REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Exp. N° AP71-R-2017-000051
PARTE ACTORA: ELBA THAIS COROMOTO GARCIA ALONSO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nro. V.-5.591.746.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ciudadanos PEDRO CESAR RAMIREZ IRIZA, JAIME REIS DE ABREU y SONIA M. FERNANDEZ DE ABREU, abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 12.200, 12.187 y 32.181, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: ciudadano JHONNY DE LA CRUZ FARFAN PIÑANGO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nro. V.-11.559.195, respectivamente.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadano JASON RAFAEL RODRIGUEZ GALLARDO, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 107.278.
MOTIVO: DESALOJO DE VIVIENDA.
SENTENCIA: DEFINITIVA.
-I-
ANTECEDENTES EN ALZADA
Se recibieron en esta alzada las presentes actuaciones, contentivas de la demanda de DESALOJO DE VIVIENDA, seguida por la ciudadana ELBA THAIS COROMOTO GARCIA ALONSO, contra el ciudadano JASON RAFAEL RODRIGUEZ GALLARDO, proveniente del Juzgado Trigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por distribución que hiciera la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, en virtud del recurso de apelación ejercido en fecha 21 de diciembre de 2016, por el abogado PEDRO CESAR RAMIREZ IRIZA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 12.200, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada en fecha 14 de diciembre de 2016, por el supra mencionado Tribunal.
Por auto de fecha 03 de febrero de 2017, se dio por recibido el expediente y se ordenó hacer las anotaciones respectivas en el libro de causas llevado por este juzgado y de conformidad con el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda se ordenó la notificación de las partes que integran el presente juicio, mediante boleta, a fin de hacerles saber que al tercer día de despacho siguiente a la constancia en autos de la nota suscrita por la secretaria de este Tribunal de haberse cumplido con las formalidades establecidas en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, tendrá lugar la celebración de la audiencia oral prevista en el supra mencionado artículo, a las diez de la mañana (10:00 a.m.). (f. 395 y 396).
En fecha 10 de febrero de 2017, mediante diligencia presentada por la parte actora debidamente asistida de abogado, confirió poder apud acta a los abogados PEDRO CESAR RAMIREZ IRIZA, JAIME REIS DE ABREU, Y SONIA M. FERNANDEZ DE ABREU. (f.399).
Consta en autos, diligencia suscrita por la ciudadana Alguacil de este Tribunal, en la cual dejó constancia de haber cumplido con la notificación de la parte demandada. (f. 400 y 401).
En fecha 08 de marzo de 2017, la Secretaria de este Juzgado dejó constancia de haberse dado cumplimiento a las formalidades previstas en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil (f. 402).
Mediante acta de fecha 13 de marzo de 2016, se llevó a cabo la audiencia oral prevista en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de arrendamientos de vivienda, en la cual se declaró con lugar el recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte actora. (f. 403 y 404).
-II-
TRAMITACIÓN EN PRIMERA INSTANCIA
Se inició al demanda, mediante escrito presentado en fecha 05 de abril de 2016, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, por los abogados Lisbet Rebeca Moret Soto, Janeth Coromoto Diaz Maldonado y Sandra Greys Sanchez Briones, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 36.157, 72.062 y 107.355, respectivamente, correspondiéndole al Juzgado Trigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esa Circunscripción Judicial, conocer de la demanda de desalojo incoada ciudadana ELBA THAIS COROMOTO GARCIA ALONSO, contra el ciudadano JASON RAFAEL RODRIGUEZ GALLARDO.
Por auto de fecha 07 de abril de 2016, fue admitida la demanda por el procedimiento establecido en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 101 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, por lo que una vez constara en autos la citación de la parte demandada, al quinto (5to) día de despacho siguiente, a las diez de la mañana (10:00 a.m.) se llevaría a cabo la audiencia de mediación, requiriéndose los fotostatos para la elaboración de la compulsa. En fecha 14 de abril de 2016, el apoderado judicial de la parte actora, consignó los fotostatos necesarios para la elaboración de la compulsa. Consta en autos, auto de fecha 17 de marzo de 2015, mediante la cual se dejo constancia de haber librado la respectiva compulsa. En fecha 02 de mayo 2016, la representación judicial de la parte actora dejó constancia de haber hecho entrega de los emolumentos correspondientes a fin de practicar la citación ordenada. Consta en autos, diligencia de fecha 14 de junio de 2016, suscrita por el ciudadano Alguacil de ese tribunal, mediante la cual informó que fue infructuosa la práctica de la citación ordenada y consignó la compulsa y la orden de comparecencia sin firmar. En fecha 15 de junio de 2016, la representación judicial de la parte actora solicitó el desglose de la compulsa, dejando constancia de haber proveído los emolumentos necesarios. Siendo esto acordado por el Tribunal de la causa mediante auto de fecha 17 de junio de 2016. Consta en autos, diligencia de fecha 08 de julio de 2016, suscrita por el alguacil encargado de practicar la citación de la parte demandada, en la cual manifestó haber citado al ciudadano JHONNY DE LA CRUZ FARFAN PIÑANGO. Mediante acta de fecha 15 de julio de 2016, siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.), se llevó a cabo la audiencia de mediación en la presente causa, de conformidad con lo establecido en el artículo 103 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en la que el Tribunal vista las exposiciones de las partes, y de conformidad con lo establecido en el artículo 107 de la Ley antes mencionada, indicó que la parte demandada deberá dar contestación dentro de los diez (10) días de despacho siguientes a esa fecha, exclusive. En fecha 28 de julio de 2016, la parte demandada debidamente asistido de abogado, consignó escrito de cuestiones previas, contestación y reconvención. Mediante auto de fecha 29 de julio de 2016, el tribunal de la causa previo análisis correspondiente, negó la admisión de la reconvención propuesta por la parte demandada. En fecha 02 de agosto de 2016, la representación judicial de la parte actora consignó escrito de alegatos respecto a las cuestiones previas opuestas por su contraparte. En esa misma fecha consignó diligencia sustituyendo poder. En fecha 05 de agosto de 2016, la parte demandada debidamente asistido de abogado, solicitó cómputo. Mediante fallo de fecha 05 de agosto de 2016, el tribunal de la causa declaró sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y condenó en costas a la parte demandada. En fecha 08 de agosto de 2016, el tribunal de la causa acordó el cómputo solicitado. En esa misma fecha, la parte demandada debidamente asistido de abogado, solicito copias certificadas de diversas actuaciones, asimismo, solicitó nuevo cómputo. Por auto de fecha 09 de agosto de 2016, el tribunal de la causa acordó el cómputo solicitado y las copias certificadas las cuales serán expedidas previa consignación de los fotostatos necesarios. En fecha 10 de agosto de 2016, la parte demandada debidamente asistido de abogado, ejerció recurso de regulación de competencia. En esa misma fecha, consignó los fotostatos requeridos a fin de expedir las copias certificadas acordadas. En fecha 11 de agosto de 2016, se expidieron por secretaria las copias certificadas solicitadas. En