Decisión Nº AP71-R-2017-000105 de Juzgado Superior Septimo en lo Civil, Mercantil y del Transito (Caracas), 08-08-2017

Fecha08 Agosto 2017
Número de expedienteAP71-R-2017-000105
Distrito JudicialCaracas
PartesINVERSIONES LA CUCHARA, C.A CONTRA INVERSIONES MAKI 2010, C.A
EmisorJuzgado Superior Septimo en lo Civil, Mercantil y del Transito
Tipo de procesoDesalojo
TSJ Regiones - Decisión


PARTE ACTORA: INVERSIONES LA CUCHARA, C.A.; sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 02 de septiembre del año 2002 bajo el No.57, Tomo 694-A-Qto.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: CARLOS J. LANDAETA CIPRIANY, FRANCISCO GADEA LOVERA y CARLOS FEDERICO LANDAETA CIPRIANY, venezolanos, identificados con la Cédula de Identidad Nº V-11.737.451, V- 10.535.455 y V- 14.121.522, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 79.374, 79.373 y 103.409, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: INVERSIONES MAKI 2010 C.A., sociedad mercantil inscrita ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Bolivariano de Miranda, bajo el No. 99, tomo 813-A-Qto; en su carácter de Presidente el ciudadano MANUEL TORRES RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nº V- 10.347.645.

ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: OSCAR RAFAEL RAMOS HUECK, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V- 6.243., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 39.740.
MOTIVO: Recurso de apelación ejercido contra el fallo dictado en fecha 14 de diciembre del 2016, en la cual se declara sin lugar las pretensiones contenidas en el libelo de demanda relacionadas el DESALOJO y la resolución del contrato entre INVERSIONES LA CUCHARA C.A., e INVERSIONES MAKI 2000 C.A.

EXPEDIENTE: AP71-R-2017-000105(886)

CAPITULO I
NARRATIVA

Se inició el presente juicio mediante escrito libelar presentado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, quedando como juzgado conocedor de la causa el Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 8 de diciembre de 2015.
Dicha demanda fue admitida por auto en fecha 13 de enero de 2016, en consecuencia se ordenó la citación de la parte demandada, para que comparezcan ante el juzgado dentro de los veinte (20) días de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación a fin de dar contestación a la demanda.
Una vez cumplidas todas las formalidades para llevar a cabo la citación de la parte demandada, ésta compareció ante el tribunal de la causa y procedió a presentar su respectivo escrito de contestación el 08 de julio de 2017.
El 13 de julio de 2016 por auto emitido por el aquo se estableció el lapso procesal establecido en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil y una vez cumplido dicho lapso se procedería a celebrar la audiencia preliminar al quinto día de despacho siguiente al lapso establecido en el artículo antes mencionado.
El 25 de julio de 2016 tuvo lugar la audiencia preliminar, sin embargo, no se logró una conciliación al respecto de lo que en esta causa se debate.
En fecha 29 de julio de 2016, el juzgado de la causa dictó auto en el fijó los límites de la controversia.
El 04 de agosto de 2016, compareció el representante judicial de la parte actora y consignó su escrito de promoción de pruebas, seguidamente el Presidente de la sociedad mercantil de la parte demandada consignó su escrito de promoción de pruebas el 05 de agosto del 2016.
El 10 de agosto de 2016, compareció la representación judicial de la parte actora y presentó ante el aquo un escrito de oposición a las pruebas promovidas por su contraparte, sin embargo, el 12 de agosto de 2016 compareció la parte demandada en la que solicitó que no sea admitido el escrito de oposición a las pruebas presentadas por el representante judicial de la parte demandada.
Una vez revisadas las pruebas promovidas por ambas partes, el 16 de septiembre de 2016, el tribunal aquo por auto admite las pruebas antes mencionadas y ordenó librar oficios al BANESCO BANCO UNIVERSAL y al Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) que se mencionan en los precitados escritos.
El día lunes 03 de octubre de 2016, el tribunal aquo procedió a realizar la inspección judicial en la siguiente dirección: Avenida cuarta con segunda transversal de la Urbanización Los Palos Grandes, edificio Niza, nivel PB, Local B.
El 06 de octubre de 2016, compareció el fotógrafo experto ciudadano TOMAS GIBBS, ante el tribunal consignando las fotografías correspondientes a la inspección judicial antes mencionada.
El 07 de octubre de 2016, el tribunal aquo ordenó oficiar a la entidad bancaria BANESCO BANCO UNIVERSAL, siendo librado el mismo día y entregada a la precitada entidad el día 13 de octubre de 2016.
El 03 de noviembre de 2016, el juzgado de la causa, establece el décimo quinto día despacho para que tenga lugar la celebración de la audiencia oral en la presente causa.
En atención al oficio librado a la entidad bancaria BANESCO BANCO UNIVERSAL, este dio respuesta el 20 de octubre de 2016.
Ahora bien, el apoderado judicial de la parte actora, mediante diligencia de fechas 14 y 16 de noviembre, solicitó al tribunal que libre nuevamente oficios a la entidad bancaria antes mencionada, en virtud de que en las respuestas de la precitada entidad no se evidencia lo solicitado en la promoción de pruebas, sin embargo, el tribunal por auto de fecha 17 de noviembre negó dicho pedimento ya que se estaría beneficiando a una sola de las partes.
El 25 de noviembre de 2016, el tribunal por auto difirió la audiencia oral fijada para esa fecha, al décimo día de despacho siguiente.
El 2 de diciembre de 2016, se recibió oficio proveniente del SENIAT en respuesta al oficio librado a dicha entidad el día 16 de septiembre de 2016.
El 14 de diciembre de 2016, siendo las (10:00 am) oportunidad fijada para la celebración de la audiencia oral, el tribunal deja constancia que no se encontraba presencia de algún abogado que representara la parte demandada, se aplicará las consecuencias jurídicas establecidas en el Código de Procedimiento Civil Venezolano, y difiere la celebración para las (12:00 pm) del mismo día.
Siendo las 12:00 pm, del 14 de diciembre de 2016, tuvo lugar la audiencia oral en la que se declaró sin lugar la demanda incoada por las partes de la presente causa.
El 14 de diciembre de 2016, el apoderado judicial de la parte actora, consignó un escrito de recusación a la ciudadana Juez del juzgado de la causa.
El 15 de diciembre de 2015, el tribunal dicta auto en respuesta al recurso incoado por la parte actora, declarando inadmisible la recusación.
El 16 de diciembre de 2016, el apoderado judicial de la parte actora, consignó diligencia ante el aquo apelando de la sentencia dictada en fecha 14 de diciembre de 2016.
Ahora bien, el 11 de enero de 2017, el apoderado judicial de la parte actora, deja constancia que para la fecha no se ha publicado el extenso del fallo dictado en fecha 14 de diciembre del año 2016.
El 16 de enero de 2017, el tribunal difiere el extenso del fallo dictado en fecha 14 de diciembre de 2016, para el quinto (5TO) día de despacho siguiente.
En fecha 23 de enero de 2017, el tribunal dictó el extenso del fallo en la presente causa, en la que declara sin lugar la demanda por desalojo y se condena en costas a la parte actora.
Mediante diligencia de fecha 24 de enero de 2017, el apoderado judicial de la parte actora, apeló la sentencia definitiva por el juzgado de la causa, por lo tanto el juzgado aquo el 31 de enero del mismo año oyó la apelación en ambos efectos, y ordenó la remisión del expediente a la Coordinación de la Unidad de Recepción de Documentos de los Juzgados Superiores a los fines legales correspondientes.
El 30 de marzo de 2017, este tribunal superior le da entrada por auto a la presente causa y se fija el vigésimo día de despacho a los fines que las partes consignen los informes correspondientes.
Siendo consignado dichos informes el 10 de mayo de 2017, por la representación judicial de la parte actora, y el respectivo escrito de observaciones fue por la parte demandada debidamente asistido por el ciudadano Oscar Hueck, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 39.3740, el 22 de mayo de 2017
Ahora bien, el 24 de mayo de 2017, este tribunal por auto fijó los sesenta días (60) siguientes a la fecha a fin de que se dicte el fallo correspondiente a la presente causa.
El 08 de junio de 2017, compareció la representación judicial de la parte actora consignando escrito de alegatos.

