REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y
BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA
METROPOLITANA DE CARACAS
207º y 158º
ASUNTO: AP71-R-2017-000576
ASUNTO ANTIGUO: 2017-9649
MATERIA: CIVIL
SENTENCIA DEFINITIVA
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE DEMANDANTE: Ciudadana BEATRIZ DUQUE DE LIZARDO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-903.560.
APODERADOS DE LA DEMANDANTE: Ciudadanos REINALDO DI FINO TAHHAN, MARÍA EUGENIA OLIVERO, DESIREE PONTES TEIXEIRA y RAFAEL IGNACIO ZAMORA AGUIRRE, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 31.449, 110.199, 138.131 y 115.514, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Ciudadanos MIRIAM ZORAIDA ARNAO MENDOZA y JAVIER ARTURO GONZÁLEZ ARNAO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad números V-3.885.879 y V-14.445.435, respectivamente.
APODERADOS DE LOS DEMANDADOS: Ciudadanos FERMÍN ERNESTO MARCANO GARCÍA, ROCIO FARIAS CAÑAS, JUDITH PASTORA MENDOZA, MARISOL MARCANO GARCÍA y DANIEL ERNESTO MARCANO TORRES, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 37.153, 64.282, 64.153, 109.369 y 255.987, respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO.
DECISIÓN APELADA: SENTENCIA DICTADA POR EL JUZGADO UNDÉCIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, EN FECHA 08 DE MAYO DE 2017.
-I-
DE LA SÍNTESIS PRELIMINAR DE LA DEMANDA
Se inicia el presente procedimiento por escrito presentado en fecha 06 de noviembre de 2013, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, por el abogado REINALDO DI FINO TAHHAN, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana BEATRIZ DUQUE DE LIZARDO, contra los ciudadanos MIRIAM ZORAIDA ARNAO MENDOZA y JAVIER ARTURO GONZÁLEZ ARNAO, por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prorroga legal, correspondiendo su conocimiento al Juzgado Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial.
En fecha 07 de noviembre de 2013, el tribunal a quo admitió la demanda por los tramites del procedimiento breve, ordenando el emplazamiento de los ciudadanos MIRIAM ZORAIDA ARNAO MENDOZA y JAVIER ARTURO GONZÁLEZ ARNAO, para que comparecieran al segundo (2do) día de despacho siguiente, para que dieran contestación a la demanda.
En fecha 27 de noviembre de 2013, el apoderado judicial de la parte actora, consignó copias simples del libelo de la demanda y del auto de admisión, a los fines que se libraran las compulsas para la citación de la parte demandada. Siendo proveído dicho pedimento, tal y como consta en auto del 29 de noviembre de 2013.
En fecha 04 de diciembre de 2013, el apoderado judicial de la parte demandada dejó constancia de haber consignado los emolumentos necesarios para la citación ordenada.
Efectuados los distintos tramites para la citación personal de los demandados, resultando infructuosos los mismos, en fecha 31 de julio de 2014, el apoderado judicial de la accionante solicitó la citación por cartel, siendo acordado dicho pedimento por auto del 04 de agosto de 2014.
En fecha 23 de septiembre de 2014, el representante judicial de la actora consignó las publicaciones del cartel de citación y previa consignación de los emolumentos necesarios, el 27 de octubre de 2014, la secretaria titular del juzgado a quo, fijó el cartel de citación en la dirección indicada y dejó constancia del cumplimiento de las formalidades del artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
Por diligencia de fecha 25 de noviembre de 2014, el apoderado judicial de la parte demandante, solicitó la designación de un defensor ad litem para la parte demandada, siendo proveído dicho requerimiento por auto de fecha 27 de noviembre de 2014, designándose a la abogada YUMILA TORRES, quien previa notificación compareció ante el a quo, el 09 de diciembre de 2014, aceptó el cargo y prestó el juramento de ley.
En fecha 03 de agosto de 2015, el apoderado de la actora consignó las copias necesarias para la práctica de la citación de la defensora judicial, siendo acordado dicho pedimento por auto del 04 de agosto de 2015.
Mediante consignación realizada el 08 de octubre de 2015, el alguacil adscrito al Circuito Judicial de Municipio de esta Circunscripción Judicial, dejó constancia de la práctica de la citación de la defensora ad litem.
En fecha 13 de octubre de 2015, la defensora judicial de la parte demandada, consignó escrito de contestación de la demanda.
Por escrito presentado en fecha 19 de octubre de 2015, la defensora ad litem, promovió pruebas y el 29 del mismo mes y año, el apoderado judicial de la parte actora consignó su escrito de promoción de pruebas.
En fecha 12 de noviembre de 2015, el tribunal de la causa dictó auto en el cual al haber quedado evidenciado que la presente causa se trata de un desalojo de un local comercial y en virtud de la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, declaró la nulidad de las actuaciones realizadas a partir del 01 de julio de 2014, dejó sin efecto el acto de contestación de la demanda, instó a la parte actora a consignar dentro de los cinco (5) días siguientes a su notificación, toda la prueba documental de la cual disponga y que los demandados deberían comparecer dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes para que dieran contestación a la demanda, de conformidad con lo establecido en el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 17 de noviembre de 2015, el apoderado judicial de la parte demandante, apeló del auto realizado el 12 del mismo mes y año, siendo oída la misma por el tribunal de la causa, el 18 de noviembre de 2015 y desistido dicho recurso, en esa misma fecha.
En fecha 26 de noviembre de 2015, la representación judicial de la accionante consignó escrito de reforma de la demanda y el 02 de diciembre de 2015, dicha reforma fue admitida por el tribunal a quo, bajo los trámites del procedimiento oral, ordenándose el emplazamiento de los demandados para que comparecieran dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a su citación, para que dieran contestación a la demanda.
Mediante diligencia presentada en fecha 10 de diciembre de 2015, el apoderado judicial de la parte actora consignó las copias para la elaboración de las compulsas, por lo que en fecha 16 de diciembre de 2015, el tribunal a quo dejó constancia de haber librado las mismas.
En fecha 25 de febrero de 2016, el ciudadano JULIO ECHEVERRÍA, en su condición de alguacil adscrito al Circuito Judicial de Municipio de esta Circunscripción Judicial, dejó constancia de haber hecho entrega de la compulsa librada a la ciudadana MIRIAM ZORAIDA ARNAO MENDOZA, parte codemandada y en fecha 10 de mayo de 2016, dejó constancia de la imposibilidad de lograr la citación del otro codemandado, ciudadano JAVIER ARTURO GONZÁLEZ ARNAO.
En fecha 30 de mayo de 2016, el representante judicial de la actora solicitó la citación por cartel del demandado, por lo que el tribunal acordó dicho pedimento por auto del 06 de junio de 2016.
En fecha 18 de julio de 2016, el apoderado judicial de la accionante consignó las publicaciones del cartel de citación y solicitó la fijación del mismo en el domicilio del codemandado, por lo que la secretaria del juzgado de la causa, dejó constancia en fecha 29 de julio de 2016, haber fijado el cartel y el cumplimiento de las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
Mediante diligencia del 10 de octubre de 2016, el apoderado actor solicitó la designación de un defensor judicial para el codemandado, siendo proveído lo requerido por auto de fecha 11 de octubre de 2016, designándose a la abogada ROSA MARGARITA SANTANA, a quien se ordenó notificar y en fecha 07 de noviembre de 2016, compareció aceptó el cargo y prestó el juramento de ley.
