Decisión Nº AP71-R-2017-000517 de Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Transito (Caracas), 27-11-2017

Emisor:Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Transito
Número de expediente:AP71-R-2017-000517
Número de sentencia:0158-2017(DEF.)
Partes:LUZ VIVIANA SATURNO D’ESCRIVAN Y LUZ D’ESCRIVAN DE SATURNO VS. GENIVERA MANJARREZ DE PAEZ Y WILMAN ANTONIO BARRUETA VALERO
Ponente:Bella Dayana Sevilla Jimenez
Tipo de proceso:Resolución De Contrato
TSJ Regiones - Decisión


REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA





EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

ASUNTO: AP71-R-2017-000517

PARTE ACTORA: LUZ VIVIANA SATURNO D’ESCRIVAN y LUZ D’ESCRIVAN DE SATURNO, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cedulas de identidad números V-3.663.738 y V-554.455, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: MIGUEL ANGEL RODRIGUEZ SATURNO y HERNAN SEMPRUM SALGADO, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 7.743 y 3.364, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: GENIVERA MANJARREZ DE PAEZ y WILMAN ANTONIO BARRUETA VALERO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cedulas de identidad números V- 4.631.214 y V-3.907.161, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ANTONIO JOSE RIVERO BERRIOS, LUIS FRANCISCO VILLAMIZAR MOLINA, WALTER GONZALEZ ESPINOZA y JOSE LUIS MOLINA, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 12.067, 77.210, 82.037 y 195.126, respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO
SENTENCIA: DEFINITIVA.
-I-
ANTECEDENTES EN ESTA ALZADA
Se recibieron en esta Alzada las presentes actuaciones, en virtud del recurso de apelación ejercido en fecha 03 de abril de 2017, por el ciudadano Miguel Ángel Rodríguez Saturno, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 7.743, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada en fecha 27 de marzo de 2017, por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual declaró: Primero: Sin Lugar la pretensión de resolución de contrato intentada por la parte actora reconvenida contra la demandada reconviniente. Segundo: La Confesión Ficta de la actora reconvenida, respecto a la pretensión reconvencional. Tercero: Con Lugar la reconvención propuesta por los ciudadanos Genivera Manjarrez de Páez y Wilman Antonio Barrueta Valero contra las ciudadanas Luz Viviana Saturno D’Escrivan y Luz D’Escrivan de Saturno; apelación que fuera oída en ambos efectos por el tribunal de la causa, por auto de fecha 18 de mayo de 2017. En fecha 1 de junio de 2017, este Tribunal dio entrada al presente expediente, y fijó el vigésimo (20) día de despacho siguientes a esa fecha, como oportunidad para que tuviera lugar la presentación de los respectivos escritos de informes, de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 10 de julio de 2017, la representación judicial de la parte demandada, compareció ante este tribunal y consignó escrito de informes. Por auto de 21 de julio 2017, este Tribunal dijo “Vistos”, y dejó expresa constancia que el lapso de sesenta (60) días continuos para dictar sentencia comenzarían a correr desde la mencionada fecha inclusive. En fecha 20 de octubre de 2017, este Juzgado difirió la oportunidad para dictar sentencia en la presente causa, para dentro de los treinta (30) días continuos siguientes a esa fecha.

-II-
TRAMITACIÓN EN PRIMERA INSTANCIA
En fecha 22 de junio de 2016, el ciudadano HERNÁN SEMPRUM SALGADO actuando en su carácter de apoderado judicial de las ciudadanas LUZ VIVIANA SATURNO D’ESCRIVAN y LUZ D’ESCRIVAN DE SATURNO, presentó ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, escrito libelar contentivo de una demanda por Resolución de Contrato incoada por las ciudadanas antes mencionadas, contra los ciudadanos GENIVERA MANJARREZ DE PÁEZ y WILMAN ANTONIO BARRUETA VALERO, correspondiéndole conocer de la misma al Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial. Por auto de fecha 27 de junio de 2016, el tribunal de la causa admitió la presente demanda y ordenó el emplazamiento de los demandados, a fin de que dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación, dieran contestación a la demanda incoada en su contra. En fecha 18 de octubre de 2016, la representación judicial de la parte demandada, presentó escrito de contestación y reconvención a la demanda incoada en contra de sus representados. Por auto de fecha 31 de octubre de 2016, el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, admitió la reconvención propuesta y fijó oportunidad para que la parte actora-reconvenida diera contestación a la misma de conformidad con lo establecido en el artículo 367 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 17 de noviembre de 2016, la representación judicial de la parte demandada consignó a los autos, escrito de promoción de pruebas. En fecha 01 de diciembre de 2016, la Secretaria del tribunal de la causa dejó constancia de haber agregado a los autos, el escrito de promoción de pruebas presentado por la representación judicial de la parte demandada. Por auto de fecha 08 de diciembre de 2016, el tribunal a quo emitió pronunciamiento con respecto a las pruebas promovidas.
En fecha 27 de marzo de 2017, el Tribunal Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia definitiva en la presente causa contra la cual se ejerció el recurso de apelación que ocupa hoy a esta Sentenciadora.
-III-
DE LA SENTENCIA RECURRIDA
En fecha 27 de marzo de 2017, el Tribunal Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia en la presente causa mediante la cual declaró lo siguiente:
…Omissis…
“…Partiendo de las anteriores conclusiones, pasa este juzgador a dilucidar las pretensiones habidas en la presente causa, es así que nos encontramos ante una pretensión de resolución de contrato que las partes denominaron de opción de compra venta, por cuanto los vendedores incumplieron con la cláusula sexta del mismo, respecto que una vez cumplido con los trámites de sucesión y cancelación de hipoteca, los compradores pagarían el saldo restante de la venta del inmueble.
Asimismo, la parte demandada-reconviniente alegó como hecho esencial para rebatir la pretensión de la actora y para fundamentar su pretensión hecha valer en la reconvención, que jamás fueron notificados por parte de la vendedora sobre el cumplimiento de los trámites respecto al justificativo de únicos y universales herederos; sobre la declaración sucesoral y el pago del préstamo hipotecario, y que no se negaron a pagar el restante del saldo del precio de la venta, por cuanto el dinero ha estado a su disposición, por tanto los reconvino en cumplimiento contractual por el incumplimiento de las cláusula ut-supra mencionada de dicho contrato que denominaron de opción de compra-venta. Por ello, los compradores alegaron que la parte actora-reconvenida no logró demostrar ese alegato de que hayan incumplido con las cláusulas, pues más allá de este argumento no existe en autos prueba fehaciente de tal hecho.
La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia del 20 de julio de 2015, expediente 2014-662, indicó: (…)
En tal sentido, siendo que la demanda contentiva de la pretensión que se conoce se introdujo el 22 de junio de 2016, se debe aplicar este criterio al contrato que se discute, donde las vendedoras se comprometieron a vender y los compradores a comprar el inmueble bajo estudio, por un precio determinado, del cual, los denominados compradores pagaron una parte, quedando diferido el momento de la protocolización del documento definitivo, comprometiéndose los primeros a realizar todas las gestiones para que el inmueble quedase libre de todo gravamen para esa oportunidad de la firma.
Como puede apreciarse, no se trata de un contrato definitivo de venta, a pesar que se estableció el precio y de determinó el objeto del contrato, pues quedó diferido para el futuro, prestar el consentimiento definitivo a los fines de adquirir el inmueble, pues no otra voluntad puede interpretarse de lo que las partes dejaron escrito en dicho documento “LAS VENDEDORAS se comprometen a dar en venta a LOS COMPRADORES y estos a su vez se comprometen a adquirir un inmueble de su pertenencia…”.
En este sentido, disponen los artículos 1159, 1167 y 1264 del Código Civil venezolano vigente: (…) Luego, siendo que ambas partes pactaron un contrato que denominaron de opción de compra venta, que de acuerdo a lo antes analizado debe tenerse como una promesa bilateral, en el cual se establecieron obligaciones que debían cumplirse, y demostrado como ha quedado el incumplimiento por la actora-reconvenida honrar su palabra suscrita y vender el inmueble. En este contexto, conviene citar al procesalista venezolano Rengel-Romberg, Arístides, quien, en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, en su tomo III, expone lo siguiente: (…)
El legislador patrio ha reiterado la importancia de la prueba en una determinada pretensión, considerando oportuno citar:
Artículo 12: (…) Artículo 506: (…)
A todo esto, con base en las normas y todo el análisis anteriormente expuesto, evidenciado y probado como ha quedado que los compradores, ciudadanos Genivera Manjarrez de Páez y Wilman Antonio Barrueta Valero, no incumplieron con las obligaciones contenidas en las cláusulas segunda y sexta del contrato en los términos convenidos, sino que la promitente vendedora no notificó a los optantes sobre el cumplimiento de los trámites efectuados respecto a la declaración de únicos y universales herederos; la declaración sucesoral y la cancelación del préstamo hipotecario, a los fines de proceder a otorgar el documento de la venta, se tiene que tal incumplimiento es imputable a los hoy demandantes.
VII
DE LA RECONVENCIÓN
Siendo que la parte actora-reconvenida no contestó la demanda de reconvención, y no promovió prueba alguna, se debe verificar las consecuencias jurídicas a esta conducta procesal. Así, el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil señala:
“…Podrá el demandado intentar la reconvención o mutua petición, expresando con toda claridad y precisión el objeto y sus fundamentos. Si versare sobre objeto distinto al del juicio principal, lo determinará como se indica en el artículo 340….”
Igualmente, el artículo 367 eiusdem establece:
“…Admitida la reconvención, el demandante la contestará en el quinto día siguiente, en cualquier hora de las fijadas en las tablillas a que se refiere el artículo 192, sin necesidad de la presencia del reconviniente, suspendiéndose entre tanto el procedimiento respecto de la demanda.
Si el demandante no diere contestación a la reconvención en el plazo indicado, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del reconviniente, si nada probare que le favorezca….”
Del análisis de las normas antes transcritas se destaca que, en el mismo acto y en el mismo escrito de la contestación de la demanda, pero en un capítulo aparte puede el demandado intentar la reconvención o mutua petición, expresando con toda claridad y precisión el objeto y sus fundamentos, y esta puede ser por las mismas causas que están en conflicto u otras nuevas, tal como lo establece el artículo 365 del código en referencia, lo que quiere decir que es una nueva demanda y por lo tanto amerita una contestación y pruebas, todo dentro de un proceso que ya existe, por eso es intraprocesal.
En efecto, la no comparecencia de la parte actora-reconvenida producirá los efectos establecidos en el artículo 367 eiusdem, que prevé la institución de la confesión ficta, presunción iuris tantum de veracidad de los hechos alegados por el demandado-reconveniente en su escrito de contestación de la demanda, que al no ser desvirtuados por el actora-reconvenida -por no cumplir con su carga probatoria en el lapso legal- debe tenerse como aceptados.
A los fines que se consolide esta presunción a favor de la parte actora-reconvenida, se requiere que concurran tres elementos: la contumacia de la parte actora-reconvenida al no contestar la reconvención; que nada probare que le favorezca y que la petición de la parte demandada-reconveniente no sea contraria a derecho.
Respecto al primer elemento, observa este Tribunal, que la parte actora-reconvenida estando a derecho en el presente juicio, no compareció a cumplir con su carga procesal de dar contestación a la demanda de reconvención en el término de cinco días, por lo cual indudablemente se cumple este primer requisito.
En cuanto al segundo requisito, la parte tampoco cumplió con su carga de aportar elementos de convicción para enervar los hechos alegados por la parte demandada-reconviniente, ya que tampoco promovió prueba alguna.
Es así que, cumplido los dos primeros requisitos, procede el Tribunal a constatar el tercer elemento, esto es, verificar si la pretensión del demandado-reconviniente no es contraria a derecho.
En este sentido, si la parte actora reconvenida no cumplió con su obligación contractual de realizar los trámites de únicos universales herederos, la declaración sucesoral y la cancelación del préstamo hipotecario y notificar a los optantes compradores a los fines de proceder a la firma del documento definitivo de compra venta sobre el inmueble, incurrió en causal para obligarla a cumplir con el contrato pactado.
Si la parte actora-reconviniente, jamás cumplió con su responsabilidad de notificarle a los compradores de haber cumplido con los trámites relativo a la declaración de únicos y universales herederos, la declaración sucesoral y sobre el pago del préstamo hipotecario, a los fines de concretar la venta del inmueble, aunado que los compradores abonaron cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) del precio pautado de la venta del mismo, por tal motivo, no pueden válidamente los vendedores manifestar que los compradores no cumplieron con sus obligaciones contractuales ya que era de su responsabilidad cumplir con aquellos trámites, a los fines de concretar la venta.
Queda así desvirtuada la pretensión de la actora reconvenida respecto al incumplimiento de las obligaciones de la parte demandada reconviniente, cuando ha quedado probado que el incumplimiento es imputable a la parte actora. En efecto, tanto la petición de cumplimiento como de resolución de un contrato bilateral, debe fundamentarse en el incumplimiento culposo de una de las partes, según lo dispuesto en el artículo 1167 del Código Civil. No habiendo culpa de parte de los demandados reconvinientes, mal puede soportar las consecuencias de un hecho que no le es imputable.
Por ello, tratándose de un contrato bilateral, si una de las partes no cumple con su obligación, la otra tiene la opción de solicitar judicialmente bien el cumplimiento o la resolución del mismo, según lo dispuesto en el artículo 1167 del Código Civil. Pues los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, constituyen ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido asumidas, según lo dispuesto en el artículo 1160 eiusdem, que señala textualmente lo siguiente: “…Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que derivan de los mismos contratos según la equidad, el uso o la Ley…”. , en concordancia con los artículos 1159 y 1264 eiusdem, debe declararse con lugar esa petición de la actora, respecto al cumplimiento del contrato de compra venta.
VIII
DISPOSITIVA.
En virtud de todo lo anteriormente expuesto, este Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR la pretensión de resolución de contrato intentada por la actora reconvenida contra la demandada reconviniente. SEGUNDO: La CONFESIÓN FICTA de la actora-reconvenida, respecto a la pretensión reconvencional. TERCERO: CON LUGAR la reconvención propuesta por los ciudadanos GENIVERA MANJARREZ DE PÁEZ y WILMAN ANTONIO BARRUETA VALERO en contra de los ciudadanos LUZ VIVIANA SATURNO D’ESCRIVAN y LUZ D’ESCRIVAN DE SATURNO, plenamente identificados. CUARTO: SE CONDENA a los ciudadanos LUZ VIVIANA SATURNO D’ESCRIVAN y LUZ D’ESCRIVAN DE SATURNO, a cumplir el contrato pactado con los ciudadanos GENIVERA MANJARREZ DE PÁEZ y WILMAN ANTONIO BARRUETA VALERO, autenticado el 11 de diciembre de 2012 ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital bajo el Nº 2, tomo 169 de los libros respectivos y, en consecuencia, proceder a otorgar y firmar el contrato definitivo de compra venta del inmueble, constituido por apartamento destinado a vivienda, distinguido con el número setenta y cuatro (74), ubicado en el piso 7 del edificio denominado MARFIN, situado entre las esquinas de Rosario y El Cristo, Avenida Fuerzas Armadas, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital, el apartamento tiene una superficie de ochenta y seis metros cuadrados (86 m2) dicho inmueble consta de hall-entrada, star comedor o pequeña terraza, dos (2) habitaciones, un (1) baño, cocina, lavandero, habitación y baño de servicio. Los linderos están establecidos de la siguiente por el Norte: Con la fachada Norte interior del edificio y apartamento Nº 73, ascensor y pasillo de circulación; Sur: Fachada Sur del edificio vacío; Este: Fachada Este del edificio y Oeste: Ascensor, pasillo de circulación y vacío; igualmente consta de un maletero situado en la planta baja del edificio marcado con el mismo número del apartamento y que comprende un todo indivisible y le corresponde un porcentaje sobre los derechos de copropiedad en los bienes comunes y las cargas de la comunidad de propietarios de un entero con ochocientas treinta y siete milésimas por ciento (1,867%) en los derechos y obligaciones derivados del condominio sobre el citado edificio. Que el documento de propiedad se encuentra protocolizado en la Oficina Subalterna del Tercer Circuito del Registro del Municipio Libertador, el día 17 de octubre de 1964, bajo el Nº 6, folio 44, Protocolo Primero Tomo 30.
Para el caso que la parte actora reconvenida no cumpla voluntariamente, la sentencia hace las veces de contrato no cumplido, según lo dispuesto en el articulo 531 del Código de Procedimiento Civil, quedando obligada los demandados reconvinientes, a consignar ante este Tribunal mediante cheque de gerencia el saldo del precio antes referido dentro de los tres (3) días siguientes a que quede definitivamente firme el fallo, por la cantidad de doscientos veinte mil bolívares (Bs. 220.000).
Se condena en costas a la parte actora-reconvenida por haber resultado vencida tanto en lo principal como de la reconvención, de acuerdo a lo previsto en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil…”

