REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS
EXP. Nº AP71-R-2016-000803.
PARTE ACTORA: sociedad mercantil ROMI RAICES 294 C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 18/05/1992, bajo el Nº41, tomo 65 A-Pro, y cuyo nombramiento se evidencia de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas registrada en fecha 18 de julio de 2006 quedando anotada bajo el Nº58, tomo 110 A-Pro.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ciudadanos MARÍA AUXILIADORA GONZÁLEZ, MANUEL MAGALDI, JAIME BALAGUE, PABLO SOLORZANO y MARÍA RUESTA abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 16.838, 7092 1.721, 3194 y 118.961, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: LIZETH LUCRECIA LARGO RAMÍREZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No V- 10.347.504.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadanos RICARDO ALONSO BUSTILLOS, JOSÉ RAMÓN NAVAS e YRIS VOLCANES abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 9.407, 14.414 y 70.558, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
SENTENCIA: DEFINITIVA
-I-
ANTECEDENTES EN ALZADA
Se recibieron en esta alzada las presentes actuaciones, previo el trámite administrativo de distribución, en virtud del recurso de apelación presentado por el abogado Pablo Solórzano Escalante, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 3.194, en su condición de apoderado judicial de la parte demandante, contra la sentencia dictada en fecha 16 de diciembre de 2014, proferida por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró Sin Lugar la demanda de Cumplimiento de Contrato, incoada por la sociedad mercantil Romi Raíces 294, C.A., (F.173 al 182; y fuera oída en ambos efectos por auto de fecha 01 de agosto de 2016 (F.220). En fecha 23 de septiembre de 2016, este Tribunal le dio entrada al expediente asignado con el Nº AP71-R-2016-000803, y se estableció el vigésimo (20º) día de despacho, a los fines de que las partes presentaran sus respectivos escritos de informes (F. 229). En fecha 25 de octubre de 2016, siendo la oportunidad procesal fijada por este Tribunal para presentar informes, comparecieron los abogados Pablo Solórzano Escalante y María Ruesta Boscan, en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora, y consignaron escrito de informes (F. 231 al 236). En fecha 14 de noviembre de 2016, este Tribunal dijo “Vistos” y fijó el lapso de sesenta (60) días continuos para dictar sentencia, contados a partir del 12 de noviembre de 2016, inclusive (F.254), el cual fue diferido el 31 de enero de 2017. Estando dentro del lapso legal correspondiente, este Tribunal pasa a dictar sentencia, en base a las siguientes consideraciones:
-II-
TRAMITACIÓN EN PRIMERA INSTANCIA
En fecha 17 de mayo de 2007, la abogada María auxiliadora González, presentó ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento contra la ciudadana Lizeth Lucrecia Largo Ramírez, en los siguientes términos:
ALEGATOS DE LA ACTORA:
(…Omissis…)
“en fecha (15) de febrero de dos mil cinco (2005), la sociedad mercantil domiciliadla en Caracas denominada ROMI RAICES 294 C.A. celebró con la ciudadana LIZETF LUCRECIA LARGO RAMIREZ, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad Nº 10.347.504 un contrato de arrendamiento sobre el departamento o local u oficina Nº12, piso 1 Edificio Joselina, ubicado en la Avenida Andrés Bello, urbanización La Florida, Caracas; en dicho contrato las partes convinieron en sus Cláusulas (sic) PRIMERA, SEGUNDA Y DECIMA PRIMERA en lo siguiente:
“PRIMERA: LA ARRENDADORA cede en arrendamiento a EL ARRENDATARIO, quien lo toma en tal concepto: (…) El apartamento o local u oficina Nº12, piso 1, del Edificio Residencias Joselina, ubicado en la Avenida Andrés Bello entre las Avenidas Buenos Aires y Las Palmas, Urbanización La florida, Caracas, Parroquia el Recreo del distrito Capital. Los bienes muebles y equipos que también se arrienda mediante el presente contrato, se especifican en el inventario anexo. La pensión de arrendamiento incluyendo los gastos administrativos es la cantidad de NOVENTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 92.000,00) mensuales, que EL ARRENDATARIO se obliga a pagar puntualmente dentro de los (5) días siguientes a cada mes vencido de arrendamiento en moneda legal, en las oficinas de LA ARRENDADORA en esta ciudad de Caracas. (…)”
SEGUNDA: El plazo de arrendamiento es de UN (1) AÑO FIJO, contando a partir de la fecha del presente contrato, dicho plazo finalizará sin necesidad de desahucio, por lo que a su vencimiento EL ARRENDATARIO deberá entregar lo arrendado en el mismo buen estado en lo que lo recibe y a entera satisfacción de LA ARRENDADORA, y en caso de incumplimiento ésta última podrá exigir a título resarcitorio de lso daños y perjuicios ocasionados por la demora en la entrega, y mientras esta se produzca el pago de la suma de cien mil bolívares (Bs.100.000,00) diarios”.
DECIMA: La falta de cumplimiento de cualquiera de las estipulaciones de este contrato, así como de los Reglamentos y demás a que se ha hecho referencia, dará derecho a LA ARRENDADORA para exigir sin más aviso la desocupación inmediata del inmueble, sin perjuicio de las demás acciones civiles o penales a que hubiere lugar”.
DECIMA PRIMERA: Para todos los efectos del presente contrato, sus derivados y consecuencias se elige como domicilio especial la ciudad de Caracas, y se someten las partes a la jurisdicción de sus Tribunales”.
Todo lo cual consta del contrato que en original acompaño al presente escrito marcado letra “B” y que opongo formalmente a la demandada.
El plazo de arrendamiento de (1) año fijo establecido en el contrato de locación terminó el 15 de febrero de 2006 y debido a que la relación arrendaticia comenzó (sic) el 15/02/2004 de conformidad con el Artículo 38 letra b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se produjo prorroga legal de un (1) año que venció el QUINCE (15) DE FEBRERO DE DOS MIL SIETE (2.007), sin que la referida arrendataria cumpliera hasta la presente fecha, con entregar el departamento o local u oficina Nº12, piso 1, del Edificio Joselina, conforme a lo dispuesto en el Artículo 1.594 del Código Civil.
Ahora bien, ciudadano Juez, debido a que han sido inútiles las gestiones extrajudiciales practicadas para que la referida arrendataria de cumplimiento a sus obligaciones y vencida como se encuentra la Prórroga Legal, acudimos para demandar de acuerdo a lo previsto en el Artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y al Procedimiento Breve previsto en el Libro IV Título XII del Código de Procedimiento Civil, como en efecto demandamos a LIZETH LUCRECIA LARGO RAMÍREZ, antes identificada, para que convenga: PRIMERO: En que el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 15/02/2.005 sobre el departamento o local u oficina Nº12, piso 1 Edificio Joselina, ubicado en la Avenida Andrés Bello, urbanización La Florida Caracas, al concluir su Prorroga (sic) Legal de un (1) año establecida en la letra “b” del Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el 15 de febrero de 2007 se encuentra vencido y que en ausencia de convenimiento el Tribunal así lo declare y ordene. SEGUNDO: En entregar sin plazo alguno, totalmente desocupado de personas y cosas y en el mismo buen estado en que lo recibió el referido departamento o local u oficina Nº12, piso 1 Edificio Joselina, ubicado en la Avenida Andrés Bello, urbanización La Florida, Caracas y que en ausencia de Convenimiento el Tribunal así lo declare y ordene. TERCERO: En pagarle a mi representada ROMI RAICES 294 C.A. a titulo resarcitorio (sic) por los daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento de conformidad con lo establecido en los artículos 1167 del Código (sic) y 28 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y la cláusula (sic) segunda del contrato de arrendamiento, antes transcritas, que establece la Cláusula Penal por demora en entrega, a partir del día 15 de febrero de 2007 y hasta el 04 de abril de 2007, ambos inclusive, que son 49 días cada uno a razón de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00) diarios, lo cual alcanza la cantidad de CUATRO MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 4.900.000,00). Y adicionalmente en pagarle a mi representada, desde esta ultima (sic) fecha hasta que se produzca la entrega del departamento la suma de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00), diarios y que en ausencia de Convenimiento sea condenado a ello por el Tribunal.
