Decisión Nº AP71-R-2017-000403 de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Transito (Caracas), 15-06-2017

Fecha15 Junio 2017
Número de expedienteAP71-R-2017-000403
Número de sentencia14.015DEF-CIV
EmisorJuzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Transito
Distrito JudicialCaracas
PartesANNIA VANESSA PALMA VELASQUEZ, ROBERT SMITH RODRIGUEZ PORTILLO Y MARIET DEYANIRA PORTILLO, CONTRA ANNENGERT BELSAID GOMEZ DE OCHOA Y FRANCISCO ISAIAS OCHOA RODRIGUEZ,
Tipo de procesoResolución De Contrato De Compra-Venta
TSJ Regiones - Decisión




REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA: ANNIA VANESSA PALMA VELASQUEZ, ROBERT SMITH RODRIGUEZ PORTILLO y MARIET DEYANIRA PORTILLO, los dos primeros de estado civil solteros y la segunda de estado civil divorciada, titulares de la cédula de identidad Nros. V-15.843.626, V-17.147.072 y V-6.271.836, respectivamente.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: XIOMARA GUERRA y JOSÈ RICARDO CALDERA DÌAZ, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos 213.995 y 213.996, respectivamente.-
PARTE DEMANDADA: ANNENGERT BELSAID GOMEZ DE OCHOA y FRANCISCO ISAIAS OCHOA RODRIGUEZ, venezolanos, mayores de edad, de estado civil casados, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-11.200.873 y V-3.254.492, respectivamente.-
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: YOLANDA BORGES CASTILLO, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado, bajo los Nro. 121.931.-
MOTIVO: Resolución de Contrato de Opción de Compra Venta.-
Expediente Nº: AP71-R-2017-000403.-

I.- ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA:

Conoce este Tribunal Superior de la presente causa, en virtud de la apelación interpuesta el 21.09.2016,(f. 202), por el abogado José Ricardo Caldera Díaz, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora ANNIA VANESSA PALMA VELAZQUEZ, ROBERT SMITH RODRIGUEZ PORTILLO y MARIET DEYANIRA PORTILLO contra la Sentencia dictada por el Juzgado Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas de fecha 22.07.2016, que declaró Sin Lugar la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCIÒN DE COMPRA VENTA incoada por ANNIA VANESSA PALMA VELAZQUEZ, ROBERT SMITH RODRIGUEZ PORTILLO y MARIET DEYANIRA PORTILLO contra los ciudadanos ANNENGERT BELSAID GÒMEZ DE OCHOA y FRANCISCO ISAIAS OCHOA RODRIGUEZ, Cumplida la distribución legal, por auto de fecha 28.04.2017, (f. 224) este Juzgado Superior Primero dio por recibido el presente expediente, dándole entrada y trámite de definitiva.

II.- BREVE RELACIÓN DE LOS HECHOS.-
Se inició el presente juicio por Resolución de Contrato de Opción de Compra Venta, mediante demanda interpuesta en fecha 08.06.2015, (f. 02 al 09) por los abogados XIOMARA GUERRA y JOSÈ RICARDO CALDERA DÌAZ, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora ciudadanos ANNIA VANESSA PALMA VELAZQUEZ, ROBERT SMITH RODRIGUEZ PORTILLO y MARIET DEYANIRA PORTILLO contra ANNENGERT BELSAID GOMEZ DE OCHOA y FRANCISCO ISAIAS OCHOA RODRIGUEZ por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas.-
Por auto de fecha 11.06.2015, el Juzgado Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Área Metropolitana de Caracas, admite la presente demanda.-


En fecha 23.11.2015 (f. 85 y 88), el Alguacil dejó constancia de haber practicado la citación de los demandados.-

El 08.12.2015, (f. 92 al 96), la parte demandada consignó escrito de pruebas, las cuales fueron admitidas en fecha 10.12.2015.

El día 16.12.2015 (f.114 y 115), el Tribunal fijó oportunidad de evacuación de la testigo ciudadana Leonor Providencia Rodríguez Betancourt, y en cuanto a las demás testimoniales quedan desechas por no haber comparecido.

En fecha 11.02.2016 (f. 128 al 132), se recibió Nº 0000006478, de informe emitido por la entidad Bancaria Banco Mercantil, de fecha 29.01.2016, en respuesta a lo solicitado por el Tribunal.

El 09.02.2016 (f.136 al 152), se recibió oficio Nº 00033, informe emitido por el Ministerio del Poder Popular para el Habitad y Vivienda, de fecha 15.02.2016, en respuesta a lo solicitado por el Tribunal.

En fecha 09.03.2016 (f. 155), se recibió oficio Nº 0060-16, informe emitido por la Consultaría Jurídica del Banco del Tesoro, de fecha 02.02.2016, en respuesta por el Tribunal.

En fecha 22.07.2016, el Juzgado Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dicto sentencia mediante la cual declaró Sin Lugar la Resolución de Contrato de Opción de Compra Venta, interpuesta por los ciudadanos Annia Vanessa Palma Velásquez, Robert Smith Rodríguez Portillo y Mariet Deyanira Portillo contra Annengert Belsaid Gómez De Ochoa y Francisco Isaías Ochoa Rodríguez, apelando la parte actora el 21.09.2016, la cual fue oída en ambos efectos por el Tribunal de la causa en fecha 20.04.2017.
El día 28.04.2017, este Juzgado Primero Superior, le dio entrada y fijo el trámite respectivo.-

DEL MERITO DE LA CAUSA:

* Alegatos de la parte actora:

Alega la parte actora, que celebró un contrato de opción de compra venta con los ciudadanos ANNENGERT BELSAID GOMEZ DE OCHOA y FRANCISCO ISAIAS OCHOA RODRIGUEZ, en fecha 28.11.2014, autenticado por ante la Notaría Pública Décima de Caracas, Municipio Libertador, anotado bajo el Nº 41, Tomo: 83, (Folios 136 al 142), sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 0301, piso 3 del Bloque 19, Edificio 1, Sector “F”, ubicado en la urbanización Caricuao, Sector UD5, jurisdicción de la Parroquia Caricuao del Distrito Capital, el cual tiene una superficie de Ochenta y Tres Metros Cuadrados con Veinte Decímetros (83,20 MTS2), constante de una (01) sala comedor, cocina lavandero, un (01) baño y cuatro (04) dormitorios siendo sus linderos los siguientes: Piso: con el techo del apartamento 0201; NORTE: con fachada Norte del Edificio; SUR: Con pasillo sur de circulación; ESTE: Con fachada este del edificio; y OESTE: Con fachada oeste del edificio, protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito del Registro del Municipio Libertador, del Distrito Capital, de fecha 13 de septiembre de 2010, registro Nº 2010-4105, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 216.1.1.1769, libro de folio real del año 2010. Nº 121065, Certificado de Solvencia Nº 1167086, signada con el código catastral Nº 01-01-04-U01-015-002-017-000-003-001, de la Alcaldía del Municipio Libertador. 2- El precio fijado de la venta fue la cantidad de TRES MILLONES CUATROSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 3.400.000,00), comprometiéndose los compradores a pagar de la siguiente manera: 1) a la firma del documento de opción de compra venta, la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.9000.000,00) exactos, en calidad de arras o inicial, que fueron entregados por los ciudadanos ANNENGERT BELSAID GOMEZ DE OCHOA y FRANCISCO ISAIAS OCHOA RODRIGUEZ, mediante dos cheques de gerencias identificados con los Nros. 20027596 y 54027295 del Banco Mercantil, cuentas correspondientes según la actora a los ciudadanos ROBERT SMITH RODRIGUEZ PORTILLO y ANNIA VANESSA PALMA VELASQUEZ, y el saldo deudor es decir, la cantidad de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (2.500.000,00) exactos, lo pagarían los compradores a través de un crédito hipotecario que gestionarían ante el Banco del Tesoro, y que al momento de la protocolización del documento definitivo ante la oficina del registro correspondiente, en dicho acto se comprometieron a entregar dos cheques de gerencia emitidas por el Banco del Tesoro a nombre de ROBERT SMITH RODRIGUEZ PORTILLO y ANNIA VANESSA PALMA VELASQUEZ, se fijó en la cláusula cuarta del contrato Noventa (90) días continuos, mas Treinta (30) días continuos de prorroga, todos estos contados a partir de la firma del contrato de opción de compra venta, que se llevo a cabo en fecha veintiocho (28) de noviembre de 2014, aduciendo la actora que el mismo tendría vigencia hasta el día veintisiete (27) de marzo de 2015.

