Decisión Nº AP71-R-2017-000017 de Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Transito (Caracas), 13-02-2017

Fecha13 Febrero 2017
Número de expedienteAP71-R-2017-000017
Número de sentencia0026-2017(DEF.)
Distrito JudicialCaracas
EmisorJuzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Transito
Tipo de procesoDesalojo
TSJ Regiones - Decisión


REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS


ASUNTO: AP71-R-2017-000017

PARTE ACTORA: FRANCISCO JESUS ARELLANO ARVELO, mayor de edad, venezolano, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número 11.228.061.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: HECTOR DEL VALLE CENTRO GUZMÁN y OSCAR ENRIQUE BALDA RODRÍGUEZ, abogados inscritos en el INPREABOGADO bajo los números 36.278 y 70.379, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: REINALDO JOSÉ ARIAS MÁRQUEZ, mayor de edad, venezolano, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número 6.315.122.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: FREDDY ALEXIS MADRIZ MARIN, abogado inscrito en el INPREABOGADO bajo el número 39.568.
MOTIVO: DESALOJO
SENTENCIA: Definitiva.
DECISION RECURRIDA: Sentencia de fecha 25 de octubre de 2016, dictada por el Juzgado Décimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
I
Antecedentes en alzada.

Llega el presente expediente a este Tribunal, por distribución que hiciera la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de los Juzgado Superiores en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivo de la demanda de desalojo incoada por el ciudadano Francisco Jesús Arellano Arvelo contra el ciudadano Reinaldo José Arias Márquez, en virtud del recurso de apelación ejercido en fecha 20 de diciembre de 2016 por el abogado Freddy Alexis Madriz Marin, apoderado actor, contra la sentencia proferida en fecha 25 de octubre de 2016 por el Juzgado Décimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Por auto de fecha 17 de enero de 2017, se dio entrada a la presente causa y de conformidad con lo estipulado en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, se fijó para dentro de los diez (10) días de despacho siguientes a la reseñada fecha la oportunidad para dictar la sentencia respectiva.
En fecha 03 de febrero de 2017, la representación judicial de la parte demandada, presentó escrito de informes.
En fecha 06 de febrero de 2017, la representación judicial de la parte actora presentó escrito de informes.

En fecha 08 de febrero de 2017, la representación judicial de la parte actora presentó escrito de observaciones.

II
De la decisión recurrida.

Una vez cumplidos todos los lapsos procesales en el presente juicio, el Juzgado Décimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecuto de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 25 de octubre de 2016, dictó sentencia en este asunto, y de la misma se observa que las cuestiones previas opuestas por la representación judicial de la parte actora no fueron procedentes en derecho. Asimismo, se dictó la siguiente sentencia de fondo:

III
Por todos los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Décimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley DECLARA:

PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda interpuesta por FRANCISCO JESUS ARELLANO ARVELO contra REINALDO JOSÉ ARIAS MÁRQUEZ por DESALOJO.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora el inmueble identificado como Quinta Angelina, ubicada en la Avenida Miranda, Urbanización Washington, Parroquia Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Capital.
TERCERO: No hay condenatoria en costas, por cuanto no hubo vencimiento total en el proceso.
CUARTO: SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN interpuesta por REINALDO JOSÉ ARIAS MÁRQUEZ contra FRANCISCO JESUS ARELLANO ARVELO por REINTEGRO DE ALQUILERES.
QUINTO: Se condena en costas a la parte demandada por resultar vencida en la reconvención por ella propuesta.
SEXTO: Por cuanto la presente sentencia salio fuera del lapso se ordena la notificación de las partes.

Fin de la cita.

Dicho dispositivo, fue apelado en fecha 20 de diciembre de 2016, por el abogado Freddy Madriz, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, siendo oído en ambos efectos por auto de fecha 09 de enero de 2017, por el Juzgado Décimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

III
De la demanda:

Mediante escrito libelar presentado por los abogados Hector del Valle Centeno Guzmán y Oscar Enrique Balda Rodríguez, en fecha 23 de mayo de 2016, alegaron lo que seguidamente se trascribe:

…omissis…

Nuestro representado FRANCISCO JESUS ARELLANO ARVELO, antes identificado, está legitimado para ejercer la presente acción, por su carácter de Único y Universal Heredero de la ciudadana BEATRIZ ARVELO HOYEK, tal como fue declarado por el Tribunal Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 18 de febrero de 2015, expediente Nº AP31-S-2014-006785, y en virtud de ser, el contrato de arrendamiento de tracto sucesivo. Anexamos marcado “B”, el referido expediente.
A los fines de abundar en cuanto a la legitimidad de nuestro poderdante, traemos a colación el contenido del los artículos del Código Civil Venezolano siguientes:
(…)
.

1.- En fecha 27 de mayo de 2011, al ciudadana BEATRIZ ARVELO HOYEK, venezolana, mayor de edad, divorciada, titular de la cédula de identidad número V-1.851.596, en su carácter de ARRENDADORA, suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano REINALDO JOSÉ ARIAS MÁRQUEZ, antes identificado, y ARRENDATARIO a los efectos del mismo; de un inmueble identificado como Quinta Angelina, ubicado en la Avenida Miranda, Urbanización Washington, Municipio Libertador del Distrito Capital, ante la Notaría Décima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, donde quedó anotado bajo el Nº 58, Tomo 90 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, Anexamos marcado “C”. La cláusula SEGUNDA del mencionado contrato obliga a El Arrendatario a destinar el inmueble arrendado únicamente para depósitos de toldos, comprometiéndose a no cambiar en ningún caso dicho destino sin la previa y escrita autorización de la Arrendadora. Así mismo, en la cláusula TERCERA, las partes acordaron que la duración del contrato de arrendamiento sería de dos (2) años fijos y un año de prórroga, contados a partir de la autenticación del documento, vale decir, desde el 27 de mayo de 2011, con vencimiento el 27 de mayo de 2013, y vencimiento de la prórroga legal de un (1) año, en fecha 27 de mayo de 2014, fecha en la cual debió entregar el inmueble arrendado.
Al respecto, debemos señalar que la Arrendadora durante el año de prórroga, en cada recibo que entregó al arrendatario como constancia de pago del canon de arrendamiento correspondiente, le recordó-notificó, mediante notas estampadas en el mismo recibo, que estaba transcurriendo la prórroga legal, tal se evidencia en los folios 25, 26 y 27 del expediente Nº 2014-0230 contentivo del procedimiento de consignatario, específicamente en el recibo suscrito por la ARRENDADORA de fecha 30 de abril de 2014, (folio 27), le hace saber al arrendatario que era el último mes de prórroga legal, por lo que dado, el hecho cierto, de que al ciudadana Beatriz Arvelo, falleció en fecha 01 de junio de 2014, no cabe duda que nunca tuvo la intención de renovar el contrato, aunado al hecho que no le recibió más pagos por concepto de canon, según lo expuesto por el arrendatario en el referido expediente consignatario. Así mismo, En la cláusula CUARTA establecieron como canon de arrendamiento la cantidad de Bolívares Diez Mil Ochocientos (Bs. 10.800,00), monto que se incrementara anualmente tomando como parámetros para su cálculo, el índice inflacionario publicado por el Banco Central de Venezuela, para cada año, nivelándose al mismo tiempo el deposito correspondiente, siendo el último canon de arrendamiento, la cantidad de Bolívares Diecisiete Mil Setecientos (Bs. 17.700,00), no obstante el arrendatario decidió seguir ocupando el inmueble, incumpliendo, también, loa cordado en cuanto al aumento anual, según IPC fijado por el Banco Central de Venezuela. Anexo “C”, Contrato de Arrendamiento.

2.- En fecha 01 de junio de 2014, fallece abintestado la ciudadana BEATRIZ ARVELO HOYEK, propietaria-arrendadora del inmueble objeto de la presente acción, tal se evidencia en Acta de defunción Nº 907, Libro 4, Folio 157, año 2014, suscrita por el Registrador Civil Municipal del Municipio Sucre del Estado Miranda, que riela en copia certificada, en los folios de la declaratoria de Único y Universal Heredero, anexo al presente escrito libelar, marcado “B”.

3.- La primera semana de julio de 2014, nuestro representado citó al arrendatario, ciudadano Reinaldo José Arias Márquez, oportunidad ésta en la que le notificó su condición de Único y Universal Heredero de la arrendadora, e igualmente del vencimiento de la prórroga legal de un año, contenida en la cláusula TERCERA del contrato de arrendamiento, por lo que debía hacer entrega del inmueble arrendado; dicha reunión concluyó sin acuerdo alguno, pues el arrendatario manifestó no tener nada qué hablar con nuestro representado hasta tanto no le demostrara su cualidad de único y universal heredero al que hacía referencia, cabe señalar que para la fecha de esta reunión había transcurrido un mes desde el fallecimiento de la arrendadora, y nuestro mandante obtuvo la declaración de único y universal heredero en fecha 18 de febrero de 2015.

4.- En fecha 11 de julio de 2014, el arrendatario REINALDO JOSÉ ARIAS MÁRQUEZ, por medio de su apoderado judicial, Dr. Freddy Alexis Madriz Marín, solicitó ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI). Circuito Judicial de Los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, Los Cortijos, el inicio de un procedimiento consignatario de pago de los cánones de arrendamiento del inmueble objeto de la presente acción, según expediente Nº 2014-0230. Anexamos marcado “D”, copia certificada del mencionado expediente.

5.- En fecha 18 de febrero de 2015, El tribunal Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas Declaró a nuestro representado, como único y Universal Heredero, causahabiente de la ciudadana BEATRIZ ARVELO HOYEK. Anexamos marcado “B”.

Ciudadano Juez, con respecto al punto 4.- del presente capitulo, debemos señalar, que una vez aceptado el mandato que nos diera nuestro representado, procedimos a verificar, ante las oficinas correspondientes, la existencia de consignaciones arrendaticias, encontrando que efectivamente existe un expediente de fecha 11-07-2014, signado bajo el Nº 2014-0230, nomenclatura de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) de los Cortijos de Lourdes, Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, contentivo de solicitud hecho por el Dr. Freddy Alexis Madriz Marín, actuando como apoderado del arrendatario ciudadano REINALDO JOSÉ ARIAS MÁRQUEZ. Dicho Poder riela al folio 7 y su vuelto del expediente, en cuyo texto se lee que, dicho Poder, es especialmente para que lo defiendan en el juicio de desalojo en su contra, juicio éste inexistente pues la arrendadora acababa de fallecer y el heredero de ésta obtuvo la declaración de único y universal heredero casi un (1) año después; alega el Arrendatario, en el texto de dicho poder, que la arrendadora se negaba a recibirle los pagos, no obstante, estar enterado del fallecimiento de ésta, en virtud de la reunión sostenida unos días antes con el hijo de la fallecida ciudadana, oportunidad ésta en que fue formalmente informado del hecho.
Por otra parte, de la revisión del mencionado expediente se observa que los pagos arrendaticios fueron hechos de la siguiente manera:

Cabe señalar que en el contrato de arrendamiento, las partes acordaron que las mensualidades serían canceladas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes.

Por lo anteriormente expuesto, se infiere que las consignaciones fueron ilegítimamente efectuadas por el arrendatario, por extemporáneas, tal y como se muestra en la anterior relación, y que actualmente están (9) meses de arrendamientos insolutos, a saber, desde julio a diciembre de 2015, y desde enero 2016 hasta marzo 2016, lo que puede corroborarse en el expediente de consignaciones, siendo que el último depósito fue hecho en fecha 18-08-2015, lo que constituye el estado de insolvencia el Arrendatario, aquí alegado, cuya consecuencia inmediata, es solicitar judicialmente el Desalojo tal reza la cláusula CUARTA, del contrato en cuestión, (…) dichos cánones de arrendamiento deberán ser cancelados por EL ARRENDATARIO por mensualidades adelantadas dentro de los primeros (5) días de cada mes. La falta de pago por parte de EL ARRENDATARIO, de una mensualidad dará derecho a la ARRENDADORA a solicitar la resolución del presente contrato y ka entrega del inmueble arrendado desocupado de personas y cosas, quedando a salvo sus derechos por los daños y perjuicios que dicha medida ocasione (…). Y así solicitamos, muy respetuosamente, sea declarado. Anexamos marcado “D” copia certificada del expediente de consignaciones arrendaticias.

