REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y
BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA
METROPOLITANA DE CARACAS
207º y 158º
ASUNTO: AP71-R-2017-000249
ASUNTO ANTIGUO: 2017-9608
MATERIA: CIVIL
SENTENCIA DEFINITIVA
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE DEMANDANTE: Sociedad mercantil FRENOS CATI 2008, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 21 de diciembre de 2007, bajo el Nº 28, tomo 831-A-VII, posteriormente modificados sus estatutos sociales, según acta de asamblea extraordinaria, inscrita en el mismo Registro Mercantil en fecha 28 de marzo de 2012, bajo el Nº 03, tomo 23-A., de los libros respectivos, representada por la ciudadana CEMIDA YSALE VALLECILLOS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-4.828.701, en su condición de presidenta.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: Ciudadanos JUAN MANUEL ROSAS SOSA, WILLIAM MARTINEZ VEGAS, HERMOGENES SAEZ EMPERADOR e INES JAQUELINE MARTIN MARTEL, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 12.194, 26.208, 7.559 y 29.479, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Sociedad mercantil TRIPOCARS, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 07 de marzo de 2005, bajo el Nº 06, tomo 35-A., de los libros respectivos, representada por el ciudadano LUÍS RAMÓN CAÑIZALES MENDOZA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-12.499.077, en su condición de presidente.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos LIGIA BERMÚDEZ AGUIRRE, RODOLFO JONES CENTENO, WILMARY LÓPEZ MARTÍNEZ y ANDREA CIMINO MARCANO, FATIMA CORNEJO DE ABREU, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 122.275, 104.982, 129.841 y 130.023, 247.072 respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO.
DECISIÓN APELADA: SENTENCIA DICTADA POR EL JUZGADO VIGESIMO TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, EN FECHA 21 DE NOVIEMBRE DE 2016.
-I-
DE LA SÍNTESIS PRELIMINAR DE LA DEMANDA
Se inicia el presente procedimiento por escrito presentado en fecha 17 de diciembre de 2014, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, por el abogado WILLIAM MARTINEZ VEGAS, actuando en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil FRENOS CATI 2008, C.A., contra la sociedad mercantil TRIPOCARS, C.A., por DESALOJO, correspondiendo su conocimiento al Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial.
En fecha 12 de enero de 2015, el tribunal a quo admitió la demanda, ordenando el emplazamiento de la sociedad mercantil TRIPOCARS, C.A., en la persona del ciudadano LUIS RAMON CAÑIZALES MENDOZA, para que compareciera dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que conste en autos su citación, a los fines de dar contestación a la demanda.
En fecha 20 de enero de 2015, el apoderado judicial de la parte actora, consignó copias simples del libelo de la demanda y del auto de admisión, a los fines que se librara la compulsa para la citación de la parte demandada. Siendo proveído dicho pedimento, tal y como consta en nota de secretaría del 29 de enero de 2015. En esta última fecha, el referido abogado, consignó los emolumentos para la citación de la parte demandada.
En fecha 20 de febrero de 2015, el ciudadano FIDEL ESTACIO, actuando en su carácter de alguacil del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, consignó recibo de citación debidamente firmado, dejando constancia que hizo entrega de la compulsa al ciudadano LUIS RAMON CAÑIZALES MENDOZA, representante de la sociedad mercantil TRIPOCARS, C.A., parte demandada.
En fecha 27 de marzo de 2015, el ciudadano LUÍS RAMÓN CAÑIZALES MENDOZA, actuando en su carácter de representante de la sociedad mercantil TRIPOCARS, C.A., asistido por la abogada ANDREA CIMINO MARCANO, consignó escrito de contestación a la demanda. En esa misma fecha, el referido ciudadano otorgó poder apud acta a su abogada asistente y a los profesionales del derecho, ciudadanos LIGIA BERMÚDEZ AGUIRRE, RODOLFO JONES CENTENO y WILMARY LÓPEZ MARTÍNEZ.
En fecha 07 de abril de 2015, el tribunal a quo de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 868 del Código Procesal Civil, fijó el quinto (5º) día de despacho siguiente, a las diez de la mañana (10:00 a.m.), para que tuviese lugar la audiencia preliminar.
En fecha 13 de abril de 2015, el abogado WILLIAM MARTINEZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de alegatos.
En fecha 14 de abril de 2015, se llevó a efecto la audiencia preliminar con la comparecencia del abogado WILLIAM MARTINEZ VEGAS, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil FRENOS CATI 2008, C.A., quien expuso sus alegatos de ley. Igualmente, el a quo dejó constancia de la no comparecencia de la parte demandada.
En fecha 20 de abril de 2015, el tribunal a quo dictó sentencia interlocutoria, donde fijó los hechos y límites de la controversia, abriendo el lapso probatorio de cinco (05) días de despacho siguientes para promover pruebas sobre el mérito de la causa, de conformidad con el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 21 de abril de 2015, la abogada WILMARY LOPEZ, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, consignó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 24 de abril de 2015, el tribunal a quo admitió las pruebas promovidas por la parte demandada, y de conformidad con lo establecido en el último aparte del artículo 869 del Código Procesal Civil, fijó el décimo (10º) día de despacho siguiente, a las nueve de la mañana (09:00 a.m.), para que tuviese lugar la audiencia oral.
En fecha 27 de abril de 2015, el abogado WILLIAM MARTINEZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 19 de mayo de 2015, el tribunal a quo admitió las pruebas promovidas por la parte actora, y de conformidad con lo establecido en el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil, fijó el sexto (6º) día de despacho siguiente a la última notificación que se practicara de las partes, a las nueve de la mañana (09:00 a.m.), para que tuviese lugar la audiencia oral.
En fecha 16 de septiembre de 2015, el tribunal a quo declaró desierto el acto de audiencia oral. En esa misma fecha, el referido juzgado, dictó sentencia interlocutoria en los siguientes términos:
“…Por todo lo anteriormente expuesto, este TRIBUNAL VIGÉSIMO TERCERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara EXTINGUIDA la acción de DESALOJO incoada por la Sociedad Mercantil FRENOS CATI 2008, C.A. contra la Sociedad Mercantil TRIPOCARS, C.A., ambas partes suficientemente identificadas en el cuerpo de esta decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 871 del Código de Procedimiento Civil. No hay condenatoria en costas dada la naturaleza del presente fallo…”
En fecha 17 de septiembre de 2015, el abogado WILLIAM MARTINEZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, se dio por notificado de la sentencia del 16 de septiembre de 2015 y solicitó la notificación de la parte demandada y en fecha 23 de septiembre de 2015, ejerció recurso de apelación contra la sentencia del 16 de septiembre de 2015.
En fecha 28 de septiembre de 2015, el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia interlocutoria en los siguientes términos:
“…Por las motivaciones antes expuestas, este Tribunal Vigésimotercero (sic) de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara: PRIMERO: Se revoca por contrario imperio el acta levantada en fecha 16 de septiembre de 2015, en la cual se dejó constancia de la inasistencia de las partes a la audiencia oral. SEGUNDO: Queda revocada y en consecuencia se declare la nulidad de sentencia definitiva dictada por este Tribunal en fecha 16 de septiembre de 2015, en la cual se declaró la extinción del proceso. TERCERO: Se repone la presente causa al estado de fijar oportunidad para que tenga lugar la audiencia oral, la cual se llevara a efecto el sexto (6º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de la última notificación que de las partes se haga acerca de la presente decisión, a las diez de la mañana (10:00 a.m.)…”
En fecha 07 de octubre de 2015, el abogado WILLIAM MARTINEZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, se dio por notificado de la sentencia interlocutoria del 28 de septiembre de 2015, y solicitó la notificación de la parte demandada. En fecha 09 de octubre de 2015, el tribunal a quo ordenó la notificación de la parte demandada, sociedad mercantil TRIPOCARS, C.A., en la persona de su representante legal, ciudadano LUÍS RAMÓN CAÑIZALES MENDOZA.
En fecha 20 de octubre de 2015, el abogado WILLIAM MARTINEZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó los emolumentos para la notificación de la parte demandada.
En fecha 17 de noviembre de 2015, el ciudadano LUÍS MUJICA, actuando en su carácter de alguacil del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, consignó boleta de notificación debidamente firmada por la parte demandada, dejando constancia que hizo entrega de la boleta a la ciudadana LIGIA BERMUDEZ.
En fecha 25 de noviembre de 2015, la abogada WILMARY LOPEZ, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, ejerció recurso de apelación contra el fallo de fecha 28 de septiembre de 2015.
En fecha 26 de noviembre de 2015, el tribunal a quo oyó en ambos efectos el recurso de apelación, ordenando la remisión del expediente a la Unidad de Distribución y Recepción de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, correspondiente el conocimiento de la apelación al Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial.