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

En el Libelo de la demanda la representación judicial de la parte actora expresó:
Que su representada suscribió un contrato de arrendamiento comercial con la sociedad mercantil INVERSIONES MAKI 2010, C.A., antes identificada, iniciando dicho contrato el 1ro de junio del 2001, dando en arrendamiento un inmueble constituido por una local comercial, identificado como local “B” del Edificio Niza, situado en la Cuarta Avenida con Segunda Transversal de la Urbanización Los Palos Grandes, Municipio Chacao del Estado Miranda.
Ahora bien, señala que la demandada ha incurrido en incumplimiento de pago del canon de arrendamiento, violando la cláusula TERCERA del contrato, en el que se señala que el arrendatario debe pagar la cantidad de DIECISIETE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 17.500,00) mensuales sujeta a un ajuste anual en proporción al índice inflacionario, sustentado en la cláusula QUINTA del contrato, siendo el caso que el demandado en la presente causa no ha pagado el ajuste del canon de arrendamiento desde el año 2013, violando así lo establecido en el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, siendo la misma, causal de desalojo de bienes inmuebles destinados al uso comercial.
Por motivo de lo anterior su representada ha estado sufriendo una pérdida económica a causa del incumplimiento precitado, siendo la cantidad para la fecha en que se interpuso la presente demanda, de TRESCIENTOS VEINTIOCHO MIL NOVECIENTOS VEINTISEIS BOLIVARES CON CINCO CENTIMOS (328.926,05), cuyo monto se extendería dependiendo de la duración de este proceso hasta la fecha definitiva de desalojo y entrega del inmueble.
Como otro punto señala la ejecución de obras civiles y reformas no autorizadas al inmueble, violando la cláusula OCTAVA del contrato de arrendamiento entre las partes de este proceso, en la que se señala que el arrendatario para hacer algún tipo de modificación física al inmueble arrendado debe contar con la aprobación previa, expresa y escrita de la arrendadora, siendo que el arrendatario incluso al momento en que se interpuso la demanda realizaba obras civiles y reformas al inmueble; alterando su distribución física, interna e incluso la locación y disposición de sus dependencias como áreas de cocina y área de bar.
Se basa en el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, a fin de solicitar el desalojo del inmueble arrendado.
En referencia al incumplimiento de pago por parte del arrendatario en el canon debidamente ajustado, aduce que se hace necesaria la indemnización correspondiente por lucro cesante, pues es la privación del incremento patrimonial sufrido por la arrendataria, por lo tanto solicita al tribunal de la causa que se ordene practicar la experticia complementaria del fallo con el fin de determinar el ajuste del canon de arrendamiento correspondiente al año 2016 y siguientes.
Señala que las remodelaciones que realizó la demandada son una muestra de la intención de ésta de someter la relación contractual a su libre arbitrio.
Como último punto solicita que el juzgado de la causa decrete una medida preventiva de secuestro sobre el bien inmueble que se encuentra arrendado a la sociedad mercantil INVERSIONES MAKI 2010, C.A., antes identificada, en virtud de la rebeldía del demandado en dar cumplimiento a la obligación de pago de ajustes del canon de arrendamiento, así como también el susodicho realiza alteraciones al inmueble de forma inconsulta y técnicamente ocultas para la arrendadora, por lo tanto se encuentra en peligro el inmueble de la arrendataria.
En resumen, solicitó al tribunal que conozca de la causa que decrete:
“… PRIMERO: EL DESALOJO del bien inmueble constituido por un local comercial con todas las instalaciones de un fondo de comercio de su propiedad, ubicado en el local B del Edificio Niza, el cual está situado en la Cuarta Avenida con Segunda Transversal de la Urbanización Los Palos Grades, Municipio Chacao del Estado Miranda.
SEGUNDO: La RESOLUCION del contrato de arrendamiento suscrito entre las sociedades mercantiles INVERSIONES LA CUCHARA, C.A., e inversiones MAKI 2010, C.A.
TERCERO: El pago a nuestra representada de la cantidad de CUATROCIENTOS TREINTA Y SIETE MIL TRESCIENTOS TREINTA BOLIVARES CON CUARENTA Y DOS CENTIMOS (Bs. 437.330,42)por concepto de daños y perjuicios derivados por el incumplimento del demandado…
CUARTO: Los intereses moratorios de conformidad con la cláusula SEXTA del contrato, lo cual solicitamos sea determinado a través de la experticia complementaria del fallo.
Estimamos la presente demandad en CUATROCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 440.000,00) o DOS MIL NOVECIENTAS TREINTA Y TRES UNIDADES TRIBUTARIAS (2.933 UT)…”