Previo requerimiento del apoderado actor, en fecha 16 de noviembre de 2017, el tribunal a quo, dejó constancia de haber librado la compulsa a la defensora judicial.
En fecha 07 de diciembre de 2016, compareció el abogado DANIEL ERNESTO MARCANO TORRES y se constituyó como apoderado judicial de la parte demandada, se dio por citado y consignó poder que acredita su representación.
En fecha 09 de enero de 2017, el apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito en el cual solicitó la perención de instancia, dio contestación al fondo y promovió pruebas.
Por auto de fecha 27 de enero de 2017, el tribunal a quo fijó el segundo (2do) día de despacho siguiente a las nueve de la mañana (09:00 a.m.), para que tuviera lugar la audiencia preliminar de conformidad con lo dispuesto en el artículo 869 del Código Adjetivo Civil.
En fecha 31 de enero de 2017, tuvo lugar la audiencia preliminar pautada y a la misma comparecieron los apoderados judiciales de la parte demandante, el primero de los nombrados y demandada, abogados REINALDO DI FINO, FERMÍN MARCANO GARCÍA y DANIEL ERNESTO MARCANO, respectivamente, quienes presentaron sus alegatos y defensas.
En fecha 06 de febrero de 2017, el tribunal de la causa declaró el juicio abierto a pruebas, por un lapso de cinco (5) días de despacho de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 13 de febrero de 2017, el apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de promoción de pruebas. Por su parte, el apoderado judicial de la actora ratificó el escrito de pruebas presentado en el presente juicio, siendo admitidas las probanzas promovidas por las partes, por auto del 15 de febrero de 2017 y en esa misma oportunidad, se fijó el trigésimo (30mo.) día de despacho siguiente, a las nueve de la mañana (09:00 a.m.), para la celebración de la audiencia de juicio, conforme lo establecido en el último aparte del artículo 869 del Código Adjetivo Civil.
En fecha 28 de abril de 2017, tuvo lugar la audiencia de juicio a la que comparecieron los abogados RAFAEL ZAMORA, FERMÍN MARCANO GARCÍA y DANIEL ERNESTO MARCANO, en su condición de apoderados judiciales de la parte actora el primero de los nombrados y apoderados de los demandados los restantes y en la misma se declaró sin lugar la solicitud de perención de la instancia realizada por los representantes judiciales de los demandados y con lugar la demanda por desalojo, indicando que el extenso del fallo sería dictado dentro de los diez (10) días de despacho siguientes.
En fecha 08 de mayo de 2017, el tribunal a quo publicó el extenso del fallo en cuyo dispositivo dispuso lo siguiente:
“Por las razones antes expuestas, este Juzgado Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley DECLARA CON LUGAR la demanda de Desalojo interpuesta por la ciudadana BEATRIZ DUQUE DE LIZARDO, venezolana, de este domicilio, mayor de edad y portadores (sic) de las cédulas (sic) No. 903.560, en contra de los ciudadanos MIRIAM ZORAIDA ARNAO MENDOZA y JAVIER ARTURO GONZALEZ ARNAO, venezolanos, de este domicilio, mayores de edad y portadores de las Cédulas (sic) de Identidad (sic) Nos. V-3.885.879 y V-14.445.435; en consecuencia se condena a la parte demandada a: PRIMERO: A la entrega material del bien inmueble constituido por un local comercial ubicado en el Centro Comercial Propatria, Nivel 5, Local C-6 ubicado éste en la Parroquia Sucre, del Municipio Libertador, Distrito Capital; SEGUNDO: A pagar la cantidad de CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 50,00) por concepto de daños y perjuicios derivados por la no entrega del inmueble objeto de contrato desde la fecha de la interposición de la demanda hasta la fecha del presente fallo; y TERCERO: El pago de las costos y costos (sic) causados durante la tramitación del presente proceso.”
Por diligencia presentada en fecha 09 de mayo de 2017, el apoderado judicial de la parte demandada, apeló de la decisión dictada por el a quo, siendo ratificado dicho recurso en diligencia consignada el 24 del mismo mes y año. En fecha 30 de mayo de 2017, el tribunal de causa oyó en ambos efectos la apelación ejercida y ordenó la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, a los fines de ley.
-II-
ACTUACIONES ANTE ESTA ALZADA
En esta alzada obra el presente asunto, en razón a que el referido medio recursivo, le fuere asignado una vez cumplido el respectivo sorteo de ley, el cual lo dio por recibido en fecha 13 de junio de 2017, siendo que en la misma fecha se fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente, para que las partes presentaren informes por escrito de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, advirtiendo que una vez ejercido ese derecho por alguna de las partes se aperturaría un lapso de ocho (8) días de despacho siguientes para la presentación de observaciones, de conformidad con lo establecido en el artículo 519 eiusdem y que vencidos dichos lapsos la causa entraría en período legal de sentencia por un lapso de sesenta (60) días continuos de acuerdo al artículo 521 ibídem o inmediatamente en caso de no presentarlos.
Llegada la oportunidad para presentar informes ante esta alzada, en fecha 21 de julio de 2017, ambas partes hicieron uso de ese derecho. Posteriormente, en fecha 03 de agosto de 2017, la representación judicial de la parte actora, presentó escrito de observaciones a los informes de la parte contraria.
Estando dentro de la oportunidad para decidir, éste juzgador de alzada pasa a cumplir con su misión, previa las siguientes consideraciones:
-III-
MÉRITO DEL ASUNTO
El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, dispone en relación a la actuación de los jueces, que:
“…Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósitos y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe…”
Ahora bien, conforme a la norma citada, el juez debe procurar en sus decisiones la búsqueda de la verdad tomando en cuenta los alegatos de las partes, así como las pruebas promovidas por éstas, tratando en lo absoluto de sacar elementos de convicción fuera de los que estos arrojen, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados, ni probados en la causa que le es sometida a su conocimiento y decisión.
Así, la función de todo juez debe estar enmarcada en impartir legalidad de una manera imparcial, en el entendido, que debe decidir conforme a lo que se pide y sólo sobre lo que se pide y al fallar debe hacerlo tomando en consideración los hechos alegados así como los elementos de convicción que se hayan producido en juicio.
Distinto es el caso cuando se trata de la interpretación de los contratos, por cuanto el mismo artículo 12 eiusdem, faculta al juez, en caso de presentarse oscuridad, ambigüedad o deficiencia en estos, para atender al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.
Al respecto, establece por su parte el artículo 1.354 del Código Civil, lo que se trascribe a continuación:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte debe probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
Principio de la carga probatoria, igualmente contenido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que dispone:
“…Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.
Estas reglas, a juicio de quien decide, constituyen un aforismo en el derecho procesal. El juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a lo alegado y probado por éstas en el juicio.
