Decisión Nº AP71-R-2017-000497(9638) de Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del Transito (Caracas), 23-10-2017

EmisorJuzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del Transito
PonenteJuan Carlos Varela Ramos
Fecha23 Octubre 2017
Tipo de procesoDesalojo
Número de expedienteAP71-R-2017-000497(9638)
TSJ Regiones - Decisión


REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y
BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA
METROPOLITANA DE CARACAS
207º y 158º

ASUNTO: AP71-R-2017-000497
ASUNTO ANTIGUO: 2017-9638
MATERIA: CIVIL
SENTENCIA DEFINITIVA
-I-
LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE DEMANDANTE: Ciudadana NATALIA TOPORKOVA, de nacionalidad rusa, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número E-82.243.826.
APODERADOS DE LA DEMANDANTE: Ciudadanos MIGUEL ÁNGEL DÍAZ CARRERAS y ERICKSON MARTÍNEZ CARMONA, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 186.876 y 207.669, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Ciudadana DEYANIRA DE JESÚS FEMAYOR MARCANO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V-8.487.390.
APODERADO DE LA DEMANDADA: Ciudadano JUAN ANATO SANTOS, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el número 9.328.
MOTIVO: DESALOJO.
DECISION APELADA: SENTENCIA DEFINITIVA DICTADA POR EL JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, ORALMENTE EN FECHA 29 DE MARZO DE 2017 Y SU EXTENSO EN FECHA 21 DE ABRIL DE 2017.
-II-
SÍNTESIS PRELIMINAR DE LA DEMANDA
Se inicia el presente procedimiento mediante escrito de demanda por DESALOJO, presentado en fecha 02 de mayo de 2016, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Tribunales de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en los Cortijos de Lourdes y previa distribución de ley, le fue asignado su conocimiento al Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la misma Circunscripción Judicial, el cual admitió tal pretensión en fecha 23 del mes y año en referencia y ordenando el emplazamiento de la parte accionada, a saber, la ciudadana DEYANIRA DE JESÚS FEMAYOR MARCANO, en su condición de arrendataria, a fin que diere contestación a la pretensión conforme las pautas del procedimiento breve, cuyo emplazamiento fue corregido a petición de parte, de acuerdo a los trámites del juicio oral, según auto de fecha 15 de junio de 2016.
En fecha 20 de junio de 2016, el apoderado judicial de la parte accionante consignó los fotostátos relativos a la elaboración de la compulsa de citación, lo cual fue providenciado en fecha 28 de dicho mes y año.
En fecha 01 de julio de 2016, la representación actora suministró los medios necesarios ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del referido circuito judicial, a fin que fuese practicada la citación ordenada por el a quo.
En fecha 04 de agosto de 2016, previa formalidades de ley para la citación ordenada, la parte demandada, ciudadana DEYANIRA DE JESÚS FEMAYOR MARCANO, asistida por el abogado JUAN ANATO, mediante diligencia solicitó la perención de la instancia, cuya petición fue cuestionada por la representación de su contraparte en escrito de fecha 08 del mismo mes y año.
En fecha 19 de septiembre de 2016, el abogado JUAN ANATO, consignó poder otorgado por la parte demandada y a su vez presentó escrito donde opuso cuestiones previas, dio contestación al fondo y consignó recaudos. En fecha 26 del mes y año en referencia, la representación actora presentó escrito de contestación de las referidas cuestiones previas y lo referente al uso de vivienda, consignando recaudo.
En fecha 10 de octubre de 2016, el a quo dictó sentencia interlocutoria donde declaró improcedente la perención de la instancia y sin lugar la cuestión previa opuesta por la representación de la parte demandada.
En fecha 25 de octubre de 2016, el a quo fijó el quinto (5°) día de despacho a fin que tuviere lugar la audiencia preliminar en esta causa.
En fecha 01 de noviembre de 2016, tuvo lugar la audiencia preliminar pautada, a la cual comparecieron las representaciones judiciales de ambas partes, donde previo exhorto a un acuerdo sin que ello fuese posible, hubo derecho de palabras y se estableció realizar la fijación de los hechos dentro de los tres (3) días de despacho siguientes a tal acto. En fecha 04 de noviembre de 2016, la representación actora consignó recaudos a fin de fijar criterio en este asunto.
En fecha 07 de noviembre de 2016, el a quo fijó los términos de la controversia y aperturó el lapso probatorio por cinco (5) días de despacho.
En fecha 10 de noviembre de 2016, ambas representaciones judiciales, promovieron pruebas, siendo estas providenciadas por el a quo en auto del 17 del mismo mes y año.
En fecha 31 de enero de 2017, el a quo fijó el vigésimo quinto (25°) día de despacho siguiente, para que tuviera lugar la audiencia oral en este asunto.
En fecha 29 de marzo de 2017, tuvo lugar la audiencia oral, a la cual comparecieron los apoderados judiciales de ambas partes, así como el experto adscrito al cuerpo de bomberos del Gobierno del Distrito Capital, departamento de área de planificación para casos de desastres y emergencias, donde hubo derecho de palabras e intervención del experto sobre la prueba de experticia evacuada, realizando el pronunciamiento de fondo en forma oral, previas las formalidades de ley.
En fecha 21 de abril de 2017, el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial, procedió a proferir el extenso del fallo de fondo, en cuyo dispositivo determinó lo siguiente:
“…Con fundamento en las precedentes consideraciones, administrando justicia en nombre de la República y por la autoridad que le confiere la Ley, este tribunal declara CON LUGAR la demanda que por DESALOJO interpuso la ciudadana NATALIA TOPORCOVA, en carácter de arrendadora contra la ciudadana DEYANIRA DE JESÚS FEMAYOR MARCANO, en carácter de arrendataria. En consecuencia, se condena a la parte demandada a lo siguiente: PRIMERO: AL DESALOJO, libre de bienes y personas de un inmueble destinado a la prestación de servicio hotelero, constituido por un local comercial distinguido con el número (1.636), situado entre las esquinas Llaguno a Cuartel Viejo, Avenida Baralt, jurisdicción de la Parroquia Altagracia, Municipio Libertador del Distrito Capital, cuyos linderos son los siguientes: NORTE, con casa y solar que es o fue de Josefina Antonia Barceló en 30,33 mts; SUR, con casa y solar que es o fue de Alfredo Becker en 30,70 mts; ESTE, con casa que es o fue de Pedro Ramos en 13,90 mts; y OESTE, a que da su frente, con avenida Rafael María Baralt en 13,80 mts; que tuvo originariamente un área aproximada de (423, 66 m2) y en la actualidad cuenta con (420.07 m2) y que para el ensanche de la avenida Rafael María Baralt, por el lindero Oeste se cedió gratuitamente una franja de terreno de 158 metros al Centro Simón Bolívar, registrada ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 7 de diciembre de 1966, bajo el N° 23, Tomo 19, Protocolo Primero. SEGUNDO: AL DESALOJO, libre de bienes y personas de los tres (3) locales comerciales que forman parte del inmueble arrendado, con frente a la avenida Baralt, referidos en el contrato de arrendamiento para el subarrendamiento. TERCERO: AL PAGO de la cantidad de dinero equivalente a los cánones de arrendamiento comprendidos desde el 5 de mayo de 2012 al 5 de abril de 2016, a razón de VEINTICINCO BOLÍVARES (Bs. 25,00) mensuales, que suman cincuenta y cinco meses que ascienden a la cantidad de mil trescientos setenta y cinco bolívares (Bs. 1.375,00), como indemnización de daños y perjuicios por estar ocupando el inmueble sin pagar la contraprestación debida. CUARTO: AL PAGO de una cantidad de dinero equivalente a los demás meses que continuaron transcurriendo luego de la interposición de la demanda, que cubre las mensualidades desde el 5 de mayo de 2016, inclusive, hasta que quede definitivamente firme la decisión definitiva del presente juicio, por concepto de indemnización de daños y perjuicios por mantenerse ocupando el inmueble arrendado sin cumplir su obligación de pago de los cánones de arrendamiento. QUINTO: AL PAGO de la cantidad de dinero que resulte del cálculo a través de experticia complementaria del fallo, por concepto de corrección monetaria de la suma adeudada por concepto de cánones de arrendamiento desde la fecha de admisión de la demanda -2 de mayo de 2017-, hasta la fecha en que quede firme la sentencia definitiva dictada en el presente fallo. Se condena a la parte demandada al pago de las costas procesales por haber resultado totalmente vencida en el presente proceso, de conformidad a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. …” (Cita textual)

La representación judicial de la parte demandada, mediante diligencia presentada en fecha 25 de abril de 2017, ejerció ante el a quo recurso ordinario de apelación contra la sentencia definitiva. En fecha 26 del mismo mes y año la representación de la parte actora presentó escrito donde pide la inadmisibilidad de la apelación por ausencia de cuantía.
En fecha 18 de abril de 2017, se recibió ante el a quo oficio N° 2016-552 emanado de la Superintendencia Nacional de Vivienda. En fecha 10 de mayo de 2017, fue oída en ambos efectos la apelación en comento, ordenándose la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, para su distribución de ley.