DE LA CONTESTACIÓN

En la oportunidad legal para dar contestación a la demanda la parte demandada expresa:
El ciudadano MANUEL TORRES RODRIGUEZ, en su carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil INVERSIONES MAKI 2010, C.A., antes identificada, debidamente asistido por el abogado OSCAR RAFAEL RAMOS HUECK, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 39.740, alegó que la empresa que representa es subarrendataria del inmueble objeto de la presente demanda, desde el año 2003.
Alega también que en abril del 2015, el arrendador y su persona tuvieron conversaciones para establecer un nuevo canon de arrendamiento, sin embargo, no se llegó a acuerdo de aumento alguno, seguidamente le notificó por medio del juzgado de municipio en el expediente AP31-S-2015-2762, que se daba por terminado el contrato de sub-arrendamiento, el cual se contestó en el mismo expediente optando por la prórroga legal establecido en el artículo 26 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por un plazo de tres (03) años.
Seguidamente se da cuenta de esta demanda resultando una sorpresa para su persona, ya que alegan que han cumplido en el ajuste del canon de arrendamiento como establecía el último contrato de arrendamiento suscrito en el año 2011.
Ahora bien, se estableció en el contrato antes mencionado un ajuste por el Índice de Precios al Consumidor emitido por el Banco Central de Venezuela, en caso tal de que hubiese inflación, y el mismo se aplicaba para ajustar el canon en cada año.
Es el caso que se cumplió a cabalidad hasta el año 2013, siendo la cantidad del canon para el mencionado año la cantidad de VEINTICUATRO MIL VEINTE BOLIVARES (Bs. 24.020,00). Luego en fecha 29 de noviembre de 2013, el Presidente de la República mediante Decreto No. 602, estableció un monto máximo de 250 bolívares por metro cuadrado por concepto de canon de arrendamiento, ahora bien, el local objeto de la presente demanda tiene una superficie de 78 mts/2, lo cual el canon correspondiente por dicha superficie y en atención al decreto antes mencionado da la cantidad de DIECINUEVE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 19.500,00), monto inferior al que se estaba pagando para la fecha, sin embargo esto no impidió que se le siguiese pagando al arrendador el monto pactado de VEINTICUATRO MIL VEINTE BOLIVARES (Bs. 24.020,00).
Seguidamente, el 23 de abril de 2014, se publicó la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y en el mismo hay algunos artículos que dejan sin efecto el acuerdo inicial existente en el contrato de arrendamiento suscrito en el año 2011, tales como; el artículo 17, 30 y 32.
Admiten como cierto que sostuvieron algunas conversaciones con los directores de la empresa INVERSIONES LA CUCHARA C.A., y con el abogado FRANCISCO GADEA, sin embargo, en éstas se quiso hablar de la nueva fórmula aplicable para el cálculo del canon de arrendamiento, pero solo había por parte de ellos pedimentos de la entrega del inmueble o propuestas de aumentos exorbitantes del canon de arrendamiento siendo estos contrario a la ley, conllevando que la arrendadora solicitara el vencimiento del contrato y se optó por la prórroga legal de tres (03) años, por tener más de diez años como arrendatarios del local.
En razón de ello rechaza en todas y cada una de las partes lo expuesto por la arrendadora del local, ya que desde el año 2013 se ha pagado regularmente la suma de Bs. 24.020,00, depositada en la cuenta 01340033410331020427 del banco BANESCO, pagos que no se han recibido factura legal, lo cual es obligación que tiene la arrendadora como lo expresa la ley.
También se rechazan los conceptos demandados por daños y perjuicios e indexación monetaria, así como los intereses moratorios señalados por el demandante, ya que nunca se decidió entre las partes ningunos de los métodos establecidos en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
En el punto expuesto por los demandantes, en la que alegan las modificaciones en el establecimiento, rechazan dicha aseveración ya que nunca se ha tocado la estructura del local, siendo el caso que lo que se realizó fueron labores de mantenimiento, como se hacen anualmente en diciembre.
Por todo lo anterior, se solicita que se declare SIN LUGAR la demanda

PRUEBAS DEL PROCESO

Adjunto al libelo de la demanda la parte actora consignó:
• Signado con la letra “B” cursante en el folio 19 al 22, original del contrato de sub-arrendamiento celebrado entre INVERSIONES LA CUCHARA, C.A., (Arrendadora) e INVERSIONES MAKI 2010, C.A., (Arrendatario). Este es un hecho admitido, en consecuencia relevado de prueba.
• Signado con la letra “C” cursante en el folio 23, original de comunicado emitido por la Administradora Yuruary C.A., dirigido a la sociedad mercantil INVERSIONES LA CUCHARA C.A., en el que se solicita que se cancelen las remodelaciones que se están efectuando en el local B del edificio Niza, ya que se está violando el Contrato de Arrendamiento en su Cláusula Novena. No se valora este instrumento por ser privado emanado de terceros que debe ser promovido conforme a lo establecido en el artículo 431 del Código Civil.

En la etapa de promoción de pruebas, el apoderado judicial de la parte actora consignó:
• Cursante en el folio 113 al 130 documento público de las resultas de la Inspección Judicial, realizada por el Tribunal Décimo Sexto de Municipio y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentiva de la acción de perpetua memoria solicitado por Inversiones La Cuchara, C.A. Conforme a lo establecido en el artículo 1.430 del Código Civil, no se le otorga valor probatorio toda vez que la misma fue evacuada extra litem, sin la presencia de la contraparte para garantizar su derecho a la defensa.
• Solicitó al tribunal de la causa que se traslade y constituya en la dirección del local comercial objeto de esta demanda a los fines de que se realice una Inspección Judicial. Evacuada esta prueba se observa que la misma no arrojó elementos probatorios que demuestren modificaciones sustanciales al inmueble que puedan ser calificados de “remodelaciones no autorizadas.
• También solicitó que se oficie a la entidad bancaria Banesco Banco Universal, a los fines de que remita al juzgado de la casa información de los estados de cuenta mensuales indicando el detalle de los depósitos realizados por INVERSIONES MAKI 2010, C.A., o su representante legal MANUEL TORRES RODRIGUEZ. Del análisis de esta prueba se concluye que no es posible establecer relación entre los depósitos o abonos efectuados y las cuotas de arrendamiento que se dicen insolutas.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

