Decisión Nº AP71-R-2017-000612 de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Transito (Caracas), 28-11-2017

Fecha28 Noviembre 2017
Número de sentencia14-098-AUT(CIV)
Número de expedienteAP71-R-2017-000612
EmisorJuzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Transito
Distrito JudicialCaracas
PartesCIUDADANOS ALFREDO ENRIQUE LANDAETA RODRIGUEZ, MARIA ELENA LANDAETA RODRIGUEZ, JUAN ALFREDO LANDAETA RODRIGUEZ Y SOLYMAR LOPEZ DE LANADETA, CONTRA LOS CIUDADANOS CARLOS ENRIQUE NONES SUCRE, RAFAEL ARMANDO LARA LANDAETA, CARLOS ALFREDO LARA LANDAETA, Y LA SOCIEDAD MERCANTIL CREDENCIALES ESPECIALES CRESCA, C.A.,
Tipo de procesoRetracto Legal
TSJ Regiones - Decisión
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO






REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.-
202° y 153°


AUDIENCIA ORAL


En horas de Despacho del día de hoy, martes veintiocho (28) de noviembre del año dos mil diecisiete (2.017), siendo las tres de la tarde (03:00 p.m.), día y hora fijados por este Tribunal en la Audiencia Oral y Pública celebrada en horas del mediodía de hoy, para que tenga lugar el Dispositivo del fallo, en el juicio que por RETRACTO LEGAL incoaran los ciudadanos ALFREDO ENRIQUE LANDAETA RODRIGUEZ, MARIA ELENA LANDAETA RODRIGUEZ, JUAN ALFREDO LANDAETA RODRIGUEZ y SOLYMAR LOPEZ DE LANADETA, contra los ciudadanos CARLOS ENRIQUE NONES SUCRE, RAFAEL ARMANDO LARA LANDAETA, CARLOS ALFREDO LARA LANDAETA, y la sociedad mercantil CREDENCIALES ESPECIALES CRESCA, C.A., el cual conoce esta superioridad en Alzada en virtud de la apelación ejercida por la parte demandada en fecha 08 de junio de 2017, contra la sentencia dictada el día 01 de junio de 2017, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, que declaró CON LUGAR la demanda. Estando presentes la representación judicial de la parte actora abogado RICARDO ARTURO RUIZ CARVAJAL, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 256.677, y la abogada MARIA TERESA TOVAR, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 15.039, en su carácter de apoderada judicial de los co-demandados. Seguidamente, pasa este Tribunal Superior a dictar el dispositivo del fallo, bajo las siguientes consideraciones:

Alegó la representación judicial de la parte actora en su libelo, que en nombre de sus representados demanda el Retracto Legal de la cesión de derechos que realizó la ciudadana ANTONIETA PAULINA LANDAETA DE NONES, sobre el treinta y siete punto cinco por ciento (37.5) del inmueble constituido por la parcela de terreno y la casa quinta sobre ella construida denominada “LANDAMAR”, identificada con el número de Catastro 290/1703, ubicado en la intersección de la Avenida El Bosque con la Avenida Principal de la Urbanización La Castellana, en el Bloque “N” del correspondiente plano de urbanismo, los cuales a su decir, fueron cedidos a la sociedad mercantil CREDENCIALES ESPECIALES CRESCA, C.A., según consta de documento protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 26 de agosto de 2014, indicando que dicha cesión no fue notificada al causante de sus representados, razones por las que consideran tienen derecho a ejercer el retracto legal para que se resuelva dicho contrato de cesión, y así poder subrogarse en la posición de la empresa cesionaria en la adquisición de la cuota parte de la propiedad de la quinta LANDAMAR, fundamentando dicha demanda en los artículos 1.533, 1.546 y 1.547 del Código Civil.
Durante la Audiencia Oral celebrada ante esta Alzada, alegó el apoderado de los demandantes, que con el presente asunto se pretende el retracto legal que ejercieron sus representados, la cual, según lo establecido en las normas jurídicas que regulan la materia, la doctrina y la jurisprudencia nacionales, son tres los requisitos fundamentales para la procedencia del retracto legal civil ordinario previsto en el Código Civil, los cuales son: primero, la titularidad de los derechos de propiedad de quien ejerce la pretensión de retracto legal, la segunda que haya habido un negocio jurídico, (contrato) por conducto del cual se haya transmitido los derechos de propiedad o (derecho proindiviso de propiedad ) del inmueble, sobre el cual se ejerce la demanda de retracto; y tercero es que ese contrato o negocio jurídico se haya hecho a favor de terceras personas, que no formen parte de la comunidad de la propiedad, sin la debida notificación u oferta a los comuneros; que de las pruebas aportadas junto al libelo de demanda, se evidencian que sus representados: 1) son titulares de derechos proindivisos de propiedad del inmueble denominado “Quinta Landamar”; 2) que en el presente asunto, se ha efectuado a favor de la parte demandada (CREDENCIALES ESPECIALES CRESCA) a través de un contrato de cesión de derechos sobre una cuota parte de los derechos proindivisos de propiedad del inmueble anteriormente señalado, y 3) que esa cesión de derechos se realizó en favor de terceras personas ajenas de la comunidad civil ordinaria, sin haber efectuado antes a favor de mis representados la correspondiente oferta (o notificación auténtica) sobre la venta o cesión de esos derechos proindivisos de propiedad del inmueble; con lo cual señala, no solo se le violó el derecho de preferencia ofertiva dispuesto por el ordenamiento jurídico vigente a favor de sus representados, sino que además se han acreditado en el presente juicio los requisitos para la procedencia de la presente acción de retracto, y así pidió sea declarado, solicitando además se declare sin lugar el recurso de apelación ejercido por la apoderada judicial de parte demandada y como consecuencia de ello, se confirme en todas y cada una de sus partes el fallo apelado.