(…).

La presente demanda tiene sus fundamentos legales en lo establecido en los artículos 2º, segundo aparte, y 43 en su primer aparte de la Ley de Regulación del Arrendamiento Para el Uso Comercial, en concordancia con lo establecido, para el Procedimiento Oral, en el Libro Cuarto, Titulo XI, artículos 859 al 880, y en los artículos 1.160 y 1.167 del Código Civil, del siguiente tenor:

(…)

En el presente caso, observamos que la cláusula SEGUNDA del contrato de arrendamiento, instrumento fundamental de la acción incoada, establece que: “EL ARRENDATARIO se obliga a destinar el Inmueble arrendado únicamente para depósito de toldos, comprometiéndose a no cambiar en ningún caso dicho destino sin la previa y escrita autorización de la ARRENDADORA”, y siendo que los toldos son un bien económico con los que El Arrendatario desempeña su giro comercial, hace que el contrato de marras configure el tipo de arrendamiento comercial a que hace referencia el primer aparte del articulo 43, anteriormente transcrito. (…)

Artículo 859 (…)
Articulo 1.160 (…)
Articulo 1.167 (…)
Articulo 1.592 (…)
2º (…)

De conformidad a lo que establece el articulado del Código Civil, aquí transcrito, se infiere que la conducta desplegada por el Arrendatario, aquí demandado, se subsume en el contenido de los mismos, dado su incumplimiento al contrato, específicamente a las cláusulas SEGUNDA y CUARTA, en virtud de que vencida como fue la prorroga legal, no hizo entrega a la Arrendataria del inmueble arrendado, y en virtud que la arrendadora por razones de fuerza mayor antes expuestas, no ejerció oportunamente la acción judicial para solicitar la entrega del inmueble, el tiempo de duración del contrato se indeterminó; no obstante, el arrendatario ha seguido haciendo uso del inmueble como depósito de su bien económico pero sin cumplir con su deber de pagar oportunamente los cánones de arrendamiento, tal hemos demostrado en el punto 4 del Capitulo II – De los Hechos del presente libelo de demanda. La consecuencia inmediata de ese incumplimiento, tal lo establece la cláusula CUARTA del contrato en cuestión, es la resolución del mismo y la entrega del inmueble arrendado, que en virtud de las condiciones sobrevenidas del contrato, como es el tiempo indeterminado, la acción idónea a tales fines es el Desalojo, que según la cláusula QUINTA, el inmueble en cuestión, debe estar en el mismo buen estado en que lo recibió, especialmente en cuanto a cañerías, instalaciones eléctricas y sanitarias, así como solvente en cuanto a los servicios de energía eléctrica, teléfono, aseo urbano, consumo de agua cualquier otro servicio público que necesite el inmueble.

(…).

Ciudadano Juez, los hechos en el presente caso, tienen su origen en la celebración de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, suscrito, entre la ciudadana BEATRIZ ARVELO HOYEK, y el ciudadano REINALDO JOSÉ ARIAS MÁRQUEZ, Arrendadora y Arrendatario, respectivamente, dicho contrato tendría una duración de dos (2) años fijos contados a partir del 27-05-2014; ahora bien, durante el transcurso del ultimo año colocó una nota en cada uno de los recibos que mensualmente daba el arrendatario por concepto de pago del canon, recordándole en dichas notas que estaba transcurriendo la prórroga legal, tal se pude comprobar en el folio (27) del expediente del procedimiento consignatario, anexo al presente escrito, marcado “D”, específicamente en el recibo correspondiente al canon del mes de mayo de 2014, suscrito por la ARRENDADORA de fecha 30 de abril de 2014, donde se lee claramente “Ultimo mes de prórroga legal”, lo que constituye clara evidencia de no querer renovar el contrato, por lo que no aceptó mas pagos por cánones de arrendamiento, esto ultimo según el dicho del arrendatario en el expediente consignatario, lamentablemente la arrendadora fallece antes de poder intentar dicha acción, obtuvo la declaratoria que lo acredita como tal, casi un año después; trayendo como consecuencia que el arrendatario se quedara ocupando el inmueble, durante casi dos (2) años, sin perturbación alguna, operando así la tacita reconducción. En efecto, desde el 27 de mayo de 2014, hasta la presente fecha 27 de abril, han transcurrido Un (1) año y once (11) meses, tiempo durante el cual el arrendatario, como antes expusimos, siguió ocupando el inmueble, pero sin cumplir con su deber de pagar, no solo puntualmente, sino que tampoco ha pagado la totalidad de los mese que tiene ocupando el inmueble en cuestión, estando insolutos hasta la presente fecha los cánones de arrendamiento a los meses: desde julio de 2015 hasta marzo 2016, vale decir, nueve (9) meses, tal queda demostrado en el expediente de consignaciones de arrendamientos Nº 2014-0230, cuya apertura fue solicitada por el mismo arrendatario y cuya copia certificada anexamos al presente libelo, marcado con la letra “D”.

Así las cosas, estando el ciudadano FRANCISCO JESUS ARELLANO ARVELO debidamente legitimado para intentar la presente acción, en virtud de ser el único y Universal Heredero, de la ciudadana arrendadora, tal se evidencia en anexo “B”, nos otorgó Poder suficiente para ejercer las acciones judiciales a que hubiera lugar. A tal efecto, procedimos a revisar la situación, observando que el inmueble fue arrendado únicamente para ser usado como depósito de toldos, y según el texto del articulo 2º de la Ley de Regulación Del Arrendamiento Para el Uso Comercial, los inmuebles destinados a se solo depósitos, están exceptuados de la aplicación de esa ley, no obstante, por tratarse de un arrendamiento comercial, como en efecto lo es, pues son los toldos el bien económico que sirven al arrendatario para realizar su actividad o giro comercial, la misma ley nos remite al primer aparte del Articulo 43 (…) El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la Jurisdicción Civil ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión (subrayado nuestro).

(…)


En razón de las consideraciones anteriormente expuestas, y había cuenta de que hasta la presente fecha el arrendatario del inmueble, objeto de la presente acción, no ha cumplido con su deber de pagar oportunamente los cánones de arrendamiento, no obstante seguir ocupando el mismo, constituyendo esta insolvencia del arrendatario el fundamento de la presente acción de solicitud de Desalojo; es por lo que acudimos ante su competente autoridad para demandar, como en efecto demandamos al ciudadano REINALDO JOSÉ ARIAS MÁRQUEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-6.315.122; para que convenga, o en su defecto sea condenado por este Tribunal a lo siguiente:
PRIMERO: Que cumpla con su obligación de hacer entrega del inmueble arrendado, identificado como Quinta Angelina, ubicado en la Avenida Miranda, Urbanización Washington, Municipio Libertador del Distrito Capital, completamente desocupado de personas y cosas, y en el mismo buen estado en que lo recibió asó como solvente con todos los servicios públicos, tal quedó establecido en la cláusula QUINTA del contrato.
SEGUNDO: Pagar las costas y costos que se causen con motivo del presente juicio.

Finalmente solicitó que la presente demanda fuese declarada con lugar con todos los pronunciamientos de ley.
IV
De las cuestiones previas opuestas.

En fecha 16 de septiembre de 2016, el ciudadano Reinaldo José Arias Márquez, parte demandada en esta causa, debidamente asistido por el abogado Freddy Alexis Madriz Marín, previo a dar contestación a la demanda opuso cuestiones previas.

Respecto a las cuestiones previas opuestas por la parte demandada y la contestación al fondo de la causa, el actor alegó como punto previo, que las cuestiones previas y la contestación de la demanda, son dos actos procesales distintos y diferenciados que se excluyen entre si, por lo que –según sus dichos- debe tenerse como no opuestas las cuestiones previas y por ello sea sin lugar las cuestiones previas opuestas por el demandado de autos.

Cabe señalar a la parte actora, que el presente juicio fue tramitado por el procedimiento establecido en el DECRETO CON RANGO Y FUERZA DE LEY No.427 DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS, publicado en gaceta oficial número 36.845 de fecha 07 de diciembre de 1.999, en concordancia con el articulo 881 del Código de Procedimiento Civil.

El citado decreto ley, en su articulo 35 establece: “Artículo 35: En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía.”, en tal sentido, está permitido por la misma ley especial, que en la oportunidad de dar contestación a las demandas sustanciadas por el procedimiento a que se hace alusión, el demandado pueda promover todas las cuestiones previas que considere pertinentes para su defensa así como la contestación al fondo de la demanda, por lo tanto, se desestima dicho punto previo propuesto por la representación judicial de la parte actora, y se tienen como presentadas la cuestiones previas propuestas por la parte demandada así como las demás defensas esgrimidas en su escrito presentado en fecha 16 de septiembre de 2016. Y así se decide.

Resuelto el punto anterior, pasa esta Juzgadora a resolver las cuestiones previas opuestas, y lo hace en los siguientes términos:

De la cuestión previa contenida en el ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la cual opuso en los siguientes términos:

-La del numeral 2º, del articulo 346 ejusdem, la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio. El actor alegó que es único y universal heredero de la ciudadana Beatriz Arvelo Hoyek y dijo falsamente que el inmueble en cuestión es de la única y exclusiva propiedad de su causante, cuando que dicho inmueble pertenece en copropiedad con otra persona identificada como MARÍA DE JESUS ARVELO DE GUTTIERREZ, titular de la Cédula de Identidad No. V-2.102.616, todo lo cual se desprende de la nota marginal estampada en el titulo de propiedad que anexo al presente escrito marcado No 1, constante de cinco (5) folios útiles, por lo cual dicho actor lo que tiene por ahora sobre el referido inmueble es una expectativa de derecho sobre una pequeña porción del mismo dejado por su difunta madre como copropietaria del referido inmueble, derecho que sobre esa misma propiedad también la tiene el ex cónyuge de la decujus ciudadano PASCUAL ARELLANO MORA, puesto que tal y como se evidencia de la sentencia de divorcio recaída sobre ellos y que riela a los folios 102 al 103 de autos, nunca se hizo entre ellos la respectiva partición de bienes y tampoco consta en dicha sentencia que no había bienes que liquidar, simplemente se omitió ordenar la susodicha liquidación, todo lo cual debilita la condición alegada por la parte actora de único y universal heredero frente a los terceros copropietarios ajenos a la verdadera realidad jurídica hereditaria y a la presente acción de desalojo ejercida a sus espaldas. Vemos entonces que la parte actora no está legitimada para ejercer la acción de desalojo, pues el hecho de que la parte actora alegue ser el único y universal heredero de la mencionada decujus, no basta ni es cualidad jurídica suficiente como para pretender el desalojo, eso no le da la suficiente cualidad jurídica para demandar el desalojo del inmueble arrendado y mucho menos sin que exista en autos una declaración formal de dichos derechos hereditarios con su respectivo certificado de solvencia sucesoral expedida por el Departamento de Sucesiones del SENIAT y a su vez una autorización legal expedida por los otros copropietarios del inmueble para proceder al desalojo, así pido que se decida.

Por su parte, la representación judicial de la parte actora, procedió a contradecir dicha cuestión previa en los siguientes términos:

1º) Opuso la cuestión previa del numeral 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, del siguiente tenor: “(…)” Finalmente, aun cuando nuestro ordenamiento adjetivo señala que opuesta la cuestión previa en referencia, la forma de subsanarla es mediante la comparecencia el demandante incapaz legalmente asistido o representado, sin embargo, observamos que los argumentos en los cuales el demandado, asistido por el abogado Freddy Alexis Madriz Marín, fundamenta dicha cuestión previa, no se adecuan a lo previsto en la norma alegada, en virtud que tales argumentos no se refieren a la falta de capacidad procesal del demandante para actuar en juicio. Por otra parte, esta representación considera conveniente precisar, que tanto en la herencia como en la comunicad de bienes, resulta aplicable lo dispuesto en el articulo 168 del Código de Procedimiento Civil, del siguiente tenor. “(…)”, cuyo fin es preservar los bienes hereditarios o comuneros, en cuyo caso hablamos de lo que se conoce como Legitimación desplazada, como en efecto es el caso de nuestro representado, por lo que la cuestión previa opuesta debe declararse Sin Lugar.

Así las cosas, es oportuno indicar a las partes, que la cuestión previa contenida en el ordinal 2º del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, está referida a la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, llamada legitimatio ad processum presupuesto procesal para comparecer en juicio.