Solicito, se practique la citación personal de la demandada ciudadana LIZETH LUCRECIA LARGO RAMIREZ, antes identificada.-
Solicitamos que de conformidad con el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y su ordinal 7º del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil se decrete y ordene practicar la medida de secuestro sobre el referido departamento o local u oficina Nº12, piso 1 Edificio Joselina, ubicado en la Avenida Andrés Bello, urbanización La Florida, Caracas, y que se designe como depositario del mismo a sus propietarios en virtud del procedimiento de liquidación de Ven Hoteles C.A., sobre los derechos de propiedad sobre el inmueble Edificio Joselina, las sociedades mercantiles de este domicilio ADMINISTRADORA PARK SIDE C.A e INVERSIONES ALBACETE C.A., cuyas Actas constitutivas fueron inscritas en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, la primera en fecha 05/12/1980, bajo el Nº 66, Tomo 233 A Pro y la segunda en fecha 01/10/1999, anotado bajo el Nº 45, Tomo 273 Sgdo, según se evidencia de documentos de propiedad debidamente protocolizados por ante la Oficina Subalterna de Registro del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 04/04/2001, bajo el Nº21, Tomo 23, Protocolo 1, cuyas copias anexamos marcadas “C” y “D”, representadas por su Director y representante legal el doctor MIGUEL LILUE GOSEN, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad (sic) Nº V 2.940.876, abogado, inscrito en le Inpreabogado bajo el Nº5.891, según consta de nombramientos debidamente inscritos en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda en fecha 05 de noviembre de 2002, bajo el Nº 60, tomo 717 Aqto, y nombramiento debidamente inscrito en el registro Mercantil Segundo de la misma Circunscripción Judicial en fecha 3 de julio de 2003, anotado bajo el Nº10 , Tomo 83 A Sgdo, respectivamente, que en fotocopia anexamos “E” y “F”, respectivamente.
A los fines de la determinación de la cuantía estimo la presente demanda en la cantidad de CUATRO MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLIVARES CON 00/100 CENTIMOS (Bs. 4.900.000,00).” (…omissis…) (Fin de la cita. Negrillas y subrayados del texto trascrito). (F.02 al 06)
Efectuada la distribución correspondiente, el conocimiento de la causa quedó asignado al Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual mediante auto de fecha 23 de mayo de 2007, admitió la demanda, ordenando el emplazamiento de la demandada para que compareciera al (2º) día de despacho siguiente a que constara en autos su citación en las horas de despacho comprendidas entre las 8:30 am., a las 3:30 pm., a dar contestación a la demanda. En fecha 20 de junio de 2007, el alguacil del a quo dejó constancia de imposibilidad de la práctica de la citación personal de la parte demandada (F.37 al 44). En fecha 26 de junio de 2007, mediante diligencia la apoderada judicial de la parte actora, mediante la cual solicitó la citación de la parte demandada a través de carteles. (F.46). En fecha 18 de octubre de 2007, la apoderada judicial de la parte actora dejó constancia de la publicación del cartel en el Diario “Últimas Noticias” (F56 al 58). Por auto de fecha 19 de diciembre de 2007, el Tribunal de la causa dejó constancia de que la parte demandada no había comparecido ni por sí, ni por medio de apoderado, en virtud de lo cual se procede a la designación de Defensor Ad Litem a la Abogada Elsa Aragosa. Asimismo, se ordenó emplazar a la misma a los fines que procediera a la aceptación del cargo y la respectiva juramentación. (F.63 al 65). Por auto de fecha 15 de octubre de 2008 el Tribunal de la causa dejó constancia de la aceptación y el Juramento por parte de la defensora judicial designada por parte del Tribunal. (F. 70). En fecha 22 de octubre de 2008, mediante diligencia compareció el Abogado Ricardo Bustillo inscrito en el I.P.S.A bajo el Nº 9.407, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, mediante la cual se da por citado en nombre de su representada y consignó poder que acreditaba su representación (F.76 al 78). En fecha 24 de octubre de 2008 el abogado Ricardo Bustillo, apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de contestación a la demanda en los siguientes términos:
CONTESTACIÓN DE LA DEMANDADA:
(…Omissis…)
“…A.-CUESTIÓN PREVIA:
De conformidad con el artículo 346 ordinal 1º del Código de Procedimiento Civil promuevo la cuestión previa del incompetencia de este Tribunal por la cuantía para conocer de la presente causa.
En efecto, señala la parte actora que al fecha de vencimiento de la prórroga legal fue el 15 de febrero de 2007 y que de conformidad con la cláusula penal por demora en la entrega (cláusula segunda) debe mi representada pagar la cantidad de Cien Mil bolívares (Bs. 100.000,00) diarios (hoy Bs. F100,00). Ahora bien de manera caprichosa y sin fundamento alguno- sin que esto signifique de parte de mi mandante reconocimiento alguno en lo que a (sic) dicha supuesta deuda por demora en la entrega desde la antes referida fecha hasta el día 4 de Abril (sic) de 2007 sin señalar el motivo de dicha fecha, ya que en el supuesto negado que dicha deuda existiese, ha debido ser calculada la misma desde el día 15 de Febrero de 2007, fecha en que, también supuestamente finalizó la prórroga legal hasta el día en que fue introducida la demanda, lo cual ocurrió el día 7 de mayo de 2007. Siendo así las cosas, tenemos que el monto de dicho concepto ascendería a la cantidad de Ocho Millones Cien Mil bolívares (sic) (Bs. 8.100.000,00) de aquel momento (hoy bs. 8.100,00) que sería el resultado de multiplicar Bs100.000,00 por ochenta y un (81) días que sería el tiempo transcurrido desde el 15 de febrero de 2007 hasta el día de haber sido introducida la demanda , todo de conformidad con el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil que establece que …(omissis)…
Como quiera que el procedimiento que rige el presente juicio es especial, la competencia de este Tribunal por la cuantía es hasta Cinco Mil Bolívares (sic) (Bs. 5.000,00), razón por las cual debe declinar la competencia en la jurisdicción correspondiente a Primera Instancia, más aún de tratarse de algo que afecta al orden público procesal como lo es la competencia por la cuantía. Tan es así, ciudadana Jueza, que el aparte primero del artículo 60 ejusdem (sic) establece que dicha incompetencia puede declarase aún de oficio en primera instancia.
Es menester señalarle muy respetuosamente que por fundamentarse la presente cuestión previa en la incompetencia de este Tribunal para conocer de la presente causa en razón de la cuantía de la demanda, la cual por demás es de orden público, en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el aparte primero del artículo 60 ejusdem (sic), ésta deberá ser decidida en la misma oportunidad de ser opuesta o en el día de despacho siguiente al de hoy, tal como lo establece el aparte único del artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que también respetuosamente solicito.
B.- CONTESTACION AL FONDO:
Rechazo en todas y cada una de su partes la demanda incoada en contra de mi representada, tanto en los hechos como en el derecho en el que se fundamenta.
Fundamenta la parte actora su demanda en la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado que entró en vigencia el 15 de Febrero (sic)de 2005, el cual tenía una duración de (1) año fijo. Siendo así las cosas, el contrato venció el día 15 de febrero de 2006, y por tratarse de un contrato de un año de duración de conformidad con el artículo 38, literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios tenía derecho a una prórroga de (6) meses; es decir, hasta el día 15 de Agosto de 2006. Como quiera que posterior a dicha fecha la arrendataria continuó recibiendo los pagos que por concepto de cánones de arrendamiento le hacía, operó la tácita reconducción de conformidad con los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, transformándose el mismo en un contrato a tiempo indeterminado, no pudiendo en consecuencia exigirse su cumplimiento por vencimiento del término.
Si bien señala la actora en el libelo de la demanda que la relación arrendaticia comenzó el día 15 de febrero de 2004, no consigna anexo al libelo de la demanda prueba alguna que lo demuestre, razón por la cual debemos atenernos a los recaudos cursantes en los autos al momento de ser introducida la demanda, incumpliendo además con o establecido en el ordinal 6º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil que establece: …(omissis)…
Es conveniente señalar que, posterior al auto de admisión de la demanda, es decir, el día 2 de julio de 2007 la actora consignó el contrato que supuestamente dio inicio a la relación arrendaticia pero a nuestro entender el mismo debe ser considerado como jurídicamente inexistente, ya que el momento procesal oportuno para consignarlo era al introducir la demanda o en todo caso, por la vía de la reforma de la demanda, pero no en la forma en que se hizo.
Es el caso, ciudadana Jueza, y siendo así las cosas , tenemos que si en el libelo de la demanda se está afirmando que la relación arrendaticia comenzó el 15 de Febrero (sic))de 2004, ha debido la actora llevar la prueba o instrumento correspondiente que demuestre dicha afirmación, que para el caso que aquí nos ocupa es instrumento fundamental, ya que depende de ello que la demanda en cuestión sea declarada con o sin lugar, incluso para decretar la medida cautelar de secuestro solicitada es esencial demostrar que nos encontramos frente a un contrato a tiempo determinado y no indeterminado, no bastando para ello señalar que el mismo es a tiempo determinado. Lo que se evidencia de los autos, o sea, la verdad procesal, es que la relación arrendaticia comenzó el día 15 de Febrero (sic) de 2005, tal como consta en el contrato anexo marcado “B” l libelo de la demanda.
Por tratarse de un contrato a tiempo indeterminado y no habiendo incurrido en violación de la cláusula contractual alguna ni haber fundamentado su demanda la parte actora en ninguna de las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es que pido respetuosamente sea declarada sin lugar la demanda incoada en contra de mi representada…” (…omissis…) Fin de la cita. Negrillas y subrayados del texto trascrito). (F.80 y 81 vto.)