fecha 16 de septiembre de 2016, se ordenó abrir cuaderno separado de regulación de competencia, anexando al mismo las copias pertinentes. Mediante auto de fecha 20 de septiembre de 2016 el tribunal de la causa realizó la fijación de los hechos. En fecha 23 de septiembre de 2016, la parte demandada debidamente asistido de abogado, solicitó copias certificadas, siendo esto acordado por el tribunal de la causa mediante auto de fecha 27 de septiembre de 2016, previa consignación de los fotostatos requeridos para ello. Mediante diligencia de fecha 29 de septiembre de 2016, la parte demandada debidamente asistido de abogado, en la cual solicito copias certificadas y retiró copias certificadas acordadas. En fecha 30 de septiembre de 2016, la parte demandada debidamente asistido de abogado, retiró copias certificadas. En esa misma fecha, presentó escrito de promoción de pruebas. Por otro lado, la representación judicial de la parte actora, consignó su escrito de promoción de pruebas. En fecha 05 de octubre de 2016, la representación judicial de la parte actora, consignó escrito en el cual realizó alegatos y se opuso a diversas pruebas traídas a los autos por la parte demandada. En fecha 11 de octubre de 2016, el tribunal de la causa de pronunció en cuanto a las pruebas promovidas por las partes. Mediante diligencia de fecha 17 de octubre de 2016, la parte actora debidamente asistida de abogado, consignó copias simples a los fines de dar impulso a las pruebas de informes admitidas por el tribunal de la causa. Negando dicho pedimento por auto de fecha 20 de octubre de 2016, por ya haberse librado los respectivos oficios de informes. Por diligencia de fecha 27 de octubre de 2016, la parte demandada debidamente asistido de abogado, solicitó se ratifiquen oficios 405-2016 y 406-2016. Siendo esto negado por el tribunal de la causa mediante autos y cómputo de fecha 02 de noviembre de 2016. Por auto de fecha 07 de noviembre de 2016, se ordenó diferir la inspección judicial para el día 09 de noviembre de 2016. En fecha 08 de noviembre de 2016, la representación judicial de la parte actora solicitó se designe experto fotográfico a los fines de que asista a la inspección judicial acordada. Siendo acordado esto por auto de fecha 09 de noviembre de 2016.Mediante auto de fecha 09 de noviembre de 2016, el tribunal dejó constancia de proceder a trasladarse al inmueble objeto de la inspección judicial, dejando en autos acta de inspección con sus respectivos anexos. En fecha 09 de diciembre de 2016, el tribunal de la causa fijó para el segundo día de despacho siguiente a esa fecha, a las diez y media de la mañana (10:30 a.m.) para que tenga lugar la audiencia de juicio. Mediante acta de fecha 13 de diciembre de 2016, se llevó a cabo la audiencia conforme a lo dispuesto en el artículo 114 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en la cual se declaró sin lugar la demanda de desalojo fundamentada en el artículo 91 literal 2 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, reservándose tres días de despacho para publicar el extenso del mismo. En fecha 14 de diciembre de 2016 el tribunal de la causa publicó el extenso del fallo. En fecha 15 de diciembre de 2016, la representación judicial de la parte actora apeló de la sentencia de fondo. Por diligencia de fecha 21 de diciembre de 2016, la parte actora, debidamente asistida de abogado apeló de la sentencia de fecha 14 de diciembre de 2016. Por auto de fecha 11 de enero de 2016, se oyó en ambos efectos el recurso de apelación ejercido por el abogado Omar Alberto Mendoza Sevilla, en representación de la parte actora y por la parte actora debidamente asistida de abogado, contra la sentencia definitiva dictada en este asunto. En esa misma fecha se libró oficio Nº 007-2016, remitiendo expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
De la sentencia recurrida
Se aprecia que en fecha 14 de diciembre de 2016, el Tribunal Trigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia en la presente causa mediante la cual declaró sin lugar la demanda por desalojo, incoada por la ciudadana ELBA THAIS COROMOTO GARCIA ALONSO, contra el ciudadano JASON RAFAEL RODRIGUEZ GALLARDO, expresado de la siguiente manera:
“…omissis…”:
Ahora bien, el desalojo es la acción del arrendador contra el arrendatario, orientada a poner término al contrato de arrendamiento, verbal o por escrito a tiempo indeterminado, para obtener la devolución del inmueble arrendado, por una causal taxativamente establecida por la Ley, es decir,
“la acción de desalojo” se aplica únicamente a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado y de acuerdo al contenido del artículo 91 de la Ley para la regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, establece lo siguiente:
“sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: 1.- en inmuebles destinados a viviendas, que el arrendataria (sic) o arrendataria haya dejado de pagar cuatro (4) cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento, para tal fin…”
Asimismo, señala el artículo 92 eiusdem lo siguiente:
“…el arrendatario o arrendataria que sea demandada o demandado por la primera causal del artículo anterior, y que luego de agotada la vía administrativa y la judicial se determine que la causal del artículo anterior, y que luego de agotada la vía administrativa y la judicial se determine que la causa de la falta de pago es enteramente imputable al arrendatario o arrendataria, perderá en forma inmediata todos los derechos consagrados e esta ley…” (sic)
Igualmente, los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, señalan: “Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causa autorizadas por la Ley.
Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.
En éste sentido, observa esta Tribunal que, las obligaciones en todo contrato y principalmente en el contrato de arrendamiento, deben cumplirse exactamente como fueron contraídas, lo cual implica la ejecución puntual, sucesiva y satisfactoria, del pago del precio de arrendamiento para que a la vez, el propietario disponga de la renta oportuna que procura en su celebración manteniéndose inalterable el equilibrio económico del contrato.
Ahora bien la necesidad del inmueble que el arrendador señala en su escrito libelar, esta Juzgadora debe señalar lo previsto en el artículo 91, numeral 2 de la Ley para la Regularización y control de (sic) los Arrendamientos de Vivienda señala:
“Artículo 91. Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
2.-“En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado.”
Parágrafo único. En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres años. El arrendador notificará al arrendatario o arrendataria con por lo menos noventa días continuos a la finalización del contrato. En caso de contravención será sancionado según lo establecido en la presente Ley, teniendo que restituir al arrendatario o arrendataria en el inmueble. Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo, o en el derecho común”. Subrayado y negrita de esta alzada.-
Asimismo el autor Gilberto Guerrero Quintero señala en su obra Tratado de derecho Arrendaticio Inmobiliario, página 194 y 195 lo siguiente: “En ese caso, para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitada (sic), deben probarse tres (03) requisitos:
“La existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito), pues de no ser así, sino a plazo fijo, el desalojo es improcedente, pues priva la necesidad de cumplimiento del contrato durante el tiempo prefijado y sólo podrá ponérsele término por motivos diferentes con fundamento en el incumplimiento, y no en la necesidad de ocupación”.