-IV-
FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
• DE LOS INFORMES PRESENTADOS POR LA PARTE ACTORA: Se deja constancia que la parte actora en la presente causa, no efectuó la consignación de informes.
• DE LOS INFORMES PRESENTADOS POR LA PARTE DEMANDADA: En fecha 10 de julio de 2017, la representación judicial de la parte demandada, compareció ante este Tribunal y consignó escrito de informes, dejando asentado lo siguiente:
…Omissis…
Se inicio el presente juicio de Resolución del Contrato de Opción de Compra Venta mediante escrito libelar presentado por la parte demandante, en fecha 22 de junio de 2016, siendo admitida la demanda en fecha 27 de junio de 2.016, en contra nuestro (sic) representados GENIVERA MANJARREZ DE PAEZ y WILMAN ANTONIO BARRUETA VALERO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cedulas de identidad Nos. V-4.631.214 y V-3.907.161, respectivamente, donde señalaron que nuestros representados celebraron Contrato que denominaron de Compromiso de Compra Venta, sobre un inmueble de su propiedad, constituido por un apartamento, que forma parte del Edificio denominado MARFIN, ubicado entre las esquinas del Rosario y El Cristo, Avenida Fuerzas Armadas, Parroquia Santa Rosalía del departamento Libertador del Distrito Federal (hoy Municipio Libertador del Distrito Capital), donde se acordaron como precio definitivo de Venta para el inmueble la suma de Bs. 320.000,00. Que en fecha 11 de diciembre de 2012, dicho compromiso de Compra Venta, fueron autenticadas sus firmas por ante la Notaria Publica (Sic) Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el No.2, Tomo 169, de los Libros de Autenticaciones. Que quedaron comprometidos (sic) ambas partes que para el momento de la protocolización del documento definitivo de compra-venta, el inmueble estaría libre de todo pasivo o gravamen y que los gastos ocasionados por la protocolización de dicho documento, serian por cuenta de los compradores y, por último que una vez culminado el trámite de la sucesión y cancelación de hipoteca de segundo grado y se hubiese pagado el monto acordado, la vendedora procedería a toda la tramitación del documento definitivo de la compra-venta. Que la parte demandada ha incumplido con la Cláusula Sexta del Convenio de pagar la suma de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs.220.000,00), saldo deudor del monto acordado para la compra venta del inmueble. Que la conducta omisiva y resistente de la compradora, demuestran que no desean (sic) adquirir el inmueble objeto de la negociación, pues han incumplido en todas sus partes los compromisos contenidos en el documento de compra venta a pesar de ocuparlo y usarlo. Con base a lo anteriormente expuesto solicitó el actor la resolución del contrato de opción de compra venta, fundamentándose en el artículo 1167 del Código Civil.
En fecha 26/09/2016, el ciudadanos (sic) Alguacil dejo (sic) constancia de haber citado a los demandados. En fecha 18 de octubre de 2016, se dio contestación a la demanda, mediante la cual se contestó la pretensión de la actora y la Reconvención por Cumplimiento de Contrato, siendo admitida por auto del Tribunal de la recurrida en fecha 31 de octubre de 2016.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
Esta representación en la oportunidad procesal, negó y rechazó la demanda en todas y cada una de sus partes, en la cual nuestros representados ciudadanos GENIVERA MANJARREZ DE PAEZ Y WILMAN ANTONIO BARRUETA VALERO, en su carácter de Compradores se comprometieron a adquirir el Inmueble y las Vendedoras a dar en venta constituido un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el numero setenta y cuatro (74), ubicado en el piso 7 del Edificio denominado “MARFIN”, situado entre las Esquinas de Rosario y El Cristo, Avenida Fuerzas Armadas, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital. Igualmente señalamos y rechazamos que los compradores entraron de esta manera en posesión del inmueble y residen en él. Alegato que no es cierto y el cual se rechaza expresamente, ya que nuestros representados, ocupan dicho inmueble, específicamente la ciudadana GENIVERA MANJARREZ DE PAEZ con su difunto esposo, como arrendatarios desde el día 14 de abril de 1977, o sea hace 39 años, cuando su esposo hoy difunto Celebro (sic) Contrato de Arrendamiento con la Compañía Anónima Administradora Abad. Establece el demandante que en la Cláusula Segunda del Contrato de Opción de Compra Venta, LAS VENDEDORAS garantizan (no garantizaron) a LOS COMPRADORES que para el momento de la protocolización del Documento definitivo de Compra-Venta, el inmueble objeto del presente contrato, estará libre de todo pasivo o gravamen, que nada adeudara por concepto de Impuestos Nacionales, Estadales o Municipales, así como el documento original autenticado inserto debidamente en el Registro Inmobiliario correspondiente, pero no es cierto, y rechazamos, negamos en toda forma de derecho que expresamente que LAS VENDEDORAS hayan informado o hayan presentado tal documentación, o bien se hubiera notificado de ese cumplimiento por cualquier medio autentico a nuestros representados sobre la liberación de los gravámenes del inmueble y el pago de impuestos, al contrario causa extrañeza dicha demanda, ya que debieron informar mediante telegrama, o bien mediante notificación judicial o notarial, a nuestros patrocinados, informando sobre la cancelación de la hipoteca y la declaración sucesoral, ya que la cancelación como confiesan en la presente demanda se realizó en fecha 18 de diciembre de 2015. (Negrillas nuestras).
Y nuestros apoderados esperando que ellos cumplieran su compromiso contractual, por lo tanto es rechazada categóricamente tal pretensión, lo que existe es una OMISION DOLOSA, por parte de las actoras, que bien describe, el Diccionario Jurídico Venezolano D. F, en su página 48, que expresa: OMISION DOLOSA:… (omissis). Se negó y rechazó los presuntos daños causados a terceros.
Los contratos deben ejecutarse de buena fe, por mandato del artículo 1.160 del Código Civil, y la Jurisprudencia en materia de interpretación, la ciencia del derecho reconoce dos sistemas acogidos distintamente por las diversas legislaciones, que son: el de la voluntad declarada que se atiene a la voluntad manifestada por los contratantes sin mas investigación; y el de la voluntad real que atiende a la intención de las partes. Uno y otro sistema han merecido críticas de la doctrina. Acerca de esta última se dice que ella puede favorecer los fraudes y que ocasiona inconvenientes a los contratantes que se han fiado solamente en la voluntad declarada, que son las que ellos pueden conocer. CS3CDF 20-1-66, Ramírez y Garay. T.XIV. Pag.236. Se rechazó categóricamente, que se hayan sido notificados o que hayan tenido conocimiento por parte de nuestra representación y que se haya cumplido como se convino, que se haya tramitado y evacuado ante un tribunal un Justificativo de Únicos y Universales Herederos, lo cual no teníamos por qué saberlo, la cancelación del crédito hipotecario, cuyo gravamen pesaba sobre el inmueble, que como confiesan fue liberado el día 18 de diciembre de 2015, o sea tres (3) años después de haber firmado el contrato de Opción de Compra Venta, de lo cual no existe notificación. No es cierto y lo rechazamos categóricamente, que hayan sido notificados nuestros representados por LAS VENDEDORAS, que hayan presentado la Declaración Sucesoral en fecha 14 de mayo de 2014, o sea casi dos (2) años de la firma del contrato, como lo confiesan en su escrito temerario.
Señalan que no se demostró interés en concluir la operación definitiva, o sea no pagaron el saldo del precio convenido, cuestión que es rechazada categóricamente en toda forma de derecho, ya que la obligación de acuerdo a la Cláusula Sexta es de Las Vendedoras, las vendedoras se compromete (sic) a ligerar toda la tramitación para llevar a cabo la protocolización del documento definitivo de compra venta, observamos que nunca se obtuvo conocimiento o notificación de certeza por parte de Los Compradores cuando culminó el trámite de la sucesión y cancelación de hipoteca de segundo grado por parte de las vendedoras, ya que de haberlo sabido se hubiese cancelado el monto restante acordado. En cuanto a la Resolución del Compromiso de Venta por Incumplimiento, dicha pretensión es rechazada en toda forma de derecho por esta representación, ya que como alega las actoras debe realizarse ese cumplimiento de BUENA FE. Rechazamos en toda forma de derecho, que estemos en presencia de una demanda de RESOLUCION DE CONTRATO, igualmente rechazamos los presuntos daños causados por los demandados, tal petición debe ser rechazada por el Tribunal. En efecto, la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil ha establecido que tal reclamo no puede formar parte de la pretensión.
DE LA RECONVENCION
Parte Demandada Reconviniente
De conformidad con lo previsto en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, en el mismo acto de contestación, en nombre de nuestros representados presentamos formal RECONVENCION contra los Promitentes Vendedores, ciudadanas LUZ VIVIANA SATURNO D’ ESCRIVAN Y LUZ D’ ESCRIVAN DE SATURNO, venezolanas, mayores de edad, titulares de las Cedulas (sic) de identidad Nos. V-3.663.738 y V-554.455 respectivamente. Tal como se ha señalado anteriormente en el escrito de reconvención, las partes suscribieron un contrato de Opción de Compra Venta debidamente autenticado por ante la Notaria Publica (sic) Vigésima Tercera del Municipio Libertador, del Distrito Capital, en fecha 11 de Diciembre de 2012, bajo el No.02, Tomo 169, de los Libros de Autenticaciones, mediante el cual se pactó la compra venta de un inmueble propiedad de las demandantes Vendedoras, la cual no ha sido posible dada la actitud de Las Vendedoras, con esa conducta Omisión Dolosa, ya que de conformidad con la Cláusula Sexta, existe la obligación de estas de vender y así se señala expresamente:
…Omissis…
Ahora bien, Las Vendedoras debieron realizar dicha obligación y haber hecho una notificación de certeza a Los Compradores por cualquier medio del cumplimiento de esa obligación, cosa que no hicieron ni através (sic) de una Notaria o Tribunal, para darle mayor certeza de su cumplimiento, ya que no existía plazo alguno para el cumplimiento, sino una obligación, ya que no existía plazo alguno para el cumplimiento, sino una obligación de hacer por parte de los actores, lo cual sin haber sido notificados nuestro (sic) patrocinados compradores, como se pretende dar cumplimiento a dicho contrato, si quien debía dar toda la documentación para materializar dicho contrato de compra venta, son LAS VENDEDORAS. Los cierto es que el cumplimiento estaba condicionado a la culminación del trámite de la sucesión y cancelación de la hipoteca de segundo grado, cuestión que nunca informaron, no obstante existiendo la obligación de Las Vendedoras a ligerar toda la tramitación para llevar a cabo la protocolización del documento definitivo de compra venta como se desprende del contenido de la Cláusula Sexta del Contrato. Lo cierto es que causa extrañeza dicha demanda, ya que debieron notificar, judiciariamente o notarial, a nuestros patrocinados, informando sobre la cancelación de la hipoteca y la declaración sucesoral, ya que la cancelación como confiesan se realizó en fecha 18 de diciembre de 2015; o sea tres (3) años de haberse celebrado el contrato de opción de compra venta. Y nuestros apoderados esperando que ellos cumplieran su compromiso contractual, por lo tanto es rechazada categóricamente tal pretensión, lo que existe es una OMISION DOLOSA, por parte de las actoras, reconvenidas, que bien describe, el Diccionario Jurídico Venezolano D.F, en su pagina 48, que expresa: (…)Por lo tanto resulta evidente la intención de las vendedoras de que dicha venta no se lleve a cabo. Observamos a esta Superioridad, que los compradores están en posesión del referido inmueble desde el día 14 de abril de 1977, o sea hace 40 años, en su condición de arrendatarios. En razón de ello y a tenor de los dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil, en vista del incumplimiento de las Promitentes Vendedoras en lo que respecta a la obligación, es decir, a la entrega de los impuestos Nacionales, estatales o Municipales, Cedula Catastral, así como el documento original de la liberación de la hipoteca y declaración sucesoral a los fines del registro definitivo, como se estableció en la Cláusula Segunda, y las vendedoras las cuales se comprometieron a ligerar toda la tramitación para llevar a cabo la protocolización del documento definitivo de compra venta, obligación que no ha sido cumplida, porque de haber sido cumplida se hubiese cancelado el monto restante acordado. Por lo tanto si una de las partes no ejecuta su obligación, nuestros representados pueden reclamar judicialmente la ejecución del Contrato, como lo establece el artículo 1.167 eiusdem, razones más que suficientes para contrademandar a las ciudadanas LUZ VIVIANA SATURNO D’ ESCRIVAN Y LUZ D’ ESCRIVAN DE SATURNO, venezolanas, mayores de edad, titulares de las Cedulas (sic) de Identidad Nos. V-3.663.738 y V-554.455 respectivamente. Por tal motivo y visto el incumplimiento contractual, se reconvino a los hoy actores en el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO de Opción de Compra-Venta. Igualmente Las Vendedoras, incumplieron además de la Cláusula Segunda, la Cláusula Sexta del Contrato, por cuanto para el momento de la protocolización definitiva del documento de compra venta, el inmueble estaría libre de todo pasivo o gravamen y que una vez culminado el trámite de sucesión y cancelación de la hipoteca de segundo grado por parte de las vendedoras y se hubiese pagado el monto acordado, la vendedora procedería a aligerar toda la tramitación para llevar a cabo la protocolización del documento definitivo de compra venta. Los demandantes-reconvenidos nunca informaron a nuestra (sic) representados sobre la cancelación de la hipoteca y la declaración sucesoral, ya que la cancelación como confiesan se realizo el 18-12-2015, es decir tres (3)años de haberse celebrado el contrato de opción de compra venta. Una vez realizada la contestación y opuesta la Reconvención, en fecha 18 de octubre de 2016, y siendo admitida por el Tribunal de la causa en fecha 31 de octubre de 2016, de conformidad con el Artículo 367 del Código de Procedimiento Civil, el demandante reconvenido debió dar contestación a la Reconvención en el quinto día siguiente, cuestión que no hizo, por lo cual se le tendrá por confeso. Dándose aquí los tres requisitos fundamentales para que opere lo que la doctrina y la jurisprudencia ha (sic) denominado CONFESION FICTA, señalando los mismos a saber:
…Omissis…
En cuanto a la confesión ficta, el Tribunal de la causa ha sido claro, contundente y preciso atendiéndose a lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, decidiendo a lo alegado y probado en autos sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, sin suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados.
VALORACION DE PRUEBAS
Observamos igualmente, que la parte Actora Reconvenida no aportó prueba alguna en el presente juicio.
De acuerdo a la decisión del Tribunal de Primera Instancia, se acordó sobre las pruebas promovidas, lo siguiente:
…Omissis…
Con estas pruebas y del análisis que realizo (sic) el Tribunal de la Causa, sobre las pretensiones, y con fundamento a las probanzas aportadas, quedó demostrado en el presente juicio, que: Primero: Que nuestros representados GENIVERA MANJARREZ DE PAEZ y WILMAN ANTONIO BARRUETA VALERO, celebraron un contrato de Opción de Compra Venta con las ciudadanas LUZ VIVIANA SATURNO D’ ESCRIVAN Y LUZ D’ ESCRIVAN DE SATURNO, para la adquisición del inmueble propiedad de estas últimas, destinado a vivienda, objeto del litigio, distinguido con el numero setenta y cuatro (74), ubicado en el piso 7 del Edificio denominado “MARFIN”, situado entre las Esquinas de Rosario y El Cristo, Avenida Fuerzas Armadas, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital. Segundo: Quedo (sic) probado que el precio del inmueble se pactó en Trescientos Veinte Mil Bolívares (Bs.320.000,00). Tercero: Se probó que nuestros representados, ciudadanos GENIVERA MANJARREZ DE PAEZ y WILMAN ANTONIO BARRUETA VALERO, entregaron al momento de la firma del documento de Opción de Compra Venta la cantidad de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,00), bajo un cheque de gerencia No. 00059988, emitido contra la cuenta No. 01340389972120210001 del Banco Banesco. Cuarto: Quedó demostrado que la Cláusula Sexta del Contrato de opción de compra venta estableció que una vez culminados los tramites (sic) de sucesión y cancelación de la hipoteca de segundo grado por parte de las vendedoras LUZ VIVIANA SATURNO D’ ESCRIVAN Y LUZ D’ ESCRIVAN DE SATURNO, parte actora reconvenida, se comprometieron a aligerar toda la tramitación para llevar a cabo la protocolización del documento definitivo de compra venta, obligación que no cumplieron. Y así solicitamos sea decidido por esta Superioridad.
CONCLUSIONES
Por cuanto quedo (sic) probado que Las Vendedoras incumplieron Con la cláusula sexta del contrato de compra-venta, respecto que una vez cumplidos con los trámites de la sucesión y cancelación de la hipoteca de segundo grado, los compradores pagarían el saldo restante de la venta del inmueble, ya que jamás fueron notificados Los Compradores por Las Vendedoras sobre este cumplimiento de los tramites (sic) sobre el cumplimiento de la Declaración Sucesoral y el pago del préstamo hipotecario, ya que nuestros representados nunca se han negado a pagar el saldo restante del precio de la venta, por cuanto el dinero ha estado a disposición de Las Vendedoras, razón por la cual se reconvino en el cumplimiento contractual en virtud del incumplimiento de la Cláusula ut-.supra mencionada en dicho contrato de opción de compra venta. Por ello alegamos que la parte actora reconvenida no contestó la reconvención o mutua petición, ni probó ni demostró, ni atacó nuestro alegato, y no existe en autos prueba fehaciente de tal hecho, en otras palabras no probaron nada que les favoreciera, opero (sic) la Confesión Ficta, y así debe ser decidido por esta Superioridad.
Por lo tanto esta representación, comparte plenamente el contenido de la Sentencia de Primera Instancia, además de los fundamentos Doctrinarios, Jurisprudenciales y las disposiciones legales aplicables a los contratos de este tipo.
PETITORIO
Solicito al honorable Tribunal que vistos los presentes informes, confirme en toda y cada una de sus partes la sentencia proferida por el Tribunal de la causa de fecha 27 de marzo de 2017, con los Informes que respetuosamente se han indicado, y se condene en Costas a la parte demandada, no obstante no haber operado la CONFESION FICTA en el juicio cuya sentencia es recurrida.

