REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 207° y 158°
DEMANDANTE: CARLOS EDUARDO APONTE BORGES, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedula de identidad Nº 17.457.405.
APODERADO
JUDICIAL: FELIPE NARCISO HERNÁNDEZ APONTE, abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 37.009.
DEMANDADO: PABLO ERNESTO RABELA GALLI, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedula identidad N° 13.893.907.
DEFENSORA
JUDICIAL: MILAGROS COROMOTO FALCÓN GÓMEZ, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 46.785.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA
SENTENCIA: DEFINITIVA
MATERIA: CIVIL
EXPEDIENTE: AP71-R-2016-000548
I
ANTECEDENTES
Corresponde a esta Alzada conocer de la apelación interpuesta en fecha 10 de mayo de 2016, por el apoderado judicial de la parte actora abogado FELIPE NARCISO HERNÁNDEZ APONTE, contra la decisión dictada en fecha 14 de diciembre de 2015, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra-venta y el resarcimiento de daños y perjuicios interpuesta por el ciudadano CARLOS EDUARDO APONTE BORGES contra el ciudadano PABLO ERNESTO RABELA GALLI, en el expediente signado con el No. AP11-V-2016-001167 (nomenclatura del aludido juzgado).
Por auto fechado 30 de mayo de 2016, el juzgado a quo oyó en ambos efectos la referida apelación y en consecuencia, ordenó la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, quien en fecha 7 de junio de 2016, procedió a realizar el sorteo de ley, correspondiendo el conocimiento y decisión de la presente causa a este Tribunal el cual fue recibido el día 13 de junio 2016.
Por auto de fecha 14 de junio de 2016, se dio entrada al expediente y se fijó de conformidad con lo previsto en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, el vigésimo (20mo.) día de despacho siguiente a esa fecha, -exclusive-, para que las partes presentaran informes, advirtiéndose que una vez ejercido ese derecho por alguna de ellas, se procedería con la apertura de un lapso de ocho (8) días de despacho siguientes a esa fecha exclusive, para la presentación de observaciones, de conformidad con lo establecido en el artículo 519 eiusdem, luego una vez vencido dicho lapso, se dictaría sentencia dentro de los sesenta (60) días consecutivos siguientes.
En fecha 15 de julio de 2016, la representación judicial de la parte actora consignó escrito de informes constante de nueve (9) folios útiles a través del cual alegó lo siguiente: 1) Que su representado celebró una opción de compraventa con el demandado por el inmueble distinguido con el alfanúmero 3-E, situado en el piso 3 del edificio Épsilon, conjunto residencial Guatire Plaza III, urbanización Plaza Oro, Guatire, Municipio Zamora del estado Miranda, por el precio de seiscientos ochenta mil bolívares (Bs. 680.000,00), de cuyo preció pagó doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000,00), restando entonces la cantidad de cuatrocientos treinta mil bolívares (Bs. 430.000,00); 2) Que el demandado incurrió en incumplimiento voluntario, total, puro y simple de la obligación de otorgar el documento definitivo de propiedad por ante el registro público correspondiente; 3) Que su poderdante se comprometió a pagar el día de la protocolización, el saldo deudor de cuatrocientos treinta mil bolívares (Bs. 430.000,00), pero que llegado ese día, el vendedor se negó a realizar la tradición en el Registro Público, pretendiendo un precio superior al convenido; 4) Que al suscribir un contrato de opción de compraventa se está realizando una verdadera venta, por cuanto dicho contrato posee todos los elementos esenciales como lo son el consentimiento, el objeto y el precio de la venta; 5) Que la recurrida incurrió en falso supuesto al atribuir al contrato de opción de compraventa menciones que no contiene, al presumir erróneamente que las partes contratantes condicionaron la protocolización de la venta al pago del saldo que quedó pendiente del precio de la venta; 6) Que “…no se puede inferir que el saldo del precio que debía efectuarse o consignarse antes de la protocolización (…) en la interpretación del citado contrato el ad quo incurrió en desviación ideológica, con lo que infringió por falta de aplicación el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil…”.
En fecha 29 de julio de 2016, se dictó auto mediante el cual se procedió a dejar constancia de que ninguna de las partes presentó observaciones a los informes y en consecuencia, el lapso para emitir el fallo correspondiente comenzó a transcurrir a partir del día 28.7.2016, exclusive; y en fecha 28.10.2016, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Adjetivo Civil, se difirió el lapso para dictar sentencia para dentro de los treinta (30) días consecutivos siguientes a esa data, exclusive, advirtiéndose que para el caso de no dictar el fallo dentro del periodo indicado, se debería cumplir con la notificación de las partes.
De esta manera quedó agotada la sustanciación del presente juicio según el procedimiento en segunda instancia para sentencias definitivas, y de seguidas se procede con el resumen de las actuaciones procesales que conforman su expediente.