PRUEBAS DEL PROCESO
A) DE LA PARTE ACTORA.
A.1. Anexas al escrito libelar:
1) Cursa inserto en los folios 07 al 10 en copia simple marcado “A”, Asamblea General Extraordinaria de accionistas de la sociedad mercantil ROMI RAICES 294 C.A., registrada en fecha 18 de julio de 2.006, anotada bajo el Nº58, Tomo 110 A-Pro, mediante la cual se pretende demostrar el carácter de Directora y Representante de la Abogada María Auxiliadora González.
2) Cursa inserto en el folio 11y su vto marcado “B”, en original, contrato de arrendamiento celebrado entre la sociedad mercantil Romi Raíces 294 C.A.,–en condición de arrendadora- y la ciudadana Lizeth Lucrecia Largo Ramírez –en condición de arrendataria.-
3) Cursa inserto en los folios 12 al 15 marcado “C” en copias simples documento de propiedad el Edificio Joselina protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 04/04/2001, bajo el Nº45, Tomo 2, Protocolo
4) cursa inserto en los folios 16 al 19 marcado “D” en copia simple del documento de propiedad el Edificio Joselina protocolizados por ante la Oficina Subalterna de Registro del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 14/09/2001, bajo el Nº21, Tomo 23, Protocolo 1.
5) cursa inserto en los folios 20 al 24 marcado “E” en copias simples representación legal y Dirección del ciudadano MIGUEL LILUE GOSEN, de la sociedad mercantil Administradora Park Side C.A, según consta de nombramiento inscrito en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda en fecha 05 de noviembre de 2002, bajo el Nº 60, tomo 717 Aqto.
6) cursa inserto en los folios 25 al 30 marcado “F” en copias simples representación legal y Dirección del ciudadano MIGUEL LILUE GOSEN, de la sociedad mercantil Inversiones Albacete C.A., según consta de nombramiento inscrito el registro Mercantil Segundo de la misma Circunscripción Judicial en fecha 3 de julio de 2003, anotado bajo el Nº10 , Tomo 83 A Sgdo.
A.2 la parte actora consignó en fecha 02/07/2007 la siguiente documental:
7) cursa inserto en el folio 52 y su vto en original, contrato de arrendamiento celebrado entre la sociedad mercantil Romi Raíces 294 C.A., –en condición de arrendadora- y la ciudadana Lizeth Lucrecia Largo Ramírez –en condición de arrendataria-, celebrado en fecha 15 de febrero de 2004.
A.3. En la oportunidad de promover pruebas:
1) Reprodujo el mérito de las documentales que se anexaron al escrito libelar, a saber: a) copia simple del Acta de Asamblea de Romi Raíces 294, C.A., en la cual se evidencia el nombramiento de la ciudadana María Auxiliadora González como Directora de la misma (marcada “A”); b) contrato de arrendamiento celebrado en fecha 15/02//2005 entre la sociedad mercantil Romi Raíces 294 C.A y la ciudadana Lizeth Lucrecia Largo Ramírez, afirmando la parte actora que como el referido contrato no fue desconocido por la parte demandada se tiene como reconocido de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.363 del Código Civil (marcado “B”); c) copia simple del documento de propiedad el Edificio Joselina protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 04/04/2001, bajo el Nº45, Tomo 2, Protocolo (marcado “C”); d) copia simple del documento de propiedad el Edificio Joselina protocolizados por ante la Oficina Subalterna de Registro del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 14/09/2001, bajo el Nº21, Tomo 23, Protocolo 1 (marcado “D”); e) y f) copias simples del nombramiento del ciudadano Miguel Emilio Lilue Gosen como director de las sociedades mercantiles Administradora Park side C.A., e Inversiones Albacete C.A., (marcados “E” y “F”).
2) Reprodujo el mérito de la documental anexada al presente expediente en fecha 02/07/2007 que riela a los folios 51 y 52, mediante la cual se consignó a los fines de ilustrar el inicio de la relación arrendaticia. Sin embargo, dicho documento carece de vigencia, por cuanto afirma la parte actora que posterior a dicho contrato, se celebró un nuevo convenio de locación sobre el mismo inmueble entre las mismas partes, el cual se anexó en el libelo de la demanda.
3) La parte actora en su escrito de promoción de pruebas promovió y consignó las siguiente documental:
a) copia simple constante de 3 folios útiles referidos al escrito presentado y consignado en fecha 01/03/2007 por la parte demandada en el expediente signado con el Nº 2007-0301 que cursa en el Juzgado 25º de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, en el cual la referida parte indicó que su relación arrendaticia con la parte actora comenzó el 15 de febrero de 2004, quedando así demostrado según la parte actora que dicha relación comenzó en la referida fecha, así como el valor probatorio que contiene el contrato consignado en fecha 02/07/2007 con anterioridad al acto de contestación de la demanda, el cual no fue desconocido, impugnado o tachado por la parte demandada.
b) La parte actora quiso dejar constancia que no ha retirado ninguna de las consignaciones realizadas por la parte demandada realizadas ante el juzgado 25º de Municipio de esta misma Circunscripción judicial, así como tampoco a recibido alquileres luego de vencida la prórroga legal, por cuanto la pretensión en la presente causa es el pago de los daños y perjuicios por la demora en la entrega del inmueble, según lo establecido en la cláusula segunda en el contrato de arrendamiento que cursa en autos.
B) DE LA PARTE DEMANDADA.-
B.1 en la oportunidad de darse por citado la parte demandada consignó el siguiente instrumento:
1) Cursa inserto en los folios 17 y 18marcado “A” en original, instrumento poder otorgado por la ciudadana Lizeth Lucrecia Largo Ramírez a los abogados Ricardo Alonso Bustillo e Yris Volcanez Uzcátegui, en fecha 21 de junio de 2007, ante la Notaría Pública Vigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 35, Tomo 92, de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría.
B.2. Anexas al escrito de contestación a la demanda:
No Consta en autos que la parte demandada hiciera uso de tal derecho en esta oportunidad, así como en el lapso de promoción de pruebas.
DE LA SENTENCIA RECURRIDA
En fecha 17 de marzo del año 2016, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia declarando Sin Lugar la demanda de Acción Mero Declarativa de Concubinato, conforme a las siguientes consideraciones:
(…Omissis…)
(…)
En el caso bajo estudio, la parte Actora Sociedad Mercantil ROMI RAICES 294, C. A, pretende el cumplimiento del Contrato de arrendamiento suscrito en fecha 15 de Febrero de 2005, en razón al vencimiento de la prorroga legal en fecha 15 de Febrero de 2007, alegando la demandada en su defensa que el contrato de arrendamiento venció el día 15 de febrero de 2006, y le correspondía una prorroga legal de seis meses, que venció el 15 de Agosto de 2006, y en vista de que la arrendataria continuo recibiendo el pago de los cánones de arrendamiento operó la tacita reconducción transformándose el contrato de arrendamiento en un contrato a tiempo indeterminado, excluyéndose así la posibilidad de exigir su cumplimiento por vencimiento del término.
Ahora bien, analizados tanto los alegatos de las partes como las pruebas promovidas para decidir este Tribunal observa:
Nuestro Código Civil en su Artículo 1.167 del Código Civil establece:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. ”.
En este sentido, el artículo 1.600 del Código Civil, establece:
“Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”.
Asimismo el artículo 38 del Decreto con Fuerza de ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece lo siguiente:
“En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
…/…
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de un (1) años o menos se prorrogará, por un lapso máximo de seis (6) meses. …/…
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación…” ”
Quedando establecido por el legislador que aun en el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado, siendo potestativo para el arrendatario acogerse o no a este beneficio y obligatorio para el arrendador, y su lapso dependerá de la duración que haya tenido la relación arrendaticia a tiempo determinado que no varía las condiciones o estipulaciones del contrato de arrendamiento que originó la prórroga legal, salvo cuando hayan variado los cánones de arrendamiento por vía de regulación de alquiler o, contractualmente, si el inmueble se encuentra exento de regulación. Así se establece.-
Ahora bien, revisado minuciosamente el libelo de la demanda y los recaudos acompañados, se desprende que la representación judicial de la parte actora aduce que en fecha 15 de Febrero de 2005, celebró un contrato de arrendamiento con la Ciudadana Lizeth Lucrecia Largo Ramírez, con una duración de un año contado desde la firma del referido contrato; 15 de Febrero de 2005, sin embargo aduce que la relación arrendaticia inició en fecha 15 de Febrero de 2004.
