REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 207° y 158°
DEMANDANTE: KURY BIENES RAICES, C.A., sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 13.3.2006, bajo el N° 22, Tomo 1281A.
APODERADOS
JUDICIALES: SOLANGEL ELENA DELGADO PACHECO, RAÚL MEZA CASTRO, YOLEITZA CASTRO SIFONTES y VERONIQE GINZALEZ SERRYN, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros 75.533, 75.534, 86.995 y 75.889, respectivamente.
DEMANDADA: EL OSO MILLONARIO 2006, C.A., sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 29.12.2005, bajo el Nro. 44, Tomo 1242A.
APODERADOS
JUDICIALES: WILLIAM ARÍSTIDES REBOLLEDO MARTÍNEZ y PRISCILA VICTORIA BARRIOS RUDA, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros 118.500 y 110.268, respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL
SENTENCIA: DEFINITIVA
MATERIA: MERCANTIL
EXPEDIENTE: AP71-R-2015-001188
I
ANTECEDENTES
Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de este ad quem, en razón del recurso de apelación ejercido en fecha 16 de noviembre de 2015, por el abogado WILLIAM ARÍSTIDES REBOLLEDO MARTÍNEZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada sociedad mercantil EL OSO MILLONARIO 2006, C.A., contra la sentencia definitiva proferida en fecha 10 de noviembre de 2015 por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró parcialmente con lugar la demanda incoada por KURY BIENES RAICES, C.A., contra EL OSO MILLONARIO 2006, C.A., ordenando la entrega del inmueble objeto del contrato y condenando a la demandada al pago de la diferencia adeudada en virtud del aumento del canon de arrendamiento, ello en el expediente signado bajo el Nº AP11-M-2013-000794 (nomenclatura del aludido Juzgado).
El referido medio recursivo fue oído en ambos efectos por el a quo mediante auto dictado en fecha 23.11.2015, ordenando la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial a los fines del sorteo de ley.
Verificada la insaculación de causas el día 26.11.2015, fue asignado el conocimiento y decisión de la referida apelación a este Juzgado Superior Segundo, quien recibió las presentes actuaciones en fecha 30.11.2015.
Por auto de fecha 2 de diciembre de 2015 se le dio entrada al presente expediente y se fijó el vigésimo (20mo.) día de despacho siguiente a esa data, exclusive, para que las partes presentaran informes y, concluido este, se abriría un lapso de ocho (8) días de despacho siguientes para la presentación de las observaciones, y una vez vencido dicho lapso, se dictaría sentencia dentro de los sesenta (60) días consecutivos siguientes, de conformidad con lo estatuido en los artículos 517 y 519 del Código de Procedimiento Civil, respectivamente.
En fecha 22 de enero de 2016, se dictó auto mediante el cual se procedió a dejar constancia de que ninguna de las partes presentó informes y en consecuencia, el lapso para emitir el fallo correspondiente comenzó a transcurrir a partir del día 21.1.2016, exclusive; y en fecha 28.3.2016, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Adjetivo Civil, se difirió el lapso para dictar sentencia para dentro de los treinta (30) días consecutivos siguientes a esa data, exclusive, advirtiéndose que para el caso de no dictar el fallo dentro del periodo indicado se deberá cumplir con la notificación de las partes.
Así quedó concluida la sustanciación en segunda instancia del expediente, por lo que de seguidas se procede con el resumen de los acontecimientos procesales que se suscitaron en este juicio.
II
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA
Se inició el presente juicio mediante escrito libelar interpuesto en fecha 26 de noviembre de 2013, por los abogados SOLANGEL ELENA DELGADO PACHECO y RAÚL MEZA CASTRO, apoderados judiciales de la empresa mercantil, KURY BIENES RAICES, C.A., a través de la cual plantearon los siguientes alegatos: 1) Que el 31 de mayo de 2006 su representada dio en arrendamiento a la sociedad mercantil EL OSO MILLONARIO 2006, C.A., un inmueble constituido por un local comercial destinado a venta de loterías ubicado en la Avenida Presidente Medina, Edificio Delta, Planta Baja, Local Nº 3, en el Sector Las Acacias, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, por medio de un contrato a tiempo determinado por cuatro (4) años, a cambio del pago del canon de arrendamiento a razón de tres millones de bolívares (Bs. 3.000.000,00) equivalentes a tres mil bolívares fuertes actuales (Bs. 3.000,00); y que ambos acordaron que el canon se ajustaría en enero de cada año conforme al porcentaje inflacionario determinado por el Banco Central de Venezuela previa notificación de la arrendadora a la arrendataria; 2) Que como el contrato venció y el lapso de prórroga legal transcurrió, se suscribió un nuevo contrato de arrendamiento con las mismas estipulaciones que el anterior, pero con una duración de un (1) año y por un canon de doce mil bolívares (Bs. 12.000,00), el 31.5.2011; 3) Que desde el inicio de la relación, el ciudadano Jesús Hernández ha recibido las comunicaciones de los aumentos de canon de arrendamiento en su carácter de encargado del local y padre del ciudadano Carlos Hernández; 4) Que su representada le notificó en fecha 14.12.2011 a la arrendataria del incremento del canon a quince mil bolívares (Bs. 15.000,00) y que la arrendataria incumplió con el pago del nuevo canon de arrendamiento; 5) Que el 26.3.2012 mediante la Notaría Pública Primera del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, su poderdante le notificó a la arrendataria: a) Que el contrato expiraría 31.5.2012, b) Que no renovaría el contrato de arrendamiento, y c) Que se encontraba atrasada con el pago de los cánones de arrendamiento; 6) Que su representada respetó el lapso de prórroga legal, el cual inició el 31.5.2012 por una duración de dos (2) años; 7) Que la arrendataria ha incumplido la cláusula quinta del contrato de arrendamiento desde enero 2012 hasta la presente fecha, por no haber pagado el canon mensual de arrendamiento incrementado en enero 2012 y enero 2013; 8) Que “…la arrendataria debía pagar a mi representada por concepto de canon de arrendamiento la cantidad de Bs. 15.000,00, es decir, un aumento de Bs. 3.000,00 con respecto a lo que paga en la actualidad, cantidad esta que atribuidos a los doce meses correspondientes al año 2012, sería un total de Bs. 36.000,00. Llegado el mes de enero 2013 (…) el canon de arrendamiento debió haber sufrido un aumento producto de la aplicación de la cláusula quinta a Bs. 19.500,00, lo cual arroja una diferencia no pagada de Bs. 7.500,00 mensuales, que multiplicados por diez (10) meses cumplidos hasta el mes de junio 2013, arroja un total de Bs. 75.000,00 en lo que va del año 2013, que sumados a la diferencia del canon de arrendamiento correspondiente al año 2012, suman la cantidad señalada de CIENTO ONCE MIL BOLÍVARES (Bs. 111.000,00)…”; 9) Finalmente, se estimó la cuantía de la demanda en ciento veinte mil bolívares (Bs. 120.000,00) equivalentes a mil ciento veintiún con cincuenta unidades tributarias (1.121,50 UT); asimismo, solicitó que sea decretada la medida de secuestro sobre el local comercial objeto de la relación arrendaticia y la medida de embargo sobre los bienes muebles propiedad de la sociedad mercantil arrendataria; la resolución del contrato de arrendamiento celebrado entre las sociedades mercantiles KURY BIENES RAICES, C.A., y EL OSO MILLONARIO 2006 C.A.,; y que la accionada sea condenada a: a) Entregar el inmueble; b) Pagar ciento once mil bolívares (Bs. 111.000,00) por concepto de indemnización compensatoria por los daños y perjuicios causados por haber incumplido en el pago de los aumentos de cánones de arrendamiento desde enero 2012 hasta el 30 de octubre de 2013, y los que se sigan produciendo hasta la entrega definitiva del inmueble; c) Pagar intereses de mora que se causen hasta el pago definitivo; y d) Pagar las costas y costos que se causen con motivo de la presente controversia.
Conjuntamente con el escrito libelar, la parte actora consignó los siguientes recaudos:
• Marcado con la letra “B”, original del contrato de arrendamiento de fecha 15.12.2005 celebrado entre los ciudadanos KELLY EZAGURY y DAVID EZAGURY arrendadores, y la sociedad mercantil INVERSIONES PREMIUM DIGITAL, C.A., arrendataria, representada por los ciudadanos CARLOS ALBERTO HERNÁNDEZ GONZÁLEZ y JUAN ROBERTO RODRÍGUEZ, sobre un inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la Avenida Presidente Medina, Edificio Delta, Local Nº 3, Las Acacias, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital por un canon mensual de arrendamiento de tres millones de bolívares (Bs. 3.000.000,00) (f. 19 al 21).
• Marcada con la letra “C”, original del contrato de arrendamiento de fecha 31.5.2011 celebrado entre las sociedades mercantiles KURY BIENES Y RAÍCES C.A., arrendadora representada por sus directores los ciudadanos KELLY EZAGURY y DAVID EZAGURY, y la sociedad mercantil EL OSO MILLONARIO 2006, C.A., arrendataria, representada por los ciudadanos CARLOS ALBERTO HERNÁNDEZ GONZÁLEZ y JUAN ROBERTO RODRÍGUEZ LORENZO, sobre un inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la Avenida Presidente Medina, Edificio Delta, Local Nº 3, Las Acacias, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital por un canon mensual de arrendamiento de doce mil bolívares (Bs. 12.000,00) (f. 22 al 26).
• Marcada con la letra “D”, original de comunicaciones de fechas 6.12.2006, 10.12.2007, 3.12.2008, 3.12.2009, 1º.12.2010, y 1º.12.2011 dirigidas a la sociedad mercantil EL OSO MILLONARIO 2006, C.A., por medio de las cuales la sociedad mercantil KURY BIENES RAÍCES C.A., le notificó del ajuste del canon mensual de arrendamiento para el año siguiente de un aumento del 18%, 20%, 30%, 30%, 28% y 25%, respectivamente (f. 27 al 32).
• Solicitud de notificación dirigida a los ciudadanos CARLOS ALBERTO HERNÁNDEZ GONZÁLEZ y JUAN ROBERTO RODRÍGUEZ LORENZO, representantes legales de la sociedad mercantil EL OSO MILLONARIO 2006, C.A., efectuada por KELLY EZAGURY BENMERGUI en su carácter de directora de la sociedad mercantil KURY BIENES RAÍCES C.A., ante la Notaría Pública Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, para que hiciera del conocimiento de estos que: a) Que el contrato suscrito el 31.5.2011 expira el 31.5.2012 y por cuanto no se renovaría el mismo, que debería entregar el inmueble libre de bienes y personas; y b) Que a partir de enero 2012 el canon de arrendamiento quedó ajustado conforme al índice inflacionario emitido por el Banco Central de Venezuela por la cantidad de quince mil bolívares en virtud de la notificación expresa y debidamente aceptada por la arrendataria el 14.12.2011. Las resultas de la notificación efectuada por MARCO ASCANIO, Notario Público Primero del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital en el inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la Avenida Presidente Medina, Edificio Delta, Local Nº 3, Las Acacias, Municipio Libertador del Distrito Capital, notificación esta recibida por el ciudadano JESÚS HERNÁNDEZ (f. 34 y 35).
La demanda in commento aparece admitida por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante auto dictado en fecha 15.1.2014 conforme al procedimiento breve, contenido en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil; por lo que ordenó el emplazamiento de la parte demandada sociedad mercantil EL OSO MILLONARIO 2006, C.A., ya identificada, a fin de que compareciera en ese juzgado al segundo (2do) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a objeto de dar contestación a la demanda.