II
SÍNTESIS DE LOS HECHOS
Se inició este juicio mediante demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra venta interpuesta en fecha 21 de octubre de 2013, por el abogado FELIPE NARCISO HERNÁNDEZ APONTE, dicho texto libelar contiene los siguientes alegatos: 1) Que los ciudadanos CARLOS EDUARDO APONTE BORGES y PABLO ERNESTO RABELA GALLI suscribieron contrato de opción de compraventa por el apartamento identificado con el alfanúmero 3-E, situado en el piso 3 del edificio Epsilon, Conjunto Residencial Guatire Plaza III, urbanización Plaza Oro, Guatire, Municipio Zamora del estado Miranda, por el precio de seiscientos ochenta mil bolívares (Bs. 680.000,00), el cual se mantendría fijo e inalterable por el término de la opción y hasta la protocolización definitiva del documento de venta por ante el correspondiente Registro Público; 2) Que al momento de celebrar el contrato, su representado entregó al ciudadano PABLO ERNESTO RABELA GALLI la suma de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000,00) por concepto de reserva, quedando así un saldo deudor de cuatrocientos treinta mil bolívares (Bs. 430.000,00) a cancelar el día de la protocolización del documento definitivo de compraventa; 3) Que en fecha 16.7.2013, estando en curso el término establecido en el contrato de opción de compra venta, el Banco de Venezuela le aprobó a su representado la solicitud de crédito hipotecario a fin de cancelar el saldo deudor del precio de venta del apartamento; 4) Que el día de la protocolización, el 26.9.2013, el vendedor se negó a realizar la tradición en el Registro Público, pretendiendo que se le pagara un precio superior al estipulado en el contrato; 5) Que el vendedor incumplió culposamente con lo convenido en las cláusulas tercera y cuarta del contrato; 6) Que “…la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio convenido, oportunidad en la cual el vendedor se obligaba a otorgar el documento definitivo de propiedad del inmueble por ante el registro público correspondiente (…) que las partes no quedan desvinculadas jurídicamente por la expiración del plazo inicial de 120 días –dentro del cual se aprobó el crédito hipotecario- ya que la expresión: “y hasta la protocolización definitiva” por ante la correspondiente oficina de registro, denota la prolongación del plazo al día de la protocolización. No siendo viable que el vendedor revoque en forma unilateral la convención celebrada…”; 7) Hizo vale la sentencia de fecha 22.3.2013 Nro. RC000116 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, que considera que si en el contrato de opción de compra venta están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta. Estimó la demanda en seiscientos ochenta mil bolívares (Bs. 680.000,00) equivalentes a seis mil trescientas cincuenta y cinco con catorce centésimas de unidades tributarias. Por último, solicitó que sea decretada la medida de prohibición de cautelar de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto del contrato de opción de compraventa, y demandó el cumplimiento o ejecución del contrato y subsidiariamente la indemnización por los daños y perjuicios en seiscientos ochenta mil bolívares (Bs. 680.000,00) debido a que a su representado se le privó el haber incrementado su patrimonio.
Quedó admitida dicha demanda en fecha 24 de octubre de 2013, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada ciudadano PABLO ERNESTO RABELA GALLI, a los fines de dar contestación a la demanda.
Cumplidos los trámites de citación tanto personal como cartelaria del demandado, y habiendo resultado infructuosos los mismos, a solicitud de la parte actora, el tribunal de primera instancia por auto fechado 19.11.2014 procedió a designar como defensora judicial a la abogada MILAGROS COROMOTO FALCÓN, librando boleta de notificación. Quien por diligencia de fecha 22.1.2015, se dio por notificada, aceptó el cargo y juró cumplir fielmente con el deber inherente al mismo. Posteriormente, en fecha 26.2.2015 fue practicada la citación de la defensora judicial designada.
Posterior a ello, comparece en fecha 27 de marzo de 2015, la abogada MILAGROS COROMOTO FALCÓN, actuando en su carácter de defensora judicial de la parte demanda, procedió a dar contestación al fondo de la demanda; alegando en dicho escrito lo siguiente: 1) Negó, rechazó y contradijo en todas sus partes, tanto en los hechos como en el derecho los argumentos esgrimidos en la demanda; 2) Que procedió a realizar múltiples gestiones tendientes a entablar comunicación con el demandado resultando infructuosas; 3) Solicitando que su escrito de contestación a la demanda fuese sustanciado conforme a derecho y declarando así improcedente la demanda.
En fecha 2.7.2015, la representación judicial de la parte actora consignó escrito de informes constante de siete (7) folios útiles, por medio del cual ratificó lo alegado en el escrito libelar, haciendo un recuento de las actuaciones procesales que ocurrieron en el iter procedimental y por último, solicitó que la demanda fuese declarada con lugar (f. 167 al 173).
Así las cosas, se desprende de las actas procesales que, en fecha 14 de diciembre de 2015, el juzgado de la causa dictó sentencia en el presente juicio, declarando sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato de opción de compraventa.
El 23.2.2016 el apoderado judicial de la parte actora se dio por notificado de la referida decisión, y solicitó la notificación de la parte accionada; en virtud de ello, el a quo mediante auto dictado el 25.2.2016 ordenó la notificación del demandado mediante cartel a los fines de que se imponga del contenido de la sentencia, a ser publicado en el Diario Últimas Noticias; cuyo trámite fue cumplido conforme al artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, según constancia dejada por el secretario del juzgado de conocimiento el 21 de abril de 2016 (f. 188).
Luego, el 10 de mayo de 2016, la representación judicial de la parte actora apela de la sentencia de fecha 14.12.2015.
Ahora bien, luego de asignado a esta Superioridad el conocimiento de la apelación interpuesta contra la referida sentencia antes indicada, tal y como ya ha sido reseñado en los antecedentes de este fallo, quedó cumplido el trámite de sustanciación conforme al procedimiento en segunda instancia, por lo que nos encontramos en la fase decisoria que ahora nos ocupa.
