Decisión Nº AP71-R-2017-000538 de Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Transito (Caracas), 28-09-2017

Número de expedienteAP71-R-2017-000538
Fecha28 Septiembre 2017
Distrito JudicialCaracas
EmisorJuzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Transito
PartesJUNTA DE PROPIETARIOS DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL CENTRO PLAZA CONTRAINMOBILIARIA BOYACA, C.A.,
Tipo de procesoCobro De Bolívares Vía Ejecutiva
TSJ Regiones - Decisión






REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 207º y 158°



DEMANDANTE: JUNTA DE PROPIETARIOS DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL CENTRO PLAZA, creada en fecha 30 de enero de 1973, mediante documento de condominio inscrito por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del Registro del Distrito Sucre del estado Miranda, quedando anotada bajo el Nro. 13, Tomo 3, Protocolo Primero.

APODERADOS
JUDICIALES: ALEXIS EDUARDO HERNÁNDEZ HERNÁNDEZ y EMILIO JOSÉ MARTÍNEZ LOZADA, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 43.399 y 26.311, respectivamente.

DEMANDADA: INMOBILIARIA BOYACA, C.A., sociedad mercantil inscrita en fecha 03 de noviembre de 1972, ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, bajo el Nro. 48, Tomo 119-A.

DEFENSORA
JUDICIAL: MILAGROS COROMOTO FALCÓN, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 46.785

JUICIO: COBRO DE CUOTAS DE CONDOMINIO (Vía ejecutiva)

SENTENCIA: DEFINITIVA

MATERIA: CIVIL

EXPEDIENTE: AP71-R-2017-000538


I
ANTECEDENTES


Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de este ad quem, en virtud del recurso ordinario de apelación interpuesto en fecha 19 de mayo de 2017, por la abogada MILAGROS COROMOTO FALCÓN GÓMEZ actuando en su carácter de defensora judicial de la parte demandada, sociedad mercantil INMOBILIARIA BOYACA, C.A., contra la sentencia dictada en fecha 16 de marzo del mismo año, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el juicio por cobro de cuotas de condominio impetrado por la JUNTA DE PROPIETARIOS DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL CENTRO PLAZA, contra la sociedad mercantil antes mencionada, en el expediente Nº AP11-V-2015-000771 (nomenclatura del aludido tribunal).

El mencionado recurso fue oído en ambos efectos por el a quo mediante auto de fecha de 30 de mayo de 2017, ordenándose la remisión del expediente al Juzgado Superior Distribuidor de turno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario, de esta Circunscripción Judicial, para el respectivo sorteo de ley.

Verificado el trámite de insaculación de causas, en fecha 31 de mayo de 2017, fue asignado al conocimiento y decisión del mencionado recurso a este Juzgado Superior, recibiendo las presentes actuaciones el día 5 de junio de 2017. Por auto dictado el 6 de junio del mismo año, se le dio entrada al expediente y se fijó al vigésimo (20mo.) día de despacho siguiente a esa data, a fin de que las partes consignaran informes, dejándose constancia de que vencido dicho plazo, comenzaría a transcurrir el lapso de ocho (8) días de despacho para que ambas partes presentaran observaciones y, una vez vencido este, se iniciaría un lapso de sesenta (60) días continuos para dictar sentencia, todo de acuerdo a los establecido en los artículos 517 y 519 del Código de Procedimiento Civil, respectivamente.

En fecha 11 de julio de 2017 oportunidad fijada para la presentación de informes, el apoderado judicial de la parte accionante EMILIO JOSÉ MARTÍNEZ LOZADA, consignó escrito constante de dos (2) folios útiles, quién luego de hacer un breve recuento de las actuaciones efectuadas en el juzgado de conocimiento, solicitó que sean verificado el debido cumplimiento de las normas procesales mediante el cómputo de los lapsos procesales, desde la fecha en la que concluyó el lapso para consignar informes en primera instancia hasta que la defensora ad-litem apeló de la sentencia hoy recurrida y así declarar el mencionado recurso ejercido extemporáneo por tardío, y como consecuencia de ello, declarar definitivamente firme el fallo dictado.

Por auto dictado el 26 de julio de 2017, se dejó constancia de que precluyó el lapso para la presentación de observaciones a los informes, y en consecuencia el día 25 de julio de 2017, exclusive, comenzó a transcurrir el lapso para emitir el fallo.

