Decisión Nº AP71-R-2017-000224 de Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil y del Transito (Caracas), 11-08-2017

EmisorJuzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil y del Transito
PonenteRichard Rodriguez Blaise
PartesPARTE DEMANDANTE: HAROLD JOSÉ SÁNCHEZ JÁUREGUI, ANTONIO DI CLEMENTE SUPINO, CARLOS JESÚS MONSALVE OROPEZA, PEDRO GARCÍA Y RAQUÉL INÉS AGELVIS REYES V/S PARTE DEMANDADA: CARLOS JOSÉ CASTILLO Y BERNARDO DE LA CENA FRANCO PINEDA,
Tipo de procesoCumplimiento De Contrato
Número de expedienteAP71-R-2017-000224
TSJ Regiones - Decisión


REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR OCTAVO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÒN JUDICIAL DEL ÀREA METROPOLITANA DE CARACAS.
CARACAS, ONCE (11) DE AGOSTO DE 2017
207º Y 158º

PARTE DEMANDANTE: HAROLD JOSÉ SÁNCHEZ JÁUREGUI, ANTONIO DI CLEMENTE SUPINO, CARLOS JESÚS MONSALVE OROPEZA, PEDRO GARCÍA Y RAQUÉL INÉS AGELVIS REYES, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-15.473.630, V-12.057.487, V-14.020.243, V-3.720.901 y V-5.134.105, respectivamente; representados judicialmente por: Sol Marina Hidalgo Trujillo y José Vicente Oropeza Plaza, inscritos en el Inpreabogado con las matriculas números 14.067 y 14.525, respectivamente; con domicilio procesal en: avenida Universidad, esquina “El Chorro”, edificio Cerromar, piso 6, oficina 22, Caracas.

PARTE DEMANDADA: CARLOS JOSÉ CASTILLO Y BERNARDO DE LA CENA FRANCO PINEDA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-3.608.837 y V-4.248.866, en su orden, de profesión abogado el primero de los nombrados, inscrito en el Inpreabogado con la matricula N° 32.556; ambos representados judicialmente por: Marcelino Padrón Almerida, inscrito en el Inpreabogado con la matricula N° 50.473; sin que esa representación judicial acreditase domicilio procesal.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

