Decisión Nº AP71-R-2017-000498 de Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Transito (Caracas), 14-07-2017

EmisorJuzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Transito
PonenteBella Dayana Sevilla Jimenez
Número de expedienteAP71-R-2017-000498
Tipo de procesoDesalojo
Número de sentencia0106-2017(DEF.)
TSJ Regiones - Decisión


REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA





EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS


EXP. Nº AP71-R-2017-000498

PARTE ACTORA: IVAN ALFONZO POLEO VEROES, mayor de edad, venezolano, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V- 3.718.845.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: WILMARY LÓPEZ MARTINEZ, abogada inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 129.841.
PARTE DEMANDADA: MELVIN ALEXANDER URDANETA SOTO, mayor de edad, venezolano, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número 11.035.366.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ELIBETH CAROLINA TERAN CHAVEZ, abogado inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 193.190.
MOTIVO: DESALOJO. (Sentencia definitiva)
SENTENCIA RECURRIDA: Sentencia de fecha 17 de marzo de 2016, proferida por el Tribunal Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
I
Antecedentes.
Comenzó la presente demanda, mediante escrito libelar presentado en fecha 30 de junio de 2016, por la abogada Wilmary López Martínez, apoderada judicial del ciudadano Iván Alfonso Poleo Veroes, correspondiéndole conocer de la misma al Tribunal Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien la admitió en fecha 04 de julio de 2016, conforme al procedimiento ordinario, ordenando al mismo tiempo el emplazamiento respectivo.
En fecha 02 de noviembre de 2016, se hizo constar en autos la citación del ciudadano Melvin Alexander Urdaneta.
En fecha 04 de noviembre de 2016, el ciudadano Melvin Alexander Urdaneta, parte demandada, dio contestación a la demanda.
Por auto de fecha 16 de noviembre de 2016, el juzgado a quo, admitió las pruebas promovidas por la parte actora y la parte demandada en su debida oportunidad, y negó la admisión de la prueba de Inspección Judicial promovida por la parte demandada por cuanto la misma no guarda relación con los hechos discutidos en la controversia.
En fecha 17 de marzo de 2016, el Tribunal Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia definitiva en la presente causa, resolviendo lo siguiente:

…omissis…
“- II -
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Que señala el actor que el 01 de junio de 2009 el ciudadano Iván Alfonso Poleo Veroes suscribió con el ciudadano Melvin Alexander Urdaneta Soto contrato de arrendamiento.
Que en la cláusula primera del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, señala lo siguiente: (…)”El arrendador da en arrendamiento al arrendataria un inmueble constituido por la oficina numero 6-6 ubicado en el SECTO PISO del edificio “River suites” ubicado en este ciudad de Caracas, en jurisdicción de la parroquia El Recreo, departamento Libertador, de la trascripción de la cláusula in comento se evidencia que en el mismo se dio en arrendamiento in comento se evidencia que en el mismo se dio en arrendamiento una “OFICINA” QUE NO SE LE PODRIA DAR UN USO DISTINTO AL DE oficina POR SER INCOHERENTE QUE SE ALQUILE UNA OFICINA PARA VIVIENDA, MOTIVO POR EL CUAL SE DEBE ESTABLECER que en el presente caso el objeto del contrato es una oficina siendo el uso el mismo para el cual fue arrendado, motivo por el cual esta sentenciadora declara improcedente dicho alegato y así se establece.
En la cláusula segunda se estableció el canon de arrendamiento mensual convenido es por la cantidad de TRES MIL CUATROCIENTOS BOLIVARESEXACTOS (Bs. 3.400,00) que el arrendatario se obliga a pagar a el arrendador o a su orden dentro de los primeros cinco (05) días siguientes al vencimiento de cada mes, comenzando a regir desde el día primero (01) de junio de 2009…”
Que desde hace un año desde hace aproximadamente el arrendatario de manera irresponsable convirtió la oficina 6-6 en su sitio de vivienda sin tener ningún tipo de autorización escrita ni verbal por parte de su mandante, hecho del cual tuvo conocimiento el ciudadano Iván Alfonso Poleo Veroes por el vigilante del edificio quien le comunico que veía en una situación irregular al ciudadano MELVIN ALEXANDER URDANETA SOTO, quien llevo a vivir a la oficina a su compañera sentimental hecho que de igual manera no fue autorizado por le legitimo propietario del inmueble, lo cual contraviene totalmente el uso autorizado para la misma, por lo que le fue rescindido el contrato de manera verbal el contrato de arrendamiento privado suscrito solicitándosele la desocupación del inmueble a finales de año 2015, sin embargo hasta la presente fecha la misma no se ha efectuado lo que motivo a su representada a acceder a la vía judicial con el fin de recuperar la tenencia física de su inmueble.
La parte demandada cuando contesta la demanda señala que en fecha 01 de junio de 2009 suscribió contrato de arrendamiento, fijado al efecto los términos del contrato de arrendamiento, el canon de arrendamiento, el termino de la relación contractual- que posteriormente se torno a tiempo indeterminado por vigencia de la figura jurídica de la tacita reconducción, las obligaciones y responsabilidades por deterioro, las formas de terminación de la responsabilidad por deterioro, las formas de determinación de la relación contractual, así como la obligación de contratación de lo servicios, suscritos el contrato y ante la ruptura irreconciliable de su relación matrimonial que finalmente termino en divorcio, procedió a mudarse al inmueble junto a su compañera sentimental, el cual se convirtió en su residencia permanente junto con su nueva compañera sentimental con la cual procreo dos hijos de 7 y 4 años, quienes residen junto a su persona en el inmueble del cual se solicita el desalojo.
Que resulta falso y por tal razón negó rechazo y contradijo que los hechos relativos al primigenio uso del inmueble alegado por la representación judicial de la parte actora –oficina- así como el argumento referido a la modificación del uso del inmueble, no consensuado por el arrendados.-
PARA DECIDIR ESTE TRIBUNAL APRECIA:
Planteada si la controversia y vistos los alegatos de las partes, este tribunal considera oportuno citar el artículo 34 literal D del Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario, el cual copiado textualmente establece:
(Omissis)
Del texto de la norma precedente se evidencia claramente los dos elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción de desalojo, a saber:
1.- La existencia de un contrato bilateral verbal o escrito a tiempo indeterminado-
2.- El incumplimiento de la parte demandada respecto al hecho que la misma hubiese destinado el inmueble a usos deshonestos o hubiese cambiado el uso o destino del mismo, sin el consentimiento previo del demandado o por escrito de arrendador.
De suerte que, a los fines de determinar la procedencia de la acción de desalojo incoada en este caso, este juzgadora pasa a revisar la verificación de cada uno de los elementos anteriormente destacados.
En cuanto al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral verbal o escrito indeterminado, observa el tribunal que la actora trajo a los autos, contrato de arrendamiento, el cual ya fue objeto de valoración, y del que se desprende, que la relación arrendaticia se convirtió a tiempo indeterminado, toda vez que en su cláusula tercera se estableció como duración de contrato un (01) año fijo, que vencido dicho lapso, opero de pleno derecho la prorroga legal, con lo cual se concluye que la relación de arrendamiento es tiempo determinado, por lo que le es aplicable el fundamento contenido en el articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y así se establece.
Como consecuencia de lo anterior, y probada la existencia de la relación contractual arrendaticia alegada en el libelo de la demanda por la parte actora, pasa analizar el segundo de los requisitos de procedencia de la acción de desalojo, es decir el cambio de uso o destino del inmueble que se pacto en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador; al respecto la parte demandante a los fines de probar tal afirmación de hecho, alega que en la cláusula primera del contrato de arrendamiento se estableció:
(Omissis)
De la cláusula antes transcrita se aprecia que el objeto del contrato era una “oficina”, que la parte demandada cuando contesta reconoce que procedió a mudarse al inmueble junto a su compañera sentimental, el cual se convirtió en su residencia permanente junto a su familia, que de lo antes señalado se aprecia que el uso o destino dado al inmueble inicialmente, fue cambiado ya que, allí funciona algo distinto a lo que fue pactado en el contrato suscrito por las partes. Y así se decide.
Así las cosas es forzoso para este Tribunal declarar con lugar la presente demanda de desalojo que incoara el ciudadano Iván Alfonso Poleo Veroes en contra de Melvin Alexander Urdaneta Soto.
V
DISPOSITIVO
De conformidad con los fundamentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la pretensión de Desalojo incoada incoara(sic) el ciudadano Iván Alfonso Poleo Veroes en contra de Melvin Alexander Urdaneta Soto, plenamente identificados al inicio del presente fallo, y en consecuencia, de ello se condena a la demandada a:
PRIMERO: Hacer entrega el inmueble constituido por una oficina identificada con el numero 6-6 ubicado en el SEXTO piso del edificio “River Suites” ubicado en esta ciudad de Caracas, en jurisdicción de la parroquia El Recreo, departamento Libertador del Distrito Capital, en la avenida Orinoco.
SEGUNDO: De conformidad con el artículo 274 del Código de procedimiento civil, se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en esta instancia.
TERCERO: Por cuanto la presente sentencia se dicta fuera del lapso, se ordena la notificación de las partes, de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 del código de procedimiento civil…”