En el escrito de contestación de la demanda la parte demandada en su escrito presentó las siguientes pruebas:
• Cursante en el folio 54 al 58, copia simple del acta de asamblea ordinaria de la Sociedad Mercantil Inversiones Maki 2010, C.A. este no es un hecho controvertido.
• Marcado con el literal “B” cursante en el folio 59 al 70, copia simple del contrato de subarrendamiento celebrado entre INVERSIONES LA CUCHARA, C.A., y la sociedad mercantil INVERSIONES MAKI 2010, C.A. este es un hecho admitido.
• Marcado con el literal “C2” copia simple del comprobante de transacción en la entidad bancaria Banesco, dirigido a Inversiones La Cuchara, C.A., en fecha 13/01/2014, por la cantidad de 26.902,40. (Folio 72)
• Marcado con el literal “C3” copia simple del comprobante de transacción en la entidad bancaria Banesco, dirigido a Inversiones La Cuchara, C.A., en fecha 10/02/2014, por la cantidad de 26.902,40. (Folio 72)
• Marcado con el literal “C4” copia simple del comprobante de deposito en cuenta 01340033410331020427 en la entidad bancaria Banesco, dirigido a Inversiones La Cuchara, C.A., en fecha 18/03/2014, por la cantidad de 26.902,40.
• Marcado con el literal “C5” copia simple del comprobante de deposito en cuenta 01340033410331020427 en la entidad bancaria Banesco, dirigido a Inversiones La Cuchara, C.A., en fecha 10/04/2014, por la cantidad de 26.902,40.
• Marcado con el literal “C4” copia simple del comprobante de deposito en cuenta 01340033410331020427 en la entidad bancaria Banesco, dirigido a Inversiones La Cuchara, C.A., en fecha 06/05/2014, por la cantidad de 26.902,40.
• Marcado con el literal “C7” copia simple del comprobante de transacción en la entidad bancaria Banesco, dirigido a Inversiones La Cuchara, C.A., en fecha 09/06/2014, por la cantidad de 26.902,40. (Folio 74)
• Marcado con el literal “C8” copia simple del comprobante de transacción en la entidad bancaria Banesco, dirigido a Inversiones La Cuchara, C.A., en fecha 07/07/2014, por la cantidad de 26.902,40. (Folio 74)
• Marcado con el literal “C9” copia simple del comprobante de transacción en la entidad bancaria Banesco, dirigido a Inversiones La Cuchara, C.A., en fecha 06/08/2014, por la cantidad de 26.902,40. (Folio 74)
• Marcado con el literal “C10” copia simple del comprobante de transacción en la entidad bancaria Banesco, dirigido a Inversiones La Cuchara, C.A., en fecha 08/09/2014, por la cantidad de 26.902,40. (Folio 75)
• Marcado con el literal “C11” copia simple del comprobante de transacción en la entidad bancaria Banesco, dirigido a Inversiones La Cuchara, C.A., en fecha 05/10/2014, por la cantidad de 26.902,40. (Folio 76)
• Marcado con el literal “C12” copia simple del comprobante de transacción en la entidad bancaria Banesco, dirigido a Inversiones La Cuchara, C.A., en fecha 06/11/2014, por la cantidad de 26.902,40. (Folio 77)
• Marcado con el literal “C13” copia simple del comprobante de transacción en la entidad bancaria Banesco, dirigido a Inversiones La Cuchara, C.A., en fecha 12/2014, por la cantidad de 26.902,40. (Folio 78)
• Marcado con el literal “C14” copia simple del comprobante de transacción en la entidad bancaria Banesco, dirigido a Inversiones La Cuchara, C.A., en fecha 19/01/2015, por la cantidad de 26.902,40. (Folio 79)
• Marcado con el literal “C16” copia simple del comprobante de transacción en la entidad bancaria Banesco, dirigido a Inversiones La Cuchara, C.A., en fecha 09/03/2015, por la cantidad de 26.902,40. (Folio 80)
• Marcado con el literal “C17” copia simple del comprobante de transacción en la entidad bancaria Banesco, dirigido a Inversiones La Cuchara, C.A., en fecha 06/04/2015, por la cantidad de 26.902,40. (Folio 80)
• Comunicado en el que se informa que la transacción de Transferencia a otro banco realizada el dia 13/05/2015 en la Banca en Linea de Banco Bicentenario a la cuenta 0134*****************20427 a Inversiones La Cuchara, C.A, por un monto de 24020.00 se realizó satisfactoriamente.
• Marcado con el literal “C19” copia simple del comprobante de transacción en la entidad bancaria Banesco, dirigido a Inversiones La Cuchara, C.A., en fecha 06/2015, por la cantidad de 24.020,00. (Folio 82)
• Marcado con el literal “C20” copia simple del comprobante de transacción en la entidad bancaria Banesco, dirigido a Inversiones La Cuchara, C.A., en fecha 07/2015, por la cantidad de 24.020,00. (Folio 83)
• Marcado con el literal “C21” copia simple del comprobante de transacción en la entidad bancaria Banesco, dirigido a Inversiones La Cuchara, C.A., en fecha 08/2015, por la cantidad de 24.020,00. (Folio 84)
• Marcado con el literal “C22” copia simple del comprobante de transacción en la entidad bancaria Banesco, dirigido a Inversiones La Cuchara, C.A., en fecha 09/2015, por la cantidad de 24.020,00. (Folio 84)
• Marcado con el literal “C26” copia simple del comprobante de transacción en la entidad bancaria Banesco, dirigido a Inversiones La Cuchara, C.A., en fecha 10/2015, por la cantidad de 24.020,00. (Folio 85)
• Marcado con el literal “C24” copia simple del comprobante de transacción en la entidad bancaria Banesco, dirigido a Inversiones La Cuchara, C.A., en fecha 11/2015, por la cantidad de 24.020,00. (Folio 85)
• Marcado con el literal “C25” copia simple del comprobante de transacción en la entidad bancaria Banesco, dirigido a Inversiones La Cuchara, C.A., en fecha 09/12/2015, por la cantidad de 24.020,00. (Folio 86)
• Marcado con el literal “C26” copia simple del comprobante de transacción en la entidad bancaria Banesco, dirigido a Inversiones La Cuchara, C.A., por la cantidad de 24.020,00. (Folio 87)
• Marcado con el literal “C27” copia simple del comprobante de transacción en la entidad bancaria Banesco, dirigido a Inversiones La Cuchara, C.A., en fecha 02/2016, por la cantidad de 24.020,00. (Folio 88)
• Marcado con el literal “C28” copia simple del comprobante de transacción en la entidad bancaria Banesco, dirigido a Inversiones La Cuchara, C.A., en fecha 07/03/2016, por la cantidad de 24.020,00. (Folio 88)
• Marcado con el literal “C29” copia simple del comprobante de transacción en la entidad bancaria Banesco, dirigido a Inversiones La Cuchara, C.A., en fecha 05/04/2016, por la cantidad de 24.020,00. (Folio 89)
• Marcado con el literal “C30” copia simple del comprobante de transacción en la entidad bancaria Banesco, dirigido a Inversiones La Cuchara, C.A., en fecha 06/05/2016, por la cantidad de 24.020,00. (Folio 90)
• Marcado con el literal “C31” copia simple del comprobante de transacción en la entidad bancaria Banesco, dirigido a Inversiones La Cuchara, C.A., en fecha 06/06/2016, por la cantidad de 24.020,00. (Folio 91)
• Las pruebas marcadas C2 a la C31, se aprecian de conformidad con lo establecido en el artículo 1.383 del Código Civil, en calidad de tarjas, en consecuencia demuestran el pago que por concepto de cánones de arrendamiento ha pagado la demandada a la actora.

En la etapa de promoción de pruebas la parte demandada solicitó una Inspección Judicial a fin de que el tribunal se traslade a la sede de la sociedad mercantil INVERSIONES MAKI 2010, C.A., y también promovió como prueba los informes de terceros a fin de que el aquo solicite a la entidad bancaria BANESCO BANCO UNIVERSAL, a fin de que ésta se sirva de informar al tribunal los depósitos realizados en la cuenta corriente No. 01340033410331020427 perteneciente al arrendador INVERSIONES LA CUCHARA, C.A., desde diciembre del año 2013 hasta julio del año 2016, a fin de confirmar que la parte actora ha pagado la suma convenida por el arrendamiento del local comercial objeto de la presente demanda.
La mencionada solicitud dirigida a la entidad bancaria BANESCO BANCO UNIVERSAL, tuvo respuesta el día 20 de octubre de 2016, en el que se expresa: “Se remite copia de los movimientos bancarios desde el día 26/01/2016 hasta el día 14/10/2016, los mismos correspondiente a la cuenta bancaria Nº 0134-0033-41-0331020427, perteneciente a la empresa Inversiones la Cuchara, C.A. RIF J-309445464, donde podrá evidenciar la existencia de los depósitos emitidos. …” los cuales cursan desde el folio 216 hasta el 218.
Así como también, la precitada entidad bancaria en fecha 13 de octubre de 2016, dio respuesta al oficio en el que se solicita los depósitos realizados en la cuenta corriente Nº 0134 0033 41 0331020427 perteneciente al arrendador, INVERSIONES LA CUCHARA, C.A., antes identificada, desde diciembre del año 2013, hasta julio del año 2016, la cual cursa del folio 220, al 222.
Se observa que éstos medios probatorios demuestran el pago efectuado por la demandada los cánones desde diciembre de 2013 a julio de 2016.