Aduce la actora, que en virtud del incumplimiento por parte de los compradores de las obligaciones contraídas en el Contrato de Opción de Compra Venta, es por lo que solicita la Resolución de Contrato de Opción de Compra Venta suscrito por ANNIA VANESSA PALMA VELAZQUEZ, ROBERT SMITH RODRIGUEZ PORTILLO y MARIET DEYANIRA PORTILLO (vendedores) y ANNENGERT BELSAID GOMEZ DE OCHOA y FRANCISCO ISAIAS OCHOA RODRIGUEZ, (compradores), fundamentando su acción en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.161 y 1.264 del Código Civil, solicitando en su petitorio lo siguiente: Primero: al pago de NOVENTA MIL BOLIVARES (90.000,00), es decir, el diez por ciento (10%) de la suma de NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 900.000,00), basando dicha solicitud en los articulo 1.167 y 1.264 del Código Civil, y en cuanto al monto solicitado enmarcado en el articulo 2 de la Resolución Nº 11, emanada del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Habitad; Segundo: A pagar las costas y costos de la presente causa; Tercero: A que en caso de incumplimiento, la sentencia a dictarse por este Tribunal en la presente causa produzca todos los efectos de Ley frente a las partes demandadas; Cuarto: Que una vez haber convencido la correspondiente sentencia definitivamente firme, los propietarios se comprometen a devolver el monto correspondiente dado en arra, previo descuento de NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 90.000,00), es decir, de Diez por ciento (10%) de la suma de Novecientos Mil Bolívares (Bs. 900.000,00), y del descuento de lo que el Tribunal estime como consecuencia de la presente causa.-

Alegatos de la parte demandada:
Observa esta Sentenciadora, que no se desprende de las actas que conforman el presente expediente, que la parte demandada diera contestación a la presente demandada por Resolución de Contrato de Opción de Compra Venta. Sin embargo, en fecha 08.12.2016, la apoderada judiacial de la parte demandada consignó escrito de Pruebas.

De las Pruebas Aportadas por la Parte actora:
• 1- Copia certificada de documento poder, mediante el cual ANNIA PALMA VANESSA PALMA VELASQUEZ, ROBER ESMITH RODRIGUEZ PORTILLO y MARIET DEYANIRA PORTILLO, otorgan poder especial a los profesionales del derecho XIOMARA GUERRA y JOSÈ RICARDO CALDERA DÌAZ, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao, de fecha 22.05.2015, bajo el Nº 18, Tomo: 80. de los Libros de autenticación llevados por esa Notaría, (f. 10 al 13). Por cuanto dicho documento no fue tachado, desconocido ni impugnado, y siendo un instrumento público que cumple con las formalidades de Ley, esta Superioridad le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido con el artículo 1357 del Código Civil. ASÌ SE DECIDE.-


• 2- Copia certificada de documento de Opción de Compra Venta entre los ciudadanos ROBERT SMITH RODRIGUEZ PORTILLO, ANNIA VANESSA ALMA VELASQUEZ y MARIET DEYANIRA PORTILLO hacia los ciudadanos ANNEGERT BELSAID GÒMEZ DE OCHOA y FRANCISCO ISAIAS OCHOA RODRIGUEZ, autenticado por ante la Notaría Pública Décima de Caracas, Municipio Libertador, Distrito Capital, en fecha 28.11.2014, Numero: 41, Tomo: 83. de los Libros de autenticación llevados por esa Notaría (f. 15 al 22). Del presente documento se desprende la obligación contraída por las partes en el referido contrato objeto de controversia, y siendo que el documento presentado es un instrumendo público fehaciente, el cual no fue tachado, impugnado ni desconocido en su oportunidad legal, esta Juzgadora le otorga todo su valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil. ASÌ SE DECIDE.-

• 3- Copia certificada de documento de propiedad del inmueble constituido por: un (01) apartamento, destinado a vivienda distinguido con el Nº 0301, ubicado en el piso Nº 3, del Bloque Nº 19, Edificio 1, Sector “F”, ubicado en la urbanización Caricuao, UD5, en jurisdicción de la Parroquia Caricuao del Municipio Libertador del Distrito Capital. El cual tiene una superficie de OCHENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON VEITE DECIMETROS CUADRADOS (83,20M2), constante de una (01) sala comedor, cocina, lavandero, un (01) baño, cuatro (04) dormitorios. Siendo sus linderos: Piso: con techo del apartamento 0201; TECHO: con piso del apartamento 0104; NORTE: con fachada Norte del edificio; SUR: con pasillo común de circulación; ESTE; con fachada este del Edificio; OESTE: con fachada oeste del Edificio. Dicha venta fue efectuada por los ciudadanos MARTIN ALFREDO ALVARADO HERNANDEZ y DILIA ZULAY RIVAS a los ciudadanos ROBERT SMITH RODRIGUEZ PORTILLO, ANNIA VANESA PALMA VELÁSQUEZ y MARIET DEYANIRA PORTILLO, en fecha 28.11.2007, por ante el Registro Público Tercero Circuito del Municipio Libertador, Caracas Distrito Capital, (f.24 al 31). Del Presente documento se desprende que los ciudadanos ROBERT SMITH RODRIGUEZ PORTILLO, ANNIA VANESSA PALMA VELASQUEZ y MARIET DEYANIRA PORTILLO, son propietarios del bien inmueble objeto de debate en el presente juicio, y siendo que dicho documento es un instrumento público y no fue tachado, desconocido ni impugnado en su oportunidad legal, esta Juzgadora le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el articulo 1.359 del Código Civil. ASÌ SE DECIDE.-