III
MOTIVACION PARA DECIDIR
Procede este Tribunal a proferir sentencia, lo cual hace con sujeción en los razonamientos y consideraciones que a continuación se exponen:
Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en razón al recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 10 de mayo de 2016, por la representación judicial de la parte actora, contra la decisión dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 14 de diciembre de 2015, que declaró sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato de opción de compraventa y el resarcimiento de daños y perjuicios incoada por el ciudadano CARLOS EDUARDO APONTE BORGES contra el ciudadano PABLO ERNESTO RABELA GALLI. Esa decisión judicial es en su parte pertinente como sigue:
”… Llegado el momento de decidir el mérito del presente asunto, este Tribunal emite el correspondiente pronunciamiento sobre la base de las siguientes consideraciones:
Se observa que la pretensión del actor se circunscribe al cumplimiento de un contrato de opción de compraventa correspondiente a un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número y letra 3-E, signado con el código catastral Nº 02-07-06-03-05-3-E, situado en el piso 3 del edificio Epsilon, conjunto residencial Guatire Plaza III, urbanización Plaza Oro, Guatire, Municipio Zamora del Estado Bolivariano de Miranda, perteneciente al ciudadano PABLO ERNESTO RABELA GALLI, parte demandada en el presente asunto, a objeto de que éste cumpla con su obligación de hacer la tradición de dicho inmueble, mediante el otorgamiento del instrumento definitivo traslativo de propiedad al actor en el presente asunto, y adicionalmente convenga en pagar la cantidad de Bs. 680.000,00 al demandante, la cual constituye una indemnización por daños y perjuicios, ello en virtud del no aumento de su patrimonio, así como del incumplimiento voluntario por parte del demandado de su obligación de otorgar el documento definitivo de propiedad por ante el Registro Público correspondiente. Por su parte, la defensora judicial de la parte demandada, limitó su defensa en negar, rechazar y contradecir en todas sus partes la presente demanda.
Ahora bien, a los fines de resolver el fondo de la pretensión contenida en la presente demanda, observa este tribunal que la norma rectora de la pretensión de cumplimiento de cualquier contrato, está constituida por el artículo 1.167 del Código Civil, que copiado textualmente se lee al tenor siguiente:
(…Omissis…)
Del texto de la norma precedente, así como de los criterios doctrinarios antes transcritos, se evidencian claramente los tres (3) elementos exigidos de modo concurrente en nuestro ordenamiento civil, y analizados por la doctrina, para que resulte procedente la pretensión de resolución o cumplimiento, a saber:
1. La existencia de un contrato bilateral; 2. Que la parte que intente la acción haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación; y 3. El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.
De suerte que, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de cumplimiento de contrato incoada en este caso, debe este Juzgador pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados.
Respecto de si la presente acción estriba sobre un contrato bilateral, este sentenciador luego de una revisión de dicho contrato, observa que la demandada se comprometió a dar en venta determinado bien inmueble a cambio del pago de una determinada suma de dinero, lo cual efectivamente se traduce en obligaciones reciprocas, y lleva a concluir que se trata de un contrato bilateral, dándose cumplimiento al primer elemento para la procedencia de la presente demanda, y así se establece.
Respecto al segundo de los requisitos anteriormente indicados, se observa de una revisión del contrato autenticado en fecha 19 de marzo del 2013, mas específicamente en sus cláusulas CUARTA y QUINTA, que la obligación de pagar la cantidad restante de cuatrocientos treinta mil bolívares (Bs. 430.000,00) debía efectuarse dentro de un lapso de noventa (90) días continuos, prorrogable a treinta (30) días continuos adicionales, de ser necesario, contados a partir de la firma del referido contrato de fecha 19 de marzo del año 2013, ello a los fines de otorgamiento del documento de venta definitivo. En ese sentido, la parte actora tenía hasta el día 17 de julio del año 2013, para consignar el dinero restante. Al respecto, de las actas que conforman el presente expediente, jamás se evidenció que haya consignado a la demandada el monto restante, o haya tenido intención de hacerlo a los fines de la adquisición del inmueble objeto del mencionado contrato bilateral.
Así pues, de una lectura de las actas que conforman el presente expediente, este sentenciador observa que no se evidencian en autos elementos de convicción suficiente que acrediten el pago de la cantidad de cuatrocientos treinta mil bolívares (Bs. 430.000,00) en el plazo establecido, ni consta en el libelo de demanda que dicha parte se haya ofrecido a pagar dicha cantidad, lo cual resulta concluyente para que este sentenciador estime insatisfecho el segundo elemento concurrente para la procedencia de la presente demanda. En consecuencia, este sentenciador debe necesariamente declarar sin lugar la presente demanda. Así se decide.
Sin perjuicio de lo anterior, se deja constancia que al no verificarse la procedencia del segundo de los requisitos concurrentes en nuestro ordenamiento jurídico para que resulte procedente la pretensión de cumplimiento de contrato que originó este proceso, es por lo que este Tribunal estima inoficioso analizar el tercero de ellos, y así expresamente se declara…”.
