PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil ORGANIZACIÓN PAFI, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del actual Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha veintidós (22) de diciembre de 1994, bajo el Nº 47, Tomo 198-A-Pro, de los libros respectivos llevados por ese Registro Mercantil
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Abogados JHONATHAN R. PERALES MORALES y MARIAL MELÉNDEZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad números V- 16.661.776 y V-18.003.914, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 142.049 y 178.198, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Ciudadanos ANTONIO LORENZO MONTENEGRO, MARIA PAZ PENAS DE LORENZO, KARINA LORENZO PENAS y LUIS ALBERTO LORENZO PENAS, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad números V-13.137.286, E-936.656, V-14.035.086 y V-14.744.642, respectivamente.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado ALCIDES GIMENEZ PINO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-4.086.753, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 26.591.
MOTIVO: COBRO DE BOLÍVARES
EXPEDIENTE: AP71-R-2017-000126.
CAPITULO I
NARRATIVA
Se inicia el presente juicio por medio de escrito libelar en fecha 23 de febrero de 2015 presentado por los abogados JHONATHAN R. PERALES MORALES y MARIAL MELÉNDEZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad números V- 16.661.776 y V-18.003.914, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 142.049 y 178.198, respectivamente, en carácter de representantes judiciales de la Sociedad Mercantil ORGANIZACIÓN PAFI, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del actual Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha veintidós (22) de diciembre de 1994, bajo el Nº 47, Tomo 198-A-Pro, de los libros respectivos llevados por ese Registro Mercantil, el cual correspondió conocer de la causa al Juzgado Vigésimotercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, siendo admitida por auto de fecha 25 de febrero de 2015, en consecuencia se ordenó la citación de la parte demandada.
El 16 de marzo de 2015, compareció ante el aquo el apoderado judicial de la parte actora a fin de consignar los fotostatos necesarios para la emisión de las respectivas compulsas, siendo libradas en fecha 27 de marzo de 2015.
Así pues, en fecha 18 de mayo de 2015, se trasladó el alguacil a fin de hacer entrega de las compulsa de citación a los ciudadanos demandados en las cuales no pudo cumplir su fin puesto que éstos no se encontraban en el lugar.
El 27 de noviembre de 2015, el apoderado judicial de la parte actora solicitó que se acuerde y libre cartel de citación en conformidad con lo establecido en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, siendo acordado dicho cartel en fecha 14 de diciembre de 2015, por auto emitido por el juzgado conocedor de la causa.
En fecha 26 de abril de 2016, el representante judicial de la parte actora por diligencia, retiró el cartel de citación a fin de su publicación el los diarios correspondientes.
El 13 de junio de 2016, el apoderado judicial de la parte actora, mediante diligencia consignó carteles de citación publicados en los diarios “El Universal” y “El Nacional” en fecha 06/06/2016 y 10/06/2016, respectivamente, en consecuencia, la abogada JENNY SCHOTBORGH CARBALLO, Secretaria del aquo en fecha 09 de noviembre 2016, procedió a fijar cartel de citación en conformidad con lo establecido en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil.
El 14 de noviembre de 2016, el abogado ALCIDES GIMÉNEZ PINO, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-4.086.756, inscrito en el Inpreabogado Nº 26.591, en su carácter de apoderado judicial de los demandados, compareció ante el juzgado conocedor de la causa, dándose por citado a la presente demanda.
En fecha 16 de noviembre de 2016, el apoderado judicial de la parte demandada en la oportunidad legal para dar contestación a la demanda procedió a presentar los respectivos escritos.
El 17 de noviembre de 2016, compareció ante el juzgado conocedor de la causa el apoderado judicial de la parte actora reformando la demanda.