-III-
ACTUACIONES ANTE LA ALZADA
En esta alzada obra el presente asunto, en razón a que el referido medio recursivo, le fuere asignado una vez cumplido el respectivo sorteo de ley, el cual lo dio por recibido en fecha 25 de mayo de 2017, siendo que por auto separado de la misma fecha fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente, para que las partes presentaren informes por escrito de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, advirtiendo que una vez ejercido ese derecho por alguna de las partes, se aperturaría un lapso de ocho (8) días de despacho siguientes para la presentación de observaciones, de conformidad con lo establecido en el artículo 519 eiusdem y que vencidos dichos lapsos la causa entraría en período legal de sentencia por un lapso de sesenta (60) días continuos de acuerdo al artículo 521 ibídem o inmediatamente en caso de no presentarlos.
Llegada la oportunidad para presentar informes ante esta alzada, en fecha 07 de julio de 2017, el abogado MIGUEL DÍAZ CARRERAS, en su condición de apoderado de la demandante, presentó escrito de informes constantes de ocho (8) folios útiles, donde, en síntesis, señala lo siguiente:
I.-) Que existe incompetencia de la alzada por ser inadmisible el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el a quo por la cuantía del juicio oral, por mandato del artículo 878 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con la sentencia N° 294, de fecha 26 de abril de 2016, emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia. ii.-) Que mutatis mutandi, de acuerdo al régimen especial de competencia en apelación, existe Resolución N° 2009-0006 de fecha 18 de marzo de 2009, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia,, publicada en Gaceta Oficial N° 39.153 de fecha 02 de abril de 2009, donde se toma en el equivalente de quinientas unidades tributarias (500 UT), tal como lo preceptúa el artículo 2 de la mencionada resolución, aplicable a partir de dicha fecha conforme el artículo 5 eiusdem. iii.-) Que la cuantía de la demanda en estudio se fijó en la cantidad de novecientos bolívares (Bs. 900,00), equivalente a cinco unidades tributarias (5 UT), para la fecha de su interposición, según Gaceta Oficial N° 40.846, de fecha 11 de febrero de 2016, donde el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria, publicó Providencia mediante la cual se reajusta la unidad tributaria de ciento cincuenta bolívares (Bs. 150,00) a ciento setenta y siete bolívares (Bs. 177,00) por cada unidad tributaria y que siendo la cuantía de la demanda inferior a al límite establecido, no es admisible la apelación ejercida por su contraparte.
iiii.-) Que de la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento se evidencia que la parte demandada pactó con su mandante que el destino del inmueble alquilado sería para el funcionamiento de un establecimiento mercantil, destinado principalmente al ramo hotelero y que conforme a inspección judicial extra-litem, evacuada por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 04 de junio de 2016, se dejó constancia del referido servicio comercial en dicho bien como Hotel Goleen Star, S.R.L., junto a tres (3) locales comerciales adicionales, que son subarrendados por la arrendataria, conforme la cláusula octava, tal como se desprende de las reproducciones fotográficas realizadas al efecto, de las cuales también se observa un deterioro considerable, por el mal uso dado al no servirse de la cosa arrendada para el uso determinado en el contrato, acto en el cual estuvo presente su contraparte, conforme consta de su firma al acta respectiva, por lo que no puede ser amparado este asunto al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, según el dicho de la parte demandada, aunado a que el artículo 16 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de ley se Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, prohibe al arrendatario modificar el uso establecido en el contrato, en concordancia con su artículo 3.
La representación judicial de la parte demandada y recurrente no presentó informes ante esta alzada. No hubo observaciones.
Estando dentro de la oportunidad procesal correspondiente para decidir, éste juzgador de alzada pasa a cumplir con su misión, previa las siguientes consideraciones de orden lógico y jurídico:
-IV-
MÉRITO DEL ASUNTO
El proceso, es considerado como un conjunto concatenado y coordinado de actos procesales realizados por los órganos jurisdiccionales, los cuales encarnan al Estado, tendentes a resolver los conflictos de la colectividad, mediante la aplicación de la ley en forma pacífica y coactiva.
De esta manera, el proceso cumple la función de solucionar los conflictos surgidos entre los justiciables, arrebatándole la justicia a los particulares, ya que es sabido que la administración de la justicia se encuentra concentrada en el Estado, quedando eliminada la justicia privada; circunstancia esta de la cual se infiere, que el proceso contencioso tiene como finalidad, la solución de conflictos surgidos entre los ciudadanos, cuando se lesiona un derecho subjetivo y resultan infructuosas las gestiones amistosas tendentes a reparar la violación del derecho.
Este mismo criterio es sostenido por el insigne tratadista, HERNANDO DEVIS ECHANDÍA en su obra estudios de Derecho Procesal, Tomo I, Pág. 337, 1967, para quien el proceso contiene una pugna de intereses que persigue la solución definitiva del conflicto mediante una sentencia, sea aquel de naturaleza Civil, Mercantil, Laboral, Tránsito, entre otros. Conflicto este, que se traduce en una especie de lucha jurídica, de pruebas y alegaciones, recursos y solicitudes de otra índole, a lo largo del proceso.
Conforme a nuestro texto constitucional, en su artículo 257, el proceso es considerado como un instrumento fundamental para la realización de la justicia, la cual se traduce, en que bajo la óptica del constituyente, pareciera que el proceso no tiene como finalidad la solución de conflictos, sino la realización de la justicia, pero lo cierto es que la composición de conflictos entre justiciados mediante la aplicación de la ley en forma pacífica y coactiva, solo puede obtenerse a través de dictados de sentencias justas, con justicia; justicia esta que se adquiere mediante el material probatorio que demuestre la verdad de las pretensiones y excepciones de las partes, ya que la prueba demuestra la verdad a través de la cual puede alcanzarse la justicia y finalmente solucionarse los conflictos entre los ciudadanos.
De acuerdo a la norma citada, el juez de instancia debe procurar en sus decisiones la búsqueda de la verdad tomando en cuenta los alegatos de las partes, así como las pruebas promovidas por éstas, no incurriendo en lo absoluto de sacar elementos de convicción fuera de los que arrojen éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados, ni probados en la causa que le es sometida a su conocimiento y decisión.
El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, dispone en relación a la actuación de los jueces, que:
“…Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósitos y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe.”

Ahora bien, conforme a la norma citada, el juez debe procurar en sus decisiones la búsqueda de la verdad tomando en cuenta los alegatos de las partes, así como las pruebas promovidas por éstas, tratando en lo absoluto de sacar elementos de convicción fuera de los que estos arrojen, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados, ni probados en la causa que le es sometida a su conocimiento y decisión.
Así, la función de todo juez debe estar enmarcada en impartir legalidad de una manera imparcial, en el entendido, que debe decidir conforme a lo que se pide y sólo sobre lo que se pide y al fallar debe hacerlo tomando en consideración los hechos alegados así como los elementos de convicción que se hayan producido en juicio.
Distinto es el caso cuando se trata de la interpretación de los contratos, por cuanto el mismo artículo 12 eiusdem, faculta al juez, en caso de presentarse oscuridad, ambigüedad o deficiencia en estos, para atender al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe.
Al respecto, establece por su parte el artículo 1.354 del Código Civil, que:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte debe probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

Principio de la carga probatoria, igualmente contenido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que dispone:
“…Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.