Expuesto lo anterior, debe determinar previamente este Juzgador los límites en que ha quedado planteada la controversia, o thema decidendum, el cual queda fijado en virtud de la pretensión actora que persigue el cumplimiento del documento de opción de compraventa autenticado en fecha 19 de marzo de 2013, ante la Notaría Pública del Municipio Plaza del estado Miranda, bajo el N° 12, Tomo 70, mediante el cual el ciudadano PABLO ERNESTO RABELA GALLI se comprometió a dar en venta al ciudadano CARLOS EDUARDO APONTE BORGES un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el número 3-E, situado en el piso 3 del Edificio “EPSILON”, Conjunto Residencial Guatire Plaza III, Urbanización Plaza Oro, de Guatire, del Municipio Zamora del Estado Miranda, cuyo precio establecido fue SEISCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 680.000,00), el cual sería pagado de conformidad con la cláusula cuarta: “…EL OFERIDO”, entregará en este acto a “EL OFERENTE” la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 250.000,00), quien los recibe a su entera satisfacción en moneda de curso legal en el país, mediante dos (2) Cheques de Gerencia: el primero por un monto de CUARENTA MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 40.000,00) signado con el Número 00028789, a nombre de Pablo Ernesto Rabela Galli, girados de la cuenta corriente número 0134-0239-6121-2021 del Banco Banesco Universal, S.A., como reserva para la presente OPCIÓN DE COMPRA-VENTA del inmueble antes descrito, cantidad esta que en la negociación definitiva imputable al precio total pactado o convenido, quedando un saldo deudor por la cantidad de CUATROCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 430.000,00) que serán pagados por “EL OFERIDO”, el día de la protocolización del documento definitivo de COMPRA-VENTA…”.
En principio, la parte actora en su escrito libelar alega el incumplimiento del contrato suscrito entre su representado y el ciudadano PABLO ERNESTO RABELA GALLI, en su condición de demandado, aduciendo que el mismo no cumplió con el contrato de opción de compraventa, ya que presuntamente el día 26.9.2013, fecha pautada en el contrato para la protocolización del documento definitivo de compraventa ante el Registro Público correspondiente, el vendedor se negó a realizar la tradición en el respectivo registro, pretendiendo que se le pagara un precio superior al estipulado en el contrato.
Asimismo, el apoderado judicial de la parte actora expuso que su representado pagó al momento de celebrar el contrato, al ciudadano PABLO ERNESTO RABELA GALLI la cantidad de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000,00) imputable al precio de venta, quedando así un saldo deudor de cuatrocientos treinta mil bolívares (Bs. 430.000,00) a cancelar el día de la protocolización del documento definitivo de compraventa; alegando que estando en curso el término establecido en el contrato de compraventa, la entidad bancaria Banco de Venezuela le aprobó a su representado la solicitud de crédito hipotecario a fin de cancelar el saldo deudor del precio de venta del apartamento. Asimismo, alegó el actor en el escrito libelar que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta al darse los elementos esenciales: consentimiento, objeto y precio citando la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia Nro. RC 000116 de fecha 22.3.2016
Ahora bien, dicha pretensión impetrada por la parte actora fue negada, rechazada y contradicha, tanto en los hechos como en el derecho, de manera genérica por la defensora judicial designada a la parte demandada.
Mediante escrito de informes presentados ante esta Alzada, la parte actora alegó que el juzgado de conocimiento incurrió en falso supuesto al atribuir al contrato de opción de compraventa menciones que no contiene, debido a que estableció erradamente que las partes contratantes condicionaron la protocolización de la venta al pago del saldo que quedó pendiente del precio de la venta, y que en razón de ello al no estar cumplido todos los requisitos para que proceda el cumplimiento del contrato, declaró la demanda sin lugar.
Primeramente considera pertinente este jurisdicente traer a colación, lo que respecto al falso supuesto han sostenido los autores ALIRIO ABREU BURELLI y LUIS AQUILES MEJÍAS ARNAL, en su obra titulada, “LA CASACIÓN CIVIL”, página 421, y que se transcribe a continuación:
“…El falso supuesto, en el derecho italiano, del cual se ha tomado, consiste en que el Juez establezca un hecho falso o inexacto, o que no establezca uno verdadero que conste de las pruebas practicadas:”
“Existe este error cuando la decisión se funda sobre la suposición de un hecho cuya verdad está incontrastablemente excluida o cuando supone la inexistencia de un hecho cuya verdad está positivamente constatada y tanto en un caso como en el otro, siempre que el hecho aludido no sea un punto controvertido sobre el que haya fallado la sentencia”
“En el primer caso, se trata del falso supuesto positivo, y en el segundo del falso supuesto negativo, ambos errores de hecho…”.
Así, luego de una revisión minuciosa del contrato de opción de compraventa, se constata claramente que la recurrida efectivamente cumplió con el principio de exhaustividad, por cuanto todo el material probatorio del presente juicio fue analizado por el sentenciador de primera instancia, y no hay evidencia alguna de que haya incurrido en un error intelectual al considerar que el contrato contiene menciones distintas a las que efectivamente posee; es por ello que este juzgador se permite transcribir parte del contrato que expresa: “…EL OFERIDO”, entregará en este acto a “EL OFERENTE” la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 250.000,00), quien los recibe a su entera satisfacción en moneda de curso legal en el país, mediante dos (2) Cheques de Gerencia: el primero por un monto de CUARENTA MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 40.000,00) signado con el Número 00028789, a nombre de Pablo Ernesto Rabela Galli, girados de la cuenta corriente número 0134-0239-6121-2021 del Banco Banesco Universal, S.A., como reserva para la presente OPCIÓN DE COMPRA-VENTA del inmueble antes descrito, cantidad esta que en la negociación definitiva imputable al precio total pactado o convenido, quedando un saldo deudor por la cantidad de CUATROCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 430.000,00) que serán pagados por “EL OFERIDO”, el día de la protocolización del documento definitivo de COMPRA-VENTA…”. De lo anterior se desprende que el juzgado de primera instancia, dentro de su silogismo judicial partió del supuesto de que, en el contrato suscrito en fecha 19 de marzo de 2013 se estipuló que el día de la protocolización, el oferido debía pagar el saldo deudor restante; en tal sentido al haber correspondencia exacta entre lo establecido por el a quo y lo convenido en el contrato; debe esta Superioridad declarar improcedente la denuncia de falso supuesto acusada y así se decide.