• 4- Correo electrónico de fecha 25.02.2015, del cual se desprende lo siguiente: Anneger Gómez, para Annie Palma. “Buenos días annia es annagert, la presente es para informarte que ayer 24-02-2015 me pasaron la carta de aprobación del crédito estoy a la espera de Gerencia de Consultaría Jurídica, ya que me están elaborándole Documento. Te estaré llamando pronto para la firma Buen Annagert Gómez de Ochoa”;
• ii) Correo electrónico de Annia Palma, annagert gómez de fecha 25.02.2015, “Buenos Días Annagert, Espero nos mantengas informados de los tramites que faltan para la firma. Para futuros mensajes por favor copia también a robert (…);
• iii) Correo electrónico de Robert Rodríguez, para Annia Palma de fecha 10.03.2015; “Buenas tardes, Al día de hoy, 10 de marzo 2015, la documentación se encuentra en banavih, en espera de Visto Bueno. La mañana de hoy, corroboré la información llamando al Mercantil, donde me informaron que desde ayer 09 a mediodia, salió en valija para banavih.”; “ Annagert Gómez, para Annia Palma: de fecha 25.03.2015, “ BUENAS TARDES ANNIA POR FAVOR NECESITO LOS SISGUIENTES DOCUMENTOS PARA EL VIERNES PARA LA FIRMA: 1-Cédula Catastral de año 2015;2-Soñvencia Municipal año 2015”; 3-Certificado de Gravamen año 2015;4-Solvencia de condominio año 2015; 5- Agua- Luz Solvencia de estar al dìa año 2015 Muchas Gracias y perdona habilitare para firmar en chacao a las 2pm. Viernes 27-03-2015;”
• iv) Correo electrónico de Annagert Gómez para Annia Palma: de fecha 26.03.2015, “Buenas Tardes. Ciudadanos Robert Smit, Annie Palma y Mariet Prtillo titulares de las cédulas de identidad Nos. V-17.147.072, V-15.843.626 y V-6.271.836 cumplo con informarles que en virtud que el dia de Hoy 26/03/2015, me dirigi al Registro Público Nº 3 del Municipio Libertador a los fines de consignar los recaudos tales como: Cédula Catastral, Solvencia del Derecho de Frente, Solvencia de Hidrocapital, Registro de Vivienda Principal, Copia del Instrumento Bancario, entre otros; y el documento de compra venta debidamente aprobado tanto por el Banco Mercantil ente financiero que otrogò la Hipoteca como por el BANAVIH y toda vez que a la fecha ustedes (vendedores) no tienen solventes los mismos (siendo estos tramites de su exclusiva competencia); me eximo de total responsabilidad, ya que como es de nuestro conocimiento la fecha perentoria para protocolizar y materializar la compra venta es el 28/03/2015. Finalmente informo que pudiéndose habilitar el Registro para mañana Viernes 27 de los corrientes, queda de ustedes la firma el día de mañana o el que fije el Ente Registrador una vez entregados los recaudos completos y vigentes, so pena d ejercer las acciones correspondientes de ser el caso”;
• v) Correo de Annia Palma, para Robert Rodríguez: de fecha 26.03.2015, “Srs. Annegert Gomez y Francisco Ochoa. Cumplimos con notiicarle, como se le indico el dìa de hoy 26 de Marzo de 2015, por mensaje de texto y llamada telefónica, que nosotros los vendedores (Robert Rodríguez, Annia Palma y Mariet Portillo) si poseemos el día de hoy los siguientes recaudos: 1- Cédula Catastral (Entregada a usted el día 28 de noviembre de 2014, en la firma del contrato de opción de compra venta ); 2- Solvencia del Derecho de Frente 2015 (Solicitada por usted la tarde de ayer 25 de marzo de 2015); 3- Solvencia de Hidrocapital 2015 (Solicitada por usted la tarde de ayer 25 de marzo de 2015); 4- Registro de Vivienda Principal Original (Solicitada por usted la mañana de hoy 26 de marzo de 2015) Igualmente cumplimos con informarle que en la tarde de hoy 26 de marzo de 2015, asistimos al Banco Mercantil, en donde nos indicaron que la protocolización del documento de compra venta no se puede realizar el día de mañana 27 de marzo de 2015, ya que dicha institución bancaria solicita se les notifique las firmas con un mínimo de cinco (05) días hábiles de antelación y las mismas son programadas para los días Lunes en la tarde en su centro de firmas (…), en consecuencia es imposible realizar la protocolización del inmueble el día de mañana y habilitar en el Registro como usted lo indica (Anexo se adjunta carta entregada por el banco Mercantil el día de hoy 26 de marzo de 2015, en donde se confirma lo antes expuesto) (…) procederemos a inicios de la próxima semana a notificarle la fecha de firma del finiquito y/o culminación del contrato de opción de compra venta, así como hacerle entrega del cheque correspondiente por arras más el cheque correspondiente a la indemnización por daños y perjuicios a su persona de conformidad con la Cláusula Quinta.;
• vi- Correo electrónico de Anneger Gómez, para Annia Palma: de fecha 27.03.2015, (f. 50), “ (…) el motivo del correo que le envié el día de ayer, fue precisamente porque el Sr. Robert estando reunido conmigo en el Registro en ningún momento ni informó que tenia las solvencias al dìa y evidentemente tampoco las entregó de ser cierto lo que usted indica; es bastante desagradable el comportamiento, actitud y desidia que han tenido con la relación contractual, ya que se evidencia que no existe comunicación entre ustedes o sus verdaderas intenciones son otras (…) finalmente lo importante en estos momentos es finiquitar lo convenido en la oferta de compraventa (…);
• vii) Correo electrónico de Annia Palma, para Robert Rodríguez, de fecha 01.04.2015, (f. 51), “Buenas tardes Sra. Annegert. Muchas gracias por enviarme copia de las cédulas el lunes 06 de abril de los corrientes se introducirá el documento de finiquito en la misma notaría que firmamos el contrato de opción de compra venta. Le informaré por esta misma vía, la fecha que me indiquen para firmar dicho documento.” (…)
• viii) Correo electrónico de Annia Palma, para Robert Rodríguez, de fecha 05.04.2015, (f. 52), “Buenas tarde remitoa usted copia de cédulas para trámites en el registro. Gracias Annegert de Ochoa.”;
• vxi) Correo electrónico, de Annegert, para Annia Palma de fecha 06.04.2015, (f. 53) “Buen dia annia por favor te agradezco si puedes Banco Mercantil, lo necesito urgente Gracias.”;
x) Correo electrónico, de Annia Palma para Robert Rodríguez, de fecha 06.04.2015 (f. 54), “Buenas Tardes Sra Annegert; el Día de hoy en la Notaría Décima de Caracas del Municipio Libertador nos informaron que la firma del Documento de Finiquito Contrato de Opción de Compra Venta, será para el día de mañana 007 de abril a las 02:00 p.m.; para la misma deben asistir ambos compradores (ANNEGER BELSAID GÒMEZ DE OCHOA y FRANCISCO ISAIAS OCHOA RODRIGUEZ) con cedula de identidad laminada. Los cheques de gerencia ya fueron elaborados y son del Banco Exterior y Banco Occidental de Descuento.”;
xi) Correo electrónico de Annia Palma para Rober Rodríguez, de fecha 07.04.2015 (f.60), “Buenas tardes sra. Annagert, los vendedores (Robert Rodríguez, Mariet Portillo y Annia Palma) asistimos a la hora acordada para hacer entrega de los Cheques de gerencia, pero ambos compradores (Annegert B. Gómez de Ochoa y Francisco I. Ochoa Rodríguez) no se presentaron en el lugar. La llamamos en reiteradas oportunidades a su teléfono móvil sin tener éxito alguno de las veces. (…) Agradezco, nos informe por esta vía que día pueden asistir ambos compradores a la Notaría Pública Décima de Caracas, del Municipio Libertador, en donde se encuentra introducido el documento, esperando solo la firma de las partes.” Los correos electrónicos anteriormente transcritos, prueban la comunicación sostenida entre las partes contratantes, así como las fechas en las cuales sostuvieron contacto, y en virtud que están cuentan con los requisitos establecidos en el articulo 4 de la Ley de Datos y Firmas electrónica, y al no ser tachados impugnados ni desconocidos por la parte demandada, esta Superioridad les otorga valor probatorio. ASÌ SE DECIDE.-