En fecha 17 de noviembre de 2016, el apoderado judicial de la parte demandada presentó escritos de promoción de pruebas, siendo admitidas por auto del aquo en fecha 30 de noviembre de 2016, ordenándose boleta de intimación a la sociedad mercantil ORGANIZACIÓN PAFI, C.A., parte actora en la presente causa, con respecto a la inspección fiscal solicitada en dichas pruebas el tribunal fijó el primer (1er) día de despacho siguiente a la fecha de este mencionado auto, teniendo lugar dicha inspección el primero (01) de diciembre de 2016.
En fecha 20 de diciembre de 2016, el aquo procedió a dictar sentencia al presente juicio declarando parcialmente con lugar la demanda, sin condenatoria en costas por cuanto no hay vencimiento total.
El 09 de enero de 2017, compareció ante el aquo mediante diligencia el representante judicial de la parte actora apelando la sentencia y solicitando la notificación de la parte demandada, dicha diligencia es observada por auto de fecha 12 de enero de 2017, en el que se ordena la boleta de notificación a la parte demandada.
El 17 de enero de 2017, el apoderado judicial de la demandada por diligencia se dio por notificado a la sentencia.
En fecha 30 de enero de 2017, el representante judicial de la parte actora ratifica la validez de la apelación ejercida en fecha 09 de enero de 2017, esta es admitida en fecha 31 de enero de 2017 y se ordenó remitir el expediente contentivo a la presente causa a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Tribunales Superiores en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Circuito Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
El 09 de febrero de 2017, por distribución del expediente contentivo al presente juicio correspondió a esta alzada conocer esta causa.
Dicho expediente es recibido por auto en fecha 14 de febrero de 2017, fijándose el vigésimo (20) día de despacho siguiente a la fecha del mencionado auto.
El 21 de febrero de 2017 se dictó auto revocando el auto de fecha 14 de febrero del corriente año puesto que la presente causa se ventila por procedimiento breve y no por juicio ordinario, de manera que se fijó el décimo (10º) día de despacho siguientes a la fecha de publicación de publicación del mencionado auto.
Llegada la oportunidad de decidir, el Tribunal pasa hacerlo bajo los siguientes términos.
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
Del Líbelo de la Demanda:
Los apoderados judiciales de la sociedad mercantil ORGANIZACIÓN PAFI, C.A., suficientemente identificada, alegan que su mandante es la Administradora de condominio de las residencias Linery, ubicado entre las calles Sucre y Mis Encantos, en la jurisdicción del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, y que los ciudadanos demandados en este juicio tienen derecho real de propiedad sobre un local comercial sometido al régimen de Propiedad Horizontal perteneciente a las residencias Linery.
También señalan como se encuentra alinderado el local comercial antes mencionado, alegando que le corresponde un porcentaje sobre los derechos y cargas de la comunidad de diez con tres mil ciento cuarenta y un milésimas por ciento (10.3141 %) según consta en documento de condominio protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda (actual Registro Público del Primer Circuito del Municipio Chacao del Estado Miranda), en fecha 21 de enero de 1977, anotado bajo el Nº 05, Tomo 16, Protocolo Primero.
Ahora bien, expresan que su mandante en su condición de administradora de la precitada residencia ha realizado una serie de erogaciones dirigidas a la conservación, reparación y mejoras de las cosas comunes, y demás acciones tendientes a la satisfacción de los copropietarios, todo estas señaladas en los recibos o planillas de condominio dirigidas a los copropietarios, sin embargo, los ciudadanos demandados en esta acción deben pagar hasta por el monto de la alícuota correspondiente a su local comercial, pues como antes es mencionado, dicho local corresponde en cierto porcentaje a la comunidad de las residencias Linery.
Alega que, a pesar de haber intentado amistosamente el pago de las cuotas de condominio por parte de los mencionados demandados estos adeudan a su mandante, por concepto de gastos de condominio vencidos correspondientes al inmueble de su propiedad, la cantidad de CIENTO CUATRO MIL TRESCIENTOS CUARENTA Y OCHO BOLIVARES CON SESENTA Y TRES CENTIMOS (104.348,63 Bs.), esto por deuda de los meses febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre del año 2014 y enero del año 2015.