En fecha 31 de marzo de 2016, el Tribunal Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia en los siguientes términos:
“…En atención a las consideraciones expuestas, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por la abogada WILMARY LOPÉZ MARTÍNEZ, en su condición de apoderada judicial de la sociedad mercantil TRIPOCARS, C.A., contra la decisión proferida en fecha 28 de septiembre de 2015, por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual queda confirmada con la motivación aquí expuesta. SEGUNDA: Se repone la causa al estado de fijar audiencia oral sexto (6to) día de despacho a las diez de la mañana (10:00 a.m.), una vez que conste en autos la notificación de ambas partes. TERCERO: Por la naturaleza confirmatoria de lo demandado, se imponen las costas a la parte recurrente de conformidad con el ex artículo 281 del Código de Procedimiento Civil…”
En fecha 03 de mayo de 2016, el referido juzgado superior ordenó la remisión del expediente al a quo. En fecha 23 de mayo de 2016, el tribunal a quo dio por recibido el expediente y conforme a la sentencia del tribunal de alzada del 31 de marzo de 2016, repuso la causa al estado de fijar la audiencia oral al sexto (6to) día de despacho a las diez de la mañana (10:00 a.m.), una vez conste en autos la notificación de las partes.
En fecha 30 de mayo de 2016, el abogado WILLIAM MARTÍNEZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, se dio por notificado del auto de fecha 23 de mayo de 2016, y solicitó la notificación de la parte demandada.
En fecha 11 de agosto de 2016, el ciudadano JUAN GARCIA, actuando en su carácter de alguacil del Circuito Judicial de los Juzgados de Primera de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, consignó boleta de notificación debidamente firmada, dejando constancia que hizo entrega de la boleta al ciudadano LUIS RAMON CAÑIZALES MENDOZA, parte demandada.
En fecha 30 de septiembre de 2016, se llevó a efecto el acto de audiencia oral, con la única comparecencia de los abogados JUAN MANUEL ROSAS SOSA y WILLIAM MARTINEZ VEGAS, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora, quienes expusieron sus alegatos de ley. Posteriormente, el tribunal a quo emitió pronunciamiento declarando con lugar la demanda y condenado a la parte demandada al desalojo del inmueble objeto del presente litigio, estableciendo que el extenso del fallo sería publicado por escrito dentro del lapso de diez (10) días de despacho.
En fecha 08 de noviembre de 2016, el abogado WILLIAM MARTINEZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, solicitó la publicación del extenso del fallo.
En fecha 21 de noviembre de 2016, el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, publicó el extenso del fallo en los siguientes términos:
“…Con fundamento en las consideraciones de hecho y derecho señaladas, este Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio Ordinario y (sic) ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio que por DESALOJO intentado por la sociedad mercantil FRENOS CATI, C.A., contra la sociedad mercantil TRIPOCARS, C.A., ambas partes suficientemente identificados al inicio de este fallo decide así: PRIMERO: Se declara CON LUGAR la demanda que por acción de DESALOJO intentada por la sociedad mercantil FRENOS CATI, C.A., contra la sociedad mercantil TRIPOCARS, C.A., anteriormente identificadas, en consecuencia, se declara: El desalojo del inmueble constituido por: “Un (01) Local Comercial (Galpón), techado con laminas de Zinc, Ubicado en la Avenida Principal de Maripérez, entre 1ra y 2da transversal, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador, Distrito Capital.” SEGUNDO: Por cuanto la parte demandada sociedad mercantil TRIPOCARS, C.A., ha resultado totalmente vencida en el presente juicio, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se le condena al pago de las costas procesales…”
En fecha 30 de noviembre de 2016, el abogado WILLIAM MARTINEZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, se dio por notificado de la sentencia del 21 de noviembre de 2016, y solicitó la notificación de la parte demandada.
En fecha 06 de diciembre de 2016, el tribunal a quo ordenó la notificación de la parte demandada, la sociedad mercantil TRIPOCARS, C.A., en razón de ello, en fecha 19 de enero de 2017, el ciudadano FIDEL ESTACIO, actuando en su carácter de Alguacil del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, consignó boleta de notificación sin firmar, dejando constancia que la ciudadana SORAYA TINLE, secretaria en la sociedad mercantil TRIPOCARS, C.A., le manifestó que el ciudadano LUÍS RAMÓN CAÑIZALES MENDOZA, no se encontraba, recibiendo la boleta de notificación y negándose a firmar la copia.
En fecha 19 de enero de 2017, el ciudadano LUÍS RAMÓN CAÑIZALES MENDOZA, actuando en su carácter de representante de la sociedad mercantil TRIPOCARS, C.A., asistida por la abogada FATIMA CORNEJO DE ABREU, otorgó poder apud acta a la señalada profesional del derecho.
En fecha 20 de enero de 2017, el abogado WILLIAM MARTINEZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito solicitando aclaratoria de la sentencia dictada en fecha 21 de noviembre de 2016, de conformidad con lo establecido en el artículo 252 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 23 de enero de 2017, la abogada FATIMA CORNEJO, actuando en carácter de apoderada judicial de la parte demandada, ejerció recurso de apelación contra la sentencia del 21 de noviembre de 2016.
En fecha 10 de febrero de 2017, el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia interlocutoria en los siguientes términos:
“…Asimismo, por error material involuntario, en el dispositivo de dicha decisión se identificó a la sociedad mercantil demandante como FRENOS CATI, C.A., siendo lo correcto FRENOS CATI 2008, C.A. En consecuencia se aclara la decisión de fecha 21 de noviembre de 2016, en cuanto a la condenatoria en costas en los siguientes términos: “…En este sentido, dado que la pretensión de la parte actora versa sobre acción de desalojo sobre el inmueble arrendado, este Tribunal para verificar la idoneidad de la acción incoada por la parte demandante para justificar su pretensión, observa que el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, siendo la ley aplicable al presente caso por cuanto se trata de un local comercial, dispone lo siguiente: Artículo 40: son causales de desalojo: (…) g) Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes. (Destacado del Tribunal). – III - - DISPOSITIVA - Con fundamento en las consideraciones de hecho y derecho señaladas, este Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio Ordinario y ejecutor (sic) de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio que por DESALOJO intentado por la sociedad mercantil FRENOS CATI 2008, C.A., contra la sociedad mercantil TRIPOCARS, C.A., ambas partes suficientemente identificadas al inicio de este fallo decide así: PRIMERO: Se declara CON LUGAR la demanda que por acción de DESALOJO intentada por la sociedad mercantil FRENOS CATI 2008, C.A., contra la sociedad mercantil TRIPOCARS, C.A., anteriormente identificadas…”. Téngase la misma como parte integrante de la decisión dictada por este Organo (sic) Jurisdiccional en fecha 21 de noviembre de 2016. Queda de esta forma aclarada dicha decisión…”
En fecha 24 de febrero de 2017, el abogado WILLIAM MARTÍNEZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, señaló al tribunal a quo que las partes se encontraban notificadas, y como consecuencia de ello, estaban a derecho. Por lo cual en fecha 09 de marzo de 2017, el tribunal a quo consideró que las partes quedaron notificadas acerca del fallo dictado en fecha 21 de noviembre de 2016, y la aclaratoria pasa a formar parte de la sentencia, constituyendo con ella una unidad, por lo que resulta inoficioso notificar a las partes de la misma.
En fecha 09 de marzo de 2017, el tribunal a quo oyó en ambos efectos el recurso de apelación interpuesto por la representación de la parte demandada, ordenando la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, a los fines de ley.
-II-
ACTUACIONES ANTE ESTA ALZADA
En esta alzada obra el presente asunto, en razón a que el referido medio recursivo, le fuere asignado una vez cumplido el respectivo sorteo de ley, el cual lo dio por recibido en fecha 17 de marzo de 2017, siendo que en la misma fecha se fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente, para que las partes presentaren informes por escrito de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, advirtiendo que una vez ejercido ese derecho por alguna de las partes se aperturaría un lapso de ocho (8) días de despacho siguientes para la presentación de observaciones, de conformidad con lo establecido en el artículo 519 eiusdem y que vencidos dichos lapsos la causa entraría en período legal de sentencia por un lapso de sesenta (60) días continuos de acuerdo al artículo 521 ibídem o inmediatamente en caso de no presentarlos.
Llegada la oportunidad para presentar informes ante esta alzada, en fecha 26 de abril de 2017, ambas partes hicieron uso de ese derecho. Posteriormente, en fecha 09 de mayo de 2017, la representación judicial de la parte actora, presentó escrito de observaciones a los informes de la parte contraria.
Por auto de fecha 10 de julio de 2017, este juzgado superior difirió el pronunciamiento de la sentencia para dentro de los quince (15) días consecutivos siguientes.