En fecha 11.6.2014 el actor procedió a reformar la demanda ahora por desalojo mediante escrito constante de once (11) folios útiles, en donde ratificó solamente los argumentos expuestos precedentemente identificados con los números “1”, “2”, “3”, “4”, “5”, “6” y “7”, y agregó los siguientes: 1) Que la sociedad mercantil KURY BIENES RAICES, C.A., está vinculada con la sociedad mercantil EL OSO MILLONARIO 2006, C.A., por una relación arrendaticia de seis años transcurridos desde el 31.5.2006 al 31.5.2012, más dos años de prórroga legal transcurridos desde el 31.5.2012 hasta el 31.5.2014; 2) Que en el primer contrato suscrito estipularon el pago de un depósito en garantía por nueve mil bolívares (Bs. 9.000,00), y que en el segundo contrato de arrendamiento convinieron en que el monto por garantía fuese de treinta y seis mil bolívares (Bs. 36.000,00), por lo que del depósito por garantía que debía pagar la arrendataria restaba un total de veintisiete mil bolívares (Bs. 27.000,00), los cuales se comprometió a pagar en dos partes, mediante documento anexo al contrato suscrito el 31.5.2011, una primera parte por ocho mil bolívares (Bs. 8.000,00) que pagó en esa misma fecha, y la segunda parte a pagar el 1º.8.2011; 3) Que en las fechas 6.12.2006, 10.12.2007, 5.12.2008, 2.12.2009, 1º.12.2010, 14.12.2011, 14.12.2012 y 15.12.2013 le notificó a la arrendataria del aumento del canon de arrendamiento a tres mil quinientos cuarenta bolívares (Bs. 3.540,00), cuatro mil doscientos cincuenta bolívares (Bs. 4.250,00), cinco mil quinientos veinticinco bolívares (Bs. 5.525,00), siete mil ciento ochenta bolívares (Bs. 7.180,00), nueve mil ciento noventa bolívares (Bs. 9.190,00), quince mil bolívares (Bs. 15.000,00), diecisiete mil setecientos bolívares (Bs. 17.700,00), y veinticinco mil setecientos cincuenta bolívares (Bs. 25.750,00) respectivamente; 4) Que la arrendataria incumplió la cláusula quinta del contrato al dejar de pagar el incremento del canon de arrendamiento efectuado en enero 2012, enero 2013 y enero 2014, hasta la presente fecha; que es por eso que el total adeudado es ciento setenta y tres mil ciento cincuenta bolívares (Bs. 173.150,00) por concepto de lucro cesante; 5) Que el Índice de Precios al Consumidor reportado para los años 2011, 2012 y 2013 fue de 24,5%, 18,5% y 45,5%, respectivamente; y que siendo que la arrendataria continuó pagando el canon de arrendamiento a razón de doce mil bolívares (Bs. 12.000,00), debe un diferencia en el pago del canon de arrendamiento de treinta y seis mil bolívares (Bs. 36.000,00) por el año 2012, sesenta y ocho mil cuatrocientos bolívares (Bs. 68.400,00) por el año 2013, y sesenta y ocho mil setecientos cincuenta bolívares (68.750,00) por los cinco meses del año 2014; siendo el monto total adeudado por concepto de canon de arrendamiento la cantidad de ciento setenta y tres mil ciento cincuenta bolívares con cero céntimos (Bs. 173.150,00); 6) Que el 1º.6.2014, un día después de haberse vencido el lapso de la prórroga legal, se trasladó al inmueble y constató que el mismo se encontraba todavía ocupado y explotándose en él la actividad comercial de juego de loterías, por lo que, procedió a solicitar ante la Notaría Pública Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 3.6.2014 la notificación de la arrendataria del vencimiento de la prórroga legal para que hiciera entrega del mismo; siendo que, dicha Notaría entregó la comunicación al ciudadano Jesús Hernández y dejó constancia del estado general del inmueble estableciendo que el local comercial se encontraba ocupado por una persona jurídica distinta a la arrendataria, la sociedad mercantil INVERSIONES PREMIUM DIGITAL, C.A.; 7) Que igualmente, la demandada incumplió la cláusula séptima del contrato de arrendamiento que establece que: “…se considera celebrado como intuito persona, por esta razón queda terminantemente prohibido, ceder, traspasar o subarrendar, total o parcialmente el inmueble objeto del mismo…”, por haber cedido el contrato a favor de la sociedad mercantil INVERSIONES PREMIUM DIGITAL, C.A.; 8) Por último, solicitó que la demanda sea admitida y sustanciada mediante los trámites del procedimiento oral, que la misma sea declarada con lugar y que la parte demandada sea condenada a: a) desalojar el inmueble arrendado y entregarlo libre de bienes y personas en las mismas buenas condiciones en las que se entregó y solvente de toda deuda; b) pagar ciento setenta y tres mil ciento cincuenta bolívares (Bs. 173.150,00) por concepto de lucro cesante; c) pagar la penalidad establecida en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial por mil doscientos ochenta y siete bolívares con cincuenta céntimos (Bs. 1.287,50) diarios por cada día de retardo en la entrega del inmueble arrendado; y c) el pago de las costas procesales.
Conjuntamente con el escrito de reforma parcial de la demanda, la parte actora consignó los siguientes recaudos:
• Marcada con la letra “A-1”, original del contrato de arrendamiento de fecha 31.5.2006 celebrado entre las sociedades mercantiles KURY BIENES Y RAÍCES C.A., arrendadora representada por sus directores los ciudadanos KELLY EZAGURY y DAVID EZAGURY, y la sociedad mercantil EL OSO MILLONARIO 2006, C.A., arrendataria, representada por los ciudadanos CARLOS ALBERTO HERNÁNDEZ GONZÁLEZ y JUAN ROBERTO RODRÍGUEZ LORENZO, sobre un inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la Avenida Presidente Medina, Edificio Delta, Local Nº 3, Las Acacias, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital por un canon mensual de arrendamiento de tres millones de bolívares (Bs. 3.000.000,00) (f. 73 al 75).
• Copia simple del contrato de arrendamiento de fecha 31.5.2011 celebrado entre las sociedades mercantiles KURY BIENES Y RAÍCES C.A., arrendadora representada por sus directores los ciudadanos KELLY EZAGURY y DAVID EZAGURY, y la sociedad mercantil EL OSO MILLONARIO 2006, C.A., arrendataria, representada por los ciudadanos CARLOS ALBERTO HERNÁNDEZ GONZÁLEZ y JUAN ROBERTO RODRÍGUEZ LORENZO, sobre un inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la Avenida Presidente Medina, Edificio Delta, Local Nº 3, Las Acacias, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital por un canon mensual de arrendamiento de doce mil bolívares (Bs. 12.000,00) (f. 76 al 81).
• Marcado con la letra “D”, misiva de fecha 31.5.2011 en la que CARLOS ALBERTO HERNÁNDEZ GONZÁLEZ y JUAN ROBERTO RODRÍGUEZ LORENZO, en representación de la sociedad mercantil EL OSO MILLONARIO 2006, C.A., declararon comprometerse a cancelar el monto por concepto de garantía en dos partes, un primer pago por ocho mil bolívares (Bs. 8.000,00) el 31.5.2011, y un segundo pago por diecinueve mil bolívares (Bs. 19.000,00) el 1.8.2011; dicha documental se encuentra firmada por ambos declarantes.
• Marcada con las letras “Anexo E”, “Anexo F”, “Anexo G”, “Anexo H”, “Anexo I” y “Anexo J”, copia simple de comunicaciones de fecha 6.12.2006, 10.12.2007, 3.12.2008, 3.12.2009, 1.12.2010, y 1.12.2011 dirigidas a la sociedad mercantil EL OSO MILLONARIO 2006, C.A., por medio de las cuales la sociedad mercantil KURY BIENES RAÍCES C.A., le notificó a la arrendataria del ajuste del canon mensual de arrendamiento para el año siguiente de un aumento del 18%, 20%, 30%, 30%, 28% y 25%, respectivamente (f. 83 al 88).
• Marcada con las letras “Anexo L” y “Anexo M”, original de comunicaciones de fecha 14.12.2012 y 15.12.2013 dirigidas a la sociedad mercantil EL OSO MILLONARIO 2006, C.A., por medio de las cuales la directora de la sociedad mercantil KURY BIENES RAÍCES C.A., la ciudadana KELLY EZAGURY, le notificó del ajuste del canon mensual de arrendamiento para el año 2013 Y 2014 de un aumento del canon a diecisiete mil setecientos bolívares (Bs. 17.700,00) mensuales y veinticinco mil setecientos cincuenta bolívares (Bs. 25.750,00) mensuales , y recordándole que estaba pendiente el pago de los aumentos por el transcurrir de los años 2012 y 2013 (f. 89 y 90).
• Copia simple de escrito solicitud de notificación dirigida a los ciudadanos CARLOS ALBERTO HERNÁNDEZ GONZÁLEZ y JUAN ROBERTO RODRÍGUEZ LORENZO, efectuada por KELLY EZAGURY BENMERGUI en su carácter de directora de la sociedad mercantil KURY BIENES RAÍCES C.A., ante la Notaría Pública Primera del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, para que hiciera del conocimiento de estos que: a) Que el contrato suscrito el 31.5.2011 expira el 31.5.2012 y por cuanto no se renovaría el mismo, y que debería entregar el inmueble libre de bienes y personas; y b) Que a partir de enero 2012 el canon de arrendamiento quedó ajustado conforme al índice inflacionario emitido por el Banco Central de Venezuela por la cantidad de quince mil bolívares en virtud de la notificación expresa y debidamente aceptada por la arrendataria el 14.12.2011.
Acta notarial de la notificación, efectuada el 26.3.2012 por el funcionario MARCO ASCANIO, Notario Público Primero del Municipio Libertador del Distrito Capital en el inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la Avenida Presidente Medina, Edificio Delta, Local Nº 3, Las Acacias, Caracas, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, notificación esta recibida por el ciudadano JESÚS HERNÁNDEZ (f. 92 y 93).
• Original de escrito de solicitud de notificación dirigida a los ciudadanos CARLOS ALBERTO HERNÁNDEZ GONZÁLEZ y JUAN ROBERTO RODRÍGUEZ LORENZO o a la persona que se encuentre en el inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la Avenida Presidente Medina, Edificio Delta, Local Nº 3, Las Acacias, Caracas, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital; solicitud interpuesta por la directora de la sociedad mercantil KURY BIENES RAÍCES C.A. ante la Notaría Pública Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, para que hiciera del conocimiento de estos que: a) Que el 31.5.2014 venció la prórroga legal del contrato de arrendamiento celebrado entre la sociedad mercantil KURY BIENES RAÍCES C.A., arrendadora, y la sociedad mercantil EL OSO MILLONARIO 2006, C.A., y b) Que se le exige la entrega inmediata del inmueble objeto del contrato de arrendamiento en las mismas buenas condiciones en que les fue entregado al inicio de la relación arrendaticia.
Acta notarial de la notificación, efectuada el 3.6.2014 por el funcionario MARCO ASCANIO, Notario Público Primero del Municipio Libertador del Distrito Capital en el inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la Avenida Presidente Medina, Edificio Delta, Local Nº 3, Las Acacias, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, notificación esta recibida por el ciudadano JESÚS HERNÁNDEZ (f. 95 y 96).
• Solicitud de inspección judicial extra-litem a practicarse en el inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la Avenida Presidente Medina, Edificio Delta, Local Nº 3, Las Acacias, Municipio Libertador del Distrito Capital; solicitud interpuesta por la directora de la sociedad mercantil KURY BIENES RAÍCES C.A. ante la Notaría Pública Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, para que deje constancia de: a) Que se identifique a la persona que se encuentre en el local; b) Del estado en general del local, en lo que se refiere a la fachada, pintura interior y exterior de las paredes, existencia de aire acondicionado, estado de las instalaciones sanitarias y de cualquier otro particular que se señale en el acto; c) De la actividad comercial que se desarrolla en el local y el nombre y RIF de la empresa que la lleva a cabo (f. 98).
Acta de la inspección practicada el 3.6.2014 por el funcionario MARCO ASCANIO, Notario Público Primero del Municipio Libertador del Distrito Capital en el inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la Avenida Presidente Medina, Edificio Delta, Local Nº 3, Las Acacias, Municipio Libertador del Distrito Capital (f. 99 y 100).
• Marcada con las letras “O-1”, “O-2”, “O-3”, “O-4”, “O-5”, “O-6, “O-7”, “O-8”, “O-9”, “O-10”, “O-11” y “ANEXO 12”, mensaje de datos impreso de correos electrónicos de fecha 22.3.2011, 25.3.2011, 29.3.2011, 15.4.2011, 4.5.2011, 13.5.2011, 10.6.2011, 15.6.2011, 17.7.2011, 25.6.2011, 20.6.2011 y 31.3.2014, respectivamente, emitidos por la dirección de correo kellyezaguy@hotmail.com a la dirección de correo rob65@hotmail.com, proser3000@hotmail.com y a carlos.hernanzdez77@gmail.com f. 101 al 123).
La reforma de la demanda in comento aparece admitida por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante auto dictado en fecha 17.6.2014 a través de los trámites relativos al procedimiento breve, contenido en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil; por lo que ordenó el emplazamiento de la parte demandada sociedad mercantil EL OSO MILLONARIO 2006, C.A., ya identificada, a fin de que compareciera en ese juzgado al segundo (2do) día de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación, a objeto de dar contestación a la demanda.
Mediante diligencia de fecha 1.7.2014, la representación judicial de la parte actora solicitó nuevamente que la demanda fuese admitida y sustanciada conforme al procedimiento oral (f. 126). Posteriormente, el 10.7.2014, el juzgado de conocimiento se pronunció sobre dicha solicitud, declarando nulo el auto de admisión de la reforma de la demanda de fecha 17.6.2014 a los fines de sanear el proceso y por auto separado de fecha 14.7.2014 admitió la demanda y ordenó la tramitación del juicio bajo el procedimiento oral, ordenando el emplazamiento de la parte demanda sociedad mercantil EL OSO MILLONARIO 2006, C.A., ya identificada, a fin de que compareciera ante ese juzgado dentro de los veinte (20) día de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación, a objeto de dar contestación a la demanda.
Efectuándose posteriormente todos y cada uno de los trámites establecidos por la ley procesal vigente para el logro de la citación de la demandada, así como para la designación de la defensora judicial correspondiente, quedó citada la defensora ad litem ASTRID RANGEL en fecha 28.4.2015, constando su notificación en autos desde el 29.4.2015.
Mediante diligencia presentada en fecha 6 de mayo de 2015, el apoderado de la parte demandada, se dio por citado en el presente juicio y solicitó la perención de la instancia alegando que la parte actora no consignó las expensas necesarias para su citación y que este se trata de un requisito formal de orden público (f. 194 y 195).
El 7.5.2015, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de tacha de falsedad incidental de las documentales consignadas con el libelo de demanda identificados con la letra “K” cursantes a los folios 91, 92 y 93 (f. 202). Por diligencia consignada en la misma fecha, la parte demandada impugnó y desconoció tanto la firma como el contenido de las documentales consignadas junto con el escrito libelar que rielan a los folios 84, 85, 88, 89 y 90, identificadas con las letras “F”, “G”, “J”, “L” y “M”, respectivamente.
En fecha 11.5.2015 el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, dictó sentencia declarando sin lugar el recurso de regulación de competencia interpuesto por la parte demandada contra la sentencia del juzgado de conocimiento que declaró sin lugar el alegato de perención de la instancia por cuanto la parte actora (f. 204 al 310); contra esta sentencia, la parte demandada ejerció recurso de apelación, el cual fue oído en el solo efecto devolutivo y remitido a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos.