“Si el vínculo jurídico entre el propietario y el ocupante del inmueble no es arrendaticio, sino de otra naturaleza, o simplemente no existe ninguno entre los mismos, tampoco procederá la acción, sino otra de acuerdo con las circunstancias que han dado lugar u origen a la ocupación del inmueble de que se trata (interdictal, reivindicatoria u otras)”
“La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que sólo así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo.
Asimismo, la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual”
Sobre la necesidad de ocupar el inmueble, se ha pronunciado la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo al expresar
“Ahora bien, respecto de la prueba de la necesidad, esta Corte observa que ha sido criterio reiterado que basta que el propietario demuestre ser titular del derecho que reclama y su manifestación inequívoca de que desea el inmueble arrendado (…) la materia inquilinaria está inmersa en un marco social que no puede ser obviado por esta Alzada, por tanto, asimismo también ha sido criterio reiterado de éste órgano jurisdiccional que con relación al alcance del concepto de “necesidad”, éste constituye un concepto amplio y subjetivo, por lo que, en caso de que el oponente quisiera realizar una actividad probatoria, por cuanto ésta como se dijo no es necesaria, esta puede quedar satisfecha a través de presunciones que se puedan extraer de los medios o elementos que el solicitante lleve a los autos para así fundamentarla”
(Sentencia 02-05-00, caso “NOVEDADES DUDU S.R.L, expediente está consagrado en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y el mismo no puede ser desconocido por el inquilino…” (Jurisprudencia de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo. Volumen I; Páginas 374, 375. Sentencia .1588 del 30-11-2000. Ponente. Magistrado Perkins Roche Contreras)…” De lo antes explanado tenemos entonces que a los fines de la procedencia de la acción de desalojo por necesidad debe examinarse:
1) Que el contrato de arrendamiento sea a tiempo indeterminado
2) la propiedad sobre el inmueble
3) el vínculo consanguíneo aducido
4) manifestación inequívoca de que desea el inmueble arrendado con aportación de elementos probatorios de la necesidad
5) Que el demandado no desvirtué la alegada necesidad
En el caso sub lite, lo que pretendía el actor, era invocar la necesidad de su hijo. La causal segunda de desocupación (Artículo 91. Numeral “2”), se refiere a la necesidad”, de ocupación del inmueble por parte del propietario o de algún pariente consanguíneo hasta el segundo grado, siendo que de las pruebas consignadas por la parte actora, debe considerar, o no, comprobada suficientemente dicha causal aducida, tal cual lo expresa el Doctor HERMES HARTING. El Arrendamiento. Doctrina y Jurisprudencia. Editorial Librosca Caracas 1996. (Pág. 38). En el caso sub lite, está probado plenamente el vinculo (sic) consanguíneo a través de partida de nacimiento, que es hijo del actor, partida esta de nacimiento que tiene valor de plena prueba de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil; pero no se encuentra demostrada la necesidad de ocupar el inmueble que solicita el propietario para su hijo, por lo cual, habiendo alegado el actor que su hijo es mayor de edad, que se encuentra casado y tiene una hija, menor de edad, necesita hacer su vida independiente, lo que hace acreedor al derecho de habitar una vivienda cómoda, que le proporcione en su entrono privacidad con su pareja y menor hija, Esta representa una situación de hecho de debió ser probada para ser apreciada por el Juzgador es decir, debió haberse alegado y probado la situación de su hijo. Circunstancia ésta que tampoco fue probada. No es menos cierto que es requisito para que proceda el numeral “2” del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el hecho de que el hijo tenga “Necesidad” de ocupar dicho inmueble lo cual no consta en autos, ya que se demuestra que la esposa y la hija se encuentra viviendo fuera del país. Así lo ha señalado otro autor patrio de nombre JOSÉ LU/
ÍS VARELA (Legislación Inquilinaria Practica (sic). Editorial el Guay. Caracas. 1.997. Pág. 181).
En efecto, esa necesidad de ocupación es aquella circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, pues de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. No solamente desde el punto de vista económico, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifique de manera justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestre indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular. (GILBERTO GUERRERO QUINTERO. Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Volumen 1. Editorial Libresca. Pág. 218. Caracas. 2000).
Para nuestra Corte Primera en lo Contencioso Administrativo (fallo del 22 de Octubre de 1.991), la necesidad de ocupar el inmueble se materializa cuando el solicitante demuestre que dicha necesidad de ocupación está en relación con el uso que haría.
Ahora bien aplicando la norma transcrita al presente causa donde el actor expresó la necesidad de ocupar el inmueble de su propiedad y siendo que de las pruebas aportadas nó logró demostrar la necesidad del inmueble distinguido con el Nº 5, ubicada en la primera planta del edificio denominado HEL-ANTOJO, en la avenida Ventuari, de la Urbanización Valle Abajo, Parroquia San Pedro, Municipio Libertador del Distrito Capital, arrendado al ciudadano JHONNY DE LA CRUZ FARFAN PIÑANGO en su carácter de parte demandada, entendiendo esta Juzgadora que el orden público inquilinario, lo constituye ese conjunto de normas obligatorias que tutelan un interés o beneficio que la Ley, concede, como expresión del equilibrio en la sociedad y con fundamento en la necesidad de resguardo y protección de los derechos, ello en concordancia con los artículos 26, 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, declara improcedente la acción de desalojo artículo 91 literal 2, del Decreto para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, por lo que se declara sin lugar , y así se establece.
En fecha 13 de Diciembre de 2016, día y hora fijada para la audiencia de juicio, encontrándose presente la ciudadana ELBA THAIS COROMOTO GARCIA ALONSO, titular de la cédula de identidad Nº V-5.591.746, y su apoderada judicial Abogada JANETH COROMOTO DIAZ MALDONADO, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 72.062, (parte Actora). y el ciudadano JHONNY DE LA CRUZ FARFAN PIÑANGO, titular de la cédula de identidad Nº V-11.559.195 (parte demandada) asistido por el Abogado JASON RAFAEL RODRIGUEZ GALLARDO, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 107.278, donde solo ratificaron el contenido de sus escritos, sin aportar ningún elemento nuevo al juicio. En este estado el Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 115 de la Ley de Regulación y Control de los Arrendamientos de Viviendas, procedió a dictar la dispositiva del fallo. Declarando Sin lugar la demanda de Desalojo fundamentada en el artículo 91, literal 2 ejusdem y se reservó el lapso de tres (3) días de despacho siguientes para publicar el fallo en su integridad de conformidad con el articulo 121 ejusdem
(…)
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Trigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le otorga la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de Desalojo fundamentada en el artículo 91, literal 2, del Decreto para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda intentada por la ciudadana ELBA THAIS COROMOTO GARCIA ALONSO, contra el ciudadano JHONNY DE LA CRUZ FARFAN PIÑANGO
SEGUNDO: De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte actora al pago de las costas procesales, al haber resultado totalmente vencida en la presente litis. De conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, déjese copia certificada del presente fallo.
(Fin de la cita. Subrayado y negrillas del tribunal de la causa.)