Por lo que estando dentro de la oportunidad para decidir, éste juzgador de alzada pasa a cumplir con su misión, previa las siguientes consideraciones:
-III-
MÉRITO DEL ASUNTO
El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, dispone en relación a la actuación de los jueces, que:
“…Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósitos y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe…”
Ahora bien, conforme a la norma citada, el juez debe procurar en sus decisiones la búsqueda de la verdad tomando en cuenta los alegatos de las partes, así como las pruebas promovidas por éstas, tratando en lo absoluto de sacar elementos de convicción fuera de los que estos arrojen, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados, ni probados en la causa que le es sometida a su conocimiento y decisión.
Así, la función de todo juez debe estar enmarcada en impartir legalidad de una manera imparcial, en el entendido, que debe decidir conforme a lo que se pide y sólo sobre lo que se pide y al fallar debe hacerlo tomando en consideración los hechos alegados así como los elementos de convicción que se hayan producido en juicio.
Distinto es el caso cuando se trata de la interpretación de los contratos, por cuanto el mismo artículo 12 eiusdem, faculta al juez, en caso de presentarse oscuridad, ambigüedad o deficiencia en estos, para atender al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.
Al respecto, establece por su parte el artículo 1.354 del Código Civil, lo que se trascribe a continuación:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte debe probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
Principio de la carga probatoria, igualmente contenido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que dispone:
“…Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.
Estas reglas, a juicio de quien decide, constituyen un aforismo en el derecho procesal. El juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a lo alegado y probado por éstas en el juicio.
De esta manera, la carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del derecho, no es una obligación que el juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda. Así, al demandante le toca la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio incumbi probatio qui dicit nin qui negat, o sea, que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; más el demandado puede tocar la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro principio de Derecho; reus in excipiendo fit actor, al tornarse el demandado en actor, a su vez, en la excepción, cuyo principio se armoniza con el primero y en consecuencia, solo cuando el demandado alegue en la excepción hechos nuevos toca a él la prueba correspondiente.
Por consiguiente, el peso de la prueba, no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, dado que, ninguna demanda o excepción alguna puede prosperar si no se demuestra.
El principio, por tanto, regulador del deber de probar debe entenderse que, quién quiera que siente como base de su demanda o excepción la afirmación o la negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción resulta infundada.
Como se ve, la carga de la prueba se impone por ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes, pues si quien está obligado a probar su afirmación no lo hace, su pretensión será desestimada dado que el juez sólo procede según lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con los artículos 12 y 506 del Código de Procedimiento Civil.
En otro aspecto, el procesalista uruguayo EDUARDO COUTURE, advertía que la crisis del proceso es, en sustancia, la crisis de la verdad y que para encontrar de nuevo la finalidad del proceso es necesario volver a creer en la verdad, habituarse de nuevo, se podría decir, a tomar en serio la idea de verdad. No obstante, a juicio de quien suscribe el presente fallo, la finalidad del proceso no es solamente la búsqueda de la verdad; la finalidad del proceso es algo más, es la justicia, de la cual la determinación de la verdad es solamente una premisa.
Hechas las anteriores consideraciones, debe determinar previamente éste juzgador de alzada los límites en que ha quedado planteada la controversia o thema decidendum, en la forma siguiente:
-IV-
DE LA DEMANDA
Conforme se desprende del escrito contentivo de la demanda, la parte accionante a través de su apoderado judicial fundamentó su pretensión, en los siguientes hechos:
Que como se evidencia de contrato de arrendamiento, en la cláusula primera, se estableció que su representada dio en arrendamiento a la sociedad mercantil TRIPOCARS, C.A., un local comercial (galpón), techado con láminas de zinc, ubicado en la avenida principal de Maripérez, entre 1ra y 2da transversal, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital.
Que consta en el referido contrato, en su cláusula segunda, que la arrendadora dio en arrendamiento al arrendatario el local, por tiempo fijo, único y determinado de un (1) año, contado a partir del 01 de noviembre de 2011 y hasta el 01 de noviembre de 2012.
Que en la cláusula quinta del convenio se estableció que el mismo entraría en vigencia el 01 de noviembre de 2011, con una duración de un (01) año, pudiendo ser considerado prorrogable de pleno derecho y solo por períodos individuales fijos de un (1) año, y que las partes manifestaran por escrito y con lo menos sesenta (60) días de anticipación, su deseo y voluntad de no prorrogar la vigencia del contrato de arrendamiento.
Que igualmente quedó establecido en el contrato, que el mismo día en que concluya el plazo de arrendamiento, el arrendatario debería entregar a la arrendadora, libre de bienes y personas y en perfecto estado de conservación el local, todo sin perjuicio de la prorroga legal.
Que asimismo se estableció en el convenio que en caso que el arrendatario siguiera ocupando el inmueble luego de vencido el plazo de vigencia del contrato de arrendamiento, y no se prorrogare el mismo y una vez cumplida la prorroga legal, de ser el caso, los pagos o consignaciones que sean hechos a favor de la arrendadora, se entenderán recibidos, no como cánones de arrendamiento, sino como contraprestación por el uso indebido o ilegal del local arrendado; entendiéndose que llegado ese término, se extingue la relación arrendaticia celebrada y consecuencialmente no hay conversión de ésta a tiempo indeterminado.
Que en la cláusula cuarta del mencionado contrato se estableció que las partes fijaron el canon de arrendamiento inherente al local, durante la vigencia del convenio, en la cantidad de ocho mil bolívares (Bs. 8.000,00), los cuales se obligó el arrendatario a cancelar en cheque o efectivo, por mes adelantado y dentro de los primeros cinco (5) días continuos de cada mes.
Que en fecha 29 de agosto de 2013, por notificación realizada por la Notaria Pública Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, a solicitud de su representada, le fue notificada a la sociedad mercantil TRIPOCARS, C.A., que el contrato de arrendamiento prorrogado automáticamente hasta el 01 de noviembre de 2013, no sería prorrogado y es por ello que a partir del 02 de noviembre de 2013, el arrendatario comenzaría a gozar de la prorroga legal que le otorga la ley, debiendo entregar el local arrendado libre de personas, bienes y en el mismo estado que declaró recibirlo, para el 01 de noviembre de 2014.
Que conforme a dicha notificación hecha, apegada a la normativa vigente para ese entonces, se le puso término a la relación arrendaticia existente entre ambas sociedades mercantiles quedando única y exclusivamente, el arrendatario gozando de la prorroga legal, y en consecuencia la relación arrendaticia hoy se encuentra extinguida.
Que fundamenta la acción en los artículos 1, 40, 44 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.579 y 1.594 del Código Civil.
Que en virtud de lo expuesto procede a demandar a la sociedad mercantil TRIPOCARS, C.A., para que conviniera o en su defecto fuese condenada en lo siguiente:
PRIMERO: Que convenga en que todos los hechos narrados en el libelo de la demanda son ciertos.
SEGUNDO: Que el contrato de arrendamiento suscrito entre ambas empresas en fecha 17 de mayo de 2012, con una vigencia de un (1) año, contado desde el 01 de noviembre de 2011, hasta el 01 de noviembre de 2012, prorrogado automáticamente hasta el 01 de noviembre de 2013, venció, así como también la prorroga que se le concedió mediante notificación auténtica que se le hizo el 29 de agosto de 2013. En tal sentido, el contrato de arrendamiento se encuentra extinguido por vencimiento del término.
TERCERO: En desalojar el inmueble constituido por un local comercial (galpón), techado con láminas de zinc, ubicado en la Avenida Principal de Maripérez, entre 1ra y 2da transversal, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador, con un área aproximada de sesenta y cinco metros cuadrados con cincuenta decímetros cuadrados (65,50 m2).
CUARTO: Como consecuencia de lo anterior, entregue el local comercial (galpón), arrendado por su representada, libre de persona, bienes y en el mismo estado que declaró recibirlo en el contrato suscrito entre las partes.
QUINTO: En pagar los costos y costas del presente procedimiento, incluyendo los honorarios de abogados, conforme a la Ley.
Solicitó de conformidad con lo establecido en el numeral 2º del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil, medida preventiva de secuestro sobre el bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento.
Estimó la demanda en la cantidad de ocho mil bolívares (Bs. 8.000.00), equivalentes a sesenta y tres unidades tributarias (63,00 U.T.).
Pidió que la citación de la empresa demanda fuese practicada en la persona de su representante legal, ciudadano LUÍS RAMÓN CAÑIZALES MENDOZA.
Por último, solicitó que la demanda fuese admitida, sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva, con todos los pronunciamientos de Ley.
-V-
DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA
Por su parte la representación de la accionada, en su escrito de contestación a la demanda indicó:
Que en fecha 17 de mayo de 2012, las sociedades mercantiles FRENOS CATI 2008, C.A., y TRIPOCARS, C.A., celebraron un contrato de arrendamiento según documento autenticado ante la Notaria Pública Duodécima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 51, tomo 40 de los libros de autenticaciones llevados ante esa notaria, en el que se estipuló ab initio, que se celebraba por tiempo fijo, único y determinado de un (1) año.