SENTENCIA: DEFINITIVA

CASO: AP71-R-2017-000224


I
ANTECEDENTES
Conoce esta alzada del medio recursivo de apelación interpuesto en fecha 25 de enero de 2017, ratificado mediante otras diligencias posteriores, por la representación judicial de la parte actora, contra el fallo proferido por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 24 de enero de 2017, que declaró sin lugar las pretensiones contenidas en la demanda, una principal y otra subsidiaria, incoada por Harold José Sánchez Jáuregui, Antonio Di Clemente Supino, Carlos Jesús Monsalve Oropeza, Pedro García y Raquel Inés Agelvis Reyes, contra Carlos José Castillo y Bernardo De La Cena Franco Pineda.
Cabe considerar, que el juicio inició en fecha 13 de junio de 2014, mediante escrito libelar presentado por los abogados en ejercicio de su profesión Sol Marina Hidalgo Trujillo y José Vicente Oropeza Plaza, en su condición de mandatarios judiciales de la parte actora; cuyo conocimiento correspondió al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, el cual por auto de fecha 17 de junio del mismo año admitió y ordenó el emplazamiento de la parte demandada, conforme a las reglas del procedimiento ordinario.
En fecha 30 de junio de 2014, se libraron las compulsas a los fines de la citación de los codemandados; así, mediante diligencia de fecha 18 de julio de 2012, el Alguacil Oscar Oliveros dejó constancia de la citación personal de Carlos José Castillo; y, en cuanto al otro codemandado, infructuosa como fue su citación personal, se acordó hacerlo mediante carteles conforme lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, formalidades que se cumplieron y por lo cual le fue designada como defensora ad litem a la abogada Milagros Coromoto Falcón, inscrita en el Inpreabogado con la matricula N° 46.785, quien en fecha 7 de noviembre de 2014, aceptó el cargo recaído en su persona y prestó juramento de Ley. Seguidamente, en fecha 10 de diciembre de 2014, el Alguacil Miguel Peña dejó constancia de haber citado a la referida defensora ad litem.
En este estado, en fecha 28 de enero de 2015, compareció la representación judicial del codemandado Bernardo De La Cena Franco Pineda, y dio contestación al fondo de la pretensión incoada en su contra, alegando todo cuanto estimó pertinente a la defensa de sus intereses.
Durante la fase probatoria, la representación judicial del antes mencionado codemandado en fecha 11 de febrero de 2015, presentó escrito de promoción de pruebas; y, en la misma fecha, al igual que en fecha 23 de febrero de 2015, hizo lo propio el otro codemandado. Del mismo modo, la representación judicial de la parte actora promovió medios de pruebas mediante escrito del 23 de febrero de 2015.
Luego, por decisión del 24 de septiembre de 2015, el a quo se pronunció con respecto a la admisibilidad de los medios probáticos aportados por las partes de la relación procesal.
En fecha 1° de julio de 2016, el codemandado Carlos José Castillo apeló del auto proferido por al a quo que providenció las pruebas; siendo admitido en un solo efecto en fecha 4 de julio de 2016.
Del mismo modo, mediante diligencia de fecha 4 de julio de 2016, la representación judicial de Bernardo De La Cena Franco Pineda apeló del auto de admisión de pruebas; a lo cual el tribunal de la cognición se pronunció en fecha 14 de julio de 2016.
En fecha 15 de noviembre de 2016, tuvo lugar el acto de informes ante el a quo; el cual, posteriormente en fecha 24 de enero de 2017, dictó el fallo definitivo declarando sin lugar la pretensión incoada por la parte actora, con la correspondiente condena en costas.
En fecha 25 de enero de 2017, la representación judicial de los actores apeló del referido fallo, oído el recurso en ambos efectos por auto de fecha 20 de febrero de 2017; y posteriormente, remitido el expediente a los Juzgados Superiores a los fines legales consiguientes.
Por auto de fecha 24 de marzo de 2017, esta alzada le dio entrada al juicio fijando el término correspondiente para la presentación de informes, derecho éste ejercido por las representaciones judiciales de las partes en conflicto en fecha 3 de mayo de 2017. Igualmente, presentaron observaciones a los informes de su antagonista
Por auto del 14 de julio de 2017, se difirió por treinta (30) días el pronunciamiento del fallo de merito. Por lo tanto, vistas las actas que conforman el presente expediente, este juez ad quem procede a resolver la controversia sobre la base de las siguientes consideraciones:
II
SINTESIS DEL ASUNTO DEBATIDO
La representación judicial de la parte demandante, dentro del elenco de afirmaciones de hecho en que afincó la pretensión bajo examen, alegó lo siguiente:
De la demanda
Adujo, que en fecha 20 de junio de 2012, según documento autenticado ante la Notaría Pública Décima Séptima del Municipio Libertador, Caracas, bajo el N° 13, tomo 56 de los libros respectivos, sus representados suscribieron con el ciudadano Carlos José Castillo, un contrato de “arrendamiento con opción de compraventa”, en el cual este manifiesta su oferta, su intención y su consentimiento de ofrecer en venta dos (2) locales comerciales identificados “D-E” y “F”, que forman parte de edificio denominado “MARIA”, situado en la avenida Presidente Medina, Urbanización Las Acacias, la Parroquia San Pedro, Municipio Libertador del Distrito Capital, que afirmó eran de su única y exclusiva propiedad .
Manifestó, que según lo estipulado en la cláusula décima del contrato, el precio por el cual el oferente Carlos José Castillo ofreció en venta los referidos inmuebles, fue la suma de Bs. 3.500.000,00 pagaderos mediante una cuota de Bs. 875.000,00 en fecha 1° de junio de 2014; una segunda cuota de Bs. 875.000,00 en fecha 1° de septiembre de 2014; y Bs. 29.166,67 mensuales, durante sesenta (60) meses continuos contados a partir del 1° de junio de 2014, hasta el 1° de septiembre de 2019.
Aseveró, que en el referido contrato las partes convinieron que las participaciones porcentuales de sus representados, para adquirir los derechos de propiedad de los dos locales identificados “D-E” y “F” en el momento de manifestar su aceptación, se distribuiría en un 23,33% para el ciudadano Harold José Sánchez Jáuregui; un 23,34% para el ciudadano Antonio Di Clemente Sapino; un 23,33% para el ciudadano Carlos Jesús Monsalve Oropeza; un 15 % para el ciudadano Pedro García; y, un 15 % para la ciudadana Raquel Inés Agelvis Reyes, todos sobre ambos locales comerciales.
Sostuvo, que en dicho contrato se pactó un plazo comprendido entre el 1° de junio de 2013, hasta el 31 de mayo de 2014, para que sus patrocinados como arrendatarios oferidos, manifestaran su aceptación e intención de comprar los referidos locales comerciales; cuyo incumplimiento daría lugar a la penalización establecida en el parágrafo segundo de la cláusula décima del contrato.
Alegó, que sus poderdantes han dado fiel cumplimiento a todas las obligaciones establecidas en el contrato de arrendamiento con opción de compraventa, tanto en lo que concierne al arrendamiento como a la opción de compraventa, procediendo a pagar a Carlos José Castillo por adelantado, los cánones de arrendamiento correspondiente al período 1° de junio de 2012 al 31 de mayo de 2013, mediante cheque librado a su favor por la suma de Bs. 101.000,00; y por el período comprendido entre el 1° de junio de 2013, al 31 de mayo de 2014, mediante cheque librado por la suma de Bs. 210.000,00.
Afirmó, que en fecha 20 de mayo de 2014, por intermedio de la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, sus representados notificaron al codemandado Carlos José Castillo de la aceptación del contrato de opción de compraventa, sobre los locales comerciales antes identificados, y que con ello su intención, aceptación y voluntad de comprar dichos inmuebles, todo dentro del tiempo hábil y anexando a dicha notificación una comunicación dirigida al referido ciudadano, la cual le fue entregada en la dirección suministrada en la cláusula décima tercera del contrato. Del mismo modo, dijo que se anexó copia del cheque de gerencia librado en fecha 16 de mayo de 2014, por Banesco, por la cantidad de Bs. 875.000,00.
Indicó, que en el mes de mayo de 2014, los demandantes se percataron que los locales objeto de la acción aparecen a nombre del ciudadano Bernardo De La Cena Franco Pineda, según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 5 de febrero de 1993, bajo el N° 3, Folio 16, Tomo 19, Protocolo Primero; quien lo habría adquirido del oferente Carlos José Castillo, lo cual crea suficientes dudas en relación con la verdadera intención de esa venta que no sería otra que la de burlar de manera dolosa el contrato de opción tienen celebrado. Y, que a pesar de la venta que hizo Carlos José Castillo al prenombrado Bernardo De La Cena Franco Pineda, ha continuado como un verdadero propietario, atribuyéndose el atributo de único y exclusivo propietario, no se ha desprendido de la posesión de los inmuebles, nunca se ha tenido conocimiento, ni se ha visto a la persona de Bernardo De La Cena Franco Pineda, a pesar de que la propiedad se encuentra registrada a su nombre; además, ha sido el arrendador oferente la persona que frecuenta los locales, ha procedido a remodelarlos, ha celebrado con sus patrocinado dos (2) contratos de arrendamiento por dos (2) años, cobrando los respectivos cánones de alquiler por adelantado, en resumen se ha desempeñado en forma pública, pacífica y continua como un verdadero propietario, al extremo que hasta el día de hoy no se sabe con certeza si hay una simulación, un contradocumento que demuestre que es él el verdadero propietario y no lo haya registrado o un mandato que le haya conferido el comprador, o una gestión de negocio.
Expresó, que una vez que el ciudadano Carlos José Castillo tuvo conocimiento de la notificación de ratificación de aceptación por parte de los actores en adquirir los inmuebles ofrecidos en venta, se apersonó ante los mismos en el lugar donde funcionan los fondos de comercio de estos, intimidándolos a que le firmaran una carta donde renunciaban los oferidos, y como se negaron a firmar tal comunicación, les manifestó de forma altanera y agresiva que nos les vendería los inmuebles porque ya los tenía vendidos y que hicieran lo que les viniese en ganas.
Dijo, que sus representados procuraron seguir con el compromiso de venta pactado, pero han sido infructuosos todos los requerimientos que en este sentido le hicieron al arrendador oferente, quien ha incumplido con su obligación pactada en el contrato; que, en el lapso comprendido entre el 1° de junio de 2012, al 31 de mayo de 2014, sus representados no pudieron realizar inversiones que no sean las de adquirir los locales, concentrando todos su interés y esfuerzo para cumplir con lo convenido en el parágrafo segundo de la cláusula décima del contrato, y así lo reclama como justa indemnización la suma de Bs. 350.000,00, más la indexación sufrida que habrá de calcularse conforme al índice de precios al consumidor, durante el período entes indicado.
Precisó, que sus representados han cumplido con sus obligaciones pactadas, pagando los montos estipulados como adelanto por cánones de alquiler de dos (2) años, del 1° de junio de 2012, al 31 de mayo de 2014, procediendo a cumplir igualmente con el monto establecido para el primer pago por concepto de la venta, a cuyos efectos libraron cheque por la suma de Bs. 875.000,00, así como la expedición del cheque N° 0000586 de fecha 29 de mayo de 2014 del Banco Provincial, a favor de Carlos José Castillo, por la suma de Bs. 29.166, 67, correspondiente a la primera cuota 1/60 con vencimiento el 1° de junio de 2014, mediante cheque N° 00000586 de fecha 29 de mayo de 2014, del Banco Provincial, cheque que se negara a recibir.
Que, en virtud de todo lo anteriormente expuesto, es por lo que procede a demandar a los ciudadanos Carlos José Castillo y Bernardo De La Cena Franco Pineda, para que convengan, o así lo declare el tribunal, en que (i) el primero de los nombrados tiene poder de disposición para hacer la tradición sobre los inmuebles objeto del contrato accionado, que aparecen registrados a nombre del segundo, por existir entre ellos un negocio jurídico simulado, bien sea por contradocumento en que lo haya adquirido de nuevo por Notaría y no lo haya registrado, o por un mandato que éste último le haya conferido, o por una gestión de negocio o en su defecto así lo declare el tribunal; (ii) en el cumplimiento de la opción de compraventa establecida en el contrato accionado, bien sea por parte de Carlos José Castillo y/o (sic) Bernardo De La Cena Franco, a los fines de que se le haga la tradición a sus representados mediante el otorgamiento del documento de propiedad ante el Registro competente; (iii) en vender los inmuebles objeto de la demanda, en las proporciones establecidas en el contrato suscrito por los demandados, por la suma de Bs. 3.500.000,00; (iv) en recibir de los actores la suma de Bs. 875.000,00, por concepto de inicial para la adquisición de los locales comerciales puestos a su disposición anterior a la fecha 1° de junio de 2014, así como una cantidad igual correspondiente a la segunda cuota de la inicial, la cual tiene fecha de vencimiento el 1° de septiembre de 2014, la cual estará a disposición de la parte demandada en esa oportunidad; (v) en recibir de los actores el saldo del precio de venta mediante sesenta cuotas mensuales, iguales y consecutivas, cada una a razón de Bs. 29.166,67, durante 60 meses continuos: (vi) en entregar los dos locales comerciales identificados “D-E” y “F”, que forman parte de edificio denominado “MARIA”, situado en la avenida Presidente Medina, Urbanización Las Acacias, Parroquia San Pedro, Municipio Libertador del Distrito Capital; y, (vii)
subsidiariamente, para el caso de que el codemandado Carlos José Castillo no pudiera cumplir con las promesa de vender lo inmuebles antes mencionados, pretende que a sus representados se les pague la suma de Bs. 350.000,00, como indemnización de daños y perjuicios, más la suma que resultare de los índices inflacionarios de precios al consumidor, dictados por el Banco Central de Venezuela (BCV), según lo dispuesto en la cláusula décima, parágrafo segundo del contrato accionado.
Fundamentó la pretensión, en los artículos 1.137, 1.159, 1.160, 1.161, 1.167, 1.281, 1.474, 1.479, 1.486, 1.488, 1.492, 1.527, 1.528 y1.920 del Código Civil.
A los fines de combatir los hechos libelados, la representación judicial del codemandado Bernardo De La Cena Franco Pineda, dio contestación a la demanda en los siguientes términos:
De la contestación:
Alegó, la falta de cualidad del ciudadano Bernardo De La Cena Franco Pineda para sostener el juicio de cumplimiento de contrato, argumentando que no consta en autos ningún medio de transferencia de los derechos de propiedad de dicho codemandado sobre los locales identificados “D-E” y “F”, que forman parte de edificio denominado “MARIA”, situado en la avenida Presidente Medina, Urbanización Las Acacias, Jurisdicción de la Parroquia San Pedro, Municipio Libertador del Distrito Capital; que tampoco consta que el ciudadano Carlos José Castillo haya ofrecido en venta esos inmuebles en nombre de su representado, ni que haya actuado como apoderado de éste en el documento que denominaron de “arrendamiento con opción de compraventa”, suscrito entre los actores, ciudadanos Harold José Sánchez Jáuregui, Antonio Di Clemente Sapino, Carlos Jesús Monsalve Oropeza, Pedro García y Raquel Inés Agelvis Reyes, y el ciudadano Carlos José Castillo, ante la Notaría Pública Décimo Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital.
Del mismo modo, alegó la falta de integración del litis consorcio pasivo necesario, argumentando que su representado es de estado civil casado, tal como se evidencia del propio contrato traslativo de la propiedad suscrito entre él y Carlos José Castillo, así como de la copia del acta de matrimonio que acompaña a los fines consiguientes. Que por ello, al producirse un acto de presunta disposición y donde se le demanda por cumplimiento de contrato, se debió integrar el litisconsorcio pasivo necesario, es decir demandar también a la cónyuge Norys Noemí Salas de Franco, de tal forma que no resulten afectados los bienes de la comunidad conyugal sin permitírsele el ejercicio de su derecho a la defensa.
Luego, rechazó, negó y contradijo todos y cada uno de los alegatos formulados por la parte actora en su demanda, por cuanto –a su entender- no se cumplen los requisitos para el ejercicio de un juicio de cumplimiento de contrato cuando hay la existencia de cláusula penal, es decir –según sostiene- no se puede demandar subsidiariamente la cláusula penal y el cumplimiento de contrato, pues existe prohibición de la ley de acumulación de acciones en la forma que se planteó el caso, conforme lo dispone el artículo 78 CPC, demandando por vía subsidiaria para el caso que Carlos José Castillo no pueda cumplir. De tal modo que, al pactarse entre las partes una cláusula penal en caso de inejecución de la obligación principal, es por lo que ha de entenderse que sea ésta la reclamación que deba la parte accionante pretender, puesto que así fue establecido de mutuo acuerdo en el contrato de opción de compraventa.
Negó, rechazó y contradijo que su representado haya ofrecido a través de interpuestas personas la venta de los locales en referencia; que tenga que dar cumplimiento a la opción de compraventa del documento firmado ante Notaría Pública en fecha 12 de junio de 2012, y por tanto negó que tenga obligación de vender por el precio de Bs. 3.500.000,00, ni recibir cantidad de dinero alguna por concepto de inicial ni saldo; sosteniendo que la parte actora está consciente que no contrató con el propietario de los locales comerciales.
Rechazó la estimación de la demanda en la suma de Bs. 7.000.000,00, por cuanto no hay relación entre el monto demandado y las unidades tributarias establecidas en 59.055, 11, por cuanto para el momento de intentarse la demanda, el valor de cada unidad tributaria era el equivalente a Bs. 127,00 y no 118,533, cifra que se desprende del cálculo realizado por el accionante.
Por otro lado, el codemandado Carlos José Castillo dio contestación a la demanda en los siguientes términos:
Alegó, su falta de cualidad para sostener el juicio con el argumento de que es de estado civil casado, con la ciudadana Maritza De La Trinidad Urbina Meza, siendo ello del conocimiento pleno de los actores en la presente causa, según se evidencia de la copia certificada del acta de matrimonio que acompaña a los fines consiguientes; por lo que, a su juicio, a la hora de producirse un acto de disposición de bienes que se presume pudiera ser de su propiedad, como es el presente caso y donde se le demanda por cumplimiento de contrato, se debió integrar el litisconsorcio pasivo necesario, y demandarla también a ella para que ejerza el derecho a la defensa.
Luego, afirmó que los demandantes no cumplieron aspectos resaltantes del denominado contrato de arrendamiento con opción de compra venta, en todo el lapso de duración de la primera parte del mismo, vale decir durante el lapso de duración del arrendamiento.
Negó, rechazó y contradijo haber convenido con los arrendatarios que la suma de Bs. 49.000,00 fuese deducida del canon de arrendamiento establecido en el contrato de marras, por concepto de pasivos y otros gastos de remodelaciones que eran necesarios hacer a los locales, dicha suma quedó como un pago pendiente que aun no ha sido efectuado, amen que los arrendatarios dejaron de pagar el gasto ocasionado por concepto de servicio de cobro de aseo urbano, correspondiente a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2014, siendo el titular de la cuenta de dicho servicio la compañía Corporación Toyovictoria 2012, C.A., que funciona en los mismos locales, “empresa esta propiedad de los arrendatarios”. Que, en virtud de ello, se vio en la obligación de pagar la deuda, para obtener la respectiva solvencia del derecho de frente y la cédula catastral, y así mantener los citados locales al día con el Municipio.
Rechazó, negó y contradijo los alegatos formulados en la demanda, por cuanto no se cumplen los requisitos para el ejercicio de un juicio de cumplimiento de contrato cuando existe una cláusula penal o cumplimiento de contrato e incumplimiento como en el presente caso.
Rechazó, negó y contradijo tenga poder de disposición para hacer la tradición de los inmuebles que aparecen a nombre del ciudadano Bernardo De La Cena Franco Pineda, según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 5 de febrero de 1993, bajo el N° 3, Folio 16, Tomo 19, Protocolo Primero.
Rechazó, negó y contradijo la existencia de un negocio jurídico simulado entre su persona y el ciudadano Bernardo De La Cena Franco Pineda, bien sea por contradocumento notariado y no registrado o por mandato que dicho ciudadana le haya conferido, o por una gestión de negocio, lo cual deber ser reclamado a través de un juicio de simulación.
Rechazó, negó y contradijo que haya actuado como persona interpuesta del ciudadano Bernardo De La Cena Franco Pineda.
Rechazó, negó y contradijo que tenga que dar cumplimiento a la opción de compraventa contenida en el documento autenticado ante la Notaría Pública Décimo Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 20 de junio de 2012, bajo el N° 13, Tomo 56.
Rechazó, negó y contradijo que tenga que vender los locales identificados en la presente causa por el precio de Bs. 3.500.000,00, por cuanto no le pertenecen; negó que tenga que recibir cantidad de dinero alguna por concepto de inicial ni saldo; negó que tenga que entregar dichos locales; negó que haya actuado con dolo como lo aseveran los actores y que se haya comportado como dueño de los locales objeto de la demanda; negó que haya hecho remodelaciones y refacciones a los mismos, instalando oficinas sin objeción alguna.
Finalmente, negó, rechazó y contradijo que tenga que pagar la suma de Bs. 350.000,00, por concepto de indemnización a la parte actora, más la suma que resulte de los índices inflacionarios del precio al consumidor dictado por el organismo competente, durante el período comprendido entre 1° de junio de 2012, al 31 de mayo de 2014.
Pues bien, en las generalizaciones anteriores, llegada la oportunidad para decidir la controversia ante el Tribunal de primer grado, el mismo analizó los planteamientos expuestos por las partes y en el fallo contra el cual se recurre proferido en fecha 24 de abril de 2017, hizo el siguiente pronunciamiento:
“(…)
IV -
CUESTIÓN JURÍDICA PREVIA
Así las cosas, antes de pronunciarse respecto del controvertido sometido a esta decisión, corresponde a este sentenciador analizar la defensa de falta de cualidad pasiva alegada por el codemandado BERNARDO DE LA CENA FRANCO PINEDA, fundamentada en que dicho ciudadano es el legítimo propietario de los locales comerciales identificados “D-E” y “F” que forman parte de edificio denominado “MARIA”, situado en la avenida Presidente Medina, Urbanización Las Acacias, Jurisdicción de la Parroquia San Pedro, Municipio Libertador del Distrito Capital, y que en ningún momento ha firmado contrato de promesa alguno con los demandantes. Asimismo, negó que el codemandado CARLOS JOSÉ CASTILLO haya actuado en nombre del propietario en la celebración del contrato de arrendamiento con opción de compraventa de fecha 20 de junio de 2012, que consta en instrumento otorgado ante la Notaría Pública Décimo Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 13, Tomo 56, por lo que rechazó tener que cumplir con obligaciones derivadas de un contrato que no celebró, y menos que deba ceder la propiedad de los mencionados inmuebles a los demandantes.
Ahora bien, a los fines de determinar la cualidad pasiva respecto del codemandado BERNARDO DE LA CENA FRANCO PINEDA en el controvertido, este tribunal pasa a realizar un análisis exhaustivo a las actas que conforman el presente expediente.
En primer lugar, tenemos que los ciudadanos HAROLD JOSÉ SÁNCHEZ JÁUREGUI, ANTONIO DI CLEMENTE SAPINO, CARLOS JESÚS MONSALVE OROPEZA, PEDRO GARCÍA y RAQUEL INÉS AGELVIS REYES demandaron por cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento con opción de compraventa a los ciudadanos CARLOS JOSÉ CASTILLO y BERNARDO DE LA CENA FRANCO PINEDA, a fin de que los demandados procedan a realizar la tradición de los locales comerciales identificados “D-E” y “F”, en los términos fijados en el contrato de promesa de compraventa antes mencionado.
Así pues, del contrato de arrendamiento con opción de compraventa que consta en documento autenticado ante la Notaría Pública Décimo Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, cuyo cumplimiento se demandó en este juicio, se evidencia que el codemandado CARLOS JOSÉ CASTILLO otorgó con carácter exclusivo la opción de comprar los locales comerciales identificados “D-E” y “F” a los demandantes, ciudadanos HAROLD JOSÉ SÁNCHEZ JÁUREGUI, ANTONIO DI CLEMENTE SAPINO, CARLOS JESÚS MONSALVE OROPEZA, PEDRO GARCÍA y RAQUEL INÉS AGELVIS REYES, y éstos se comprometieron a adquirirlos.
En virtud de lo antes expuesto, resulta necesario traer a colación el contenido del artículo 1.166 del Código Civil, que establece lo siguiente:
(…omissis…)
En ese sentido, por cuanto el ciudadano BERNARDO DE LA CENA FRANCO PINEDA no formó parte de la relación material que se discute en este proceso judicial, resulta evidente deducir que dicho codemandado no puede verse vinculado por los efectos que se deriven del contrato de arrendamiento con opción de compraventa autenticado en fecha 20 de junio de 2012, ante la Notaría Pública Décimo Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital. Así se hace constar.
(…omissis…)
Sobre la base de los anteriores postulados y premisas, claramente se evidenció que el ciudadano BERNARDO DE LA CENA FRANCO PINEDA, no tiene cualidad pasiva para sostener este juicio que por cumplimiento de contrato de arrendamiento con opción de compraventa han incoado los ciudadanos HAROLD JOSÉ SÁNCHEZ JÁUREGUI, ANTONIO DI CLEMENTE SAPINO, CARLOS JESÚS MONSALVE OROPEZA, PEDRO GARCÍA y RAQUEL INÉS AGELVIS REYES, dado que ha quedado demostrado que el eventual obligado de la relación material debe ser el ciudadano CARLOS JOSÉ CASTILLO. Así se establece.
- V -
MOTIVACION PARA DECIDIR EL MÉRITO
DE LA PRETENSIÓN PRINCIPAL
Llegado el momento de decidir el mérito del presente juicio, este tribunal emite el correspondiente pronunciamiento sobre la base de las siguientes consideraciones.
De la revisión efectuada de los alegatos y pretensiones de los demandantes, explanados en su escrito de demanda, así como de los hechos rechazados y contradichos por los codemandados en sus escritos de contestación de la demanda, tenemos que el controvertido quedó delimitado y circunscrito a determinar la validez del contrato de arrendamiento con opción de compraventa celebrado en fecha 20 de junio de 2012, entre los ciudadanos HAROLD JOSÉ SÁNCHEZ JÁUREGUI, ANTONIO DI CLEMENTE SAPINO, CARLOS JESÚS MONSALVE OROPEZA, PEDRO GARCÍA y RAQUEL INÉS AGELVIS REYES, con el ciudadano CARLOS JOSÉ CASTILLO, sobre dos locales comerciales identificados “D-E” y “F”, que forman parte de edificio denominado “MARIA”, situado en la avenida Presidente Medina, Urbanización Las Acacias, Jurisdicción de la Parroquia San Pedro, Municipio Libertador del Distrito Capital, autenticado dicho contrato ante la Notaría Pública Décimo Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 13, Tomo 56.
(…omissis…)
Establecidos como han sido los límites del controvertido, es menester para este juzgador destacar que, por cuanto anteriormente se declaró la falta de cualidad del codemandado BERNARDO DE LA CENA FRANCO PINEDA para responder por los efectos que eventualmente se deriven del contrato de promesa sometido a esta decisión, la presente decisión determinará la procedencia del cumplimiento del codemandado CARLOS JOSÉ CASTILLO respecto de las obligaciones pactadas en el referido contrato.
Así las cosas, a los fines de resolver el fondo de la controversia fijada en los términos resumidos anteriormente, este tribunal observa que la norma rectora de la acción de ejecución (cumplimiento) o resolución de cualquier contrato, está constituida por el artículo 1.167 del Código Civil, que copiado textualmente se lee al tenor siguiente:
(…omissis…)
Del texto de la norma precedente, se evidencia claramente los tres (3) elementos concurrentes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la pretensión de cumplimiento de contrato, a saber:
1. La existencia de obligaciones dimanadas de un contrato bilateral válido;
2. El incumplimiento de la parte demandada respecto de una o más obligaciones principales; y,
3. La parte demandante debe haber cumplido sus propias obligaciones o manifestar su disposición a cumplirlas.
Ahora bien, para determinar la procedencia o improcedencia de la pretensión de cumplimiento de contrato de opción de compraventa y la consecuente obligación de proceder a la venta de la cosa prometida, este juzgador debe pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos de validez del mencionado contrato.
Como primer requisito, tenemos que las obligaciones pactadas deben derivar de un contrato válido. En ese sentido, es menester destacar que para que se configure ese primer requisito, es fundamental, entre otras cosas, que el oferente tenga poder de disposición sobre la propiedad o derecho que ofrece.
Así pues, en el caso que concretamente nos ocupa, tenemos que en el contrato de arrendamiento con opción de compraventa autenticado ante la Notaría Pública Décimo Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 13, Tomo 56, en fecha 20 de junio de 2012, específicamente en su cláusula se DÉCIMA, se evidenció que el codemandado CARLOS JOSÉ CASTILLO otorgó con carácter exclusivo la opción de comprar los locales comerciales identificados “D-E” y “F”, a los ciudadanos HAROLD JOSÉ SÁNCHEZ JÁUREGUI, ANTONIO DI CLEMENTE SAPINO, CARLOS JESÚS MONSALVE OROPEZA, PEDRO GARCÍA y RAQUEL INÉS AGELVIS REYES, y dichos codemandantes se comprometieron a adquirirlos por la suma de TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.500.000,00), por lo que claramente se observa que ambas partes manifestaron su intención de vender la cosa, por una arte, y por la otra de comprarla.
En virtud de lo antes expuesto, resulta conveniente traer a colación el contenido del artículo 1.161 del Código Civil, que establece lo siguiente:
(…omissis…)
Sobre el consentimiento estipulado en el citado artículo 1.161, ha escrito el reconocido autor José Luis Aguilar Gorrondona, en su obra Derechos y Garantías (Derecho Civil IV), de lo cual puede trascribirse lo siguiente:
“…la consensualidad de la venta no excluye que la ley exija formalidades para que ésta sea oponible a los terceros o a determinados terceros. Por lo demás, las partes, aunque ya se hayan acordado sobre la cosa y el precio, pueden convenir en que se redacte un escrito de venta. Si simplemente han pactado la redacción del escrito, o la redacción de un escrito ulterior (en particular de un documento registrado), la venta está perfeccionada desde el momento del acuerdo, aun antes de que se redacte uno u otro escrito…”
Ahora bien, del material probatorio recavado por este proceso, quedó demostrado que la propiedad de los mencionados locales comerciales identificados “D-E” y “F” corresponde al ciudadano BERNARDO DE LA CENA FRANCO PINEDA, según se evidenció del documento de compraventa protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal (hoy Distrito Capital) en fecha 5 de febrero de 1993, bajo el N° 3, tomo 19, Protocolo Primero.
En tal virtud, este juzgador observa que el ciudadano CARLOS JOSÉ CASTILLO consintió la promesa de vender los locales comerciales identificados “D-E” y “F” a los ciudadanos HAROLD JOSÉ SÁNCHEZ JÁUREGUI, ANTONIO DI CLEMENTE SAPINO, CARLOS JESÚS MONSALVE OROPEZA, PEDRO GARCÍA y RAQUEL INÉS AGELVIS REYES, sin ser el propietario de dichos bienes, lo que evidentemente hace concluir que en el caso de marras se configuró la denominada venta de la cosa ajena, que en palabras del Dr. José Aguilar Gorrondona constituye la “venta realizada por el no titular del derecho vendido”.
(…omissis…)
Verificado lo anterior, por cuanto el ciudadano CARLOS JOSÉ CASTILLO se comprometió en vender inmuebles cuya propiedad no le pertenecía, lo que indudablemente lo excluye de poder de disposición sobre los locales comerciales identificados “D-E” y “F”, este juzgador en estricta aplicación del contenido del artículo 1.483 del Código Civil, debe concluir que el contrato de arrendamiento con opción de compraventa contenido en documento autenticado en fecha 20 de junio de 2012, ante la Notaría Pública Décimo Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 13, Tomo 56, es una convención anulable. Así se establece.
Comoquiera que los requisitos exigidos a los efectos de la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil, deben ser alegados y demostrados de forma concurrente; y siendo que luego del análisis que antecede quedó demostrado que no se ha satisfecho el primero de los mismos (existencia de un contrato bilateral válido), resulta inoficioso la revisión del resto de los requisitos en referencia. Así se hace constar.
En consecuencia, este tribunal constató la inexistencia del primer requisito que exige la norma civil para que prospere la pretensión de cumplimiento de contrato, es decir, la existencia de un contrato bilateral válido que vincule a las partes, por lo que debe declararse su improcedencia. Así se decide.
- VI –
MOTIVACION PARA DECIDIR EL MÉRITO
DE LA PRETENSIÓN SUBSIDIARIA
Ahora bien, los accionantes demandaron subsidiariamente la cláusula penal prevista en el PARÁGRAFO SEGUNDO de la cláusula DÉCIMA del contrato de promesa, el cual establece el cobro de la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00), más la suma que resultare de los índices inflacionarios del precio al consumidor, dictados por el Banco Central de Venezuela (BCV), cantidad y accesorios que los accionantes afirmaron tendrían que haberle pagado por incumplimiento del contrato de arrendamiento con opción de compraventa objeto de este juicio, al codemandado CARLOS JOSÉ CASTILLO.
Así pues, de la revisión de las actas tenemos que los codemandados se opusieron a dicha pretensión subsidiaria, alegando que era improcedente acumular el cumplimiento de la cláusula penal a la pretensión principal de cumplimiento de contrato.
Así las cosas, para decidir la procedencia de la demanda subsidiaria, este tribunal debe citar textualmente el contenido del PARÁGRAFO SEGUNDO de la cláusula DÉCIMA del contrato de promesa, que textualmente dispone:
(…omissis…)
En efecto, nuestro ordenamiento jurídico en el artículo 1.257 del Código Civil, prevé la cláusula penal como mecanismo de indemnización en caso de incumplimiento, el cual reza así:
(…omissis…)
Asimismo, el autor patrio Eloy Maduro Luyando, en su Curco de Obligaciones (DERECHO CIVIL III), da un concepto muy acertado sobre el instituto sustantivo denominado cláusula penal, el cual convendría citar a continuación: “Es una estipulación mediante la cual las partes disponen que en caso de inejecución culposa de la obligación, o de retardo en la ejecución, el deudos se compromete a cumplir una determinada prestación de dar o de hacer.”
En el caso ventilado en esta causa judicial, tenemos que de la lectura realizada al PARÁGRAFO SEGUNDO de la cláusula DÉCIMA del contrato de promesa, contentivo de la cláusula penal que se demandó por vía subsidiaria, claramente se observa que los ciudadanos HAROLD JOSÉ SÁNCHEZ JÁUREGUI, ANTONIO DI CLEMENTE SAPINO, CARLOS JESÚS MONSALVE OROPEZA, PEDRO GARCÍA y RAQUEL INÉS AGELVIS REYES se comprometieron en indemnizar al ciudadano CARLOS JOSÉ CASTILLO, en caso de que dichos oferidos se negaren por cualesquier causa, a cumplir su promesa de comprar los locales comerciales identificados “D-E” y “F”.
Sin embargo, de la revisión íntegra del contrato de promesa que vincula a las partes, no se evidenció que el ciudadano CARLOS JOSÉ CASTILLO se comprometiera igualmente con los ciudadanos HAROLD JOSÉ SÁNCHEZ JÁUREGUI, ANTONIO DI CLEMENTE SAPINO, CARLOS JESÚS MONSALVE OROPEZA, PEDRO GARCÍA y RAQUEL INÉS AGELVIS REYES, en indemnizarlos en caso de que dicho oferente se negare por cualquier causa a cumplir su promesa de vender los inmuebles respectivos.
En tal virtud, debe concluirse que los accionantes demandaron una cláusula penal a su favor que no pactaron expresamente en el contrato, por lo que mal podría obligarse al codemandado CARLOS JOSÉ CASTILLO a cumplir con una obligación que no contrajo.
Por consiguiente, este tribunal en estricta atención con lo establecido en el artículo 1.257 del Código Civil, y dado que las partes de la relación jurídica material no pactaron cláusula penal que favoreciera a los demandantes, debe declararse sin lugar la pretensión subsidiaria contenida en la demanda que originó este proceso judicial. Así se decide.
-VII-
DISPOSTIVA
En razón de lo antes expuesto, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la pretensión principal contenida en la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento con opción de compraventa incoada (…)
SEGUNDO: SIN LUGAR la pretensión subsidiaria de cláusula penal incoada por (…)”.