• DE LAS OBSERVACIONES A LOS INFORMES:
Se deja expresa constancia que ninguna de las partes inmersas en la presente causa efectuó la consignación de escrito de observaciones a los informes.

-V-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Reseñado lo anterior, debe este Juzgado Superior establecer el thema decidendum en el presente caso, lo cual se circunscribe a determinar si la decisión proferida por él a quo, que declaró entre otras cosas: Primero: Sin Lugar la pretensión de resolución de contrato intentada por la parte actora reconvenida contra la demandada reconviniente. Segundo: La Confesión Ficta de la actora reconvenida, respecto a la pretensión reconvencional y Tercero: Con Lugar la reconvención propuesta por los ciudadanos Genivera Manjarrez de Páez y Wilman Antonio Barrueta Valero contra las ciudadanas Luz Viviana Saturno D’Escrivan y Luz D’Escrivan de Saturno, se dictó ajustada a derecho y en relación a ella, este Tribunal pasa a efectuar las siguientes consideraciones:

• Del escrito libelar se desprenden los siguientes hechos con relevancia jurídica invocados por la representación judicial de la parte actora:

En el capítulo denominado “DEL CONTRATO DE COMPROMISO DE COMPRAVENTA”, argumentó lo siguiente:Que sus mandantes celebraron un contrato de compromiso de compraventa con los ciudadanos Genivera Manjarrez de Paez y Wilman Antonio Barrueta Valero, sobre un bien inmueble de su propiedad, constituido por un apartamento destinado a vivienda, que forma parte del edificio Marfin, ubicado en la ciudad de Caracas, entre las esquinas del Rosario y El Cristo, Avenida Fuerzas Armadas, Parroquia Santa Rosalía del Municipio Libertador del Distrito Capital, distinguido con el N° 74, planta 7 del referido edificio. Que el inmueble sobre el cual las partes suscribieron el compromiso de venta, fue adquirido por “las vendedoras”, por gananciales matrimoniales y por herencia en virtud del fallecimiento de su causante ciudadano Jesús Antonio Saturno Canelon. Que los compradoras (hoy parte demandada) entraron en posesión del inmueble y residen en el. En su capítulo denominado “DE LAS OBLIGACIONES DE LAS VENDEDORAS”, señaló lo siguiente:Que en la cláusula segunda del compromiso de venta, sus representadas garantizaron a los compradores que: “para el momento de la protocolización del documento definitivo de compraventa, el inmueble objeto del presente contrato, estaría libre de todo pasivo o gravamen, que nada adeudara por concepto de impuestos nacionales, estadales o municipales”, así como también el documento original protocolizado e inserto en el Registro Inmobiliario correspondiente. Que sus representadas cumplieron con todo lo convenido, y que ello consta del justificativo de únicos y universales herederos tramitado ante el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial y del documento de cancelación de un préstamo cuyo gravamen pesaba sobre el inmueble objeto de la negociación. Que en virtud del compromiso adquirido por sus representadas y a fin de facilitar legalmente la negociación, las mismas presentaron en fecha 14 de mayo de 2017 declaración sucesoral ante el organismo fiscal correspondiente. En su capítulo denominado “DE LA OBLIGACIÓN DE LOS PROMITENTES COMPRADORES”, alegó lo siguiente: Que entre las obligaciones de los compradores (hoy demandados) se encontraba la cancelación de la totalidad del precio de venta, es decir, el pago de doscientos veinte mil bolívares (Bs. 220.000), pues ya habían entregado al momento del otorgamiento del documento autenticado, la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000) por concepto de arras. Que desde la fecha del otorgamiento del compromiso de venta hasta el momento de la interposición de la demanda, habrían transcurrido más de tres (03) años, y que los ciudadanos Genivera Manjarrez de Paez y Wilman Antonio Barrueta Valero, no han procedido a dar cumplimiento a su obligación asumida en la clausula sexta del referido documento. En su capítulo denominado “DEL DERECHO RECLAMADO”, arguyó lo siguiente: Que la conducta omisiva de los demandados, demuestra que no desean adquirir el inmueble objeto de la negociación, pues han incumplido en todas sus partes los compromisos contenidos en el documento de compra venta, a pesar de ocupar y usar el referido bien. Que los demandados no demostraron interés en concluir la operación definitiva, es decir, no cancelaron el saldo deudor del precio convenido, y así mismo, no presentaron el documento de compra venta ante el registro correspondiente, a pesar de que sus representadas le exigieron cumplir con los compromisos adquiridos en el referido documento. En su capítulo denominado “DE LA RESOLUCIÓN DEL COMPROMISO DE VENTA POR INCUMPLIMIENTO”, manifestó: Que los “prominentes compradores” no cumplieron con sus obligaciones de pagar el saldo del precio convenido de venta, del otorgamiento del documento respectivo, pago de timbres fiscales, derechos de registro, habilitaciones y redacción de documento, tal como estaba asentado en la cláusula tercera del denominado contrato de opción de compra, y que con su incumplimiento contravinieron lo dispuesto en el artículo 1160 del Código Civil. Finalmente, en su capítulo denominado “DE LA DEMANDA” arguyó que por todas las razones, circunstancias y fundamentos expuestos, en nombre de sus mandantes, demandó a los ciudadanos GENIVERA MANJARREZ de PAEZ y WILMAN ANTONIO BARRUETA VALERO, para que de conformidad con el artículo 1167 del Código Civil, convengan en la resolución del contrato celebrado en fecha 11 de diciembre de 2012, ante la Notaria Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual quedó anotado bajo el N° 2, Tomo 169 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria en el referido mes y año, con expresa condenatoria en costas a la parte demandada y orden de entrega del inmueble ocupado. De igual forma, demandó los daños y perjuicios causados por los demandados en virtud de su incumplimiento, los cuales estimó en la cantidad de veinticinco millones de bolívares (Bs. 25.000.000,00).
• Del escrito de contestación y reconvención a la demanda:
Una vez concluido el trámite procedimental para la citación de la parte demandada y encontrándose a derecho la misma, su representación judicial procedió a dar contestación en los siguientes términos: Negó, rechazó y contradijo, que sus representados estén en posición del inmueble y que residen en él, ya que los mismos ocupan el inmueble objeto de la negociación -específicamente la ciudadana Genivera Manjarrez de Paez junto con su difunto esposo- desde el día 14 de abril de 1977, en calidad de arrendatarios. Negó, rechazó y contradijo que las vendedoras hayan notificado a sus representados por cualquier medio autentico sobre la liberación del inmueble y el pago de impuestos, situación que constituye una omisión dolosa por parte de las accionantes. Rechazó que se haya notificado o tenido conocimiento por parte de su representación, acerca de la tramitación de un justificativo de únicos y universales herederos, así como tampoco con respecto a la cancelación del crédito hipotecario cuyo gravamen pesaba sobre el inmueble, el cual fue liberado el día 18 de diciembre de 2015, tres (03) años después de haber firmado el contrato de opción de compra venta. Negó, rechazó y contradijo que sus representados hayan sido notificados de la declaración sucesoral presentada por las vendedoras en fecha 14 de mayo de 2017, es decir, dos (02) años después de la subscrición del contrato como lo confesó la actora. Rechazó el alegato de la parte accionante referente a que sus mandatarios no han dado cumplimiento con la obligación asumida en la cláusula sexta del documento de compromiso de Compra Venta, en el sentido de la cancelación del saldo deudor acordado (Bs. 220.000), ya que el dinero siempre ha estado a la disposición de las compradoras para dar cumplimiento a dicho contrato. Negó el hecho de que sus representados no tuvieran interés en concluir la operación definitiva, ya que la obligación de la cláusula sexta es de las vendedoras, las cuales se comprometieron a ligerar toda la tramitación para llevar a cabo la protocolización del documento definitivo de compra venta; y que sus mandatarios nunca tuvieron conocimiento o certeza de cuando culminó el trámite de sucesión y cancelación de la hipoteca de segundo grado por parte de las vendedoras, ya que de haberlo sabido se hubiese cancelado el monto restante acordado. Y finalmente rechazó estar en presencia de una demanda de resolución de contrato, así como también los presuntos daños causados a la actora por sus representados. Ahora bien, en la oportunidad procesal de la contestación a la demanda, la representación judicial de los accionados propuso formal reconvención en los siguientes términos:
“…DE LA RECONVENCION
De conformidad con lo previsto en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, en nombre de nuestros representados presentamos formal RECONVENCION contra los Promitentes Vendedores, ciudadanas LUZ VIVIANA SATURNO D’ ESCRIVAN y LUZ D’ ESCRIVAN DE SATURNO, venezolanas, mayores de edad, titulares de las Cedulas de Identidad Nos. V-3.663.738 y V-554.455 respectivamente, en los términos que a continuación se explanan:
Tal como se ha señalado anteriormente en el presente escrito, las partes suscribieron un contrato mediante el cual se pactó la compra venta de un inmueble propiedad de las demandantes Vendedoras, la cual no ha sido posible dada la actitud de Las Vendedoras, con esa conducta Omisión Dolosa, ya que de conformidad con la Cláusula Sexta, existe la obligación de estas vender y así se señala expresamente: (omissis).
Ahora bien, Las Vendedoras debieron realizar dicha obligación y haber hecho una notificación de certeza a Los Compradores por cualquier medio del cumplimiento de esa obligación, cosa que no hicieron ni a través (sic) de una Notaría o Tribunal, para darle mayor certeza de su cumplimiento, ya que no existía plazo alguno para el cumplimiento, sino una obligación de hacer por parte de los actores, lo cual sin haber sido notificados nuestros patrocinados compradores, como se pretende dar cumplimiento a dicho contrato, si quien debía dar toda la documentación para materializar dicho contrato de compra venta, son LAS VENDEDORAS.
Lo cierto es que el cumplimiento estaba condicionando a la culminación del trámite de la sucesión y cancelación de la hipoteca de segundo grado, cuestión que nunca informaron, no obstante existiendo la obligación de Las Vendedoras a aligerar toda la tramitación para llevar a cabo la protocolización del documento definitivo de compra venta como se desprende del contenido de la Cláusula Sexta del Contrato.
Lo cierto es que causa extrañeza dicha demanda, ya que debieron notificar, judiciariamente o notarial, a nuestros patrocinados, informando sobre la cancelación de la hipoteca y la declaración sucesoral, ya que la cancelación como confiesan se realizó en fecha 18 de diciembre de 2015, o sea tres (3) años de haberse celebrado el contrato de opción de compra venta. Y nuestros apoderados esperando que ellos cumplieran su compromiso contractual, por lo tanto es rechazada categóricamente tal pretensión, lo que existe es una OMISION DOLOSA, que bien describe, el Diccionario Jurídico Venezolano D.F, en su página 48, que expresa: “(omissis)”. Por lo tanto resulta evidente la intención de las vendedoras de que dicha venta no se lleve a cabo. Observamos al Tribunal que los compradores están en posesión del referido inmueble desde el día 14 de abril de 1977, o sea hace 39 años, en su condición de arrendatarios, entraron de esta manera en posesión del inmueble y residen en él, cuyo contrato originalmente fue suscrito por el difunto esposo de nuestra mandante ERNESTO PAEZ UZCATEGUI, como se evidencia de documentos, a tales efectos traemos a colación los siguientes: “(omissis)”En consecuencia nuestros (sic) representadas Ocupan dicho inmueble, específicamente la ciudadana GENIVERA MANJARES DE PAEZ como arrendataria desde el día 14 de abril de 1977, o sea hace 39 años, por lo tanto Los Compradores no son personas desconocidas de las Vendedoras, para efectuar cualquier notificación. En razón de ello y a tenor de los (sic) dispuesto en el artículo 1167 del Código Civil, en vista del incumplimiento de las Promitentes Vendedoras en lo que respecta a la obligación, es decir, a la entrega de los impuestos Nacionales, estatales o Municipales, Cedula (sic) Catastral, así como el documento original de la liberación de la hipoteca y declaración sucesoral a los fines del registro definitivo, como se estableció en la Cláusula Segunda, y las vendedoras las cuales se comprometieron a ligerar toda la tramitación para llevar a cabo la protocolización del documento definitivo de compra venta, Obligación que no ha sido cumplida, porque de haber sido cumplida se hubiese cancelado el monto restante acordado. Por lo tanto si una de las partes no ejecuta su obligación, nuestros representados pueden reclamar judicialmente la ejecución del Contrato, como lo establece el artículo 1.167 eiusdem, razones más que suficientes para contrademandar a las ciudadanas LUZ VIVIANA SATURNO D’ ESCRIVAN Y LUZ D’ ESCRIVAN DE SATURNO, venezolanas, mayores de edad, titulares de las Cedulas (sic) de Identidad Nos. V-3.663.738 y V-554.455 respectivamente, para que convengan o ello sea condenado por el Tribunal a lo siguiente: PRIMERO: En la ejecución o cumplimiento del contrato de Opción de Compra Venta suscrito por ante la Notaria Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 11 de diciembre de 2012, bajo el No. 02, Tomo 169 de los Libros de autenticaciones respectivos. SEGUNDO: Que en razón de lo previsto se dé cumplimiento a la obligación de hacer, contenida de la Cláusulas Segunda y Sexta del referido contrato de Opción de Compra Venta por parte de Las Vendedoras, ya que la totalidad del monto acordado como pago, o sea la suma de BOLIVARES DOSCIENTOS VEINTE MIL (Bs. 220.000,00) está a la disposición de las Vendedoras una vez que cumplan con su obligación de hacer o bien a si (sic) sea decidido por este Tribunal…”