A su vez, también se solicitan medida preventiva sobre el bien inmueble de los ciudadanos demandados, local comercial perteneciente a las residencias Linery, identificado con las letras “L” y “M”, ubicado en la planta baja (PB), esto de fundamentado en los artículos 585, 588 ordinal 3º y 600 del Código de Procedimiento Civil.
Además solicita:
1º La cantidad de CIENTO CUATRO MIL TRESCIENTOS CUARENTA Y OCHO BOLIVARES CON SESENTA Y TRES CENTIMOS (104.348,63 Bs.) por concepto de condominio vencidos y no pagados.
2º El pago de las cuotas que por concepto de condominio se sigan venciendo con sus respectivos intereses moratorios.
3º Que el tribunal se sirva de realizar la indexación de los valores contenidos en las cantidades aquí demandadas.
4º El pago de las costas y costos procesales que se causen por el motivo del presente juicio.
Como domicilio procesal el accionante señaló la dirección Av. Francisco de Miranda, Edificio Centro Perú, Torre “A”, piso 4, oficina 48, Municipio Chacao, Estado Miranda.
Dicha demanda es fundamentada en los siguientes artículos:
Artículos 11, 12, 13, 14, 15, 18, 20 y 7 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Artículos 1264, 1269, 1271, 1273, 1291, 1252, 1297 del Código Civil.
De la Contestación:
Este escrito fue presentado por el abogado Alcides Giménez Pino, antes identificada, en su carácter de representante judicial de los ciudadanos demandados, en el cual rechaza, niega y contradice el motivo de la demanda puesto que sus mandantes alegan que los gastos a que hacen referencia los recibos demandados no son comunes al inmueble de su propiedad, de allí que los gastos tengan origen lícito. Sostienen que los locales propiedad de sus mandantes identificados con las letras “l” y “m” no se comunican con la parte residencial y por lo tanto no pueden ser objeto de cargo por cuenta de la administradora de los gastos que le son propios y comunes a la comunidad de residentes del edificio. Por ello impugna el recibo de condominio del mes de febrero de 2014, marcado “g” en el cual se señala como gasto común el suministro e instalación de cilindro y cerradura ya que la misma es para facilitar el acceso al edificio de la comunidad de residentes, al cual la demandada no tiene acceso ni se comunica, lo cual en su criterio viola lo dispuesto en el artículo 11 de la Ley de Propiedad Horizontal y la cláusula Séptima del documento de condominio; agrega que en el mismo recibo se le pretende cobrar la cantidad de Bs. 1.288,00 por concepto de mantenimiento de ascensores, los cuales sirven exclusivamente a los residentes del inmueble pues el local de su propiedad no tiene acceso a las instalaciones internas del edificio. Adicionalmente desconoce para el mes de febrero el cobro por concepto de agua toda vez que a su criterio un inmueble destinado a comercio con sólo un baño no consume la misma cantidad de agua que una vivienda, también desconoció los gastos de fotocopias.
Impugnó el recibo de marzo de 2014, rechaza e impugna el mismo por cuanto a su decir, los cargos por concepto de bolsas de basura, productos de limpieza, consumo de agua, mantenimiento de ascensores y trabajos de albañilería de cuarto de máquinas no le corresponde por cuanto en su criterio, estos gastos corresponden exclusivamente a los residentes del edificio y no a los locales comerciales quienes no tienen acceso a las áreas donde se prestan esos servicios o se producen estos gastos.
De igual forma y bajo los mismos argumentos procedió a impugnar los recibos de los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2014.