Al respecto, el profesor Leoncio Edilberto Cuenca Espinoza en su obra Las Cuestiones Previas en el Procedimiento Civil ordinario establece:

“El ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil prevé esta cuestión previa para el caso que el actor o demandante, inicie un proceso judicial, careciendo de la capacidad necesaria para actuar en juicio.
El asunto a dilucidar en este caso, consiste en determinar, si el demandante tiene o no capacidad procesal, es decir, si puede o no iniciar un proceso judicial, independientemente de que tenga o no fundamento legal su pretensión.
La capacidad procesal del demandante es un asunto meramente formal, solo constituye un presupuesto procesal del derecho de acción, para asegurar la regularidad la relación jurídico procesal que surge en el proceso; sin que tenga nada que ver con la relación jurídico material que pretenda hacerse valer en esa causa; por eso en doctrina se conoce como legitimado ad procesum.
Según el artículo 136 del Código de Procedimiento Civil, pueden obrar en juicio las personas que tengan el libre ejercicio de sus derechos, por si o por medio de apoderado.
En principio, para iniciar un proceso judicial, el demandante debe ser una personal natural o jurídica, pero debe ser una persona que tenga capacidad de ejercicio, es decir, que puedan actuar por sí misma y que pueda asumir las obligaciones que surgen en el proceso como ejemplo de procedencia de esta cuestión previa, podemos señalar una demanda intentada por las personas indicadas en el artículo 1.144 del Código Civil: los menores de edad, los entredichos y los inhabilitados.
Pero, además, también tienen legitimación para iniciar un proceso judicial, en los casos expresamente previstos en la ley, entidades y comunidades que carecen de personalidad jurídica, como ejemplo podemos señalar los indicados en el artículo 139 del Código de Procedimiento Civil: sociedades irregulares, asociaciones y comités sin personalidad jurídica los condominios regidos por la Ley de Propiedad Horizontal, entre otros.
Esta cuestión previa no debe fungirse jamás, como desafortunadamente ocurre en la práctica forense, con la falta de cualidad en el demandante, conocida en doctrina como legitimatio ad causam, la cual según el Código de Procedimiento Civil vigente, no es una cuestión previa, sino una excepción procesal perentoria… (Omissis)”

Fin de la cita. Negrillas y subrayados de quien suscribe.


Así tenemos, que no puede obrar en juicio aquella persona que carezca de capacidad, siendo definida ésta por el Dr. Ricardo Henríquez La Roche como “…la potestad de toda persona para actuar en el proceso y ejercer los o posibilidades procesales y asumir las cargas procesales que devienen de las normas que tutelan el proceso y de las vicisitudes que ocurren en el mismo” (Ricardo Henríquez La Roche. Código de Procedimiento Civil. Tomo I. 3ra Edición Actualizada. Editorial Liber, Caracas 2006. pp.413).

Cabe advertir a la parte demandada, que los presupuestos en que fundamenta esta cuestión previa, guardan estrecha relación con la falta de cualidad –legitimatio ad causam- contenida en el articulo 361 del Código de Procedimiento Civil las cuales son defensas para ser resuelta como punto previo de la sentencia de merito.

Ahora bien, en el caso bajo análisis, se observa que la representación judicial de la parte demandada opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 2º del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, cual está referida a la falta de capacidad procesal -legitimatio ad processum- de la persona del actor para comparecer en juicio, sin alegar y demostrar en modo alguno que el ciudadano Francisco Jesús Arellano Arvelo, se encuentre incapacitado., por tanto, al no encontrarse el mencionado ciudadano dentro de un régimen de asistencia (como inhabilitado), ni de un régimen de representación (como entredicho), resulta a todas luces improcedente la defensa previa opuesta.

De la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la cual opuso en los siguientes términos:

-La del numeral 6º, del articulo 346 ejusdem, referida a la acumulación prohibida en el articulo 78 ejusdem. Se evidencia en este juicio la existencia de procedimientos incompatibles entre si, circunstancia prohibida por el articulo 78 ejusdem, ya que la parte actora demandó por el procedimiento oral y el Tribunal ordenó contradictoriamente que el juicio se llevara a cabo por el procedimiento breve. El articulo 1 de la “Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial”, establece que dicho Decreto se debe aplicar a los inmuebles destinados a uso comercial, y en el articulo 2, ejusdem, se estableció que a los fines de la aplicación e interpretación de dicha Ley, se entiende por “inmueble destinado al uso comercial” aquellos en los cuales se desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinario del establecimiento. En este sentido, el referido inmueble que se medio en arrendamiento –Quinta Angelina- es usado no solo como depósito sino que allí tamben funciona una empresa que se dedica al alquiler de toldos y demás muebles para fiestas, tal como lo expuso y comprobó el mismo demandante en su demanda y lo comprobó con el documento que riela al folio No. 90 de autos, además que la arrendadora siempre estuvo consciente de que allí funcionaría dicha empresa cuando en la cláusula Décima Quinta del referido contrato de arrendamiento se estableció lo siguiente “La negativa de las autoridades competentes, especto al otorgamiento de la permisología requerida a los fines de la explotación del negocio previsto en el inmueble, no engendrará responsabilidad alguna a caro de LA ARRENDADORA…”, por lo tanto, conforme al citado articulo 5, se presume, salo prueba en contrario, que constituye un inmueble destinado a uso comercial aquel que no es sólo para deposito, como es el caso de éste inmueble en donde funciona la empresa “TOLDOS R.J.A., C.A.”, identificada con número de RIF: J402175167, tal y como lo alegó y comprobó la contraparte, sino que además legalmente se requiere que dicho inmueble tampoco forme parte de un galpón ni de un estacionamiento como lo indica el presupuesto jurídico de la norma in comento para poder ser excluido del procedimiento judicial contemplado en la “Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial”; y vemos que el indicado inmueble tampoco forma parte de ni de un galpón ni de un estacionamiento. Por lo cual, no es procedente la aplicación del procedimiento breve como se indicó en el auto de admisión de la femando al folio 129, sino el procedimiento oral contemplado en el articulo 43 ejusdem en concordancia con los artículos 859 y siguientes del CPC. Todo lo cual viola mis derechos y garantías constitucionales a la defensa, debido proceso y tutela judicial efectiva ya que no se cómo voy a proceder en mi defensa ni a cual procedimiento acogerme si al breve o al oral, porque no puedo asumir los dos (2) al mismo tiempo debido a la incompatibilidad entre ambos procedimientos.
Respecto al auto de admisión de la demanda, el Tribunal expuso lo siguiente:
“…Este Tribunal procede a admitirla por el procedimiento establecido en el articulo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el articulo 881 y siguientes de Código de Procedimiento Civil…”:
Cabe destacar que dicho articulo 35 así como también la mencionada “Ley de Arrendamientos Inmobiliarios” fue derogada expresamente por la Disposición Derogatoria Única de la “Ley Para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda” publicada en la Gaceta Oficial de la Republica Bolivariana de Venezuela No. 39.783 del 21 de octubre de 2011, No. 6053 Extraordinario del 12 de noviembre de 2011, en la que se expuso y cito literalmente:

(…)

Igualmente en la Disposición Derogatoria Primera de la “Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial” de fecha 23 de mayo de 2014, se estableció que “(…)”
Sobre la base de esa normativa derogada fue que se me conminó a contestar una demanda ilegal en un plazo perentorio de dos (2) días y bajo un procedimiento inaplicable al caso demandado, como es el procedimiento breve, por lo tanto, la admisión de la susodicha demanda así como todos los demás actos judiciales sucesivos efectuados luego de la misma son nulos de nulidad absoluta, y así pido que se decida. Eso por una parte, y por otra parte, vemos que la parte demandante fundamentó su demanda sobre los artículos 859 del CPC en concordancia con el articulo 43 de la “Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercia” solicitando expresamente que el juicio se ventilara por el procedimiento oral, cuyos procedimientos, plazos y defensas son diametralmente diferentes al procedimiento breve ordenado por este Tribunal en el mencionado auto de admisión, con lo cual tanto este Juzgado como la parte demandante me colocaron en una situación de confusión legal procedimental de absoluta indefensión. En consecuencia, pido que se declare sin lugar esa demanda ilegal que se me hizo, con la que se me pretende violar todos mis derechos y garantías constitucionales a la defensa, debido proceso y tutela judicial efectiva.

Por su parte, la representación judicial de la parte demandada contradijo esta cuestión previa, así:

2º) Opuso la cuestión previa contenida en el numeral 6º del articulo 346 ejusdem, referida a la acumulación prohibida en el articulo 78 ejusdem, al respecto, debemos señalar, que el escrito libelar mediante el cual esta representación interpuso demanda de desalojo, señala como meridianos fundamentos de derecho, el cumplimiento de los requisitos para que dicha acción prospere, los cuales están claramente establecidos en el articulo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso comercial, en virtud de que mediante el contrato objeto de la presente acción, se da en arrendamiento un inmueble para uso comercial, de los establecido en el articulo 2º de la Ley de Regulación Del Arrendamiento Para el Uso Comercial.
Como fundamento de la referida cuestión previa, el demandado señala; “(…)” el referido inmueble que se me dio en arrendamiento –Quinta Angelina- es usado no solo como depósito sino que allí también funciona una empresa que se dedica al alquiler de toldos y demás muebles para fiestas (…), tal afirmación del demandado constituye incumplimiento al contrato en cuestión, pues la cláusula SEGUNDA del contrato de arrendamiento, instrumento fundamental de la acción incoada, establece que: “EL ARRENDATARIO se obliga a destinar el inmueble arrendado únicamente para depósito de toldos, comprometiéndose a no cambiar en ningún caso dicho destino sin la previa y escrita autorización de LA ARRENDADORA”, y siendo que el contrato fue celebrado entre dos personas naturales, no puede alegar, que el inmueble fue arrendado a la sociedad mercantil “Toldos R.J.,C.A”, por otra parte, yerra el demandado al afirmar que la Cláusula Décima Quinta, hace referencia a la mencionada empresa, pues la misma se refiere al negocio previsto en el contrato, que no es otro que el depósito de toldos.
Del dicho del demandad, queda evidenciado, por una parte el reconocimiento de la existencia del contrato de arrendamiento de un inmueble para uso comercial, tal como él mismo afirma, que dicho sea de paso se indeterminó, por las rezones de hecho y de derecho expresadas en nuestro escrito libelar, por otra parte, el demandado no tiene como justificar su insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, circunstancias estas, y afirma además que en el inmueble arrendado además de servir como depósito de toldos, tal como quedó establecido en las cláusulas del contrato, que en el mismo funciona la empresa Toldos R.J.A.C.A. y que también vive allí con su grupo familiar, argumento éste usado en otro juicio intentado en su contra, por la hermana de la arrendadora de la presente acción de nombre MARIA JESUS ARVELO GUTIERRES, propietaria de un inmueble identificado como “Quinta Mary”, ubicada en la Avenida Ramón Díaz Sánchez de la Urbanización E Pinar en la Parroquia El Paraíso, cerca del inmueble que aquí nos ocupa, y el cual también se ha negado a desocupar, dicho juicio cursó por ante el Tribunal Trigésimo de Municipio Ordinario, de esta Circunscripción Judicial, expediente signado con el Nº AP31-V-2015-000460 causante de nuestro representado, ciudadana MARIA DE JESUS ARVELO DE GUTIERREZ consideradas en el articulo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliarios para el Uso comercial, como causales de desalojo, por tanto tratándose de un inmueble cuyo uso según contrato es el comercial en consecuencia el procedimiento a seguir es el establecido por el Tribunal, como rector del debate, bajo el principio iura novi curia, quedando establecido el juicio breve y subsanad la cuestión previa alegada del numeral 6º ejusdem

Para resolver la presente cuestión, es necesario traer a colación la norma contenida en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, la cual consagra que “no podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí...”.

De la citada norma, se desprende la imposibilidad de acumular en un mismo libelo pretensiones excluyentes o contrarias entre sí.

La Sala de Casación Civil, ha establecido que la razón de esa norma se sustenta, en la competencia del juez, la cual no puede ser subvertida por el interés de la parte de sustanciar en un sólo proceso varias pretensiones, y en los casos en que las pretensiones deben ser deducidas según procedimientos incompatibles o diferentes.

