REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS
EXP. Nº AP71-R-2016-000577.
PARTE ACTORA: ciudadano JESÚS ACEVEDO LOPEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. V-6.182.481.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ciudadanos JORGE BENSIMOL y CARLOS SALAS, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 4.875 y 17.835, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: SOCIEDAD MERCANTIL MARY- ÁLVAREZ C.A.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadanos JOSÉ RAFAEL QUINTANA ROSALES, AGUSTÍN IGLESIA VILLAR, AURA MARINA CISNEROS Y CARLOS CARRIDO PEÑA, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números78.166, 49.056, 98.818 y 80.560 respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO.
SENTENCIA: DEFINITIVA
I
ANTECEDENTES EN ALZADA
Se recibieron en esta alzada las presentes actuaciones, previo el trámite administrativo de distribución, en virtud del recurso de apelación presentado por el abogado Agustín Iglesias Villar inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 40.056, en su condición de apoderado de la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha 24 de mayo de 2016 por el Juzgado Décimo Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda que por resolución de contrato de arrendamiento, incoada por el ciudadano Jesús Acevedo López y fuera oída en ambos efectos por auto de fecha 14 de junio de 201 (F.170). En fecha 21 de junio de 2016, este Tribunal le dio entrada al expediente asignado con el Nº AP71-R-2016-000577, y se estableció el vigésimo (20º) día de despacho, a los fines de que las partes presentaran sus respectivos escritos de informes, de conformidad con el artículo 43 del Decreto con Rango, valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, así como de conformidad con lo establecido en los artículos 517 y 879 del Código de Procedimiento Civil (F. 174 y 175). En fecha 28 de julio de 2016, comparecía el apoderado judicial de la parte actora y mediante diligencia solicitó el abocamiento de la Juez de este despacho. (F.176). En fecha 01 de agosto de 2016, mediante auto la Dra. Bella Dayana Sevilla Jiménez se abocó al conocimiento de la causa. (F.177). En fecha 02 de agosto de 2016, siendo la oportunidad procesal fijada por este Tribunal para presentar informes, compareció el Abogado Agustín Iglesias Villar, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, y consignó escrito de informes (F.178 al 183); en la misma fecha compareció el Abogado Carlos Salas Zumeta, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora y consignó su escrito de informes. (F.184 al 185vto). En fecha 10 de agosto de 2016, compareció el Salas Zumeta, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, mediante diligencia, consignó escrito de observación a los informes de su contraparte. (F.186 vto.). En fecha 19 de septiembre de 2016, este Tribunal dijo “Vistos” y fijó el lapso de sesenta (60) días continuos para dictar sentencia, dejando constancia que la presente causa entró en estado de sentencia en fecha 13 de agosto de 2016. Asimismo, se indicó que no serían computados para dicho lapso desde el 15 de agosto hasta el 15 de septiembre, ambas fechas inclusive, en virtud del Receso Judicial establecido por Resolución Nro. 2016-0018 de fecha 10 de agosto de 2016. (F.187). En fecha 14 de noviembre de 2016, este Tribunal dictó auto en el cual difirió el pronunciamiento de la decisión, para que tuviera lugar dentro del lapso de treinta (30) días continuos (F. 188)
Así las cosas, se pasa a revisar las actuaciones acontecidas en la Primera Instancia, para ello se observa;
En fecha 30 de junio de 2016, ciudadanos JORGE BENSIMOL y CARLOS SALAS, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 4.875 y 17.835, respectivamente presentaron ante la Unidad de Recepción y Distribución de documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, demanda que por resolución de contrato, incoara su representado en contra de la sociedad mercantil Mary Álvarez C.A; en los siguientes términos:
(…Omissis…)
DE LOS HECHOS
“Según se desprende de Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Tercera del Municipio Libertador del distrito Capital el día 10 de Noviembre de 2011 quedando anotado bajo el Nº 01, Tomo 257 el ciudadano JESUS ACEVEDO AMAYA, titular de la Cédula de Identidad Nº 6.184.481 dio en arredramiento a la sociedad mercantil Mary Álvarez C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del distrito Capital y Estado Miranda el día 29 de Agosto de 1.977 bajo el Nº16, Tomo 116-A Pro, representada por sus Directores JOSE MANUEL RODRIGUEZ ABREU y ANTONIO DE ABREU, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédula de Identidad números V-11.231.294 y V-6.151.524 respectivamente, un local comercial de su propiedad, que forma parte del edificio Monseñor , situado en la Urbanización Montecristo, en terreno que da frente a las Avenidas Montecristo y Séptima (7ma) y a la calle 1, Jurisdicción del Municipio Manuel Díaz Rodríguez, Distrito Sucre del Estado Miranda , distinguido con el Nº uno (1), ubicado en la planta baja, y el cual acompañamos marcado con la letra “B”.
En la Cláusula SEGUNDA de dicho contrato quedó establecido: (…omissis…)
Ahora bien ciudadano Juez el caso es que LA ARRENDATARIA, antes identificada ha incumplido, ya que ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre de 2.013, Enero Febrero, Marzo, Abril, Mayo, y Junio del 2.014 que a razón cada uno por la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.10.000,00) suman la cantidad de CIENTO DIEZ MIL BOLIVARES (Bs.110.000,00) mas (sic) los intereses de mora establecidos en la cláusula DECIMA SEPTIMA del contrato de arrendamiento señalada Up- supra calculados a la rata del uno por ciento (1%) mensual los cuales alcanzar la cantidad de CINCO MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 5.500,00), lo que da un total de CIENTO QUINCE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 115.500,00)
DEL PETITORIO
Por todo lo antes expuesto es que ocurrimos ante Usted, Autoridad competente para en nombre de nuestra representada demandar como en efecto demandamos a la sociedad mercantil MARY ALVAREZ C.A, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del distrito Capital y Estado Miranda el día 29 de Agosto de 1.977 bajo el Nº16, Tomo 116-A Pro, por la Resolución del contrato de arrendamiento antes señalado y se ordene la entrega del inmueble arrendado a nuestro representado.
DE LA CITACION
(…Omissis…)
CONCLUSIONES
Intentamos la presente demanda por lo siguiente:
Nuestro representado celebró un contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil MARY ALVAREZ C.A sobre un local comercial de su propiedad plenamente identificada en el contrato de arrendamiento que se acompaña marcado letra “B”
En la cláusula SEGUNDA, se estableció el tiempo de duración.
En la cláusula TERCERA, se estableció el canon de arrendamiento que debe pagar la ARRENDATARIA A LA ARRENDADORA y el derecho que tiene LA ARRENDADORA en caso de falta de pago por parte de LA ARRENDADORA.
LA ARRENDATARIA incumplió al dejar de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre de 2.013, Enero Febrero, Marzo, Abril, Mayo, y Junio del 2.014.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
Fundamentamos la presente demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.592 del Código Civil Venezolano.
DE LA ESTIMACION DE LA DEMANDA
Estimamos la presente demanda en la cantidad de NOVECIENTAS NUEVE CON CUARENTA Y CINCO UNIDADES TRIBUTARIAS (909,45 UT), lo cual equivale a la cantidad de CIENTO QUINCE MIL BOLIVARES (BS. 115.500,00) más las Costas, Costos y honorarios Profesionales, que sean calculados prudencialmente por el Tribunal.
DE LAS MEDIDAS
Por cuanto LA ARRENDATARIA se encuentra insolvente en el pago de los cánones (sic) de arrendamiento señalados, solicitamos al Tribunal, se sirva decretar Medida de Secuestro sobre el local comercial objeto del contrato de arrendamiento, de acuerdo a lo establecido en el Artículo 599 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
DEL DOMICILIO PROCESAL (…Omissis…)”. (Fin de la cita. Negrillas y subrayados del texto trascrito). (F.02 al 11)
En fecha 20 de febrero de 2015, comparece el Abogado Agustín Iglesias Villar, Inpreabogado Nº 49.056, mediante diligencia consignó copia del poder otorgado por la parte demandada y en el mismo acto se dio por citado en el presente asunto. (F.53 al 57).
DE LA CONTESTACION
En fecha 17 de marzo de 2015, los abogados Agustín villar y José Rafael Quintana, actuando con el carácter de apoderados judiciales de la parte demandada consignaron escrito de contestación a la demanda más anexos en los siguientes términos:
(…Omissis…)
“Queda planteada la litis con la presente contestación de demanda, en que la demanda, versa sobre una acción de “…Resolución de contrato de arrendamiento…” (ver folio tres 3 libelar), a saber, sobre “… un local comercial…” (ver folio 2 libelar)
Primero: De conformidad con el artículo 866, numeral segundo del Código de Procedimiento Civil , oponemos la cuestión previa contenida en el artículo 346, numeral sexto, eiusdem, de “…defecto de forma de la demanda, por haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340,…” del Código Adjetivo Civil, en concordancia con el numeral quinto de éste último artículo, que impone a la parte actora, señalar en su “… libelo de demanda…”, además de los numerales contenidos, “ la relación de los hechos…”, obligación ésta omitida en el libelo de la demanda, ya que la actora no explica, (i) cuándo; (ii) cómo y, (iii) en qué circunstancias, se produjo el aumento del canon de arrendamiento de seis mil bolívares (bs. 6.000,00) a diez mil bolívares (Bs. 10.000,00), asunto éste (sic) de importancia en el presente juicio.
Es así, ciudadano Juez, la parte actora omitió hacer referencia a esa “…relación de los hechos…”, a pesar de que, como ella misma afirma (…omissis…) asunto éste de particular importancia para la decisión de fondo del presente juicio, como quedará establecido en esta contestación de demanda.
Por otra parte, a pesar de hacer referencia a una penalidad contractual de ochocientos bolívares (Bs.800.00) en caso de “…tardanza de pago.”. la actora tampoco hacer (sic) “…relación de hechos…”, de esa circunstancia en la determinación final que hace de un canon de arrendamiento de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) mensuales.
Por las consideraciones que anteceden, pedimos al tribunal se sirva darle el trámite de ley a la presente cuestión previa opuesta y , de ser el caso, se decalre la misma con lugar
Segundo: De conformidad con el artículo 866, numeral tercero del Código de Procedimiento Civil, oponemos la cuestión previa contendía en el artículo 346, numeral undécimo, eiusdem, de “…prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda”.
En la parte inicial del presente escrito hicimos referencia a que la litis quedaba trabada en relación al petitorio de la parte actora, en una acción de “…Resolución de contrato de arrendamiento…” (Ver folio 2 libelar). Ahora bien, ciudadano Juez como consta del folio 1 de la demanda, la misma fue interpuesta en fecha treinta (30) de junio de 2014, es decir, luego de la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ello, según su “Disposiciones Finales Únicas, publicada en la Gaceta Oficial Nº 40.418 del 23 de mayo de 2014, instrumento legal éste que además de prohibir “La resolución unilateral del contrato de arrendamiento;”según el literal “K” del artículo 41 de dicha ley, establece como acción típica la de desalojo, en los términos del artículo 40 de la lay in comento, siendo contrario a derecho cualquier determinación sobre la base del artículo 1.167 del Código Civil, norma que si bien es cierto no fue invocada, sería la obligatoria consideración por el tribunal al momento de dictar su sentencia sobre el mérito de la pretensión a nuestro entender, de imposible ocurrencia, ya que el legislador patrio modificó la naturaleza de la acción típica a ejercerse en asuntos o situaciones de hecho como la que aquí nos ocupan.
Por razones de orden lógico procesal y desde el punto de vista estrictamente cronológico, es en la etapa de admisión de la demanda, es decir, dentro de los tres (3) días siguientes a su interposición (ex artículo 10 del Código de Procedimiento Civil) la oportunidad en la que le corresponde al juez evidenciar si la misma es contraria o no al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley, siendo ese el momento ideal para advertir la falta de cumplimiento de los llamados presupuestos ; no obstante, por vía jurisprudencial se ha sostenido que ello no es óbice para que luego de la admisión el juez pueda verificar tales presupuestos procesales -de oficio- en cualquier estado y grado de la causa a los efectos de declarar su inadmisibilidad, en este caso, vía oposición de la cuestión previa pertinente.
Así lo ha reconocido la Sala de Casación Civil, en sentencia Nº 1618 del 18 de agosto de 2004,.expediente Nº 03-2946, caso: Industria Hospitalaria de Venezuela 2943, C.A., en la que estableció:
(…Omissis…)
Dicho criterio fue ratificado por la misma
Sala de Casación Civil, en sentencia Nº 429 del 03 de julio de 2009,.expediente Nº 09-039, caso: Accroven S.R.L, Vs Servicios Petroleros El Tejero, C.A (SEPETECA) y más recientemente, en sentencia número RC-000036 del 26 de febrero de 2015, expediente Nº 2014-000465, caso: Jacqueline M. Aguilera, Vs. Oswaldo E. Mota.
Por las consideraciones que anteceden, pedimos al tribunal se sirva darle el trámite de ley a la presente cuestión previa opuesta y se declare la misma con lugar.
Tercero: Acto seguido, pasamos a dar (i) contestación al fondo de la demanda, con exposición de hechos y del derecho que asiste a nuestra representada , argumentos éstos que constituirán a su vez los fundamentos de la forma (ii) reconvención que se intenta en este acto.
Como bien se puede apreciar del contenido del contrato de arrendamiento que vincula a las partes, las prórrogas del mismo y los aumentos del canon de arrendamiento, cláusulas segunda y tercera, se producen en el mes de agosto de cada año transcurrido.
Es así como en el mes de julio del año 2012, las partes convenimos hacer al ajuste correspondiente, lo cual llevó el canon de arrendamiento a siete mil doscientos bolívares (Bs. 7200,00) a partir del mes de agosto de dicho año 2012 esto, al aplicarle el canon inicial el veinte por ciento (20%) de incremento a que se refiere la cláusula tercera referida, canon que debió permanecer inalterado hasta el mes de julio de 2013, para luego producirse el otro incremento del canon locativo correspondiente al periodo agosto 2013 a julio 2014, y así año a año de prórroga del contrato.
Ello no fue así, la arrendadora en un afán de lucro desmedido, incrementó el canon de arrendamiento de siete mil doscientos bolívares (Bs. 7200,00) a la cantidad de diez mil bolívares (10.000,00), asunto que fue silenciado en el escrito libelar y por lo cual se opuso la cuestión previa respectiva, cuando lo correcto, una vez aplicada la cláusula tercera del contrato, relativa al ajuste interanual del mismo, quedaría en la cantidad de ocho mil seiscientos cuarenta bolívares (Bs. 8.640,00), es decir, luego de aplicarle al canon vigente (Bs.7200,00) hasta el mes de julio de 2013, el aumento convenido de veinte por ciento (20%), canon que debió imperar desde el mes de agosto de 2013 a julio de 2014.