Que la parte demandada, en la oportunidad de contestar la demanda, negó, rechazó y contradijo la misma en todas y cada una de sus partes; que independientemente que la ciudadana ANTONIETA PAULINA LANDAETA DE NONES, haya cedido el treinta y siete punto cinco por ciento (37.5) de los derechos pro-indivisos de la quinta “LANDAMAR”, ello no hace nacer en sus sobrinos (los demandante) derecho alguno, de adquirir por vía de retracto civil ordinario por cuanto no se cumplen con los requisitos y condiciones para su procedencia, ya que dicha cesión fue realizada en vida a quienes para el momento de su muerte serían sus herederos universales, es decir, a sus hijos CARLOS ALFREDO LARA LANDAETA y RAFAEL ARNABDO LARA LANDAETA (los demandados), por conducto de la sociedad mercantil CREDENCIALES ESPECIALES CRESCA, C.A., por cuanto la administración de dicho negocio correspondía a la lid de un negocio familiar; que los comuneros del inmueble eran hermanos, y por ello, a su decir, éstos seguramente tuvieron conocimiento y aprobaron tal cesión.
En la Audiencia Oral, alegó la apoderada de los co-demandados que, en primer lugar que el tribunal de primera instancia no tomó en consideración las defensas y excepciones presentadas por esa representación judicial, tanto en la contestación de la demandada como en la audiencia de juicio; que en efecto el Tribunal a-quo no tomo en consideración el hecho de que aun cuando es cierto que la madre de mis representados procedió a ceder el 37.5% de los derechos proindivisos de propiedad del inmueble “Quinta Landamar”, ese solo hecho no hace nacer en los sobrinos de la madre de sus representados, derecho alguno para adquirir por vía de retracto civil ordinario, por cuanto no se cumplen con los requisitos fundamentales para su procedencia. Tampoco consideró su argumento de defensa referido a que la cesión de derechos que hizo la madre de sus mandantes sobre la alícuota en la comunidad de la “Quinta Landamar”, que le pertenecía fue realizada a sus hijos por medio de una tercera persona jurídica denominada “CREDENCIALES ESPECIALES CRESCA, C.A.”, ya que la administración de dicho inmueble correspondía a un negocio familiar, así que el simple hecho de haberse efectuado la cesión de derechos proindivisos de propiedad, que en vida pertenecía a la madre de sus mandantes, sobre el referido inmueble “Quinta Landamar”, no es causal suficiente para declarar llenos y cumplidos los extremos legales para la procedencia de retracto legal civil ordinario, y así pidió se declarado; que el Juez de la recurrida paso por alto que la demanda que hace objeto del presente juicio, no cumple con los extremos legales para su procedencia ya que la cesión de derechos efectuado por la madre de mis representados fue realizada a favor de quienes al momento de su muerte, serian sus herederos a titulo universal por lo que consideró que dicha cesión de derechos no se realizó a favor de terceras personas sino dentro de la misma familia que ha venido administrando el inmueble a lo largo de los últimos años; solicito se declare con lugar el recurso de apelación ejercida y en segundo lugar revoque la decisión dictada por el Juez Primero de Primera Instancia y como consecuencia de ello declare sin lugar la demanda, que por retracto civil legal ordinario ha sido intentada en contra de sus representados con la correspondiente condenatoria en costas para la parte demandada.