5- Original de comunicación suscrita por la ciudadana ANNEGERT GOMEZ DE OCHOA, dirigida al ciudadano ROBERT MITH RODRIGUEZ PORTILLO, mediante la cual le solicita lo siguiente: “ (…) el apoyo y la colaboración en el sentido de que usted pueda tramitar el VISTO BUENO del BANCO MERCANTIL, Y BANAVI, para la liberación de HIPOTECA la cual ustedes adquirieron cuando se realizó la compra del inmueble que esta en venta por usted ubicado en la UD-5, CARICUAO LA HACIENDA BLOQ19 ESCL 1 PISO 3 APTO 301 (…)” Dicha comunicación es un documento privado mediante el cual, la parte demandada solicita colaboración con el tramite respectivo para la firma del contrato de Compra Venta a la parte actora, y por cuanto el mismo no fue desconocido en su oportunidad esta Superioridad le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECIDE.-

6- Copia simple de acuse de recibo de fecha 31.03.2015 (f.36 y 38), del Banco Mercantil, a nombre del ciudadano Robert Rodríguez, estatus 503.07.43, en el cual consta el visto bueno, firmado por el ejecutivo del Banco Maryorie Pacheco y el ciudadano Robert Rodríguez. Por cuanto dicho documento no fue desconocido en su oportunidad esta Alzada le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil. ASÌ SE DECIDE.-

7- Copia simple de comunicación de fecha 24.03.2015 (f38) emanada del Ministerio del Poder Popular para Ecosocialismo, Habitad y Vivienda, mediante el cual le participa al Banco Mercantil Banco Universal, lo siguiente: “(…) en la oportunidad de remitirles anexo al presente, dos (02) ejemplares en original de los documentos de liberación de hipoteca, recibidos en esta Consultaría Jurídica, en fecha 10 de marzo, a los cuales se les otorgó el visto bueno, correspondientes al ciudadano: ROBERT RODRIGUEZ PORTILLO, CI: V-17.147.072 (…)” recibido por el Banco Mercantil en fecha 25.03.2015. Dicho documento es un instrumento emanado de una Autoridad Administrativa; esta Superioridad le otorga valor probatorio y se acoge al criterio de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia sentencia Nº 51 del 18 de diciembre de 2003, y en concordancia con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Y ASÌ SE DECIDE.-

8 Copia simple de comunicación de fecha 26.03.2015 (f.40), emanada del Banco Mercantil Banco Universal, dirigida al ciudadano ROBERT RODRIGUEZ PORTILLO, mediante la cual se le informa lo siguiente: “ estamos entregando documentos de Préstamo Hipotecario Nº 621093335, a fin de que se sirva (n) revisarlo e introducirlo, para su protocolización en la oficina subalterna del REGISTRO TERCER CIRCUITO MUNICIPIO LIBERTADOR (…) el documento en referencia deberá ser firmado en un plazo no mayor de treinta (30) días contados a partir de hoy. La notificación de firma debemos recibirla por lo menos con cinco (05) días hábiles de anticipación descrita en el formato anexo. Estas firmas deberán efectuarse el día lunes en horas de la tarde en la siguiente dirección: centro plaza, torre b, nivel 6, local CC-3-3. los palos grandes, avenida francisco de miranda (…)”. Por cuanto dicho documento no fue tachado, impugnado ni desconocido, esta Superioridad le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil.- ASÌ SE DECIDE.-
9 Copia simple de cédula catastral correspondiente al inmueble ubicado en la Parroquia Caricuao, Bloque Nº 19, Edificio Nº 1, Piso 3, Apartamento Nº 0301, Sector F. a nombre de Robert Smth Rodríguez Portillo t Otros/as Documento de Registro Nº 2104105, Matriculado Nº 21611171769, Asiento 1, de fecha 13.09.2010, Cto 3ero, constancia expedida en fecha 2201.2014, (f. 42). Dicho documento es un instrumento emanado de una Autoridad Administrativa; esta Superioridad le otorga valor probatorio y se acoge al criterio de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia sentencia Nº 51 del 18 de diciembre de 2003, y en concordancia con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Y ASÌ SE DECIDE.-
10 Copia simple de certificado de solvencia Nº 229.165, a nombre del ciudadano Robert Smith Rodríguez Portillo y Otros/as, Còdigo Catastral: 010104U01015002017001003001 de fecha 17.03.2015 (f.43). Dicho documento es un instrumento emanado de una Autoridad Administrativa; esta Superioridad le otorga valor probatorio y se acoge al criterio de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia sentencia Nº 51 del 18 de diciembre de 2003, y en concordancia con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Y ASÌ SE DECIDE.-

11 Copia simple de constancia de solvencia de condominio, emitida por Junta de Condominio Bloque 19, escalera 1, Sector UD-5, La Hacienda Caricuao, de fecha 25.03.2015 (f.44), mediante la cual se hace constar que el ciudadano Robert Rodríguez, es propietario del apartamento 0301. Por cuanto dicho documento no fue tachado, desconocido ni impugnado, esta Alzada le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil. ASÌ SE DECIDE.-
12 Copia simple de solvencia de servicio de agua potable y saneamiento de fecha 26 de marzo de 2015 (f.45), Número de Solvencia 382626 Nº de control 60697808, emitido por Hidrocapital, mediante el cual se hace constar el suministro identificado con el número: 1197825, el cual esta ubicado en la siguiente dirección: SEC.UD-5AV, PRINCIPAL DE LA HACIENDA (SECTOR UD-5CARICUAO LIBERTADOR ACDT. METROPOLITANO), EDIFICIO 1 Bloque 19, Piso: 03, Apartamento: 0301, Caricuao Municipio Libertador, a nombre de Gladys Mercedes Bello, que no presenta facturas pendientes, de pago hasta la fecha 26.03.2015. Dicho documento es un instrumento emanado de una Autoridad Administrativa; esta Superioridad le otorga valor probatorio y se acoge al criterio de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia sentencia Nº 51 del 18 de diciembre de 2003, y en concordancia con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Y ASÌ SE DECIDE.-
13 Copia simple de certificado de solvencia de aseo urbano y domiciliario a nombre de Annia Palma, Nº de referencia 100002135159, de fecha 19.03.2015 (f.46), correspondiente al inmueble identificado como: Apartamento Nº 0301, Piso 3, Edificio 1, Bloque 19, Caricuao UD-5, Parroquia Caricuao, Municipio Libertador Distrito Capital Caracas. Dicho documento es un instrumento emanado de una Autoridad Administrativa; esta Superioridad le otorga valor probatorio y se acoge al criterio de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia sentencia Nº 51 del 18 de diciembre de 2003, y en concordancia con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Y ASÌ SE DECIDE.-

14- Copia de comprobante de transacción en línea, Banca Virtual BOD, Internet, de fecha 25.03.2015 (f.47), Usuario: Marcicola-Palma Velásquez ANN, tipo de transacción: pago de servicio de la electricidad de Caracas, cliente: Annia Palma Velásquez. Por cuanto dicho documento no fue tachado, impugnado ni desconocido esta Superioridad le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 04 de la Ley de informatica, datos y correos electronicos ASÌ SE DECIDE.

