REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 207° y 158°
DEMANDANTE: PAPELERÍA LA NUBE AZUL, C.A., sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, el 2.5.1994 bajo el N° 7, tomo 33-A-Pro.
APODERADOS
JUDICIALES: OSWALDO ABLAN HALLAK y OSWALDO ABLAN CANDIA, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 67.301 y 36.358, respectivamente.
DEMANDADA: CENTRO DE COPIADO KOPIALO, C.A., sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, el 31.3.2003 bajo el N° 33, tomo 33-A-Sdo.
APODERADOS
JUDICIALES: MIGUEL PÉREZ DAVILA y ALEXANDER RODRÍGUEZ MÁRQUEZ, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 12.539 y 271.375, respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO
SENTENCIA: DEFINITIVA
MATERIA: MERCANTIL
EXPEDIENTE: AP71-R-2017-000044
I
ANTECEDENTES
Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en razón del recurso de apelación ejercido en fecha 15 de diciembre de 2016, por el abogado MIGUEL PÉREZ DÁVILA, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada sociedad mercantil CENTRO DE COPIADO KOPIALO, C.A., y del recurso de apelación ejercido el 16 del mismo mes y año por los apoderados judiciales de la parte actora, sociedad mercantil PAPELERÍA LA NUBE AZUL, C.A., ambos recursos contra la sentencia proferida en fecha 8 de diciembre de 2016 por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró parcialmente con lugar la pretensión de desalojo incoada por la sociedad mercantil PAPELERIA LA NUBE AZUL, C.A., contra la sociedad mercantil CENTRO DE COPIADO KOPIALO, C.A., ya identificada, en el expediente signado bajo el Nº AP11-V-2015-000965 (Nomenclatura del aludido Juzgado).
Los referidos medios recursivos fueron oídos en ambos efectos por el a quo mediante auto dictado en fecha 10.1.2017, ordenando la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial a los fines del sorteo de ley.
Verificada la insaculación de causas el día 18.1.2017, fue asignado el conocimiento y decisión de las referidas apelaciones a este Juzgado Superior Segundo, quien recibió las presentes actuaciones en fecha 19.1.2017. Por auto dictado el 20.1.2017, se le dio entrada al expediente y se fijó el vigésimo (20mo.) día de despacho siguiente, exclusive, para que las partes presentaran informes.
En fecha 3.3.2017, la representación judicial de la parte demandada procedió a consignar escrito de informes constante de dieciséis (16) folios útiles, en donde alegó lo siguiente: 1) Hizo un recuento de todas las actuaciones que fueron realizadas durante el presente proceso; 2) Solicitó que sea desconocido totalmente el mérito probatorio otorgado por el a quo a las resultas de la inspección judicial llevada a cabo el 28.9.2016 por el juzgado de conocimiento en virtud de que: a) la subarrendataria no se encontraba representada por sus apoderados judiciales en la práctica de la misma; b) los equipos de aire acondicionado se encontraban funcionando pero en las actas de las inspecciones notariales llevadas a cabo en el mismo inmueble durante el juicio consta que no estaban funcionando; y c) que se debió haber nombrado expertos y/o peritos debidamente calificados con conocimientos especiales para que determinaran el incumplimiento por parte de la subarrendadora al no proveer servicios de aire acondicionado a la subarrendataria; 3) Que la recurrida adolece de incongruencia puesto que le otorgó valor probatorio al contrato de seguros celebrado entre las sociedades mercantiles CENTRO DE COPIADO KOPIALO, C.A., y SEGUROS LA VITALICIA, C.A., y estableció que la demandada incumplió con su obligación contractual de contratar a favor de la protección del inmueble póliza de seguro alguna; 4) Que el juez de la causa erró al desechar el Índice Nacional de Precios al Consumidor correspondiente a los años 2012, 2013 y 2014 emitido por el Banco Central de Venezuela, por considerar que no podía ser opuesta a la demandada por haberlo consignado la misma parte demandada; 5) Que el juez de la recurrida incurrió en error al rechazar la primera inspección notarial al considerar que fue presentada fuera del lapso de promoción de pruebas, sin tener en cuenta que se trata de un documento público; 6) Solicitó que el acta de la inspección notarial practicada por la Notaría Pública Sexta del Municipio Autónomo de Chacao fuese apreciada por el ad quem. Por último, solicitó que la apelación sea declarada con lugar, que la recurrida sea revocada y que la reconvención sea declarada con lugar.