Dicho fallo fue recurrido por la representación judicial de la parte actora, y de acuerdo con todo lo antes expuesto y los informes rendidos ante esta alzada, puede comprenderse que el meollo del asunto debatido gira en torno a juzgar sobre los presupuestos materiales para la procedencia en derecho de las pretensiones que formula la parte demandante, circunscritas a la simulación de un negocio jurídico entre los codemandados y, por vía de consecuencia, el cumplimiento del contrato denominado “arrendamiento con opción de compraventa” que sirve de título a la demanda, así como la que se hace valer subsidiariamente referida a la indemnización de la cantidad de Bs. 350.000,00, más la suma que resulte de los índices inflacionarios del precio al consumidor dictado por el Banco Central de la República Bolivariana de Venezuela (BCV), cantidad ésta y accesorios que –a su decir- los actores debían pagarle al ciudadano Carlos José Castillo, si fuere el caso de que ellos no puedan comprar, según lo dispuesto en la cláusula décima, parágrafo segundo del citado contrato.
No obstante, antes de examinarse el merito de la pretensión postulada en la demanda, es menester resolver como punto previo las defensas perentorias esgrimidas por los codemandados, referidas a la falta de cualidad pasiva y, luego, lo relativo a la impugnación de la cuantía de la demanda; en tal sentido, se observa:
III
PUNTO PREVIO
De la falta de cualidad
La legitimatio ad causam, en general, es la titularidad de un derecho subjetivo, pero considerada concretamente en el ámbito procesal, toma el nombre de cualidad, y si bien es cierto que casi siempre coincide la titularidad sustancial con la procesal como, por ejemplo, en la cualidad de propietario, no obstante, a veces, en casos excepcionales, la Ley otorga la titularidad procesal a quien no es titular sustancial.
Acorde con ello, cuando se está en presencia de la legitimidad en el terreno procesal, no puede tratarse unívocamente como un título de derecho, sino como lo sugiere el maestro Loreto, como un juicio de identidad lógica entre la persona que intenta o contra quien se intenta la acción, y aquella persona a quien por mera hipótesis o en sentido abstracto la Ley atribuye la facultad de estar en juicio, ya como actor o ya como demandado, para formular una pretensión mediante demanda. La determinación en cada caso concreto, de la persona a quien la Ley atribuye esa facultad de estar en juicio legítimamente y frente a la cuales pueda ser dictada una sentencia, equivale a establecer la legitimación en la causa o cualidad.
Sobre el particular, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia N° 5007 de fecha 15 de diciembre de 2005, estableció lo siguiente:
“…El juez, para constatar preliminarmente la legitimación de las partes, no debe revisar la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente debe advertir si el demandante se afirma como titular del derecho -legitimación activa-, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva.
La legitimidad se encuentra establecida en el ordenamiento jurídico venezolano en virtud de los principios de economía procesal y seguridad jurídica, debido a que ella le permite al Estado controlar que el aparato jurisdiccional sea activado sólo cuando sea necesario y que no se produzca la contención entre cualesquiera parte, sino entre aquellas que ciertamente existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial.
Es necesaria una identidad lógica entre la persona del actor en el caso concreto y la persona en abstracto contra la cual según la ley se ejerce la acción, lo que se manifiesta en la legitimación tanto activa como pasiva, lo cual puede ser controlado por las partes en ejercicio del derecho constitucional a la defensa…”