15 - Copia simple de cheque de Gerencia Nº 04106620 de fecha 30.03.2015 (f.55), del Banco Exterior a nombre de Annegert Gómez, por la cantidad de Cuatrocientos Noventa y Cinco Mil Bolívares con 00/100 (495.000,00); ii) Copia simple de cheque de gerencia Nº 10518606, de la entidad Bancaria B.O.D., a la cuenta 0116-0450-11-2120210100, de fecha 31.03.2015, a nombre del ciudadano Francisco Ochoa, por la cantidad de Cuatrocientos Noventa y Cinco Mil Bolívares ( Bs.495.000.00) (f.56). Por cuanto dicho documento no fue tachado, impugnado ni desconocido, esta Superioridad le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1.363 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECIDE.-

16 - Copia simple de finiquito de Contrato de Opción de Compra Venta, entre los ciudadanos ROBERT SMITH RODRIGUEZ PORTILLO, ANNIA VANESSA PALMA VELASQUEZ y MARIET DEYANIRA PORTILLO (vendedores) y ANNAGER BELSAID GÒMEZ DE OCHOA y FRANCISCO ISAIAS OCHOA RODRIGUEZ (compradores) (f.57 al 59), de fecha 06.04.2015, el cual se llevó a cabo por ante la Notaría Pública Décima del Municipio Libertar Caracas, Distrito Capital, en dicho documento las partes convinieron lo siguiente: “se ha convenido celebrar como en efecto se celebra, el siguiente término y finiquito de Contrato de Opción de Compra Venta (…), Quinta: En consecuencia de lo expuesto precedentemente “ LOS VENDEDORES” proceden a devolver a los “COMPRADORES” en este acto, la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 900.000.00) por concepto de arras o inicial y NOVENTA ML BOLIVARES (Bs. 90.000) por concepto de daños y perjuicios, y como cláusula penal. Dicha suma de dinero se entrega en dos cheques de gerencia y son: 1- cheque de gerencia Nº 10518606, Banco Occidental de descuento por CUATROCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 495.000,00) a favor de FRANCISCO OCHOA y 2- cheque de gerencia No 04106620, Banco Exterior por CUATROCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 495.000,00), a nombre de ANNEGERT GOMEZ. SEXTA: las partes acuerdan que a la firma del presente instrumento quedan extinguidas todas las obligaciones reciprocas que deriven del contrato de Opción de Compra Venta, quedando liberadas las mismas, sin nada más que deberse, y en concesuencia, se otorgan el amplio finiquito, renunciando a interponer cualquier acción derivada del mismo con posterioridad a la suscripción del presente finiquito, sea por vía civil, penal o cualquier otra índole (…)”. Observa esta Juzgadora, que el presente documento de finiquito cursante a los autos, no contiene las debidas firmas de las partes convinientes, ni la nota de autenticación de la Notaría Pública por la cual se efectuó tal Contrato de Finiquito , por lo que mal podría esta Superioridad otorgar valor probatorio a dicho documento y en consecuencia de ello se desecha. ASÌ SE DECIDE.-

Pruebas aportadas por la parte demandada:

Copia certificada de documento de Opción de Compra Venta entre los ciudadanos ROBERT SMITH RODRIGUEZ PORTILLO, ANNIA VANESSA ALMA VELASQUEZ y MARIET DEYANIRA PORTILLO hacia los ciudadanos ANNEGERT BELSAID GÒMEZ DE OCHOA y FRANCISCO ISAIAS OCHOA RODRIGUEZ, autenticado por ante la Notaría Pública Décima de Caracas, Municipio Libertador, Distrito Capital, en fecha 28.11.2014, Numero: 41, Tomo: 83 de los Libros de autenticación llevados por esa Notaría (f. 97 al 103). 2- Copia simple de comunicación de fecha 26.03.2015 (f.106), emanada del Banco Mercantil Banco Universal, dirigida al ciudadano ROBERT RODRIGUEZ PORTILLO, mediante la cual se le informa lo siguiente: “ estamos entregando documentos de Préstamo Hipotecario Nº 621093335, a fin de que se sirva (n) revisarlo e introducirlo, para su protocolización en la oficina subalterna del REGISTRO TERCER CIRCUITO MUNICIPIO LIBERTADOR (…) el documento en referencia deberá ser firmado en un plazo no mayor de treinta (30) días contados a partir de hoy. La notificación de firma debemos recibirla por lo menos con cinco (05) días hábiles de anticipación descrita en el formato anexo. Estas firmas deberán efectuarse el día lunes en horas de la tarde en la siguiente dirección: centro plaza, torre b, nivel 6, local CC-3-3. los palos grandes, avenida francisco de miranda (…)”. 3- Correo electrónico de fecha 25.03.2015 (f.105), de Annegert para Annia palma “BUENAS TARDES ANNIA POR FAVOR NECESITO LOS SIGUIENTES DOCUMENTOS PARA EL VIERNES PARA LA FIRMA: 1- Cédula Catastral año 2015; 2- solvencia Municipal año 2015; 3-Certificación de Gravamen año 2015, Solvencia de Condominio año 2015; Luz Solvencia de estar al día año 2015 (…)” 4- Correo electrónico de Annagert Gómez para Annia Palma: de fecha 26.03.2015, “Buenas Tardes. Ciudadanos Robert Smit, Annie Palma y Mariet Prtillo titulares de las cédulas de identidad Nos. V-17.147.072, V-15.843.626 y V-6.271.836 cumplo con informarles que en virtud que el dia de Hoy 26/03/2015, me dirigi al Registro Público Nº 3 del Municipio Libertador a los fines de consignar los recaudos tales como: Cédula Catastral, Solvencia del Derecho de Frente, Solvencia de Hidrocapital, Registro de Vivienda Principal, Copia del Instrumento Bancario, entre otros; y el documento de compra venta debidamente aprobado tanto por el Banco Mercantil ente financiero que otrogò la Hipoteca como por el BANAVIH y toda vez que a la fecha ustedes (vendedores) no tienen solventes los mismos (siendo estos tramites de su exclusiva competencia); me eximo de total responsabilidad (…)” 5- Copia simple de comunicación de fecha 24.03.2015 (f108) emanada del Ministerio del Poder Popular para Ecosocialismo, Habitad y Vivienda, mediante el cual le participa al Banco Mercantil Banco Universal, lo siguiente: “ (…) en la oportunidad de remitirles anexo al presente, dos (02) ejemplares en original de los documentos de liberación de hipoteca, recibidos en esta Consultaría Jurídica, en fecha 10 de marzo, a los cuales se les otorgó el visto bueno, correspondientes al ciudadano: ROBERT RODRIGUEZ PORTILLO, CI: V-17.147.072 (…)” recibido por el Banco Mercantil en fecha 25.03.2015. Los anteriores documentos ya fueron valorados por esta Superioridad en su oportunidad. ASÌ SE DECIDE.-