El mismo día 3.3.2017, la representación judicial de la parte actora presentó escrito de informes constante de dieciséis (16) folios útiles, alegando: 1) Que ambas partes presentaron distintos Índices Nacionales de Precios al Consumidor del Área Metropolitana de Caracas para el año 2013, pero que en representación de la parte actora impugnaron la variación porcentual de 43,3% presentada por la demandada dentro de la oportunidad procesal, y que adicional a ello, la parte demandada reconoció que la variación porcentual para el año 2013 fue de 52,7%, esto conforme a la copia simple del INPC presentado por la accionante junto con el escrito de promoción de pruebas, siendo este el que ha debido tomar en cuenta el juez a quo; 2) Que el Índice Nacional de Precios al Consumidor del Área Metropolitana de Caracas que la demandada consideró para realizar el ajuste del canon de arrendamiento correspondiente al último año de prórroga legal del 1º.1.2014 al 31.12.2014 fue el de 43,3%, y que pagó extemporáneamente la diferencia por ajuste del canon ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios “…en fecha 03 de junio de 2015, es decir, transcurrido más de un (1) año después de la oportunidad correspondiente, y una vez que ya había sido citada para la contestación de la demanda, por haber dejado de pagar el canon de arrendamiento mensual, citación que se practicó en fecha 12 de mayo de 2015…”; 3) Que la demandada confesó espontáneamente que tuvo demoras en el pago de algunos cánones de arrendamiento durante la relación arrendaticia, en la Audiencia Preliminar celebrada el 8.10.2015; 4) Que “…el Tribunal de la causa al momento de motivar la sentencia apelada no analizó y juzgó sobre la oportunidad en que fue consignada la diferencia del canon de arrendamiento mensual correspondiente al segundo y último año de la prórroga legal, es decir, para el periodo comprendido entre el 1º de enero del año 2014 y el 31 de diciembre del mismo año 2014, ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), así como tampoco analizó y juzgó sobre la confesión espontánea efectuada por el apoderado judicial de la sociedad mercantil CENTRO DE COPIADO KOPIALO, C.A. (parte demandada reconviniente)…”; por último, solicitaron que la apelación y la demanda por desalojo sean declaradas con lugar, y que la demandada sea condenada en costas.
Posteriormente, el 15.3.2017, la representación judicial de la parte accionada consignó escrito de observaciones a los informes constante de doce (12) folios útiles por medio del cual alegan que el tribunal de la causa quebrantó el debido proceso ya que “…el día 27 de octubre de 2016, la parte demandada presentó al Tribunal de Primera Instancia, un escrito solicitando la revocatoria al auto que negó la admisión de las pruebas, y a este respecto, el Tribunal que conocía, NUNCA se pronunció sobre esta recepción de documento donde violó normas de estricto orden público constitucional y legal desarrollado en los artículos 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil…”. Por último, citó jurisprudencia en relación a la tácita reconducción.
En esa misma fecha 15.3.2017, la representación judicial de la parte accionante consignó escrito de observaciones a los informes constante de veintiséis (26) folios útiles por medio del cual alegaron lo siguiente: 1) Que los cuadros de pólizas promovidos por la demandada reconviniente, al ser documentos privados emanados de terceros que no son parte del juicio no fueron ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial; 2) Que “…en el presente juicio NO se está discutiendo la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento mensual correspondientes a los años 2013 y 2015, específicamente estamos demandando la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes al último año de la prórroga legal que, por un lapso máximo de dos (2) años, le correspondió a la presente relación arrendaticia, es decir, a las DOCE (12) meses comprendidos entre el mes de ENERO DEL AÑO 2014 y el mes de DICIEMBRE DEL MISMO AÑO 2014, ambos meses inclusive, a razón de CUARENTA Y CINCO MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y NUEVE MIL BOLÍVARES CON SESENTA Y TRES CENTIMOS (Bs. 45.449,63) cada mes, que es el resultado de aplicarle al canon de arrendamiento mensual correspondiente al año 2013 (Bs. 29.764,00) la variación porcentual del Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) del Área Metropolitana de Caracas, en el periodo comprendido entre el 1º de enero del año 2013 y el 31 de diciembre del mismo año 2013, registrado y publicado por el Banco Central de Venezuela, le cual fue de CINCUENTA Y DOS COMA SIETE POR CIENTO (52,7%), que se traduce en un incremento mensual por la cantidad de QUINCE MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLIVARES CON SESENTA Y TRES CENTIMOS (Bs. 15.685,63)…”; 3) Que los demandados fueron notificados de la práctica de la inspección judicial y no asistieron a la misma, siendo por ello que no pueden pretender que no se le otorgue pleno valor probatorio a las resultas de la misma; ya que el ciudadano ALEXANDER HOMERO RODRIGUEZ MARQUEZ, abogado y representante legal de la sociedad mercantil CENTRO DE COPIADO KOPIALO, C.A., asistió a la evacuación de la inspección y firmó el acta; 4) Que las dos inspecciones notariales propuestas por la demandada no tienen ningún valor probatorio por haber sido realizadas extrajudicialmente, violentando el derecho de control de la prueba de nuestra representada.