DE LA INSPECCION JUDICIAL
La inspección solicitada en la evacuación de pruebas de la parte demandada y la parte actora, se realizó el 03 de octubre del año 2016 y el tribunal de la causa procedió a exponer:
“… el Tribunal se trasladó y constituyó en la dirección siguiente: Avenida cuarta con segunda transversal de la Urbanización Los Palos Grandes, edificio Niza, nivel PB, Local B, donde funciona la sociedad mercantil INVERSIONES MAKI 2010, C.A. Seguidamente, el Tribunal pasa a dejar constancia de la evacuación de los particulares promovidos por la parte actora: AL PRIMERO: El Tribunal deja constancia que el local tiene un aviso publicitario color marrón tabaco, en el cual se lee MAKI BURGER & THAI; en su entrada posee puertas de vidrio transparentes, en las cuales está pegado el nombre del local en blanco “MAKI”. También hay un letrero no luminoso que tienen luces let ilegibles. AL SEGUNDO: El Tribunal deja constancia que los productos que se venden al consumo a los clientes de acuerdo a la cartelera y menú proporcionado, se evidencia que es de hamburguesas, panes deli, ensaladas, platos thai, postres, bebidas no alcohólicas. AL TERCERO: En este estado el apoderado judicial de la parte actora, expone: “En virtud del principio de la comunidad de la prueba y dado que en el dia de hoy se están evacuando ambas inspecciones, solicito a éste tribunal se sirva ordenar efectuar las fotografías de la fachada del local y su interior a los fines de la práctica de la misma”. En este estado el Tribunal de conformidad a lo solicitado y designa como experto fotógrafo al ciudadano TOMAS ALEJANDRO GIBBS CCARDOZO, venezolano, mayor de edad, de éste domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. 16.247.898, quien estando presente acepta el cargo y presta el juramento de ley y procede tomar las fotografías con una cámara marca Samsung, modelo lens; serial s/n ASRZCNJD50000RV y a quien el Tribunal le concede un lapso de TRES (03) DIAS DE DESPACHO siguientes al de hoy, con el objeto de su consignación. En este estado el Tribunal pasa a dejar constancia de la evacuación del particular promovido por la parte demandada: El Tribunal deja constancia que el local está en buen estado de uso y conservación, en sus paredes, techos y pisos; las lámparas para el momento de evacuación de la inspección se encuentran encendidas y en funcionamiento, así como el aire acondicionado; el área de la cocina también se encuentra en buen estado de conservación, las neveras se encuentran en funcionamiento y los baños en buen estado de conservación, las neveras se encuentran en funcionamiento y los baños en buen estado de conservación. Se deja constancia que existe una cartelera con la información fiscal del local, permiso sanitario, licencia de industria y comercio a nombre de MAKI. Con respecto a las fotografías se deja constancia que tanto la parte actora como la demandada, están de acuerdo con las tomadas por el experto designado en éste acto. …”
Las fotos tomadas por el experto fotógrafo cursan en los folios 196 al 202.
Se observa del análisis de esta prueba que no existe forma de determinar que la demandada efectuó modificaciones o reformas no autorizadas al local objeto del contrato de arrendamiento.

DE LA SENTENCIA APELADA

Esta fue dictada por el Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en su condición de jueza la Dra. JENNY M. GONZALEZ FRANQUIS, en fecha 23 de enero de 2017, en el que se expuso:
“La fijación de los cánones de arrendamiento se encuentran regulada en el artículo 32, el cual señala tres tipos distintos de pago de canon de arrendamiento, estos son 1. Canon de arrendamiento fijo (CAF), según el cual se toma como base el valor actualizado del inmueble; 2. Canon de arrendamiento variable (CAV) con base en porcentaje de ventas y 3. Canon de arrendamiento mixto (CAM) compuesto por porción fija más porcentaje de ventas.
En tal sentido, se observa claramente que el canon de arrendamiento fijado en la presente oportunidad no fue calculado conforme alguno de los parámetros establecidos en el mencionado articulo 32, y siendo que de conformidad a lo establecido en el ordinal D del articulo 41 de la mencionada ley, los cánones de arrendamiento calculados en base a procedimientos ajenos a lo estipulado, quedan taxativamente prohibidos por lo que mal puede pretender la parte accionante el cobro de cánones de arrendamiento variables, sin su correspondiente homologación a lo estipulado conforme por la nueva legislación vigente.
Debe hacer énfasis quien suscribe, que lo anteriormente señalado, no implica que en caso de cánones de arrendamiento variable, el arrendatario pretenda eximirse del pago alegando la falta de homologación del canon conforme a lo estipulado en el decreto ley, siendo que es deber del arrendatario como buen padre de familia, velar la homologación en marco de la nueva legislación y de no lograrse esta, se deberá seguir siendo cancelado el ultimo canon de arrendamiento fijado en base al principio de voluntad de las partes.
En tal sentido de las prueba valoradas en el texto del presente fallo, se puede observar que de acuerdo a los informes consignados por el Banco Banesco, que la parte demandada cancelo por concepto de canon de arrendamiento un monto de (Bs. 26.902,40), durante los meses de febrero de 2013, hasta marzo de 2014 y los meses subsiguientes por un monto de (Bs. 24.020,00) por concepto de arrendamiento a los meses de mayo 2014, hasta octubre de 2016.
Es por lo anterior y visto que efectivamente la parte demandada canceló los cánones de arrendamiento de acuerdo a la cláusula tercera y quinta del contrato, ello de acuerdo a una cláusula de canon de arrendamiento variable, hasta la entrada en vigencia del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de arrendamientos Inmobiliarios para los Locales Comerciales, es por lo que concluye esta juzgado que la presente acción no debe prosperar en derecho, ya que la parte demandada ha hecho el pago del canon de arrendamiento respectivo por lo que se encuentra solvente con dichas cuotas.- Y así se declara.
En cuanto a la ejecución de obras civiles dentro del local objeto de desalojo, la parte accionante señala que conforme a la cláusula octava del documento de arrendamiento, se requiere que el arrendatario cuente con la autorización expresa y escrita de la actora, para realizar cualquier tipo de modificación o alteración en el inmueble arrendado.
En tal sentido, señala que la demandada realiza –incluso al tiempo de redacción del libelo- obras civiles y reformas al inmueble, por medio de las cuales está alterando su distribución física interna e incluso la colación y disposición de sus dependencias como área de cocina y área de Bar.
Sin embargo la parte demandada alega que nunca se ha tocado, la estructura del local, ya que lo que hubo fueron labores de mantenimiento, como se hacen anualmente en Diciembre, tales como pintura de paredes y techo por cambio de colores por nueva imagen, mantenimiento de topes de mesas de maderas, y del área de cocina, con la actualización de la plancha de cocina y cambio de motor de la cava de refrigeración.
Ahora bien quien suscribe al momento de la audiencia oral, señalo que si bien de las dos inspecciones judiciales evacuadas, una extra litis y otra realizada en el presente proceso, se efectuaron fotografía al local comercial, no se puede verificar cuales fueron las reforma fechas pro la parte demandada, solo evidenciándose el cambio de color del letrero e interior del inmueble, mas no son evidenciados cambios estructurales que modifique las condiciones físicas del inmueble.
En tal sentido señala el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil:
Articulo 506 Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de pruebas.
De acuerdo a la norma antes transcrita y en virtud del alegato de existencia de mejoras o modificaciones estructurales, la carga de la prueba correspondían a la parte que afirma que estas se estaban llevando a cabo, en el presente caso a la parte actora, siendo que no se evidencia en autos alguna modificación existente más allá de lo estético, razón por la cual, y al no evidencia la existencia de modificaciones debido al pobre uso de los elementos probatorios, quien suscribe de conformidad con lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, declara improcedente la solicitud de desalojo en base a la modificación del local comercial objeto del contrato de Sub-arrendamiento.
En tal sentido, y no habiendo prosperado ninguna de las causales que fundamentaron la presente acción de desalojo, debe quien suscribe declarar sin lugar la presente acción y así será declarado de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así finalmente se declara.