En fecha 16.12.2015 (f.114-115), tuvo lugar la declaración testimonial de la ciudadana LEONOR PROVIDENCIA RODRIGUEZ BETANCOURT, titular de la cédula de identidad Nº V-13.158.171 de profesión abogada, mediante la cual contestó las siguientes preguntas: “PRIMERA PREGUNTA: Diga el testigo que documentación le fue entregada para la tramitación del crédito de la ciudadana GOMEZ DE OCHOA ANNEGERT BELSAIR. CONTESTÒ: los documentos que la ciudadana contestó fue la oferta de compra venta, alguno recibos de servicios del inmueble en copia del inmueble y los requisitos que pide el banco para abobar la compra. SEGUNDA PREGUNTA: Diga el testigo si en la documentación entregada se reflejaba que apartamento objeto de la venta tenía una hipoteca con el banco mercantil. CONTESTO: No, esa información se reflejo por parte de los vendedores al finalizar el proceso al fijarse la fecha tope para la firma del crédito. TERCERA: Diga el testigo en que fecha le fue entregada las solvencias originales. CONTESTO: Fue en el mes de marzo el día 25. Un día antes del vencimiento del plazo para la firma del documento. CUARTA: Diga el testigo en que fecha le fue otorgado el crédito a la ciudadana GOMEZ DE OCHOA ANNEGERT BELSAIR y por que monto. Contesto: Fue el 24 de febrero del año 2015, por el monto de dos millones cuatrocientos mil bolívares. QUINTA: Diga el testigo cual es la política del Banco del Tesoro para fijar las firmas en el registro. CONTESTO: Una vez obtenidas la aprobación del crédito y obtenido el borrador de liberación de hipoteca gestionado por el vendedor se procede a fijar la fecha probable y tentativa del registro. Sexta: Diga el testigo si sabe cual fue el motivo por el cual no se culmino la operación de compra venta objeto del referido préstamo. CONTESTO: Una vez llegada la fecha de vencimiento para la firma en el Registro no se recibieron los documentos que tenia que consignar en el Registro por parte de los vendedores ese fue el motivo. Para agilizar esos procesos en comunicación que sostuvo las partes se informo que el Banco Mercantil quien mantiene la hipoteca del inmueble no firmaba los días viernes sin embargo a través de la Gerencia de Consultorio Jurídica del Banco del Tesoro se gestionó lo conducente a los fines de materializar tal firma para ese día viernes (…)”. Dicha testimonial no fue tachada por la parte actora, por lo que concluye quien aquí decide, que la testigo fue conteste y consecuente en los hechos declarados, sin incurrir en contradicción alguna en sus respuesta, en consecuencia este Tribunal Superior Primero, le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido con lo establecido con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. ASÌ SE DECIDE.-

La parte demandada trajo a los autos copias simples de páginas de Internet, en las cuales se evidencia que las parte actora aun cuando ya habia pactado con ella sobre la venta del inmueble, lo seguía manteniendo en venta en las páginas de Internet como: http://casa.mitula.com.ve/ de fecha 24.06.2014, 18.10.2014,02.10.2014, (f.162 al 175) por cuanto no fueron tachadas, desconocidas ni impugnadas, esta Superioridad les otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 04 en la Ley de Datos, Firmas y Correos electrónicas ASÌ SE DECIDE.-

La demandada consignó copia simple informe médico de su menor hija de de veintitrés (23) meses de vida de nombre Sara Ochoa, de fecha 05.11.2014, en la cual se evidencia que la niña padecía una Rinitis Alérgica. (f.162 al 181) Esta Superioridad la desecha por cuanto nada tiene que aportar al presente juicio. ASÌ SE DECIDE.-

De la Prueba de Informe:

Informe de fecha 29.01.2016, emitido por el Banco mercantil, oficio Nº 0000006478, mediante el cual se desprende lo siguiente: “En relación al punto 1: el proceso correspondiente para la tramitación del documento de liberación de hipoteca constituida a favor del Banco Nacional de Vivienda y Habitad (BANAVIH) le corresponden al fiador financiero (Mercanti, C.A., Banco Universal.) previa solicitud de los deudores hipotecarios, en este sentido los ciudadanos Robert Smith Rodríguez Portillo, Annia Vanessa Palma Velásquez y Mariet Deyanira titulares de los cédulas de identidad números V.-17.147.072, V-15.843.626 nuevamente, solicitaron fue un documento de borrador de liberación de hipoteca (…)” 2 Relación al punto 2: los ciudadanos antes mencionados debían realizar la solicitud del documento de liberación de hipoteca y posteriormente con el documento de venta del crédito elaborado de el visto bueno ante el Banco Nacional de Vivienda y Habitat (BANAVIH). Documentación que se debe consignar a fin de realizar los tramites del documento de borrador de hipoteca y visto bueno del documento de crédito (...)” Por cuanto el presente documento cumple con las formalidades de Ley, y siendo que guarda plena relación con el hecho controvertido en el presente proceso, la misma se valora en todo su contenido de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. ASÌ SE DECIDE.-

Informe de fecha 15.02.2016, emitido por el Ministerio del Poder Popular para el Habitad y Vivienda, mediante el cual se desprende lo siguiente: “ según se evidencia de copia del documento de propiedad del inmueble debidamente protocolizado ante el Registro del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 13 de septiembre de 2010 (…) un préstamo con recurso proveniente del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda, constituyéndose hipoteca de primer a favor de esta institución; razón por la cual, los únicos a que le correspondían realizar los trámites a los fines de liberar la garantía hipotecaria, son los ciudadanos anteriormente identificados, en su carácter de deudores hipotecarios (…)” esta Superioridad considera, que el presente documento cumple con las formalidades de Ley, y siendo que guarda plena relación con el hecho controvertido en el presente proceso, la misma se valora en todo su contenido de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. ASÌ SE DECIDE.-

Informe de fecha 02.02.2016, emitido por el Banco del Tesoro mediante el cual informa lo siguiente: “ si, en fecha 24 de febrero de 2015, le fue aprobada una solicitud de crédito hipotecario destinado a la adquision de vivienda principal con Recursos Propios del Banco del Tesoro, C.A., Banco Universal a la ciudadana Annegert Belsaid Gomes de Ochoa, titular de la cedula de identidad Nº V-11.200.873, por un monto de dos millones cuatrocientos mil Bolívares (Bs. 2.400.000), posteriormente protocolizar el documento ante el Registro correspondiente. En Fecha 27 de abril de 2015, se recibió carta del cliente donde manifiesta que la firma no se formalizo debido a que el vendedor aumentó el valor del inmueble, motivo por el cual en fecha 05. de mayo de 2015, se realiza la devolución del expediente a la oficina bancaria respectiva (…)” Por cuanto el presente documento cumple con las formalidades de Ley, y siendo que guarda plena relación con el hecho controvertido en el presente proceso, la misma se valora en todo su contenido de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. ASÌ SE DECIDE.-