Corresponde a esta Sentenciadora, verificar la procedencia o no de la presente demanda, en tal sentido pasa a hacer las siguientes consideraciones:

DEL MERITO
Ahora bien, observa quien sentencia que la presente demanda de Retracto Legal, tiene por objeto la resolución del contrato de cesión de derechos que tenía la ciudadana ANTONIETA PAULINA LANDAETA DE NONES, sobre el treinta y siete punto cinco por ciento (37.5) del inmueble constituido por la parcela de terreno y la casa quinta sobre ella construida denominada “LANDAMAR”, identificada con el número de Catastro 290/1703, ubicado en la intersección de la Avenida El Bosque con la Avenida Principal de la Urbanización La Castellana, en el Bloque “N” del correspondiente plano de urbanismo, derechos éstos, que según lo alegado por el accionante, y así lo pudo verificar esta Alzada, fueron cedidos a la sociedad mercantil CREDENCIALES ESPECIALES CRESCA, C.A., según consta de documento protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 26 de agosto de 2014, inscrito bajo el Nº 2014.751, Asiento Registral 1, del inmueble matriculado con el número 240.13.18.1.12495, correspondiente al Folio Real del año 2014, ya que dicha cesión fue realizada sin que la cedente, ni la adquiriente, ni previa, ni posteriormente, le notificaran al causante de los accionantes de dicha cesión, razón por la que consideran que tienen derecho a ejercer el retracto legal para resolver tal cesión de derechos y de subrogarse en la posición de la empresa cesionaria en la adquisición de la cuota parte de la propiedad de la quinta LANDAMAR; fundamentaron su acción en los artículos 1.533, 1.546 y 1.547 del Código Civil.
Observa ésta Juzgadora, que la demanda fue admitida por el a quo el 08 de julio de 2016, conforme al procedimiento oral previsto en el Código de Procedimiento Civil, por remisión del artículo 43 del Decreto con rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; de igual modo se aprecia, que en fecha 09 de febrero de 2017, el mencionado Juzgado, dictó decisión interlocutoria, reponiendo la causa al estado de nueva admisión de la demanda, de acuerdo al procedimiento establecido en la Ley para la regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que ameritan un procedimiento distinto por el cual fue admitida inicialmente la demanda, ya que, consideró el mencionado Tribunal a quo, que dicha demanda versa sobre un retracto legal arrendaticio a propósito de la venta que efectuara la parte demandada sobre el inmueble de autos.
Observa igualmente esta Juzgadora, el Tribunal de la causa dictó sentencia definitiva el 1º de junio de 2017, declarando Con Lugar la demanda, y como consecuencia de ello, declaró, que los demandantes quedaban subrogados en la mencionada Cesión de derecho cuya resolución fue demandada.
Ahora bien, de las actas procesales cursantes en autos puede verificar esta Superioridad, que el Tribunal a quo erró, tanto en el auto que inicialmente admitió la demanda conforme al artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, como en la decisión interlocutoria que ordena la reposición de la causa al estado de admitir nuevamente la demanda por el procedimiento establecido en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, ello, en virtud de que la parte actora en su libelo de demanda expresamente fundamentaron su acción en los artículos 1.533, 1.546 y 1.547 del Código Civil, esto, por tratarse de un retracto legal que conlleva a la resolución de un contrato de cesión de derechos sobre el treinta y siete punto cinco por ciento (37.5) de los derechos de propiedad que tenía la ciudadana ANTONIETA PAULINA LANDAETA DE NONES (hoy fallecida), sobre el inmueble de autos; y no, como lo interpreta y señaló el Tribunal de la causa en la decisión recurrida, que trata sobre un retracto legal arrendaticio, por estar constituido dicho inmueble por una vivienda principal, siendo que, los procedimientos por los cuales deben tramitarse cada uno de ellos, son distintos a los que como ya fue señalado por esta Alzada, fueron aplicados al caso subiudice, ya que para la procedencia del retracto legal arrendaticio debe demostrarse: 1) Que el arrendatario tenga más de dos (2) años como tal: 2) Que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, y, 3) que satisfaga las aspiraciones del propietario para su procedencia (art. 42 LRCAV); en cambio, para la procedencia del retracto legal, debe demostrarse: 1) que el comunero tiene derecho de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad, por compra o dación de pago, en las mismas condiciones estipuladas en el contrato (art. 1.546 C.C.) , por lo que, no puede pasar por alto esta Superioridad, que los actos procesales celebrados en el procedimiento oral, como en el procedimiento ordinario, son diferentes. ASI SE DECIDE.-
Así las cosas, se hace necesario resaltar que, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en reiteradas sentencias ha sido tradicionalmente exigente en lo que respecta a los trámites esenciales del procedimiento, como el principio de legalidad de las formas procesales, salvo en la situaciones de excepciones previstas en la ley, que caracterizan el procedimiento civil ordinario y, en consecuencia, no es convencional; por el contrario su estructura, secuencia y desarrollo está preestablecida en la ley, y no es disponible por las partes o por el juez. Por esa razón, ha establecido en forma reiterada que no es potestativo de los tribunales subvertir las reglas legales con que el legislador ha revestido la tramitación de los juicios, pues su estricta observancia es materia íntimamente ligada al orden público, por lo que en el presente caso, advertido el error en que se incurrió, al sustanciar la presente causa por los tramites señalados, debe esta Juzgadora, observar las reglas legales establecidas, y proceder a subsanarlo de oficio, por haberse incurrido en la subversión del trámite procesal por el Juzgado A quo, con lo que se pudo infringir el derecho a la defensa y el debido proceso, al tramitarse la demanda por un procedimiento inadecuado, y por estas razones, también conviene resaltar, que constituye Principio Cardinal en materia procesal, el llamado Principio Dispositivo, contenido en el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, siendo aquél conforme el cual el Juez debe decidir de acuerdo a lo alegado y probado en autos por las partes que integran el presente proceso judicial, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El referido precepto, establece los límites del oficio del Juez, pues no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. Se trata de un requisito, que la sentencia debe contener, decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el Ordinal 5° del Artículo 243 ejusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a éstos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada, constatando entonces esta Superioridad, que las partes actuantes en este proceso, trabaron la litis en base al retracto legal contemplado en el Código Civil, y no, como lo declaró el Tribunal de la causa, en el retracto legal arrendaticio establecido en la Ley para la regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, todo lo cual, obliga necesariamente a esta juzgadora a reponer la causa, pues de lo contrario, tal violación sólo acarrearía la nulidad del fallo en detrimento de la seguridad jurídica de las partes, por lo tanto, vista la peculiaridad del presente caso, este Tribunal Superior, con fundamento a la disposición contenida en el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, debe Revocar la decisión interlocutoria dictada por el Tribunal de la causa en fecha 09 de febrero de 2017, mediante el cual repuso la causa al estado de tramitar el presente juicio por el procedimiento oral establecido en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, siendo que lo correcto es, como ya fue señalado, dicha demanda debe admitirse y sustanciarse conforme a lo establecido en los artículos 338 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y tramitar la misma por el procedimiento ordinario, en consecuencia, se declaran nulas todas y cada una de las actuaciones realizadas a partir del 09 de febrero de 2017 inclusive, fecha en que se dictó el auto subversivo del procedimiento. ASI SE DECIDE.-
Respecto a las demás defensas expuestas tanto por la parte actora, como por la parte demandada, esta Superioridad se abstiene de emitir pronunciamiento alguno, vista la reposición de la causa ordenada. ASI SE DECIDE.-