II
SÍNTESIS DE LOS HECHOS

La presente controversia se inicia mediante demanda interpuesta en fecha 10 de junio de 2015, por los abogados ALEXIS EDUARDO HERNÁNDEZ HERNÁNDEZ y EMILIO JOSÉ MARTÍNEZ LOZADA actuando en nombre de la JUNTA DE PROPIETARIOS DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL CENTRO PLAZA, contra la sociedad mercantil INMOBILIARIA BOYACA, C.A., por cobro de cuotas de condominio fundamentada en lo siguiente: i) Que se ha intentado el cobro de la deuda a la sociedad mercantil INMOBILIARIA BOYACÁ, C.A., como propietaria de un inmueble destinado a comercio, en relación a su porcentaje de participación condominal, el cual es equivalente al cero entero dos mil cuatrocientos diecisiete milésimas por ciento (0,2417%) de la totalidad, sobre las cargas y obligaciones comunes del Conjunto Centro Plaza; ii) Que la referida sociedad mercantil se niega a cumplir con la obligación de pagar las planillas de condominio y, en razón de ello, se adeuda hasta el mes de abril del año 2015, 42 meses de condominio por la cantidad de QUINIENTOS CUARENTA Y UN MIL TRESCIENTOS CUARENTA Y TRES BOLÍVARES CON TREINTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 541.343,35); iii) Que la negativa por parte de la demandada es de forma reiterada y por lo cual ha incurrido en acciones deliberadas y temerarias, con la finalidad de incumplir las obligaciones asumidas; iv) Que el monto por concepto de capital hasta el mes de abril de 2015 sin poder calcular el interés moratorios es por la cantidad de CUATROCIENTOS SETENTA Y CUATRO MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y UN BOLÍVARES CON QUINCE CÉNTIMOS (Bs. 474.871,15), y por lo cual se solicita que la mencionada cantidad genere intereses a favor del demandante al doce por ciento (12%) anual, desde el momento de introducción de la demanda hasta su definitivo pago, conforme al convenio celebrado y los intereses de mora legal anteriormente señalados. Por último que los montos señalados en el libelo sean correctamente indexados o con su respectiva corrección monetaria.

Conjuntamente con el escrito libelar, la parte actora consignó los siguientes recaudos:

• Marcado con la letra “A”: Copia certificada del instrumento poder otorgado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del estado Miranda, anotado en los libros llevados por dicha Notaría bajo el Nro. 43, Tomo 273 de fecha 14 de noviembre de 2008.

• Marcado con la letra “B”: Copia certificada del instrumento poder otorgado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del estado Miranda, anotado en los libros llevados por dicha notaría bajo el Nro. 36, Tomo 176 de fecha 25 de octubre de 2010.

• Marcado con la letra “C”: Copia certificada de autorización por la junta de propietarios del Centro Plaza, según lo acordado por los miembros de dicha junta en las sesiones: a) Nro. 06022015-103, de fecha 6.2.2015; b) Minuta aclaratoria Nro. 19022015-104, de fecha 19.2.2015, y; c) Minuta aclaratoria de fecha 27.4.2015.

• Marcado con la letra “D”: Copia certificada del documento de propiedad del inmueble destinado a comercio u oficina, identificado con la letra y número “CC-3-65”, ubicado en el nivel 03 del Conjunto Centro Plaza, Avenida Francisco de Miranda, Urbanización Los Palos Grandes, Jurisdicción del Municipio Chacao del estado Miranda.

• Marcado con las letras “P-1 hasta P-43”: Originales de planillas de condominio, contentivas de las obligaciones dejadas de cumplir por parte de la demandada y el monto que acarrea cada una de ellas.

La pretensión in comento quedó admitida, en fecha 15 de junio de 2015 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien ordenó el emplazamiento de la parte demandada, para que diera contestación a la presente demanda, dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de la citación acorde a la vía ejecutiva.

Por solicitud de la parte actora, el tribunal de la causa acordó el día 26 de noviembre de 2015 la citación por carteles, esto, debido a la imposibilidad de citación personal a la parte demandada. Luego, en fecha 25.1.2016, el ciudadano EMILIO JOSÉ MARTÍNEZ LOZADA, actuando como representante judicial de la parte actora consignó dos (2) ejemplares del cartel de citación respectivo, debidamente publicados en los Diarios “El Universal y Últimas Noticias”. Seguidamente, el 23 de febrero de 2016, el secretario del tribunal dejó constancia de haberse dado cumplimiento a las formalidades de publicación, consignación y fijación previstas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

Así pues, debido a la no comparecencia de la parte accionada para darse por citado, la representación judicial de la parte actora, solicitó mediante diligencia de fecha 31.3.2016, la designación de un defensor judicial. Seguidamente, mediante auto fechado 4.4.2016, el tribunal de la causa designó a la abogada MILAGROS COROMOTO FALCÓN, como defensora ad-litem de la parte demandada, quien quedó citada en fecha 22.9.16.

El día 25 de octubre de 2016, la defensora judicial de la parte accionada, MILAGROS COROMOTO FALCÓN presentó escrito de contestación a la demanda, en el cual expuso que rechazó, negó y contradijo en todas sus partes, tanto los hechos como el derecho invocados en el libelo como soporte de la acción ejercida, dejando constancia que no pudo contactar a la parte demandada a pesar de trasladarse a la dirección de citación.

Conjuntamente con el escrito de contestación, la defensora judicial consignó lo siguiente:

• Marcado con el literal “A”: Original de telegrama entregado por ante la oficina del Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL), enviado a la parte demandada por la defensora judicial designada para la controversia.