IV.- MOTIVACIONES PARA DECIDIR.-

En el presente asunto las partes en fecha 28.11.2014, convinieron en celebrar un contrato de opción de compra venta sobre un inmueble constituido por un (01) apartamento distinguido con el Nº 0301, piso 3 del Bloque 19, Edificio 1, Sector “F”, ubicado en la urbanización Caricuao, Sector UD5, jurisdicción de la Parroquia Caricuao del Distrito Capital, el cual tiene una superficie de Ochenta y Tres Metros Cuadrados con Veinte Decímetros (83,20 MTS2), constante de una (01) sala comedor, cocina lavandero, un (01) baño y cuatro (04) dormitorios siendo sus linderos los siguientes: Piso: con el techo del apartamento 0201; NORTE: con fachada Norte del Edificio; SUR: Con pasillo sur de circulación; ESTE: Con fachada este del edificio; y OESTE: Con fachada oeste del edificio protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito del Registro del Municipio Libertador, del Distrito Capital, de fecha 13 de septiembre de 2010, registro Nº 2010-4105, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 216.1.1.1769, libro de folio real del año 2010. Nº 121065, Certificado de Solvencia Nº 1167086, signada con el código catastral Nº 01-01-04-U01-015-002-017-000-003-001, de la Alcaldía del Municipio Libertador, estableciendo en su cláusula Cuarta lo siguiente: “ La vigencia del presente contrato es de NOVENTA DIAS (90) continuos, más una prorroga de TREINTA DIAS (30) continuos contados a partir de la firma del presente documento (…)”.

Igualmente en la cláusula Quinta del contrato de se estableció: “Se conviene que si los “COMPRADORES” por su culpa o negligencia o por cualquier otra causa no cumpliera con las obligaciones que por este documento asume, dentro del plazo establecido en la Cláusula Cuarta, deberá pagar a título de cláusula penal y como indemnización por daños y perjuicios a “LOS VENDEDORES” la cantidad al Diez por Ciento (10%) del dinero entregado en calidad de arras o inicial a la misma del presente documento, es decir, la cantidad de NOVENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs.90.000,00) y devolverá a los “COMPRADORES” el resto, o sea, la cantidad de OCHOCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs.810.000.00) y los “ vendedores” tendrán derecho a rescindir unilateralmente y de pleno derecho el presente contrato de opción de compra - venta. Asimismo si el incumplimiento fuera imputable a “LOS VENDEDORES”, por su culpa o negligencia, estos quedarán obligados a pagar a “LOS COMPRADORES” por el mismo concepto de daños y perjuicios y como cláusula penal, la misma cantidad de NOVENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 90.000.00), así como devolverle en forma inmediata, la referida suma de NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 900.000.00), que ha recibido en calidad de arras o inicial (…)”.
Cláusula séptima: “En el caso que la Institución Bancaria niegue el crédito a “LOS COMPRADORES” se aplicara la cláusula quinta del presente contrato.”
Ahora bien, de las citadas cláusulas se desprende, que de existir incumplimiento por los compradores, estos deberán pagarle a los vendedores la cantidad dada en arras, y los vendedores podrán unilateralmente rescindir del contrato, e igualmente si existiera incumplimiento por parte de los vendedores, estos deberán pagarle a los compradores la cantidad dada en arras por el inmueble objeto de compra venta, es decir que del precitado contrato de opción de compra venta nacen obligaciones para ambas partes, que deben ser cumplidas tal y como fueron convenidas.

*De los Contratos
El contrato de opción de compra venta, según el Dr. Eloy Maduro Luyando, Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, Tomo II, es aquel contrato mediante el cual ambas partes de obligan a celebrar un contrato, es decir, el promitente se obliga a vender y el contratante se obliga a comprar una cosa determinada por un precio.

En relación a los contratos, establece nuestro Código Civil en sus artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.168 lo siguiente:
Así las cosas, observa ésta Superioridad, que los artículos 1.160 y
1.167 del Código Civil, establecen:
1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”
1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ellos.”
De la norma antes transcrita, se evidencia que en un contrato bilateral, como el que nos ocupa, si alguna de las partes no ejecuta su obligación, la otra a su elección tiene derecho a reclamar la ejecución o la resolución del contrato, con los correspondientes daños y perjuicios, si hubiere lugar a ellos.
A este respecto, considera esta Juzgadora que lo único que exige la norma transcrita es que en un contrato bilateral, esto es, un contrato donde las partes asumen recíprocas obligaciones, basta con que una de las partes haya incumplido, para que a la contraria, le nazca el derecho a reclamar judicialmente, la ejecución o la resolución, según el caso; y, le otorga además, en cualquiera de las acciones que elija, la posibilidad de reclamar los daños y perjuicios, si procedieren.
Aunado a ello, es preciso destacar, la norma contenida en el artículo 1.159 del Código Civil, que al respecto establece:
Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”

Ahora bien, de las actas cursantes en autos se puede apreciar, que el documento de Opción de Compra Venta, suscrito entre las partes tenía una validez de noventa (90) días continuos más una prórroga de Treinta (30) días continuos, a partir de la firma del contrato la cual fue el 28.11.2014, por ante la Notaría Décima del Municipio Libertador del Distrito Capital, quiere destacar esta Sentenciadora, que las partes sostuvieron comunicación mediante vía de correo electrónico, con respecto a los documentos requeridos para llevar a cabo la firma del documento de compra venta y el día que debía ser firmado, y de los referidos correos se desprende que la ciudadana Annegert Gómez (compradora), le informó a los ciudadanos Roberth, Annie Palma y Mariet Portillo (vendedores), que al dirigirse al registro Público Nº 3 del Municipio Libertador a los fines de consignar los recaudos correspondientes tales como cédula catastral, solvencia del derecho de frente, solvencia de hidrocapital, Registro de Vivienda, copia del instrumento bancario, entre otro, estos no tenían dichos documentos, por lo que lo que se eximió de total responsabilidad al respecto, faltando dos (02) días para la firma del documento de compra venta el cual debía llevarse a cabo en fecha 28.03.2015. El día 26.03.2015, la ciudadana Annia Palma, le envió correo electrónico a la ciudadana Annegert Gómez, mediante el cual informa : “como se le indicó el día de hoy 26 de Marzo de 2015 por mensaje de texto y llamada telefónica, que nosotros los vendedores (Robert Rodríguez, Annia Palma y Mariet Portillo), si poseemos al día los siguientes recaudos:
1-Cédula Catastral (entregada a usted el día 28 de noviembre de 2014, en la firma del contrato de opción a compra venta);
2-Solvencia del Derecho de Frente 2015 (Solicitada por usted la tarde del de ayer 25 de marzo de 2015);
3-Solvencia de Hidrocapital 2015 (Solicitada por usted ayer 25 de marzo de 2015);
4- Registro de Hidrocapital 2015 (Solicitada por usted la mañana de hoy 26 de marzo de 2015). Igualmente cumplimos con informarle que en la tarde e hoy 26 de marzo de 2015, asistimos al Banco Mercantil, en donde nos indicaron que la protocolización del documento de compra venta no se puede realizar el día de mañana 27 de marzo de 2015, ya que dicha institución bancaria solicita se le notifiquen las firmas con un mínimo de cinco (05) días hábiles de antelación y las mismas son programadas para los días lunes en la tarde en su centro de firmas (…) por lo anteriormente indicado y de acuerdo a la Cláusula Quinta del Contrato de opción de compra venta firmada por las partes en la Notaría Pública Décima de Caracas Municipio Libertador, el día 28 de noviembre de 2014, bajo el Nº 41, tomo 83, folios 136 hasta 142 con una vigencia de noventa (90) días continuos más una prorroga de treinta (30) días continuos según Cláusula Cuarta, procederemos a inicios de la próxima semana a notificarle la fecha de firma del finiquito y/o culminación del contrato de opción de compra venta, así como hacerle entrega del cheque correspondiente por arras más el cheque correspondiente por indemnización por daños y perjuicios a su persona de conformidad con la cláusula cuarta (…)”
Igualmente, observa esta Juzgadora, que de la prueba de informe recibida del Banco del Tesoro de fecha 02.02.2016, informando “si, en fecha 24 de febrero de 2015, le fue aprobado una solicitud de crédito hipotecario destinado a la adquisición de vivienda principal con Recursos Propios del Tesoro, C.A, Banco Universal a la ciudadana Annegert Belsaid Gómez de Ochoa, titular de la cédula de identidad Nº V-11.200.873, por un monto de dos millones cuatrocientos mil bolívares (2.400.000,00) posteriormente se envía a redacción a la gerencia de documentación de crédito, para posteriormente protocolizar el documento ante el Registro correspondiente”, y que en fecha 27 de abril de 2015, se recibió carta donde el cliente manifiesta que la firma no se formalizó debido a que el vendedor aumento el valor del inmueble, motivo por el cual en fecha 05 de mayo de 2015, se realiza la devolución del expediente a la oficina respectiva (…)”