Determinado lo anterior, pasa quien aquí decide antes de dirimir el mérito de fondo, a realizar un examen exhaustivo de los medios probatorios aportados por las partes, de lo cual se evidencia que únicamente hizo uso de tal derecho la parte actora con en el escrito libelar, lo cual se hace de la siguiente manera:
• Cursante a los folios 17 al 20, original de contrato de opción de compra-venta suscrito entre las partes, debidamente autenticado en fecha 19 de marzo de 2013, ante la Notaría Pública del Municipio Plaza del estado Miranda, bajo el N° 12, Tomo 70. Este medio en virtud de que no fue impugnado ni tachado de falso, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. De allí su pertinencia para demostrar la relación jurídica que vincula a las partes respecto al inmueble objeto de demanda, el precio, condiciones de pago, obligaciones contraídas recíprocamente y el lapso de duración para que ambas partes dieran cumplimiento al pago de la inicial que formaba parte del precio de venta de seiscientos ochenta mil bolívares (Bs. 680.000,00), de cuyo precio pagó doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000,00), restando entonces la cantidad de cuatrocientos treinta mil bolívares (Bs. 430.000,00). Asimismo acompañó copias simples de dos cheques de gerencia emitidos por la entidad bancaria Banesco Banco Universal Nº 00028824 y 00028789 por los montos de treinta y cinco mil bolívares (Bs. 35.000,00) y doscientos diez mil bolívares (Bs. 210.000,00) respectivamente, ambos de fecha 19.2.2013 monto que sería imputable al precio total pactado, expresando asimismo “quedando un saldo deudor por la cantidad de cuatrocientos treinta mil bolívares (Bs. 430.000,00)” que serían pagados el día de protocolización del documento definitivo de compra venta y que se identifican en el documento antes valorado. Así se declara.
Analizado lo anterior, pasa quien aquí decide a resolver el fondo de la presente causa y lo hace, con vista a las pruebas y alegatos formulados en el proceso.
Para decidir se observa:
En el sub iuduce, considera oportuno quien aquí decide, traer a colación los criterios doctrinarios que han imperado en materia de contratos de promesa bilateral de compra-venta. Parte de la doctrina considera que cuando en el instrumento de opción de compra se encuentran los elementos o requisitos imprescindibles para la existencia del contrato de compra-venta, de acuerdo a lo previsto en los artículos 1.474 y 1.141 del Código Civil y por ser el mismo un contrato consensual, la propiedad o derecho se trasmiten y se obtienen como resultado del consentimiento legítimamente manifestado, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.161 eiusdem, toda vez que “…el otorgamiento de la escritura no es requisito esencial del contrato de compraventa, el cual, en ocasiones, puede suplirse con el registro de la sentencia que declara la existencia del contrato…”, (Código Civil por EMILIO CALVO BACA, pág. 502).
Por su parte, con relación a los contratos de promesa bilateral de venta la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia dictada el 22.3.2013, Expediente Nº 12-274, Nº RC.000116, expresó lo siguiente:
“…Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció:
“…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…”.
El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña.
Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.
Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta.”
Como se evidencia del recuento realizado por la misma Sala de Casación Civil, han sido constantes los cambios de criterio con respecto a la calificación jurídica que merecen los contratos de promesa bilateral. Es así como a partir de la sentencia Nº RC.00116, Expediente Nº 04-109 de fecha 12.4.2005, la Sala consideró que el contrato de promesa bilateral de venta era un contrato de venta; pero luego, por sentencia Nº RC.00358 de fecha 9.7.2009 abandonó dicho criterio, declarando que el contrato de venta no era equiparable al contrato de opción de compraventa en virtud de que este último era un precontrato y “…constituye un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes contratantes se comprometen a celebrar el contrato futuro, en este caso el contrato de compraventa propiamente dicho…”; hasta que, posteriormente, por la sentencia del 22.3.2013 –ut supra transcrita- retomó el anterior criterio estableciendo que el opción de compraventa debía considerarse como una verdadera venta.
Por último, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 6.10.2016 Nº RC. 000577, con ponencia del Magistrado Yván Darío Bastardo, dejó asentado el siguiente criterio:
“…De igual forma esta Sala en su sentencia N° RC-820 del 11 de diciembre de 2015, expediente N° 2015-492, caso: MK INGENIERÍA, C.A., contra INVERSIONES RUJU, C.A., dispuso lo siguiente:
“…Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció:
“…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…”.
