REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS
ASUNTO: AP71-R-2017-000823
PARTE ACTORA: INVERSIONES JATAVIJO, C.A., sociedad mercantil inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 17 de diciembre de 1979, anotado bajo el N° 43,, Tomo 201-A-Pro, con Nro. de R.I.F.: J-00138373-5.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: LEOPOLDO JOSE MICETT CABELLO, DARRY ARCIA GIL, JUAN PABLO SALAZAR, JOSE ALEJANDRO PEREZ RODRIGUEZ, BARBARA PICCOLO Y FELIX RIVERO, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el INPREABOGADO bajo los números 50.974, 98.464, 127.891, 115.651, 115.794 y 192.015, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: GILDARDO MURILLO VILLABÓN, colombiano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. E- 81.111.532.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: AURA GARCIA MEDRANDA y JOSÉ CARDOZA SANCHEZ, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el INPREABOGADO bajo los números 71.635 y 71.371, respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
-I-
ANTECEDENTES EN ESTA ALZADA
Se recibieron en esta Alzada las presentes actuaciones, previo el trámite administrativo de distribución, en virtud del recurso de apelación ejercido mediante diligencia de fecha 18 de julio de 2017, suscrita por el abogado LEOPOLDO MICETT CABELLO, inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 50.974, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, contra la decisión dictada en fecha 12 de julio de 2017 por el Tribunal Vigésimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró entre otras cosas sin lugar la demanda que por desalojo sigue la sociedad mercantil INVERSIONES JATAVIJO, C.A., contra el ciudadano GILDARDO MURILLO VILLABÓN; apelación que fuera oída en ambos afectos por el tribunal de la causa, mediante auto de fecha 07 de agosto de 2017.
En fecha 02 de octubre de 2017, este Tribunal ordenó la notificación de las partes a los fines de hacerles saber que al tercer día de despacho siguiente, una vez constara en autos haberse practicado su notificación y la Secretaria de este Tribunal hubiese dejado constancia del cumplimiento de las formalidades previstas en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, se llevaría a cabo la audiencia a que hace referencia el artículo 123 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda
En fecha 19 de octubre de 2017, la ciudadana RAMONA COROMOTO MESA en su carácter de Alguacil Titular de este Tribunal, consignó a los autos boleta de notificación librada a la parte actora, dejando constancia de haberse traslado a la dirección de destino de la misma, manifestando que en la dirección indicada fue recibida por el abogado Leopoldo José Micett Cabello quien le firmó la referida boleta.
Por diligencia de fecha 24 de octubre de 2017, el abogado JOSE CARDOZA, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, se dio por notificado del auto dictado por este Juzgado Superior en fecha 02 de octubre de 2017.
En fecha 16 de octubre de 2017, la Secretaria de este Tribunal dejó constancia de haber dado cumplimiento con las formalidades previstas en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 07 de noviembre de 2017, tuvo lugar la audiencia oral, conforme a los preceptos establecidos en el artículo 123 de la Ley para Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Así entonces, se pasa a dictar sentencia en esta oportunidad en los siguientes términos:
-II-
TRAMITACIÓN EN PRIMERA INSTANCIA
En fecha 18 de junio de 2014, el abogado LEOPOLDO MICETT CABELLO, actuando en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES JATAVIJO, C.A., presentó ante la Unidad de Recepción y Distribución de documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, demanda por DESALOJO incoada contra el ciudadano GILDARDO MURILLO VILLABÓN.
Por auto de fecha 25 de junio de 2014, el tribunal de la causa admitió la presente demanda de conformidad con el ordinal 2° del artículo 91 en concordancia con el artículo 101 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en consecuencia ordenó la citación de la parte demandada, por lo que dejó constancia que una vez citada la misma, se llevará a cabo la audiencia de mediación al quinto día de despacho siguiente.
Mediante diligencia de fecha 12 de enero de 2015, el abogado GENE BELGRAVE, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó poder que acredita su representación, y dejó constancia de tener conocimiento que la audiencia de mediación se llevará a cabo al quinto día de despacho siguiente a esa fecha.
En fecha 19 de enero de 2015, se llevó a cabo la audiencia de mediación de conformidad con el artículo 103 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y visto que las partes no llegaron a ningún acuerdo se fijó para el decimo día de despacho siguiente a esa fecha, para que tenga lugar la contestación a la demanda.
En fecha 04 de febrero de 2015, el abogado ARMANDO CASTELLUCCI, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de contestación de la demanda, con sus respectivos recaudos para fundamentar la misma así como la reconvención propuesta.
Mediante auto de fecha 05 de febrero de 2015, el tribunal de la causa admitió la reconvención de autos, por lo que hizo saber a la parte actora que deberá comparecer dentro de los diez días de despacho siguientes a esa fecha, a fin de dar contestación a la misma.
En fecha 23 de febrero de 2015, la representación judicial de la parte actora-reconvenida dio contestación a la reconvención propuesta por su contraparte.
Mediante auto de fecha 25 de febrero de 2015, el tribunal de la causa realizó la fijación de los puntos controvertidos y concedió un lapso de ocho días de despacho siguientes a esa fecha a fin de que las partes promuevan las pruebas.
En fecha 09 de marzo de 2015, la representación judicial de la parte actora-reconvenida consignó escritos de promoción de pruebas tanto de la demanda principal como de la reconvención y las cuestiones previas. Asimismo, la representación judicial de la parte demandada-reconviniente presentó su escrito de promoción de pruebas, en esa misma fecha.
En fecha 12 de marzo de 2015, la representación judicial de la parte actora-reconvenida hizo oposición a las pruebas presentadas por su contraparte.
Por auto de fecha 18 de marzo de 2015 el tribunal de la causa se pronunció en cuanto a las pruebas de autos, y fijó un lapso de quince días de despacho para evacuar las pruebas admitidas.
En fecha 10 de marzo de 2016, el tribunal de la causa ordenó la notificación de las partes y una vez se encuentren a derecho, se fijará la oportunidad para llevar a cabo la audiencia de juicio.
En fecha 24 de mayo de 2016, el tribunal de la causa fijó la audiencia de juicio de conformidad con lo previsto en el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 30 de junio de 2016, el tribunal de la causa fijó un lapso de cinco días hábiles, a los fines de que la parte actora-reconvenida subsane las cuestiones previas opuestas por la parte demandada-reconviniente, en virtud que hasta la fecha se omitió el pronunciamiento respecto a dichas cuestiones previas.
Mediante sentencia interlocutoria de fecha 08 de agosto de 2016, el tribunal de la causa declaró sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 6° y con lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por lo que declaró extinguido el proceso.
En fecha 12 de agosto de 2016, la representación judicial de la parte actora-reconvenida apeló de la sentencia de fecha 08 de agosto de 2016.
Por auto de fecha 22 de septiembre de 2016, el tribunal de la causa oyó en ambos efectos el recurso ejercido y remitió el expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores a fin de que el juzgado que resulte sorteado conozca del recurso de apelación ejercido en autos.
Mediante fallo de fecha 28 de noviembre de 2016, el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró con lugar la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte actora-reconvenida, y consecuentemente, improcedente la solicitud de inepta acumulación de pretensiones alegada; sin lugar la cuestión previa 6° y 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, revocando asimismo la decisión apelada.
En fecha 09 de febrero de 2017, el Juzgado Vigésimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, le dio entrada a la causa y ordenó anotarla en el libro de causas respectivo.
En fecha 07 de marzo de 2017, el tribunal de la causa, fijó para el quinto día de despacho siguiente a esa fecha, a las dos de la tarde, a fin de que se lleve a cabo la respectiva audiencia.
En fecha 14 de marzo de 2017, se llevó a cabo la respectiva audiencia de juicio en la presente causa.
Mediante sentencia de fecha 12 de julio de 2017, el tribunal de la causa declaró sin lugar la presente demanda, parcialmente con lugar la reconvención propuesta y como consecuencia de ello, condenó a pagar a la parte actora reconvenida las cantidades cobradas en exceso por concepto de cánones de arrendamiento entre los años 2007 al 2010, ordenando su indexación, igualmente, declaró improcedente el pago de las cuotas de condominio solicitadas por la parte demandada reconviniente y finalmente, condenó en costas a las parte actora reconvenida. Ordenando asimismo, la notificación de las partes integrantes del presente juicio.
En fecha 18 de julio de 2017, la representación judicial de la parte actora-reconvenida se dio por notificado, solicitó la notificación de su contraparte y apeló de la sentencia proferida en la presente causa.
Por diligencia de fecha 03 de agosto de 2017, la representación judicial de la parte demandada se dio por notificada de la sentencia de fecha 12 de julio del mismo año.
En fecha 07 de agosto de 2017, el tribunal de la causa oyó la apelación de autos en ambos efectos, por lo que ordenó la remisión del expediente a la URDD de los Juzgados Superiores a los fines de darle trámite al recurso de apelación ejercido.