Que el contrato tendría una vigencia de un (1) año contado, a partir del 01 de noviembre de 2011 hasta el 01 de noviembre de 2012, y la relación terminaría si una de las partes notificaba a la otra con al menos (60) días de anticipación, su voluntad de no continuar con el contrato.
Que el 02 de octubre de 2012, la sociedad mercantil FRENOS CATI 2008, C.A., dirigió una comunicación a la empresa que representa, manifestando su voluntad de no continuar con la relación arrendaticia.
Que esa notificación se verificó con veintinueve (29) días de anticipación a la fecha de vencimiento del contrato, esto es, fuera del lapso de sesenta (60) días antes mencionado, que feneció el 31 de agosto de 2012.
Que la acción escogida por la demandante no es la idónea para su pretensión, toda vez que partiendo de su afirmación de que se trata de un contrato a tiempo determinado, lo procedente en derecho era reclamar el cumplimiento del contrato, para que la arrendataria atendiera su obligación de entregar el inmueble al vencimiento de la vigencia, más no exigir el desalojo del inmueble, mucho menos, sin indicar alguna de las causales previstas en la ley.
Que si bien en nuestro país rige el principio iura novit curia, conforme al cual el juez conoce el derecho y debe aplicarlo en su decisión a partir de los hechos alegados por las partes, no puede suplir la omisión de la demandante, que no alegó en su escrito libelar la verificación de alguna de las causales previstas en el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, como fundamento del pretendido desalojo.
Que conforme al principio dispositivo, también aplicable por disposición del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el juez en su decisión debe atenerse a lo alegado y probado en autos, y en el caso de marras, la demandante no señaló en cuál de las causales del artículo 40 de la referida ley, incurrió la demandada, para permitirle entonces al juzgador, aplicar el derecho correspondiente a esa situación de hecho.
Que en razón de los argumentos expuestos, estiman que se debe proceder a declarar la inadmisibilidad de la presente demanda.
Negaron, rechazaron y contradijeron en todas y cada una de sus partes la demanda de desalojo incoada por la sociedad mercantil FRENOS CATI 2008, C.A., tanto en los hechos alegados como en el derecho invocado.
Que la pretensión de desalojo o entrega del inmueble por parte de nuestra representada deviene injustificada en derecho, en la medida en que el contrato suscrito entre las partes inicialmente por tiempo determinado, con vigencia hasta el 01 de noviembre de 2012, expiró y se dejó a TRIPOCARS, C.A., en posesión del inmueble, por lo que el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin indeterminación de tiempo.
Que la demandante pretendió manifestar su voluntad de no continuar con la relación arrendaticia el 02 de octubre de 2012, sin embargo, está previsto en el contrato que debía hacerlo con al menos sesenta (60) días de anticipación a su vencimiento, esto es, al 01 de noviembre de 2012.
Que la arrendataria quedó y se le dejó en posesión del inmueble arrendado, por lo que el arrendamiento se presumió renovado y su efecto debe reglarse como aquellos hechos sin determinación de tiempo.
Que en el caso de los arrendamientos celebrados sin determinación de su vigencia, la arrendadora solo puede exigir a la arrendataria la entrega del inmueble cuando incurra en cualquiera de los supuestos de hecho previstos en el artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial.
Que en el presente caso la demandante no alegó que su representada dejara de pagar dos (02) cánones de arrendamiento o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos; que haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención del contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana; que haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal; cambiado el uso del inmueble; que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble; que haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendamiento total o parcialmente el inmueble; sino que se limitó a señalar que la relación arrendaticia se encuentra extinguida.
Que se está ante un contrato que debe ser reglado como aquellos hechos sin determinación en el tiempo, por lo que no es posible afirmar que se extinga por su transcurso.
Que la forma de poner fin a este tipo de relaciones arrendaticias es ante la alegación y prueba de alguno de los supuestos de hecho previstos en esa disposición normativa, los cuales no fueron argumentos esgrimidos por la demandante.
Que en el caso de marras existe plena prueba de los hechos alegados en la demanda, pues al dejar a su representada en posesión del inmueble, el contrato se rige por las normas relativas a aquellos celebrados sin determinación en el tiempo.
Que el juez debe sentenciar a favor de la demandada y favorecerla como poseedora del inmueble.
Por último, solicitó que fuese declarada sin lugar la demanda, y en consecuencia, se condene a la demandante al pago de las costas y costos del proceso, a tenor de lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Llegada la oportunidad para emitir el mérito de fondo se observa previamente lo que sigue:
-VI-
PUNTO PREVIO AL FONDO
Este tribunal considera oportuno analizar como punto previo al fondo, lo esgrimido por la representación judicial de la parte actora en su escrito de informes presentado ante esta alzada.
En efecto, el apoderado judicial de la parte actora, de conformidad con lo previsto en los artículos 152 y 155 del Código de Procedimiento Civil y en aplicación de la doctrina establecida por el Máximo Tribunal, solicitó fuese declarado sin lugar el recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte demandada, por no tener el carácter que se atribuye la mandataria de la sociedad mercantil TRIPOCARS, C.A., debido a que el instrumento de donde supuestamente le deviene la representación que se arroga es un poder defectuoso.
Señaló entre otras cosas, que en el cuerpo del poder, en ningún momento se señaló que el instrumento era para representar a la empresa demandada, por el contrario, señala que se confirió el poder para representar al ciudadano LUIS RAMON CAÑIZALES MENDOZA, obviando señalar que era en representación de la empresa demandada; que mucho menos se señaló de donde devenían las facultades que tiene el mencionado ciudadano, como tampoco se señalaron ni exhibieron al secretario del tribunal los documentos, gacetas, libros, registros que acrediten la representación que ejerce, máxime cuando en los autos no cursa ninguno de esos instrumentos.
Para decidir este Tribunal observa:
Los artículos 152, 155 y 156 del Código de Procedimiento Civil prevén que:
“Artículo 152. El poder puede otorgarse también apud acta, para el juicio contenido en el expediente correspondiente, ante el Secretario del Tribunal, quien firmará el acta junto con el otorgante y certificará su identidad”
“Artículo 155. Si el poder fuere otorgado a nombre de otra persona natural o jurídica, o fuere sustituido por el mandatario, el otorgante deberá enunciar en el poder y exhibir al funcionario los documentos auténticos, gacetas, libros o registros que acrediten la representación que ejerce. El funcionario que autorice el acto hará constar en la nota respectiva, los documentos, gacetas, libros o registros que le han sido exhibidos, con expresión de sus fechas, origen o procedencia y demás datos que concurran a identificarlos, sin adelantar ninguna apreciación o interpretación jurídica de los mismos”
“Artículo 156. Si la parte pidiere la exhibición de los documentos, gacetas, libros o registros mencionados en el poder, el apoderado deberá exhibirlos para su examen por el interesado y el Tribunal, en la oportunidad que se fije al efecto. En dicho acto, la parte interesada hará las observaciones que crea pertinentes al Tribunal y éste resolverá dentro de tres días sobre la eficacia del poder. La inasistencia del solicitante al acto del examen de los documentos exhibidos, dará por válido y eficaz el poder y a falta de exhibición de los documentos requeridos quedará desechado, y así lo hará constar el Juez en el acta respectiva”
Ahora bien, con respecto a la impugnación del poder apud acta, la Sala de Casación del Tribunal Supremo de Justicia, se ha pronunciado en sentencia N° 90 de fecha 12 de abril de 2005, con ponencia de la Magistrada ISBELIA JOSEFINA PÉREZ VELÁSQUEZ, en los siguientes términos:
“(…) No obstante, la Sala observa que el juez de alzada ha debido advertir que la impugnación del poder fue efectuada en forma irregular, pues para que pueda tenerse como válidamente se requiere que el impugnante solicite en esa misma oportunidad la exhibición de los documentos, libros, registro o gacetas, o gacetas, o en su defecto, probar que la otorgante carecía de facultad para otorgar el poder; y en el supuesto de que la demandada no cumpliera con la formalidad de exhibir los documentos en la fecha y hora fijada por el tribunal, entonces resultaría ineficaz ese mandado judicial. En efecto, el artículo 155 del Código de (sic) procedimiento Civil, establece que “…Si el poder fuere otorgado a nombre de otra persona o sustituido por el mandatario, el otorgante debe enunciar en el mismo y exhibir al funcionario los documentos auténticos, gacetas, libros o registros que acrediten la representación que ejerce. El funcionario que autorice el acto hará constar en la nota respectiva los documentos, gacetas, libros o registros que le han sido exhibidos con expresión de sus fechas, origen o procedencia y demás datos que concurran a identificarlos, sin adelantar ninguna apreciación o interpretación jurídica de los mismo…”; no obstante, el artículos 156 eiusdem, le exige al impugnante so pena de caducidad, que solicite además en el mismo acto la exhibición de los documentos mencionados en el poder, que si no son presentados por el interesado para su examen en la oportunidad fijada por el juez de la causa, el Tribunal deberá dictar decisión sobre la eficacia del poder, en la cual expresará que ha quedado desechado del juicio. (Cursivas de la Sala) Al mismo tiempo, es forzoso concluir que la obligación prevista en el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil, sólo persigue que quién otorgue poder en nombre de otro, haga constar en la nota respectiva que el funcionario que tuvo a la vista los documentos que le atribuyen el carácter de representante legal; ello con el propósito de facilitar a los interesados la búsqueda, revisión y verificación de los documentos allí expresados; finalidad ésta que se encuentra cumplido en el caso bajo estudio, puesto que las partes consignaron copia de documentos, entre los que se encuentra la Gaceta legal Nº 228, de fecha 10 de abril de 2000 (folio 618, tercera pieza), de los que se desprende que la ciudadana Sandra Mendoza es la Presidenta de la sociedad mercantil demandada. Aún más, la parte actora le reconoce tal carácter en el libelo de demanda, al solicitarle al tribunal de la causa que cite a la empresa demandada en la persona de su presidenta Sandra Mendoza. En consecuencia, la Sala considera que el poder otorgado por la mencionada ciudadana no fue válidamente impugnado, por no haber solicitado el impugnante la exhibición de los instrumentos pertinentes…”
Conforme a las normas y a la jurisprudencia parcialmente transcrita, para que el poder sea válidamente impugnado se requiere que el impugnante en el mismo acto solicite la exhibición de los documentos pertinentes, a los fines que el tribunal realice el examen de los mismos y se pronuncie sobre la eficacia del poder.