De esta manera, la carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del derecho, no es una obligación que el juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda. Así, al demandante le toca la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio incumbi probatio qui dicit nin qui negat, o sea, que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; más el demandado puede tocar la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro principio de Derecho; reus in excipiendo fit actor, al tornarse el demandado en actor, a su vez, en la excepción, cuyo principio se armoniza con el primero y en consecuencia, solo cuando el demandado alegue en la excepción hechos nuevos toca a él la prueba correspondiente.
Por consiguiente, el peso de la prueba, no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, dado que, ninguna demanda o excepción alguna puede prosperar si no se demuestra.
El principio, por tanto, regulador del deber de probar debe entenderse que, quién quiera que siente como base de su demanda o excepción la afirmación o la negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción resulta infundada.
Como se ve, la carga de la prueba se impone por ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes, pues si quien está obligado a probar su afirmación no lo hace, su pretensión será desestimada dado que el juez sólo procede según lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con los artículos 12 y 506 del Código de Procedimiento Civil.
En otro aspecto, el procesalista uruguayo EDUARDO COUTURE, advertía que la crisis del proceso es, en sustancia, la crisis de la verdad y que para encontrar de nuevo la finalidad del proceso es necesario volver a creer en la verdad, habituarse de nuevo, se podría decir, a tomar en serio la idea de verdad. No obstante, a juicio de quien suscribe el presente fallo, la finalidad del proceso no es solamente la búsqueda de la verdad; la finalidad del proceso es algo más, es la justicia, de la cual la determinación de la verdad es solamente una premisa.
Hechas las anteriores consideraciones, debe determinar previamente éste juzgador de alzada los límites en que ha quedado planteada la controversia o thema decidendum, en la forma siguiente:
DE LA DEMANDA
Conforme se desprende del escrito contentivo a la reforma de la demanda, la parte accionante a través de su apoderado judicial fundamentó su pretensión, en los siguientes hechos:
Manifiesta que la ciudadana BEATRIZ DUQUE DE LIZARDO, celebró un contrato de arrendamiento con los ciudadanos MIRIAM ZORAIDA ARNAO MENDOZA y JAVIER ARTURO GONZÁLEZ ARNAO, sobre un bien inmueble determinado por un local comercial de su propiedad ubicado en el centro comercial Propatria, nivel 5, local C-6 de la Parroquia Sucre del Municipio Libertador de la ciudad de Caracas, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Octava del Municipio Libertador, inserto bajo el Nº 69, tomo 49 de los libros de autenticaciones correspondientes.
Que en dicho contrato las partes de mutuo acuerdo acordaron que la duración del mismo sería por un (1) año, a partir de la fecha de su autenticación, es decir, del 06 de octubre de 2003, finalizado el 05 de octubre de 2004 y en virtud a que ninguna de las partes manifestó su deseo de dar por terminada la relación, este quedó automáticamente renovado por periodos fijos y sucesivos de un (1) año.
Alega que en fecha 19 de mayo de 2011 y a solicitud de su mandante, el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dejó constancia de haber efectuado la notificación judicial de los arrendatarios en el local objeto del contrato de arrendamiento, en la persona del ciudadano JAVIER ARTURO GONZÁLEZ y de haberle dejado una copia del escrito de solicitud y del auto de admisión a fin de otorgar mayor certeza jurídica, en donde se señala la voluntad de la arrendadora de dar por terminado el contrato de arrendamiento y no suscribir uno nuevo, por lo que el día 05 de octubre de 2011, terminaría la prorroga convencional y donde se indicaba que podría hacer uso de la prorroga legal que le correspondía, de dos (2) años, contados a partir del día 06 de octubre de 2011 hasta el 05 de octubre de 2013, debiendo en esa oportunidad hacer entrega del bien inmueble, libre de personas y bienes y solvente en el pago de los servicios públicos.
Indica que en fecha 04 de octubre de 2013, se solicitó a la Notaría Cuadragésima Primera del Municipio Libertador, notificar a los arrendatarios que una vez cumplido el término de la prorroga legal, se realizaría la entrega inmediata del inmueble, siendo recibida la comisión por la ciudadana MIRIAM ZORAIDA ARNAO MENDOZA, negándose a firmar la notificación.
Señala que es el caso, que los demandados no han realizado la entrega del inmueble, objeto del contrato de arrendamiento y continúan ocupándolo ilegalmente, incumpliendo con las obligaciones que le impone tanto el contrato como la ley, haciendo caso omiso a las notificaciones realizadas.
Igualmente arguye que las partes en el citado contrato de arrendamiento, establecieron en la cláusula décima sexta, la penalización que aplicaría a los arrendatarios en caso de incumplimiento de sus obligaciones, siendo el caso que a partir del día 06 de octubre de 2013, deben pagar en virtud de la clausula penal, la cantidad diaria de cincuenta bolívares (Bs. 50,00), por cada día que transcurra sin que entreguen el inmueble arrendado.
Que en virtud del incumplimiento de los arrendatarios de hacer entrega del inmueble arrendado y por cuanto se han negado a cualquier arreglo en forma amistosa, según lo convenido entre las partes, así como lo contemplado en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y en las disposiciones establecidas en el Código Civil, se encuentra legitimado para ejercer las acciones correspondiente para que judicialmente sea decretado el desalojo del inmueble, objeto del contrato de arrendamiento, en virtud del vencimiento de la prorroga legal y se realice la entrega real y efectiva del mismo.
Fundamentó su pretensión en los artículos 1.159, 1.167, 1.264, 1.257, 1.160, 1.616 del Código Civil y en los artículos 22, 26 y 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Que en base a las razones de hecho y de derecho, procede a demandar a los ciudadanos MIRIAM ZORAIDA ARNAO MENDOZA y JAVIER ARTURO GONZÁLEZ ARNAO, para que convengan o sean condenados por el tribunal en que el contrato de arrendamiento venció su término contractual, así como la prorroga legal de dos (2) años que le correspondía, por lo que se encuentran en mora de hacer entrega material real y efectiva a su representada del inmueble. Que sean condenados al pago por daños y perjuicios, calculados en la cantidad de cincuenta bolívares (Bs. 50,00), por cada día que estos continúen ocupando ilegítimamente el inmueble objeto del contrato, es decir desde el 5 de octubre de 2013 hasta el día que desocupen y realicen formal entrega del mismo y al pago de costas y costos del procedimiento.
Estimó la pretensión en 400 unidades tributarias, lo que equivalen a la cantidad de cuarenta y dos mil ochocientos bolívares con 00/100 (Bs. 42.800,00). Asimismo, solicitó medida cautelar de secuestro, sobre el inmueble objeto de la demanda y finalmente que fuera admitida la demanda, sustanciada y declarada con lugar en la definitiva.
DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA
Por su parte la representación de la accionada, en su escrito de contestación a la demanda indicó:
Como punto previo alegó que el objeto de la controversia inicia mediante la interposición de demanda por cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal, por parte de la ciudadana BEATRIZ DUQUE DE LIZARDO, en fecha 06 de noviembre de 2013, siendo admitida por el tribunal el 07 de noviembre del mismo año. Que una vez finalizada la sustanciación del expediente y estando en la oportunidad de dictar sentencia, en fecha 12 de noviembre de 2015, se dictó auto mediante el cual se repone la causa al estado de nueva admisión. Que en fecha 26 de noviembre de 2015, la actora reformó la demanda, modificando el petitorio al desalojo de sus representados.