Así las cosas, para el mes de julio y agosto de 2013 las partes se encontraban discutiendo lo relativo a la nueva prórroga del contrato y del canon locativo al cual se allanarían, asunto que no llegó a ningún acuerdo, dado el incremento desmedido que pretendía de arrendadora, por lo cual se negó a recibir el canon que realmente debía imperar, a saber, y según la cláusula tercera del contrato, la cantidad de (Bs.8.640,00), producto de lo arriba alegado exigiendo a su vez la entrega del local comercial.
Para mejor entendimiento de la situación insalvable que se le presentó a nuestra representada, para el mes de julio de 2013 y parte del mes de agosto de dicho año , se había producido el cierre del tribunal Vigésimo Quinto de Municipio con competencia única y exclusiva en Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios Comercial (OCCAI), esto según Resolución Nº2013-0011 del 22 de Mayo de 2013, publicada en Gaceta oficial nº40.214 del 25 de julio de 2013, Resolución de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, al cual vino a sustituir funciones que tenía el tribunal de municipio referido. Sin embargo, a pesar de la creación de dicha Oficina, no fue sino hasta tiempo después que la misma vino a brindar atención óptima (sic) al usuario interesado en los servicios que ahí se prestaban, para lo cual hubo todo un período de adaptación y aprendizaje sobre su funcionamiento.
Todos estos hechos, (i) la discusión entre las partes de los términos de la prórroga del contrato y el canon aplicable, (ii) el cierre del tribunal de consignaciones inquilinarias y (iii) la creación de la novísima (OCCAI), ocasionaron que mi representada no haya realizado el pago correspondiente a los cánones de arrendamiento de los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2013, y enero, febrero y marzo de 2014, si se quiere, por hechos que no le son directamente imputables , a saber, sobre el punto (i) hechos e incumplimiento del contrato por el ciudadano Jesús Acevedo López, parte actora en el presente juicio, actitud encuadrable en la excepción “nom adimpletis contrato”, en los términos del artículo 1.168 del Código Civil venezolano y, sobre los puntos (ii) y (iii) hechos del príncipe que hacían de imposible cumplimiento la obligación de pago referida.
Otros hechos que mantuvieron a las partes a la expectativa de lo que sería el desarrollo de la relación locativa que mantenían, y particularmente a nuestra representada en su obligación de pago, lo constituyó la entrada en vigencia del Decreto emanado de la Presidencia de la República Nº602, (…omissis…)
Estos literales que hacían referencia a esas particulares situaciones de hecho, se encontraban presentes en el contrato de arrendamiento que habíamos celebrado las partes contratantes, ello, en las cláusulas segunda y tercera, y por imperativo legal, es decir, hecho del príncipe, hacían de imposible ejecución las obligaciones referidas a dichas cláusulas.
Luego, y en ese mismo orden, fue publicado el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, esto, mediante Gaceta Oficial Nº 40.418 del 23 de Mayo de 2014, mediante el cual se ordenaba en sus “ Disposiciones Transitorias”, la “Primera” que (…omissis…)
Como podrá observa (sic), ciudadano Juez, han sido múltiples los factores e imponderables que han hecho que nuestra representada haya cumpllido a cabalidad con la obligación de pago, en unos casos, atribuibles al arrendador, ciudadano Jesús Acevedo López, por lo cual quedarían exenta de responsabilidad alguna nuestra representada, al constituir los mismos, lo que en doctrina se conoce como “culpa levísima” caracterizada por ser carente de todo dolo, según la Teoría de Responsabilidad Contractual, por lo cual no habría la llamada “mora del deudor” y, en los otros dos (2), a hechos no imputables ni siquiera a ambas partes, o mejor conocidos como hechos del príncipe, en los términos referidos con anterioridad.
Todo lo anterior tiene como fundamento, además de la doctrina referida a la Teoría de la Responsabilidad Contractual, lo dispuesto en los artículos 1.270 1.271 y 1.272 del Código Civil venezolano, normas que invocamos en la presente contestación a la demanda y como fundamentos de la reconvención propuesta.
En cumplimiento de la normativa procesal referida al juicio oral, promovemos, en copia, debidamente firmada y sellada en señal de recibido, constante de diez (10) folios útiles, como prueba documental, el contenido del Expediente Nº 2014-0123, abierto en fecha 11 de abril de 2014, donde constan los pagos hechos por nuestra representada, correspondiente a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2013 y, enero, febrero y marzo de 2014, así como el resto de los meses demandados como insolutos, argumento que rechazamos, en los términos expuestos, por no serle atribuible a nuestra representada dolo o culpa grave o leve alguna, en los términos de la doctrina invocada. Este medio de prueba viene a demostrar la intención de pago de la demandada, y a pesar de lo narrado en párrafo anterior, a razón de un canon de arrendamiento de (10.000,00) mensuales.
Promovemos igualmente las testimoniales de los ciudadanos 1) José Nicolas Patiño, venezolano, amyor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad NºV-3.717.563, quien declarará sobre los pormenores que rodearon la relación arrendaticia, particularmente en los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2013 y , enero, febrero y marzo de 2014 2) Yovel Yépez venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad NºV-649.057, quien declarará sobre los pormenores que rodearon la relación arrendaticia, particularmente en los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2013 y , enero, febrero y marzo de 2014 y 3) Domingo Lorenzo López venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad NºV-6.517.849, quien declarará sobre los pormenores que rodearon la relación arrendaticia, particularmente en los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2013 y , enero, febrero y marzo de 2014.
Dejamos así (i) contestada la demanda al fondo de la pretensión y (ii) propuesta formal reconvención en contra del ciudadano Jesús Acevedo López, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad NºV-6.182.481, de conformidad con la normativa sustantiva civil referida en esta reconvención , en concordancia con el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil y 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, para que convenga, o de lo contrario sea condenado por el tribunal de mérito, en que:
Primero: Debe cumplir con el contrato de arrendamiento, ya que los hechos narrados en la demanda son contrarios a la verdad y, por ende, la demanda por resolución de contrato, además de ser inadmisible, es contraria a derecho y debe ser declarada sin lugar en la definitiva.
Segundo: Debe cumplir con el contrato de arrendamiento, ya que la reconvención propuesta se corresponde con la verdad de lso hechos, por lo cual le asiste a la sociedad mercantil “Mary Álvarez, C.A”, identificada en autos, el derecho invocado.
Tercero: Debe cumplir con el contrato de arrendamiento ya que la reconvención propuesta por la sociedad mercantil “Mary Álvarez, C.A”, identificada en autos queda demostrado que no se encuentra en mora en el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2013 como tampoco los de enero, febrero y marzo de 2014, por no haber incurrido en dolo ni culpa, ni siquiera leve, capaz de producir incumplimiento de su obligación de pago, en los términos narrados como eximentes de responsabilidad, pr lo cual el contrato de arrendamiento debe tenerse como eficaz y vigente, en todo su contenido, siendo en consecuencia improcedente, en los hechos y en el derecho, la acción resolutoria intentada, amén de su inadmisibilidad alegada.
Cuarto: Debe pagar las costas y costos del presente juicio.
A los fines de cumplir con la Resolución No. 2009-0006, emanada del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 18 de marzo de 2009, se estima la presente reconvención en la cantidad de ciento diez mil bolívares (Bs. 110.000,00) lo que expresado en Unidades Tributarias asciende a la cantidad de setecientos treinta y tres 33/100 (UT 733,33).
Pedimos, respetuosamente al tribunal, que las cuestiones previas opuestas sean debidamente tramitadas, valorada la contestación al fondo de la demanda y se admita la reconvención propuesta, a los fines subsiguientes…” (Fin de la cita. Negrillas y subrayados del texto trascrito). (F.64 al 68)
DE LAS PRUEBAS
En la oportunidad correspondiente ambas partes hicieron uso del derecho a prueba, y en este sentido esta alzada hará el respectivo análisis en la motiva del presente fallo. ASÍ SE DECLARA
DE LA RECURRIDA
En fecha 24 de mayo del año 2016, el Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia declarando Con Lugar la demanda y ordenó la entrega material del inmueble objeto del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes inmersas en la presente causa, conforme a las siguientes consideraciones:
(…Omissis…)
-III-
-MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR-
De conformidad con lo previsto en el ordinal cuarto (4º) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado de Municipio a establecer los motivos de hecho y de derecho en los cuales fundamentará la presente decisión, a cuyo fin tiene:
Como fundamento de su pretensión, la parte actora adujo la insolvencia de la parte demandada en su condición de arrendataria, de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de agosto de 2013 a junio de 2014, cada uno a razón de diez mil bolívares (10.000,00 Bs.) mensuales, para un total adeudado por tal concepto de ciento diez mil bolívares (110.000,00 Bs.), mas (sic) los intereses de mora que tal incumplimiento generaba, la que calculó a la rata del uno por ciento (1%) mensual para totalizar la suma de cinco mil quinientos bolívares (5.500,00 Bs.).
Estado de insolvencia que la parte demandada en su escrito de contestación a la pretensión, si bien admitió que en un principio había incumplido con los pagos de los señalados cánones, señaló como hechos eximentes de su responsabilidad tanto la propia culpa del arrendador al pretender cobrar un canon de arrendamiento fuera de lo pactado así como por el hecho del príncipe, resumido este último tanto en el cierre del Tribunal de Municipio de Consignaciones existente para la época de la insolvencia como por la promulgación de las distintas leyes y decretos que vinieron a regular el arrendamiento inmobiliario para el uso comercial.
Así las cosas la demandada argumentó para señalar la condición del contrato no cumplido, en que la parte actora al no establecer un canon de arrendamiento acorde con los parámetros establecidos en el contrato de arrendamiento en su cláusula tercera, conllevó a la no aceptación del aumento del arriendo inaudita parte de la arrendadora, lo que estimó como incumplimiento de su parte a lo contratado y por ello no había cancelado el aumento a la suma de diez mil bolívares (10.000,00 Bs.) mensuales a partir del mes de agosto de 2012, pues este sería no el monto a cancelar al aplicarle el aumento anual del veinte por ciento (20%) establecido contractualmente.
Aumento del canon de arrendamiento que tendría su sustento en la presunta notificación de no prorroga de la relación locativa que se le habría efectuado a través de la Notaria Cuarta del Municipio Sucre del estado Miranda, la que no fue aportada a las acta del proceso, pero con la salvedad que ambas partes están contestes en el hecho del aumento del canon establecido al inicio de la relación locativa hasta el monto actual de diez mil bolívares (10.000,00 Bs.) mensuales, con el elemento adicional conforme a lo alegado por la demandada, que la tardanza en su pago se debió al cierre o clausura del Juzgado de Consignaciones existente hasta la fecha del mes de julio del año 2013.
Al respecto del cierre del Tribunal de Consignaciones Arrendaticias (Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area (sic) Metropolitana de Caracas) señalado por la demandada como un hecho extraño no imputable a su persona y en base a lo cual incurrió en mora del pago del canon de arrendamiento estipulado, se observa:
1.- Que mediante Resolución N° 728 de fecha 6 de mayo de 1996, publicada en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela N° 35.953, de fecha 7 de mayo de 1996, dictada por el extinto Consejo de la Judicatura, dispuso la creación de un Juzgado de Parroquia con competencia exclusiva y excluyente para recibir las consignaciones de cánones de arrendamientos.
2.- Que mediante Resolución N° 100 de fecha 19 de julio de 1999, publicada en la Gaceta Oficial 36.759, de fecha 6 de agosto de 1999, dictada por el extinto Consejo de la Judicatura, modificó la estructura organizativa de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y creó el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, atribuyéndole la competencia exclusiva y excluyente, en materia de consignaciones de cánones de arrendamientos.
3.- Que conforme a la Disposición Transitoria Novena de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 6.053 Extraordinario de fecha 12 de noviembre de 2011, se dictó Resolución de Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia Nº 2011-0051 del 26 de octubre de 2011, que ordenó la suspensión del despacho en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio, a los fines de realizar actividades de reorganización administrativa y contable y certificar los saldos reales de los expedientes existentes, tal y como aparece publicado en Gaceta Judicial Nº 13 de fecha 05 de marzo de 2012.
4.- Que mediante Resolución N° 2011-0051, de fecha 26 de octubre de 2011, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, publicada en la Gaceta Judicial N° 13, de fecha 05/03/2012, en su artículo 21, se estableció la creación de una Oficina de Control de Consignaciones y en su último aparte la posibilidad de crear una Oficina de Control de consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) en los Circuitos Civiles.
5.- Que conforme a Resolución N° 2013-0011 de fecha 22 de mayo de 2013, la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, dispuso en su artículo 1, la incorporación a la sede del Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, ubicado en los Cortijos de Lourdes, la Oficina de Control de Consignaciones (fondos de terceros) y se creó la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios solo para locales comerciales (OCCAI); con competencia para recibir el pago de éstos, tanto de las causas que se encuentran en curso en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio, como las que se abrieran a posteriori (artículo 2).
6.- Que en fecha 05 de agosto de 2013, se dio inicio al proceso de recepción de las consignaciones de arrendamientos inmobiliarios de locales comerciales por ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios para locales comerciales (OCCAI), con fecha de inicio del proceso de entrega de dinero consignadas por los arrendatarios de locales comerciales en beneficio de sus arrendadores, a partir del día 11 de noviembre de 2013; tal y como aparece publicado en la página web de la Rectoría Civil de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas.
7.- Que existió un lapso entre la fecha de suspensión del despacho en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas (Resolución de Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia Nº 2011-0051 del 26 de octubre de 2011, publicada en Gaceta Judicial Nº 13 de fecha 05 de marzo de 2012) y la fecha de puesta en funcionamiento de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios para locales comerciales (OCCAI) (05 de agosto de 2013), en que los arrendatarios de inmuebles destinados al uso comercial, se encontraban en la imposibilidad material y legal de efectuar el procedimiento de consignaciones arrendaticias para los casos en que los arrendadores se negaren a recibir el pago de los mismos.