DE LA RECURRIDA
En fecha 12 de julio del año 2017, el Juzgado Vigésimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó decisión declarando entre otras cosas sin lugar la presente demanda de desalojo, cuya dispositiva fue la siguiente:
(…Omissis…)
“…En mérito de las consideraciones precedentemente expuestas, este Tribunal Vigésimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda que por desalojo de vivienda incoada por la sociedad mercantil inversiones Jatavijo C.A. debidamente registrada por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 17 de diciembre de 1979, bajo el No. 43, tomo 201-A-Pro, RIF J-00138373-5.
SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la reconvención propuesta por el ciudadano GILDARDO MURILLO VILLABON, Colombiano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad N° E-81.111.532.
TERCERO: como consecuencia del particular anterior se condena a pagar a la parte actora reconvenida las cantidades cobradas en exceso por concepto de cánones de arrendamiento, entre los años 2007, 2008, 2009, y 2010, para lo cual se ordena una experticia complementaria del fallo, de conformidad con el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil para su calculo, a lo que se ordena igualmente SU INDEXACION mediante experticia complementaria del fallo.
CUARTO: IMPROCEDENTE el pago de las cuotas de condominio solicitados por la parte demandada reconviniente.
QUINTO: Se condena en costas a la parte actora reconvenida tal como lo establece el artículo 274 del código de procedimiento civil.
SEXTO: En virtud de la publicación fuera del lapso correspondiente se ordena su notificación…”
-III-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Llegadas las actas del presente expediente contentivo del juicio que por DESALOJO sigue la sociedad mercantil INVERSIONES JATAVIJO, C.A., contra el ciudadano GILDARDO MURILLO VILLABÓN, este tribunal, previo a los trámites correspondientes, fijo el día y hora para que tuviera lugar la audiencia oral y pública a que se refiere el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la cual fue del tenor siguiente:
“…En el día de hoy, siete (07) de noviembre de 2017, siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.), oportunidad y hora fijada para que tenga lugar la celebración de la audiencia oral conforme a lo establecido en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en el presente juicio que por DESALOJO sigue la sociedad mercantil INVERSIONES JATAVIJO, C.A., contra el ciudadano GILDARDO MURILLO VILLABÓN en el expediente signado con el Nro. AP71-R-2017-000823, de la nomenclatura interna de este Juzgado; se anunció el acto a las puertas del Tribunal por la ciudadana Alguacil del mismo, dejándose constancia de la comparecencia del abogado LEOPOLDO J. MICETT C., inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nro. 50.974, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, por su parte, se deja constancia de la comparecencia de los abogados AURA GARCIA MEDRANDA y JOSÉ CARDOZA SANCHEZ, inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nros. 71.635 y 71.371, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada. Ahora bien, a tenor de lo establecido en la norma supra nombrada, se oirá la exposición de las partes presentes. En este estado, esta Alzada le cede la palabra a la representación judicial de la parte actora, quien expuso: “Como se puede observar el tribunal a quo dicto una sentencia a favor de la parte demandada, donde hubo una sentencia preliminar de cuestiones previas donde extinguía el proceso, posteriormente se hizo una apelación a esas cuestiones previas, y el tribunal superior primero revoco la sentencia del tribunal a quo en la cual se había declarado extinguido el procedimiento, en el tribunal de la causa se le da entrada y notifica a las partes que se reanuda la causa en el estado de contestación y la parte demandada no hace alguna contestación a la causa, ni tampoco promueve pruebas que le favorezca. En la audiencia de juicio reconoce la parte demandada que ellos no contestaron la demanda por cuanto nunca le habían permitido el acceso del expediente como se evidencia de la audiencia de juicio, y a pesar de haber alegado la confesión ficta de la demandada el tribunal declara sin lugar la demanda, por todo ello solicita la confesión ficta la cual es evidente y notoria en las actas que conforman el presente expediente.”. Es todo. Seguidamente, este Tribunal le cede la palabra la representación judicial de la parte demandada, quien expone: “Primeramente debo hacer notar a este tribunal que lo mencionado por la parte demandante es falso, consta en el escrito de audiencia oral y pública celebrada el 14 de marzo de este año que nosotros en ningún momento reconocimos no haber contestado la demanda ya que consta que hay una contestación y una reconvención, por lo que rechazamos esa parte mencionada por nuestro colega actor, solicitados se declare inadmisible la apelación, porque ellos alegan del articulo 91 parágrafo primero, donde ese inmueble lo solicitan para vivir, y el demandante es una persona jurídica, y así lo toma en cuenta el tribunal, pues se debe demostrar con la documentación que el demandante necesita el inmueble. Por lo tanto solicitamos se declara inadmisible la apelación. Por lo tanto puede este tribunal analizar la sentencia del tribunal de municipio y percatar que lo dicho por este representación es real”. En este estado, toma la palabra la representación judicial de la parte accionante, para hacer uso de su derecho a replica: “nuestro ordenamiento jurídico establece que una vez declarada sin lugar la cuestión previa del ordinal 11 se debe contestar nuevamente la demanda, cosa que no realizo y es evidente después de la decisión del tribunal superior, y es totalmente evidente de la audiencia de juicio que la representación judicial de la parte demandada alego no contestar a la demanda, por lo que insiste esta representación que se declare la confesión ficta en el presente proceso”. En este estado toma la palabra la representación judicial de la parte demandada, para hacer uso de su derecho a contrarréplica, quien expone: “pido a este tribunal que analice la audiencia oral y pública llevada a cabo en el tribunal de municipio y verifique que allí se puede ver que la parte demandada en ningún momento hace el reconocimiento que el colega de la parte demandante alega, por lo tanto reitero a este Tribunal que analice toda cuanta prueba conste en autos y por lo tanto declare inadmisible esta apelación y con respecto a que una persona natural que conforma la directiva de esta empresa no consta en autos que cumpla con lo establecido en el articulo 91 parágrafo primero de la Ley de regularización y control de arrendamientos de vivienda.” Es todo. Finalizada la audiencia oral en la presente causa, con intervención de las partes inmersas en el presente juicio, una vez expuestos en forma breve los motivos de hecho y de derecho en que se fundamenta la presente demanda, este Juzgado Superior dictará el fallo correspondiente por auto separado, dentro de las veinticuatro horas siguientes al día de hoy…”
Reseñado lo anterior, debe este Juzgado Superior establecer el thema decidendum en el presente caso, se circunscribe a determinar si la decisión proferida por el a quo, que declaró sin lugar la demanda por desalojo de vivienda intentada por la sociedad mercantil INVERSIONES JATAVIJO, C.A., contra el ciudadano GILDARDO MURILLO VILLABÓN, se dictó ajustada a derecho.
Punto previo
En este sentido pasa este tribunal a resolver previamente el alegato del actor, referido a la confesión ficta que atribuye al demandado y para ello señala:
Alega la parte actora en la audiencia oral celebrada ante este despacho en fecha 07 de noviembre de 2017, que el demandado luego de resueltas las cuestiones previas en fecha 28 de noviembre de 2016, no contesto ni promovió prueba alguna que le favoreciera en el juicio, y por ende solicita se declare la confesión ficta del demandado en el caso de autos. En este sentido, se observa:
En el Proceso Jurisdiccional Civil Arrendaticio. Edgar Núñez Alcántara, Docente de la Facultad de Derecho de la Universidad de Carabobo, señala:
“El órgano ejecutivo nacional, cumpliendo funciones de la rama legislativa por autorización de la Ley Habilitante que dictó el Congreso de la República de Venezuela el día 22 de abril de 1999 y de conformidad con lo dispuesto con el artículo 190 ordinal octavo de la Constitución Nacional de 1961, dictó en fecha 25 de octubre de 1999 el Decreto Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios, y específicamente en el aspecto procesal acoge en la Ley en análisis un procedimiento para tramitar la generalidad de las pretensiones que se planteen en el ámbito arrendaticio con características muy precisas. En efecto, el legislador escogió al procedimiento breve como arquetipo procesal. Se toma al procedimiento breve, previsto en el artículo 881 y siguiente del Código de Procedimiento Civil, como la figura señera, emblemática, según el cual se va a tramitar el procedimiento de acuerdo con su concepción. Esta escogencia tiene una importancia radical y fundamental para el proceso inquilinario venezolano. En primer término, por cuanto cuando selecciona al procedimiento breve como el utilizable para tramitar las pretensiones inquilinarias compromete al sistema con una concepción fundada en principios procesales. En segundo lugar, lo hace de un modo que generaliza el uso de este procedimiento como de uso constante en tales pretensiones. Escoger el procedimiento breve significa acogerse a los principios procesales que rigen en este
tipo de procedimiento. En tal sentido observemos que el procedimiento breve es un modelo que está regulado por algunos principios fundamentales, que el interprete, bien sea juez, funcionario o parte, deberá observar para desentrañar el contenido, espíritu y razón de la norma que intente inteligir. Tales principios son, a grosso modo, los siguientes:
1) El principio de la economía procesal. Según el cual se buscará ahorrar el mayor tiempo y costo material posible en el proceso.
2) El principio de la concentración procesal. En cumplimiento del paradigma anterior se intentará realizar varias etapas del proceso en la menor cantidad posible de éstas. Un ejemplo, por antonomasia, es el contenido en el procedimiento breve; el principio procesal de la concentración, previsto en el artículo 884 del Código de Procedimiento Civil, que permite resolver en un (1) solo día de despacho las cuestiones previas opuestas.