Llegada la oportunidad para dar contestación a la demanda se hizo presente la representación judicial de la parte demandada, abogado WILLIAM ARÍSTIDES REBOLLEDO, quien consignó escrito de contestación a la demanda en fecha 27 de mayo de 2015, a través del cual alegó lo siguiente: 1) Que la sociedad mercantil EL OSO MILLONARIO 2006, C.A., suscribió un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la sociedad mercantil KURY BIENES RAICES, C.A., por un local comercial ubicado en la Avenida Presidente Medina, Edificio Delta, planta baja, local Nº 3, sector Las Acacias, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, en fecha 31.5.2006 y con una duración de cuatro (4) años fijos, a cambio de un canon mensual de tres millones de bolívares, equivalentes a tres mil bolívares actuales (Bs. 3.000,00), y que dicho canon se ajustaría en enero de cada año conforme al porcentaje inflacionario determinado por el Banco Central de Venezuela, previa comunicación que efectúe la arrendadora; 2) Que el contrato de arrendamiento venció el 31.5.2010 y que desde esa fecha comenzaron una serie de discusiones con la finalidad de celebrar un nuevo contrato de arrendamiento, hasta que el 31.5.2011 celebraron un nuevo contrato de arrendamiento por un año (1) y sin prórroga; 3) Que como existió un lapso de tiempo entre un contrato y otro sin que la posesión del inmueble fuese interrumpida, la relación arrendaticia se indeterminó de manera tal que el contrato de arrendamiento suscrito el 31.5.2011 es nulo; 4) Que en virtud de que la relación arrendaticia se indeterminó, no operaría la prórroga legal y por lo tanto, no procedería la entrega del local comercial por haberse vencido el lapso de la prórroga legal; 5) Que “…en el contrato suscrito el 31 de mayo de 2011, las partes acordaron en calidad de garantía, el equivalente tres meses del nuevo canon llevándolo de nueve mil (Bs. 9.000,00) que era el monto de garantía cuando se suscribió el contrato de fecha 31 de mayo de 2006, a treinta y seis mil (Bs. 36.000,00) que sería el monto de la nueva garantía pagando al momento, el día 31 de mayo de 2011, la cantidad de ocho mil (Bs. 8.000,00) y el monto restante la cantidad de diecinueve mil (Bs. 19.000,00) el 01 de agosto de 2011…”; 6) Que la cláusula del contrato de arrendamiento en la que estipularon un ajuste anual del canon de arrendamiento atenta contra los intereses del arrendatario puesto que el inmueble tiene más de cuarenta y cinco años (45) de construido, y que además no ha sido objeto de mejoras sino que más bien se encuentra algo vetusto, que por la ley tiene que gozar de regulación; 7) Que “…el contrato en lo atinente al canon de arrendamiento ya contraviene la norma, visto que sin haber transcurrido un año completo de su firma procede un aumento de un 18% sobre el monto de los tres millones (hoy Bs. 3.000,00) iniciales, llevándole a tres millones quinientos cuarenta mil bolívares, (hoy Bs. 3.540,00) a partir del primero de enero de 2007…”; 8) Que el 1º.12.2010 la arrendadora le notificó sobre el aumento del canon en un 28%, quedando el canon en Bs. 9.190,00 hasta el 31.5.2011, pero que un año después de haberse vencido el contrato le notificó nuevamente sobre otro incremento del canon, el cual quedó a razón de Bs. 12.000,00 a partir de junio 2011; y que no obstante ello, en diciembre 2011 la arrendadora notificó de un nuevo aumento del canon a razón de Bs. 15.000,00 mensuales; 9) Que los tres aumentos que realizó la arrendadora para el año 2011 motivaron la rebeldía de la arrendataria en dejar de cancelar los aumentos del canon mensual de arrendamiento; que fue por ello que, le indicó a la arrendadora que no pagaría más aumento del canon hasta que le presentara la constancia de la regulación del alquiler efectuada por la Dirección de Inquilinato y que si la misma resultaba superior a la que venía pagando entregaría el inmueble, pero que hasta entonces seguiría pagando la cantidad de doce mil bolívares (Bs. 12.000,00) mensuales; 10) Que desconoce las comunicaciones identificadas con las letras “L” y “M” cursantes a los folios 91 y 92, ya que no fueron consignadas en el local ni fueron recibidas por ninguno de sus representantes legales; debido a que la firma que contienen las mismas no es de la autoría del ciudadano Jesús Hernández, y que “…JESUS HERNANDEZ, no es ningún encargado ni factor de comercio ni dependiente, simplemente es una persona jubilada que algunas veces se encuentra en el negocio, acompañando a su hijo visto que siempre ha trabajado y se enferma si se queda en la casa sin hacer nada, por tanto, pasa parte de su tiempo en el negocio, presto a cualquier requerimiento en el cual podría colaborar con su hijo…”; 11) Que el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial protege al inquilino de la conducta avara y desleal del comerciante arrendador, y al ser dicha ley de orden público, los derechos del inquilino son irrenunciables y cualquier estipulación, acción o acuerdo en contrario es nulo; 12) Que la ley vigente para cuando se celebró el contrato establecía que el canon de arrendamiento de los inmuebles construidos antes del año 1987 debía tramitarse por la Oficina de Inquilinato pero que en el contrato se estipuló la regulación del canon para los inmuebles construidos en fecha posterior a 1987 conforme al artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; 15) Desconoció, impugnó y solicitó que sea desechada el acta de la notificación realizada por la Notaría Pública Primera del Municipio Libertador en fecha 26.3.2012 según planilla Nº 002591 marcada con la letra “K” cursante a los folios 91, 92, y 93, debido a que no fue recibida ni firmada por ninguno de los representantes de la empresa arrendataria, que son los ciudadanos Carlos Alberto Hernández González y Juan Roberto Rodríguez Lorenzo, por lo que existe una presunción de que la Notaría se haya constituido en otro local distinto al establecido en la solicitud de notificación; 16) Que el 15.12.2005 fue celebrado un contrato de arrendamiento entre los ciudadanos por Kelly Ezagury y David Ezagury, arrendadores, y la sociedad mercantil INVERSIONES PREMIUN DIGITAL, C.A., arrendataria, representada por los ciudadanos Carlos Alberto Hernández González y Juan Roberto Rodríguez, con una duración de tres (3) meses con vigencia desde el 15.12.2005; 17) Que “…si observamos la fecha cuando registran la propiedad del local comercial objeto del presente contrato es el primero (1) de junio de 2006, y cuando suscriben el nuevo contrato con EL OSO MILLONARIO 2006, C.A., el día 31/06/2006, bajo su condición de propietarios situación irregular visto que es a partir del primero (1) de junio de 2006, cuando adquieren dicha cualidad de propietarios y en tal sentido de suscribir cualquier tipo de contrato bajo esa condición (…) que cuando se suscribe el nuevo contrato todavía estaba activo el contrato con la empresa INVERSIONES PREMIUM DIGITAL, a lo cual ellos argumentaron que no teníamos nada de qué preocuparnos ya que éramos las mismas personas, solo que ellos ahora todo lo llevarían con la empresa que recién habían constituido y de la misma manera querían romper con cualquier vinculación del local con contrato anterior lo cual nos obligó a registrar otra firma como lo es la empresa EL OSO MILLONARIO 2006, C.A el día 29 de diciembre de 2006, les planteamos que ciertamente podíamos realizarlo pero que nosotros seguiríamos actuando en nuestro giro de comercio como la empresa INVERSIONES PREMIUM DIGITAL, situación que aceptaron y como se puede palpar, desde el momento de la firma del contrato con INVERSIONES PREMIUM DIGITAL, el día 15 de diciembre del 2005…”; 18) Que suscribieron un nuevo contrato con la sociedad mercantil EL OSO MILLONARIO 2006, C.A., siendo sus representantes legales los mismos que los de la sociedad mercantil INVERSIONES PREMIUM DIGITAL, C.A., los ciudadanos Carlos Alberto Hernández González y Juan Roberto Rodríguez; 19) Invocó el principio de primacía de la realidad sobre las formas ya que la sociedad mercantil EL OSO MILLONARIO 2006, C.A., nunca tuvo ejercicio fiscal debido a que fue constituida por el pedimento de la arrendadora para poder ser firmado el nuevo contrato de arrendamiento; 20) Que los ciudadanos Carlos Alberto Hernández González y Juan Roberto Rodríguez son representantes legales de las sociedades mercantiles INVERSIONES PREMIUM DIGITAL, C.A., y EL OSO MILLONARIO 2006, C.A.; 21) Que no incumplió la cláusula séptima del contrato de arrendamiento puesto que las personas obligadas con la sociedad EL OSO MILLONARIO 2006, C.A., son las mismas que explotan el comercio en el local comercial.
Junto con el escrito de contestación a la demanda fueron consignadas las siguientes documentales:
• Marcado con la letra “A”, copia de los estatutos de la sociedad mercantil INVERSIONES PREMIUM, C.A. (f. 232).
• Marcado con la letra “B”, copia simple de los estatutos sociales y el acta constitutiva de la sociedad mercantil EL OSO MILLONARIO 2006, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el No. 44, Tomo 1242 A; que evidencia el carácter de accionistas y directores de los ciudadanos CARLOS ALBERTO HERNÁNDEZ GONZALEZ y JUAN ROBERTO RODRIGUEZ LORENZO.
• Marcado con la letra “C”, copia simple de los estatutos sociales y el acta constitutiva de la sociedad mercantil KURY BIENES RAÍCES, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el No. 22, Tomo 1281 A; que evidencia el carácter de accionistas y directores de los ciudadanos KELLY EZAGURY BENMERGUI y DAVID EZAGURY ENMERGUI.
• Marcado con la letra “D”, copia simple de contrato de arrendamiento de fecha 15.12.2005 suscrito entre los ciudadanos KELLY EZAGURY BENMERGUI y DAVID EZAGURY ENMERGUI, arrendadores, y la sociedad mercantil INVERSIONES PREMIUM DIGITAL, C.A., y los ciudadanos CARLOS ALBERTO HERNÁNDEZ GONZALEZ y JUAN ROBERTO RODRIGUEZ LORENZO, arrendatarios, sobre un inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la Avenida Presidente Medina, Edificio Delta, Local Nº 3, Sector Las Acacias, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital por un canon mensual de arrendamiento de tres millones de bolívares (Bs. 3.000.000,00) (f. 249 al 251).
• Marcado con la letra “E”, Registro Único de Información Fiscal (RIF) de la sociedad mercantil INVERSIONES PREMIUM DIGITAL, C.A.
• Marcado con la letra “F”, intereses de mora procesados en la dirección procesal del SUMAT por ramo de industria y comercio para el local objeto de la relación arrendaticia y a nombre de la sociedad mercantil INVERSIONES PREMIUM DIGITAL, C.A., (f. 253 al 261).
• Copia simple de factura de CORPOELEC a nombre de la sociedad mercantil INVERSIONES PREMIUM DIGITAL, C.A., por el consumo de electricidad (f. 262)
• Solicitud Nº n00241690 de inscripción realizada por la sociedad mercantil INVERSIONES PREMIUM DIGITAL, C.A., ante el Instituto Venezolano de Seguros Sociales I.V.S.S (f. 263).
• Marcado con la letra “I”, Registro Único de Información Fiscal (RIF) de la sociedad mercantil EL OSO MILLONARIO 2006, C.A. (f. 264)
Por auto de fecha 9.6.2015 el a quo fijó la audiencia preliminar para el quinto día siguiente a las diez de la mañana (10:00 am) (f. 275), la cual tuvo lugar el día 16.6.2015.
Por auto de fecha 18 de junio de 2015, el juez de conocimiento procedió a la fijación de los hechos y abrió la causa a pruebas, de conformidad con lo previsto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil (f. 280 y 281)
El 26.6.2015 la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas, y el 29 del mismo mes y año, la parte demandada hizo lo propio; las cuales fueron admitidas por el a quo por auto de fecha 30.6.2015, ordenando librar oficio a la entidad bancaria Banco de Venezuela ubicada en la calle La Joya Agencia de Chacao y/o a la Superintendencia Bancaria (SUDEBAN), a la Comisión Nacional de Loterías (CONALOT), a la Corporación Eléctrica Nacional C.A. (CORPOELEC), y al Servicio Nacional de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), a lo fines de evacuar las pruebas de informes promovidas por ambas partes (f. 292 al 294).
El día 17.7.2015 rindieron declaración los testigos Jesús Hernández y Yamileth Vitale (f. 309).
Por medio de diligencia de fecha 22.7.2015, el abogado RAÚL MEZA CASTRO, sustituyó el poder que le fue otorgado por la parte actora sociedad mercantil KURY BIENES RAICES, C.A., en la persona de las abogadas YOLEITZA CASTRO SIFONTES y VERONIQUE GONZÁLEZ SERRYN (f. 316).
Posteriormente, el 8.10.2015 a las diez de la mañana (10:00 am) celebró la audiencia oral de juicio en el Juzgado Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, cuya acta riela del folio 338 al 340.
Finalmente, en fecha 10 de noviembre de 2015, el juzgado de la causa emitió fallo definitivo en el cual declaró parcialmente con lugar la demanda interpuesta, condenando a la parte demandada a desalojar el inmueble objeto de controversia, a pagar la diferencia no pagada en virtud del aumento del canon de arrendamiento consistente en tres mil bolívares (Bs. 3.000,00) mensuales desde enero 2012, a pagar la sanción establecida en el numeral 3 del artículo 22 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, a partir del mes de enero hasta la entrega definitiva del inmueble; y ordenó la realización de una experticia complementaria del fallo para la determinación del monto condenado a pagar.
Concluida la sustanciación según quedó establecido en los antecedentes de este fallo, se entró en la fase para sentenciar que nos ocupa.
