REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
ASUNTO: AP71-R-2016-000763
PARTE ACTORA: Sociedad mercantil TERRITORIO 0416 C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha trece (13) de octubre de 2004, bajo el número 47, Tomo 174-A-Pro e inscrita en el Registro de Información Fiscal bajo el número J-31217196-0.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: PEDRO PRADA, VÍCTOR PRADA, AGUSTÍN BRACHO, ARMANDO RODRÍGUEZ LEÓN, SORELENA PRADA, IRIS ACEVEDO y ROMULO PLATA, abogados inscritos en el INPREABOGADO bajo los números 32.731, 46.868, 54.286, 37.254, 97.170, 116.424 y 122.393.
PARTE DEMANDADA: Ciudadanos JOAO ADRIANO CORREIA GÓMEZ y JOSÉ MARCELINO DE CASTRO GÓMEZ, mayores de edad, venezolano el primero y extranjero el segundo, titulares de las cédulas de identidad números 5.616.802 y 81.117.065, respectivamente.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA:
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
SENTENCIA: Definitiva.
DECISION RECURRIDA: Sentencia de fecha 03 de noviembre de 2015 dictada por el Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
I
Antecedentes en alzada.
Llega la presente causa a este Tribunal, proveniente de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, del expediente contentivo de la demanda de resolución de contrato arrendaticio incoada por TERRITORIO 0416, C.A contra los ciudadanos JOAO ADRIANO CORREIA GÓMEZ y JOSÉ MARCELINO DE CASTRO GÓMEZ, en virtud del recurso de apelación ejercido en fecha 23 de mayo de 2016 por el abogado Luís Felipe Blanco Souchon, apoderado judicial de la parte actora contra la decisión dictada en fecha 03 de noviembre de 2015 por el Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas quien declaró parcialmente con lugar la presente demanda, sin lugar la reconvención y ordenó a la parte demandada entregar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuya resolución es pedida judicialmente.
Por auto de fecha 17 de febrero de 2017, se fijó para el décimo día de despacho siguientes a esa fecha exclusive para dictar la sentencia de merito.
En fecha 22 de febrero de 2017, la representación judicial de la parte actora consignó escrito de conclusiones, en el cual alegó la confesión ficta en la reconvención.
II
De la demanda y su tramitación.
Del contenido de la demanda.
Comenzó la presente demanda, mediante escrito libelar presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de los Juzgados de Municipio Ordinario y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por los abogados Pedro Prada, Víctor Prada, Agustín Bracho, Armando Rodríguez León, Sorelena Prada, Iris Acevedo y Rómulo Plata, en fecha 15 de noviembre de 2012, correspondiéndole ab initio conocer de la misma, previa distribución, al Juzgado Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En dicho escrito libelar, los apoderados judiciales alegaron los siguientes hechos con relevancia jurídica:
• Que su representada adquirió mediante venta pura y simple, perfecta e irrevocable el siguiente inmueble constituido por una parcela y las bienhechurías allí construida, situada en la calle Andrés Galárraga, entre Ángel “Colorado” Guillen (antes El Saman) y distribuidor El Ciempiés, cuyo número catastral es: 208060130000000 y un Código Catastral signado con el número 15-07-01-U01-008-006-013-001-000-000, cédula catastral número 10-043915. Inmueble ubicado en Jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Bolivariano de Miranda y el cual le pertenece a su representada según documento protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 20 de diciembre de 2010, bajo el número 2008.302, asiento registral 2 del inmueble matriculado con el número 240.13.18.303, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2008, el cual tiene una superficie de doscientos cincuenta y dos metros cuadrados (252m2) aproximadamente una zonificación IM1-CC, un uso comercial y sus linderos son los siguientes: NORTE: Casa que fue de Constructora Auramar C.A; SUR: Terrenos que son o fueron de la sucesión Matamoros; ESTE: Con el callejón de “Las Mercedes” el cual es su frente y OESTE: Con terrenos que son o fueron de la sucesión Matamoros Rodríguez.
• Que su representada notificó a los arrendatarios sobre la venta de dicho inmueble, en cumplimiento de la norma contenida en el articulo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual faculta a su representada para el ejercicio de la presente acción.
• Que las ciudadanas Luisa Rafaela Díaz de Fernández y Aurora Díaz de Fernández, titulares de las cédulas de identidad números 1.757.751 y 1.757.750, dieron en arrendamiento a los ciudadanos Joao Adriano Correia Gómez y José Marcelino de Castro Gómez, un inmueble destinado únicamente para el negocio de Restaurant, constituido por una casa distinguida con el número 36 situada en la calle Las Mercedes, número 2-08 06-12 signada con el número catastral BT-32 ubicada en la Jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda. Contrato celebrado en fecha 16 de junio de 1998 por ante la Notaría Publica Segunda del Municipio Chacao del Estado Miranda, número 58, Tomo 59 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.
• Que en la cláusula segunda se estableció: “El canon de arrendamiento ha sido convenido entre ambas partes en la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) mensuales durante la vigencia del presente contrato. Siendo convenio expreso entre las partes contratantes, que al vencimiento de ese primer año de contrato se procederá a la revisión del canon de arrendamiento vigente para ese momentos, a los efectos de incrementarlo, tomando en consideración para tales efectos, los niveles de inflación existentes para el momento del incremento e igualmente las disposiciones legales existentes sobre la materia. Dichos pagos deberán efectuarlos LOS ARRENDATARIOS los primeros cinco (5) días de cada mes contados a partir de la fecha de vencimiento, a las arrendadoras, en la cuenta Corriente No. 018-25412B del Banco Provincial. Y en caso de mora las cantidades adeudadas devengaran interés del uno por ciento (1%) mensual.” Cantidad que aumentó posteriormente a tres mil noventa y cuatro bolívares (Bs. 3.094,84), canon de arrendamiento actual para el momento de interposición de la demanda.
• Que en la cláusula tercera establecieron: “La duración de este contrato es por el lapso de un (1) año fijo contado a partir del 1º de junio de 1998 hasta el 31 de mayo de 1999. El plazo anteriormente estipulado se prorrogara automáticamente por periodos iguales siempre y cuando alguna de las partes no notifique a la otra por escrito por lo menos con treinta (30) días de antelación a la fecha de vencimiento del término o de la prorroga, su voluntad de no prorrogar dicho contrato.”
• Que en la cláusula décima tercera dispusieron: “Adicionalmente queda establecido: 1) La Falta de pago oportuno de dos (2) mensualidades dará derecho a las arrendadoras a rescindir el presente contrato y a exigir la correspondiente indemnización por daños y perjuicios…”
• Que el arrendatario estaba obligado a pagar el canon de arrendamiento en los términos convenidos, y que en ningún caso el contrato estableció que el arrendatario pudiese continuar sirviéndose de la cosa arrendada sin el pago de contraprestación alguna de su parte.
• Que el arrendatario a la fecha de la interposición de la demanda ha incumplido con lo convenido y expresado en el contrato de arrendamiento.
• Que el demandado ha incumplido con el pago de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses: Septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2010; Enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2011 y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre del año 2012, a razón de tres mil noventa y cuatro bolívares (Bs. 3.094,84) por cada mes, incumpliendo con la cláusula segunda del referido contrato.
• Que fundamentan la presente acción en los artículos: 1.579, 1.594, 1.599, 1.583, 1.159, 1.160, 1.167 y 1.601 del Código Civil; 36, 47, 286, 585, 588, 599 ordinal 7º, 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil y 15 y siguientes de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios y en la cláusulas contenidas en el contrato de arrendamiento.
Conforme a los hechos narrados, procedieron a demandar a los ciudadanos Joao Adriano Correia Gómez y José Marcelino De Castro Gómez, arrendatarios, para que convengan, transigir o sean condenado por el Tribunal a:
• Resolver el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 16 de junio de 1998, ante la Notaría Publica Segunda del Municipio Chacao del Estado Miranda, anotado bajo el número 58, Tomo 59 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría Pública, entre las ciudadanas Luisa Rafaela Díaz de Fernández y Aurora Díaz de Fernández y los ciudadanos Joao Adriano Correia Gómez y José Marcelino de Castro Gómez.
• Pagar la cantidad de ochenta mil cuatrocientos sesenta y cinco bolívares con ochenta y cuatro céntimos (Bs. 80.465,84) por concepto de cánones de arrendamiento dejados de cancelar, correspondientes a los meses: Septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2010; Enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2011 y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre del año 2012, a razón de tres mil noventa y cuatro bolívares (Bs. 3.094,84) por cada mes.
• En pagar las costas y costas, incluyendo los honorarios profesionales de abogados a que haya lugar de conformidad con lo establecido en los artículos 272 al 287 del Código de Procedimiento Civil y en la Ley de Abogados.
Finalmente, solicitó que la demanda fuese declarada con lugar, con expresa condenatoria a la parte demandada.
De la tramitación de la demanda por el a quo.
Admitida como fue la presente demanda en fecha 19 de noviembre de 2012, por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se ordenó la citación de los co-demandados conforme al lapso de emplazamiento estipulado para el procedimiento breve.
En fecha 19 de diciembre de 2012, la representación judicial de la parte actora pagó al alguacil del a quo los emolumentos necesarios para practicar la citación. En esa misma fecha consignó los fotostatos para la elaboración de las compulsas.
Seguidamente, la parte actora presentó reforma de la demanda en fecha 20 de diciembre de 2012, siendo negada su admisión mediante sentencia interlocutoria de fecha 14 de enero del 2013, ordenándose al mismo tiempo seguir la tramitación de la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento contenida en la demanda primigenia.
Mediante diligencia de fecha 08 de febrero de 2013, el ciudadano José Marcelino de Castro Gómez, asistido por el abogado Luís Felipe Blanco Souchon, se dio por citado en la presente causa. Asimismo, consignó instrumento poder que acredita al mencionado abogado como apoderado judicial.
Por auto de fecha 15 de febrero de 2013, el Juzgado Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, advirtió que los lapsos procesales comenzarían a transcurrir una vez constara en autos la citación del ciudadano Joao Adriano Correia Gómez.
Mediante diligencia de fecha 25 de febrero de 2013, la representación judicial del codemandado José Marcelino de Castro Gómez, apeló de los autos de fecha 15 y 21 ambos de febrero de 2013. Recurso oído en un solo efecto mediante auto de fecha 05 de marzo de ese mismo año.
Mediante escrito de fecha 13 de marzo de 2013, la representación judicial del codemandado José Marcelino de Castro Gómez, invocó la perención de la instancia y la inadmisibilidad de la demanda.
Consta en autos, diligencia de fecha 13 de marzo de 2013, presentada por el Alguacil Douglas Vejar Bastidas, mediante la cual consignó resultas de citación del ciudadano Joao Adriano Correia Gómez siendo infructuosa la misma.
Por auto de fecha 25 de marzo de 2013, el Juzgado Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ordenó desglosar escrito presentado por la representación judicial del codemandado José Marcelino de Castro Gómez, escrito en el cual denunció fraude procesal y ordenó su tramitación por cuaderno separado.
A través de diligencia de fecha 16 de abril de 2013, la representación judicial de la parte actora, solicitó que se librara oficio al CNE a fin de requerir el domicilio del ciudadano Joao Adriano Correia Gómez. Solicitud acordada por auto de fecha 17 de ese mismo mes año.
En fecha 27 de mayo de 2013, el Juez Cesar Luís González Prato del Juzgado Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se inhibió de seguir conociendo la presente causa. Vencido el lapso de allanamiento y habiéndose remitido el expediente para su distribución, le correspondió conocer de la causa al Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, siendo recusado el día 13 de junio de 2013 el Juez que preside el ultimo de los despachos mencionados quien levantó acta de descargo el día 14 de ese mismo mes y año, ordenando consecuencialmente la remisión del expediente para su distribución.
Por auto de fecha 27 de junio de 2013, el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, le dio entrada a la presente causa.
Por auto de fecha 18 de julio de 2013, se ordenó agregar a los autos resultas de apelación relacionadas al recurso interpuesto por la representación judicial del codemandado José Marcelino de Castro Gómez en fecha 25 de febrero de ese mismo año, siendo declarados inadmisibles tales recurso por el tribunal de alzada.
Mediante sentencia de fecha 12 de agosto de 2013, el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, decretó el decaimiento de la citación y la suspensión del proceso hasta que la parte actora solicitara nuevamente la citación de su adversario.
Mediante diligencia de fecha 02 de octubre de 2013, la representación judicial de la parte actora, solicitó nuevamente que se librara oficio al CNE requirieron el domicilio del ciudadano Joao Adriano Correia Gómez.
En fecha 04 de octubre de 2013, el abogado Armando Rodríguez León, apoderado judicial de la parte actora, recurso a la Jueza del Juzgado Vigésimo Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
En fecha 07 de octubre de 2013, la Jueza del Juzgado Vigésimo Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, levantó acta de descargo y ordenó la remisión del expediente a la oficina de distribución. Correspondiéndole al Juzgado Vigésimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, conocer de la demanda, quien le dio entrada por auto de fecha 18 de ese mismo mes y año.
Por auto de fecha 30 de octubre de 2013, el Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, acordó librar compulsas.
Por auto de fecha 05 de noviembre de 2013, el Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, le dio entrada a las resultas de la recusación formulada contra el Juez del Juzgado Segundo de Municipio la cual fue declarada sin lugar. En ese mismo auto, se ordenó la remisión del expediente al último de los juzgados mencionados.