En este sentido, observa este juzgado que la representación judicial de la parte actora, se limitó únicamente a impugnar el poder apud acta otorgado por el ciudadano LUIS RAMON CAÑIZALES MENDOZA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-12.499.077, representante de la sociedad mercantil TRIPOCARS, C.A., sin solicitar conforme lo establece el artículo 156 del Código de Procedimiento Civil, la exhibición de los documentos que acreditan la representación del citado ciudadano, aunado al hecho que en el escrito libelar, se solicitó la citación de la sociedad mercantil TRIPOCARS, C.A., en la persona de su representante ciudadano LUIS RAMON CAÑIZALES MENDOZA, reconociendo la representación judicial de la parte demandante el carácter de representante legal que ostenta el citado ciudadano.
De manera pues, que le es forzoso a este tribunal de alzada declarar la validez del poder apud acta otorgado por el ciudadano LUIS RAMON CAÑIZALES MENDOZA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-12.499.077, representante de la sociedad mercantil TRIPOCARS, C.A., al no haber sido válidamente impugnado. ASI SE DECIDE.
Resuelto lo anterior corresponde a este tribunal superior analizar el material probatorio aportado a los autos, en la forma siguiente:
-VII-
DEL MATERIAL PROBATORIO DE AUTOS
CON EL LIBELO DE LA DEMANDA
A los folios 6 al 9 del expediente, consta PODER otorgado por la ciudadana CEMIDA YSELA VALECILLOS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-4.828.701, actuando en su carácter de presidenta de la sociedad mercantil FRENOS CATI 2008, C.A., a los abogados JUAN MANUEL ROSAS SOSA, WILLIAM MARTINEZ VEGAS, HERMOGENES SAEZ EMPERADOR e INES JAQUELINE MARTIN MARTEL, ante la Notaría Pública Duodécima de Caracas del Municipio Libertador, en fecha 04 de noviembre de 2014, bajo el Nº 55, tomo 69 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina notarial, y por cuanto no fue cuestionado en modo alguno en su oportunidad legal, el tribunal lo valora conforme los artículos 12, 150, 151, 154, 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.357, 1.361 y 1.363 del Código Civil y se tiene como cierta la representación que ejercen los mandatarios en nombre de su poderdante. ASI SE DECIDE.
A los folios 10 al 17 del expediente, consta copia certificada de CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, autenticado ante la Notaria Pública Duodécima de Caracas del Municipio Libertador, en fecha 17 de mayo de 2012, bajo el Nº 51, tomo 40 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria; y por cuanto no fue cuestionado en modo alguno en su oportunidad legal, el tribunal lo valora conforme los artículos 12, 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.357, 1.363 y 1.384 del Código Civil, y se tiene como cierto que se celebró un contrato de arrendamiento entre la sociedad mercantil FRENOS CATI 2008, C.A., por una parte como arrendadora, y por la otra, la sociedad mercantil TRIPOCARS, C.A., como arrendataria, el cual tiene por objeto un inmueble constituido por un local comercial (galpón), techado con lámina de zinc, ubicado en la avenida principal de Maripérez, entre 1ra y 2da transversal, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando con ello demostrada la relación contractual existente entre las partes, por tiempo único determinado de un (1) año, contado a partir del 01 de noviembre de 2011, hasta el 01 de noviembre de 2012, cuyo lapso será considerado prorrogable de pleno derecho y solo por períodos individuales y fijos de un (1) año y que las partes estuvieren de acuerdo con el canon de arrendamiento que regirá para la nueva contratación, salvo que cualquiera de las partes manifieste por escrito y con por lo menos sesenta (60) días continuos de anticipación, su deseo y voluntad de no prorrogar la vigencia del contrato, acordando la correspondiente entrega material a su vencimiento, sin perjuicio de la prórroga legal correspondiente, entre otras determinaciones. ASI SE DECIDE.
A los folios 18 al 21 y 73 al 78 del expediente, constan original y copia certificada de NOTIFICACION EXTRAJUDICIAL, respectivamente, aportada por ambas partes, practicada en fecha 29 de agosto de 2013, por la Notaría Pública Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital; y en vista que tal actuación no fue tachada de falsa por la representación judicial de la parte demandada en su oportunidad legal, este tribunal superior la valora conforme el contenido de los artículos 12, 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.384 del Código Civil, y se aprecia de su contenido que en la referida fecha dicho despacho, levantó acta mediante la cual dejó constancia de las siguientes consideraciones: “…Atendiendo la solicitud formulada por la ciudadana: CEMIDA YSELA VALECILLOS, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº. V-4.828.701, de nacionalidad venezolana, actuando en este acto como representante legal de la Sociedad Mercantil “FRENOS CATI 2008, C.A.” sociedad inscrita en el Registro Mercantil VII de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital en fecha 21/12/2.007, bajo el Nº 28, Tomo 831.A-VII, y para la Notificación de dicho acto se autoriza a la ciudadana: GERALDINE PADRON FERNANDEZ, titular de la cédula de identidad No. V-18.223.512, funcionaria adscrita a esta Dependencia Notarial, según lo señalado en el artículo 29 del Reglamento de Registros y Notarías Vigente, se traslade y constituya en: Local comercial Galpón, ubicado en la Avenida Principal de Maripérez entre 1era y 2da transversal Jurisdicción de la Parroquia El Recreo, Distrito Capital, con el objeto de NOTIFICAR al ciudadano: LUIS RAMOS CAÑIZALES MENDOZA, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº. V-12.499.077, de nacionalidad venezolana, actuando en este acto como representante legal de la Sociedad Mercantil “TRIPOCARS, C.A.”, sociedad inscrita en el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital en fecha 07/03/2.005, bajo el Nº 06, Tomo 35ª-Sgdo, según lo señalado en el Artículo 75, Ordinal 18, para dejarlo al tanto de los particulares señalados en la solicitud…”, la cual se refiere a la manifestación de voluntad de la parte accionante, de no prorrogar más el contrato suscrito en fecha 17 de mayo de 2012, con una vigencia de un (1) año, contado desde el 01 de noviembre de 2011 hasta el 01 de noviembre de 2012, prorrogado automáticamente hasta el día 01 de noviembre de 2013 y que en razón de ello a partir del 02 de noviembre de 2013, comenzaría el disfrute de la prórroga legal de un (1) y entregar el bien arrendado, libre de personas y bienes y en el mismo estado que declaró recibirlo, para el día 01 de noviembre de 2014. ASI SE DECIDE.