Contra la decisión parcialmente transcrita, la representación judicial de la parte actora, así como la misma parte actora debidamente asistida de abogado, mediante diligencias de fecha 15 y 21 de diciembre de 2016, respectivamente, ejercieron recurso de apelación, siendo oídos los mismos en ambos efectos por el Tribunal de la causa, mediante auto de fecha 11 de enero de 2017.
III
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Reseñado lo anterior, debe este Juzgado Superior establecer el thema decidendum en el presente caso, se circunscribe a determinar si la decisión proferida por el a quo, que declaró sin lugar la demanda por desalojo de vivienda intentada por la ciudadana ELBA THAIS COROMOTO GARCIA ALONSO, contra el ciudadano JHONNY DE LA CRUZ FARFAN PIÑANGO, se dictó ajustada a derecho.
Del escrito libelar se desprenden los siguientes hechos con relevancia jurídica invocados por el actor:
Que su poderdante es propietaria, de un bien inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número cinco (5), ubicado en la planta primera piso (N°1) del Edificio Denominado “HEL-ANTOJO”, ubicado en la Avenida Ventuari, de la Urbanización Valle Abajo, Parroquia San Pedro (antes Santa Rosalía), Municipio Libertador del Distrito Capital, al referido apartamento le corresponde en propiedad un puesto de estacionamiento marcado con el Nro. 5. Dicho Inmueble tiene una superficie aproximada de Cincuenta y ocho metros cuadrados con noventa decímetros (58,90 m2) y a los efectos de demostrar la titularidad consignó copia simple del documento de propiedad.
Que en fecha 21 de enero 2011, su poderdante suscribió con el ciudadano JHONNY DE LA CRUZ FARFAN PIÑANGO, un contrato de arrendamiento que tuvo como objeto el inmueble antes identificado y a los efectos de acreditar la existencia de la relación arrendaticia, consignó original de contrato de arrendamiento marcado con la letra “C”.
Que en virtud de que el inquilino se ha negado a entregar el inmueble a su poderdante, a pesar de haber sido notificado de la voluntad de la misma en no renovar el contrato de arrendamiento como se evidencia de original de notificación marcado con la letra “D” la cual fue practicada por la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador en fecha 02 de agosto de 2011 y que por cuanto transcurrió el tiempo establecido y el arrendatario no hizo entrega del bien dado en arrendamiento, su mandante acudió ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI) a los fines de iniciar el correspondiente procedimiento administrativo previo a la demanda judicial, de conformidad con lo establecido en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
En su capítulo III, denominado “del agotamiento de la vía administrativa”, argumentó lo siguiente:
Que en fecha 11 de diciembre de 2012, luego de la negativa de la parte demandada, de devolver el inmueble dado en arrendamiento, la actora presentó ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas (SUNAVI), escrito de solicitud de inicio de procedimiento administrativo en contra del mismo.
Que al referido procedimiento se le asignó el número MC-00825/12-12, el cual fue debidamente sustanciado ante la Coordinación de Mediación y Conciliación del referido ente administrativo. Y que dicho procedimiento se fundamentó en la necesidad justificada que tiene su mandante en que el inmueble sea restituido a los fines de que su hijo Miguel Ángel Márquez García, pueda ocuparlo ya que se acaba de convertir en padre y no tiene una vivienda donde constituirse con su familia. Y que a los efectos de demostrar la filiación consigna marcada con la letra “E” copia certificada de la partida de nacimiento del referido ciudadano.
Que es en fecha 21 de abril de 2014, que la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, dicta la correspondiente Resolución Administrativa signada 00865, en la cual se habilitó la vía judicial, para que la accionante dirimiera la controversia ante los Tribunales competentes, e igualmente, se le notificó a las partes que de conformidad a lo establecido en el artículo 32 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa, podrían interponer el correspondiente Recurso de Nulidad.
Que una vez habilitada la vía judicial y notificada como fue la respectiva Resolución Administrativa, incoa contra el demandado formal demanda de desalojo, la cual fue presentada en fecha 15 de octubre de 2014, ante el Tribunal Distribuidor de Municipio, el cual le correspondió conocer al tribunal 16° de Municipio de esta Circunscripción Judicial.
Que por no comparecer a la audiencia de mediación establecida en el artículo 103 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, ni la parte actora ni la parte demandada, se aplicó el desistimiento establecido en el artículo 105 de la misma norma.
Que visto que ya transcurrieron con creces los noventa (90) días continuos desde que la sentencia de desistimiento quedó definitivamente firme, es por lo que ocurre ante esta autoridad a demandar el desalojo, fundamentada en el ordinal 2° del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, referido a la necesidad justificada que tiene su mandante de que su hijo ocupe el inmueble que le pertenece de plena propiedad.
Fundamentó la presente demanda conforme a lo establecido en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, artículo 91 en su ordinal 2°
Finalmente, en su capítulo VI denominado “petitorio” arguyó que por todos los anteriores fundamentos, es que demanda formalmente al ciudadano JHONNY DE LA CRUZ FARFAN PIÑANGO, quien es venezolano, mayor de edad, de estado civil soltero, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nro. V.-11.559.195, para que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal en lo siguiente:
Primero: En entregar a su representada libre de bienes y personas el inmueble identificado como: Apartamento distinguido con el número cinco (5), ubicado en la planta primera piso (N°1) del Edificio denominado HEL-ANTOJO, ubicado en la avenida Ventuari, de la Urbanización Valle Abajo, Parroquia San Pedro (antes Santa Rosalía), Municipio Libertador del Distrito Capital e igualmente debe hacer entrega del puesto de estacionamiento marcado con el Nro. 5.
Segundo: Que se le imponga a la parte demandada el pago de las costas y costos del presente juicio.
Una vez concluido el tramite procedimental para la citación de la parte demandada, y fijado por el tribunal de la causa en la audiencia de mediación conforme a lo dispuesto en el artículo 103 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el momento en que deberá el demandado contestar la demanda, dicha parte procedió a dar contestación en los siguientes términos:
Negó, rechazó y contradijo, que se haya agotado debidamente la vía administrativa, ya que el procedimiento administrativo tramitado ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), solo se dirigió en contra de su persona, a pesar de haberse estipulado en el contrato de arrendamiento celebrado el 21 de enero de 2011, en su cláusula segunda que “el arrendatario habitará con su cónyuge y menor hijo” obviando así, el derecho a la tutela judicial efectiva de su cónyuge y de su hijo, quienes no fueron notificados ni representados en el procedimiento administrativo, vulnerando a su decir, una garantía constitucional de amplísimo contenido como lo es el debido proceso.
Negó, rechazó y contradijo, que el vínculo contractual, que lo une a la accionante repercuta gravemente en sus derechos constitucionales, toda vez que la ciudadana ELBA THAIS COROMOTO GARCÍA ALONSO, desde la fecha de la contratación 21 de enero de 2011, ha recibido y retirado, en ejercicio de su derecho de propiedad, su pago puntual conforme lo establecido en el artículo 1.592 del Código Civil Venezolano.