Que en fecha 02 de diciembre de 2015, el a quo admitió la reforma y el día 10 de diciembre de 2015, habiendo transcurrido 8 días continuos desde la admisión de la reforma la parte accionante consigna las copias para la elaboración de las compulsas. Que el día 25 de enero de 2016, el apoderado actor consignó los emolumentos necesarios para el traslado del alguacil. Por lo que desde el día 02 de diciembre de 2015, fecha en la cual el tribunal admite la reforma hasta el día 25 de enero de 2016, fecha en que el actor consignó los emolumentos para la citación, transcurrieron cuarenta y cinco (45) días continuos, lo que consecuencialmente conlleva a la declaratoria de la perención breve de la instancia.
Indicó distintos criterios jurisprudenciales relacionados con la perención de la instancia y solicitó así fuera declarada por el tribunal.
Por otra parte, negó, rechazó y contradijo tanto los hechos como el derecho todos y cada uno de los argumentos esgrimidos por la parte actora en su escrito libelar por ser totalmente inciertos y por demás alejados de la realidad.
Alega que la relación arrendaticia nace como consecuencia de la celebración de un contrato de arrendamiento entre la demandante y sus representados, que comenzó bajo la modalidad de contrato a tiempo determinado, sin embargo visto las numerosas renovaciones sufridas con el paso de los años, dicho contrato mutó su vigencia para convertirse en un contrato a tiempo indeterminado por efecto de la tácita reconducción, lo cual conlleva a que la relación arrendaticia única y exclusivamente pudiera darse por finalizada por la configuración de las causales de desalojo, prevista taxativamente en la ley.
Señala que la actora, en su deseo de dar por terminada la relación, solicitó la notificación judicial de los arrendatarios para participarle su decisión de no continuar con el contrato de arrendamiento. Arguye que con base a la cláusula sexta del contrato, las notificaciones debían ser realizadas en la persona de los arrendatarios, es decir, en la persona de los ciudadanos MIRIAM ZORAIDA ARNAO MENDOZA y JAVIER ARTURO GONZÁLEZ ARNAO, y no solo en la persona de uno de ellos. Expone que de la revisión de la notificación judicial fue realizada en la persona de JAVIER ARTURO GONZÁLEZ ARNAO, sin que conste la notificación efectiva de la codemandada, MIRIAM ZORAIDA ARNAO MENDOZA, razón por la cual de conformidad con lo previsto en el Código Civil, se esta en presencia de la falta de notificación de uno de los arrendatarios, siendo que estos nunca fueron validamente notificados, situación necesaria al encontrarse en presencia de un litisconsorcio pasivo necesario.
Que con base a lo anterior, se puede concluir que al no haber sido notificados los dos (2) arrendatarios de la decisión de la arrendadora, no existe notificación válida que de por terminado el contrato de arrendamiento suscrito por las partes y mucho menos se esta en presencia del vencimiento de la prórroga legal arrendaticia que jamás comenzó y así solicita sea declarado.
Promovió y ratificó el mérito probatorio que arrojan las documentales traídas a los autos por la parte actora. Finalmente, solicitó que el escrito de contestación de la demanda y promoción de pruebas sea anexado al expediente, evacuadas y que la acción sea declarada sin lugar con la correspondiente condenatoria en costas.
Ahora bien, corresponde a este tribunal superior analizar el material probatorio aportado a los autos, en la forma siguiente:
DEL MATERIAL PROBATORIO DE AUTOS
CON EL LIBELO DE LA DEMANDA
• A los folios 11 al 13 del expediente, consta PODER otorgado por la ciudadana BEATRIZ DUQUE DE LIZARDO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-903.560, a los abogados REINALDO DI FINO TAHHAN, MARÍA EUGENIA OLIVERO, DESIREE PONTES TEIXEIRA, ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 22 de febrero de 2011, bajo el Nº 19, tomo 15 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina notarial, y por cuanto no fue cuestionado en modo alguno en su oportunidad legal, el tribunal lo valora conforme los artículos 12, 150, 151, 154, 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.361 y 1.363 del Código Civil y se tiene como cierta la representación que ejercen los mandatarios en nombre de su poderdante. Así se decide.
• A los folios 14 al 20 del expediente, consta copia simple de CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, autenticado ante la Notaria Pública Vigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 06 de octubre de 2003, bajo el Nº 69, tomo 49 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria; y por cuanto no fue cuestionado en modo alguno en su oportunidad legal, el tribunal lo valora conforme los artículos 12, 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.363 del Código Civil, y se tiene como cierto que se celebró un contrato de arrendamiento entre la ciudadana BEATRIZ DUQUE DE LIZARDO, por una parte como arrendadora, y por la otra, los ciudadanos MIRIAM ZORAIDA ARNAO MENDOZA y JAVIER ARTURO GONZÁLEZ ARNAO, como arrendatarios, el cual tiene por objeto un inmueble constituido por un local comercial ubicado en el centro comercial Propatria, nivel 5, local C-6 de la Parroquia Sucre del Municipio Libertador de la ciudad de Caracas, quedando con ello demostrada la relación contractual existente entre las partes, por tiempo único determinado de un (1) año, contado a partir de la nota de autenticación, es decir, desde el 06 de octubre de 2003, y que si antes del vencimiento del plazo con treinta (30) días de anticipación, ninguna de las partes diere aviso a la otra de su deseo de dar por terminado el contrato, el mismo se entendería renovado automáticamente, por periodos fijos de un (1) año en forma sucesiva, estableciendo en sus cláusulas sexta y décima sexta que toda comunicación dirigida por la arrendadora a los arrendatarios podrí ser practicada validamente en ellos, estableciendo como domicilio oficial el inmueble objeto de alquiler, donde se fijaría el cartel de notificación en caso de no encontrarse personal alguna y que la falta de entrega oportuna del mismo a su vencimiento originaria una penalidad hoy equivalente a cincuenta bolívares (Bs. 50,00) diarios. Así se decide.
• A los folios 21 al 42 del expediente, consta original de NOTIFICACIÓN, practicada por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, cuyo valor probatorio fue ratificado en la etapa probatoria por ambas representaciones judiciales; y en vista que no fue cuestionado en modo alguno en su oportunidad legal, el tribunal lo valora conforme los artículos 12, 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y tiene como cierto que en fecha 19 de mayo de 2011, el referido órgano jurisdiccional se trasladó y constituyó en el inmueble de marras a fin de notificar a la parte demandada, ciudadanos MIRIAM ZORAIDA ARNAO MENDOZA y JAVIER ARTURO GONZÁLEZ ARNAO, sobre la voluntad de la parte demandante, ciudadana BEATRIZ DUQUE DE LIZARDO de no renovar el contrato de arrendamiento suscrito y que en consecuencia, debían hacer uso de la prorroga legal establecida en el artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo recibida la copia de la solicitud por el ciudadano JAVIER ARTURO GONZÁLEZ ARNAO. Así se decide.
