REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 207° y 158°
DEMANDANTE: GLADYS DEL VALLE CARVAJAL FLORES, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V- 6.662.267.
APODERADA
JUDICIAL: YENICE ASTEN PÉREZ, abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 97.806.
DEMANDADOS: INVERSIONES 35.335, C.A., sociedad mercantil inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y stado Miranda, en fecha 27 de mayo de 1991, bajo el Nº 74, Tomo 85-A-Pro; y al ciudadano GUILLERMO BOLIVAR, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V- 7.924.680.
APODERADAS
JUDICIALES: MARÍA ANTONIA BENITES e IRKA BLANCO BOLÍVAR, abogadas en ejercicio e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 135.851 y 252.547, la primera en representación de la sociedad mercantil demandada.
JUICIO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO
SENTENCIA: DEFINITIVA
MATERIA: CIVIL
EXPEDIENTE: AP71-R-2015-000533
I
ANTECEDENTES
Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en razón del recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 24 de abril de 2015, por la abogada YENICE ASTEN PÉREZ, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, ciudadana GLADYS DEL VALLE CARVAJAL FLORES, contra la decisión proferida en fecha 29 de enero de 2015, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró inadmisible la presente demanda de retracto legal arrendaticio incoada por la parte actora, contra la sociedad mercantil INVERSIONES 35.335, C.A., y el ciudadano GUILLERMO JOSÉ BOLÍVAR LEÓN, en el expediente signado con el Nº AP11-V-2010-001168 de la nomenclatura del aludido juzgado.
El referido medio recursivo fue oído en ambos efectos por el a quo mediante auto fechado 22 de mayo de 2015, ordenando la remisión del presente expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, para el sorteo de ley.
Verificada la insaculación el día 25 de mayo de 2015, fue asignado el conocimiento y decisión de la preindicada apelación a este Juzgado Superior, recibiendo las actuaciones el día 26 de ese mismo mes y año. Seguidamente, mediante auto dictado en la misma oportunidad de recepción del expediente (26/05/2015), se le dió entrada al expediente y se ordenó la notificación de las partes intervinientes en el juicio, con la advertencia de que una vez conste en autos el haberse practicado la última de las notificaciones ordenadas y así se haga constar la secretaría de este Juzgado, se procedería a fijar mediante auto expreso, al tercer (3º) día de despacho siguiente a fin de que tenga lugar la audiencia oral y pública de conformidad con el artículo 123 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
II
AUDIENCIA EN ALZADA
Notificadas las partes, revelan estas actas que este Tribunal fijó día y hora para la celebración de la audiencia oral y pública a la que alude el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la cual tuvo lugar el día 11 de de 2017 . Así pues, a dicho acto concurrieron la abogada IRKA BLANCO BOLÍVAR inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 252.547, actuando en su condición de apoderada judicial del codemandado ciudadano GUILLERMO JOSÉ BOLÍVAR LEÓN. Asimismo, no compareció la actora ni por si ni por medio de abogado en el presente asunto, acto en el cual se dejó asentado lo siguiente:
“…En cuanto al mérito del asunto debatido, debe señalar este Tribunal que efectivamente la parte arrendadora dio cumplimiento a la normativa prevista en los artículos 42 y siguientes de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios aplicable rationi temporis al asunto debatido, que si bien quedó probado en autos que el arrendatario tenía más de dos años ocupando el inmueble, y se encontraba solvente en el pago de la pensión de arrendamiento, no satisfizo totalmente las aspiraciones del propietario en cuanto al precio de venta y las condiciones de pago estipuladas, ya que consta claramente en la notificación practicada en fecha 4 de noviembre de 2009, que en forma expresa señaló que aceptaba el precio de venta sin que ello implicara conformidad con el precio ofrecido, indicando que era arrendadora del arrendador, de plazo vencido en virtud de la condenatoria en costas por decisiones judiciales y daños y perjuicios efectivamente causados, lo que determina que la arrendataria no dio cumplimiento a lo previsto en los artículos 42 y 44 de la referida ley, motivo por el cual, resulta forzoso para este Tribunal en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declarar parcialmente con lugar el recurso de apelación ejercido y sin lugar la demanda por retracto legal arrendaticio impetrada por la ciudadana Gladys Carvajal Flores contra la sociedad mercantil Inversiones 35.335, C.A y el ciudadano Guillermo Bolívar León. Se impone las costas a la parte actora conforme a lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…”
III
SÍNTESIS DE LOS HECHOS