Al respecto, la misma Sala de Casación Civil, mediante sentencia número 122 de fecha 22 de mayo de 2001, caso: Ramón Mortimer contra Héctor José Florville Torrealba, dejó asentado que la acumulación debe obedecer a la necesidad de evitar la eventualidad de fallos contrarios o contradictorios en casos que, o bien son conexos, o existe entre ellos una relación de accesoriedad o continencia y ha sostenido que ella tiene como objetivo influir positivamente en la celeridad, ahorrando tiempo y recursos al fallar en una sola sentencia asuntos en los que no hay razón para que se ventilen en diferentes procesos.

Luego de una lectura del escrito libelar y en especial del petitum contenido en dicho libelo, quien aquí suscribe considera que no estamos ante la presencia de una acumulación prohibida ni de procedimientos incompatibles, pues lo que se demanda es la entrega de un inmueble –desalojo- en los siguientes términos: “PRIMERO: Que cumpla con su obligación de hacer entrega del inmueble arrendado, identificado como Quinta Angelina, ubicado en la Avenida Miranda, Urbanización Washington, Municipio Libertador del Distrito Capital, completamente desocupado de personas y cosas, y en el mismo buen estado en que lo recibió asó como solvente con todos los servicios públicos, tal quedó establecido en la cláusula QUINTA del contrato. SEGUNDO: Pagar las costas y costos que se causen con motivo del presente juicio, por tanto, los alegatos esgrimidos por el apoderado judicial de la parte demandada para sustentar esta cuestión previa opuesta no se subsumen en las normas contenidas en los articulo 346 ordinal 6º del Código de Procedimiento Civil y 78 de la misma norma adjetiva.

Es necesario indicar, que de los presupuestos alegados respecto a esta cuestión previa, se puede observar la disconformidad que exterioriza la representación judicial de la parte demandada en relación al procedimiento establecido por la parte actora para sustanciar este proceso y del procedimiento que estableció el tribunal, lo cual en modo alguno puede ser alegada como una acumulación prohibida por la ley, ya que como se evidencia del petitum, la pretensión del actor es única y exclusivamente el desalojo de un inmueble y la condenatoria en costas de la parte demandada. En consecuencia, la cuestión previa opuesta en relación a la acumulación prohibida por la ley debe ser declarada sin lugar y así será declarado en la parte dispositiva de la presente decisión. Así se decide.

De la cuestión previa contenida en el ordinal 8º del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, la cual opuso la parte demandada en los siguientes términos:

-La del numeral 8º del articulo 346 del CPC, referida a la existencia e una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto. Actualmente esta en proceso administrativo una “Solicitud de Regulación de Alquileres”, en la cual ya se emitió la Resolución No. 00013100, de fecha 21 de mayo de 2009, y de que la parte solicitante aún no se ha dado por notificada ni ha solicitado ni realizado diligencias pertinentes para mi notificación legal a los fines de que comiencen a correr los respectivos plazos para el ejercicio de los correspondientes recursos administrativos. Anexo marcado No. 2, en tres (3) folios útiles, la susodicha Resolución Administrativa, en donde se evidencia que el canon máximo de arrendamiento para el inmueble objeto del presente litigio se fijó en la cantidad de DIEZ MIL OCHOCIENTOS VEINTITRES BOLÍVARES CON SEIS CÉNTIMOS (Bs. 10.823,06), cuya cantidad mensual aún no está definitivamente firme, por cuanto que, como dije, falta ejercer los correspondientes recursos administrativos cuando legalmente correspondan para lograr que dicha cantidad sea ajustada hacia abajo a un valor cónsono con las características físicas de antigüedad del referido inmueble, por lo cual mas se me podría demandar por falta de pago o admitir demanda alguna por ese concepto cuando que ni la arrendadora ni el arrendatario ni el Juez de esa causa saben cuál será en definitiva el canon mensual que legalmente me correspondería pagar, eso por un lado y por otro, la citada demanda se planteó sobre un canon ilegal, cuyo cálculos se hicieron sobre un canon e arrendamiento distinto al contenido en la citada Resolución contrariando el canon establecido en la referida Resolución Administrativa, es decir, que se hizo sobre la cantidad de BOLÍVARES DIECISITE MIL SETECIENTOS (Bs. 17.700,00) todo lo cual me da derecho de proponer una reconvención por compensación de los sobre alquileres que he pagado demás como de hecho aquí lo propongo y solicito.

Por su parte, la representación judicial de la parte actora negó dicha cuestión en los siguientes términos:
3º) Opuso la cuestión previa a que se refiere el numeral 8º del articulo 346 ejusdem, referida a la existencia de una cuestión prejudicial, señala el demandado “(…)” que está en proceso administrativo una “Solicitud de Regulación de Alquileres”, de de la cual ya se emitió Resolución Nº 00013100, de fecha 21 de mayo de 2009, (…)

Al respecto, se observa que el demandado justifica su incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento, en la existencia de una Resolución de fecha 21 de mayo de 2009, no obstante, en caso de que dicha regulación correspondiera al inmueble, objeto de la presente acción, es decir “Quinta Angelina” de acuerdo a la misma, pudo el arrendatario demandado acudir a la comisión del Ministerio con competencia en comercio o algún ente adscrito a este con competencia en la materia y denunciar la comisión de algún acto que estuviera prohibido en el referido cuerpo legal, y seguir haciendo los pagos según el canon fijado, para lo cual la ley contempla mecanismos, como en efecto el demandado hizo uso de este. No obstante, la Resolución aludida, tuvo su fundamento legal en la Ley de Regulación de Alquileres, en su articulo 11 que establecía dos casos, en los que se podía pedir la revisión de regulación, a saber: 1º) el transcurso de tres años cada fijación; y 2º) Cambio de uso o destino del inmueble. (…)
En consecuencia, contradecimos en su totalidad la cuestión previa opuesta, contenida en el numeral 8º del Código de Procedimiento civil, e igualmente impugnamos el documento contenido de “Solicitud de Regulación de Alquileres”, Nº 00013100 de fecha 21 de mayo de 2009, por no corresponder al inmueble del presente juicio, por lo que respetuosamente, sea declarada, la cuestión previa alegada, Sin Lugar.

Observa este tribunal que el presente proceso fue sustanciado a través del procedimiento establecido en la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.

Esta ley establece que en los juicios de desalojo la defensa previa contenida en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, concerniente a la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto, de conformidad con lo previsto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sólo puede ser promovida en la contestación de la demanda, conjuntamente con las defensas de fondo, para ser decidida al por el juez al momento de emitir la sentencia de fondo, como punto previo, y en el caso de ser procedente, se diferirá el pronunciamiento sobre el fondo de la pretensión, con fundamento en la existencia de otro proceso, en que se dilucida un asunto independiente y distinto del que motiva el juicio en el cual se alega la prejudicialidad. En este sentido, la resolución de tal cuestión constituye un presupuesto necesario para la solución de la litis.

En el presente caso se observa, que el proceso administrativo que invocado como cuestión prejudicial, y resuelto mediante resolución número 00013100 de fecha 21 de mayo de 2009, emitido por el Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Viviendas, Dirección General, concierne a la regulación de un canon de arrendamiento del inmueble identificado como “Quinta BEATRIZ”, ubicado en la Avenida Ramón Díaz Sánchez, Urbanización El Pinar, Parroquia El Paraíso, es decir, dicha resolución administrativa en modo alguno guarda relación con el inmueble identificado como “Quinta Angelina, ubicado en la Avenida Miranda, Urbanización Washington, Municipio Libertador del Distrito Capital, ante la Notaría Décima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital. Asimismo, se observa que la resolución consignada en copia simple fue impugnada por el adversario del promovente cuya defensa será analizada por este Tribunal al momento de valorar las pruebas aportadas al proceso.

Por lo tanto, no es posible alegar una defensa previa, como la prevista en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, cuando aquel proceso que motiva la prejudicialidad no guarde relación con el objeto de este juicio. En consecuencia, la presente cuestión previa debe ser declarada sin lugar y así será declarada en la parte dispositiva de la presente decisión. Así se decide.

De la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, el cual opuso de la siguiente manera:

-La del numeral 11º del CPC. “La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta…” En efecto la “Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas” establece:
Articulo 4. (…)
Articulo 5. (…)

Es el caso ciudadano Juez, de que, a pesar de que según la cláusula segunda del contrato de arrendamiento que riela en autos marcado con la letra “C” la arrendadora me alquiló la casa denominada “Quinta Angelina”, ubicada en la Avenida Miranda de la Urbanización Las Fuentes, Parroquia El Paraíso, Municipio Libertador, Distrito Capital, Caracas, para depósito de toldos y para que mi empresa “TOLDOS RJA, C.A.”, RIF: J402175167, funcionara allí, no es menos cierto que antes de la firma del referido contrato ya yo venía ocupando ese inmueble como mi vivienda principal, lo que hicimos ambas partes fue firmar el referido contrato con la intención de regularizar la situación de dualidad de uso que había, ya que también yo usaba esa casa para mi negocio, a pesar de ese contrato continué y continuo viviendo allí y mi empresa sigue funcionando allí, uso la casa alquilada comercialmente pero también es mi vivienda principal, aso lo comprueba la “Constancia de Residencia” emitida por “El Consejo Comunal Las Fuentes” en fecha 02 de agosto e 2016, en donde hacen constar que vivo allí junto con mi familia desde hace mas de veinte (20) años(anexo original de dicha constancia en un folio útil marcada No. 42), mientras que ese contrato de arrendamiento lo firmamos hace cuatro (4) años y según me dijo la arrendadora que era para regularizar el asunto porque allí también funcionaba un negocio. Sin embargo, ahora me doy cuenta que la arrendadora abogada actuó sin yo saberlo en franca violación al articulo 7 de la derogada “Ley de Arrendamientos Inmobiliarios” el cual pasó a ser posteriormente el articulo 32 de la actual “Ley Para la Regularización y Control De Los Arrendamientos de Vivienda”, quien a pesar de saber que esa casa yola usaba y la uso como mi vivienda y también para mi negocio violentó el “principio de la realidad sobre las formas y apariencias”, contemplado en el articulo 32 ejusdem, al establecer que esa casa sería usada exclusivamente para el funcionamiento de un deposito de toldos y ahora quiere desalojarme sin respetar mis derechos que como inquilino tengo sobre mi vivienda, obviamente, la arrendadora colocó astutamente y en detrimento de la Ley dentro del contrato de arrendamiento para darle a al verdadera relación arrendaticia que estábamos asumiendo una única forma comercial, adoptando así una forma o apariencia comercial simulada dirigida a menoscabar mis derechos e intereses en el goce del derecho a mi vivienda en unión de mi grupo familiar, disminuyéndome o menoscabándome con ese contrato mis derechos arrendaticios contemplados en la “Ley Para la Regularización y Control De Los Arrendamientos de Vivienda”, toda vez que para los contratos de arrendamientos de vivienda los procedimientos administrativos y judiciales contemplados en dicha Ley son absolutamente distintos a los contemplados en la “Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial” aplicable solamente a inmuebles destinados al uso comercial, pero es el caso de que esa casa no solo es vivienda sino también mi negocio
Ese contrato de arrendamiento así firmado es nulo de nulidad absoluta y así pido que se declare, por cuanto que violó mis derechos arrendaticios irrenunciables y de orden publico, constituye un acuerdo o estipulación nulo de nulidad absoluta puesto que implicó indudablemente mi renuncia, disminución y menoscabo de mis derecho en el uso, goce de mi vivienda en unión de mi grupo familiar y demás derechos arrendaticios, entre ellos a que cualquier proceso que eventualmente se quiera llevar a cabo en mi contra se haga conforme a la “Ley de Arrendamientos Inmobiliarios” que paso a ser la nueva “Ley Para La Regularización y Control De Los Arrendamientos de Vivienda”.
En este sentido, la “Ley Para La Regularización y Control De Los Arrendamientos de Vivienda” establece:
Articulo 32. (…).
Articulo 5, numeral 6 ejusdem: (…).
En este sentido, a pesar de que en la casa funcionan al mismo tiempo mi vivienda y mi negocio, conforme a los artículos citados le pido ciudadano Juez, muy respetuosamente, que tutele mis derechos como arrendatario en el goce del derecho legal y constitucional a la vivienda, que en consecuencia y de conformidad a la norma citada, se le dé a la casa objeto de este proceso como destino preferente el de mi vivienda, porque si me desalojan no tengo a donde ir a vivir con mi familia y también me quedaría sin trabajo para mantenerla ya que allí además ejerzo mi trabajo y también lo hacen mi grupo familiar, por es una empresa familiar.
Articulo 6. (…)
Como se puede evidenciar la arrendadora con el mencionado contrato de arrendamiento trasgredió arteramente no solo los citados artículos sino también toda la normativa que regula la relación arrendaticia entre arrendadora y arrendatario de vivienda, tratando la arrendadora de aparentar una única relación comercial cuando que siempre han existido las dos (2), la de vivienda y la comercial, cambiando a su antojo y conveniencia, sin ningún aval de las autoridades competentes y sorprendiéndome en mi buena fe, el uso legal del inmueble, de vivienda a comercial, para a la postre perjudicarme en mis derechos arrendaticios de vivienda, como lo pretende en este caso.
(…)
En virtud de todo lo antes expuesto es por lo que solicito que se declare la inadmision de la presente demanda, la nulidad del referido contrato de arrendamiento y que se suspenda el presente procedimiento de desalojo indicándosele expresamente a la parte actora que para desalojarme y a mi grupo familiar de mi vivienda debe cumplir previamente con el procedimiento administrativo pautado en el articulo 4 y siguientes de la “Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas”, y que el procedimiento judicial es otro, no el que escogieron, puesto que, en caso contrario se me estarían violentando mis derechos constitucionales a la defensa, debido proceso y tutela judicial efectiva.