El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C.A., N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña…”. (Destacados de la Sala).-
Por último, también cabe señalar sentencia de la Sala Constitucional de este Tribunal Supremo de Justicia, N° 878, de fecha 20 de julio de 2015, expediente N° 2014-0662, caso: PANADERÍA LA CESTA DE LOS PANES, C.A., en revisión constitucional, en la cual ante la controversia que se ha generado respecto de la naturaleza del contrato de opción a compra venta, determinó lo siguiente:
“…En este sentido, cuando la Sala de Casación Civil asimila los contratos preliminares de compraventa o promesas bilaterales de compraventa con el contrato definitivo, desconoce lo relativo a la formación progresiva del contrato, negándoles su autonomía conceptual, contrariando el propósito buscado por las partes al celebrar dichos contratos, violentando así el principio de la autonomía contractual, al considerar que la promesa bilateral de compraventa equivale a la venta definitiva porque el inmueble y el precio establecidos en el contrato preliminar se encuentran determinados, como si en Venezuela existiera un artículo similar al artículo 1.589 del Código Napoleónico de 1804, que introdujo la norma que equiparaba la promesa de venta con la venta definitiva.
Asimismo, tampoco se comparte la consideración según la cual se considera que como contrapartida del sacrificio que hace el promitente (oferente) de mantener la irrevocabilidad de la oferta por un tiempo, en contraprestación de un premio (el precio) de la opción, se está en presencia de un contrato bilateral y sinalagmático, lo cual tiene efecto en relación a las solemnidades y pruebas. El hecho de que exista un premio (valor de la oportunidad) para el promitente, no significa que se trate de un contrato bilateral, sino que sigue siendo unilateral ya que las obligaciones del promitente y el beneficiario no son recíprocas o correspectivas, pasando únicamente a ser sinalagmático el contrato cuando el premio de la opción resulte muy elevado en relación al precio acordado. Ante esto se deben tomar en cuenta los elementos esenciales y accesorios del contrato para poder determinar cuándo se perfecciona el mismo.
(…omissis…)
El contrato de opción aunque es firme, es un contrato que puede conducir, pero no necesariamente, a la conclusión de un contrato ya sea de venta, permuta, arrendamiento o cualquier otro nominado o innominado, por cuanto tiende a la formación del contrato, que puede formarse o no (contrato eventual), de ejercerse la opción.
En razón de lo anterior, es que todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
Esta Sala Constitucional ordena remitir copia certificada del presente fallo a todos los presidentes de los distintos circuitos judiciales del país para que se haga extensivo su conocimiento en todos los tribunales de la República y su publicación en la página web del Tribunal Supremo de Justicia. Así se decide.” (Destacados de lo transcrito).-
Ahora bien, aunque el criterio antes transcrito, no es aplicable al presente caso, dado que la demanda se presentó en fecha catorce (14) de octubre de dos mil diez (2010), y fue fijado por la Sala Constitucional en fecha veinte (20) de julio de 2015, no es menos cierto que del mismo se desprende, que: “…todo juez de la República al revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil…”. (Subrayado de la cita)
Analizado lo anterior, es pertinente traer a colación el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece:
“…Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe, por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.
Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 30 de mayo de 2006, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, dejó establecido lo siguiente:
“…En relación con la regla de la carga de la prueba, establecida en el artículo 1354 del Código Civil, se consagra allí un principio sustancial en materia de onus probandi, según el cual, quien fundamente su demanda o su excepción en la afirmación o negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o no existencia del hecho. Con lo cual, cuando el demandado alega hechos nuevos en la excepción, tocara a el la prueba correspondiente.
De tal manera que, desde el punto de vista procedimental, el legislador ha acogido de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor” referido al principio general según el cual: “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa”.
En este orden de ideas, la Sala, en sentencia No. 389 de fecha 30 de noviembre de 2000, al interpretar el sentido y alcance de la regla de distribución de la carga de la prueba, estableció:
“… Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determinar a quien corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que este puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos…”
En el sub lite, debe reseñarse que la defensora ad-litem designada en este caso al demandado, contestó la demanda dentro de la oportunidad legal, negándola y rechazándola tanto en los hechos como en el derecho, es decir, en forma genérica, manteniéndose la carga de la prueba en cabeza del actor.
Ahora bien, observa el Tribunal que en el presente caso son aplicables los supuestos normativos consagrados en las disposiciones siguientes:
El artículo 1.160 eiusdem, establece:
“…Los contratos deben ejecutarse de buen fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley…”.
De lo anterior se infiere, que el deudor de una obligación contractual debe cumplirla de la misma forma como debe cumplir las leyes, todo ello en virtud del principio de autonomía de la voluntad de las partes.
Igualmente, el artículo 1.167 íbidem establece:
“…En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…”.
Respecto la pretensión de cumplimiento de contrato, cabe indicar lo previsto en el artículo 1.133 del Código Civil, que dispone que el contrato es una convención entre dos o mas personas para constituir, reglar, transmitir o extinguir entre ellas un vínculo jurídico, por un lado; y por el otro, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.159 eiusdem, el contrato tiene fuerza de Ley entre las partes, no pudiendo revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
Asimismo, el artículo 1.160 de la ley sustantiva civil señala que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos y en el artículo 1.167 indica que en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo.
De las normas antes transcritas se puede definir la acción de cumplimiento, como la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral de pedir el cumplimiento del mismo, y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya. Entonces, se tiene que, para que proceda la acción de cumplimiento es necesario que concurran ciertas condiciones, tales como: 1) Que el contrato sea bilateral; 2) Que el incumplimiento de una de las partes de su obligación sea de tipo culposo; 3) Que la parte que intente la acción de cumplimiento, haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación.