III
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Esta alzada pasa a dictar sentencia con base en las consideraciones que de seguidas se explanan:
Se defieren al conocimiento de este Juzgado Superior las presentes actuaciones, en virtud del recurso ordinario de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada, sociedad mercantil EL OSO MILLONARIO 2006, C.A., contra la sentencia definitiva proferida en fecha 10 de noviembre de 2015 por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró parcialmente con lugar la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento incoada por la sociedad mercantil KURY BIENES RAICES, C.A., contra la sociedad mercantil EL OSO MILLONARIO 2006, C.A. El fallo recurrido aparece fundamentado en lo siguiente:
“…Al respecto, se aduce libelarmente que la demandada se abstuvo de pagar los aumentos efectuados en el mes de enero de 2012, 2013 y 2014. Sin embargo, en la cláusula quinta del contrato objeto de resolución en este proceso se señala expresamente que para que surta efecto el aumento del canon solo debe notificarse a la arrendataria, hoy demandada, con por lo menos un mes de anticipación. Se observa de las actas que conforman el presente expediente que en fecha 01 de diciembre de 2011, se notificó a la demandada del aumento del canon al monto de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,00) que entraría en vigencia a partir de enero de 2012, hecho que queda probado mediante documento tenido por reconocido que riela al folio 32 de este expediente y fue admitido por la parte demandada en la contestación al exponer que:
“…Sin embargo con dificultad mi mandante canceló [se refiere al aumento del canon de fecha 31 de mayo de 2011 a la suma de DOCE MIL BOLÍVARES (Bs. 12.000,00)] pero en el mes de diciembre del mismo año 2011, hace llegar la arrendadora una nueva comunicación que de acuerdo a la cláusula Quinta el índice inflacionario que establecía el Banco Central de Venezuela era de 25% puntos porcentuales por tal razón ahora había que cancelar Quince mil Bolívares (Bs. 15.000,00) lo cual motivó la rebeldía de mi mandante a cancelar dicho pago, visto que en el espacio de tiempo de un año la propietaria había realizado tres aumentos, que los mismos contravenían la norma y que mi cliente lo consideraba como una burla a la merced desmedida de la voracidad con que actuaba el arrendador. En ese momento se le indicó que no pagaría más aumentos (…)” (Corchetas y resaltado del Tribunal)
Con vista del extracto trascrito, resulta evidente que la parte demandada es confesa con el incumplimiento que se le atribuye de pagar el canon pues la arrendadora notificó bien del aumento; hecho que, como ya se señaló, quedó expresamente admitido por la parte demandada.
Ahora bien, puntualmente, en lo referido a los aumentos para hacerse efectivos en enero de 2013 y enero de 2014, los cuales la parte actora alega que se notificaron debidamente y que la demandada se rehusó a cancelar, este Tribunal observa que las referidas notificaciones fueron impugnadas sin que la promovente hubiese insistido en hacerlas valer en juicio a través de los mecanismos dispuestos para tal fin. En atención a lo anterior debe este Tribunal desecharlas del proceso.
Resuelto lo anterior, este Tribunal debe emitir juicio en relación al incumplimiento de la cláusula séptima del contrato bajo estudio que establece el carácter intuitu personae del contrato en el sentido de que prohíbe que en el local objeto del arrendamiento funcione una persona diferente a la sociedad mercantil EL OSO MILLONARIO 2006, C.A. Sobre tal respecto la parte demandada alega en repetidas oportunidades que la sociedad demandada y la sociedad INVERSIONES PREMIUM, C.A. deben considerarse como la misma ya que sus accionistas son los mismos. En tal sentido el Tribunal observa que, tal como quedó demostrado con las actas constitutivas de dichas compañías, los accionistas en ambos casos son CARLOS ALBERTO HERNANDEZ GONZALEZ y JUAN ROBERTO RODRIGUEZ LORENZO por lo que debe hacerse referencia al levantamiento del velo corporativo que no es más que obviar la apariencia mediante la cual actúan los accionistas utilizando diferentes personas jurídicas y así observar si quienes se encuentran detrás de ese velo (personas jurídicas mediante las que actúan) son las mismas personas naturales que buscan un fin económico común. En el presente caso, se observa que en efecto las dos compañías, es decir, EL OSO MILLONARIO 2006, C.A. e INVERSIONES PREMIUM, C.A. tienen los mismos accionistas y el mismo objeto, por lo que este Tribunal debe considerar que las personas jurídicas en cuestión fueron creadas para un fin idéntico y debe tratárseles como a una sola persona, pues al fin y al cabo representan una unidad económica. En consecuencia se declara improcedente el alegato referente al incumplimiento de la cláusula séptima del contrato objeto de este juicio, y así se decide.
Antes de pronunciarse acerca de la sanción establecida en el artículo 22 en su numeral 3 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, este Tribunal debe hacer referencia al alegato esgrimido por la accionada al sostener que el hecho de que se haya firmado un nuevo contrato una vez terminada la prórroga legal correspondiente al vencimiento del primer contrato, hace que se deba considerar la relación arrendaticia como de tiempo indeterminado. Es importante destacar que en materia contractual rige el principio llamado “Autonomía de la Voluntad de las Partes” que establece que las partes pueden pactar cualquier obligación siempre que no sea contraria al orden público o a las leyes.
Se observa que en el contrato suscrito en fecha 31 de mayo de 2011 se estableció textualmente que el contrato tendría un plazo de vigencia de un (1) año fijo sin prórroga por lo que mal podría pretender la parte demandada que el Tribunal lo interprete en el sentido de que haya operado la tácita reconducción y la consecuencial transformación del mismo a tiempo indeterminado. Así mismo la intención de las partes fue clara e inobjetable en pactar una relación a término fijo y ASI SE DECIDE.
Ahora bien, resuelto el punto de la naturaleza del contrato este Tribunal considera necesario transcribir lo establecido en el numeral 3 del artículo 22 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, a saber:
(…Omissis…)
En el presente caso, la relación arrendaticia no pudo ser objeto de finiquito entre las partes ya que se tuvo que acudir al órgano jurisdiccional a fin de dirimir el conflicto que ha quedado demostrado obedece a obligaciones insolutas, en este caso por parte de la demandada, haciéndose procedente la reclamación en cuestión. Sin embargo, la parte accionante, en su petitorio, solicita que el cálculo de la sanción se calcule con base a un canon de VEINTICINCO MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 25.750,00), no siendo el canon procedente por haber sido desechadas las dos últimas notificaciones de aumento. Entonces, habiendo quedado establecido el último canon en QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,00), entre otras razones por aceptación expresa de la demandada en su escrito de contestación al fondo, se hace aplicable dicha sanción debiendo ser calculada con base a este último monto, desde la fecha en que la solicitó el actor, es decir desde enero de 2014.
Con respecto al pedimento de que los demandados sean condenados al pago de los intereses de mora que se causen hasta el pago definitivo de las cantidades adeudadas, este Tribunal ha sido del criterio de que en los casos en que sean acordadas cantidades derivadas de algún incumplimiento en virtud de alguna indemnización se debe condonar a la parte perdidosa el pago de intereses moratorios en virtud de estar en presencia de un cobro doble por el mismo concepto, mas cuando el pago indemnizatorio que se alude será fijado hasta la fecha en que sea entregado el inmueble objeto de la controversia. Tal criterio tiene su fundamento analógico en sentencia N° 1.295 dictada por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 21 de agosto de 2003, donde se estableció que pretender que se acuerden tanto los intereses como la indexación implicaría una doble reparación y generaría intereses sobrepuestos contrarios a la noción del pago justo; y tal como lo sostienen los tratadistas Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre, en su obra “Curso de Obligaciones”, Derecho Civil III, al afirmar “…que si el acreedor pretende el pago de los intereses moratorios u otro, está pretendiendo un doble correctivo a la inflación o devaluación de la moneda, viéndose perjudicado el deudor, ya que deberá pagar dos veces el efecto de la inflación, y el acreedor se verá doblemente beneficiado, sin que exista una verdadera causa jurídica para ello...”.
En este sentido es necesario recalcar que el Artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, no sólo se refiere a la naturaleza instrumental simple, uniforme y eficaz que debe observar todo proceso judicial llevado a cabo ante los Tribunales de la República, sino que además establece de manera clara y precisa que el fin primordial de este, es garantizar a las partes y a todos los interesados en una determinada contención, que la tramitación de la misma y las decisiones que se dicten a los efectos de resolverla no sólo estén fundadas en el Derecho, en atención a lo alegado y probado en autos, sino también en criterios de justicia y razonabilidad que aseguren la tutela efectiva de quien haya demostrado su legítima pretensión en el asunto a resolver, tal como lo sostuvo el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, mediante sentencia dictada en el caso: Unidad Médico Nefrológica La Pastora C.A., el día 04 de Noviembre de 2003.
Finalmente, tomando en consideración los criterios señalados y con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela que obligan al Juez a interpretar las instituciones jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho y que persiguen hacer efectiva la Justicia, inevitablemente este Órgano Jurisdiccional debe declarar parcialmente con lugar la pretensión de la actora lo cual quedará expresamente establecido en la parte dispositiva del fallo..-
Corresponde a este Juzgado Superior determinar el thema decidendum en la presente controversia, el cual viene claramente señalado en el escrito libelar y su reforma interpuesto por la demandante y está circunscrito al desalojo del inmueble constituido por el local comercial Nº3, ubicado en la Avenida Presidente Medina, Edificio Delta, Las Acacias, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital libre de bienes y personas en las mismas buenas condiciones en las que se le entregó y solvente de toda deuda, por incumplimiento por parte de la arrendataria en el íntegro y oportuno pago de las mensualidades correspondientes (los aumentos pactado en la clausula 5ta del contrato) a los meses transcurridos desde enero de 2012, el aumento que se generó desde enero de 2013 y desde enero de 2014 y lo que se configura como un lucro que asciende a la cantidad de ciento setenta tres mil ciento cincuenta bolívares (Bs. 173.150) hasta la fecha de interposición de la demanda, por haber incumplido con entregar el inmueble al vencimiento de la prórroga legal el 31.5.2014 y por haber cedido sus derechos como arrendataria a la sociedad mercantil INVERSIONES PREMIUM DIGITAL, C.A, fundamentando su pretensión en los literales “f” “g” e “i” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, peticionando igualmente la aplicación de la penalidad establecida en el numeral 3 del artículo 22 eiusdem.
Dicha pretensión luego de admitirse la existencia de la relación arrendaticia fue negada y rechazada por la parte demandada, por el referido local en fecha 31.5.2006 y con una duración de cuatro (4) años fijos, a cambio de un canon mensual de tres millones de bolívares, equivalentes a tres mil bolívares actuales (Bs. 3.000,00), y que dicho canon se ajustaría en enero de cada año conforme al porcentaje inflacionario determinado por el Banco Central de Venezuela, previa comunicación que efectúe la arrendadora., es improcedente puesto que el inmueble tiene más de cuarenta y cinco años (45) de construido. Que los tres aumentos que realizó la arrendadora para el año 2011 motivaron la rebeldía de la arrendataria en dejar de cancelar los aumentos del canon mensual de arrendamiento; que fue por ello que, le indicó a la arrendadora que no pagaría más aumento del canon hasta que le presentara la constancia de la regulación del alquiler efectuada por la Dirección de Inquilinato y que si la misma resultaba superior a la que venía pagando entregaría el inmueble, pero que hasta entonces seguiría pagando la cantidad de doce mil bolívares (Bs. 12.000,00) mensuales. Que desconoce las comunicaciones identificadas con las letras “L” y “M” cursantes a los folios 91 y 92, ya que no fueron consignadas en el local ni fueron recibidas por ninguno de sus representantes legales. Desconoció, impugnó y solicitó que sea desechada el acta de la notificación realizada por la Notaría Pública Primera del Municipio Libertador en fecha 26.3.2012 según planilla Nº 002591 marcada con la letra “K” cursante a los folios 91, 92, y 93, debido a que no fue recibida ni firmada por ninguno de los representantes de la empresa arrendataria, que son los ciudadanos Carlos Alberto Hernández González y Juan Roberto Rodríguez Lorenzo, por lo que existe una presunción de que la Notaría se haya constituido en otro local distinto al establecido en la solicitud de notificación.
Que el 15.12.2005 fue celebrado un contrato de arrendamiento entre los ciudadanos por Kelly Ezagury y David Ezagury, arrendadores, y la sociedad mercantil INVERSIONES PREMIUN DIGITAL, C.A., arrendataria, representada por los ciudadanos Carlos Alberto Hernández González y Juan Roberto Rodríguez, con una duración de tres (3) meses con vigencia desde el 15.12.2005; y luego se suscribió un nuevo contrato con la sociedad mercantil EL OSO MILLONARIO 2006, C.A., siendo sus representantes legales los mismos que los de la sociedad mercantil INVERSIONES PREMIUM DIGITAL, C.A., los ciudadanos Carlos Alberto Hernández González y Juan Roberto Rodríguez, y los referidos ciudadanos son los mismos representantes legales de las dos sociedades mercantiles.
Fijados de esta manera los hechos controvertidos sometidos al conocimiento de este juzgado, pasa a continuación a emitir pronunciamiento sobre el fondo de lo debatido, advirtiendo previamente que según el principio “nom reformatio in peius”, en nada debe pronunciarse o quedar modificados por este juzgador, los puntos aceptados por la parte actora y que fueran declarados improcedentes en el dictamen del juzgado a quo.
Antes de pronunciarse con relación al fondo del presente asunto judicial, procede esta Superioridad al análisis de los medios probatorios aportados al proceso en la oportunidad correspondiente, a saber:
Pruebas aportadas por la parte actora:
Con el escrito libelar y su reforma:
• Marcada con la letra “B”, original del contrato de arrendamiento de fecha 15.12.2005 celebrado entre los ciudadanos KELLY EZAGURY y DAVID EZAGURY arrendadores, y la sociedad mercantil INVERSIONES PREMIUM DIGITAL, C.A., arrendataria, representada por los ciudadanos CARLOS ALBERTO HERNÁNDEZ GONZÁLEZ y JUAN ROBERTO RODRÍGUEZ, por tres meses sobre un inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la Avenida Presidente Medina, Edificio Delta, Local Nº 3, Sector Las Acacias, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital por un canon mensual de arrendamiento de tres millones de bolívares (Bs. 3.000.000,00) (f. 19 al 21).