Esta cuestión previa está referida a la prohibición de la ley para admitir la demanda, la cual ha sido opuesta por el demandado, fundamentándola con la Ley Contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas.

El demandado, solicita que se declare la inadmisibilidad de la demanda argumentando que para ser desalojado debe cumplirse previamente con el procedimiento administrativo pautado en el artículo 4 y siguientes de la Ley Contra Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.

A este respecto, en fecha 17 de abril de 2013, mediante sentencia emitida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en el expediente No. AA20-C- 2012-0000712, se estableció:

(…Omissis…)
“De la sentencia supra transcrita, se observa el énfasis que la Sala Constitucional coloca en la finalidad del novísimo cuerpo legal, como es proteger a los sujetos que siendo arrendatarios, usufructuarios, adquirentes u ocupantes de bienes inmuebles destinados a vivienda familiar sean víctimas de medidas administrativas o judiciales que interrumpan o hagan cesar la posesión sobre el respectivo bien inmueble. Así, al revisar el procedimiento descrito en los artículos 12, 13 y 14 del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, se destaca que tal procedimiento resulta especial frente a las acciones materiales de desalojo y de ineludible cumplimiento por los jueces que deban proceder a la ejecución de demandas de esta naturaleza. Por lo tanto, todas las fases descritas en dichas normas deben ser cumplidas, no sólo en resguardo del derecho constitucional a una vivienda en cabeza del arrendatario, sino también de los derechos del arrendador, por cuanto es tarea de los jueces hacer un balance de tales derechos, bajo una visión social y real de las relaciones conforme a los principios fundamentales contenidos en el artículo 2° de la Carta Fundamental.
(…) Como puede observarse de la sentencia ut supra transcrita, la Sala fijó las pautas a seguir por los órganos jurisdiccionales que se encontrasen tramitando causas que pudieran comportar la pérdida de las posesión o tenencia de determinada categoría de inmuebles –sólo aquellos destinados a vivienda principal- para los sujetos amparados por el nuevo cuerpo legal.
En este sentido, el artículo 1° del mencionado Decreto con Fuerza de Ley, en la sentencia supra transcrita se analizó el objeto de la Ley, respecto del cual se específicó la obligación de protección a las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios, ocupantes y usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, contra medidas preventivas o ejecutivas que pretendan interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren tales sujetos, o cuya práctica comporte la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble. Sobre este particular, la Sala dejó claro que el mencionado Decreto Ley se aplica sólo respecto del inmueble que sirve de vivienda principal para el grupo familiar, el cual es objeto de protección contra las medidas administrativas o judiciales que impliquen su desposesión o desalojo.
Al respecto de esta última condición, es decir que se trate del inmueble en el que habita el grupo familiar, nótese que el referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley está dirigido expresamente al inmueble que ocupan las personas naturales y sus grupos familiares en calidad de vivienda principal (artículo 2° eiusdem). Ciertamente, de la exposición de motivos del citado cuerpo legal se constata las múltiples referencias a esta noción, por ejemplo: “las familias que ocupan las viviendas”, “las familias que habitan durante largos períodos en una vivienda”, “políticas de protección a la familia y las personas en el acceso a la vivienda”. Por lo tanto, es el propósito del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley dar protección a los sujetos comprendidos en la Ley que habitan en el inmueble que constituye su vivienda familiar.
Por otra parte, en relación con la posesión que merece objeto de protección por parte de este nuevo cuerpo Legal, esta Sala considera importante advertir que la posesión, tenencia u ocupación a que se refiere la ley debe de ser lícita, es decir, tuteladas por el derecho”.
(…Omissis…)(Negrillas de este Juzgado Superior)

De lo expuesto precedentemente, se desprende que debe agotarse el procedimiento administrativo, contemplado en el artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, previo a la interposición de las demandas que implican la desocupación de un inmueble, que está destinado a vivienda principal.

Ahora bien, aprecia esta Juzgadora, que en el presente caso, la parte actora solicitó la restitución del inmueble objeto del contrato arrendamiento, identificado como Quinta Angelina, ubicado en la Avenida Miranda, Urbanización Washington, Municipio Libertador del Distrito Capital, cual fue arrendado como deposito según se evidencia de contrato cursante desde el folio 10 al 14, ambos inclusive, y así lo afirma igualmente el promovente de esta cuestión, quien pretende demostrar a través de una constancia de residencia emitida por el Consejo Comunal Las Fuentes, en fecha 02 de agosto de 2016, que habita en dicho inmueble con su grupo familiar desde hace mas de 20 años, circunstancias que no pueden ser probadas con dicha documental en virtud que emana de un tercero que no es parte en juicio, y que no fue ratificada mediante la testimonial correspondiente conforme a lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil,

Por lo tanto, deduce esta Juzgadora que para declarar admisible la demanda incoada, no surge para la parte actora la obligación de agotar el procedimiento administrativo previsto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas por cuanto no quedó evidenciando que la parte demandada habita dicho inmueble como vivienda, aunado al hecho cierto que los contratantes establecieron que el destino de uso del inmueble sería el deposito, en consecuencia, se declara improcedente la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

En cuanto a que se declare la nulidad del contrato a través de una decisión que resuelva las cuestiones previas aquí planteada, las mismas a todas luces resulta improcedente ya que no es el mecanismo idóneo para pedir la nulidad de un contrato, siendo que la demanda de nulidad la acción eficaz para lograrla, bien a través de una demanda autónoma o a través de una reconvención en caso de reunir los supuestos de procedencia, por lo que esta defensa se desecha. Así se declara

V
De la reconvención y de contestación al fondo de la demanda.


Resueltas como han sido en acápites anteriores las cuestiones previas opuestas por la representación judicial de la parte demandada, corresponde a este Tribunal en consecuencia, analizar en que términos fue planteada la reconvención incoada por dicha parte así como la contestación a la demanda, y para ello, el Tribunal se permite trascribir parcialmente el escrito presentado por el demandado:

CAPITULO SEGUNDO.
RECONVENCIÓN O MUTUA PETICION.

(…)

DE LOS HECHOS

Yo, REINALDO JOSÉ ARIAS MÁRQUEZ, arriba identificado, en fecha 27 de mayo de 2011, celebre un contrato de arrendamiento sobre un inmueble constituido por la Quinta Angelina, ubicada en la Avenida Miranda, urbanización Washington, Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas, con la ciudadana BEATRIZ ARVELO HOYEK, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad No. 1.851.596, mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Décima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas, inserto bajo el No. 58, Tomo 90 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, el cual riela en autos marcado con la letra “C”.
En dicho contrato, algunas de las cláusulas que se establecieron fueron las siguientes:
“TERCERA: La duración del presente contrato es de dos (2) años fijos y un año de prórroga, contados a partir de la autenticación de este documento ante Notaría Pública”:
“CUARTA: El canon de Arrendamiento es la cantidad de diez mil Ochocientos Bolívares fuertes (10.800Bs.F) convenidos entre las partes, este monto se incrementará anualmente tomando como parámetros para su cálculo, el índice inflacionario publicado por el Banco Central de Venezuela, para cada año, nivelándose al mismo tiempo del depósito correspondiente al mismo tiempo, dichos cánones deberán ser cancelados por EL ARRENDATARIO por mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes …”.
Ahora bien, la arrendadora a sabiendas de la existencia de la mencionada Resolución Administrativa No. 00013100, de fecha 21/05/2009, que regula el canon máximo de arrendamiento mensual en la cantidad de DIEZ MIL OCHOCIENTOS VEINTITRES BOLÍVARES CON SEIS CÉNTIMOS (Bs. 10.823,06), decidió solaparla, ignorarla y escondérmela hasta la presente fecha, para cobrarme en exceso o para cobrarme sobre alquileres con evidente abuso de la ley y de mis derechos inquilinarios. Fue así como a partir de abril de 2012 comenzó a cobrarme un canon de arrendamiento superior al legalmente y preventivamente fijado por la autoridad competente, empezó a cobrarme la cantidad de BOLÍVARES DOCE MIL OCHOCIENTOS (Bs. 12.800,00), luego a partir de mayo de 2012m me exigió otro aumento, que le pagara la cantidad de BOLÍVARES CATORCE MIL (Bs. 14.000,00), y a partir de mayo de 2013 me exigió otro aumento, que le pagara la cantidad de BOLÍVARES DIECISIETE MIL SETECIENTOS (Bs. 17.700,00), cantidad que pagué hasta el canon correspondiente al 30 de junio de 2015, por las razones que explico más adelante. Esos incrementos que me hizo la arrendadora no solo fueron ilegales sino indiscriminados, desconsiderados y con carácter obligatorio, so pena de amenaza de desalojarme.
Es el caso de que LA ARRENDADORA, fijó los cánones de arrendamiento a su antojo, a sabiendas de que existía la supra indicada Resolución de Regulación de Alquileres sobre el referido inmueble objeto del mencionado contrato, pero que de mala fe me ocultaba. LA ARRENDADORTA actuó siempre en franca violación a dicha Resolución al no observarla y esconderme su existencia.
En fecha 21 de mayo de 209, la extinta Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular Para las Obras Publicas y Vivienda, ordenó en el cuerpo de la misma Resolución, que se me notificase legalmente a las partes la susodicha Resolución Número: 00013100, de fecha 21/05/2009 a los efectos de cumplir con lo ordenado en la Ley, lo cual nunca se hizo por manipulación de la arrendadora, porque no le convenía, porque quería cobrar demás, como en efecto cobró en exceso los cánones de arrendamiento por encima de la susodicha cantidad fijada, quedando en consecuencia pendientes los recursos administrativos conducentes que a bien tengan las partes ejercer hasta tanto la arrendadora no se dé por notificada y se me notifique de la misma.
Cabe destacar que la ARRENDADRORA siempre se burló de mi buena fe y de mis derechos que me asistían como ARRENDATARIA, ya que, como me ocultó de mala fe la existencia de dicha Resolución, nunca le pude reclamar a la ARRENDADORA ese abuso de cobrarme los indicados aumentos cada vez más elevados al legalmente establecido por la Dirección General de Inquilinato en la Citada Resolución hasta que me enteré y dejé de pagarle con la intención de compensar el pago de los cánones de arrendamiento con lo que había pagado demás o en exceso.
A continuación presento un Cuadro Resumen de las cantidades que la ARRENDADORA me cobro en exceso respecto del canon mensual de arrendamiento fijado por la Dirección de Inquilinato, en dicho cuadro se pueden observar detalladamente los siguientes aspectos: fechas de pagos de los cánones de arrendamiento; el contrato marcado con la letra “C” que riela en autos de donde se desprende la información; los recibos marcados con los números que se indican cuyos originales se anexan al presente escrito de pruebas; el canon efectivamente pagado, el canon regulado por Inquilinato; y por último la diferencia entre el canon pagado y el regulado, la cual se totaliza al final de la columna, de donde se desprende palmariamente la cuantificación en bolívares de los sobre alquileres que pagué a la parte demandante, bajo engaño, sin saberlo ni quererlo. Como sigue.