Mediante auto dictado en fecha 16.11.2016, el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción del Área Metropolitana de Caracas, ordenó agregar a los autos, el escrito de promoción de pruebas presentado por la parte actora constante de dos (2) folios útiles en fecha 11.11.2016, a los fines que surta sus efectos legales pertinentes. Seguidamente, el mencionado juzgado dictó auto fechado 23.11.2016, mediante el cual admite las pruebas presentadas por la parte actora por no ser manifiestamente ilegales ni impertinente.

Posteriormente, en fecha 27.1.2017, el apoderado judicial de la parte actora presentó ante el tribunal de cognición, escrito de informes constante de tres (3) folios útiles.

Por último, el juzgado de cognición en fecha 16 de marzo de 2017, emitió el fallo correspondiente a la presente causa, declarando parcialmente con lugar la demanda incoada por la JUNTA DE PROPIETARIOS DE LA COMUNIDAD DE PROPIESTARIOS DEL CENTRO PLAZA, contra la sociedad mercantil INMOBILIARIA BOYACÁ, C.A.

III
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Procede este Juzgado Superior a dictar sentencia con sujeción en los razonamientos y consideraciones que de seguidas se exponen:

Se defieren las presentes actuaciones al conocimiento de esta alzada, en virtud del recurso ordinario de apelación interpuesto en fecha 19 de mayo de 2017, por la abogada MILAGROS COROMOTO FALCÓN, en su condición de defensora ad litem, contra la decisión proferida en fecha 16 de marzo de 2017, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró parcialmente con lugar la demanda.

La sentencia in comento, expresa en su parte pertinente, lo siguiente:

“…De los artículos anteriormente trascritos, se desprende que las planillas de condominio sólo deben referirse a los gastos comunes del edificio y no a otros rubros, por ende se observa que los gastos particulares no podrán ser probados mediante la planilla de condominio, ya que está solo sirve de prueba con valor de título ejecutivo para la cobranza de los gastos comunes al edificio administrado, es por esta razón que en el capítulo anterior se le dio dicho valor probatorio a las planillas de condominio, solo en lo que se refiere al pago del condominio que le corresponde al demandado, pero no se le dio valor alguno para probar lo presuntamente adeudado por la demandada por gastos particulares o no comunes, intereses moratorios y los gastos de cobranza. De igual forma, se observa que en documento de condominio aportado por la parte actora, como medio probatorio, queda establecida la tasa de participación de manera individual en 0.2417%, se deja expresa constancia que esta última será la aplicada en el cálculo de la deuda. Establecido esto y visto que la parte actora no promovió prueba alguna, que demostrara los “gastos no comunes” que demanda, este tribunal considera, que la demandada sólo deberá pagar el condominio de los meses demandados como se establecerá en el cuadro siguiente:
De conformidad con el cuadro explicativo antes expuesto, se concluye, que excluyendo los intereses moratorios, los cuales no pueden ser cobrados a través de las planillas de liquidación del condominio, ni a través del procedimiento de vía ejecutiva, por cuanto no son gastos comunes a los copropietarios, que la parte demandada adeuda al actor por concepto de cuotas de condominio insolutas desde el mes de octubre de 2011, hasta el mes de abril de 2015, la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA Y TRES MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y TRES BOLÍVARES CON CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 273.683,04). Así se decide.-
Asimismo, se ordena el pago de los intereses moratorios causados por el retardo de la parte demandada en el cumplimiento del pago de las planillas de condominio, los cuales deberán ser calculados a la tasa del doce por ciento (12%) anual, desde la fecha de vencimiento de cada una de las liquidaciones hasta la fecha en que esta decisión resulte definitivamente firme, los cuales se calcularán mediante experticia complementaria del fallo. Igualmente, se ordena la indexación de la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA Y TRES MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y TRES BOLÍVARES CON CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 273.683,04), correspondientes a las cuotas de condominio insolutas, desde la introducción de la demanda hasta que el presente fallo quede definitivamente firme, la cual será calculada mediante experticia complementaria al fallo. Así también se decide.
V
DISPOSITIVO
(…Omissis…)
PRIMERO: Se condena a la parte demandada al pago de la cantidad de doscientos setenta y tres mil seiscientos ochenta y tres bolívares con cuatro céntimos (Bs. 273.683,04) por concepto de cuotas de condominio insolutas.
SEGUNDO: Se ordena el pago de los intereses moratorios causados por el retardo de la parte demandada en el cumplimiento del pago de las planillas de condominio, los cuales deberán ser calculados a la tasa del doce por ciento (12%) anual, desde la fecha de vencimiento de cada una de las liquidaciones hasta que esta decisión resulte definitivamente firme, los cuales deberán calcularse mediante una experticia complementaria del fallo.
TERCERO: Se ordena la indexación de la cantidad de doscientos setenta y tres mil seiscientos ochenta y tres bolívares con cuatro céntimos (Bs. 273.683,04), correspondientes a las cuotas de condominio insolutas, la cual será calculada mediante complementaria al fallo, desde la fecha de la introducción de la demanda hasta que el presente fallo quede definitivamente firme. …”

