Decisión Nº AP71-R-2016-001058-7.091 de Juzgado Superior Decimo en lo Civil, Mercantil y del Transito (Caracas), 03-02-2017

Número de expedienteAP71-R-2016-001058-7.091
Número de sentencia3
Fecha03 Febrero 2017
PartesINVERSIONES PROSAM, C.A, CONTRA INVERSIONES PEÑASCAL, C.A
EmisorJuzgado Superior Decimo en lo Civil, Mercantil y del Transito
Distrito JudicialCaracas
Tipo de procesoResoluciòn Contrato Arrendamiento
TSJ Regiones - Decisión


REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA



EN SU NOMBRE
EL
JUZGADO SUPERIOR DÉCIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

EXPEDIENTE Nº AP71-R-2016-001058/7.091.

PARTE DEMANDANTE: INVERSIONES PROSAM, C.A, sociedad mercantil inscrita por ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha dieciocho (18) de noviembre de mil novecientos noventa y seis (1.996), quedando anotada bajo el Nº 6, Tomo 73-A-Qto, siendo su última reforma estatutaria en fecha dieciséis (16) de diciembre de dos mil trece (2.013), quedando anotado bajo el Nº 41, Tomo 222-A Registro Mercantil V, representada por el ciudadano MOISES BEHAR BEHAR, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 6.099.879, representada judicialmente por los abogados en ejercicio ITAMAR JOSE MATERANO, OMAIRA LIMPIO BOLIVAR, GONZALO JAVIER OLIVARES CASTRO, venezolanos, mayores de edad, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 114.087, 72.024 y 124.023, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: INVERSIONES PEÑASCAL, C.A, sociedad mercantil inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha treinta y uno (31) de agosto de mil novecientos noventa (1.990), quedando anotada bajo el Nº 22, Tomo 74-A-Pro, representada por el ciudadano ROBERTO MANUEL MENDEZ ORTIZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-5.532.029, en su carácter de Director, representada judicialmente por su Defensora Judicial, abogada en ejercicio; YULIMAR SALAZAR, venezolana, mayor de edad, inscrita en Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 71.358.

MOTIVO: APELACIÓN CONTRA LA SENTENCIA DICTADA EN FECHA 26 DE JULIO DEL 2016 POR EL JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, EN JUICIO DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