A todo esto, observa esta Juzgadora que la pretensión de la parte actora en el presente juicio versa sobre el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, y la parte actora a los fines de fundamentar su pretensión consignó como instrumento fundamental de la demanda, el contrato privado cuyo cumplimiento se pretende, el cual riela al folio once (11) del presente expediente, del que se evidenció categóricamente que el plazo de arrendamiento seria de un año contado a partir de fecha del contrato en cuestión, en su cláusula segunda en los siguientes términos:
“El plazo de arrendamiento es de UN (01) AÑO FIJO, contado a partir de la fecha del presente contrato…/…”
Así pues, según se desprende del escrito libelar, en el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se pretende, que la relación arrendaticia inició el día 15 de Febrero de 2005, con una duración de un año fijo, por lo que conforme el Artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para la fecha de interposición de la demanda le correspondió una prorroga legal de seis meses, que venció en el mes de Agosto del año 2006 y no el 15 de Febrero de 2007, como alega la parte actora en el escrito libelar, ya que si bien es cierto, la actora a los fines de demostrar que la relación arrendaticia inició en el año 2004, consignó en fecha 02 de Julio de 2007, documento privado contentivo del contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 15 de Febrero de 2004, el cual riela al folio cincuenta y dos (52), al momento de ser valorado por quien aquí juzga no se le otorgo valor probatorio alguno ya que al ser un instrumento privado debió haber sido producido en juicio como lo indica el Artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, el cual es del siguiente tenor:
“Si el demandante no hubiere acompañado su demanda con los instrumentos en que la fundamenta, no se le admitirán después, a menos que haya indicado en el libelo la oficina o el lugar donde se encuentren, o sean de fecha posterior, o que aparezca, si son anteriores, que no tuvo conocimiento de ellos.”
En este contexto, el doctor Jesús Eduardo Cabrera en su obra Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre, sostiene en cuanto a la oportunidad de promover los documentos privados lo siguiente:
“El Art. 429 CPC prevé que los documentos privados auténticos (reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos) pueden producirse en originales o en copias certificadas o fotostáticas simples u otras semejantes y señala como oportunidades para traer las copias simples (con mayor razón, los originales), el libelo, la contestación y el término de promoción de pruebas. Fuera de esas oportunidades, la producción de las copias simples de instrumentos públicos o privados auténticos es extemporánea, salvo aprobación expresa de la contraparte. Los documentos privados no auténticos no están contemplados en el Art. 429 CPC, por lo que en cuanto a la oportunidad de promoverlos y producirlos, tenemos para el actor que ella es el libelo, en cuanto a los fundamentales (ord. 6° Art. 340 CPC), y el término de promoción de pruebas (Arts. 396 y 434 CPC) para cualquier otro documento privado simple que pretenda hacer valer cualquiera de las partes, no existiendo en la ley ningún otro momento fuera de los nombrados, para la promoción de esa categoría de instrumentos privados ...”
Concluyendo de lo anterior que, si los instrumentos son privados, la oportunidad para presentarlos es junto al escrito libelar si fuera instrumento fundamental de la demanda y el término de promoción de pruebas para cualquier instrumento privado que pretendan hacer valer las partes, sin que pueda admitirse si se promoviera en una oportunidad distinta a las indicadas. ASI SE ESTABLECE.-
Así pues, al no ser producido junto al escrito libelar el documento privado en cuestión, el mismo no es susceptible de valoración probatoria. ASÍ SE DECIDE.-
De igual forma, consignó en el lapso probatorio, copia simple del escrito libelar presentado por la demandada, Ciudadana Lizeth Lucrecia Largo Ramírez, en fecha 01 de Marzo de 2007, ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, donde expresa que desde el 15 de Febrero de 2004, ocupa en calidad de arrendataria el inmueble constituido por el apartamento 12, piso 1, Edificio Joselina, ubicado en la Avenida Andrés Bello, Caracas, sin que esto se vincule con el thema decidendum, ya que el contrato cuyo cumplimiento se pretende objeto de la presente acción, consignado junto al escrito libelar, como instrumento fundamental de la demanda, fue suscrito en fecha 15 de Febrero del año 2005, y conforme a la cláusula segunda del mismo, la relación arrendaticia iniciaría en esa fecha. ASÍ SE DECIDE.-
En tal sentido, considera quien aquí juzga que al haber permitido la arrendadora, Sociedad Mercantil ROMI RAICES 294, C. A., una vez vencido el lapso de prorroga legal de seis meses, que la arrendataria, Ciudadana Lucrecia Largo Ramírez, continuara en el uso, goce y disfrute el inmueble arrendado, operó la tacita reconducción del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 15 de Febrero de 2005, y el contrato dejó de ser a tiempo determinado y se transformó en un contrato a tiempo indeterminado, por lo que sólo se podrá solicitar el desalojo de la arrendataria por las causales establecidas taxativamente en el Artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. ASÍ SE DECIDE.-
Corolario de lo anterior, considera quien aquí juzga que, la pretensión contenida en la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término resulta improcedente puesto que, en los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado no existe certeza respecto a la fecha de expiración y mal puede demandarse la entrega del inmueble al término del contrato tratándose de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, no es procedente demandar la entrega del inmueble por el vencimiento del término, puesto que, como ha quedado expresado, tuvo lugar la tácita reconducción del contrato al continuar la arrendataria ocupando el inmueble una vez vencido el año fijado para su duración y el plazo de la prórroga legal, es por ello que resulta forzoso para esta Juzgadora declarar SIN LUGAR la presente Acción y así se dispondrá en el dispositivo de este fallo.- ASÍ SE DECIDE.- (…)
Por los razonamiento de hecho y de derecho antes expuestos este Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: ÚNICO: SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuso la Sociedad Mercantil ROMI RAICES 294, C. A., debidamente inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 18 de Mayo de 1992, bajo el Nº 41, Tomo 65-A-Pro, siendo última modificación en fecha en fecha 18 de Julio de 2006, anotada bajo el Nº 58, Tomo-110-A-Pro, representada Judicialmente por la Abogada en Ejercicio María Auxiliadora González, debidamente inscrita en el Inpreabogado, bajo el número 16.838, contra la Ciudadana LIZETH LUCRECIA LARGO RAMÍREZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad Nº V-10.347.504, representada judicialmente por el Abogado en ejercicio Ricardo Alonso Bustillo, debidamente inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 9.407.
Se condena en costas a la parte actora, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto la presente decisión se dictó fuera del lapso establecido, en virtud del imperante exceso de trabajo existente en este Tribunal, se ordena notificar a las partes de conformidad en lo establecido en los Artículos 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil.
La presente decisión fue dictada en atención a la Gratuidad de la Justicia, establecida en los artículos 26 y 254 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, la cual consagra la garantía a una Justicia gratuita y la prohibición de establecer tasas, aranceles o pagos adicionales algunos por la prestación de este servicio (Fin de la cita. Subrayado y Negritas del texto transcrito F. 173 al 182).
- III-
FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
(…omissis…)
“… En fecha (15) de febrero de dos mil cinco (2005), nuestra representada celebro (sic)con la ciudadana LIZETH LUCRECIA LARGO RAMÍREZ, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V- 10.347.504, un contrato de arrendamiento sobre el departamento o local u oficina Nº12, piso 1 Edificio Joselina, ubicado en la Avenida Andrés Bello, urbanización La Florida, Caracas; en dicho contrato las partes convinieron: “SEGUNDA: El plazo de arrendamiento es de un (1) año fijo, contando a partir de la fecha del presente contrato, dicho plazo finalizará sin necesidad de desahucio, por lo que a su vencimiento EL ARRENDATARIO deberá entregar lo arrendado en el mismo buen estado en lo que lo recibe y a entera satisfacción de LA ARRENDADORA, y en caso de incumplimiento ésta última podrá exigir a título resarcitorio de los daños y perjuicios ocasionados por la demora en la entrega, y mientras esta se produzca el pago de la suma de cien mil bolívares (Bs.100.000,00) diarios”.
El plazo de arrendamiento de un (1) año fijo establecido en el contrato de locación terminó el 15 de febrero de 2006 y debido a que la relación arrendaticia comenzó el 15/02/2004, de conformidad con el Artículo 38 letra b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se produjo la prorroga (sic) legal de (1) año que venció el QUINCE (15) DE FEBRERO DE DOS MIL SIETE (2.007), sin que la referida arrendataria cumpliera con entregar el el departamento o local u oficina Nº12, piso 1 Edificio Joselina, conforme a lo dispuesto con el artículo 1.594 del Código Civil.
En la oportunidad de contestación de fondo de la demanda, el apoderado de la parte demandada, alego (sic) que” (…omissis…)
En la sentencia apelada se decide que la tácita reconducción se produjo por otro motivo distinto al alegado y no probado por la demandada, y dice : (…omissis…)
Al Tribunal de la recurrida no le era dable extender su análisis a hechos distintos a los invocados por la parte demandada para fundar su alegato de tácita reconducción.