Expuesto lo anterior, debe fijar previamente este juzgador los límites en que ha quedado planteada la controversia, o el thema decidendum en el presente caso, el cual se circunscribe en determinar si la decisión del juzgado a quo en fecha 16.3.2017, en la cual declaró parcialmente con lugar la demanda por cobro de cuotas de condominio impetrada por la JUNTA DE PROPIETARIOS DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL CENTRO PLAZA, se encuentra o no ajustada a derecho. Dicha pretensión fue negada y rechazada de forma pura y simple por la defensora judicial designada. Adicionalmente, debe determinarse si el recurso de apelación ejercido por la defensora judicial de la parte demandada, fue presentado de manera tempestiva o no, quedando fuera del análisis de este juzgador los aspectos que fueron declarados improcedentes en la sentencia no recurrida por el actor, a los fines de no incurrir en el vicio de la “non reformatio im peius”.

Indicado lo anterior, corresponde a este Tribunal indicar el orden decisorio, debiendo pronunciarse en primer lugar respecto a la tempestividad o no del recurso ordinario de apelación interpuesto en fecha 19.5.2017, luego de analizado esto, se pasará a dirimir el problema de mérito planteado.

PRIMERO: Pasa este ad quem a dirimir la solicitud realizada por la parte demandante, de declarar firme la decisión dictada por el juzgado a quo en razón que el recurso de apelación interpuesto por la defensora judicial de la parte demandada contra la mencionada sentencia, sería ejercida fuera del lapso previsto por el artículo 298 del Código de Procedimiento Civil.

En tal sentido, de acuerdo con la doctrina y jurisprudencia emanada de nuestro Máximo Tribunal el juez ad quem tiene el poder de reexaminar la admisibilidad de la apelación, basándose en la tesis procesal consolidada que afirma que en materia recursiva, ello se puede hacer de oficio y verificar si se han cumplido los extremos que condicionan la admisibilidad de la apelación de la primera instancia. En tal sentido, los principios expuestos por la Sala Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia para conferir techo jurisprudencial a la facultad de reexaminar la apelación por un juzgado ad quem, son expresados de la siguiente manera:

“…Constituye una consolidada tesis procesal en materia recursoria, la que establece que el tribunal ad quem tiene plena e ilimitada facultad para de oficio reexaminar si, respecto al recurso de apelación del cual conoce, se han cumplido o no los requisitos o extremos que condicionan su admisibilidad, con independencia de lo que al efecto haya establecido el juzgado a quo.
(…Omissis…)
Es pertinente traer a colación el conjunto de citas doctrinales que a continuación se transcriben:
‘En virtud del principio de reserva legal y de la regla de orden público que preside la regulación de este tema, debe entenderse que el tribunal superior tiene el poder (y el deber) de reexaminar la cuestión de admisibilidad de los recursos; en consecuencia, y a pesar del examen por el juez a quo, si entiende que está mal concedido, lo debe rechazar.
(…Omissis…)
Por supuesto que, según lo dicho, se supone que tal reexamen puede (y debe) hacerse de oficio, aun cuan las partes no lo planteen’ (Vescovi, Enrique: Los recursos judiciales y demás medios impugnativos en Iberoamérica, Ediciones Desalma, Buenos Aires, 1988, p.148 y 149).
(…Omissis…)
El Juez ad quem en su sentencia puede volver a reexaminar la admisibilidad de la apelación aunque las partes no lo soliciten, porque la decisión del juez a quo no lo compromete. Es de la esencia de su competencia la cuestión de la admisibilidad de su apelación….”

En este caso, podemos observar que la parte demandante solicitó al juzgado a quo la inadmisibilidad del recurso ordinario de apelación, por considerar que el mismo fue presentado de manera extemporánea. Ahora bien, de los autos que cursan en el expediente, se desprende que el mencionado tribunal, no emitió pronunciamiento alguno respecto a dicha solicitud y pasó a oír en ambos efectos el recurso y remitirlo a la Unidad de Distribución de los Juzgado Superiores para su respectivo sorteo de ley.

Ahora bien, acorde a la sentencia citada ut supra, este ad quem, tiene la facultad para pronunciarse sobre la admisión o no de la apelación y en aras de decidir sobre este punto, debemos observar que luego de dictada la sentencia recurrida, el apoderado judicial de la parte actora solicitó el cómputo de los días de despacho y días continuos transcurridos desde el día 23 de noviembre de 2016, exclusive, hasta el día 28 de abril de 2017, inclusive. En este aspecto, conforme a la sentencia Nro. 1021 de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 28.6.2011, con ponencia del Magistrado Antonio Carrasquero, se dejó asentado lo siguiente:

