Decisión Nº AP71-R-2017-000533-7.188. de (Caracas), 10-08-2017

PonenteMaría F Torres Torres
Número de sentencia7
Tipo de procesoCumplimiento De Contrato
Número de expedienteAP71-R-2017-000533-7.188.
TSJ Regiones - Decisión


REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA



EN SU NOMBRE
EL
JUZGADO SUPERIOR DÉCIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

EXPEDIENTE Nº AP71-R-2017-000533/7.188.

PARTE DEMANDANTE:
Ciudadana MARIA ALEJANDRA OSORIO ZABALA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad números V-12.910.369.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados ÁNGEL VÁZQUEZ MÁRQUEZ y ALICIA MOYETONES SALAZAR, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 85.026 y 198.606, respectivamente.


PARTE DEMANDADA:
Sociedad mercantil PROMOTORA E.P. 3697, C.A., domiciliada en Caracas, inscrita en el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 13 de noviembre de 1997, bajo el números 8, Tomo 166-A-Qto., posteriormente modificado su Estatuto Social por documento inscrito en el mencionado Registro Mercantil, en fecha 28 de enero de 200, bajo el número 78, Tomo 378-A-Qto; sociedad mercantil INVERSIONES 100500, C.A., domiciliada en Caracas, constituida por documento inscrito en el Registro Mercantil IV de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 23 de junio del 2000, bajo el número 2, Tomo 38-A-Cto; y, sociedad mercantil AGC TL, C.A., domiciliada en Caracas, constituida por documento inscrito en el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda en fecha 28 de mayo de 2007, bajo el número 61, Tomo 1581-A.

APODERADOS JUDICIALES DE LA CO-DEMANDADA SOCIEDAD MERCANTIL AGC TL, C.A.: Abogados ADRIANA DÍAZ, GUSTAVO ADOLFO DOMÍNGUEZ FLORIDO, NILKA CEDEÑO y RAFAEL ANTONIO RODRIGUEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 34.726, 65.592, 47.450 y 71.034, respectivamente. DEFENSORA JUDICIAL DE LAS CO-DEMANDADAS SOCIEDADES MERCANTILES PROMOTORA E.P. 3697, C.A. e INVERSIONES 100500, C.A.: Abogada MILAGROS FALCON, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 46.785.

MOTIVO:
APELACIÓN CONTRA LA SENTENCIA DICTADA EN FECHA 23 DE MARZO DEL 2017 POR EL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, EN JUICIO DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA.

Cumplido el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió a este tribunal superior conocer de la presente causa a los fines de decidir el recurso de apelación interpuesto en fecha 07 de abril del 2017 por el abogado Ángel Vázquez Márquez, en su carácter de co-apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada el 23 de marzo del 2017 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
El recurso en mención fue oído en ambos efectos, mediante auto del 26 de mayo del 2017, razón por la cual se remitió el expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de su distribución.
En fecha 02 de junio del 2017, se recibieron las actuaciones, procedentes de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de lo cual se dejó constancia por Secretaría el 09 de marzo del mismo año.
Por auto del 08 de junio del 2017, se le dio entrada al expediente, este ad quem se abocó al conocimiento del presente juicio, y se fijó el vigésimo (20) día de despacho siguiente a dicha data, la oportunidad para que las partes presentaran sus respectivos escritos de informes, de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil; los cuales fueron presentados oportunamente en fecha 13 de julio de 2017, por el abogado ÁNGEL VÁZQUEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora constante de catorce (14) folios útiles, y en esa misma oportunidad, por el abogado GUSTAVO DOMINGUEZ, en su carácter de co-apoderado judicial de la parte demandada, constate de veintidós (22) folios útiles.
En fecha 17 de julio del 2017, este ad-quem mediante auto fijó un lapso de ocho (08) días de despacho para la presentación de observaciones a los informes, las cuales fueron presentadas en fecha 25 de julio del 2017, por el abogado GUSTAVO DOMINGUEZ, en su carácter de co-apoderado judicial de la parte demandada, constante de diez (10) folios útiles.
Por auto de fecha 31 de julio del 2017,este tribunal dijo vistos y se reservó un lapso de sesenta (60) días calendarios para decidir.
Encontrándonos dentro de dicho plazo, se procede a decidir, con arreglo al resumen narrativo, consideraciones y razonamientos expresados seguidamente.
ANTECEDENTES
Se inició esta causa en virtud de la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra-venta incoada en fecha 17 de julio de 2014, por la ciudadana MARIA ALEJANDRA OSORIO ZABALA, contra las sociedades mercantiles PROMOTORA E.P. 3697, C.A., INVERSIONES 100500, C.A. y AGC TL, C.A., previamente identificadas, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de su distribución y cuyo conocimiento correspondió al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
La demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra venta versa sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, identificado con la letra y número C-11, ubicado en el piso uno (1) del Conjunto Residencial Villa Ávila, con una superficie total aproximada de ciento veintitrés metros cuadrados con cuarenta y dos decímetros cuadrados (123,42 M2), repartidos en dos (2) plantas más una terraza destechada de quince metros cuadrados con sesenta y tres decímetros cuadrados (15,63 M2) y un área de jardín destechado de cuarenta y dos metros con veintidós decímetros cuadrados (42,22 M2), integrado en la primera planta por: Hall de acceso, salón-comedor, baño de visitas, cocina-lavadero, cuarto de planchado y baño de servicio, y en la segunda planta por: habitación principal con closet y baño incorporado, habitación auxiliar con closet y baño auxiliar, celebrado con los co-demandados, sociedades mercantiles; PROMOTORA E.P. 3697, C.A., INVERSIONES 100500, C.A. y AGC TL, C.A.
Los hechos relevantes expuestos por los apoderados judiciales de la parte actora como fundamento de la acción incoada, son los siguientes:
Que celebró un contrato de compraventa con las sociedades mercantiles PROMOTORA E.P. 3697, C.A., INVERSIONES 100500, C.A. y AGC TL, C.A., para la adquisición de un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, identificado con la letra y número C-11, ubicado en el piso uno (1) del Conjunto Residencial Villa Ávila, con una superficie total aproximada de ciento veintitrés metros cuadrados con cuarenta y dos decímetros cuadrados (123,42 M2), repartidos en dos (2) plantas más una terraza destechada de quince metros cuadrados con sesenta y tres decímetros cuadrados (15,63 M2) y un área de jardín destechado de cuarenta y dos metros con veintidós decímetros cuadrados (42,22 M2), integrado en la primera planta por: Hall de acceso, salón-comedor, baño de visitas, cocina-lavadero, cuarto de planchado y baño de servicio, y en la segunda planta por: habitación principal con closet y baño incorporado, habitación auxiliar con closet y baño auxiliar.
Que el precio convenido por las partes para la adquisición del inmueble fue de UN MILLÓN DOSCIENTOS DIECINUEVE MIL NOVECIENTOS UN BOLÍVARES FUERTES (Bs.f 1.219.901,00), pagaderos según se evidencia de la cláusula cuarta del contrato de la siguiente manera:
• SETENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (BsF. 70.000,00), por concepto de arras, que incluyen los DIEZ MIL BOLIVARES FUERTES (BsF. 10.000,00), entregados como reserva el día 17 de septiembre de 2008, pagados a la fecha de autenticación del contrato;
• SESENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (BsF. 60.000,00), el 17 de noviembre de 2008;
• TRESCIENTOS CINCUENTA Y SIETE MIL NOVECIENTOS SESENTA BOLÍVARES FUERTES CON CUARENTA CÉNTIMOS (BsF. 357.960,40), el 17 de diciembre de 2008;
• CUATROCIENTOS OCHENTA Y SIETE MIL NOVECIENTOS SESENTA BOLÍVARES FUERTES CON CUARENTA CÉNTIMOS (BsF. 487.960,40), a través de veinticuatro (24) cuotas ordinarias, mensuales, iguales y consecutivas de DIECISÉIS MIL CUATROCIENTOS CATORCE BOLÍVARES FUERTES (BsF. 16.414,00), a partir del 17 de enero de 2009, y cuatro (4) cuotas especiales de VEINTITRÉS MIL QUINIENTOS SEIS BOLÍVARES FUERTES CON DIEZ CÉNTIMOS (BsF. 23.506,10), pagaderas los días diecisiete (17) de los meses de junio y diciembre de 2009 y junio y diciembre de 2010;
• DOSCIENTOS CUARENTA Y TRES MIL NOVECIENTOS OCHENTA BOLÍVARES FUERTES CON VEINTE CÉNTIMOS (BsF. 243.980,20), en la oportunidad de la protocolización del documento definitivo de compraventa del inmueble.
Que en relación a la oportunidad prevista para el otorgamiento del documento definitivo de compraventa del inmueble, la cláusula séptima del contrato establece que se otorgaría dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha de obtención de la cédula de habitabilidad del Conjunto Residencial Villa Ávila o del último permiso requerido por las autoridades competentes para habilitarlo.
Que en el mes de diciembre de 2010, culminó con su obligación contractual de pagar todas y cada una de las cantidades de dinero, quedando solamente pendiente de pago la cuota de formalización, por un monto de DOSCIENTOS CUARENTA Y TRES MIL NOVECIENTOS OCHENTA BOLÍVARES FUERTES CON VEINTE CÉNTIMOS (BsF. 243.980,20), la cual se pagaría al momento del otorgamiento del documento definitivo de compraventa.
Que a pesar que en fechas 16 de marzo de 2009 y 25 de junio de 2012, la Dirección de Desarrollo Urbano y Catastro de la Alcaldía del Municipio El Hatillo del estado Miranda, emitió constancia de cumplimiento de variables urbanas fundamentales, y de igual forma, en fecha 03 de julio de 2013, fue protocolizado el documento de condominio del Conjunto Residencial Villa Ávila ante el Registro Público del Municipio el Hatillo del estado Miranda, cumpliéndose de esta forma los requisitos necesarios para el otorgamiento del documento definitivo de compraventa, los demandados no han cumplido con su obligación de otorgar el documento definitivo de compraventa.
Que el incumplimiento de los demandados se agrava al verificarse que a partir del día 1º de noviembre de 2013 han otorgado veintisiete (27) documentos definitivos de compraventa, excluyendo a la demandante.
Que debido a la falta de información respecto a la fecha de otorgamiento del documento definitivo de compraventa, hizo practicar una inspección judicial extra-litem, en el inmueble objeto de contrato de compraventa, evidenciándose que en dicho apartamento se encuentra funcionando, sin su autorización, permiso y/o consentimiento, una oficina con gran cantidad de muebles.
Que con fundamento en estos hechos, exigió a las demandadas la desocupación inmediata del inmueble, la entrega del mismo a su persona y la protocolización inmediata del documento definitivo de compraventa, sin que a la fecha de interposición de la demanda se haya producido respuesta de ninguna naturaleza.
Que como consecuencia del incumplimiento contractual de las demandadas, se han causado y continuarán causando gravísimos daños y perjuicios, hasta la entrega del documento definitivo de compraventa.
Que por las razones expuestas, demanda a las sociedades mercantiles PROMOTORA E.P. 3697, C.A., INVERSIONES 100500, C.A. y AGC TL, C.A.
En cuanto a las razones de derecho, la parte actora hizo valer el contenido de los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.264. 1.273 del Código Civil.
El petitorio de la demanda está formulado en los siguientes términos:
“…Por las razones anteriormente expuestas, acudimos ante su competente autoridad a los fines de demandar, en nombre y representación de MARÍA ALEJANDRA OSORIO ZABALA, a las sociedades mercantiles PROMOTORA E.P. 3697, C.A., INVERSIONES 100500, C.A. y AGC TL, C.A., antes identificadas, para que en cumplimiento del contrato de promesa bilateral de compra venta autenticado en fecha 22 de octubre de 2008 ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao, Distrito Metropolitano de Caracas, anotado bajo el Número31, Tomo 170, de los Libros de Autenticaciones llevados por la citada Notaría, otorguen ante el Registro Público del Municipio el Hatillo del Estado Miranda el documento definitivo de compra venta sobre el bien inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, identificado con la letra y número C-11, ubicado en el piso 1 del Conjunto Residencial Villa Ávila.
Como quiera que según lo previsto en el punto 4.7 de la cláusula cuarta del contrato de promesa bilateral de compra venta, en la oportunidad de protocolización del documento definitivo de compra venta LA PROMITENTE COMPRADORA pagará a las PROMITENTES VENDEDORAS la cantidad de Doscientos Cuarenta y Tres Mil Novecientos Ochenta Bolívares Fuertes con Veinte Céntimos (Bs.F.243.980,20), pido al Tribunal autorice a mi representada a presentar y poner a disposición del Juzgado cheque de gerencia por la cantidad anteriormente referida, en prueba de que no existe razón alguna imputable a la ciudadana MARIA ALEJANDRA OSORIO ZABALA que justifique el incumplimiento contractual en que han ocurrido LAS PROMITENTES VENDEDORAS al no otorgar a mi representada, dentro de los plazos contractuales establecidos, el documento definitivo de compra venta del apartamento C-11 destinado a VIVIENDA del conjunto residencial Villa Ávila.
Pedimos igualmente se condene a las sociedades mercantiles PROMOTORA E.P. 3697, C.A., INVERSIONES 100500, C.A. y AGC TL, C.A., antes identificadas, al pago de los daños y perjuicios derivados de su incumplimiento contractual, los cuales pedimos sean calculados totalmente mediante experticia complementaria del fallo y a la indexación judicial representada por la pérdida sufrida por nuestra representada como consecuencia del fenómeno inflacionario...” (Copia textual).