La anterior decisión, fue apelada en fecha 11 de mayo de 2017 por el abogado Manuel Mezzoni, apoderado judicial del ciudadano Melvin Alexander Urdaneta Soto. Recurso que oyó en ambos efectos el a quo, mediante auto de fecha 15 de mayo de 2017.
Posteriormente, se recibió en esta Alzada la presente causa, previa distribución que hiciera la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en virtud del recurso de apelación ejercido contra la referida decisión.
En fecha 19 de mayo de 2017, se recibió el presente expediente y por auto de fecha 25 de ese mismo mes y año, se ordeno devolver el expediente al tribunal de la causa a los fines de que fueran subsanados los errores incursos en el expediente.
Por auto de fecha 26 de junio de 2017, se le dio entrada al presente expediente y se fijó el décimo (10mo) día de despacho siguiente a la última de las fechas reseñadas, a los fines de dictar sentencia.
II
Limites de la controversia.

De la demanda.

La abogada Wilmary López Martínez, apoderada judicial de la parte actora, en su escrito libelar alegó los siguientes hechos con relevancia jurídica en este asunto:
Que el ciudadano Iván Alfonso Poleo Veroes es propietario de un inmueble constituido por: “…la oficina numero 6-6, ubicada en el piso 6 del Edificio “River Suites” ubicado en la Avenida Orinoco, parroquia El Recreo Municipio Libertador del Distrito Capital, la cual consta de un (01) hall de entrada, Kitchinette, baño, sala de espera, una oficina con baño y cliset, con los siguientes linderos: NORTE: pasillo de circulación o corredor del piso respectivo, oficina 5 y oficina 7 del piso respectivo, SUR: fachada del edificio, ESTE: Oficina 5 de la planta respectiva y OESTE: Oficina 7 de la planta respectiva. A este inmueble le corresponde un (01) puesto de estacionamiento distinguido con el Nº 6-6…”
Señaló, que en fecha 01 de junio de 2009 el ciudadano Iván Poleo Veroes, suscribió un contrato de arrendamiento sobre el inmueble antes descrito, con el ciudadano Melvin Alexander Urdaneta Soto, y afirmó que dicho ciudadano al principio de la relación contractual mantuvo una conducta cónsona con la de buen arrendatario, y que utilizó el inmueble arrendado para el uso y destino otorgado tanto por las autoridades competentes como por el arrendador
Afirmó el apoderado actor, que el ciudadano Melvin Alexander Urdaneta Soto, convirtió la oficina 6-6 en su sitio de vivienda sin tener ningún tipo de autorización escrita ni verbal por parte de su mandante. y afirmó que tuvo conocimiento de ese hecho, porque el vigilante del edificio le comunicó que veía en una situación irregular al demandado , quien llevó a vivir a la oficina a su compañera sentimental, hecho que tampoco fue autorizado por el propietario.
Sostiene el apoderado actor que, su mandante al tener conocimiento del cambio de uso del cual estaba siendo objeto el inmueble, intentó comunicarse con el demandado vía telefónica, con el fin de solventar dicha situación y que esos intentos fueron nugatorios.
Afirmó que su representado se traslado hasta el edificio River Suites y constató que el ciudadano Melvin Alexander Urdaneta Soto, estaba viviendo en la oficina 6-6 de su propiedad, lo cual contraviene a su decir, el uso autorizado para la misma, por lo que rescindió de manera verbal el contrato de arrendamiento, solicitando la desocupación del inmueble a finales del año 2015.
Razones por la cual procedió a demandar el desalojo del inmueble todo de conformidad con lo establecido en el articulo 40 literal D de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Finalmente, solicitó que la demanda fuese declarada con lugar.

De la contestación de la demanda.

En fecha 04 de noviembre de 2016, el ciudadano Melvin Alexander Urdaneta Soto, asistido por la abogada Elibeth Corolina Teran Chávez, dio contestación al fondo de la demanda en los siguientes términos:
Que la abogada Yolimar Carpavire, quien era abogada del actor, le ofreció en arrendamiento el inmueble objeto de la presente causa, el cual se materializo a través de contrato suscrito en fecha 1° de junio de 2009.
Que procedió a mudarse al inmueble arrendado, el cual lo convirtió en su residencia permanente junto a con nueva compañera sentimental, con la cual procreó dos hijos, quienes asegura, residen junto a el en el inmueble cuyo desalojo es demandado.
Afirmó que es cierto que, es arrendatario del hoy acciónate en el inmueble descrito en la demanda y la fecha de suscripción del contrato que rige la relación locativa existente entre las partes, así como la ausencia de su temporalidad.
Que resulta falso y por tal razón, negó, rechazó y contradijo, los hechos relativos al primigenio uso del inmueble, alegado por la representación judicial de la parte actora, -de oficina-, así como el argumento referido a la modificación del uso del inmueble no consensuado por el arrendador.
En el capitulo titulado, “DE LA INADMISIBILIDAD DE LA PRESENTE ACCIÓN POR LOS TRAMITES ESTABLECIDOS EN LA LEY DE REGULACION DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS PARA USO COMERCIAL”, señaló que desde el inicio de la relación arrendaticia, su contraparte tuvo consciente del uso de vivienda que se le daría al inmueble, no obstante a la descripción física del mismo, y afirmó, que en el edificio River Site más del 90% de los inmuebles han sido destinado a vivienda, con posterioridad a la modificación de la denominación del edificio de “OFICENTRO ORINOCO” a “RIVER SUITES”. Por ello, aseguró que su contraparte con la sola intención de burlar las prerrogativas de ley que le corresponde a la parte demandada en una acción de desalojo de inmueble destinado a vivienda, ha argumentado y propuesto una acción por los tramites establecidos en la Ley para la Regularización de Arrendamientos Inmobiliarios para Uso Comercial, lo cual hace inadmisible la acción a su entender, pues, no se cumplieron con los procedimientos administrativos previos para intentar una demanda de desalojo que amenaza perder la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda por parte de los ocupantes, tenedores, poseedores por causa de medidas judiciales, bien cautelares o ejecutivas que signifiquen la desposesión , desalojo o pérdida de la tenencia.
En el capitulo titulado “AUSENCIA DE DETERMINACION DE USO EN EL CONTRATO QUE RIGE LA RELACIÓN LOCATIVA”, señaló que en el caso de marras, la accionante no esgrimió en su libelo argumento alguno en relación al uso concedido por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, o en su defecto a las reglas de condominio que rigen el inmueble dado en arrendamiento, con lo cual subsiste de cara a la argumentación expuesta en el escrito libelar, el supuesto de procedencia referido a las estipulaciones contractuales, sin que sea posible al administrador de justicia en la presente causa, suplir a la parte actora y analizar la procedencia de un supuesto distinto argumentado por ella.
Indicó que en el contrato de arrendamiento no existe una cláusula que determine el uso que asume el arrendador debe dársele al inmueble que allí se describe.
Respecto a este capitulo, finalmente señaló que en ninguna parte del contrato que rige la relación arrendaticia fue determinado o reservado un uso especial para el inmueble dado en arrendamiento, y que por ello, carece de lógica y sustento jurídico el argumento sostenido en el libelo de la acción, y lo cual a su decir, es suficiente para declarar improcedente la acción propuesta.
Finalmente, solicitó que la demanda sea declarada inadmisible de manera sobrevenida o en su defecto sea declarada sin lugar la acción.