“…Todo lo antes expuesto, pudo ser advertido por el juzgador de instancia, quien conforme a la doctrina de esta Sala, debió evitar el perjuicio que se le causó a la parte demandada a consecuencia de la conducta negligente desplegada por la defensora judicial por no ejercer una defensa eficiente, no promover pruebas y no impugnar el fallo adverso a sus representados; de modo que, la actuación del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, convalidó la violación de las garantías constitucionales de los accionantes, específicamente la contenida en el artículo 49 de nuestra Carta Magna. Así se declara.
(…Omissis…)
Por otra parte, observa la Sala que el defensor ad-litem no se opuso a los documentos promovidos por la parte demandante, ni probó nada que favoreciera a sus representados para desvirtuar las afirmaciones de la parte demandante, junto con el hecho de que ejerció extemporáneamente apelación contra la decisión que pronunció, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 5 de noviembre de 1998.
En consecuencia, considera esta Sala que la actuación del defensor no fue diligente pues, como quedó probado con anterioridad, la única actividad que realizó para la localización de sus representados fue el envío de dos telegrama que, además, fue infructuoso, lo que trajo como consecuencia que los demandados quedaran indefensos en el juicio por cobro de bolívares incoado en su contra, con lo cual se produjo la infracción del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, situación que fue denunciada en sede constitucional.
(…Omissis…)
De manera tal, que a juicio de esta Sala la transferencia de la propiedad de dichos bienes, efectuada en un proceso plagado de vicios constitucionales y legales en donde se burlaron los derechos del Fisco, y donde además se enervó el derecho a la doble instancia, mal puede producir efectos, debido a que la fase ejecutiva donde ocurrió, es el resultado de un proceso irrito. En consecuencia, la Sala a los efectos de este amparo no otorga ningún efecto a los remates realizados ya que los mismos atentan contra el orden público constitucional.
(…Omissis...)
No puede considerarse como válido un proceso en el cual se irrespetaron las garantías constitucionales básicas de una de las partes, por lo cual, la situación no resulta irreparable, ya que es precisamente la nulidad del fallo que se ejecutó, el objeto de la presente acción de amparo…)…” (Subrayado de este ad quem).

En tal sentido, la apelación efectuada por la referida defensora ad litem debe considerarse oportuna, dado que se debe garantizar la doble instancia a los fines de no lesionar la defensa de la parte demandada, lo contrario conllevaría a una reposición de la causa inútil, dado que se debe dar estricto cumplimiento a la referida sentencia vinculante, Así se declara.

Dilucidado lo anterior, pasa este Juzgador a valorar y analizar las pruebas aportadas al proceso, a los fines de resolver el fondo del presente asunto.

Con el libelo:

• Copia certificada de autorización otorgada por la Junta de Propietarios del Centro Plaza, según lo acordado por los miembros de dicha junta en las sesiones: a) Nro. 06022015-103, de fecha 6.2.2015; b) Minuta aclaratoria Nro. 19022015-104, de fecha 19.2.2015, y; c) Minuta aclaratoria de fecha 27.4.2015. Documento que no fue impugnado, motivo por el cual, este tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.361 del Código Civil, como evidencia de la autorización emanada de dicha reunión de propietarios a los fines de iniciar un proceso judicial para lograr el cobro del monto adeudado por concepto de cuotas de condominio, al inmueble signado con el Nro. CC3-65. Así se declara.

• Copia certificada del documento de propiedad del inmueble destinado a comercio u oficina, identificado con la letra y número “CC-3-65”, ubicado en el nivel 03 del Conjunto Centro Plaza, Avenida Francisco de Miranda, Urbanización Los Palos Grandes, Jurisdicción del Municipio Chacao del estado Miranda. Documento que no fue impugnado, motivo por el cual, este tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.384 del Código Civil, como evidencia de la obligación de todos y cada uno de los copropietarios de pagar los gastos comunes a razón de la alícuota del inmueble de autos que queda establecida en 0.2417%. Así se decide.

• Originales de 43 planillas de condominio que corresponden a los meses que van desde octubre del 2011 hasta abril de 2015, contentivas de las obligaciones dejadas de cumplir por parte de la demandada y el monto que acarrea cada una de ellas. Documentos que no fueron impugnados, motivo por el cual, este Tribunal los valora de conformidad con el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, siendo que dichas liquidaciones tienen fuerza probatoria únicamente en lo referente a los gastos comunes establecidos en ellas. Así se declara.

En el lapso probatorio

• Copia simple del documento de condominio del Conjunto Centro Plaza, inscrito en la oficina Subalterna del Segundo Circuito del Registro del Distrito Sucre del estado Miranda, en fecha 30.1.1973, quedando anotado bajo el Nro. 13, Tomo 3, Protocolo Primero. Documento que no fue impugnado, motivo por el cual, este tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y artículo 1.359 del Código Civil, como evidencia de la facultad de la demandante como Administradora del Conjunto Centro Plaza, así como las consideraciones generales respecto a las cuotas condominiales y la obligación al pago de las mismas. Así se decide.