En fecha 25 de noviembre de 2013, el Juez del Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se inhibió para conocer de la presente demanda y ordenó la remisión del expediente a la oficina de distribución. Correspondiéndole al Juzgado Primero Ejecutor de Medidas conocer de la demanda, quien le dio entrada por auto de fecha 16 de diciembre de 2013.
En fecha 05 de febrero de 2014, el ciudadano Jairo Álvarez en su condición de Alguacil, consignó resultas de citación del ciudadano José Marcelino De Castro, siendo infructuosa la misma.
Por auto de fecha 06 de febrero de 2014, estableció que el ciudadano José Marcelino De Castro Gómez se encuentra citado a partir de esa fecha.
Mediante diligencia de fecha 21 de febrero de 2014, la representación judicial del codemandado José Marcelino de Castro Gómez, solicitó que se librara oficio al SAIME requiriendo los movimientos migratorios del ciudadano Joao Adriano Correia Gómez. Requerimiento acordado por auto de fecha 26 de ese mismo mes y año.
Por auto de fecha 10 de marzo de 2014, el Juzgado Primero Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ordenó la remisión de la causa al Juzgado Vigésimo Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en virtud de haber sido declarada sin lugar la recusación formulada contra la juez que preside dicho juzgado.
Por auto de fecha 14 de abril de 2014, el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, le dio entrada a la presente causa en virtud de haber sido declarada sin lugar la recusación formulada en contra de la juez que preside ese despacho.
Mediante diligencia de fecha 20 de junio de 2014, la representación judicial de la parte actora requirió la citación del ciudadano Joao Adriano Correia Gómez de conformidad con lo establecido en el artículo 224 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 27 de junio de 2014, la Jueza del Juzgado Vigésimo Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se inhibió para seguir conociendo de la presente causa y una vez vencido el lapso de allanamiento, procedió en fecha 03 de julio de 2014 a remitir el expediente a la unidad de distribución.
Por auto de fecha 21 de julio de 2014, el Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas le dio entrada a la presente causa.
Por auto de fecha 04 de agosto de 2014, se acodó librar cartel de citación de conformidad con lo establecido en el artículo 224 del Código de Procedimiento Civil. Publicaciones en prensas consignadas a los autos en fecha 19 de septiembre de 2014 por la representación judicial de la parte actora.
Mediante diligencia de fecha 29 de octubre de 2014, el abogado Luís Felipe Blanco Souchon en su carácter de apoderado judicial del ciudadano José Marcelino De Castro Gómez, solicitó que se le designara como defensor judicial del ciudadano Joao Adriano Correia Gómez conforme a lo estipulado en el artículo 225 del Código de Procedimiento Civil. Requerimiento acordado por auto de fecha 12 de noviembre de 2014. En esa misma fecha se libró boleta de notificación al mencionado abogado a fin de ponerlo en conocimiento del cargo recaído en su persona.
En fecha 19 de enero de 2015, se hizo constar en autos la notificación del abogado Luís Felipe Souchon sobre la designación de defensor judicial recaído en su persona. Siendo aceptado el cargo el día 20 de enero de 2015 y verificado el debido juramento de ley.
En fecha 11 de febrero de 2015, se hizo constar en autos la citación del ciudadano Joao Adriano Correia Gómez en la persona del defensor judicial.
En fecha 13 de febrero de 2015, el defensor judicial del ciudadano Joao Adriano Correia Gómez presentó escrito de contestación a la demanda y previo a ello, opuso la cuestión previa contenida en el artículo 346.11, fundamentándola así:
• Que la pretensión resolutoria es contraria a derecho, dada la naturaleza del contrato el cual pasó a ser a tiempo indeterminado y por lo tanto la acción que debía ejercer el demandante era el desalojo.
• Que con la notificación del codemandado José Marcelino De Castro sobre no prorrogar el contrato de arrendamiento, se demostró que las arrendadoras notificaron por escrito al arrendatario que no le renovarían el contrato de arrendamiento haciéndole saber que este vencía el 31/05/2008, y este siguió ocupando el inmueble y pagando los cánones de arrendamiento, y que por lo tanto el contrato se indeterminó.
• Que constan en las actas del expediente de retracto legal, copias del expediente de consignaciones arrendaticias donde constan la solvencia del demandado en el pago tempestivo de los cánones de arrendamiento.
• Alega que existe un fraude procesal en el presente proceso, toda vez que la finalidad de este juicio no es llegar a sentencia, sino lograr un convenimiento del demandado en la demanda de resolución, ya sea por intimidación del secuestro o ya sea manteniéndolo en indefensión ante la excusa de no tramitar la oposición porque no han sido citados todos los codemandados, quedando viciado de inconstitucionalidad todo este proceso de resolución de contrato de arrendamiento y por lo tanto pide que se declare su inexistencia.
• Que la demanda resulta inadmisible porque la actora incurrió en la inepta acumulación de pretensiones toda vez que pide la resolución del contrato de arrendamiento al mismo tiempo demanda el cumplimiento de ese texto y acumula una pretensión de costos, costas y honorarios de abogados.
Por todo lo anterior pidió que la cuestión previa opuesta fuese declarada con lugar.
Contestación al fondo de la demanda.
En el referido escrito, el defensor judicial del ciudadano Joao Adriano Correia Gómez, contestó al fondo de la demanda en los siguientes términos:
Como punto previo, alegó la falta de cualidad del demandante en vista que su documento de propiedad claramente exhibe el hecho que quienes arriendan no suscribieron el contrato de venta con la demandante y por ende, no puede entenderse que estos hayan cedido o renunciado a sus derechos en arriendo ni a ese carácter ni que éste les haya sido revocado. Que la actora como nuevo dueño no tiene cualidad para intentar este juicio, pues la condición de arrendador no le fue cedida.
Que en caso que resultase exitosa la demanda, ésta habría de acogerse conforme se la impetro, fallando sólo una pretensión declarativa de quiebra de un contrato y una cantidad de condena a pagar cantidades de dinero por cánones insolutos y que dentro de esos limites queda descartada la entrega del inmueble arrendado, puesto que la demandante no pretendió tal entrega. Que ese objeto no forma parte del petitum libelado. Seguidamente el defensor judicial contestó al fondo así:
• Negó, rechazó y contradijo la demanda, en todas sus partes, tanto en los hechos como en el derecho invocado.
• Niega que su defendido deba cánones de arrendamiento alguno a la demandante o a sus arrendadoras, niega que se encuentre insolvente en el pago de las pensiones arrendaticias correspondientes al periodo de septiembre de 2010 a octubre de 2012.
• Niega que su defendido deba pagarle a la actora la suma de 80.465,84 bolívares por concepto de cánones de arrendamiento dejados de cancelar, correspondientes al periodo de septiembre del año 2010 a octubre del año 2012 a razón de 3.094,84 bolívares por mes.
• Niega que su defendido haya incumplido sus obligaciones contractuales, y niega que esté incurso en una causal de resolución de su contrato de arrendamiento.
• Se reserva la acción de daños y perjuicios.
Asimismo, el abogado Luís Felipe Blanco Souchon, en nombre de su representado, ciudadano José Marcelino De Casto Gómez, dio contestación a la demanda, invocando la misma cuestión previa opuesta en la contestación formulada en su condición de defensor judicial del ciudadano Joao Adriano Correia Gómez, al mismo tiempo que negó, rechazó y contradijo la demanda en los términos expuestos por el codemandado, sin alegar nuevos hechos.
Por otra parte, en el referido escrito, el abogado Luís Felipe Blanco Souchon en su carácter de apoderado judicial del ciudadano José Marcelino De Casto Gómez, reconvino por cumplimiento de contrato a la parte actora sociedad mercantil TERRITORIO 0416 C.A.
Por auto de fecha 13 de febrero de 2015, fue admitida la reconvención propuesta y se ordenó la citación de la parte actora-reconvenida.
Mediante diligencia de fecha 19 de febrero de 2015, la ciudadana Morella De Las Mercedes Ballan Ortega, en su condición de directora de la empresa demandante, ratificó todas las actuaciones realizadas en el juicio principal y en las incidencias efectuadas por los abogados Pedro Prada, Víctor Prada, Agustín Bracho, Armando Rodríguez León, Sorelena Prada, Iris Acevedo y Rómulo Plata.
En fecha 24 de febrero de 2015, la representación judicial de la parte actora-reconvenida presentó escrito de contradicción a las cuestiones previas opuestas por su contraparte en los siguientes términos, y del cual se desprende la innegable contradicción sobre la cuestión previa opuesta sin traer a colación nuevos hechos.
Mediante diligencia de fecha 24 de febrero de 2015, la representación judicial de la parte actora, solicitó el desglose y posterior resguardo del documento que cursaba al folio 103 del cuaderno de medidas.
En fecha 25 de febrero de 2015, la representación judicial de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 03 de marzo de 2015, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas.
Por auto de fecha 04 de marzo de 2015, el tribunal de la causa se pronunció respecto a las pruebas promovidas por la parte demandada-reconviniente.
Por auto de fecha 05 de marzo de 2015, el tribunal de la causa ordenó abrir cuaderno de tacha incidental.
Por auto de fecha 05 de marzo de 2015, el tribunal de la causa admitió la prueba de experticia promovida por la representación judicial de la parte actora.
Por auto de fecha 06 de marzo de marzo de 2015, el tribunal de la causa prorrogó el lapso probatorio a fin de evacuar las pruebas promovidas y admitidas.
En fecha 06 de marzo de 2015, la representación judicial de la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas. Pruebas admitidas por auto de esa misma fecha.
Mediante escrito de fecha 06 de marzo de 2015, la representación judicial de la parte actora solicitó la reposición de la causa al estado de citación del ciudadano José Marcelino De Casto Gómez.
Mediante diligencia de fecha 09 de marzo de 2015, la representación judicial de la parte demandada reconviniente, apeló de la decisión dictada por el juzgado de la causa que negó la admisión de la prueba libre de videos.
En fecha 09 de marzo de 2015, se designaron los expertos grafotecnicos, cargos recaidos en la persona de los ciudadanos Raimond Orta Martínez por la parte demandada y a la ciudadana Liliana Granadillo por el Tribunal. Y por parte del actor, se designó al ciudadano Rafael Andrés Carrasquero Aumaitre.
Mediante diligencia de fecha 06 de abril de 2015, el ciudadano José Marcelino De Castro Gomes, co-demandada en este asunto, ratificó todas las actuaciones efectuadas por el abogados Luís Felipe Blanco Souchon.
En fecha 16 de abril de 2015, el Tribunal de la causa dictó sentencia interlocutoria negando la reposición requerida por la parte actora.
En fecha 17 de abril de 2015, los expertos grafotecnicos consignaron informe pericial. En esa misma fecha presentaron escrito de observaciones al informe pericial.
En fecha 03 de noviembre de 2015, el Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia definitiva estableciendo en la dispositiva lo siguiente:
…”Omissis”…
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoara TERRITORIO 0616, C.A., Sociedad Mercantil inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 13 de octubre de 2004, bajo el Nº 47, Tomo 174-A_Pro., e inscrita en el Registro de Información Fiscal bajo el Nº J-31217196-0, contra los ciudadanos JOAO ADRIANO CORREIA GOMES y JOSÉ MARCELINO DE CASTRO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nros. V-5.616.802 Extranjero el segundo, titular de la cédula de identidad Nº E- 14.424.159 ambas partes identificados al inicio de la presente decisión.
SEGUNDO: SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN, propuesta por los ciudadanos JOAO ADRIANO CORREIA GÓMEZ y JOSÉ MARCELINO DE CASTRO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nros. V-5.616.802 Extranjero el segundo, titular de la cédula de identidad Nº E-14.424.156 respectivamente contra la Sociedad Mercantil TERRITORIO 0616, C.A., Sociedad Mercantil inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 13 de octubre de 2004, bajo el Nº 47, Tomo 174-A_Pro., e inscrita en el registro de Información Fiscal bajo el Nº J-31217196-0.
TERCERO: Se condena a la parte demandada a entregar el inmueble constituido por una parcela y las bienhechurías allí construidas, situado en la calle Andrés Galárraga, entre Ángel “Colorado” Guillen (antes El Saman) distribuidor El Ciempiés, cuyo numero catastral es: 208060130000000 y un Código Catastral signado con el Nº 15-07-01-U01-008-006-013-001-000-000, tal y como se evidencia de cedula catastral Nº 10-043915, expedida en fecha 20 de agosto de 2010, por la Dirección de Catastro Municipal de la Alcaldía de Chacao y que dicho inmueble está ubicado en jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Bolivariano de Miranda y le pertenece a su representada tal y como se evidencia de documento debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda, de fecha 20 de diciembre de 2010, bajo el Nº 2008.302, asiento registral 2 del inmueble matriculado con el Nº 240.13.18.303, totalmente libre de bienes y personas y en el mismo buen estado en que lo recibió.
No hay condenatoria en constas en el juicio principal, dada la naturaleza del presente fallo.
Se condena en costas a la parte Actora reconviniente, por haber resultado vencida en la reconvención, de conformidad con lo preceptuado en el articulo 274 del Código de Procedimiento Civil.
III
De los puntos previos.
Previo a entrar a decidir el fondo de la controversia suscitada entre las partes, previamente el tribunal se ve en la obligación de decidir las defensas previas opuestas así como la cuestión previa invocada por el demandado reconviniente, y se hace en el siguiente orden:
De la falta de cualidad.
