo” se da un plazo de 90 días prorrogable por 90 más, en los cuales debe iniciarse la obra mediante trabajos de demolición y movimiento de tierra.
Por otra parte, se observa que en la cláusula tercera se estableció un cronograma de pagos de la siguiente manera: un primer pago por Bs 237.600,00 que se hizo al momento de otorgar el contrato de reserva; un segundo pago de igual monto que se debió verificar al momento de otorgamiento del “contrato definitivo”, todo lo cual representaba para aquél momento el 82% del monto total de la venta; restando la cantidad de Bs. 104.400,00, que representan el 18% del precio, de lo cual se debió hacer un primer pago en fecha 1º de junio de 2007, equivalente al 8% del total del precio; y el resto en “la protocolización del documento de venta en el registro”. Aquí se debe hacer un alto para analizar esta cláusula, pues el demandado sostiene que cuando se hace referencia en la misma al documento definitivo, se refiere al documento de venta, mientras que la actora sostiene que la referencia es al contrato de opción de compra venta. Evidentemente, no puede ser el contrato definitivo de venta, pues de la lectura de la cláusula cuarta se entiende que la obra, es decir, el edificio entero, ni siquiera se ha empezado a construir, es más, ni siquiera se ha hecho ni la demolición de las estructuras existentes, ni el movimiento de tierra, de modo que pretender convencer a este tribunal de que el documento definitivo de venta se debió otorgar en ese plazo, 90 días, resulta imposible, por cuanto es evidente por experiencia común que un edificio no se construye y entrega en ese plazo de tiempo; pero además, se observa que la diferencia que la cláusula cuarta establece como 18%, debió ser pagada, por una parte en fecha 1º de junio de 2007 y el resto en la protocolización del documento de venta en el registro, éste documento de venta, es sin duda el contrato de venta, el que hace la traslación del derecho de propiedad una vez pagado el precio convenido, por lo tanto ha de concluirse que el contrato que constituye el instrumento fundamental de la acción es un contrato preliminar y no uno de venta.
De otra parte se alega que el demandado no cumplió con sus obligaciones cuando no pagó la segunda cuota; por su parte este alega que no lo hizo porque no se le notificó conforme había quedado pactado en la cláusula cuarta, es decir, con quince días de anticipación. De lo anterior la parte actora tenía la carga de demostrar sus alegatos de incumplimiento, pues alega en el libelo que el demandado les manifestaba que no tenía el dinero para cumplir con dicha cuota y que la actora en lugar de resolver el contrato de reserva decidió darle oportunidad de conseguirlo hasta que consideró que no podía esperar más.
Surge también un hecho no alegado ni en el libelo ni en la contestación, que es el cambio de denominación o cambio de inmueble a vender, pues el contrato identifica el inmueble con la letra y número B22 y el segundo recibo de Bs 75.000,00 lo identifica con la letra y número B32, esta diferencia se puede esclarecer con la prueba de posiciones juradas, en la misma se aprecia que el representante de la actora declara que ese cambio se hizo para mejorar las condiciones del demandado al darle un apartamento en un piso superior que era más costoso, mientras que el demandado alega que no, que él no sabía nada de ese cambio y que recibió ese recibo en un sobre cerrado, no obstante se debe advertir que tal explicación no puede ser entendida como suficiente en este tribunal, pues a menos que haya tenido el sobre cerrado hasta que lo presentó el actor en la demanda, resulta difícil de entender por qué no hizo observación alguna al actor cuando efectuó dicho pago.
No obstante todo lo anterior, se puede observar del legajo probatorio, que el demandado negó que no hubiese hecho el segundo pago por falta de capacidad financiera, sino porque nunca se le convocó a hacerlo conforme a la cláusula cuarta in fine, este alegato colocó la carga de la prueba en cabeza del actor y del análisis de las pruebas aportadas no se evidencia prueba alguna que desvirtúe este alegato que es esencial para determinar el incumplimiento del demandado, por ello no puede este tribunal superior sino confirmar la sentencia proferida por el aquo. Así se decide.
Finalmente en cuanto a la solicitud de la demandada de reposición de la causa y de cambiar la denominación de la acción, este tribunal colige con el criterio del aquo en cuanto a que en el presente juicio se han dado todas la garantías procesales y se ha preservado el derecho a la defensa, de modo que reponer la causa por esta razón redundaría en un desperdicio de tiempo y en nada cambiaría la situación ni la defensa de las partes.
CAPITULO III
DISPOSITIVA
Con fundamento en las razones de hecho y de derecho expresadas a lo largo de este fallo, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación ejercida por la representación judicial del la parte actora, Sociedad mercantil Representaciones Bon Di, C.A. contra la sentencia dictada por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 21 de enero de 2015, en consecuencia se confirma el mencionado fallo. SEGUNDO: Sin lugar la demanda que por resolución de contrato de compra venta, intentada por la sociedad mercantil Representaciones BON DI, C.A. contra el ciudadano Jorge Luis González Arias. TERCERO: De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas al recurrente.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los (17) días del mes de enero del año dos mil diecisiete (2017). A 206° años de la Independencia y 157° de la Federación.
EL JUEZ TITULAR,
VICTOR JOSE GONZALEZ JAIMES.
LA SECRETARIA,
MARÍA ELVIRA REIS.
En esta misma fecha, siendo las tres y quince ( 3:15 pm ) se publicó, registró y diarizó la anterior decisión en el expediente AP71-R-2015-000494(598)
LA SECRETARIA,
MARÍA ELVIRA REIS.