Finalmente, estimó la demanda en la suma de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00), lo que equivale a QUINCE MIL SETECIENTAS CUARENTA Y OCHO CON TRES UNIDADES TRIBUTARIAS (15.748,03 U.T.).
Solicitó al juzgado a quo decretara medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble de marras y adicionalmente medida innominada consistente en la desocupación del apartamento C-11, destinado a vivienda del conjunto residencial Villa Ávila y entrega del mismo a la ciudadana MARIA ALEJANDRA OSORIO ZABALA, durante el tiempo que dure la tramitación del presente juicio hasta que exista sentencia definitivamente firme.
Junto al escrito libelar la parte actora, consignó los siguientes instrumentos:
A.-Marcado con la letra ‘A’, poder que acredita la representación de la parte actora, autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 26 de febrero de 2014, bajo el Nº 48, Tomo 19, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria.
B.- Marcado con la letra ‘B’, contrato de opción de compra venta, documento autenticado en fecha 22 de octubre de 2008 ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao, Distrito Metropolitano de Caracas, anotado bajo el Nº 31, Tomo 170, de los libros de autenticaciones que lleva esa Notaría.
C.- Marcado con la letra ‘C’, legajo de comprobantes de depósitos y/o recibos de pago aceptados a favor de la sociedad mercantil AGC TL, C.A.
D.- Marcado con la letra ‘D’, Documento de condominio del conjunto residencial Villa Ávila protocolizado ante el Registro Público del Municipio El Hatillo del estado Miranda, quedando inscrito bajo el Nº 29, folio 234, tomo 21 del protocolo de transcripción del año 2013.
E.- Marcado con la letra ‘E’, veintisiete (27) documentos definitivos de compra venta.
Por auto de fecha 23 de julio de 2014, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la demanda por el procedimiento ordinario, y ordenó elaborar la compulsa de citación a la parte demandada.
En fecha 07 de marzo de 2015, se procedió a la citación de los codemandados mediante carteles de citación de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, y en fecha 15 de abril de 2015, se designó defensora judicial a la parte demandada, siendo la misma citada en fecha 06 de mayo de 2015.
Así las cosas, al momento de dar contestación a la demanda, la representación judicial de la sociedad mercantil AGC TL, C.A., alegó lo siguiente:
Que niega, rechaza y contradice tanto en los hechos como en el derecho, la acción de cumplimiento de contrato de compraventa interpuesta por la demandante.
Que opone como defensa de fondo, la excepción de contrato no cumplido prevista en el artículo 1.168 del Código Civil, toda vez que la demandante para poder tener derecho a que se procediera al otorgamiento del documento definitivo de compraventa del inmueble objeto de negociación, debía previamente efectuar el pago de las cuotas fijadas en el contrato, exceptuando la última cuota de protocolización.
Que la demandante no efectuó los pagos correspondientes, encontrándose en una situación de incumplimiento evidente en los montos y cuotas pactadas, siendo que de los comprobantes de depósito presentados por la demandante junto al libelo de la demanda, se desprende el incumplimiento reiterado y estado de insolvencia.
Que en el desarrollo de la negociación y en la ejecución de las obligaciones contractuales, la demandante acostumbró a pagar con una alta morosidad las cuotas fijadas en el contrato, trayendo como consecuencia la generación de intereses moratorios, que se fueron imputando a los pagos sucesivos.
Que en base a dichas consideraciones solicita sea declarada sin lugar la acción de cumplimiento y la reclamación de daños y perjuicios, y que para restablecer el equilibrio entre las partes, se acuerde la devolución de todas las cantidades de dinero recibidas en su persona, con sus respectivos intereses.
Por su parte, la defensora judicial de las sociedades mercantiles PROMOTORA E.P. 3697 y C.A., INVERSIONES 100500, C.A., al contestar la demanda alegó lo siguiente:
1. Que desde la oportunidad que aceptó el cargo, ha intentado con insistencia entablar comunicación con sus representadas, a fin de recabar información necesaria para preparar la mejor defensa posible, sin que a la fecha haya habido respuesta de las mismas.
2. Que sin perjuicio de lo anterior, niega, rechaza y contradice en todas sus partes, tanto en los hechos como la adecuación de las normas jurídicas invocadas en el libelo de la demanda.
El día 23 de marzo del 2017, el juzgado de cognición profirió sentencia de la siguiente manera:
“…SIN LUGAR la pretensión contenida en la demanda de cumplimiento de contrato de promesa bilateral de compraventa incoada por la ciudadana MARIA ALEJANDRA OSORIO ZABALA en contra las sociedades mercantiles PROMOTORA E.P. 3697, C.A., INVERSIONES 100500, C.A. y AGC TL, C.A. Se condena en costas a la parte actora, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…” (Copia textual).