Estas reglas, a juicio de quien decide, constituyen un aforismo en el derecho procesal. El juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a lo alegado y probado por éstas en el juicio.
De esta manera, la carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del derecho, no es una obligación que el juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda. Así, al demandante le toca la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio incumbi probatio qui dicit nin qui negat, o sea, que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; más el demandado puede tocar la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro principio de Derecho; reus in excipiendo fit actor, al tornarse el demandado en actor, a su vez, en la excepción, cuyo principio se armoniza con el primero y en consecuencia, solo cuando el demandado alegue en la excepción hechos nuevos toca a él la prueba correspondiente.
Por consiguiente, el peso de la prueba, no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, dado que, ninguna demanda o excepción alguna puede prosperar si no se demuestra. El principio, por tanto, regulador del deber de probar debe entenderse que, quién quiera que siente como base de su demanda o excepción la afirmación o la negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción resulta infundada.
Como se ve, la carga de la prueba se impone por ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes, pues si quien está obligado a probar su afirmación no lo hace, su pretensión será desestimada dado que el juez sólo procede según lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con los artículos 12 y 506 del Código de Procedimiento Civil.
En otro aspecto, el procesalista uruguayo EDUARDO COUTURE, advertía que la crisis del proceso es, en sustancia, la crisis de la verdad y que para encontrar de nuevo la finalidad del proceso es necesario volver a creer en la verdad, habituarse de nuevo, se podría decir, a tomar en serio la idea de verdad. No obstante, a juicio de quien suscribe el presente fallo, la finalidad del proceso no es solamente la búsqueda de la verdad; la finalidad del proceso es algo más, es la justicia, de la cual la determinación de la verdad es solamente una premisa.
Hechas las anteriores consideraciones, debe determinar previamente éste juzgador de alzada los límites en que ha quedado planteada la controversia o thema decidendum, en la forma siguiente:
-V-
DE LA DEMANDA
Conforme se desprende del escrito contentivo de la demanda, la parte accionante a través de su apoderado judicial, fundamenta su pretensión, en los siguientes hechos:
Que su mandante es titular del derecho de propiedad del bien de marras como consecuencia del derecho hereditario que recibiera en vida su legítimo cónyuge AMADOR OCTAVIO ACOSTA, al momento del fallecimiento de los padres de éste, a saber, MARY OCTAVIO DE ACOSTA y RODRIGO OCTAVIO ACOSTA, según sendos certificados de solvencias de sucesiones emanados del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria, expedientes identificados con los números 15.038, 15.039 y 15.040, de fecha 04 de noviembre de 2015, que anexa “B”.
Que en fecha 01 de abril de 2010, a través de documento privado, el ciudadano RICARDO VALDIVIESO JASPE, en su condición de apoderado general del hoy de cujus AMADOR ANDRÉS OCTAVIO ACOSTA, celebró con la ciudadana DEYANIRA DE JESÚS FEMAYOR MARCANO, un contrato de arrendamiento sobre dicho bien, para el funcionamiento de un establecimiento mercantil, destinado al ramo hotelero, por un plazo fijo y único de tres (3) años, contado a partir de la indicada fecha hasta el 01 de abril de 2013, según anexo “C”, con un canon de alquiler de veinticinco bolívares (Bs. 25,00), pagaderos puntualmente por mensualidades vencidas, en el entendido que la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas daría derecho a la propietaria a solicitar la desocupación y entrega inmediata del mismo.
Que, entre otras determinaciones relacionadas con la revocatoria del mandato del administrador general, indica que el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró procedente la cuestión previa contenida en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, al determinar que en la jurisdicción penal se conocen aspectos de una administración fraudulenta del referido mandatario.
Que de lo anterior se deriva una suma por concepto de frutos civiles pagados por la arrendataria, recibidos por el administrador a favor del arrendador y a su vez ofrecidos por aquél a éste último vía incidental, por el período locativo del mes de marzo al mes de octubre de 2010 y que dada la revocatoria del mandato de administración, la arrendataria comenzó a consignar ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, los arriendos desde el mes de 07 de diciembre de 2010 hasta el 09 de abril de 2012, a razón de veinticinco bolívares (Bs. 25,00) por mes, arrojando una suma global de cuatrocientos veinticinco bolívares (Bs. 425,00), sin que siguiera depositando con posterioridad a esta fecha, originando una insolvencia inquilinaria de más de cuatro (4) años, sin dejar de lado la eliminación del juzgado de consignaciones y la paralización de las consignaciones, hasta la creación en el año 2013, de la oficina de control de consignaciones de arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, con sede en los Cortijos de Lourdes, con inicio de actividades el 05 de agosto de 2013, sin que realizara con posterioridad a ello el pago del alquiler correspondiente, aunado a la falta de obtención de los permisos ante las autoridades competentes para el funcionamiento del servicio hotelero y los deterioros mayores que presenta dicho bien al dejar de actuar la inquilina como un buen padre de familia en el mantenimiento y conservación del mismo, es que acude a demandar el desalojo en estudio.
Fundamenta la pretensión en los literales a) c), g) e i) del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Finalmente expone que en nombre de su mandante, NATALIA TOPORKOVA, acude para demandar, como en efecto lo hizo, por el procedimiento oral a la ciudadana DEYANIRA DE JESÚS FEMAYOR MARCANO, para que convenga o en caso contrario para que sea condenada por los siguientes conceptos:
PRIMERO: Al desalojo del inmueble arrendado libre de bienes y personas.
SEGUNDO: Al desalojo de los tres (3) locales en subarrendamiento que forman parte del inmueble arrendado libre de bienes y personas.
TERCERO: Al pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los períodos locativos comprendidos entre el 05 de mayo de 2012 y el 05 de abril de 2016, a razón de veinticinco bolívares (Bs. 25,00) mensuales, lo que en su totalidad suma la cantidad de novecientos bolívares (Bs. 900,00).
CUARTO: Al pago de los demás meses insolutos que se han venido venciendo a partir del 05 de mayo de 2016, a razón de veinticinco bolívares (Bs. 25,00), mensuales, hasta que quede definitivamente firma la decisión.
QUINTO: La indexación correspondiente de las sumas demandadas.
SEXTO: Las costas del proceso.
Por último estimó la demanda en la cantidad de novecientos bolívares (Bs. 900,00), equivalente a cinco unidades tributarias (5 UT), a razón de ciento setenta y siete bolívares por cada unidad tributaria.

-VI-
DE LAS DEFENSAS OPUESTAS
Por su parte, la parte demandada, ciudadana DEYANIRA DE JESÚS FEMAYOR MARCANO, asistida por el abogado JUAN ANATO SANTOS, en diligencia de fecha 04 de agosto de 2016, invocó la perención de la instancia.
En fecha 19 de septiembre de 2016, el referido abogado, actuando en su condición de apoderado de la parte demandada presentó escrito de contestación de la demanda, donde en síntesis, sostuvo lo siguiente:
Previamente invocó la ilegitimidad de la parte actora para intentar el presente juicio, mediante la cuestión previa prevista en el ordinal 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que a su entender, la misma solo posee el cincuenta por ciento (50%) de los derechos de propiedad del bien arrendado, como consecuencia de los derechos hereditarios de propiedad de su difunto cónyuge e indicó que el inmueble arrendado es ocupado por diversas familias que lo habitan de manera permanente como sus viviendas, con un promedio de ocupación de 20, 15, 10 y 5 años aproximadamente; que muy pocas habitaciones de la casa son ocupadas por viajeros o personas que requieren habitaciones para pasar la noche y que en razón de ello, su representada acudió a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, donde previo requisitos de ley, le fue otorgado un certificado de registro nacional de vivienda, por lo que su contraparte al omitir dicho procedimiento, viola lo dispuesto en los artículos 94, 95 y 96 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Viviendas, solicitando que se ordene a ésta última proceda a dar cumplimiento a las disposiciones citadas, sin lo cual no se procederá al desalojo solicitado, aduciendo acompañar la referida certificación donde se evidencia que el inmueble en cuestión es de vivienda y no de comercio y copia certificada de la decisión de la Defensa Pública Cuarta de fecha 14 de junio de 2016, en el proceso que se siguió ante dicho despacho el ciudadano ESPINO FLORES ACOSTA, contra su representada por desalojo de los habitantes que ocupan el inmueble de marras, que dejan en evidencia que la acción debe intentarse previamente por ante los órganos administrativos.
Por último, a todo evento, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda intentada, al considerar que los hechos narrados no están ajustados a la ley.
Las referidas defensas previas de perención e ilegitimidad activas fueron declaradas improcedente y sin lugar por el a quo mediante decisión interlocutoria de fecha 10 de octubre de 2016, sin que contra la misma se ejerciera recurso alguno, por ello esta adquirió firmeza, por lo cual no sometida su determinación al conocimiento de la alzada.

-VII-
DEL PUNTO PREVIO
Planteada la controversia sometida por vía de apelación al conocimiento de esta superioridad en los términos que se dejaron sucintamente expuestos; la cuestión a dilucidar consiste en determinar si la decisión apelada dictada oralmente en fecha 29 de marzo de 2017, que declaró con lugar la demanda y su extenso de fecha 21 de abril de 2017; debe ser confirmada, revocada, modificada o anulada.
Determinada la cuestión a juzgar por este despacho superior y por cuanto es criterio doctrinario y jurisprudencial que el recurso de apelación es un mecanismo por el cual se produce un nuevo examen de la controversia, pero en el segundo grado de jurisdicción, lo cual inviste al juez de alzada de la potestad para controlar la regularidad formal del proceso seguido en la instancia anterior, la ausencia de presupuestos procesales y condiciones de la acción, así como también para revisar los posibles errores de forma o de fondo del fallo apelado, evaluar las razones por las cuales el a quo decidió de una determinada forma y para recibir las pruebas admisibles en esa instancia en que tengan interés las partes, debe éste operador de justicia emitir perentoriamente pronunciamiento sobre el siguiente punto previo:

DE LA INAPELABILIDAD DE LA SENTENCIA POR LA CUANTÍA
La representación judicial de la parte accionante, señaló en el escrito de informes de fecha 07 de julio de 2017 (Fol. 96-103. P-2), presentado ante esta azada, que el presente recurso de apelación interpuesto contra la decisión definitiva de fechas 29 de marzo y 21 de abril de 2017, dictada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que no debió ser admitido por mandato del artículo 878 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con la sentencia N° 294, de fecha 26 de abril de 2016, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, por lo que solicita que la misma sea desestimada.
De lo anterior se infiere.
Establecen los artículos 288, 290, 292, 293, 295 y 296 del Código de Procedimiento Civil, que:
“...Artículo 288.- De toda la sentencia definitiva dictada en primera instancia se da apelación, salvo disposición especial en contrario...”
“...Artículo 290.- La apelación de la sentencia definitiva se oirá en ambos efectos, salvo disposición especial en contrario...”
“Artículo 292.- La apelación se interpondrá ante el Tribunal que pronunció la sentencia, en la forma prevista en el artículo 187 de este Código...”
“Artículo 293.- Interpuesto el recurso de apelación en el término legal, el Tribunal lo admitirá o lo negará en el día siguiente al vencimiento de aquel término...”
“Artículo 294.- Admitida la apelación en ambos efectos, se remitirán los autos dentro del tercer día al Tribunal de alzada, si éste se hallare en el mismo lugar, o por correo, si residiere en otro lugar...”
“Artículo 296.- Admitida la apelación en ambos efectos, no se dictará ninguna providencia que directa o indirectamente pueda producir innovación en lo que sea materia del litigio, mientras esté pendiente el recurso, salvo disposiciones especiales...”