(Omissis)
Pasa de seguida este tribunal de alzada, a analizar las pruebas de autos, para lo cual observa:
Consignadas De Manera Conjunta Con El Escrito Libelar.
1. Marcado con la letra “A”: Original del instrumento poder, otorgado por la ciudadana Luz Viviana Saturno D’Escrivan a los abogados Miguel Ángel Rodríguez Saturno y Hernán Semprum Salgado, debidamente autenticado en fecha 18 de mayo de 2016, ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, quedando anotado bajo el Nº 33, Tomo 176 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría en el referido mes y año. Con respecto a esta probanza, el Tribunal observa que la misma no fue impugnada, ni tachada, por lo que se le otorga todo el valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1357 del código Civil; y con éste documento demuestra la parte accionante que se encuentra representada judicialmente por los mencionados apoderados, validando de manera cierta e inequívoca la representación judicial que han ejercido en este juicio los mencionados profesionales de la abogacía (F 09 al 11). ASÍ SE DECLARA.
2. Marcado con la letra “B”: Original del documento mediante el cual la ciudadana Luz Viviana Saturno D’ Escrivan, en su carácter de mandataria de la ciudadana Luz D’Escrivan de Saturno, sustituyó poder con reserva de su ejercicio en los abogados Miguel Ángel Rodríguez Saturno y Hernán Semprum Salgado, debidamente autenticado en fecha 18 de mayo de 2016, ante la Notaría Publica Octava del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, anotado bajo el Nº 32, Tomo 176 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría en el referido mes y año. Con respecto a esta probanza, el Tribunal observa que la misma no fue impugnada, ni tachada, por lo que se le otorga todo el valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1357 del Código Civil; y con éste documento demuestra la parte accionante que se encuentra representada judicialmente por los mencionados apoderados, validando de manera cierta e inequívoca la representación judicial que han ejercido en este juicio los mencionados profesionales de la abogacía (F 12 al 14). ASÍ SE DECLARA.
3. Marcado con la letra “C”: Copia simple del documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal (hoy Capital), anotado bajo el Nº 6, Folio 44, Tomo 50, de fecha 17 de octubre de 1974, mediante el cual el ciudadano Marcos Faerman Lerner, actuando en su carácter de presidente de la sociedad mercantil FAERMAN FINCHELTUB C.A. (FAFINCA) dió en venta a los ciudadanos Luz D’Escrivan de Saturno y Jesús Antonio Saturno Canelón, un (1) apartamento destinado a vivienda distinguido con el N° 74, ubicado en el Edificio Marfin, entre las esquinas de Rosario y El Cristo. Avenida Fuerzas Armadas, en la jurisdicción de la parroquia Santa Rosalía. Municipio Libertador del Distrito Capital. Con respecto a esta probanza, el Tribunal observa que la misma no fue impugnada, ni tachada, por lo que se considera fidedigna de su original y se le otorga todo el valor probatorio que de él emana de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; con éste instrumento se demuestra la propiedad del inmueble de marras, que tiene la hoy accionante, ciudadana Luz D’Escrivan de Saturno (F 15 al 21). ASÍ SE DECLARA.
4. Marcado con la letra “D”: Original de documento contentivo de un contrato de opción de compra venta suscrito por las ciudadanas Luz D’Escrivan de Saturno y Luz Viviana Saturno D’Escrivan con los ciudadanos Genivera Manjarrez de Páez y Wilman Antonio Barrueta Valero; autenticado en fecha 11 de diciembre de 2012, ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando anotado bajo el Nº 02, Tomo 169 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría en el referido mes y año. Con respecto a esta probanza, el Tribunal observa que la misma no fue impugnada, ni tachada, por lo que se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1357 del Código Civil; y con este instrumento se demuestra el vínculo contractual que une a las partes inmersas en esta contienda judicial, en virtud del contrato de opción de compra venta suscrito entre ambas (F 22 al 24). ASÍ SE DECLARA.
5. Marcado con la letra “E”: Original del expediente signado bajo el N° AP31-S-2012-001454 contentivo de la solicitud de Declaración de Únicos y Universales Herederos presentada por la ciudadana LUZ D´ESCRIVAN DE SATURNO LUZ y sustanciada ante el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Con respecto a esta probanza, el Tribunal observa que la misma no fue impugnada, ni tachada, por lo que se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1357 del Código Civil; y a través de ella se demuestra que las ciudadanas Luz Viviana Saturno D’Escrivan y Luz D’Escrivan de Saturno fungen como las únicas herederas del de cujus Jesús Antonio Saturno Canelón, lo cual ratifica el carácter de propietarias que tienen las hoy demandantes sobre el inmueble objeto del contrato de compra venta cuya resolución se demanda en la presente contienda judicial (F 25 al 40). ASÍ SE DECLARA.
6. Marcadas con la letra “F”: Copia fotostática del contrato de préstamo hipotecario, protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal (hoy Capital) en fechan14 de febrero de 1990, quedando anotado bajo el N° 44, Folio 271, Tomo 13 del protocolo 1 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria en el referido mes y año. Y original del documento que acredita la extinción de la hipoteca especial, convencional y de segundo grado, convenida entre los ciudadanos Luz D’Escrivan de Saturno y Jesús Antonio Saturno Canelón con la compañía FAERMAN- FINCHELTUB FAFINCA, C.A., el cual fue protocolizado en fecha 18 de diciembre de 2015 ante el Registro Público del Tercer Circuito Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando anotado bajo el Nº 38, folio 171, Tomo 49. Con respecto a estas probanzas, el Tribunal observa que las mismas no fueron impugnadas, ni tachadas, por lo que se les otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1357 del Código Civil; y a través de ellas se demuestra que sobre el inmueble propiedad de las actoras y objeto de la presente causa, pesaba una hipoteca de segundo grado, la cual fue cancelada por las mismas con expedición del respectivo finiquito (F 41 al 45). ASÍ SE DECLARA.
7. Marcado con la letra “H”: Original del certificado de solvencia de sucesiones, emitida por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), Nº de expediente 120433 de fecha 14 de mayo de 2014. Respecto al instrumento bajo análisis, se aprecia que es un documento público administrativo, y siendo que la parte demandada no lo tachó en la oportunidad legal correspondiente, se le otorga valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 7 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos; y del mismo se evidencia que las ciudadanas Luz Viviana Saturno D’Escrivan y Luz D’Escrivan de Saturno, son las únicas herederas universales de la masa hereditaria de su causante Jesús Antonio Saturno Canelón, y dentro de dicha masa hereditaria se encuentra el apartamento distinguido con el Nº 74, ubicado en el Edificio Marfin, entre las esquinas de Rosario y El Cristo, avenida Fuerzas Armadas, en la parroquia Santa Rosalía, del Distrito Capital (F 46 al 52). ASÍ SE DECLARA.
Consignadas con el escrito de contestación a la demanda:
1. Marcado con la letra “A”: Original del instrumento poder especial, otorgado por los ciudadanos Genivera Manjarrez de Paez y Wilman Antonio Barrueta Valero a los abogados Antonio José Rivero Berrios, Luis Francisco Villamizar Molina, Walter González Espinoza y José Luis Molina, debidamente autenticado en fecha 5 de octubre de 2016, ante la Notaría Publica Séptima de Caracas del Municipio Libertador, quedando anotado bajo el Nº 49, Tomo 162, Folios 182 hasta 184, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría en el referido mes y año. Con respecto a esta probanza, el Tribunal observa que la misma no fue objeto de impugnación, ni de tacha, por lo que se le otorga todo el valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1357 del código Civil; y con éste documento demuestra la parte demandada que se encuentra representada judicialmente por los mencionados apoderados, validando de manera cierta e inequívoca la representación judicial que han ejercido en este juicio los mencionados profesionales de la abogacía (F 74 al 76). ASÍ SE DECLARA.
2. Marcado con la letra “B”: Depósito para Garantía de Consumo de luz Eléctrica Nº 102079 emanado de la Luz Eléctrica de Venezuela, de fecha 14 de abril de 1977 y Solicitud de Servicio N°188403 de fecha 14 de abril de 1977. Con respecto a esta probanza el Tribunal observa que es un documento privado emanado de un tercero que no es parte en la presente causa, por lo que ha debido ser ratificado por el tercero del cual emanó mediante la prueba testimonial, y por cuanto no consta que dicha evacuación se haya producido, este Tribunal lo desecha del debate probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil (F 77 y 78). ASÍ SE DECLARA.
3. Marcado con la letra “C”: Orden de trabajo de servicio de gas Nº 25692 de fecha 13 de abril de 1977. Con respecto a esta probanza el Tribunal observa que es un documento privado emanado de un tercero que no es parte en la presente causa, por lo que ha debido ser ratificado por el tercero del cual emanó mediante la prueba testimonial, y por cuanto no consta que dicha evacuación se haya producido, este Tribunal lo desecha del debate probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil (F 79). ASÍ SE DECLARA.
4. Marcado con la letra “D”: Notificaciones emitidas por la Administradora Abad, CA, de fechas de 1 de julio de 1994, 1 de agosto de 1997, 1 de marzo de 1999, 19 de junio de 1997 y 22 de enero de 1999. Al respecto, este Tribunal observa que aun cuando dicha probanza no fue objeto de impugnación lo desecha de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto nada aporta al objeto debatido en el caso que nos ocupa (F 80 al 84). ASÍ SE DECLARA.
5. Marcado con la letra “E”: Copia simple de contrato de arrendamiento, suscrito entre la Administradora Abad, C.A y la ciudadana Genivera Manjarrez de Páez en fecha 1 de enero de 2007. Al respecto, este Tribunal aun cuando dicha probanza no fue objeto de debate alguno en la presente causa, desecha la misma de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto nada aporta al objeto debatido en el caso que nos ocupa. ASÍ SE DECLARA.
Durante el lapso probatorio.
Estando en la oportunidad correspondiente la parte demandada efectuó la promoción de las siguientes probanzas:
• Contrato de opción de compra venta suscrito por las ciudadanas Luz D’Escrivan de Saturno y Luz Viviana Saturno D’Escrivan con los ciudadanos Genivera Manjarrez de Páez y Wilman Antonio Barrueta Valero; autenticado en fecha 11 de diciembre de 2012, ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando anotado bajo el Nº 02, Tomo 169 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría en el referido mes y año. Con respecto a esta probanza el Tribunal observa que la misma fue presentada por la parte actora al momento de la interposición de la demanda, y sobre la misma ya se emitió pronunciamiento en el cuerpo de la presente decisión.
• La confesión de la parte actora reconvenida, cuando confiesan que la cancelación de la hipoteca y la declaración sucesoral se realizó en fecha 18 de diciembre de 2015, o sea tres (03) años después de haberse celebrado el contrato de opción de compra venta. Con respecto a esta probanza este Tribunal aclara que la confesión espontánea no constituye una “confesión como medio de prueba”, pues en estos casos dicha confesión lo que busca es fijar el alcance y límite de la relación procesal, y en razón de ello no se le otorga valor probatorio alguno.
Asimismo, ratificó la promoción de los siguientes instrumentos:
• Depósito para Garantía de Consumo de luz Eléctrica Nº 102079 emanado de la Luz Eléctrica de Venezuela, de fecha 14 de abril de 1977 y Solicitud de Servicio N°188403 de fecha 14 de abril de 1977.
• Orden de trabajo de servicio de gas Nº 25692 de fecha 13 de abril de 1977.
• Comunicaciones emitidas por la Administradora Abad, CA, de fechas de 1 de julio de 1994, 1 de agosto de 1997, 1 de marzo de 1999, 19 de junio de 1997 y 22 de enero de 1999.
• Contrato de arrendamiento, suscrito entre la Administradora Abad, C.A y la ciudadana Genivera Manjarrez de Páez en fecha 1 de enero de 2007.