De las pruebas:
Pruebas promovidas por la parte actora:
Junto al libelo de la demanda la parte actora consignó las siguientes pruebas:
1.- Marcada con la letra “C” copia simple del Acta de Asamblea General Ordinaria de copropietarios del edificio Linery, celebrada en fecha 05 de diciembre de 2013, a fin de evidenciar que efectivamente la sociedad mercantil ORGANIZACIÓN PAFI, C.A., tiene la cualidad de Administradora de condominio de las residencias Linery. (Folios 11 al 12), por tratarse de copia simple de documento privado, este tribunal lo valora con carácter indiciario de conformidad con lo establecido en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil.
2.- Marcada con la letra “D” original de autorización presentado por la junta directiva del edificio Linery en fecha 01 de septiembre de 2014, en la cual autoriza a Organización Pafi, C.A., para que de inicio al presente juicio. (Folio 13). por tratarse de copia simple de documento privado, este tribunal lo valora con carácter indiciario de conformidad con lo establecido en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil.
3.-Marcada con la letra “E” copia simple del documento de venta celebrado entre el ciudadano Esteban Ortiz de Zara y Ortuondo y los ciudadanos LUIS LORENZO MONTENEGRO y ANTONIO LORENZO MONTENEGRO, sobre el inmueble constituido por un sótano ubicado en el edificio Residencias Linary. (Folios 14 al 16). De conformidad con lo establecido en el artículo 429 del código de trámites, se le otorga valor probatorio en cuanto a este documento que demuestra la propiedad del inmueble y las características especiales y descripción del mismo.
4.-Marcada con la letra “F” copias simples del Formulario de Autoliquidación de Impuesto Sobre Sucesiones, correspondiente a la sucesión de Luís Lorenzo Montenegro, donde se evidencia que los coherederos son los ciudadanos MARIA PAZ PEÑA DE LORENZO, KARINA LORENZO PEÑAS y LUIS ALBERTO LORENZO PEÑAS. (Folios 17 al 24). Se le otorga valor probatorio por tratarse de instrumento público administrativo.
5.- Marcada con la letra “G”, doce (12) planillas de condominio, generadas por Organización Pafi, C.A., dirigidas al local comercial “LM” perteneciente a los demandados, dichas planillas corresponden desde el mes de febrero 2014 hasta enero 2015. De conformidad con lo establecido en el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizintal se le otorga valor probatorio.
En la etapa de promoción de pruebas la parte actora no consignó escrito.
Pruebas promovidas por la parte demandada:
Junto al escrito de contestación la parte demandada consignó:
1.-Marcada con la letra “C”, copias simples del acta de Asamblea de Propietarios del Edificio Linery, la cual se llevo a cabo el 05 de diciembre de 2013. (folios 120 al 121). Se valora con carácter indiciario de conformidad con lo establecido en el artículo 510 del código adjetivo por tratarse de copia simple de instrumento privado.
2.- Marcada con la letra “D”, tres (03) fotografías donde se refleja el exterior del edificio Linery, donde se evidencia que los locales comerciales no tienen comunicación física con el edificio Linery. (Folios 130 al 131). De conformidad con lo establecido en el artículo 510 del código adjetivo, se le otorga valor probatorio con carácter indiciario,
3.-Marcada con la letra “F, H, I, J, K, L, L1, L2, L, M, N, MN, O, PQ, copias simples de facturas emitida por la empresa CERRAJERIA REPARADORA C.A. de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del código adjetivo no se valoran estos instrumentos privados emanados de terceros por no haber sido promovida conjuntamente la prueba testimonial.
En la etapa de promoción de pruebas la parte demandada no escrito.
MOTIVA
De la sentencia apelada:
En fecha 20 de diciembre de 2016, el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia en la cual estableció la exclusión de ciertas partidas por considerarlas gastos no comunes y por tanto, no correspondía al demandado el pago de los mismos.
No obstante, se debe señalar que la recurrida no fundamenta las razones por las cuales considera ajustado a derecho eliminar las partidas señaladas en la sentencia apelada a pesar de que acertadamente establece que la obligación demandada es de las denominadas “propter rem”.