Dispone por su parte el artículo 878 eiusdem, que:
“…En el procedimiento oral las sentencias interlocutorias son inapelables, salvo disposición expresa en contrario. De la sentencia definitiva se oirá apelación en ambos efectos en el plazo ordinario, el cual comenzará a correr el día siguiente a la consignación en autos del fallo completo. Si el valor de la demanda no excediere de veinticinco mil bolívares, la sentencia definitiva no tendrá apelación...”

Por su parte, la sentencia Nº 294, de fecha 26 de abril de 2016, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia de la Magistrada LOURDES BENICIA SUÁREZ ANDERSON, caso Operaciones Natura Viva C.A., contra Inversiones Pedros Pizza C.A., citada por la representación de la parte actora, desprende de su texto lo siguiente:
“…Del escrito y los recaudos consignados por la abogada María Eugenia Díaz Marín, actuando en representación de la Compañía Inversiones Pedros Pizzas C.A., se pudo evidenciar lo siguiente: Relató que el 1° de octubre de 2014, el Tribunal Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la demanda de cumplimento de contrato interpuesta por Operaciones Natura Viva C.A., contra Inversiones Pedros Pizza C.A., de conformidad con lo establecido en los artículos 341 y 859 del Código de Procedimiento Civil y el 31 de julio de 2015, dictó decisión en el juicio oral y declaró con lugar la pretensión de cumplimiento de contrato, publicando el 13 de agosto de 2015, el extenso del fallo. En esa misma oportunidad la representación judicial de Inversiones Pedros Pizza C.A., ejerció recurso de apelación contra la referida decisión, el cual fue negado el 21 de septiembre de 2015 por el referido Tribunal conforme a lo establecido en el artículo 878 del Código de Procedimiento Civil, por lo que el 24 de septiembre de 2015, la representación judicial de Inversiones Pedros Pizza C.A. anunció recurso de hecho. (…) Asimismo, en cuanto a la negativa de oír el recurso de apelación por parte del Tribunal Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, señaló que “… la referida apelación fue motivada en la novísima sentencia de fecha 17 de junio de 2015 (por cierto dicha sentencia fue emanada con fecha anterior a la sentencia definitiva) la cual establece ‘Sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de carácter vinculante PARA TODOS LOS TRIBUNALES DE LA REPUBLICA (sic) mediante la cual se asientas (sic) el criterio en relación a la integración de la norma contenida en el artículo 891 del Código de Procedimiento Civil con los artículos 288 y 290 ejusdem, a los fines de establecer EL RECURSO DE APELACION (sic) EN AMBOS EFECTOS DE LAS CAUSAS TRAMITADAS BAJO EL JUICIO BREVE CUYA CUANTIA (sic) SEA INFERIOR A 500 UNIDADES TRIBUTARIAS, criterio este que deberá ser aplicado en las causas donde aun NO HAY (sic) SIDO DICTADA SENTENCIA DEFINITIVA" (resaltados del original). Así las cosas, se estima oportuno traer a colación lo asentado en sentencia del 2 de marzo de 2000 (Caso: Francia Josefina Rondón Astor) en la cual la Sala indicó que en materia de revisión, posee facultad discrecional y tal potestad puede ser ejercida sin motivación alguna, “cuando en su criterio, constate que la decisión que ha de revisarse, en nada contribuya a la uniformidad de la interpretación de normas y principios constitucionales, ni constituya una deliberada violación de preceptos de ese mismo rango”. De esta forma, de conformidad con el criterio citado anteriormente, aplicable al caso de autos, se observa que la decisión judicial sometida a la consideración de esta Sala, no reúne los presupuestos de aplicación de esta especial figura, toda vez que la decisión que dictó el Tribunal Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 31 de julio de 2015, publicada en extenso el 13 de agosto de 2015, mediante la cual declaró con lugar la demanda de cumplimento de contrato interpuesta por Operaciones Natura Viva C.A., contra Inversiones Pedros Pizzas C.A., se circunscribió a pronunciarse sobre lo demandado y la defensa opuesta, esto fue i) determinar si procedía o no el cumplimiento de contrato de arrendamiento suscrito por las partes el 10 de mayo de 2006, con respecto al inmueble objeto de la litis, que venció el lapso de prórroga legal y que no le han hecho entrega del inmueble; y ii) por su parte la demandada arguyó que no fue notificada de la no renovación del contrato de autos y que la relación arrendaticia tiene una duración de quince (15) años, según contrato de arrendamiento suscrito por las partes el 20 de junio de 2000. (…) Asimismo, con respecto a la denuncia según la cual el referido Tribunal de Municipio negó la apelación ejercida, desconociendo la sentencia dictada por esta Sala Constitucional, con carácter vinculante, el 17 de junio de 2015, N° 713 (caso: Elías Tarbay Assad), se estima oportuno indicar que en dicho fallo se asentó el criterio en relación con la integración de la norma contenida en el artículo 891 del Código de Procedimiento Civil con los artículos 288 y 290 eiusdem, y con ello se estableció la procedencia del recurso de apelación en ambos efectos de las causas tramitadas bajo el juicio breve cuya cuantía sea inferior a 500 unidades tributarias, criterio vinculante éste que no es aplicable a la norma contenida en el artículo 878 del referido texto adjetivo civil, que regula la procedencia del recurso de apelación en las causas tramitadas bajo el juicio oral. En definitiva, a juicio de la Sala, lo que pretende la solicitante, es la revisión de sus alegatos debatidos en el proceso ordinario y en casación, que fueron desechados, pretendiendo utilizar este especial mecanismo como si se tratara de una cuarta instancia, lo cual escapa del objeto de la revisión. En atención a lo expuesto, considera esta Sala que la revisión solicitada en nada contribuye a la uniformidad de la interpretación de normas y principios constitucionales, por lo que se declara no ha lugar y así se decide…” (Cita textual)

Ahora bien, la apelación interpuesta contra la sentencia definitiva en el juicio oral se admite en ambos efectos, salvo disposición especial en contrario, vale decir, en el efecto suspensivo por el cual se paraliza la ejecución de lo decidido, a menos que la ley no autorice que esta pueda ejercerse, lo cual tiene que ver con que la cuantía del asunto sea inferior a la cantidad hoy equivalente de veinticinco bolívares (Bs.F 25,00), lo cual a su vez implica necesariamente que la situación se pondere con las exigencias de la resolución N° 2009-0006 del 18 de marzo de 2009, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, inherente a la inapelabilidad del fallo en aquellos juicios cuya cuantía sea menor a quinientas unidades tributarias (500 U.T.).
De la revisión realizada al contenido de la decisión citada por la representación de la parte demandante, se puede apreciar de forma objetiva que la misma específicamente se refiere a la declaratoria sin lugar de la revisión constitucional puesta a su estudio ya que la misma en nada contribuye a la uniformidad de la interpretación de normas y principios constitucionales, dado que lo pretendido fue utilizar ese especial mecanismo como si se tratara de una cuarta instancia, lo cual escapa del objeto de la revisión y no la inadmisibilidad de la apelación por efecto de la cuantía inferior a veinticinco bolívares (Bs.F 25,00) o su equivalente a quinientas unidades tributarias (500 UT), por consiguiente queda sin sustento el argumento realizado por dicha representación a tal respecto. Así se decide.
Así las cosas, y en atención a lo expuesto, es de destacar que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 1897 del 9 de octubre de 2001, caso José Manuel de Sousa, sostuvo al respecto que:
“No se puede inferir del texto del artículo precedentemente transcrito, que se niegue la posibilidad de apelar de las sentencias definitivas dictadas en los juicios cuya cuantía no excede de cinco mil bolívares. Sólo se infiere que para que la apelación pueda escucharse en dos efectos, es necesario que ocurran dos elementos en forma concurrente: que se realice en tiempo hábil y que el asunto tenga una cuantía mayor de cinco mil bolívares. En los procedimientos cuya cuantía sea menor, existe apelación, pero se tramita en un solo efecto, cuando ha sido propuesta dentro del término…”. (Cita textual)