Marcada con la letra “A-1”, original del contrato de arrendamiento de fecha 31.5.2006 celebrado entre las sociedades mercantiles KURY BIENES Y RAÍCES C.A., arrendadora representada por sus directores los ciudadanos KELLY EZAGURY y DAVID EZAGURY, y la sociedad mercantil EL OSO MILLONARIO 2006, C.A., arrendataria, representada por los ciudadanos CARLOS ALBERTO HERNÁNDEZ GONZÁLEZ y JUAN ROBERTO RODRÍGUEZ LORENZO, por cuatro (4) años sobre un inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la Avenida Presidente Medina, Edificio Delta, Local Nº 3, Sector Las Acacias, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital por un canon mensual de arrendamiento de tres millones de bolívares (Bs. 3.000.000,00) (f. 73 al 75).
Marcada con la letra “C”, original del contrato de arrendamiento de fecha 31.5.2011 celebrado entre las sociedades mercantiles KURY BIENES Y RAÍCES C.A., arrendadora representada por sus directores los ciudadanos KELLY EZAGURY y DAVID EZAGURY, y la sociedad mercantil EL OSO MILLONARIO 2006, C.A., arrendataria, representada por los ciudadanos CARLOS ALBERTO HERNÁNDEZ GONZÁLEZ y JUAN ROBERTO RODRÍGUEZ LORENZO, sobre un inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la Avenida Presidente Medina, Edificio Delta, Local Nº 3, Sector Las Acacias, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital por un canon mensual de arrendamiento de doce mil bolívares (Bs. 12.000,00) (f. 22 al 26, 76 al 81).
Dichas documentales al no haber sido impugnadas ni tachadas se declaran fidedignas a tenor de lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Dichos documentos se encuentran debidamente sucritos por las partes contratantes, y además la parte demandada admitió expresamente su existencia, en consecuencia este Tribunal le otorga pleno valor probatorio como prueba fundamental del derecho pretendido, pues de su contenido se desprende la existencia de la relación contractual alegada por la parte demandante y se evidencian los términos y condiciones generales bajo las cuales se otorgó el contrato. Así se declara.
• Marcado con la letra “D”, constancia de fecha 31.5.2011 en la que CARLOS ALBERTO HERNÁNDEZ GONZÁLEZ y JUAN ROBERTO RODRÍGUEZ LORENZO, en representación de la sociedad mercantil EL OSO MILLONARIO 2006, C.A., declararon comprometerse a cancelar el monto por concepto de garantía en dos partes, un primer pago por ocho mil bolívares (Bs. 8.000,00) el 31.5.2011, y un segundo pago por diecinueve mil bolívares (Bs. 19.000,00) el 1.8.2011; dicha documental se encuentra firmada por ambos declarantes.
Marcada con las letras “Anexo E”, “Anexo F”, “Anexo G”, “Anexo H”, “Anexo I” y “Anexo J”, original y copia simple de comunicaciones de fecha 6.12.2006, 10.12.2007, 3.12.2008, 3.12.2009, 1.12.2010, y 1.12.2011 dirigidas a la sociedad mercantil EL OSO MILLONARIO 2006, C.A., por medio de las cuales la sociedad mercantil KURY BIENES RAÍCES C.A., le notificó a la arrendataria del ajuste del canon mensual de arrendamiento para el año siguiente de un aumento del 18%, 20%, 30%, 30%, 28% y 25%, respectivamente (f. f. 27 al 32 y del 83 al 88).
Esta Superioridad las aprecia de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363 y 1.371 del Código Civil; evidenciándose de las mismas, el compromiso por parte de la demandada de pagar el monto correspondiente por concepto de garantía; y que la arrendataria fue notificada de los aumentos del canon de arrendamiento para los años 2008, 2009, 2010 y 2011. Así se declara.
• Marcada con las letras “Anexo L” y “Anexo M”, original de comunicaciones de fecha 14.12.2012 y 15.12.2013 dirigidas a la sociedad mercantil EL OSO MILLONARIO 2006, C.A., por medio de las cuales la directora de la sociedad mercantil KURY BIENES RAÍCES C.A., la ciudadana KELLY EZAGURY, le notificó del ajuste del canon mensual de arrendamiento para el año 2013 y 2014 de un aumento del canon a diecisiete mil setecientos bolívares (Bs. 17.700,00) mensuales y veinticinco mil setecientos cincuenta bolívares (Bs. 25.750,00) mensuales , y recordándole que estaba pendiente el pago de los aumentos por el transcurrir de los años 2012 y 2013 (f. 89 y 90). Se desprende de autos que las pruebas anteriormente identificadas fueron impugnadas y desconocidas por la parte demandada, apreciando quien decide que la parte actora no promovió prueba de cotejo alguna tendiente a demostrar la autenticidad de dichas documentales, por lo que no surten ningún efecto en el proceso. Así se declara.
• Original y copia simple de escrito solicitud de notificación dirigida a los ciudadanos CARLOS ALBERTO HERNÁNDEZ GONZÁLEZ y JUAN ROBERTO RODRÍGUEZ LORENZO, efectuada por KELLY EZAGURY BENMERGUI en su carácter de directora de la sociedad mercantil KURY BIENES RAÍCES C.A., ante la Notaría Pública Primera del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, para que hiciera del conocimiento de estos que: a) Que el contrato suscrito el 31.5.2011 expira el 31.5.2012 y por cuanto no se renovaría el mismo, y que debería entregar el inmueble libre de bienes y personas; y b) Que a partir de enero 2012 el canon de arrendamiento quedó ajustado conforme al índice inflacionario emitido por el Banco Central de Venezuela por la cantidad de quince mil bolívares (Bs. 15.000,00) en virtud de la notificación expresa y debidamente aceptada por la arrendataria el 14.12.2011.
Acta notarial de la notificación, efectuada el 26.3.2012 por el funcionario MARCO ASCANIO, Notario Público Primero del Municipio Libertador del Distrito Capital en el inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la Avenida Presidente Medina, Edificio Delta, Local Nº 3, Las Acacias, Caracas, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, notificación esta recibida por el ciudadano JESÚS HERNÁNDEZ (f. 34 y 35 y del 92 y 93).
De las actas del presente expediente se observa que la parte demandada impugnó dicha probanza, que por constituir un documento que merece fe pública debió haber sido impugnada mediante el procedimiento de tacha incidental y de acuerdo a las causales taxativas que aparecen en el artículo 1.380 CC. No obstante, por cuanto la accionada no presentó escrito de formalización de la tacha, se valora dicha documental conforme a lo previsto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y 507 del Código de Procedimiento Civil; evidenciando que la arrendataria fue notificada del vencimiento del contrato en fecha 31.5.2012 y del incremento del canon a quince mil bolívares (Bs. 15.000,00), y así se declara.
• Original de escrito de solicitud de notificación dirigida a los ciudadanos CARLOS ALBERTO HERNÁNDEZ GONZÁLEZ y JUAN ROBERTO RODRÍGUEZ LORENZO o a la persona que se encuentre en el inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la Avenida Presidente Medina, Edificio Delta, Local Nº 3, Sector Las Acacias, Caracas, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital; solicitud interpuesta por la directora de la sociedad mercantil KURY BIENES RAÍCES C.A. ante la Notaría Pública Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, para que hiciera del conocimiento de estos que: a) Que el 31.5.2014 venció la prórroga legal del contrato de arrendamiento celebrado entre la sociedad mercantil KURY BIENES RAÍCES C.A., arrendadora, y la sociedad mercantil EL OSO MILLONARIO 2006, C.A., y b) Que se le exige la entrega inmediata del inmueble objeto del contrato de arrendamiento en las mismas buenas condiciones en que les fue entregado al inicio de la relación arrendaticia.
Acta notarial de la notificación, efectuada el 3.6.2014 por el funcionario MARCO ASCANIO, Notario Público Primero del Municipio Libertador del Distrito Capital en el inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la Avenida Presidente Medina, Edificio Delta, Local Nº 3, Sector Las Acacias, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, notificación esta recibida por el ciudadano JESÚS HERNÁNDEZ (f. 95 y 96).
Este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, y los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil; de dicha probanza se evidencia que la arrendataria fue notificada del vencimiento de la prórroga legal en fecha 31.5.2014 y de la voluntad de la arrendadora de que le fuese entregado el local por haberse vencido la prórroga de dos (2) años, en las mismas buenas condiciones en que les fue entregado al inicio de la relación arrendaticia. Así se declara.
• Solicitud de inspección judicial extra-litem a practicarse en el inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la Avenida Presidente Medina, Edificio Delta, Local Nº 3, Las Acacias, Caracas, Municipio Bolivairano Libertador del Distrito Capital; solicitud interpuesta por la directora de la sociedad mercantil KURY BIENES RAÍCES C.A. ante la Notaría Pública Primera del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, para que deje constancia de: a) Que se identifique a la persona que se encuentre en el local; b) Del estado en general del local, en lo que se refiere a la fachada, pintura interior y exterior de las paredes, existencia de aire acondicionado, estado de las instalaciones sanitarias y de cualquier otro particular que se señale en el acto; c) De la actividad comercial que se desarrolla en el local y el nombre y RIF de la empresa que la lleva a cabo (f. 98).
Acta de la inspección practicada el 3.6.2014 por el funcionario MARCO ASCANIO, Notario Público Primero del Municipio Libertador del Distrito Capital en el inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la Avenida Presidente Medina, Edificio Delta, Local Nº 3, Sector Las Acacias, Municipio Libertador del Distrito Capital; de la cual hicieron constar que: a) en el local se encontraba un ciudadano llamado Juan, titular de la cédula de identidad Nº 3.628.496, quien manifestó ser el padre de uno de los arrendatarios; b) que las paredes del local se encontraban en mal estado; c) en el local funciona una agencia de lotería sin membrete publicitario; d) se observó una cartelera de corcho con el nombre de INVERSIONES PREMIUM DIGITAL y un RIF de Nº J31083939-500 (f. 99 y 100). Este Juzgador le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara.
• Marcada con las letras “O-1”, “O-2”, “O-3”, “O-4”, “O-5”, “O-6, “O-7”, “O-8”, “O-9”, “O-10”, “O-11” y “ANEXO 12”, correos electrónicos de fechas 22.3.2011, 25.3.2011, 29.3.2011, 15.4.2011, 4.5.2011, 13.5.2011, 10.6.2011, 15.6.2011, 17.7.2011, 25.6.2011, 20.6.2011 y 31.3.2014, respectivamente, emitido por la dirección de correo kellyezaguy@hotmail.com a la dirección de correo rob65@hotmail.com, proser3000@hotmail.com y a carlos.hernanzdez77@gmail.com (f. 101 al 123). Al respecto, este Juzgado considera que, al no haber sido desconocidos ni impugnados, y siendo un hecho admitido por la parte demandada en su contestación, los aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, y el artículo 4 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, del cual se evidencia que la directora de la arrendadora se comunicó con el director de la arrendataria para: a) realizar negociaciones para la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento, siendo una de las condiciones para la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento la creación de una nueva sociedad mercantil por parte de la arrendataria; b) notificarle del pago incompleto del canon de arrendamiento del mes de junio, señalando que pagó Bs. 9.190,00 y que el canon era de Bs. 12.000,00; y c) notificarle del vencimiento de la prórroga legal en fecha 31.5.2014. Así se declara.
Pruebas aportadas por la parte demandada:
Con el escrito de contestación:
• Marcada con la letra “A” copia simple de los estatutos sociales y el acta constitutiva de la sociedad mercantil INVERSIONES PREMIUN DIGITAL, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, bajo el No. 12, Tomo 843 A, de fecha 2.12.2003; que evidencia el carácter de accionistas y directores de los ciudadanos CARLOS ALBERTO HERNÁNDEZ GONZALEZ y JUAN ROBERTO RODRIGUEZ LORENZO.
• Marcado con la letra “B”, copia simple de los estatutos sociales y el acta constitutiva de la sociedad mercantil EL OSO MILLONARIO 2006, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, bajo el No. 44, Tomo 1242 A; que evidencia el carácter de accionistas y directores de los ciudadanos CARLOS ALBERTO HERNÁNDEZ GONZALEZ y JUAN ROBERTO RODRIGUEZ LORENZO.
• Marcado con la letra “C”, copia simple de los estatutos sociales y el acta constitutiva de la sociedad mercantil KURY BIENES RAÍCES, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, bajo el No. 22, Tomo 1281 A; que evidencia el carácter de accionistas y directores de los ciudadanos KELLY EZAGURY BENMERGUI y DAVID EZAGURY ENMERGUI.
Se trata de copia de instrumentos registrados, los cuales no fueron impugnados en su oportunidad legal, por lo tanto, este Juzgador le otorga el valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, que de los mismos se desprende que son los mismos representantes legales y accionistas de las compañías EL OSO MILLONARIO 2006, C.A., y INVERSIONES PREMIUN DIGITAL, C.A., al igual de probar la representación legal de la empresa KURY BIENES RAÍCES, C.A. Así se declara.
• Marcado con la letra “D”, copia simple de contrato de arrendamiento de fecha 15.12.2005 suscrito entre los ciudadanos KELLY EZAGURY BENMERGUI y DAVID EZAGURY ENMERGUI, arrendadores, y los ciudadanos CARLOS ALBERTO HERNÁNDEZ GONZALEZ y JUAN ROBERTO RODRIGUEZ LORENZO, arrendatarios, sobre un inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la Avenida Presidente Medina, Edificio Delta, Local Nº 3, Sector Las Acacias, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital por un canon mensual de arrendamiento de tres millones de bolívares (Bs. 3.000.000,00) (f. 249 al 251). Al respecto se observa que esta documental ya fue valorada por este tribunal, por lo que se reitera lo expresado anteriormente, así se declara.
• Copia simple de factura de CORPOELEC, por el consumo de electricidad (f. 262); la cual se valora conforme al artículo 1.383 del Código Civil, evidenciándose de la misma que, el contrato de suministro eléctrico del local objeto de contrato de arrendamiento, está a nombre de la sociedad mercantil INVERSIONES PREMIUM DIGITAL C.A.; y así se declara.