La presente controversia se inició mediante escrito libelar interpuesto en fecha 10 de diciembre de 2010, por la abogada YENICE ASTEN PÉREZ, actuando en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana GLADYS DEL VALLE CARVAJAL FLORES, con base a los siguientes hechos: 1) Que su representada suscribió un contrato de arrendamiento en fecha 15 de noviembre del 2000, con la sociedad mercantil Inversiones 35.335, C.A., sobre un inmueble constituido por un apartamento ubicado en el Edificio Everest, Piso 3, distinguido con el Nº 11, ubicada en la Avenida Ingeniería, Urbanización Los Chaguaramos, Municipio Libertador, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital, quedando inscrito bajo el Nº 18, Tomo 119 de los libros respectivos. 2) Que el ciudadano Gabriel Briceño J., quien es venezolano, titular de la cédula de identidad Nº V- 3.400.476, representante legal de la arrendadora y el ciudadano Guillermo Bolívar León (actual comprador), desde el 2006, han perturbado reiteradamente a su representada, violando su domicilio, sacando todas sus pertenencias del inmueble y guardándolas en un húmedo sótano, lo cual causó graves daños a la mayoría de sus pertenencias; por lo que en razón de lo anterior, ejercieron una acción de amparo constitucional, siendo que de esta manera se le restituyó a su representada el uso, goce y disfrute del inmueble en su carácter de arrendataria legítima. 3) Que en el año 2008 se protocolizó el documento de condominio del Edificio Everest, ante el Registro Público del Cuarto Circuito del Municipio Libertador, anotado bajo el Nº 45, Tomo 1, Protocolo Primero de fecha 04/07/08; siendo entonces que a finales de octubre de 2009, se le ofreció nuevamente en venta el apto. Nº 11 del edificio Everest, a través de la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador, oferta que aceptó la arrendataria, la cual fue notificada mediante actuación del Juzgado Noveno de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 4 de noviembre de 2009, en la oficinas de la empresa Inversiones 35.335, C.A. 4) Que no obstante a lo anterior, el ciudadano Gabriel Briceño Jurado (representante legal de la empresa demandada), procedió a vender al ciudadano Guillermo Bolívar León, ya identificado, el inmueble objeto de la demanda en fecha 12 de abril de 2010; siendo que su representada siendo arrendataria por mas de dos (2) años consecutivos tiene a su favor el derecho de preferencia para adquirir el inmueble, tal y como lo establece la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no obstante de encontrarse solvente en relación a las pensiones arrendaticias. 5) Que es por todo lo expuesto, que demanda el retracto legal arrendaticio a los codemandados, para que convengan o en su defecto a ello sean condenados por el tribunal en lo siguiente: Primero: En venderle a su representada el inmueble objeto de la demanda por la cantidad de DOSCIENTOS DIECISEIS MIL NOVECIENTOS NOVENTA BOLÍVARES (Bs. 216.990,00). Segundo: la expresa condenatoria en costas y costos por haber dado lugar al presente juicio. 6) Fundamentó su accionar en base a lo establecido en los artículos 42 al 50 del la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y fijó la cuantía de la presente demanda en la cantidad de DOSCIENTOS DIECISEIS MIL NOVECIENTOS NOVENTA BOLÍVARES (Bs. 216.990,00). Por último, solicitó que la presente demanda sea declarada con lugar.
La demanda in comento aparece admitida por de conformidad con lo establecido en el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, en fecha 13 de diciembre de 2010, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ordenándose el emplazamiento de los codemandados, sociedad mercantil Inversiones 35.335, C.A., en la persona de su presidente ciudadano Gabriel Briceño Jurado, y a el ciudadano Guillermo Bolívar, todos ya identificados, para que comparecieran al segundo (2º) día de despacho siguiente a que constara última de las citaciones se haga, para que dieran contestación a la demanda.
Agotados los trámites de citación personal de los codemandados, en fecha 29 de abril de 2011, la representación judicial de la sociedad mercantil Inversiones 35.335, C.A. y el ciudadano Guillermo José Bolívar León, procedió a contestar la presente demanda en los términos siguientes: 1) Rechazó y contradijo que la oferta de venta del inmueble objeto de la demanda, fue aceptada debidamente, por cuanto, según lo establecido en el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el arrendatario deberá notificar al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor; siendo el caso que dicha aceptación la realiza “sin que implique la aceptación del precio”, por cuanto exige una compensación no determinada y vinculada a las resultas –aún en trámite- de procedimientos judiciales de intimación de costas e inclusive una acción penal, lo cual no constituye una aceptación indubitable (fuera de dudas), pues condiciona la aceptación a una compensación por una cifra que ni ella misma conoce. 2) Rechazó y contradijo los argumentos expuestos por la parte actora en el sentido de solicitar que su representada sea condenada en costas, ya que el petitorio principal de la demanda, debe ser declarado sin lugar.