Dentro de este marco, lo primero que advierte esta alzada es que la representación judicial de la parte actora, partiendo de que en el mes de mayo de 2014, sus representados se percataron que los locales objeto de la acción aparecen a nombre del ciudadano Bernardo De La Cena Franco Pineda, según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 5 de febrero de 1993, bajo el N° 3, Folio 16, Tomo 19, Protocolo Primero; quien lo habría adquirido del oferente Carlos José Castillo, lo cual crea suficientes dudas en relación con la verdadera intención de esa venta que no sería otra que la de burlar de manera dolosa el contrato de opción que tienen celebrado. Asimismo, asumiendo que a pesar de la venta que hizo Carlos José Castillo al prenombrado Bernardo De La Cena Franco Pineda, el primero ha continuado como un verdadero propietario, atribuyéndose el atributo de único y exclusivo propietario, no se ha desprendido de la posesión de los inmuebles, nunca se ha tenido conocimiento ni se ha visto a la persona de Bernardo De La Cena Franco Pineda, a pesar de que la propiedad se encuentra registrada a su nombre; es por lo que procede a demandar a los ciudadanos Carlos José Castillo y Bernardo De La Cena Franco Pineda, para que convengan, o así lo declare el tribunal, en: “PRIMERO: Que el ciudadano CARLOS JOSÉ CATILLO tiene poder de disposición para hacer la tradición sobre los inmuebles que aparece (sic) a nombre de BERNARDO DE LA CENA FRANCO PINEDA, según se evidencia de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 05 de Febrero de 1993, bajo el N° 3, Folio 16, Tomo 19, Protocolo Primero, por existir entre ellos un negocio jurídico simulado, bien sea por contradocumento en que lo haya adquirido de nuevo por Notaría y no lo haya registrado, o por un mandato que éste último le haya conferido, o por una gestión de negocio, o en su defecto, así lo declare el tribunal”. Y, con otros argumentos que se analizarán ut infra, en el punto segundo del petitorio pretende: “SEGUNDO: En el cumplimiento de la opción de compraventa establecida en el documento suscrito ante la Notaría Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fe3cha 20 de Junio del 2012, anotado bajo el N° 13, Tomo 56, del os Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, bien sea por parte de CARLOS JOSÉ CASTILLO y/o BERNARDO DE LA CENA FRANCO PINEDA, a los fines que se le haga la tradición…”. Dicho sea de paso, dentro de las normas jurídicas en que fundamentó la demanda, se observa la contenida en el artículo 1.281 del Código Civil.
En este escenario, aun cuando no resulta del todo claro, parece ser que la aspiración de la representación judicial de los actores radica, primeramente, en que se declare la simulación del contrato de compraventa celebrado entre Carlos José Castillo, como vendedor, y Bernardo De La Cena Franco Pineda, como comprador, cuyos datos de otorgamiento se referenciaron ut supra. Siendo así, no cabría duda que serían estos sujetos los llamados a integrar debidamente el contradictorio, como sujetos pasivos; a la vez que, de ser estimada favorablemente esa pretensión procesal, lo serían igualmente en la pretensión de cumplimiento del contrato accionado, en vista de que quedaría descifrado que el primero de los nombrados es el nudo propietario del inmueble objeto de la demanda y quien precisamente se obligó a venderlo; y el segundo porque actualmente ostenta esa condición. Con más razón, a pesar de que no ha sido cuestionado, habría que decir que la cualidad la tienen también los actores, pues la disposición jurídica contenida en el artículo 1.281 del Código Civil, si bien otorga un tratamiento particular a la acción de simulación, disponiendo que la misma puede ser ejercida sólo por los acreedores del deudor, la cual perdura cinco años (5) a contar desde el día en que los acreedores tuvieron noticia del acto simulado; sin embargo, no es menos cierto, que a través de distintos criterios jurisprudenciales y doctrinales sentados en el tiempo, se ha flexibilizado lo dispuesto en dicha norma en relación a la legitimación activa para interponer dicha acción, dejando establecido que la misma puede ser ejercida también por aquellos que sin ostentar tal cualidad de acreedores, tenga interés en que se declare la inexistencia del acto simulado.
Sobre ese particular, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 395 de fecha 13 de junio de 2008, caso: Oscar Rafael Malavé Cedeño, contra Josefina Cedeño de Malavé y Otros, estableció lo siguiente:
“(…) En este orden de ideas, viene al caso ratificar varias de las sentencias de este Alto Tribunal, según las cuales:

“...la legitimación activa para intentar la acción de simulación ex artículo 1.281 del Código Civil corresponde a toda persona que tenga un interés, cualquiera que sea, aún si es eventual o futuro, en hacer declarar la simulación (sentencia de fecha 10 de junio de 1936, Memoria (sic) de 1937, Tomo II, p.518; sentencia de fecha 22 de enero de 1937, memoria de 1938, Tomo II, p.13; sentencia de fecha 16 de diciembre de 1947, memoria de 1948, p.411; sentencia de fecha 4 de noviembre de 1980, G.F. N° 110, Vol. I, p.669 y sigts; sentencia de fecha 18 de diciembre de 1985, G.F N° 130, Vol. IV, p. 2779 y sigts). (Subrayado y negrillas de la Sala).

En este mismo sentido, y más recientemente, esta Sala en sentencia de fecha 17 de noviembre de 1999, caso Carmen Luisa García Valencia, contra William Raúl Lizcano, criterio ratificado en sentencia Nº RC-00115 de fecha 25 de febrero de 2004, expediente No 2002-00952, en el juicio de simulación incoado por Ramón Rosas Sayago y otra contra Sergio Rosas Sayago y otros, expresó:
“...Además, conviene tener presente lo decidido por nuestra casación (M. 1938, T.2, pág.11) cuando dejó establecido que la acción de simulación puede ser ejercida no sólo por los acreedores contra su deudor, sino también por todo aquél que aún sin esa cualidad, tenga interés eventual o futuro en que se declare la existencia del acto simulado...”. (Destacado de la misma Sala.)

Luego, mediante sentencia N° 468 de fecha 18 de octubre de 2011, en el juicio seguido por Gabriel Enrique Zapata Moyejas, contra Gabriel Enrique Zapata y Otros, con ponencia de la Magistrada Dra. Yris Peña Espinoza, expediente Nº 2002-000240, estableció lo siguiente:

“…En el caso concreto, el formalizante alega la infracción del artículo 1.281 del Código Civil, el cual establece textualmente, lo siguiente:
Artículo 1.281 Código Civil: Los acreedores pueden también pedir la declaratoria de simulación de los actos ejecutados por el deudor.
Esta acción dura cinco años a contar desde el día en que los acreedores tuvieron noticia del acto simulado.
La simulación, una vez declarada, no produce efecto en perjuicio de los terceros que, no teniendo conocimiento de ella, han adquirido derechos sobre los inmuebles con anterioridad al registro de la demanda por simulación.
Si los terceros han procedido de mala fe quedan no sólo sujetos a la acción de simulación sino también a la de daños y perjuicios. (Negrillas de la Sala).
De la norma parcialmente transcrita se desprende claramente que el legislador reconoce el ejercicio de la acción de simulación, solo a favor de los acreedores sobre actos simulados o relaciones jurídicas inexistentes en contra de sus deudores.
Sin embargo, con el propósito de determinar el correcto contenido y alcance de esta norma, la Sala en sentencia de fecha 17 de noviembre de 1999, caso: Carmen Luisa García Valencia, contra William Raúl Lizcano, sostuvo que “…la acción de simulación puede ser ejercida no sólo por los acreedores contra su deudor, sino también por todo aquél que aún sin esa cualidad, tenga interés eventual o futuro en que se declare la existencia del acto simulado…”.
(…Omissis…)
Conforme a los criterios jurisprudenciales precedentemente citados, que la Sala reitera en el caso concreto, queda de manifiesto que si bien ha sido reconocido que un tercero pueda demandar la nulidad por simulación, con base en un “…interés eventual o futuro…” en forma particular respecto de los herederos, se ha dejado asentado que en modo alguno los hijos pueden disponer del patrimonio de sus padres antes de la muerte de éstos, por cuanto la protección de su legítima o derechos hereditarios sólo podría ser reclamada luego de ocurrida la muerte de aquéllos”.

Como puede verse entonces, es inveterado, pacifico y constante el criterio sostenido por la doctrina y jurisprudencia patria en cuanto a que resulta admisible la interposición de la pretensión de simulación, no solo por las partes intervinientes en el negocio simulado, sino en general, por toda persona que tenga interés en atacar dicho acto en virtud del perjuicio que se le hubiere ocasionado; y esto, frente a quienes se les impute la condición de deudores de una obligación legal o contractual.
Por otro lado, se tiene que ambos codemandados también alegaron la falta de cualidad pasiva, diciendo que no se integró el litisconsorcio al ser ambos de estado civil casados. Sobre ello, se observa que consta en el expediente sendas partidas de matrimonio; una identificada con el N° 12, correspondiente al matrimonio entre Carlos José Castillo y Maritza De La Trinidad Urbina Meza, ante la Primera Autoridad Civil de la Parroquia San Pedro, Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas, el 26 de febrero de 2010; y otra identificada con el N° 403, correspondiente el matrimonio celebrado entre Bernardo De La Cena Franco Pineda y Norys Noemí Salas Linares, ante la Primera Autoridad Civil de la Parroquia Candelaria, del hoy Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas, el 16 de diciembre de 1985. Dichas instrumentales se aprecian conforme lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, otorgándosele valor probatorio de demostrar el vínculo matrimonial celebrado entre las personas ahí identificadas; así se aprecia
Vale referir entonces, que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de justicia en sentencia N° 2.140 del 1° de diciembre de 2006, precisó lo siguiente:
“…De tal modo que este supuesto, previsto inicialmente en el artículo 168 del Código Civil, no sólo se refiere a la administración que puede efectuar cada cónyuge, por sí solo, sobre los bienes adquiridos por su trabajo personal o por cualquier otro título legítimo, sino también establece que, para estos casos, la legitimación en juicio, “corresponderá al que los haya realizado”. Tanto es así, que el citado artículo, una vez finalizado el párrafo relativo a esta legitimación para actuar en juicio en los casos ya mencionados, de manera seguida -punto y seguido- determina que “Se requerirá del consentimiento de ambos para enajenar a título gratuito u oneroso o para gravar los bienes gananciales, cuando se trata de inmuebles, derechos o bienes inmuebles sometidos a régimen de publicidad, acciones… así como aportes de dichos bienes a sociedades. En estos casos la legitimación en juicio para las respectivas acciones corresponderá a los dos en forma conjunta”. (negritas y subrayado propio).
De la expresión “Se requerirá del consentimiento de ambos”, como ya se señaló, separada por punto y seguido del párrafo anterior, relativo a la “legitimación en juicio, para los actos” señalados en el encabezamiento del artículo en referencia -bienes adquiridos por cada cónyuge por su trabajo o por cualquier otro título legítimo- resulta manifiesto que dicha frase “consentimiento de ambos” se refiere a los casos de enajenación a título gratuito u oneroso o gravámenes sobre los bienes gananciales, respecto de inmuebles, derechos o bienes muebles sometidos a régimen de publicidad, acciones, obligaciones y cuotas de compañías, fondos de comercio, así como aportes de dichos bienes a sociedades, en cuyos casos, “la legitimación en juicio para las respectivas acciones, corresponderá a los dos en forma conjunta. En estos casos la legitimación en juicio para las respectivas acciones corresponderá a los dos en forma conjunta”. (sic)
Ahora bien, de la expresión “En estos casos la legitimación en juicio para las respectivas acciones corresponderá a los dos en forma conjunta”, se observa con claridad que el mismo se refiere a los casos nombrados allí, taxativamente, pues el legislador no incluyó en estos supuestos de legitimación conjunta -mencionados expresamente- los casos de administración y adquisición de bienes por cada uno de los cónyuges, por su trabajo personal o por cualquier otro título legítimo; ello así, por cuanto en la primera parte del mencionado artículo el legislador puntualizó la legitimación en juicio para estos casos de administración y adquisición de bienes por cada cónyuge, la cual como se señaló, “corresponderá al que los haya realizado…”.

Conforme a este precedente de facto, el consentimiento de ambos cónyuges será necesario solo cuando se trate de la enajenación de bienes gananciales; luego, en el plano procesal, para la determinación de la existencia de un litis consorcio necesario entre cónyuges, sea activo o pasivo, debe establecerse, previamente, el tipo de pretensión que se reclama y la especie de bien objeto de discusión.
Ahora bien, si el ciudadano Carlos José Castillo contrajo matrimonio civil con la ciudadana Maritza De La Trinidad Urbina Meza en fecha 26 de febrero de 2010, y para esta fecha ya no era formalmente propietario de los locales objeto material de la pretensión bajo examen, forzosamente ha de colegirse que no era necesario el consentimiento de su cónyuge para celebrar el contrato denominado “arrendamiento con opción de compraventa”, pues -prima facie- no se trata de la enajenación a título oneroso de un bien perteneciente a la comunidad de gananciales; y, con respecto a Bernardo De La Cena Franco Pineda, sucede que si bien para la fecha 22 de octubre de 1992, cuando adquirió los locales en cuestión mediante documento autenticado y posteriormente protocolizado el 5 de febrero de 1993, se encontraba –aparentemente- casado con Norys Noemí Salas Linares, la pretensión de simulación, dada la naturaleza y sus efectos, puede ejercerse directamente frente a él sin la participación de su cónyuge, al afirmarse que fue quien intervino en el negocio de cuya simulación se trata. Y, aun cuando ciertamente, en principio, él no figura como otorgante en el contrato denominado “arrendamiento con opción de compraventa”, como quedó dicho antes, su condición de propietario lo hace procesalmente legitimado para ser demandado precisamente en la pretensión de cumplimiento de contrato, que versa sobre un inmueble que él mismo dice ser de su propiedad. Dicho sea de paso, él se identificó como “divorciado” en el contrato por medio del cual lo adquirió de Carlos José Castillo.
Por consiguiente, a juicio de quien acá decide, la defensa perentoria de falta de cualidad pasiva formulada por los codemandados ha de declararse improcedente; en el entendido que, atendiendo al derecho a unta tutela judicial efectiva, deberá examinarse el merito de la demanda para de esta manera determinar la situación jurídica de estos ciudadanos y su eventual responsabilidad de acuerdo con los términos de la demanda; así se decide.-
De la impugnación de la cuantía
En el presente caso, como pudo observar esta alzada, la representación judicial del codemandado Bernardo De La Cena Franco Pineda impugnó la cuantía de la demanda en la suma de Bs. 7.000.000,00, diciendo que no hay relación entre el monto demandado y las unidades tributarias establecidas en 59.055, 11, por cuanto para el momento de intentarse la demanda el valor de cada unidad tributaria era el equivalente a Bs. 127,00, y no 118,533, cifra que se desprende del cálculo realizado por el accionante.
Pues bien, la impugnación de la cuantía de la demanda, es un derecho procesal consagrado en el precepto contenido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, en virtud del cual el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada; tal facultad queda limitada a la alegación de un nuevo hecho y los motivos en que lo inducen a tal afirmación, pudiendo si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía, que deberá igualmente probar en juicio; de tal manera que, si nada prueba el demandado, en este supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor.
Ahora bien, se tiene que el precio de la Unidad Tributaria (UT) a partir del 19 de febrero de 2014, según Gaceta Oficial N° 40.359, quedó fijado en la suma de Bs. 127,00. La Unidad Tributaria es la medida de valor creada a los efectos tributarios que permite equiparar y actualizar a la realidad inflacionaria, los montos de las bases de imposición, exenciones y sanciones, entre otros, con fundamento en la variación del Índice de Precios al Consumidor (I.P.C.). Así pues, teniendo en cuenta que este era el precio de cada Unidad Tributaria para la fecha del ejercicio de la acción, 13 de junio de 2014, una simple operación aritmética determina que el valor de la demanda, estimada por la parte actora en la suma de Bs. 7.000.000,00, equivale a 55.118,11 Unidades Tributarias. Se trata de un simple error que en nada afecta la cuantía del asunto debatido; por lo cual, siendo que la parte demandada no discute lo insuficiente o exagerado de tal estimación, se declara improcedente el rechazo formulado en el escrito de contestación a la demanda; así se establece.-
IV
MOTIVACIONES DEL FALLO
Es menester comenzar por destacar, que cuando se realiza un convenio con declaraciones contrarias a lo que realmente los contratantes quieren y el mismo tiene por finalidad crear situaciones aparentes o engañosas, ya sea inocuamente, ya en perjuicio de la ley o de terceros, nos encontramos ante un acto simulado. En este sentido, se ha dicho que la simulación es la “declaración de un contenido de voluntad no real, emitido conscientemente y de acuerdo entre las partes, para producir con fines de engaño, la apariencia de un negocio jurídico que no existe o es distinto de aquel que realmente se ha llevado a cabo. Por lo que, la simulación está compuesta por tres elementos esenciales que son: a) un acuerdo entre partes; b) el propósito de engañar, ya sea en forma inocua, o en perjuicio de la ley o de terceros; y c) una disconformidad consciente entre lo que realmente se quiere y lo que se expresa. (Francisco Ferrara, citado por Nerio Perera Planas, Código Civil Venezolano, Ediciones Magón, 3ª ed. Caracas, 1992, p. 730).
La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 19 de marzo de 2009, con ponencia de la Magistrada Dra. Yris Peña Espinoza, expediente N° 2008-00379, hizo el siguiente pronunciamiento:
“…la doctrina y la jurisprudencia son contestes en afirmar, que un acto simulado es una declaración de voluntad no real, emitida conscientemente y por acuerdo de partes, para producir con fines de engaño la apariencia de un negocio jurídico que en verdad no existe o que es distinto del que realmente se ha llevado a cabo”. (Sentencia N° 155 de fecha 27 de marzo de 2007).
De igual modo, el autor Eloy Maduro Luyando, en su obra “Curso de Obligaciones Derecho Civil III”, señala con respecto a dicha acción, lo siguiente:
“…La simulación supone la realización de dos actos o convenciones: uno ficticio, aparente o simulado, y otro real o verdadero pero que es mantenido en secreto por las partes. El acto simulado aparente y ficticio recibe generalmente en doctrina la denominación de acto ostensible, mientras que el acto verdadero o real se denomina comúnmente contra-documento.
Naturaleza de la simulación.
La acción por simulación tiene una naturaleza declarativa y conservatoria. Es declarativa por cuanto persigue fundamentalmente demostrar la realidad jurídicamente objetiva. Es de naturaleza conservatoria, por cuanto no persigue la ejecución del patrimonio de un deudor cuando los actos de éste son impugnados por simulación por parte de sus acreedores, sino hacer declarar que determinado bien o derecho no ha salido en realidad del patrimonio de su deudor, con lo que conserva o mantiene la integridad de dicho patrimonio, el cual es prenda común de sus acreedores…”.