• A los folios 43 al 46 del expediente, constan original de NOTIFICACIÓN, practicada en fecha 04 de octubre de 2013, por la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital; y en vista que tal actuación no cuestionada por la representación judicial de la parte demandada en su oportunidad legal, este tribunal superior la valora conforme el contenido de los artículos 12, 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, y se aprecia de su contenido que en la referida fecha dicho despacho, levantó acta mediante la cual dejó constancia que dicha oficina notarial se constituyó en el inmueble objeto de la relación arrendaticia, encontrándose presente la ciudadana MIRIAM ZORAIDA ARNAO MENDOZA, quien recibió la notificación con copia de la solicitud, en la cual la arrendadora, le participa su firme voluntad de no suscribir un nuevo contrato, en virtud a que el 05 de octubre de 2011, el mismo cumplió con su término convencional de duración y como consecuencia, venció. Igualmente que en virtud de haber continuado ocupando el inmueble y haber pagado el canon de arrendamiento, ejercieron la prorroga legal concedida por la ley correspondiente, la cual era de dos (2) años, comenzando desde el 06 de octubre de 2011 hasta el 05 de octubre de 2013, por lo que una vez cumplido el término de la prórroga debían hacer entrega inmediata del inmueble. Así se decide.
CON DILIGENCIA DEL 07/12/2016
• A los folios 251 al 253 del expediente, consta PODER otorgado por los ciudadanos MIRIAM ZORAIDA ARNAO MENDOZA y JAVIER ARTURO GONZÁLEZ ARNAO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.885.879 y V-14.445.435, respectivamente, a los abogados FERMÍN ERNESTO MARCANO GARCÍA, ROCIO FARIAS CAÑAS, JUDITH PASTORA MENDOZA, MARISOL MARCANO GARCÍA y DANIEL ERNESTO MARCANO TORRES, ante la Notaría Pública Vigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 09 de mayo de 2016, bajo el Nº 41, tomo 21 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina notarial, y por cuanto no fue cuestionado en modo alguno en su oportunidad legal, el tribunal lo valora conforme los artículos 12, 150, 151, 154, 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.361 y 1.363 del Código Civil y se tiene como cierta la representación que ejercen los mandatarios en nombre de sus poderdantes. Así se decide.
EN LA ETAPA PROBATORIA
• En la oportunidad correspondiente ambas partes promovieron el MÉRITO FAVORABLE de los autos; y siendo que estos alegatos no constituyen medios probatorios de los que expresamente están contenidos en el Código de Procedimiento Civil y en el Código Civil, conforme lo dejó asentado la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, por sentencia de fecha 10 de julio de 2003, con ponencia del Magistrado JUAN RAFAEL PERDOMO, en el expediente Nº 03287, contenida en el Repertorio de Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia de OSCAR R. PIERRE TAPIA, páginas 642 y 643, tomo 7, año IV, julio 2003, cuyo criterio se encuentra reiterado en la actualidad; razón por la cual este tribunal de alzada considera improcedente valorar tal alegación en el presente fallo. Así se decide.
Llegada la oportunidad para emitir el mérito de fondo se observa previamente lo que sigue:
PUNTO PREVIO AL FONDO
Este tribunal considera oportuno analizar como punto previo al fondo, la defensa alegada por la representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda y ratificada en el escrito de informes consignado ante esta alzada.
A tal efecto, el apoderado judicial de la parte demandada indicó que en fecha 26 de noviembre de 2015, la parte actora reformó la demanda, siendo admitida por el tribunal a quo, por auto del 02 de diciembre de 2015.
Igualmente señala que en fecha 10 de diciembre de 2015, habiendo transcurrido ocho (8) días continuos desde la admisión de la reforma de la demanda, la parte accionante consignó las copias para la elaboración de las compulsas, siendo libradas en fecha 16 de diciembre de 2015. En este sentido, expone que el día 25 de enero de 2016, el apoderado judicial consignó los emolumentos para el traslado del alguacil, por lo que tomando en cuenta desde la fecha de la admisión de la reforma, el 02 de diciembre de 2015 hasta la fecha en que fueron consignados los emolumentos, a saber, el 25 de enero de 2016, transcurrieron cuarenta y cinco (45) días continuos, con lo cual se configura a su entender el supuesto de hecho contenido en el ordinal 2º del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, por lo que debe ser declarada la perención breve de la instancia.
Ante esta situación, es imperativo realizar las siguientes consideraciones:
El artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, dispone:
Toda instancia se extingue por el transcurso de un año sin haberse ejecutado ningún acto de procedimiento por las partes. La inactividad del Juez después de vista la causa, no producirá la perención.
También se extingue la instancia:
1° Cuando transcurridos treinta días a contar desde la fecha de admisión de la demanda, el demandante no hubiese cumplido con las obligaciones que le impone la ley para que sea practicada la citación del demandado.
2° Cuando transcurridos treinta días a contar desde la fecha de la reforma de la demanda, hecha antes de la citación, el demandante no hubiese cumplido con las obligaciones que le impone la ley para que sea practicada la citación del demandado.
3° Cuando dentro del término de seis meses contados desde la suspensión del proceso por la muerte de alguno de los litigantes o por haber perdido el carácter con que obraba, los interesados no hubieren gestionado la continuación de la causa, ni dado cumplimiento a las obligaciones que la ley les impone para proseguirla. (Subrayado de esta alzada).
Igualmente, el artículo 269 del citado Código Adjetivo establece:
“La perención se verifica de derecho y no es renunciable por las partes. Puede declararse de oficio por el Tribunal y la sentencia que la declare, en cualquiera de los casos del artículo 267, es apelable libremente.”.
En este sentido, la figura de la perención de la instancia es el modo de extinguir la relación procesal por la inactividad de las partes, durante cierto período de tiempo. Para el autor GIUSEPPE CHIOVENDA en su obra “Curso de Derecho Procesal Civil”, volumen 6, la perención es un modo de extinción de la relación procesal, que se produce después de cierto periodo de tiempo, en virtud de la inactividad de los sujetos procesales, “la perención no extingue la acción, pero hace nulo el procedimiento”. En otras palabras, la perención cierra la relación procesal, con todos sus efectos procesales y sustantivos, sin pronunciamiento sobre la demanda. Se extingue la instancia y por lo tanto la demanda puede reproducirse ex novo, puesto que los efectos procesales y sustanciales datarían a partir de la nueva demanda.
Por su parte, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia dictada el 28 de febrero de 2011, en el expediente No. 10-232, con ponencia del Magistrado ANTONIO RAMÍREZ JIMÉNEZ, dispuso lo siguiente:
“Esa forma de interpretar la figura jurídica de la perención de la instancia, ha sido ratificada y ampliada por esta Sala en su sentencia N° RC-00747 de fecha 11 de diciembre de 2009, caso: J. A. D’Agostino y Asociados s.r.l. contra Antonieta Sbarra de Romano y otros, exp. N° 09-241, criterio que también se encontraba vigente para la fecha en que el ad quem declaró la perención de la instancia en el presente juicio, a saber: Por otra parte, la perención de la instancia, es la extinción del proceso que se produce por la inactividad de las partes, por el tiempo previsto en la ley, en el cual no impulsan el proceso, ocasionando su extinción.