DE LOS INFORMES ANTE ESTA ALZADA

En la oportunidad fijada para presentar los informes, los apoderados judiciales de la parte actora, sociedad mercantil INVERSIONES LA CUCHARA, C.A., antes identificada, expresaron:
Alegaron una serie de infracciones procesales, empezando por la subversión de normas procesales e infracciones normativas, ya que llegada la oportunidad para la celebración de la audiencia de juicio en el juzgado aquo se anunció legalmente el acto el 14 de diciembre de 2016 a las diez de la mañana, en el cual en dicho acota, estaba presente la representación de la parte actora, así como también se encontraba la parte demandada sin representación judicial o asistencia legal alguna.
Sin embargo, luego de que esta iniciara, la ciudadana juez del tribunal aquo quiso hacer presente en la audiencia de juicio al abogado OSCAR RAMOS HUECK, quien ha asistido a la parte demandada durante todo el proceso de esta causa, lo cual llevó a que su representación se opusiera a tal actuar ya que los actos procesales tienen una oportunidad establecida para su realización todo en conformidad al artículo 202 del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, la ciudadana juez dictó una auto fuera de audiencia oral, y se abstuvo de celebrar la audiencia oral y pública a la hora y momento pautado, y en el auto separado, procedió a diferir el actora para una hora posterior a la originalmente fijada, sin mediar petición de alguna de las partes para ellos.
Es bueno destacar que, una vez anunciado el acto, se encuentra cumplido el término inherente a la celebración de la audiencia, por lo tanto, era de carácter obligatorio que siga el precitado acto oral y público.
Es el caso que, la ciudadana juez en virtud de que ya estaba anunciado el acto y en obligación de celebrarlo, violó lo establecido en los artículo 871, 872, 873 y 874 del Código de Procedimiento Civil, ya que suspendió el acto y anunció inmediatamente el diferimiento del mismo para que se celebrara una hora mas tarde, obstruyendo pues, a su representación judicial el derecho de formular los alegatos pertinentes del fondo de la controversia e correlativamente el ejercicio del control y contradicción probatorio, siendo beneficiada la parte demandada para formular alegatos de fondo y ejercer todos los medios de defensa necesarios que el imperio de ley ha dispuesto, aún cuando ésta no se presentó con el abogado al momento de que se dio inicio a la audiencia de juicio oral.
Se procederá a transcribir todas las violaciones cometidas por la Juez JENNY MERCEDES GONZALEZ FRANQUIS:
“1. No se celebró la audiencia oral y pública a la hora fija y que fue anunciada, de conformidad con las directrices establecidas en los artículos 871, 872, 873 y 874 del Código de Procedimiento Civil, lo que configura una subversión de normas procesales, reputada pacíficamente como violación del orden público por nuestro máximo Tribunal.
2. Se levantó un acta de audiencia en donde se dejó constancia de lo narrado anteriormente, y donde la Juez JENNY MERCEDES GONZALEZ FRANQUIS, con una inmensa imprecisión, no prolonga la audiencia de conformidad con lo establecido 874 del Código de Procedimiento Civil sino que la difiere y refija para un horario posterior no notificado a las partes. En consecuencia, no instrumentó las consecuencias jurídicas establecidas en las normas adjetivas ni los mecanismos de ordenación procesal disponibles y modificó el trámite de juicio oral, cuando lo que ha tenido que hacer es acatar lo establecido por el artículo 871 que dispone la celebración de la audiencia oral y pública “… con la presencia de las partes o de sus apoderados…” obviamente los asistentes y sin que el acto se detenga o difiera por causa de quienes no asisten a la hora fijada; razón por la cual, se encuentra reforzado aún más nuestro argumento de indefensión, pues con la subversión comentada se produjo una disminución del derecho a la defensa de nuestra representada producto de esta actuación de la Juez, lo que nunca fue consentido por esta representación, manifestada dicha disminución en la supresión de las alegaciones sobre el fondo de la controversia del ejercicio efectivo del control y contradicción probatoria en audiencia; así como, en el hecho de imponerse – a través del ilegal diferimiento y refinación –la presencia y contradicción de un abogado (del accionado) que estaba ausente a la hora del acto y que respecto a la convocatoria habría actuado negligentemente (por no llegar al tiempo), correspondiéndole al consecuencia natural y elemental quienes son asisten al acto fijado, esto es: Su ausencia de participación.
3. Se dictó un auto mediante el cual se “difiere” la audiencia (folio 233, figura que no está contemplada para el supuesto al cual nos hemos referido a lo largo de este estricto, pero además, dicho auto no ordena la notificación de las partes integrantes de la litis; notificación que obligaría dada la ausencia de certeza acerca del cumplimiento del término que se estableció en el acta de audiencia para dictar dicho auto del cual siempre desconoció su contenido.
4. Se generó un estado de evidente indefensión para nuestra representada, materializada finalmente con la celebración de una irrita audiencia oral y pública fuera de la hora de su convocatoria legal, en donde sólo se le otorgó a la parte demandada realizar sus alegaciones y observaciones probatorias pertinente, en perjuicio ello del derecho a la defensa de nuestra representada, quien nunca tuvo conocimiento del contenido del auto que riela al folio 233, ni de si el mismo fue efectivamente dictado a la hora indicada en la ilegal acta de audiencia del folio 232 del expediente; y por tanto tampoco de la audiencia írritamente “refijada” al cual por consiguiente tampoco asistimos al desconocer todo este ilegal, proceder, sin duda efectuado a espaldas de esta parte.