La parte actora demandó el cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prorroga (sic) legal en fecha diecisiete (17) de mayo de 2007, siendo aplicable por mandato del artículo 1.611 del Código Civil la Ley Especial en materia de Arrendamientos, y en consecuencia, debe aplicarse preferentemente el Artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esta norma no establece un plazo para intentar la acción por vencimiento de la prorroga legal, por lo que al decidir en fecha dieciséis (16) de diciembre de 2014 el Tribunal de la recurrida que la demandada continuó con el uso, goce y disfrute de la cosa arrendada, sin oposición del arrendador a pesar de que este demandó el cumplimiento del contrato el diecisiete(17) de mayo de 2007, sin haber probado la parte demandada su alegato del pago de pensiones de arrendamiento con posterioridad al vencimiento de la prorroga(sic) legal, no se decidió conforme a lo alegado y probado en Autos, sacando elementos de convicción fuera del contenido de las actas procesales ya que en el expediente no existe la prueba del pago, ni la prueba de que el arrendador toleraba pacíficamente el incumplimiento de la demandada en la entrega del inmueble, por lo que en la sentencia recurrida el juez (sic) violó la garantía procesal prevista en los artículos 12 y 243, ordinal 5º del Código de Procedimiento Civil. En efecto, quedo (sic) demostrado en el expediente judicial, que en fecha diecisiete (17) de mayo de 2007, se demanda el cumplimiento de contrato yu el pago por la demora en la entrega a razón de cien mil bolívares (Bs.100.000,00) hoy cien bolívares (Bs. 100,00) diarios. Además consta en Autos que en fecha veinticuatro (24) de abril de 2009, la parte actora solicitó que se dictara sentencia en el presente juicio, lo que repitió en fecha catorce (14) de abril de 2010, cuatro (04) de abril de 2011, quince (15) de marzo de 2012, veinte (20) de noviembre de 2012, trece (13) de agosto de 2013, diecinueve (19) de mayo de 2014 y diecinueve (19) de noviembre de 2014.
(…)
También, incurre en un error en la sentencia recurrida al considerar como instrumento fundamental de la acción el contrato suscrito entre las partes el quince (15) de febrero de 2004 y no el suscrito el quince (15) de febrero de 2005 sobre el mismo inmueble. Al tratarse de un convenio de arrendamiento por un año (1) fijo en ambos casos, el primero que erradamente considera el Tribunal como supuesto instrumento fundamental de la acción, dejo(sic) de tener vigencia y efectos jurídicos como contrato al haberse suscrito el segundo, que es el instrumento fundamental de la acción y cuyo cumplimiento se demanda. En efecto, se demanda el pago de la cláusula penal por demora en la entrega, estipulada en la cláusula segunda del contrato celebrado el quince (15) de febrero de 2005 a razón de cien bolívares (Bs. 100.000,00) hoy cien bolívares (Bs. 100,00) diarios, por tratarse de daños y perjuicios acordados en la cláusula penal los cuales no se pueden demostrar ni reclamar sin consignar el instrumento fundamental de la acción que es el convenio escrito en fecha 15 de febrero de 2005 y no se reclama la cláusula penal establecida en el contrato anterior firmado el 15 de febrero de 2004, a razón e cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) hoy cincuenta bolívares (Bs. 50,00) diarios.
En la sentencia recurrida se confunde lo que es la relación arrendaticia con el contrato de arrendamiento o los contratos celebrados durante dicha relación. El arrendamiento en nuestro derecho no es un contrato solemne, y el artículo 1.615 del Código Civil lo admite claramente cuando se refiere a “Los contratos verbales por escrito sobre alquiler de casas y demás edificios”.
Por lo que, incurre en error la sentencia recurrida al considerar que por aplicación del artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, al ser el contrato firmado en el año 2004 el instrumento fundamental de la demanda y por no haberse consignado con el libelo, la demanda debería ser declarada SIN LUGAR. Arminio Borjas en su obra: Comentario al Código de Procedimiento Civil venezolano, señala: (…omissis…) .
En el presente juicio, en su contestación a la demanda de fecha veinticuatro (24) de octubre de 2008, el apoderado de la demandada afirma que: (…omissis…).
Dicho alegado carece de sentido, porque no puede considerarse inexistente un instrumento cuyo cumplimiento no se demanda y que el mismo apoderado de la demandada admite que fue consignado con más de un (1) año de antelación al acto de contestación de la demanda y el cual pudo revisar y si consideraba conveniente para los intereses de su representada, tachar. Además, se observa que en el caso de autos no existía la intención de la actora de reservarse dicho documento en perjuicio del derecho de defensa de la demandada, que sería lo que dicha norma quiere evitar en los juicios, de acuerdo a la opinión de Borjas antes citada.
Por otra parte si la demandada negaba que el inicio de la relación arrendaticia era el quince (15) de febrero de 2004 como se afirma en la demanda, le correspondía al actor el derecho de probarlo en el juicio y en el caso de autos el contrato que dio inicio a la relación arrendaticia estaba en el expediente mucho antes del acto de contestación y luego fue promovido en el escrito de promoción de pruebas, sin que la demandada lo desconociera o tachara en su firma o contenido, por lo que el Tribunal debió tenerlo como documento reconocido y valorarlo de acuerdo con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 1364 del Código Civil, quedando demostrado que la relación arrendaticia comenzó en la fecha indicada en el libelo de la demanda.
En el escrito de promoción de pruebas de la parte actora, consignado el ocho (08) de diciembre de 2008, se promovió el referido contrato de arrendamiento de fecha 15 de febrero de 2004, previamente consignado el 02 de julio de 2007, señalando que mediante dicho instrumento se pretendía comprobar únicamente el inicio de la relación arrendaticia. Asimismo, en dicho escrito de promoción de pruebas promovió y consigno(sic) escrito de copia fotostática del escrito presentado por la demandada LIZETH LUCRECIA LARGO RAMIREZ asistida por el abogado PEDRO PEREIRA FUENTES (Inpreabogado Nro. 15.959) dirigida al Juez Vigésimo Quinto de Municipio del a Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (expediente Nº2007-0301) en el cual expone: (…omissis…)
En el escrito de promoción de pruebas de la actora se señalo (sic) que no fueron cobrados alquileres una vez vencida la prorroga (sic) legal ni tampoco retiradas consignaciones de los cánones de arrendamiento, consignadas por la demandada, y que en el libelo de la demanda se solicita el pago de la cláusula penal por la demora en la entrega y no el pago de alquileres.
Por manera que, se vulneró el derecho al defensa de la parte actora en la sentencia recurrida cuando en su capítulo III de las pruebas y su valoración numeral 7 dice: (…omissis…) .
En la sentencia recurrida se desecha dicho instrumento porque no hace referencia al contrato cuyo cumplimiento se pretende (instrumento fundamental de la acción) cuando resulta claro que con dicha copia del escrito de la demandada se busca probar que la relación arrendaticia que une a las partes en litigio data del quince (15) de febrero de 2004, y se debió valorar de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, dicha prueba no resulta impertinente debido a que en la contestación de la demanda sev negó que la relación arrendaticia comenzara en dicha fecha, es decir, que se le impido (sic) a la parte actora probar lo afirmado en el libelo de la demanda.
Consignamos Jurisprudencia sobre la tacita reconducción:
1) Copia del amparo del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, de Tránsito de la Circunscripción Judicial de Caracas, en sede constitucional, expediente 5839 de fecha veintiséis (26) de julio de 2009, parte agraviada Multi Renta Romi C.A.
Consignamos jurisprudencia sobre caso similar al presente juicio:
2) Sentencia del juzgado Sexto de Primera Instancia Décimo en lo Civil, Mercantil, de Tránsito de la Circunscripción Judicial de Caracas, expediente 15.873 parte actora ROMI RAICES C.A., parte demandada LOURDES MORAIMA PRIETO LATOZEFSKI que ratifica sentencia del fallo del Juzgado Quinto de Municipio de de la Circunscripción Judicial de Caracas, en fecha dieciséis (16) de junio de 2008. En esta decisión se declaró con lugar al demanda a pesar que la demandada negó que el inicio de la relación arrendaticia era la señalada en el libelo de la demanda.
Por todas las razones expuestas anteriormente, le solicitamos muy respetuosamente, que declare con lugar el presente recurso de apelación contra la sentencia definitiva del Juzgado Quinto de Primera instancia Décimo en lo Civil, Mercantil, de Tránsito de la Circunscripción Judicial de Caracas, dictada el 16 de diciembre de 2004 que declaro (sic)sin lugar al demanda incoada por ROMI RAICES 294, C.A., contra LIZETH LUCRECIA LARGO RAMIREZ, se revoque el fallo paleado y que se declare con lugar dicha demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento y daños y perjuicios…” (Fin de la cita. Negrillas y subrayados del texto trascrito). (F.231 al 236).