• Marcado con la letra “E”, Registro Único de Información Fiscal (RIF) de la sociedad mercantil INVERSIONES PREMIUM DIGITAL, C.A.; y, marcado con la letra “I”, Registro Único de Información Fiscal de la sociedad mercantil EL OSO MILLONARIO 2006, C.A. (f. 264).
• Marcado con la letra “F”, intereses de mora procesados en la dirección procesal del SUMAT por ramo de industria y comercio para el local objeto de la relación arrendaticia y a nombre de la sociedad mercantil INVERSIONES PREMIUM DIGITAL, C.A., (f. 253 al 261).
• Solicitud Nº n00241690 realizada por la sociedad mercantil INVERSIONES PREMIUM DIGITAL C.A, ante el Instituto Venezolano de Seguros Sociales I.V.S.S (f. 263).
Todas estas instrumentales son desechadas del proceso, por resultar impertinentes al tratar de probar hechos no controvertidos. Así se declara.
En el lapso probatorio:
La parte actora promovió:
• Prueba de informes para probar: a) la fecha de inicio de la relación arrendaticia, y la continuidad que ha tenido; b) la correspondencia de los montos de los depósitos con los aumentos del canon de arrendamiento notificados al ciudadano JESÚS HERNÁNDEZ, padre de uno de los directores de la demandada; y c) que desde enero 2012 los depósitos efectuados por la arrendataria fueron por la cantidad de doce mil bolívares (Bs. 12.000,00) incumpliendo así, el pago de los aumentos subsiguientes a tenor de la cláusula quinta del contrato de arrendamiento. Requiriéndole, para ello, al Banco de Venezuela y/o a la Superintendencia Bancaria (SUDEBAN) información sobre:
a) Si la sociedad mercantil KURY BIENES Y RAÍCES, C.A., inscrita con el RIF Nº J-31522561-1, es titular de una cuenta corriente identificada con el Nº 01020136560000034995, y la fecha de apertura de dicha cuenta.
b) Que indique todos los depósitos recibidos en la referida cuenta, desde la fecha de apertura de la misma hasta la actualidad.
c) Que indique si así lo puedo constatar quien o quienes han realizado depósitos en dicha cuenta.
Se observa de estas actas, que la prueba de informes fue admitida y evacuada conforme a derecho; siendo que las resultas de la misma se valora conforme al 507 del Código de Procedimiento Civil, provenientes de la institución bancaria referida, rielan desde el folio 334 al 337, quedando demostrado de la información subvencionada por el Banco de Venezuela, que la sociedad mercantil KURY BIENES Y RAÍCES, C.A., inscrita con el RIF Nº J-31522561-1 no mantiene relación financiera con dicha institución bancaria. Así se decide.
• Prueba de informes para demostrar que en el local arrendado se encuentra desarrollando una actividad comercial una persona jurídica distinta la demandada arrendataria; requiriéndole información a la Comisión Nacional de Loterías (CONALOT) información sobre:
a) Si en sus archivos y registros se encuentra inscrita la sociedad mercantil INVERSIONES PREMIUM DIGITAL, C.A., identificada con el RIF J-31083939-5.
b) Que informe la dirección donde opera la referida sociedad mercantil como agencia de loterías, y la fecha desde que esa sociedad ejerce dicho ramo comercial.
Se observa de estas actas, que la prueba de informes fue admitida y evacuada conforme a derecho; siendo que las resultas de la misma, provenientes de la institución bancaria referida, rielan desde el folio 330, se valoran conforme al artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado, que la sociedad mercantil INVERSIONES PREMIUM DIGITAL, C.A., identificada con el RIF J-31083939-5, se registró ante la Comisión Nacional de Lotería el 3 de noviembre 2009, con el domicilio: Avenida Presidente Medina, Edif. Delta, Local Nº 2, PB, Las Acacias, Caracas. Así se decide.
La parte demandada promovió:
• Prueba testimonial de las ciudadanas DALIA CASTILLO y THAIDE CASTILLO, GRACE AVILAN, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. 3.606.136 y 13.511.477, respectivamente. Respecto dichas probanzas, aprecia este Juzgador que no acudieron a rendir testimonio, por lo que el a quo declaró desierto los actos; siendo ello así, no hay nada que analizar al respecto. Así se decide.
• Prueba de informes para demostrar que desde siempre ha sido INVERSIONES PREMIUM DIGITAL C.A., la sociedad mercantil que ocupa el local arrendado y esto ha sido un hecho conocido por la arrendadora; requiriéndole información a la CORPORACIÓN ELÉCTRICA NACIONAL, S. A., (CORPOELEC) información sobre:
a) Cuál es la dirección del suministro de la sociedad mercantil INVERSIONES PREMIUM DIGITAL C.A., cuenta contrato / NIC Nº 100001403515.3.
b) Fecha de la contratación del servicio de electricidad de la cuenta contrato / NIC Nº 100001403515.3.
• Prueba de informes para demostrar que la sociedad mercantil EL OSO MILLONARIO 2006, C.A., nunca ha funcionado; requiriéndole información al SERVICIO DE ADMINISTRACIÓN ADUANERA Y TRIBUTARIA (SENIAT) a los fines de que informe lo siguiente:
a) Si la sociedad mercantil EL OSO MILLONARIO 2006, C.A., inscrita bajo el RIF Nº J-31477076-4, ha declarado ante el SENIAT algún ejercicio fiscal, y cuales ha declarado.
Puesto que la evacuación de dichas pruebas de informes resultó infructuosa, esta Superioridad no tiene nada que valorar al respecto. Así se decide.
• Prueba testimonial del ciudadano JESÚS HERNÁNDEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 3.628.496, quien en fecha 17.7.2015, al momento de su declaración expresó lo siguiente: “…Primera Pregunta. ¿Diga el testigo: su nombre, apellido y su cédula de identidad? Contesto: Jesús Alberto Hernández Marcano, C.I 3.628.496; Segunda Pregunta: Diga el Testigo: si trabaja actualmente. Contesto: no. Tercera Pregunta: Diga el Testigo: si usted tiene alguna relación mercantil, laboral o de negocios con la empresa el Osa Millonario. Contesto: no solo una filiación con unos de los dueños de la empresa por que soy su padre. Cuarta Pregunta: Diga el testigo: si tiene conocimiento de que negocio funciona en el local ubicada en la Avenida Presidente Medina, Edificio Delta, planta bajo, local 3, en el Sector Las Acacias, de la ciudad de Caracas, Municipio Libertador. Contestó: una agencia de lotería. Quinta Pregunta: Diga el testigo: de ese conocimiento que tiene usted, que funciona en dicho local, un negocio de loterías, podría decirnos el nombre de dicho negocio. Contesto: inversiones Premium Digital. Sexta Pregunta: Diga el testigo: que tiempo tiene funcionando la empresa Premium Digital en el local ubicada en la Avenida Presidente Medina, Edificio Delta, planta bajo, local 3, en el Sector Las Acacias, de la ciudad de Caracas, Municipio Libertador. Contesto: en octubre 2002, aproximadamente. Séptima Pregunta: Diga el testigo: Que relación tiene con la empresa El Oso Millonario. Contestó: es la empresa de mi hijo, y yo lo ayudo en lo que yo puedo, ya que el es el que aporta para la casa. Octava Pregunta: Diga el testigo: si usted es el encargado de unas de las empresas de su hijo, es decir El Oso Millonario o Premium Digital. Contesto: yo colaboro con el por que es mi hijo y por que me encuentro jubilado. Novena Pregunta: Diga el testigo: si en alguna oportunidad recibió y firmó una comunicación fechada 14-12-2012, en el cual se informaba el aumento del canon de arrendamiento por el monto de (17.7000,00). Contesto: no. Décima Pregunta: Diga el testigo: si en alguna oportunidad recibió y firmo una comunicación fechada 15-12-2013, en el cual se informaba el aumento de canon de arrendamiento por el monto de (25.750,00). Contesto: no. Siendo las 10:19 a.m., Cesaron las preguntas. Culminó el interrogatorio. Terminó, se leyó y conformes firman…”.
Prueba testimonial de la ciudadana YAMILETH MARGARITA VITALES FRAGACHAN, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 6.325.216, quien en fecha 17.7.2015, al momento de su declaración expresó lo siguiente: “…Primera Pregunta. ¿Diga el testigo: su nombre, apellido y su cédula de identidad? Contesto: YAMILETH MARGARITA VITALES FRAGACHAN, C.I 6.325.216; Segunda Pregunta: Diga el Testigo: si trabaja actualmente. Contesto: si. Tercera Pregunta: Diga el Testigo: donde trabaja actualmente. Contesto: en la agencia de lotería inversiones Premium Digital. Cuarta Pregunta: Diga la testigo: donde funciona dicha empresa. Contestó: en la Avenida Victoria o Presidente Medina, punto de Referencia cerca del Central Medeirence. Quinta Pregunta: Diga la testigo: como se llama el edificio donde funciona dicha empresa y número de local. Contestó: Edificio Delta, local Nº 3. Sexta Pregunta: Diga la testigo: que tiempo tiene laborando en dicha empresa. Contesto: los doce (12) años que tiene la empresa. Séptima Pregunta: Diga la testigo: si tiene conocimiento, que desde su creación a funcionado la agencia de lotería Premium en el local Nº 3, del edificio Delta, ubicado en la Avenida Presidente Medina, Sector Las Acacias, de la Ciudad de Caracas Municipio Libertador. Contestó: si. Octava Pregunta: Diga la testigo: si conoce a los accionistas de la empresa El Oso Millonario. Contesto: si. Novena Pregunta: Diga la testigo: si los accionistas de la empresa El Oso Millonario y Premium Digital, son las mismas personas y diga su nombre. Contesto: si, Carlos Hernández y Roberto. Siendo las 10:48 a.m., Cesaron las preguntas. Culminó el interrogatorio. Terminó, se leyó y conformes firman.”.
Vistas las declaraciones testimoniales transcritas, antes de la valoración respectiva a las mismas, se desprende del artículo 508 de la Ley Adjetiva Civil la facultad amplia que los Jueces tienen para la apreciación de la prueba de testigos. En este sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 20 de agosto de 2004, Exp. Nº 03-448, expuso: “…La estimación de la referida prueba implica para el Sentenciador un juicio de valor intelectivo y volitivo a la vez, pues opera en el un acto de voluntad por el cual acoge o rechaza la deposición del testigo, sustentando en que le merece confianza en razón de su edad, vida, costumbres, profesión y demás circunstancias o si es hábil para declarar sobre lo que conoce; de manera que en este contexto el Juez es soberano y libre en su apreciación. Asimismo, el Juez esta obligado a dar las razones para desechar la declaración del testigo, lo que puede ocurrir: 1) Cuando se trate de un testigo inhábil; y, 2) Cuando el testigo pareciera no haber dicho la verdad, por las contradicciones en que hubiere incurrido, o ya por otro motivo aunque no hubiere sido tachado en el juicio. Si bien es cierto que en el examen de la prueba testifical los Jueces deben apreciar si las declaraciones concuerden entre si y con las demás pruebas (…), lo que quiere decir que la valoración de la referida prueba queda al prudente arbitrio del Juez. (…) la apreciación de la prueba de testigos deberá hacerse según las reglas de la sana crítica, de lo que se sigue que el testimonio único pueda constituir plena prueba, siempre que después del cuidadoso análisis que impone la valoración de este medio probatorio, el Juez se encuentre convencido de que los hechos ocurrieron en la forma como los ha narrado el declarante…”.
Dado el criterio jurisprudencial que antecede, esta Superioridad a los fines de la valoración respectiva, observa que el testigo Jesús Alberto Hernández Marcano a la respuesta de la pregunta tercera manifestó ser el padre de uno de los dueños de la empresa y a la pregunta séptima respondió que la empresa el OSO MILLONARIO C.A, es de su hijo y lo ayuda en lo que pueda, ya que él es que aporta para la casa. En cuanto a la testigo Yamilet Vitales a la tercera pregunta contestó que trabaja en la agencia de lotería INVERSIONES PREMIUN DIGITAL y a la pregunta sexta respondió que tiene doce años laborando en la empresa y a la séptima pregunta respondió que desde su creación la empresa funciona en local objeto de contrato de arrendamiento. De las declaraciones anteriores se evidencia que los testigos tienen interés en las resultas del juicio Por consiguiente, esta alzada, en base a lo antes expuesto, al criterio jurisprudencial y normativa invocada, desecha las declaraciones realizadas por los ciudadanos Jesús Alberto Hernández Marcano y Yamilet Vitales, de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.
Fijados los hechos controvertidos y valoradas las pruebas aportadas por las partes en juicio, esta alzada pasará a resolver el fondo de la presente controversia; es decir, la pretensión de la actora de desalojo del inmueble constituido por el local comercial Nº 3, ubicado en la Avenida Presidente Medina, Edificio Delta, Las Acacias, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, dado en arriendo en virtud del contrato de arrendamiento suscrito entre la sociedad mercantil KURY BIENES RAÍCES, C.A., en su carácter de arrendadora, y la sociedad mercantil EL OSO MILLONARIO 2006, C.A., en su carácter de arrendataria; por cuanto, a decir de la parte actora, la demandada incumplió con el pago de los aumentos de los cánones de arrendamiento; pues para el año 2012 el canon mensual fue ajustado a la cantidad de quince mil bolívares (Bs. 15.000,00) , para el 2013 fue ajustado a diecisiete mil setecientos bolívares (Bs. 17.700,00), y para el año 2014 y hasta el mes de mayo 2014 -fecha en la que a su decir venció la prórroga legal de dos (2) años- fue ajustado a veinticinco mil setecientos cincuenta bolívares (Bs. 25.750,00); y que los tres (3) aumentos del canon le fueron participados a la arrendataria tal y como lo establece el contrato, pero que a pesar de ello la misma siguió pagando el canon a razón de doce mil bolívares (Bs. 12.000,00) mensuales; siendo el monto total adeudado de ciento setenta y tres mil con ciento cincuenta bolívares (Bs. 173.150,00). Asimismo, la parte actora también alegó que la arrendataria incumplió la cláusula séptima del contrato de arrendamiento, pues el local arrendado se encontraba ocupado por una sociedad mercantil distinta a la arrendataria, esta es la sociedad mercantil INVERSIONES PREMIUM DIGITAL, C.A., al haber cedido el contrato de arrendamiento a la sociedad mercantil PREMIUM DIGITAL, C.A., derecho que no le concede el contrato locativo por ser intuito persona.