3) Principio de celeridad. Según el cual el procedimiento debe tender a ser realizado en el menor tiempo posible.
4) Principio de la escritura. Según este principio los actos del proceso serán llevados al mismo en el expediente a través de la palabra escrita, se busca con ello crear seguridad jurídica, a través de lo permanente y reflejado en actas. Las partes controlarán la actividad del órgano, así como la de la contraparte. Se coloca como prioritario la seguridad jurídica. En esta selección hemos discrepado de la voluntad legislativa y señalado lo procedente, sobre todo por los vientos que soplan en el país en materia procesal, que era la escogencia del juicio oral. Ello por la gran preponderancia que comienza adquirir este sistema mismo. Se justificaba así la escogencia de éste y no del breve.
5) Afecta el derecho de la defensa. En efecto, en un procedimiento que está fundamentado sobre los principios de la economía, concentración, celeridad y brevedad, como es el que nos ocupa, evidentemente se atiende a principios procesales que de alguna manera afectan al derecho a la defensa. Expliquemos esto brevemente. Cuando el legislador construye el procedimiento ordinario, lo hace bajo la idea de permitir la creación de un sistema que siendo extenso en el tiempo permita la mayor garantía para el ejercicio del derecho a la defensa, conceptualizado éste como el derecho a accionar, a alegar, a probar y a recurrir; en estas cuatro (4) expresiones el derecho a la defensa alcanza su perfección en el procedimiento ordinario. Cuando construye el procedimiento ejecutivo, lo hace fundamentalmente
pensando en dos objetivos, el primero lograr la rápida creación del título ejecutivo, distinto éste a la sentencia que es el título por excelencia que se produce revestido de la cosa juzgada, se busca es la creación de un título que adquiera la fuerza de tal en un proceso en el cual; en segundo lugar, se busca evitar el contradictorio entre partes. Sobre estas dos bases conceptuales se estructura un procedimiento ejecutivo. Muy por el contrario en el procedimiento breve lo que se busca es la celeridad del proceso. Se quiere un sistema que le permita a las partes de manera
rápida, celera, breve resolver el conflicto de intereses que han llevado a conocimiento del órgano jurisdiccional.
El Procedimiento breve tiene entonces características muy propias. Han estar muy bien determinadas y analizadas, en textos tales como el del Dr. Miguel Santana Mujica, denominado El Juicio Breve. 1 Así pues debemos entonces entender que la voluntad legislativa expresada en la Ley de Arrendamientos Inquilinarios, nos ha marcado un camino, un sistema, una suerte de sendero. Nos ha señalado cual es su concepción de cómo tramitar el procedimiento jurisdiccional inquilinario.
Digamos también que la palabra principio tiene un sentido muy definido en el mundo procesal. Cuando hablamos de principio procesal nos referimos a: "La idea que acompaña al proceso desde su creación hasta su culminación y que permite al intérprete desarrollar su labor hermenéutica para precisar lo que es la voluntad legislativa y el modo como se ha de entender la norma". En tal sentido el tema lo desarrollamos en el libro Derecho Agrario, al cual remitimos al lector. 2
1 Miguel Santana Mujica. El Juicio Breve. Librería Editorial El Foro. Caracas 1982.
2 Edgar Núñez Alcántara. Derecho Agrario. Vadell Hermanos Editores. Valencia, 1996. Pag. 39 y 40.
La característica de la generalidad del uso del procedimiento breve como arquetipo procesal tiene las excepciones siguientes: a) El procedimiento contencioso administrativo que se tramitará según el modelo previsto en la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia; b) El procedimiento de consignación arrendaticia que tiene un trámite propio en la misma ley, debido fundamentalmente a que constituye una actividad no contenciosa, sino de jurisdicción voluntaria; c) El sistema para el establecimiento del canon máximo de arrendamiento, hablamos de la regulación de inmuebles para arrendar, que se atribuyó en competencia a la rama administrativa,
según indica la misma ley especial Inquilinaría. Veamos ahora el modo como se desarrollará el procedimiento breve inquilinario, tomando en consideración que se secuelará en orden prelativo por la ley especial y por el Código de Procedimiento Civil, este último en todo lo previsto en la legislación especial procesal Inquilinaría. Así, observaremos que ésta contempla disposiciones sobre: a) La contestación de la
demanda, y en forma concentrada en esta actividad las cuestiones previas, defensas de fondo, la reconvención, y muy especialmente, la materia sobre la falta de jurisdicción; b) La decisión de la segunda instancia en materia de desalojo y la ausencia de recursos (Plural) contra ella; c) La devolución del expediente por el tribunal de grado al de causa (Entendemos que sólo en materia de desalojo, sobre ello volveremos infra). Igualmente determinemos la utilización del procedimiento breve contemplado en el código procesal general, ya que la ley especial no contempla normas en materia de: a) Competencia Jurisdiccional; b) Libelo de demanda; c) Admisión de demanda, con las excepciones de los artículos 6 y 41, que establecen causales de inadmisión, que se incorporan al contenido del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil; d) Citación de la parte demandada; e) Pruebas;
f) Sentencia; g) Apelación; h) Ejecución de sentencias; i) Trámite de la segunda instancia…”
Por otro lado, el Artículo 109 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, dispone:
“En la contestación de la demanda, el demandado podrá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas que considere pertinentes, establecidas en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, las cuales serán decididas y sustanciadas conforme al procedimiento establecido en el
Capítulo III, Título I del Libro II del Código de Procedimiento Civil. De ejercer las partes el recurso de regulación de la jurisdicción o de la competencia contra la decisión que se haya pronunciado sobre las mismas, se tramitarán en cuaderno separado y el proceso continuará su curso hasta llegar al estado de sentencia, en cuyo estado se suspenderá hasta que conste en autos la decisión del recurso interpuesto. (Resaltado del tribunal)
De lo anterior, se concluye que el principio de concentración procesal, permite al demandado en el acto de contestación a la demanda oponer conjuntamente y de manera concentrada todas las defensas que considere pertinentes y en forma concentrada en esta actividad las cuestiones previas, defensas de fondo y la reconvención, las cuales en el caso de marras se plantearon, tal principio se encuentra igualmente sustentado en el artículo 109 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, arriba citado, y en este sentido en base al principio de concentración que prela en los juicios especiales, como el que nos ocupa, considera este juzgado que el demando ejerció oportunamente en su contestación las defensa que ha bien considero pertinentes de manera conjunta, por lo que no correspondía al mismo realizar una nueva contestación, por cuanto ya se había realizado mediante escrito de fecha 04 de febrero de 2015, en la que también se opuso las cuestiones previas ya resueltas en fecha 08 de agosto de 2016, por el Juzgado Vigésimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Área Metropolitana de Caracas, y en fecha 28 de noviembre de 2016, por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en virtud del recurso de apelación del cual fue objeto, correspondiendo tal como lo hizo el a-quo, continuar con el proceso en la etapa subsiguiente una vez decidas las cuestiones previas tantas veces mencionadas y no contestar la demanda como alude el actor en razón del principio de concentración, razón por la cual es forzoso para este juzgado negar el alegado de confesión ficta solicitado por el accionante; y en consecuencia de ello tempestivo el escrito de contestación a la demanda. ASÍ SE DECLARA.
Resuelto lo anterior, pasa de seguida este órgano jurisdiccional, a resolverse el fondo de lo debatido de la siguiente manera:
Del escrito libelar se desprenden los siguientes hechos con relevancia jurídica invocados por el actor:
Que consta de contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, el 15 de noviembre de 2007, el cual anexa marcado con letra “B”, que su poderdante dio en arrendamiento al ciudadano GILDARDO MORILLO un inmueble identificado con el Nro. 7-A, situado en el piso 7 del Edificio Residencias Floresta II, Calle La Floresta, Urbanización La Campiña, Jurisdicción de la Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital la cual tiene una superficie aproximada de ochenta y dos metros cuadrados con cincuenta decímetros cuadrados (82,50 Mts.2) y cuyos linderos son: NORTE, SUR y ESTE: Con las fachadas respectivas y OESTE: con áreas de circulación, foso de ascensores y el apartamento 7-B.
Que en la clausula segunda del referido contrato establece: “El plazo de duración del presente contrato será de (1) año prorrogable por periodos iguales, a menos que una de las partes notifique a la otra, con por lo menos un mes de antelación, la no prórroga de dicho contrato y este comenzara a regir a partir del 15 de Noviembre del 2007”
Que fue notificado el arrendatario en fecha 25 de septiembre de 2008 por el arrendador, del vencimiento del contrato de arrendamiento y del comienzo del lapso correspondiente de la prologa legal, fundamentando esto con la solicitud de notificación judicial realizada por el Tribunal Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas el cual anexó marcado con letra “C”.
En su capítulo segundo, denominado “objeto de la pretensión”, argumentó lo siguiente:
Que aun para la fecha de la consignación de la presente solicitud y después de haber vencido la prorroga legal y haberse agotado la vía amistosa extrajudicial y del procedimiento previo a la demanda contenido en los artículos 94 al 96, de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, ha sido imposible la restitución del inmueble arrendado, aun a sabiendas de la imperiosa necesidad que tiene su representada por ocupar el referido inmueble, conforme al artículo 83 ordinal 2° de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y del vencimiento del Contrato de Arrendamiento identificado.