Vista la apelación interpuesta en fecha 17 de abril del 2017, por el profesional del derecho; Ángel Vásquez Márquez en su carácter de co-apoderado judicial de la parte actora, ciudadanaMARIA ALEJANDRA OSORIO ZABALA, correspondió a este ad quem conocer de la cuestión de fondo controvertida.
Lo anterior constituye, a criterio de quien decide, una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que quedó planteado el asunto a resolver.
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
De la competencia.
Previo el análisis de fondo del presente recurso de apelación, considera esta juzgadora oportuno pronunciarse sobre su competencia o no para conocer del mismo.
En este orden de ideas, el artículo 288 de nuestra norma adjetiva civil establece: “De toda sentencia definitiva dictada en primera instancia se da apelación, salvo disposición especial en contrario.” Asimismo, la Ley Orgánica del Poder Judicial en su artículo 63, numeral 2 a, establece: “Son deberes y atribuciones de las Cortes de Apelaciones, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones…2° a) Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los tribunales de primera instancia en lo civil, y de los recursos de hecho…”
De conformidad con lo anterior, observa esta alzada, que la decisión contra la cual se ejerce el presente recurso de apelación, fue dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por lo que resulta esta superioridad, competente para conocer y decidir en apelación el presente recurso. Y así se establece.-
Punto Previo.-
Aplicación del principio tantum appellatum quantum devolutum, en cuanto a los intereses moratorios reclamados por la parte demandada a la parte actora.
Considera esta juzgadora necesario hacer alusión al principio que obliga al tribunal de alzada a pronunciarse únicamente a las materias que sean objeto de la apelación, conocido con las palabras latinas tantum appellatum quantum devolutum, conforme al cual se defiere al conocimiento del tribunal superior la competencia total o parcial sobre el fondo de la controversia, de acuerdo con los límites en que se haya planteado el recurso de apelación, ya que la apelación es la medida de la jurisdicción y de la competencia del tribunal superior, pudiendo ocuparse solamente del punto preciso que se le somete a su consideración y según los límites que suministre el apelante en el escrito de informes respectivo. Decidir de manera distinta es incurrir en usurpación de poderes, ya que ningún juez tiene facultad para iniciar o abrir instancia original, sino para continuar conociendo de la que se le someta en fuerza del efecto devolutivo de la apelación.
También es conveniente traer a colación el principio procesal conocido con las palabras latinas no reformatio in peius, por cuanto sólo la parte actora interpuso el recurso contra la providencia dictada por el tribunal de la primera instancia, de modo que esta Superioridad se encuentra impedida de decidir cualquier punto que resultase más gravosa la situación del único apelante, por evidente que fuese, salvo que se tratase de una norma que atente contra el orden público.
Tales reflexiones son necesarias por cuanto a pesar de que la parte demandada solicita que se acuerde la devolución de todas las cantidades de dinero recibidas de la parte actora con los intereses que generaron, observando quien decide que el tribunal de la causa, en cuanto a este punto, señaló que la parte demandada solo se limitó a contestar la demanda, sin plantear alguna pretensión reconvencional respecto de la cual pudiera haberse defendido la parte actora y cuya eventual procedencia fuera susceptible de ser analizada en la sentencia definitiva objeto de apelación, y en cuanto a los intereses moratorios, éstos nunca se cobraron a la parte actora, en consecuencia, por cuanto la accionada no interpuso recurso de apelación contra la decisión del inferior, entiende esta Superioridad que las codemandadas están conformes con lo concluido por la recurrida en cuanto a la falta de análisis de este pedimento, de modo que esta juzgadora se encuentra técnicamente impedida y haría inútil, en principio, de efectuar cualquier análisis al respecto. Y ASÍ SE DECIDE.
En ejercicio de la potestad jurisdiccional, a la hora de decidir el juez puede y debe fijar los hechos y los límites de la controversia tomando en consideración solo lo alegado y probado; es decir, partiendo del trámite cumplido, para que la sentencia resulte coherente con el principio de la exhaustividad del fallo, que también implica que el tribunal debe pronunciarse sobre todo lo alegado, pero, fundamentalmente, sobre los puntos controvertidos.
Del Fondo
Estando el Tribunal en la oportunidad para decidir sobre la procedencia o no de la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra venta interpuesta por la representación judicial de la parte demandante, quien aquí decide pasa a pronunciarse y lo hará revisando los requisitos de procedencia que se encuentran implícitos en el artículo 1.167 del Código Civil a saber:
Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
Del artículo bajo análisis se desprenden dos supuestos de procedencia, el primero, supone la existencia de un contrato bilateral, y el segundo, se refiere al incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.
En este sentido, ambas partes reconocen la existencia del contrato de opción de compra venta, documento éste que fue autenticado en fecha 22 de octubre de 2008, ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao, Distrito Metropolitano de Caracas, anotado bajo el Nº 31, Tomo 170, de los libros de autenticaciones que lleva esa Notaría, este instrumento constituye el documento fundamental de la pretensión contenida en el libelo de la demanda, en virtud que es el documento mediante el cual las sociedades mercantiles PROMOTORA E.P. 3697, C.A., INVERSIONES 100500, C.A. y AGC TL, C.A., denominadas las promitentes vendedoras, se comprometieron a vender el inmueble de autos a la ciudadana MARIA ALEJANDRA OSORIO ZABALA, denominada la promitente compradora, bajo el régimen de propiedad horizontal, según la cláusula tercera, con lo cual se cumple con el primer requisito de procedencia de la acción de cumplimiento de contrato de opción de compra venta; es decir, la existencia de un contrato bilateral. Y así se establece.-
Así las cosas, si bien las partes reconocen la existencia del referido contrato de opción de compra venta; discuten las partes con especial afán quien de ellas incumplió con su obligación, ya que por una parte, la actora alega que en el mes de diciembre de 2010, culminó con su obligación contractual de pagar todas y cada una de las cantidades de dinero, quedando solamente pendiente de pago la cuota de formalización, por un monto de DOSCIENTOS CUARENTA Y TRES MIL NOVECIENTOS OCHENTA BOLÍVARES FUERTES CON VEINTE CÉNTIMOS (BsF. 243.980,20), la cual se pagaría al momento del otorgamiento del documento definitivo de compraventa, y que a pesar que en fechas 16 de marzo de 2009 y 25 de junio de 2012, la Dirección de Desarrollo Urbano y Catastro de la Alcaldía del Municipio El Hatillo del estado Miranda, emitió constancia de cumplimiento de variables urbanas fundamentales, y de igual forma, en fecha 03 de julio de 2013, fue protocolizado el documento de condominio del Conjunto Residencial Villa Ávila ante el Registro Público del Municipio el Hatillo del estado Miranda, cumpliéndose de esta forma los requisitos necesarios para el otorgamiento del documento definitivo de compraventa, los demandados no han cumplido con su obligación de otorgar el documento definitivo de compraventa. Por su parte, la demandada opuso en su contestación como defensa de fondo, la excepción de contrato no cumplido prevista en el artículo 1.168 del Código Civil, toda vez que, a su decir, la demandante para poder tener derecho a que se procediera al otorgamiento del documento definitivo de compraventa del inmueble objeto de negociación, debía previamente efectuar el pago de las cuotas fijadas en el contrato, exceptuando la última cuota de protocolización, y que la demandante no efectuó los pagos correspondientes, encontrándose en una situación de incumplimiento evidente en los montos y cuotas pactadas, siendo que de los comprobantes de depósito presentados por la demandante junto al libelo de la demanda, se desprende el incumplimiento reiterado y estado de insolvencia, aunado a ello alego la parte demandada que en el desarrollo de la negociación y en la ejecución de las obligaciones contractuales, la demandante acostumbró a pagar con una alta morosidad las cuotas fijadas en el contrato, trayendo como consecuencia la generación de intereses moratorios, que se fueron imputando a los pagos sucesivos.
Ante esta situación encontrada de las partes, es preciso, a los fines de emitir pronunciamiento de fondo, entrar a valorar el material probatorio traído a los autos por ambas partes, así las cosas, tenemos:
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:
1. Promovió original de documento contentivo de contrato denominado promesa bilateral de compraventa, autenticado en fecha 22 de octubre de 2008, ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao, Distrito Metropolitano de Caracas, bajo el Nro. 31, Tomo 170 de los libros de autenticaciones llevados por la citada Notaría. Este Tribunal le otorga valor probatorio, ya que en ningún momento ha sido desconocido o impugnado por la vía de tacha durante el proceso, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 y siguientes del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 y siguientes del Código de Procedimiento Civil y constituye prueba de la existencia del mencionado contrato de la opción de compra venta, apreciándose, tal como lo señaló la recurrida, el negocio jurídico que vincula a las partes contendientes en el presente juicio. Y así se establece.-
2. Promovió legajo de comprobantes de depósitos y/o recibos de pago en cuenta corriente Nro. 01340031850311147129 de Banesco, Banco Universal a nombre de la sociedad mercantil AGC TL, C.A. Al respecto la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia dictada en fecha 20 de diciembre del 2005, con ponencia de la Magistrada Isbelia Pérez de Caballero, consideró que los depósitos bancarios no pueden considerarse como documentos emanados de terceros ya que en el proceso del depósito han intervenido dos personas, por un lado el banco que certifica la operación y recibe el dinero como mandatario, en nombre del titular de la cuenta, y que los mismos no constituyen un medio de prueba libre, por ser asimilable a las tarjas y por ende son un medio de prueba consagrado en forma particular por la ley. Visto lo anterior, esta alzada le otorga valor probatorio, en virtud que dichos depósitos y recibos de pago no fueron impugnados ni desconocidos por la parte contraria, de conformidad con los artículos 12, 509, 510 del Código de Procedimiento Civil y artículo 1.383 del Código Civil, y de las mismas se demuestra el cumplimiento de una serie de pagos establecidos en el contrato. Así se establece.-
3. Promovió copia fotostática simple de escrito consignado por la parte demandada ante la Viceministro de Articulación y Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, adscrita al Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, en fecha 10 de octubre de 2014. Este tribunal le otorga valor probatorio, ya que en ningún momento ha sido desconocido o impugnado por la vía de tacha durante el proceso, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 y siguientes del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 y siguientes del Código de Procedimiento Civil y constituye prueba del comprobante de recepción emanado de dicho ente gubernamental por aplicación extensiva de lo establecido en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Así se establece.-
4. Promovió copia fotostática simple de documento de condominio del Conjunto Residencial Villa Ávila, protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio el Hatillo del estado Miranda, bajo el Nro. 29, Folio 234, Tomo 21 del Protocolo de trascripción del año 2013. Este tribunal le otorga valor probatorio, ya que en ningún momento ha sido desconocido o impugnado por la vía de tacha durante el proceso, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 y siguientes del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 y siguientes del Código de Procedimiento Civil y constituye prueba que el referido Conjunto Residencial Villa Ávila se encuentra sometido al régimen de propiedad horizontal regulado por la ley especial, así como por las estipulaciones contenidas en el indicado documento de condominio. Así se establece.-
5. Promovió copia fotostática simple de veintisiete (27) documentos definitivos de compraventa, otorgados a partir del 01 de noviembre de 2013, por la sociedad mercantil AGC TL, C.A., con respecto a dichos documentos, esta Superioridad observa que el Tribunal de la causa los declaró inadmisibles, en razón de su impertinencia manifiesta, sin embargo, a criterio de quien decide dichos documentos no son manifiestamente impertinentes debido a que lo que trata de probar la parte actora es que a partir del día 1º de noviembre de 2013, han otorgado veintisiete (27) documentos definitivos de compraventa, excluyendo a la accionante, en consecuencia, este tribunal le otorga valor probatorio, ya que en ningún momento han sido desconocidos o impugnados por la vía de tacha durante el proceso, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 y siguientes del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 y siguientes del Código de Procedimiento Civil y constituye prueba que efectivamente la parte demandada ha otorgado otros documentos de compra-venta, a partir del 1º dee noviembre de 2013. Y así queda establecido.-
Ahora bien, es menester hacer referencia que en cuanto a esta prueba, la parte actora en su escrito de informes rendido ante este Juzgado Superior, señaló que la sentencia recurrida había incurrido en silencio de prueba, por cuanto a pesar que dichos documentos fueron admitidos por el Tribunal de la causa mediante auto de fecha 27 de junio de 2016, por no poseer vicios o indicios de ser manifiestamente ilegales ni impertinentes, posteriormente fueron declarados inadmisibles en la sentencia objeto de apelación, alegando, como se indicó líneas arriba, que resultaban manifiestamente impertinentes por cuanto nada aportan para la resolución del conflicto aquí ventilado.
En este sentido, se observa que los 27 documentos definitivos de compra venta otorgados por la codemandada AGC TL, C.A., a partir del 1° de noviembre de 2013, no resultan “manifiestamente impertinentes” al caso que se analiza, por cuanto dichos documentos sirven para demostrar, el incumpliendo en que incurrió la parte demandada, con respecto a la cláusula séptima del contrato de promesa bilateral de compra venta, que a continuación se transcribe parcialmente; “El documento definitivo de compra venta de EL INMUEBLE se otorgará, dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha de la obtención de la Cédula de habitabilidad de EL CONJUNTO o del último permiso requerido por las autoridades competentes para habitarlo…”, en consecuencia, siendo que en fecha 03 de julio de 2013, fue protocolizado el documento de condominio del Conjunto Residencial Villa Ávila ante el Registro Público del Municipio el Hatillo del estado Miranda, y los 27 documentos definitivos de compra venta fueron otorgados por la codemandada AGC TL, C.A., a partir del 1° de noviembre de 2013, es decir, habiendo transcurrido más de dos meses, superando con creces los 30 días establecidos en la cláusula 7º del contrato cuyo cumplimiento se pretende, es evidente entonces el incumplimiento de la parte demandada, en lo que respecta a la oportunidad en que debía otorgarlos. Así se establece.-
Como consecuencia de lo que antecede, debe precisar esta Superioridad que la sentencia recurrida incurrió en silencio de pruebas con respecto a los veintisiete (27) documentos definitivos de compraventa, de los cuales se hizo referencia en el párrafo inmediato anterior, toda vez que, el hecho de haberlos desechados con tan solo expresar que nada aportan a la resolución del caso y son manifiestamente impertinentes, no es suficiente, ya que no indicó la recurrida, en qué consistía tal impertinencia, lo que conlleva a que la sentencia apelada se repute como nula de nulidad absoluta, ya que es deber del juez pronunciarse sobre todo lo alegado y probado en autos, a tono con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil; “Los jueces deben analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan presentado, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cuál es el criterio del juez respecto de ellas”.
6.- Promovió original de inspección judicial extra-litem, practicada en fecha 20 de marzo de 2014, por el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el presente documento es de los denominados instrumentos públicos judiciales, ya que fue realizado por un Juez, por lo que está alzada le otorga valor probatorio de conformidad con los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo, tal como lo señaló la recurrida, al haber sido evacuada dicha inspección fuera de juicio, sin posibilidad de control y contradicción del medio, dicha prueba tiene un valor meramente indiciario respecto del estado físico del inmueble y el uso que de él hacía la parte demandada al momento de la práctica de la inspección, hechos que efectivamente no se discuten en el presente juicio, razón por la cual queda excluida del debate. Así se establece.-
7. Promovió original de notificación practicada por la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del estado Miranda en fecha 31 de marzo de 2014. El presente instrumento es un documento público notariado, ya que fue realizado por un Notario Público, por lo que está alzada le otorga valor probatorio de conformidad con los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, mediante esas actuaciones notariales queda probado que la parte demandante requirió de las co-demandadas el cumplimiento de la obligación de realizar la tradición del inmueble descrito en el libelo. Así se establece.-
PRUEBAS PROMOVIDAS DE LA PARTE DEMANDADA:
1. Comprobante de depósito bancario signado con el Nro. 424908110, de fecha 22 de septiembre de 2009, a nombre de la sociedad mercantil AGC TL, C.A., en lo que respecta a esta prueba, esta alzada observa que el mencionado deposito fue valorado líneas arriba, de acuerdo al criterio establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia dictada en fecha 20 de diciembre del 2005, con ponencia de la Magistrada Isbelia Pérez de Caballero, según el cual los depósitos bancarios no pueden considerarse como documentos emanados de terceros ya que en el proceso del depósito han intervenido dos personas, por un lado el banco que certifica la operación y recibe el dinero como mandatario, en nombre del titular de la cuenta, y que los mismos no constituyen un medio de prueba libre, por ser asimilable a las tarjas y por ende son un medio de prueba consagrado en forma particular por la ley, en consecuencia se ratifica el valor probatorio que del mencionado depósito bancario emana. Y así se establece.-
2.- Cheque devuelto Nro. 96410964, girado contra la cuenta corriente Nro. 01050151201151020214 del Banco Mercantil, por la cantidad de SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.000,00), con respecto a esta prueba, el a-quo señaló que; “…dicha probanza demuestra que en fecha 22 de septiembre la demandante libró un cheque a la orden de la sociedad mercantil AGC TL, C.A., por la cantidad antes señalada. Ahora bien, no habiendo sido desconocido, este tribunal valora el referido instrumento privado según lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y lo tiene como tácitamente reconocido…”.