Al respecto observa esta Juzgadora, que de dicho oficio se constata que la parte demandada cumplió con todas las gestiones necesarias para llevar a cabo el cumplimiento del contrato de compra venta, evidenciándose que la parte actora no mantuvo el precio pautado entre las partes, por lo que no se pudo concretar ni celebrar el referido contrato de compra venta sobre el inmueble objeto de la presente controversia. ASÌ SE DECIDE.-

Se evidencia del oficio recibido de fecha 15.02.2016, por el Ministerio del Poder Popular para Habitad y Vivienda, que informó “ que el documento de liberación de hipoteca fue remitido a la Consultaría Jurídica del Banco del Banco Nacional de Vivienda y Habitad por el operador financiero Banco Mercantil, C.A., en fecha 10 de marzo de 2015”, “que los ciudadanos Robert Smith Rodríguez, Annia Vanesa Palma Velazco y Mariet Deyanira Portillo, tenían pactada la venta del inmueble con los ciudadanos Annegert Belsaid Gómez de Ochoa y Francisco Isaías Ochoa Rodríguez, y que en cuanto al motivo por el cual no se llegó a concretar la venta, el mismo no es del conocimiento de dicha Consultaría (…)

Igualmente se observa, que faltando dos (02) días para concretar el cumplir el contrato los actores deciden dar por terminado el contrato de opción de compra venta y efectuar un documento de finiquito del referido contrato, por lo que considera esta Superioridad, que la parte actora actuó de mala fe y no cumplir con el contrato de compra venta del inmueble en la fecha establecida. ASÌ SE DECIDE.-
Por todo lo anteriormente expuesto, concluye esta Superioridad, que la parte actora no logró demostrar en autos sus respectivas afirmaciones ello, de acuerdo a lo estipulado en el artículo 1.354, del Código Civil, el cual es del tenor siguiente::
Artículo 1.354:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe, por su parte, probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
Por su parte, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil Venezolano establece:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”
En atención a las normas citadas, y en base al Principio Procesal Probatorio de la Carga de la Prueba, corresponde al actor, probar los hechos constitutivos de su pretensión y, a la parte demandada probar los hechos modificativos, impeditivos o de extinción de la obligación demandada.
La noción de carga de la prueba, se encuentra vinculada a los principios mencionados (teoría de la carga de la prueba), la cual tiene justificación filosófica en la necesidad práctica, ante la cual se encuentra una parte para poder obtener el efecto jurídico deseado y evitar el daño de perderlo, de probar el nacimiento del derecho reclamado si quiere que le sea reconocido por el Juez, o su extinción, si se defiende alegándola.
De allí que, considera esta Juzgadora que la parte actora no dio cumplimiento a lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, y 1.354 del Código Civil, en virtud de que no demostró en sus pruebas haber actuado de buena fe, y que lo ajustado a derecho es declarar la improcedencia de la acción interpuesta por la parte demandante resultando Improcedente la apelación ejercida contra la sentencia dictada en fecha 22 de julio de 2016, por el Juzgado Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medida de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Y ASÌ SE DECIDE.-

V.- DISPOSITIVA.-

En mérito de los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuesto, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta el 21.09.2016 (f.269), por el abogado RICARDO CALDERA DÌAZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ROBERT SMITH RODRIGUEZ PORTILLO, ANNIA VANESSA ALMA VELASQUEZ y MARIET DEYANIRA PORTILLO, contra la decisión dictada el 22.07.2016 (f.184 al 189), por el Juzgado Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró Sin Lugar la demanda de Resolución de Contrato de Opción de Compra Venta incoada por ROBERT SMITH RODRIGUEZ PORTILLO, ANNIA VANESSA ALMA VELASQUEZ y MARIET DEYANIRA PORTILLO contra ANNENGERT BELSAID GOMEZ DE OCHOA y FRANCISCO ISAIAS OCHOA RODRIGUEZ.
SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda de Resolución de Contrato de Opción de Compra Venta incoada por ROBERT SMITH RODRIGUEZ PORTILLO, ANNIA VANESSA ALMA VELASQUEZ y MARIET DEYANIRA PORTILLO contra ANNENGERT BELSAID GOMEZ DE OCHOA y FRANCISCO ISAIAS OCHOA RODRIGUEZ.-
TERCERO: Se CONFIRMA la sentencia apelada, dictada en fecha 22.07.2016, por el Juzgado Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
CUARTO: Se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencidas a tenor de lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-
REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE, DÉJESE COPIA, Y REMÍTASE en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los quince (15) días del mes de junio de dos mil diecisiete (2017).- Años 206° y 157º
LA JUEZ

DRA. INDIRA PARIS BRUNI
LA SECRETARIA,

Abg. MARIELA ARZOLA PADILLA
En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las tres de la tarde (03:00 pm). Conste,



LA SECRETARIA,

Abg. MARIELA ARZOLA PADILLA

Exp. N°AP71-R-2017-000403
Resolución de Contrato de Opción de Compra venta/Def.
Materia Civil
IPB/MAP/yis

VLEX utiliza cookies de inicio de sesión para aportarte una mejor experiencia de navegación. Si haces click en 'Aceptar' o continúas navegando por esta web consideramos que aceptas nuestra política de cookies. ACEPTAR