Por lo que a partir del día 05 de agosto de 2013, los arrendatarios de inmuebles destinados a uso comercial, se hallaban en su obligación de efectuar la consignación de los cánones de arrendamientos no podidos cancelar durante el período existentes entre la suspensión del despacho del tribunal de consignaciones arrendaticias y el inicio al proceso de recepción de consignaciones por parte de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios para locales comerciales (OCCAI), lapso dentro del cual se encontraban impedidos legal y materialmente de efectuarlos.
Así las cosas, se observa que no fue sino hasta el día 11 de abril de 2014 que la parte demandada se dirigió ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios para locales comerciales (OCCAI), a los fines de iniciar el proceso de consignaciones de los cánones de arrendamientos correspondientes al período del 01 de agosto de 2013 al 31 de marzo de 2014, tal y como se evidencia de la copia fotostática del expediente de consignaciones Nº 2014-0123, código de servicio Nº 1021, cuya valoración probatoria en la causa se le confiere conforme a lo dispuesto en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, como documento judicial público; vale decir, ocho (08) meses con posterioridad a la fecha de puesta en funcionamiento de la mencionada oficina de consignaciones (05 agosto de 2013), lo que supone su estado de insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de agosto de 2013 a abril de 2014, no así para con los meses de mayo y junio de 2014, con la salvedad que el canon consignado lo fue de diez mil bolívares (10.000,00 Bs.) lo que supone su aceptación tácita al aumento por el cual consideró incumplir el pago del canon por no haberse fijado conforme a lo dispuesto en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, por lo que no existe en el proceso ni la cláusula nom adimpleti contractus ni el denominado hecho del príncipe, como eximente del cumplimiento de sus obligaciones. Así se decide.
De igual forma, durante la audiencia oral de juicio celebrada en fecha 23 de agosto de 2016, se realizó la evacuación de la prueba testimonial de los ciudadanos JOSE NICOLAS PATIÑO, YOVEL YEPEZ y DOMINGO LORENZO LOPEZ, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cedulas de identidad Nros V-3.717.563, V-649.057 y V-6.517.849, quienes depusieron en torno a la causa, lo siguiente:
Ciudadano JOSE NICOLAS PATIÑO.
“…primero: ¿diga el testigo si conoce al ciudadano Antonio Abreu y Jesús Acevedo?: Contestó: si, tengo 14 años yendo al local a compartir con el señor Antonio Abreu y con el señor Acevedo. Segundo: diga el testigo si sabe y le consta que el señor Jesús Acevedo le tiene alquilado a la empresa Mary Álvarez, propiedad del señor Antonio Abreu un local comercial e indique el sector donde esta (sic) ubicado el mismo?: Contestó: ese establecimiento esta (sic) ubicado en la quinta avenida de Montecristo, primera calle. tercero: diga el testigo si el propietario del inmueble, señor Jesús Acevedo y el representante de la empresa que lo tiene arrendado, Mary Álvarez, c.a., a través del ciudadano Antonio Abreu, se reunían todos los meses de julio de cada año para tratar asuntos relacionados con la relación de arrendamiento?. Contestó: si, el señor Acevedo iba todos los años y meses de julio para discutir el arrendamiento, pero luego del año 2013 no ha portado más por el negocio. Es todo, en este estado el apoderado judicial de la parte actora pasa a repreguntar al testigo promovido en los términos que siguen: primero: diga el testigo que tiempo tiene que no ve al señor Jesús Acevedo y al señor Abreu. Contestó: como tres años que no lo veo allá. Segundo: diga el testigo como le consta así como dijo que se reunían los meses de julio que era para discutir lo del contrato de arrendamiento?. Contestó: porque iban al mismo local y todos los clientes escuchaban cada vez que iba el Sr. Acevedo, la discusión que se tornaba en relación al arriendo. Tercero: quiere decir que ellos discutían el contrato a voz alta. Contestó: no, si no que los que estaban mas cerca escuchaban. cuarto: diga el testigo si le consta que los arrendatarios pagaban al día lo alquileres del local. Contestó: si, me consta porque el sr. Abreu pagaba su mensualidad de 6 y 8mil bolívares. quinto: diga el testigo en que forma pagaban?: en este estado el apoderado de la parte demandada se opuso a la pregunta formulada por la actora en los términos que siguen: me opongo a que el testigo responda la repregunta anterior por cuanto el mismo a manifestado el conocimiento que tiene en relación a los hechos se circunscribe al conocimiento que tiene primero de los ciudadanos Acevedo y Abreu, segundo a la ubicación del local donde funciona la demandada, y tercero a las reuniones que celebraban los referidos ciudadanos, en el mes de julio de cada año para tratar el tema relativo a la renovación del contrato y el nuevo canon de arrendamiento. El testigo no ha respondido ni tiene porque saberlo, cuales (sic) eran las circunstancias o modo en que el arrendatario pagaba o no el canon de arrendamiento, es todo. En este estado el tribunal establece que el testigo deba responder a la pregunta que se le formulara todo ello en atención a la respuesta que diera a la repregunta cuarta que efectuara la parte actora y cuya respuesta afirmativa diera en su momento, es todo. Contestó: como pagaban si era en cheque o en efectivo no me consta, pero si que pagaban porque el Sr. Abreu decía que pagaba. Quinta: diga el testigo si es amigo del Sr. Jesús Acevedo y el Sr. Abreu. Contestó: más del Sr. Abreu porque va y conversa y entre todos los que van ya todos son amigos, más que del Sr. Acevedo, es todo. ..”. (Fin de la cita textual).
Ciudadano, YOVEL JOSE YEPEZ VERGARA,
“…primero: diga el testigo si conoce de vista, trato y comunicación a los ciudadanos Jesús Acevedo y Antonio Abreu?. Contestó: al sr. Jesús Acevedo de vista y al Sr. Abreu de trato eventual. segundo: diga el testigo si sabe y le consta que el sr. Jesús Acevedo le alquilo a la empresa Mary Álvarez, representada por el sr. Antonio Abreu, un local comercial donde funciona la tasca Mary Álvarez, y donde se encuentra ubicada la misma? Contestó: el local creo que es del Sr. Jesús Acevedo y el vendió al Sr. Abreu el fondo de comercio y le alquilo el local, la empresa se llama Mary Álvarez y la tasca doña luisa, creo que es la cuarta transversal con la quinta avenida Rómulo gallegos, de la urbanización Montecristo, municipio sucre. tercero: diga el testigo si sabe y le consta que el ciudadano Jesús Acevedo y Antonio Abreu se reunían todos los meses de julio de cada año en la sede de la tasca doña luisa, para tratar el tema relacionado a la renovación del contrato y la fijación del nuevo canon de arrendamiento? Contestó: yo no participaba en ninguna conversación pero escuchaba comentarios del Sr. Abreu que estaban renovando el contrato pero nunca participe en las conversaciones, siempre era por julio porque yo iba y comía y departía, es todo, en este estado el apoderado judicial de la parte actora pasa a repreguntar al testigo promovido en los términos que siguen: primero: diga el testigo si le consta que las reuniones que tenían los Sres. Jesús Abreu y Acevedo en el mes de julio eran para tratar lo de la renovación de contrato?: Contestó: se corría el rumor que los Sres. iban a reunir para renovar el contrato de doña luisa pero nunca participe en las conversaciones, siempre eran las mismas dos personas, el sr. Abreu y el sr. Acevedo, es un local muy pequeño. Segundo: diga el testigo si es amigo del sr. Abreu?: Contestó: yo considero un amigo que vaya a mi casa y yo a la de él, no es así, lo conozco del negocio, lo he visto pero no soy amigo intimo de él, al Sr. Abreu lo he visto mas. Es todo. ..”. (Fin de la cita textual)
Ciudadano DOMINGO LORENZO LOPEZ,
“…primero: diga el testigo si conoce de vista, trato y comunicación a los ciudadanos Jesús Acevedo y Antonio Abreu y desde cuándo?. (sic) Contestó: conozco a ambas partes, al Sr. Jesús Acevedo trabaje muchos años con el (sic) y tenemos algo de parentesco y de parte del Sr. Abreu, trabajo con el (sic) hasta la presente fecha. Segundo: diga el testigo que tipo y grado de parentesco tiene con el ciudadano Jesús Acevedo?. Contestó: el Sr. Jesús Acevedo y mi persona somos primos segundos. Tercero: diga el testigo si sabe y le consta que el ciudadano Jesús Acevedo le alquilo a la empresa Mary Álvarez, representada por el Sr. Antonio Abreu, un local comercial donde funciona la tasca doña luisa y donde se encuentra ubicado?. Contestó: tengo entendido que a partir del año 2007, 2008 no estoy muy seguro, si hicieron negocios y a partir de allí el Sr. Abreu tomo las riendas de la empresa y esta (sic) ubicado en la cuarta transversal de montecristo, con quinta avenida edificio monseñor, planta baja, local 1 en algunos recibos y local 5 en otros. Cuarta: diga el testigo si usted trabajó para el Sr. Jesús Acevedo en la tasca doña luisa y desde cuándo?. (sic) Contestó: trabaje para el Sr. Jesús Acevedo muchos años, no recuerdo la fecha, aproximadamente 25, 27 años. Quinto: diga el testigo donde trabaja actualmente y para quién?. (sic) Contestó: en la tasca doña luisa para el Sr. Abreu, desde hace 9 años. Sexto: diga el testigo si sabe y le consta que el Sr. Jesús Acevedo y Antonio Abreu se reunían todos los meses de julio de cada año, en la sede de la tasca doña luisa, para tratar el tema de renovación de contrato y nuevo canon de arrendamiento sobre dicho local?. Contestó: estoy al tanto de varias reuniones que tuvieron justamente en el mes de julio, hasta el 2013 tengo noción que ambos se reunieron en el negocio para ello, después de ahí no he tenido conocimiento de más reuniones. es todo, en este estado el apoderado judicial de la parte actora pasa a repreguntar al testigo promovido en los términos que siguen: primero: diga el testigo como le consta que dichas reuniones que se celebraban en el mes de julio era para tratar la renovación del contrato?. Contestó: debido a la confianza que los jefes me tienen como casi encargado del establecimiento, me hacían comentarios referentes a eso. Segundo: diga el testigo si formaba parte de la reunión con el Sr. Jesús Acevedo y el Sr. Abreu?. Contestó: no formaba parte ya que no tengo nada que ver en esos convenios, estaban al tanto por la confianza que me tienen los dueños. Tercero: diga el testigo si es amigo del año Abreu?. Contestó: amigo no lo soy, nos une el medio para el cual le trabajo, soy su empleado de confianza y hemos hecho una amistad por trabajo pero no somos amigos de toda la vida, es todo…”. (Fin de la cita textual).
Resultando observado que en relación a la testimonial del ciudadano JOSE NICOLAS PATIÑO, la misma es referencial conforme a su dichos, toda vez que afirma que tuvo o tenía conocimiento de la conversaciones sobre el aumento del canon de arrendamiento entre los ciudadanos Antonio Abreu y Jesús Acevedo, por lo que escuchaba en el propio local, dada la cercanía de existe entre las mesas dispuestas en el mismo, e igualmente por propia información que le suministraba en sr. Antonio Abreu, con la adición que tal testigo se encuentra inmerso en una inhabilidad para prestar declaración a favor de su deponente, al afirmar que es amigo de su promovente, ciudadano Antonio Abreu, además se contradice en su declaración al afirmar que le constaba que el arrendatario se encontraba al día en el pago de los cánones de arrendamientos dispuestos contractualmente para luego responder en la repregunta que en ese sentido se le formulara, que desconocía el modo en que se cancelaba el canon de arrendamiento, lo que lo subsumiría en lo dispuesto en el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 508 eiusdem, Razón por la cual se le desecha de la causa. Así se decide.
Con relación a la testimonial del ciudadano YOVEL JOSE YEPEZ VERGARA, el tribunal observa que en modo alguno pudo o tiene conocimiento de los hechos por el cual prestó declaración de forma directa, cuando a la repregunta tercera que se le formulara este respondió: “…TERCERO: diga el testigo si sabe y le consta que el ciudadano Jesús Acevedo y Antonio Abreu se reunían todos los meses de julio de cada año en la sede de la tasca Doña Luisa, para tratar el tema relacionado a la renovación del contrato y la fijación del nuevo canon de arrendamiento? Contestó: YO NO PARTICIPABA EN NINGUNA CONVERSACIÓN PERO ESCUCHABA COMENTARIOS DEL SR ABREU QUE ESTABAN RENOVANDO EL CONTRATO PERO NUNCA PARTICIPE EN LAS CONVERSACIONES, SIEMPRE ERA POR JULIO PORQUE YO IBA Y COMIA Y DEPARTIA…” por lo que el conocimiento que dice tener sobre los hechos por el cual prestó declaración, le son referenciales o suministrados por el propio representante de la demandada, ciudadano Antonio Abreu, razón por la cual se le desecha del proceso a tenor de lo previsto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
De igual forma, de la declaración testimonial del ciudadano DOMINGO LORENZO LOPEZ, se evidencia que el mismo manifestó trabajar en la Tasca Doña Luisa, bajo la dirección del Sr. Antonio Abreu, quien es uno de los directivos de la parte demandada, por lo que pudiera tener interés en las resultas de la causa, razón por la cual se le desecha del proceso a tenor de lo previsto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
En consecuencia y ante el incumplimiento por parte del arrendatario al pago y/o consignación oportunidad de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de agosto de 2013 a abril de 2014, subsumiendo tal hecho en el supuesto normativo contenido en el artículo 40 literal “A” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, debe concluirse su estado de insolvencia con respecto a los cánones de arrendamientos superiores a dos (02) meses, resultando en consecuencia procedente la pretensión de Resolución de contrato de arrendamiento instaurada con la subsiguiente entrega material del bien inmueble arrendado. Así se decide. Fin de la cita. Negrillas y subrayados del texto trascrito). (F.160 al 167)
II
FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
La representación judicial de la parte demandada, sociedad mercantil Mary Álvarez, C.A., en fecha 02 de agosto de 2016 presentó su escrito de informes, en el cual señaló lo siguiente:
(…Omissis…)
I
DE LA DEMANDA INTENTADA
“La acción ejercida quedó circunscrita a una pretensión de resolución de contrato de arrendamiento, por falta de pago de cánones de arredramiento, fundamentada en los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.592 del Código Civil.
DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA Y LA RECONVENCIÓN
PROPUESTA
Llegada la oportunidad de contestación a la demanda, fueron opuestas cuestiones previas, con las consecuencias procesales de autos, y en lo que respecta a la contenida en el numeral 11mo. del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la misma fue declarada sin lugar y resuelta de manera definitiva por el Juzgado de Alzada que conoció del recurso de apelación intentado por esta representación.