-IV-
MOTIVACIÓN
Ccorresponde a esta Alzada conocer del Recurso de Apelación ejercido por el abogado Pablo Solórzano Escalante, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, contra la sentencia dictada en fecha 16 de diciembre de 2014, proferida por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró Sin Lugar la Demanda de Cumplimiento de Contrato, incoada por la sociedad mercantil Romi Raíces 294, C.A., contra la ciudadana Lizeth Lucrecia Largo Ramírez
En el caso bajo juzgamiento, se aprecia, que la parte actora, sociedad mercantil Romi Raíces 294, C.A., representada por la ciudadana María Auxiliadora González, expresó en el libelo de la demanda que la mencionada sociedad mercantil, celebró un contrato de arrendamiento sobre el departamento o local u oficina Nº 12, piso 1 del Edificio Joselina, ubicado en la Avenida Andrés Bello, urbanización La Florida, Caracas, con la ciudadana Lizeth Lucrecia Largo Ramírez, en fecha 15 de febrero de 2005, del cual exige el cumplimiento a través de la demanda incoada por el vencimiento de la prórroga legal y demandando daños y perjuicios por el retardo en la entrega del inmueble.
En el libelo expresa la actora, algunas de las cláusulas que integraban la referida relación contractual, descritas estas últimas al canon de arrendamiento, el plazo establecido del referido contrato, siendo este de un (1) año fijo a partir de la fecha en que inició la relación contractual, es decir, 15 de febrero de 2004; una vez finalizado el mencionado plazo, era obligación de la arrendataria devolver el inmueble en el mismo estado que lo recibió al momento de pactar el referido contrato. Asimismo, en caso de incumplimiento de esta cláusula la arrendadora podía exigir a título resarcitorio los daños y perjuicios ocasionados por la demora en la entrega, siendo el pago de (Bs.100.000,00) equivalentes al día de hoy (Bs.100,00) diarios. Adicionalmente, se realizó mención que a falta de cumplimiento de cualquiera de las estipulaciones del contrato le otorgaba el derecho a la arrendadora para exigir sin mayor aviso la desocupación del inmueble. Además, señaló la parte actora en su escrito libelar que, visto que habían sido inútiles las gestiones extrajudiciales para que la arrendataria realizara el cumplimiento de sus obligaciones y por encontrarse vencida la prórroga legal, era por ello que procedían a demandar los daños y perjuicios, así como la entrega del inmueble
Por otro lado, en el acto de contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada, ciudadana Lizeth Lucrecia Largo Ramírez, alegó en primer lugar la cuestión previa contenida en el numeral primero del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, haciendo referencia a la incompetencia en razón de la cuantía, la cual fue decidida oportunamente por el Juzgado Primero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, quien posteriormente luego de ser declarada firme la sentencia, ordenó la remisión a distribución de los Juzgados de Primera Instancia para que se continuara con el conocimiento de la causa.
De igual modo, rechazo la referida demanda, tanto en los hechos como en el derecho, alegando la accionada que la parte actora, fundamento su demanda en un contrato de arrendamiento a tiempo determinado que entró en vigencia el 15 de febrero de 2005, el cual tenía una duración de un (1) año fijo, por lo que de ser así el contrato venció el día 15 de febrero de 2006, y por ser el mismo de un año de duración conforme al artículo 38, literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios tenía derecho a una prórroga de (6) meses, la cual era hasta el día 15 de Agosto de 2006 y posterior a esa fecha la parte actora continuó recibiendo los pagos que por concepto de cánones de arrendamiento por lo cual operó la tácita reconducción de conformidad con los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, transformándose el mismo en un contrato a tiempo indeterminado, no pudiendo de ese modo exigirse su cumplimiento por vencimiento del término. Asimismo, aduce la parte demandada que aunque en efecto se señalo en el libelo de la demanda que la relación arrendaticia comenzó el día 15 de febrero de 2004, no fue consignado anexo al libelo de la demanda prueba alguna que lo demuestre, siendo así, la parte demandada debe atenerse a los recaudos cursantes en los autos al momento de ser introducida la demanda, evidenciándose además según la parte demandada un incumplimiento en lo dispuesto en el ordinal 6º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.
Otro aspecto que destacó la parte demandada, en su escrito de contestación es que, posterior al auto de admisión de la demanda, en fecha 02 de julio de 2007, la parte actora consignó el contrato que dio inicio a la relación arrendaticia, pero a su criterio el mismo debe ser considerado como jurídicamente inexistente, por no ser consignado en el momento procesal oportuno que en este caso era al introducir la demanda, dado que para este caso era instrumento fundamental, incluso para decretar la medida cautelar de secuestro solicitada.
Ahora bien, en el caso bajo estudio, tal y como deriva de los alegatos formulados por las partes en sus escritos de demanda y contestación, se tienen como hechos controvertido la procedencia o no de la prórroga legal establecida en la norma especial que regula los arrendamientos inmobiliarios, la cual deviene de aceptar o no los elementos probatorios consignados en autos, con los cuales se pretende evidenciar la fecha de inicio de la relación contractual, por cuanto el instrumento que evidencia que la misma dio inicio el 14 de febrero de 2004, y fue consignado por la parte actora, en una oportunidad legal diferente a la establecida en la adjetiva norma civil.
Así entonces, tenemos que el Tribunal de la causa declaró sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato, haciendo consideraciones en las pruebas promovidas aportadas en autos, tanto en el libelo como en la oportunidad procesal de promover pruebas, las cuales fueron apreciadas oportunamente. Asimismo, basó su pronunciamiento de mérito en las diversas disposiciones legales que regulan el contrato de manera general, así como las que regulan el contrato de arrendamiento y lo referido a la tácita reconducción establecidos en nuestra sustantiva norma civil. Del mismo modo, se hizo mención a las disposiciones establecidas en la Ley Especial que regulaba los Arrendamientos inmobiliarios, en lo relacionado a la prórroga legal establecida por la duración o plazo del contrato de arrendamiento.
Siendo así, llego a la convicción el Juez a-quo, que lo solicitado en el escrito libelar, por el actor, era el cumplimiento de la relación arrendaticia que inició según su decir, en fecha 15 de febrero de 2005, con la referida duración de un (1) año, de esto deriva que según el artículo 38 del Decreto con Rango y Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le correspondía una prórroga de seis (6) meses, la cual vencía en el mes de agosto del año 2006, y no en otra fecha distinta como lo indicó la parte actora, esto porque la misma consignó el documento que evidenciaba que la relación arrendaticia comenzaba en el año 2004, en una oportunidad diferente a la legal, por lo que al mismo no se le dio valor probatorio alguno realizando precisiones en el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil.
En consecuencia a la decisión proferida por el Tribunal de la causa, la representación judicial de la parte actora, apeló de la misma y esgrimió en su escrito de informes presentados por ante esta alzada, que el fallo recurrido quebrantó los articulo 12 y 243 ordinal 5 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no decidió conforme a lo alegado y probado en autos, esto porque la recurrida a criterio de la parte actora, estableció la tácita reconducción por motivos diferentes a los alegados por la parte demandada, y que la recurrida incurrió en error al considerar como instrumento fundamental de la acción ejercida el contrato suscrito entre las partes el 15 de febrero de 2004 y no el suscrito en fecha 15 de febrero de 2005; que el primero de los contratos dejó de tener vigencia y efectos jurídicos como contrato al haberse suscrito el segundo, el cual si es el instrumento fundamental y cuyo cumplimiento fue el que se demandó, esgrimiendo en sus alegatos que lo que se demanda es el pago de los daños y perjuicios establecidos en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento suscrito el 15 de febrero de 2005, a saber (Bs.100.000,00) equivalentes al día de hoy (Bs.100,00), y no la establecida en el contrato anterior que era de (Bs.50.000,00) equivalentes al día de hoy (Bs.50,00); razón por la cual aduce que el instrumento fundamental es el contrato de fecha 15 de febrero de 2005.
Dicho lo anterior, pasa de seguida este tribunal, actuando como alzada a verificar el instrumento controvertido referido al contrato de arriendo que en definitiva une a las partes del juicio que nos ocupa, para ello observa:
DEL INSTRUMENTO FUNDAMENTAL CONTROVERTIDO EN ACTAS.
En el caso examinado, la cuestión planteada versa sobre la supuesta extemporaneidad del instrumento promovido por la actora, a saber: contrato de fecha 15 de febrero de 2004, que existió con posterioridad a la demanda, el cual según a decir del demandado, debió presentarse con la demanda, por tratarse de documentos fundamental de la pretensión; por lo que pasa esta alzada a examinar la presente defensa:
Al respecto, el artículo 340 ordinal 6° del Código de Procedimiento Civil, establece:
“El libelo de la demanda deberá expresar:
(...)
6° Los instrumentos en que se fundamente la pretensión, esto es, aquéllos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo”.
Para Jesús Eduardo Cabrera (El instrumento fundamental. Caracas, Revista de Derecho Probatorio N° 2, Editorial Jurídica ALVA, S.R.L., 1993, p. 19-29), los documentos fundamentales son aquellos en que se funda la pretensión y ésta debe contener la invocación del derecho deducido, junto con la relación de los hechos que conforman el supuesto de la norma aludida por el demandante.
Considera el mencionado autor que la frase del ordinal 6° “aquellos de los cuales se derive el derecho deducido” debe interpretarse, en el sentido de que se trata de los instrumentos que prueban inmediatamente la existencia de los hechos que se han afirmado como supuesto de la norma cuya aplicación se pide.