• Copia simple de fragmento de el documento complementario número 3 del documento de condominio del Conjunto Centro Plaza, protocolizado por ante la Oficina Subalterna del 3er Circuito de Registro del Distrito Sucre del estado Miranda, en fecha 24.11.1976, quedando anotado bajo el Nro. 10, Tomo 19, folio 101. Documento que no fue impugnado, motivo por el cual, este tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y artículo 1.359 del Código Civil, como evidencia de que el pago de los intereses moratorios fueron convenidos en el documento de condominio a una tasa del doce por ciento (12%) anual. Así se declara.

Cumplida la tarea valorativa de las pruebas y a los fines decisorios, este Tribunal pasa a pronunciarse y al respecto se observa:

En el sub iudice se acciona por cobro de cuotas de condominio correspondientes a los meses transcurridos desde octubre de 2011, hasta el mes de abril de 2015, ambos inclusive, y que por el incumplimiento de dichos pagos alcanzan la cantidad total de QUINIENTOS CUARENTA y UN MIL TRESCIENTOS CUARENTA y TRES BOLÍVARES CON TRENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 541.343,35) incluyendo los intereses moratorios. Que estos montos se encuentran reflejados en las planillas o comprobantes de condominio consignados por la actora (folios 52 hasta 94) correspondientes al inmueble distinguido con el número y letra CC-3-65, del Conjunto Centro Plaza, ubicado en la Avenida Francisco de Miranda, Urbanización los Palos Grandes, Jurisdicción del Municipio Chacao del estado Miranda.

Así, respecto a la causa que aquí nos atañe, se debe traer a colación lo previsto en el artículo 11 de la Ley de Propiedad Horizontal, el cual establece:

“…Son gastos comunes para todos los propietarios, los siguientes:
a) Los que correspondan a la administración, conservación, reparación de cosas comunes;
b) Los que hubieren sido acordados como tales por el 75% de los propietarios, por lo menos;
c) Los declarados comunes por la ley o por el documento de condominio, los cuales se entienden causados para el cuido y mantenimiento del bien sometido al régimen legal de la propiedad horizontal…”

De igual manera, el artículo 13 eiusdem, establece la obligación que tiene cada copropietario de pagar los gastos del inmueble, los cuales son inherentes a este y la ley lo establece de la siguiente manera:

“…La obligación del propietario de un apartamento o local por gastos comunes sigue siempre a la propiedad del apartamento o local, aun respecto de gastos causados antes de haberlo adquirido. Queda a salvo el derecho que pueda corresponder al adquirente contra el enajenante, en razón del pago que aquél hubiere realizado por tal concepto.
Lo dispuesto en el encabezamiento de este artículo no impide exigir su contribución en los gastos comunes al propietario que después de constituido en mora enajene el apartamento…”

Igualmente, la Ley de Propiedad Horizontal, no solo establece gastos comunes a los copropietarios por formar parte de determinado condominio, sino que también establece que tipo de gastos no son comunes a ellos como lo difiere el artículo 12 de le mencionada ley, de la siguiente manera:

“…Sin embargo, si existieren bienes comunes cuyo uso se haya atribuido exclusivamente a un apartamento en los casos autorizados por esta Ley, serán por cuenta del propietario de dicho apartamento la totalidad de los gastos de mantenimiento de los mencionados bienes así como las reparaciones menores que requieran y las mayores cuya necesidad se deba a no haberse efectuado oportunamente las reparaciones menores…”

Ahora bien, a falta de pago oportuno de una deuda, surge para el acreedor un verdadero perjuicio, ya que su patrimonio se ve disminuido, por ello basta con la mera demostración de la existencia de una deuda líquida y exigible para que surja inmediatamente la obligación de pagar intereses.

Con base en ello, aquí se debe tomar en cuenta que en las obligaciones que tienen por objeto sumas de dinero, los daños y perjuicios o intereses causados, derivados de ellas por el retardo en el cumplimiento pueden ser fijados de 2 formas: i) Que la ley los establezca, los cuales se entenderán como interés legal, que serán del tres por ciento (3%); y ii) Que sean establecidas por las partes también conocidos como interés convencionales, supuesto este que se corresponde con el caso que nos ocupa, a lo pautado entre la administradora y la junta de condominio, los cuales quedaran establecidos en doce por ciento (12%) anual.

Así pues, en el caso que el cálculo de los recibos de condominio que constituyen los documentos fundamentales de la demanda, presentaren cálculos que no corresponden tal y como dijo el a quo, ello no es óbice para que el demandado no cumpla con su obligación de pagar dichas cuotas condominiales, lo que de suyo hace evidentemente responsable al accionado de los supuestos contemplados en el artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal referentes a las contribuciones que deben efectuar cada uno de los propietarios respecto de los gastos comunes acorde a la proporción del porcentaje que le corresponda, el cual a su vez se concatena con el artículo 7 eiusdem, el cual establece: .

“…A cada apartamento se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada apartamento no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime…”

En ese sentido, observamos que en autos no se evidencia que haya quedado probado que el demandado cumpliera con su obligación de pagar las cuotas de condominio reclamadas como insolutas por la parte actora.