Igualmente, junto a la contestación de la demanda, esta representación hizo referencia a nuevos hechos, distintos a los argumentos contenidos en la demanda, a saber, obligaciones que tendría el arrendador en la discusión de la prórroga del contrato y la fijación del canon de arrendamiento, hechos éstos que provocarían un eximente de responsabilidad, en los términos de la Teoría de la Responsabilidad Contractual, lo que contradice toda la argumentación esgrimida por el a-quo en su auto de fecha quince (15) del corriente mes y año, con el cual fue negada la admisión de la reconvención propuesta por esta representación, auto en el cual se afirmó que, luego de disquisiciones sobre la procedencia o no de toda reconvención, y en términos contrarios a la verdad, habría manifestado que …omissis…
El referida (sic) auto negatorio de la reconvención propuesta, además de violentar el derecho a la defensa de nuestra representada, se agrega el hecho de no tener apelación inmediata, dada la naturaleza del proceso en que nos encontramos, y el mismo quedó subsumido en el recurso de apelación por el cual conoce esta superioridad, y así pido, respetuosamente, se establezca, en aplicación del principio de asunción de plena jurisdicción, por lo cual solicito se reponga la causa al estado de admitir la contra demanda reconvencional propuesta, toda vez que la misma tiene, como fundamentos, hechos nuevos y argumentos de derecho propios, además de encontrarse enmarcada dentro del criterio jurisprudencial establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia Nº 711 del 24 de noviembre de 2015, cuyo contenido y directrices hacemos nuestros y ratificamos en toda y cada una de sus partes.
Adicionalmente al o expuesto, fue alegado en la contestación al fondo de la demanda el hecho de que la demanda intentada por resolución de contrato por falta de pago, (i) la improcedencia de dicha pretensión, por no ser la acción- pretensión típica que debió instaurar la parte actora, a saber, la pretensión de desalojo, y (ii) el establecimiento del eximente de responsabilidad por los motivos siguientes: 1) en la excepción “nom adimpletis contrato”, por la obligación que tendría el arrendador en la discusión de la prórroga del contrato y la fijación del canon de arrendamiento, hechos éstos que provocarían un eximente de responsabilidad, en los términos de la Teoría de la Responsabilidad Contractual y, 2) por los Hechos del Príncipe alegados, a saber, con el cierre del llamado entonces tribunal de consignaciones y la creación de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios Comercial (OCCAI), así como las Resoluciones del Ejecutivo Nacional en materia Inquilinaría comercial.
III
SOBRE LA PRETENSIÓN RESOLUTORIA ELEGIDA POR LA ACTORA EN SU ACCIÓN Y SU INEFICACIA
Además de oponerse la cuestión previa referida a la inadmisibilidad de la acción propuesta, declarada improcedente y ratificada por la superioridad que le tocara conocer del recurso de apelación intentado, en autos sus decisiones, esta representación alegó la improcedencia de la pretensión propuesta sobre la base de que la actora ejerció una acción de resolución de contrato, en los términos del artículo 1.167 del Código Civil, cuando debió ejercer la acción típica de desalojo, a que se refiere el artículo 40, literal “A” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de ley de regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
A pesar de haberse hecho tal alegato de fondo contra la pretensión deducida, el a-quo, de las nada y tal sin pronunciamiento ni motivación alguna decidió:….omissis….
Como podrá apreciarse, ciudadana Jueza Superior, el tribunal de primera instancia de conocimiento declaró con lugar una acción resolutoria de contrato, sobre los supuestos establecidos por el legislador para una pretensión de desalojo, pretensión que como queda dicho, nunca ejerció.
Sobre este tema, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de justicia ha ratificado la argumentación de tribunales de instancia, en el sentido de que hay una diferenciación palmaria y evidente entre lo que constituye la acción resolutoria de contrato y la de desalojo, en los términos siguientes:
(…Omissis…)
Por otra parte, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia igualmente tiene establecido sobre este mismo tema, que:
(…Omissis…)
Como en el caso que nos ocupa, la escogencia de una acción no idónea para hacer dilucidar la pretensión en ella contenida, la hace improcedente, por ser contraria a derecho, o como lo tiene consagrado el derecho desde los tiempos de Justiniano, “idem est non habere actionem et habere inanem”, lo que traduce “es igual no tener acción que tenerla ineficaz”.
Este tipo de anomalías procesales y sus consecuencias fue igualmente advertido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en la referida sentencia Nº 834 del 24 de abril de 2002, cuando determinó, con la contundencia del caso que:
(…Omissis…)
Ergo, cuando el tribunal a quo dejó de apreciar la naturaleza jurídica de la pretensión contenida en la acción, como lo tiene establecido la Sala Constitucional actuó “… fuera de su competencia,…” y por ende, supuesto de procedencia de la acción de amparo, en los términos del artículo 4 de la Ley Sobre Derechos y Garantías Constitucionales, y así pido, respetuosamente, se establezca , y como quiera que la función tuitiva que tienen todos los jueces, en cualquier tipo de juicio, estado y grado de las causas, de velar por la incolumidad del proceso y su constitucionalidad, es por lo que pedimos la determinación requerida, en el sentido de que el juez del primer grado de conocimiento se colocó fuera de los límites de su competencia cuando desconoció la pretensión típica que debió intentar en su acción la parte actora, es decir, la acción de desalojo, en lugar de la acción resolutoria intentada, y asi pido, respetuosamente se decida.
Por último y para finalizar este capítulo, nos permitimos traer a los autos la reiterada e inveterada jurisprudencia dirigida a los jueces, donde el Supremo, desde al año 1915, les viene recordando sobre el orden público que rodea al proceso y las reglas impuestas por el Legislador, particularmente, en el plano adjetivo. Tiene definido el Supremo, en todas sus Salas, que:
(…Omissis…)
Por las consideraciones que anteceden, pido, respetuosamente, se declare la improcedencia de la pretensión de Resolución de Contrato de Arrendamiento, por falta de pago, contenida en la demanda intentada, con los accesorios procesales de ley.
IV
DE LA SENTENCIA EMITIDA POR EL AQUO (sic) Y CONSIDERACIONES SOBRE EL VICIO DE INMOTIVACION QUE LA HACE NULA
En su sentencia de fecha veinticuatro (24) de mayo del año en curso, el Juzgado a quo, analizó el tema referido a las excepciones (i) nom adimpleti contractus y el (ii) Hecho del Príncipe, alegados como eximente del cumplimiento de la obligación de pago de los cánones de arrendamiento, en los términos convenidos en la cláusula Tercera del contrato locativo.
Tales excepciones fueron declaradas sin lugar, sobre la base de la misma argumentación de hecho y de derecho, esto, a pesar de tener motivaciones y consideraciones, expuestas en la contestación a la demanda, distintas, una de otra.
En efecto, la primera excepción de fondo referida tuvo como argumento la práctica sostenida por las partes contratantes de reunirse en el mes de julio de cada año para concretar la prórroga el contrato y el nuevo canon de arrendamiento, lo cual quedó probado en autos con las testimoniales promovidas y evacuadas, desechadas de manera inapropiadas, por motivos que se expondrán. Y la segunda excepción referida tuvo como argumento el cierre del entonces tribunal vigésimo quinto de municipio y las distintas Resoluciones y Decretos, entre otros, el Decreto emanado de la Presidencia de la República, Nº 602, “mediante el cual se establece un régimen transitorio de protección a los arrendatarios de inmuebles destinados al desempeño de actividades comerciales, industriales o de producción” publicado en la Gaceta Oficial Nº 40.305 del 29 de Noviembre de 2013, de cuyo articulado (ex artículo 4to) quedaba sin efecto las cláusulas de los contratos de arrendamiento que establecieran: “ c) Ajustes periódicos del canon de arrendamiento durante la vigencia del contrato”. , y, “e) Penalidades, regalías o comisión complementada en el contrato de arrendamiento, documento o reglamento de condominio, así como cualquier otro instrumento que imponga la erogación de pagos distintos al canon de arrendamiento” y el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, esto, mediante Gaceta Oficial Nº 40.418 del 23 de mayo de 2014, mediante la cual se ordenaba en sus “Disposiciones Transitorias”, “La Primera”, (…omissis… )
Dispuso el a- quo sobre estas dos (2) excepciones que:
(…Omissis…)
Ergo, una sola y única argumentación de hecho llevó al tribunal de la primera instancia de conocimiento, a declarar sin lugar las dos (2) excepciones de fondo opuestas, lo cual, de suyo, constituye un vicio de inmotivacion o motivación contradictoria, en los términos de la sentencia Nº RC-000259 del 18 de mayo de 2009 de la Sala De Casación Civil, y de conformidad con el artículo 243, numeral 4to del Código de Procedimiento Civil, sentencia que resalto:
(…Omissis…)
Por las consideraciones que antecede, habiéndose transgredido el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil y dado el orden público que se afecta al dejarse de cumplir con la exigencia de motivación adecuada de la sentencia, pido, respetuosamente, se declare con lugar la presente denuncia y se anule el fallo emitido por el a- quo, a los fines de emitirse un nuevo fallo, donde se motive la sentencia, en los términos exigidos por el legislador y la jurisprudencia.
V
DESESTIMACIÓN DE LAS PRUEBAS DE TESTIGOS
En el proceso de análisis de las pruebas testimoniales promovidas y evacuadas, el a quo decidió desestimar la mismas sobre la base de que los testigos (i) eran referenciales, (ii) tendrían amistad con el promovente, (iii) se contradicen y que (iv) pudieran tener interés en las resultas del juicio, ello, con fundamento en los artículos 478 y 508 del Código de Procedimiento Civil, a los cuales haremos referencia. Previo a ello, y para facilitar la lectura y comprensión de lo decidido, nos permitimos transcribir lo decidido por él a quo sobre dichas pruebas.
(…Omissis…)
La apreciación hecha por el sentenciador de la primera instancia de conocimiento sobre las deposiciones de los testigos está reñida con la propia normativa invocada, es decir, los artículos 478 y 508 del Código de Procedimiento Civil. En efecto, ciudadana Jueza Superior, cuando los testigos son rechazados sobre la base del artículo 478 del Código de Procedimiento Civil, dicha norma exige que ello solo es posible cuano se trate de una testigo “…amigo intimo (sic)…” asunto que en el análisis hecho no pudo ser determinado, ya que los testigos nunca manifestaron tener una amistas (sic) íntima con el ciudadano Antonio Abreu, sino que, por el contrario, se consideraban amigos, ya que frecuentaban la Tasca María Luisa, denominación comercial de la demandada Mary Álvarez, C.A.
Tampoco hace alusión el a-quo a esos otros medios de prueba con que deben ser concatenadas las declaraciones de los testigos, sobre todo cuando son considerados como referenciales, lo cual no los descalifica per se, sino que por el contrario, sus declaraciones deben ser analizadas y si (…omisis...) todo ello de conformidad con la misma norma invocada por el sentenciador, más no cumplida en su esencia, propósito y razón, esto, en relación al artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.
La falta de apreciación de dichos medios de prueba fue determinante para el establecimiento de la responsabilidad de pago en contra de nuestra representada, ya que de apreciarse las mismas, el a- quo debía llegar a la convicción de que se produjo un incumplimiento grave de la cláusula Tercera del contrato locativo, lo que aunado a los Hechos del Príncipe alegadas, exoneraban a mi representada del incumplimiento alegado por la actora.
Por las consideraciones anteriores, pedimos, respetuosamente, de esta instancia Superior, se sirva declarar con lugar la delación de esta denuncia, asuma la plena jurisdicción del juicio, en los términos de la sentencia Nº553 del 23 de noviembre de 2011 de la Sala de Casación Civil del tribunal(sic) Supremo de Justicia y revoque la sentencia recurrida, decidiendo conforme a lo alegado y probado en autos.
VI
PETITORIO
Por las consideraciones contenidas en el presente Escrito de Informes, pedimos: Primero: que la pretensión de Resolución de Contrato por falta de pago sea declarada improcedente, amén de que la misma es igualmente improponible, ya que la pretensión escogida por la actora, en lso términos del artículo 1.167 del Código Civil, es ineficaz y contraria a derecho, por violentar el artículo 40, literal “A” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en los términos narrados en el capítulo III del presente escrito de informes, Segundo: en el supuesto negado de no ser declarado lo anterior, que se produjo la violación del derecho a la defensa, por transgredirse el debido proceso, al no admitirse la reconvención propuesta, en los términos referidos en el capitulo II del presente Escrito de Informes, Tercero: en el supuesto negado de no ser declarado lo anterior, que la sentencia recurrida es nula, por inmotivada, en los términos de lo expuesto en el capítulo IV del presente Escrito de Informes y, Cuarto: en el supuesto negado de no ser declarado lo anterior, y asumida la plena jurisdicción para examinar de nuevo la calificación jurídica de la pretensión, las excepciones opuestas y las pruebas promovidas y evacuadas, declare sin lugar la demanda intentada, en apego a las eximentes de responsabilidad alegadas y probadas, ya que la errada apreciación de las mismas fue determinante en el dispositivo del fallo apelado, por último, Quinto: pedimos la condenatoria en costas de la parte actora, en lo que respecta al presente recurso”.(Fin de la cita. Negrillas y subrayados del texto trascrito). (F.178 al 183).
La representación judicial de la parte actora, ciudadano Jesús Acevedo López, en fecha 02 de agosto de 2016, presentó su escrito de informes, en el cual señaló lo siguiente:
(…Omissis…)
“…Presentamos la presente acción debido a que mi representado JESUS ACEVEDO celebró un contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil MARY ALVAREZ C.A.
Pero el caso es que LA ARRENDATARIA incumplió con la cláusula tercera del contrato al dejar de pagar los cánones (sic) de arrendamiento correspondiente a los meses de Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre (sic) de 2.013, Enero Febrero, Marzo, Abril, Mayo, y Junio (sic)del 2.014.
Fundamentamos la presente demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.592 del Código Civil Venezolano.
El juicio le correspondió conocerlo al Tribunal Décimo de Municipio de este Circunscripción Judicial. En la contestación de la demanda apoderado de la parte demandada alegó la cuestión previa contemplada en el artículo 346 ordinal 11 del C.P.C, la misma fue declarada sin lugar por ese Tribunal, la parte demandada apeló de la decisión ,pero la misma fue declarada sin lugar por e Juzgado Segundo Superior de esta Circunscripción Judicial.