III
Fundamentos de la apelación.

De la parte demandada.

Una vez estando a derecho la parte demandada de la sentencia definitiva dictada en este proceso, procedió a ejercer recurso de apelación contra la misma, y entre los fundamentos de su apelación, señaló que el tribunal de la causa es incompetente en razón de la cuantía, por falta de estimación de la demanda, pues, afirmó que su contraparte no estimó el valor de la demanda.
Por otra parte, delató que existe una violación del debido proceso porque el juez suplió de oficio la fundamentación legal de la demanda y la indeterminación del término del contrato, ya que en el libelo de la demanda, según sus dichos, se omitió todo lo relativo al vencimiento, prórroga o indeterminación.
Y, finalmente, denunció la subversión del proceso, pues aseguró, que en el presente caso se alquiló un inmueble zonificado para oficina en fecha 01 de junio del año 2009, pero, que no se estableció en el contrato cual era el uso de él, y que desde esa fecha hasta el 04 de julio de 2016, fecha de admisión de la demanda, han transcurrido 7 años, y que durante los primeros 06 años, el arrendador estuvo de acuerdo con la presencia de su representado en el inmueble. Por ello que, aseguró que el juez sin cerciorarse del uso del inmueble que hizo su representado, eligió un procedimiento que pudo haber sido diferente.

De la parte actora.

Estando la presente causa en esta Alzada, la abogada Wilmary López Martínez, apoderada judicial de la parte actora, presentó escrito de alegatos en fecha 11 de los corrientes, señaló respecto a la incompetencia por la cuantía alegada por su contraparte, que la misma es improcedente en esta instancia y en virtud de ello invocó el articulo 60 del Código de Procedimiento Civil.
Asimismo, señaló que de considerarse cierta que en la demanda debió establecerse la cuantía de la misma, el a quo, sigue siendo el competente para conocer de la causa, por cuanto son los tribunales de municipio los competentes para conocer de las demandas que no excedan de 3000 unidades tributarias, y que al calcularse los cánones de arrendamiento equivalente a un año del inmueble objeto de arrendamiento el mismo asciende a la cantidad de sesenta mil bolívares, equivalente a 352,94 unidades tributarias para el momento en que se dio inicio a este procedimiento judicial.
Asimismo, afirmó que el contrato se indeterminó, por cuanto se estableció como tiempo de duración un año fijó que venció en el año 2010, en virtud de no haberse solicitado en dicho momento el desalojo del inmueble donde se mantuvo el demandado en posesión, operando así, la tacita reconducción. .
Finalmente solicitó que se declare sin lugar la apelación ejercida contra la sentencia dictada en fecha 17 de marzo de 2017 por el Juzgado Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

IV
Pruebas aportadas al proceso.

Conforme a las normas establecidas en el articulo 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo normado en el articulo 1.354 del Código Civil, es deber de las partes probar sus respectivas afirmaciones a través de probanzas capaces de generar elementos de convicción en esta Juzgadora para dictar una decisión conforme a lo alegado y probado en autos, ello por mandamiento del articulo 12 de la citada norma adjetiva, y en tal sentido, quien se pronuncia pasa a emitir pronunciamiento expreso sobre las pruebas aportadas al proceso, conforme a lo establecido en el articulo 509 del Código Civil adjetivo.
Con el escrito libelar se produjeron las siguientes documentales:
1. Marcado “A” Copia certificada de instrumento poder debidamente autenticado ante la Notaria Publica Trigésima Primera de Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 25 de enero de 2016, dicha instrumental no fue desconocida ni tachada, razón por la cual se le otorga el valor probatorio que de ella emana conforme a la norma contenida en el articulo 1.363 del Código Civil en concordancia con lo normado en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, y con ella se evidencia la representación que se atribuye la ciudadana Wilmary López Martínez abogada en ejercicio inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 129.841, como apoderada judicial del ciudadano Iván Alfonso Poleo Veroes. Y en ese sentido es apreciada dicha documental.
2. Marcado “B” copia simple de documento de propiedad del inmueble debidamente autenticado ante la Oficina Subalterna de Registro del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal, bajo el numero 17, Tomo 10 protocolo 1º, en fecha 09 de noviembre de 1998, esta instrumental no fue desconocida ni impugnada por la parte demandada, razón por la cual se le otorga el valor probatorio que de ella emana de conformidad con lo normado en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, teniéndose como fidedigno su contenido, y con el cual se demuestra que las sociedades mercantiles Inversiones 82.301, C.A., Inversiones 82.302, C.A., Inversiones 82.303, dieron en venta pura y simple al ciudadano Ivan Alfonzo Poleo Veroes, la oficina numero 6-6 ubicada en el piso 6 del Edificio “River Suites” ubicado en la Avenida Orinoco, parroquia El Recreo Municipio Libertador del Distrito Capital, la cual consta de un (01) hall de entrada, Kitchinette, baño, sala de espera, una oficina con baño y cliset, con los siguientes linderos: NORTE: pasillo de circulación o corredor del piso respectivo, oficina 5 y oficina 7 del piso respectivo, SUR: fachada del edificio, ESTE: Oficina 5 de la planta respectiva y OESTE: Oficina 7 de la planta respectiva. Y en ese sentido es apreciada dicha documental.
3. Marcado “C” original de contrato privado de arrendamiento suscrito por el ciudadano Ivan Poleo Veroes por medio del cual le da en arrendamiento al ciudadano Melvin Alexander Urdaneta Soto un inmueble, esta instrumental no fue desconocida ni tachada por la contraparte del promovente e igualmente su existencia fue admitida por el accionado de autos, por lo tanto, su existencia no es controvertida, sin embargo, de dicha documental se desprenden las cláusulas que rigen la relación contractual, razón por la cual se le otorga el valor probatorio que de ella emana de conformidad con lo normado en el articulo 1.363 del Código Civil, y seguidamente pasa este tribunal a transcribir parcialmente cada una de las cláusulas sobre la cual se rige el contrato suscrito por las partes.
“PRIMERA: El Arrendador da en arrendamiento al Arrendatario un inmueble constituido por la oficina numero 6-6, ubicada en el SEXTO PISO, del edificio “RIVER SUITES” ubicado en la ciudad de Caracas, en jurisdicción de la Parroquia El Recreo, Departamento Libertador del Distrito Capital, en la Avenida Orinoco, la oficina forma parte del Edificio comprendido dentro de los linderos y medidas que señala el Documento de Condominio, y consta de las siguientes dependencias: Un (01) hall de entrada, kitchinette, baño, sala de espera, una oficina con baño y closet, cuyos linderos y demás características definidas en el respectivo Documento de Condominio y las cuales procedemos a identificar: (…)
SEGUNDA: El canon de arrendamiento mensual convenido es por la cantidad de TRES MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 3.400,00) que el arrendatario se obliga a pagar a El Arrendador o a su orden dentro de los primeros (5) días siguientes al vencimiento de cada mes, comenzando a regir desde el día primero (01) de Junio de 2.009. El deposito mensual será depositado en la cuenta corriente de la Ciudadana Yolimar Carparive, titular de la cédula de identidad N°V-6.227.538, en la cuenta corriente N° 0131 0378 34 3783020129 del Banco Banesco. Queda expresamente entendido que la falta de pago oportuno del canon de arrendamiento, dará derecho a El Arrendador a cobrar intereses por mora y gastos de cobranzas por concepto de financiamiento y manejo de su cuenta. TERCERA: El presente contrato de arrendamiento a tiempo determinado tendrá una duración de un (1) año fijó. CUARTA: Este contrato es esencialmente Intuito Personae, en consecuencia, El arrendatario no podrá ceder, traspasar o sub-arrendar en ninguna forma el inmueble ni este contrato, sin el previo consentimiento dado por escrito por el Arrendador. El incumplimiento de lo aquí convenido dará derecho a El Arrendador a pedir la resolución de este contrato y a exigir la entrega del inmueble arrendado, mas los daños y perjuicios a que hubiere lugar. El Arrendatario continuará siendo responsable de las obligaciones que le impongan este contrato hasta la entrega del inmueble en las condiciones estipuladas en el documento. QUINTA: El Arrendador no se hace responsable por los daños y perjuicios que puedan sufrir El Arrendatario, o terceras personas, por concepto de deterioro o ruina del inmueble ya que El Arrendatario por escrito y tan pronto sea conocido por el cualquier daño o indicio de algo que pueda afectar el inmueble y será responsable por su negligencia en el cumplimiento de esta obligación. (…) SEXTA: Ambas partes convienen expresamente que toda notificación dirigida por El Arrendador a El Arrendatario podrá ser practicada por una cualquiera de los siguientes medios; (…) SEPTIMA: Es por cuenta de El Arrendatario contratar con quien le corresponda los servicios de agua, electricidad, gas, aseo urbano, siendo tales de su cuenta y riesgo sin que El Arrendador contraiga responsabilidad alguna al respecto, siendo la excepción del recibo de Condominio que lo cancelara el arrendador. OCTAVA: El Arrendador declara haber recibido en este mismo acto por parte de El Arrendatario la cantidad de TRECE MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 13.600,00) en calidad de Pago de TRES (03) MESES DE DESPOSITO Y UN (1) MES ADELANTADO. NOVENA: Las partes manifiestan su conformidad con todas y cada una de las cláusulas que aquí se exponen y en señal de conformidad con todas y cada una de las cláusulas que aquí se exponen y en señal de conformidad firman al pie de este documento. Para todos los efectos se elige como domicilio especial la Ciudad de Caracas, a la Jurisdicción de cuyos Tribunales declaramos someternos. (…)