Ahora bien, se interpreta el alcance del artículo 4 de la ley de abogados, basándose en la sentencia emitida por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 08 de julio del año 2009, por lo tanto, alegan que queda demostrado que la juez violó dicho artículo ya que actuó de manera contradictoria y excedida respecto a la facultad que se le otorga en el precitado artículo, ya que estuvo violentando los principios procesales para la celebración de la audiencia oral, pero además supliendo la omisión del demandado mediante la celebración posterior de la audiencia, sin la presencia de esa parte.
Además, en otro punto se alega desde el inicio de esta causa hasta este momento, que la parte demandada no ha cancelado el monto correspondiente al canon de arrendamiento pues nunca se realizó los ajustes contractuales, siendo este alegato reconocido y ratificado por la parte demandada tanto en la contestación de la demanda como en la audiencia preliminar, sin embargo, eso fue totalmente desatendido por el tribunal aquo al momento de la ejecución del fallo, siendo el monto del canon de arrendamiento cancelado conforme al mero arbitrio que la parte demandada consideraba justo, siendo así que no se evidencian depósitos de cantidades dinerarias correspondiente al canon de arrendamiento el cual deriva de la aplicación de las reglas contractuales establecidas entre las partes.
Incluso la parte demandada se excusa en el decreto 602 publicado en Gaceta Oficial de fecha 29 de noviembre de 2013, cuya vigencia se extendió hasta el 23 de mayo del año 2014, siendo esa fecha la publicación de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por lo tanto, dicha excusa es simplemente un capricho para tratar erróneamente de enmendar el evidente incumplimiento en el pago del canon de arrendamiento en todos sus ajustes desde el año 2013.
Destaca que no puede tomarse como cierto, eficaz y legal el pago de cantidad alguna por concepto de canon de arrendamiento por la parte demandada.
Con fundamento en la cláusula quinta del contrato objeto de la presente demanda, se estableció que el aumento del canon de arrendamiento se realizará en función a los porcentajes de variación experimentados por el Índice de Precios al Consumidor (IPC) elaborado por el Banco Central de Venezuela. Es el caso que dicho acuerdo, es el mas favorable a la Luz de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por lo que no es correcto alegar que dicho contrato resulta contrario a las disposiciones legales vigentes destinadas a regir las relaciones arrendatarias de naturaleza comercial.
Ahora bien, al encontrase llenos los requisitos de existencia, validez y eficacia de la confesión sobre el incumplimiento en el pago del canon de arrendamiento, el juzgado aquo no emitió pronunciamiento alguno sobre dicha confesión, siendo esto que se incurre en el vicio de “incongruencia” ya que no se pronuncia acerca del alegato planteado por la representación de la parte actora en referencia a la confesión de la parte demandada.
En otro punto, alega el incumplimiento de la prohibición de las modificaciones del local comercial y de la omisión de su establecimiento.
Ahora bien, consta en las actas procesales que en fecha 17 de abril de 2015, se realizó una inspección judicial sobre el local comercial objeto de la presente demanda, realizada por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta circunscripción, dejando constancia que funcionaba un restaurante denominado “MAKI SUSHI & THAI”, luego en la presente causa, se realizó una nueva inspección judicial en fecha 03 de octubre de 2016, promovida en la etapa de promoción de pruebas, en la que se deja constancia que funciona un restaurante denominado “MAKI BURGER & THAI”, siendo totalmente claro que en ambas inspecciones judiciales fueran adminiculadas de cara a evidentes modificaciones del local comercial objeto de la presente demanda.
Siendo correcto que todas las modificaciones del local deben ser previamente autorizadas expresamente por la arrendadora, en conformidad a la cláusula octava de contrato objeto de la presente demanda, además que se encuentra en violación el artículo 16 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Por otra parte, también señalan que la juez argumentó en su sentencia la falta de notificación del aumento del canon de arrendamiento invocado como alegato por parte del órgano jurisdiccional; “Ahora bien, esta Juzgadora al momento de la audiencia oral señaló que no existe prueba alguna en que la parte actora haya notificado a la parte demandada sobre la cual es el monto de diferencia que debía cancelar por el aumento del canon de arrendamiento”
Ahora bien, la ciudadana juez no se percató que en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento se estable que los aumentos de los cánones entrarán en vigencia automáticamente con el comienzo de las prórrogas contractuales establecidas desde el 01 de enero de 2013.
Por todo lo antes expuesto, solicitó al tribunal de la causa que declare con lugar la apelación y la demanda incoada por su sociedad mercantil representada.
En la oportunidad fijada para presentar los informes, la parte demandada compareció ante esta alzada debidamente asistido por el abogado Oscar Rafael Ramo Hueck, antes identificado.
Alega que en la decisión del tribunal aquo se demostró los depósitos realizados en la cuenta bancaria de INVERSIONES LA CUCHARA C.A., y que nunca se ha verificado aumento de canon de arrendamiento de conformidad con la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, lo cual es de obligatorio cumplimiento para ambas partes.
Por lo tanto se solicita que se declare sin lugar la apelación realizada y ratifique en todas sus partes el contenido de la sentencia apelada.