En su capítulo tercero, denominado “fundamentos de derecho”, argumentó lo siguiente:
Que fundamenta la presente solicitud en el artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, basada en el derecho que tiene toda persona de usar, gozar y disponer de su propiedad, procediendo a citar dicha norma.
Asimismo, en la ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en su artículo 83 ordinal 1°, referido a la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, a alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado.
En el Código Civil venezolano, en sus artículos 1.159, 1.160, 1.168, 1.261, 1.594, 1.579, los cuales procedió a transcribir.
Y en el Código de Procedimiento Civil en su artículo 338, igualmente transcrito.
En su capítulo cuarto, denominado “petitorio” argumento lo siguiente:
Que inútiles e infructuosas como han sido todas las gestiones extrajudiciales tendientes a obtener del ciudadano GILDARDO MURILLO, el cumplimiento de las obligaciones contraídas en el contrato, y que estando habilitado según resolución numero: 00767 de fecha 10 de enero de 2014, emanado de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, la cual procedió a transcribir y que anexó en original marcado con letra “D”, es por lo que acude a demandar al ciudadano GILDARDO MURILLO para que convenga en cumplir con lo estipulado en el contrato o en defecto de ello sea condenado por el tribunal a:
Primero: En resolver el contrato de arrendamiento suscrito entre la sociedad mercantil INVERSIONES JATAVIJO, C.A., y el ciudadano GILDARDO MURILLO plenamente identificados, celebrado entre las partes el 15 de noviembre de 2007.
Segundo: En entregar el inmueble y todos sus accesorios en perfecto estado completamente desocupados de bienes y de personas.
Tercero: En pagar la cantidad de CIENTO OCHO MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 108.000,00), por concepto de Indemnización por el incumplimiento de contrato de arrendamiento, específicamente en su cláusula tercera.
Cuarto: En pagar las costas y costos del presente juicio, incluidos los honorarios de abogados de conformidad con el artículo 274 y 286 del Código de Procedimiento Civil.
Por su parte el demandado al momento de contestar la demanda adujo: En primer lugar, alegó que en la presente causa cursan en autos dos instrumentos poderes otorgados por la empresa INVERSIONES JATAVIJO, C.A., uno conferido a los abogados HECTOR RAMIREZ PERDOMO y ANA MARIA DE ABREU, y el otro conferido a los abogados LEOPOLDO MICETT CABELLO, DARRY ARCIA GIL, JUAN PABLO SALAZAR, JOSE ALEJANDRO PEREZ RODRIGUEZ y BARBARA PICCOLO; concluyendo que en el primer poder el Notario Público, tuvo a la vista tanto el documento constitutivo de la empresa como un acta de asamblea y que en el segundo poder señalado no se deja constancia de dichos documentos, por lo que de conformidad con el artículo 156 del Código de Procedimiento Civil, solicitó se ordene a exhibir en la oportunidad los siguientes recaudos: documento original, copia certificada o publicación donde consta el documento constitutivo estatutario de la compañía INVERSIONES JATAVIJO, C.A. y documento original, copia certificada, gaceta o publicación debidamente registrada donde conste el acta de asamblea de la compañía INVERSIONES JATAVIJO, C.A., donde se efectuó legalmente la designación de la señora THAIS ESCLASANS de REYES, como presidente de dicha sociedad mercantil; y que en caso de no exhibirlos en la correspondiente oportunidad legal fijada por el tribunal, sea considerado ineficaz, el referido instrumento poder consignado a los autos por dicha representación judicial.
En sus capítulos identificados con los Nros II y IV denominados “cuestiones previas” y “defensas de fondo o perentorias” promovió las cuestiones previas contenidas en los ordinales 6to y 11vo del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, cabe destacar que por sentencia de fecha 28 de noviembre de 2016, el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró sin lugar ambas defensas previas, decisión que quedó definitivamente firme como se evidencia de las actas del presente expediente.
En su capítulo III denominado “Contestación al fondo de la demanda”, alego lo siguiente:
Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, la presente demanda incoada en contra de su representado.
Negó que el inmueble arrendado se lo hayan arrendado de forma legal, tal y como se demostrará en la mutua petición.
Negó que su representado, supiera o tuviera conocimiento alguno de “…la imperiosa necesidad que tenía la compañía actora INVERSIONES JATAVIJO, C.A., de ocupar el referido inmueble arrendado”.
Que en tal virtud por no haberse expresado en el libelo los hechos, por no existir una fundamentación legal, invocada conforme al contenido y normas de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, para desalojar a su patrocinado. Que por basarse en obligaciones que no existen. Que por no haberse producido oportunamente los instrumentos probatorios (documentos fundamentales) que demuestren los hechos alegados y que hagan deducir los derechos reclamados. Por ello, mal podrían tener validez y relevancia legal en este juicio, las consecuencias jurídicas que la “susodicha” parte actora pretende derivar de sus solos alegatos y dichos.
En su capítulo denominado “de la reconvención”, realizó los siguientes alegatos:
Que su poderdante ha sido objeto de múltiples vías de hechos y “artimañas maliciosas” desde hace muchos años, alegando que al mismo se le conminó a pagar cánones anuales anticipados y además cuotas de condominio que no le corresponden pagar.
Que la parte actora intenta solapadamente mediante este juicio hacerse pasar por “persona natural”, pretendiendo así contravenir y violar flagrantemente disposiciones legales, que constituyen normas de orden público, por lo que procedió a invocar y a transcribir, lo establecido en el artículo 32 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y por todos estos motivos y conforme a lo establecido en el artículo 110 de la ya mencionada norma procedía a proponer la reconvención, basándose en los siguientes hechos:
Que efectivamente su poderdante es arrendatario de in apartamento destinado a vivienda ubicado en el piso 7 del edificio “residencias FLORESTA II”, situado en la Urbanización la Campiña, Caracas, en la Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital.
Que la relación arrendaticia comenzó con un contrato de Comodato que celebró el día 13 de agosto de 1996, con un año de duración e improrrogable, por la suma de SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 70.000,00) mensuales, que suscribió su representado con la ciudadana EFREN VICENTA GONZALEZ accionista de la compañía actora, y esposa del presidente de la misma.
Que se le exigió a su representado el pago del condominio y la compañía actora continuó renovándole estos contratos cada año, con aumentos superiores a los establecidos por el Índice Inflacionario al Consumidor determinado por el Banco Central de Venezuela.
Que en el año 1999, la compañía actora decidió cambiar los contratos de comodato a contrato de arrendamiento, por lo que en fecha 13 de agosto de 1999 su mandante suscribió el primer contrato de arrendamiento con la ciudadana EFREN VICENTA GONZALEZ, cuya copia al carbón original acompaña marcada con letra “A”, y en la que constan las siguientes estipulaciones contractuales:
• Destinado a vivienda (cláusula primera)
• Doscientos mil bolívares mensuales (Bs. 200.000,00) (cláusula segunda)
• Cantidad que pagaría por un año adelantado a partir del día 13 de agosto de 1999 hasta el 13 de agosto de 2000 (cláusula segunda).
Que a partir del año 2000, su poderdante comenzó a suscribir los contratos de arrendamiento directamente con el presidente de inversiones JATAVIJO, C.A., ciudadano JORGE ESCLASANS BATLLE, y que los contratos de arrendamientos correspondientes a los años 2000 al 2004, no pueden aportarlos en virtud que la parte actora nunca le dio copia alguna, por lo que solicitó que el tribunal los requiera de la parte actora de conformidad con lo previsto en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil.
Que consigna los originales de los contratos de arrendamiento de los años 2005, 2006 y 2007, en los cuales no variaron las condiciones arrendaticias y suscritos por JORGE ESCLASANS BATLLE, en nombre de la compañía INVERISONES JATAVIJO, C.A., marcados con las letras “B”, “C” y “D”.
Que consigna igualmente originales de los recibos de pago de cánones de arrendamiento firmados por el ciudadano JORGE ESCLASANS BATLLE, marcados con las letras “B-1”, “C-1” Y “D-1”.
Que los contratos de arrendamientos marcados con las letras “B”, “C” y “D”, son nulos, pues se cobran pensiones de arrendamiento de forma anual y anticipada, cuando la Ley de Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, exige que sea de forma mensual y por mes vencido.
Que en fecha 25 de septiembre de 2013, dos meses antes del vencimiento del último contrato de arrendamiento que suscribió su mandante (marcado “D”), la parte actora procedió a notificarlo judicialmente, para informarle que no le sería renovado el contrato, a partir del día 15 de noviembre de 2008; y que a partir de esa fecha comenzaría a correr el lapso de prórroga legal.
Que con motivo a esa notificación judicial, su poderdante acudió a la Dirección General de Inquilinato, adscrita al Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, para buscar asesoramiento ante la Unidad de Asesoría Legal, donde le recomendaron proceder a consignar sus cánones de arrendamiento y le hicieron una constancia, indicando que su contrato se encontraba vigente hasta el día 15 de noviembre de 2008, con una prórroga legal pendiente, y que los aumentos de alquileres se encontraban congelados, dicha constancia acompaña marcada “E”.