Así, el ordinal 1° del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil establece lo siguiente:
(…omissis…)
En este mismo sentido, en relación a la perención de la instancia, al artículo 269 del mencionado Código establece que:
(…omissis…)
De la misma manera, esta Sala, en sentencia Nº Exeq. 652, de fecha 17 de octubre de 2008, caso: Doroty Louise Yako Moreno contra Bertha Moreno Páez y otro, en relación a la perención de la instancia y a las condiciones exigidas para que no opere la misma, señaló lo siguiente:
“…En el juicio de Carmen Ramona Rosales de Rondón contra Siervo de Jesús Camargo Escarpeta, expediente Nº 2003-000761, de fecha 31 de agosto de 2004, la Sala reiteró sobre el transcurso del tiempo establecido en el ordinal 1° del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil para la citación del demandado, lo siguiente:
“...En sentencia Nº RC-0172 del 22 de junio de 2001, proferida en el juicio de Raúl Esparza y otra contra Marco Fuglia Morggese y otros, sobre las obligaciones que debe cumplir el demandante para que no se produzca la perención de la instancia, la Sala sostuvo lo siguiente:
‘“...En relación con la doctrina contenida en el fallo del 29 de noviembre de 1995 la cual aquí se abandona (sic), la Sala encuentra que la única exigencia de que trata el ordinal 1º del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, para que no se produzca la perención, es que el actor no cumpla con todas las obligaciones que tiene a su cargo. Por ende, al cumplir al menos con alguna de ellas ya no opera el supuesto de hecho de la norma...
(…omissis…)
En resumen, la doctrina de la Sala en la materia, es que para que se produzca la perención de la instancia contemplada en el ordinal 1º del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, el actor debe incumplir con todas las obligaciones que la ley le impone para practicar la citación del demandado. Asimismo, que una vez el actor cumpla con alguna de sus obligaciones no tiene ya aplicación la perención breve de que trata el ordinal 1º del artículo 267, pues las actuaciones subsiguientes para la citación del demandado corresponden al tribunal de la causa y no tiene que mediar un lapso de treinta (30) días en el íter procesal, sino que para que se produzca la perención de la instancia tendría que transcurrir un (1) año sin que medie la ejecución de ningún acto de procedimiento por las partes...”.’.
(…omissis…)
De la jurisprudencia transcrita, se evidencia que... el actor debe cumplir con todas las obligaciones que la ley le impone para la práctica de la citación del demandado, tal como lo dispone del artículo 267 ordinal 1° del Código de Procedimiento Civil...”.
El precedente jurisprudencial invocado, así como los artículos anteriormente señalados ponen de manifiesto, no sólo la importancia de la perención, prevista como una institución de orden público que puede ser declarada de oficio por los jueces de instancia, sino que además, se evidencia que para que opere la perención breve de la instancia, es necesario que el demandante denote desidia o desinterés total en relación al juicio y respecto de sus obligaciones para llevar a cabo la citación del o de los demandados. (Subrayado de la Sala).
Asimismo, la referida Sala de nuestro máximo tribunal, en decisión dictada en fecha 16 de junio de 2011, en el expediente 2010-000504, con ponencia del Magistrado CARLOS OBERTO VELEZ, estableció lo siguiente:
“(…) El precedente jurisprudencial supra transcrito expresa que para que pueda configurarse la perención breve de la instancia, es necesario constatar si el accionante dio cumplimiento a las cargas procesales legales para que se lleve a cabo el acto comunicacional de la citación de los demandados, pues aun cuando se hubiere verificado en el expediente la falta de cancelación de los conceptos inherentes a la obligación del demandante para efectuar la citación, referidos al pago de los gastos de traslado del alguacil, si la finalidad del precitado acto se cumple en virtud de que la citación de los demandados se lleva a cabo debidamente y éstos han estado a derecho durante todas las etapas del proceso, no puede considerarse configurada la perención breve de la instancia, así como tampoco, que se le haya causado indefensión a alguna de las partes involucradas en el juicio.
Las doctrinas de la Sala precedentemente transcritas ponen de manifiesto el avance jurisprudencial que se ha venido desarrollando sobre la institución procesal de la perención, teniendo como norte el principio pro actione (a favor de la acción), esto es, que las condiciones y requisitos de acceso a la justicia deben viabilizar el ejercicio de la acción a través de la cual se deduce la pretensión, toda vez que el propio derecho a la tutela judicial efectiva garantiza la posibilidad de ejercicio eficiente de los medios legales de defensa, así como una interpretación de los mecanismos procesales relativos a la admisibilidad que favorezca el acceso de los justiciables a los órganos de justicia.(…)”
De la trascripción parcial de las sentencias dictadas por la Sala de Casación Civil, es importante destacar que en las mismas se favorece al principio pro actione, es decir, el derecho fundamental de acceso a la justicia, el derecho a la defensa y la garantía del debido proceso, así como a la naturaleza jurídica del proceso que constitucionalmente ha sido textualizada como instrumento fundamental para la realización de la justicia, sobre la perención breve, infiriéndose de dicha decisión y del análisis de otras decisiones dictadas sobre la materia por la Sala Constitucional y la propia Sala Civil, la determinación de que es necesario para poder declararse la perención breve que la desidia del actor y el desinterés debe ser total; siendo que al cumplir el actor con al menos alguna de las obligaciones que tiene a su cargo, ya no opera el supuesto de hecho de la norma contenida en el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, de la revisión efectuada a las actas que conforman el expediente, a fin de verificar la procedencia o no del alegato planteado por la representación judicial de la parte demandada, se evidencia que en fecha 26 de noviembre de 2015 (F. 180-189, P.1) el apoderado judicial de la parte demandante consignó escrito de reforma de la demanda, en virtud de ello, el tribunal de la causa por auto del 02 de diciembre de 2015 (F. 190, P.1) admitió la misma y ordenó el emplazamiento de la parte demandada. En fecha 10 de diciembre de 2015, el apoderado actor mediante diligencia consignó las copias para la elaboración de las compulsas (F.191-192, P.1), por lo que el juzgado a quo en fecha 16 de diciembre de 2015, acordó librar las referidas compulsas (F. 193, P.1), finalmente, el 25 de enero de 2016, el apoderado accionante dejó constancia de haber consignado las expensas para el traslado del alguacil (F.194-195, P.1).
Ante esta situación, se desprende que la parte demandante dio cumplimiento con las obligaciones que le dispone la ley, a saber, la consignación de las copias y la cancelación de los emolumentos para el traslado del alguacil en la oportunidad correspondiente, puesto que conforme a los criterios jurisprudenciales anteriormente transcritos, en aras de garantizar el acceso a la justicia, al cumplir con una de las obligaciones se evita de esta forma que se configure el supuesto de hecho referido a la perención breve de la instancia y visto que en el caso de autos, la parte actora consignó las copias para la elaboración de las compulsas, en fecha 10 de diciembre de 2015, es decir ante de los treinta (30) días pautados por el legislador para que opere la perención, es forzoso para este juzgador superior declarar la improcedencia del alegato referente a la perención de la instancia. Así se decide.