Cumplido el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió a este tribunal superior conocer de la presente causa a los fines de decidir el recurso de apelación interpuesto en fecha 03 de octubre del 2016 por la abogada YULIMAR SALAZAR, en su carácter de defensora judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada el 26 de julio del 2016 por el Juzgado Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
El recurso en mención fue oído en ambos efectos, mediante auto del 25 de octubre del 2016, razón por la cual se remitió el expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de su distribución.
En fecha 03 de noviembre del 2016, se recibieron las actuaciones, procedentes de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de lo cual se dejó constancia por secretaría el 04 del mismo mes y año, y dada la existencia de errores en su foliatura, en fecha 11 de noviembre de 2016, se remitió el expediente a su Tribunal de origen para su corrección, recibido de vuelta el expediente en fecha 19 de diciembre de 2016, dejándose constancia de ello por Secretaría el 20 del mismo mes y año.
Por auto del 09 de enero del 2017, se le dio entrada al expediente, este ad quem se abocó al conocimiento del presente juicio, y se fijó el décimo (10) día de despacho siguiente a dicha data, la oportunidad para dictar sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.
Encontrándonos en la oportunidad para decidir, se procede a ello con arreglo al resumen narrativo, consideraciones y razonamientos expresados seguidamente.
ANTECEDENTES
Se inició esta causa en virtud de la demanda de resolución de contrato de arrendamiento presentada el 25 de marzo del 2014 ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por la sociedad mercantil INVERSIONES PROSAM, C.A, identificada en el encabezado del presente fallo, representada por el ciudadano MOISES BEHAR BEHAR, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 6.099.879, a los fines de su distribución y cuyo conocimiento correspondió al Juzgado Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
La demanda por resolución de contrato de arrendamiento versa sobre la Planta Sótano 1, del complejo El Rosal Plaza, ubicado en la Avenida Pichincha y calle Guaicaipuro, Urbanización El Rosal, sólo por lo que respecta al área del estacionamiento, el cual posee una capacidad de noventa y tres (93) puestos para vehículos, que funcionan como acomodador, en un total de sesenta y cinco (65) puestos, de los cuales cuarenta y tres (43), son puestos de estacionamiento sencillos, dieciséis (16) son puestos dobles y seis (06) son puestos triples.
Los hechos relevantes expuestos por los apoderados judiciales de la parte actora como fundamento de la acción incoada, son los siguientes:
1. Que en fecha veintidós (22) de octubre de dos mil doce (2.012), la sociedad mercantil INVERSIONES PROSAM, C.A, suscribió un contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil INVERSIONES PEÑASCAL, C.A, representada por su director, ciudadano ROBERTO MANUELA MENDEZ ORTIZ.
2. Que el contrato de arrendamiento tendría una duración de un (01) año, contado a partir del primero (1º) de octubre de dos mil doce (2.012), por la Planta Sótano 1, del complejo El Rosal Plaza, ubicado en la Avenida Pichincha y calle Guaicaipuro, Urbanización El Rosal, sólo por lo que respecta al área del estacionamiento, el cual posee una capacidad de noventa y tres (93) puestos para vehículos, que funcionan como acomodador, en un total de sesenta y cinco (65) puestos, de los cuales cuarenta y tres (43), son puestos de estacionamiento sencillos, dieciséis (16) son puestos dobles y seis (06) son puestos triples.
3. Que los puestos del estacionamiento están marcados con números del uno (01) al noventa y tres (93), ambos inclusive.
4. Que el inmueble es propiedad de la sociedad mercantil INVERSIONES PROZAM, C.A, según consta de documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Chacao del estado Miranda, quedando anotado bajo el Nº 20, Tomo 08, Protocolo Primero, en fecha catorce (14) de mayo de mil novecientos noventa y ocho (1.998).
5. Que la planta dada en arrendamiento seria única y exclusivamente para estacionamiento de vehículos de los propietarios, usufructuarios, comerciantes, inquilinos o usuarios del centro comercial Rosal Plaza.
6. Que se estableció en la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, que el canon de arrendamiento sería por la cantidad de Veinticinco mil Bolívares con cero céntimos (Bs. 25.000,00), los primeros seis (06) meses y por la cantidad de Veintiséis mil quinientos Bolívares con cero céntimos (Bs. 26.500,00), los próximos seis (06) meses.
7. Que la arrendataria dejó de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de dos mil trece (2.013) y enero, febrero y marzo de dos mil catorce (2.014), a razón de la cantidad de veintinueve mil seiscientos ochenta con cero céntimos (29.680,00), sin que por vía amistosa haya sido posible que cumpla con su obligación de pagar.
8. Que la cantidad adeudada es de ciento setenta y ocho mil ochenta bolívares con cero céntimos (Bs. 178.080,00), es decir que ha dejado de pagar seis (06) meses.
9. Que la arrendataria ha subarrendado parte de la Planta del Estacionamiento y le ha realizado modificaciones y remodelaciones sin la autorización expresa de la arrendadora, dando incumplimiento a la Cláusula Segunda y Sexta del contrato de arrendamiento objeto de la presente causa.
10. Que por los anteriores alegatos demanda a INVERSIONES PAÑASCAL, C.A, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, todo ello de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil (1.982) y artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (1.999).
11. Que estima la demanda en DOSCIENTOS TREINTA Y UN MIL QUINIENTOS CUATRO BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 231.504,00), suma que corresponde a los cánones de arrendamientos insolutos y las costas del proceso. Igualmente solicita que los intereses sean calculados en la oportunidad legal de acuerdo a la tasa de interés del Banco Central de Venezuela (BCV).
En cuanto a las razones de derecho, la parte actora hizo valer el contenido de los artículos 1.167 del Código Civil y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
El petitorio de la demanda está formulado en los siguientes términos:
“…acudo ante este digno tribunal a DEMANDAR inversiones peñascal, C.A… por RESOLUCIÓN DE CONTRARO…, por cuanto que el contrato de arrendamiento se convirtió a tiempo indeterminado… es por ello que convenga a devolver el inmueble objeto de dicho contrato sin plazo alguno, completamente desocupado y para que convenga a pagar los cánones de arrendamiento adeudados mas los respectivos intereses de mora, así como las costas del procedimiento, reservándome el derecho a demandar los posibles Daños y Perjuicios que hayan podido acarrear…” (Copia textual).

Junto al escrito libelar la parte actora, consignó los siguientes instrumentos:
A.- Marcado con la letra “A’” poder autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 18 de diciembre del 2013, quedando inserto bajo el N° 17, Tomo 111, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria.
B.- Marcado con la letra “B”, contrato de arrendamiento suscrito entre las partes que integran elpresente litigio.
C.- Marcado con la letra “C” documento de propiedad del inmueble objeto del contrato de arrendamiento.
D.- Marcado con la letra “D” Documento de condominio del inmueble de autos.
E.- Marcado con la letra “E” plano del local del estacionamiento.