Que desde ese entonces, su patrocinado compareció ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial y procedió a consignar sus pensiones arrendaticias, contenidas en el expediente N° 200-82257, de la nomenclatura de ese Tribunal, solicitando que el tribunal oficie a dicho tribunal conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, mediante prueba de informes.
Que consigna marcado con letra “F”, tres consignaciones o comprobantes de depósitos bancarios realizados por su representado en la cuenta corriente del referido tribunal, correspondientes a los cánones de los años 2009, 2010 y 2011.
Que su poderdante consignó sus cánones hasta que dicho tribunal dejó de funcionar o prestar servicio. Y que ante tal situación, decidió hablar con la conserje del edificio y a través de ella, comenzó nuevamente a pagar a la compañía arrendadora las pensiones de arrendamiento y lo hizo hasta que la conserje le refirió que el ciudadano JORGE ESCLASANS BATLLE le dijo que “no los recibiera más”.
Que en el mes de junio de 2012, su poderdante se vio en la necesidad de acudir a la Fiscalía Superior del Área Metropolitana y mediante solicitud pide su protección para no tener perturbaciones ni presiones para su desalojo, que en dicha solicitud consta que su poderdante intentó comprar el apartamento por lo que consignó marcado con letra “G” dicha solicitud y con letra “H” la copia simple del cheque de gerencia mencionado. Y posteriormente su representado obtuvo una constancia expedida por la Defensa Pública Primera con Competencia en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaría y para la Defensa del Derecho a la Vivienda, consignada con letra “I” la cual tiene que ver con la ya mencionada denuncia de desalojarlo “arbitrariamente”.
Que en fecha 19 de febrero de 2013, su representado procedió a inscribirse en el Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda para hacer sus consignaciones, ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, pero allí le informaron que ni la compañía INVERSIONES JATAVIJO, C.A., ni el señor JORGE ESCLASANS BATLLE estaban inscritos a pesar que se había vencido el termino legal para hacerlo, por lo que consignó marcado con letra “J” el certificado de registro.
Que respecto al procedimiento administrativo previo a la demanda, tramitado ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas en contra de su poderdante, debe informar que el mismo no fue notificado en forma alguna para el mismo, y por las comunicaciones antes consignadas, se puede apreciar que estaba muy interesado en conciliar toda esta situación con la arrendadora.
En un punto aparte, denominado “respecto de los sobre alquileres” alegó los siguientes hechos:
Que según Gaceta Oficial Nro. 37.626 de fecha 06 de febrero de 2003, por decreto presidencial nro. 2.304, se congelaron los aumentos de alquileres, a partir del mes de noviembre de 2002. Y, así se mantuvieron hasta la fecha de suscripción del último contrato de arrendamiento celebrado entre las partes para el año 2007-2008.
Que aún cuando no cuenta con los contratos de arrendamiento de los años 2003 y 2004, alega que la compañía no podía aumentar el alquiler, a partir de noviembre de 2003; y en caso de haberlo hechos, está en la obligación de repetir el exceso de lo cobrado por sobre alquileres a partir de esa fecha.
Que va a tomar para el cálculo de los sobre alquileres, el monto convenido por el arrendamiento anual del primer contrato de arrendamiento que consignan, marcado letra “B”, estipulado en la cantidad de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00), hoy cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00) luego de la reconversión monetaria del año 2008.
Que la compañía actora le adeuda a su representado los excedentes o excesos en el pago de los cánones de arrendamiento, a partir del 15 de noviembre de 2006, los cuales está en la obligación de reintegrarle.
Por lo que alegó que la empresa INVERSIONES JATAVIJO, C.A., adeuda a su representado la suma de dos mil quinientos bolívares (Bs. 2.500,00) correspondiente al contrato de arrendamiento marcado letra “C”, estipulado en la cantidad de siete mil quinientos bolívares (Bs. 7.500,00); la cantidad de cuatro mil bolívares (Bs. 4.000,00), correspondiente al contrato de arrendamiento marcado con letra “D” estipulado en la cantidad de nueve mil bolívares (Bs. 9.000,00).
Y que en todo caso por cuanto su poderdante no posee los contratos de arrendamiento correspondientes a los años 2003 y 2004, toma como calculo como monto total de los excedentes o excesos en el pago de los cánones de arrendamiento a partir del 15 de noviembre de 2006, la suma de seis mil quinientos bolívares (Bs. 6.500,00); así como también otra cantidad que demuestren en el presente juicio, que haya pagado su poderdante a la compañía actora.
En un segundo aparte, denominado “respecto de las cuotas de condominio”, alegó:
Que los contratos de arrendamiento que suscribieron las partes litigantes, no se menciona que el arrendatario se obliga a pagar el condominio, en tal sentido el haberle exigido tal obligación implica otro “subterfugio” de la compañía arrendadora, pues alega que esta obligación legal le corresponde solo al propietario del inmueble. Que en virtud de ello, la compañía actora le adeuda todos y cada uno de las cuotas de condominio que también pagó su representado, desde su ingreso al apartamento arrendado, pues alega que son obligaciones exclusivas de la propietaria.
Que consigna legajo marcado con la letra “K”, facturas de cobro, debidamente canceladas por su representado, donde constan los pagos hechos para cancelar las cuotas de condominio durante varios años, contados a partir del año 2010, que ascienden a una suma superior a los noventa y dos mil trescientos veintiún bolívares con dieciséis céntimos ( Bs. 92.321,16).
En su capítulo segundo, denominado “del derecho” estableció:
Que de los hechos expuestos se desprenden claramente las siguientes consecuencias jurídicas y/o conclusiones:
Que existen varios contratos de arrendamiento suscritos por las partes sobre el bien inmueble identificado, los cuales están sujetos a la aplicación de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda.
Que los referidos contratos son ilegales y nulos, pues contrarían los derechos irrenunciables de los arrendatarios, conforme al artículo 32 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda.
Que la compañía arrendadora ha venido cobrando al arrendatario sobre alquileres en virtud de la congelación legal de los mismos en el año 2003.
Que dicha compañía adeuda al arrendatario la totalidad de las cuotas de condominio del inmueble arrendado que este ha pagado.
Que por este motivo la compañía arrendadora está en la obligación de repetir o reintegrar todas estas cantidades que ha pagado en exceso.
Por lo que finalmente alega que se confirma lo pautado en los artículos 125, 126, 127, 128, 129 y 130 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, los cuales constituyen un fundamento legal de esta pretensión.
Finalmente, en su capítulo denominado “petitorio”, solicitó:
Primero: Reintegrar a partir de noviembre de 2003, cualquier exceso cobrado por sobrealquileres que su representado haya pagado y que sea fehacientemente probado en este procedimiento judicial.
Segundo: Reintegrar, las cantidades de dinero en exceso que su poderdante haya pagado por concepto de cuotas de condominio desde su ingreso al inmueble arrendado por la suma de noventa y dos mil trescientos veintiún bolívares con dieciséis céntimos (Bs. 92.321,16).
Concluido los alegatos de las partes este tribunal pasa al análisis de las pruebas de marras bajo la premisa del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, ratificado el texto en el artículo 1.354 del Código Civil, que establece, en su primera parte, “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, por lo que se procede a constar lo siguiente:
CONSIGNADAS DE MANERA CONJUNTA CON EL ESCRITO LIBELAR: Marcado con la letra “A”: Copia certificada de Instrumento Poder, que acredita la representación para accionar en nombre de la sociedad mercantil INVERSIONES JATAVIJO, C.A., el cual quedó autenticado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 15 de noviembre de 2012, quedando anotado bajo el N° 54, del Tomo 85 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría. Con éste documento demuestra la parte accionante que se encuentra representada judicialmente por los apoderados LEOPOLDO JOSE MICETT CABELLO DARRY ARCIA GIL, JUAN PABLO SALAZAR, JOSE ALEJANDRO PEREZ RODRIGUEZ, BARBARA PICCOLO, y por cuanto el mismo no fue impugnado ni tachado, ésta Superioridad le otorga todo el valor probatorio de plena prueba de tal circunstancia, conforme lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, y prueba de manera cierta e inequívoca la representación judicial que han ejercido en este juicio los mencionados profesionales de la abogacía. ASÍ SE DECLARA.
Marcado con letra “B”: copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre la sociedad mercantil INVERSIONES JATAVIJO, C.A., debidamente representada por el ciudadano JORGE ESCLASANS BATLLE y el ciudadano GILDARDO MURILLO, de dicho instrumento se evidencia que no fue objeto de impugnación alguna, ni fue desconocido por la parte demandada, por lo cual se le otorgo valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y con él se demuestra la relación arrendaticia que une a las partes de esta contienda judicial. ASÍ SE DECLARA
Marcado con letra “C”: original de expediente de notificación judicial practicada al ciudadano GOLDARDO MURILLO, por el Tribunal Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual se llevó a cabo el 25 de septiembre de 2008. Se evidencia de este instrumento la notificación de no prórroga del contrato, sobre el inmueble de marras, por lo que se otorga todo el valor probatorio de plena prueba de tal circunstancia, conforme lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil. Así se declara.