Resuelto lo anterior, corresponde realizar el análisis la acción ejercida y para ello se aprecia lo siguiente:
Según el diccionario enciclopédico de derecho usual, tomo V, de GUILLERMO CABANELLAS, la relación jurídica es todo vínculo de derecho entre dos o más personas o entre una de ellas al menos y una cosa corporal o incorporal con trascendencia en el ordenamiento vigente. De ahí que la relación arrendaticia inmobiliaria es el vínculo que se establece entre el arrendador y el arrendatario y que, teniendo como objeto un determinado inmueble, da lugar a una pluralidad de trascendencias en el orden jurídico concreto y especial que regula ese vínculo y sus efectos o consecuencias, dentro de un privilegio o tutela de protección limitada, especialmente en beneficio del arrendatario.
El contrato de arrendamiento es un vínculo de derecho entre arrendador y arrendatario, es indudable que ese vínculo crea una relación jurídica.
Por su parte, CARNELUTTI sostiene que las relaciones jurídicas no son otra cosa que uniones establecidas por el derecho y que la noción más amplia y sencilla de relación jurídica es la de una conexión constituida por el derecho entre dos sujetos respecto a un objeto.
En efecto, el vínculo obligatorio que une al arrendador y al arrendatario con motivo del uso que éste da al inmueble que ocupa teniendo como contrapartida el pago del precio, de lo cual puede deducirse que se hace referencia al vínculo jurídico no como vinculación establecida en una norma arrendaticia entre una condición y una consecuencia, en razón de la cual el conocimiento imputa esta a aquella, sino como nexo establecido por la norma arrendaticia entre el deber u obligación de un sujeto y la facultad o derecho subjetivo de otro, integrando ambos, simultáneamente la consecuencia jurídica.
El contrato de arrendamiento es un vínculo jurídico que atiende a la bilateralidad nutrida por la presencia de obligaciones recíprocas en donde la consensualidad deviene en el perfeccionamiento de la relación, es decir, se perfecciona solo consensus; siendo la misma no solemne, ni formal, a menos que se requiera formalidad escrita, pero únicamente a los efectos del ordinal 5º del artículo 1.920 del Código Civil, como requisito ad probationen sin que en todo caso, se enerve su existencia jurídica; pues puede establecerse por escrito, pero también verbis; cuya relación se distingue por su onerosidad ya que en caso contrario, se tratará de otro tipo de relación; de tracto sucesivo, pues no se agota de inmediato, donde el goce del inmueble a cada instante se genera o produce mientras dure la relación, tanto que el pago no se debe a cada momento sino periódicamente, como relación continuativa y no instantánea; siendo asimismo, una relación temporal en cuanto a la duración limitada y por tanto, no es perpetua; además de ser conmutativa, pues las ventajas del arrendador y el arrendatario son ciertas, en cuanto cada uno las conoce desde el inicio de la relación: el arrendador, el pago del canon y el arrendatario, gozará del inmueble arrendado.
Es de hacer notar que la relación arrendaticia cobra especial interés para quienes se vinculan a través de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, cuando del beneficio de la prórroga legal del contrato se trata a los efectos del cómputo debido a que es esencial la data de esa relación independientemente de los contratos celebrados en el curso de su desarrollo, en virtud que ese lapso legal va en orden ascendente entre seis (6) meses y tres (3) años.
Por su parte, los doctores GILBERTO GUERRERO QUINTERO y GILBERTO ALEJANDRO GUERRERO ROCCA, en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, Volumen I: Parte Sustantiva y Procesal, que objetivamente comparte éste juzgador de alzada, en relación a la determinación o indeterminación de los contratos de arrendamiento, entre otras cosas, expresan que:
“…En el contrato de arrendamiento escrito, las partes casi siempre establecen el término inicial (dies a quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, el término final (dies ad quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo. …pues, entonces, allí los efectos no cesan y el contrato continuará vigente, esto es, no se extingue, sino que este acontecimiento se producirá con posterioridad al vencerse el tiempo establecido, en los términos indicados en la ley o según el acuerdo de los contratantes. De modo que esa prolongación del lapso temporal, hace que el contrato continúe produciendo los efectos: éstos naciendo y existiendo, dando lugar y vida a las obligaciones correspectivas de los sujetos intervinientes en esa relación arrendaticia…”
Ahora bien, la acción que da inicio a las presentes actuaciones está orientada al desalojo del inmueble constituido por un local comercial ubicado en el centro comercial Propatria, nivel 5, local C-6 de la Parroquia Sucre del Municipio Libertador del Distrito Capital, dado en arrendamiento según documento autenticado ante la Notaria Pública Vigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 06 de octubre de 2003, bajo el Nº 69, tomo 49 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, todo ello con fundamento en los supuestos de hecho contenidos en los artículos 1.159, 1.167, 1.264, 1.257 y 1.160 del Código Civil, en armonía con el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, al sostener la representación de la demandante que el contrato suscrito está vencido ya que en forma oportuna notificó a los inquilinos su voluntad de no continuar con la relación arrendaticia, por intermedio del Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y a través de la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital y que por lo tanto debían hacer entrega material del inmueble arrendado.
Ante tal alegato, la representación judicial de la parte demandada se excepcionó en su escrito de contestación, indicando que el contrato de arrendamiento se había indeterminado por efecto de la tácita reconducción, en virtud a que no pueden tenerse como válidas las notificaciones realizadas a los arrendatarios, puesto que las mismas debían realizarlas en la persona de ambos arrendatarios, en forma conjunta por conformar un litisconsorcio pasivo necesario.
En este sentido, a fin de verificar los alegatos planteados con respecto a la validez o no de las notificaciones efectuadas, este juzgador de alzada considera imperativo transcribir el contenido de las cláusulas tercera y sexta del contrato de arrendamiento, en las cuales se estableció:
“TERCERA: DE LA DURACIÓN DEL CONTRATO: La duración del presente convenio de arrendamiento es de Un (1) año fijo, a partir de la nota de autenticación en la Notaría quedado esta como fecha cierta, para los efectos y las consecuencias derivadas del presente contrato de arrendamiento, más si antes del vencimiento del plazo con treinta (30) días de anticipación por lo menos, ninguna de las partes diere aviso a la otra de su deseo de dar por terminado el presente contrato, el mismo se entenderá renovado automáticamente por periodos fijos de un (1) año en forma sucesiva, siempre que ninguna de las partes manifieste a la otra su deseo de dar por terminado la presente convención dentro del termino ya indicado.”
“SEXTA: DE LAS COMUNICACIONES Y NOTIFICACIONES: Los contratantes convienen expresamente en que toda comunicación dirigida por LA ARRENDADORA a LOS ARRENDATARIOS podrá ser practicada validamente en la persona de LOS ARRENDATARIOS al momento de practicar cualquier tipo de notificación, carta, telegrama con acuse de recibo, carta privada o por vía judicial, declarando a estos efectos LOS ARRENDATARIOS que establecen como único domicilio oficial el inmueble objeto de este contrato. Si no se encontrase persona alguna, el Tribunal dejará fijado el Cartel de Notificación en la puerta del inmueble.”
De la interpretación literal de las referidas cláusulas, se evidencia que la voluntad de los contratantes fue que la relación arrendaticia tuviera un término fijo de un (1) año, a partir del 06 de octubre de 2003, fecha en que fue autenticado dicho contrato, pudiendo renovarse en forma automática por periodos de un (1) año, en caso de que no fuera participado por ninguna de las partes su intención de dar por terminada la relación. Igualmente, pautaron que las comunicaciones por parte de la arrendadora, serían realizadas en la persona de los arrendatarios en el domicilio del inmueble objeto del contrato.