CON ESCRITO A LOS FOLIOS 59-60. P-1)
A los folios 61 al 65 del expediente, consta copia certificada de COMUNICACIÓN PRIVADA, autenticada en fecha 02 de octubre de 2012, ante la Notaría Pública Duodécima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 33, tomo 90 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina notarial, donde la ciudadana CEMIDA YSELA VALECILLOS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-4.828.701, representante de la sociedad mercantil FRENOS CATI 2008, C.A., manifiesta al ciudadano LUÍS RAMÓN CAÑIZALES MENDOZA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-12.499.077, representante de la sociedad mercantil TRIPOCARS, C.A., que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes por tiempo determinado otorgado y autenticado en la Notaría Pública Duodécima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 17 de mayo de 2012, bajo el Nº 51, tomo 40 de los libros respectivos, no sería prorrogado y que en consecuencia debería acogerse a la prórroga legal que le confiere el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario; y aunque tal actuación no fue tachada de falsa por la representación judicial de la parte demandada en su oportunidad legal, este tribunal superior la desecha del proceso en vista que la misma es una manifestación unilateral de voluntad solamente autenticada, ya que no se encuentra recibida por el destinatario tal como lo dispone el artículo 1.374 del Código Civil, tomando en consideración que no se desprende traslado para ello por parte del funcionario notarial, aunado a que dicha norma es expresa en establecer que carecerán de valor las comunicaciones que no estén firmadas por la persona a quien se atribuyan. ASI SE DECIDE.
A los folios 66 al 72 del expediente, consta copia certificada de COMUNICACIÓN PRIVADA, autenticada en fecha 16 de abril de 2013, ante la Notaría Pública Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 13, tomo 55 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, donde el ciudadano LUÍS RAMÓN CAÑIZALES MENDOZA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-12.499.077, representante legal de la sociedad mercantil TRIPOCARS, C.A., manifiesta a la ciudadana CEMIDA YSELA VALECILLOS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-4.828.701, representante de la sociedad mercantil FRENOS CATI 2008, C.A., que la comunicación del 02 de octubre de 2012, fue suscrita en fecha tardía y por lo tanto extemporánea, por lo que no se cumple con la obligación contraída en la Cláusula Quinta del Contrato; debido a que notificó únicamente con treinta (30) días de anticipación lo cual debía haber sido sesenta (60) días según el contrato, no teniendo efecto retroactivo para validar desde su fecha de recepción esa carta privada e igualmente, no está cumpliendo las obligaciones legales y contractuales contraídas en el contrato firmado y autenticado, por lo que el contrato se ha renovado de pleno derecho por un (1) año más y ha pasado a ser un contrato indeterminado según la norma; por lo que la prórroga no opera en ese caso; y aunque tal actuación no fue tachada de falsa por la representación judicial de la parte demandada en su oportunidad legal, este tribunal superior la desecha del proceso en vista que la misma es una manifestación unilateral de voluntad solamente autenticada, ya que no se encuentra recibida por el destinatario tal como lo dispone el artículo 1.374 del Código Civil, tomando en consideración que no se desprende traslado para ello por parte del funcionario notarial, aunado a que dicha norma es expresa en establecer que carecerán de valor las comunicaciones que no estén firmadas por la persona a quien se atribuyan. ASÍ SE DECIDE.
CON ESCRITO A LOS FOLIOS 81-82. P-1)
Promovió el MÉRITO FAVORABLE de los autos; y siendo que estos alegatos no constituyen medios probatorios de los que expresamente están contenidos en el Código de Procedimiento Civil y en el Código Civil, conforme lo dejó asentado la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, por Sentencia de fecha 10 de julio de 2003, con ponencia del Magistrado JUAN RAFAEL PERDOMO, en el expediente N° 03287, contenida en el Repertorio de Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia de OSCAR R. PIERRE TAPIA, páginas 642 y 643, tomo 7, año IV, julio 2003, cuyo criterio se encuentra reiterado en la actualidad; razón por la cual este tribunal de alzada considera improcedente valorar tal alegación en el presente fallo. ASÍ SE DECIDE.
Ahora bien, del análisis realizado por éste jurisdicente de alzada a los anteriores medios de pruebas, lo cual responde a una necesidad de orden, de certeza, de eficiencia y su escrupulosa observancia que representa una garantía del derecho de defensa de las partes y estando dentro del lapso de ley para cumplir con el fallo, a tenor de la previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley para la Regulación del Arrendamiento para el Uso Comercial, procede a resolver las denuncias formuladas por la defensora judicial de la parte accionada, en la forma que sigue:
DE LAS DENUNCIAS DE LA RECURRENTE
Con respecto a los vicios denunciados, por la defensora judicial de la parte demandada en donde manifestó en su escrito de informes ante la alzada lo relativo a la temporalidad contractual y el vicio de motivación contradictoria o incongruencia, sustentado en que el a quo para dictar el fallo se fundamentó en hechos imprecisos e inexactos, lo que la hacen anulable.
Ahora bien, se debe puntualizar que en materia arrendaticia el procedimiento para las acciones se encuentra directamente relacionado con el hecho cierto de si la acción se encuentra fundamentada en un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o uno a tiempo indeterminado.
Es por ello, que la doctrina ha clasificado a los contratos en dos (02) grandes grupos, contrato a tiempo determinado y a tiempo indeterminado. Siendo el contrato a tiempo indeterminado, aquel mediante el cual las partes no han establecido el tiempo de duración del contrato, de donde no se sabe, cuanto habrá de durar el mismo. De manera pues, el contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado es aquel por lo general verbal, pues no puede probarse su lapso de duración, o siendo el contrato escrito los contratantes no estipularon su culminación. También es aquel, que nació en su día a tiempo determinado, pero una vez vencido, a saber, cumplido el lapso fijo de duración sin previsión de prórroga, o habiendo sido notificada la no prórroga, el arrendador deja en posesión del inmueble al inquilino y le recibe el canon de arrendamiento, conforme está sostenido en la Jurisprudencia Venezolana, Ramírez & Garay, Tomo CXLII, 1997, Primer Trimestre, 20 de septiembre de 1997, páginas 405-407.
Por su parte el contrato a tiempo determinado, es aquel en el cual las partes, han establecido el tiempo de duración del mismo, y se considera siempre celebrado a término fijo, en virtud de que contiene una cláusula de prórroga sucesiva, conforme a la cual, las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo el contrato se entenderá prorrogado por períodos iguales o sucesivos. Y por último, los contratos a tiempo determinado no renovable o improrrogables, es decir, los que no tienen prevista prórroga alguna.
La defensora de la recurrente si bien indicó ante el a quo que la acción escogida por la demandante no es la idónea para su pretensión, toda vez que partiendo de su afirmación de que se trata de un contrato a tiempo determinado, lo procedente en derecho era reclamar el cumplimiento del contrato, para que la arrendataria atendiera su obligación de entregar el inmueble al vencimiento de la vigencia, más no exigir el desalojo del inmueble, mucho menos, sin indicar alguna de las causales previstas en la ley y ante esta alzada que el a quo erró al calificar el contrato de arrendamiento como un contrato a tiempo determinado, cuando lo correcto sería un contrato a tiempo fijo o determinado renovable automáticamente, cierto es también que la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, en su artículo 40 no pauta en ninguna forma de derecho que para demandar el desalojo el contrato de alquiler deba ser a tiempo indeterrminado o no, sino que, en su literal g), invocado en forma expresa por la representación de la parte demandante como fundamento de su pretensión, que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes, aunado al hecho cierto que en materia de interpretación contractual, conforme fue señalado ut retro, la falta de distinción de prorrogabilidad en modo alguno vicia de nulidad la sentencia, por consiguiente se desestiman dichas argumentaciones. ASÍ SE DECIDE.
En relación con la congruencia, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, según sentencia dictada en el caso: José Rafael Natera Tirado, contra CAFIVEN, expediente N° 2006-000790, ha dejado establecido que el fallo es congruente cuando se ajusta a las pretensiones de las partes, tanto del actor como del demandado, independientemente de si es acertada o errónea. Por tanto, no se puede apreciar, más ni menos, de las cuestiones controvertidas y trascendentales en la solución de la controversia, ni dejar de resolver alguna de ellas. Así, cuando se deja de examinar la prueba, todos o algunos de sus hechos fundamentales, la sentencia está viciada por omisión de análisis fáctico y cuando se considere innecesario el análisis de algunos elementos probatorios, el juez debe dejar constancia motivada de ello.
Ahora bien, la jurisprudencia ha determinado reiteradamente que el vicio de incongruencia por lo general adopta dos (2) modalidades, a saber, la incongruencia positiva, la cual ocurre cuando el juez extiende su decisión más allá de los límites del problema judicial que le fue sometido y la incongruencia negativa, la cual se patentiza cuando el juez omite el debido pronunciamiento sobre alguno de los términos del problema judicial e igualmente dicha Sala ha señalado que el vicio de incongruencia puede presentarse en forma compleja, siendo el caso cuando el juez tergiversa los alegatos planteados por las partes en la demanda o contestación.