Marcado con letra “D”: original de comunicación emitida por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, de fecha 11 de enero de 2014, dirigida al ciudadano GILDARDO MURILLO. De este instrumento se constata que la actora, dio cumplimiento a la norma y habilita la vía judicial, cumpliendo con el requisito previo para la tramitación de la demanda en lo dispuesto en los artículos 115 de la Constitución y 91, ordinal 2º de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, ante el órgano correspondiente Así se declara.
CONSIGNADAS CON EL ESCRITO DE CONTESTACIÓN A LA DEMANDA:
Marcados con la letra “A”, “B”, “C”, y “D” originales de contrato de arrendamiento suscritos entre la sociedad mercantil INVERSIONES JATAVIJO, C.A., debidamente representada por el ciudadano JORGE ESCLASANS BATLLE y el ciudadano GILDARDO MURILLO, dichos instrumentos no fueron desconocidos por la parte actora, por los cuales se les otorga pleno valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de los cuales, se evidencia el vínculo arrendaticio que une a las partes de esta contienda judicial. ASÍ SE DECLARA.
Marcado “B-1”, “C-1” Y “D-1”, originales de recibos de caja de INVERSIONES JATAVIJO, C.A., por las cantidades de Bs. 5.000.000,00, Bs. 7.500.000,00 y Bs. 9.000.000,00,. Lo que se demuestra con estos instrumentos, son los pagos que realizó el demandado a la actora, por concepto de arrendamiento. Así se declara.
Marcado con letra “E”, constancia emitida por el Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, Dirección General de Inquilinato, donde el ciudadano GOLDARDO MURILLO recibió asesoría legal en materia Inquilinaría. Tal instrumental se desecha porque no aporta nada al proceso en discusión. ASÍ SE DECLARA.
Marcado letra “F”, depósitos números 1058037, 0570421 y 77143820, los dos primeros del Banco Industrial de Venezuela y el último de ellos del Banco de Venezuela, todos por la cantidad de nueve mil bolívares (Bs.9.000,00). Con tal instrumental se demuestra las consignaciones hechas ante el tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, realizadas por el ciudadano GILDARDO MURILLO. ASÍ SE DECLARA.
Marcado con letra “G”. Original de misiva dirigida a la Fiscalía Superior del Área Metropolitana de Caracas, donde se evidencia sello húmedo debidamente recibido en fecha 08 de julio de 2012. Tal instrumental se desecha por no aportar nada a la resolución del presente juicio. ASÍ SE DECLARA.
Marcado con letra “H”, copia simple de cheque de gerencia, emanado de Banesco, Banco Universal, por la suma de Bs. 4.500,00. Este instrumento se desecha en virtud de no ser pertinente para la resolución de este conflicto. ASÍ SE DECLARA.
Marcado letra “I”, original de misiva emitida por el abogado MANUEL FELIPE DUARTE ABRAHAM, en su carácter de defensor público primero en materia civil y administrativa especial Inquilinaría y para la defensa del derecho a la vivienda del Área Metropolitana de Caracas, dirigida a la parte actora INVERSIONES JATAVIJO, C.A.. en la cual se le exhorta a la parte demandada a que cese en la perturbación de la posesión pacífica del inmueble de marras. Este instrumento se desecha en virtud de no ser pertinente para la resolución de este conflicto.
Marcado con letra “J”, copia simple de documento emanado por el Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda, suscrito por la ciudadana, en donde se evidencia que el ciudadano GILDARDO MURILLO, se encuentra incorporado a dicho registro. ASÍ SE DECLARA.
Marcado “K”, legajo de facturas de pago de condominio, del condominio Residencias La Floresta II, de dicho legado se evidencia que fueron debidamente pagadas las cuotas de condominio del apartamento 7-A de la residencia mencionada, sin embargo no se encuentra en discusión pago de condominio alguno, por lo cual se desecha. ASÍ SE DECLARA.
DURANTE EL LAPSO PROBATORIO FUERON PROMOVIDAS LAS SIGUIENTES PROBANZAS.
Parte actora:
1. Ratificó las pruebas documentales, consignadas junto con el escrito libelar, así como la presente demanda de desalojo.
Parte demandada:
1. Ratificó las pruebas documentales, consignadas junto con el escrito de contestación a la demanda.
2. Solicitó el cotejo de los recibos de pago consignados con letras “B-1”, “C-1” Y “D-1”, consta en autos, específicamente a los folios doscientos setenta y nueve (279) al doscientos ochenta y nueve (289), experticia grafotécnica llevada a cabo a los referidos recibos de pago, realizada por los expertos LILIANA GRANADILLO CORONADO, MARIA SANCHEZ MALDONADO y RAYMOND ORTA MARTÍNEZ, los que concluyeron que dichas firmas fueron realizadas por el ciudadano JORGE ESCLASANS BATLLE.
3. Prueba de informes, dirigidos al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción judicial, en la cual solicita se envíe copia certificada del expediente Nro. 200-822257. Al respecto, se evidencia de las actas del proceso –folios doscientos noventa y dos (292) y doscientos noventa y tres (293)- respuesta del mencionado juzgado, en la cual informó que en dicho tribunal no existe expediente alguno de consignaciones de cánones de arrendamiento. Por lo que este Tribunal pasa a desechar dicha prueba por lo antes expuesto.
4. Prueba de informes, dirigida a la CORPORACIÓN RINCON MOLINA, C.A., para que informe sobre la totalidad del pago de las cuotas de condominio del inmueble de marras. Al respecto este tribunal observa que no se recibió respuesta alguna hasta la fecha de dicha prueba. Por lo que se desecha la misma.
5. Prueba de posiciones juradas. Se evidencia de las actas que a pesar de haber admitida dicha prueba no fue evacuada, por lo que nada tiene que valorar este Tribunal al respecto. ASÍ SE DECLARA
Valoradas las pruebas de autos, pasa de seguida esta alzada a pronunciarse sobre el estado de necesidad demandado, de la siguiente manera:
Jurisprudencialmente es conocido, que para la procedencia de la demanda en base a la NECESIDAD DEL INMUEBLE, se debe reunir tres (3), requisitos, es así que, LA SALA CONSTITUCIONAL DE NUESTRO MÁXIMO TRIBUNAL, con ponencia del MAGISTRADO JUAN JOSE MENDOZA, estableció lo siguiente:
“…En cuanto a la necesidad del inmueble que el arrendador señala en su escrito libelar, esta superioridad debe señalar lo previsto en el artículo 91, numeral 2 de la Ley para la Regularización y control de de (sic) los Arrendamientos de Vivienda señala:
“Artículo 91. Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
2.-“En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado.”
Parágrafo único. En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres años. El arrendador notificará al arrendatario o arrendataria con por lo menos noventa días continuos a la finalización del contrato. En caso de contravención será sancionado según lo establecido en la presente Ley, teniendo que restituir al arrendatario o arrendataria en el inmueble. Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo, o en el derecho común”. Subrayado y negrita de esta alzada.-
Asimismo el autor Gilberto Guerrero Quintero señala en su obra Tratado de derecho Arrendaticio Inmobiliario, página 194 y 195 lo siguiente: “En ese caso, para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitada (sic), deben probarse tres (03) requisitos:
“La existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito), pues de no ser así, sino a plazo fijo, el desalojo es improcedente, pues priva la necesidad de cumplimiento del contrato durante el tiempo prefijado y sólo podrá ponérsele término por motivos diferentes con fundamento en el incumplimiento, y no en la necesidad de ocupación”.
“Si el vínculo jurídico entre el propietario y el ocupante del inmueble no es arrendaticio, sino de otra naturaleza, o simplemente no existe ninguno entre los mismos, tampoco procederá la acción, sino otra de acuerdo con las circunstancias que han dado lugar u origen a la ocupación del inmueble de que se trata (interdictal, reivindicatoria u otras)”
“La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que sólo así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo.