De tal manera que, se trata de una acción declarativa por la cual se hace reconocer la inexistencia de una relación jurídica o la existencia de otra distinta, a fin de pedir el daño que pueda derivarse del acto simulado para quien lo ejerce; dicho con otras palabras, el objeto de la acción de simulación es emitir una declaración que al reconocer el carácter ficticio de un determinado negocio proclama que los bienes que parecían haber salido de la prenda común de los acreedores, nunca han salido en realidad.
Del mismo modo, la jurisprudencia siempre ha advertido que la prueba de la simulación es un extremo difícil por lo solapado de los actos que se impugnan, por lo cual los medios de prueba más socorridos son: a) los indicios y las presunciones; b) el hábito de engañar en cualquiera de ellos; c) vileza del precio; d) la clandestinidad del acto; e) la falta de causa congrua; f) la continuidad en los actos posesorios por parte del vendedor; g) la insolvencia del comprador.
Por otro lado, es importante señalar, conforme la disposición jurídica contenida en el artículo 1.133 del Código Civil, que el contrato es una convención entre dos o más personas para reglar constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico. Esto es, se trata de un acuerdo de voluntades reconocido por el Derecho, dirigido a crear obligaciones civilmente exigibles; donde al deudor de la obligación contractual se le exige comportarse como un buen padre de familia.
La mejor doctrina sostiene, que los contratos constituyen en su conjunto una amplia categoría, la más amplia, sin duda, de los hechos constitutivos de obligaciones y de relaciones jurídicas en general; aquélla a través de la cual se desarrolla comúnmente la vida de los negocios.
En este sentido, parafraseando al egregio Dr. José Melich-Orsini, quien en su obra Doctrina General del Contrato, 4ª edición, página 15 y siguiente, opina que nuestra doctrina del contrato está imbuida de la idea de que la razón de ser de la virtualidad que tiene el contrato para crear, modificar o extinguir vínculos jurídicos entre los sujetos que lo celebran deriva del poder de la voluntad de darse su propia ley, afirmamos de manera categórica, que la fuerza obligatoria del contrato se fundamenta en el acuerdo o consenso de voluntades (pacta sunt servanda).
Dentro de este orden de ideas, se observa que en el caso concreto de autos quedó demostrado que entre el ciudadano Carlos José Castillo y los ciudadanos Harold José Sánchez Jáuregui, Antonio Di Clemente Supino, Carlos Jesús Monsalve Oropeza, Pedro García y Raquel Inés Agelvis Reyes, existe un vinculo jurídico, un lazo de derecho, instrumentado en el contrato autenticado ante la Notaría Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 20 de junio de 2012, bajo el Nº 13, Tomo 56 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria, en que pactaron el “arrendamiento con opción de compra venta” de dos (2) locales comerciales que el arrendador oferente dijo que eran de su única y exclusiva propiedad, identificados “D-E” y “F”, que forman parte del edificio “María”, situado en la Avenida Presidente Medina, Urbanización Las Acacias, Parroquia San Pedro, Municipio Libertador del Distrito Capital. Las características y demás determinaciones de los referidos locales constan en el documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro Publico del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 5 de febrero de 1993, bajo el N° 3, Folio 16, Tomo 19, Protocolo Primero. Estos instrumentos se aprecian conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se tienen fidedignos para demostrar el contenido y alcance de las obligaciones asumidas por las partes en el denominado contrato de “arrendamiento con opción de compra venta”; así como la titularidad que sobre ellos ostenta Bernardo De La Cena Franco Pineda; así se establece.-
Debe puntualizarse que, estamos ante un contrato mixto pues contiene el arrendamiento de sendos locales destinados al uso comercial, a la vez que incluye una cláusula en virtud de la cual el arrendador otorgó a los arrendatarios con carácter exclusivo la opción de comprarlos, y estos se comprometen a adquirirlos por el precio de Bs. 3.500.000,00, que pagarán de la siguiente manera: la suma de Bs. 875.000,00 en fecha 1° de junio de 2014; la suma de Bs. 875.000,00 en fecha 1° de septiembre de 2014; y la suma de Bs. 29.166,67 mensuales durante sesenta (60) meses continuos contados a partir del 1° de junio de 2014 y el 1° de mayo de 2019. En este contexto, en la cláusula tercera del citado contrato, las partes estipularon que la duración será de dos (2) años contados a partir del 1° de junio de 2012; plazo improrrogable y a su vencimiento el mismo quedará extinguido debiendo los arrendatarios-oferidos entregar al arrendador-oferente el inmueble arrendado en las mismas condiciones en que los recibe; en la cláusula cuarta pactaron que, el canon de arrendamiento sería la suma de Bs. 150.000,00 durante el período 1° de junio de 2012 y 31 de mayo de 2013; y Bs. 210.000,00 para el período 1° de junio de 2013 y 31 de mayo de 2014; en el parágrafo único de la referida cláusula cuarta, convinieron que a la terminación del contrato y antes del ejercicio de la opción de compra venta, los arrendatarios-oferidos deberán presentar al arrendador-oferente las respectivas solvencias en todos los pagos de los servicios públicos y cuotas de condominio; y, en el parágrafo segundo de la cláusula décima, acordaron que en caso de que, una vez vencido el contrato de arrendamiento, si los arrendatarios-oferidos se negaren por cualquier causa a cumplir su promesa de comprar los locales ya indicados, deberán indemnizar al arrendador-oferente con la cantidad de Bs. 350.000,00, suma a la cual habrá de sumarse el índice de precios al consumidor dictados por el Banco Central de la República Bolivariana de Venezuela, durante el período 01-06-2012 y el 31-05-2014, así como la indexación sufrida por la moneda nacional en referencia a su poder adquisitivo entre las citadas fechas, en virtud de que el arrendador-oferente, en dicho lapso no podrá ofrecer en venta el inmueble objeto del contrato, que se encuentra ocupado por los arrendatarios-oferidos.
Po otro lado, se observa que en el libelo de la demanda la representación judicial de los actores sostuvo que, la intención del vendedor Carlos José Castillo es vender y la intención de sus representados es comprar, por lo cual, siendo que el contrato de venta se perfecciona con el consentimiento legítimamente manifestado, a su entender, conforme con lo previsto en el artículo 1.137 del Código Civil, con la aceptación se formó el contrato; es decir, aseveró que como este tenía por objeto la transferencia de la propiedad de los locales comerciales, se produjo la venta por el solo consentimiento manifestado, conforme lo previsto en el artículo 1.162 eiusdem, sin necesidad de la escritura.
Al respecto, debe señalarse que para el momento de interposición de la demanda, es decir 13 de junio de 2013, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 0116 de fecha 22 de marzo de 2013, con ponencia de la Magistrado Dra. Yraima Zapata Lara, Caso: Diego Argüello Lastres contra María Isabel Gómez Del Río, había expresado lo siguiente:

“…Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia n° 116 del 12/4/05, expediente n°04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció:

“…de la trascripción antes realizada, la sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…”.

El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N° 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C.A, N° 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña.

Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta máxima jurisdicción civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.

Advierte la sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta…” (Destacado nuestro)