Cuadro resumen.



FECHAS DE PAGOS
CONTRATO MARCADO
Letra “C”
RECIBO MARCADO No.
CANON EFECTIVAMENTE PAGADO (Bs.)
CANON REGULADO POR INQUILINATO (Bs.)
DIFERENCIA ENTRE EL CANON PAGADO Y EL REGULADO (Bs.)
Abril de 2012 3 12.800,00 10.823,06 1.976,94
Mayo de 2012 4 14.000,00 10.823,06 3.176,94
Junio de 2012 5 14.000,00 10.823,06 3.176,94
Julio de 2012 6 14.000,00 10.823,06 3.176,94
Agosto de 2012 7 14.000,00 10.823,06 3.176,94
Septiembre de 2012 8 14.000,00 10.823,06 3.176,94
Octubre de 2012 9 14.000,00 10.823,06 3.176,94
Noviembre de 2012 10 14.000,00 10.823,06 3.176,94
Diciembre de 2012 11 14.000,00 10.823,06 3.176,94
Enero de 2013 12 14.000,00 10.823,06 3.176,94
Febrero de 2013 13 14.000,00 10.823,06 3.176,94
Marzo de 2013 14 14.000,00 10.823,06 3.176,94
Abril de 2013 15 14.000,00 10.823,06 3.176,94
Mayo de 2013 16 17.700,00 10.823,06 6.876,94
Junio de 2013 17 17.700,00 10.823,06 6.876,94
Julio de 2013 18 17.700,00 10.823,06 6.876,94
Agosto de 2013 19 17.700,00 10.823,06 6.876,94
Septiembre de 2013 20 17.700,00 10.823,06 6.876,94
Octubre de 2013 21 17.700,00 10.823,06 6.876,94
Noviembre de 2013 22 17.700,00 10.823,06 6.876,94
Diciembre de 2013 23 17.700,00 10.823,06 6.876,94
Enero de 2014 24 17.700,00 10.823,06 6.876,94
Febrero de 2014 25 17.700,00 10.823,06 6.876,94
Marzo de 2014 26 17.700,00 10.823,06 6.876,94
Abril de 2014 27 17.700,00 10.823,06 6.876,94
Mayo de 2014 28 17.700,00 10.823,06 6.876,94
Junio de 2014 29 17.700,00 10.823,06 6.876,94
Julio de 2014 30 17.700,00 10.823,06 6.876,94
Agosto de 2014 31 17.700,00 10.823,06 6.876,94
Septiembre de 2014 32 17.700,00 10.823,06 6.876,94
Octubre de 2014 33 17.700,00 10.823,06 6.876,94
Noviembre de 2014 34 17.700,00 10.823,06 6.876,94
Diciembre de 2014 35 17.700,00 10.823,06 6.876,94
Enero de 2015 36 17.700,00 10.823,06 6.876,94
Febrero de 2015 37 17.700,00 10.823,06 6.876,94
Marzo de 2015 38 17.700,00 10.823,06 6.876,94
Abril de 2015 39 17.700,00 10.823,06 6.876,94
Mayo de 2015 40 17.700,00 10.823,06 6.876,94
Junio de 2015 41 17.700,00 10.823,06 6.876,94
TOTAL 218.900,60

Como se puede observar la cantidad que me cobró ilegalmente LA ARRENDADORA, ciudadana BEATRIZ ARVELO HOYEK, por concepto de sobre alquileres, asciende a BOLÍVARES DOSCIENTOS DIOCIOCHO MIL NOVECIENTOS CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs. 218.900,60), determinada tal y como se puede observar arriba, desde el 01 de abril de 2012 fecha en que me hizo el primer aumento ilegal, hasta el 30 de junio de 2015, ambos meses inclusive, fecha en la que me enteré por un tercero de que existía la citada Regulación y en virtud de ello pido en este escrito la aplicación legal de la misma y que se proceda a compensar los cánones de mensuales que me corresponden pagar con la cantidad pagada demás, y así solicito que se decida.
Con todo lo anteriormente expuesto se demuestra sin lugar a dudas, que la conducta artera de LA ARRENDADORA siempre estuvo dirigida a violar la Ley, a desconocer la susodicha Resolución de la Regulación de alquiler que ella misma solicitó, y a ocultármela con el único fin de cobrarme alquileres superiores a los legalmente fijados por la Dirección General de Inquilinato.

FUNDAMENTOS DE DERECHO
Fundamento la presente reconvención en las normas sustantivas del ordenamiento civil venezolano, en la Doctrina que rige la materia, en la Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, y especialmente en las siguientes:
Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial:
Artículo 3: (…)
Artículo 17: (…)
Artículo 34: (…)
Artículo 43: (…)

PETITORIO

Por todas las razones expuestas, ocurro ante usted, muy respetuosamente, con el fin de demandar por vía de reconvención o mutua petición, como en efecto formalmente reconvengo en este acto, al ciudadano FRANCISCO JESUS ARELLANO ARVELO, venezolano, mayor de edad, soltero, abogado de profesión, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad No. 11.228.061, en su carácter de parte actora reconvenida, por REPETICION SOBRE ALQUILERES, para que convenga en ello o en su defecto sea condenado por este Tribunal en lo siguiente:

PRIMERO: Para que me reintegre el dinero que ilegalmente me cobró y que constituyen sobre alquileres, desde loa fecha del inicio ilegal del cobro (01 de abril de 2012) hasta el 30 de junio de 2015, ambos meses inclusive, cantidad esta debidamente especificada y determinada en BOLÍVARES DOSCIENTOS DIECIOCHO MIL NOVECIENTOS CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs. 218.900,60), según el Cuadro Resumen expuesto en el Capitulo II de ése libelo en donde se relacionan y exponen los mismos, y de los recibos originales que a tales fines se anexan como prueba.
SEGUNDO: Conforme al articulo 34 ejusdem, la indexación monetaria sobre la cantidad cuyo reintegro se pide, ya indicada precedentemente en el referido Cuadro Resumen, Capitulo II de éste libelo.
TERCERO: En pagar las cosas que origine el presente litigio, de conformidad con lo establecido en el articulo 274 del CPC.
CUARTO: Que una vez determinada la cantidad de dinero por concepto de indexación pedida arriba en el numeral segundo y sumada a la cantidad de dinero pedida arriba por reintegro de sobre alquileres en el numeral primero, dicha cantidad total sea usada para compensar legalmente conforme lo permite el articulo 34 ejusdem, la cantidad de cánones de arrendamiento que eventualmente pudieran estar pendientes de pago desde el 30 de julio de 2015 inclusive hasta la fecha en que se decida la presente causa, tal y como de hecho le pedí a la arrendadora que los compensara, y que en este caso se me reintegre solamente el sobrante.

(…)

CAPITULO TERCERO
CONTESTACION DE LA DEMANDA.

A todo evento procedo a contestar la ilegal demanda, como sigue:

Niego, rechazo y contradigo tanto en los hechos como en derecho en todas y cada una de sus partes la demanda que por desalojo se pretende en mi contra. En efecto, es falso de toda falsedad que deba cantidad alguna de dinero por concepto de pago de canon de arrendamiento, por el contrario la arrendadora me debe dinero a mí por lo que me ha cobrado en exceso del canon máximo regulado o por sobre alquileres y su respectiva indexación, lo que además se evidenciará en el momento en que los expertos efectúen los cálculos para determinar la indexación pedida arriba en el numeral segundo del petitorio que sumada a la cantidad de dinero arriba pedida por reintegro de sobre alquileres en el numeral primero del petitorio, evidenciará al efectuarse la compensación solicitada, que al imputársele dicha cantidad total al pago de los cánones de arrendamiento vencidos e insolutos conforme lo permite el articulo 34 ejusdem, sobrará una cantidad de dinero que se me deberá reintegrar.
La arrendadora no se ajustó oportunamente a las nuevas disposiciones contenidas en la “Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial”. En efecto en su Disposición Transitoria Primera se estableció lo siguiente.
(…)
La arrendadora incumplió la citada disposición legal sin justificación alguna, a pesar de que como arrendatario se lo exigí alegándole que el artículo 3, ejusdem, establece que todos los derechos establecidos en dicho Decreto en mi favor son de carácter irrenunciable, pero su respuesta siempre fue una negativa.
En este sentido, la arrendadora al no adecuar el viejo contrato a las nuevas disposiciones legales del citado Decreto Ley, como son las referidas a la determinación y fijación de los cánones de arrendamiento mediante los métodos matemáticos establecidos en el articulo 32 ejusdem, y su pago conforme al articulo 27 ejusdem, mal puede venir a un tribunal a decir que yo arrendatario incumplí con el pago cuando que la arrendadora nunca me indicó un nuevo contrato de arrendamiento previamente determinado conforme a los métodos contemplados en el articulo 32 ejusdem. El incumplimiento de dicha obligación por parte de la arrendadora le impide legalmente a la parte actora demandar por falta de pago, ya que en el caso negado de que se llegare a presentar esa circunstancia de falta de pago, no podría demandar con éxito porque el incumplimiento tendría su origen en el propio incumplimiento de su obligación legal como arrendadora, no mía como arrendatario pues no estoy obligado por Ley a pagar en contra cuenta bancaria que no sea la indicada en el nuevo contrato, ni a otra persona, ni en ningún organismo, ni otra cantidad que no sea la determinada y fijada de acuerdo al mencionado articulo 32 ejusdem.
En consecuencia, de los alquileres pagados demás comprobados con los recibos de pago originales que en este acto se consignan como soporte del referido Cuadro Resumen expuesto en el Capitulo II de este escrito se desprende claramente que como arrendatario no estoy insolvente en el pago del arrendamiento del inmueble en cuestión y por lo tanto no estoy incurso en ninguna causal de desalojo. Así pido que se establezca.

CAPITULO CUARTO
SOLICITUD FINAL

Pido que el presente escrito se agreguen a los autos, se sustancien conforme a derecho y que se declaren con lugar las cuestiones previas y demás defensas opuestas, asó como también la reconvención, y que en consecuencia, se declare sin lugar la demanda de desalojo falaz y temeraria incoada por la parte demandante, con la expresa condenatoria en costas y los demás pronunciamiento de Ley.

Fin de la cita. Negrillas y subrayado del escrito trascrito.


VI
Del análisis al material probatorio y de la motivación para decidir.

Resueltas como han sido las cuestiones previas propuestas por la parte demandada, así como el punto previo alegado por la representación judicial de la parte actora, corresponde a este Tribunal seguidamente, decidir el fondo de la presente controversia, en apoyo a lo alegado por las partes contendientes en este asunto así como del material probatorio traído a este proceso.

La pretensión del actor en este asunto, es el desalojo de un inmueble identificado como “Quinta Angelina, ubicado en la Avenida Miranda, Urbanización Washington, Municipio Libertador del Distrito Capital, ante la Notaría Décima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital”, en virtud –según lo alegado por dicha parte- el demandado se encontraba insoluto en el pago de cánones de arrendamientos desde el mes de julio de 2015 hasta el mes de marzo de 2016. Por su parte, la parte demandada, negó, rechazó y contradijo tanto en lo hechos como en el derecho en todas y cada una de sus partes la demanda de desalojo intentada contra su persona, alegando que es falso de toda falsedad que deba cantidad alguna de dinero por concepto de pago de cánones de arrendamiento, y que por el contrario, su contraparte le debe a el porque le ha cobrado –según sus dichos- exceso del canon máximo regulado.

Ahora bien, antes de analizar las pruebas aportadas en este proceso y decidir el fondo de la controversia, es necesario indicar que la presente demanda ha sido tramitada por el procedimiento previsto en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley No.427 de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en gaceta oficial número 36.845 de fecha 07 de diciembre de 1.999, en concordancia con el articulo 881 del Código de Procedimiento Civil.