Igualmente observa quien decide que promovió la parte demandada el comprobante Nro. 10262235, de fecha 02 de octubre de 2010, proveniente de Banesco, Banco Universal, mediante el cual se hace constar la devolución del cheque Nro. 96410964 con motivo: G.S.F. No disponible, sobre este comprobante, la recurrida señaló que por tratarse de un instrumento privado emanado de tercero, que no fue ratificado en juicio a través de la prueba testimonial, tal como lo exige el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, el mismo carece de valor probatorio.
No obstante lo anterior, en cuanto a la prueba de informes promovida por la accionada, dirigida al Banco Mercantil, Banco Universal, sede principal Torre Mercantil, ubicada en la Avenida Andrés Bello, Caracas, a los fines de que informara si efectivamente el cheque Nro. 96410964 de fecha 22 de septiembre de 2009, girado contra esa institución bancaria por la cantidad de SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.000,00), fue devuelto por falta de fondos, en fecha 22 de septiembre de 2016, el a-quo recibió comunicación proveniente de la institución financiera Mercantil, Banco Universal, indicando textualmente lo siguiente; “En revisión efectuada en los movimientos de la cuenta corriente Nro. 1151-02021-4 perteneciente a los ciudadanos 1er. Titular MARÍA ALEJANDRA OSORIO, C.I.: V-12.910.369, y como 2do. Titular RODERICK SALAS MARCHANI, C.I.: V-11.310.978, para los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009, no se visualiza en nuestros registros el cheque Nro. 96410964, ni cobrado ni devuelto.”
Ahora bien, habiendo la demandada promovido igualmente una prueba de informes dirigida al Banco Banesco, Banco Universal, sede principal Ciudad Banesco, ubicada entre la calle Lincoln y Sorbona, Bello Monte, Caracas, para que dicha entidad bancaria informara si efectivamente el cheque Nro. 96410964 de fecha 22 de septiembre de 2009, girado contra el Banco Mercantil por la cantidad de SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.000,00), depositado en cuenta corriente Nro. 0134-0031-85-0311147129 del Banco Banesco, Banco Universal cuyo titular es la sociedad mercantil AGC TL, C.A., fue devuelto por falta de fondos, el Tribunal de la causa recibió en fecha 16 de septiembre de 2016, comunicación proveniente de la institución financiera Banesco, Banco Universal, indicando textualmente que: “…cumplimos con informarle de acuerdo a nuestros archivos informáticos podemos determinar que el cheque Nro. 96410964 emitido por Bs 6.000,00; aparece como depositado en fecha 22-09-2009 en la cuenta Nro. 0134-0031-85-0311147129 a nombre del cliente AGC TL, C.A., y como devuelto por compensación por ser girado sobre fondo no disponibles…”, por lo que, detecta esta Superioridad, una inconsistencia en cuanto a la existencia del cheque Nro. 9641096, supuestamente emitido por la parte actora por Bs 6.000,00; girado contra la cuenta corriente Nro. 01050151201151020214 del Banco Mercantil, en consecuencia, debe necesariamente esta alzada desechar del juicio esta prueba, es decir, tanto el mencionado cheque Nro. 9641096, así como el comprobante Nro. 10262235 de fecha 02 de octubre de 2010, proveniente de Banesco, Banco Universal, mediante el cual se hace constar la devolución del cheque Nro. 9641096, y las dos pruebas de informes mencionadas líneas arriba. Y así queda establecido.-
3.- Comunicación por correo electrónico de fecha 16 de enero de 2009, emitida por la ciudadana María Alejandra Osorio a nombre de la ciudadana Amarelis Rangel, cuya comunicación se encuentra aparentemente firmada por la demandante.
Al respecto, el artículo 4º del Decreto con Fuerza de Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, establece; “Los Mensajes de Datos tendrán la misma eficacia probatoria que la ley otorga a los documentos escritos, sin perjuicio de lo establecido en la primera parte del artículo 6 de este Decreto-Ley. Su promoción, control, contradicción y evacuación como medio de prueba, se realizará conforme lo previsto para las pruebas libres en el Código de Procedimiento Civil. La información contenida en un Mensaje de Datos, reproducida en formato impreso, tendrá la misma eficacia probatoria atribuida en la ley a las copias o reproducciones fotostáticas.”
Esta alzada acoge el criterio a que hizo referencia el Tribunal de la causa en lo que tiene que ver con el valor probatorio de los correos electrónicos, por cuanto es el criterio imperante de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, y así lo estableció en su sentencia de fecha 5 de octubre de 2011 (Expediente Nº 2011-237, caso: Transporte Doroca, C.A. contra Cargill de Venezuela, S.R.L.) en donde señaló que dicha información tiene el mismo valor probatorio otorgado legalmente a los documentos escritos, toda vez que el último aparte del artículo 4º del Decreto con Fuerza de Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas establece que la impresión del mensaje de datos se tendrá como fidedigna en caso de no ser impugnada, por remisión legal a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, este Tribunal Superior le otorga valor probatorio, ya que en ningún momento ha sido desconocido o impugnado por la vía de tacha durante el proceso, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 y siguientes del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 y siguientes del Código de Procedimiento Civil y constituye prueba que en la referida fecha la demandante aceptó los cargos que por intereses de mora se generaron hasta la cancelación de la cuota omitida. Así se establece.-
4.- Original de carta de fecha 31 de julio de 2009, dirigida por la ciudadana MARÍA ALEJANDRA OSORIO a la sociedad mercantil AGC TL, C.A., en la cual acepta pagar las penalidades pertinentes por el retardo de las cuotas correspondientes al mes de noviembre y diciembre de 2008. Dicha misiva, al no haber sido desconocida, se valora según lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y se tiene como tácitamente reconocida. De la misma queda probado que la parte actora convino en pagar las indicadas penalidades causadas por el retardo en el pago de las cuotas correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2008. Así se establece.-
5.- Original de misiva de fecha 09 de marzo de 2009, dirigida a la sociedad mercantil AGC TL, C.A., a la atención del ingeniero Manuel Canabal, en la cual establece que la cantidad de MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 1.000,00) depositada en el Banco Banesco según planilla Nro. 368394097 de fecha 10 de marzo de 2009, Nro. de cheque 41538433, corresponde al bote de escombros. No habiendo sido desconocida, este tribunal valora dicha documental según lo establecido en el artículo 444 del código de Procedimiento Civil y la tiene como tácitamente reconocido. Así se establece.-
6.- Promovió prueba de experticia contable a fin de determinar el monto pagado por la demandante, de acuerdo a las pruebas cursantes en el expediente. Dicha prueba fue promovida con el objeto de demostrar el monto de los intereses moratorios que se generaron con motivo de los reiterados retrasos en el pago de las cuotas convenidas en el contrato denominado promesa bilateral de compraventa.
El Tribunal de la causa, dejó constancia que de la experticia practicada por los ciudadanos JESUS ANTONIO NIEVES LUQUE, SIMÓN RODRÍGUEZ PÉREZ y MORELBA DIONICIA FRANQUIS, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-2.135.540, V-10.381.879 y V-6.005.321, el primero economista inscrito en el Colegio de Economistas del Distrito Federal y estado Miranda bajo el Nro. 1.224; y los dos últimos Licenciados en Contaduría Pública, inscritos en el Colegio de Contadores Públicos del Distrito Capital, bajo los C.P.C Nros. 46.665 y 83.556, respectivamente, se llegó a la siguiente conclusión;“…La negociación contratada se vio modificada por los retardos en las fechas de los pagos e importes de las cuotas acordadas, causándose intereses de mora impagados, que han sido imputados por la experticia de acuerdo a lo solicitado por la parte demandada promoverte de la prueba, con atención a los previsto por el artículo 1.303 del Código de Procedimiento Civil. Se causaron TRES MIL CIENTO DIECIOCHO (3.118) DIAS DE MORA por un importe de CUARENTA Y CINCO MIL TRESCIENTOS VEINTE BOLÍVARES CON TREINTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs. 45.320,37). Hasta la presente fecha 28/09/2016. Hasta la fecha antes referida la parte actora es deudora del importe de TRESCIENTOS CINCO MIL SEISCIENTOS SETENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON SIETE CÉNTIMOS (Bs. 305.674,07) los cuales se discriminan así: (i) Saldo por abonar a la negociación. CINCUENTA MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y CINCO BOLÍVARES CON OCHENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs. 50.355,89); (ii) Más intereses de mora hasta la fecha 02/02/2011, por la cantidad de TREINTA Y TRES MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y DOS BOLÍVARES CON TREINTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs. 33.982,39); (iii) Cuota pendiente de pago por DIECISEIS MIL TRESCIENTOS SETENTA Y TRES BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs. 16.373,50), más intereses de mora de la cuota pendiente por ONCE MIL TRESCIENTOS TREINTA Y SIETE BOLÍVARES CON NOVENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 11.337,98); (iv) Cuota pagadera al momento de la protocolización por DOSCIENTOS CUARENTA Y TRES MIL NOVECIENTOS OCHENTA BOLÍVARES CON VEINTE CÉNTIMOS (Bs. 243.980,20), mas (sic) los intereses que se continúen causando hasta el pago definitivo de la deuda relacionada…”. Copia textual.
Observa esta Superioridad que el Tribunal de la causa al valorar la presente prueba de experticia señaló lo siguiente; “…De acuerdo a la experticia, se observa un saldo insoluto del precio de venta pactado en el contrato que vincula a las partes cuyo pago no fue demostrado por la parte actora, lo que implica que la parte actora no demostró el cumplimiento íntegro y oportuno de las obligaciones que asumió en virtud del contrato cuya ejecución pretende en la demanda…”, al respecto debe señalarse que en cuanto al monto de DOSCIENTOS CUARENTA Y TRES MIL NOVECIENTOS OCHENTA BOLÍVARES CON VEINTE CÉNTIMOS (Bs. 243.980,20), corresponde a la cuota pactada para ser pagada al momento de la protocolización, cuestión que no se ha materializado en el presente juicio, y en cuanto a los montos restantes señalados como insolutos y sus intereses de mora, esta alzada se pronunciará más adelante, en la motivación de esta decisión. Y así se establece.-
Para emitir pronunciamiento se observa;
Luego del análisis de los alegatos expuestos por la parte actora y de las defensas opuestas por la parte demandada, así como del material probatorio traído a los autos por ambas partes, el thema decidendum se circunscribe a determinar si efectivamente procede la acción de cumplimiento de contrato de opción de compra venta que alega la actora celebró con las sociedades mercantiles PROMOTORA E.P. 3697, C.A., INVERSIONES 100500, C.A. y AGC TL, C.A., para la adquisición de un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, identificado con la letra y número C-11, ubicado en el piso uno (1) del Conjunto Residencial Villa Ávila, con una superficie total aproximada de ciento veintitrés metros cuadrados con cuarenta y dos decímetros cuadrados (123,42 M2), repartidos en dos (2) plantas más una terraza destechada de quince metros cuadrados con sesenta y tres decímetros cuadrados (15,63 M2) y un área de jardín destechado de cuarenta y dos metros con veintidós decímetros cuadrados (42,22 M2), integrado en la primera planta por: Hall de acceso, salón-comedor, baño de visitas, cocina-lavadero, cuarto de planchado y baño de servicio, y en la segunda planta por: habitación principal con closet y baño incorporado, habitación auxiliar con closet y baño auxiliar.
Es necesario definir el contrato de opción de compra venta, siendo éste un contrato mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen acuerdos en los cuales se identifica el bien o bienes objeto de dicho contrato, la duración del mismo, el precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor, se adquieren derechos y obligaciones recíprocas para el aseguramiento de la celebración del documento definitivo de compraventa; es decir, es un contrato preliminar al contrato de venta, que de acuerdo al artículo 1.474 del Código Civil, éste último es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.
En el caso de marras el Tribunal de la causa consideró que la parte actora no satisfizo el segundo de los requisitos indispensables para que prospere la pretensión de cumplimiento de contrato deducida en la demanda que originó esta causa judicial, refiriéndose dicho requisito a que la parte que intente la acción haya cumplido con sus propias obligaciones o manifieste su disposición a cumplirlas, haciendo referencia el a-quo al contenido de las estipulaciones contractuales más relevantes que las regula, en especial a la cláusula 4.7 y 4.1, que serán analizadas más adelante.
En este sentido, adujo el a-quo que a los fines de manifestar su disposición a cumplir sus obligaciones contractuales correlativas, la demandante afirmó en el capítulo VI del libelo de la demanda lo siguiente:
“Como quiera que según lo previsto en el punto 4.7 de la cláusula cuarta del contrato de promesa bilateral de compraventa, en la oportunidad de protocolización del documento definitivo de compraventa LA PROMITENTE COMPRADORA pagará a las PROMITENTES VENDEDORAS la cantidad de doscientos cuarenta y tres mil novecientos ochenta bolívares fuertes con veinte céntimos (BsF. 243.980,20), pido al tribunal autorice a mi representada a presentar y poner a disposición del Juzgado cheque de gerencia por la cantidad anteriormente referida, en prueba de que no existe razón alguna imputable a la ciudadana MARÍA ALEJANDRA OSORIO ZABALA que justifique el incumplimiento contractual en que han ocurrido LAS PROMITENTES VENDEDORAS al no otorgar a mi representada, dentro de los plazos contractuales establecidos, el documento definitivo de compraventa del apartamento C-11 destinado a VIVIENDA del Conjunto Residencial Villa Ávila.”
Y que por cuanto, según el análisis del a-quo, de dicho alegato se desprende que la parte actora ha manifestado su disposición de cumplir únicamente respecto del pago de la cantidad de doscientos cuarenta y tres mil novecientos ochenta bolívares fuertes con veinte céntimos (BsF. 243.980,20), correspondiente a la cuota pactada para ser pagada al momento de la entrega del documento definitivo de compraventa, omitiendo la actora, a criterio del a-quo, cualquier referencia en torno al pago de la cantidad que resulte luego de la aplicación del ajuste previsto en el punto 4.1 del contrato, cuya estipulación contractual obliga a la promitente compradora, es decir, a la parte actora, al pago del ajuste resultante de la aplicación de la variación mensual del Índice de Precios a Nivel de Mayorista de Insumos y Maquinarias y Equipos de la Construcción, sin que la demandante haya hecho constar en la demanda su disposición de honrar dicho pago, en consecuencia concluyó el a-quo que la parte actora no cumplió con su obligación de pago.
Corolario de lo que antecede, señaló igualmente el a-quo, que no se demostró la verificación del segundo de los requisitos indispensables para que prospere cualquier pretensión de cumplimiento de contrato, ya que en cuanto al pago de las cuotas, quedó demostrado del material probatorio adquirido en el proceso, específicamente de la experticia contable evacuada en este juicio, que resultaron insolutos unos montos por concepto de cuota pendiente e intereses de mora que a la fecha de la demanda no habían sido pagados por la demandante, tal como lo dispone la cláusula cuarta del contrato cuyo cumplimiento se pretende, y además la actora no manifestó su voluntad de cumplir lo pactado en dicha cláusula, siendo que de la revisión del material probatorio la misma acepta el retardo en el que incurrió y se compromete al pago de dichos intereses moratorios, según consta de comunicaciones emitidas por su persona dirigidas a la sociedad mercantil AGC TL, C.A. no evidenciándose hasta la fecha de la demanda el pago de dichos intereses generados.
En este mismo orden de ideas, en cuanto al requisito relativo al incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones, se observa que la demandante alega que habiendo cumplido con todas las obligaciones referentes a lo establecido en el contrato, únicamente falta la protocolización del documento definitivo de compraventa, lo que conllevaría al pago de la última cuota necesaria para la transmisión de la propiedad del inmueble de marras, ante lo cual la parte demandada se excepcionó del cumplimiento de la obligación de realizar la tradición del inmueble identificado en la demanda, con fundamento en el artículo 1.168 del Código Civil.
Finalmente señaló la recurrida que en el presente caso, quedó demostrado que la parte demandante no cumplió con sus propias obligaciones, las cuales debieron ser ejecutadas con antelación a la tradición del inmueble vendido, concluyendo el a-quo que la excepción concretamente planteada por la parte demandada en esta causa guarda perfecta relación de identidad con el supuesto de hecho tipificado abstractamente en el artículo 1.168 del Código Civil, en consecuencia, declaró procedente la excepción de contrato no cumplido planteada por la parte demandada en la contestación de la demanda.
En este orden de ideas, en virtud que el Tribunal de la causa ha hecho referencia a algunas de las cláusulas establecidas en el contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se solicita, específicamente en lo que respecta a las cláusulas 4.1, 4.4, y 4.7; es menester transcribirlas de seguidas;
“…4.1: El precio de venta a que se hizo alusión, será ajustado para la fecha del otorgamiento del documento definitivo de compraventa a través de la aplicación de la variación mensual del Índice de Precios a Nivel de Mayorista de Insumos y Maquinarias y Equipos de la Construcción, emitido por el Banco Central de Venezuela, que se produzca desde la fecha de suscripción del contrato, hasta que tenga lugar la protocolización del documento definitivo de compraventa del inmueble. Dicha aplicación tendrá lugar exclusivamente sobre los saldos deudores, de conformidad con el cronograma de entrega y su verificación el momento de entrega del precio. En el supuesto que el banco Central de Venezuela decida eliminar la publicación de este índice se tomará como referencia para la aplicación de esta previsión el que más se asemeje, pero en todo caso siempre tendrá que aplicarse algún factor de actualización económico para aplicárselo al saldo deudor y si llegaren a desaparecer estos índices las promitentes vendedoras podrán dar por resuelto el contrato y devolverá a la promitente compradora las cantidades de dinero que haya recibido como consecuencia de este contrato, en el plazo de noventa (90) días contados a partir de la decisión de dar por terminado el contrato.
4.4: En caso de mora en la entrega de las cuotas indicadas en el cronograma de pago, LA PROMITENTE COMPRADORA deberá pagar a LAS PROMITENTES VENDEDORAS intereses moratorios calculados a la tasa del doce por ciento (12%) fijo anual…
4.7: En la oportunidad de protocolización del documento definitivo de compraventa de EL INMUEBLE, LA PROMITENTE COMPRADORA pagará a las PROMITENTES VENDEDORAS, la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA Y TRES MIL NOVECIENTOS OCHENTA BOLÍVARES FUERTES CON VEINTE CÉNTIMOS (Bs. 243.980,20), más la cantidad que resulte luego de la aplicación del ajuste previsto en el punto 4.1 de esta cláusula…” Copia textual.