En el caso de marras, la apoderada judicial de la parte demandada, en su escrito de informes presentado ante la alzada arguye narrando lo que consideró tal violación y ha expresado, en síntesis, lo siguiente, a saber:
“(… omissis…) De la cita íntegra ut supra de parte de la motivación de la sentencia se desprende que, el Tribunal a quo estableció que el contrato de arrendamiento fue suscrito por las partes y notariado en fecha 26/03/1991, siendo este el primer error evidente de la motivación de la sentencia, por cuanto el contrato fue celebrado por las partes y a su vez notariado el 17 de mayo de 2012, (…) señaló también que, en fecha 7 de mayo de 2012, fue notificado el arrendatario de la no renovación del contrato, contando desde esa fecha los seis (6) meses antes del vencimiento del contrato del año 2012, cuya situación sería el segundo error contenido en la motivación de la sentencia definitiva, por cuanto la notificación al arrendatario de la no renovación del contrato no fue realizada en esa fecha, sino que fue realizada el 29 de agosto de 2013, cuando ya el contrato había sido renovado automáticamente por otro año más, tal como se constata de la notificación notariada cursante en autos. (…) siendo esté (sic) el tercer error contenido en la motivación de la sentencia recurrida, por cuanto el arrendatario en el 2012 no fue notificado de la no renovación del mismo, verificándose está (sic) el 29 de agosto de 2013…”
En el caso de autos, la juez a quo en el cuerpo de la sentencia recurrida por la representante judicial de la parte demandada, en la cual se desprende de su texto, respecto a dicho punto, lo siguiente:
“…En tal sentido, se desprende del contrato de arrendamiento que riela a los folios 12 al 17, que fue suscrito (…), autenticado por ante la Notaría Duodécima del Municipio Libertador del Distrito Capital Cuarta de Caracas (sic), en fecha 26/03/1991, quedando inserto bajo el N° 132, Tomo 13 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, la existencia de relación arrendaticia surgida entre las partes contratantes, (…) que el contrato en cuestión tendría una duración de un (1) año fijo, considera esta juzgadora que el contrato fue pactado a tiempo determinado con una duración de un (1) año fijo, contados desde el 01/11/2011 al 01/11/2012 03/1991 (sic) y se desprende del mismo que, que la intención de las partes era destinar el local arrendado única y exclusivamente para las actividades comerciales establecidas en el mismo, evidenciándose de las actas que en fecha 07 de mayo de 2012, fue notificado el arrendatario es decir seis (06) meses antes del vencimiento del contrato que el mismo no sería renovado tal como fue pactado en dicho contrato, evidenciando que así que es un contrato a tiempo determinado tal cual establece el artículo 1599 del Código Civil. Así se establece…”
Ahora, pasa esta alzada a establecer, si el a quo incurrió en vicio de infracción de ley, al respecto se desprende del escrito libelar que la demanda ha sido intentada, solicitando el cumplimiento de contrato de alquiler por vencimiento del término y la prórroga legal, a tenor de lo previsto en el literal g) del artículo 40 de la Ley para la Regulación del Arrendamiento para el Uso Comercial, en virtud de ello tramitado el juicio por el procedimiento oral conforme a la ley especial. Del mismo modo se observa del contrato de arrendamiento que consta en copia certificada a los folios 10 al 17 del expediente, el cual tiene por objeto el local comercial (galpón), techado con lámina de zinc, ubicado en la avenida principal de Maripérez, entre 1ra y 2da transversal, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, ut supra analizado, que este fue suscrito entre las partes de autos en fecha 17 de mayo de 2012, bajo el Nº 51, tomo 40 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria y no en fecha 26 de marzo de 1991, bajo el N° 132, Tomo 13 de los libros respectivos, sin embargo al observarse de esta transcripción “…considera esta juzgadora que el contrato fue pactado a tiempo determinado con una duración de un (1) año fijo, contados desde el 01/11/2011 al 01/11/2012 03/1991 (sic)…”, lo cual demuestra que efectivamente existe un error material en cuanto a la fecha de su existencia, señalado por la apoderada judicial de la parte accionada, como primer error en la sentencia, cuyo error material en modo alguno reviste de nulidad el fallo recurrido puesto que el mismo es subsanable tal que ha quedado debidamente subsanado a través del análisis realizado en el presente fallo de alzada conforme a la facultad que otorgada por el artículo 12 del Código Adjetivo Civil, para atender al propósito y a la intención de las partes y en procura de la búsqueda de la verdad, conforme sus alegatos y las pruebas promovidas, a fin de no sacar elementos de convicción fuera de los que estos arrojen, para impartir legalidad de una manera imparcial, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe, ya que ello en nada afecta el mérito de fondo. ASÍ SE DECIDE.
Del mismo modo se infiere, respecto al segundo y tercer señalamiento realizado por la apoderada de la parte demandada, en cuanto a la notificación de la no renovación contractual, que efectivamente el a quo en dicho fallo dispuso que: “…evidenciándose de las actas que en fecha 07 de mayo de 2012, fue notificado el arrendatario es decir seis (06) meses antes del vencimiento del contrato que el mismo no sería renovado tal como fue pactado en dicho contrato, evidenciando que así que es un contrato a tiempo determinado tal cual establece el artículo 1599 del Código Civil…”, cuando la única notificación concreta que consta en los autos es la de fecha 29 de agosto de 2013, antes analizada, de lo cual están contestes ambas partes. No obstante lo anterior, de dicho análisis no se desprende en forma alguna que el a quo se haya basado en tales determinaciones para llegar a una conclusión definitiva de declarar con lugar la controversia sometida a su consideración, de cumplimiento de contrato de alquiler por vencimiento del término y su prórroga legal, pues este al momento de valorar como medio de prueba, conforme los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, la notificación de desahucio que corre a los folios 18 al 21 y 73 al 78 del expediente, determinó que: “…Notificación realizada a la parte demandada por ante la notaria Publica (sic) Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha veintinueve (29) de agosto de dos mil trece (2013), con la finalidad de notificar al ciudadano LUIS RAMON (sic) CAÑIZALEZ MENDOZA, supra identificado, que el contrato suscrito entre ambas empresas en fecha 17 de mayo de 2012, con una vigencia de un (01) año, contado desde el 01 de noviembre de 2011, hasta el día 1 de noviembre de 2012, prorrogado automáticamente hasta el 1 de noviembre de 2013, no será prorrogado Dicho (sic) instrumento se valora conforme el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil por no haber recibido cuestionamiento alguno del cual se evidencia la existencia de la relación arrendaticia que vincula a las partes litigantes de este proceso, deducción que se refuerza de la simple lectura del escrito de contestación a la demanda en el cual la parte accionada reconoció su existencia de forma expresa, lo cual releva de pruebas esté (sic) hecho en el juicio…”, por consiguiente que para su decisión es claro que tomó en cuenta los términos de la litis, a saber, demanda y contestación y realizó el correspondiente análisis de los mismos, concatenado con la valoración de las pruebas promovidas por las partes en el juicio, en cumplimiento de los requisitos intrínsecos de la sentencia, poniendo sobre relieve que la elaboración del fallo constituye una actividad reglada, que debe ser cumplida impretermitiblemente conforme con los requisitos exigidos por la ley al respecto, para que el dictamen jurisdiccional, como máxima expresión de la función judicial, no constituya un acto arbitrario, sino por el contrario un acto decisorio en cumplimiento y acatamiento a lo que ordena la ley, y en este caso, fue determinar que hubo el conocimiento de la voluntad del arrendador sobre la no renovación contractual, para poder acordar el cumplimiento solicitado, quedando en consecuencia, desestimada de este modo dicha argumentación, independientemente del resultado favorable o no del fallo recurrido. ASÍ SE DECIDE.
Resueltas dichas denuncias, corresponde realizar el análisis la acción ejercida, previa una serie de consideraciones que se señalan a continuación, con el fin de abordar el mérito de fondo desde un correcto enfoque para resolver sobre lo conducente, y para ello se aprecia lo siguiente:
Según el diccionario enciclopédico de derecho usual, Tomo V, de GUILLERMO CABANELLAS, la relación jurídica es todo vínculo de derecho entre dos o más personas o entre una de ellas al menos y una cosa corporal o incorporal con trascendencia en el ordenamiento vigente. De ahí que la relación arrendaticia inmobiliaria es el vínculo que se establece entre el arrendador y el arrendatario y que, teniendo como objeto un determinado inmueble, da lugar a una pluralidad de trascendencias en el orden jurídico concreto y especial que regula ese vínculo y sus efectos o consecuencias, dentro de un privilegio o tutela de protección limitada, especialmente en beneficio del arrendatario.
El contrato de arrendamiento es un vínculo de derecho entre arrendador y arrendatario, es indudable que ese vínculo crea una relación jurídica.
Por su parte, CARNELUTTI sostiene que las relaciones jurídicas no son otra cosa que uniones establecidas por el derecho y que la noción más amplia y sencilla de relación jurídica es la de una conexión constituida por el derecho entre dos sujetos respecto a un objeto.