Ciudadano Juez, la parte demandada alega haber pagado los cánones (sic) insolutos, ya que los mismos fueron depositados por ante la Oficina de consignaciones.
Ciudadano Juez la Ofician de consignaciones comenzó a prestar servicios desde consignaciones la cual corres inserto a los autos, el 05 de Agosto (sic)de 2.013 y si podemos Observar (sic) en el expediente de consignaciones la cual corre inserto a los autos el diia 05-08-2.013 la parte demandada consignan simultáneamente el pago de, los cánones (sic) correspondientes a los meses de AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE, DICIEMBRE (SIC) DE 2.013, ENERO FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, Y JUNIO DEL 2.014, o sea 8 después de haber empezado a funcionar la oficina de consignaciones, posteriormente
06-05-2.014 mes de abril 9 meses
06-06-2.014 Mayo 10 meses
30-06-2.014 Junio más de 10 meses
01-08-2.014 Julio 11 meses
02-09-2.014 Agosto 12 meses
01-10-2.014 Septiembre 13 meses
04-11-2.014 Octubre 14 meses
01-12-2.014 Noviembre 15 meses
Como se puede observar claramente estos pagos fueron realizados todos de manera extemporánea y solicito (sic) sea declarado así por el Tribunal en su sentencia.
Alega la parte demandada que es obligación del Tribunal A Quo haber evaluado las documentales presentadas conjuntamente con el libelo, y que sirven además de pruebas para la parte demandante, y en consecuencia, las documentales consignadas jamás podían servir de fundamento para la admisión de la presente causa, y al no consignar ningún documento o acto jurídico realizado después de la vigencia de la ley de arrendamiento, o sea después de 2.011, y sin la existencia de un procedimiento administrativo que le diera vigencia a las documentales acompañadas al libelo se violaron las normas de orden público que generaban la nulidad absoluta de las mismas.
Así mismo (sic)en la Audiencia (sic) de juicio oral el apoderado de la parte demandada, solamente hizo sus alegaciones fundamentando los mismos alegatos expuestos en la contestación de la demanda en el cual opuso la cuestión previa contemplada en el Articulo 346 ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil, la cual fue declarada por el Tribunal de la causa así como por el Tribunal Superior Segundo.
Ciudadano Juez es totalmente erróneo el criterio sostenido por la parte demandada, ya que si bien la ley de arredramiento inmobiliario para uso comercial (sic) en su artículo 40 las causales de desalojo, la misma no ordena un procedimiento administrativo, sino que ordena que el juicio se siga por el procedimiento oral.
Si bien la ley contempla las causales de desalojo, eso no impide que se demande por otro motivo, lo cual sucede en la presenta (sic) caso, ya que se demandó la Resolución de Contrato de Arrendamiento por incumplimiento por la parte Arrendataria (sic).
Igualmente como lo ha indicado reiteradamente la Sala de Casación Civil, procederá declarar con lugar dicha cuestión previa, cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir ejercicio de la acción.
Para considerar prohibida la acción es precisamente la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio, Cuando(sic) ello sucede así la acción y consecuentemente la demanda, no podrá ser admitida por el o órgano jurisdiccional, no obstante no debe confundirse la existencia de una disposición expresa de la Ley que impide el ejercicio de la acción, con otras disposiciones del ordenamiento jurídico que exijan el cumplimiento de requisitos previstos para poder admitirse las demandas.
Efectivamente, existen una serie de normas procesales que exigen al actor el cumplimiento de requisitos previos, o sea, la presentación de documentos específicos para que el Juez admita la demanda, es por ello que en e doctrina se denomina como documentos – requisitos indispensables para la admisión de la demanda. En tales supuestos la Ley asigna a esos instrumentos, no solo la función de medios de pruebas sino que los requiere para realzar(sic) un determinado acto procesal como seria la admisión de la demanda.
Para considerar prohibida la acción es precisamente la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio. Cuando ello sucede así la acción, y consecuentemente la demanda, no podrá ser admitida por el órgano jurisdiccional. No obstante, no debe confundirse la existencia de una disposición expresa de la ley que impide el ejercicio de la acción, con otras deposiciones del ordenamiento jurídico.
La entrada en vigencia del Decreto con rango Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, no fue otra cosa sino la de permitirle al Arrendador a posibilidad de acudir ante la Autoridad (sic) jurisdiccional correspondiente a dirimir cualquier pretensión cuando el arrendatario incumpla con los deberes inherentes a cualquier tipo de contrato que se hay establecido entre las partes, con el fin de satisfacer lo convenido en los mismos sin establecer de forma precisa en dicha legislación si la pretensión que deba incoarse sea por la resolución, cumplimiento o desalojo del mismo, pues la intención del propietario arrendador es la restitución del inmueble objeto de la controversia incoada, ello en respaldo de las obligaciones asumidas en el contrato suscrito entre las partes y no cumplidas por e arrendatario.
El Decreto con rango Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial , no obliga únicamente en caso de falta de pago proceder por la vía de desalojo, sino que el arrendador podrá escoger también la vía de resolución de contrato, que fuel a que se utilizo en el presente juicio…” (Fin de la cita. Negrillas y subrayados del texto trascrito). (F.184 al 185vto).
La representación judicial de la parte actora, ciudadano Germán Alfonso Lemus Acevedo, en fecha 10 de agosto de 2016, presentó su escrito de observaciones a los informes de su contraparte, en el cual señaló lo siguiente:
(…omissis…)
“Sigue insistiendo el apoderado de la parte demandada en que la presentación se ha debido ventilar de acuerdo a lo establecido en el artículo 40 del a Ley de de (sic) Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, así mismo señala que en la sentencia no hubo pronunciamiento a lo solicitado por él en la contestación a la demanda y que no se le tomó en cuenta a la reconvención solicitada, igualmente señala que el Tribunal no tomó en cuenta a los testigos promovidos.
Ciudadana Juez, considero que el apoderado de la parte demandada tiene una confusión en el presenta (sic) juicio ya que sigue insistiendo en que el procedimiento se ha debido seguir por lo establecido en el artículo 40 del a Ley de de (sic) Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, totalmente erróneo su criterio su criterio, ya que el contrato de arrendamiento es un contrato a tiempo determinado y por lo tanto el procedimiento a seguir es el de la Resolución de contrato, tal como fue el que se escogió.
En el caso que el Tribunal le negó la Reconvención propuesta, es un criterio del Tribunal.
En cuanto a que no le tomó en cuenta los testigos promovidos, ciudadana Juez cómo va el Tribunal a tomar en cuenta unos testigos, los cuales al dar contestación a las preguntas dan respuesta en forma vaga a las mismas, igualmente hay un testigo que no puede tomarse en cuenta, ya que es un trabajador del negocio y por lo tanto puede tener interés en el juicio.
Igualmente el apoderado de la parte demandada señala una sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, específicamente la Nº 415 de fecha 18 de julio de 2.0013 (sic). Con esta sentencia el apoderado de la parte demandada lo que trata es de confundir al Tribunal, que esa sentencia se basa a un procedimiento sobre un caso de un contrato a tiempo indeterminado, el cual si se debe ventilar por la Ley de de (sic) Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, pero el presente caso que se ventila actualmente en este Tribunal, se trata de un contrato a tiempo determinado y por lo tanto tiene un trato diferente al contrato a tiempo indeterminado.
Además el Tribunal en su sentencia no hace ningún pronunciamiento en cuanto a o (sic) alegado por el apoderado de la parte demandada en cuanto al que el procedimiento a seguir a (sic) debido ser el contemplado por la Ley de de (sic) Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ya el Tribunal emitió un pronunciamiento al decidir sobre la cuestión previa opuesta por el padreado (sic) de la parte demandada, la cual fue declarada sin lugar y confirmada por el Tribunal Segundo Superior.
El apoderado de la parte demandada lo que tratar (sic) es de justificar la falta de pago de los cánones de arrendamiento demandados, ya que los mismos fueron consignados en la Oficina de consignaciones de manera extemporánea, tal como lo señala el Tribunal en su decisión. (Fin de la cita. Negrillas y subrayados del texto trascrito). (F.186 vto).
Testimóniales que serán analizadas en la motiva del fallo.
III
MOTIVACIÓN
Corresponde a esta Alzada conocer del Recurso de Apelación ejercido por el abogado Agustín Iglesias, en su carácter de apoderado de la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha 24 de mayo de 2016 por el Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda que por resolución de contrato de arrendamiento incoada por el ciudadano Jesús Acevedo López contra la sociedad mercantil Mary Álvarez C.A.
En el caso bajo juzgamiento, se aprecia que la parte actora ciudadano Jesús Acevedo López, solicitó en su escrito libelar, la resolución del contrato de arrendamiento y entrega del inmueble objeto de la relación arrendaticia, por cuanto la arrendataria incumplió con el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre diciembre de 2013; enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2014, a su vez hizo mención de las cláusulas del contrato referidas al canon de arrendamiento, intereses moratorios, tiempo de duración del contrato.
Ahora bien, observa esta Alzada que en el acto de contestación de la demanda fueron alegadas las cuestiones previas contenidas en los ordinales 6 y 11 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, procedieron a contestar el fondo intentando en primer lugar una reconvención, aduciendo que las partes en el contrato acordaron hacer un ajuste en el mes de agosto del año 2012 por un monto de 7.200,00 Bs., con un aumento de 20% el cual tenía que permanecer hasta julio del año 2013. Sin embargo, aduce que la parte actora incrementó el canon correspondiente a 10.000,00 Bs, el cual no fue mencionado en el libelo de la demanda. Asimismo, indicó que para el mes de julio de 2013, se encontraban discutiendo lo relativo a la nueva prórroga del contrato, así como al canon locativo, asunto que no llego a ningún acuerdo, dado el aumento desmedido que pretendía la actora; esto motivó que la misma no recibiera el pago que le debía corresponder siendo este 8.460,00 Bs. Por esa razón solicitó la entrega del local comercial.
Por otro lado, alegó en ese lapso de julio y agosto del año 2013 se produjo el cierre del Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio con competencia única y exclusiva en consignaciones inquilinarias, creando así la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos (OCCAI), la cual funcionó de forma posterior; esto ocasionó según aduce la parte demandada que no haya podido realizar el pago de los cánones de arrendamientos adeudados configurándose así en primer lugar la excepción nom adimpletis contractus en los términos del artículo 1.168 del Código Civil, y el hecho del príncipe; señaló que otro aspecto que mantuvo a las partes en expectativas en lo que sería el desarrollo de la relación arrendaticia, fue el Decreto presidencial Nro. 602, publicado en Gaceta Oficial 40.305 de fecha 29 de noviembre de 2013, que dejaba sin efecto las cláusulas de los contratos que establecieran ajustes periódicos del canon de arrendamiento y las penalidades , regalías, comisiones, así como cualquier instrumento que imponga erogación de pagos distintos al canon de arrendamiento.
Así entonces, el Tribunal de la causa declaró con lugar la demanda de resolución de contrato de arrendamiento ordenando la entrega del inmueble, haciendo consideraciones en los elementos probatorios que cursan en autos, así como las testimoniales promovidas; en la decisión recurrida se indicó que, respecto del cierre del Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, se observó que existió un lapso de suspensión entre el cierre del referido Tribunal hasta la Resolución de la Sala plena del Tribunal Supremo de Justicia Nº 2011-0051 publicada en Gaceta Judicial Nro. 13 de fecha 05 de marzo de 2013; siendo la fecha de la puesta en funcionamiento de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios para locales comerciales en fecha 05 de agosto de 2013, lo cual significaba que a partir de esa fecha los arrendatarios se encontraban en la obligación de realizar las consignaciones de los referidos cánones que no habían podido ser pagados en virtud de la suspensión de las funciones del Tribunal de consignaciones arrendaticias; se evidenció conforme a los elementos probatorios cursantes en autos, que no fue sino hasta el 11 de abril de 2014, cuando se realizaron las consignaciones correspondientes por la parte demandada, por lo cual quedaba evidenciada la insolvencia con el pago de los cánones de arrendamiento. Asimismo, con la consignación de los cánones por la cantidad de 10.000,00 Bs aceptó de manera tácita el aumento de los respectivos cánones.
En consecuencia a la decisión proferida por el Tribunal de la causa, la representación judicial de la parte demandada apeló la decisión, y esgrimió en su escrito de informes presentados por ante esta alzada, en primer lugar: Que el auto que negó la reconvención violentó el derecho a la defensa, afirmó que dado la naturaleza del proceso al que se encontraban no tenía apelación inmediata, solicitando así por el principio de plena jurisdicción, se repusiera la causa hasta el estado que sea admitida la reconvención propuesta. Asimismo, reafirmó los hechos alegados en la contestación a la demanda, referidos a i) la improcedencia de la pretensión de la parte actora por no ser la pretensión típica que debió ser instaurada; ii) la excepción nom adimpletis contractus por no haberse cumplido la obligación del arrendador en la discusión de la prórroga del contrato y los cánones de arrendamiento; iii) el hecho del príncipe con el cierre del Tribunal de consignaciones y con ello la creación de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por otro lado agregó que, en el fallo recurrido no hubo pronunciamiento en relación a la improcedencia anteriormente descrita, sino que por el contrario se decidió de manera inmotivada que dado que la consignación tardía por la parte demandada de los cánones de arrendamiento llevó consigo la declaratoria con lugar de la pretensión de la parte actora, por lo cual se solicitó se declare la denuncia del articulo 243 ordinal 4 del código de procedimiento Civil y sea anulado el fallo recurrido.
Asimismo, aseveró que la apreciación de los testigos conforme al artículo 478 y 508 del código de Procedimiento Civil, cuando los mismos son rechazados se refiere al termino amigo íntimo, el cual no quedó evidenciado en las declaraciones que los mismos fueran amigos íntimos de la parte demandada. Además, estas pruebas con los otros elementos probatorios exoneraban de responsabilidad sumada al hecho del príncipe que se alegó.
Por otro lado, la parte actora en su escrito de informes esgrimió que el criterio sostenido por la parte demandada, por cuando si bien es cierto que el Decreto con rango Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, establece en el artículo 40 las causales de desalojo, la misma ordena que se siga el juicio por el procedimiento oral. Además, aduce la actora que, si bien se contemplan esas causales de desalojo, eso no le impide que se demande por otro motivo.