Por auto de fecha veintidós (22) de abril de 2.014, el Tribunal de la causa admitió la demanda por no ser contraria a derecho ni al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la ley, en consecuencia, conforme al artículo 881 de la ley adjetiva civil ordenó la comparecencia del ciudadano ROBERTO MANUEL MENDEZ ORTIZ, en su carácter de Director de la sociedad mercantil INVERSIONES PEÑASCAL, C.A., a los fines de dar contestación de la demanda al segundo (2do) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación.
En fecha 17 de octubre del 2014, el Tribunal a-quo dejó constancia de haber cumplido con las formalidades que establece el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, con respecto a la citación, y el 05 de diciembre de 2014, designó como Defensora Judicial, a la abogada YULIMAR SALAZAR, identificada en el encabezado del presente fallo, quien en fecha 15 de enero de dos mil 2015, aceptó el cargo y juró cumplirlo fielmente.
En fecha 02 de marzo de dos mil quince (2.015), la defensora judicial de la parte demandada dio contestación a la demanda en los términos que de seguidas resumimos;
1. Que se desprende del libelo de demanda que la parte actora pretende la Resolución de Contrato de arrendamiento fundamentándose en el artículo 1.167 del Código Civil, con ocasión de la supuesta falta de pago de los meses correspondientes a octubre, noviembre y diciembre de dos mil trece (2.013); y enero, febrero y marzo de dos mil catorce (2.014), y así como el incumplimiento de la cláusula sexta de la convención al señalar que, ha subarrendado parte de la planta de estacionamiento y realizado modificaciones sin la autorización expresa del propietario.
2. Que igualmente la parte actora pide el cumplimiento del contrato, referente al pago de los cánones de arrendamiento supuestamente dejados de cancelar, ya antes descritos, más los intereses de mora, reservándose expresamente los daños y perjuicios. De manera que, inequívocamente no es a consecuencia de la resolución de la convención solicitada, sino que, de manera autónoma lo pide literalmente. Y por último, incoa el procedimiento de desalojo estipulado en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario (1.999), al señalar que la relación arrendataria se encuentra indeterminada en el tiempo, lo cual, alega la demandada, no es cierto.
3. Que si la parte actora pretende la resolución o el cumplimiento del contrato de arrendamiento, es evidente que, la relación arrendaticia debe considerarse a tiempo determinado, pero si lo que se pretende es el desalojo del inmueble objeto de la relación, debe éste considerarse a tiempo indeterminado, como lo alega el actor en su libelo. De manera que al no ser clara la pretensión del actor, por contraponerse una de las otras, se evidencia que la acción planteada es contraria a derecho.
4. Que es cierto que existe un contrato de arrendamiento suscrito en fecha veintidós (22) de octubre, el cual acompañó el actor con su libelo de demanda.
5. Que es cierto que el canon de arrendamiento fue fijado de mutuo acuerdo en la cantidad de Veinticinco mil Bolívares con cero céntimos (Bs. 25.000,00), los primero seis (06) meses y Veintiséis mil Bolívares con cero céntimos (Bs. 26.500,00), pero que posteriormente, en conversaciones con el propietario coincidieron en modificar el canon de arrendamiento para el mes de octubre de dos mil trece (2.013), en la cantidad de Veintiocho mil Bolívares con cero céntimos (Bs. 28.000,00).
6. Que es cierto que en la cláusula quinta del contrato se estableció que la duración del mismo sería de un (01) año, a partir del doce (12) de octubre de dos mil doce (2.012), prorrogable siempre y cuando una de las partes avise a la otra la no continuación de la relación arrendaticia, con por lo menos tres (03) meses de anticipación del vencimiento del contrato, hecho éste que no ha sucedido, por lo que la relación arrendaticia se ha prorrogado automáticamente y de manera determinada.
7. Que no es cierto que la parte demandada haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento, razón por la cual consignó una serie de recibos bancarios originales, a los fines de demostrar el pago de los meses reclamados por el actor. Alega también que no existe mora, por cuanto el pago fue efectuado antes de haberse admitido la presente demanda.