DISPOSITIVO
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: CON LUGAR la apelación interpuesta en fecha 08 de junio de 2017, por la abogado MARIA TERESA TOVAR, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la decisión dictada en fecha 01 de junio de 2017, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, en el juicio que por RETRACTO LEGAL siguen los ciudadanos ALFREDO ENRIQUE LANDAETA RODRIGUEZ, MARIA ELENA LANDAETA RODRIGUEZ, JUAN ALFREDO LANDAETA RODRIGUEZ, SOLY MAR LOPEZ DE LANDAETA, contra los ciudadanos CARLOS ENRIQUE NONES SUCRE, RAFAEL ARMANDO LARA LANDAETAM CARLOS ALFREDO LARA LANDAETA y la sociedad mercantil CREDENCIALES ESPECIALES CRESCA, C.A.-

SEGUNDO: SE REVOCA, la decisión de fecha 01 de junio de 2017, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, que declaró que declaró Con Lugar la demanda que por RETRACTO LEGAL siguen los ciudadanos ALFREDO ENRIQUE LANDAETA RODRIGUEZ, MARIA ELENA LANDAETA RODRIGUEZ, JUAN ALFREDO LANDAETA RODRIGUEZ, SOLY MAR LOPEZ DE LANDAETA, contra los ciudadanos carlos enrique nones sucre, RAFAEL ARMANDO LARA LANDAETAM CARLOS ALFREDO LARA LANDAETA y la sociedad mercantil CREDENCIALES ESPECIALES CRESCA, C.A.-

TERCERO: SE DECLARAN NULAS, todas y cada una de las actuaciones siguientes al auto dictado el día 09 de febrero de 2017, inclusive, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas.

CUARTO: SE REPONE la causa, al estado de que se tramite el presente juicio de RETRACTO LEGAL por el Procedimiento Ordinario establecido en el artículo 338 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.

QUINTO: No hay especial pronunciamiento sobre Costas, dada la naturaleza de la presente decisión.

SEXTO: El Tribunal se reserva un lapso dentro de los cinco (5) días de Despacho, siguientes al de hoy, para publicar el presente fallo. Es todo. Terminó, se leyó y conformes firman.
LA JUEZ,


Dra. INDIRA PARIS BRUNI.
LA SECRETARIA,


ABG. MARIELA ARZOLA PADILLA.

IPB/MA/damaris
Exp. Nº AP71-R-2017-000612











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