Es así que este tribunal, acoge el criterio doctrinario que antecede, y considera que para determinar si un documento encaja dentro del supuesto del ordinal 6° artículo 340 citado, debe examinarse si está vinculado o conectado con la relación de los hechos narrados en el escrito de la demanda, y en consecuencia, debe producirse junto con el libelo.
En otros términos, son instrumentos fundamentales o esenciales de la pretensión aquella de los cuales emana el derecho que se invoca y cuya presentación no ofrezca dificultad para que el demandado conozca los hechos en que el actor funda su pretensión y la prueba de la que intenta valerse. Así, el que pretenda reivindicar un inmueble deberá acompañar el título de propiedad donde conste el dominio; quien exija el cumplimiento de un contrato deberá presentar el instrumento del que resulte su celebración.
Así las cosas, se observa de las actas, que la parte actora, en su libelo, realizó mención en reiteras oportunidades que su pretensión se basaba en el cumplimiento del contrato de fecha 15 de febrero de 2005, por lo que siendo esa su pretensión, el instrumento fundamental del caso de marras, es el contrato suscrito entre las partes en fecha 15 de febrero de 2005, el cual demanda y no el celebrado y reconocido así por el demandado, de fecha 15 febrero de 2004; el cual dio inicio a la relación arrendaticia, y el cual solo aporta a los autos, ilustración para determinar el tiempo que le corresponde por derecho al demandado, dirigido al disfrute de la prorroga legal, según la Ley de Arrendamientos Inmobiliario. ASÍ SE DECLARA.-
Declarado como instrumento fundamental de la acción el contrato de fecha 15 de febrero de 2005, y contestes las partes que la relación arrendaticia del caso que nos ocupa inicio en el año el 15 de febrero de 2004, solo resta establecer si fueron dados los requisitos esenciales para que no se produjera la tacita reconducción, declarada por el a-quo, y producto de recurso de apelación, para ello se observa:
Ha quedado demostrado en las actas, que la relación arrendaticia que hoy se discute, se inicio en fecha 15/02/ 2004, es por ello que a partir de esa fecha debe computarse el lapso de inicio de la relación arrendaticia, ello independientemente del cumplimiento de ese primer contrato, del cual es obvio, no tuvo objeción ni problema alguno el actor, para que el demandado permaneciera en el inmueble arrendado, al punto de suscribir nuevo contrato cumplido el año estipulado en el mismo, esto fue l 15 de febrero de 2005, y que es objeto del cumplimiento que se demanda, no afectando en nada la suscripción de este último contrato, la fecha de inicio de la relación contractual en discusión, la cual es una sola, independientemente cuantos contratos hayan celebrado las partes, y que el primero de estos sirve para el computo de la prorroga legal arrendaticia. ASI SE DECLARA.-
Ahora bien, teniendo claro la fecha de inicio de la relación arrendaticia del caso de marras, resta solo determinar de cuanto seria la prorroga legal, que debía ser otorgada por ley, a la arrendataria y por ende constatar le fue garantizado su derecho y si la relación de marras se indetermino o no.
En tal sentido se verifica de las actas que las partes admiten que el inicio de la relación arrendaticia de marras fue en fecha: 15/02/04, culminado el 15/02/05, suscribiendo un nuevo contrato en fecha 15/02/06, al 15/02/07, con el cual independientemente de la suscripción de otro contrato se determina que la relación arrendaticia duro tres (3) años. ASI SE DECLARA.-
Declarada como ha sido que la relación de marras fue de tres (3), años pasa de seguida el tribunal a revisar lo establecido en artículo 38 de la Ley De Arrendamiento Inmobiliario:
“En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este decreto-ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
(…)
b) cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
De la norma anterior, se evidencia el lapso de prorroga legal, según el tiempo de la relación arrendación le corresponde por derecho al arrendatario, y aplicándola estrictamente al caso de que se resuelve, a la demandada ciudadana LIZETH LUCRECIA LARGO RAMIREZ, le corresponde por derecho una (prorroga legal de un (1) año), en virtud de que la relación de marras tuvo una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años. ASÍ SE DECIDE
Así las cosas, durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento, que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.
Siendo así, corresponde ahora, dilucidar si después de ese lapso el arrendador continuo en el goce pacifico del bien dado en arriendo, para determinar si hubo o no la tacita reconducción declarada por el a-quo, para ello observa:
Conforme al artículo 1.614, para que sea procedente la tacita reconducción, se requiere tres extremos fundamentales a saber: Que se trate de un arrendamiento inmobiliario realizado por tiempo determinado; b) que el inquilino continuare ocupando el inmueble en el lapso después de vencido el termino; c) que no haya oposición del propietario.
El artículo 1.600 del Código Civil, dispone: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada…”
Allí está prevista la necesaria materialización de dos voluntades, la del arrendatario de quedar en posición del inmueble y la del arrendador de dejarlo en posesión del objeto del arrendamiento. Se requiere siempre y en todo tiempo que no exista una voluntad del arrendador contraria al mandamiento del contrato para que pueda existir la presunción de renovación, es así que si el arrendatario una vez vencida la prórroga legal, continua en el goce de la cosa, no podría oponer la tácita reconducción por el sólo hecho de continuar en el goce de ella, porque para que opere la tácita reconducción, es necesaria una conducta por parte del arrendador que evidencie claramente su voluntad de que el arrendatario continúe en posesión del inmueble arrendado.
Por ende, la importancia de determinar si el transcurso de la prórroga convencional comprende la legal, es que de ser así, el lapso que debe entenderse como correspondiente a la duración de la relación arrendaticia será únicamente el de la duración originaria del contrato y en caso contrario la prórroga legal será aplicada en atención a la duración de la relación arrendaticia incluyendo la prórroga convencional.-
Sobre este aspecto, el tratadista Emilio Calvo Baca, en su análisis exegético al Código Civil, expresa que se requiere siempre y en todo tiempo, que no exista una voluntad del arrendador contraria al mantenimiento del contrato, para que pueda existir la presunción de renovación. Significa que a la expiración del término fijado en el contrato el arrendatario quede y se le deje, en posesión de la cosa arrendada sin oposición, sin que aparezca ninguna norma legal, que consagre cuánto de duración debe haber en ese goce de la cosa, para deducir que las partes han tenido la intención de hacer un nuevo contrato. (Obra citada: Código Civil Venezolano, Comentado y Concordado, Tomo II, Ediciones Libra).
Por su parte, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 789 de fecha 21 de julio de 2010, Expediente Nº 2010-0517, dispuso lo siguiente:
“…esta Sala advierte que de acuerdo con lo establecido en el artículo 1614 del Código Civil, para que opere la tácita reconducción de un contrato de arrendamiento resulta imprescindible que, una vez vencido el contrato, el inquilino siga ocupando el inmueble sin oposición del propietario, circunstancia esta que no se presenta en el caso de autos, ya que los demandantes accionaron judicialmente de manera inmediata una vez que venció el término de la prórroga legal, al no haber cumplido el arrendatario con la obligación de la entrega del inmueble arrendado.”