Precisado lo anterior, no puede dejar pasar quien decide, la prueba a que hace referencia la parte actora en sus informes que rindió ante esta alzada, referida al escrito consignado en fecha 10 de octubre de 2014, por la apoderada de las codemandadas ante la Viceministra de Articulación y Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat adscrita al Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, el cual contiene el anexo “A”, constituido por un “Cuadro Detalle” elaborado por las mismas codemandadas, en el cual pormenorizan todos y cada uno de los pagos realizados por la ciudadana María Alejandra Osorio Zabala, para la adquisición de la vivienda objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda en este juicio.
Y es que efectivamente, habiendo el Tribunal de la causa señalado mediante auto dictado en fecha 27 de junio de 2016, cursante a los folios 712 al 722 de la pieza N° I, que por cuanto la representación judicial de la parte demandada no formuló oposición, y por cuanto no se observó vicios o indicios que hiciera a dicho escrito manifiestamente ilegal o impertinente, lo admitió salvo su apreciación en la sentencia definitiva, sin embargo, al momento de valorarlo, solo se limitó a señalar lo siguiente; “…este juzgado reconoce como autentico el comprobante de recepción emanado de dicho ente gubernamental por aplicación extensiva de lo establecido en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos…”, considerando esta Superioridad, como se señaló líneas arriba, que esta declaración del a-quo no constituye, perse, valoración de prueba alguna, ya que no menciona que se desprende de dicho comprobante, lo que evidencia que el Tribunal de la recurrida, tal como lo ha denunciado la parte actora apelante, silenció dicha prueba, cuestión que hace nula la sentencia apelada, pues repetimos, es deber del juez pronunciarse sobre todo lo alegado y probado en autos. Y así se establece.-
En este sentido, este Tribunal Superior le otorga valor probatorio al mencionado escrito, ya que en ningún momento ha sido desconocido o impugnado por la vía de tacha durante el proceso, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 y siguientes del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y sirve para probar que la parte actora, ciudadana; María Alejandra Osorio, cumplió con su obligación de pago, por cuanto canceló la suma de Novecientos Setenta y Cinco Mil Novecientos Veinte Bolívares con Ochenta Céntimos (Bs. 975.920,80), es decir; la totalidad de la obligación a que estaba obligada a pagar antes de la cuota que debe pagar al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta. Y así queda establecido.-
Sin embargo, la parte demandada insiste en que fue la actora quien incumplió con su obligación, ya que según una experticia efectuada como parte de la actividad probatoria que se llevó en este juicio, el Tribunal de la causa concluyó que de acuerdo a dicha experticia, se observa un saldo insoluto del precio de venta pactado en el contrato que vincula a las partes cuyo pago no fue demostrado por la parte actora, lo que implica que la parte actora no demostró el cumplimiento íntegro y oportuno de las obligaciones que asumió en virtud del contrato cuya ejecución pretende en la demanda, aunado a que la misma parte actora aceptó el retardo en el que incurrió y se comprometió al pago de dichos intereses moratorios, según consta de comunicaciones emitidas por su persona dirigidas a la sociedad mercantil AGC TL, C.A. no evidenciándose hasta la fecha de la demanda el pago de dichos intereses generados.
Se observa igualmente que los expertos contables concluyeron, y así se señaló supra, que la negociación contratada se vio modificada por los retardos en las fechas de los pagos e importes de las cuotas acordadas, causándose intereses de mora impagados, que han sido imputados por la experticia de acuerdo a lo solicitado por la parte demandada promovente de la prueba, con atención a lo previsto por el artículo 1.303 del Código Civil, señalando que se causaron TRES MIL CIENTO DIECIOCHO (3.118) DIAS DE MORA por un importe de CUARENTA Y CINCO MIL TRESCIENTOS VEINTE BOLÍVARES CON TREINTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs. 45.320,37), más otros saldos señalados supra, al momento de valorar dicha experticia.
Es menester precisar que líneas arriba se resolvió como punto previo, el impedimento de quien decide de emitir pronunciamiento en cuanto a la solicitud de la demandada de que se acuerde la devolución de todas las cantidades de dinero entregadas por la parte actora por el precio del inmueble, ya que el tribunal de la causa, en cuanto a este punto, señaló que la parte demandada solo se limitó a contestar la demanda; “…sin plantear alguna pretensión reconvencional respecto de la cual pudiera haberse defendido la parte actora y cuya eventual procedencia fuera susceptible de ser analizada en la sentencia definitiva objeto de apelación…” cita textual de la recurrida, y por cuanto la accionada no interpuso recurso de apelación contra la decisión del inferior, se entiende que las codemandadas están conformes con lo concluido por la recurrida en cuanto a la devolución del dinero recibido de manos de la actora, y en cuanto a los intereses moratorios, ya que éstos nunca se cobraron a la parte actora. Sin embargo, a los fines de cumplir con lo preceptuado en el ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, que dispone que la sentencia debe ser expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, es deber de esta sentenciadora hacer referencia al artículo 14 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, cuya disposición legal ha invocado la parte actora en sus informes, no pudiendo evadir el análisis de dicha norma quien decide, por lo que a continuación se transcribe;