Negó, rechazó y contradijo los hechos narrados en el libelo de la demanda y en particular, los relacionados con su supuesta obligación de “entregar el inmueble”, cuando a su decir, lo que se pretende es desconocer y ocultar la falta de cumplimiento de la ciudadana ELBA THAIS COROMOTO GARCÍA ALONSO, en venderle el inmueble, tal y como a su decir, pactaron en fecha 27 de febrero de 2012.
Negó, rechazó y contradijo que sea cierta la alegada necesidad justificada de ocupación con preferencia a su persona, su hijo y su familia, por parte del hijo de la demandante, en tanto, quedó claro en el libelo que la esposa del ciudadano MIGUEL ANGEL MARQUEZ GARCÍA, está establecida fuera del país desde hace años, además, que a su decir de la lectura del libelo se vislumbra que es por distintas razones a las argumentadas, y que se debe acotar que la necesidad invocada no opera para el presente caso, toda vez que el prenombrado hijo de la parte actora, para el momento de la demanda, no comparte junto a su familia un techo en común con otro grupo familiar y que por ello no está dada la condición de dos familias en una misma casa, alega que no es cierto que actualmente el hijo de la demandante, deba habitar separadamente con su familia en otro lugar, porque a su decir, el no vive con su esposa.
Que respecto a lo anteriormente manifestado, no se satisface el requisito el requisito indispensable para ejercer este tipo de acción, como lo es el del interés indudable, que como lo expone el profesor Gilberto Guerrero Quintero, en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, volumen I, se trata del hecho o circunstancia claramente determinado que representa sin dudas un “justo motivo”, que a su decir puede probarse inclusive con una prueba indirecta, donde se pueda evidenciar que dos familias comparten un techo en común.
Y Que, conforme a lo anterior y de conformidad con lo establecido en el artículo 114 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Inmobiliarios, solicitó que en la oportunidad procesal correspondiente declare sin lugar la acción incoada por la ciudadana ELBA THAIS COROMOTO GARCÍA ALONSO. Pidiendo que así sea declarada.
PASA DE SEGUIDA ESTE TRIBUNAL DE ALZADA, A ANALIZAR LAS PRUEBAS DE AUTOS, PARA LO OBSERVA:
CONSIGNADAS DE MANERA CONJUNTA CON EL ESCRITO LIBELAR.
Marcado con la letra “A”: Copia certificada de Instrumento Poder, que acredita la representación para accionar en nombre de la ciudadana ELBA THAIS COROMOTO GARCIA ALONSO el cual quedó autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 30 de abril de 2015, quedando anotado bajo el N° 07, del Tomo 33 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría. con éste documento demuestra la parte accionante que se encuentra representada judicialmente por los mencionados apoderados, y por cuanto el mismo no fue impugnado ni tachado, ésta Superioridad le otorga todo el valor probatorio de plena prueba de tal circunstancia, conforme lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, y prueba de manera cierta e inequívoca la representación judicial que han ejercido en este juicio los mencionados profesionales de la abogacía. Así se declara.
Marcado con la letra “B”: Copia certificada del título de propiedad, del inmueble destinado a vivienda, distinguido con el número 5, que forma parte de la planta primera, piso N°1, del edificio denominado HEL-ANTOJO, ubicado en la avenida Ventuari, de la Urbanización Valle Abajo, Parroquia San Pedro (antes Santa Rosalía), Municipio Libertador, Distrito capital, autenticado ante el Registro Público del Cuarto Circuito del Municipio Libertador, Distrito Capital, el cual se encuentra inserto bajo el Nro. 22, tomo 4, Protocolo Primero, en fecha 12-07-2001; Con éste instrumento, se demuestra la propiedad del inmueble de marras, que tiene la hoy acciónate, y por cuanto el mismo no fue impugnado ni tachado, ésta Superioridad le otorga todo el valor probatorio de plena prueba de tal circunstancia, conforme lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, y prueba de manera cierta e inequívoca la representación judicial que han ejercido en este juicio los mencionados profesionales de la abogacía. Así se declara.
Marcado con letra “C”: Documento original de contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana ELBA THAIS COROMOTO GARCÍA ALONSO y el ciudadano JHONNY DE LA CRUZ FARFAN PIÑANGO el cual quedó autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 21 de enero de 2011, quedando anotado bajo el N° 37, del Tomo 04 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría. Con éste instrumento, se demuestra la propiedad del inmueble de marras, que tiene la hoy acciónate, y por cuanto el mismo no fue impugnado ni tachado, ésta Superioridad le otorga todo el valor probatorio de plena prueba de tal circunstancia, conforme lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, y prueba de manera cierta e inequívoca la relación arrendaticia, que une a las partes de esta contienda judicial. Así se declara.
Marcado con letra “D”: Copia simple de notificación practicada al ciudadano JHONNY DE LA CRUZ FARFAN PIÑANGO, en fecha 02 de agosto de 2011 por la Notario Público Cuadragésima Primera del Municipio Libertador, Distrito Capital. Se evidencia de este instrumento la notificación de no prórroga del contrato, sobre el inmueble de marras, por lo que se otorga todo el valor probatorio de plena prueba de tal circunstancia, conforme lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil. Así se declara.
Marcado con la letra “E”: Copia Certificada de la partida de nacimiento del ciudadano MIGUEL ANGEL MARQUEZ GARCÍA, expedida en fecha 17 de noviembre de 2014, por el Registro Principal del Estado Bolivariano de Miranda y legalizada en fecha 30 de abril de 2015 por el Director General del Servicio Autónomo de Registros y Notarías. Con este instrumento se demuestra la filiación que tiene la actora con el referido ciudadano, y es valorado de conformidad con lo señalado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, otorgándole esta Sentenciadora, el valor probatorio que de él emanan por no haber sido impugnados durante el desenlace del proceso. Así se decide.
Marcado con letra “F”: Copia simple de la sentencia dictada por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 24 de febrero de 2015. Tal instrumental se desecha porque no aporta nada al proceso en discusión. Así se declara.
Marcado con la letra “G”: Copias simples del expediente administrativo tramitado ante el SUNAVI, dentro del cual se encuentra la Resolución Nro. 00865, mediante la cual se habilitó la vía judicial. De este instrumento se constata que la actora, dio cumplimiento a la norma y habilita la vía judicial, cumpliendo con el requisito previo para la tramitación de la demanda en lo dispuesto en los artículos 115 de la Constitución y 91, ordinal 2º de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, ante el órgano correspondiente Así se declara.
Marcado con la letra “H”: Copia simple de la partida de nacimiento de la nieta de la parte actora, ciudadana ELBA THAIS COROMOTO GARCÍA ALONSO, debidamente apostillada por el Estado de la Florida, Estados Unidos de América. , instrumentos con el cual la parte solicitante demostró la filiación que tiene con la menor ahí mencionada y es valorado de conformidad con lo señalado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, otorgándole esta Sentenciadora, el valor probatorio que emana de este. Así se decide.