Luego, en fecha 13 de mayo de 2011, la representación judicial de los codemandados sociedad mercantil Inversiones 35.332, C.A. y ciudadano Guillermo José Bolívar León, procedió a promover pruebas en el presente asunto. Posteriormente, el juzgado de la causa se pronunció respecto a la admisibilidad de las pruebas promovidas, mediante auto de fecha 16 de mayo de 2011.
Finalmente, en fecha 29 de enero de 2015 el a quo procedió a dictar sentencia en el presente asunto, mediante fallo constante de tres (3) folios útiles.
Concluida la sustanciación según quedo establecido en los antecedentes de este fallo, se entró en la fase para sentenciar que nos ocupa.
IV
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Procede este Tribunal a dictar sentencia con sujeción en los razonamientos y consideraciones que de seguida se exponen:
Correspondieron las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en razón del recurso de apelación ejercido en fecha 24 de abril de 2015, por la abogada YENICE ASTEN PÉREZ, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora ciudadana GLADYS DEL VALLE CARVAJAL FLORES, contra la decisión proferida en fecha 29 de enero de 2015, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró Inadmisible la pretensión de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, propuesta contra la sociedad mercantil INVERSIONES 35.335, C.A., y el ciudadano GUILLERMO JOSÉ BOLÍVAR LEÓN. Esa decisión judicial es, en su parte pertinente, como sigue:
“…La representación judicial de la parte demandante pretende el retracto legal del bien inmueble vendido y que fue objeto de arrendamiento tal como quedó señalado anteriormente; y que está destinado a vivienda, y en ese sentido es oportuno traer a colación lo dispuesto en el artículo 94, disposiciones Transitoria Primera y Derogatoria Única de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, de fecha 12 de noviembre de 2011, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 6.053 Extraordinario, que disponen lo siguiente:
(…omissis…)
De las normas antes transcritas se precisa, que previo a cualquier demanda, entre las cuales destaca el supuesto de retracto legal en materia de arrendamientos de vivienda, el demandante, debe agotar el procedimiento administrativo ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, aun en aquellos casos que se iniciaron antes de la entrada en vigencia de la Ley citada supra, esto es del 12 de noviembre de 2011, por mandato expreso de la Ley, y como consecuencia, de la derogatoria de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios del 7 de diciembre de 1.999. Así se precisa
Ahora bien, la presente demanda versa sobre el retracto legal arrendaticio de un bien inmueble destinado a vivienda, ampliamente descrito en el libelo y contrato, propuesta en el año 2010, y durante su curso o iter, en el año 2011, entro en vigencia la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la cual ordenó que las acciones en tramite continuarán rigiéndose por ella, y en ese orden, al contrastarla con lo establecido en el artículo 90 euisdem, no se logra colegir de los autos que la parte demandante en el recorrido del juicio agotará el procedimiento administrativo previo, ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda. Así se establece.
En consecuencia, este Tribunal, con fundamento en los razonamientos expuestos debe forzosamente declarar en esta etapa, INADMISIBLE la presente demanda, que por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, interpusiera la ciudadana GLADYS DEL VALLE CARVAJAL FLORES, contra la sociedad mercantil INVERSIONES 35.335, C.A., en la persona de su representante, ciudadano GABRIEL BRICEÑO JURADO, y el ciudadano GUILLERMO JOSÉ BOLIVAR LEON, todas las partes identificadas al inicio de la presente sentencia. Así se decide…”.