Con relación a estas probanzas, este Tribunal observa que ya fueron previamente valoradas en el cuerpo de la presente decisión, por lo que se hace innecesario emitir nuevamente pronunciamiento con respecto a ellas. Así se declara.

Valoradas las pruebas de autos, pasa de seguida esta alzada a pronunciarse sobre el fondo de la causa, de la siguiente manera:
Corresponde a este Tribunal conocer en segunda instancia, el recurso de apelación ejercido en fecha 03 de abril de 2017, por el ciudadano Miguel Ángel Rodríguez Saturno, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 7.743, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada en fecha 27 de marzo de 2017, por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Ahora bien, de la trascripción parcial de los actos transcurridos durante el proceso en primera instancia, y en especial de aquellos en cuyo contenido se encuentra el objeto del recurso de apelación que ocupa a esta Sentenciadora, se observa que el caso de marras se encuentra relacionado con un juicio de Resolución de Contrato de Opción de Compra Venta incoado por las ciudadanas LUZ VIVIANA SATURNO D’ESCRIVAN y LUZ D’ESCRIVAN DE SATURNO contra los ciudadanos GENIVERA MANJARREZ DE PAEZ y WILMAN ANTONIO BARRUETA VALERO, en virtud del presunto incumplimiento por parte de los accionados de la cláusula sexta del referido contrato.
Sobre las acciones de resolución de contrato, establecen los artículos 1159 y 1167 del Código Civil, lo siguiente:
“Artículo 1.159: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
”Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
De las normativas transcritas, se evidencia el fundamento legal para intentar la acción de cumplimiento o resolución de contrato, y si hubiere lugar a ello, con cada una de estas acciones los daños y perjuicios, entendiéndose que cuando se demanda el cumplimiento de un contrato, lo que se busca es que se cumpla con lo establecido o acordado por las partes en el mismo y tiene efectos hacia el futuro, caso contrario ocurre, cuando se demanda la resolución de un contrato, ya que el efecto que produce la misma, es volver la situación al estado en el que se encontraba antes de celebrar el contrato, como si este no se hubiese firmado, tal y como lo estableció el Dr. ELOY MADURO LUYANDO en su libro CURSO DE OBLIGACIONES, año 1986, página 592, cuando dijo: “La resolución tiene efectos retroactivos. El contrato bilateral terminado por resolución se considera extinguido, no desde el momento en que la resolución se declara, sino que mediante una ficción jurídica se considera, como que si jamás hubiese existido contrato alguno…”
Asimismo, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia por sentencia N° 878 de fecha 20 de julio de 2015, con ponencia de la Magistrada MARCOS TULIO DUGARTE PADRÓN. Expediente N° 14-0662, dejó establecido lo siguiente:
“…Con ocasión de la controversia que se ha generado respecto de la naturaleza del contrato de opción de compraventa, esta Sala considera necesario realizar las siguientes precisiones:
Según la doctrina actual de la Sala de Casación Civil, cuando en el contrato de opción de compraventa se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivale a un contrato de compraventa. No obstante, esta Sala observa que de ser así, quedaría excluido este tipo de contratos del mundo jurídico al considerarse a todos como contratos de compraventa, ya que en todos los contratos de opción de compraventa se establece un objeto en el cual se promete a futuro un bien en venta, a cambio de un precio, al cumplirse ciertas condiciones, para lo cual las partes expresan su voluntad o consentimiento.
De esta manera, se observa cómo se confunde lo que son los contratos preliminares con los contratos de promesa, los cuales son diferentes y sólo uno de ellos se refiere a lo que conocemos como contrato de opción a compraventa, por lo que la Sala aclarará la estructura y función de cada una de estas figuras, lo cual ya había empezado a realizar en la sentencia N° 1653/20.11.2013.
1. En primer lugar, debemos tomar en consideración que el contrato preliminar, es aquel que tiene por objeto la obligación de las partes, ya sea de una de ellas o ambas, de cooperar para la celebración de un contrato futuro especificado en el preliminar, generando en cabeza de los intervinientes la obligación de prestar el consentimiento (obligación de hacer), en un segundo momento o tiempo para la conclusión de un contrato definitivo que las partes no pueden o no desean aún concluir. Este contrato puede ser: a) unilateral o b) bilateral (Lupini, Luciano; La responsabilidad precontractual en el derecho comparado moderno y en Venezuela; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2011, pp. 163-168).
En nuestro Código Civil, no existe expresa mención de esta figura jurídica, ya que se refiere a un contrato atípico o innominado, diferenciándose de los tratos previos o tratativas (que no obligan contractualmente), de la minuta, de las cartas de intención y de las ventas a término o condicionales. Esta modalidad de contratos se produce en razón del principio de la autonomía contractual y tienen cabida dentro de la teoría general del contrato (Lupini, Luciano; Derecho de las obligaciones en el nuevo milenio; Segunda Edición, Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2007, p. 142).
Este tipo de contratos crea un vínculo generador de efectos jurídicos que se inserta en el proceso de formación del contrato definitivo que se debe celebrar, teniendo un efecto instrumental, que consiste en generar la obligación de prestar el consentimiento para suscribir un contrato futuro y no un efecto sustancial, como sería el que produce el contrato definitivo. Por ello, también se les llama pactum de contrahendo o pactum de ineundo contractu, pudiendo ser estos contratos preliminares, como antes se señaló, unilaterales o bilaterales, teniendo cada uno de ellos efectos distintos, aunque ambos son negocios jurídicos bilaterales, cosa distinta a que el contrato sea bilateral o no.
Así, en el contrato preliminar bilateral se obligan ambas partes y en el unilateral sólo una de ellas a prestar su consentimiento y suscribir el contrato definitivo (obligación de hacer) en un futuro. En el primero hace falta el mutuo disenso para liberarse de la obligación, en el segundo basta con que el beneficiario de la obligación, renuncie a ejercer su derecho o a exigir el cumplimiento del contrato preliminar. Cabe resaltar que estos contratos preliminares pueden preceder, a su vez, una amplia gama de contratos típicos o atípicos, nominados o innominados (Lupini, Luciano; Estudios de Derecho Privado; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2010, pp. 189-195).
En Venezuela, tenemos un artículo similar al artículo 2.932 del Código Civil italiano de 1942, que es el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil venezolano, que reconoce la autonomía conceptual de la categoría de los contratos preliminares, el cual establece:
“Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos.”
La utilidad de este tipo de contratos en el caso de la compraventa, es evitar asumir las consecuencias de la suscripción de un contrato definitivo que surta efectos traslativos de la propiedad (efectos reales) de manera inmediata, sin tener que pagar el precio o hacer la tradición de la cosa (titulus – modus adquirendi), ejerciendo el principio consensual establecido en el artículo 1.161 del Código Civil. Esto permite que las partes que se encuentran a la espera de la verificación de una situación futura e incierta, o que desean posteriormente definir mejor las condiciones y cláusulas del contrato definitivo, finalizando la negociación en un segundo momento, incluso sirve para asegurarse una ventaja negocial, mediante un contrato preliminar unilateral, frente a una posible variación del precio del inmueble que pueda ser sustancial.
Si una parte pide el cumplimiento forzoso del contrato preliminar y ello no está excluido por el contrato, la otra deberá sufrir la concreción del efecto jurídico cuya realización no puede impedir que se produzca.
El poder de emitir una sentencia que permita sustituir u obviar la manifestación de voluntad del obligado en el contrato preliminar debe ser concedido expresamente por la ley. Es por ello que no cabe concebir ejecución forzosa en especie de una obligación de hacer infungible, sin norma que conciba un mecanismo de este tipo. En razón de esto, se debe distinguir entre los contratos preliminares en general, de los contratos o pactos de opción.
La autonomía y especificidad del contrato definitivo, se traduce en que éste tiene un contenido divergente con relación al contrato preliminar, tanto en los elementos, como desde el perfil funcional. El contrato final que se firma como consecuencia del preliminar, tiene dos aspectos: 1) se trata de un negocio que se celebra en cumplimiento de una obligación previa y 2) las obligaciones derivadas de este negocio jurídico pueden extinguirse por novación, remisión u otras figuras extintivas. Como acto debido o negocio vinculado, el contrato prometido que exceda de los términos del preliminar podría dar lugar a diversas acciones jurídicas. Como negocio autónomo y de efectos realmente sustanciales, el definitivo supera al preliminar y puede regular las relaciones de las partes de la forma que éstas consideren más oportuno, aún de manera distinta a la originalmente contemplada.
El contrato preliminar (en general) de compraventa de inmuebles se caracteriza porque para el momento de su estipulación, se aceleran algunos efectos del contrato definitivo, como la anticipación de buena parte del precio o la inmediata ocupación del inmueble por parte del promitente comprador, lo cual difiere de la venta de la cosa futura, teniendo como elemento principal la volición de las partes. En el contrato de cosa futura, las partes se obligan en forma inmediata y definitiva a pagar el precio y la otra a transferir la propiedad de la cosa, quedando el efecto traslativo diferido para el momento de la construcción del bien. En cambio en el preliminar, se requiere siempre de otra manifestación de voluntad para que ocurra el efecto traslativo. Así, los acuerdos relativos a la anticipación de efectos del contrato de compraventa generan obligaciones derivadas del preliminar, sin que por ello se trate de la compraventa definitiva.
Los contratos preparatorios en general, se distinguen de los tratos previos o tratativas, en cuanto a que éstas últimas no vinculan a las partes, salvo el caso de ruptura abusiva, que podría dar lugar a la resarcibilidad del daño a favor del contratante inocente que confió de buena fe en la seriedad de la negociación. En efecto, aún en la fase precontractual las personas que están negociando se encuentran obligadas a obrar conforme a los parámetros de la buena fe en sentido objetivo, entendida como regla de conducta y como principio general del derecho (En tal sentido: Lupini, Luciano, La responsabilidad precontractual en el derecho Comparado moderno y en Venezuela, Caracas, 2014, pp. 201-219).
El contrato preliminar es un verdadero contrato, que puede venir, a su vez, precedido de tratativas. Se diferencia también de los acuerdos parciales, de las minutas de contrato y de las cartas de intención, figuras que se insertan en la formación progresiva del contrato, pero que carecen de carácter contractual preliminar y, por ende, no procede la ejecución forzosa de éstas
En el contrato preliminar unilateral ambas partes sí pueden poner fin al contrato antes de la fecha establecida para el cumplimiento de la obligación establecida, sin que se dé como un hecho que se convierte en el contrato definitivo con la aceptación del oferido o beneficiario, procediéndose a pagar lo establecido en la cláusula penal, a diferencia de la promesa unilateral o contrato de opción de compra venta en la cual sí se da por constituido el contrato definitivo automáticamente, al cumplirse determinados eventos, tal como se explicará más adelante.
Sentadas estas premisas, cabe diferenciar el contrato preliminar de otras figuras jurídicas que mencionaremos a continuación:
A. Así resulta la diferencia entre oferta firme con plazo y el contrato preliminar. El primero es un negocio jurídico unilateral, irrevocable y recepticio (1.137 del Código Civil), aunque cuando se trata de una oferta simple sí se puede revocar, pero si la revocatoria ocurre en forma abusiva, el oferido que haya obrado de buena fe puede pedir el resarcimiento de los daños y perjuicios que haya sufrido. En el segundo el negocio preliminar siempre es un negocio jurídico bilateral perfecto que celebran dos o más personas, aunque se trate de contratos preliminares unilaterales.
B. En cuanto a las diferencias entre el contrato preliminar y el pacto de prelación, se observa que este último no obliga al promitente propietario a vender al beneficiario del pacto, no lo vincula, salvo en los casos que decida venderle a un tercero, ya que de ser éste el caso, el promitente debe dar preferencia al beneficiario del pacto. El pacto de prelación no es un contrato preliminar unilateral condicionado y por ello no procede la ejecución forzosa, se trata de un contrato autónomo atípico, a través del cual el promitente asume la obligación de preferir, en paridad de condiciones, al beneficiario del pacto, en caso de que decida vender el bien objeto del pacto, pero no obliga a estipular el contrato de compraventa.
C. El contrato preliminar de compraventa tampoco es una venta obligatoria o de efectos obligatorios, ya que esta última es un contrato definitivo, que contiene la expresión de voluntad de dar (obligación de dar), de allí que el efecto traslativo de la propiedad no está supeditado a una posterior declaración de voluntad negocial, sino a la verificación de un evento posterior, que al acontecer produce automáticamente el efecto real de transferencia de la propiedad; es un contrato de estructura unitaria y los efectos obligatorios y reales emanan de un solo contrato.
D. El contrato preliminar está incluido en los contratos preparatorios al igual que el contrato normativo, pero este último, contempla parte de las cláusulas de los futuros contratos, de forma homogénea, que han de ser establecidos por los mismos sujetos que suscribieron el contrato normativo, inclusive con terceros, limitándose a obligar a las partes. En caso de celebrar los contratos futuros e individuales, a atenerse al esquema previamente establecido y en las materias reguladas, pero sin obligar a celebrar un contrato futuro. El contrato preliminar obliga a celebrar el contrato definitivo al que se refiere.
2. Otro tipo de contrato son las opciones o promesas unilaterales de venta o de compra, en las que para que sean equiparables a la venta, se requiere que exista un consentimiento recíproco (distintas a las promesas bilaterales de compraventa que son los contratos preliminares bilaterales de compraventa, sobre lo que se precisará más adelante).
En las promesas unilaterales u opciones, éstas contienen la expresión del consentimiento de las partes, porque se trata de negocios jurídicos bilaterales, pero quedando una sola obligada de manera irrevocable, porque el contrato final (como el de venta) se forma con la aceptación de la promesa, la cual es conocida como ejercicio de la opción por parte del beneficiario de la promesa, con lo cual esa promesa se convierte en contrato firme y definitivo. Cuando se ejerce la opción o se acepta la oferta a través de otra manifestación de voluntad, se producen los efectos del contrato definitivo, que en los casos de oferta de venta del bien, es la venta del mismo. Por lo tanto, el consentimiento originario otorgado en cuanto a la cosa y el precio, no implica el acuerdo en cuanto a la formación del contrato definitivo, ya que ese consentimiento recíproco sobre el contrato definitivo existe o coexiste cuando el optante decide ejercer la opción de compraventa. Por ello, la promesa unilateral nunca puede equipararse a la compraventa, mientras la opción no se ejerza, ya que son dos contratos distintos y con características propias. Sólo cuando se ejerce la opción, se forma el contrato de compraventa en un momento posterior y por medio de la celebración de otro acto o a través de la demanda judicial de cumplimiento de contrato, para que se otorgue el correspondiente documento contentivo del negocio ya perfeccionado, por lo que el contrato de compraventa nunca existirá si el beneficiario de la promesa u opción no la ejerce, al tratarse de un derecho potestativo.
El promitente al obligarse no puede retractarse, ya que la manifestación de su voluntad en este tipo de contratos es irrevocable, salvo que contractualmente se establezca una cláusula que lo establezca. El obligado no puede retractarse de su voluntad o eximirse unilateralmente de la obligación, salvo que el beneficiario renuncie a ejercer la opción.