4. Marcado “D” copia fotostática de cédula de identidad del ciudadano Melvin Alexander Urdaneta Soto, esta instrumental constituye una copia simple de un documento publico administrativo que no fue impugnado, sin embargo, el tribunal la desecha porque en modo alguno resulta pertinente para resolver el merito de la controversia. Y así se establece.

Con la contestación de la demanda se incorporaron las siguientes documentales.
5. Riela al folio 53 copia simple de acta de nacimiento de una niña cuya identidad se omite por tratarse de un menor de edad, ello conforme a las normas que rige la Jurisdicción Especial del Niño, Niña y Adolescente; esta instrumental en modo alguno fue impugnada, razón por la cual se le otorga el valor probatorio que de ella emana de conformidad con lo normado en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, y con la cual se desprende que la menor de edad identificada en dicha acta es hija de los ciudadanos Amileidy De Los Ángeles Zanotty Tovar y Melvin Alexander Urdaneta Soto, y que nació en día 03 de octubre de 2012, y en ese sentido es apreciada.
6. Riela al folio 54 copia simple de acta de nacimiento de un niño cuya identidad se omite por tratarse de un menor de edad, ello conforme a las normas que rige la Jurisdicción Especial del Niño, Niña y Adolescente; esta instrumental en modo alguno fue impugnada, razón por la cual se le otorga el valor probatorio que de ella emana de conformidad con lo normado en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, y con la cual se desprende que el menor de edad identificado en dicha acta es hijo de los ciudadanos Amileidy De Los Ángeles Zanotty Tovar y Melvin Alexander Urdaneta Soto, y que nació en día 20 de septiembre de 2009. Y en ese sentido es apreciada.
7. Riela al folio 55 al 71 copia simple de documento de condominio debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Publico del Municipio Libertador del Distrito Federal, el 2 de septiembre de 1998, bajo el Nº 9, Tomo 22, Protocolo primero; esta instrumental en modo alguno fue impugnada, razón por la cual se le otorga el valor probatorio que de ella emana de conformidad con lo normado en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, y del cual se desprende que la edificación a que se refiere este documento de condominio se denomina “River Suite”, y que la edificación está constituida, según dicho documento, por oficinas y locales. Y en ese sentido es apreciada.
8. Riela al folio 72 al 75 copia certificada de sentencia de separación de cuerpos proferida por el Tribunal Primero de Primera Instancia de Mediación y Sustanciación de Protección de Niños Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda con Sede en los Teques en fecha 28 de febrero de 2011 y copia certificada del auto de ejecución de fecha 17 de mayo de 2011, emitido por dicho tribunal, en el referido instrumento actúan como solicitantes los ciudadanos Melvin Alexander Urdaneta y Adriana Patricia Cuellar Hernández, y en el cual se declaró la conversión en divorcio; esta instrumental en virtud que no fue tachada, se le otorga el valor probatorio que de ella emana de conformidad con lo normado en el articulo 1.357 del Código Civil en concordancia con el primer aparte del articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de ella solo se puede evidenciar que el demandado obtuvo una sentencia de conversión en divorcio en la fecha antes mencionada y que la misma quedó definitivamente firme. Y en ese sentido es apreciada.
9. Riela al folio 77 al 80 copia certificada de documento de propiedad, protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal, bajo el numero 21, Tomo 10 protocolo 1º, en fecha 09 de noviembre de 1998, esta instrumental constituye un documento publico que no fue objeto de tacha, sin embargo, dicha documental en modo alguno resulta pertinente para resolver el merito de la presente controversia, toda vez que el mismo corresponde al documento de propiedad de la oficina identificada con el número 7-4. Y así se establece.
En la oportunidad del lapso probatorio se evacuaron los siguientes medios probatorios.
10. Marcado “A”, copia simple de certificado de solvencia, correspondiente a la oficina 6-6, ubicada en la Avenida Orinoco, Urbanización Bello Monte, Edificio River Suite, esta instrumental en modo alguno fue impugnada, razón por la cual se le otorga el valor probatorio que de el emana de conformidad con lo establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, teniéndose como fidedigno el contenido en ella, evidenciándose su fecha de expedición y su fecha de vencimiento, así como el tipo de solvencia el cual se refiere a un derecho de frente, cuyo numero de liquidación es 0444675. Y en ese sentido es apreciada.
11. En fecha 16 de noviembre de 2016, el tribunal de la causa levantó acta de inspección y en ella señaló que se trasladó a la dirección donde se encuentra el inmueble objeto de litigio de la demanda de desalojo, sin embargo, dicha inspección sobre el inmueble no fue practicada por el juzgado a quo, en virtud de no haber respondido persona alguna a los toques de ley, por lo tanto, la misma no merece valor probatorio alguno, toda vez que en modo alguno se dejó constancia de lo que pudiese percibir el juzgador de la primera instancia. Y así se establece.
12. El día 21 de noviembre de 2016, se evacuaron las testimoniales de los ciudadanos Pedro Alberto Socorro Barrios y Natalio Antonio Behna Bassar, donde ambos ciudadanos fueron conteste en afirmar que conocen al demandado, y respecto a los hecho relevantes para resolver el presente asunto, fueron conteste en afirmar que el ciudadano Melvin Alexander Urdaneta Soto vive en el Edificio River Suites, Avenida Orinoco, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador, siendo dicho hecho el único apreciable por esta Juzgadora, pues las partes contendientes en este asunto, afirmaron que el demandado vive en dicha dirección. Y en ese sentido es apreciada.