Asimismo, la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual”
Sobre la necesidad de ocupar el inmueble, se ha pronunciado la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo al expresar “Ahora bien, respecto de la prueba de la necesidad, esta Corte observa que ha sido criterio reiterado que basta que el propietario demuestre ser titular del derecho que reclama y su manifestación inequívoca de que desea el inmueble arrendado (…) la materia inquilinaria está inmersa en un marco social que no puede ser obviado por esta Alzada, por tanto, asimismo también ha sido criterio reiterado de éste órgano jurisdiccional que con relación al alcance del concepto de “necesidad”, éste constituye un concepto amplio y subjetivo, por lo que, en caso de que el oponente quisiera realizar una actividad probatoria, por cuanto ésta como se dijo no es necesaria, esta puede quedar satisfecha a través de presunciones que se puedan extraer de los medios o elementos que el solicitante lleve a los autos para así fundamentarla…”
Ahora bien de la jurisprudencia anteriormente trascrita, se colige, que para la procedencia de la demanda por necesidad del inmueble, es necesario que coexistan tres (3), requisitos los cuales son PRIMERO la existencia de la relación arrendaticia, verbal o escrita, pues de no ser así, sino de plazo fijo, el desalojo es improcedente, en virtud de privar la necesidad del cumplimiento del contrato durante el tiempo prefijado, y solo podrá ponérsele termino mediante motivos diferentes, con fundamento en el incumplimiento y no en la necesidad., SEGUNDO, la cualidad propietario, del inmueble dado en arriendo. TERCERO la necesidad de ocupar el inmueble para sí, o pariente consanguíneo, hasta el segundo grado de consanguinidad, por lo que es determinante para esta alzada, la revisión de estos requisitos para la procedencia o no, de la demanda que hoy se resuelve, para ello observa:
1º LA EXISTENCIA DE LA RELACION ARRENDATICIA: consta en actas copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre la sociedad mercantil INVERSIONES JATAVIJO, C.A., debidamente representada por el ciudadano JORGE ESCLASANS BATLLE y el ciudadano GILDARDO MURILLO, celebrado entre las partes, el 15 de noviembre de 2007, sobre un inmueble identificado con el Nro. 7-A, situado en el piso 7 del Edificio Residencias Floresta II, Calle La Floresta, Urbanización La Campiña, Jurisdicción de la Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital la cual tiene una superficie aproximada de ochenta y dos metros cuadrados con cincuenta decímetros cuadrados (82,50 Mts.2) y cuyos linderos son: NORTE, SUR y ESTE: Con las fachadas respectivas y OESTE: con áreas de circulación, foso de ascensores y el apartamento 7-B., del referido instrumento se evidencio la relación arrendaticia que une a las partes de esta contienda judicial, por lo que se cumple el primer requisito a que se refiere la jurisprudencia. ASÍ SE DECLARA
2º LA CUALIDAD DE PROPIETARIO: Pese a que no fue objeto de debate la propiedad del inmueble, no consta en los autos que la parte actora haya consignado instrumento alguno para demostrar la propiedad del inmueble de marras y que solicita en el libelo necesita, siendo uno de los requisitos de procedencia jurisprudencialmente conocidos para este tipo de acciones, por ende el actor debió consignar a los autos el instrumento contentivo de propiedad del inmueble que alude necesitar, cosa que no hizo, en consecuencia no cumple con uno de de las exigencias de procedencia en este tipo de demandas. ASI SE DECLARA
3 LA NECESIDAD DEL INMUEBLE, consta en los autos que la parte actora cumplió con el procedimiento previo a la demanda que nos ocupa, no obstante a ello no trajo elemento alguno tendientes a demostrar que necesitaba el bien inmueble objeto de debate, para sí, o su grupo familiar, tales como inspección judicial, para demostrar no poseer vivienda, o instrumento que denote inabitalidad del lugar donde habita actualmente este o su grupo familiar para quien aluda necesitar el bien, que no le permiten el sano desarrollo de la vida diaria, o cualquier otro medio que considerara pertinente para demostrar sus dichos referentes a la necesidad de ocupar el bien en discusión,. Sin embargo nada aparte de sus dichos trajo a las actas del expediente que se resuelve, siendo este su deber para salir victorioso en su pretensión. Por lo que carente de pruebas respecto a la necesidad solo alegada, no le es procedente la causal invocada referente a la necesidad del inmueble establecida en el artículo 91, numeral 2 de la Ley para la Regularización y control de los Arrendamientos de Vivienda. ASÍ SE DECLARA
Como puede observarse de las declaraciones que anteceden el actor en la pretensión que demanda no demostró reunir dos de los requisitos de procedencia de la acción que intenta basada en el articulo 91 por lo que a todas luces debe ser declarado sin lugar la pretensión del actor, tal como será hará en la dispositivo del presente fallo ASÍ SE DECLARA
DE LA RECONVENCIÓN
En el acto de contestación a la demanda el demandado, reconvino al actor en los siguientes términos a saber: Que su poderdante ha sido objeto de múltiples vías de hechos y “artimañas maliciosas” desde hace muchos años, alegando que al mismo se le conminó a pagar cánones anuales anticipados y además cuotas de condominio que no le corresponden pagar. Que la parte actora intenta solapadamente mediante este juicio hacerse pasar por “persona natural”, Que la relación arrendaticia comenzó con un contrato de Comodato que celebró el día 13 de agosto de 1996, con un año de duración e improrrogable, por la suma de SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 70.000,00) mensuales, que suscribió su representado con la ciudadana EFREN VICENTA GONZALEZ, accionista de la compañía actora, y esposa del presidente de la misma. Que se le exigió a su representado el pago del condominio y la compañía actora continuó renovándole estos contratos cada año, con aumentos superiores a los establecidos por el Índice Inflacionario al Consumidor determinado por el Banco Central de Venezuela. Que según Gaceta Oficial Nro. 37.626 de fecha 06 de febrero de 2003, por decreto presidencial nro. 2.304, se congelaron los aumentos de alquileres, a partir del mes de noviembre de 2002. Y, así se mantuvieron hasta la fecha de suscripción del último contrato de arrendamiento celebrado entre las partes para el año 2007-2008. Que aún cuando no cuenta con los contratos de arrendamiento de los años 2003 y 2004, alega que la compañía no podía aumentar el alquiler, a partir de noviembre de 2003; y en caso de haberlo hechos, está en la obligación de repetir el exceso de lo cobrado por sobre alquileres a partir de esa fecha. Que va a tomar para el cálculo de los sobre alquileres, el monto convenido por el arrendamiento anual del primer contrato de arrendamiento que consignan, marcado letra “B”, estipulado en la cantidad de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00), hoy cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00) luego de la reconversión monetaria del año 2008. Que la compañía actora le adeuda a su representado los excedentes o excesos en el pago de los cánones de arrendamiento, a partir del 15 de noviembre de 2006, los cuales está en la obligación de reintegrarle.
Por lo que alegó que la empresa INVERSIONES JATAVIJO, C.A., adeuda a su representado la suma de dos mil quinientos bolívares (Bs. 2.500,00) correspondiente al contrato de arrendamiento marcado letra “C”, estipulado en la cantidad de siete mil quinientos bolívares (Bs. 7.500,00); la cantidad de cuatro mil bolívares (Bs. 4.000,00), correspondiente al contrato de arrendamiento marcado con letra “D” estipulado en la cantidad de nueve mil bolívares (Bs. 9.000,00). Que su poderdante no posee los contratos de arrendamiento correspondientes a los años 2003 y 2004, toma como calculo como monto total de los excedentes o excesos en el pago de los cánones de arrendamiento a partir del 15 de noviembre de 2006.
Continuo aludiendo que, los contratos de arrendamiento que suscribieron las partes de esta contienda, no se menciona que el arrendatario, se obliga a pagar el condominio, en tal sentido el haberle exigido tal obligación implica otro “subterfugio” de la compañía arrendadora, pues alega que esta obligación legal le corresponde solo al propietario del inmueble, por lo que la compañía actora, le adeuda todos y cada uno de las cuotas de condominio que también pagó su representado, desde su ingreso al apartamento arrendado. Que consigna facturas de cobro, debidamente canceladas por su representado, donde constan los pagos hechos para cancelar las cuotas de condominio durante varios años, contados a partir del año 2010, que ascienden a una suma superior a los noventa y dos mil trescientos veintiún bolívares con dieciséis céntimos (Bs.92.321,16). Que la compañía arrendadora ha venido cobrando al arrendatario sobre alquileres en virtud de la congelación legal de los mismos en el año 2003. Finalmente, en su capítulo denominado “petitorio”, solicitó: Primero: Reintegrar a partir de noviembre de 2003, cualquier exceso cobrado por sobre alquileres que su representado haya pagado y que sea fehacientemente probado en este procedimiento judicial. Segundo: Reintegrar, las cantidades de dinero en exceso que su poderdante haya pagado por concepto de cuotas de condominio desde su ingreso al inmueble arrendado por la suma de noventa y dos mil trescientos veintiún bolívares con dieciséis céntimos (Bs. 92.321,16).
En este sentido, este Tribunal, pasa de seguidas a resolver el punto sobre el reintegro de sobre alquileres alegados por el demandado reconviniente, en los siguientes términos:
De una lectura realizada al decreto presidencial nro. 2.304, publicado en Gaceta Oficial Nro. 37.626, de fecha 06 de febrero de 2003, se constata que efectivamente el ejecutivo nacional en el Articulo 1º, Literal D, Numeral 2º del citado decreto, congeló los aumentos de alquileres, a partir de la publicación en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela del decreto presidencial antes mencionado, es decir, desde el 06 de febrero de 2003, quedó prohibido por imperio de la ley el aumento de alquileres de inmuebles.