El demandado-reconviniente como punto previo alegó la falta de cualidad del actor, arguyendo que el documento de propiedad exhibe el hecho que quienes arriendan no suscribieron el contrato de venta con la demandante, y por ende, no puede entenderse que éstas hayan cedido o renunciado a sus derechos en el arriendo.
Respecto a esta defensa perentoria, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo e Justicia, mediante sentencia de fecha 06 de febrero de 2001, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero: estableció:
“Que la cualidad o legitimatio ad causam debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar en juicio; como titular de la acción, en su aspecto activo o pasivo; idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito.”
De igual manera la misma sala en decisión de fecha 06 de febrero de 2001, con ponencia del Magistrado José M. Delgado Ocando, caso Oficina González laya, c.a., parcelamiento agrícola río mar, c.a., desarrollos inmobiliarios 47-40, c.a., urbanizadora la costanera, c.a.; grupo de inversiones 1898, c.a., agropecuaria colinas c.a., consorcio urbanístico el paraíso, c.a. y consorcio urbanístico 9320, c.a., estableció:
La doctrina más calificada, define en los siguientes términos el significado de la legitimación a la causa:
“Al estudiar este tema se trata de saber cuándo el demandante tiene derecho a que se resuelva sobre las determinadas pretensiones contenidas en la demanda y cuándo el demandado es la persona frente a la cual debe pronunciarse esa decisión, y si demandante y demandado son las únicas personas que deben estar presentes en el juicio para que la discusión sobre la existencia del derecho material o relación jurídica material pueda ser resuelta, o si, por el contrario, existen otras que no figuran como demandantes ni demandados.”(Ver Hernando Devis Echandía. Tratado de Derecho Procesal Civil, Tomo I. Editorial Temis. Bogotá . 1961.Pág 489).
La legitimación a la causa alude a quiénes tienen derecho, por determinación de la ley, para que en condición de demandantes, se resuelva sobre sus pretensiones, y si el demandado es la persona frente a la cual debe sentenciarse. En palabras del eminente procesalista Jaime Guasp:
“Legitimación procesal es la consideración especial en que tiene la ley , dentro de cada proceso , a las personas que se hallan en una determinada relación con el objeto del litigio , y en virtud de la cual exige, para que la pretensión procesal pueda ser examinada en cuanto al fondo, que sean dichas personas las que figuren como partes en tal proceso” (subrayado de la Sala. Ver Jaime Guasp, Derecho Procesal Civil. Instituto de Estudios Políticos. Gráficas González. Madrid. 1961. pág. 193).
Precisa Carnelutti sobre las dos cuestiones fundamentales a las que debe responder el proceso y que, a la vez, constituyen su razón de ser;
“.…media una cuestión de legitimación, cuando la duda se refiere, no a si el interés para cuya tutela se actúa está en litigio, sino a si actúa para su tutela quien debe hacerlo…” (ver. Carnelutti.Sistema de Derecho Procesal Civil. Tomo III. Uteha Argentina. Unión tipográfica Editorial Hispano América. Buenos Aires 1.944.pág 165).
Dentro de los presupuestos materiales de la sentencia de fondo, en particular de la sentencia favorable, se encuentran los presupuestos de la pretensión; a saber: a) la legitimatio ad causam; b) el interés para obrar; y c) en algunos casos, el cumplimiento de ciertos requisitos previos para que el juez pueda proveer sobre el fondo de la controversia, como podría ser, en nuestro ordenamiento procesal, algunos procedimientos especiales, tal la preparación de la vía ejecutiva
Ahora bien la legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar; la falta de legitimación acarrea ciertamente que la sentencia deba ser inhibitoria; no se referirá a la validez del juicio ni a la acción, sólo será atinente a la pretensión, a sus presupuestos. Se trata pues, de una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión, para poder proveer sobre la petición en ella contenida. Así, señala Devis Echandía:
”Como se ve, la legitimación es, en realidad, un presupuesto de la pretensión contenida en la demanda, entendiendo el concepto en su verdadero sentido; es decir, que sea procedente la sentencia de fondo. Forma parte de la fundamentación de la demanda en sentido general, pero si falta es más apropiado decir que ésta es improcedente, porque así se da mejor idea de la situación jurídica que se presenta; no procede entonces resolver sobre la existencia del derecho o relación jurídica material, y el juez debe limitarse a declarar que esta inhibido para hacerlo. Y se debe hablar de demanda infundada, cuando no se prueba el derecho material alegado o cuando aparezca una excepción perentoria que lo desvirtúe o extinga.” (Ver Hernando Devis Echandía. Tratado de Derecho Procesal Civil. Tomo I. Editorial Temis .Bogotá. 1961. pág. 539)
En el Procedimiento Ordinario Civil tal examen previo no puede resolverse in limine, porque no atañe a la validez de la acción, ni siquiera a la del proceso; sólo puede realizarlo el juez al momento de entrar el juicio en el conocimiento del fondo, por ser el examen de los presupuestos de la pretensión. Sin embargo, estima esta Sala, en cuanto a lo que atañe a la naturaleza jurídica del juicio de amparo, y a su teleología, que la falta de legitimación debe ser considerada como una causal de inadmisibilidad que afecta el ejercicio de la acción, pudiendo ser declarada de oficio in limine litis por el sentenciador, con la finalidad de evitar el dispendio de actividad jurisdiccional, lo cual se encuentra en consonancia con el fin último de la institución del amparo constitucional y con los preceptos generales que orientan su concepción, como son la celeridad, la economía procesal y la urgencia, a fin de evitar dilaciones inútiles.
Así, tenemos que la cualidad o legitimatio ad causam es la idoneidad de quien puede actuar en juicio bien sea como sujeto activo (titular de la acción) o como sujeto pasivo de la relación procesal (quien puede ser demandado), y una vez verificado ello, el Juzgador queda habilitado para dictar la sentencia de merito.
En el caso de marras, la sociedad mercantil TERRITORIO 0416, C.A., busca con la presente acción, la resolución del contrato de arrendamiento del inmueble identificado en el contenido de esta sentencia.
El contrato de arrendamiento en un principio fue suscrito por las ciudadanas Luisa Rafaela Días de Fernández y Aurora Díaz Fernández (arrendadoras) y como arrendatarios, los ciudadanos Joao Adriano Correia Gomes y José Marcelino De Castro Gomes, y así se evidencia del contrato de arrendamiento cuya resolución es demandada judicialmente.
Seguidamente, la sociedad mercantil TERRITORIO 0416, C.A., adquirió a través de venta pura, simple e irrevocable, el inmueble objeto de arriendo, tal y como se evidencia del documento marcado “H” consignado por el demandante junto al libelo de la demanda.
Para regular la relación contractual en estos casos, nos remitimos a las normas contenidas en los artículos 20 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley número 427 de Arrendamientos Inmobiliarios y a las contenidas en los artículos 1604 al 1608 y 1610 del Código Civil. La ley especial establece:
Artículo 20: Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto Ley.
De la citada norma se concluye, que el adquiriente de un inmueble arrendado se subroga en el arrendador tanto en los deberes como en los derechos frente al arrendatario, ello a partir de la venta o de la transmisión de la propiedad, es decir, una vez verificado los requisitos exigidos por la ley, el comprador se subroga en los derechos y deberes del arrendador de quién adquirió, dentro de las limitaciones que le establece el ordenamiento jurídico.
En ese mismo orden de ideas, el Código Civil en los artículos 1.604, 1.605, 1.606, 1.607 y 1.610, establece:
Artículo 1.604
Aunque se enajene la finca, subsistirá el arrendamiento durante el plazo convenido, siempre que conste por instrumento público o por instrumento privado que tenga fecha cierta, a no ser que se hubiese estipulado lo contrario. Lo dispuesto en este artículo se entiende con sujeción a lo que se determina en el Título sobre Registro
Artículo 1.605
Aunque el arrendamiento no conste de instrumento público, o privado con fecha cierta, si el arrendatario tiene el goce de la cosa arrendada con anterioridad a la venta, el comprador debe dejársela durante el tiempo por el cual se presumen hechos los arrendamientos en que no se ha determinado su duración. Caso de que el comprador quiera despedir al arrendatario a la expiración de ese tiempo, debe hacerle oportuna participación
Artículo 1.606
Si en el contrato se hubiese estipulado que en el caso de enajenación pueda el nuevo adquirente despedir al arrendatario antes de cumplirse el término del arrendamiento, no se deberá ninguna indemnización, a no ser que se hubiese pactado lo contrario. En el caso de haberse estipulado la indemnización, el arrendatario no está obligado a entregar la cosa sin que se le satisfagan por el arrendador, o por el nuevo dueño, los daños y perjuicios.
Artículo 1.607
Si el nuevo dueño quiere usar de la facultad reservada en el contrato, debe avisarlo al arrendatario con la anticipación que para el desahucio se determinará según la naturaleza de la finca.
Artículo 1.610
El comprador con pacto de rescate no puede usar de la facultad de despedir al arrendatario hasta que, por la expiración del plazo fijado para el rescate, se haga irrevocablemente propietario del inmueble.
Conforme a la ley especial y a la civil, es evidente que el adquiriente de un inmueble arrendado se subroga en el contrato de arrendamiento adquiriendo los derechos y deberes que de el se deriven, por lo tanto, es lógico que ostente la cualidad para demandar algunas de las acciones estipuladas en la ley para enervar o hacer cumplir el contrato de arrendamiento en el cual se subrogó por el hecho de la traslación de la propiedad. Para mayor abundamiento, este Tribunal se permite traer a colación sentencia número 1.753 de fecha 09 de octubre de 2006, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Magistrado Francisco Antonio Carrasquero, el cual estableció:
“…Debe la Sala hacer referencia a la legitimatio ad causam, cualidad necesaria para ser partes, prevista en el ordenamiento jurídico venezolano en virtud de los principios de economía procesal y seguridad jurídica y cuya regla general es, que aquel que se afirma titular de un interés jurídico propio tiene legitimación para hacerla valer en juicio.
La doctrina la ha señalado -a la legitimatio ad causam- “...como la competencia o idoneidad legal que los sujetos de derechos tienen para figurar en nombre propio, como actores y demandados, en un proceso, referida a una cierta y determinada relación jurídica o pretensión religiosa concreta que constituye su objeto. Ella califica y define quiénes deben ser en un determinado juicio las personas que, según el ordenamiento positivo, deben integrar la relación jurídica procesal, esto es, quiénes deben ser de la misma las partes legítimas (no simplemente partes)...”. (Luis Loreto. Ensayos Jurídicos, Fundamento Roberto Goldschmidt, Editorial Jurídica Venezolana, p. 170)
Señala el citado autor, que la legitimación activa se fundamenta normalmente en que el actor se afirma ser el actual y propio titular de la relación o interés en litigio: res in indicium deducta, presentándose tal legitimación como simplemente supuesta y afirmada, deducida de una norma material abstracta, no en su existencia real o verdadera. Asimismo, afirma que tal legitimación “...se presenta, icto oculi, inseparablemente unida a la titularidad igualmente supuesta y afirmada de la relación jurídica o derecho que constituye el fondo de la controversia: merita causae...”.
Al respecto, la Sala en sentencia n° 102 de 6 de febrero de 2001 (caso: Oficina González Laya C.A.), expresó lo siguiente:
“(La) legitimación a la causa alude a quiénes tienen derecho, por determinación de la ley, para que en condición de demandantes, se resuelva sobre sus pretensiones, y si el demandado es la persona frente a la cual debe sentenciarse. En palabras del eminente procesalista Jaime Guasp:
“Legitimación procesal es la consideración especial en que tiene la ley, dentro de cada proceso, a las personas que se hallan en una determinada relación con el objeto del litigio, y en virtud de la cual exige, para que la pretensión procesal pueda ser examinada en cuanto al fondo, que sean dichas personas las que figuren como partes en tal proceso” (Jaime Guasp, Derecho Procesal Civil. Instituto de Estudios Políticos. Gráficas González. Madrid. 1961. pág. 193).
Precisa Carnelutti sobre las dos cuestiones fundamentales a las que debe responder el proceso y que, a la vez, constituyen su razón de ser;
“.…media una cuestión de legitimación, cuando la duda se refiere, no a si el interés para cuya tutela se actúa está en litigio, sino a si actúa para su tutela quien debe hacerlo…” (ver. Carnelutti. Sistema de Derecho Procesal Civil. Tomo III. Uteha Argentina. Unión Tipográfica Editorial Hispano América. Buenos Aires 1.944. pág 165).
Dentro de los presupuestos materiales de la sentencia de fondo, en particular de la sentencia favorable, se encuentran los presupuestos de la pretensión; a saber: a) la legitimatio ad causam; b) el interés para obrar; y c) en algunos casos, el cumplimiento de ciertos requisitos previos para que el juez pueda proveer sobre el fondo de la controversia, como podría ser, en nuestro ordenamiento procesal, algunos procedimientos especiales, tal la preparación de la vía ejecutiva.