Así, se desprende de las actas del presente expediente, que el demandado no tachó, ni impugnó el contrato de opción de compra venta celebrado entre las partes, ni las copias simples de los cheques de gerencia consignados por el actor. Por su parte, el accionado no aportó elementos para desvirtuar la pretensión del accionante; en tanto que el actor acompañó el contrato adjunto a la demanda como instrumento fundamental de la misma, es decir, cumplió con la carga establecida en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil; probando el pago inicial realizado al momento de suscribir el contrato y que sería imputable al precio definitivo de venta, saldo que sería pagado al momento de la protocolización, tal como lo establecen las cláusulas cuarta y quinta del contrato:
“…CUARTA: EL OFERIDO”, entregará en este acto a “EL OFERENTE” la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 250.000,00), quien los recibe a su entera satisfacción en moneda de curso legal en el país, mediante dos (2) Cheques de Gerencia: el primero por un monto de CUARENTA MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 40.000,00) signado con el Número 00028789, a nombre de Pablo Ernesto Rabela Galli, girados de la cuenta corriente número 0134-0239-6121-2021 del Banco Banesco Universal, S.A., como reserva para la presente OPCIÓN DE COMPRA-VENTA del inmueble antes descrito, cantidad esta que en la negociación definitiva imputable al precio total pactado o convenido, quedando un saldo deudor por la cantidad de CUATROCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 430.000,00) que serán pagados por “EL OFERIDO”, el día de la protocolización del documento definitivo de COMPRA-VENTA
(…Omissis…)
QUINTA: El término convenido de la presente OPCIÓN DE COMPRA-VENTA es de NOVENTA (90) días continuos, contados a partir de la fecha del otorgamiento del presente documento, con una prórroga adicional de TREINTA (30) días continuos de ser necesario…”. (Énfasis de este Tribunal)
Precisado lo anterior, resulta imperioso indicar, que la presente demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra venta fue incoada en fecha 21.10.2013, el referido contrato fue autenticado el día 19.3.2013 y la demanda fue admitida el 24 de octubre del mismo año, por lo que se debe entender que en el caso sub análisis resultaba aplicable el criterio vigente para ese momento contenido en la sentencia de fecha 22.3.2013, que equiparaba a los contratos de opción de compra venta a una venta pura y simple, tomando en consideración que se produjera el cruce de consentimiento, como en el presente caso entre los ciudadanos CARLOS EDUARDO APONTE BORGES y PABLO ERNESTO RABELA GALLI; y se encontraran presentes claramente en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto, apartamento identificado con el alfanúmero 3-E, situado en el piso 3 del edificio Epsilon, conjunto residencial Guatire Plaza III, urbanización Plaza Oro, Guatire, Municipio Zamora del estado Miranda; y precio que en la presente causa era de seiscientos ochenta mil bolívares (Bs. 680.000,00), de cuyo precio se pagó doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000,00), restando entonces la cantidad de cuatrocientos treinta mil bolívares (Bs. 430.000,00), en aplicación de los principios constitucionales de expectativa plausible, confianza legítima, seguridad jurídica y estabilidad de criterio, motivo por el cual el caso sub iudice encuadra efectivamente en dicha situación por lo que debe valorarse el contrato acompañado como instrumento fundamental de la presente acción como una verdadera venta, revocando de esta forma la sentencia proferida por el tribunal a quo. Así se decide.
Por otra parte, la accionante en su escrito libelar demanda en forma subsidiaria la indemnización de daños y perjuicios estimados en seiscientos ochenta mil olivares (Bs. 680.000,00), fundamentándolo en el no aumento del patrimonio de su representado por habérsele privado el incremento patrimonial que significaría el apartamento de haber ingresado en sus haberes, de no haber incurrido el demandado en el incumplimiento de su obligación de otorgar el documento definitivo de propiedad por ante el Registro Público correspondiente.
Al respecto, se debe precisar que dicho alegato no quedó probado en el presente caso, aunado a que se analizó la naturaleza del contrato y se determinó que se está en presencia de una verdadera venta y adicionalmente se estipuló en dicho contrato que en caso de incumplimiento el vendedor podía retener el veinte (20%) por daños y perjuicios y en caso contrario si el no perfeccionamiento del contrato era imputable al oferente este debía reintegrar la suma recibida como cuota inicial más un veinte (20%), motivo por el cual se declara improcedente dicha pretensión y así se decide.