DE LAS OBSERVACIONES EN ESTA ALZADA

En la oportunidad fijada para presentar las observaciones, la parte demandada compareció ante esta alzada debidamente asistido por el abogado Oscar Rafael Ramo Hueck, antes identificado.
Alegando que, en referencia a lo que expresan los apoderados actores de las violaciones procesales por parte de la juez del juzgado aquo en la que cursaba la presente causa, porque hizo presente al abogado asistente de la empresa demandada, alegando estos que dicho abogado no se encontraba presente al momento de ser anunciado dicho acto, sin embargo, se dejó expresa la presencia del ciudadano MANUEL TORRES, en su carácter de presidente de la compañía demandada.
Ahora bien, el abogado Oscar Hueck ha asistido a la empresa demandada durante todo el proceso, pero no es apoderado de la compañía, por lo tanto la Juez entendiendo que estaba presente el presidente de la empresa debía cumplirse la audiencia a cabalidad, y debía estar asistido por un profesional del derecho, como en efecto, esto se hizo, empero, los apoderados actores en vez de cumplir con su función de representar a la sociedad mercantil actora en la presente causa, decidieron retirarse de dicho acto y recusar a la juez.
Los apoderados actores asumen la errónea interpretación del artículo 202 del Código de Procedimiento Civil, al expresar que el acto ya se había cumplido y no podía realizarse.
Y se alega lo anterior ya que el acto no había ocurrido y el acto no se había materializado, y en el momento de que la juez de municipio, decide anunciar el acto efectivamente para que tenga lugar, los apoderados actores deciden retirarse del acto alegando la supuesta irregularidad con el anuncio de recusación.
Además alegan los demandantes, que la acción de la juez perjudicó la defensa de su representada, siendo esto falso, ya que en todo momento ellos estuvieron en la sede del juzgado de municipio.
Por lo tanto, se solicita que se desestime los alegatos realizados por la parte actora, ya que se evidencia que la juez, Dr. Jenny González, ejecutó el acto de audiencia el día fijado, informados a las partes de sus actuaciones oportunamente y con su debido razonamiento legal.
Además la parte actora alega que la sociedad mercantil demandada no ha pagado el canon de arrendamiento regularmente y en la forma establecida en el contrato de arrendamiento, lo cual es totalmente falso, ya que se demostró con la prueba de informes requerido a Banesco Banco universal, que la empresa demandada ha pagado oportunamente todos los meses el monto correspondiente establecido entre las partes hasta la entrada en vigencia de la Ley de Regulación del Arrendamiento.
Por último, en referencia al punto que se expresa en las modificaciones del local objeto de la presente demandada, se alega que el local se mantiene en buen estado y se ha cuidado como un buen padre de familia, haciendo el mantenimiento año tras año de todas sus instalaciones, sin modificar nada en la estructura, siendo evidente en las inspecciones judiciales que cursan en el presente expediente.
Por todo lo anterior se solicita que se declare sin lugar la apelación ejercida por su contraparte y se ratifique lo contenido en la sentencia apelada.

CAPITULO II
MOTIVA

Es importante señalar que conforme ha quedado planteada la controversia, los límites de la presente causa fueron fijados en la oportunidad legal correspondiente, siendo que los mismos se basan en la prueba de la falta de pago de los cánones de arrendamiento y las modificaciones hechas al local y prohibidas en el contrato, ello por cuanto la existencia del contrato es un hecho admitido por las partes.
Visto que la actora reclama el pago de diferencias contractuales no abonadas por la demandada en los pagos mensuales, sino que a su decir, paga a su libre arbitrio una cantidad determinada; y que adicionalmente a ello efectuó modificaciones al inmueble prohibidas expresamente en el contrato; y visto que la demandada negó estos hechos, corresponde a la actora demostrar las causales de desalojo.
Por otra parte, se observa que en los informes rendidos ante la alzada se señalan irregularidades en la celebración de la audiencia oral, en razón de ello, se procede a resolver en primer lugar tales denuncias de irregularidades para así proseguir en el pronunciamiento de fondo.
Consta al folio 233 del expediente acta levantada por el aquo en la cual deja constancia de que en esa misma fecha, 14 de diciembre de 2016, a las 10:00 a.m. oportunidad fijada para la celebración de la audiencia oral en ése juicio, está presente el apoderado de la parte actora y el representante legal de la demandada, sin estar asistido de abogado, en dicha acta se puede leer que al apoderado actor manifestó: “solicito a este tribunal dada la incomparecencia del abogado asistente de la parte demandada, aplique de manera indefectible las consecuencias jurídicas establecidas en el Código de Procedimiento Civil Venezolano”. Así las cosas, se observa que el código adjetivo vigente no prevé solución alguna para un caso como el de marras, no está previsto que al momento de la audiencia de juicio oral, el demandado acuda a ésta si estar asistido de abogado, lo que sí está previsto es lo que debe pasar si sólo acude una de las partes a la audiencia, estableciendo el código (ex art. 871) que se oirá y evacuarán sólo las pruebas y los alegatos de la parte presente.
En este caso, la demandada sí estaba presente, sólo que no estaba asistida de abogado, por ello el aquo oportunamente y de forma garantista y adecuada decidió posponer la audiencia para el mismo día a una hora posterior, a fin de que se pudiese garantizar la asistencia jurídica del demandado, derecho este contemplado en el artículo4 de la Ley de Abogados y garantizado en el artículo 49.1 constitucional, en dicha acta consta la presencia de ambas partes del proceso así también consta la presencia de ambas partes en la audiencia, de modo que denunciar como viciada dicha audiencia es un pedimentos fútil pues ambas la decisión del juez a este respecto estuvo siempre dirigida a proteger el derecho a la defensa de ambas partes, en consecuencia se desecha.
Resuelto lo anterior, debe precisarse entonces que la litis se limita a los dos aspectos antes enunciado, en el primero de ellos, el referido a la falta de pago de cánones de arrendamiento, se observa que el fundamento del reclamo es que el demandado no ha pagado los mismos con el correspondiente ajuste por inflación, ello tomando en cuenta que eso fue lo pactado en el contrato de arrendamiento, por su parte la demandada niega tal hecho, aduce que ha pagado pero que ha sido imposible acordar un nuevo canon con la actora quien se niega a aceptar sus propuestas o a llegar a un acuerdo. De esta forma es claro que la actora tenía la carga de demostrar cuál era el canon de arrendamiento, pues esa es la base de su reclamo, pero en el lapso de pruebas no promovió alguna que permita determinar cual era el canon a pagar, de modo que conforme a lo establecido en el artículo 254 del código de trámites, no existe plena prueba de los hechos alegados en el libelo y la consecuencia no puede ser otra que la de declarar sin lugar esta petición.
En cuanto a las reformas no autorizadas del local, se observa que se evacuaron inspecciones judiciales con el objeto de demostrar las modificaciones, si bien es cierto que se evacuaron dichas pruebas, no menos cierto es que de las mismas no se desprende evidencia alguna, ni se señala factor o elemento alguno que permita inferir cuál o cuáles son las modificaciones que denuncia la actora, en el estudio de las mismas sólo se observan elementos rutinarios, ordinarios y elementales de un local con ese tipo de explotación comercial, por tanto, también debe desecharse este alegato por falta de pruebas.





CAPITULO III
DISPOSITIVA

Con fundamento en las razones de hecho y de derecho expresadas a lo largo de este fallo, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR la apelación ejercida por la representación judicial del apoderado de la actora, sociedad mercantil Inversiones LA CUCHARA, C.A., contra la sentencia dictada por el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área metropolitana de Caracas, de fecha 23 de enero de 2017, en consecuencia se confirma el mencionado fallo.

SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda por desalojo de local comercial incoare la sociedad mercantil Inversiones LA CUCHARA, C.A. contra la sociedad mercantil Inversiones MAKI 2010, C.A.

TERCERO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la actora por haber resultado totalmente vencida en la presente causa.

PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los ocho (08) días del mes de agosto del año dos mil diecisiete (2017). A 207° años de la Independencia y 158° de la Federación.
EL JUEZ TITULAR,


VICTOR JOSE GONZALEZ JAIMES.

LA SECRETARIA TITULAR,

MARÍA ELVIRA REIS.



En esta misma fecha, siendo las 3:00 pm, se publicó, registró y diarizó la anterior decisión en el expediente AP71-R-2017-000105

LA SECRETARIA TITULAR,

MARÍA ELVIRA REIS.

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