V
De las defensas perentorias y previas ejercidas por la parte demandada.


De la inadmisibilidad de la presente acción por los tramites establecidos en la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios Para Uso Comercial

Como se indicó en acápites anteriores, el demandado alegó que la presente demanda es inadmisible por cuanto su contraparte tuvo consciente del uso de vivienda que se le daría al inmueble, no obstante a la descripción física del mismo. Asimismo, aseguró que su contraparte con la sola intención de burlar las prerrogativas de ley que le corresponde a la parte demandada en una acción de desalojo de inmueble destinado a vivienda, ha argumentado y propuesto una acción por los tramites establecidos en la Ley para la Regularización de Arrendamientos Inmobiliarios para Uso Comercial, lo cual hace inadmisible la acción, pues, según sus dichos, no se cumplieron con los procedimientos administrativos previos para intentar una demanda de desalojo que amenaza con la perdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda por parte de los ocupantes, tenedores, poseedores por causa de medidas judiciales, bien cautelares o ejecutivas que signifiquen la desposesión, desalojo o pérdida de la tenencia.
En el caso de marras, el accionante demandó el desalojo de un inmueble constituido por una oficina a través del procedimiento establecido en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, fundamentando su demanda en la causal de desalojo contenida en el literal d) del articulo 40 de la citada ley especial, y el demandado por su parte, consideró que es inadmisible la demanda por cuanto infiere que el inmueble es destinado a vivienda y que debía tramitarse por la ley especial.
Ahora bien, en la cláusula primera del contrato de arrendamiento está identificado el inmueble cuyo desalojo es demandado, así:

“…PRIMERA: El Arrendador da en arrendamiento al Arrendatario un inmueble constituido por la oficina numero 6-6, ubicada en el SEXTO PISO, del edificio “RIVER SUITES” ubicado en la ciudad de Caracas, en jurisdicción de la Parroquia El Recreo, Departamento Libertador del Distrito Capital, en la Avenida Orinoco…”.

Cabe advertir, que en el contrato de arrendamiento se identificó el inmueble como una oficina, sin embargo, en el mismo no se señaló el destino de uso que se le daría al referido inmueble, y menos aun que estaría destinado para uso de vivienda, por lo tanto, el inmueble dado en arriendo queda excluido del ámbito de aplicación de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda ya que ésta tiene por objeto establecer el régimen jurídico especial de arrendamiento de inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y así lo prevé el articulo 1º de la citada ley, y por su parte, el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitrarias de Viviendas, tiene como objetivo, la protección de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda y así prevé el articulo 1° de dicho decreto.
En consecuencia, siendo que resultan inaplicables al caso de autos las leyes que tienen por objeto establecer el régimen jurídico especial de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda así como el decreto ley contra desalojos arbitrarios de viviendas; Y como quiera que la ley no le exige al demandante de autos a cumplir con un procedimiento previo administrativo para intentar una acción de desalojo referida al inmueble arrendado –oficina-, pues, el destino de uso del mismo no fue pactado por las partes en el contrato de arrendamiento, es por lo que se desecha dicha defensa. Y así se declara.

De la incompetencia en razón a la cuantía.

Observa este Tribunal, que el abogado Manuel Mezzoni Ruiz, apoderado judicial de la parte demandada, al momento de ejercer el recurso de apelación contra la sentencia definitiva, alegó la incompetencia del tribunal en razón de la cuantía por falta de estimación de la demanda, por lo tanto, este Tribunal pasa a resolver dicha defensa previo a las siguientes consideraciones:
Ciertamente, luego de una lectura del escrito libelar, se pudo observar que la demanda no fue estimada en dinero o en unidades tributarias, y para verificar si el tribunal a quo es competente para haber decidido este asunto, considera esta Juzgadora oportuno traer a colación sentencia REG000046 de fecha 01 de febrero de 2012, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, la cual estableció:

“…En efecto, de acuerdo con lo establecido en el artículo 60 del Código de Procedimiento Civil, la competencia por el valor puede declararse aún de oficio, en cualquier momento del juicio en primera instancia.
Al respecto, resulta ilustrativa la cita de la sentencia N° 117 del 29 de enero de 2002, expediente N° 01-0407, dictada por la Sala Constitucional de este Tribunal Supremo de Justicia en el caso: Manuel Fernández Rodríguez y otra, en la que se asentó:
“(…) la competencia es la medida de la jurisdicción que ejerce cada juez en concreto, y se caracteriza por su inderogabilidad convencional, salvo aquellos casos establecidos por el Código y las leyes especiales ya que su finalidad es la distribución y asignación de deberes entre los diversos órganos jurisdiccionales, tal como lo dispone el artículo 5 del Código de Procedimiento Civil.
‘Artículo 5. La competencia no puede derogarse por convenio de las partes, sino en los casos establecidos en este Código y en las leyes especiales’.
Ahora bien, la noción de incompetencia como la imposibilidad para ejercer en un caso concreto el poder jurisdiccional otorgado al juez, ha sido distinguida por la doctrina patria más autorizada en: relevable de oficio por el Juez en todo estado y grado del proceso (materia y grado); relevable de oficio por el juez en cualquier momento del juicio en primera instancia (valor) y; relevable solamente por las partes en el primer acto defensivo (territorio). Esto se explica, porque el legislador queriendo individualizar las atribuciones de los órganos jurisdiccionales, ha establecido dentro de las competencias determinadas prioridades, siendo la de mayor relevancia la competencia por la materia y la del grado, en razón de que ellas implican una distribución vertical de la potestad pública de administrar justicia.
Tal distinción se encuentra recogida en el artículo 60 del Código de Procedimiento Civil, que dispone:

‘Artículo 60.- La incompetencia por la materia y por el territorio en los casos previstos en la última parte del artículo 47, se declarará aún de oficio, en cualquier estado e instancia del proceso.
La incompetencia por el valor puede declararse aún de oficio, en cualquier momento del juicio en primera instancia.
La incompetencia por el territorio, con excepción de los casos previstos en la última parte del artículo 47, puede oponerse sólo como cuestión previa, como se indica en el artículo 346’.
(…omissis…)
En cuanto a la incompetencia por la cuantía, ésta es declarable aún de oficio por el Juez en cualquier estado del proceso, pero en primera instancia, ya que la competencia por la cuantía lo único que pretende es la distribución de las causas atendiendo a un orden económico, pretendiendo con ello el legislador que las causas de mayor valor pecuniario sean conocidos por tribunales de mayor grado y viceversa, para que así haya un menor costo en el litigio.
Es por ello, que tal competencia adquiere relevancia sólo para los efectos de la determinación de cuál tribunal debe conocer en primera instancia, lo que explica que el momento preclusivo para alegarla sea hasta dictada la sentencia de primer grado, pues, una vez dictada sin que se haya alegado la incompetencia, operará la sumisión tácita al foro, dado que con ello, al igual que con la competencia por el territorio, no se atenta contra la distribución vertical de las competencias, más aun cuando, según lo dispone el literal ‘b’ del artículo 66 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, es atribución de los tribunales superiores ‘(...) conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los tribunales de primera instancia en lo civil, así como también en los casos de consulta ordenados por la ley y de los recursos de hecho’. Lo que demuestra que, independientemente de la cuantía que, en un momento determinado rija respecto de la competencia de los tribunales de primera instancias, el conocimiento del recurso de apelación ejercido contra las decisiones de estos juzgados siempre, indefectiblemente, corresponderá a los tribunales superiores de aquellos”. (Resaltado y subrayado añadidos).