8. Que niega, rechaza y contradice que la parte demandada haya realizado remodelaciones y modificaciones en el espacio arrendado, ni mucho menos subarrendado.
9. Que rechaza y contradice la pretensión de desalojo prevista en el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (1.999), por cuanto se encuentra en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, y no como lo califica la actora (contrato a tiempo determinado).
El día 26 de julio del 2016, el juzgado de cognición profirió sentencia de la siguiente manera:
“…PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO intentara la sociedad mercantil INVERSIONES PROSAM, C.A, identificada en autos, contra la sociedad mercantil INVERSIONES PEÑASCAL, C.A, plenamente identificada en autos. SEGUNDO: Se declara procedente en derecho la acción de RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, suscrito por las sociedades mercantiles INVERSIONES PROSAM, C.A, e INVERSIONES PEÑASCAL, C.A, plenamente identificadas en autos, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Chacao del Estado Miranda, quedando anotado bajo el Nº 37, Tomo 94 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; en consecuencia, produce los siguientes efectos: TERCERO: Se ordena a la parte demandada sociedad mercantil INVERSIONES PEÑASCAL, C.A, identificada en autos, a hacer entrega material, libre de personas y cosas, de manera inmediata a la parte actora INVERSIONES PROSAM, C.A, identificada en autos, la Planta Sótano 1, del Complejo Rosal Plaza, ubicado en la Avenida Pichincha y calle Guaicaipuro, Urbanización El Rosal, solo por lo que respecta al área de estacionamiento propiamente dicha, el cual posee una capacidad de noventa y tres vehículos (93), que funcionan con acomodador, en un total de sesenta y cinco (65) puestos, de los cuales cuarenta y tres (43) son puestos de estacionamiento sencillos; dieciséis (16) son puestos dobles; y seis (6) son puestos triples. Los puestos de estacionamiento están marcados con los números del uno (1) al noventa y tres (93), ambos inclusive. CUARTO: Se ordena a la parte demandada sociedad mercantil INVERSIONES PEÑASCAL, C.A, identificada en autos, al pago a la parte actora INVERSIONES PROSAM, C.A, identificada en autos, de la cantidad de CIENTO SETENTA Y OCHO MIL OCHENTA BOLÍVARES CON CERO CENTÍMOS (Bs. 178.080,00), por concepto de indemnización de daños y perjuicios derivados por el incumplimiento de la parte demandada en el pago de los cánones de arrendamiento de los meses comprendidos entre octubre, noviembre y diciembre de dos mil trece (2.013) y enero, febrero y marzo de dos mil catorce (2.014), a razón de la cantidad de VEINTINUEVE MIL SEISCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 29.680,00); más los cánones dejados de pagar desde la interposición de la demanda hasta la entrega real y efectiva del inmueble, así como el pago de los intereses generados por los cánones de arrendamiento insolutos y dejados de pagar, calculados a la tasa de interés del Banco Central de Venezuela (BCV). QUINTO: A los fines de determinar el monto exacto a pagar por la parte demandada, por concepto de indemnización daños y perjuicios derivados por su incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento dejados de pagar desde la interposición de la demanda hasta la entrega real y efectiva del inmueble; así como el pago de los intereses generados por los cánones de arrendamiento insolutos y dejados de pagar, se designará un experto contable, a fin de practicar experticia complementaria a este fallo para determinar dicho monto, todo de conformidad con lo previsto 249 del Código de Procedimiento Civil (1.987). SEXTO: Se ordena a la parte demandada INVERSIONES PEÑASCAL, C.A, identificada en autos, a proceder a demoler las remodelaciones y modificaciones hechas sin autorización del propietario, a sus expensas para entregar el inmueble en el mismo estado de conservación y habitabilidad que lo recibió al momento de suscribir el contrato de arrendamiento aquí declarado resuelto judicialmente. SÉPTIMO: No hay condenatoria en costas del proceso al no haber vencimiento total en la presente causa. OCTAVO: Se ordena la notificación de las partes, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil (1.987)…” (Copia textual).