De allí que, considera quien suscribe, en relación a la admisibilidad de los recursos, citar la sentencia de fecha 14 de junio de 2000, de la Sala Civil del Máximo Tribunal, signada con el N° 194, expediente N° 991031, donde indica que, en materia de recursos ordinarios y extraordinarios, rige el principio de “reserva legal” y la “regla de orden público”, por lo que, tanto el juez superior como el propio Tribunal Supremo, respectivamente, pueden de oficio reexaminar la admisibilidad del recurso ordinario de apelación, por ser una cuestión de derecho que tiene influencia sobre el mérito del proceso y tratándose el presente caso materia de eminente orden público, inadmitir el recurso de apelación del fallo definitivo colide con los derechos y garantías constitucionales consagrados en los artículos 26 y 49 de nuestra Carta Magna, pues aunque el artículo 878 del Código de Procedimiento Civil desaplica la “doble instancia” en función de la cuantía, la misma Sala Constitucional, máxima interprete de nuestra Constitución, ha considerado pertinente que el derecho a recurrir supone, necesariamente, la previsión legal de un recurso o medio procesal destinado a la impugnación del acto, en pro del referido derecho constitucional a la defensa y a la igualdad procesal, por lo cual resulta improcedente la argumentación de la representación accionante y en consecuencia pasa a resolver la apelación ejercida. Así se decide.
Determinado lo anterior, procede esta alzada a verificar el material probatorio aportado a los autos, a fin de resolver los términos de la apelación interpuesta, en la forma siguiente:
JUNTO AL LIBELO (Fol. 2-23. P-1):
 Constan a los folios 24 al 25 de la primera pieza del expediente anexo “A”, copia fotostática de PODER otorgado por la ciudadana NATALIA TOPORKOVA, rusa, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número E-82.243.826, a su abogado, ante la Notaría Pública Vigésima de Caracas, bajo el N° 39, tomo 33 de los libros de autenticaciones; y por cuanto no fue cuestionado en modo alguno en su oportunidad legal, el tribunal lo tiene como fidedigno y lo valora conforme los artículos 12, 150, 151, 154, 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.361 y 1.363 del Código Civil y se tiene como cierta la representación ejercida por el mandatario en nombre de su poderdante. Así se decide.
 Constan a los folios 26 al 30, 31 al 32, 33 al 34, 35 al 36, 37, 38 al 46, 47 al 52, 53 al 57, 58 al 61, 62, 63 al 67 y 68 al 71 de la primera pieza del expediente, copias certificadas, fotostáticas y originales de DOCUMENTO DE PROPIEDAD, protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 16 de abril de 2004, bajo el N° 48, tomo 1, protocolo primero, inherente al de cujus OCTAVIO ACOSTA AMADOR ANDRES; ACTAS DE DEFUNCIONES, inherentes a los de cujus OCTAVIO ACOSTA AMADOR ANDRES, RODRIGO OCTAVIO ACOSTA y MARY ACOSTA DE OCTAVIO, emanadas de la Dirección de Registro Civil del Municipio Baruta del Estado Bolivariano de Miranda; CERTIFICADO DE SOLVENCIA DE SUCESIONES del de cujus OCTAVIO ACOSTA AMADOR ANDRÉS; PLANILLAS DE DECLARACIÓN DE IMPUESTOS SOBRE SUCESIONES inherentes a los de cujus OCTAVIO ACOSTA AMADOR ANDRÉS, RODRIGO OCTAVIO ACOSTA y MARY ACOSTA DE OCTAVIO; RESOLUCIONES DE PAGOS DE IMPUESTOS POR DECLARACIÓN SUCESORAL E INTERESES MORATORIOS Y CERTIFICADOS DE LIBERACIÓN inherentes a los de cujus, OCTAVIO ACOSTA AMADOR ANDRÉS, RODRIGO OCTAVIO ACOSTA y MARY ACOSTA DE OCTAVIO, emanados del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria adscrita al Ministerio del Poder Popular de Economía, Finanzas y Banca Pública; a los cuales se adminiculan sus reproducciones fotostáticas de los mismos que constan a los folios 362 al 396 de la misma pieza y 35 al 36 de la segunda pieza; y en vista que no fueron cuestionados en modo alguno en su oportunidad legal, el tribunal los valora en su conjunto como documentos administrativos contra los cuales no se produjo prueba en contrario, conforme los artículos 12, 429, 507, 509 y 510 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.357, 1.359 y 1.384 del Código Civil y tiene como cierta la titularidad del bien de marras a favor de la parte demandante, como heredera del de cujus AMADOR ANDRÉS OCTAVIO ACOSTA. Así se decide.
 Consta a los folios 72 al 86 de la primera pieza del expediente, copia fotostática de certificación de querella penal, intentada por la representación del hoy de cujus AMADOR ANDRÉS OCTAVIO ACOSTA, contra el ciudadano RICARDO VALDIVIESO JASPE; y aunque la misma no fue cuestionada en modo alguno en su oportunidad legal, el tribunal la desecha por cuanto no guarda relación directa con la demandada y el bien de marras. Así se decide.
 Constan a los folio 87, 88 al 91, 92 al 96 y 97 al 99 de la primera pieza del expediente, copias fotostáticas de PODER GENERAL otorgado por el hoy de cujus AMADOR ANDRÉS OCTAVIO ACOSTA, en fecha 05 de abril de 2005, ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 31, tomo 63 de los libros respectivos, al ciudadano RICARDO VALDICIESO JASPE; ESCRITO DE OFERTA REAL Y DE ARGUMENTOS DE INVALIDEZ y DECISIÓN dictada en fecha 23 de julio de 2012, por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; y en vista que no fueron cuestionadas en modo alguno en su oportunidad legal, este tribunal superior las tiene como fidedignas y las valora conforme los artículos 12, 429, 509 y 510 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y tiene como cierta la oferta realizada por el mandatario a su mandante sobre la administración encomendada y que el juzgado en mención declaró con lugar la cuestión previa de prejudicialidad invocada por la representación del oferido en ese asunto por una querella penal. Así se decide.
 Consta a los folios 100 al 142 de la primera pieza del expediente, copias fotostática de ACTUACIONES relativas al expediente de consignaciones N° 2010-1970 de la nomenclatura particular del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, al cual se adminiculan las copias fotostáticas del CERTIFICADO DE REGISTRO NACIONAL DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA y del RECIBO DE DEPÓSITO BANCARIO, aportadas a los autos por la representación de la parte demandada, a los folios 265 de dicha pieza y 26 y 27 de la segunda pieza; y en vista que no fueron cuestionadas en modo alguno en su oportunidad legal, este tribunal superior las tiene como fidedignas y las valora conforme los artículos 12, 429, 509 y 510 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y tiene como cierto que la parte demandada en el juicio en particular bajo estudio, ciudadana DEYANIRA DE JESÚS FEMAYOR MARCANO, procedió en su carácter de inquilina a consignar ante dicho despacho el canon de arrendamiento relativo al inmueble de marras destinado según su cláusula cuarta para el funcionamiento de un establecimiento mercantil referido al ramo hotelero, a favor del hoy de cujus AMADOR OCTAVIO ACOSTA, en su condición de arrendador, y no como vivienda familiar, según contrato privado suscrito en fecha 01 de abril de 2010, entre dicha ciudadana y el apoderado del de cujus en cuestión, RICARDO VALDIVIESO JASPE, conforme mandato otorgado en fecha 05 de abril de 2005, ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 31, tomo 63 de los libros respectivos, desde el mes de noviembre de 2010 hasta el mes de abril de 2012, ambos inclusive, a razón de veinticinco bolívares (Bs.F 25,00), por cada mensualidad, quedando desestimado el argumento de la parte demandada respecto el uso doméstico por existir prueba en contrario. Así se decide.
 Consta a los folios 143 al 183 y 184 al 232 de la primera pieza del expediente, copia certificada y copia fotostática de ACTUACIONES contenidas en el expediente N° 31°C-19777-2014, inherentes al asunto llevado por la Corte de Apelaciones del Circuito Judicial Penal del Área Metropolitana de Caracas, Sala Tres (3) e INFORME DE EXPERTICIA CONTABLE realizada por la Dirección de Investigaciones Estratégicas, Unidad de Experticia Contable del Servicio Bolivariano de Inteligencia Nacional, adscrito a la Vicepresidencia de la República Bolivariana de Venezuela, por orden de la Fiscalía Vigésima Primera del Ministerio Público de esta misma Circunscripción Judicial; y en vista que no fueron cuestionadas en modo alguno en su oportunidad legal, este tribunal superior las valora conforme los artículos 12, 429, 509 y 510del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.384 del Código Civil y tiene como cierto que dicho juzgado superior penal en fecha 04 de septiembre de 2014, declaró con lugar la apelación ejercida en ese asunto, por la representación de la ciudadana NATALIA TOPORKOVA, quien funge como parte actora en este juicio, revocó el sobreseimiento penal declarado en fecha 23 de abril de 2014, por el Juzgado Décimo en Función de Control del Circuito Judicial Penal del Área Metropolitana de Caracas, en el juicio seguido contra el ciudadano RICARDO VALDIVIESO JASPE y que en fecha 20 de marzo de 2013, la referida unidad de experticia, presentó el informe practicado en ese asunto, donde aparece involucrado el poder otorgado a éste último para el alquiler del bien de autos. Así se decide.

JUNTO AL ESCRITO DE CUESTIONES PREVIAS Y DE FONDO (Fol. 260. P-1):
 Consta a los folios 261 al 264 anexo “A”, PODER otorgado por la ciudadana DEYANIRA DE JESÚS FEMAYOR MARCANO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V-8.487.390, a su abogado, en fecha 14 de septiembre de 2016, ante la Notaría Pública Cuarta de Caracas, bajo el N° 28, tomo 193 de los libros de autenticaciones; y por cuanto no fue cuestionado en modo alguno en su oportunidad legal, el tribunal lo valora conforme los artículos 12, 150, 151, 154, 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.361 y 1.363 del Código Civil y tiene como cierta la representación ejercida por el mandatario en nombre de su poderdante. Así se decide.
 Consta a los folios 266 al 270 de la primera pieza del expediente anexo “B, copia fotostática de EXHORTO, emanado de la DEFENSA PÚBLICA CUARTA CON COMPETENCIA EN MATERIA CIVIL Y ADMINISTRATIVA ESPECIAL INQUILINARIA Y PARA LA DEFENSA DEL DERECHO A LA VIVIENDA; y aunque la misma no fue objeto de cuestionamiento alguno, esta alzada la desecha del juicio en razón a que no versa sobre las partes de autos. Así se decide.