La parte actora en su escrito de observaciones, indicó que la representación judicial de la parte demandada al insistir que la pretensión debe versar conforme al artículo 40 de la Ley especial, lo cual es errónea porque el contrato es a tiempo determinado y por lo tanto el procedimiento a seguir es el de resolución de contrato. Asimismo, alegó que la sentencia citada dicta por la Sala de Casación Civil que fue citada en autos pretende crear confusión a esta Alzada, por cuanto el procedimiento que ahí se ventilaba era un contrato indeterminado, no siendo este el caso. Además, hizo mención que en relación a la reconvención fue un criterio del Tribunal, y que en relación a los testigos los mismos declararon de forma vaga y uno de ellos era empleado del negocio, razón por la cual podía tener interés en el juicio. Adicionalmente aduce que lo que busca la parte demandada es justificar el pago extemporáneo de los cánones de arrendamiento.
Habiendo sido delimitado el recurso de apelación ejercido bajo análisis, resulta necesario señalar el artículo 1167 del Código Civil, el cual establece lo siguiente:
Artículo1.167°CC “…En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…”
En relación al citado texto normativo transcrito precedentemente, emerge de esta norma sustantiva que, en los contratos bilaterales, las partes ante el incumplimiento de una de estas puede optar por la ejecución del contrato o en su defecto la resolución del contrato con los respectivos daños y perjuicios a los que hubiere lugar. En el caso de marras la pretensión de la parte actora es la resolución del contrato, por cuanto la parte demandada dejó de cumplir con sus obligaciones como arrendataria referidas al pago del canon de arrendamiento, evidenciándose en la cláusula tercera del referido contrato la posibilidad de resolución por el incumplimiento en el pago de los cánones.
Así las cosas, la parte demandada aduce que la pretensión no debe incoarse por resolución de contrato, sino que la misma se debe incoar por desalojo, a través de las causales previstas en el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial.
En este orden de ideas, se observa, que desde que se admitió la demanda y la parte demandada contestó la misma promovió las cuestiones previas que en su oportunidad procesal fueron decididas por el Juzgado de la causa; decisión que fue objeto de apelación, en la cual se decidió sin lugar la cuestión previa del ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, (F96), y resuelta por el Juzgado Superior Segundo En Lo Civil, Mercantil, Transito, Bancario De Esta Circunscripción Judicial, en la que declaro sin lugar el recurso, y la no prohibición de la ley de admitir la acción aquí propuesta, conforme al artículo 41 literal K de la eiusdem (F 125-130).
Por lo que no puede pretenderse exista un nuevo pronunciamiento respecto a la improcedencia de la pretensión de la parte actora, en virtud de encontramos en el supuesto de cosa Juzgada formal, por esta razón, quien aquí se pronuncia le resulta forzoso conocer de este aspecto en concreto en el recurso de apelación bajo estudio. Así se decide.
Así entonces, visto el pronunciamiento anterior procede esta Juzgadora a pronunciarse en relación a los demás aspectos en los que versó el recurso de apelación; a tal efecto las partes de esta contienda judicial trajeron a los autos para demostrar sus pretensiones lo siguiente:
De la parte actora.
A.1. Anexas al escrito libelar:
1) Cursa inserto en los folios 4 al 6 marcado “A”, copias fotostáticas del instrumento poder otorgado por el ciudadano Jesús Acevedo López a los abogados Jorge Benshimol y Carlos Salas, en fecha 27 de junio de 2013, ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el N° 011, Tomo 050, de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría. El referido instrumento no fue objeto de impugnación alguna por parte de la demandada en consecuencia se le confiere valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Del mismo se evidencia la representación judicial que de la parte actora. ASÍ SE DECLARA
2 cursa inserto en los folios 7 al 11 Marcada con la letra “B” en original contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano Jesús Acevedo López –en condición de arrendador- y la sociedad mercantil Mary Álvarez, C.A., –en condición de arrendatario-, autenticado ante la Notaria Publica Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 10/11/2011, bajo el No. 01, Tomo 257 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria. La anterior documental se constituye en un documento autenticado que al no haber sido objeto de impugnación hace fe de su fecha cierta y de las firmas contenidas en el mismo y sirve para acreditar la relación arrendaticia que vincula a las partes del presente juicio. ASÍ SE DECLARA
A.2. En la oportunidad de promover pruebas:
1) La parte actora en su escrito de pruebas promovió los medios favorables a los autos en cuanto le favorecieran.
2) Reprodujo el mérito del contrato de arrendamiento que se anexó al escrito libelar, a los fines de que con dicha documental quedara demostrado la existencia de una relación contractual entre las partes que versaba sobre un local comercial de su propiedad, el cual fue valorado precedentemente. ASÍ SE DECLARA
3) Promovió e hizo valer las consignaciones en el expediente realizadas por la parte demandada en copias certificadas, insertas en los folios 68 al 77, a los fines de dejar demostrado que la parte demandada comenzó a efectuar los pagos de los cánones de arrendamiento a partir del mes de abril de 2014, de manera extemporánea. En este sentido este tribunal, se pronunciara sobre dichos medios probatorios, en el cuerpo del fallo. ASÍ SE DECLARA.
B) De la parte demandada.-
B.1. Anexas al escrito de contestación a la demanda:
1) Cursa inserto en los folios 68 al 67, en copias simples Expediente Nº2014-0123, correspondiente a las consignaciones de los cánones de arrendamientos ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), desde el 01/08/2013 hasta el 31/03/2014. Los cuales fueron recibidos en dicha Oficina el 22/04/2014. La documental en referencia se constituye en un documento público judicial que al no haber sido objeto de impugnación o tacha se le tiene como fidedigno de su original de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y sirve para dar por acreditara la notificación que le hiciera la parte demandante a la demandada sobre el requerimiento de desocupación del inmueble objeto de litigio.
B.2. En la oportunidad de promover pruebas:
1) La parte demandada en su escrito de promoción de pruebas reprodujo el merito favorable que se desprende del expediente signado con el número Nº 2014-0123 alegado en el escrito de contestación de la demanda, mediante el cual pretendió demostrar la intención de pago correspondiente a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2013, así como los meses de enero, febrero y marzo del año 2014. Los cuales serán objeto de análisis más adelante. ASÍ SE DECLARA
2) La parte demandada en su escrito de promoción de pruebas ratificó la prueba testimonial promovida en la contestación a la demanda, solicitó al Tribunal de la causa, se procediera a la evacuación de las testimoniales de los siguientes ciudadanos: 1º José Nicolás Patiño V-3.717.563; 2º Yovel Yépez V-649.057; 3ºDomingo Lorenzo López V-6.517.849 quienes indicarían los pormenores que rodearon la relación arrendaticia. Los cuales serán valoradas más adelante. ASÍ SE DECLARA
3) Promovió pruebas indiciarias que a percepción de la parte demandada resultaban en autos a su favor de conformidad con el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, donde indicó que el indicio surgía en la falta de indicación en el libelo de la demanda sobre la prórroga del contrato de arrendamiento y la fijación del nuevo canon, lo cual debió acontecer en el mes de julio de 2013, lo cual permitió que la parte actora unilateralmente estableciera el canon a 10.000,00 Bs. Lo cual representó la interposición de la cuestión previa establecida en el artículo 346 ordinal 6 eiusdem referida al defecto de forma, la cual posteriormente fue declarada con lugar y que en ese contexto la parte actora incumplió las cláusulas segunda y tercera del contrato de arrendamiento.
Asimismo, indicó que el indicio que surge a favor de la exoneraba de la responsabilidad en la inejecución de su obligación contractual del pago, en virtud del cierre del Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio con competencia única y exclusiva en consignación inquilinarias en el año 2012, hecho notorio para el Tribunal, lo que motivó que se creara la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios Comercial (0CCAI), la cual funcionó de manera óptima luego de un proceso de adaptación y aprendizaje.
En relación a las testimoniales promovidas se realizaron de la siguiente manera:
En fecha 23 de mayo del 2016, oportunidad que se fijó para que tuviera lugar el acto de la declaración del testigo Nicolás Patiño venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad V-3.717.563, donde pasó el apoderado judicial de la parte demandada a interrogar de la siguiente manera:
“…PRIMERO: ¿DIGA EL TESTIGO SI CONOCE AL CIUDADANO ANTONIO ABREU Y JESÚS ACEVEDO?: Contestó: SI, TENGO 14 AÑOS YENDO AL LOCAL A COMPARTIR CON EL SEÑOR ANTONIO ABREU Y CON EL SEÑOR ACEVEDO. SEGUNDO: DIGA EL TESTIGO SI SABE Y LE CONSTA QUE EL SEÑOR JESÚS ACEVEDO LE TIENE ALQUILADO A LA EMPRESA MARY ÁLVAREZ, PROPIEDAD DEL SEÑOR ANTONIO ABREU UN LOCAL COMERCIAL E INDIQUE EL SECTOR DONDE ESTA UBICADO EL MISMO?: Contestó: ESE ESTABLECIMIENTO ESTA UBICADO EN LA QUINTA AVENIDA DE MONTECRISTO, PRIMERA CALLE. TERCERO: DIGA EL TESTIGO SI EL PROPIETARIO DEL INMUEBLE, SEÑOR JESÚS ACEVEDO Y EL REPRESENTANTE DE LA EMPRESA QUE LO TIENE ARRENDADO, MARY ÁLVAREZ, C.A., A TRAVÉS DEL CIUDADANO ANTONIO ABREU, SE REUNÍAN TODOS LOS MESES DE JULIO DE CADA AÑO PARA TRATAR ASUNTOS RELACIONADOS CON LA RELACIÓN DE ARRENDAMIENTO?. Contestó: SI, EL SEÑOR ACEVEDO IBA TODOS LOS AÑOS Y MESES DE JULIO PARA DISCUTIR EL ARRENDAMIENTO, PERO LUEGO DEL AÑO 2013 NO HA PORTADO MÁS POR EL NEGOCIO. Es todo, en este estado el apoderado judicial de la parte actora pasa a repreguntar al testigo promovido en los términos que siguen: PRIMERO: DIGA EL TESTIGO QUE TIEMPO TIENE QUE NO VE AL SEÑOR JESÚS ACEVEDO Y AL SEÑOR ABREU. CONTESTÓ: COMO TRES AÑOS QUE NO LO VEO ALLÁ. SEGUNDO: DIGA EL TESTIGO COMO LE CONSTA ASÍ COMO DIJO QUE SE REUNÍAN LOS MESES DE JULIO QUE ERA PARA DISCUTIR LO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO?. Contestó: porque iban al mismo local y todos los clientes escuchaban cada vez que iba el Sr. Acevedo, la discusión que se tornaba en relación al arriendo. TERCERO: QUIERE DECIR QUE ELLOS DISCUTÍAN EL CONTRATO A VOZ ALTA. Contestó: NO, SI NO QUE LOS QUE ESTABAN MAS CERCA ESCUCHABAN. CUARTO: DIGA EL TESTIGO SI LE CONSTA QUE LOS ARRENDATARIOS PAGABAN AL DÍA LO ALQUILERES DEL LOCAL. Contestó: SI, ME CONSTA PORQUE EL SR. ABREU PAGABA SU MENSUALIDAD DE 6 Y 8MIL BOLÍVARES. QUINTO: DIGA EL TESTIGO EN QUE FORMA PAGABAN?: en este estado el apoderado de la parte demandada se opuso a la pregunta formulada por la actora en los términos que siguen: ME OPONGO A QUE EL TESTIGO RESPONDA LA REPREGUNTA ANTERIOR POR CUANTO EL MISMO A MANIFESTADO EL CONOCIMIENTO QUE TIENE EN RELACIÓN A LOS HECHOS SE CIRCUNSCRIBE AL CONOCIMIENTO QUE TIENE PRIMERO DE LOS CIUDADANOS ACEVEDO Y ABREU, SEGUNDO A LA UBICACIÓN DEL LOCAL DONDE FUNCIONA LA DEMANDADA, Y TERCERO A LAS REUNIONES QUE CELEBRABAN LOS REFERIDOS CIUDADANOS, EN EL MES DE JULIO DE CADA AÑO PARA TRATAR EL TEMA RELATIVO A LA RENOVACIÓN DEL CONTRATO Y EL NUEVO CANON DE ARRENDAMIENTO. EL TESTIGO NO HA RESPONDIDO NI TIENE PORQUE SABERLO, CUALES ERAN LAS CIRCUNSTANCIAS O MODO EN QUE EL ARRENDATARIO PAGABA O NO EL CANON DE ARRENDAMIENTO, es todo. En este estado el tribunal establece que el testigo deba responder a la pregunta que se le formulara todo ello en atención a la respuesta que diera a la repregunta cuarta que efectuara la parte actora y cuya respuesta afirmativa diera en su momento, es todo. Contestó: COMO PAGABAN SI ERA EN CHEQUE O EN EFECTIVO NO ME CONSTA, PERO SI QUE PAGABAN PORQUE EL SR. ABREU DECÍA QUE PAGABA. QUINTA: DIGA EL TESTIGO SI ES AMIGO DEL SR. JESÚS ACEVEDO Y EL SR. ABREU. Contestó: MÁS DEL SR. ABREU PORQUE VA Y CONVERSA Y ENTRE TODOS LOS QUE VAN YA TODOS SON AMIGOS, MÁS QUE DEL SR. ACEVEDO, es todo. ..”. (Fin de la cita. Negrillas y subrayados del texto trascrito F.152 y 153).