Visto el recurso de apelación interpuesto en fecha 03 de octubre de 2016, por la parte demandada, INVERSIONES PEÑASCAL, C.A, correspondió a este ad quem conocer de la cuestión de fondo controvertida.
Lo anterior constituye, a criterio de quien decide, una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que quedó planteado el asunto a resolver.
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
De la competencia.
En primer lugar, debe este Tribunal Superior determinar su competencia para conocer del asunto objeto de juzgamiento. A tales fines, observa:
Con la entrada en vigencia de la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo de 2009, y publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.152, se modificó la competencia de los Tribunales de Municipio y de Primera Instancia. Para ello uno de los aspectos que consideró esa máxima Superioridad, fue el exceso de trabajo de los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, en virtud de la falta de revisión y ajuste de la competencia por la cuantía desde hace muchos años, por el conocimiento de los asuntos de Familia en los que no intervengan niños, niñas y adolescentes, como consecuencia de la eliminación de los Juzgados de Parroquia, lo que incrementó su actuación como Juzgado de Alzada, y especialmente como consecuencia del gran número de asuntos de jurisdicción voluntaria, lo que a criterio de la Sala, el cual compartimos; atenta contra la eficacia judicial, privando a los justiciables de la obtención de una verdadera tutela judicial efectiva que impone un Estado social de derecho y de justicia.
Así las cosas, el artículo 3 de la mencionada Resolución, establece lo siguiente:
“Los Juzgados de Municipio conocerán de forma exclusiva y excluyente de todos los asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa en materia civil, mercantil, familia sin que participen niños, niñas y adolescentes, según las reglas ordinarias de la competencia por el territorio, y en cualquier otro de semejante naturaleza. En consecuencia, quedan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales. Quedando incólume las competencias que en materia de violencia contra la mujer tienen atribuida” subrayado nuestro.
En la parte final de la norma supra transcrita, se dejan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales, dentro de los cuales se encuentra la competencia atribuida en el artículo 69, literal B, numeral 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, a los Tribunales de Primera Instancia para conocer en segunda y última instancia de las causas e incidencias decididas por los Juzgados de Municipio, por cuanto el espíritu propósito y razón de la Sala al dictar dicha resolución, fue aligerar el exceso de trabajo existente en los Tribunales de Primera Instancia.
Igualmente el máximo Tribunal Supremo de Justicia en su Sala de Casación Civil, Exp.: Nº AA20-C-2008-000283, caso María Concepción Santana Machado, contra Edinver José Bolívar Santana, en fecha 10 de diciembre del 2009, con ocasión a un Juicio de Desalojo, intentado ante el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del estado Vargas, estableció que las decisiones dictadas por los Juzgados de Municipio, cuando actúen como jueces de primera instancia, deben ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las decisiones proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial a la que pertenece el Juzgado de Municipio.
Así las cosas, con apego estricto a la Resolución Nº 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo del 2009, y a la decisión de fecha 10 de diciembre del mismo año, está última dictada por la Sala de Casación Civil, de nuestro máximo Tribunal, considera que son los Tribunales Superiores los competentes para conocer y decidir en alzada, aquellas causas que se tramitan en los Tribunales de Municipio, esto a partir y en virtud de la entrada en vigencia de la prenombrada Resolución.
En el mismo orden de ideas y a tenor de lo que establece el artículo 4 de la predicha Resolución, estas modificaciones comenzarán a surtir sus efectos, a partir de su entrada en vigencia, no afectando el conocimiento y el trámite de los asuntos en curso, sino únicamente los asuntos nuevos que se presenten con posterioridad a su entrada en vigencia.
Por lo antes expuesto, y en virtud de que la demanda que hoy nos ocupa fue admitida en fecha 22 de abril de 2014, es decir; posterior a la entrada en vigencia de la mencionada Resolución esta Juzgadora se considera competente para conocer y decidir de la misma. Y ASÍ SE ESTABLECE.
De lo controvertido.
Estando el Tribunal en la oportunidad para decidir sobre la procedencia o no de la demanda de resolución de contrato de arrendamiento, quien aquí decide pasa a pronunciarse y lo hará revisando los requisitos de procedencia que se encuentran implícitos en el artículo 1.167 del Código Civil a saber:
Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
Del artículo bajo análisis se desprenden dos supuestos de procedencia, el primero, supone la existencia de un contrato bilateral, y el segundo, se refiere al incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.
Con respecto al primer supuesto, no se discute en este caso la existencia del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, y siendo éste un contrato bilateral, es decir, produce obligaciones para ambas partes contratantes, en evidente entonces que se cumple con el primer supuesto de procedencia.
No obstante lo anterior, es deber de esta alzada revisar todas y cada una de las defensas y excepciones surgidas en el iter procesal, y tal como ha quedado de manifiesto de lo narrado, observa esta Superioridad, que la parte actora demandó la resolución del contrato de autos, fundamentándose en el artículo 1.167 del Código Civil, como consecuencia de la supuesta falta de pago de los meses correspondientes a octubre, noviembre y diciembre del año 2013; y enero, febrero y marzo del año 2.014, alegando también el incumplimiento de la cláusula segunda y sexta del contrato, al señalar que la demandada ha subarrendado parte de la planta de estacionamiento y ha realizado modificaciones sin la autorización expresa del propietario, así como el desalojo del inmueble de conformidad con el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios del año 1999.
Por su parte, la demandada en su contestación, manifestó que por una parte, la actora pretende la resolución del contrato de arrendamiento fundamentándose en el artículo 1.167 del Código Civil, con ocasión de la supuesta falta de pago de los meses señalados en el párrafo inmediato anterior, así como el incumplimiento de la cláusula sexta del contrato, señalando que la demandada ha subarrendado parte de la planta de estacionamiento y ha realizado modificaciones sin la autorización expresa del propietario, sin embargo, siendo que la parte actora pide el cumplimiento del contrato, referente al pago de los cánones de arrendamiento supuestamente dejados de cancelar, ya antes descritos, más los intereses de mora, reservándose expresamente los daños y perjuicios, considera la demandada que inequívocamente no es a consecuencia de la resolución de la convención solicitada, sino que, de manera autónoma lo pide literalmente, y por último, incoa el procedimiento de desalojo estipulado en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario del año 1.999, al señalar que la relación arrendaticia se encuentra indeterminada en el tiempo, lo cual a su juicio no es cierto.
Sien do ello así, la parte demandada arguye que si la actora pretende la resolución o el cumplimiento del contrato de arrendamiento, es evidente que, la relación arrendaticia debe considerarse a tiempo determinado, pero si lo que se pretende es el desalojo del inmueble objeto de la relación, debe éste considerarse a tiempo indeterminado, como lo alega el actor en su libelo. De manera que al no ser clara la pretensión del actor, por contraponerse una de las otras, se evidencia que la acción planteada es contraria a derecho.
Ante esta actitud encontrada de las partes, el Juez de la recurrida señaló;
“…Dado lo señalado por las partes, resulta obvio que se trata de un instrumento que contiene un convenio contractual que debe ser interpretado por este Tribunal, haciendo uso de las facultades que para esos fines le otorga el único aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil (1.987), para no sólo determinar la verdadera naturaleza jurídica del contrato allí contenido, sino también fijar los reales alcances o efectos jurídicos del mismo. Es por ello, que este Juzgador, pasa a revisar la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento, a fin de determinar si es a tiempo determinado o indeterminado.