JUNTO AL ESCRITO DE CONTESTACIÓN DE CUESTIONES PREVIAS (Fol. 274-283. P-1):
 Consta a los folios 284 al 361 de la primera pieza del expediente, INSPECCIÓN JUDICIAL EXTRA-LITEM, la cual fue admitida por el Juzgado Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 16 de mayo de 2016 y evacuada en fecha 04 de junio de 2016, al cual se adminiculan la copia fotostática de la SENTENCIA dictada en fecha 12 de noviembre de 2013, por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia de la Magistrada TRINA OMAIRA ZURITA, expediente N° 2012-1851, caso MARÍA AUXILIADORA PORRAS CHACÓN contra EDUARDO RODRÍGUEZ SANGUINO, que consta a los folios 397 al 406 de la misma pieza y la INSPECCIÓN admitida y practicada por el Cuerpo de Bomberos del Gobierno del Distrito Capital, en fecha 29 de noviembre de 2016, que consta al folio 48 de la segunda pieza del expediente; y en vista que no fueron cuestionadas en modo alguno en su oportunidad legal, el tribunal las valora conforme los artículos 12, 429, 509, 510 y 938 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.357, 1.359 y 1.428 del Código Civil y tiene como cierto que al momento de constituirse el tribunal en el inmueble de marras se encontraba presente la ciudadana DINORA ARTEAGA, en su carácter de encargada del hotel, quien fue impuesta de la misión del comisionado y dejó constancia de que el mismo está constituido por un lote de terreno y tres (3) locales comerciales en funcionamiento; que en el mismo se presta el servicio comercial “Hotel Golden Star, S.R.L.”, Rif N° J-00195594-1; que el mismo forma parte de un inmueble de mayor magnitud, donde funciona un local destinado al Hotel Golden Star, S.R.L., y tres (3) locales comerciales; que funcionan veinticinco (25) habitaciones; que las habitaciones N° 3 y N° 5 se encontraron con detalles de pintura, filtraciones y el piso, en estado habitable; que la inquilina se hizo presente y presentó contrato de arrendamiento y documentales relativas al giro comercial; que el giro comercial que se realiza en el local es como Hotel Golden Star, S.R.L., en condición de arrendamiento y que el contrato fue suscrito por el ciudadano RICARDO VALDIVIESO JASPE y DEYANIRA DE JESÚS FEMAYOR MARCANO, en fecha 05 de abril de 2015, de lo cual hubo impresiones fotográficas consignadas por la experta designada al efecto en el acto, dictaminando la Sala Político Administrativa en cuestión que en aquellas situaciones de hecho donde no se haya pactado el alquiler de locales comerciales, conjuntamente con el alquiler de vivienda, no será aplicable la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas y que el Cuerpo de Bomberos del Gobierno del Distrito Capital, concluyó en su informe de inspección realizada en el inmueble donde funciona el Hotel Golden Star, S.R.L., que el mismo debido a las amenazas y vulnerabilidades es de alto riesgo, por lo cual recomienda su desalojo preventivo. Así se decide.

JUNTO AL ESCRITO DE PRUEBAS (Fol. 25. P-2):
 Promovió la representación demandada la PRUEBA DE INFORMES ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, a fin que suministre el número de la cuenta asignada a su mandante para depositar las pensiones de arrendamiento que el arrendador se ha negado a recibir; y siendo que previa admisión y evacuación de tal prueba, se recibió oficio del referido ente gubernamental, distinguido con el N° 2016-552, de fecha 18 de noviembre de 2016, cursante a los folios 89 y 90 de la segunda pieza del expediente, donde informa que se requería el número Rif de la ciudadana DEYANIRA DE JESÚS FEMAYOR, para poder procesar la solicitud, a través del sistema SAVIL, por consiguiente no hay prueba de informes que valorar y apreciar a tales respectos en el presente fallo. Así se decide.

JUNTO AL ESCRITO DE PRUEBAS (Fol. 29-32. P-2):
 Invocó la representación actora el MÉRITO FAVORABLE DE LOS AUTOS; y siendo que estos alegatos no constituyen medios probatorios de los que expresamente están contenidos en el Código de Procedimiento Civil y en el Código Civil, conforme lo dejó asentado la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, por Sentencia de fecha 10 de julio de 2003, con ponencia del Magistrado Juan Rafael Perdomo, en el Expediente N° 03287, contenida en el Repertorio de Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia de Oscar R. Pierre Tapia, páginas 642 y 643, Tomo 7, Año IV, Julio 2003, vigente en la actualidad, tal como se determinó ut supra; razón por la cual este tribunal superior considera improcedente valorar tal alegación en el presente fallo. Así se decide.

Del análisis realizado por éste jurisdicente de alzada a los anteriores medios de pruebas, lo cual responde a una necesidad de orden, de certeza, de eficiencia y su escrupulosa observancia que representa una garantía del derecho de defensa de las partes y estando dentro del lapso de ley para cumplir con el fallo, a tenor de la previsto en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil, considera oportuno realizar una serie de consideraciones previas con el fin de abordar el mérito de fondo desde un correcto enfoque para resolver sobre lo conducente, apreciando lo siguiente:
Según el diccionario enciclopédico de derecho usual, Tomo V, de GUILLERMO CABANELLAS, la relación jurídica es todo vínculo de derecho entre dos o más personas o entre una de ellas al menos y una cosa corporal o incorporal con trascendencia en el ordenamiento vigente. De ahí que la relación arrendaticia o contrato de alquiler es aquel vínculo de derecho que se establece entre la arrendadora y la arrendataria y que, teniendo como objeto una determinada prestación, da lugar a una pluralidad de trascendencias obligacionales en el orden jurídico concreto que regula ese vínculo y sus efectos o consecuencias, dentro de un privilegio o tutela de protección limitada convencionalmente.
La acción que da inició a las presentes actuaciones está orientada a que a través del procedimiento oral se acuerde el desalojo del bien inmueble de marras por incumplimiento del contrato de alquiler ut supra analizado, con fundamento en la falta de pago del canon de alquiler, en el vencimiento del término establecido en el contrato que fue opuesto como instrumento fundamental de la pretensión, que garantiza el cumplimiento de la obligación a la cual estaba obligada a realizar la parte demandada, en la falta de obtención de los permisos ante las autoridades competentes para el funcionamiento del servicio hotelero, en el deterioro del mismo y en el incumplimiento de las obligaciones a las que se había comprometido, bajo la excepción de que al versar el alquiler sobre un hotel, este se encuentra excluido de la Ley Especial de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo de la competencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, a través del procedimiento oral; cuyas circunstancias fueron rechazadas en su totalidad por la representación de la parte demandada, al sostener en su escrito de contestación, como punto previo, que dicha relación jurídica no se encuentra excluida de la primera de dichas normativas, puesto que el inmueble alquilado es ocupado por diversas familias que lo habitan de manera permanente como sus viviendas, con un promedio de ocupación de cinco (5) hasta veinte (20) años y que son muy pocas las habitaciones que son ocupadas por viajeros o personas que requieran una para pasar la noche, por lo cual acudió y obtuvo de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, certificado de registro de vivienda, afirmando que la accionante debió agotar el procedimiento administrativo previo a la demanda de desalojo para que esta pueda prosperar ya que el uso del bien alquilado es de vivienda y no de comercio, admitiendo en la audiencia oral que si hay deterioros en el inmueble de marras por el temor que se presenta de realizar modificaciones y mejoras al pensar que van a ser desalojados.
Ante la alzada la representación de la parte actora, fue la única que presentó informes, ratificando en cuanto al fondo que el inmueble de marras fue alquilado para el uso comercial, por lo cual no puede ser amparado por la normativa especial de arrendamiento de viviendas, cuyo destino sería el ramo hotelero y no el de uso residencial, que no cumplió con la obtención de los permisos ante las autoridades competentes para el funcionamiento del servicio hotelero y que el mismo, de acuerdo a inspecciones, se encuentra con deterioros considerables en sus pinturas, pisos, boquetes en paredes techos, filtraciones.
Con vista a lo anterior se observa:
Ante la confusión relativa al ámbito de aplicación de las normas inquilinarias vigentes en nuestro ordenamiento jurídico, este juzgador considera imperativo primeramente establecer la legislación aplicar en el caso de autos, por cuanto la parte actora alega que dio en arrendamiento un local comercial de su propiedad para que opere como hotel, mientras que su contraparte afirma que el mismo es de uso residencial, por lo que se observa lo siguiente:
El Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, establece en sus artículos 1 y 3, que:
“Artículo 1.- El presente Decreto-Ley regirá el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes…” (Destacado añadido)
Artículo 3: Quedan fuera del ámbito de aplicación de este Decreto-Ley, el arrendamiento o subarrendamiento de:
a) Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados.
b) Las fincas rurales.
c) Los fondos de comercio.
d) Los hoteles, moteles, hosterías, paradores turísticos , inmuebles destinados a temporadas vacacionales o recreacionales y demás establecimientos de alojamiento turístico, los cuales estén sujetos a regímenes especiales. (Subrayado de esta alzada)
e) Las pensiones y hospedajes que acrediten su registro ante la autoridad competente…”