De donde se deduce que la competencia por el valor o cuantía es relevable de oficio por el juez en cualquier estado del juicio, pero sólo en primera instancia, no pudiendo ser alegada por las partes ni declarada de oficio por el juez, en alzada o segunda instancia, pues, una vez que ha sido dictada la sentencia definitiva de primera instancia, sin que se haya alegado la incompetencia, opera la sumisión tácita al foro, estándole vedado a las partes hacer ningún cuestionamiento sobre el particular y a los jueces pronunciamiento alguno al respecto.
En este sentido, esta Sala reitera lo decidido en sentencia N° 24 del 30 de enero de 2008, expediente N° 07-680, caso: Reinaldo José Hernández Pereira contra María Eloisa Guerra y otros, en la que se estableció:
“Es de observar que en criterio de esta Sala, la consideración de la competencia por la cuantía como de orden público absoluto cambió de modo radical ante el contenido especialmente del artículo 60 del Código de Procedimiento Civil, conforme al cual, según su primer aparte, "…La incompetencia por el valor puede declararse aún de oficio, en cualquier momento del juicio en primera instancia…", por lo que el pronunciamiento sobre la incompetencia sólo puede tener efecto en la primera instancia del proceso, dado que la competencia en tal aspecto tiene ahora carácter de orden público relativo. Al respecto es casi unánime el criterio en cuanto a que si la incompetencia por el valor no fue opuesta por la parte a quien afecta, ni aún declarada de oficio por el juzgador durante el proceso en primera instancia, la sentencia dictada ya no podrá impugnarse por tal motivo. (Vid. Sentencia N° 405, de fecha 4 de diciembre de 2001, caso Humberto Contreras Morales contra Nello Collevecchio, expediente N° 00-104)”.
Hechas estas consideraciones observa la Sala que en el sub iudice, el ad quem no debió haber hecho ningún pronunciamiento sobre el cuestionamiento de la competencia por la cuantía planteado por el apoderado judicial del demandante, ya que, por virtud de los principios de igualdad procesal y preclusión establecidos en los artículos 15 y 196 del Código de Procedimiento Civil, el juez sólo está obligado a considerar en su decisión, los alegatos de hecho formulados por las partes en la ocasión en que válidamente pueden oponerse.
Destacados propios de la cita.


En atención al citado criterio, avista este Tribunal que la incompetencia en razón a la cuantía alegada en el caso de marra fue propuesta luego de que el juzgado a quo dictó sentencia definitiva resolviendo el merito de la controversia, evidenciándose de tal manera que operó la sumisión tacita del foro a la que se hace referencia en la sentencia ut supra trascrita, por ello que, esta Juzgadora obligatoriamente debe declarar extemporánea por tardía la incompetencia denunciada por la representación judicial de la parte demandada. Y así se declara.

Violación del debido proceso porque la juez suplió de oficio la fundamentación legal de la demanda y la indeterminación del término del contrato.
Junto con el recurso de apelación ejercido, el apoderado judicial de la parte actora delató que existe una violación del debido proceso porque el juez suplió de oficio la fundamentación legal de la demanda y la indeterminación del término del contrato. Asimismo, señaló que se omitió todo lo relativo al vencimiento, prórroga o indeterminación del contrato.
En su escrito comenzó señalando que la demanda estuvo fundamentada en el articulo 40 letra D de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y que la sentencia fue declarada con lugar con fundamento en el articulo 34, letra “D” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
Seguidamente, denunció que el juez a quo desaplicó las normas de derecho señaladas por el actor en el libelo, y que aplicó otra norma distinta.
Este Tribunal en aras de garantizar el acceso a la justicia y el derecho a la defensa de los justiciables, consagrados en los postulados constitucionales contenidos en los artículos 26 y 257 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, pasa al análisis sobre lo denunciado, tomando en cuenta las normas señaladas por el actor en su libelo y su pertinencia en el caso concreto, así como la norma aplicada por el juzgador de instancia.
El juicio sometido al conocimiento de esta Juzgadora, trata de una demanda de desalojo de un inmueble constituido por una oficina, tal y como se evidencia del escrito libelar, fundamentada en la letra d. del articulo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la cual entró en vigencia a partir de su publicación, en fecha 23 de mayo de 2014.
Dicha norma establece:
“Articulo 40. Son causales de desalojo:
(…)
d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haya sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio. (…)”
Respecto a los inmuebles que quedan excluido en dicha ley, establece el artículo 4º lo siguiente:
Articulo 4º. Quedan excluidos de la aplicación de este Decreto ley, los inmuebles no destinados al uso comercial, tales como: viviendas, oficinas, industrias, pensiones, habitaciones, residencias estudiantiles, inmuebles destinados a alojamiento turístico o de temporadas vacacionales, fincas rurales y terrenos no edificados.
Y en su disposición derogatoria primera, prevé:
“Primera. Se desaplican, para la categoría de inmuebles cuyo arrendamiento regula el presente Decreto Ley, todas las disposiciones del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Nº 427 de Arrendamiento Inmobiliario, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999.

Por su parte, el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, en su cláusula primera, indicó:
“PRIMERA: El Arrendador da en arrendamiento al Arrendatario un inmueble constituido por la oficina numero 6-6, ubicada en el SEXTO PISO, del edificio “RIVER SUITES” ubicado en la ciudad de Caracas, en jurisdicción de la Parroquia El Recreo, Departamento Libertador del Distrito Capital, en la Avenida Orinoco, la oficina forma parte del Edificio comprendido dentro de los linderos y medidas que señala el Documento de Condominio, y consta de las siguientes dependencias: Un (01) hall de entrada, kitchinette, baño, sala de espera, una oficina con baño y closet, cuyos linderos y demás características definidas en el respectivo Documento de Condominio y las cuales procedemos a identificar:(…)”

Por lo tanto, al evidenciarse del contrato de arrendamiento que el inmueble arrendado es una oficina, y que en el mismo las partes no señalaron el destino de uso del mismo, es por lo que dicho inmueble se encuentra excluido del ámbito de aplicación de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, tal y como se evidencia de la norma contenida en el articulo 4 de dicha ley, así como de la Ley Para La Regularización y Control de los Arrendamiento de Vivienda, pues ésta última regula el régimen jurídico especial de arrendamiento de inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, tal y como lo establece el articulo 1 de dicha ley especial, por ello que, la solución para regular la relación arrendaticia derivada de un inmueble constituido por una oficina, es la aplicación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamientos Inmobiliarios publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela N° 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999. Y así se establece.
Ahora bien, el artículo 33 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamientos Inmobiliarios, establece que:
“… Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.