Marcado con la letra “I”: Original de constancia de residencia, expedida por el Registrador Civil de la Oficina de Registro Civil Municipal, del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 09 de marzo de 2016, en la que se evidencia que el ciudadano MIGUEL ANGEL MARQUEZ GARCIA declara bajo fe de juramento, donde reside desde agosto del año 2000. De este se demuestra que el mencionado ciudadano, habita desde el año 2000, en el Municipio Baruta del Estado Miranda y es valorado de conformidad con lo señalado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, otorgándole esta Sentenciadora, el valor probatorio que emana de este, por no haber sido objeto de impugnación Así se declara.
Marcado con la letra “J”: Original de declaración jurada de no poseer vivienda, suscrita por el ciudadano MIGUEL ANGEL MARQUEZ GARCIA. De este instrumento se demuestra que el referido ciudadano realizo una declaración jurada, de no poseer vivienda y que es valorado de conformidad con lo señalado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, otorgándole esta Sentenciadora, el valor probatorio que emana de este, por no haber sido objeto de impugnación. Así se declara.
Consignadas con el escrito de contestación a la demanda:
Marcado con la letra “A”: Copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana ELBA THAIS COROMOTO GARCÍA ALONSO y el ciudadano JHONNY DE LA CRUZ FARFAN PIÑANGO el cual quedó autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 25 de febrero de 2010, quedando anotado bajo el N° 42, del Tomo 15 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría. El cual ya fue valorado en el cuerpo del fallo, y de donde se evidencia el vínculo que une a las partes de esta contienda judicial. Así se declara.
Marcado con la letra “B”: Copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana ELBA THAIS COROMOTO GARCÍA ALONSO y el ciudadano JHONNY DE LA CRUZ FARFAN PIÑANGO el cual quedó autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 21 de enero de 2011, quedando anotado bajo el N° 37, del Tomo 04 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría. El cual ya fue valorado en el cuerpo del fallo, y de donde se evidencia el vínculo que une a las partes de esta contienda judicial. Así se declara.
Marcado con la letra “C”: Copia simple de notificación practicada al ciudadano JHONNY DE LA CRUZ FARFAN PIÑANGO, en fecha 02 de agosto de 2011 por la Notario Público Cuadragésima Primera del Municipio Libertador, Distrito Capital. Se evidencia de este instrumento la notificación de no prórroga del contrato, sobre el inmueble de marras, por lo que se otorga todo el valor probatorio de plena prueba de tal circunstancia, conforme lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil. Así se declara.
Marcado con la letra “D”: Impresión de correo electrónico, de fecha 05 de marzo de 2013, emitido desde el usuario elba.t.2007@hotmail.com al usuario jhonf29@gmail.com. Se observa del referido instrumento que no guarda relación con la causa, ello porque tiene relación con una solicitud de crédito que no es el tema en discusión. Así se declara.
Marcado “E-1”: Impresión de comprobante de transferencia, emanada del banco Provincial, en fecha 21 de febrero de 2015, con número de referencia 9409795 por la cantidad de cinco mil quinientos bolívares (Bs. 5.500,00). Lo que se demuestra con este instrumento es un pago que realizo el demandado a la actora, sin que conste el concepto de este. Así se declara.
Marcado “E-2”: Impresión de estado de cuenta perteneciente al ciudadano JHONNY DE LA CRUZ FARFAN PIÑANGO, del Banco Provincial. Lo que se evidencia de este instrumento es el movimiento bancario del demandado, durante el mes de febrero de 2015. Se observa del referido instrumento que no guarda relación con la causa, ello porque tiene relación con una solicitud de crédito que no es el tema en discusión. Así se declara.
Marcado con la letra “F”: Impresión de la lista de requisitos para Crédito Hipotecario, emanado del Banco Bicentenario del Pueblo, de la Clase Obrera, Mujer y Comunas, Banco Universal. Este instrumento se desecha en virtud de no ser pertinente para la resolución de este conflicto, el cual es la necesidad del actor, de requerir el inmueble de su propiedad, dado en arriendo al demandado. Así se declara
Marcado con la letra “G”: Impresiones de las relaciones de pago, desde septiembre de 2011, específicamente a partir de fecha 05 de septiembre de 2011, hasta el año 2015, específicamente en fecha 12 de enero de 2015. se observa del instrumento que es una relación de pagos, que emana del propio demandado, por tal motivo se desecha. Así se declara.
Marcada con la letra “H”: Copia simple de demanda de desalojo incoada por la ciudadana ELBA THAIS COROMOTO GARCÍA ALONSO contra el ciudadano JHONNY DE LA CRUZ FARFAN PIÑANGO, originada en el Tribunal Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Instrumento que no guarda relación al ala resolución del caso de marras, por lo que se desecha. Así se declara.
Marcada con la letra “I”: Copia certificada de título de propiedad del inmueble destinado a vivienda, distinguido con el número 5, que forma parte de la planta primera, piso N°1, del edificio denominado HEL-ANTOJO, ubicado en la avenida Ventuari, de la Urbanización Valle Abajo, Parroquia San Pedro (antes Santa Rosalía), Municipio Libertador, Distrito capital, autenticado ante el Registro Público del Cuarto Circuito del Municipio Libertador, Distrito Capital, el cual se encuentra inserto bajo el Nro. 22, tomo 4, Protocolo Primero, en fecha 12-07-2001. Fue valorado en el cuerpo del fallo, y demuestra la propiedad del actor, sobre el inmueble de marras. Así se declara.
Marcada con la letra “J”: Certificación de gravamen, expedida por el Registro Público del Cuarto Circuito de Municipio del Municipio Libertador del Distrito Capital, cuyo número de trámite es 217.2015.4.1512. Este instrumento no guarda relación para la resolución del caso que nos ocupa, en virtud de no estar en discusión los gravámenes que sobre el inmueble recaiga. Por lo que se desecha Así se declara.
Marcada con la letra “K”: Copia simple del acta de nacimiento del niño FABIAN ALEJANDRO FARFAN ALBARRAN. Este instrumento solo guarda relación con la filiación del demanado con su hijo, no obstante debe desecharse en virtud de no estar en conflicto el referido vinculo. Este instrumento no guarda relación para la resolución del caso que nos ocupa, en virtud de no estar en discusión el vinculo que de ahí emana. Por lo que se desecha. Así se declara.
Durante el lapso Probatorio fueron promovidas las siguientes probanzas.
Parte demandada:
1. El mérito favorable de autos: arguyendo que, muy específicamente lo que se desprende del escrito de contestación y del mismo escrito libelar.
2. Ratificó las pruebas documentales, consignadas junto con el escrito de contestación a la demanda las cuales corren insertas a los folios ciento ochenta (180) al doscientos cuarenta y nueve (249), ambos inclusive.
Parte actora:
Ratificó las pruebas documentales, consignadas junto con el escrito libelar, que corren insertas a los folios siete (07) al ciento cuarenta y dos (142), ambos folios inclusive.