Dicha pretensión fue rebatida por la parte demandada en la fase de contestación, alegando que el contrato de arrendamiento a tiempo determinado suscrito entre las partes del presente proceso se indeterminó y que por ello no operaría la prórroga, puesto que desde el 31.5.2010 hasta el 31.5.2011, fecha de celebración del segundo contrato, se mantuvo en posesión del inmueble de manera ininterrumpida; a decir de la parte demandada, el segundo contrato de arrendamiento es nulo. Por otro lado, alegó que la estipulación respecto al ajuste anual del canon de arrendamiento atenta contra los intereses del arrendatario puesto que el inmueble tiene más de cuarenta y cinco años (45) de construido, y que además no ha sido objeto de mejoras sino que más bien se encuentra algo vetusto, que por la ley los cánones de arrendamiento por los inmuebles construidos antes del año 1987 tienen que ser tramitados por la Oficina de Inquilinato. Asimismo, alegó que incumplió con el pago de los aumentos del canon de arrendamiento en virtud de que la arrendadora aumentó tres veces (3) el canon para el año 2011; siendo que el 1.12.2010 ajustó el canon a Bs. 9.190,00, en junio a Bs. 12.000,00 y nuevamente en diciembre a Bs. 15.000,00.
Igualmente, la demandada estableció que no incumplió la cláusula séptima del contrato de arrendamiento puesto que las personas obligadas con la sociedad EL OSO MILLONARIO 2006, C.A., son las mismas que explotan el comercio en el local comercial; argumentando que el 15.12.2005 los ciudadanos Kelly Ezagury y David Ezagury dieron en arrendamiento el local en cuestión por tres (3) meses a la sociedad mercantil INVERSIONES PREMIUM DIGITAL, C.A., representada por los ciudadanos Carlos Alberto Hernández González y Juan Roberto Rodríguez; que luego, dentro de la vigencia de ese contrato, celebraron un nuevo contrato el 31.5.2006, pero que constituyeron a la sociedad mercantil EL OSO MILLONARIO 2006, C.A., representada por los ciudadanos Carlos Alberto Hernández González y Juan Roberto Rodríguez, ya que los arrendadores habían constituido una nueva empresa y no querían que el nuevo contrato de arrendamiento tuviera vinculación alguna con el contrato anterior celebrado por las mismas personas por el mismo local comercial, pero que estuvieron al tanto de que seguirían actuando en su giro comercial como la empresa INVERSIONES PREMIUM DIGITAL, C.A.; más precisamente, solicitó invocó ante el a quo el principio de primacía de la realidad sobre las formas ya que la sociedad mercantil EL OSO MILLONARIO 2006, C.A., nunca tuvo ejercicio fiscal debido a que fue constituida por pedimento de la arrendadora para poder ser suscrito el nuevo contrato de arrendamiento.
En tal sentido, corresponde ahora a quien aquí decide pronunciarse con relación a las causales de desalojo invocadas por la parte actora, correspondientes a las establecidas en los literales “f”, “g” e “i” del artículo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Con respecto, a la causal de desalojo prevista en el literal “f” de la referida ley por la cesión indebida del contrato, el jurista Emilio Calvo Baca en su obra “Código Civil Venezolano”, Editorial Ediciones Libra (1988) al comentar el artículo 15 del Código Sustantivo Civil, expresa:
“…DOCTRINA
Jurídicamente persona es todo ente susceptible de ejercer derechos y estar sujeto a obligaciones.
El Derecho distingue las personas en naturales y jurídicas. Son naturales o físicas los seres humanos considerados. Son jurídicas o colectivas el conjunto de dos o mas personas naturales que, teniendo cierta permanencia, la ley les reconoce determinados atributos, derechos o facultades, y también les impone obligaciones…”.
Sobre este mismo particular, citado por la Doctora María Candelaria Domínguez Guillén en su obra “Manual de Derecho Civil I” (2011), al autor Francesco Ferrara, en su obra “Le Persone Guiridiche” Editorial Torinense (1938) expresa:
“…La persona física es un ente natural, dotado de intelecto, de voluntad, de conciencia, la persona jurídica es una esencia puramente ideal, es una creación del ordenamiento jurídico… sólo cuando la colectividad de individuos es llevada a ente moral, adquiere la cualidad de nuevo sujeto de derecho… (ibid., p. 6). Cuando se habla de un organismo social se usa una expresión meramente figurativa, plástica e imaginaria. Porque la persona jurídica no tiene un cuerpo visible o tangible en el espacio, no tiene una voluntad, no tiene órganos, ni aspecto material: es una entidad ideal, incorpórea e invisible… Cierto que para su actividad necesita la colaboración de seres humanos y esa voluntad es considerada la voluntad de la persona incorporal pero en un sentido jurídico y no psicológico. (ibid., p. 7)…”.
Isaac Bendayan Levy, “Estudios de Derecho Inquilinario”, Caracas (1987):
“…Elementos esenciales de su validez. Son tres, consentimiento de las partes, sin el cual no hay contrato; una cosa cuyo goce es prometido por el arrendador al arrendatario y que es la causa de la obligación que éste contrae de pagar una renta; un precio que se llama alquiler, canon de arrendamiento, o arrendamiento simplemente…”
De la doctrina transcrita se desprende que, el mundo jurídico reconoce la existencia tanto de las personas naturales como de las personas jurídicas en sentido estricto, como plenos sujetos de derecho; no obstante, es necesario aclarar que las personas jurídicas carecen de corporeidad e intelecto, pues, son en definitiva una creación del ordenamiento jurídico; siendo ello así, las personas jurídicas una vez creadas por el derecho tienen plena capacidad de obrar, esto significa, en palabras de la ilustre Dra. María Candelaria Domínguez Guillén “la posibilidad de realizar actos jurídicos válidos por voluntad propia”. Sin embargo, al analizar con detenimiento la suerte de definición arrojada por la referida doctrinaria, se llega a la conclusión que detrás de las personas jurídicas, siempre se encontrarán las personas naturales que decidieron constituirla, a través de los mecanismos establecidos y cumpliendo con los extremos legales y formalidades exigidas para su existencia y validez en el derecho; esto implica que, en definitiva, la voluntad contractual de las personas jurídicas es el resultado de los acuerdos realizados por sus socios, materializados en los respectivos estatutos sociales.
Ahora bien, en el caso de marras ha quedado demostrada la suscripción de tres (3) contratos de arrendamiento con el mismo objeto, un inmueble constituido por un local comercial ubicado en la Avenida Presidente Medina, Edificio Delta, Local Nº 3, Sector Las Acacias, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital. Un primer contrato celebrado entre las personas naturales, KELLY EZAGURY BENMERGUI y DAVID EZAGURY, arrendadores, y la sociedad mercantil INVERSIONES PREMIUM DIGITAL C.A., representada por sus directores CARLOS ALBERTO HERNÁNDEZ GONZÁLEZ y JUAN ROBERTO RODRÍGUEZ LORENZO, arrendataria, con vigencia desde el 15.12.2005 por tres meses; un segundo contrato celebrado entre la arrendadora la sociedad KURY BIENES Y RAÍCES C.A., representada por sus directores, KELLY EZAGURY BENMERGUI y DAVID EZAGURY, y la arrendataria la sociedad EL OSO MILLONARIO 2006 C.A, representada por sus directores CARLOS ALBERTO HERNÁNDEZ GONZÁLEZ y JUAN ROBERTO RODRÍGUEZ LORENZO, por cuatro años, con vigencia desde el 31.5.2006 hasta el 31.5.2010; y un tercer contrato celebrado entre la arrendadora la sociedad KURY BIENES Y RAÍCES C.A., representada por sus directores, KELLY EZAGURY BENMERGUI y DAVID EZAGURY, y la arrendataria la sociedad EL OSO MILLONARIO 2006 C.A, representada por sus directores CARLOS ALBERTO HERNÁNDEZ GONZÁLEZ y JUAN ROBERTO RODRÍGUEZ LORENZO, por un año de vigencia desde 31.5.2011.
En este sentido, los tres contratos de arrendamiento reúnen los mismos requisitos esenciales, fueron celebrados por el mismo inmueble, por las mismas causas, y quienes dieron consentimiento fueron los mismos sujetos; ya que, a pesar de que los arrendadores del primer contrato eran personas naturales, esos mismos ciudadanos fueron quienes representaron a la sociedad mercantil arrendadora en los sucesivos contratos de arrendamiento; y aunque la arrendataria del primer contrato de arrendamiento es una persona jurídica distinta a la sociedad mercantil que es arrendataria en los dos últimos contratos, las personas naturales que las constituyeron y representaron son las mismas. Aunado a ello, la parte actora junto con el libelo de demanda consignó los tres contratos de arrendamiento; y tomando en cuenta el principio de primacía de la realidad sobre las formas, aún cuando formalmente se trata de tres contratos de arrendamiento distintos, en el fondo subsiste la misma relación jurídica inquilinaria desde el año 2005. Siendo ello así, resulta a todas luces improcedente el desalojo del local comercial pretendido por la parte actora en virtud del incumplimiento de la arrendataria al ceder sus derechos del contrato de arrendamiento celebrado intuito persona a la sociedad mercantil INVERSIONES PREMIUM DIGITAL C.A., confirmándose en este aspecto lo decidió por el juzgado a quo así se decide.
Respecto a las causales de desalojo previstas en los literales “g” e “i” de la referida ley en virtud del incumplimiento de la demanda en el pago del aumento de los cánones de arrendamiento y por la no entrega inmediata del inmueble al vencimiento de la prórroga legal, tenemos que, la parte demandada alegó que el segundo contrato de arrendamiento se indeterminó y que el tercer contrato es nulo, por cuento continuó en posesión del inmueble desde la fecha de vencimiento del mismo hasta la fecha de celebración del tercer contrato de arrendamiento, esto es desde el 31.5.2010 hasta el 31.5.2011; y que en virtud de ello fue que siguió pagando doce mil bolívares (Bs. 12.000,00) mensuales, el mismo monto que venía pagando.
Al respecto, y conforme al acervo probatorio, se evidencia que la relación arrendaticia que vincula a las partes en el proceso, tuvo su inicio en fecha 15.12.2005 por una duración de tres (3) meses, posteriormente, se celebró un segundo de arrendamiento sobre el mismo inmueble, el cual tendría una vigencia desde el día 31.5.2006 hasta el día 31.5.2010, ambas fechas inclusive, teniendo este segundo contrato una vigencia fija de cuatro (4) años, y un último contrato dey habida cuenta la continuidad entre un contrato y otro, esto es que, el arrendatario no perdió el ius teniendi que le confirió el primer contrato, resulta así, la duración total de la relación arrendaticia mayor a cinco (5) años.
En consecuencia, luego de una revisión exhaustiva de las cláusulas contractuales y de las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que se trata de un contrato a tiempo determinado, cuyo vencimiento se cumplió el día 31 de mayo de 2012, siendo el caso que nuestra legislación establece un lapso de prórroga legal para los contratos de arrendamiento, el cual está previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aplicable ratione temporis en el caso de autos y que es similar al estipulado en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, preceptos normativos que señalan:
“Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-¬Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
(…Omissis…)
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
(…Omissis…)
Artículo 39: La prórroga legal opera de pleno derecho y al vencimiento de la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado…” (Resaltado de esta Alzada).
“Artículo 26: Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas:
Duración de la relación arrendaticia Prórroga Máxima
Hasta un (1) año 6 meses
Más de un (1) año y menos de cinco (5) años 1 año
Más de cinco años y menos de diez (10) años 2 años
Más de diez (10) años 3 años
Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación…”.
Así las cosas, en el artículo antes transcrito, se establecen los lapsos de prórroga legal en los contratos de arrendamiento, debiéndose entender que a los fines de realizar el cálculo pertinente, se tiene en consideración el inicio de la relación inquilinaria, esto es, la celebración del primer contrato de arrendamiento, transcurrido más de cinco (5) años, y al no haberse dado la prórroga convencional, por ende se aplicaría lo dispuesto en el literal “b” del artículo 38 citado, correspondiéndole a la aquí demandada, en su carácter de arrendataria del inmueble, un lapso de dos (2) año de prórroga legal.
En el caso que nos ocupa, dicha prórroga se inició al día siguiente del vencimiento del contrato, es decir el 1º de junio de 2012 y se vencería el 31 de mayo de 2014. Ahora bien, los contratos de arrendamiento a tiempo determinado no terminan por el vencimiento del término, pues llegado el día del vencimiento, el contrato se prorroga obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario dentro de un lapso máximo que opera de pleno derecho independientemente de la voluntad del arrendador, y siempre que el arrendatario no pierda su derecho a prórroga legal como resultado de estar insolvente en sus obligaciones; por lo que, aún cuando en el caso de marras la parte demandada alegó que el contrato se indeterminó porque continuó en posesión del inmueble, lo cierto es que no ocurrió la tácita reconducción por cuanto la arrendadora ejerció el desahucio al notificarle del vencimiento del contrato; es decir, el segundo contrato de arrendamiento no se indeterminó, sino que al vencimiento del último contrato lo que operó fue la prórroga legal y no la tácita reconducción del mismo; de esta manera, durante la prórroga legal permanecen vigentes las estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, conservando el contrato su determinación en el tiempo, de conformidad con lo señalado en el mencionado artículo 38, y es sólo al vencimiento de la prórroga legal que la relación arrendaticia se extingue, por lo que debe prosperar la causal de desalojo por este motivo y así se decide.