Ahora bien la legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar; la falta de legitimación acarrea ciertamente que la sentencia deba ser inhibitoria; no se referirá a la validez del juicio ni a la acción, sólo será atinente a la pretensión, a sus presupuestos. Se trata pues, de una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión, para poder proveer sobre la petición en ella contenida. Así, señala Devis Echandía:
“Como se ve, la legitimación es, en realidad, un presupuesto de la pretensión contenida en la demanda, entendiendo el concepto en su verdadero sentido; es decir, que sea procedente la sentencia de fondo. Forma parte de la fundamentación de la demanda en sentido general, pero si falta es más apropiado decir que ésta es improcedente, porque así se da mejor idea de la situación jurídica que se presenta; no procede entonces resolver sobre la existencia del derecho o relación jurídica material, y el juez debe limitarse a declarar que esta inhibido para hacerlo. Y se debe hablar de demanda infundada, cuando no se prueba el derecho material alegado o cuando aparezca una excepción perentoria que lo desvirtúe o extinga.” (Ver Hernando Devis Echandía. Tratado de Derecho Procesal Civil. Tomo I. Editorial Temis. Bogotá. 1961. pág. 539)
En el Procedimiento Ordinario Civil tal examen previo no puede resolverse in limine, porque no atañe a la validez de la acción, ni siquiera a la del proceso; sólo puede realizarlo el juez al momento de entrar el juicio en el conocimiento del fondo, por ser el examen de los presupuestos de la pretensión. Sin embargo, estima esta Sala, en cuanto a lo que atañe a la naturaleza jurídica del juicio de amparo, y a su teleología, que la falta de legitimación debe ser considerada como una causal de inadmisibilidad que afecta el ejercicio de la acción, pudiendo ser declarada de oficio in limine litis por el sentenciador, con la finalidad de evitar el dispendio de actividad jurisdiccional, lo cual se encuentra en consonancia con el fin último de la institución del amparo constitucional y con los preceptos generales que orientan su concepción, como son la celeridad, la economía procesal y la urgencia, a fin de evitar dilaciones inútiles...”.
Cabe resaltar, que para constatar preliminarmente la legitimación de la partes, el juez no debe revisar la efectiva titularidad del derecho lo cual es materia de fondo del litigio, simplemente debe advertir si el demandante se afirma como titular del derecho y, si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva, como lo estableció recientemente esta Sala Constitucional en sentencia n° 5007 del 15 de diciembre de 2005 (caso: Andrés Sanclaudio Cavellas), en la que expresó:
“...la legitimación es la cualidad necesaria para ser partes. La regla general en esta materia es que la persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerla valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva).
En ese sentido, la legitimación ad causam, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular del derecho entonces está legitimada activamente, si no, entonces carece de cualidad activa.
Incluso la legitimación pasiva está sometida a la afirmación del actor, porque es éste quien debe señalar que efectivamente el demandado es aquél contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho.
El juez, para constatar preliminarmente la legitimación de las partes, no debe revisar la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente debe advertir si el demandante se afirma como titular del derecho -legitimación activa-, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva.
La legitimidad se encuentra establecida en el ordenamiento jurídico venezolano en virtud de los principios de economía procesal y seguridad jurídica, debido a que ella le permite al Estado controlar que el aparato jurisdiccional sea activado sólo cuando sea necesario y que no se produzca la contención entre cualesquiera parte, sino entre aquellas que ciertamente existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial.
Es necesaria una identidad lógica entre la persona del actor en el caso concreto y la persona en abstracto contra la cual según la ley se ejerce la acción, lo que se manifiesta en la legitimación tanto activa como pasiva, lo cual puede ser controlado por las partes en ejercicio del derecho constitucional a la defensa...”.
En consonancia con lo establecido en el fallo parcialmente transcrito, la legitimación activa se encuentra supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho, por tanto, si el actor, en el caso en concreto, se afirma titular del derecho entonces está legitimado activamente, de lo contrario, carecería de cualidad activa.
En el caso sub iudice, el juzgador de alzada desconoció la legitimación del actor para demandar la resolución del contrato de arrendamiento que se suscribió con el ciudadano Orlando Alirio Carrillo Vega, a pesar de haber quedado demostrado en autos que el inmueble objeto de arrendamiento fue dado en venta por la sociedad mercantil Urbanizadora Plenosol C.A., a la cónyuge del demandante, aunado a que, tal como lo señaló el a quo constitucional, la parte demandada no objetó tal legitimación, aun cuando opuso la falta de cualidad del demandante, pero por razones totalmente distintas como lo dejó establecido el juzgado de la causa.
En efecto, la accionada en amparo determinó que para el momento de la realización del contrato el inmueble arrendado era propiedad de la sociedad mercantil Urbanizadora Plenosol C.A., “...razón por la cual no puede suponerse de que ésta actuó en representación del actual demandante HERNAN CARVAJALINO DUQUE, pues como se ha indicado, la única referencia que se hace en el contrato, es que ésta actuó en representación del propietario, que como se dijo, era URBANIZADORA PLENOSOL C.A....”, y, de considerarse que la ciudadana Carmen Leticia Rodríguez Sánchez suscribió tal contrato en representación de la sociedad mencionada, sería ésta, y no el accionante, la que tendría la legitimación activa en el juicio originario.
Debe advertir la Sala, tal como se señaló ut supra, que el accionante celebró con la abogada Carmen Leticia Rodríguez Sánchez un contrato de administración de inmuebles “...donde se incluía la casa No. 98, ubicada en el Conjunto Privado San Cristóbal Royal...” (folio 31), del cual se permite la Sala transcribir parcialmente el siguiente texto:
“...LA ADMINISTRADORA, por una parte y por la otra; HERNAN CARVAJALINO DUQUE; venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 15.233.022, casado, Economista, domiciliado en la Ciudad de San Cristóbal del Estado Táchira y civilmente hábil, quien en lo adelante se denominará ¨EL PROPIETARIO´, celebramos el presente CONTRATO DE ADMINISTRACIÓN DE INMUEBLE en atención a las siguientes cláusulas: PRIMERA: EL PROPIETARIO autoriza amplia y suficientemente a LA ADMINISTRADORA para que dé en alquiler y administre OCHO (08) casas de mi propiedad, siete (07) de ellas ubicadas en la Avenida Principal de Pueblo Nuevo, Parroquia San Juan Bautista, municipio San Cristóbal del Estado Táchira, CONJUNTO PRIVADO SAN CRISTÓBAL ROYAL, casas Nros. 92, 93, 94, 95, 96, 97 y 98; y la octava casa....”.
De lo anterior se desprende, que la abogada actuó en nombre y representación del propietario del inmueble dado en arrendamiento, es decir, del ciudadano Hernán Carvajalino Duque; y en virtud de tal carácter suscribió el contrato de arrendamiento. De manera, que de haber operado la enajenación del inmueble arrendado por parte de la Urbanizadora Plenosol C.A., tal como lo señala la sentencia accionada en amparo, resulta evidente que en la causa objeto de la litis operó la subrogación arrendaticia.
Dicha subrogación, regulada en nuestro ordenamiento jurídico en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.604, 1.605, 1.606, 1.607, 1.608 y 1.610 del Código Civil, se produce por efecto de la ley y consiste en sustituir o poner al adquirente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador. Por tanto, el adquirente se subroga en el arrendador tanto en los deberes como en los derechos frente al inquilino, ello a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad, a tenor de lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; es decir, una vez cumplidos los requisitos exigidos por la ley, el comprador se subroga en los derechos y deberes del arrendador de quién adquirió, dentro de las limitaciones que le establece el ordenamiento jurídico.
Conforme a lo expuesto, debe concluirse que el juzgado accionado en amparo cercenó la garantía constitucional a la tutela judicial efectiva del quejoso, tal como lo indicó el a quo constitucional, al declarar la falta de cualidad del mismo para interponer la demanda por resolución de contrato de arrendamiento, cuando ha debido pronunciarse sobre el fondo del asunto sometido a su consideración, toda vez que en criterio de esta Sala Constitucional, el ciudadano Hernán Carvajalino Duque, si se encuentra legitimado para, no sólo acceder a los órganos de administración de justicia, sino para ejercer la defensa de sus legítimos derechos e intereses, tal como lo señaló el a quo constitucional. En consecuencia, debe la Sala declarar sin lugar la apelación interpuesta y confirmar la sentencia dictada el 31 de mayo de 2006, por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. Así se decide.
Conforme a las normas citadas y las sentencias traídas a colación, es evidente que la empresa demandante se subrogó en el contrato de arrendamiento y por ello ostenta la legitimatio ad causam, es decir, tiene legitimación activa para intentar la presente acción, y por ello, obligatoriamente debe ser declarada sin lugar la falta de cualidad alegada por la parte demandada-reconviniente. Y así se establece.
De la perención de la instancia.
Observa este Tribunal que mediante escrito de fecha 13 de marzo de 2013, el abogado Luís Felipe Blanco Souchon, apoderado judicial de la parte demandada, alegó la perención de la instancia en la presente causa prevista en el en el ordinal 1º del articulo 267 del Código de Procedimiento Civil, haciendo hincapié que desde la fecha de admisión de la demanda, esto fue el día 19 de noviembre de 2012 hasta el día 20 de diciembre de 2012, transcurrieron mas de 30 días sin que el demandante cumpliera con todas las obligaciones que la ley le impone para que se produzca la citación.
Asimismo, invocó la perención contenida en el ordinal 2º del citado artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, alegando que el demandante luego de haber reformado la demanda no cumplió con las obligaciones que le impone la ley para lograr la citación de la parte demandada.
Así las cosas, este Tribunal a fin de resolver este punto, necesariamente se ve en la obligación de traer a colación en primer lugar la norma contenida en el ordinal 1º del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, que prevé:
Articulo 267. Toda instancia se extingue por el transcurso de un año sin haberse ejecutado ningún acto de procedimiento por las partes. La inactividad del Juez después de vista la causa, no producirá la perención.
También se extingue la instancia:
1° Cuando transcurridos treinta días a contar desde la fecha de admisión de la demanda, el demandante no hubiese cumplido con las obligaciones que le impone la ley para que sea practicada la citación del demandado.
Por su parte, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia de fecha 06 de julio del 2004, con ponencia del Magistrado CARLOS OBERTO VELEZ, en el juicio que por Cumplimiento de Contrato incoara el ciudadano José Ramón Barco Vásquez contra la sociedad mercantil Seguros Caracas Liberty Mutual, expuso lo siguiente:
“… Las obligaciones a que se contrae el ordinal primero del artículo 267 aludido, son de dos órdenes; pero, ambas destinadas a lograr la citación.
En primer lugar, la que le correspondía al pago de los conceptos en la elaboración de los recaudos de citación o compulsa del libelo, libramiento de la boleta de citación y, las atinentes al pago del funcionario judicial Alguacil para la practica de sus diligencias encaminadas a la obtención del acto de comunicación procesal de citación y que estaban previstas en el artículo 17, aparte I, numeral 1 y 2, y aparte II, numeral 1, respectivamente de la ley de Arancel Judicial, que se materializaba mediante la liquidación de las respectivas planillas de los extintos derechos de arancel judicial normas que en atención al contenido y alcance de la disposición derogatoria única de la constitución de 1.999, perdieron vigencia por contrariar la garantía de la justicia gratuita que ella misma contempla en su articulo 26, por lo que dada su derogatoria no cuenta para los efectos de la perención breve; en segundo lugar, la urgente obligación lógica de suministrar por lo menos la dirección o lugar, en el cual se encuentra la persona a citar, así como el transporte o traslado y gastos de manutención y hospedaje, cuando haya que cumplirse en lugares que disten más de quinientos metros de la sede del tribunal, los cuales se cubren de diferente manera, pero, jamás mediante liquidación de recibos o, planillas, pero que su incumplimiento a juicio de esta Sala generan efectos de perención…”
“Siendo así esta Sala establece que la obligación arancelaria que previó la Ley de Arancel Judicial perdió vigencia ante la manifiesta gratuidad constitucional, quedando con plena aplicación las contenidas en el precitado artículo 12 de dicha ley y que igualmente deben ser estricta y oportunamente satisfechas por los demandantes dentro de los 30 días siguientes a la admisión de la demanda, mediante la presentación de diligencias en la que se ponga a la orden del Alguacil los medios y recursos necesarios para el logro de la citación del demandado, cuando esta haya de practicarse en un sitio o lugar que diste mas de 500 metros de la sede del Tribunal; de otro modo su omisión o incumplimiento, acarreará la perención de la instancia, siendo obligación del Alguacil dejar constancia en el expediente de que la parte demandante le proporciono lo exigido en la Ley de los fines de realizar las diligencias pertinentes a la consecución de la citación. Queda de esta forma modificado el criterio de esta Sala a partir de la publicación de esta sentencia, el cual se aplicara para las demandas que sean admitidas al día siguiente de la fecha en la cual se produzca esta. Así se establece”
Conforme a la sentencia previamente traída a colación, observa esta alzada que la demanda fue admitida por auto de fecha 19 de noviembre de 2012 y que la oportunidad que tenia la parte actora para cumplir con todas las obligaciones que le impone la ley para impulsar la citación de la parte demandada, circunscriptas en, consignación de los fotostatos para la elaboración de la compulsa, el pago de las expensas para que el alguacil se traslade para practicar la citación y el señalamiento de la dirección del demandado, fenecía el día 19 de diciembre de 2012, observándose de autos, que mediante diligencia de fecha 10 de diciembre de 2012, la representación judicial de la parte actora, consignó los fotostatos para la elaboración de la compulsa y pagó los emolumentos para el traslado del Alguacil, y así se evidencia de las actuaciones que rielan al expediente. Asimismo se observa, que el apoderado actor cumplió igualmente con su obligación de indicar una dirección donde ha de practicarse la citación de su contraparte, cual fue indicada en el escrito libelar primigenio, en el CAPITULO X DE LA CITACION, en la cual expresamente señala:
“…Solicito al Tribunal que sea librada la respectiva compulsa junto con la orden de comparecencia a los fines de practicar la citación de los ciudadanos JOAO ADRIANO CORREIA GÓMEZ y JOSÉ MARCELINO DE CASTRO GÓMEZ, venezolano el primero y portugués el segundo, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cedulas de Identidad Nº V-5.616.802 y E-81.117.065, respectivamente, en la siguiente dirección: un inmueble destinado únicamente para el negocio de Restaurant (Cláusula Sexta) constituido por una casa distinguida con el Nº 36 situada en la calle las Mercedes Nº 2-08 06-12 signada con el Nº Catastral BT-32 Ubicada en la Jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda.-…”
Así las cosas, quien aquí suscribe considera y así establece, que la parte actora cumplió tempestivamente con las tres cargas procesales que le impone la ley luego de haber sido admitido su demanda, para impulsar la citación de su contraparte, tal y como se evidencia de las actuaciones aquí reseñadas. Así se decide.