Se aprecia que el contrato sub examine se encuentra contenido en un documento autenticado por ante la Notaría Pública contrato de arrendamiento suscrito entre las partes controvertidas en el presente juicio, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Chacao del Estado Miranda, quedando anotado bajo el Nº 37, Tomo 94 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; del cual se desprende que efectivamente existe un contrato de arrendamiento entre la sociedad mercantil INVERSIONES PROSAM, C.A, y la sociedad mercantil INVERSIONES PEÑASCAL, C.A; asimismo se evidencia de las cláusulas del contrato el objeto del mismo, la finalidad al cual estaría destinado el inmueble, el monto en el cual se estimó el canon de arrendamiento, duración y además se estipularon otras obligaciones entre las partes. En virtud de ser un instrumento público, constituye un instrumento público y hace fe de las menciones en él expresadas, a tenor del valor probatorio dado por este juzgador, de conformidad con lo establecido en los Artículos 1.357, 1.359, 1.360, 1.384 del Código Civil (1.982) y 429 del Código de Procedimiento Civil (1.987), en concordancia en los artículos 68, 75 ord. 1, 76, 77 y 79 del Decreto con rango, valor y fuerza de la Ley de Registros y del Notariado (2.014).
…omissis…

asimismo, observa este juzgador, que el actor en su petitorio ha invocado incorrectamente las disposiciones legales que rigen en materia de arrendamiento de inmuebles, a los hechos alegados, para fundamentar su acción de resolución de contrato... este Juzgador, haciendo uso de sus competencias de ley, hace las siguientes acotaciones:
a) Invocar el Artículo 1.167 del Código Civil (1.982) para fundamentar la acción judicial de resolución de contrato, por tratarse de un contrato consensual y bilateral. Dada la naturaleza jurídica del convenio contractual de arrendamiento entre las partes de este proceso, la cual siempre se ha mantenido a tiempo determinado, es jurídicamente correcto su invocación
b) Alegar como pretensión la falta de pago de cánones de arrendamientos para demandar la resolución de un contrato, conforme a la ley, la doctrina patria y jurisprudencia nacional es jurídicamente viable en nuestro ordenamiento jurídico; así como también lo es invocar el incumplimiento de la cláusula segunda y sexta de la convención, al señalar que ha subarrendado parte de la planta de estacionamiento y ha realizado modificaciones sin la autorización expresa del propietario (hechos estos que serán examinados por este juzgador más adelante), para pedir la resolución del contrato.

c) Invocar la representación judicial de la parte actora el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario (1.999), para fundamentar la acción de resolución de contrato, en los hechos alegados, no es procedente en el derecho positivo venezolano, lo cual evidencia una falta de técnica jurídica por parte del profesional del derecho, al momento de redactar el líbelo de la demanda, situación esta, que a la luz de los nuevos postulados consagrados por la vigente Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (1.999), no puede sacrificarse la Justicia, por la ausencia o falta de tecnicismo jurídico, que sólo es propio de los abogados como auxiliares de la administración de Justicia, cuyo deber impuesto por la Constitución y la ley es de cooperar en la correcta interpretación y aplicación del derecho positivo vigente, a través del proceso en la materialización de la majestad de la Justicia; es por ello, que se exhorta al profesional del derecho a ser más cuidadoso al momento de emplear la técnica jurídica como dimensión práctica del derecho, en virtud que ello nada colabora en la búsqueda de construir una sociedad más justa …” Copia textual. Resaltado de esta alzada.