Dicho decreto ha sido aplicado a este caso, en virtud que el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, establece que el inmueble dado en arrendamiento es para el uso exclusivo de deposito, por lo que dicho contrato queda fuera del ámbito de aplicación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, publicado en gaceta oficial número 40.418 de fecha 23 de mayo de 2014, por las siguientes razones:

El artículo 2 del referido decreto establece:
A los fines de la aplicación e interpretación del presente Decreto Ley, se entenderá por “inmuebles destinados al uso comercial”, aquellos en los cuales se desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinario del establecimiento que allí funciona, independientemente de que dicho inmueble constituya una unidad inmobiliaria por sí solo, forme parte de un inmueble de mayor magnitud, o se encuentre anexado a éste.
Se presumirá, salvo prueba en contrario, que constituyen inmuebles destinados al uso comercial los locales ubicados en centros comerciales, en edificaciones de viviendas u oficinas, o en edificaciones con fines turísticos, de uso médico asistencial distintos a consultorios, laboratorios o quirófanos, o educacional, así como los que formaren parte, sin ser solo depósitos, de un galpón o estacionamiento. Se presumirán además inmuebles destinados al uso comercial los quioscos, stands, y establecimientos similares, aun cuando éstos no se encuentren unidos de manera permanente al inmueble donde funcionan o se ubiquen en áreas de dominio público.

Como se puede observar, para que un inmueble pueda quedar en el ámbito de aplicación de dicho decreto ley, es necesario que dicho inmueble no sea destinado solo para depósito, destino de uso que fue pactados por las partes en la cláusula SEGUNDA del contrato de arrendamiento acompañado por la actora junto al libelo de demanda sin que conste en autos lo contrario.

Por otra parte, la deposición derogatoria Primera establece:

“…Se desaplican, para la categoría de inmuebles cuyo arrendamiento regula el presente Decreto Ley, todas las disposiciones del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamiento Inmobiliario, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999…”

Es clara la citada disposición transitoria al establecer la desaplicación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamiento Inmobiliario, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999 que sean regulados por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, publicado en gaceta oficial número 40.418 de fecha 23 de mayo de 2014, resultando en consecuencia, aplicable el primero de los decretos mencionados a los inmuebles que no han sido regulados por las leyes especiales vigentes a la fecha. Por tanto, concluye quien aquí decide, que esta ajustado a derecho el procedimiento aplicado en el presente proceso y así decide expresamente.

Dicho lo anterior, pasa este Juzgado Superior a analizar el material probatorio traído a este proceso.
Pruebas aportadas con el libelo de la demanda.

1. Copia simple de instrumento poder, el cual en modo alguno fue debitado, razón por la cual se le otorga el valor probatorio que de el emana de conformidad con lo establecido en el articulo 429 el Código de Procedimiento Civil, evidenciándose el carácter de apoderados judiciales que se atribuyen los abogados Hector Del Valle Centeno Guzmán y Oscar Enrique Balda Rodríguez del ciudadano Francisco Jesús Arellano Arvelo.
2. Copia simple de contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos Beatriz Arvelo Hoyek, titular de la cédula de identidad número 1.851.596 y Reinaldo José Arias Márquez, titular de la cédula de identidad número 6.315.122, autenticado ante la Notaria Publica Décima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 27 de mayo de 2011, bajo el número 58, Tomo 90, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, e igualmente se observa que tal contrato de arrendamiento consta en copias certificadas que rielan desde el folio 122 al 128, ambos inclusive, y siendo que este Tribunal observa que dichas instrumentales en modo alguno fue impugnada o tachadas, le otorga el valor probatorio que de ella emana de conformidad con la norma contenida en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil, quedando demostrada la existencia de una relación arrendaticia entre las partes contendientes en este asunto, por el arrendamiento de una quinta denominada “Quinta Angelina, ubicado en la Avenida Miranda, Urbanización Washington, Municipio Libertador del Distrito Capital, ante la Notaría Décima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital”.
3. Copia certificada del expediente número 20140230, contentivo de las consignaciones por cánones de arrendamiento ejecutados por el ciudadano Reinaldo José Arias Márquez a favor de la ciudadana Beatriz Arvelo, expedida en fecha 02 de mayo de 2016, por la Coordinación Judicial de los Juzgados de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y este Tribunal observa que dicha instrumental en modo alguno fue objeto de tacha razón por la cual le otorga el valor probatorio que de ella emana y donde se evidencia el pago de cánones de arrendamientos que corresponden a los meses comprendidos desde mayo de 2014 al mes de junio de 2015, advierte este Tribunal que dichos cánones de arrendamientos no fueron demandados como insolutos en la demanda, sin embargo, en virtud de la reconvención propuestas, pudieran determinar la procedencia o no del reintegro arrendaticio demandado, cual será decidida en la parte motiva de esta decisión. Y así se establece.
4. Impresión de la pagina web de Paginas Amarilla CANTV, donde se hace constar la dirección y números telefónicos de TOLDOS RJA, C.A., este Tribunal a pesar de observar que dicha instrumental en modo alguno fue objeto de impugnación o debate, la desecha por cuanto ella no guarda relación alguna con los hechos alegados por las partes, ni con ellas ni con el objeto del contrato de arrendamiento, toda vez que se observa que dicha empresa funciona en el inmueble llamado “Quinta Angelita” el cual no es objeto de arrendamiento del contrato suscrito por las partes.
5. Copia certificada de instrumento poder, autenticado ante la Notaría Publica Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 12 de abril de 2016, quedando anotado bajo el número 16, Tomo 99 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, este Tribunal por cuanto observa que dicha instrumental en modo alguno fue objeto de tacha o debatida, le otorga el valor probatorio que de ella emana de conformidad con lo establecido en el articulo 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose el carácter de apoderados judiciales que se atribuyen los abogados Hector Del Valle Centeno Guzmán y Oscar Enrique Balda Rodríguez del ciudadano Francisco Jesús Arellano Arvelo.
6. Copia certificada del expediente AP31-S-2014-006785, de la nomenclatura del Tribunal Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, expedida por la Secretaría de ese Tribunal en fecha 24 de febrero de 2015, en el cual se declaró como único heredero al ciudadano Francisco Arellano Arvelo, titular de la cédula de identidad número 11.228.061. Es preciso señalar igualmente, que consta en las copias certificadas del referido expediente, acta de defunción expedida el día 01 de junio de 2014, por el Registrador Civil Municipal de la Alcaldía de Sucre, relacionada al fallecimiento de la ciudadana Beatriz Arvelo Hoyek y donde se hace constar igualmente que dejó un hijo de nombre Francisco de Jesús. Asimismo, se pudo observar que consta en las actas de las referidas copias certificadas, acta de nacimiento del ciudadano Francisco Jesús, hijo de la ciudadana Beatriz Arvelo de Arellano, expedida por la Primera Autoridad Civil de la Parroquia Candelaria, Departamento del Distrito Federal. Así las cosas, siendo las copias certificadas del expediente un instrumento publico, el tribunal le otorga el valor que merece de conformidad con lo establecido en el articulo 1.357 del Código Civil en concordancia con el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido objeto de tacha o debatida en modo alguno, evidenciándose en tal sentido la condición de heredero de la de cujus Beatriz Arvelo que ostenta el demandante de autos, por lo que este Tribunal en consecuencia, expresamente establece que dicho ciudadano goza de la legitimatio ad causam para intentar la presente acción. Y así establece.

Pruebas aportadas con la contestación a la demanda.

7. Copia simple de documento de propiedad del inmueble objeto de desalojo, el cual quedó anotado bajo el Nº 136, Tomo 10, Protocolo 1º, de fecha 18 de diciembre de 1.945, instrumental que en modo alguno fue impugnada, razón por la cual el tribunal le otorga el valor probatorio que de ella emana de conformidad con lo establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, teniéndose como fidedigno el contenido del mismo.
8. Copia simple de resolución número 00013100, de fecha 21 de mayo de 2009, emitida por el Ministerio del Poder Popular para las Obras Publicas y Vivienda, Dirección General de Inquilinato, presentada por la parte demandada-reconviniente y la cual fue impugnada por la parte actora-reconvenida, tal y como se desprende del escrito de contestación a la reconvención.
Ahora bien, en vista que esta instrumental ha sido impugnada por la contraparte del promovente, este Tribunal en consecuencia, se ve en la obligación de traer a colación la norma contenida en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual prevé:

“...Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes.

Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte.

La parte que quiera servirse de la copia impugnada, podrá solicitar su cotejo con el original, o a falta de éste con una copia certificada expedida con anterioridad a aquella. El cotejo se efectuará mediante inspección ocular o mediante uno o más peritos que designe el Juez, a costa de la parte solicitante. Nada de esto obstará para que la parte produzca y haga valer el original del instrumento o copia certificada del mismo si lo prefiere...”. (Negritas de este Juzgado Superior).

De la secuencia procesal expuesta por quien aquí suscribe, se colige que la parte promovente de esta instrumental –demando reconviniente- no promovió la prueba de cotejo, ni trajo una copia certificada expedida con anterioridad a la señalada copia simple. Por lo tanto, restaba la posibilidad de producir en original o copia certificada las actuaciones lo cual no ocurrió en auto. En consecuencia, se desecha dicha instrumental del presente proceso. Y así se establece.
9. Recibos de pagos opuestos a la parte actora, por concepto de pago de canon de arrendamiento de la quinta Angelina, identificados números, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 19, 17, 18, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26 y 27, correspondientes a los meses que van desde 27 marzo/ 27 abril 2012 al 27 de abril/26 de mayo de 2014, este Tribunal por cuanto observa que dichas documentales no fueron desconocidas, se tienen como reconocidas y de ellas se puede observar el pago de cánones de arrendamientos correspondiente a dicho meses.
10. Comprobantes de ingreso de consignaciones del expediente 2014-0230, correspondientes a los meses que van desde junio de 2014 a junio de 2015; Observa ese Tribunal que dichas consignaciones corren insertas en las copias certificadas de ese expediente cuales fueron aportadas con el libelo de demanda y analizadas por este Tribunal en acápites anteriores, exactamente en el particular numero “3”, en tal sentido, conforme a lo dicho en ese particular, advierte este Tribunal que dichos cánones de arrendamientos no fueron demandados como insolutos en la demanda, sin embargo, en virtud de la reconvención propuestas, pudieran determinar la procedencia o no del reintegro arrendaticio demandado, cual será decidida en la parte motiva de esta decisión. Y así se establece.
11. Original de carta residencia emitida por el Consejo Comunal Las Fuentes, en fecha 02 de agosto de 2016, a favor del ciudadano Reinaldo José Arias Márquez, siendo que tal documental es emanada de un tercero que no es parte en juicio, y que no fue ratificada mediante la testimonial correspondiente conforme a lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal se ve en la obligación de desecharla. Y así se decide.
12. Copia simple de contrato de arrendamiento marcado “B”, suscrito por Beatriz Arvelo y Reinaldo José Arias Márquez, por el inmueble constituido por la Quinta Mary, ubicada en la avenida Ramón Díaz Sánchez, Urbanización El Pinar, Parroquia El Paraíso, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital,
13. Impresión de sentencia de fecha 07 de junio de 2016, dictada por el Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiente al expediente AP31-V-2015-000460, a través de la página web, http://caracas.tsj.gob.ve/DECISIONES/2016/JUNIO/3053-7-AP31-V-2015-000460-PJ010201600107.HTML, contentivo de la demanda de desalojo que sigue Maria De Jesús Arvelo de Gutiérrez contra Reinaldo José Arias Márquez, derivada de un contrato de arrendamiento sobre el inmueble Quinta Mary, ubicada en la avenida Ramón Díaz Sánchez, Urbanización El Pinar, Parroquia El Paraíso, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, este Juzgado observa que dicha instrumental en modo alguno resulta relevante para demostrar los hechos alegados por las partes, por lo tanto, se desechan en este acto debido a su impertinencia manifiesta. Y así se establece.
14. Copia simple de resolución número 00013100, de fecha 21 de mayo de 2009, emitida por el Ministerio del Poder Popular para las Obras Publicas y Vivienda, Dirección General de Inquilinato, observa este Tribunal que tal resolución fue promovida por la parte demandada-reconviniente, resultando desechada de este debate, tal y como se evidencia del particular número 8, y en virtud de ello es desechada igualmente en este acto, aunado al hecho cierto que dicha resolución en modo alguno guarda relación con los hechos controvertidos suscitados tanto en la demanda principal como en la reconvención propuesta, toda vez que dicha resolución regula el canon de arrendamiento de un inmueble distinto a aquel cuyo desalojo es demandado. Y así se decide.