Corresponde en el sub examine determinar el thema decidendum, el cual está claramente enmarcado en los hechos alegados por las partes, así, la actora persigue el retracto legal arrendaticio contra de la sociedad mercantil Inversiones 35.335, C.A. y el ciudadano Guillermo José Bolívar León, en virtud de haber suscrito con la primera de las nombradas, un contrato de arrendamiento debidamente autenticado en fecha 15/11/2000 sobre el inmueble antes identificado, y en el cual, durante la vigencia de la referida relación arrendaticia, se han suscitado situaciones engorrosas para la inquilina, que han requerido intervención judicial. Por otro lado, respecto a la acción de retracto legal, indica la actora que en fecha 04/07/2008 se protocolizó el documento de condominio del edificio al cual pertenece el inmueble, y a finales del año 2009 se le ofreció en venta el mismo, aceptando la misma mediante actuación llevada por el Juzgado Noveno de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 04/11/2009, y que no obstante a esta aceptación, el representante de la arrendadora, procedió a vender el inmueble a un tercero, ciudadano Guillermo Bolívar León, en fecha 12 de abril de 2010, encontrándose la actora con el derecho de preferencia para adquirir el inmueble, ya que ha sido arrendataria por mas de dos (2) años consecutivos y se encuentra solvente con las pensiones arrendaticias.
En la litis contestatio, la representación judicial de los codemandados adujo que la oferta de venta del inmueble objeto de la demanda fue aceptada indebidamente, ya que en la notificación realizada por la actora, no contiene una aceptación indubitable (fuera de dudas), indicando que no implica la conformidad con el precio ofertado ya que condicionó la actora su aceptación a una compensación no determinada y devenida a las resultas –aún en trámite- de procedimientos judiciales de intimación de costas e inclusive una acción penal.
Fijado lo anterior, pasa este sentenciador a dirimir el conflicto jurídico aquí planteado, no sin antes hacer algunas consideraciones sobre el presente asunto.
Consta que la pretensión esgrimida por la parte actora es con motivo a un retracto legal arrendaticio, el cual aparece interpuesta en fecha 10 de diciembre de 2010, ante los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, siendo que para ese momento de presentación, se encontraba vigente el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicada en la Gaceta Oficial Nº 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999, siendo que la figura de retracto legal invocada se encuentra amparada por dicha ley. Ahora bien, estando la presente causa en el trámite especial correspondiente, entró en vigencia la Ley y Reglamento para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, publicada en la Gaceta Oficial Nº 39.799, de fecha 14 de noviembre de 2011, por lo que todos los juicios de arrendamientos o sub arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda que se estuvieren tramitando, quedaron sujetos a las condiciones determinadas en esa Ley.
Sin embargo, es necesario acotar que para el momento en el que se interpuso la presente demanda, dicha Ley (Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda) no había entrado en vigencia. En este sentido, establece el artículo 3 del Código Civil que “La Ley no tiene efecto retroactivo”. Asimismo, señala el autor patrio Sánchez Covisa en su obra “La Vigencia Temporal de la Ley en el Ordenamiento Jurídico Venezolano”, página 220, lo siguiente:
“…Las leyes relativas a la clasificación y a la condición jurídico de los bienes –que tienen un cierto paralelismo con las leyes relativas al estado ya (sic) la capacidad de las personas- se aplican e modo inmediato a todas las cosas existentes en el momento de su entrada en vigor.
Las leyes relativas a la adquisición y extinción de los derechos reales afectan a los hechos de que se deriva esa adquisición o extinción que se verifiquen con posterioridad a su entrada en vigencia. Las que regulan el contenido de los derechos reales –propiedad, servidumbre, etc.- en cuanto normas constitutivas de un estado legal de orden público, afectan a todos los derechos existentes en el momento de su vigencia.
Lo que no podrá hacer la nueva ley es afectar a los efectos ya producidos ni valorar un hecho adquisitivo o extintivo anterior…” (Resaltado de esta Alzada).
Visto el criterio anterior, así como el precepto normativo transcrito y la fecha de interposición de la demanda, es evidente que –en el presente caso- la normativa aplicable era la de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por cuanto tanto la relación arrendaticia, como el contrato discutido iniciaron o fueron suscritas antes de la entrada en vigencia de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, en virtud de lo cual, en lo atinente a las normas de carácter sustantivo, no tienen efecto retroactivo, y en lo que respecta a las normas de procedimiento, estas son aplicables desde el momento de entrar en vigencia la ley, razón por la cual, considera este Juzgador que la sentencia recurrida yerra al declarar la inadmisibilidad de la presente demanda, por considerar que se debió haber cumplido, ya que en ese entonces solo se ordenaba la suspensión de los juicios y luego por sentencia de la Sala de Casación Civil, solo procedería la paralización en fase ejecución en cado de que el juicio implicara el desalojo del inmueble arrendado como vivienda, por todo lo antes expuesto se revoca la decisión dictada por el juzgado a quo por cuanto dicho pronunciamiento se dictó luego de sustanciado todo el procedimiento y promovidas pruebas por ambas partes se pasa a dirimir el mérito de la controversia. Y así se declara.