Para decidir al respecto esta Superioridad observa;
El artículo 1.167 arriba transcrito, de nuestra norma sustantiva civil, es claro al establecer que en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato, es decir; su cumplimiento, o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello, de tal manera que el mencionado artículo no requiere una interpretación más allá de la dada por el legislador, es decir, a falta del cumplimiento de una obligación, la parte que cumplió puede demandar a la otra, el cumplimiento de la obligación o la resolución del contrato, con los daños y perjuicios se hubiere lugar a ello, es decir; no es posible demandar las dos acciones; el cumplimiento y la resolución del contrato, y ello ha quedado así establecido de manera jurisprudencial y doctrinal.
En este sentido, la parte actora ha demandado la resolución del contrato de arrendamiento por la falta de pago de cánones de arrendamiento y por el incumplimiento de la cláusula segunda y sexta de la convención, al señalar que el demandado subarrendó parte de la planta de estacionamiento y realizó modificaciones sin la autorización expresa del propietario, lo cual efectivamente es viable, de conformidad con el artículo 1167 de la ley adjetiva civil, sin embargo, siendo que la parte actora pide el pago de los cánones de arrendamiento supuestamente dejados de cancelar, más los intereses de mora, da a entender a quien decide que está solicitando con ello el cumplimiento de la obligación, y aunado a esa circunstancia, mal puede la parte actora invocar también el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios del año 1.999, para fundamentar la acción de resolución de contrato, en los hechos alegados, y así lo deja ver la sentencia recurrida, no obstante el juzgador denomina ese proceder como; “…una falta de técnica jurídica por parte del profesional del derecho…” y en aras de; según el criterio del Juez de la causa, garantizar la tutela judicial efectiva, procede a interpretar la naturaleza jurídica del contrato, cuestión que ha debido hacer correctamente el accionante, debido a que con ese proceder del juez, se estaría violentando la tutela judicial efectiva del demandado, debiendo garantizarse el acceso a la justicia de ambas partes, no solo de la parte actora.
En este orden de ideas, estando en presencia de una demanda que no es clara, pues por una parte se pide la resolución del contrato y por la otra el cumplimiento de la obligación; es evidente que se produce el efecto del artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, que a la letra reza;
“Artículo 78.- No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.
Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí.”
Respecto a la inepta acumulación, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en su sentencia Nº 143 del 19 de marzo del 2009, expediente Nº 08-379, dejó establecido: características
“…no son acumulables las acciones o pretensiones que tengan procedimientos legales incompatibles entre sí. La unidad de procedimiento es una característica de la acumulación en general, y cuando a cada pretensión corresponde un procedimiento incompatible con el de la otra, aquella unidad no puede lograrse y la acumulación por tanto no es posible. Así, v. gr., una pretensión de reivindicación de un inmueble, no puede acumularse con otra de ejecución de hipoteca, porque la primera tiene un procedimiento ordinario y la segunda se sigue por uno especial. No pueden acumularse una pretensión de cobro de una letra de cambio y una de rendición de cuentas, porque aunque ambas corresponden a la competencia mercantil, la primera debe seguirse por el procedimiento ordinario y la segunda por uno especial.
Es indiferente que ambas pretensiones tengan procedimiento especial si éstos no son incompatibles. Así pueden acumularse dos pretensiones de divorcio, porque ambas se siguen por el mismo procedimiento especial; pero no pueden acumularse una de privación de la patria potestad con una de divorcio, porque cada una tiene su procedimiento especial incompatible con el da la otra. La exigencia de la unidad del procedimiento es de tal entidad en esta materia, que si bien se permite la acumulación subsidiaria de dos o más pretensiones incompatibles entre sí, esta acumulación tampoco es posible cuando no hay unidad de procedimientos (Art. 78 C.P.C.)....’ (Arístides Rengel Romberg. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano. Tomo II, pág. 110).
La acumulación de acciones es de eminente orden público.