Asimismo, se debe traer a colación lo previsto en el artículo 14 eiusdem, que dispone:
“…Las contribuciones para cubrir los gastos podrán ser exigidas por el administrador del inmueble o por el propietario que hubiere pagado sumas que corresponda aportar a otro propietario. Para el efecto de estos cobros, harán fe contra el propietario moroso, salvo prueba en contrario, las actas de asambleas inscritas en el libro de acuerdos de los propietarios y los acuerdos inscritos por el administrador en dicho libro, cuando estén justificados por los comprobantes que exige esta Ley.
Las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, tendrán fuerza ejecutiva…”

De lo ut supra citado se evidencia que efectivamente las planillas de condominio que fueron promovidas junto con el escrito libelar, solo sirven para demostrar los gastos comunes del edificio o condominio, mas no deberían contener, gastos que no son comunes a los copropietarios; es decir, las mencionadas planillas solo buscan demostrar los gastos comunes del edificio administrado y por ello, no prueban los gastos particulares junto con sus respectivos intereses moratorios y gastos de cobranza, ratificándose en este aspecto lo dilucidado por el a quo. Así se decide.

Establecido lo anterior, y visto que la parte accionante no promovió pruebas que demostraran los “gastos no comunes”, este ad quem considera, que la accionada sólo deberá pagar el monto por los meses de condominio demandados, según como lo establece el siguiente cuadro:


MES-AÑO RECIBO DE CONDOMINIO
Cuota Parte Gastos Total del Edificio (Comunes) Alícuota
Oct-11 Bs. 3.534,01 Bs. 1.462.143,73 0.2417%
Nov-11 Bs. 2.613,46 Bs. 1.081.284,17 0.2417%
Dic-11 Bs. 2.985,54 Bs. 1.235.225,39 0.2417%
Ene-12 Bs. 2.438,38 Bs. 1.008.846,05 0.2417%
Feb-12 Bs. 2.596,77 Bs. 1.074.377,94 0.2417%
Mar-12 Bs. 2.840,97 Bs. 1.175.412,06 0.2417%
Abr-12 Bs. 2.381,52 Bs. 985.318,86 0.2417%
May-12 Bs. 2.405,72 Bs. 995.333,66 0.2417%
Jun-12 Bs. 2.957,99 Bs. 1.223.826,73 0.2417%
Jul-12 Bs. 2.455,71 Bs. 1.016.014,21 0.2417%
Ago-12 Bs. 4.061,32 Bs. 1.680.313,08 0.2417%
Sep-12 Bs. 2.946,54 Bs. 1.219.090,13 0.2417%
Oct-12 Bs. 3.301,98 Bs. 1.366.146,96 0.2417%
Nov-12 Bs. 3.338,98 Bs. 1.381.457,24 0.2417%
Dic-12 Bs. 3.199,21 Bs. 1.323.629,53 0.2417%
Ene-13 Bs. 3.961,12 Bs. 1.638.857,08 0.2417%
Feb-13 Bs. 5.232,13 Bs. 2.164.719,18 0.2417%
Mar-13 Bs. 4.900,58 Bs. 2.027.547,90 0.2417%
Abr-13 Bs. 4.625,30 Bs. 1.913.654,17 0.2417%
May-13 Bs. 4.687,57 Bs. 1.939.417,61 0.2417%
Jun-13 Bs. 4.798,63 Bs. 1.985.367,12 0.2417%
Jul-13 Bs. 4.691,2 Bs. 1.940.953,40 0.2417%
Ago-13 Bs. 4.751,95 Bs. 1.966.054,55 0.2417%
Sep-13 Bs. 5.660,76 Bs. 2.342.059,09 0.2417%
Oct-13 Bs. 5.605,89 Bs. 2.319.358,07 0.2417%
Nov-13 Bs. 6.550,50 Bs. 2.710.719,22 0.2417%
Dic-13 Bs. 6.332,73 Bs. 2.620.077,86 0.2417%
Ene-14 Bs. 8.280,46 Bs. 3.425.924,35 0.2417%
Feb-14 Bs. 7.482,55 Bs. 3.095.799,91 0.2417%
Mar-14 Bs. 8.494,26 Bs. 3.514.380,66 0.2417%
Abr-14 Bs. 8.550,84 Bs. 3.537.789,36 0.2417%
May-14 Bs. 7.823,59 Bs. 3.236.901,91 0.2417%
Jun-14 Bs. 9.223,55 Bs. 3.816.116,69 0.2417%
Jul-14 Bs. 9.668,18 Bs. 4.000.057,21 0.2417%
Ago-14 Bs. 10.775,56 Bs. 4.458.237,66 0.2417%
Sep-14 Bs. 11.906,95 Bs. 4.926.332,28 0.2417%
Oct-14 Bs. 11.075,07 Bs. 4.582.155,07 0.2417%
Nov-14 Bs. 10.152,06 Bs. 4.200.272,35 0.2417%
Dic-14 Bs. 10.896,64 Bs. 4.508.333,73 0.2417%
Ene-15 Bs. 12.034,39 Bs. 4.979.060,60 0.2417%
Feb-15 Bs. 11.923,93 Bs. 4.933.359,73 0.2417%
Mar-15 Bs. 14.455,46 Bs. 5.980.745,56 0.2417%
Abr-15 Bs. 15.083,01 Bs. 6.240.384,16 0.2417%
TOTAL Bs. 273.683,04 Bs. 113.203.056,22