En tal sentido, los argumentos relatados por la representación judicial de la parte demandada en relación a la consecuencia jurídica establecida en el artículo 267.1 no han de prosperar en derecho.
En lo que respecta al alegado de perención breve de la instancia, indicada en el ordinal 2º del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, el cual prevé:
2° Cuando transcurridos treinta días a contar desde la fecha de la reforma de la demanda, hecha antes de la citación, el demandante no hubiese cumplido con las obligaciones que le impone la ley para que sea practicada la citación del demandado.
Conforme a la citada norma, es preciso indicar que ciertamente la parte actora en fecha 20 de diciembre de 2012, presentó escrito de reforma de demanda, cuya admisión fue negada por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 14 de enero de 2013. Decisión que se encuentra definitivamente firme, por lo tanto, sería ilógico pensar que la reforma de demanda declarada inadmisible pueda generar la consecuencia jurídica establecida en el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, pues, el demandado no está en la obligación de impulsar la citación de su contraparte para que éste de contestación a una demanda declarada inadmisible e inexistente.
En consecuencia, este Juzgado se ve en la obligación de negar las perenciones de la instancia invocada por la representación judicial de la parte demandada. Y así se establece.
De la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Esta cuestión previa está referida a la prohibición de la ley para admitir la acción, la cual ha sido opuesta por el abogado Luís Felipe Blanco Souchon, en su condición de defensor judicial y apoderado judicial de los ciudadanos Joao Adriano Correia Gómez y José Marcelino De Casto Gómez, respectivamente, argumentando en primer lugar que la naturaleza del contrato paso a ser de tiempo indeterminado, y por lo tanto, la acción que debía elegir la demandante era el desalojo.
Asimismo, arguye que la parte actora no solo podría obtener la satisfacción de su interés mediante una acción diferente, sino que con la presente demanda, está claro que se pretende utilizar el proceso para un fin diferente al que se administre justicia.
Por ultimo, alegó que hay una inepta acumulación de pretensiones, toda vez que el demandante pidió la resolución del contrato de arrendamiento al mismo tiempo solicitó el cumplimiento de ese texto y el pago de costas.
Para resolver el primer punto en que se fundamenta la inadmisibilidad invocadas, es preciso traer a colación sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 01 de abril de 2005, con ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz, la cual estableció:
“…Así, se coligue que la relaciones jurídicas arrendaticias que se deriven de contratos a tiempo indeterminado, pueden terminar por medios judiciales distintos al desalojo, verbigracia, por resolución. En este sentido debe leerse la disposición del párrafo objeto de comentario y no como que el desalojo puede proceder por otras causales distintas a las que se mencionan taxativamente en las siete letras del artículo 34.
Así, porque, en el caso de autos, se dio la aplicación al artículo 1.615 del Código Civil, el cual está derogado y ha sido sustituido hoy, por el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con tal aplicación se incurrió en un inexcusable error de juzgamiento que afectó el derecho al debido proceso de la quejosa… ”
(Negrilla del Tribunal)
Conforme a la sentencia traída a colación, sería contrario a la majestad de la justicia pensar que frente a los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado únicamente es viable la acción de desalojo, toda vez que eso no es lo que establece el artículo 34 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que textualmente dispone:
“Artículo 34.- Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamenta en una de las siguientes causales: (...)”
La norma parcialmente transcrita dispone que para poder ser incoada la acción de desalojo deben cumplirse básicamente dos (2) requisitos, a saber:
a) Que el contrato de arrendamiento sea verbal o escrito a tiempo indeterminado; y,
b) Que se haya verificado alguna de las causales establecidas taxativamente en la norma en cuestión.
Tal norma, en modo alguno establece que los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado solo podrán ser atacados por la acción de desalojo, siendo que sustentar tal aseveración resultaría darle a la norma citada un sentido que no tiene.
Como se dijo anteriormente, excluir los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado de la posibilidad de ser atacados por la vía resolutoria resultaría contrario a la norma y al criterio jurisprudencial ut supra citado.
En tal sentido, si se llegase a admitir que la única forma de terminación de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado es la vía de desalojo, se llegaría al absurdo de concluir que un contrato de la indicada naturaleza no podría ser disuelto por la voluntad de ambos contratantes.
Igualmente, tal posición avalaría injusticias tales como proteger a un arrendatario que caprichosamente paga los cánones de arrendamiento en forma intermitente o discontinua, pero sin dejar acumular nunca dos cánones de arrendamiento insolutos; pues nunca se llegaría a configurar el supuesto de falta de pago de dos mensualidades consecutivas, prevista como causal taxativa de desalojo en el literal “a” del artículo 34 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Como consecuencia de lo anterior, concluye esta Juzgadora que los contratos de arrendamiento verbal o escritos a tiempo indeterminados no se encuentran eximidos o sustraídos de la aplicación del artículo 1.167 del Código Civil, siendo perfectamente posible en nuestro ordenamiento la procedencia de las acciones resolutoria y de cumplimiento contra tales convenciones arrendaticias, y así se decide.
Por lo tanto, independientemente de la naturaleza del contrato (sea a tiempo determinado o indeterminado) cuya resolución es demandada en el presente caso, no resulta inadmisible por los fundamentos explanados por el promovente de la cuestión previa relacionada a la prohibición de la ley de admitir la acción. Así se establece.
Cabe advertir a las partes, que la naturaleza del contrato será analizada al momento de emitir el pronunciamiento del fondo de la controversia, toda vez que la declaratoria que antecede no implica que el tribunal le haya dado el carácter de tiempo indeterminado al contrato cuya resolución es demandada. Y así es establece.
Por otra parte, invoca la representación judicial de la parte demandada, el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de que la demanda sea declarada inadmisible. Dicha norma prevé:
Artículo 16
Para proponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual. Además de los casos previstos en la Ley, el interés puede estar limitado a la mera declaración de la existencia o inexistencia de un derecho o de una relación jurídica. No es admisible la demanda de mera declaración cuando el demandante puede obtener la satisfacción completa de su interés mediante una acción diferente.
Se puede observar de la citada norma, que la misma está relacionada con las demandas que buscan obtener la mera declaración de la existencia o inexistencia de un derecho o una relación jurídica actual, como resultan aquellas demandas de acciones mero declarativas, entre las cuales no se subsume las pretensiones del actor en su escrito libelar, el cual tiene como fin, la resolución de un contrato de arrendamiento. Por lo tanto, la argumentación dada por el demandado-reconviniente en relación a lo antes mencionado en modo alguno se subsume en los supuestos de ley para declarar la inadmisibilidad de la acción propuesta. Y así se establece.
Como consecuencia de lo anterior, resulta forzoso para quien aquí decide declarar sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece.
De la inepta acumulación.
El demandado reconviniente, alegó que en el escrito libelar se acumularon pretensiones excluyente entre si, toda vez que el actor exige la resolución del contrato y el pago de los cánones de arrendamientos insolutos, al respecto, este Tribunal se permite traer a colación sentencia número 686 de fecha 21 de septiembre de 2006, de la Sala de Casación Civil, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, donde se estableció:
“…En sintonía con lo anterior, cabe precisar que en todo caso, la formalizante lo que pretende con la denuncia es insistir en la supuesta configuración de la predicha inepta acumulación de pretensiones.
Asunto este último sobre el cual esta sede casacional ha señalado que involucra el orden público, pues su doctrina pacífica y consolidada ha sido exigente en lo que respecta a la observancia de los trámites esenciales del procedimiento, entendido el proceso civil, como el conjunto de actos procesales del órgano jurisdiccional, de las partes y de los terceros que eventualmente en el intervienen, preordenados para la resolución de una controversia, el cuál se rige por los principios procesales de la legalidad de las formas procesales, y del orden consecutivo legal con etapa de preclusión.
Por ello, se considera conveniente destacar que del examen de las actas que integran el expediente, precedentemente realizado, a través del cual se reflejaron las pretensiones contenidas en la demanda, a saber, resolución del referido contrato de arrendamiento y el pago de cánones de arrendamiento vencidos, las mismas de ninguna manera se excluyen mutuamente, ni resultan contrarias entre sí; por el contrario, son afines en razón de la materia arrendaticia que se discute y corresponden tramitarse ambas por el mismo procedimiento breve.
Para fundamentar el referido criterio esta sede casacional se permite transcribir decisión N° 443 proferida por la Sala Constitucional en fecha 28 de febrero de 2003, Exp. N° 02-0076, en el caso de D-Todo, Import, Export, Training y Distribuidora, CD, C.A., en la cual se dijo:
“…La presente acción de amparo constitucional fue ejercida por la accionante por que, según su entender, el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con la sentencia dictada el 23 mayo de 2001, le violentó sus derechos constitucionales a la defensa y a un debido proceso, establecidos en el artículo 49.1. de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, ya que ordenó revocar la decisión del 25 de septiembre de 2000, dictada por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la misma Circunscripción Judicial, fundamentándose en el hecho, de que el hoy accionante acumuló, en el procedimiento iniciado ante el citado Juzgado de Municipio, pretensiones excluyentes al demandar la resolución del contrato de arrendamiento y, al mismo tiempo, solicitar el pago de los cánones de alquiler vencidos.
Con vista en los alegatos en que se fundamenta la presente acción de amparo constitucional, esta Sala considera necesario destacar que la acción resolutoria ha sido definida por la doctrina como la facultad que tiene cualquiera de las partes intervinientes en la celebración de un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y, en consecuencia, ser liberado de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya.
Fundamentándose en la definición antes dada, en el presente caso, cuando D-Todo Import, Export, Traiding y Distribuidora, CD, C.A., demandó ante el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la resolución del contrato de arrendamiento celebrado con el ciudadano Juan José Delgado Rodríguez, nada le impedía exigir al mismo tiempo el pago de los cánones de arrendamiento vencidos –los cuales comprenden los daños y perjuicios, los cuales se pueden demandarse con la acción resolutoria-, pues con este proceder, se proponía poner fin al contrato celebrado, y lograr que, al mismo tiempo, el arrendatario cumpliera con las obligaciones contraídas, dado que, en caso contrario, se estaría enriqueciendo sin justa causa.
Por lo antes expuesto, esta Sala concluye que el fundamento de la decisión dictada por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 17 de diciembre de 2001, que declaró con lugar la acción de amparo constitucional intentada por D-Todo Import, Export, Traiding y Distribuidora, CD, C.A., está ajustada a derecho, pues el hoy accionante podía, perfectamente en la misma pretensión demandar la resolución del contrato celebrado y el pago de los cánones de arrendamiento vencidos; en consecuencia, se confirma la mencionada decisión. Así se decide…”
Como corolario de lo expuesto, la Sala concluye en que la denuncia planteada es improcedente. Por consiguiente no existe la infracción en la recurrida de los artículos 12 y 243 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Negrillas y subrayado de este Juzgado Superior.
Conforme a la sentencia parcialmente trascrita, este Tribunal observa que la pretensión del actor es la resolución del contrato de arrendamiento y los pagos de los cánones vencidos, lo cual es, según la citada sentencia, permitido en nuestra legislación, por lo que puede ser demandada en la misma pretensión ambos conceptos, por lo que, en modo alguno se configuró la inepta acumulación de pretensiones en el escrito libelar y por ende dicha defensa ha de ser desechada por este Juzgado Superior. Y así se establece.
Del fraude procesal invocado con la contestación a la demanda.
Observa este Tribunal que el demandado-reconviniente invocó un fraude procesal en el presente juicio. Asimismo, se observa que el la presente demanda ha sido tramitada conforme a las normas que regula el procedimiento breve normado desde el articulo 881 al 894 del Código de Procedimiento Civil.
Siguiendo el orden de ideas, establece el artículo 894 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente:
“…Fuera de las aquí establecidas, no habrá más incidencias en el procedimiento breve, pero el Juez podrá resolver los incidentes que se presenten según su prudente arbitrio. De estas decisiones no oirá apelación…”
Ahora bien, los fraudes procesales alegados en un proceso son considerados incidencias surgidas en un juicio, tan es así, que darle tramitación a una incidencia como esta, el juez estaría obligado a abrir la articulación probatoria a que hace referencia el articulo 607 del Código de Procedimiento Civil, lo cual, no es permitido por mandato del articulo 894 eusdem, la tramitación de incidencias que no sean las permitidas por el procedimiento breve, como lo son las cuestiones previas y la reconvención.