VII
Motivaciones para decidir.
Valoradas como han sido las pruebas aportadas a este proceso y resueltas las cuestiones previas propuestas por la parte demandada-reconviniente, corresponde ahora a este Tribunal, resolver el merito tanto de la demanda principal como de la reconvención incoada por reintegro arrendaticio, ateniéndose a lo alegado y probado en autos, ello por mandato expreso del articulo 12 del Código de Procedimiento Civil.
En el caso de marras, es evidente que la pretensión del actor es el desalojo del inmueble identificado como: “Quinta Angelina, ubicado en la Avenida Miranda, Urbanización Washington, Municipio Libertador del Distrito Capital, ante la Notaría Décima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital”, por falta de pago de los cánones de arrendamientos correspondientes desde el mes de julio de 2015 hasta marzo de 2016.
Para resolver el merito de esta causa, debemos fijar la ley que ha de regular la misma, y al respecto, las partes intervinientes en este asunto, pactaron en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, lo siguiente:
“…SEGUNDA: EL ARRENDATARIO se obliga a destinar el Inmueble arrendado únicamente para depósitos de toldos, comprometiéndose a no cambiar en ningún caso dicho destino sin la previa y escrita autorización de LA ARRENDADORA…”
Como se puede observar, el inmueble cuyo desalojo es demandado, se arrendó para ser destinado únicamente para depósito, y ante la ausencia de prueba alguna que demuestre que el inmueble fue arrendado para vivienda, este Tribunal establece nuevamente que el inmueble arrendado queda excluido del ámbito de aplicación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas por lo que también resulta improcedente la reposición al estado de que se suspenda la presente causa hasta tanto la parte actora haya agotado el procedimiento administrativo previo indicado en el articulo 5 y siguientes de dicho decreto, reposición que es requerida por la parte demandada en su escrito libelar y en los informes presentados en esta alzada.
Por otra parte, es necesario indicar que el demandado-reconviniente solicita en esta instancia que se declare nulo el contrato de arrendamiento y se le de al inmueble preferencia de vivienda, este Tribunal, se ve en la obligación de negar lo solicitado por el demandante respecto a este particular, toda vez que como se dijo con anterioridad, existe una cláusula donde las partes pactaron que el inmueble arrendado tendría como destino de uso el de deposito, y con respecto a la nulidad del contrato, la misma resulta improcedente por los motivos esgrimidos por esta juzgadora al momento de decidir las cuestiones previas.
Resuelto el punto anterior, tenemos igualmente que los inmuebles destinados a depósitos quedaron excluidos de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en la gaceta oficial número 40.148 de fecha 23 de mayo de 2014, toda vez que el articulo 2º de la citada ley y el articulo 4º establecen:
“…Articulo 2º. A los fines de la aplicación e interpretación del presente Decreto Ley, se entenderá por “inmuebles destinados a uso comercial”, aquellos en los cuales se desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinario del establecimiento que allí funcionado, independientemente que dicho inmueble constituya una unidad inmobiliaria por si solo, forme parte de un inmueble de mayor magnitud, o se encuentre anexado a éste.

Se presumirá, salvo prueba en contrario, que constituyen inmuebles destinados al uso comercial los locales ubicados en centros comerciales, en edificaciones de viviendas u oficinas, o en edificaciones con fines turísticos, de uso medico asistencial distintos a los consultorios, laboratorios o quirófanos, o educacional, así como los que formaren parte, sin ser solo depósitos, de un galpón o estacionamiento…”

Articulo 4º. Quedan excluidos de la aplicación de este Decreto Ley, los inmuebles no destinados al uso comercial, tales como: viviendas, oficinas, industrias, pensiones, habitaciones, residencias estudiantiles, inmuebles destinados a alojamientos turísticos o de temporadas vacacionales, finca rurales y terreno no edificados.
Siendo que el inmueble cuyo desalojo es demandando se arrendó para el uso exclusivo de depósito tal y como lo pactaron las partes en el contrato de arrendamiento, es evidente pues, que dicho inmueble queda excluido del ámbito de aplicación de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, contrario a lo que afirma la parte demandada-reconviniente tanto en su libelo como en los informes como en su escrito presentado en esta instancia, toda vez que no consta en autos prueba alguna que demuestre lo contrario.
Por su parte, la disposición transitoria primera de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en la gaceta oficial número 40.148 de fecha 23 de mayo de 2014, estableció:
“…Primera: Se desaplican, para la categoría de inmuebles cuyo arrendamiento regula el presente Decreto Ley, todas las disposiciones del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Nº 427 de Arrendamiento Inmobiliario, publicada en la Gaceta Oficial de la Republica Bolivariana de Venezuela Nº 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999…”
De la norma trascrita se evidencia que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Nº 427 de Arrendamiento Inmobiliario, publicado en Gaceta Oficial Nº 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1.999, se desaplicó únicamente para la categoría de inmuebles destinados al uso comercial, y siendo que el inmueble cuyo desalojo es demandado se arrendó para ser destinado como depósito, resulta aplicable al caso de marras dicho decreto Nº 427. Y así se establece.
Determinada la ley para resolver la controversia aquí planteada, se observa que para demandar el desalojo de un inmueble cuya ley aplicable es el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Nº 427 de Arrendamiento Inmobiliario, publicado en Gaceta Oficial Nº 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1.999, necesariamente hay que observar la norma contenida en el articulo 34 cual establece:
“Artículo 34: Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales:
De la norma parcialmente trascrita, se infiere que para demandar el desalojo primeramente se necesita la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o escrito), pues de no ser así, sino a plazo fijo, el desalojo es improcedente pues priva la necesidad de cumplimiento de contrato durante el tiempo prefijado y sólo podrá ponérsele término por motivos diferentes con fundamento en el incumplimiento.
Por su parte, se observa que las partes establecieron en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento la duración del mismo así:
“TERCERA: La duración del presente contrato es de dos (2) años fijos y un año de prorroga, contados a partir de la autenticación de este documento ante Notaría Publica.

Como se puede observar, dicho contrato se autenticó el día 27 de mayo de 2011, tal y como se evidencia del contrato de arrendamiento consignado a los autos, por tanto, la relación arrendaticia comenzó a partir de esa fecha y la misma, conforme a la cláusula tercera venció el día 27 de mayo de 2014 con la culminación de la prorroga contractual.

En el caso de marras, se evidencia que el demandado continuó ocupando el inmueble arrendado a pesar del vencimiento de la prorroga, tal y como se puede inferir de las afirmaciones de los contendientes en este asunto y siendo que la parte demandada siguió pagando los cánones de arrendamiento ante la oficina de consignaciones de cánones de arrendamiento, tal y como se evidencia de las copias certificadas del expediente 2014-0230 de la Oficina de Consignaciones Arrendaticias del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, es obvio que la relación arrendaticia derivada del contrato de arrendamiento celebrados por las partes en fecha 27 de mayo de 2011 se indeterminó. Y así se establece.

Ahora bien, el actor demanda el desalojo por la falta de pago de cánones de arrendamiento de los meses correspondientes desde el mes de julio de 2015 hasta marzo de 2016 y el demandado alegó que no debe cantidad alguna por concepto de cánones de arrendamiento porque a su decir, la arrendadora le ha cobrado en exceso del canon regulado.

En el caso de especie, y luego de un análisis exhaustivo del material probatorio traídos al proceso, en modo alguno se pudo evidenciar la existencia de providencia alguna que haya regulado el canon de arrendamiento sobre el inmueble “Quinta Angelina, ubicado en la Avenida Miranda, Urbanización Washington, Municipio Libertador del Distrito Capital, ante la Notaría Décima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital”, por parte del ente administrativo respectivo, hecho este afirmado por el actor que no logró probar.

Asimismo, no logró la parte demandada demostrar que no está incursa en la causal a) del articulo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Nº 427 de Arrendamiento Inmobiliario, publicado en Gaceta Oficial Nº 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1.999, relativa a la falta de dos (2) cánones de arrendamiento, por tanto, quien aquí suscribe, considera que la pretensión del actor se subsume en la citada norma y por ende ha de prosperar en derecho el desalojo demandado, en virtud de la falta de pago de cánones de arrendamientos correspondientes los meses que van desde julio de 2015 hasta marzo de 2016, y en consecuencia, debe ser declarada con lugar la demanda de desalojo interpuesta. Y así se decide.
Por otro lado, se verifica que el a-quo, niega la entrega del inmueble de marras, solvente de pagos de servicios públicos, en virtud de señalar que no fueron así demandados. Observando quien aquí decide, del escrito libelar, que contrario a lo declarado por él a quo, estos se encuentran demandados, específicamente en el folio (6), del capítulo V, del petitorio, al igual que fueron convenidos dichos gastos en el instrumento contentivo del contrato de marras, clausula quinta, la cual establece “… será también por exclusiva cuenta de EL ARRENDATARIO, lo relativo al pago de energía eléctrica, teléfono, aseo urbano, consumo de agua o cualquier otro servicio público que necesite el inmueble arrendado (…), Por lo que, habiendo quedado así pactado por las partes de esta contienda judicial, y demandados por el actor, en la pretensión de marras, el mismo debe acordarse. Así se declara

En cuanto a la reconvención planteada por la parte demandada-reconviniente, se observa que la misma para sostener su pretensión de reintegro arrendaticio, consignó como instrumento fundamental copia simple de la resolución número 00013100, de fecha 21 de mayo de 2009, emitida por el Ministerio del Poder Popular para las Obras Publicas y Vivienda, Dirección General de Inquilinato, la cual regula el canon de arrendamiento de un inmueble identificado como: Quinta Mary, ubicada en la avenida Ramón Díaz Sánchez, Urbanización El Pinar, Parroquia El Paraíso, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual evidentemente no es el inmueble objeto de desalojo en este asunto, aunado a ello, dicha instrumental quedó desechada de este proceso en virtud de haber prosperado la impugnación propuesta por la parte actora-reconvenida, por tanto, al no haber demostrado el demandado que su contraparte deba reintegrarle dinero alguno por concepto de cánones de arrendamiento correspondiente al inmueble “Quinta Angelina, ubicado en la Avenida Miranda, Urbanización Washington, Municipio Libertador del Distrito Capital, ante la Notaría Décima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital”, su pretensión no puede prosperar en derecho y como consecuencia de ello, debe ser declarada sin lugar la reconvención propuesta. Y así se decide.

VIII
Dispositiva.

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, conforme a lo establecido en los artículos 12, 243, 254 del Código de Procedimiento Civil, 26 y 257 de la Carta Magna, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara:

PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por el abogado Freddy Alexis Madriz Marin, apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia proferida en fecha 25 de octubre de 2016 por el Juzgado Décimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

SEGUNDO: SIN LUGAR las cuestiones previas propuestas por la parte demandada.

TERCERO: CON LUGAR la pretensión de desalojo incoada por el ciudadano FRANCISCO JESUS ARELLANO ARVELO, mayor de edad, venezolano, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número 11.228.061 contra REINALDO JOSÉ ARIAS MÁRQUEZ, mayor de edad, venezolano, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número 6.315.122.

CUARTO: SE ORDENA a la parte demandada entregar a la parte actora, el inmueble “Quinta Angelina, ubicado en la Avenida Miranda, Urbanización Washington, Municipio Libertador del Distrito Capital, ante la Notaría Décima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital”, libre de bienes y personas. En las mismas condiciones establecidas en el contrato de marras.

QUINTO: SIN LUGAR la reconvención propuesta por la parte demandada-reconviniente.

SEXTO: SE MODIFICA la sentencia de fecha 25 de octubre de 2016, dictada por el Juzgado Décimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

SEPTIMO: Se condena en costas del recurso al perdidoso

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión en la Sede del Despacho de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y devuélvase al Tribunal de la causa en su oportunidad legal.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, a los trece (13) días del mes de febrero de dos mil diecisiete (2017). Años 206° de la Independencia y 157° de la Federación.
LA JUEZA,



DRA. BELLA DAYANA SEVILLA JIMENEZ.
LA SECRETARIA,

ABG. JENNY VILLAMIZAR.
En esta misma fecha, siendo las 2:30 p.m., se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el copiador de sentencias.
LA SECRETARIA,

ABG. JENNY VILLAMIZAR.

Asunto: AP11-R-2017-000017
BDSJ/JV/GZ

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