En tal sentido, con respecto a la notificación del desahucio, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia dictada en fecha 30 de enero de 2009, en el expediente Nº 08-1608, con ponencia del Magistrado PEDRO RAFAEL RONDÓN HAAZ, dispuso lo siguiente:
Al respecto, la Sala Constitucional estima que, para los efectos de cuándo se considera que se ha verificado el desahucio o ha sido debidamente comunicada la voluntad del arrendador de poner fin al contrato de arrendamiento a tiempo determinado, cabe la aplicación analógica de la regla que contiene el artículo 1.137 in fine del Código Civil que dispone: “La oferta, la aceptación o la revocación por una cualquiera de las partes, se presumen conocidas desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, a menos que éste pruebe haberse hallado, sin su culpa, en la imposibilidad de conocerla.”
En efecto, la Sala considera aplicable el artículo 1.137 eiusdem al conocimiento de la notificación de la no prórroga del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por parte del arrendador al arrendatario, por cuanto la norma está especialmente dispuesta para la regulación de la materia contractual.
Ahora bien en el caso de marras, se desprende que la parte actora notificó en tiempo oportuno a través del Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, haciendo de su conocimiento que una vez vencido el mismo, podrían hacer uso de la prorroga legal, siendo recibida dicha notificación, por el ciudadano JAVIER ARTURO GONZÁLEZ, codemandado en el presente juicio (F.21-42, P.1) y posteriormente, la demandante a través de la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capita, les participó el vencimiento de la prorroga legal, por lo que debían hacer entrega del inmueble, siendo recibida en esta oportunidad dicha notificación, por la ciudadana MIRIAM ZORAIDA ARNAO MENDOZA, parte demandada (F.43-46, P.1).
De lo anterior se evidencia, que las notificaciones efectuadas cuentan con total validez, en virtud a que las mismas fueron recibidas por los arrendatarios en forma personal en la dirección establecida en la cláusula sexta del contrato, sin poder los demandados excepcionarse ante el alegato que las notificaciones debían hacerse en forma conjunta, puesto que conforme al criterio jurisprudencial parcialmente trascrito, se presume que la parte a notificar tiene conocimiento de ella, una vez sea recibida en la dirección del destinatario por aplicación analógica del artículo 1.137 del Código Civil, en tal sentido, al no haber quedado demostrada la falta de notificación, ni la indeterminación del contrato, ni mucho menos que los demandados hayan hecho entrega del bien inmueble arrendado para el 05 de octubre de 2013, ni ninguna otra circunstancia que los favoreciera al respecto y al haberse configurado el supuesto de hecho contenido en el artículo 40 literal g del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento para Uso Comercial, lo lógico y natural es juzgar que efectivamente la demanda intentada se encuentra ajustada a derecho. Así se decide.
De lo antes trascrito, infiere este tribunal superior, obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de las obligaciones contractuales y de acuerdo a las atribuciones que le impone la ley al juez, de descubrir la verdad de los hechos y actos de las partes, a fin de procurar conocer la causa en los límites de su oficio, ateniéndose a las normas del derecho, sin sacar elementos de convicción fuera de lo alegado y probado en autos y dado que la representación de la parte actora demostró la voluntad de la arrendadora de no prorrogar la relación obligacional bajo estudio, la cual se extinguió el 05 de octubre de 2013, por lo tanto es forzoso concluir en que la acción de desalojo bajo estudio, debe prosperar al estar ajustada a derecho, pues la relación arrendaticia se encontraba extinguida tal como quedó demostrado de las actas procesales, y por vía de consecuencia los demandados quedan obligados por la naturaleza del contrato a dar cumplimiento a lo prescrito en su cláusula décima séptima, referente a la entrega del inmueble libre de bienes y personas, y en perfecto estado de conservación e igualmente, al pago de los daños y perjuicios causados por la no entrega del inmueble, tal y como lo dispone la cláusula décima sexta. Así se decide.
Por tal razón, tomando en cuenta los criterios de justicia y de razonabilidad señalados ut supra y con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al juez a interpretar las instituciones jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el sistema social de derecho y que persiguen hacer efectiva la justicia, inevitablemente se debe declarar SIN LUGAR la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, CON LUGAR LA DEMANDA DE DESALOJO, interpuesta por la parte actora y la consecuencia legal de dicha situación es CONFIRMAR el fallo recurrido, conforme las determinaciones señaladas ut retro; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia, con arreglo al contenido del ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Así finalmente lo determina éste operador superior del sistema de justicia.
-VI-
DE LA DISPOSITIVA
Por las razones anteriores, este Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le otorga la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso ordinario de apelación interpuesto por el apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 08 de mayo de 2017, por el Juzgado Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la referida Circunscripción Judicial, la cual queda confirmada.
SEGUNDO: IMPROCEDENTE el alegato de perención breve de la instancia, realizado por la representación judicial de la parte demandada.
TERCERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO intentada por la ciudadana BEATRIZ DUQUE DE LIZARDO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-903.560, contra los ciudadanos MIRIAM ZORAIDA ARNAO MENDOZA y JAVIER ARTURO GONZÁLEZ ARNAO, venezolanos, mayor de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.885.879 y V-14.445.435, respectivamente, conforme las determinaciones señaladas ut supra.
CUARTO: Como consecuencia de la anterior declaración, se ORDENA a la parte demandada, ciudadanos MIRIAM ZORAIDA ARNAO MENDOZA y JAVIER ARTURO GONZÁLEZ ARNAO, a desalojar y hacer entrega a la parte actora, ciudadana BEATRIZ DUQUE DE LIZARDO, libre de bienes y personas, y en perfecto estado de conservación, el inmueble constituido por el local comercial ubicado en el centro comercial Propatria, nivel 5, local C-6 de la Parroquia Sucre del Municipio Libertador del Distrito Capital.
QUINTO: Se condena a la parte demandada, a pagar la cantidad de CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 50,00) por concepto de cláusula penal por daños y perjuicios, causados por la no entrega del bien inmueble objeto de la pretensión desde la fecha del vencimiento del contrato, a saber, 05 de octubre de 2013, exclusive hasta que se declare definitivamente firme la sentencia, inclusive.
SEXTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas del recurso a la parte apelante.
Publíquese, regístrese, diarícese y remítase el expediente en su oportunidad legal correspondiente.
Dada, firmada, sellada y publicada en la sala de despacho del Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los diez (10) días del mes de octubre de dos mil diecisiete (2017). Años 207° de la Independencia y 158° de la Federación.
EL JUEZ,
LA SECRETARIA
DR. JUAN CARLOS VARELA RAMOS
ABG. AURORA J. MONTERO BOUTCHER
En esta misma fecha, siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.), previo anuncio de Ley, se publicó, registró y se agregó la anterior decisión en la Sala de Despacho de este juzgado.
LA SECRETARIA.
ABG. AURORA J. MONTERO BOUTCHER
Asunto: AP71-R-2017-000576 (9649)
JCVR/AMB/Iriana-PL-B.CA.-