Por lo tanto, dado el carácter de brevedad del procedimiento aplicado por ley al presente juicio, quien aquí decide considera que la incidencia de fraude procesal invocada por el demandado-reconviniente ha de ser incoada a través de una demanda autónoma. En consecuencia, se declara inadmisible el fraude procesal alegado en el escrito de contestación a la demanda. Y así se decide.
De la confesión ficta en la reconvención alegada por el demandado-reconviniente.
Es importante advertir a las partes, que denuncias como la confesión ficta invocadas en alzada merecen obligatorio pronunciamiento y así ha quedado establecido en sentencia de fecha 20 de diciembre de 2006. Exp. N° 2006-067, Sala de Casación Civil; sentencia de fecha 2 de julio de 2007, caso: Homero Edmundo Andrade Briceño, contra Pablo Antonio Carrillo Calderón); Sentencia N° 00443, de fecha 30 de julio de 2013, caso: Arnaldo José Pérez Amitesarove y otra contra Inmobiliaria 142-C, C.A., Exp. 12-602 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, entre otras.
En el caso de marras, el abogado recurrente presentó ante esta alzada, escrito de conclusiones señalando que el actor-reconviniente quedó confeso en la reconvención, y en virtud de ello, el Tribunal pasa a verificar si lo denunciado por el recurrente ocurrió en autos.
Sobre este tema, nuestro Máximo Tribunal en sentencia emanada de la Sala Constitucional número 2.428 de fecha veintinueve (29) de agosto de dos mil tres (2003), expuso lo siguiente:
Por otra parte, y a fin de enfatizar lo esgrimido se observa que el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil señala:
“Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca”.
Normativa ésta, de la cual se desprende que para la procedencia de la confesión ficta se necesita que: 1) el demandado no dé contestación a la demanda; 2) la demanda no sea contraria a derecho; y 3) no pruebe nada que le favorezca.
En tal sentido, cuando se está en presencia de una falta de contestación o contumacia, por la circunstancia de inasistir o no contestar la demanda, debe tenerse claro que el demandado aún no está confeso; en razón de que, el contumaz por el hecho de inasistir, nada ha admitido, debido a que él no ha alegado nada, pero tampoco ha admitido nada, situación ante la cual debe tenerse claro, que no se origina presunción alguna en su contra. De tal manera, que hasta este momento, la situación en la que se encuentra el demandado que no contestó la demanda, está referida a que tiene la carga de la prueba, en el sentido de probar que no son verdad los hechos alegados por la parte actora.
En tal sentido, en una demanda donde se afirman unos hechos y simplemente se niega su existencia, la carga de la prueba la tiene la parte accionante, sin embrago, si el demandado no contesta la demanda, el legislador por disposición establecida en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, puso en su cabeza la carga de la prueba, siendo a él, a quien le corresponde probar algo que lo favorezca.
Sin embargo, al tratarse de una distribución legal de la carga de la prueba, el demandante deberá estar pendiente de que puede subvertirse esta situación de carga en cabeza del demandado, y por eso la parte actora debe promover pruebas, debido a que, si el demandado que no contestó ofrece pruebas y prueba algo que le favorezca, le reinvierte la carga al actor y entonces ese actor se quedaría sin pruebas ante esa situación, pudiendo terminar perdiendo el juicio, porque él no probó y a él correspondía la carga cuando se le reinvirtió.
Para la declaratoria de procedencia de la confesión ficta, se requiere la verificación de los otros dos elementos como lo son, que la petición no sea contraria a derecho y que el demandado en el término probatorio no probare nada que le favorezca.
Siguiendo este orden de ideas, el hecho relativo a que la petición no sea contraria a derecho, tiene su fundamento en el entendido que, la acción propuesta no esté prohibida por ley, o no se encuentre amparada o tutelada por la misma; por lo que, al verificar el juez tal situación, la circunstancia de considerar la veracidad de los hechos admitidos, pierde trascendencia al sobreponerse las circunstancias de derecho a las fácticas, ya que aunque resulten ciertos los hechos denunciados no existe un supuesto jurídico que los ampare y que genere una consecuencia jurídica requerida.
Debiendo entenderse, que si la acción está prohibida por la ley, no hay acción, y no es que sea contraria a derecho, sino que sencillamente no hay acción. De tal forma, que lo contrario a derecho más bien debería referirse a los efectos de la pretensión (un caso palpable de ello, viene a ser el que pretende cobrar una deuda de juego judicialmente, para lo cual carece de acción).
Por lo que, en realidad existen pretensiones contrarias a derecho, cuando la petición no se subsume en el supuesto de hecho de la norma invocada.
En cambio, el supuesto relativo a si nada probare que le favorezca, hace referencia a que el demandado que no dio contestación a la demanda, podrá promover cuantas pruebas crea conveniente, siempre y cuando vayan dirigidas a hacer contraprueba a los hechos alegados por el actor.
En tal sentido, la jurisprudencia venezolana en una forma reiterada, ha venido señalando en muchísimos fallos, que lo único que puede probar el demandado en ese “algo que lo favorezca”, es la inexistencia de los hechos alegados por el actor, la inexactitud de los hechos, pero ha indicado de esta forma, que no puede nunca el contumaz probar ni excepciones perentorias, ni hechos nuevos que no ha opuesto expresamente.
Criterio que es compartido por esta Sala, al señalar que la expresión “probar algo que lo favorezca”, se encuentra referida a que el demandado podrá probar la inexistencia de los hechos que narró el actor en su pretensión.
Siendo así, cuando el demandado va a probar algo que lo favorezca en el sentido de demostrar la inexistencia de los hechos que narró el actor, no requerirá plena prueba, siéndole suficiente en consecuencia las dudas, en razón de que, lo que exige la ley es probar algo. Esto tiene que ver con la ficción (la confesión), la cual no puede ocultar la realidad. Si se está ante una futura ficción, la sola duda a favor de la realidad ya tiene que eliminarla. Debido a que el proceso persigue que el valor justicia se aplique, por cuanto el fallo lo que busca es hacer justicia, no puede hacerla si se funda en ficciones y no en la realidad.
No obstante lo expuesto, existen materias donde no funcionan los efectos del artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, como sucede en los juicios donde está interesado el orden público, y la falta de contestación no invierte nada, por lo que el actor sigue teniendo sobre sí la carga de la prueba. Igual sucede en los juicios donde el demandado es un ente público que goza de los privilegios del fisco, cuya situación es idéntica a la planteada, es decir, se da por contestada la demanda y en consecuencia no existe la posibilidad de inversión de la carga de la prueba, como se ha señalado.
Al respecto, esta Sala en sentencia del 27 de marzo de 2001 (Caso: Mazzios Restaurant C.A.), señaló:
“El artículo 362 citado, considera que el demandado que no contesta la demanda se le tendrá por confeso, cuando en el término probatorio no pruebe nada que lo favorezca y la demanda no sea contraria a derecho. Luego, para tenerlo como confeso, lo que se declara en el fallo definitivo, como una garantía al derecho de defensa, se le permite al demandado probar algo que lo favorezca, lo que significa que ni siquiera se le exige una plena prueba contra una presunción en su contra.
Omissis...
Tales afirmaciones pueden entenderse de mejor forma, bajo el siguiente escenario, en la causa principal que originó el presente amparo, el objeto de la acción es una resolución de contrato por falta de pago, donde el demandado no dio contestación a la demanda, siendo así, su actividad probatoria ha debido estar enfocada en desvirtuar los hechos constitutivos que afirmó su contraparte, esto es, que la obligación no existió o no podía existir. El demandado, no produjo pruebas que desvirtúen los hechos alegados por la actora; sino que, promovió una serie de probanzas (como fueron: 1) documento de propiedad del inmueble a nombre de la ciudadana Alicia Salazar, 2) acta de defunción N° 81 del 13 de mayo de 1997, correspondiente al fallecimiento de Alicia Salazar, 3) exhibición del documento que le acreditaba a Alicia Peralta García la propiedad, representación o derecho con que actuó al momento de la celebración del contrato de arrendamiento y 4) testimoniales), dirigidas a demostrar que su accionante y a la vez arrendatario no era la propietaria del inmueble arrendado, lo que conllevaría a la nulidad del contrato suscrito con la accionante, pruebas estas correspondientes a una excepción perentoria que no fue alegada en su oportunidad, y que no contradicen las circunstancias alegadas en el escrito libelar (que quedaron como ciertas al no haberse dado contestación a la demanda y no cumplirse los extremos del artículo 362 del Código de Procedimiento Civil), por lo cual resulta obvio que, la no concurrente no promovió nada que le favoreciera.
Así las cosas, tenemos que para que opere la confesión ficta se necesita los siguientes requisitos de procedencia: 1) el demandado no dé contestación a la demanda; 2) la demanda no sea contraria a derecho; y 3) no pruebe nada que le favorezca, todos estos requisitos han de ser concurrentes.
En el caso de marras, se observa que en fecha 13 de febrero de 2015, el abogado Luís Felipe Blanco Souchon, dio contestación a la demanda incoada en contra de su poderdante, al mismo tiempo, interpuso reconvención por cumplimiento de contrato, la cual fue admitida por el Tribunal de la causa mediante auto de esa misma fecha (13/02/2015) y ordenó el emplazamiento del actor-reconvenido para que diese contestación a la reconvención, previa citación.
Asimismo, se observa que el actor reconvenido, sin haber sido citado, procedió a dar contestación a la demanda el día 19 de febrero de 2015, negando, rechazando y contradiciendo la reconvención por cumplimiento de contrato incoada en su contra teniéndose a derecho sobre la reconvención a partir de la reseñada fecha. En tal sentido, al haberse verificado la contestación tempestivamente como es evidente, se incumple con el primer requisito de procedencia para que pueda materializarse la confesión ficta y por lo tanto, considera este Tribunal inoficioso analizar los otros dos requisitos ya que todos han de ser concurrentes, y en consecuencia, niega la confesión ficta invocada por el demandado-reconviniente. Y así se establece.
IV
De los medios probatorios
Resueltos como han sido los puntos previos, este Tribunal seguidamente pasa analizar los medios probatorios traídos al proceso, así:
Pruebas aportadas con el libelo:
• Marcado “A”, copia simple de instrumento poder, autenticado ante la Notaría Publica Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 31, Tomo 109, de los libros llevados por esa Notaría durante el año 2012, y posteriormente traído a los autos en copias certificadas, siendo que tal instrumental en modo alguno fue objeto de tacha o impugnación, el Tribunal en consecuencia le otorga el valor probatorio que de el emana de conformidad con lo establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, y del cual se desprende la representación que se atribuyen los abogados Pedro Prada, Víctor Prada, Agustín Bracho, Armando Rodríguez, Sorelena Prada, Iris Acevedo y Rómulo Plata como apoderados judiciales de la sociedad mercantil TERRITORIO 0416, C.A. Y así se establece.
• Marcado “B”, copia simple de notificación notarial practicada por el Notario Publico Cuadragésimo Primero del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual en modo alguno fue objeto de tacha o impugnación, razón por la cual se le otorga el valor probatorio que de el emana de conformidad con lo establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, teniéndose como fidedigno su contenido y firma y con el se puede deducir que el arrendatario del inmueble estaba en conocimiento del nuevo dueño del inmueble arrendado. Y así se establece.
• Marcado “H” copia simple de documento de propiedad debidamente protocolizado por ante el Registro Publico del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 20 de diciembre de 2010 y reproducida posteriormente en autos en copia certificada. Esta instrumental constituye un instrumento publico el cual en modo alguno fue objeto de tacha o impugnación, razón por la cual el Tribunal le otorga el valor probatorio que de el emana de conformidad con lo establecido en el articulo 1.357 del Código Civil en concordancia con el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil y con el cual se verifica la propiedad que ostenta la sociedad mercantil TERRITORIO 0416, C.A.., sobre el inmueble objeto de arriendo del contrato cuya resolución es exigida vía judicial. Y así se establece.
• Marcado “C” copia simple de contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Publica Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, en fecha 16 de junio de 1998 y reproducida posteriormente en autos en copia certificada. Esta instrumental constituye un instrumento que en modo alguno fue objeto de tacha o impugnación, razón por la cual el Tribunal le otorga el valor probatorio que de el emana de conformidad con lo establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil y con el cual adminiculado con el documento de propiedad marcado “H” analizado con anterioridad, se puede establecer la relación arrendaticia existente entre la sociedad mercantil TERRITORIO 0416, C.A., y los ciudadanos José Marcelino De Casto Gómez y Joao Adriano Correia. Y así se establece.
• Marcado “D” documentos privados que rielan desde el folio 35 al 60, contentivos de recibos de pago, observa este Juzgado, que dichas documentales en modo alguno presentan señal de haber sido recibidas por los demandados, por ello es pertinente en este caso señalar la doctrina del Tribunal Supremo de Justicia en relación al principio de alterabilidad de la prueba, la cual se encuentra reflejada en sentencia número 905 de fecha 07 de octubre de 2015, de la Sala de Casación Social, con ponencia de la Magistrada MÓNICA GIOCONDA MISTICCHIO TORTORELLA, expediente número AA60-S-2014-000880, caso Luís Rafael Pulido Salazar contra PDV Marina, S.A., y establece:
“…Esta Sala de Casación Social evidencia, que las documentales consignadas por el ciudadano Luís Rafael Pulido Salazar, en formato impreso, se tratan de correos electrónicos suscritos por su persona y dirigidos a PDV Marina, S.A., sin intervención de la demandada, los cuales fueron valorados por el juzgador de alzada por tener la misma eficacia probatoria que el de una copia o reproducción fotostática.