Promovió marcado con la letra “E”, Documento original emanado por el Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda, suscrito por la ciudadana VIANUSKA PUEBLA, Coordinadora de Gestión de Apoyo, de fecha 26 de julio de 2016, en donde se informa que el ciudadano JHONNY DE LA CRUZ FARFAN PIÑANGO, no se encuentra registrado en la base de datos del Sistema de Arrendamiento de Vivienda en Línea (SAVIL), de este instrumento se desprende que a esa fecha, el demandado, no realiza consignaciones de pago, sin embargo es desechado en virtud de no estar en discusión pago alguno.
Prueba de informes, dirigidos al Servicio Nacional de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), A la fecha no consta resultas, por lo que no hay materia sobre la cual decidir. Así se declara.
Prueba de informes, dirigidos al Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería De este instrumento se evidencia la entrada y salida del país, de la actora y su hijo, no obstante no se encuentra en discusión los movimientos migratorios que estos hayan realizado, por lo que se desechan. Así se declara.
Prueba de Inspección Judicial: a fin de que el Tribunal se constituya en la siguiente dirección: Avenida Monte Sacro, Residencias Cunaviche, Piso 4, Apartamento 42, Urbanización Colinas de Bello Monte, Caracas. De esta prueba, se demostró por emanar de persona que da fe pública de sus declaraciones, que el ciudadano Miguel Ángel Márquez García, habita en una habitación en la referida dirección y que el espacio que tiene es solo para una persona, lo cual no le permite ocuparlo con su grupo familiar. Así se declara.
VALORADAS LAS PRUEBAS DE AUTOS, PASA DE SEGUIDA ESTA ALAZADA A PRONUNCIARSE SOBRE EL ESTADO DE NECESIDAD, DE LA SIGUIENTE MANERA:
Jurisprudencialmente es conocido, que para la procedencia de la demanda en base a la NECESIDAD DEL INMUEBLE, se debe reunir tres (3), requisitos, es asi que, la Sala Constitucional de Nuestro Máximo Tribunal, con ponencia del MAGISTRADO JUAN JOSE MENDOZA, estableció lo siguiente:
En cuanto a la necesidad del inmueble que el arrendador señala en su escrito libelar, esta superioridad debe señalar lo previsto en el artículo 91, numeral 2 de la Ley para la Regularización y control de de (sic) los Arrendamientos de Vivienda señala:
“Artículo 91. Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
2.-“En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado.”
Parágrafo único. En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres años. El arrendador notificará al arrendatario o arrendataria con por lo menos noventa días continuos a la finalización del contrato. En caso de contravención será sancionado según lo establecido en la presente Ley, teniendo que restituir al arrendatario o arrendataria en el inmueble. Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo, o en el derecho común”. Subrayado y negrita de esta alzada.-
Asimismo el autor Gilberto Guerrero Quintero señala en su obra Tratado de derecho Arrendaticio Inmobiliario, página 194 y 195 lo siguiente: “En ese caso, para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitada (sic), deben probarse tres (03) requisitos:
“La existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito), pues de no ser así, sino a plazo fijo, el desalojo es improcedente, pues priva la necesidad de cumplimiento del contrato durante el tiempo prefijado y sólo podrá ponérsele término por motivos diferentes con fundamento en el incumplimiento, y no en la necesidad de ocupación”.
“Si el vínculo jurídico entre el propietario y el ocupante del inmueble no es arrendaticio, sino de otra naturaleza, o simplemente no existe ninguno entre los mismos, tampoco procederá la acción, sino otra de acuerdo con las circunstancias que han dado lugar u origen a la ocupación del inmueble de que se trata (interdictal, reivindicatoria u otras)”
“La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que sólo así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo.
Asimismo, la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual”
Sobre la necesidad de ocupar el inmueble, se ha pronunciado la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo al expresar “Ahora bien, respecto de la prueba de la necesidad, esta Corte observa que ha sido criterio reiterado que basta que el propietario demuestre ser titular del derecho que reclama y su manifestación inequívoca de que desea el inmueble arrendado (…) la materia inquilinaria está inmersa en un marco social que no puede ser obviado por esta Alzada, por tanto, asimismo también ha sido criterio reiterado de éste órgano jurisdiccional que con relación al alcance del concepto de “necesidad”, éste constituye un concepto amplio y subjetivo, por lo que, en caso de que el oponente quisiera realizar una actividad probatoria, por cuanto ésta como se dijo no es necesaria, esta puede quedar satisfecha a través de presunciones que se puedan extraer de los medios o elementos que el solicitante lleve a los autos para así fundamentarla”
Ahora bien de la jurisprudencia anteriormente trascrita, se colige, que para la procedencia de la demanda por necesidad del inmueble, es necesario que coexistan tres (3), requisitos los cuales son PRIMERO la existencia de la relación arrendaticia, verbal o escrita, pues de no ser asi, sino de plazo fijo, el desalojo es improcedente, en virtud de privar la necesidad del cumplimiento del contrato durante el tiempo prefijado, y solo podrá ponérsele termino mediante motivos diferentes, con fundamento en el incumplimiento y no en la necesidad., SEGUNDO, la cualidad propietario, del inmueble dado en arriendo. TERCERO la necesidad de ocupar el inmueble para sí, o pariente consanguíneo, hasta el segundo grado de consanguinidad, por lo que es determinante para esta alzada, la revisión de estos requisitos para la procedencia o no, de la demanda que hoy se resuelve, para ello observa:
1º LA EXISTENCIA DE LA RELACION ARRENDATICIA, En el caso de marras, a pesar que estuvo controvertida la relación arrendaticia, en virtud de señalar el demandado, que lo que se pretende es desconocer una opción de compra venta que le hiciera de manera verbal la actora, no obstante a ello, observa esta alzada, que consta instrumento “contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana ELBA THAIS COROMOTO GARCÍA ALONSO y el ciudadano JHONNY DE LA CRUZ FARFAN PIÑANGO” (actor- demandado), autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 21 de enero de 2011, quedando anotado bajo el N° 37, del Tomo 04 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, demostrándose del referido instrumento la existencia de una relación arrendaría, el cual es el único vinculo que une a las partes de esta contienda judicial. ASI SE DECLARA
2º LA CUALIDAD DE PROPIETARIO: Los actores, demuestran la cualidad de propietario, con el instrumento inserto al folio 11 al 18, contentivo de copia certificada de título de propiedad del inmueble, destinado a vivienda, distinguido con el número 5, que forma parte de la planta primera, piso N°1, del edificio denominado HEL-ANTOJO, ubicado en la avenida Ventuari, de la Urbanización Valle Abajo, Parroquia San Pedro (antes Santa Rosalía), Municipio Libertador, Distrito capital, protocolizado ante el Registro Público del Cuarto Circuito del Municipio Libertador, Distrito Capital, el cual se encuentra inserto bajo el Nro. 22, tomo 4, Protocolo Primero, en fecha 12-07-2001, objeto del arrendamiento en discusión. En tal sentido de los referidos instrumentos los cuales se le da el valor probatorio que de ellos emanan de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil, demuestra la condición de propietario de los actores. ASI SE DECLARA