En esa misma fecha el ciudadano Yovel José Yepez Vergara venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad V-649.057 rindió declaración testimonial, donde pasó el apoderado judicial de la parte demandada interrogar de la siguiente manera:
“…PRIMERO: DIGA EL TESTIGO SI CONOCE DE VISTA, TRATO Y COMUNICACIÓN A LOS CIUDADANOS JESÚS ACEVEDO Y ANTONIO ABREU?. Contestó: AL SR. JESÚS ACEVEDO DE VISTA Y AL SR. ABREU DE TRATO EVENTUAL. SEGUNDO: DIGA EL TESTIGO SI SABE Y LE CONSTA QUE EL SR. JESÚS ACEVEDO LE ALQUILO A LA EMPRESA MARY ÁLVAREZ, REPRESENTADA POR EL SR. ANTONIO ABREU, UN LOCAL COMERCIAL DONDE FUNCIONA LA TASCA MARY ÁLVAREZ, Y DONDE SE ENCUENTRA UBICADA LA MISMA? Contestó: EL LOCAL CREO QUE ES DEL SR. JESÚS ACEVEDO Y EL VENDIÓ AL SR. ABREU EL FONDO DE COMERCIO Y LE ALQUILO EL LOCAL, LA EMPRESA SE LLAMA MARY ÁLVAREZ Y LA TASCA DOÑA LUISA, CREO QUE ES LA CUARTA TRANSVERSAL CON LA QUINTA AVENIDA RÓMULO GALLEGOS, DE LA URBANIZACIÓN MONTECRISTO, MUNICIPIO SUCRE. TERCERO: DIGA EL TESTIGO SI SABE Y LE CONSTA QUE EL CIUDADANO JESÚS ACEVEDO Y ANTONIO ABREU SE REUNÍAN TODOS LOS MESES DE JULIO DE CADA AÑO EN LA SEDE DE LA TASCA DOÑA LUISA, PARA TRATAR EL TEMA RELACIONADO A LA RENOVACIÓN DEL CONTRATO Y LA FIJACIÓN DEL NUEVO CANON DE ARRENDAMIENTO? Contestó: YO NO PARTICIPABA EN NINGUNA CONVERSACIÓN PERO ESCUCHABA COMENTARIOS DEL SR. ABREU QUE ESTABAN RENOVANDO EL CONTRATO PERO NUNCA PARTICIPE EN LAS CONVERSACIONES, SIEMPRE ERA POR JULIO PORQUE YO IBA Y COMÍA Y DEPARTÍA, es todo, en este estado el apoderado judicial de la parte actora pasa a repreguntar al testigo promovido en los términos que siguen: PRIMERO: DIGA EL TESTIGO SI LE CONSTA QUE LAS REUNIONES QUE TENÍAN LOS SRES. JESÚS ABREU Y ACEVEDO EN EL MES DE JULIO ERAN PARA TRATAR LO DE LA RENOVACIÓN DE CONTRATO?: Contestó: SE CORRÍA EL RUMOR QUE LOS SRES. IBAN A REUNIR PARA RENOVAR EL CONTRATO DE DOÑA LUISA PERO NUNCA PARTICIPE EN LAS CONVERSACIONES, SIEMPRE ERAN LAS MISMAS DOS PERSONAS, EL SR. ABREU Y EL SR. ACEVEDO, ES UN LOCAL MUY PEQUEÑO. SEGUNDO: DIGA EL TESTIGO SI ES AMIGO DEL SR. ABREU?: Contestó: yO CONSIDERO UN AMIGO QUE VAYA A MI CASA Y YO A LA DE EL, NO ES ASÍ, LO CONOZCO DEL NEGOCIO, LO HE VISTO PERO NO SOY AMIGO INTIMO DE EL, AL SR. ABREU LO HE VISTO MAS. Es todo. ..”. (Fin de la cita. Negrillas y subrayados del texto trascrito F.153 y 154).
En esa misma fecha el ciudadano Domingo Lorenzo López venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad V-6.517.849, rindió declaración testimonial, donde pasó el apoderado judicial de la parte demandada interrogar de la siguiente manera:
“…PRIMERO: DIGA EL TESTIGO SI CONOCE DE VISTA, TRATO Y COMUNICACIÓN A LOS CIUDADANOS JESÚS ACEVEDO Y ANTONIO ABREU Y DESDE CUANDO?. Contestó: CONOZCO A AMBAS PARTES, AL SR. JESÚS ACEVEDO TRABAJE MUCHOS AÑOS CON EL Y TENEMOS ALGO DE PARENTESCO Y DE PARTE DEL SR. ABREU, TRABAJO CON EL HASTA LA PRESENTE FECHA. SEGUNDO: DIGA EL TESTIGO QUE TIPO Y GRADO DE PARENTESCO TIENE CON EL CIUDADANO JESÚS ACEVEDO?. Contestó: EL SR. JESÚS ACEVEDO Y MI PERSONA SOMOS PRIMOS SEGUNDOS. TERCERO: DIGA EL TESTIGO SI SABE Y LE CONSTA QUE EL CIUDADANO JESÚS ACEVEDO LE ALQUILO A LA EMPRESA MARY ÁLVAREZ, REPRESENTADA POR EL SR. ANTONIO ABREU, UN LOCAL COMERCIAL DONDE FUNCIONA LA TASCA DOÑA LUISA Y DONDE SE ENCUENTRA UBICADO?. Contestó: TENGO ENTENDIDO QUE A PARTIR DEL AÑO 2007, 2008 NO ESTOY MUY SEGURO, SI HICIERON NEGOCIOS Y A PARTIR DE ALLÍ EL SR. ABREU TOMO LAS RIENDAS DE LA EMPRESA Y ESTA UBICADO EN LA CUARTA TRANSVERSAL DE MONTECRISTO, CON QUINTA AVENIDA EDIFICIO MONSEÑOR, PLANTA BAJA, LOCAL 1 EN ALGUNOS RECIBOS Y LOCAL 5 EN OTROS. CUARTA: DIGA EL TESTIGO SI USTED TRABAJÓ PARA EL SR. JESÚS ACEVEDO EN LA TASCA DOÑA LUISA Y DESDE CUANDO?. Contestó: TRABAJE PARA EL SR. JESÚS ACEVEDO MUCHOS AÑOS, NO RECUERDO LA FECHA, APROXIMADAMENTE 25, 27 AÑOS. QUINTO: DIGA EL TESTIGO DONDE TRABAJA ACTUALMENTE Y PARA QUIEN?. Contestó: EN LA TASCA DOÑA LUISA PARA EL SR. ABREU, DESDE HACE 9 AÑOS. SEXTO: DIGA EL TESTIGO SI SABE Y LE CONSTA QUE EL SR. JESÚS ACEVEDO Y ANTONIO ABREU SE REUNÍAN TODOS LOS MESES DE JULIO DE CADA AÑO, EN LA SEDE DE LA TASCA DOÑA LUISA, PARA TRATAR EL TEMA DE RENOVACIÓN DE CONTRATO Y NUEVO CANON DE ARRENDAMIENTO SOBRE DICHO LOCAL?. Contestó: Estoy Al Tanto De Varias Reuniones Que Tuvieron Justamente En El Mes De Julio, Hasta El 2013 Tengo Noción Que Ambos Se Reunieron En El Negocio Para Ello, Después De Ahí No He Tenido Conocimiento De Más Reuniones. es todo, en este estado el apoderado judicial de la parte actora pasa a repreguntar al testigo promovido en los términos que siguen: Primero: Diga El Testigo Como Le Consta Que Dichas Reuniones Que Se Celebraban En El Mes De Julio Era Para Tratar La Renovación Del Contrato?. Contestó: DEBIDO A LA CONFIANZA QUE LOS JEFES ME TIENEN COMO CASI ENCARGADO DEL ESTABLECIMIENTO, ME HACÍAN COMENTARIOS REFERENTES A ESO. SEGUNDO: DIGA EL TESTIGO SI FORMABA PARTE DE LA REUNIÓN CON EL SR. JESÚS ACEVEDO Y EL SR. ABREU?. Contestó: NO FORMABA PARTE YA QUE NO TENGO NADA QUE VER EN ESOS CONVENIOS, ESTABAN AL TANTO POR LA CONFIANZA QUE ME TIENEN LOS DUEÑOS. TERCERO: DIGA EL TESTIGO SI ES AMIGO DEL AÑO ABREU?. Contestó: AMIGO NO LO SOY, NOS UNE EL MEDIO PARA EL CUAL LE TRABAJO, SOY SU EMPLEADO DE CONFIANZA Y HEMOS HECHO UNA AMISTAD POR TRABAJO PERO NO SOMOS AMIGOS DE TODA LA VIDA, es todo…”. (Fin de la cita. Negrillas y subrayados del texto trascrito F 154 Y 155).
Así las cosas, enunciada la pretensión del actor la contestación a la demandada, y las pruebas que ambas representaciones trajeron a los autos se observa:
Se evidencia del escrito de informes de la parte demandada, realizó mención en cuanto a la reconvención que fue inadmitida por el Juzgado de la causa, a su vez solicitó la reposición de la causa al estado de que fuere admitida la reconvención.
Conforme a lo señalado anteriormente, en aras de ilustrar lo que en doctrina ha expuesto sobre la reconvención, resulta precisa la opinión del Dr. Ricardo Henríquez La Roche en su obra Comentarios al nuevo Código de Procedimiento Civil el cual nos señala:
“...Antes que un medio de defensa, es una contraofensiva explicita del demandado”, es decir, la reconvención viene a ser una nueva demanda interpuesta, en el curso del juicio, por el demandado contra el demandante, con el objeto de obtener el reconocimiento de un derecho, o el resarcimiento de unos daños o perjuicios deducidos, que atenuará o excluirá la acción principal…”
Siendo así, la reconvención es definida como una pretensión independiente fundamentada en igual o diferente título que el alegado por la parte actora, donde el demandado la hace valer en el juicio para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante una única sentencia. Es importante destacar que, la reconvención no se dirige a rechazar o inhibir la pretensión del actor, sino que constituye un ataque, en este sentido. En el caso bajo estudio, se observa del escrito de contestación, proposición de cuestiones previas y reconvención, (F 64 -67), versa sobre defensa de fondo del juicio que nos ocupa, mas no se demanda al actor, exigiendo una obligación o reconocimiento de un derecho como exige la normativa (F65 vto.). Siendo así, conforme a lo expresado con anterioridad y a criterio de esta Alzada, la referida reconvención no prosperar por tratarse de excepciones o defensas de fondo llevadas a cabo por la parte demandada y no una contra demanda instaurada en la presente causa. Así se establece.
En este orden de ideas, siguiendo con el análisis de las defensas alegadas por la parte demandada, esta hizo alusión a que fueron varios los hechos que no le permitieron cumplir con el pago de los cánones de arrendamiento, a saber:
“…Todos estos hechos, (i) la discusión entre las partes de los términos de la prórroga del contrato y el canon aplicable, (ii) el cierre del tribunal de consignaciones inquilinarias y (iii) la creación de la novísima (OCCAI), ocasionaron que mi representada no haya realizado el pago correspondiente a los cánones de arrendamiento de los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2013, y enero, febrero y marzo de 2014, si se quiere, por hechos que no le son directamente imputables , a saber, sobre el punto (i) hechos e incumplimiento del contrato por el ciudadano Jesús Acevedo López, parte actora en el presente juicio, actitud encuadrable en la excepción “nom adimpletis contrato”, en los términos del artículo 1.168 del Código Civil venezolano y, sobre los puntos (ii) y (iii) hechos del príncipe que hacían de imposible cumplimiento la obligación de pago referida…”
Así entonces, indicó la parte demandada en primer lugar, que la falta de pago de los cánones de arrendamiento derivó de que no hubo acuerdo entre ambas partes y que la parte actora pretendía realizar un aumento desmedido, negándose a recibir el canon que verdaderamente tenía que imperar conforme a los ajustes que correspondían; ante esta situación indicó la demandada que el actor se negó a recibir los cánones correspondientes, lo cual motivó que tuviera que consignarlos ante el Órgano competente, situación que no ocurrió, por cuanto fue cerrado el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio. En relación al primer hecho alegó la defensa o excepción nom adimpleti contratus.
Conforme a los otros hechos adujo el hecho el príncipe, por cuanto el cierre del referido Tribunal y en tiempo posterior fue la puesta en funcionamiento de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) lo cual ocasionó que fuera imposible el cumplimiento de las obligaciones de pago.
Ahora bien, conforme a estos alegatos se observa que, los primeros pagos por la parte demandada fueron realizados en fecha 11 de abril de 2014, los cuales se discriminan así: correspondiente a los meses (01 de agosto de 2013 hasta 31 de marzo de 2014) (F.69); en fecha 06 de mayo de 2014 ( 01 al 30 de abril de 2014); en fecha 09 de junio de 2014 ( 01 al 31 de mayo 2014); en fecha 30 de junio (01 al 30 de junio de 2014); en fecha 06 de agosto de 2014 ( 01 al 31 de julio de 2014); en fecha 03 de septiembre de 2014 (01 al 31 de agosto de 2014); en fecha 02 de octubre de 2014 (01 al 30 de septiembre de 2014); en fecha 05 de noviembre de 2014(01 al 31 de octubre de 2014); en fecha 02 de diciembre de 2014(01 al 30 de noviembre de 2014). (68 al 77).
Así las cosas, de lo anterior deriva que, la parte demandada procedió a realizar los pagos de manera progresiva, evidenciándose en los autos que en efecto se encontraba insolvente con el pago de los cánones que adujo la parte actora en el libelo de la demanda; a saber: los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2013; enero febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2014. Sin embargo, hay que analizar si en efecto la conducta realizada por el actor se encuentra ajustada a la excepción nom adimpletis contratus.
Con relación a la mencionada excepción de contrato no cumplido o llamada también excepción de incumplimiento, según la doctrina el Profesor Eloy Maduro Luyando (1987), en su Curso de obligaciones, Derecho Civil III, establece lo siguiente:
“…Es la facul¬tad que tiene la parte de un contrato bilateral a negarse a cumplir sus obligaciones cuando su contraparte le exige el cumplimiento sin a su vez haber cumplido con su propia obligación…” (p. 502).
Conforme a lo anterior, cabe a destacar que esta excepción procede ante determinados supuestos entre estos, que la obligación de la otra parte que ha sido incumplida y es exigible; en el caso de marras, no puede pretender la parte demandada excepcionarse por no haber llegado a un acuerdo para establecer el ajuste del canon de arrendamiento, pues la falta de ajuste del canon no es causal para esta excepción. Además, esta excepción no procede en los juicios de resolución de contrato, sino que es procedente en los quede cumplimiento, lo cual ha sido criterio reiterado de nuestra máxima Jurisdicción Civil. Se debe destacar también que la parte demandada alegó que existió otro aspecto que mantuvo a las partes en expectativas en lo que sería el desarrollo de la relación arrendaticia, el cual fue el Decreto presidencial Nro. 602, publicado en Gaceta Oficial 40.305 de fecha 29 de noviembre de 2013, que dejaba sin efecto las cláusulas de los contratos que establecieran ajustes periódicos del canon de arrendamiento y las penalidades , regalías, comisiones, así como cualquier instrumento que imponga erogación de pagos distintos al canon de arrendamiento. Siendo así, no puede la parte demandada atribuir responsabilidad alguna a la parte actora por la no discusión de los aspectos del contrato y menos excepcionarse si posteriormente va realizar este alegato. Además, tácitamente aceptó el incremento del referido canon al momento de realizar los respectivos pagos ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) y Así se establece.