En efecto, el vínculo obligatorio que une al arrendador y al arrendatario con motivo del uso que éste da al inmueble que ocupa teniendo como contrapartida el pago del precio, de lo cual puede deducirse que se hace referencia al vínculo jurídico no como vinculación establecida en una norma arrendaticia entre una condición y una consecuencia, en razón de la cual el conocimiento imputa esta a aquella, sino como nexo establecido por la norma arrendaticia entre el deber u obligación de un sujeto y la facultad o derecho subjetivo de otro, integrando ambos, simultáneamente la consecuencia jurídica.
El contrato de arrendamiento es un vínculo jurídico que atiende a la bilateralidad nutrida por la presencia de obligaciones recíprocas o correspectivas en donde la consensualidad deviene en el perfeccionamiento de la relación, es decir, se perfecciona solo consensus; siendo la misma no solemne, ni formal, a menos que se requiera formalidad escrita, pero únicamente a los efectos del ordinal 5º del artículo 1.920 del Código Civil, como requisito ad probationen sin que en todo caso, se enerve su existencia jurídica; pues puede establecerse por escrito, pero también verbis; cuya relación se distingue por su onerosidad ya que en caso contrario, se tratará de otro tipo de relación; de tracto sucesivo, pues no se agota de inmediato, donde el goce del inmueble a cada instante se genera o produce mientras dure la relación, tanto que el pago no se debe a cada momento sino periódicamente, como relación continuativa y no instantánea; siendo asimismo, una relación temporal en cuanto a la duración limitada y por tanto, no es perpetua; además de ser conmutativa, pues las ventajas del arrendador y el arrendatario son ciertas, en cuanto cada uno las conoce desde el inicio de la relación: el arrendador, el pago del canon y el arrendatario, gozará del inmueble arrendado.
Es de hacer notar que la relación arrendaticia cobra especial interés para quienes se vinculan a través de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, cuando del beneficio de la prórroga legal del contrato se trata a los efectos del cómputo debido a que es esencial la data de esa relación independientemente de los contratos celebrados en el curso de su desarrollo, en virtud que ese lapso legal va en orden ascendente entre seis (6) meses y tres (3) años.
Por su parte, los doctores GILBERTO GUERRERO QUINTERO y GILBERTO ALEJANDRO GUERRERO ROCCA, en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, Volumen I: Parte Sustantiva y Procesal, que objetivamente comparte éste juzgador de alzada, en relación a la determinación o indeterminación de los contratos de arrendamiento, entre otras cosas, expresan que:
“…En el contrato de arrendamiento escrito, las partes casi siempre establecen el término inicial (dies a quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, el término final (dies ad quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo. …pues, entonces, allí los efectos no cesan y el contrato continuará vigente, esto es, no se extingue, sino que este acontecimiento se producirá con posterioridad al vencerse el tiempo establecido, en los términos indicados en la ley o según el acuerdo de los contratantes. De modo que esa prolongación del lapso temporal, hace que el contrato continúe produciendo los efectos: éstos naciendo y existiendo, dando lugar y vida a las obligaciones correspectivas de los sujetos intervinientes en esa relación arrendaticia…”
Ahora bien, la acción que da inició a las presentes actuaciones está orientada al desalojo del inmueble constituido por un local comercial (galpón), techado con láminas de zinc, ubicado en la avenida principal de Maripérez, entre la 1ra y 2da transversal, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, dado en arrendamiento según documento autenticado ante la Notaria Pública Duodécima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 17 de mayo de 2012, bajo el Nº 51, tomo 40 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, todo ello con fundamento en los supuestos de hecho contenidos en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.579 y 1.594 del Código Civil, en armonía con el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, al sostener la representación de la demandante que el contrato suscrito está vencido ya que en forma oportuna notificó a la inquilina su voluntad de no continuar con la relación arrendaticia a partir del 01 de noviembre de 2013, por intermedio de la Notaria Pública Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital; sin embargo, la apoderada judicial de la parte accionada al no demostrar que su representada haya hecho entrega del bien arrendado a su arrendador para el 01 de noviembre de 2014, ni alguna otra circunstancia que la favoreciera al respecto, lo lógico y natural es juzgar que efectivamente la demanda intentada se encuentra ajustada a derecho, tomando en consideración que la misma fue interpuesta 17 de diciembre de 2014. ASÍ SE DECIDE.
De lo antes transcrito, infiere este tribunal superior, obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de las obligaciones contractuales y de acuerdo a las atribuciones que le impone la ley al juez, pues, tiene por norte descubrir la verdad de los hechos y actos de las partes, a fin de procurar conocer la causa en los límites de su oficio, ateniéndose a las normas del derecho, sin sacar elementos de convicción fuera de lo alegado y probado en autos y siendo que la representación de la parte actora demostró la voluntad del arrendador de no prorrogar la relación obligacional bajo estudio, la cual se extinguió el 01 de noviembre de 2014, por lo tanto es forzoso concluir en que la acción de desalojo bajo estudio, debe prosperar al estar ajustada a derecho, pues la relación arrendaticia se encontraba extinguida tal como quedó demostrado de las actas procesales, y por vía de consecuencia el demandado queda obligado por la naturaleza del contrato a dar cumplimiento a lo prescrito en su cláusula quinta, referente a la entrega del inmueble libre de bienes y personas, y en perfecto estado de conservación. ASÍ SE DECIDE.
Ahora bien, por cuanto con la promulgación de la ley especial en la materia quedó establecida la seguridad jurídica para las partes intervinientes en la relación arrendaticia, teniendo presente el derecho de defensa y la debida celeridad procesal con la consiguiente disminución de costos para el Estado como para las partes y al crear un equilibrio entre el arrendador y el arrendatario que equivale a los mecanismos judiciales que en plano de igualdad le otorgan las herramientas necesarias para que puedan valerse en su legítimo derecho a la defensa sin interferencias, ni desigualdades y al mismo tiempo limitó el costo del procedimiento judicial que resulta a veces tan prolongado y desigual que en definitiva no beneficia a ninguna de las partes, es por lo que se juzga bajo el amparo de una Ley justa, equilibrada y protectora de la seguridad de los derechos de las partes involucradas, tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el sistema social de derecho y que persiguen hacer efectiva la justicia, inevitablemente se debe declarar SIN LUGAR el recurso ordinario de apelación de sentencia interpuesto por la apoderada judicial de la parte demandada, CON LUGAR la demanda por desalojo intentada y la consecuencia legal de dicha situación es CONFIRMAR el fallo recurrido, conforme las determinaciones señaladas ut retro; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia, con arreglo al contenido del ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Así finalmente lo determina éste operador superior del sistema de justicia.
-VIII-
DE LA DISPOSITIVA
Por las razones anteriores, este Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le otorga la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso ordinario de apelación interpuesto por la apoderada judicial de la parte demandada, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 21 de noviembre de 2016, por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la referida Circunscripción Judicial, la cual queda confirmada.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO intentada por la sociedad mercantil FRENOS CATI 2008, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 21 de diciembre de 2007, bajo el Nº 28, tomo 831-A-VII, posteriormente modificados sus estatutos sociales, según acta de asamblea extraordinaria, inscrita en el mismo Registro Mercantil en fecha 28 de marzo de 2012, bajo el Nº 03, tomo 23-A., de los libros respectivos, representada por la ciudadana CEMIDA YSALE VALLECILLOS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-4.828.701, en su condición de presidenta, contra la sociedad mercantil TRIPOCARS, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 07 de marzo de 2005, bajo el Nº 06, tomo 35-A., de los libros respectivos, representada por el ciudadano LUÍS RAMÓN CAÑIZALES MENDOZA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-12.499.077, en su condición de presidente, conforme las determinaciones señaladas ut supra.
TERCERO: Como consecuencia de la anterior declaración, se ORDENA a la parte demandada, sociedad mercantil TRIPOCARS, C.A., desalojar y hacer entrega a la parte actora, sociedad mercantil FRENOS CATI 2008, C.A., libre de bienes y personas, y en perfecto estado de conservación, el inmueble constituido por el local comercial (galpón), techado con laminas de Zinc, ubicado en la Avenida Principal de Maripérez, entre 1ra y 2da transversal, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital.
CUARTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas del recurso a la parte apelante.
Publíquese, regístrese, diarícese y remítase el expediente en su oportunidad legal correspondiente.
Dada, firmada, sellada y publicada en la sala de despacho del Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veinticinco (25) días del mes de julio de dos mil diecisiete (2017). Años 207° de la Independencia y 158° de la Federación.
EL JUEZ,
LA SECRETARIA
DR. JUAN CARLOS VARELA RAMOS
ABG. AURORA J. MONTERO BOUTCHER
En esta misma fecha, siendo las once y treinta de la mañana (11:30 a.m.), previo anuncio de Ley, se publicó, registró y se agregó la anterior decisión en la Sala de Despacho de este juzgado.
LA SECRETARIA.
ABG. AURORA J. MONTERO BOUTCHER
JCVR/AJMB/DCCM
ASUNTO: AP71-R-2017-000249
ASUNTO ANTIGUO: 2017-9608