“Los contratos o documentos equivalentes regulados por esta Ley, que celebren las personas naturales o jurídicas, deberán atender los requisito siguientes:…6. Los contratos que tengan por objeto la venta o preventa de viviendas en construcción o por construir, deben especificar el precio de venta definitivo, estableciendo que éste es fijo. No se permitirán cuotas excepcionales que impliquen la aplicación del Índice Nacional del Precio al Consumidor u otro incremento o gravamen…” Resaltado de esta alzada.

Igualmente es menester hacer referencia a la Resolución N°110, emanada del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Viviendas, publicada en Gaceta Oficial N° 39.197, de fecha 10 de junio de 2009, que en su artículo 1° dispone igualmente;
“En los contratos que tengan por objeto, bajo cualquier formato modalidad, la adquisición de viviendas por construirse, en construcción o ya construidas, suscritos o a suscribirse por los sujetos comprendidos en el Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, se prohíbe el cobro de cuotas, alícuotas, porcentajes y/o sumas adicionales de dinero, basados en la aplicación del índice de Precios al Consumidor (IPC) o de cualquier mecanismo de corrección monetaria o ajuste por inflación, por lo que a partir de la entrada en vigencia de la presente Resolución, queda sin efecto cualquier estipulación convenida o que se convenga en contravención a lo dispuesto en esta norma. La prohibición establecida en el presente artículo tendrá aplicación en todo el mercado inmobiliario destinado a vivienda y hábitat.” Resaltado nuestro.