Por lo tanto, la promesa es un verdadero contrato que consagra a favor del beneficiario de la opción (optante u oferido) un derecho potestativo que consiste en la facultad de adquirir la cosa por efecto de su única manifestación unilateral de voluntad de manera posterior, a través del ejercicio de la opción. No es condición potestativa porque la obligación sería nula ex art. 1202 Código Civil, se trata de un derecho potestativo que le confiere el contrato de opción al beneficiario de la oferta irrevocable en él contenida. Los efectos sustantivos que se dan, están en el que no se producen efectos reales, ni traslativos de propiedad, solamente se da al beneficiario el derecho de aceptar la oferta contenida en el contrato (por ello es un contrato de opción de compraventa, pero la opción es sólo a favor del beneficiario no del promitente), derecho que puede ser cedido, salvo acuerdo en contrario, obligando al cesionario a pagar la indemnidad de inmovilización, si ésta existe, o a reembolsar al beneficiario cedente, el premio ya pagado por éste, además de las ventajas o precio de la cesión.
En otras palabras, la promesa unilateral de venta o de compra u opción de compraventa, hace surgir en cabeza del beneficiario un derecho potestativo que consiste en la facultad de perfeccionar el contrato, a través de la aceptación de la oferta irrevocable hecha por el promitente, dentro del plazo de la opción, con lo que no se produce un derecho de crédito que permita obligar al promitente a celebrar un contrato futuro, como si existiera una obligación de hacer a cargo del promitente de celebrar dicho contrato. En todo caso podría entenderse como una obligación de no hacer por parte del promitente, en cuanto a abstenerse de impedir el perfeccionamiento del contrato al cual alude la promesa o pacto de opción.
En este sentido, este tipo de contrato se perfecciona en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante y haya cumplido a su vez con sus obligaciones en los términos establecidos. Por ello, no se requiere que el beneficiario pida la ejecución forzosa en especie mediante una demanda que procure el cumplimiento de contratar, que perfeccionaría la compraventa, sino que ya la venta se ha perfeccionado y sólo necesita pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato ya perfeccionado. Solamente cuando el promitente se niegue a suscribir el instrumento en el cual ha de constar el contrato formado, hará falta la sentencia que documente el negocio jurídico, tratándose de una sentencia declarativa que constata que el contrato ya se perfeccionó y no se condena al promitente a contratar.
El premio que se establece en la promesa unilateral, no son las arras que se colocan en el contrato preliminar, ni el precio del bien, por ello no cabe pactar arras, ya que se trata de una promesa unilateral en la que sólo una parte se obliga a vender, y si se estableciera, el oferido estaría casi obligado a aceptar la oferta para evitar la pérdida patrimonial, con lo cual renunciaría a su libertad de aceptar o no la misma, lo cual sería contrario a la naturaleza misma del contrato.
3. Las llamadas promesas bilaterales o sinalagmáticas, son aquellas en las cuales una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta. Si no contiene ya la expresión definitiva y cierta de la voluntad de las partes de concluir en ese acto la compraventa, ellas equivalen a los contratos preliminares bilaterales de compraventa.
La cesión de promesa bilateral de compraventa, es una verdadera cesión de contrato, a diferencia del caso anterior, aunque podría darse una sustitución en donde el beneficiario de la promesa puede designar a otra persona como beneficiario, en sustitución suya, frente al promitente y cumplir con la contraprestación pactada.
En las promesas bilaterales de compraventa la ejecución forzosa de la obligación (que es de hacer) es en especie, la cual consiste en otorgar y firmar el contrato definitivo acordado en el contrato preliminar.
Por otra parte, en el pacto de opción, negocio bilateral, se acuerda la irrevocabilidad de la declaración de una de las partes con relación a un futuro contrato que se formará con la simple aceptación de la otra, la cual es libre, de aceptar o no dicha declaración dentro de un plazo. Como se indicó antes, el contrato de opción equivale a la promesa unilateral de venta de los franceses, pero no es un contrato preliminar unilateral. El contrato de opción no genera propiamente una obligación de hacer a cargo del promitente y el optante no tiene la necesidad de obligarlo a prestar su consentimiento para la formación del contrato futuro, porque le basta con expresar su aceptación y ejercer la opción para que se repute formado el contrato. Por ello se debe diferenciar el pacto de opción del contrato preliminar unilateral.
4. Vistas las anteriores distinciones, es por lo que se debe diferenciar entre la solución de los casos que versan sobre la negativa de escriturar o documentar un negocio jurídico ya perfeccionado, en donde la sentencia que suple el título es declarativa (promesa unilateral o pacto de opción), con los que se refieren a la obligación de concluir un contrato futuro, que alude a una obligación de hacer que consiste en expresar el consentimiento para la formación del contrato definitivo (contratos preliminares). Se debe tener claro que dentro de una prestación de hacer, puede quedar englobada la celebración de un contrato futuro distinto al contrato del cual dimana dicha obligación de hacer. Estos contratos se pueden realizar aunque no estén expresamente regulados por el Código Civil, ya que las partes son libres de determinar y darle contenido a sus intereses como mejor les convenga, por el principio de autonomía de la voluntad, siendo un contrato innominado que está reconocido en el artículo 1.140 del Código Civil. Así, este contrato tiene por objeto un contrato futuro de contenido variable e indeterminado a priori, por cuanto su contenido se especifica caso por caso, por lo que se adapta o puede preceder a cualquier contrato (el “definitivo”, que tendrá un efecto extintivo de la obligación de contraer y constitutivo de sus efectos normales).
El artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, establece una sentencia de condena (aplicable a los contratos preliminares), ya que atribuye al juez el poder de condenar a la prestación del consentimiento a la parte que haya omitido la declaración prometida, con la consecuencia de que en caso que la parte perdidosa no cumpla voluntariamente la decisión, la declaración se tiene como emitida, siendo una ejecución forzosa en especie y el juez en su fallo sustituye la voluntad no expresada. Sobre todo, porque se contempla un lapso no menor de tres días ni mayor de diez para que el deudor efectúe el cumplimiento voluntario (artículo 524 del Código de Procedimiento Civil). En cambio la sentencia constitutiva produce directamente los efectos del contrato no concluido sin sustituir la voluntad del renuente, sino que la obvia, al producir las consecuencias y efectos directamente (como el caso italiano con su artículo 2.932 del Código Civil).
En nuestro país no se ha establecido la obligación de registrar un contrato preliminar de compraventa, por existir en la materia el principio de la libertad de las formas y para no privar a las partes de contar con un instrumento flexible, menos formal, para regular sus intereses en un momento en el cual aún no tienen seguridad o certeza sobre si se desean concretar los efectos definitivos de un contrato de compraventa, máxime cuando el artículo 531 del Código Adjetivo establece que “…la sentencia sólo producirá efectos [contrato no cumplido] si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos” (corchetes de esta Sala). De allí que, si el comprador no ha pagado el precio, mal puede pretender que el contrato preliminar sea equiparable a una venta.
Pero en el caso de la opción, sí se había contemplado en el artículo 43 de la Ley de Registro Público y del Notariado de 2001, la obligación de registrar “los contratos de opción para adquirir derechos sobre inmuebles”. Esta obligación fue eliminada en la ley del 22 de diciembre de 2006, Gaceta Oficial Extraordinario N° 5.833 (numeral 2 del artículo 93) y que se mantiene con el vigente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Registros y del Notariado, publicado en la Gaceta Oficial N° 6.156 Extraordinaria del 19 de noviembre de 2014, en su artículo 92 numeral 2. Efectivamente, si se considerara que el pacto de opción no es un contrato traslativo de propiedad (hasta que no se ejerza la opción o promesa unilateral), no tenía sentido y era un error que se estableciera el registro. Aún así, se colocaba expresamente la base imponible del impuesto a pagar para el caso de registro de opciones de compraventa. Por lo tanto, si se concibe como una “obligación de registrar” a los contratos preliminares de compraventa con ello se entrabaría el tráfico comercial y se perdería la flexibilidad del documento preliminar.
En cambio, cuando se celebra un verdadero contrato de compraventa con todos sus elementos, por documento privado, aunque las partes lo denominen impropiamente como promesa o compromiso, si solamente se difiere la obligación de escriturar o registrar el documento para un momento posterior, y una de las partes se niega a firmar en el momento de la protocolización, la otra puede demandar el reconocimiento de la existencia del negocio jurídico celebrado entre las partes y la renuencia del deudor puede ser suplida mediante un fallo que declare la existencia y cuya protocolización de la sentencia surte los mismos efectos del negocio no escriturado (Corte de Casación de 27 de julio de 1955 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1955 (Julio a septiembre), N° 9, Volumen II, Caracas, páginas 53 a 63] y Sala de Casación Civil, Mercantil y del Trabajo del 1 de diciembre de 1965 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1965 (Octubre a Diciembre), N° 50, Caracas 1967, páginas 572 a 584]), siendo un fallo mero declarativo, lo cual también es aplicable cuando el acreedor hipotecario se niega a otorgar el correspondiente documento de cancelación del gravamen, una vez extinguida la obligación garantizada (Corte de Casación del 24 de mayo de 1955 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1955 (Abril a Junio), N° 8, Volumen II, Caracas, páginas 58 a 77]). Igual ocurre con la promesa unilateral de venta u opción de compraventa, en caso de que el promitente obligado no cumpla con su obligación de reconocer el negocio jurídico ya perfeccionado.
La diferencia de la promesa bilateral de compraventa, con el contrato de opción propiamente dicho (promesa unilateral), está en que el segundo se debe reputar perfeccionado en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante, por lo que el beneficiario de una promesa u opción no necesita pedir la ejecución forzosa en especie a través de una demanda que procure el cumplimiento de una obligación de contratar que perfeccione la compraventa, sino que ya la venta está perfeccionada y sólo debe pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato, como lo es la tradición de la cosa. En cambio en el contrato de promesa bilateral de compraventa cuando haya negativa de alguna de las partes de suscribir el documento definitivo, será necesaria una sentencia de condena que constituirá el negocio jurídico perfeccionado.
Por otra parte, no se podrá intentar la acción de cumplimiento cuando el objeto del contrato preliminar sea un bien determinado, que haya perecido después de la celebración del contrato preliminar de compraventa. También quedan excluidos los casos en que no estén suficientemente determinados los elementos esenciales del contrato futuro, en el preliminar, por lo que de darse un incumplimiento, procedería únicamente el resarcimiento de daños y perjuicios.
En conclusión, ante el incumplimiento de la obligación de contratar derivada de un contrato preliminar procede la acción de cumplimiento de contrato y si la parte que ha sido condenada a ello, no otorga la escritura, la sentencia suple su manifestación de voluntad por mandato de la norma. Ello, siempre y cuando la ejecución en especie no esté excluida por el contrato.
El recurso a la ejecución específica puede ser impedido por las partes convencionalmente, en virtud del poder de autoregulación de sus intereses negociales según el principio de la autonomía de la voluntad, por lo que la inclusión de una cláusula penal en el contrato preliminar, no significa por sí sola, que queda excluida esta opción, ya que la inclusión de una regulación convencional de los daños, no basta para impedir el ejercicio de esta acción judicial, siendo necesaria una manifestación univoca de voluntad en este sentido. Así que cuando esté excluido el recurso a la ejecución forzosa en las cláusulas contractuales del contrato preliminar bilateral de compraventa, ante el incumplimiento de una de las partes sólo queda a la otra la demanda de resarcimiento por daños y perjuicios, que se suele regular convencionalmente con la cláusula penal. De esta manera cabría pensar que hay dos clases de contratos preliminares bilaterales, aquellos que admiten la ejecución forzosa y los que no.
En la promesa bilateral de compraventa, la posibilidad de intentar la acción resolutoria del contrato en caso de incumplimiento de la obligación de una de las partes es viable.
Por otra parte, para que la sentencia surta sus efectos, debe existir la constancia del cumplimiento de la obligación de la parte demandante. En el caso de que la prestación no sea todavía exigible para el momento de la demanda, dado que el cumplimiento o la oferta de la prestación no es un presupuesto procesal de admisión de esta demanda, la misma puede realizarse durante el transcurso del juicio, así como en el caso del cumplimiento. Cuando el actor sea el promitente comprador y el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento de la celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador-oferido.
En este sentido, cuando la Sala de Casación Civil asimila los contratos preliminares de compraventa o promesas bilaterales de compraventa con el contrato definitivo, desconoce lo relativo a la formación progresiva del contrato, negándoles su autonomía conceptual, contrariando el propósito buscado por las partes al celebrar dichos contratos, violentando así el principio de la autonomía contractual, al considerar que la promesa bilateral de compraventa equivale a la venta definitiva porque el inmueble y el precio establecidos en el contrato preliminar se encuentran determinados, como si en Venezuela existiera un artículo similar al artículo 1.589 del Código Napoleónico de 1804, que introdujo la norma que equiparaba la promesa de venta con la venta definitiva.
Asimismo, tampoco se comparte la consideración según la cual se considera que como contrapartida del sacrificio que hace el promitente (oferente) de mantener la irrevocabilidad de la oferta por un tiempo, en contraprestación de un premio (el precio) de la opción, se está en presencia de un contrato bilateral y sinalagmático, lo cual tiene efecto en relación a las solemnidades y pruebas. El hecho de que exista un premio (valor de la oportunidad) para el promitente, no significa que se trate de un contrato bilateral, sino que sigue siendo unilateral ya que las obligaciones del promitente y el beneficiario no son recíprocas o correspectivas, pasando únicamente a ser sinalagmático el contrato cuando el premio de la opción resulte muy elevado en relación al precio acordado. Ante esto se deben tomar en cuenta los elementos esenciales y accesorios del contrato para poder determinar cuándo se perfecciona el mismo.
El contrato de opción de compraventa es la promesa unilateral de venta o compra de los franceses establecido en sus artículos 106-1, 106-2 y 106-3 de su Código Civil, equivalente al pacto de opción de los italianos establecido en el artículo 1.331 del Código Civil Italiano (que no es el contrato preliminar acá estudiado). De allí que no pertenece al campo de los contratos preliminares que requieren una nueva manifestación de voluntad de todas las partes que intervienen para poder ser definitivo, sino de los contratos ya concluidos (definitivos en sentido amplio), ya que su perfeccionamiento depende única y exclusivamente del optante quien recibe una oferta irrevocable hecha por el promitente, por un cierto tiempo, para celebrar un ulterior contrato, sujeto a la aceptación o no de la oferta de manera libre (Rodríguez, Mauricio; El contrato de opción; Segunda Edición, Livrosca, 1998, pp. 49-74).
El contrato de opción aunque es firme, es un contrato que puede conducir, pero no necesariamente, a la conclusión de un contrato ya sea de venta, permuta, arrendamiento o cualquier otro nominado o innominado, por cuanto tiende a la formación del contrato, que puede formarse o no (contrato eventual), de ejercerse la opción.
En razón de lo anterior, es que todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
Esta Sala Constitucional ordena remitir copia certificada del presente fallo a todos los presidentes de los distintos circuitos judiciales del país para que se haga extensivo su conocimiento en todos los tribunales de la República y su publicación en la página web del Tribunal Supremo de Justicia. Así se decide.