Por otro lado, haciendo mención al tercer hecho que alegó la parte demandada, el cual aduce fue una causa extraña no imputable, el cual le impidió llevar a cabo el cumplimiento de su obligación, es menester hacer mención a lo que se ha estipulado en relación al hecho del príncipe por parte de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en decisión de fecha 03 de junio de 2015, en el juicio por indemnización de daños y perjuicios seguido por la sociedad mercantil BANCO NACIONAL DE CRÉDITO, C.A. BANCO UNIVERSAL, , contra la sociedad mercantil ALMACENADORA NUEVA SEGOVIA, C.A., CON ponencia de la magistrada, ISBELIA PÉREZ VELÁSQUEZ., expediente Nº 2014-000707 donde se señalo lo siguiente:
(…omissis…)
“…Por su parte, Guillermo Cabanellas, en su Nuevo Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual, editorial Heliasta, SRL., Tomo IV, F-K, pág. 270, define como hecho del príncipe: “En Derecho Civil, caso de fuerza mayor proveniente del poder público”.
Para Eloy Maduro Luyando, en el Curso de Obligaciones, Tomo I, Décima Primera Edición, Universidad Católica Andrés Bello, Manuales de Derecho, Caracas, 2001, pág. 222, el hecho del príncipe comprende aquellas disposiciones prohibitivas o imperativas emanadas del Estado por razones de interés público general, que necesariamente deben ser acatadas por las partes, y causan un incumplimiento sobrevenido de la obligación.
En ese sentido la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, entre otras en sentencia N° 2.337 de fecha 27 de abril de 2005, caso: BANCO PROVINCIAL, S.A., contra BANCO CENTRAL DE VENEZUELA, en cuanto al hecho del príncipe, ha dejado sentado lo siguiente:
“…Al respecto, se observa que la doctrina ha admitido la existencia de dos grupos o clasificaciones que son: los denominados incumplimientos voluntarios o culposos y aquellos definidos como involuntarios, que consisten en la inejecución de la obligación por haber obstáculos o causas sobrevenidas posteriores al nacimiento de la relación que son independientes a la voluntad del deudor y por lo tanto, no le son imputables.
En el caso que se analiza, nos interesa destacar el tema específico de los incumplimientos involuntarios, con relación a lo cual se suele hacer alusión a la figura conocida como la causa extraña no imputable, cuyo fundamento legal se encuentra recogido en el artículo 1.271 del Código Civil y se caracteriza por una imposibilidad absoluta y sobrevenida para el deudor de cumplir su obligación.
Ahora bien, dentro de las categorías que comprende la causa extraña no imputable, se encuentran el caso fortuito, la fuerza mayor, el hecho de un tercero, el hecho del príncipe, el hecho del acreedor, la pérdida de la cosa debida y la culpa de la víctima.
Concretamente en lo atinente al hecho del príncipe, se observa que es en esta categoría donde la doctrina incluye todas aquellas disposiciones prohibitivas o imperativas del Estado, dictadas por razones de interés público general que necesariamente deben ser acatadas por las partes y causan un incumplimiento sobrevenido de la obligación.
Siendo ello así, esta Sala observa, que el hecho que ha sido invocado por el demandado como circunstancia que impidió el cumplimiento de la obligación que habría contraído como deudor de los bonos cero cupón, se refiere a la orden dictada por un Tribunal Penal, relativa a la prohibición de enajenación de tales bonos y su posterior entrega material al Banco Latino, C.A., lo cual puede encuadrarse dentro de la mencionada definición de hecho del príncipe.
En efecto, no sólo se trata de una circunstancia sobrevenida, sino que además la misma comporta una orden prohibitiva que debió ser acatada por el Banco Central de Venezuela, pues como bien lo señala la parte demandada en su escrito de contestación, el artículo 6 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, vigente para la fecha en que ocurrieron los hechos, prevé que “...Para la ejecución de sus sentencias y de todos los actos que decreten o acuerden, pueden los Tribunales requerir de las demás autoridades, el concurso de la fuerza pública que de ellas dependa, y en general, valerse de todos los medios legales coercitivos que dispongan... La autoridad requerida en forma por un Tribunal que obre en ejercicio de sus atribuciones, debe prestar su concurso, sin que le corresponda calificar el fundamento con que se le pida, ni la justicia o legalidad de la sentencia o decreto...”. (Negritas de esta Sala”
Como puede observarse del criterio jurisprudencial precedentemente transcrito, la Sala Político-Administrativa, define los incumplimientos involuntarios, como la inejecución de la obligación por producirse obstáculos o causas sobrevenidas posteriores al nacimiento de la relación que son independientes a la voluntad del deudor y por lo tanto, no le son imputables. En este orden de ideas, explica que éstos se subsumen en la figura conocida como la causa extraña no imputable, cuyo fundamento legal se encuentra recogido en el artículo 1.271 del Código Civil que se caracteriza por una imposibilidad absoluta y sobrevenida para el deudor de cumplir su obligación. Además puntualiza, en lo atinente al hecho del príncipe, que se trata de una categoría en la que la doctrina incluye todas aquellas disposiciones prohibitivas o imperativas del Estado, dictadas por razones de interés público general que necesariamente deben ser acatadas por las partes y causan un incumplimiento sobrevenido de la obligación…”
En virtud de lo anterior, se observa que cuando hablamos de causa extraña no imputable, son varios los supuestos que lo configuran, verbigracia: el caso fortuito, el caso de fuerza mayor circunscribiendo en este caso el hecho del príncipe, la culpa del acreedor y el hecho del tercero, estas son especies de la categoría genérica llamada “causa extraña no imputable”, previstas en el artículo 1.271 del Código Civil, donde la procedencia de estos son imprevisibles e inevitables, los cuales afectan así el cumplimiento de las obligaciones por parte del deudor, ante estas situaciones se tiene como consecuencia la exoneración en el cumplimiento de las obligaciones que correspondan.
En este orden de ideas, en el caso de marras, es evidente que tal como lo indicó la parte demandada si existió la suspensión del Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio en funciones exclusivas en materia de consignaciones de cánones de arrendamiento, el cual fue ordenado mediante Resolución de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia N° 2011-0051 de fecha 26 de octubre de 2011.Asimismo, hubo un lapso de suspensión entre el cierre de este y la puesta en funcionamiento de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), la cual fue creada mediante resolución de la misma Sala N° 2013-0011 de fecha 22 de mayo de 2013, esta oficina inicio con sus funciones a partir de agosto de 2013; ante esta situación observa quien aquí se pronuncia que no puede configurarse lo referido a la causa extraña no imputable, por cuanto el actor indicó que la falta de pago de los cánones de arrendamiento corresponde a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2013, enero febrero, marzo, abril, mayo, y junio del 2014; lo cual fue demostrado con las documentales consignadas por la parte demandada en su escrito de contestación donde se evidencian los pagos realizados.
Siendo así, no puede alegar la parte demandada el hecho del príncipe o causa extraña no imputable, cuando para el momento de su incumplimiento ya no existía imposibilidad para el cumplimiento de sus obligaciones. Además, se observa que las consignaciones fueron realizadas en fecha 11 de abril de 2014, habiendo transcurrido para la fecha 8 meses, desde la puesta en funcionamiento de la referida oficina, es por lo que esta defensa no puede prosperar. Así se decide
En este orden de ideas, conforme a los elementos probatorios que cursan en autos, enunciadas en la narrativa de la presente decisión, se observa que, la parte demandada pretendió con diversos medios de pruebas, lograr el convencimiento del Juez de los referidos hechos a los cuales ya se hizo mención, los cuales impidieron que pudiera llevar a cabo el cumplimiento de sus obligaciones. Sin embargo, tal como se ha venido analizando de los recibos de pago emanados de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), a la cual se le concede pleno valor probatorio por constituir un documento público judicial, que al no haber sido objeto de impugnación o tacha se le tiene como fidedigno de su original, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; de este medio de prueba deriva y queda probado tal como se hizo alusión los hechos alegados por el actor referidos a la falta de pago por la parte demandada, y en virtud del principio de comunidad de la prueba, los mismos llevan a la convicción que los hechos aseverados fueron probados, lo cual trae como consecuencia que queda demostrado que los pagos de los cánones de arrendamiento fueron realizados de forma tardía. Así se decide.
Respecto a los testigos promovidos por la parte demandada, se observa que la deposición de los mismos, a saber: ciudadanos 1° José Nicolás Patiño, 2º Yovel Yépez , 3º Domingo Lorenzo López quienes indicarían los pormenores que rodearon la relación arrendaticia. De estas deposiciones deriva, en primer lugar la del ciudadano José Nicolás Patiño el cual manifestó en su declaración poseer amistad con la parte demandada, a su vez sus declaraciones son referenciales, por cuanto indicó que dado las discusiones acerca del contrato se realizaban en el local arrendado y por la cercanía que existía entre las mesas se escuchaba su conversación; estas declaraciones no otorgan certeza alguna, de conformidad con el artículo 478 y 508 del Código de Procedimiento Civil se desecha la declaración del testigo mencionado.
En este orden de ideas, de la declaración del ciudadano Yovel Yépez se observa que , el mismo indicó que no participaba en las reuniones realizadas entre las partes y que escuchaba comentarios y rumores acerca de la renovación del contrato; ante estas declaraciones se puede deducir al igual que el caso anterior, que sus dichos son referenciales y que estas declaraciones por sí sola no otorgan certeza de la forma en la que se desarrollo la relación arrendaticia entre las partes, y lo que pretende demostrar la parte demandada respecto al comportamiento que llevó a cabo la parte actora y que motivo a que tuviera que realizar los pagos ante el Órgano Correspondiente, de conformidad con el artículo 478 y 508 del Código de Procedimiento Civil se desecha la declaración del testigo mencionado.
Por último, respecto a la declaración del ciudadano Domingo Lorenzo López, este al indicar que es empleado del ciudadano Antonio Abreu, quien funge como directivo de la parte demandada, se desprende que el mismo pudiera tener interés en la presente causa y por ende en las resultas. Por este motivo, no puede ser valorado por esta Alzada y se desecha de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.
Así las cosas, en relación a la prueba indiciaria que hizo mención la parte demandada, debe indicar esta Alzada que, cualquier indicio que pudiera surgir de la no indicación de prórroga legal, así como el incremento del canon de la parte actora al que se hizo mención, esto no se desencadena en algún incumplimiento de la parte actora, y que diera lugar al cumplimiento del contrato, por cuanto se evidenció en autos que, la parte demandada aceptó de forma tácita el incremento por el cual alegó no realizó los pagos. Además, de lo cursante en autos deriva el incumplimiento por parte de la demandada de una de sus obligaciones esenciales (el pago) y conforme a lo pactado en la relación arrendaticia, este incumplimiento daría lugar a la resolución del contrato y consecuencialmente la entrega material del inmueble objeto de la presente relación arrendaticia en las mismas condiciones que fue recibido por la arrendataria.
Por otro lado, haciendo mención a la denuncia realizada por la parte demandada, en la cual aseveró que la sentencia recurrida infringió el articulo 243 ordinal 4 del Código de Procedimiento Civil, observa esta Alzada que, esta sentencia no carece de falta de motivación de los hechos y del derecho, sino que por el contrario conforme a los elementos cursantes en autos, procedió el Juzgado de la causa a determinar los hechos y consigo la consecuencia jurídica atinente a los mismos; evidenciándose ese análisis en la motivación, por esta razón no puede prosperar esta denuncia. Así se establece.
Hechas las precedentes consideraciones, no puede dejar de hacer mención esta juzgadora que, conforme al artículo 506 eiusdem, las partes en el proceso tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y siendo que la parte demandada alegó nuevos hechos en su escrito de contestación y que continua haciendo mención ante esta superioridad; respecto a las testimoniales no logró el convencimiento al Juez, y respectó de los demás elementos probatorios, se observó que los hechos alegados y que se pretenden probar fueron constatados de forma diferente; por este motivo no puede prosperar el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, Así se decide.
Finalmente, por todas las razones anteriormente expuestas por esta Alzada, concluye que el recurso de apelación ejercido por la parte demandada en el presente asunto no puede ser declarado con lugar, por lo que la decisión del “a quo” respecto a la declatoria Con lugar de la Resolución de Contrato en el presente asunto, debe ser confirmada en los términos señalados en la presente decisión. En consecuencia, se declara sin lugar el recurso de apelación, tal como se hará de forma clara y precisa en la parte dispositiva de la presente decisión. Así se decide.
IV
DISPOSITIVA
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, conforme a lo establecido en los artículos 12, 242 y 243 del Código de Procedimiento Civil, 26, 27 y 257 de la Carta Magna, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara:
PRIMERO: SIN LUGAR, el recurso de apelación interpuesto en fecha 30/05/16 por la representación judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha 24 de mayo de 2016 Por el Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SEGUNDO: SE CONFIRMA, la decisión dictada de fecha 24 de mayo de 2016 Por el Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, mediante la cual declaró Con Lugar la demanda de Resolución de Contrato que sigue el ciudadano JESÚS ACEVEDO LÓPEZ contra la sociedad mercantil MARY ALVAREZ C.A., y se ordena la entrega la entrega material del inmueble constituido por un local comercial ubicado en el Edificio Monseñor, situado en la Urbanización Montecristo, en terreno que da frente a las avenidas Montecrsito y Séptima y a la calle 1, ubicado en planta baja, Municipio Manuel Díaz Rodríguez Sucre, Estado Miranda
TERCERO: Se condena en costas del recurso de apelación ejercido a la parte demandada, por haber sido declarado sin lugar, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. En cuanto a las costas del juicio, en virtud de que la parte demandada resultó totalmente vencida, se condena en costas de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto la presente decisión fue dictada fuera del lapso legal, se ordena la notificación de las partes inmersas en la presente causa.
Déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias llevado por este Tribunal.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada en el copiador de sentencias de éste Tribunal de conformidad con lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los VEINTISÉIS (26) días del mes de septiembre del año 2017. Años 207° de la Independencia y 157º de la Federación.
LA JUEZ,
DRA. BELLA DAYANA SEVILLA JIMÉNEZ
LA SECRETARIA,
ABG. JENNY VILLAMIZAR.
En la misma fecha, se registró y publicó la anterior decisión, siendo las 9:00 am.
LA SECRETARIA,
ABG. JENNY VILLAMIZAR.
EXP. NO. AP71-R-2016-000577.
BDSJ/JV/Génesis