Dicha norma, nos remite al procedimiento breve establecido en el articulo 881 del Código de Procedimiento Civil, para sustanciar las demandas de desalojo de los inmuebles indicado en el articulo 1 de la ley especial, con excepción de los inmuebles regulados en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, así como los indicados en la Ley Para La Regularización y Control de los Arrendamiento de Vivienda.
Y respecto a las demandas de desalojo, el artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamientos Inmobiliarios prevé:
“Artículo 34: Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó, en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.

g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.- y c.- de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo Segundo., Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.

Ahora bien, el demandante fundamentó su demanda en la causal de desalojo prevista en la letra d. del articulo 40 de en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, alegando que el demandado había mantenido una conducta cónsona con la de un buen arrendatario, “utilizando el inmueble arrendado para el uso y destino otorgado tanto por las autoridades competentes como por el arrendador (…) sin embargo (…) de manera irresponsable convirtió la oficio 6-6 en su sitio de vivienda sin tener ningún tipo de autorización escrita ni verbal por parte de mi mandante…”, con lo cual avista ésta Juzgadora que la causal de desalojo invocada por la parte actora está referida al cambio de uso del inmueble otorgado por autoridades como por el arrendador, causal que se subsume en el literal d del articulo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley N° 427, y procedente previo a la verificación obligatoria por parte del juzgador de los requisitos de procedencia de la acción, como sería la determinación del contrato en el tiempo, por lo tanto, quien aquí suscribe, considera que el juzgado a quo acertó en la aplicación de dicha ley para la tramitación del presente asunto, y con ello garantizó el derecho a la tutela judicial efectiva de las partes, pues, respetó el derecho de acción del demandante al permitirle acudir al órgano jurisdiccional para obtener la satisfacción de su pretensión, así como el derecho de la defensa y debido proceso de las partes contendientes en este asunto, y sobre todo, la obtención acertada o no de una sentencia fundada en derecho. En consecuencia, esta Juzgadora concluye que en el caso de autos no se trasgredió el debido proceso y por ende, desecha dicha defensa. Y así se establece.

De la subversión del proceso.

En el escrito de apelación, la parte recurrente denunció que en presente juicio hubo una subversión del proceso, pues aseguró, que en el caso de marras se alquiló un inmueble zonificado para oficina en fecha 01 de junio del año 2009, pero, que no se estableció en el contrato cual era el uso de él, y que desde esa fecha hasta el 04 de julio de 2016, fecha de admisión de la demanda, han transcurrido 7 años, y que durante los primeros 06 años el arrendador estuvo de acuerdo con la presencia de su representado en el inmueble. Por ello que, aseguró que el juez sin cerciorarse del uso del inmueble que hizo su representado, eligió un procedimiento que pudo haber sido diferente.
Como se dijo en el titulo anterior, el juzgado a quo como conocedor del derecho, tramitó el presente proceso por las normas procedimentales normadas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamientos Inmobiliarios publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela N° 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999.
Lo anterior obedece a que al avistarse en el contrato de arrendamiento que el inmueble arrendado es una oficina y que en el mismo las partes no señalaron el destino de uso del mismo, su tramitación quedaría excluida del ámbito de aplicación de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial por mandato expreso de la norma contenida en el articulo 4º de dicha ley, como también quedaría excluida de la Ley Para La Regularización y Control de los Arrendamiento de Vivienda, pues ésta última regula el régimen jurídico especial de arrendamiento de inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, tal y como lo establece el articulo 1 de dicha ley especial, por ello que, la solución para regular la relación arrendaticia derivada de un inmueble constituido por una oficina, es la aplicación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamientos Inmobiliarios publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela N° 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999, cuando en el contrato no se indique el destino de uso.
En tal sentido, en limine litis el juez estaba impedido de analizar si el inmueble arrendado tenía como destino de uso el de vivienda, pues, no se estableció expresamente en el contrato de arrendamiento el destino de uso que debía darle el arrendatario al inmueble como tampoco fue señalado en el escrito libelar, que la oficina tenía como destino de uso el de vivienda.
Es evidente que el destino de uso alegado por el demandado fue posterior a la introducción de la demanda, y ello constituye una defensa de fondo que se debe resolver al momento de dictar la sentencia definitiva, pues, lógicamente al momento de admitirse la demanda, ese hecho controvertido no había sido alegado. En consecuencia, considera esta Juzgadora que en presente juicio no se materializó una subversión del proceso, por el contrario, el juez de instancia acertó en la aplicación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamientos Inmobiliarios publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela N° 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999, para tramitar el presente asunto. Y así se establece.

VI
Del fondo de la controversia.

Resueltas como han sido en el capitulo anterior las defensas ejercidas por la representación judicial de la parte demandada, este Tribunal seguidamente pasa a decidir el fondo de la controversia, y al respecto, observa que la misma se circunscribe en la reclamación del ciudadano Ivan Alfonzo Poleo Veroes frente al ciudadano Melvin Alexander Urdaneta Soto, para que éste último proceda al desalojo del inmueble constituido por la oficina numero 6-6, ubicada en el SEXTO PISO, del edificio “RIVER SUITES” ubicado en la ciudad de Caracas, en jurisdicción de la Parroquia El Recreo, Departamento Libertador del Distrito Capital, en la Avenida Orinoco, pues, afirmó que el demandado cambio el destino de uso del inmueble otorgado por las autoridades como por el arrendador, y convirtió la oficina arrendada en su sitio de vivienda, tal y como se desprende del escrito libelar que parcialmente se trascribe para su ilustración:
“…Ahora bien, después de la suscripción privada del contrato de arrendamiento ya identificado el ciudadano MELVIN ALEXANDER URDANETA SOTO, mantuvo una conducta cónsona con la de un buen arrendatario, utilizando el inmueble arrendado para el uso y destino otorgado tanto por las autoridades competentes como por el arrendador IVAN ALFONZO POLEO VEROES , cancelando de igual forma oportunamente los cánones fijados, sin embargo dicha actitud empezó a cambiar desde hace aproximadamente un (01) año, cuando el arrendatario ciudadano MELVIN ALEXANDER URDANETA SOTO, de manera irresponsable convirtió la oficina 6-6 en su sitio de vivienda sin tener ningún tipo de autorización escrita ni verbal por pare de mi mandante, hecho del cual tuvo conocimiento el ciudadano IVAN ALFONZO POLEO VEROES, por el vigilante del edificio (…)”
Tras el conocimiento del cambio de uso arbitrario del cual estaba siendo objeto su inmueble, el ciudadano IVAN ALFONZO POLEO VEROES, intentó comunicar vía telefónica con el ciudadano MELVIN ALEXANDER URDANETA SOTO, (…) lo cual contraviene totalmente el uso autorizado para la misma, por lo que le fue rescindido de manera verbal el contrato de arrendamiento privado suscrito solicitándosele la desocupación del inmueble a finales del año 2015 (…)”

Negrillas con subrayados propios de este Juzgado de Alzada.