Al respecto, es necesario hacer referencia al principio de alteridad de la prueba, según el cual nadie puede procurarse una prueba a su favor sin la intervención de una persona ajena, distinta a quien pretende aprovecharse del medio, lo que implica excluir del análisis probatorio las pruebas emitidas unilateralmente por la parte promovente, principio éste que debe aplicar el juzgador aun cuando no medie impugnación de la parte no promovente. [Sentencia de la Sala de Casación Social Nro. 313 de fecha 31 de marzo de 2011, (caso: Dani Rafael Valor contra SIDERÚRGICA DEL ORINOCO, C.A. −SIDOR−)].
En este sentido, si bien se tratan de correos electrónicos consignados en formato impreso, a los cuales se les debe dar la misma eficacia probatoria que los documentos privados, como fue expuesto supra, al ser documentales que emanan de la propia parte actora sin presentar sello ni señal de recepción de la empresa, no podía el ad quem atribuirles valor probatorio, toda vez que vulneran el principio de alteridad de la prueba. De este modo, incurre el juzgador de alzada en el vicio delatado por el recurrente en casación, lo que conlleva a declarar con lugar la presente denuncia. Así se decide….) Énfasis de este tribunal.
En sintonía con la citada sentencia y la cual este Tribunal acoge de conformidad con lo establecido en el articulo 321 del Código de Procedimiento Civil, aplicable al presente caso, desecha dicha instrumentales por emanar unilateralmente por la misma parte promovente sin la intervención de una persona ajena distinta a quien pretende aprovecharse del medio probatorio. Y así se declara.
• Al folio 114, riela en copia certificada, instrumento poder debidamente autenticado ante la Notaría Publica Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 06 de febrero de 2013, anotado bajo el número 26 tomo 10 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, esta instrumental constituye un documento que en modo alguno fue objeto de tacha o impugnación, razón por la cual se le otorga el valor probatorio que de el emana de conformidad con lo establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, y con el cual se demuestra la representación que se atribuye el abogado Luís Felipe Souchon como apoderado judicial del ciudadano José Marcelino De Castro Gómez. Y así se establece.
Pruebas aportadas con la contestación.
• Anexo “A”, Impresión de certificado electrónico de recepción de declaración por Internet del ISLR, Nº 202010000122500306245, esta instrumental constituye un documento publico administrativo, el cual en modo alguno fue objeto de debate, sin embargo, el mismo no aporta nada para resolver el merito de la presente causa, por lo que el mismo es desechado. Y así se decide.
Pruebas aportadas con la contestación a la reconvención.
• Marcado “A” copia simple de sentencia emitida por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 06 de diciembre de 2013 en el expediente número AP11-V-2011-000106, esta instrumental en modo alguno fue objeto de tacha o impugnación, razón por la cual se le otorga el valor probatorio que de el emana de conformidad con lo establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, teniéndose como fidedigno el contenido de dicha sentencia, y del cual da por demostrado que en el juicio que por retracto legal arrendaticio incoara el ciudadano José Marcelino De Castro Gómez contra la empresa TERRITORIO 0416 C.A, y contra los ciudadanos Luís Alejandro Díaz Burgos, Juan Ramón Díaz Burgos y Aurora Josefina Días Burgos, fue declarada sin lugar en primera instancia, y en ese sentido es apreciada.
• Marcado “B” copia simple de sentencia emitida por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 13 de agosto de 2014, en el expediente número AP71-R-2014-000348, esta instrumental en modo alguno fue objeto de tacha o impugnación, razón por la cual se le otorga el valor probatorio que de el emana de conformidad con lo establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, teniéndose como fidedigno el contenido de dicha sentencia, y del cual da por demostrado que en el juicio que por retracto legal arrendaticio incoara el ciudadano José Marcelino De Castro Gómez contra la empresa TERRITORIO 0416 C.A, y contra los ciudadanos Luís Alejandro Díaz Burgos, Juan Ramón Díaz Burgos y Aurora Josefina Días Burgos, fue declarada sin lugar en segunda instancia y confirmada la decisión por el juzgado a quo de aquel juicio, y en ese sentido es apreciada.
• Marcado “C” copia simple de cesión de propiedad, protocolizado el día 18 de noviembre de 2008, ante el Registro Publico del Municipio Chacao del Estado Miranda, anotado bajo el número 2008.302, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el número 2010.13.18.1.303, correspondiente al folio real del año 2008, este Tribunal observa que dicha instrumental constituye una copia de documento publico el cual en modo alguno fue objeto de tacha o impugnado, sin embargo, el mismo es desechado en este acto por cuanto nada aporta para resolver el merito del presente asunto. Y así se establece.
En el escrito de contestación al fondo de la demanda, la parte demandada-reconviniente, reconvino a la parte actora por cumplimiento de contrato y al mismo tiempo invocó las pruebas evacuadas durante el trámite de la oposición a la medida de secuestro cursante en el cuaderno de medidas e igualmente en el escrito de promoción de pruebas, pruebas promovidas y cursantes a los folios del cuaderno de medidas, razón por la cual este Tribunal se ve en la obligación de analizar las pruebas evacuadas en aquel cuaderno y lo hace así:
• Marcado “A” copias simples de actuaciones que cursan al expediente número AP11-V-2011-000106, contentivo de la demanda que por retracto legal sigue el ciudadano José Marcelino De Casto Gómez contra la sociedad mercantil TERRITORIO 0416 C.A., esta instrumental en modo alguno fue tacha o objetada, por lo tanto constituye una copia de un documento que de conformidad con lo establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, se debe tener como fidedigno su contenido y del cual se desprende la existencia de la referida demanda de retracto legal arrendaticio sustanciada por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Y en ese sentido es apreciada.
• Marcado “B”, notificación dirigida al ciudadano José Marcelino De Castro Gomes, suscrita –aparentemente- por las abogadas Luisa Rafaela Díaz De Fernández y Aurora Díaz, este Tribunal observa que dicha instrumental constituye un documento privado. Ahora bien, luego de una lectura del documento en cuestión, el mismo no genera en el ánimo de esta Juzgadora que en dicha documental conste una fecha cierta, toda vez que al adverso de la notificación es evidente que consta una alteración material en la fecha en ella indicada. Por otra parte, el objeto de dicha prueba era indicar que el contrato de marras se indeterminó y que por lo tanto la acción resolutoria resultaría inadmisible, punto que fue resuelto por este Tribunal al resolver los puntos previos, donde se hizo saber que independientemente la naturaleza del contrato, sea a tiempo determinado o indeterminado, el actor conforme al articulo 1.167 del Código de Procedimiento Civil queda facultado para ejercer una acción resolutoria o el cumplimiento del contrato, tal decisión se tomó con fundamento a la sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 01 de abril de 2005, con ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz, la cual estableció: “…Así, se coligue que la relaciones jurídicas arrendaticias que se deriven de contratos a tiempo indeterminado, pueden terminar por medios judiciales distintos al desalojo, verbigracia, por resolución. En este sentido debe leerse la disposición del párrafo objeto de comentario y no como que el desalojo puede proceder por otras causales distintas a las que se mencionan taxativamente en las siete letras del artículo 34. Así, porque, en el caso de autos, se dio la aplicación al artículo 1.615 del Código Civil, el cual está derogado y ha sido sustituido hoy, por el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con tal aplicación se incurrió en un inexcusable error de juzgamiento que afectó el derecho al debido proceso de la quejosa…” En consecuencia a lo anterior, este Tribunal desecha dicha instrumental del presente debate, toda vez que en ella no se logra determinar una fecha cierta y por resultar impertinente toda vez que como se dijo con anterioridad, se puede demandar la resolución de un contrato indeterminado. Y así se decide.
• Marcado “C” copias simples de actas cursantes a los folios del expediente número 2008-2174, relativa al procedimiento de consignaciones arrendaticias relacionadas al inmueble ubicado en la Calle Andrés Galárraga, Casa número 36, Local 2-08 06-12 Chacao Estado Miranda, las cuales no fueron tachadas o impugnadas en su oportunidad razón por la cual se le otorga el valor probatorio que emana de conformidad con lo establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, y con lo cual se evidencia que los cánones de arrendamientos Septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2010; Enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2011 y enero, febrero, marzo, abril de 2012, han sido debidamente pagados ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, por lo tanto, los cánones de arrendamientos de dichos meses se encuentran solutos. Y así se establece.
• Marcado “D” copias simples de cheques de gerencias cursantes a los folios que van desde el 155 al 158 de la pieza 1 del cuaderno de medidas, todos librados a favor de la ciudadana Aurora Díaz Fernández, por la cantidad de 3.094,84 Bs., librados en fechas 05/06/2012, 06/07/2012, 3/08/2012, 3/09/2012, 1/10/2012, 6/11/2012, 4/12/2012, 04/02/2012, 14/01/2013, este Tribunal observa que dichas instrumentales en modo alguno fueron impugnadas, sin embargo, nada aportan para resolver el merito de la causa, toda vez que, las mismas no demuestran efectivamente pago alguno por concepto de canon de arrendamiento. Y así se decide.
• A los folios que van desde el 159 al 162, rielan recibos de pagos de cánones de arrendamientos correspondientes a cánones que no fueron demandados, en consecuencia, se desechan debido a su impertinencia. Y así se decide.
• En cuanto al legajo de las fotografías cursante a los folios que van desde el 163 al 170, este Tribunal observa que las mismas constituyen un medio de prueba libre que no fue impugnado por el adversario del promovente, y con el cual se evidencia la medida de secuestro efectuada por un Órgano Jurisdiccional, y en ese sentido es apreciada.
• Al folio 171 del cuaderno de medidas, cursa disco compacto marca PRINCO BUDGET, y su admisión fue negada por el Tribunal Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, sin que conste en autos lo contrario, razón por la cual este Tribunal se ve impedido de realizar anales alguno sobre dicha prueba. Y así se decide.
• Constan a los folios del cuaderno de medidas, las testimoniales de la ciudadana Zenaida Josefina Jaen Miquilaremo y José Rafael Blanco Zamora, evacuadas por el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el día 02 de octubre de 2013, en relación a estas testimoniales observa este Tribunal que los ciudadanos no incurrieron en contradicciones. Estas testimoniales adminiculadas con las fotografías anteriormente analizadas demuestran a quien suscribe que se efectuó una medida de secuestro relacionada a este Juicio y en ese sentido es apreciada.
• Al folio 355 de la pieza tres del cuaderno principal, prueba de informes proveniente de la Depositaria Judicial La R.C, este Tribunal bajo la sana critica pasa analizar la referida prueba, y de la información aportada por dicha depositaria, da por demostrado que los bienes particulares del deposito judicial relacionado a la medida de secuestro efectuada el día 24 de enero de 2013 por el Juzgado Ejecutor Primero de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, no se encuentran en el lugar ni en el entorno donde fueron almacenados, y en ese sentido es apreciada.
V
Del merito de la controversia.
Estando en la oportunidad legal correspondiente para decidir la presente controversia, el Tribunal se ve en la obligación de advertir a las partes, que el Órgano Jurisdiccional se encuentra constreñido por mandato del articulo 12 del Código de Procedimiento Civil en dictar una sentencia conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, quedando impedido de sacar elementos de convicción fuera de estos.
La presente demanda se circunscribe en la resolución del contrato de arrendamiento de un inmueble constituido por una parcela y las bienhechurías allí construida, situada en la calle Andrés Galárraga, entre Ángel “Colorado” Guillen (antes El Saman) y distribuidor El Ciempiés, cuyo número catastral es: 208060130000000 y un Código Catastral signado con el número 15-07-01-U01-008-006-013-001-000-000, cédula catastral número 10-043915. Inmueble ubicado en Jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Bolivariano de Miranda y el cual le pertenece a su representada según documento protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 20 de diciembre de 2010, bajo el número 2008.302, asiento registral 2 del inmueble matriculado con el número 240.13.18.303, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2008, el cual tiene una superficie de doscientos cincuenta y dos metros cuadrados (252m2) aproximadamente una zonificación IM1-CC, un uso comercial y sus linderos son los siguientes: NORTE: Casa que fue de Constructora Auramar C.A; SUR: Terrenos que son o fueron de la sucesión Matamoros; ESTE: Con el callejón de “Las Mercedes” el cual es su frente y OESTE: Con terrenos que son o fueron de la sucesión Matamoros Rodríguez.
La acción resolutoria es ejercida por la sociedad mercantil TERRITORIO 0416, C.A. frente a los ciudadanos José Marcelino De Casto Gómez y Joao Adriano Correia, apoyando su pretensión por la supuesta falta de pago de los siguientes cánones de arrendamientos: Septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2010; Enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2011 y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre del año 2012, a razón de tres mil noventa y cuatro bolívares (Bs. 3.094,84) por cada mes, incumpliendo con la cláusula segunda del referido contrato, exigiendo a su vez el pago de los cánones de arrendamientos insolutos. Por su parte, el demandado negó que haya dejado de pagar los cánones de arrendamientos señalados como insolutos sin alegar otro hecho con relevancia jurídica para este asunto, pues, su contestación se baso en una negativa genérica.