Del mismo modo, un sector de la doctrina considera que cuando en el instrumento de “opción de compra” se encuentran los elementos o requisitos indispensables para la existencia del contrato de compra-venta, de acuerdo a lo previsto en el artículo 1.474 del Código Civil en concordancia con el artículo 1.141 eiusdem, y por ser la compra-venta un contrato consensual, la propiedad o derecho se transmite y se adquiere por efecto del consentimiento legítimamente manifestado a tenor de lo establecido en el artículo 1.161 del mismo Código Civil, toda vez que “...el otorgamiento de la escritura no es requisito esencial del contrato de compraventa, el cual, en ocasiones, puede suplirse con registro de la sentencia que declara la existencia del contrato...” (Vid. sentencia del 25 de febrero de 1930, M. 1931, de la antigua Corte Federal y de Casación, Código Civil, citada por Emilio Calvo Baca, Código Civil, p. 502).
Sobre la base del citado criterio jurisprudencial, expectativa plausible y confianza legítima, estima quien aquí decide, que la voluntad expresada en el contrato accionado materializa un contrato de venta entre las partes, solo que el pago del saldo del precio quedó diferido para fecha posterior al de su celebración. En efecto, la venta es un contrato consensual mediante el cual una persona denominada vendedor se obliga a transferir a otra persona denominada comprador, la propiedad de una cosa mediante el pago de un precio; así se establece.-
La discusión se centra ahora en que, según lo pactado, los compradores debían pagar la primera parte del precio el 1° de junio de 2014, esto es a la finalización del arrendamiento de los locales en cuestión. Así pues, se observa de autos que su representación judicial aportó original de la actuación realizada por intermedio de la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 20 de mayo de 2014, la cual se trasladó a la Avenida Roosevelt, Centro Comercial y Profesional 4G, planta baja, local 10, Parroquia San Pedro, Caracas, a los fines de notificar a Carlos José Castillo, entre otras cosas, de la respuesta de los arrendatarios de su intención de comprar los locales objeto del contrato denominado “arrendamiento con opción de compra venta”; adjuntando en esa oportunidad una misiva explicativa de los términos de su aceptación, en particular que por cuanto se encuentra próxima la fecha para realizar el primer pago, disponen a su favor cheque de gerencia a nombre de Carlos José Castillo, quedando a disposición para la protocolización del documento definitivo. Esta actuación se aprecia por emanar de un funcionario que actúa dentro del ámbito de su competencia y da fe pública de haber notificado al arrendador-oferente, en los términos expresados; ergo, los compradores mostraron una conducta proactiva para cumplir tempestivamente con la obligación asumida en la cláusula décima contractual, así se aprecia.-
Sin embargo, igualmente se advierte que los locales objeto de la operación de arrendamiento con lo que denominaron “opción de compraventa”, pertenecen al ciudadano Bernardo De La Cena Franco Pineda, según el documento que fuese registrado el 5 de febrero 1993, ex ante referido. Siendo así, surge la necesidad de establecer si este ciudadano dio su consentimiento para que el nombrado Carlos José Castillo celebrase el acto de disposición sobre dichos locales; o, en todo caso, si hubo una simulación entre ambos para defraudar a los compradores. Para ello, es menester examinar el acervo probatorio aportado por las partes en sustento de sus posiciones jurídicas; veamos:
La representación judicial de la parte actora acompañó al libelo copia simple de pretensos cheques emitidos a favor de Carlos Castillo, por la suma de Bs. 101.000,00 y Bs. 210.000,00, cada uno, los cuales se desechan del proceso por ser copia simple de instrumentos privados; en todo caso, con los mismos se pretendía probar el pago de cánones de alquiler, hecho que en modo alguno forman parte del meollo del asunto debatido; así se aprecia.-
Del mismo modo, aportó copia certificada del documento de compraventa protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal (hoy Distrito Capital) en fecha 26 de febrero de 1992, bajo el N° 5, Folio 17, Tomo 23, Protocolo Primero, la cual se tiene por fidedigna y se le otorga valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil, para demostrar el acto de declaración de voluntad por el cual la ciudadana Benilde Caldas Rodríguez de Costas vendió al ciudadano Carlos José Castillo, los derechos de propiedad sobre los locales comerciales marcados “D-E” y “F”, tantas veces identificados, que posteriormente fueron vendidos al codemandado Bernardo De La Cena Franco Pineda; así se establece.-
Durante la fase probatoria, promovió instrumento contentivo de aviso de cobro de condominio fechado 10/2014, expedido por Administradora Doralbe, C.A., destacando que en el mismo se identifica al “Dr. Castillo” como propietario del local distinguido “LOC-E”; en este mismo sentido, promovió prueba de informes a los fines de que recabar información de esta compañía, respecto al nombre de la persona que en sus archivos figure como propietario de los dos (2) locales objeto de la demanda, a lo cual se dio respuesta mediante escrito presentado en fecha 4 de agosto de 2016. Al respecto, aun cuando se responde que ante la administradora del condominio dicho sujeto figura como propietario, no es menos cierto que al tenor de lo previsto en el artículo 1.924 del Código Civil cuando la ley exige un título registrado para hacer valer un derecho, no puede suplirse aquél con otra clase de prueba, salvo disposiciones especiales; en el presente caso, las probanzas bajo estudio no pueden competir con la fehaciencia que emana del instrumento protocolizado el 5 de febrero de 1993, ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal (hoy Distrito Capital), que acredita la titularidad de Bernardo De La Cena Franco, ex articulo 1.920 ordinal 1° eiusdem; así se establece.-
Promovió prueba de informes a los fines de recabar información del SAIME, respecto al estado civil del ciudadano Bernardo De La Cena Franco Pineda para el año 1993; lo cual, si bien fue admitido por el a quo, no constan las resultas de lo requerido; ergo nada tiene que valorarse al respecto; así se aprecia.-
Promovió prueba de informes a los fines de recabar información del Registro Público del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, respecto al estado civil con que se identificó el ciudadano Carlos José Castillo en el documento de venta protocolizado el 26 de febrero de 1992; así como, si otorgó dicho documento con el carácter de comprador del mismo; lo cual, si bien fue admitido por el a quo, se observa que no fueron recibidas resultas de lo requerido, por lo que nada tiene que valorarse al respecto; así se aprecia.-
Promovió prueba de informes a los fines de recabar información de la Alcaldía del Municipio Libertador del Distrito Capital, respecto a datos que aparezcan reflejados en su base de datos concernientes a la titularidad de los locales objeto de la demanda; si se ha expedido cédula catastral de dichos inmuebles y el nombre de la persona; solvencia de derecho de frente de los mismos y fecha de la última expedición; identificación del documento de propiedad. Al respecto, se observa que mediante comunicación de fecha 23 de agosto de 2016, el referido ente dio respuesta de lo requerido, informando que: (i) la persona que aparece registrada como propietario es el ciudadano Carlos José Castillo, cédula de identidad V-3.608.837, de los inmuebles constituidos por dos (2) locales comerciales “D-E y “F”, ubicados en la planta baja que forman parte del edificio María, ubicado en la Avenida Presidente Medina (Av. Victoria), Urbanización Las Acacias; (ii) fueron expedidas dos cédulas catastrales; para el local comercial “D-E”, la Resolución de trámite CT-25514/2014, la cual fue emitida el 29 de mayo de 2014, y para el local comercial “F” la Resolución de trámite N° CT-25499/2014, la cual fue emitida el 2 de junio de 2014, cabe destacar que ambas cédulas catastrales están vencidas ya que las mismas tienen un vigencia de dos (2) años a partir de la fecha de emisión de la misma; aparece registrada como propietario es el ciudadano Carlos José Castillo, cédula de identidad V-3.608.837; (iii) que el documento consignado para la tramitación de la cédula es del 26 de febrero de 1992, N° 5, tomo 23, folio 17, protocolo 1° de la Oficina Subalterna del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal. Al respecto resulta forzoso precisar, al igual que se hizo ut supra, que la titularidad sobre dichos inmuebles la tiene el prenombrado Bernardo De La Cena Franco Pineda, según titulo registrado con fecha posterior al que aparece reflejado en la base de datos de ese ente administrativo, y tiene mayor peso jurídico sobre la respuesta dada; así se decide.-
Promovió el testimonio de la ciudadana Johana Cristy Agostin Ureña, quien rindió declaración en fecha 11 de agosto de 2016, respondiendo a las preguntas que le fuesen formuladas, de la siguiente manera: a la primera y segunda pregunta, referida a si conoce de vista, trato y comunicación a Pedro García, Raquel Agelvis, Harold Sánchez, Antonio Di Clemente Supino y Carlos Monsalve, dijo que si los conoce; a la tercera pregunta, referida a si conoce a los locales comerciales D-E y F ubicados en el edificio María, situado en la Avenida Victoria con Calle Chile, dijo que sí; a la cuarta pregunta, referida a si conoce de vista, trato y comunicación a Carlos José Castillo, dijo que sí; a la quinta pregunta, referida a “si le consta que este ciudadano siempre y en todo momento se ha presentado e identificado en los locales comerciales del Edificio María de la Avenida Victoria como exclusivo propietario de los mismos”, dijo que sí le consta e inclusive leyó el documento donde dice que él es el propietario; a la sexta pregunta, referida a si conoce de vista, trato y comunicación a Bernardo De La Cena Franco Pineda, dijo que no lo conoce; a la octava pregunta, referida a si le consta que Pedro García y Raquel Agelvis han explotado un fondo de de comercio destinado a la venta de loterías perteneciente a Inversiones Carlobeto, C.A., siendo uno de sus accionistas Carlos José Castillo, dijo que si le consta porque ha ido para el local y ha comprado allí loterías; a la novena pregunta, referida a si Harold Sánchez, Antonio Di Clemente y Carlos Monsalve hicieron remodelaciones en el local comercial donde funciona la venta de repuestos de vehículos dado el deterioro que presentaba, respondió que sí porque varias veces que pasó por el local se dio cuenta que el local estaba deteriorado le hicieron varias remodelaciones para poder poner funcionamiento la venta para carros; a la décima pregunta, referida a si le consta que Bernardo De La Cena Franco nunca tuvo ni ha tenido la posesión de los locales comerciales, ni ha ejercido actividad alguna que sustente el derecho de poseer los locales, respondió que sí porque leyó el documento y el único dueño que aparece es el Sr. Carlos Castillo como propietario; luego, las demás preguntas estuvieron enfocadas a demostrar que Carlos José Castillo es quien realiza trámites ante las diferentes alcaldías para tramitar solvencias y otros documentos relacionados con los locales y se ha presentado como su propietario; así como datos referentes al fondo de comercio que en uno de los locales vende loterías, a cargo de a Pedro García y Raquel Agelvis, el cual fue dado en arrendamiento por Carlos José Castillo como presidente de Inversiones Carlobeto, C.A.
Promovió el testimonio de la ciudadana Elsi Margarira Araujo Reyes, quien rindió declaración en fecha 11 de agosto de 2016, respondiendo a las preguntas que le fuesen formuladas, de la siguiente manera: a la primera y segunda pregunta, referida a si conoce de vista, trato y comunicación a Pedro García, Raquel Agelvis, Harold Sánchez, Antonio Di Clemente Supino y Carlos Monsalve, dijo que si los conoce; a la tercera pregunta, referida a si conoce a los locales comerciales D-E y F ubicados en el edificio María, situado en la Avenida Victoria con Calle Chile, Distrito Capital, dijo que sí; a la cuarta pregunta, referida a si conoce de vista, trato y comunicación a Carlos José Castillo, dijo que sí; a la quinta pregunta, referida a “si le consta que este ciudadano siempre y en todo momento se ha presentado e identificado en los locales comerciales del Edificio María de la Avenida Victoria como exclusivo propietario de los mismos”, dijo que así se ha presentado; a la sexta pregunta, referida a si conoce de vista, trato y comunicación a Bernardo De La Cena Franco Pineda, dijo que no lo conoce; a la octava pregunta, referida a si le consta que Pedro García y Raquel Agelvis han explotado un fondo de de comercio destinado a la venta de loterías perteneciente a Inversiones Carlobeto, C.A., siendo uno de sus accionistas Carlos José Castillo, dijo que si le consta porque es su cliente y les ha comprado; a la novena pregunta, referida a si Harold Sánchez, Antonio Di Clemente y Carlos Monsalve hicieron remodelaciones en el local comercial donde funciona la venta de repuestos de vehículos dado el deterioro que presentaba, respondió que sí porque conoció el local cuando le iba a comprar lotería al Sr. Pedro y a la Sra. Raquel; a la décima pregunta, referida a si le consta que Bernardo De La Cena Franco nunca tuvo ni ha tenido la posesión de los locales comerciales, ni ha ejercido actividad alguna que sustente el derecho de poseer los locales, respondió que siempre se ha comportado como dueño al Sr. Carlos; a la décima tercera y décima cuarta preguntas, referidas a qué fondo de comercio explota en uno de los locales comerciales Pedro García y Raquel Agelvis, y desde qué fecha, dijo que es la lotería Inversiones Carlobeto desde el 2002 aproximadamente, de hecho la atendía el Sr. Carlos; a la décima sexta pregunta, referida a si saben y les consta que Pedro García y Raquel Agelvis han sido arrendatarios del fondo de comercio de loterías del Sr. Carlos a partir del año 2009, respondió que sí; a la décima octava pregunta, referida a si sabe y le consta que el Sr. Carlos Castillo una vez que tuvo conocimiento de la existencia de una demanda en su contra cuyo co-demandante es el Sr. Pedro García y Raquel Agelvis, en el mes de agosto del año 2014, envió comunicación escrita a Pedro García notificándole que a partir de esa fecha se abstuviera de seguir utilizando la denominación mercantil de la empresa de su propiedad Inversiones Carlobeto, C.A., respondió que si le consta porque vio la comunicación.
Promovió el testimonio del ciudadano Alexei Ramón Pérez Tovar, quien rindió declaración en fecha 11 de agosto de 2016, respondiendo a las preguntas que le fuesen formuladas, de la siguiente manera: a la primera y segunda pregunta, referida a si conoce de vista, trato y comunicación a Pedro García, Raquel Agelvis, Harold Sánchez, Antonio Di Clemente Supino y Carlos Monsalve, dijo que si los conoce; a la tercera pregunta, referida a si conoce a los locales comerciales D-E y F ubicados en el edificio María, situado en la Avenida Victoria con Calle Chile, dijo que sí; a la cuarta pregunta, referida a si conoce de vista, trato y comunicación a Carlos José Castillo, dijo que sí; a la quinta pregunta, referida a “si le consta que este ciudadano siempre y en todo momento se ha presentado e identificado en los locales comerciales del Edificio María de la Avenida Victoria como exclusivo propietario de los mismos, dijo que sí le consta; a la sexta pregunta, referida a si conoce de vista, trato y comunicación a Bernardo De La Cena Franco Pineda, dijo que no lo conoce; a la octava pregunta, referida a si le consta que Pedro García y Raquel Agelvis han explotado un fondo de de comercio destinado a la venta de loterías perteneciente a Inversiones Carlobeto, C.A., siendo uno de sus accionistas Carlos José Castillo, dijo que si el Sr. Pedro siempre ha maneja (sic) la lotería y que inclusive él frecuenta mucho esa zona porque trabaja unas cuadras en un autolavado; a la novena pregunta, referida a si Harold Sánchez, Antonio Di Clemente y Carlos Monsalve hicieron remodelaciones en el local comercial donde funciona la venta de repuestos de vehículos dado el deterioro que presentaba, respondió que vio cuando ellos estaban haciendo la remodelación porque frecuenta la lotería y estuvo presente en varias oportunidades; a la décima pregunta, referida a si le consta que Bernardo De La Cena Franco nunca tuvo ni ha tenido la posesión de los locales comerciales, ni ha ejercido actividad alguna que sustente el derecho de poseer los locales, respondió que al señor nunca lo conoce y siempre ha estado en frente de esos comerciales el Sr. Carlos Castillo; a la décima tercera y décima cuarta preguntas, referidas a qué fondo de comercio explota en uno de los locales comerciales Pedro García y Raquel Agelvis, y desde qué fecha, dijo que ellos siempre han estado a crtgo de la venta de loterías y que calcula que fue en el año 2004 algo así; a la décima sexta pregunta, referida a si le consta que Pedro García y Raquel Agelvis han sido arrendatarios del fondo de comercio de loterías del Sr. Carlos a partir del año 2009, respondió que sí; a la décima octava pregunta, referida a si sabe y le consta que el Sr. Carlos Castillo una vez que tuvo conocimiento de la existencia de una demanda en su contra cuyo co-demandante es el Sr. Pedro García y Raquel Agelvis, en el mes de agosto del año 2014, envió comunicación escrita a Pedro García notificándole que a partir de esa fecha se abstuviera de seguir utilizando la denominación mercantil de la empresa de su propiedad Inversiones Carlobeto, C.A., respondió que sí, el Sr. Pedro le hizo un comentario al respecto y el Sr. Pedro le pidió que tenían que dejar de trabajar ahí y desalojar el local comercial.
Promovió el testimonio del ciudadano Héctor Manuel Vivas Suárez, quien rindió declaración en fecha 26 de septiembre de 2016, respondiendo a las preguntas que le fuesen formuladas, de la siguiente manera: a la primera y segunda pregunta, referida a si conoce de vista, trato y comunicación a Pedro García, Raquel Agelvis, Harold Sánchez, Antonio Di Clemente Supino y Carlos Monsalve, dijo que si los conoce; a la tercera pregunta, referida a si conoce a los locales comerciales D-E y F ubicados en el edificio María, situado en la Avenida Victoria con Calle Chile, dijo que sí; a la cuarta pregunta, referida a si conoce de vista, trato y comunicación a Carlos José Castillo, dijo que sí; a la quinta pregunta, referida a “si le consta que este ciudadano siempre y en todo momento se ha presentado e identificado en los locales comerciales del Edificio María de la Avenida Victoria como exclusivo propietario de los mismos, dijo que sí le consta; a la sexta pregunta, referida a si conoce de vista, trato y comunicación a Bernardo De La Cena Franco Pineda, dijo que no lo conoce; a la octava pregunta, referida a si le consta que Pedro García y Raquel Agelvis han explotado un fondo de de comercio destinado a la venta de loterías perteneciente a Inversiones Carlobeto, C.A., siendo uno de sus accionistas Carlos José Castillo, dijo que sí; a la novena pregunta, referida a si Harold Sánchez, Antonio Di Clemente y Carlos Monsalve hicieron remodelaciones en el local comercial donde funciona la venta de repuestos de vehículos dado el deterioro que presentaba, respondió que sí le consta; a la décima pregunta, referida a si le consta que Bernardo De La Cena Franco nunca tuvo ni ha tenido la posesión de los locales comerciales, ni ha ejercido actividad alguna que sustente el derecho de poseer los locales, respondió que a esa persona nunca la he escuchado en su vida; a la décima primera pregunta, referida sí le consta que Carlos José Castillo es quien contrata gestores para que hagan trámites ante las diferentes alcaldías para tramitar solvencias y otros documentos relacionados con los locales comerciales, respondió que sí le consta porque en una oportunidad estaba comprando loterías y estaba hablando por teléfono con un gestor, se imagina que solicitándole una solvencia de la alcaldía; a la décima segunda pregunta, referida a sí esa solvencia a que se ha referido solicitada por el Sr. Castillo guarda relación con los locales comerciales donde funciona la venta de repuestos y loterías, respondió que sí, cuando escuchó la conversación por teléfono estaba solicitando la solvencia del local Carlosbeto y de los otros locales; a la décima cuarta, décima quinta y décima sexta preguntas, referidas a qué fondo de comercio explota en uno de los locales comerciales Pedro García y Raquel Agelvis, con qué nombre y desde qué fecha, dijo que donde se encuentra el Sr. Pedro García es una agencia de loterías con el nombre de Inversiones Carlobeto, aproximadamente desde el 2002; a la décima octava pregunta, referida a si le consta que Pedro García y Raquel Agelvis han sido arrendatarios del fondo de comercio de loterías del Sr. Carlos a partir del año 2009, respondió que sí; a la vigésima pregunta, referida a si sabe y le consta que el Sr. Carlos Castillo una vez que tuvo conocimiento de la existencia de una demanda en su contra cuyo co-demandante es el Sr. Pedro García y Raquel Agelvis, en el mes de agosto del año 2014, envió comunicación escrita a Pedro García notificándole que a partir de esa fecha se abstuviera de seguir utilizando la denominación mercantil de la empresa de su propiedad Inversiones Carlobeto, C.A., respondió que sí, porque el Sr. Pedro García le preguntó si conocía a una persona que le pudiera sacar un registro mercantil en vista que le Sr. Carlos Castillo le había solicitado que no podía trabajar más con Inversiones Carlobeto y le mostró la carta donde le prohibía que siguiera funcionando con la compañía donde él era presidente.
Pues bien, de acuerdo con el examen concordado de los testimonios rendidos, con base a la sana critica, ponderando los motivos de sus declaraciones, su edad y la profesión que ejercen, esta alzada colige que si bien son contestes en el comportamiento que el codemandado Carlos José Castillo ha mantenido frente a los actores, y en particular con los locales comerciales objeto de la demanda, no obstante, también son contestes en señalar que no conocen a Bernardo De La Cena Franco Pineda, quien como se ha verificado en autos es el propietario de dichos locales; asimismo, sus dichos no son plenos y potentes para establecer una componenda entre los codemandados para simular un negocio jurídico, que es una de las pretensiones a la que debemos atender, ni que Bernardo De La Cena Franco Pineda haya autorizado o investido de representación a Carlos José Castillo para que celebrase por su cuenta y orden un acto de disposición sobre los inmuebles de su propiedad. Por otro lado, no puede pasar por alto que muchas de las preguntas formuladas a los testigos tenían implícita la respuesta, y en otras estos se limitaron simplemente a contestar que sí les constaba lo preguntado, sin dar razones fundadas de sus dichos; por lo cual, en este escenario, se comprende el por qué a juicio de quien aquí juzga no merecen la fe suficiente para fijar hechos relevantes en la litis con base en el testimonio por ellos dado; así se declara.-
Promovió posiciones juradas, la cual si bien fue admitida por el a quo, sin embargo no consta en autos que se haya diligenciado el correspondiente acto procesal, por lo que nada tiene que apreciarse al respecto; así se aprecia.
En lo que respecta al codemandado Bernardo De La Cena Franco Pineda, aportó junto al escrito de contestación a la demanda copia del acta del matrimonio que contrajo con Norys Noemí Salas de Franco; y, durante la fase probatoria se limitó a reproducir el merito de autos, en particular del instrumento por medio del cual Carlos José Castillo dio en arrendamiento con opción a compraventa a los demandantes, los locales D-E y F del edificio María, antes pormenorizados, así como del instrumento protocolizado que acredita su titularidad sobre los mismos. Sobre estas probanzas ya el tribunal hizo pronunciamiento; así se aprecia.-
En lo que respecta al codemandado Carlos José Castillo, junto al escrito de contestación a la demanda promovió copia simple del mismo contrato denominado arrendamiento con opción de compraventa, por el cual asumió las obligaciones contenidas en dicho instrumento y que dio motivo al ejercicio de la acción; así como copia certificada del matrimonio que contrajo con Maritza De La Caridad Urbina Meza; ambas documentales fueron apreciadas ex ante.
Promovió copia simple del acta constitutiva estatutaria de la sociedad mercantil Lubricantes y Accesorios R.P.A, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero del Distrito Capital, el 29 de abril de 2013, expediente N° 220-25719; en el que figuran como accionistas los ciudadanos Ángel Eduardo Pérez Agelvis y Luís Alberto Pérez Agelvis, y copia del RIF de dicha sociedad. En este sentido, aun cuando tiene por objeto, entre otros, la venta al mayor y detal de lubricantes automotriz y de motos, y todos los auto periquitos y accesorios para vehículos de limpieza para carros; y su sede social queda en la Urbanización Colinas de Las Acacias, Avenida Presidente Medina con Calle Chile, Edificio María, Planta Baja, Local D, Caracas, según se desprende, entre otras probanzas, del resultado de la prueba de informes dirigida a la Superintendencia Municipal de Administración Tributaria (SUMAT), el cual mediante comunicación de fecha 5 de agosto de 2016, informó al a quo que el referido ente mercantil aparece registrado en su Sistema Simat con cuenta N° 929132, desde el 15 de mayo de 2013; y, en lo relativo a las planillas Únicas de Autoliquidación y Pagos de Tributos Municipales N° 7009120, 7017855 y 7017869, de fechas 24 de marzo de 2014, 14 de abril de 2014 y 21 de abril de 2014, a través de las cuales se cancelaron los meses de febrero, marzo y abril de 2014, fueron realizadas por la firma; en el presente caso, juzga quien acá se pronuncia, que poca o ninguna relevancia tiene sobre el resultado de la litis, el hecho de que los arrendatarios-oferidos hayan –supuestamente- incumplido con alguna de las obligaciones pactadas para el caso específico del arrendamiento contenido en el contrato accionado; entiéndase que, las partes no estipularon expresamente que el incumplimiento de alguna de las obligaciones arrendaticias sería causal de resolución de la operación de compraventa, ni que aparejaría alguna otra consecuencia; más aún, el primer pago del precio de compraventa quedó diferido precisamente para una vez culminare dicho contrato locativo; tampoco el codemandado en cuestión planteó una pretensión concreta por estos motivos; así se decide.-
Acorde con lo anterior, la inspección extrajudicial practicada por intermedio del Juzgado Décimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial, el 18 de septiembre de 2014, incorporada a los autos durante la fase probatoria, se desecha del proceso por cuanto ningún elemento de convicción produce respecto al meollo del asunto debatido, ni hace plena prueba de lo que con ella se pretendió verificar por ser diligenciada fuera del juicio; así se establece.-
Promovió copia certificada del acta constitutiva estatutaria de Inversiones Victoria, P.R., C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo del Distrito Capital, el 31 de julio de 2014, bajo el N° 9, tomo 40-A Sgdo., siendo sus accionistas los codemandantes Pedro García y Raquel Inés Agelvis Reyes. Si bien en la cláusula segunda se establece el domicilio social en el local D del edificio María, situado en la Avenida Presidente Medina con Calle Chile, Urbanización Las Acacias, Caracas, es menester reiterar que en el presente caso, el hecho de que supuestamente se haya cambiado el uso del inmueble, violando la cláusula segunda del contrato denominado “arrendamiento con opción de compra venta”, en modo alguno resulta relevante para el merito de la pretensión deducida por los actores, específicamente con el cumplimiento de la operación de compraventa ahí contenida; en todo caso, juzga quien acá se pronuncia que establecer este alegato y sus consecuencias jurídicas debería hacerse –prima facie- mediante la tramitación del juicio oral previsto en la Ley que regula el arrendamiento comercial; así estima.-
Promovió comprobantes de pago y planilla de autoliquidación y pago de tributos municipales, emitidos por el Servicio de Cobro de Aseo Urbano y por la Superintendencia Municipal de Administración Tributaria de la Alcaldía de Caracas, anexos a su escrito de pruebas marcados con las letras “C” a la “G”. Al respecto, este tribunal observa que dichos instrumentos nada aportan para verificar un hecho relevante en la litis, por lo que se desechan del proceso; así se establece.-
Promovió comprobantes de Registro de Información Fiscal (R.I.F.) de la sociedad mercantil Inversiones Victoria P.R., C.A. Dicho instrumento, si bien se reputa como un documento administrativo que gozan de presunción de legalidad, legitimidad y autenticidad, conforme a lo previsto en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos; las mismas razones antes expuestas respecto a que no guardan relación con el meollo del asunto debatido, conducen a desestimarlo del proceso; así se decide.-
Promovió, prueba de informes dirigida al Sistema Urbano de Procesamiento y Recolección de Aseo Urbano de Caracas (SUPRA), a fin de recabar información respecto a hechos relacionados con un recibo de pago N° 7288 –SUMAT PB, a nombre de Corporación Toyovictoria 2012, C.A., RIF, y copia de depósitos bancarios N° 46858255; al respecto, no consta en autos las resultas de lo requerido por lo cual nada tiene que apreciarse, así se aprecia.-
Finalmente, promovió el testimonio del ciudadano Jesús Pastor Castillo Arraez, quien a pesar de haber sido admitido dicho medio probatorio, no rindió declaración en la oportunidad fijada para tal fin, por lo que nada tiene apreciarse al respecto; así se establece.-
Como consecuencia del anterior análisis probatorio, se desprende que ciertamente el ciudadano Carlos José Castillo asumió la obligación contractual de vender a los ciudadanos Harold José Sánchez Jáuregui, Antonio Di Clemente Supino, Carlos Jesús Monsalve Oropeza, Pedro García y Raquel Inés Agelvis Reyes, los locales comerciales signados “D-E” y “F” del referido edificio María, situado en la Avenida Presidente Medina con Calle Chile, Urbanización Las Acacias, Caracas; es decir, se materializó entre ellos un contrato, fuente de obligaciones, por el cual precisamente dio motivo a que los compradores ejercieran la acción con el propósito de que el vendedor cumpla con las obligaciones pactadas, en concreto otorgar el documento ante el Registro respectivo, para lo cual afirmando que procuraron pagar el precio en la forma convenida, pero el vendedor se negó en todo momento a honrar su compromiso.
Sin embargo, como se ha verificado el verdadero propietario de los referidos locales es una persona que no figuró en ese contrato que contiene la operación de compraventa, quien en modo alguno, al menos así se aprecia de autos, dio su asentimiento para que el pretenso vendedor celebrase en su nombre el acto de disposición en cuestión; por consiguiente, es evidente que ante la ausencia de prueba idónea para establecer que entre ellos existió un negocio simulado, es decir que sus declaraciones aparentes vertidas en el instrumento protocolizado ante la Ofician Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador, Caracas, el 5 de febrero de 1993, bajo el N° 3, folio 16, tomo 19, protocolo primero, fueron hechas fraguadas con la intención de engañar y que por ende se trata de una ficción, por cuanto no es real ese acto de declaración de voluntad, dando la apariencia de un negocio jurídico que no existió o resulta distinto de aquel que realmente se ha llevado a cabo; determina este jurisdicente que la pretensión de simulación planteada por los actores resulta improcedente en derecho, como lo es la de cumplimiento de contrato incoada contra el mentado Bernardo De La Cena Franco Pineda; así se establece.-
Luego, en lo que concierne a Carlos José Castillo se colige que -ab initio- infringió la lealtad recíproca que se deben las partes en un contrato bilateral, pues expresó su voluntad asumiendo una obligación que, en principio, no podía cumplir. De hecho, se advierte que al dar contestación a la demanda negó que “tenga poder de disposición para hacer la tradición sobre los inmuebles que aparecen a nombre del ciudadano BERNARDO DE LA CENA FRANCO PINEDA, según documento protocolizado”; del mismo modo, negó que “haya actuado como persona interpuesta del ciudadano BERNARDO DE LA CENA FRANCO PINEDA; y, rechazó y contradijo que “tenga que vender los locales identificados en la presente causa en la cantidad de TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 3.500.000,00) por cuanto los citados locales no [le] pertenecen, lo cual es indubitable en el presente causa”.
Siendo así las cosas, cabría preguntarse en el contexto del caso planteado, ¿Sí Carlos José Castillo podía vender un bien que no le pertenece? Pues bien, en primer lugar ha de considerare que para vender válidamente se requiere que el vendedor tenga el poder de disposición sobre la propiedad o derecho que enajena. Normalmente, ese poder corresponde al titular del derecho de que se trate; aunque, en nuestra legislación, la venta de la cosa ajena es anulable y puede dar lugar al resarcimiento de daños y perjuicios, si ignoraba el comprador que la cosa era de otra persona. Cabe precisar que, en este supuesto, el verdadero propietario puede confirmar la venta de la cosa de su propiedad hecha por otra persona sin autorización. Pero, en el presente caso nada de esto ha ocurrido, ya que no existen evidencias de hechos imputables a Bernardo De La Cena Franco Pineda para colegir que ratificó la referida operación de compraventa sobre los locales de su propiedad, o que convalidó lo realizado por Carlos José Castillo, ni hubo aquiescencia tácita de su parte. Por lo tanto, al no haber manifestado legítimamente su necesario consentimiento, resulta lógico que el pretenso vendedor, Carlos José Castillo, no estaba legitimado para vender un inmueble que no es de su propiedad y consecuencialmente tampoco podrá cumplir la obligación asumida en el contrato accionado, que conforme lo peticionado por los actores se concretiza en recibirles el precio y otorgar la escritura definitiva ante el registro; ergo, se desecha la pretensión de cumplimiento de contrato bajo examen; así se establece.-
De la pretensión subsidiaria
La representación judicial de los actores, para el caso de que el codemandado Carlos José Castillo no pudiera cumplir con las promesa de vender lo inmuebles antes mencionados, pretende subsidiariamente que a sus representados se les pague la suma de Bs. 350.000,00, como indemnización de daños y perjuicios, más la suma que resultare de los índices inflacionarios de precios al consumidor, dictados por el Banco Central de Venezuela (BCV), según lo dispuesto en la cláusula décima, parágrafo segundo del contrato accionado; lo cual fue negado y contradicho por el referido codemandado.
Al respecto, es importante precisar que mediante la acción ponemos en actividad la función jurisdiccional del Estado; y mediante la pretensión exigimos del demandado la satisfacción de nuestro derecho. Por ello, la eficacia de la pretensión está condicionada con su debida actuación; es decir, por la necesidad de que el que la lleve a efecto no la acumule de forma indebida, y se halle en determinada relación con el interés que se alega como violado.
En opinión del procesalista español Jaime Guasp (Derecho Procesal Civil, Tomo I, Madrid, Institutos de Estudios Políticos, 1.968, Pág. 215), la acción es el derecho de acudir ante los Tribunales, ya sea en forma concreta o abstracta, frente al particular o frente al Estado; mientras que la pretensión procesal, es un acto especifico, como lo es en efecto la demanda, el correspondiente proceso, el cual tendrá como objeto aquella pretensión.
Del mismo modo, el catedrático Hernando Morales Molina (Curso de Derecho Procesal Civil, Parte General, Tomo I, Bogotá, 1.960, Pág. 353 y 354), sostiene que para que puedan acumularse varias pretensiones en una demanda, estas deben ser conexas por la causa o por el objeto, o inconexas, más unas dependientes de las otras, o que deban servirse de las mismas pruebas, o que no tengan ninguno de éstos nexos sino sólo la unidad de partes, y a tal efecto, se exigen tres requisitos, a saber: a.- Que el Juez sea competente para conocer todas; b.- Que puedan tramitarse todas por un mismo procedimiento, esto es, que sigan el mismo tramite, y; c.- Que las pretensiones no se excluyan entre sí, salvo que se propongan como principales y subsidiarias.
De acuerdo con la inteligencia de la norma contenida en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, cuando se presenta un escrito libelar, las pretensiones no pueden excluirse entre sí. En efecto, en los escritos libelares pueden acumularse pretensiones periódicas, así como también acumularse pretensiones de varios demandantes o contra varios demandados, siempre que provengan de la misma causa, o versen sobre el mismo objeto o se hallen entre sí en relación de dependencia o deban servirse de las mismas pruebas, aunque sea diferente el interés de unos y otros.
De tal manera que, en los casos contemplados en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, es la propia Ley la que prohíbe la acumulación de pretensiones en una misma demanda, porque tanto la naturaleza de las mismas, como por la materia que determina la competencia, o bien por la diversidad de sus procedimientos, no puede cumplirse la finalidad que se persigue con la acumulación; que consiste en decidir en un solo procedimiento, las pretensiones acumuladas. De allí que la acumulación prohibida o inepta acumulación, constituya un defecto de forma de la demanda, que hace procedente, por el segundo motivo, la proposición de la cuestión previa a que se refiere el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; incluso puede ser declarada de oficio. No obstante, el segundo acápite del artículo in comento consagra el principio de eventualidad, según el cual se puede ejercitar desde el comienzo, in eventum, la propia defensa con la suma de hipótesis jurídicamente viables, aunque sean contradictorias entre sí; la una para el caso de que pueda ser rechazada la otra.
En el presente caso particular ocurre que, la pretensión subsidiaria que hace valer la representación judicial de la parte actora, exigiendo el pago de la cláusula penal contenida en el parágrafo segundo de la cláusula décima del contrato accionado, debe ser deducida a través del procedimiento ordinario previsto en la ley adjetiva civil, al igual que lo es la de simulación y cumplimiento de contrato formuladas en el libelo; ergo, al no haber incompatibilidad de procedimiento y siendo que el a quo es competente por la materia, se estima ajustado a derecho la proposición de la pretensión subsidiara, cuyo merito se entra a conocer; así se decide.-
Dicha cláusula es del siguiente tenor:
“….Queda claramente entendido entre las partes que en caso de que, una vez vencido el contrato de arrendamiento a que se contrae el presente instrumento, si LOS ARRENDATARIOS-OFERIDOS, se negaren por cualesquier causa, a cumplir su promesa de comprar los locales ya indicados en el texto del mismo, éstos deberán indemnizar al ARRENDADOR-OFERENTE con la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 350.000,00), suma a la cual habrá de sumarse el índice de precios al consumidor dictado por el Banco Central de la República Bolivariana de Venezuela (BCV) durante el período comprendido entre el 01-06-2012 y el 31-05-2014, así como la indexación sufrida por la moneda nacional en referencia a su poder adquisitivo entre las citadas fechas, como justa indemnización por los daños y perjuicios causados, en virtud de que el ARRENDADOR-OFERENTE, en dicho lapso no podrá ofrecer en venta el inmueble objeto del presente contrato motivado a que el mismo se encuentra ocupado por los ARRENDATARIOS-OFERIDOS”.