Establecido lo anterior, pasa quien aquí decide a resolver todos y cada uno de los alegatos de fondo que han quedado controvertidos en la presente demanda, previo al análisis de las pruebas aportadas por ambas partes.
Pruebas aportadas por la parte actora:
• Marcado con la letra “B”, constante de seis (6) folios útiles copia del contrato de arrendamiento suscrito por la sociedad mercantil Inversiones 35.335, C.A., en su carácter de arrendador y la ciudadana Gladys del Valle Carvajal Flores, en su carácter de arrendataria, el cual aparece autenticado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital en fecha 15 de noviembre de 2000, anotado bajo el Nº 18, Tomo 119 de los libros respectivos. A dicha documental se le otorga valor probatorio en virtud de no haber sido desconocida ni tacahda por la parte contraria, de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.163 del Código Civil, evidenciando la relación arrendaticia vinculante entre las partes. Así se establece.
• Marcado con la letra “C”, constante de diez (10) folios útiles notificación judicial practicada por el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 4 de noviembre de 2009. Este Juzgador le otorga a la referida documental valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, evidenciando la aceptación por parte de la actora a la venta propuesta por la sociedad mercantil Inversiones 35.335, C.A., sin que implique la conformidad con el precio. Así se establece.
• Marcado con la letra “D”, constante de diez (10) folios útiles copia certificada del documento de compra venta suscrito entre los ciudadanos Gabriel Briceño Jurado y el ciudadano Guillermo José Bolívar León, ya identificados, actuando en su carácter de vendedor-comprador respectivamente, respecto al inmueble objeto de la demanda. Asimismo, dicho contrato de compra venta aparece registrado ante el Registro Público del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 12 de abril de 2010, e inscrito bajo el Nº 2010.607, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 217.1.1.20.1122 y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2010. Este Juzgador a la referida documental le otorga valor probatorio a tenor de lo establecido en el artículo 429 del código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.359 y 1.384 del Código Civil, evidenciando la venta del inmueble objeto de la demanda. Así se establece.
• Marcados con las letras “E”, “F” y “G”, copia de voucher de pago realizados al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por la cantidad de CINCUENTA Y SEIS CON OCHENTA Y UN CÉNTIMOS (Bs. 56,81). A dichas documentales se le otorgan valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.383 del Código Civil por considerarse como tarjas, aunado que los mismos, presentan sello húmedo en el reverso proveniente del referido juzgado de consignación, y evidencian los pagos de los meses ahí reflejados. Así se establece.
Pruebas aportadas por la codemandada:
• Reprodujo el mérito favorable de los autos, específicamente en el documento que riela a los folios diecisiete (17) al veintiséis (26) del presente expediente contentivo de las actuaciones del Juzgado Noveno de Municipio del Área Metropolitana de Caracas. En relación a la promoción del mérito favorable de los autos es oportuno efectuar algunas precisiones: Si bien esta fórmula es frecuentemente utilizada en la práctica forense por un importante número de abogados litigantes, debe destacarse que nuestro sistema probatorio está regido por una serie de principios, entre los que se encuentra el de la comunidad de la prueba, también denominado “principio de adquisición procesal”, que según explica el autor colombiano Jairo Parra Quijano, se traduce en el “…resultado de la actividad probatoria de cada parte, se adquiere para el proceso y ésta (la parte) no puede pretender que solo a ella la beneficie. No se puede desistir de la prueba practicada; no se puede estar tan solo a favor de la declaración de un testigo, ya que ésta afecta conjuntamente a las partes, tanto en lo favorable como en lo desfavorable. En otras palabras, este principio consiste en que las pruebas son sustraídas a la disposición de las partes, para pertenecer objetivamente al proceso…”. En este mismo sentido el tratadista Santiago Sentis Melendo, citando al autor Italiano Aurelio Scardaccione, con respecto a este principio, nos dice: “…principio de adquisición en virtud del cual las pruebas, una vez recogidas, despliegan su eficacia a favor o en contra de ambas partes, sin distinción entre la que las ha producido y las otras”. El Juez puede y debe utilizar el material probatorio prescindiendo de su procedencia…”. Lo anterior implica que, al decidir la controversia el sentenciador no sólo va a apreciar lo favorable de las pruebas producidas por cada parte, sino que debe apreciarlas en su totalidad en virtud al principio de la exhautividad procesal que consagra igualmente el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, tanto lo favorable como lo desfavorable que puede contener la prueba con respecto a todas las partes involucradas en la contienda, y no solo apreciar lo favorable de una prueba con relación a la parte que la incorporó al proceso, respetando así los principios de adquisición procesal y el de unidad de la prueba. Siendo ello así, este Tribunal considera inoficioso entrar a establecer y valorar el “merito favorable de autos”, pues tal expresión forense no es ni medio, ni fuente, ni tipo probatorio alguno susceptible de apreciación particular. Así se declara.