Así las cosas, si bien la actora aceptó el retardo en el que incurrió y se comprometió al pago de los intereses moratorios, ésta no estaba obligada a pago alguno por estos conceptos, de conformidad con el artículo 14 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria y al artículo 1° de la Resolución N°110, emanada del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Viviendas, publicada en Gaceta Oficial N° 39.197, de fecha 10 de junio de 2009, supra transcritos, máxime cuando ha quedado demostrado que la actora cumplió con el pago de las cuotas pactadas, tal como se demostró con el escrito consignado por la misma parte demandada ante la Viceministra de Articulación y Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat adscrita al Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, el cual contiene el anexo “A”, constituido por un “Cuadro Detalle”, en el cual pormenorizan todos y cada uno de los pagos realizados por la ciudadana María Alejandra Osorio Zabala, para la adquisición de la vivienda objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda en este juicio.
En este sentido, se observa que efectivamente la parte actora en su libelo de demanda, ofreció pagar, al momento en que el a-quo lo requiriera, la cantidad de Doscientos Cuarenta y Tres Mil Novecientos Ochenta Bolívares con Veinte céntimos (Bs.243.980,20), cantidad que según el contrato de opción de compra venta debía pagar la opcionante compradora al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta, ello según lo estatuido en la cláusula cuarta de dicho contrato, en consecuencia, mal pudo el a-quo concluir que la actora no satisfizo el segundo de los requisitos indispensables para que prospere la acción de cumplimiento, en primer lugar, por cuanto quedo demostrado el pago total de la deuda, solo faltando por honrar el último pago al momento de la protocolización, y en segundo lugar, porque no está obligada la actora a efectuar pagos distintos por otros conceptos, según las normas señaladas líneas arriba, y en tercer lugar porque los intereses moratorios que se pretenden, nunca se cobraron a la parte actora. Y así se decide.-
Precisado lo anterior, observa igualmente quien decide que la parte demandada invocó al momento de contestar la demanda la excepción de contrato no cumplido, ello de acuerdo a lo señalado en el artículo 1.168 del Código Civil, que a la letra reza; “En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.”
La disposición legal contenida en nuestra norma sustantiva civil, es la denominada por la doctrina como excepción non adimpleti contractus, o lo que se traduce en excepción de contrato no cumplido, que puede definirse como la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral a negarse a cumplir su obligación, cuando quien exige el cumplimiento no ha cumplido con la suya.
La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia dictada en el expediente AA20-C-2016-000323, en fecha 5 de mayo de 2016, con ponencia del Magistrado Iván Darío Bastardo Flores, se pronunció con relación a la excepción non adimpleti contractus, así;
“…Se denuncia asimismo, la falsa aplicación del artículo 1.168 del Código Civil, en el cual se establece, que:
“…Artículo 1.168. En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones…”.
El recurrente afirma que la excepción contenida en el artículo en comentario no es aplicable al sub iudice, en razón de que en este contrato las partes no están obligadas a cumplir sus obligaciones de forma simultánea.
La excepción de contrato no cumplido es un mecanismo de defensa del deudor que encuentra su fundamento en el principio de ejecución simultánea de las obligaciones que emanan de un contrato bilateral, que le permite, no obstante haber incumplido con su obligación, suspender el cumplimiento mientras el acreedor no cumpla.
Analizados los autos, constata la Sala que, efectivamente, en el presente caso las obligaciones debían ser honradas en oportunidades distintas, vale decir, que el promitente vendedor debía, en primer término, suscribir ante la oficina de registro correspondiente, el documento que le atribuyera finalmente, la propiedad del inmueble objeto del contrato en controversia; para después otorgar al demandado el definitivo de la venta pactada en la opción de compra; lo que no se produjo según lo afirma la recurrida.
Igualmente, se desprende del texto de la sentencia de alzada que el demandante debía poner al demandado en posesión del bien tantas veces señalado, supuesto que no ocurrió en el presente caso.
Observa la Sala, que el ad quem decide declarar con lugar la excepción non adimpleti contractus, al considerar que los demandados sí habían cumplido las obligaciones que habían aceptado al celebrar y suscribir el contrato pues habrían pagado la cantidad que en calidad de arras fue convenida y, que el incumplimiento del demandante los liberaba de cumplir con el pago de las restantes cuotas y por ello declaró con lugar la alegación de la excepción en referencia.
Al respecto estima la Sala que, en el presente caso no había lugar a la excepción de contrato no cumplido en razón de que para que esta proceda deben cumplirse ciertos extremos. Doctrinalmente se considera que uno de los requisitos para que prospere la excepción aludida, está dado por el hecho de que las obligaciones que nacen del contrato bilateral sean de ejecución o cumplimiento simultáneo, que el orden de cumplimiento sea el ordinario, el dando y dando (Eloy Maduro Luyando, Curso de obligaciones -Derecho Civil III- Pág. 506); que el acreedor, contra quien se opone la excepción, no haya cumplido con su prestación.
En el presente caso, estamos en presencia de obligaciones bilaterales, recíprocas o sinalagmáticas, donde los promitentes compradores se obligaron a comprar el bien inmueble objeto del contrato de opción de compra venta, compromiso que se encontraba condicionado tal y como se estableció en la cláusula cuarta a la protocolización del documento mediante el cual el promitente vendedor adquiriese el inmueble. En tanto que la obligación o el deber de los promitentes compradores de pagar las cantidades acordadas en la cláusula segunda del contrato, no es simultánea con la de promitente vendedor pues para el cumplimiento de su obligación se establecieron lapsos precisos contados a partir de la fecha cierta del contrato de opción de compra venta suscrito. Asimismo, se advierte que el pago del resto de las cuotas, constituye una obligación que no estaba cumplida dado que se había pactado que se cancelaría a plazos y en cuotas que al momento de introducirse la demanda no se habían vencido, razones que excluyen la pertinencia del alegato de la excepción non adimpleti contractus alegada por la parte demandada.
…omissis…
Consecuencia de lo expuesto, conforme a lo consagrado en el artículo 1.168 del Código Civil, en el que se prevé la excepción a la que se viene haciendo referencia en la cual se deja a salvo el supuesto de que se haya fijado fechas diferentes para la ejecución de las obligaciones, así como el criterio citado conducen a esta Sala a determinar que, tal como se denuncia, fue aplicada falsamente la norma contenida en el artículo 1.168 del Código Civil; lo cual conlleva a declarar procedente la presente denuncia. Así se decide…” Copia textual.
Ahora bien, en el presente caso, el primero de los requisitos concurrentes, señalados por la Sala de Casación Civil de nuestro más alto Tribunal de la República, en la sentencia supra parcialmente transcrita, la cual acoge para sí este Juzgado Superior, aplicando la doctrina del autor Eloy Maduro Luyando, Curso de obligaciones, Derecho Civil III, Pág. 506, referido a la bilateralidad, se encuentra cumplido, ya que estando en presencia de un contrato de opción de compra venta, su bilateralidad es indiscutible, pues se generan obligaciones para ambas partes contratantes. Y así se establece.-
En cuanto a que las obligaciones sean de ejecución o cumplimiento simultáneo, es decir, el dando y dando, también se cumple este requisito en el caso que se analiza, ya que la promesa del promitente vendedor fue que al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta, debía la promitente compradora, pagar la última cuota pactada en DOSCIENTOS CUARENTA Y TRES MIL NOVECIENTOS OCHENTA BOLÍVARES CON VEINTE CÉNTIMOS (Bs. 243.980,20), cuyo monto ofreció pagar la actora en el libelo de la demanda, quedando demostrado el pago de las anteriores cuotas en el cuadro detalle elaborado por las mimas codemandadas, en el cual pormenorizan todos y cada uno de los pagos realizados por la ciudadana María Alejandra Osorio Zabala, para la adquisición de la vivienda objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda en este juicio.
Sin embargo, en cuanto al requisito relativo a que el acreedor contra quien se opone la excepción, no haya cumplido con su prestación, se observa, y así quedó establecido en párrafos anteriores, que estando solvente la parte actora en cuanto a sus obligaciones contraídas, faltando únicamente honrar la última cuota pactada para el momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta, la parte demandada no ha cumplido con su obligación de protocolización, razón por la cual no puede prosperar en derecho el alegato de la parte demandada de la excepción non adimpleti contractus. Y así se decide.-
Por los razonamientos anteriores, concluye quien decide que efectivamente, tal como lo denunció la parte actora, la recurrida incurrió en errónea interpretación del artículo 1.168 del Código Civil, ya que no puede prosperar en derecho la excepción de non adimpletis contractus, alegada por la accionada, toda vez que fue la demandada quien incumplió con su obligación de protocolizar el documento definitivo de compra venta, de tal manera que el recurso de apelación debe prosperar en derecho, y así se dispondrá en la parte resolutiva del presente fallo. Y así se decide.-
De la violación de la doctrina jurisprudencial vinculante que rige la materia.
Se observa que la parte actora en sus informes señaló que la recurrida debe ser revocada por ser violatoria de la jurisprudencia establecida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, ratificada y declarada vinculante por la Sala Constitucional del mismo Tribunal, que considera como verdaderas ventas aquellos contratos en los que se encuentren presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, lo cual ocurre en el presente caso.
Sobre el punto de si el contrato de opción de compra venta puede estimarse una venta, la Sala de Casación Civil ha sostenido, que efectivamente si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta; y así lo señaló en sentencia Nº 116 de fecha 12 de abril de 2005, expediente Nro. 04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutino, donde estableció;
“…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…” (Copia textual).