De los hechos anteriormente narrados, y de las pruebas aportadas al proceso se evidencia la existencia de un contrato de arrendamiento que originalmente fue pactado a término fijo con fecha de vencimiento 31 de mayo de 1999 el cual se prorrogó automáticamente por periodos iguales por cuanto no consta en autos prueba alguna que haga presumir la intención inequívoca del arrendador de prescindir del contrato, todo ello conforme a la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, cual prevé: “La duración del presente contrato es por el lapso de un (1) fijo contados a partir del 1º de junio de 1998 hasta el 31 de mayo de 1999.- El lapso anteriormente se prorrogará automáticamente por periodos iguales siempre y cuando alguna de las partes no notifique a la otra por escrito por lo menos con treinta (30) días de antelación a la fecha de vencimiento del término o de la prorroga, su voluntad de no prorrogar dicho contrato.”.
Por otra parte, es preciso destacar que la relación arrendaticia atacada por vía de resolución, ha sido comprobada suficientemente, en virtud de los medios probatorios que han sido analizados precedentemente, y a los fines de resolver el fondo de la controversia fijada en los términos resumidos en los puntos anteriores, quien aquí decide observa que la norma rectora de la acción de resolución de contrato, está contemplada en el artículo 1.167 del Código Civil, el cual prevé:
“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
De la norma trascrita, se colige que para que proceda la resolución de un contrato deben verificarse los siguientes requisitos:
1. La existencia de un contrato bilateral; y,
2. El incumplimiento de una de la parte demandada respecto de sus obligaciones.
Así las cosas y como se dijo en acápites anteriores, la relación contractual está debidamente comprobada en autos, tal y como se comprobó con el contrato de arrendamiento presentado por la parte actora así como con el documento de propiedad que lo hace propietario del inmueble arrendado, verificándose así, el primero de los requisitos apuntados. Y así se establece.
Verificado el primero de los requisitos, corresponde ahora confirmar si el demandado incumplió con las obligaciones derivadas del contrato objeto de la presente acción resolutoria, y al respecto, esta Juzgadora observa que el demandante alegó la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses: Septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2010; Enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2011 y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre del año 2012, a razón de tres mil noventa y cuatro bolívares (Bs. 3.094,84), y del material probatorio del proceso, el tribunal pudo verificar que el demandado logró probar el pago de los siguientes cánones de arrendamientos: Septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2010; Enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2011 y enero, febrero, marzo, abril de 2012.
Sin embargo, teniendo el demandado la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hechos –el pago de los cánones de arrendamiento- ello por mandato del articulo 506 del Código de Procedimiento Civil, no logró demostrar el pago de los cánones correspondiente a los meses: Mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre del año 2012, a razón de tres mil noventa y cuatro bolívares (Bs. 3.094,84) por cada mes, como tampoco alegó algún hecho extintivo o impeditivo que obstaculizara cumplir con su obligación de pagar los mencionados cánones.
Por su parte, el demandante logró demostrar los hechos constitutivos de su pretensión para obtener la resolución del contrato, conforme a lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, con estricta sujeción a la máxima de que cada parte tiene la carga procesal de probar sus respectivas afirmaciones de hecho; de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil:
En virtud de lo expuesto, esta Juzgadora actuando en alzada y avistando el incumplimiento de las obligaciones asumidas por el arrendatario considera que la acción resolutoria incoada por la sociedad mercantil TERRITORIO 0416, C.A., contra los ciudadano Joao José Marcelino De Casto Gómez y Joao Adriano Correia ha de prosperar en derecho como en efecto se declarará en la parte dispositiva de la presente decisión. Y así se establece.
VI
Del merito de la reconvención.
Con la reconvención incoada en el presente procedimiento, el demandado-reconviniente exige el cumplimiento del contrato que dio lugar a este juicio, y alegó:
• Que en fecha 16 de junio de 1998, su representado celebró un contrato de arrendamiento con las ciudadanas Luisa Rafaela Díaz de Fernández y Aurora Díaz Fernández, (sobre el inmueble identificado ut supra).
• Que el contrato de locacion entró en vigencia el día 01 de junio de 1998, por el plazo fijo de un año, prorrogado por periodos iguales de un año al vencerse el primero de ellos, hasta que la arrendadoras notificaran por escrito a su representado que no le renovarían el contrato de arrendamiento haciéndole saber que vencían el 31 de mayo de 2008, y que sin embargo el siguió ocupando y pagando los canon de arrendamiento.
• Que el inmueble arrendado fue vendido, con violación del derecho de preferencia de su representado, a la demandante, conforme documento protocolizado ante el Registro Publico del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha 20 de diciembre de 2010, bajo el Nº 2008.302, asiento registral 2 del inmueble matriculado con el Nº 240.13.18.303 correspondiente al libro de folio real del año 2008.
• Que su representado se encuentra solvente en pago de cánones de arrendamiento demandados por la parte actora, y así lo demostró en el juicio de retracto legal arrendaticio llevado por ante el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, bajo el Nº AP11-V-2011-000106.
• Que la demandante solicitó y obtuvo una medida de secuestro pese a no estar cumplidos los supuestos legales que la harían procedente, y procedió a practicarla, acto en el cual, en confabulación con el juez ejecutor, se cometieron las mayores arbitrariedades en contra del arrendatario para obligarlo a suscribir un convenimiento.
• Que el contrato de arrendamiento fue conculcado por la demandante al despojar al arrendatario del bien objeto del arriendo, incumpliendo así su obligación de entregar y mantener al inquilino en el uso pacifico de la cosa arrendada durante el tiempo de contrato.
Fundamenta la reconvención en los artículos 1, 10 y 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 1264, 1273, 1585, 1159 y 1167 del Código Civil.
Conforme a los hechos narrados, procedió a demandar a la sociedad mercantil TERRITORIO 0416 C.A., para que convenga o sea condenado a lo siguiente:
• Que son ciertos los hechos narrados en ese pliego y que a su representada le asiste plenamente el derecho que invoca con supertensión.
• Que se condene a la parte actora-reconvenida a cumplir con el contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Publica Segunda del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha 16 de junio de 1998, anotado bajo el Nº 58, Tomo 59 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría y en tal sentido, mantener a su representado en el goce pacifico de la cosa arrendada durante el tiempo del contrato.
• Que se condene a la actora-reconvenida a entregar a su mandante totalmente desocupado el inmueble arrendado.
• Se condene a la parte actora-reconvenida a pagarle a su representado los daños y perjuicios ocasionados por haberlo privado del goce del inmueble arrendado durante el tiempo del contrato.
• Se condene a la actora-reconvenida a pagarle a su representado la suma de 7.155,00 bolívares por el daño emergente consistente en el valor de la mercancía perecedera.
• Se condene a la actora reconvenida a pagarle a su representado la cantidad de 151.999,92 bolívares por lucro cesante consistente en las ganancias que éste obtenía por el ejercicio de la actividad comercial que realizada en el inmueble arrendado, a razón de Bs. 6.333,33 por mes multiplicado por 24 meses, contados desde la fecha de ejecución del secuestro del 24/01/2015.
• Se ordene la corrección monetaria de las sumas de dinero correspondientes a daño emergente y lucro cesante, desde la fecha del despojo del inmueble, hasta la fecha en que se declare firme la sentencia a ejecutar.
• Se condene en costas a la parte actora-reconvenida.
Por su parte, en fecha 19 de febrero de 2015, la representación judicial de la parte actora-reconvenida procedió a dar contestación a la demanda negando, rechazando y contradiciendo en todas y cada unas de su parte la reconvención propuesta, tanto los hechos como el derecho sin traer a colación nuevos hechos.
Así las cosas, la norma reguladora para exigir el cumplimiento de un contrato la establece el artículo 1.167 del Código de Procedimiento Civil, el cual exige:
1. La existencia de un contrato bilateral; y,
2. El incumplimiento de una de la parte demandada respecto de sus obligaciones.
En el caso de marras y como se dijo con anterioridad, la relación contractual ha quedado debidamente demostrada en autos como la venta del inmueble objeto de arriendo.
Ahora bien, en cuanto a la venta que el demandado-reconviniente alegó que se efectuó en violación a su derecho de preferencia, tal violación no quedó demostrada en autos, por el contrario, de las sentencias traídas a los autos en relación al juicio de retracto legal arrendaticio que sigue el hoy demandado-reconviniente contra el demandante-reconvenido iniciado en el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se comprobó que la acción de retracto legal fue declarada sin lugar en primera y segunda instancia sin que conste en autos lo contrario, lo que lleva a concluir a esta juzgadora, que la venta se efectuó respetando los derechos de preferencia del arrendatario del inmueble objeto de arriendo.
En cuanto a las solvencia de pago de cánones de arrendamiento, este Tribunal al resolver la acción resolutoria declaró insolutos los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses: Mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre del año 2012, a razón de tres mil noventa y cuatro bolívares (Bs. 3.094,84) por cada mes, por lo tanto, la solvencia alegada por el demandado-reconviniente no quedó demostrada en autos. Y así se establece.
En lo que concierne a la medida de secuestro del bien dado en arriendo, la misma fue dictada por un Órgano Jurisdiccional actuando en sus funciones y practicadas por un Juzgado Ejecutor de Medidas ejerciendo sus funciones, por lo tanto, la practica de la medida de secuestro dictada en este juicio no implica que el demandante-reconvenido haya dejado de cumplir con las obligaciones derivadas del contrato (goce pacifico de la cosa arrendada por parte del arrendatario) cuya resolución fue exigida vía judicial, pues, la misma ley, artículos 585 y 588 del Código de Procedimiento Civil le otorga la posibilidad al demandante de pedir una tutela cautelar ante los órganos jurisdiccionales y acordados por este si considera que se han cumplido con los presupuestos procesales para su decreto, por lo tanto, no encuentra esta juzgadora que tales hechos constituyan el incumplimiento de una obligación por parte del reconvenido. Y así se decide.
Así las cosas, al no haber logrado el demandado-reconviniente demostrar que su contraparte haya incumplido con alguna de las obligaciones contraídas en el contrato de arrendamiento, este Tribunal en consecuencia, se ve en la obligación de declarar sin lugar la reconvención propuesta, como en efecto lo hará de manera expresa, positiva y precisa en la parte dispositiva de la presente decisión. Y así se establece.
Como consecuencia de la anterior declaratoria, resulta improcedente condenatoria alguna por concepto de daños y perjuicios, daño emergente, lucro cesante, ya que no quedó demostrado en autos que el actor reconvenido haya incumplido con las obligaciones del contrato cuyo cumplimiento es exigido. Y así se decide.
VI
Dispositiva.
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, conforme a lo establecido en los artículos 12, 243, 506 del Código de Procedimiento Civil, 1.167 del Código Civil; 26 y 257 de la Carta Magna, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por el abogado Luís Felipe Blanco Souchon en fecha 23 de mayo de 2016 contra la sentencia dictada por el Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SEGUNDO: SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: SIN LUGAR la falta de cualidad alegada por la parte demandada-reconviniente.
CUARTO: SIN LUGAR la inepta acumulación alegada por la parte demandada-reconviniente.
QUINTO: SE NIEGAN LAS PERENCIONES DE LA INSTANCIAS invocadas por la representación judicial e la parte demandada-reconviniente.
SEXTO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de resolución de contrato incoada por TERRITORIO 0416, C.A contra los ciudadanos JOAO ADRIANO CORREIA GÓMEZ y JOSÉ MARCELINO DE CASTRO GÓMEZ.
SÉPTIMO: RESUELTO el contrato de arrendamiento celebrado por las ciudadanas Luisa Rafaela Díaz de Fernández y Aurora Díaz de Fernández, titulares de las cédulas de identidad números 1.757.751 y 1.757.750, con los ciudadanos Joao Adriano Correia Gómez y José Marcelino de Castro Gómez, que tenía como fin, el arriendo de un inmueble destinado únicamente para el negocio de Restaurant, constituido por una casa distinguida con el número 36 situada en la calle Las Mercedes, número 2-08 06-12 signada con el número catastral BT-32 ubicada en la Jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda. Contrato celebrado en fecha 16 de junio de 1998 por ante la Notaría Publica Segunda del Municipio Chacao del Estado Miranda, número 58, Tomo 59 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.
OCTAVO: No hay condenatoria en costas en la demanda de resolución de contrato.
NOVENO: SIN LUGAR la confesión ficta alegada por el demandado-reconviniente en relación a la reconvención.
DECIMO: SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN propuesta por la parte demandada-reconviniente.
UNDECIMO: Se condena en costas a la parte demandada-reconviniente en la reconvención propuesta por ella.
DUODECIMO: Se modifica la sentencia apelada.
DECIMOTERCERO: Dada la naturaleza de la presente decisión en alzada, no hay condenatoria en costas del recurso.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión en la Sede del Despacho de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y devuélvase al Tribunal de la causa en su oportunidad legal.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, a los veinte (20) días del mes de marzo de dos mil diecisiete (2017). Años 206° de la Independencia y 157° de la Federación.
LA JUEZA,
DRA. BELLA DAYANA SEVILLA JIMENEZ.
LA SECRETARIA,
ABG. JENNY VILLAMIZAR.
En esta misma fecha, siendo las 2:00 p.m., se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el copiador de sentencias.
LA SECRETARIA,
ABG. JENNY VILLAMIZAR.
ASUNTO: AP71-R-2016-000763