Por último, la parte actora solicitó el desalojo, fundado en el supuesto incumplimiento contractual por parte de la arrendataria de su obligación de pagar el aumento del canon de arrendamiento para enero de 2012, 2013 hasta enero de 2014; lo que significa que la arrendataria no tomó en cuenta la cláusula Segunda del contrato de fecha 31.5.2011, que reza de la siguiente manera:
“…El canon de arrendamiento establecido será ajustado en el mes de enero de cada año, conforme al porcentaje inflacionario dictaminado por el Banco Central de Venezuela, a tal efecto, LA ARRENDADORA remitirá comunicación por escrito notificando a la ARRENDATARIA el nuevo canon, con pos lo menos un mes de antelación…”.
Con respecto a este punto, resulta necesario establecer que tanto el arrendatario como el arrendador tienen derecho a que se cumpla el contrato tal cual como fue celebrado, y se le de respeto a lo pactado en el mismo, ello en virtud del principio de la autonomía de la voluntad que rige la materia contractual; siendo que el legislador de 1982 se apegó fielmente a la corriente consensualista del contrato que venía tradicionalmente acogiéndose nuestro derecho, entonces, las condiciones requeridas para la existencia del contrato son: consentimiento de las partes, objeto que pueda ser materia de contrato y causa lícita; en virtud del cual el contrato y sus efectos jurídicos empiezan a materializarse una vez que las partes han llegado a un acuerdo en relación a un objeto posible, lícito, determinado o determinable y una causa lícita.
De este modo, tenemos que la relación arrendaticia genera una serie de derechos y obligaciones para ambos contratantes, siendo el pago del canon de arrendamiento la obligación por excelencia del arrendatario. Al respecto ha establecido la doctrina nacional de manera inveterada encabezada por el maestro José Mélich-Orsini, en su obra “El Pago”, Serie Estudios 86, segunda edición, Caracas -2010:
“…El contenido de la obligación representa, pues, el medio puesto a disposición del deudor para realizar el derecho del acreedor. El deudor está obligado a observar este comportamiento, no a garantizar el resultado. Pero tanto la exigencia de una satisfactoria diligencia del deudor en el cumplimiento de su obligación (art. 1270 C.C.) como la de la ejecución de ese deber según las pautas de la buena fe (art. 1160 C.C.) revelan la necesidad de atribuir al concepto de contenido de la obligación un más amplio significado que comprenda al lado de la ejecución personal de la prestación en su sentido estricto, también los deberes instrumentales accesorios de tal deber y aún la cooperación del acreedor necesaria para que el deudor pueda cumplir y liberarse de su obligación.”
En cuanto al pago, señala la doctrina, que el mismo consiste en el cumplimiento de la prestación debida por el deudor. En tal sentido, nuestros autores patrios Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre, en su obra CURSO DE OBLIGACIONES, exponen:
“El pago de toda obligación está regido por dos principios generales admitidos en la doctrina y las legislaciones, a saber: el principio de la identidad del pago y el de integridad del pago.
1.- Principio de identidad del pago
(680) El pago debe ser idéntico a la prestación debida, debe comprender dicha prestación y nada más que ella; por consiguiente: ‘No puede obligarse al acreedor a recibir una prestación o cosa distinta de la que se le debe, aunque el valor de la cosa sea igual o aún superior al de aquella’, principio admitido por el legislador en el artículo 1.290 del Código Civil.
2.- Principio de integridad del pago:
(681) El pago debe ser completo, comprender toda la prestación debida. Como consecuencia, el deudor no puede pretender cumplir en parte la prestación prometida; de allí que no pueda constreñir al acreedor a recibir en parte el pago de la deuda, aunque esta fuere divisible (art. 1.291 CC)...”
Con base a lo expuesto, el arrendamiento es un contrato consensual, sinalagmático perfecto, de buena fe y oneroso en virtud del cual una persona llamada arrendador se obliga a mantener en la posesión pacífica y útil de una cosa mueble o inmueble, durante cierto tiempo, a otra persona llamada arrendatario, mediante el pago de un precio. Es decir, que la obligación principal en la relación arrendaticia es el pago del precio acordado por el arrendador y éste a su vez se compromete a que el arrendatario haga uso pacifico y útil del inmueble arrendado.
En el presente caso, del contrato de arrendamiento en cuestión se evidencia la voluntad de los contratantes en cuanto a la actualización anual del canon de arrendamiento, al estipularla en la cláusula quinta.
En cuanto al canon de arrendamiento, es menester traer a colación lo que establece el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 4:
“Quedan excluidos del régimen de esta Ley, a los solos efectos de la fijación de los cánones de arrendamiento:
(…omissis…)
b) Los inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria, oficina o cualquier otro uso, cuya Cédula de Habitabilidad o instrumento equivalente sea posterior al 2 de enero de 1987…”
Del artículo parcialmente transcrito se desprende que los cánones de arrendamiento de los inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria, oficina o cualquier otro uso equivalente (salvo las exclusiones establecidas en el artículo 4 de la Ley transcrita supra), están sujetos a regulación bajo las condiciones determinadas en el referido Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual, a su vez, atribuye dicha facultad al Poder Ejecutivo Nacional, permitiéndole la delegación de sus funciones administrativas inquilinarias en las Alcaldías, con excepción de las ubicadas dentro del Área Metropolitana de Caracas. (Vid., Sentencia de esta Sala Nº 01059 del 25 de septiembre de 2008).
En el supuesto de autos, no se desprende de las pruebas que rielan en el presente expediente, que el permiso de habitabilidad del local comercial haya sido otorgado antes de 1987. Es de tener en cuenta que, la cédula de habitabilidad consiste en una constancia de terminación de obra, conforme a lo dispuesto en la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística; la Cédula de Habitabilidad, la otorga el ente competente para garantizar que el inmueble cumple con las condiciones de habitabilidad obligatorias, en consecuencia, da fe de que un inmueble, está apto para ser habitado, de tal manera que, al no constar que el permiso de habitabilidad del inmueble de autos haya sido otorgado antes del 2.1.1987, el canon de arrendamiento del local comercial no está sujeto a regulación por el referido decreto ley; por lo que podía incrementarse anualmente tomando como base de cálculo la variación reflejada en los Índices de Precios al Consumidor (IPC) Nacional, elaborados por el Banco Central de Venezuela, calculado sobre el canon del mes anterior al del inicio de la nueva anualidad, en consecuencia, aunque las partes no hubiesen estipulado nada al respecto en el contrato de arrendamiento o mediante acuerdos posteriores, el canon debió actualizarse para enero de 2012, enero de 2013 y enero de 2014 con base a la inflación reportada en dichos años, y así sucesivamente -como en efecto se notificó en el caso bajo análisis-. Así se decide.
Así tenemos que, la accionada al contestar la demanda admitió que no pagó los aumentos de los cánones de arrendamiento debido a que la arrendadora aumentó tres veces el canon de arrendamiento a pagar durante diciembre de 2011, y que por ello siguió pagando un canon mensual de doce mil bolívares (Bs. 12.000,00), este juzgador considera necesario traer a colación lo que establece la cláusula quinta del contrato de arrendamiento de fecha 31.5.2006:
“…El canon de arrendamiento establecido será ajustado en el mes de enero de cada año, conforme al porcentaje inflacionario dictaminado por el Banco Central de Venezuela, a tal efecto, LA ARRENDADORA remitirá comunicación por escrito notificando a la ARRENDATARIA el nuevo canon, con por lo menos un mes de antelación…”.
La misma regulación del ajuste anual del canon de arrendamiento se encuentra contenida en la cláusula quinta del tercer contrato de arrendamiento celebrado el 31.5.2011. Entonces, de las actas del presente expediente se observa que ambas partes acordaron que la actualización del canon de arrendamiento se hiciera tomando en cuenta únicamente la tasa inflacionaria indicada por el Banco Central de Venezuela para el año anterior previa notificación de la arrendadora a la arrendataria.
En el caso de marras la arrendadora procedió -tal y como fue establecido en el contrato- a notificar a la arrendataria del ajuste del canon de arrendamiento para el año 2011 en el mes de diciembre 2010, canon que estaría vigente hasta el mes de mayo de 2011; luego respecto al otro aumento al que se refirió la demandada, este Juzgador constató que el mismo se fijó en el tercer contrato de arrendamiento que tendría vigencia desde el 31.5.2011 hasta mayo 2012, y como en dicho contrato también establecieron el ajuste anual del canon conforme al porcentaje inflacionario, la arrendadora le notificó del aumento del canon para el año 2012, en diciembre 2011. Es entonces, evidente que no hubo incumplimiento en este aspecto por parte de la arrendadora, puesto que en definitiva no se trataba de tres (3) aumentos irregulares del canon de arrendamiento mensual vigente durante el año 2011, como lo alegó la demandada y así se declara.
En el presente caso quedó demostrado que la arrendadora le notificó de la actualización del canon a la arrendataria para el año 2012, el cual, resultó ser de quince mil bolívares mensuales (Bs. 15.000,00); no obstante, no quedó demostrado que la arrendadora haya notificado a la arrendataria de los aumentos del canon a pagar para el año 2013 y 2014; existiendo una diferencia de tres mil bolívares (Bs. 3.000,00) desde el mes de enero de 2012 hasta el 31.5.2014, por lo que resulta procedente el desalojo por el incumplimiento del pago del canon de forma íntegra por parte de la arrendataria. Así se decide.
Ahora bien, respecto a la solicitud de la accionante de que la arrendataria sea condenada a pagar la penalidad establecida en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial por mil doscientos ochenta y siete bolívares con cincuenta céntimos (Bs. 1.287,50) diarios por cada día de retardo en la entrega del inmueble arrendado tomando en cuenta el canon de arrendamiento desde enero de 2014 que debía ser ajustado en la cantidad de veinticinco mil setecientos cincuenta bolívares (Bs. 25.750,00), tenemos que dicho cuerpo normativo establece que:
“…Artículo 22.- Cuando la relación arrendaticia no pudiera ser objeto de finiquito entre las partes, por obligaciones insolutas de cualquiera de ellas, se procederá de la siguiente manera:
(…Omissis…)
3. Cuando el arrendatario se negare a desocupar el inmueble, a pesar del término del plazo de la relación arrendaticia, el arrendador tendrá derecho a percibir por cada día transcurrido, el precio diario del arrendamiento, más una cantidad adicional equivalente al cincuenta por ciento (50%) de dicho monto, hasta la restitución definitiva del inmueble. La cantidad resultante, a la fecha de la restitución efectiva del inmueble, podrá ser imputada a la garantía, la cual se ejecutará en los términos dispuestos en este Decreto Ley…”.
El caso bajo análisis se subsume en la norma transcrita, resultando procedente dicha penalidad la cual deberá ser pagada desde enero de 2014 como lo estableció el juzgado de instancia, con base al canon mensual de quince mil bolívares (Bs. 15.000,00) llevados a días, al haber sido desechadas del proceso las dos (2) últimas notificaciones de aumento, más un recargo de 50%, hasta la fecha de la entrega definitiva del inmueble, lo cual será calculado mediante experticia complementaria del fallo realizada por un único experto nombrado por el tribunal a quo y de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
En conclusión, con vista a todo lo antes expuesto y estando los méritos probatorios a favor de la parte actora conforme al artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, resulta forzoso para este Tribunal declarar sin lugar el recurso ordinario de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada, y parcialmente con lugar la demanda por desalojo impetrada, quedando así confirmado el fallo recurrido y así se dispondrá de manera positiva y precisa en la parte in fine del presente dictamen. ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.
IV
DISPOSITIVA
En mérito de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 16 de noviembre de 2015, por el abogado WILLIAM ARÍSTIDES REBOLLEDO MARTÍNEZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada sociedad mercantil EL OSO MILLONARIO 2006, C.A., contra la sentencia definitiva proferida en fecha 10 de noviembre de 2015 por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual queda confirmada con la motivación aquí expuesta.
SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por desalojo incoada por la sociedad mercantil KURY BIENES RAICES, C.A., contra de la sociedad mercantil EL OSO MILLONARIO 2006, C.A., partes ya identificadas en el presente fallo, en consecuencia se ordena a la accionada: a) Desalojar y entregar el inmueble constituido por el local comercial Nº 3, ubicado en la Avenida Presidente Medina, Edificio Delta, Las Acacias, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital libre de bienes y personas en las mismas buenas condiciones en las que se le entregó; b) Pagar la diferencia no cancelada en virtud del canon de arrendamiento, por el monto de tres mil bolívares (Bs. 3.000,00) a partir del mes de enero 2012 por concepto de indemnización compensatoria hasta mayo 2014; c) Se condena al pago de la penalidad establecida en el numeral 3 del artículo 22 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial a partir de junio 2014 hasta la entrega definitiva del inmueble objeto de contrato cuyo desalojo se ordena, lo cual será calculado mediante experticia complementaria del fallo que será realizada por un único experto nombrado por el tribunal a quo y de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, para determinar las cantidades referidas en los literales b y c.
TERCERO: De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada.
Por cuanto la presente decisión se publica fuera de la oportunidad prevista en la ley, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 233 y 251 eiusdem, se ordena notificar a las partes.
Expídase por Secretaría copia certificada del presente fallo, a los fines de su archivo en el copiador de sentencias definitivas que lleva este juzgado, tal y como lo dispone el artículo 248 íbidem.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años: 207º de la Independencia y 158° de la Federación. En la ciudad de Caracas, a los dieciséis (16) días del mes de noviembre de dos mil diecisiete (2017).
EL JUEZ,
ARTURO MARTÍNEZ JIMÉNEZ
LA SECRETARIA
Abg. SCARLETT RIVAS ROMERO
En esta misma data, siendo las tres y veinte minutos de la tarde (3:20 p.m.) se publicó, registró y se agregó al presente expediente la anterior sentencia, constante de dieciséis (16) folios útiles.-
LA SECRETARIA
Abg. SCARLETT RIVAS ROMERO
Expediente No. AP71-R-2015-001188
AMJ/SRR/GV