• Promovió constante de tres (3) folios útiles, notificación del ofrecimiento en venta del inmueble objeto de la demanda, por la sociedad mercantil Inversiones 35.335, C.A., a la ciudadana Gladys del Valle Carvajal Flores, llevada a cabo por la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 21 de octubre de 2009. A dicha documental este Juzgador le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, evidenciando que la parte actora en la fecha antes señalada, fue debidamente notificada del ofrecimiento en venta del inmueble objeto de la demanda, realizada por la sociedad mercantil codemandada. Así se establece.
Cumplida la tarea valorativa de las pruebas aportadas por ambas partes, pues corresponde emitir pronunciamiento respecto al mérito de la causa. Así, la parte actora persigue el retracto legal arrendaticio contra la sociedad mercantil INVERSIONES 35.335, C.A., y contra el ciudadano Guillermo José Bolívar León, en virtud de mantener la actora con la sociedad mercantil nombrada, una relación arrendaticia desde el año 2000, específicamente desde el 15/11/2000, sobre el inmueble objeto de la demanda identificado ut supra.
Por otro lado, señala la actora, que en el transcurso de la relación arrendaticia se han suscitado situaciones engorrosas propiciadas por el arrendador, que han requerido intervención judicial, siendo que en la actualidad aún se encuentran pendiente alguna de ellas. Asimismo, indica la actora que es en fecha 4 de julio de 2008 cuando se protocolizó el documento de condominio del edificio donde pertenece el inmueble objeto de la demanda, por lo que a finales del año 2009 se le ofreció en venta el mismo, oferta la cual aceptó mediante actuación llevada por el Juzgado Noveno de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 4 de noviembre de ese mismo año y que no obstante a esta aceptación, la arrendadora procedió a vender el inmueble a un tercero, ciudadano Guillermo Bolívar León, en fecha 12 de abril de 2010, siendo que la actora ostentaba el derecho de preferencia para adquirir el inmueble, por cuanto ha sido arrendataria por mas de dos (2) años consecutivos y se encuentra solvente con las pensiones arrendaticias.
Por su parte, la representación judicial de los codemandados adujo que la oferta de venta del inmueble objeto de la demanda fue aceptada indebidamente, ya que la notificación realizada por la actora, no se observa una aceptación indubitable (fuera de dudas), -sin que esto implique la conformidad con precio ofrecido- ya que condicionó la actora su aceptación a una compensación no determinada y devenida a las resultas –aún en trámite- de procedimientos judiciales de intimación de costas e inclusive una acción penal.
Ahora bien, debe indicar este Juzgador que la legislación inquilinaria consagra a la figura de retracto legal, entre otros, como un derecho preferente de carácter proteccionista para adquirir el inmueble arrendado, entonces establecido en el artículo 6 del derogado Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas y posteriormente previsto en el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y que por remisión legal de la mencionada norma al ejercicio de este derecho contenido en Ley Especial, le son aplicables las disposiciones de derecho común contenidas en el Código Civil en los artículos 1.534 al 1.548, todas referidas al retracto y en cuanto puedan ser ajustadas al retracto legal arrendaticio.
De esta manera, estima conveniente quien aquí decide traer a colación lo que al respecto señalan los artículos 42 y 43 del la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:
“Artículo 42: La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga mas de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente co en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.”. (Subrayado de este Tribunal).
“Artículo 43: El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho a la propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.”.
Por otra parte, el autor Gilberto Guerrero Quintero, en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, Volumen I, página 357, señala:
“…Así tenemos que el primero de esos derechos (preferencia ofertiva), ejercitable antes de que tenga lugar efectivamente la enajenación, del inmueble arrendado, al tercero interesado en adquirirlo, con vista al deber que tiene el arrendador propietario de ofrecérselo en venta en primer lugar y con preferencia a este último; consiste, tal como lo concibe el artículo 42 eiusdem en: “el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario”.