‘...La doctrina pacífica y constante de la Sala ha sido tradicionalmente exigente en lo que respecta a la observancia de los trámites esenciales del procedimiento, entendido el proceso civil, como el conjunto de actos del órgano jurisdiccional, de las partes, y de los terceros que eventualmente en él intervienen, preordenados para la resolución de una controversia, el cual está gobernado por el principio de la legalidad de las formas procesales…”.
Se puede apreciar de la norma supra transcrita, y del criterio jurisprudencial arriba citado, la prohibición expresa en cuanto a la concentración de pretensiones en una misma demanda, en el supuesto de que las mismas se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí, y que además que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo tribunal, y en los casos en que los procedimientos sean incompatibles.
Lo anterior constituye lo que la doctrina ha llamado “Inepta Acumulación de Pretensiones”, lo cual no es permisible procesalmente, ni de forma simple o concurrente, ni de manera subsidiaria. Por tanto, la inepta acumulación de acciones constituye una causal de inadmisibilidad de la demanda.
En este orden de ideas, tal como se señaló supra, el actor demandó la resolución del contrato de arrendamiento por la falta de pago de cánones de arrendamiento y por el incumplimiento de la cláusula segunda y sexta de la convención, al señalar que el demandado subarrendó parte de la planta de estacionamiento y realizó modificaciones sin la autorización expresa del propietario, sin embargo, también pide el pago de los cánones de arrendamiento supuestamente dejados de cancelar, más los intereses de mora, es decir; el cumplimiento de la obligación, entonces siendo que el artículo 1.167, no permite el ejercicio conjunto de ambas acciones, ya que el Tribunal mal puede declarar la procedencia de ambas, las cuales no fueron opuestas una como subsidiaria de la otra, se concluye que se ha transgredido el contenido del artículo 78 supra transcrito, lo que hace que la pretensión contenida en el libelo de la demanda sea inadmisible. Y así se establece.-
Ahora bien, al estar en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, y así lo señaló el juez de la recurrida; “…En tal sentido, de la cláusula quinta del contrato celebrado entre las partes, se desprende que la relación arrendaticia que las vinculó fue pactada por un lapso de un (01) año, no obstante, este contrato se fue prorrogando por este mismo lapso, dado que el arrendatario siguió en posesión del inmueble y no consta en actas algún documento o instrumento que demuestre que las partes hayan acordado o manifestado su voluntad de finalizar el contrato que las unía. Por lo tanto, al observarse la fecha de inicio del contrato y su prolongación a lo largo del tiempo hasta la fecha de interposición de la demanda, se tiene que es a tiempo determinado y que no ha operado la tácita reconducción…”, lo cual no fue objeto de apelación por parte de la actora, aceptando con ello tal pronunciamiento, tampoco es procedente en derecho la acción de desalojo contemplada en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y así se establece.-
Por lo anterior, concluye esta alzada que la pretensión contenida en la demanda es contraria a derecho, debido a que mal puede existir un fallo que por una parte extinga la relación contractual y por la otra obligue el cumplimiento de sus cláusulas, máxime cuando estas acciones no han sido interpuestas de manera subsidiaria, como se señaló supra. Y así queda establecido.
Por lo anterior, lo procedente en este caso, es declarar la nulidad de todo lo actuado desde el mismo auto de admisión de la demanda, inclusive, y por consiguiente declarar la inadmisibilidad de la demanda que por resolución de contrato de arrendamiento, incoara la sociedad mercantil INVERSIONES PROSAM, C.A, contra la sociedad mercantil INVERSIONES PEÑASCAL, C.A. Y así se decide.-
En virtud del pronunciamiento de inadmisibilidad de la demanda, no entra esta alzada a valorar el material probatorio traído a los autos.
DECISIÓN
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 03 de octubre del 2016 por la abogada YULIMAR SALAZAR, en su carácter de defensora judicial de la parte demandada, ciudadana; sociedad mercantil INVERSIONES PEÑASCAL, C.A., contra la sentencia dictada el 26 de julio del 2016, por el Juzgado Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. SEGUNDO: SE DECLARA la nulidad de todo lo actuado desde el mismo auto de admisión de la demanda, inclusive, y en consecuencia; i) Se declara la INADMISIBILIDAD de la demanda que por resolución de contrato de arrendamiento incoara la sociedad mercantil INVERSIONES PROSAM, C.A, contra la sociedad mercantil INVERSIONES PEÑASCAL, C.A ambas partes identificadas plenamente en el encabezado del presente fallo.
Queda REVOCADA la sentencia apelada.
Se condena en costas a la parte actora, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, y déjese copia certificada de la presente sentencia. En su oportunidad procesal, remítase el expediente a su tribunal de origen.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los tres (03) días del mes de febrero del dos mil diecisiete (2017). Años 206º de la Independencia y 157º de la Federación.
LA JUEZA,


DRA. MARÍA F. TORRES TORRES
LA SECRETARIA,


ABG. ELIANA M. LÓPEZ REYES

En la misma fecha 03/02/2017, se publicó y registró la anterior decisión constante de veintidós (22) páginas, siendo las 2:10 p.m..
LA SECRETARIA,


ABG. ELIANA M. LÓPEZ REYES
Exp. N° AP71-R-2016-001058/7.091
MFTT/Emlr
Sentencia interlocutoria con fuerza definitiva.

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