Así las cosas, quien aquí se pronuncia observa de una revisión efectuada a las actas del proceso, que corre inserto al folio (79) contrato de arrendamiento suscrito en fecha 15 de Noviembre de 2005, entre las partes inmersas en el proceso, del cual se evidencia que el canon de arrendamiento fijado sobre el alquiler del inmueble objeto del litigio, fue la cantidad de cinco millones de bolívares (Bs.5.000.000,00) hoy cinco mil bolívares (Bs.5.000,00). Asimismo, consta a los folios (80) y (81), dos contratos de arrendamiento, el primero suscrito en fecha 15 de noviembre de 2006, fijando un canon anual de arrendamiento de siete millones quinientos mil (Bs.7.500.000,00) hoy siete mil quinientos bolívares (Bs.7.500,00) y el segundo celebrado el 15 de noviembre de 2007, cuyo canon de arrendamiento fue establecido en la cantidad de nueve millones de bolívares (Bs9.000.000,00), hoy nueve mil bolívares (Bs.9.000,00), siendo que con estos instrumentos quedo demostrado el cobro de sobre alquileres a partir del año 2006 – 2007, que son los reclamados por el hoy demandado reconviniente, tomando en cuenta el contrato suscrito en el año 2005, por ser éste el contrato que consta en autos luego del decreto presidencial de prohibición de aumento de alquileres, razón por la cual resulta forzoso para este juzgado declarar procedente el reintegro de alquileres solicitado por la parte demandada reconviniente, solo en lo que respecta a los años 2006 al 2007, por ser estos lo peticionado tal como consta en el (vuelto del folio 75 y 76) contentivo del escrito de contestación y reconvención de la demanda que nos ocupa. Así se decide.
En consecuencia de lo anterior, se ordena a la parte actora reconvenida, reintegrar a la parte demandada reconviniente, las cantidades cobradas en exceso a partir del 15 de noviembre de 2005, es decir, la cantidad de dos mil quinientos bolívares (Bs.2.500,00) correspondiente al año 2006; y, cuatro mil bolívares (Bs.4.000,00), lo cual arroja un total de SEIS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs 6.500,00). ASÍ SE DECLARA
En cuanto al alegato del cobro de cuotas de pago del condominio del inmueble de marras, se observa al (folio 81), del contrato suscrito por las partes en fecha 15 de noviembre de 2007, en su clausula quinta lo siguiente: “OTRO SERVICIO: es obligación de EL ARRRENDATARIO, y queda a su cargo exclusivo, todo lo relativo (…), así como el pago mensual de las cuotas del condominio (…)”. Resaltado del tribunal.
De lo que se concluye que hubo pacto entre las partes referente al pago que pretende la parte demandada, le sea reintegrado, siendo que de conformidad con el artículo 1.159 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de ley, y no pueden relajarse unilateralmente por una de las partes contratantes, no pudiendo el demandado reconviniente rescindir del mismo, a tenor de lo establecido en el ordenamiento jurídico, por lo que resulta forzoso negar este pedimento. ASÍ SE DECLARA
En cuanto al alegato del demandado, respecto que la parte actora intenta solapadamente mediante este juicio hacerse pasar por “persona natural”, Que la relación arrendaticia comenzó con un contrato de Comodato que celebró el día 13 de agosto de 1996, con un año de duración e improrrogable, por la suma de SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 70.000,00) mensuales, que suscribió su representado con la ciudadana EFREN VICENTA GONZALEZ, accionista de la compañía actora, y esposa del presidente de la misma. Como puede evidenciar el propio demandado, la compañía se encuentra conformado por un núcleo familiar, o lo que s lo mismo nos encontramos en presencia de lo que denomina la doctrina “empresa familiar”, que no es otra cosa que la conformación de un grupo de personas de una misma familia, en una compañía familiar con el único fin de proteger el patrimonio puesto a nombre de esta. Por lo que no existe subterfugio alguno, más cuando quien exige el inmueble son precisamente los miembros de ese negocio familiar, queriéndolo para sí, quienes ostentan el derecho de accionar. Por lo que este respecto este alegato yerra el demandado, así como el a-quo, y por ende se desecha del cuerpo de este fallo, al aludir que no podía la empresa actora, por ser persona jurídica accionar el juicio que nos ocupa, como si fuera una persona natural. ASÍ SE DECLARA
En cuanto a los intereses e indexación solicitados por el demandado reconviniente, devengados por los montos cobrados en exceso sobre los cánones de arrendamiento y condómino, este tribunal niega los intereses, acordando solo la indexación en virtud de que jurisprudencialmente es conocido que acordar intereses e indexación sobre un mismo monto equivaldría a una doble indemnización de pago. En consecuencia se ordena realizara de conformidad con el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, la experticia complementaria del fallo sobre el monto ordenado a pagar por concepto único de sobre alquileres. ASÍ SE DECLARA
Sobre la sanción administrativa establecida en el artículo 130 de la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, se observa que la sanción que estable la ley in comento, se encuentra vigente desde el 12 de noviembre de 2011, por lo que en base al principio de irretroactividad de la ley, el cual estable que la retroactividad es aplicación de normas u actos jurídicos a hechos pasados o previos a la ley,. Debido esto al principio de seguridad jurídica que protege la certidumbre sobre los derechos y obligaciones, por regla general, la ley no es retroactiva y por ende solo regula hechos posteriores a la promulgación de la ley. Es así que siendo que las normas legales rigen a partir de su vigencia, y observándose que el reintegro ordenado en autos ocurrió a partir del año 2006.-2007, fechas anteriores a la promulgación del decreto que rige la materia, no pudiendo castigarse al actor con una ley que no existía a la época, resulta forzoso negar la aplicación de la sanción argüida por el demandado de marras. ASÍ SE DECLARA
De todo lo expuesto y con fundamento en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, y del artículo 1.354 del Código Civil, que establece, en su primera parte, “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, consagrando, ahora de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor, y corresponde al demandado, la prueba de los hechos que invoca en su defensa”
. Así pues siendo que esta regla de la carga de la prueba, indica a las partes qué actividad probatoria que deben realizar dentro del proceso, a los fines que puedan obtener una sentencia que les sea favorable, y en ese sentido, las partes sabrán que deben aportar la prueba de los hechos particulares y concretos en los cuales se fundamentan sus pretensiones o excepciones, para que estos sean tenidos como ciertos y se puedan subsumir en el supuesto de hecho general y abstracto de la norma cuya consecuencia jurídica pide que se aplique, es `por lo que se concluye, en el caso de marras, que el actor, no demostró el hecho fundamental de su pretensión el cual era el de necesitar el inmueble objeto de controversia, por cuanto no trajo prueba alguna para sustentar sus dichos, ni reunió dos de los requisitos de procedencia de esta causal de necesidad, como lo fue el instrumento contentivo de propiedad del inmueble, ni la necesidad de requerirlo para si, o su grupo familiar. ASÍ SE DECLARA
En fuerza de lo anteriormente debe esta alzada, confirmar el fallo la sentencia recurrida dictada en fecha 12 de julio de 2017, bajo la motivación aquí expuesta dictada por el Juzgado Vigésimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Área Metropolitana de Caracas, tal como se hará en la dispositiva de esta fallo. ASÍ SE DECLARA
-V-
DISPOSITIVA
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, conforme a lo establecido en los artículos 12, 242, 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil; 26 y 257 de la Carta Magna, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por el abogado LEOPOLDO MICETT CABELLO, inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 50.974, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, contra la decisión dictada en fecha 12 de julio de 2017, por el Tribunal Vigésimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró entre otras cosas sin lugar la demanda que por desalojo sigue la sociedad mercantil INVERSIONES JATAVIJO, C.A., contra el ciudadano GILDARDO MURILLO VILLABÓN; apelación que fuera oída en ambos afectos por el tribunal de la causa, mediante auto de fecha 07 de agosto de 2017.
SEGUNDO: SIN LUGAR LA DEMANDA que por DESALOJO sigue la sociedad mercantil INVERSIONES JATAVIJO, C.A., contra el ciudadano GILDARDO MURILLO VILLABÓN, antes identificados.
TERCERO: SIN LUGAR LA CONFESION FICTA, alegada por la representación judicial de la parte actora.
CUARTO: PARCIALMENTE CON LUGAR LA RECONVENCION propuesta por la representación judicial de la parte demandada en el juicio que por desalojo sigue la sociedad mercantil INVERSIONES JATAVIJO, C.A., contra el ciudadano GILDARDO MURILLO VILLABÓN.
QUINTO: SE CONFIRMA la sentencia apelada, en los términos aquí expuestos.
SEXTO: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte apelante.
SEPTIMO: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, no hay condenatoria en costas por no haber vencimiento total.
Por cuanto la presente decisión se dicta dentro de la oportunidad procesal para ello, no es necesaria la notificación de las partes.
Publíquese, regístrese, y déjese copia certificada de la presente decisión en la Sede del Despacho de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y devuélvase al Tribunal de la causa en su oportunidad legal.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, a los siete (07) días del mes de Noviembre de dos mil diecisiete (2017). Años 207° de la Independencia y 158° de la Federación.
LA JUEZA,
DRA. BELLA DAYANA SEVILLA JIMENEZ
EL SECRETARIO ACC.,
ABG. JOSÉ GONZÁLEZ ZAMBRANO
En esta misma fecha, siendo las 3:00 pm, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el copiador de sentencias.
EL SECRETARIO ACC.,
ABG. JOSÉ GONZÁLEZ ZAMBRANO.
AP71-R-2017-000823
BDSJ/JV/Carlat.