Una obligación “propter rem” es aquella obligación que está vinculada a un derecho real y su relación es tal que de transmitirse el derecho real a otro titular, bien sea por venta, permuta o cesión, la obligación propter rem o también denominada ambulatoria, se transmite al nuevo propietario. Desde luego que este tipo de obligaciones debe estar debidamente aceptado por el nuevo propietario, pues tanto el contrato de venta como la Ley establecen la existencia de este tipo de obligaciones.
En este sentido es importante destacar que la obligación de pagar las cuotas por mantenimiento del inmueble a que se refiere el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, tienen esta característica, es decir son obligaciones propter rem y ello es así porque son obligaciones compartidas por personas que tienen en común un derecho real y el objetivo del legislador al establecerla como obligación propter rem es señalar a los propietarios que deben contribuir con los gastos que ocasione el inmueble integralmente, pues de lo contrario, se correría el riesgo de afectar la integridad del inmueble o su valor como consecuencia de su deterioro.
Así las cosas, se observa que los codemandados al adquirir el inmueble, asumieron el compromiso de honrar los gastos comunes producidos por éste pues es de esa forma que se podrá mantener el inmueble común en óptimas condiciones, no puede alegarse que la falta de acceso al edifico es razón suficiente para no pagar –por ejemplo- una cerradura de la puerta de acceso, pues de no existir tal cerradura se vería comprometida la seguridad del edificio y por tanto sería notorio el deterioro del inmueble con el paso del tiempo, por esta razón los codemandados, al adquirir el inmueble se comprometen a pagar los gastos comunes generados por TODO el edificio y no solo la parte que el copropietario considere debe pagar.
Ahora bien en cuanto a los intereses de mora, es acertada la decisión del aquo en cuanto a que los mismos no pueden ser calculados a la rata del 1 por ciento anual cuando que el artículo 1.746 del Código civil los limita al 3% anual y así deberá ser calculado.
En conclusión, visto que los codemandados se limitaron a cuestionar la validez de las cuotas de condominio desde el punto de vista de las partidas, es decir, no alegaron el cumplimiento de la obligación, este tribunal superior declarará parcialmente con lugar pues se deberán calcular los intereses de mora de acuerdo a lo establecido en el mencionado artículo 1.746 del Código Civil.
CAPITULO III
DISPOSITIVA
En virtud de las consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: Parcialmente con lugar la apelación ejercida por la representación judicial de la actora, en consecuencia se revoca parcialmente el fallo apelado, sólo en cuanto al particular segundo de la motiva del fallo recurrido.
SEGUNDO: Parcialmente con lugar la demanda incoada por la sociedad de comercio Organización Pafi, C.A. contra los ciudadanos Antonio Lorenzo Montenegro, María Paz Penas de Lorenzo, Karina Lorenzo Penas y Luis Alberto Lorenzo Penas, en la condición de propietarios de los locales identificados con las letras “L” y “M” del Edificio Residencias Linery, ubicado entre las calles Sucre y Mis Encantos, Municipio Chacao del Estado Miranda.
TERCERO: Se condena a los codemandados a pagar las cuotas de condominio demandadas con exclusión de la partida establecida como intereses de mora, al cual deberá ser excluida a los fines de su recálculo conforme a lo establecido en el artículo 1.746 del Código Civil, en consecuencia se ordena la práctica de una experticia complementaria del fallo a fin de establecer el monto a pagar por concepto de intereses de mora calculados al 3% anual, calculados desde la fecha de vencimiento de cada una de las cuotas, hasta que quede firme el presente fallo.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFIQUESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los veintiocho (28) días del mes de abril de 2017.
EL JUEZ,
VICTOR JOSÉ GONZALEZ JAIMES.
LA SECRETARIA,
Abg. MARIA ELVIRA REIS.
Se publicó, registró y diarizó la anterior sentencia como está ordenado, en el expediente AP71-R-2017-000126.-
LA SECRETARIA,
Abg. MARIA ELVIRA REIS.