Es evidente que la causa de desalojo invocada, es el cambio de uso del inmueble dado en arrendamiento, el cual se encuentra identificado en la cláusula primera del contrato de arrendamiento así: “PRIMERA: El Arrendador da en arrendamiento al Arrendatario un inmueble constituido por la oficina numero 6-6, ubicada en el SEXTO PISO, del edificio “RIVER SUITES” ubicado en la ciudad de Caracas, en jurisdicción de la Parroquia El Recreo, Departamento Libertador del Distrito Capital, en la Avenida Orinoco, la oficina forma parte del Edificio comprendido dentro de los linderos y medidas que señala el Documento de Condominio, y consta de las siguientes dependencias: Un (01) hall de entrada, kitchinette, baño, sala de espera, una oficina con baño y closet, cuyos linderos y demás características definidas en el respectivo Documento de Condominio…”
Ahora bien, como se evidencia del escrito libelar, la parte actora adujo que el demandado convirtió la oficina 6-6 en su lugar de vivienda, lo cual, en su criterio, difiere del uso y destino otorgado tanto por las autoridades competentes como por el arrendador, sin tener ningún tipo de autorización escrita ni verbal por parte del arrendador, sosteniendo que es arbitrario el cambio de uso del cual estaba siendo objeto el inmueble.
Cabe destacar, que el demandado afirmó que vive en el inmueble arrendado con su familia, y que el demandante tenía conocimiento de ello.
El Tribunal para decidir observa:
Una de las obligaciones principales del arrendatario, aparte de pagar los alquileres, consiste en que debe destinar el bien arrendado en los términos acordados, y al respecto, de la revisión del contrato de arrendamiento, se observan las siguientes cláusulas contractuales.
“…PRIMERA: El Arrendador da en arrendamiento al Arrendatario un inmueble constituido por la oficina numero 6-6, ubicada en el SEXTO PISO, del edificio “RIVER SUITES” ubicado en la ciudad de Caracas, en jurisdicción de la Parroquia El Recreo, Departamento Libertador del Distrito Capital, en la Avenida Orinoco, la oficina forma parte del Edificio comprendido dentro de los linderos y medidas que señala el Documento de Condominio, y consta de las siguientes dependencias: Un (01) hall de entrada, kitchinette, baño, sala de espera, una oficina con baño y closet, cuyos linderos y demás características definidas en el respectivo Documento de Condominio y las cuales procedemos a identificar: (…)
SEGUNDA: El canon de arrendamiento mensual convenido es por la cantidad de TRES MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 3.400,00) que el arrendatario se obliga a pagar a El Arrendador o a su orden dentro de los primeros (5) días siguientes al vencimiento de cada mes, comenzando a regir desde el día primero (01) de Junio de 2.009. El deposito mensual será depositado en la cuenta corriente de la Ciudadana Yolimar Carparive, titular de la cédula de identidad N°V-6.227.538, en la cuenta corriente N° 0131 0378 34 3783020129 del Banco Banesco. Queda expresamente entendido que la falta de pago oportuno del canon de arrendamiento, dará derecho a El Arrendador a cobrar intereses por mora y gastos de cobranzas por concepto de financiamiento y manejo de su cuenta. TERCERA: El presente contrato de arrendamiento a tiempo determinado tendrá una duración de un (1) año fijó. CUARTA: Este contrato es esencialmente Intuito Personae, en consecuencia, El arrendatario no podrá ceder, traspasar o sub-arrendar en ninguna forma el inmueble ni este contrato, sin el previo consentimiento dado por escrito por el Arrendador. El incumplimiento de lo aquí convenido dará derecho a El Arrendador a pedir la resolución de este contrato y a exigir la entrega del inmueble arrendado, mas los daños y perjuicios a que hubiere lugar. El Arrendatario continuará siendo responsable de las obligaciones que le impongan este contrato hasta la entrega del inmueble en las condiciones estipuladas en el documento. QUINTA: El Arrendador no se hace responsable por los daños y perjuicios que puedan sufrir El Arrendatario, o terceras personas, por concepto de deterioro o ruina del inmueble ya que El Arrendatario por escrito y tan pronto sea conocido por el cualquier daño o indicio de algo que pueda afectar el inmueble y será responsable por su negligencia en el cumplimiento de esta obligación. (…) SEXTA: Ambas partes convienen expresamente que toda notificación dirigida por El Arrendador a El Arrendatario podrá ser practicada por una cualquiera de los siguientes medios; (…) SEPTIMA: Es por cuenta de El Arrendatario contratar con quien le corresponda los servicios de agua, electricidad, gas, aseo urbano, siendo tales de su cuenta y riesgo sin que El Arrendador contraiga responsabilidad alguna al respecto, siendo la excepción del recibo de Condominio que lo cancelara el arrendador. OCTAVA: El Arrendador declara haber recibido en este mismo acto por parte de El Arrendatario la cantidad de TRECE MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 13.600,00) en calidad de Pago de TRES (03) MESES DE DESPOSITO Y UN (1) MES ADELANTADO. NOVENA: Las partes manifiestan su conformidad con todas y cada una de las cláusulas que aquí se exponen y en señal de conformidad con todas y cada una de las cláusulas que aquí se exponen y en señal de conformidad firman al pie de este documento. Para todos los efectos se elige como domicilio especial la Ciudad de Caracas, a la Jurisdicción de cuyos Tribunales declaramos someternos. (…)”

De la trascripción parcial del contrato de arrendamiento, cuyo cambio de uso se alega, observa esta alzada que aun cuando se indica en la clausula primera del contrato, que el predio arrendado es un inmueble constituido por una oficina, en el mismo no se estableció cual sería el destino o uso, por parte del arrendatario del inmueble en discusión, por lo que menos puede alegarse un cambio de uso que no se ha establecido. Distinto seria si en algunas de las clausulas del contrato de arriendo se hubiera pactado que el arrendatario se obligaba o quedaba obligado a que el inmueble en discusión, seria de uso exclusivo de oficina, y ante la contestación del arrendatario de usarlo para vivienda, se hubiera configurado a todas luces el cambio alegado. Sin embargo ello no fue así por la ausencia de la determinación del uso del predio arrendado, en consecuencia, en estricta aplicación de la norma contenida en el articulo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual constriñe al juzgador a decidir conforme a lo alegado y probado en autos, sin sacar elementos de convicción fuera de estos, concluye que la presente demanda no ha de prosperar en derecho por cuanto no se indicó cual debía ser el destino de uso de la oficina cuyo desalojo es demandado. ASÍ SE DECLARA
En consecuencia, el recurso de apelación ejercido contra la sentencia definitiva dictada en primera instancia debe ser declarado con lugar, y subsiguientemente sin lugar la demanda y revocada la sentencia recurrida, tal y como será declarado de manera expresa, positiva y precisa en la parte dispositiva de la presente decisión.
VII
Dispositiva.

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, conforme a lo establecido en los artículos 12, 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil y 26, 49 y 257 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, en nombre de la Republica y por autoridad de la Ley declara:
Primero: Con lugar el recurso de apelación ejercido por el abogado Manuel Mezzoni Ruiz, en fecha 11 de mayo de 2017, contra la sentencia de fecha 17 de marzo de 2017 dictada por el Juzgado Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Segundo: Queda así revocada la sentencia apelada, dictada por el Juzgado Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 17 de marzo de 2017.
Tercero: Sin lugar la demanda de desalojo intentada por el ciudadano Iván Alfonso Poleo Veroes contra el ciudadano Melvin Alexander Urdaneta Soto.
Cuarto: De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, no hay condenatoria en costas del recurso.
Quinto: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora por resultar vencida en su pretensión.
Sexto: Por cuanto la presente sentencia se dicta en el lapso legal para ello, no se hace necesario la notificación de las partes.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión en la Sede del Despacho de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y devuélvase al Tribunal de la causa en su oportunidad legal.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, a los catorce (14) días del mes de julio de dos mil diecisiete (2017). Años 206° de la Independencia y 157° de la Federación.
LA JUEZA,



DRA. BELLA DAYANA SEVILLA JIMENEZ.
LA SECRETARIA,

ABG. JENNY VILLAMIZAR.
En esta misma fecha 14 de julio de 2017, siendo las 02:00 p.m., se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el copiador de sentencias.
LA SECRETARIA,

ABG. JENNY VILLAMIZAR.

BDSJ/JV
Asunto: AP71-R-2017-000498


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