En ese sentido, la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Inmuebles para el Uso Comercial, pauta a tales respectos que:
“Artículo 1.- El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, rige las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios, para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial...” (Énfasis aañadido)
“Artículo 2.- A los fines de la aplicación e interpretación del presente Decreto Ley, se entenderá por “inmuebles destinados al uso comercial”, aquellos en los cuales se desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinario del establecimiento que allí funciona, independientemente de que dicho inmueble constituya una unidad inmobiliaria por sí solo, forme parte de un inmueble de mayor magnitud, o se encuentre anexado a éste. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que constituyen inmuebles destinados al uso comercial los locales ubicados en centros comerciales, en edificaciones de viviendas u oficinas, o en edificaciones con fines turísticos, de uso médico asistencial distintos a consultorios, laboratorios o quirófanos, o educacional, así como los que formaren parte, sin ser solo depósitos, de un galpón o estacionamiento. Se presumirán además inmuebles destinados al uso comercial los quioscos, stands, y establecimientos similares, aun cuando éstos no se encuentren unidos de manera permanente al inmueble donde funcionan o se ubiquen en áreas de dominio público...” (Resaltado de este despacho)
“Artículo 3.- Los derechos establecidos en este Decreto Ley son de carácter irrenunciable, por ende, todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo. En la aplicación del presente Decreto Ley, los órganos o entes administrativos, así como los tribunales competentes, podrán desconocer la constitución de sociedades, la celebración de contratos y, en general, la adopción de formas y negocios jurídicos, mediante los cuales se pretenda evadir la naturaleza jurídica arrendaticia de la relación o el carácter comercial del inmueble arrendado, debiendo prevalecer siempre la realidad sobre las formas...”
“Artículo 4.- Quedan excluidos de la aplicación de este Decreto Ley, los inmuebles no destinados al uso comercial, tales como: viviendas, oficinas, industrias, pensiones, habitaciones, residencias estudiantiles, inmuebles destinados a alojamiento turístico o de temporadas vacacionales, fincas rurales y terrenos no edificados...”

De lo anterior se colige que las normativas en cuestión regulan todas aquellas actividades que se desarrollen en los inmuebles cuya naturaleza y destino sea el uso residencial y comercial, y cuales son sus excepciones.
Ahora bien, la disposición transitoria primera de esta última normativa inquilinaria para el uso comercial, establece:
“...Todos los contratos vigentes a la fecha de entrada en vigor de este Decreto Ley, deberán ser adecuados en un lapso no mayor a seis (6) meses a lo establecido en este Decreto Ley...”

Mientras que sus disposiciones derogatorias primera y segunda pautan:
“Primera.- Se desaplican, para la categoría de inmuebles cuyo arrendamiento regula el presente Decreto Ley, todas las disposiciones del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamiento Inmobiliario, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999...”
“Segunda.- Se deroga el Decreto N° 602, mediante el cual se estableció un régimen transitorio de protección a los arrendatarios de inmuebles destinados al desempeño de actividades comerciales, industriales o de producción, del 29 de noviembre de 2013, publicado en Gaceta Oficial N° 40.305 de la misma fecha...”

En ese sentido, se entiende que la normativa en cuestión, desaplicó para la categoría locataria con carácter comercial, todo lo relativo a vivienda.
A tal respecto, se observa que el contrato de fecha 09 de agosto de 2010, que da origen a las presentes actuaciones y que riela los folios 101 al 106 de la primera pieza del expediente, analizado ut retro, las partes acordaron lo siguiente:
“… CUARTA: El inmueble objeto de este Contrato será destinado por “LA ARRENDATARIA”, para el funcionamiento de un Establecimiento Mercantil, destinado principalmente al ramo Hotelero y de otras actividades comerciales relacionadas con dicho ramo, no pudiendo ser destinado a cualquier otro uso, bajo pena de Resolución…”

En tal sentido, los contratos en el derecho moderno son de naturaleza esencialmente consensual, de modo que por lo general basta el libre consentimiento legalmente expresado para que las partes se encuentren vinculadas por el acuerdo y obligadas a cumplir las prestaciones que de el emanen. Es así que el contrato legalmente perfeccionado, como dice la norma, “…tiene fuerza de ley entre las partes…”, y, por tanto, las obligaciones que del mismo se derivan son de imperioso cumplimiento para ellas, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento, con todas las consecuencias que ello comporta. En definitiva, los contratantes están obligados a cumplir con todas y cada una de las obligaciones que nacen del contrato del mismo modo que están obligados a cumplir con la ley.
En cuanto a la ejecución de los contratos el artículo 1.160 del Código Civil, expresa:
“…Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley…”

Asimismo, es importante destacar que los contratos son regidos por el principio de la autonomía de la voluntad de las partes, el cual se encuentra establecido en el artículo 1.159 eiusdem y que dispone, tal y como se indicó con anterioridad, estos tienen fuerza de ley entre las partes, con la excepción que no sean contrarios al orden público, ni a las buenas costumbres. En base a ello, el autor JOSÉ MÉLICH-ORSINI, en su obra “Doctrina General del Contrato”, estipuló en relación al citado principio que:
“(…) las partes contratantes determinan libremente y sin intervención de la ley, pero con una eficacia que el propio legislador compara con la de la ley, los contratos que ellas celebran; y lo hacen según sus intereses particulares, sin tener que sujetarse a las reglas del Código Civil, ni en cuanto a los tipos de contratos que prevé el Código Civil, ni en cuanto a las normas especificas que éste trae para cada contrato particular. En materia contractual debe tenerse, pues, como un principio, que la mayor parte de las disposiciones legales son supletorias de la voluntad de las partes, esto es, dirigidas tan sólo a suplir el silencio o la insuficiencia de previsión de las partes.”