Como puede verse, a primera vista, solo se regula el supuesto de incumplimiento por parte de los arrendatarios oferidos, por lo cual se plantea el problema de determinar si aplica igualmente respecto al incumplimiento por parte del arrendador-oferente.
En este sentido, se destaca la norma contenida en el artículo 1.159 del Código Civil, en cuya virtud los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley. La interpretación de este enunciado legal determina uno de los fundamentos de más prosapia dentro de nuestro Código Civil, y constituye la base de la fuerza obligatoria del contrato. En efecto, se erige en uno de los principios de mayor abolengo en el campo del derecho con motivo de la influencia cada vez más creciente del principio de la autonomía de la voluntad, y con el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones, que ordena conforme al artículo 1.264 eiusdem que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas; cuya inteligencia constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma muy acentuada.
Es este el principio general y rector en materia de cumplimiento de las obligaciones y, como consecuencia del mismo, las partes deben cumplir esas obligaciones fielmente, al pie de la letra. Así, el Juez en caso de controversia condenará ineludiblemente al deudor a ejecutar la prestación, prescindiendo de criterios subjetivos que atemperen o mediaticen la obligación.
Acorde con lo anterior, se advierte que desde sus mocedades romanas, el contrato, es un acto jurídico susceptible de ser interpretado. Fundamentalmente las reglas operativas discernidas por los jueces a través de la historia hermenéutica, van más o menos enfiladas hacia la indagación de la voluntad de las partes. Dichas regulaciones, bautizadas por Batiffol como supletivas investigan las motivaciones pormenorizadas que motorizaron la voluntad de los contratantes involucrados. (Batiffol, Henri, La crisis del contrato, en archivo de filosofía del derecho, Dalloz, París, N° 13, 1966, p. 18). Se trata del método clásico, que extrae únicamente la intención común de las partes mediante un examen histórico o psicológico de lo que persiguen esas partes al contratar.
Sin embargo, existe otro método interpretativo al que hace referencia la doctrina denominado objetivo, atendiendo a que el contrato es un fenómeno social que debe ser interpretado socialmente en un sistema objetivo e intrínseco. (Josserand, L. Derecho Civil, Ediciones Jurídicas Europa-América, Buenos Aires, Tomo II, Vol. 1, 1950, p.175).
Sobre este aspecto, es relevante la opinión de Maduro Luyando, quien sostiene que al existir una ambigüedad o deficiencia del contrato cada una de las partes habrá pensado en la solución que le sea más favorable. De esta forma, el juez, en vez de buscar una común intención de las partes, deberá atenerse al bien común, a la buena fe, a los usos contractuales y a la equidad. (Maduro Luyando, E. y Pittier Sucre, E., Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, UCAB, Caracas, Vol II, 2004, p. 799).
En el presente caso, como se ha dicho antes, las partes del contrato accionado pactaron, sin duda, una cláusula penal, que es una simple indemnización sustitutiva de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento o por el retardo en el cumplimiento de la obligación; y claro está, es improcedente en los casos de que tal incumplimiento del deudor se deba a causa extraña no imputable, esto es caso fortuito o fuerza mayor. Pero también, tiene un carácter potestativo para el acreedor, quien puede pedir al deudor constituido en mora la ejecución de la obligación principal, en lugar de la pena estipulada.
En tal sentido, el artículo 1.257 del Código Civil, establece que hay obligación con cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo. Y, por su parte, el artículo 1.258 eiusdem define la cláusula penal de la siguiente manera: “La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal. El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, si no la hubiere estipulado por simple retardo”.
Sobre este aspecto, el referido autor patrio Dr. Eloy Maduro Luyando, en su obra Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, del Fondo Editorial Sancho, p.p. 565-566, sobre el presente punto expresó lo siguiente:

“(1171) Es una estipulación mediante la cual las partes disponen que en caso de inejecución culposa de la obligación, o de retardo en la ejecución, el deudor se compromete a cumplir una determinada prestación de dar o de hacer.
(…Omisis…)
(1172)1º-La cláusula penal compensatoria, como su nombre lo indica, es aquella destinada a resarcir al acreedor por el incumplimiento definitivo, total o parcial , de la obligación, y por lo tanto, no puede pedirse su ejecución junto con el cumplimiento de la obligación principal, a menos que se hubiese estipulado por el simple retardo. Así lo dispone el artículo 1258 del Código Civil: “El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, si no la hubiere estipulado por el simple retardo”


Asimismo, en opinión de José Luis Aguilar Gorrondona, (Derecho Civil IV, Contratos y Garantías, 10º edición, UCAB, 1996, p. 159), en el derecho positivo venezolano la parte que no ha incurrido en culpa puede elegir entre exigir el cumplimiento de la obligación principal, o retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado, lo que también permite sostener, a diferencia de lo que ocurre en otros sistemas de derecho, que en Venezuela una venta con arras no puede considerarse venta condicionada.
Con base a lo anterior, se asume que la cláusula penal consiste en una indemnización sustitutiva de daños y perjuicios causados por el incumplimiento o por el retardo en el cumplimiento de alguna obligación; y tal indemnización sustitutiva es susceptible de ser garantizada mediante la entrega de una cosa por una de las partes a la otra, que se denomina arras, y que a falta de estipulación en contrario, da derecho al contratante a quien no se le ha cumplido la obligación, de retener su importe, o de exigir el doble de su valor, según el caso, a menos que prefiera pedir la ejecución del contrato.
Ahora bien, sobre la base de las anteriores consideraciones, la interpretación de la disposición contractual en cuestión, conciliada y apreciada con sujeción al ambiente normativo (ley), lógico (la verdad) y ético (buena fe en sentido objetivo conforme lo previsto en el artículo 1.160 del Código Civil), en concordancia con lo dispuesto en el artículo 12 del Texto Adjetivo Civil, conlleva a deducir que la voluntad real de las partes en litigio, conforme al principio de la libre autonomía para contratar, fue la de pactar una cláusula penal aplicable tanto para el caso de incumplimiento por parte del arrendador-oferente como de los arrendatarios-oferidos, habida cuenta que ni la autonomía de la voluntad, ni la libertad contractual pueden lesionar los beneficios que produce el Estado Social de Derecho y de Justicia, y los valores superiores del ordenamiento jurídico y de la actuación, entre ellos la ética y la justicia.
En efecto, en este tipo de contrataciones de compraventa, independientemente de que se califique como contrato de opción, lo que normalmente sucede es que las partes estipulen una cláusula penal para el caso de que cualquiera de ellas incumpla con alguna de las obligaciones pactadas; luego, con miras a la buena fe, este operador jurídico ha de inclinarse porque así fue la voluntad real de las partes, máxime cuando el propio Carlos José Castillo, quien además es abogado y redactor del contrato accionado, en la oportunidad de dar contestación a la demanda sostuvo: “rechazo, niego y contradigo todos y cada uno de los alegatos formulados por la parte accionante en su demanda, por cuanto no se cumplen los requisitos para el ejercicio de un juicio de cumplimiento de contrato cuando existe una cláusula penal o cumplimiento de contrato e incumplimiento como en el presente caso, es decir, no se puede subsidiariamente demandar la cláusula penal, Artículo 1.258 del Código Civil y el cumplimiento de contrato, y menos aún demandar cumplimiento de contrato e incumplimiento”, con lo cual da a entender que está consciente de que la penalidad también le es aplicable a él. Entiéndase que, en atención al principio de la presunción de buena fe, las partes al contratar responden a un estándar de conducta que preside dicha voluntad y responde a un comportamiento ético en la formación del contrato; es decir, ha de partirse del presupuesto de que cada parte ha actuado como recíproco espíritu de lealtad al elegir los signos sensibles dirigidos a expresar el intento común, y en tal sentido, ha entendido cooperar con las expectativas de su contraparte tal como ella honestamente podría percibirlas.
Interpretar lo contrario conduciría a proferir un fallo injusto e inequitativo, por lo cual, para esta alzada, ante el incumplimiento culposo por parte del referido Carlos José Castillo, quien en virtud del examen del material probatorio cursante en autos no honró ni podrá honrar el compromiso que asumió de vender y otorgar a los compradores escritura registrada, la pretensión indemnizatoria bajo examen debe prosperar en derecho, así se decide.-
V
DISPOSITIVO
Por las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y actuando por Autoridad de la Ley, conforme a los Artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil, declara:
PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 25 de enero de 2017, ratificado mediante otras diligencias posteriores, por la representación judicial de la parte actora, contra el fallo proferido por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 24 de enero de 2017, que declaró sin lugar las pretensiones contenidas en la demanda, una principal y otra subsidiaria, incoada por Harold José Sánchez Jáuregui, Antonio Di Clemente Supino, Carlos Jesús Monsalve Oropeza, Pedro García y Raquel Inés Agelvis Reyes, contra Carlos José Castillo y Bernardo De La Cena Franco Pineda, el cual queda modificado.
SEGUNDO: SIN LUGAR la pretensión de simulación y por vía de consecuencia la de cumplimiento de contrato, contenida en la demanda incoada por Harold José Sánchez Jáuregui, Antonio Di Clemente Supino, Carlos Jesús Monsalve Oropeza, Pedro García y Raquel Inés Agelvis Reyes, contra Carlos José Castillo y Bernardo De La Cena Franco Pineda.
TERCERO: CON LUGAR la pretensión subsidiaria incoada por Harold José Sánchez Jáuregui, Antonio Di Clemente Supino, Carlos Jesús Monsalve Oropeza, Pedro García y Raquel Inés Agelvis Reyes, contra Carlos José Castillo, ambas partes ya identificadas; en consecuencia, se condena a dicho codemandado a indemnizar a la parte actora con la cantidad de trescientos cincuenta mil bolívares con 00/100 (Bs. 350.000,00), que en los términos del parágrafo segundo de la cláusula décima del contrato accionado deberá ser indexada, durante el período comprendido entre el 01-06-2012 y el 31-05-2014, lo cual será calculado por un (1) solo experto mediante experticia complementaria del fallo, de acuerdo con el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, tomando en cuenta el Índice Nacional de Precios al Consumidor, reflejados en los informes del Banco Central de Venezuela durante se período.
CUARTO: Se condena en costas al codemandado Carlos José Castillo, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese Copia Certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias de este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
En la oportunidad legal, remítase con oficio el presente expediente a su Tribunal de origen.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTÍFIQUESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, once (11) de agosto de dos mil diecisiete (2017). Años 207º de la Independencia y 158º de la Federación.
EL JUEZ PROVISORIO,

ABG. RICHARD RODRÍGUEZ BLAISE
LA SECRETARIA ACC.,

ÁMBAR D. MEDINA

En esta misma fecha siendo las _________________, se registro y público la anterior sentencia.

LA SECRETARIA ACC.,

ÁMBAR D. MEDINA

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