Así las cosas, de las actas del presente asunto, tenemos que el caso de marras trata de un contrato de opción de compra venta suscrito por las partes inmersas en el proceso, en fecha 11 de diciembre de 2012, sobre un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el número 74, ubicado en el piso 7 del edificio denominado “MARFIN”, situado entre las esquinas de Rosario y El Cristo. Avenida Fuerzas Armadas. Parroquia Santa Rosalía del Municipio Libertador. Distrito Capital (F 22 al 24); propiedad de las accionantes por herencia, tal como consta de la solicitud de Declaración de Únicos y Universales Herederos presentada por la ciudadana LUZ D´ESCRIVAN DE SATURNO LUZ y sustanciada ante el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en el expediente signado bajo el N° AP31-S-2012-001454, y del original del certificado de solvencia de sucesiones, emitida por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), Nº de expediente 120433 de fecha 14 de mayo de 2014, ambos instrumentos consignados por la parte actora al momento de la interposición de la presente demanda, valoradas en su oportunidad en el cuerpo de este fallo.
En el precitado contrato de opción de compra venta, ambas partes se adjudicaron el cumplimiento de ciertas obligaciones destinadas a llevar a cabo el perfeccionamiento a futuro de la compra del apartamento objeto del contrato, y en tal sentido, tenemos que: Por una parte “LAS VENDEDORAS” se comprometieron a dar en venta un inmueble de su propiedad, garantizando que para el momento de la protocolización definitiva del documento de compra venta, dicho inmueble estaría libre de todo pasivo o gravamen y que nada adeudaría por concepto de impuestos nacionales, estadales o municipales. Y por la otra, “LAS COMPRADORAS” pactaron adquirir el inmueble objeto del contrato, así como también cubrir todos los gastos ocasionados por la protocolización del documento de venta, tales como derecho de registro, timbres fiscales, habilitaciones, redacción de documentos, entre otros. De igual forma, se obligaron a dar a las vendedoras en calidad de arras, la cantidad de cien mil bolívares (Bs 100.000), monto este que cancelaron al momento de la autenticación del contrato de opción de compra venta a través de cheque de gerencia N° 00059988, perteneciente a Banesco y girado a favor de la cuenta N° 013403899721202100001.
Asimismo, en dicho contrato quedó asentado lo siguiente: “CLAUSULA SEXTA: Ambas partes acordaron el siguiente convenio una vez culminado el trámite de sucesión y cancelación de hipoteca de segundo grado por parte de las vendedoras y se haya cancelado en su totalidad el monto acordado, y la vendedora se compromete a ligerar toda la tramitación para llevar a cabo la protocolización del documento definitivo de compra venta”.
Como puede observarse, luego de la autenticación del tantas veces mencionado contrato de opción de compra venta, quedaba por ejecutar y a cargo de las vendedoras la culminación del trámite de sucesión y cancelación de la hipoteca de segundo grado que pesaba sobre el inmueble objeto de la negociación, para que posteriormente, las compradoras efectuaran el pago restante del precio adeudado y la protocolización del documento definitivo de venta. Con relación a ello, alegan las accionantes que los hoy demandados no dieron cumplimiento a su obligación de cancelar el monto restante del precio acordado, ello a pesar de haber cumplido con la culminación del trámite sucesoral y la liberación del gravamen que pesaba sobre el inmueble, a lo que los accionados manifestaron el hecho de que en ningún momento tuvieron conocimiento ni fueron notificados de ese cumplimiento por parte de las actoras, y que la cantidad de dinero adeudada a las mismas siempre ha estado a su disposición.
Ahora bien, el artículo 1264 del Código Civil establece lo siguiente:
“Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.”
Así las cosas, de las pruebas traídas a los autos, se desprende que el contrato de marras suscrito por las partes en fecha 11 de diciembre de 2012, se encontraba sujeto a la condición de la realización por parte de la actora, de una serie de diligencias, las cuales dio por culminadas en fecha 18 de noviembre de 2015, es decir tres (3), años más tarde a la suscripción del contrato que se discute, las cuales eran referentes a la declaración sucesoral y liberación de la hipoteca de segundo grado que pesaba sobre el inmueble objeto de negociación, diligencias éstas a las que habían quedado obligadas las actoras, a efectuar según la cláusula sexta del contrato de opción de compra venta de fecha 11 de diciembre de 2012, por lo que lógico es pensar, que culminadas las mismas, el 18 de noviembre de 2015, y habiendo trascurrido tres (3) años, desde la suscripción del contrato en discusión, se participara a los hoy demandados (compradores), sobre el cumplimiento de los trámites previstos en la clausula CLAUSULA SEXTA, pues el tiempo transcurrido fue largo y de no ser informado por quien ejecuto las diligencias establecidas en el contrato para la compra definitiva del inmueble, era imposible el cumplimiento del contrato que se demanda, y precisamente es la defensa opuesta por el demandado, al momento de contestar la demanda, y en este sentido nada probo el actor, cuando se le fue opuesta esta defensa, para así lograr el incumplimiento alegado. ASÍ SE DECLARA
Por lo que evidenciado como ha quedado, que las accionantes ciudadanas LUZ VIVIANA SATURNO D’ESCRIVAN y LUZ D’ESCRIVAN DE SATURNO, no informaron a los hoy accionados, la culminación efectiva de las diligencias a las que habían quedado obligadas, no existe el incumplimiento del contrato por parte de los demandados, quedando a completa voluntad de las partes de esta contienda judicial, de encumbrar el contrato de fecha 11 de diciembre de 2012. ASÍ SE DECLARA

Así las cosas, por todo lo antes expuesto debe procederse a declarar sin lugar la pretensión de resolución de contrato incoada por las ciudadanas LUZ VIVIANA SATURNO D’ESCRIVAN y LUZ D’ESCRIVAN DE SATURNO contra los ciudadanos GENIVERA MANJARREZ DE PÁEZ y WILMAN ANTONIO BARRUETA VALERO. Y Así expresamente quedará establecido en la parte dispositiva de la presente decisión. ASÍ SE DECIDE.

DE LA RECONVENCION:
Ahora bien, esta operadora de justicia pasa a conocer sobre la reconvención propuesta en los términos que a continuación se circunscriben:
En la oportunidad procesal de la contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada propuso formal reconvención, y en tal sentido, el tribunal a-quo en fecha 31 de octubre de 2016, dictó auto mediante el cual admitió la reconvención propuesta y fijó el quinto día de despacho siguiente a esa fecha, a las diez de la mañana (10:00am) como oportunidad para que la parte actora-reconvenida diera contestación de conformidad con lo establecido en el artículo 367 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece lo siguiente:
“Artículo 367 Admitida la reconvención, el demandante la contestará en el quinto día siguiente, en cualquier hora de las fijadas en las tablillas a que se refiere el artículo 192, sin necesidad de la presencia del reconviniente, suspendiéndose entre tanto el procedimiento respecto de la demanda.
Si el demandante no diere contestación a la reconvención en el plazo indicado, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del reconviniente, si nada probare que le favorezca.” (Subrayado del Tribunal)
De la norma antes transcrita, se denota que si la parte demandante no da contestación a la reconvención puede darse la figura conocida como la confesión ficta, siempre que se verifique el cumplimiento de los requisitos de procedencia para la misma.
La figura de la confesión ficta, puede definirse como el acto jurídico consistente en admitir como cierto, expresa o tácitamente, dentro o fuera del juicio un hecho cuyas consecuencias de derecho son perjudiciales para aquel que formula la declaración. Se le considera como una presunción de confesión recaída sobre los hechos narrados en el libelo, más no sobre el derecho o las consecuencias jurídicas que conforme a la ley deben aplicarse a los hechos establecidos, es pues, una presunción iuris tantum, contemplada en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, el cual expresa: “Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este código, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca…”.
Por otra parte, respecto a la confesión ficta, el Jurista Patrio Arístides Rengel Romberg, en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, sostiene:
“...La facultad que concede la ley al confeso, de probar algo que le favorezca, es un beneficio legal, otorgado al demandado en atención a la gravedad de la situación procesal en que se encuentra, afectado por una presunción juris tantum de confesión de los hechos de la demanda. Es de principio, que los beneficios han de interpretarse no en forma restrictiva sino amplia, por lo cual, la carga de desvirtuar la presunción de confesión mediante la prueba de algo que le favorezca, debe entenderse en sentido amplio y no restringido...(omissis)...Ante un beneficio legal tan claro y tan amplio, que concede la ley al demandado confeso para probar algo que le favorezca, resulta monstruoso –como lo dice tan enérgicamente Feo- que entre nosotros, la sola declaratoria de inasistencia a la contestación y de confesión ficta, tenga de hecho el efecto de una sentencia definitiva de rebeldía, sin admitir la prueba que favorece al demandado, que la norma excepcional le permite aportar...”
Asimismo, la inveterada jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, ha delineado los presupuestos para la declaratoria de existencia de la figura procesal de la confesión ficta, sobre la cual la Sala Constitucional expresó:
“Por otra parte, y a fin de enfatizar lo esgrimido se observa que el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil señala:
…Omissis…
Normativa ésta, de la cual se desprende que para la procedencia de la confesión ficta se necesita que: 1) el demandado no dé contestación a la demanda; 2) la demanda no sea contraria a derecho; y 3) no pruebe nada que le favorezca.
En tal sentido, cuando se está en presencia de una falta de contestación o contumacia, por la circunstancia de inasistir o no contestar la demanda, debe tenerse claro que el demandado aún no está confeso; en razón de que, el contumaz por el hecho de inasistir, nada ha admitido, debido a que él no ha alegado nada, pero tampoco ha admitido nada, situación ante la cual debe tenerse claro, que no se origina presunción alguna en su contra. De tal manera, que hasta este momento, la situación en la que se encuentra el demandado que no contestó la demanda, está referida a que tiene la carga de la prueba, en el sentido de probar que no son verdad los hechos alegados por la parte actora.
En tal sentido, en una demanda donde se afirman unos hechos y simplemente se niega su existencia, la carga de la prueba la tiene la parte accionante, sin embrago, si el demandado no contesta la demanda, el legislador por disposición establecida en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, puso en su cabeza la carga de la prueba, siendo a él, a quien le corresponde probar algo que lo favorezca.
Sin embargo, al tratarse de una distribución legal de la carga de la prueba, el demandante deberá estar pendiente de que puede subvertirse esta situación de carga en cabeza del demandado, y por eso la parte actora debe promover pruebas, debido a que, si el demandado que no contestó ofrece pruebas y prueba algo que le favorezca, le reinvierte la carga al actor y entonces ese actor se quedaría sin pruebas ante esa situación, pudiendo terminar perdiendo el juicio, porque él no probó y a él correspondía la carga cuando se le reinvirtió.
Para la declaratoria de procedencia de la confesión ficta, se requiere la verificación de los otros dos elementos como lo son, que la petición no sea contraria a derecho y que el demandado en el término probatorio no probare nada que le favorezca.
Siguiendo este orden de ideas, el hecho relativo a que la petición no sea contraria a derecho, tiene su fundamento en el entendido que, la acción propuesta no esté prohibida por ley, o no se encuentre amparada o tutelada por la misma; por lo que, al verificar el juez tal situación, la circunstancia de considerar la veracidad de los hechos admitidos, pierde trascendencia al sobreponerse las circunstancias de derecho a las fácticas, ya que aunque resulten ciertos los hechos denunciados no existe un supuesto jurídico que los ampare y que genere una consecuencia jurídica requerida.
Debiendo entenderse, que si la acción está prohibida por la ley, no hay acción, y no es que sea contraria a derecho, sino que sencillamente no hay acción. De tal forma, que lo contrario a derecho más bien debería referirse a los efectos de la pretensión (un caso palpable de ello, viene a ser el que pretende cobrar una deuda de juego judicialmente, para lo cual carece de acción).