Ello así, al resultar procedente la pretensión por cumplimento de contrato e improcedente la subsidiaria por daños y perjuicios, se debe declarar parcialmente con lugar la demanda, debiendo otorgar la accionada el documento definitivo de venta previo el pago por la actora del saldo deudor y entrega de los recaudos necesarios por parte de la accionada para la protocolización del documento definitivo de venta. En consecuencia, se condena a la parte demandada a cumplir con la tradición, mediante el otorgamiento del documento definitivo de venta al ciudadano CARLOS EDUARDO APONTE BORGES, cuyo objeto es el inmueble por un apartamento identificado con el alfanúmero 3-E, situado en el piso 3 del edificio Epsilon, Conjunto Residencial Guatire Plaza III, Urbanización Plaza Oro, Guatire, Municipio Zamora del estado Miranda, con una superficie aproximada de CINCUENTA y SIETE METROS CUADRADOS CON VEINTIDOS DECÍMETROS CUADRADOS (57,22 mts2) y cuyos linderos y más especificaciones se encuentran suficientemente descritos en el documento de condominio protocolizado ante la oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Autónomo Zamora del estado Miranda, de fecha 7.2.2011, bajo el Nro. 18, folio 59, Tomo 3, del Protocolo de transcripción del año respectivo y sus aclaratorias en fecha 27.4.2011, bajo el Nro. 16, folio 165, Tomo 11; 3.8.2011 bajo el Nro. 44, folio 357, Tomo 21, ambas del protocolo de transcripción del año 2011, y su dependencias son: una (1) habitación; un (1) baño; un (1) un puesto de estacionamiento con un área de DOCE METROS CUADRADOS CON CINCUENTA DECÍMETROS CUADRADO (12,50 mts), identificado con el Nro. 77; los linderos particulares del apartamento descrito son: NORTE: apartamento 3-F; SUR: apartamento 3-D; ESTE: área de circulación; y OESTE: fachada oeste del edificio. Los linderos del puesto Nro. 77 de estacionamiento, situado dentro del área de estacionamiento 21 son: NORTE: puesto de estacionamiento 76; SUR: área de circulación; ESTE: vialidad; OESTE: área de circulación. Al referido apartamento le corresponde un porcentaje de condominio así: sobre el edificio Epsilon 1, 21750%, y sobre el Conjunto Residencial de Guatire Plaza III, el 0, 25535%, código catastral 02-07-06-03-05-E-. En caso que la parte demandada, no dé cumplimiento voluntario al presente fallo, una vez declarado definitivamente firme, éste servirá de título de propiedad, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, en cuyo caso, deberá constar en autos la consignación por la parte actora mediante cheque de gerencia ante el tribunal a quo, del saldo deudor por la cantidad acordada conforme a lo pautado en la negociación, esto es la cantidad de cuatrocientos treinta mil bolívares (Bs. 430.000,00), para su finiquito, y así se decide.
Congruente con todo lo antes explanado, resulta forzoso para este sentenciador declarar con lugar el medio recursivo ejercido por la representación judicial de la parte actora en fecha 10 de mayo 2016, en contra de la decisión proferida en fecha 14 de diciembre de 2017 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual queda revocada, y así se indicará en la sección dispositiva de este fallo de manera positiva y precisa. ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.
IV
DISPOSITIVA
En mérito de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación ejercido en fecha 10 de mayo de 2016, por el apoderado judicial de la parte actora abogado FELIPE NARCISO HERNÁNDEZ APONTE, contra la decisión dictada en fecha 14 de diciembre de 2015, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual queda revocada con la motivación expuesta.
SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato y por daños y perjuicios incoada por el ciudadano la CARLOS EDUARDO APONTE BORGES contra el ciudadano PABLO ERNESTO RABELA GALLI, ut supra identificados. En consecuencia, se condena a la parte demandada previo el pago por la actora del saldo deudor, a cumplir con el contrato cuya ejecución se demanda y la correspondiente tradición del inmueble mediante la protocolización del documento definitivo de venta y entrega de todos los documentos, permisos, recibos y solvencias de servicios públicos y de impuestos municipales, así como cualquier otro instrumento para el otorgamiento respecto al inmueble constituido por el apartamento identificado con el alfanúmero 3-E, situado en el piso 3 del edificio Epsilon, Conjunto Residencial Guatire Plaza III, Urbanización Plaza Oro, Guatire, Municipio Zamora del estado Miranda, cuyos linderos y demás especificaciones que fueron ya indicadas, al ciudadano CARLOS EDUARDO APONTE BORGES, antes identificado y que pertenece a la parte demandada según documento protocolizado ante el Registro Público del Municipio Zamora del estado Miranda, en fecha 27.7.2012, inscrito bajo el No. 2012.2110, asiento registral No. 1 del inmueble matriculado con el No. 237.13.11.1..7585, correspondiente al libro de Folio de Real del año 2012.
TERCERO: En caso que la parte demandada, no dé cumplimiento voluntario a la presente decisión, una vez declarada definitivamente firme, ésta servirá de título de propiedad, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, en cuyo caso, deberá constar en autos la consignación por la parte actora mediante cheque de gerencia ante el tribunal a quo, del saldo deudor por la cantidad acordada conforme a lo pautado en la negociación, esto es la cantidad de cuatrocientos treinta mil bolívares (Bs. 430.000,00).
CUARTO: Por la naturaleza de lo decidido no se produce condenatoria en costas.
Por cuanto la presente decisión es dictada fuera del lapso legal para ello, se ordena su notificación a las partes conforme a lo previsto en los artículos 233 y 251 eiusdem.
Expídase por Secretaría copia certificada de la presente decisión, a los fines de su archivo en el copiador de sentencias definitivas que lleva este Juzgado, tal y como lo dispone el artículo 248 eiusdem.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años: 207° de la Independencia y 158° de la Federación, En la ciudad de Caracas, a los veintinueve (29) días del mes de septiembre de dos mil diecisiete (2017).
EL JUEZ
ARTURO MARTÍNEZ JIMÉNEZ
LA SECRETARIA
Abg. SCARLETT RIVAS ROMERO
En la misma data, siendo las tres y veinticinco minutos de la tarde (3:5 p.m.) se publicó, registró y se agregó al presente expediente la anterior sentencia, constante de ocho (8) folios útiles.
LA SECRETARIA
Abg. SCARLETT RIVAS ROMERO
Expediente N° AP71-R-2016-000548
AMJ/SRR/GV