En cambio, el segundo (derecho de retracto), sólo ejercitable cuando el acto de enajenación se ha realizado debido a que el arrendador propietario no hizo la oferta al arrendatario a que estaba obligado, si éste cumplía los requisitos establecidos en la Ley; o porque habiéndola formulado, no obstante, dejó el oferente de cumplir con alguno de los requisitos que la Ley exige y dio en venta el inmueble al tercero; o aun cuando el arrendatario dejare de adquirir, habiéndose producido dicha oferta preferente, el propietario lo enajenó en beneficio del tercero por un precio inferior al ofertado, o las condiciones de la venta resultaren mas favorables que las ofrecidas inicialmente al locatario.(…),
…omissis…
Como se observa, el retracto legal arrendaticio es de naturaleza real, pues incide sobre el inmueble objeto de la relación arrendaticia y corresponde al arrendatario con preferencia al tercero; siendo que la acción se deriva de tal derecho, por las causas establecidas en la Ley, tiene el mismo carácter real, pues la finalidad de la misma es la de colocar al arrendatario como propietario en el lugar del tercero adquiriente…”.
Nótese pues, que entre los requisitos para el ejercicio del retracto legal inquilinario están: la venta perfeccionada o consumada sobre el bien inmueble objeto de la litis, la existencia de un contrato de arrendamiento y, la circunstancia de que sea el arrendatario a quien le corresponde –como único titular- ejercer ese derecho.
Asimismo, el arrendatario por disposición expresa de la ley, tiene el derecho de ejercer el Retracto Legal, subrogándose de esta manera en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en lugar de quien adquiere el inmueble arrendado en virtud de tal título, determinando la misma Ley los requisitos concurrentes que debe reunir dicho arrendatario a los fines de la procedencia de esta acción, los cuales se resumen así: (i) tener más de dos (02) años ocupando el bien inmueble en cuestión, (ii) que se encuentre solvente en los pagos y (iii) que satisfaga las aspiraciones del propietario (Art. 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios).
Establecidos los requisitos de procedencia del retracto legal arrendaticio, de seguidas pasa este juzgador a analizar si se cumplen en el presente juicio, así:
• Tener más de dos (02) años ocupando el bien inmueble como inquilino del mismo. Este requisito, en virtud de lo alegado por las partes en este juicio, constituye un hecho admitido y por lo tanto, cierto y válido. Asimismo, esta condición quedó plenamente demostrada por la actora, según se evidencia del contrato de arrendamiento, no desconocido indubitado por la contraparte, consignado junto al escrito libelar, el cual fue autenticado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital en fecha 15 de noviembre de 2000, anotado bajo el Nº 18, Tomo 119 de los libros respectivos. Por ende, la demandante ciudadana Gladys del Valle Carvajal Flores, cumple plenamente con este requisito.
• Que se encuentre solvente en los pagos. En cuanto a este punto, así como el anterior, tampoco fue desvirtuado por la representación judicial de la parte codemandada, constituyendo así un hecho admitido y por tanto, cierto y válido.
• Que satisfaga las aspiraciones del propietario. En este particular, es donde se presenta el conflicto o punto neurálgico requerido de solución judicial, ya que según se desprende de la notificación practicada por el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 4 de noviembre de 2009 (f. 17-25), la arrendataria hoy demandante aceptó la oferta de venta del inmueble objeto de la demanda, pero demostrando inconformidad en el precio fijado por el arrendador-propietario, a saber, la cantidad de DOSCIENTOS DIECISÉIS MIL NOVECIENTOS NOVENTA BOLÍVARES (Bs. 216.990,00), quien a su vez fijó condiciones para el pago de la suma antes indicada, según se evidencia de la notificación llevada a cabo por la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 21 de octubre de 2009 (f. 80-82).
Ahora bien, considera pertinente este Juzgador traer a colación lo establecido en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual del siguiente tenor:
“Artículo 44: A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento autentico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de negociación.
Parágrafo Único: El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo de la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta.”. (Énfasis y subrayado de este Juzgado).