Por lo que, en realidad existen pretensiones contrarias a derecho, cuando la petición no se subsume en el supuesto de hecho de la norma invocada.
En cambio, el supuesto relativo a si nada probare que le favorezca, hace referencia a que el demandado que no dio contestación a la demanda, podrá promover cuantas pruebas crea conveniente, siempre y cuando vayan dirigidas a hacer contraprueba a los hechos alegados por el actor.
En tal sentido, la jurisprudencia venezolana en una forma reiterada, ha venido señalando en muchísimos fallos, que lo único que puede probar el demandado en ese “algo que lo favorezca”, es la inexistencia de los hechos alegados por el actor, la inexactitud de los hechos, pero ha indicado de esta forma, que no puede nunca el contumaz probar ni excepciones perentorias, ni hechos nuevos que no ha opuesto expresamente.
Criterio que es compartido por esta Sala, al señalar que la expresión “probar algo que lo favorezca”, se encuentra referida a que el demandado podrá probar la inexistencia de los hechos que narró el actor en su pretensión.
Siendo así, cuando el demandado va a probar algo que lo favorezca en el sentido de demostrar la inexistencia de los hechos que narró el actor, no requerirá plena prueba, siéndole suficiente en consecuencia las dudas, en razón de que, lo que exige la ley es probar algo. Esto tiene que ver con la ficción (la confesión), la cual no puede ocultar la realidad. Si se está ante una futura ficción, la sola duda a favor de la realidad ya tiene que eliminarla. Debido a que el proceso persigue que el valor justicia se aplique, por cuanto el fallo lo que busca es hacer justicia, no puede hacerla si se funda en ficciones y no en la realidad.
No obstante lo expuesto, existen materias donde no funcionan los efectos del artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, como sucede en los juicios donde está interesado el orden público, y la falta de contestación no invierte nada, por lo que el actor sigue teniendo sobre sí la carga de la prueba. Igual sucede en los juicios donde el demandado es un ente público que goza de los privilegios del fisco, cuya situación es idéntica a la planteada, es decir, se da por contestada la demanda y en consecuencia no existe la posibilidad de inversión de la carga de la prueba, como se ha señalado.
Al respecto, esta Sala en sentencia del 27 de marzo de 2001 (Caso: Mazzios Restaurant C.A.), señaló:
“El artículo 362 citado, considera que el demandado que no contesta la demanda se le tendrá por confeso, cuando en el término probatorio no pruebe nada que lo favorezca y la demanda no sea contraria a derecho. Luego, para tenerlo como confeso, lo que se declara en el fallo definitivo, como una garantía al derecho de defensa, se le permite al demandado probar algo que lo favorezca, lo que significa que ni siquiera se le exige una plena prueba contra una presunción en su contra.
Omissis...
La confesión expresa puede siempre ser revocada o rectificada mediante la prueba del error de hecho (artículo 1404 del Código Civil), y por ello los efectos del silencio que conduce a que alguien se tenga por confeso, igualmente y con mayor razón pueden ser revocados, no siendo necesario el alegato y prueba del error de hecho, ya que el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil previene que con probar algo que favorezca al no concurrente, evita que se consoliden los efectos del silencio, y por tanto que se le tenga por confeso. Se trata de principios generales, congruentes con el mantenimiento del derecho de defensa de las partes”. (Resaltado de la Sala).
Criterio del cual se observa, que el contumaz debe dirigir su carga probatoria a hacer contraprueba de los hechos alegados por su accionante, de lo cual se puede concluir a evento en contrario que devienen en infructuosas las pruebas promovidas con relación a excepciones o defensas que debieron haberse alegado en la oportunidad procesal de la contestación y no se hizo, con lo cual dichas pruebas no van dirigidas a beneficiar a la parte por cuanto lo controvertido quedó fijado con los hechos que alegó la parte actora, y su negativa de existencia.
De esta manera, el rebelde al momento de promover pruebas, debe dirigir esta actividad probatoria a llevar al proceso medios que tiendan a hacer contraprueba a los hechos alegados por el accionante, ya que no le está permitido probar aquellos hechos que vienen a configurar defensas o excepciones que requerían haberse alegado en su oportunidad procesal” (Sentencia número 2.428, de fecha 29-08-2003, Exp. Nº: 03-0209, Magistrado Ponente: Dr. Jesús Eduardo Cabrera Romero).
Visto los planteamientos antes indicados, esta Sentenciadora pasa analizar lo establecido en la norma para la procedencia de la figura de la confesión ficta entendiéndose que debe haber la concurrencia conjunta de tres requisitos a saber: 1) Que el demandado no de contestación a la demanda en tiempo oportuno; 2) Que no haya probado nada que le favorezca; y por último 3) Que la pretensión no sea contraria a derecho, ya que no puede declararse con lugar la demanda, ni acordarse lo pedido por la parte actora, o demandada-reconviniente, aun cuando se tengan por admitidos los hechos en virtud de la confesión ficta, cuando la petición resulta contraria a derecho, esto es de acuerdo a la jurisprudencia que la misma no esté prohibida por la ley.
En cuanto al primer requisito, se evidencia que en el momento en que el tribunal de la causa admite la reconvención, por auto de fecha 31 de octubre de 2016, simultáneamente fija oportunidad para que la parte actora-reconvenida efectúe su contestación; sin embargo, no se desprende de las actas que las accionantes hayan cumplido con dicha etapa procesal, así como tampoco que realizaran la promoción de prueba alguna que les favoreciera o lograra desvirtuar cada uno de los alegatos realizados por la parte demandada-reconviniente, ello a pesar de que la facultad de contestar y promover pruebas con relación a la reconvención estaba plenamente abierta, puesto que las accionantes se encontraban a derecho del referido auto de admisión.
Esto pues significa, que dos de los presupuestos procesales decididos por la jurisprudencia antes señalada han sido cabalmente cumplidos, es decir, que no exista contestación de la demanda (de la reconvención) ni tampoco promoción de prueba alguna que le favorezca, empero a ello, la supra-mencionada jurisprudencia vinculante de la Sala Constitucional establece que para la consumación de la confesión ficta en una causa, es impretermitible la concurrencia de un tercer supuesto: que la demanda no sea contraria a derecho.
Es harto conocido por el procesalismo patrio, que para la procedencia de las demandas ante tribunales nacionales, éstas deben versar sobre elementos jurídicos predeterminados por el ordenamiento actual, de modo que el interés jurídico de quien acciona la Tutela Jurisdiccional verse sobre elementos vigentes, legítimos y que no colidan con la Constitución; pues caso contrario, estaríamos en presencia de una acción viciada de ilegitimidad constitucional, en virtud de que el derecho fundamental a la Tutela Judicial Efectiva se vería menoscabado al activar al aparato judicial por motivos falaces o incongruentes.
En el caso de marras, tenemos que la parte demandada reconviene de la demanda incoada en su contra, y específicamente exige el cumplimiento del contrato de Opción de Compra venta suscrito con las ciudadanas LUZ VIVIANA SATURNO D’ESCRIVAN y LUZ D’ESCRIVAN DE SATURNO autenticado en fecha 11 de diciembre de 2012, ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando anotado bajo el Nº 02, Tomo 169 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría en el referido mes y año.
Ahora bien, el artículo 1167 del Código Civil, señala: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”; y conforme a ello observa este Juzgado que se ha verificado la concurrencia de los elementos ut supra normados, en el susodicho Contrato de Opción de Compra Venta objeto de la presente causa, con lo cual se configura el tercer requisito definido por la jurisprudencia, esto es, que la demanda no sea contraria a derecho.
Siendo pues, que la habilitación procesal se encontraba abierta, esto es, el elemento de logicidad jurídica de la citación del accionado como requisito previo e ineludible para la subsecuente actuación procesal de la contestación de la demanda, y verificándose que el demandante-reconvenido no compareció a contestar la reconvención, ni a promover prueba alguna que le favoreciera, y demostrado como ha quedado que la pretensión reconvencional no es contraria a derecho, la figura de la confesión ficta se patentiza. Por ende, este Órgano Jurisdiccional, habiendo tutelado cabalmente los derechos fundamentales procesales de las partes, y habiendo velado por el correcto cumplimiento de las obligaciones inherentes de los justiciables inmersos en la causa, debe declarar la confesión ficta en la reconvención, toda vez que las causales han sido reunidas conforme al criterio jurisprudencial referido ut retro. ASÍ SE DECIDE.
-VI-
DISPOSITIVA
Por las razones precedentemente expuestas, este JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 12, 242, 243 y 244, del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido en fecha 03 de abril de 2017, por el ciudadano Miguel Ángel Rodríguez Saturno, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 7.743, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada en fecha 27 de marzo de 2017, por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SEGUNDO: SIN LUGAR LA DEMANDA que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO incoaran las ciudadanas LUZ VIVIANA SATURNO D’ESCRIVAN y LUZ D’ESCRIVAN DE SATURNO contra los ciudadanos GENIVERA MANJARREZ DE PÁEZ y WILMAN ANTONIO BARRUETA VALERO.
TERCERO: CON LUGAR LA CONFESIÓN FICTA de la parte actora reconvenida con respecto a la pretensión de cumplimiento de contrato efectuada por la parte demandada reconviniente mediante escrito de fecha 18 de octubre de 2016.
CUARTO: CON LUGAR LA RECONVENCIÓN propuesta por los ciudadanos GENIVERA MANJARREZ DE PÁEZ y WILMAN ANTONIO BARRUETA VALERO contra las ciudadanas LUZ VIVIANA SATURNO D’ESCRIVAN y LUZ D’ESCRIVAN DE SATURNO.
QUINTO: SE ORDENA a las ciudadanas LUZ VIVIANA SATURNO D’ESCRIVAN y LUZ D’ESCRIVAN DE SATURNO a cumplir con las obligaciones asumidas mediante el contrato de opción de compra venta suscrito con los ciudadanos GENIVERA MANJARREZ DE PÁEZ y WILMAN ANTONIO BARRUETA VALERO; autenticado en fecha 11 de diciembre de 2012, ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando anotado bajo el Nº 02, Tomo 169 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría en el referido mes y año. En consecuencia, se ordena a la parte demandada reconviniente a consignar mediante cheque de gerencia girado a favor del tribunal de la causa, la cantidad adeudada del precio total de la negociación, la cual asciende a la cantidad de doscientos veinte mil bolívares (Bs.220.000,00); dicha consignación deberá efectuarse, una vez haya quedado definitivamente firme el presente fallo.
SEXTO: En caso de incumplimiento de la parte actora reconvenida, y si la parte demandada reconviniente ha cumplido con su obligación, la sentencia hace las veces de contrato no cumplido conforme a lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, pudiéndose procederse a su protocolización en el registro correspondiente a los fines de que se materialice la venta del inmueble, constituido por: Un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el número setenta y cuatro (74), ubicado en el piso 7 del edificio denominado MARFIN, situado entre las esquinas de Rosario y El Cristo, Avenida Fuerzas Armadas, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital, el apartamento tiene una superficie de ochenta y seis metros cuadrados (86 m2) dicho inmueble consta de hall-entrada, star comedor o pequeña terraza, dos (2) habitaciones, un (1) baño, cocina, lavandero, habitación y baño de servicio. Los linderos están establecidos de la siguiente por el Norte: Con la fachada Norte interior del edificio y apartamento Nº 73, ascensor y pasillo de circulación; Sur: Fachada Sur del edificio vacío; Este: Fachada Este del edificio y Oeste: Ascensor, pasillo de circulación y vacío; igualmente consta de un maletero situado en la planta baja del edificio marcado con el mismo número del apartamento y que comprende un todo indivisible y le corresponde un porcentaje sobre los derechos de copropiedad en los bienes comunes y las cargas de la comunidad de propietarios de un entero con ochocientas treinta y siete milésimas por ciento (1,837%) en los derechos y obligaciones derivados del condominio sobre el citado edificio. Que el documento de propiedad se encuentra protocolizado en la Oficina Subalterna del Tercer Circuito del Registro del Municipio Libertador, el día 17 de octubre de 1974, bajo el Nº 6, folio 44, Protocolo Primero Tomo 30.
SÉPTIMO: SE CONFIRMA con la motiva aquí expresada la sentencia dictada en fecha 27 de marzo de 2017, por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
OCTAVO: Dada la declaratoria sin lugar del recurso de apelación ejercido, se condena en costas a la parte actora, de conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto la decisión fue dictada dentro del lapso, no es necesaria la notificación de las partes.
Déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias llevado por este Tribunal.
Publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintisiete (27) días del mes noviembre del año dos mil diecisiete (2017). Años 206° de la Independencia y 158° de la Federación.
LA JUEZA,

DRA. BELLA DAYANA SEVILLA JIMÉNEZ.
LA SECRETARIA,

ABG. JENNY VILLAMIZAR.

En la misma fecha, siendo las 2:55 pm, se registró y publicó la anterior decisión.
LA SECRETARIA,

ABG. JENNY VILLAMIZAR.

BDSJ/JV/Gabi-Mdo
AP71-R-2017-000517.