Así pues, conforme al cuadro ut supra indicado, debe determinarse que los montos allí plasmados, excluyen los intereses moratorios pues la configuración de estos son ajenos a los gatos comunes de los copropietarios y por ende no podrán cobrarse a través de las planillas de liquidación de condominio, ni tampoco por la vía ejecutiva, en tal sentido, la parte demandada adeuda al demandante la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA Y TRES MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y TRES BOLÍVARES CON CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 273.683,04), por concepto de cuotas de condominio insolutas desde el mes de octubre de 2011, hasta el mes de abril de 2015. -*-/

A este tenor, se ordena el pago de los intereses moratorios causados por el retardo en el cumplimiento del pago, los cuales deberán ser calculados a una tasa del doce por ciento (12%) anual, desde la fecha de vencimiento de cada una de las liquidaciones hasta la fecha en que esta decisión resulte definitivamente firme. Igualmente se acuerda la indexación judicial respectiva de la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA Y TRES MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y TRES BOLÍVARES CON CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 273.683,04), correspondientes a las cuotas de condominio insolutas, desde la admisión de la demanda hasta que el presente fallo quede definitivamente firme tomando en cuenta el Índice de Precios al Consumidor (I.P.C.) publicado por el Banco Central de Venezuela en los lapsos establecidos, por un experto nombrado por el a quo, siendo todo ello calculado mediante experticia complementaria del fallo según como lo dispone el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

Congruente con todo lo antes explanado, resulta forzoso para este ad quem considerar ajustada a derecho la sentencia recurrida, por lo que se declara sin lugar la apelación ejercida y se confirma la decisión de fecha 16 de marzo de 2017, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y así se dispondrá de manera positiva y precisa en el dispositivo de este fallo. Y ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.



IV
DISPOSITIVA

En mérito de las consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido en fecha 19 de mayo de 2017 por la abogada MILAGROS COROMOTO FALCÓN, en su condición de defensora ad litem de la parte demandada sociedad mercantil INMOBILIARIA BOYACA, C.A., en contra del fallo dictado en fecha 16 de marzo de 2017, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual declaró parcialmente con lugar la demanda por cobro de cuotas de condominio incoada por la JUNTA DE PROPIETARIOS DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL CENTRO PLAZA en fecha 10 de junio de 2015, la cual queda confirmada con la motivación aquí expuesta.

SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demandada por COBRO DE CUOTAS DE CONDOMINIO, incoada por la JUNTA DE PROPIETARIOS DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL CENTRO PLAZA contra la sociedad mercantil INMOBILIARIA BOYACA, C.A., plenamente identificadas en el texto del presente fallo, en consecuencia se condena a la parte accionada a pagar a la actora lo siguiente: 1) DOSCIENTOS SETENTA Y TRES MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y TRES BOLÍVARES CON CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 273.683,04) por concepto de cuotas de condominio insolutas; 2) el pago de los intereses moratorios causados por el retardo en el cumplimiento del pago, los cuales deberán ser calculados a una tasa del doce por ciento (12%) anual, desde la fecha de vencimiento de cada una de las cuotas líquidas, hasta la fecha en que esta decisión resulte definitivamente firme; y 3) Indexación de la cantidad correspondientes a las cuotas de condominio insolutas, desde la admisión de la demanda hasta que el presente fallo quede definitivamente firme tomando en cuenta el Índice de Precios al Consumidor (I.P.C.) publicado por el Banco Central de Venezuela en los lapsos establecidos.

TERCERO: Se acuerda la realización de experticia complementaria del fallo, conforme a lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de que se designe experto único para que proceda al cálculo de los intereses moratorios que se sigan generando y calcular el monto correspondiente a la corrección monetaria conforme a lo antes acordado.

CUARTO: Por la naturaleza de lo decidido no se produce condenatoria en costas.

Expídase copia certificada de la presente sentencia y se ordena su archivo en el libro copiador de sentencias definitivas, a tenor de lo previsto en el artículo 248 eiusdem.


REGÍSTRESE Y PUBLÍQUESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 207° de la Independencia y 158° de la Federación, a veintiocho (28) días del mes de septiembre de dos mil diecisiete (2017).
EL JUEZ,


ARTURO MARTINEZ JIMÉNEZ

LA SECRETARIA,

Abg. SCARLETT RIVAS ROMERO
En esta misma data, siendo las tres y veinticinco minutos de la mañana (3:25 a.m), se publicó, se registró y se agregó al presente expediente la anterior decisión, constante de siete (7) folios útiles.
LA SECRETARIA,

Abg. SCARLETT RIVAS ROMERO




Expediente Nº AP71-R-2017-000538
AMJ/SRR/IMJ.-

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