De la anterior norma se colige la obligación que tiene el arrendatario de expresar su aceptación de forma clara y sin lugar a dudas, pues la palabra indubitable según La Real Academia Española la define como: (Del lat. Indubitabilis) 1. adj. Que no puede dudarse; entendiendo así este sentenciador que la referida aceptación efectivamente se realizó por intermedio de un juez de municipio, empero no puede quedar supeditada a ninguna condición, sino por el contrario, ésta (la aceptación) debe ser realizada en acatamiento total -que satisfaga la oferta o aspiraciones del propietario-, no parcial, de los términos o condiciones así como del precio estipulado por el oferente expresando que aceptaba “sin que esto implique la conformidad con el precio ofrecido”
En este sentido, el autor Gilberto Guerrero Quintero, en su obre titulada “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, Volumen I, página 383, dejó sentado lo siguiente:
“…Este requisito, como hemos observado, no es más que la consecuencia de haber cumplido con los otros dos como son: que tenga más de dos (2) años como tal y siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento; pues de otra manera no podrá satisfacer las aspiraciones esencialmente económicas que hayan sido cumplidas por el tercero adquiriente. No sin razón esa aspiración contiene el pago del mismo precio de la venta en los términos o condiciones en que se estipuló con el tercero adquiriente (en relación al monto del precio), así como las otras condiciones y modalidades de la negociación o venta efectuada. Por eso las aspiraciones por satisfacer comprenden no solo el monto del precio, sino también la forma de pago del mismo en orden al tiempo o momento de su entrega (de contado o a plazo); y de haber sido crédito, a cuánto asciende el pago inicial y las condiciones de la posible garantía hipotecaria resultante en protección del saldo; así como todas aquellas aspiraciones que considera, conforme a la ley, deben ser satisfecha por el inquilino retrayente…”.
En virtud de lo precedentemente expuesto, quien aquí sentencia observa que en efecto la parte actora no cumplió con el tercer requisito ut supra mencionado, por cuanto en la aceptación a la oferta de venta del inmueble planteada por el arrendador, llevada a cabo por la actora, no se realizó conforme a lo establecido en los artículos 42 y 44 del la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber, que la aceptación se realice de forma indubitada y sin reservas, ya que no hubo conformidad con el precio fijado por el vendedor. Por otro lado, cabe indicar que no podía la parte actora alegar excepciones a este ofrecimiento con la finalidad de disminuir el precio fijado, haciendo valer el monto de las costas y costos supuestamente acordados en otros procesos judiciales, razón por la cual, este Juzgador debe forzosamente declarar sin lugar la presente acción de retracto legal arrendaticio incoada. Así se decide.
Congruente con todo lo antes explanado, es por lo que considera este Juzgador que la apelación ejercida por la representación judicial de la parte demandante debe ser declarada parcialmente ha lugar, y sin lugar la demanda de retracto legal arrendaticio intentada en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES 35.335, C.A., y contra el ciudadano GUILLERMO BOLÍVAR LEÓN, por resultar la misma improcedente, y así se declarará de forma positiva y precisa en la sección dispositiva de esta decisión judicial. Y ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.
IV
DISPOSITIVA
En mérito de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara
PRIMERO: PARCIALMENTE HA LUGAR el recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 24 de abril de 2015, por la abogada YENICE ASTEN en su condición de apoderada judicial de la parte demandante ciudadana GLADYS DEL VALLE CARVAJAL FLORES, contra la sentencia dictada en fecha 29 de enero de 2015, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, tránsito y Bancario del la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual queda revocada.
SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO impetrada por la ciudadana GLADYS DEL VALLE CARVAJAL FLORES, contra la sociedad mercantil INVERSIONES 35.335, C.A., y contra el ciudadano GUILLERMO BOLÍVAR LEÓN, todos ya identificados en la presente sentencia.
TERCERO: Se condena a la parte actora en costas de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Expídase por Secretaría copia certificada de la presente decisión, a los fines de su archivo en el copiador de sentencias definitivas llevada por este Juzgado, Tal y como lo dispone el artículo 248 eiusdem.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 207° Años de Independencia y 158° Años de Federación. En la ciudad de Caracas, a los dieciséis (16) días del mes de junio de dos mil diecisiete (2017).
EL JUEZ,
ARTURO MARTÍNEZ JIMÉNEZ
LA SECRETARIA,
Abg. SCARLETT RIVAS ROMERO
En esta misma data, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.) se publicó, registró y se agregó al presente expediente la anterior sentencia, constante de seis (6) folios útiles.
LA SECRETARIA,
Abg. SCARLETT RIVAS ROMERO
Expediente Nº AP71-R-2015-000533.
AMJ/SRR/DS.-