3 LA NECESIDAD DEL INMUEBLE., el actor fundamentó su acción en la necesidad justificada que tiene su mandante en que el inmueble sea restituido a los fines de que su hijo Miguel Ángel Márquez García, pueda ocuparlo junto a su esposa y recién nacido hijo, y en virtud de no tener vivienda donde constituirse con su familia, a los fines de demostrar el actor, la filiación que la une con el ciudadano para quien requiere el inmueble, consigno marcada con la letra “E” instrumento contentivo de copia certificada de la partida de nacimiento del ciudadano Miguel Ángel Márquez García, del cual se demuestra la relación de parentesco (hijo), y que efectivamente el inmueble de marras, se solicita para su descendiente y su grupo familiar, acompañando además para ello el Acta de Matrimonio cursante al folio 299 y Partida de Nacimiento Nro. 109-2015-086923, para demostrar que su descendiente se encuentra casado y es padre de un menor de edad, por ello la necesidad de ocupar el inmueble en discusión, asi mismo trajo Original de declaración jurada de no poseer vivienda, suscrita por el ciudadano MIGUEL ANGEL MARQUEZ GARCIA, observándose del debate procesal que estos instrumentos, no fueron objeto de rechazo alguno por parte de su contrincante por lo que a tenor del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le da valor probatorio, aunado al ala inspección judicial cursante en autos, en la que se constata que el inmueble donde habita el descendiente de la actora, para quien se requiere el inmueble, solo tiene espacio para una persona, y por ende no puede convivir junto a su núcleo familiar por ser un espacio reducido. Teniéndose por demostrado la necesidad del actor, de requerir el inmueble de autos para que ser habitado por su hijo junto a su grupo familiar, quedando además evidenciado, que este procedimiento se acciona por una necesidad del dueño del inmueble, lo cual se encuentra perfectamente reglado en la ley, y no por una situación imputable al arrendatario. ASI SE DECLARA
No obstante a lo anterior, y ante esta necesidad delatada por el actora de ocupar su inmueble por necesitarlo para su hijo, se verifica que acudió a agotar la vía administrativa, tal como se constata en los folios 36 al 48, en la cual se consigna copias del expediente administrativo Nro MC-00825/12-12, contentivo del procedimiento previo a la demandada que nos ocupa, entre las cuales se evidencia Resolución del MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA VIVIENDA Y HABITA SUPERINTENDECIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA, de fecha 21 de abril noviembre de 2014. En la cual los actores, dan cumplimiento a la norma y habilita la vía judicial, por lo expuesto la accionante demostró haber cumplido con el requisito previo para la tramitación de la demanda en lo dispuesto en los artículos 115 de la Constitución y 91, ordinal 2º de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, ante el órgano correspondiente ASÍ SE DECLARA
Así las cosas, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, ratifica el texto del artículo 1.354 del Código Civil, que establece, en su primera parte, “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, consagrando, ahora de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor, y corresponde al demandado, la prueba de los hechos que invoca en su defensa”
. Por otra parte, esta regla de la carga de la prueba, indica a las partes qué actividad probatoria deben realizar dentro del proceso, a los fines que puedan obtener una sentencia que les sea favorable, y en ese sentido, las partes sabrán que deben aportar la prueba de los hechos particulares y concretos en los cuales se fundamentan sus pretensiones o excepciones, para que estos sean tenidos como ciertos y se puedan subsumir en el supuesto de hecho general y abstracto de la norma cuya consecuencia jurídica pide que se aplique. En el caso de marras, se concluye que el actor, demostró el hecho de necesitar el inmueble de su propiedad, no así el demandado, cuyas defensa se dirigieron en aludir la existencia de una venta que realizo la actora, sobre el inmueble en discusión para ser pagado durante veinticinco (25), años, divididos en trescientos nueve cuotas (309), con valor de cinco mil quinientos bolívares mensuales, lo que no se demostró, desvaneciéndose esta defensa por el contrato de arrendamiento que si cursa en autos, folio 20 y 21, donde se evidencia que la relación que une a las partes es un arriendo, que el habita el inmueble con su familia, que ha realizado gestiones para crédito bancario, y sobre la necesidad del propietario de ocuparlo, nada desvirtuó, siendo que el actor, probo con las defensas analizadas en el cuerpo de este fallo, la necesidad que demanda. ASI SE DECLARA
En fuerza de lo anteriormente debe esta alzada, revocar la sentencia recurrida dictada en fecha 14 de diciembre de 2016, dictada por el Juzgado Trigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Área Metropolitana de Caracas, tal como se hará en la dispositiva de esta fallo. Así se declara
-IV-
DISPOSITIVA
Por las razones precedentemente expuestas, este JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, de conformidad con el artículo 257 de la Constitución Bolivariana de la República Venezuela y los Artículos 12, 242, 243 y 244, del Código de Procedimiento Civil, declara:
Primero: CON LUGAR, el recurso ejercido en fecha 21 de diciembre de 2016, por el abogado PEDRO CESAR RAMIREZ IRIZA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 12.200, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada en fecha 14 de diciembre de 2016, por el Juzgado Trigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Segundo: SE REVOCA, la decisión de fecha 21 de diciembre de 2016, dictado por el Juzgado Trigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, bajo los argumentos aquí expuestos.
Tercero: CON LUGAR la demanda incoada por la ciudadana ELBA THAIS COROMOTO GARCIA ALONSO contra el ciudadano JHONNY DE LA CRUZ FARFAN PIÑANGO, ambos plenamente identificados, por DESALOJO.-
Cuarto: Se ordena a la parte demandada, hacer entrega a la parte actora del inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número cinco (5), ubicado en la planta primera piso (N°1) del Edificio Denominado “HEL-ANTOJO”, ubicado en la Avenida Ventuari, de la Urbanización Valle Abajo, Parroquia San Pedro (antes Santa Rosalía), Municipio Libertador del Distrito Capital, al cual le corresponde en propiedad un puesto de estacionamiento marcado con el Nro. 5, la cual debe hacerse previa verificación del A-QUO, de los requisitos de ley
La presente decisión fue dictada dentro del lapso legal correspondiente, por lo que cumplido los lapsos previsto en la ley, se ordena su remisión al tribunal de origen
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, (13) días del mes de marzo del año dos mil diecisiete (2017). Años 206° de la Independencia y 157° de la Federación.
LA JUEZA,
DRA. BELLA DAYANA SEVILLA JIMÉNEZ.
LA SECRETARIA,
ABG. JENNY VILLAMIZAR.
En esta misma fecha, siendo las 3:00 0 P.M., se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el copiador de sentencias llevado por este Tribunal.
LA SECRETARIA,
ABG. JENNY VILLAMIZAR.
ASUNTO: AP71-R-2017-000051