Ahora bien, ese criterio fue abandonado en las decisiones; Nº 358 de fecha 09 de julio de 2009, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C.A; Nº 460 del 27 de octubre de 2010, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y la Nº 198 del 12 de mayo de 2011, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña, en dichas sentencias se estableció lo contrario; es decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio.
Posteriormente, en fecha 22 de marzo de 2013, la misma Sala de Casación Civil, de nuestro máximo Tribunal de la República Bolivariana de Venezuela, Expediente Nro. 2012-000274, Magistrada Ponente: Yraima Zapata Lara, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, estimó pertinente retomar el criterio invetebrado que se había abandonado y por vía de consecuencia estableció que el contrato de opción de compra venta debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos de consentimiento, objeto y precio.
No obstante todo lo anterior, a los fines de aplicar el criterio reinante, es menester observar la fecha de la interposición de la demanda, así como la fecha de la admisión de la misma, pues la Sala ha sido clara al señalar que no se le puede exigir al demandante que adecué su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido, a continuación se transcribe un extracto de la sentencia que nos ocupa:
“…Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta.
Considera la Sala, que en el caso bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado, que consideraba la promesa bilateral de venta como venta, pues la presente demanda fue presentada el 4 de agosto de 2006, y admitida el 5 de octubre de 2006, folio 22 de la primera pieza del expediente. Quiere esto decir, que cuando el accionante demandó, estaba vigente el citado criterio de la Sala de Casación Civil. De esta forma, no podía aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C: (Sic) A., (Sic) pues no puede exigírsele al demandante que adecúe (Sic) su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido. Más bien la demanda fue cónsona con la doctrina vigente para ese momento. Por tal motivo, considera la Sala que al abandonarse el criterio del 9 de julio de 2009 para este caso concreto, no lesiona los intereses de los sujetos procesales ni la expectativa plausible, pues siempre sería aplicable al caso bajo estudio, la interpretación doctrinaria de la Sala anterior y que ahora se retoma…” (Negrillas y subrayados nuestros). (Copia textual).

Tomando en consideración que la presente demanda fue interpuesta en fecha 17 de julio de 2014 y admitida por el a quo en fecha 23 de julio de 2014, y el cambio de criterio lo efectuó la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 22 de marzo de 2013, esta alzada asume el actual criterio de la Sala de Casación Civil, de nuestro máximo Tribunal de la República Bolivariana de Venezuela, según el cual el contrato de opción de compra venta debe tenerse como una venta pura y simple; cuando reúna los elementos relativos al consentimiento, objeto y precio.
Ahora bien, aplicando el anterior criterio jurisprudencial al presente caso; si bien es cierto que el contrato celebrado entre la ciudadana MARIA ALEJANDRA OSORIO ZABALA, y las Sociedades mercantiles PROMOTORA E.P. 3697, C.A., INVERSIONES 100500, C.A., y AGC TL, C.A., todos identificadas en el encabezado del presente fallo, fue una opción de compra venta, no es menos cierto que al darse los elementos del consentimiento, objeto y precio, y habiéndose cancelado parte de este último, la naturaleza jurídica del contrato que nos ocupa es una verdadera venta; sólo que la tradición ha quedado diferida para el resto del pago del precio que se materializará para el momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta. Y así se decide.-
Establecido como quedo el incumplimiento de la parte demandante, se hace necesario esgrimir las siguientes consideraciones:
De la Fuerza obligatoria de los contratos:
El artículo 1.159 del Código Civil establece: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
El Dr. Alberto Miliani Balza, sostiene que la fuerza de Ley entre las partes significa que el deudor de una obligación contractual, está sujeto a cumplirla en la misma forma como está sujeto a cumplir la leyes. Esta fuerza obligatoria es no sólo entre las partes, sino que el juez encargado de resolver una controversia en torno a un contrato, debe acatar las disposiciones de los contratantes y en principio, no puede modificarlas; sin embargo el juez debe intervenir para modificar lo que las partes han pactado, basándose en los principios de equidad, lesión, imprevisión entre otros. Debe aclararse que el contrato obliga igual que la ley, pero ésta es abstracta y general, mientras que el contrato es la ley concreta y particular entre las partes.
El fundamento de la fuerza obligatoria del contrato deriva de la autonomía de la voluntad; sin embargo, el rigor de las obligaciones contractuales se encuentra atenuado por la intervención judicial ya señalada en protección del débil jurídico: la teoría del abuso del derecho, la teoría de la imprevisión, la teoría de la lesión, son instituciones creadas para moderar la aplicación del Artículo 1.159 de nuestra norma sustantiva civil.
El juez debe atenerse a lo estipulado por las partes, sin embargo la doctrina distingue dos situaciones que pueden presentarse en el cumplimiento del contrato; 1.- Las estipulaciones expresas del contrato, que se refiere a las estipulaciones claras y explicitas del texto del contrato, cuya interpretación no presenta ninguna duda, 2.- Las estipulaciones tácitas; que son aquellas que se suponen forman parte del contrato, pero que no se han expresado formalmente, o que aun siendo expresadas son susceptibles de interpretación, por presentarse dudas en su significado y alcance.
En lo que respecta a las estipulaciones expresas en un contrato, rige la regla del artículo 1.264 del Código Civil Venezolano “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…”. El juez en caso de controversia condenará al deudor a cumplir las obligaciones fielmente, a ejecutar la prestación; prescindiendo de criterios subjetivos que atemperen o mediaticen la ejecución de la obligación, salvo en los casos de la lesión, de la imprevisión y del abuso del derecho, en los cuales éste puede acordar una solución diferente.

De la buena fe en la ejecución de los contratos:
Cada parte en la ejecución del contrato debe conducirse honestamente, sin pretender en base a la letra de éste, a las estipulaciones señaladas, obtener un beneficio injusto en detrimento de la otra parte, porque si lo hace obra de mala fe. Toda ventaja o beneficio a costa del sacrificio ajeno, que no haya sido concedida por la ley, la equidad, el uso o la intención común contenida en una de las cláusulas del contrato, se debe descartar por ir contra el principio de que los contratos deben ejecutarse de buena fe, tal como lo expresa el Código Civil en su artículo1.160:
“…Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley…”.

La buena fe obliga a la colaboración y consideración entre las partes; y se confunde con la equidad al imponer el equilibrio moral y económico de las prestaciones recíprocas.
La verdad debe ser considerada como una noción jurídica, que debe determinar, tanto por las declaraciones de voluntad de las partes contenidas en el contrato, como de la intención que racionalmente pueda atribuirles.
Así las cosas, el contrato produce obligaciones porque tanto el acreedor como el deudor han manifestado su voluntad de contratar, de crear esas obligaciones. La fuerza obligatoria del contrato reposa en la autonomía de la voluntad; el Derecho, el ordenamiento jurídico reconoce a esa manifestación de voluntad, la facultad de crear obligaciones, delega en la voluntad de las partes la facultad de crear obligaciones.
Finalmente, en cuanto a los daños y perjuicios reclamados por la parte actora, si bien se declaró que en el presente caso el incumplimiento del contrato de opción de compra venta es imputable a la parte demandada, la accionante no demostró en que consistieron dichos daños y perjuicios, en consecuencia se niega el pago por ese concepto. Y así se establece.-
DISPOSITIVO
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 17 de abril del 2017 por el abogado ÁNGEL VÁZQUEZ MÁRQUEZ, en su carácter de co-apoderado judicial de la parte actora, MARIA ALEJANDRA OSORIO ZABALA, contra la sentencia dictada el 23 de marzo del 2017, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra-venta intentada por la ciudadana MARIA ALEJANDRA OSORIO ZABALA, contra las Sociedades mercantiles PROMOTORA E.P. 3697, C.A., INVERSIONES 100500, C.A., y AGC TL, C.A., todos identificados en el encabezado del presente fallo, en consecuencia; i) SE ORDENA a las sociedades mercantiles PROMOTORA E.P. 3697, C.A., INVERSIONES 100500, C.A. y AGC TL, C.A., identificadas en el encabezado del presente fallo, para que en cumplimiento del contrato de promesa bilateral de compra venta autenticado en fecha 22 de octubre de 2008 ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao, Distrito Metropolitano de Caracas, anotado bajo el Número31, Tomo 170, de los Libros de Autenticaciones llevados por la citada Notaría, otorguen ante el Registro Público del Municipio el Hatillo del estado Miranda el documento definitivo de compra venta sobre el bien inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, identificado con la letra y número C-11, ubicado en el piso 1 del Conjunto Residencial Villa Ávila. ii) se ORDENA al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, autorice a la parte actora ciudadana MARIA ALEJANDRA OSORIO ZABALA, a presentar y poner a disposición del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, cheque de gerencia por la cantidad de Doscientos Cuarenta y Tres Mil Novecientos Ochenta Bolívares Fuertes con Veinte Céntimos (Bs.F.243.980,20), ello en cumplimiento a lo previsto en el punto 4.7 de la cláusula cuarta del contrato de promesa bilateral de compra venta, en cuya cláusula se estableció que en la oportunidad de protocolización del documento definitivo de compra venta LA PROMITENTE COMPRADORA pagará a las PROMITENTES VENDEDORAS la cantidad de Doscientos Cuarenta y Tres Mil Novecientos Ochenta Bolívares Fuertes con Veinte Céntimos (Bs.F.243.980,20). iii) Se Niega el pago reclamado por la parte actora en cuanto a los daños y perjuicios.
Queda REVOCADA la apelada, con la motivación aquí expresada.
No hay condenatoria en costas, por cuanto no hubo vencimiento total.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente sentencia. En su oportunidad procesal, remítase el expediente a su tribunal de origen.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los diez (10) días del mes de agosto de 2017. Años 207º de la Independencia y 158º de la Federación.
LA JUEZA,


DRA. MARÍA F. TORRES TORRES
LA SECRETARIA,


ABG. ELIANA M. LÓPEZ REYES
En la misma fecha 10/08/2017, se publicó y registró la anterior decisión constante de cuarenta y siete (47) páginas, siendo las 2:05 p.m..
LA SECRETARIA,

ABG. ELIANA M. LÓPEZ REYES
Exp. N° AP71-R-2017-000533/7.188.
MFTT/EMLR
Sentencia definitiva.
Materia Civil.-

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