De los criterios jurisprudenciales que anteceden, se desprende la importancia de la interpretación que realice el juez al contrato de alquiler, dado que de la misma se verificará el procedimiento a seguir, pudiendo en caso de errar vulnerar derechos de ámbito constitucional, referentes al debido proceso y el derecho a la defensa.
Por lo que con base a los argumentos anteriores, considera este sentenciador que en el contrato de marras, las partes estipularon en forma expresa cual sería el objeto de la relación arrendaticia y el uso para el cual sería destinado, tal y como se evidencia de las cláusulas primera y cuarta del mismo, en las cuales se especificó que el arrendamiento versaría sobre un inmueble propiedad de la actora y que el mismo estaría destinado para la operación hotelera, indicándose además de ello, que no podría ser destinado para otros uso distinto, lo que permite concluir que efectivamente el uso para el cual se encuentra destinado el inmueble objeto de la pretensión es hotelera y no de residencia, por lo que dicha situación se encuadra en el supuesto de hecho, establecido en el artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, por remisión expresa del artículo 43 de la Ley para la Regulación y Control de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, quedando desechada la argumentación realizada por la representación de la parte demandada a tal respecto. Así se decide.
Ahora bien, la acción de desalojo en referencia se encuentra prevista en el artículo 40 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual nos instruye en sus literales a), c), g) e i) que, el mismo procederá por la falta de pago del canon de alquiler o condominio relavo a dos (2) mensualidades, por deterioros mayores al inmueble alquilado, por haber vencido el contrato sin que exista acuerdo de prórroga o renovación y por el incumplimiento de cualesquiera de las obligaciones que le corresponden a la arrendataria, cuya actitud pueda perturbar la eficacia de lo pactado.
En línea con lo anterior, se puede inferir del análisis realizado al acervo probatorio aportado a los autos que aún y cuando quedó demostrado que la arrendataria inició el procedimiento de consignación de los cánones ante el tribunal competente para ello, dichas consignaciones fueron realizadas hasta el mes de abril de 2012, sin que la demandada haya traído a los autos prueba alguna con la cual demostrara el pago de los demás cánones, de acuerdo con lo convencionalmente pactado, con posterioridad al mes de mayo de 2012, exclusive al mes de abril de 2016, inclusive. Ante esta situación, quedó plenamente verificado el incumplimiento por parte de la arrendataria demandada, en el pago de los cánones de arrendamiento, configurándose de esta forma el supuesto de hecho contenido en el literal a) del artículo 40 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por lo que este juzgado superior debe declarar su procedencia en derecho. Así se decide.
En lo que respecta al alegato del deterioro del inmueble, se evidencia que la demandante consignó inspección extra litem, que cursa a los folios 284 al 361 de la primera pieza del expediente e igualmente en la oportunidad probatoria correspondiente, promovió experticia dirigida al Cuerpo de Bomberos del Distrito Capital, cuya resultas riela al folio 48 de la pieza Nº 2 del expediente, en la cual se concluyó que el inmueble contiene un conjunto de deterioros distintos al uso y que constituye una condición de alto riesgo para las personas que se encuentren en el inmueble, sin que dichas probanzas hayan sido tachadas, impugnadas o contradichas por la demandada, puesto que nada consignó a los efectos de desvirtuar tal alegato, razón por cual al haber quedado plenamente demostrado el supuesto de hecho contenido en el literal c) del artículo 40 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, es por lo que este juzgador considera que dicha causal debe ser declarada con lugar. Así se decide.
En relación al ordinal g) del artículo 40 de la citada ley especial, referente al vencimiento del contrato sin que exista acuerdo de prorroga o renovación, este juzgado superior observa que la relación arrendaticia conforme lo pactado en el contrato tendría una duración de tres años, a partir del 01 de abril de 2010 hasta el 31 de marzo de 2013, sin embargo, la parte accionante pretende el pago de los cánones de arrendamiento causados desde el mes de mayo de 2012 hasta abril de 2016, y los que se sigan causando hasta tanto se declare la firmeza de la decisión, lo que permite inferir que en dicho contrato operó la tácita reconducción, por lo tanto mal podría declararse el desalojo por el vencimiento del contrato, por lo que este sentenciador debe declarar la improcedencia de tal pedimento. Así se decide.
Con respecto al pago de los cánones de arrendamiento causados, desde el mes de mayo de 2016 hasta que se declare la firmeza de la sentencia, este juzgado superior observa que tal y como se indicó con anterioridad, al haber quedado demostrado el incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento demandados, así como la reconducción del contrato, se ordena a la parte demandada, el pago de los meses que se sigan causando desde el mes de mayo de 2016 hasta que se declare definitivamente firme presente decisión, a razón de veinticinco bolívares (Bs. 25,00). Así se decide.
En lo que respecta a la indexación o corrección monetaria solicitada en el libelo de demanda, considera este juzgado superior que al tratarse de un derecho real que no fue satisfecho por incumplimiento de la contraparte, hace plenamente aplicable la misma sobre la cantidad de novecientos bolívares (Bs. 900,00), por concepto de cánones vencidos y no pagados, a fin de ajustar el monto debido al valor actual para el momento del pago que tiene la moneda, el cual deberá computarse desde la fecha de admisión de la demanda hasta que la presente sentencia quede definitivamente, la cual será calculada mediante experticia complementaria ordena por el tribunal, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela, cuyo dictamen formará parte integrante del dispositivo de la presente sentencia, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.
En relación al desalojo de los tres (3) locales dados en subarrendamiento conforme lo alegado por la actora en su escrito libelar, este juzgado superior observa que en el contrato de marras en la cláusula octava quedó plenamente autorizado que la arrendataria podría subarrendar, por lo tanto es imperativo indicar que dicho requerimiento involucra el derecho de terceras personas que no formaron parte del proceso, razón por la cual aún y cuando se declaró la procedencia del desalojo conforme a los literales a) y c) del artículo 40 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, debe este juzgador declarar la improcedencia de tal petición, por cuanto los mismos no fueron llamados a juicio. Así se decide.
Finalmente, este órgano jurisdiccional superior, en el ejercicio de sus funciones, bajo el amparo de una ley justa, equilibrada y protectora de la seguridad de los derechos de las partes involucradas y conforme a las disposiciones consagradas en el artículo 49 de la Carta Magna, en concordancia con el artículo 257 eiusdem, en su misión constitucional de otorgar tutela efectiva, considera necesario señalar que en caso de una eventual ejecución de la sentencia, el juez ejecutor deberá actuar con prudencia y salvaguardar el derechos de los terceros que pudiesen ser afectados. Así se decide.
Por tal razón, tomando en cuenta los criterios de justicia y de razonabilidad señalados ut supra y con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al juez a interpretar las instituciones jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el sistema social de derecho y que persiguen hacer efectiva la justicia, inevitablemente se debe declarar PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación presentado por la representación de la parte demandada, PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de desalojo interpuesta por la parte actora y la consecuencia legal de dicha situación es MODIFICAR el fallo recurrido, conforme las determinaciones señaladas ut retro; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia, con arreglo al contenido del ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Así finalmente lo determina éste Operador Superior del Sistema de Justicia.
DE LA DISPOSITIVA
Por todas las consideraciones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso ordinario de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte demandada, ciudadana DEYANIRA DE JESÚS FEMAYOR MARCANO, contra la decisión definitiva emitida oralmente en fecha 29 de marzo de 2016, por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la referida Circunscripción Judicial y su extenso en fecha 21 de abril de 2016, la cual queda modificada conforme los términos expuestos.
SEGUNDO: IMPROCEDENTE la solicitud de inadmisibilidad de la apelación bajo estudio, invocada ante esta alzada por la representación judicial de la parte actora y por vía de consecuencia la providencia de fecha 10 de mayo de 2017, dictada por el a quo, oyendo la misma en ambos efectos, se tiene firme.
TERCERO: IMPROCEDENTE el argumento de inclusión de la presente acción dentro la Ley Especial para el Arrendamiento de Viviendas, invocado por la representación de la parte demandada.
CUARTO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de DESALOJO intentada por la ciudadana NATALIA TOPORKOVA, de nacionalidad rusa, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número E-82.243.826, contra la ciudadana DEYANIRA DE JESÚS FEMAYOR MARCANO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V-8.487.390, conforme las determinaciones ut supra.
QUINTO: Se condena a la parte demandada, ciudadana DEYANIRA DE JESÚS FEMAYOR MARCANO, desalojar y hacer entrega material real y efectiva, libre de bienes y personas, el inmueble destinado a la prestación de servicio hotelero, constituido por el local comercial distinguido con el número 1.636, situado entre las Esquinas Llaguno a Cuartel Viejo, Avenida Baralt, en jurisdicción de la Parroquia Altagracia del Municipio Libertador del Distrito Capital, cuyos linderos son por el NORTE: Con casa y solar que es o fue de Josefina Antonia Barceló, en treinta metros con treinta y tres centímetros (30,33 mts.), por el SUR: Con casa y solar que es o fue de Alfredo Becker en treinta metros con setenta centímetros (30,70 mts), por el ESTE: Con casa que es o fue de Pedro Ramos en trece metros con noventa centímetros (13,90 mts) y por el OESTE: La que da su frente, con avenida Rafael María Baralt en trece metros con ochenta centímetros (13,80 mts.); que tuvo originariamente un área aproximada de cuatrocientos veintitrés metros con sesenta y seis centímetros cuadrados (423,66 mts.2) y en la actualidad cuenta con cuatrocientos veinte metros con siete centímetros cuadrados (420,07 mts.2) y que para el ensanche de la avenida Rafael María Baralt, por el lindero Oeste se cedió gratuitamente una franja de terreno de ciento cincuenta y ocho metros (158 mts.) al Centro Simón Bolívar, protocolizada ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 07 de diciembre de 1966, bajo el N° 23, tomo 19, Protocolo Primero, exhortándose el respeto debido de los derechos de terceros que pudiesen verse vulnerados al momento de ejecutarse el presente fallo.
SEXTO: Se ordena el pago de la cantidad de novecientos bolívares (Bs. 900,00) por concepto de los cánones de arrendamientos demandados como insolutos, relativos a los meses de mayo de 2012 al mes de abril de 2016, a razón de veinticinco bolívares (Bs. 25,00) cada mensualidad.
SÉPTIMO: Se ordena el pago de los cánones de arrendamiento insolutos que se sigan causando a partir del mes de mayo de 2016, hasta que se declare definitivamente firme la presente decisión, a razón de veinticinco bolívares (Bs. 25,00) cada mensualidad.
OCTAVO: Se ordena la indexación sobre la cantidad de novecientos bolívares (Bs.F 900,00) condenada a pagar por concepto de los cánones de arrendamientos demandados como insolutos, mediante experticia complementaria del fallo, desde la fecha de admisión de la demanda, a saber, 23 de mayo de 2017, hasta que el presente fallo quede definitivamente firme, de acuerdos a los índices de Precios al Consumidor para el ámbito nacional, la cual formará parte integrante de este dispositivo, conforme a lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.
NOVENO: Se declara IMPROCEDENTE el desalojo de los tres (3) locales comerciales que forman parte integrante del inmueble arrendado, dado en subarrendamiento por la demandada, conforme lo explanado en la presente decisión.
DÉCIMO: No hay especial condenatoria en costas dada la naturaleza de la presente decisión.
Publíquese, regístrese, diarícese y en su oportunidad legal remítase el expediente.
Dada, firmada, sellada y publicada en la sala de despacho del Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintitrés (23) días del mes de octubre de dos mil diecisiete (2017). Años: 207° de la Independencia y 158° de la Federación.
EL JUEZ,

LA SECRETARIA,
DR. JUAN CARLOS VARELA RAMOS

ABG. AURORA J. MONTERO BOTUCHER

En esta misma fecha, siendo las doce del mediodía (12:00 p.m.), previo anuncio de Ley, se publicó, registró y se agregó la anterior decisión en la sala de despacho de este juzgado.
LA SECRETARIA,


ABG. AURORA J. MONTERO BOTUCHER













JCVR/AJMB/PL-B.CA
ASUNTO: AP71-R-2017-000497
ASUNTO ANTIGUO: 2017-9638


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