Es claro, conforme a los criterios tanto doctrinarios como jurisprudencial trascritos, que la inercia del arrendador ante la permanencia del arrendatario en el inmueble, una vez vencido el término natural del contrato, configuran la tácita reconducción, que es lo mismo que la renovación tácita del contrato, sin embargo, no está determinado el tiempo que tiene el arrendador para interponer la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término y, así evitar la reconducción del contrato en uno sin determinación de tiempo”
En este orden de ideas, se desprende que desde el momento que finalizo el contrato y la respectiva prórroga legal de un año, a saber; el 15 de febrero de 2007, esto porque la misma era de un (1) año y no de seis meses como concluyó el a quo, no se observa manifestación por parte del actor arrendador, la manifestación de voluntad de seguir con relación arrendaticia, por cuanto no consta en autos renovación alguna del contrato, así como algún medio de prueba que demuestre que el actor- arrendador, haya recibido los cánones de arrendamiento, dado que la parte demandada consignaba los pagos que son reclamados como insolutos, ante el Tribunal Vigésimo Quinto de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas a partir del 01 de marzo de 2007 (f 110 al 112); es decir inmediatamente después del vencimiento de la prorroga legal otorga por derecho a la arrendadora-demandada, lo que lleva a la convicción de quien aquí se pronuncia que la demandada –arrendataria, no se encontraba en el goce pacifico de la cosa arrendada, al contrario el hecho cierto de realizar la demandada los pagos reclamados, ante el tribunal de consignaciones, y no existir prueba alguna en las actas que demuestren que el actor retiro pagos correspondientes a cánones del arriendo, demuestra la intención inequívoca del actor-arrendador, de no continuar con la relación arrendaticia que se discute, tan es asi que, que tuvo que acudir al órgano de administración de justicia, para ejercer el derecho que tiene le sea devuelto el inmueble objeto del contrasto de arrendamiento. Por lo que no opero en esta causa la tacita reconducción declara por el A-QUO, y por ende no se indetermino el contrato de marras por las razones expuestas en el fallo. ASI SE DECLARA.-
Declarado lo anterior, pasa este tribunal a verificar la procedencia o no de la demanda que nos ocupa, y es menester verificar si en el presente caso las partes habían establecido en su relación arrendaticia alguna formalidad para que una vez finalizara el contrato y la respectiva prórroga legal, se daba por terminada la referida relación. En tal sentido se observa además del contrato de arrendamiento deriva en su clausula segunda se estableció lo siguiente:
“…SEGUNDA: El plazo de arrendamiento es de UN (1) AÑO FIJO, contando a partir de la fecha del presente contrato, dicho plazo finalizará sin necesidad de desahucio, por lo que a su vencimiento EL ARRENDATARIO deberá entregar lo arrendado en el mismo buen estado en lo que lo recibe y a entera satisfacción de LA ARRENDADORA, y en caso de incumplimiento ésta última podrá exigir a título resarcitorio de los daños y perjuicios ocasionados por la demora en la entrega, y mientras esta se produzca el pago de la suma de cien mil bolívares (Bs.100.000,00) diarios…”
De lo anterior deriva que las partes no establecieron formalidad referidas a la notificación de la arrendataria una vez finalizada la relación contractual, es decir, sus estipulaciones fueron llevadas a cabo por lo que establece la sustantiva norma civil. Adicional a lo anterior es evidente que la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, que se encontraba vigente para el momento de introducir la demanda, tampoco exigía algún tipo de formalidad; por el contrario establecía en su artículo 39 que la prórroga legal operaba de pleno derecho; esto quiere decir que no hacía falta notificar a la arrendataria de la culminación del contrato toda vez que la Ley establece ese supuesto en sus disposiciones y en el contrato se estipuló que el mismo terminaría en la fecha correspondiente sin necesidad de notificación.
En este orden de ideas, con la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuera de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso de Local Comercial, se estableció en sus artículos 20 y 26 lo siguiente:
Artículo 20. “…Finalizada la relación arrendaticia, el arrendatario restituirá la posesión del inmueble arrendado al arrendador, en las mismas condiciones en que lo recibió, considerando la depreciación y desgaste propios del uso normal del inmueble. Si al momento de la recepción del inmueble hubieren obligaciones insolutas por parte del arrendatario respecto del contrato de arrendamiento, las partes podrán acordar de manera consensuada la forma de cumplimiento o pago de tales obligaciones. Si el consenso no fuera posible, las partes podrán acudir al proceso jurisdiccional…”
Siguiendo el orden en el presente análisis de los medios de pruebas aportados en copias simples con los cuales se evidencia entre otros, Acta de Asamblea General Extraordinaria de accionistas de la sociedad mercantil ROMI RAICES 294 C.A., registrada en fecha 18 de julio de 2.006, anotada bajo el Nº58, Tomo 110 A-Pro, mediante la cual se pretende demostrar el carácter de Directora y Representante de la Abogada María Auxiliadora González, y copia simple del documento de propiedad el Edificio Joselina; copias simples del nombramiento del ciudadano Miguel Emilio Lilue Gosen como director de las sociedades mercantiles Administradora Park side C.A., e Inversiones Albacete C.A.; estos instrumentos, no tiene pertinencia en este asunto en virtud de discutirse una relación arrendaticia y no la propiedad o no que tenga el promovente de esta prueba, sobre el inmueble de marras. . Así se declara
Escrito presentado y consignado en fecha 01/03/2007 por la parte demandada en el expediente signado con el Nº 2007-0301 que cursa en el Juzgado 25º de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, en el cual la referida parte indicó que su relación arrendaticia con la parte actora comenzó el 15 de febrero de 2004, queda así demostrado con base al razonamiento anteriormente expuesto se comprobó el inicio de la relación arrendaticia y la duración de esta, y mediante la cual la actora, al vencimiento del contrato, realizo las gestiones tendientes a la devolución del inmueble arrendado, al punto que la demandada-arrendadora, tuvo que realizar las consignaciones en fecha 01 de marzo de 2007, de los cánones correspondientes a los meses (febrero y marzo ambos de 2007), ante el referido órgano jurisdiccional, por lo que a todas luces queda evidenciada la intención del arrendador-actor, de la intención de no recibir los pagos del arriendo y por ende la voluntad de no continuar la relación arrendaticia de marras. Así se decide.
Ahora bien, conforme al pago que resulta del incumplimiento de la Cláusula Segunda citada up supra, se estableció el pago de (Bs.100.000,00) hoy (Bs. 100,00) a titulo resarcitorio; observa esta Alzada Articulo 22 de la ley que rige la materia:
(…)
3 Cuando el arrendatario se negare a desocupar el inmueble, a pesar del término del plazo de relación arrendaticia, el arrendador tendrá derecho a percibir por cada día transcurrido, el precio diario del arrendamiento, mas una cantidad adicional equivalente al cincuenta por ciento (50) de dicho monto, hasta la restitución definitiva del inmueble. La cantidad resultante, a la fecha de la restitución definitiva del inmueble, podrá ser imputada a la garantía, la cual se ejecutara en los términos dispuestos en este decreto ley.
Observándose que el monto establecido por las partes, en la clausula Segunda, supera el equivalente del 50% establecido en la norma antes trascrita. Por lo que debe negarse la forma en la que fue solicitada. En consecuencia y total acatamiento a la norma, se deberá proceder conforme a lo establecido en el artículo 22 numeral 3, del Decreto con Rango, Valor y fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; el resultado de estos sumas que son claramente estipulados en la ley, se condenan a pagar en la presente causa calculándose a través de experticia complementaria del fallo. Así se establece.
Hechas las precedentes consideraciones, las cuales llevan a concluir a quien aquí se pronuncia, se demostró el vinculo que une a las partes del juicio mediante y el tiempo que duro la relación arrendaticia, mediante los contratos de arrendamiento suscrito por las partes, de fechas 15/2/2005 y 15/2/04, aunado al hecho que no fue controvertida la existencia de la relación arrendaticia, por las partes, así mismo, quedo demostrada que se otorgo la prorroga legal, a la arrendataria-demandada, que el contrato en discusión es de los denominados a tiempo determinado, que no hubo evidencia en actas de la voluntad del actor de continuar con el arriendo después de vencido la prorroga legal de un (1), año, la cual termino en fecha 15/2/07, al punto que la arrendataria demandada procedió a consignar los cánones correspondientes al mes de febrero y marzo de 2007, ante el tribunal 25º de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, evidenciándose que el actor opto por no recibir los cánones de arrendamiento, de manera inmediata culminada la prorroga legal. Por lo que nada aporto a los autos, la parte demandada, para beneficio de su defensa,. Siendo así, y en aras de garantizar los preceptos legales y constitucionales que resguardan la justicia y legalidad de los procedimientos, es que el recurso de apelación sujeto a consideración por quien aquí decide, debe prosperar, y la demanda que por cumplimiento de contrato que se resuelve, debe ser declarada parcialmente con lugar, en virtud de no dársele a la parte actora, gananciosa del juicio todo lo solicitado. ASÍ SE DECLARA.
V
DISPOSITIVA
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en apego a las normas contenidas en los artículo, 12, 242, 243 y 254 del Código de Procedimiento Civil, 26 y 257 de la Carta Magna, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara:
PRIMERO: CON LUGAR, el recurso de apelación interpuesto en fecha 22/07/2016 por la representación judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada en fecha 16 de diciembre de 2014 por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SEGUNDO: SE REVOCA, la decisión dictada de fecha 16 de diciembre de 2014, dictada por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual declaró Sin Lugar la demanda de Cumplimiento de Contrato que sigue la sociedad mercantil ROMI RAICES 294 C.A., contra la ciudadana LIZETH LUCRECIA LARGO RAMÍREZ, como consecuencia de ello, se declara Parcialmente Con Lugar, la demanda que por Cumplimiento de Contrato sigue la sociedad mercantil ROMI RAICES 294 C.A., contra la ciudadana LIZETH LUCRECIA LARGO RAMÍREZ, por no acordársele a la parte actora, todo lo solicitado.
TERCERO: No hay condena en costas, de conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias llevado por este Tribunal.
Por cuanto la presente decisión se dictó dentro de sus lapsos naturales, no es necesaria la notificación de las partes.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los dos (2) días del mes de marzo del año dos mil diecisiete (2017). Años 206° de la Independencia y 157° de la Federación.
LA JUEZ,
DRA. BELLA DAYANA SEVILLA JÍMENEZ.
LA SECRETARIA,
ABG. JENNY VILLAMIZAR.
En esta misma fecha, siendo las 3:00 p.m., se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el copiador de sentencias.
LA SECRETARIA,
ABG. JENNY VILLAMIZAR.
Exp. Nro. AP71-R-2016-000803.
BDSJ/JV/Génesis.