Por auto dictado en fecha 16.3.2017, esta Superioridad dejó constancia de que el lapso para presentar escrito de observaciones precluyó el 15.3.2017 y ambas partes hicieron uso de su derecho; por lo que el lapso para emitir el fallo correspondiente comenzó a transcurrir a partir del 15 de marzo de ese mismo año, exclusive, el cual quedó diferido por treinta (30) días consecutivos por auto de fecha 15.5.2017
II
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA
Se inició la presente controversia mediante escrito libelar interpuesto en fecha 20 de abril de 2015, por los abogados OSWALDO ABLAN HALLAK y OSWALDO ABLAN CANDIA, apoderados judiciales de la sociedad mercantil PAPELERIA LA NUBE AZUL, C.A., a través del cual plantearon los siguientes alegatos: 1) Que su representada es la subarrendadora del inmueble constituido por dos espacios de un área total de 467 mts2 aproximadamente, uno ubicado en la planta baja del Edificio WAO, y el otro ubicado en parte de la Mezzanina del mismo edificio, situado en la Avenida Andrés Galárraga de la Urbanización Chacao, Municipio Chacao del estado Miranda; 2) Que la subarrendataria es la sociedad mercantil CENTRO DE COPIADO KOPIALO, C.A., y demanda el desalojo por parte de la misma por haber dejado de pagar el canon mensual de arrendamiento, por haberse vencido el contrato, por haber cambiado el uso específico del inmueble y por haber incumplido otras obligaciones contractuales; 3) Que la relación subarrendaticia se inició el 21.5.2003, mediante documento autenticado por la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del estado Miranda en fecha 21.5.2003, bajo el Nº 14, Tomo 51; y que posteriormente, celebraron cuatro (4) contratos de subarrendamiento consecutivos “…uno (1) entre la precipitada sociedad mercantil INVERSIONES PAPELIN 1, C.A. (LA SUBARRENDADORA) (anterior arrendataria del inmueble de autos) y la sociedad mercantil CENTRO DE COPIADO KOPIALO, C.A. (LA SUBARRENDATARIA), y los otros tres (3) entre la sociedad mercantil PAPELERIA LA NUBE AZUL, C.A. (LA SUBARRENDADORA) y la sociedad mercantil CENTRO DE COPIADO KOPIALO, C.A., (LA SUBARRENDATARIA), tal como consta en los documentos suscritos en fechas 1.6.2009, 1.1.2010, 1.1.2011 y 1.1.2012…”; 4) Que en el contrato de fecha 1º.1.2012 estipularon que tendría vigencia hasta el 31.12.2012, siendo que, la relación subarrendaticia inmobiliaria había tenido una duración total de nueve años, siete meses y once días, correspondiéndole una prórroga legal de dos años, desde el 1º.1.2013 al 31.12.2014, debió la demandada entregar el inmueble el 31.12.2014 y no lo hizo, ocasionándole así daños y perjuicios a su representada; 5) Que de acuerdo al quinto y al último contrato de arrendamiento celebrado, el canon sería ajustado tomando como referencia el Índice General de Precios al Consumidor del Área Metropolitana de Caracas, establecido por el Banco Central de Venezuela, y la arrendataria se obligó a pagar el canon dentro de los cinco primeros días de cada mes; 6) Que la demandada dejó de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes al último año de la prórroga legal, que por un lapso de dos años le correspondía, siendo la deuda total por cuarenta y cinco mil cuatrocientos cuarenta y nueve bolívares con sesenta y tres céntimos ya que “…el canon de arrendamiento mensual a pagar por el subarrendatario debió ser la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON SESENTA Y TRES CENTIMOS (Bs. 45.449,63), que es el resultado de aplicarle a la antes indicada cantidad de VEINTINUEVE MIL SETECIENTOS SESENTA Y CUATRO BOLIVARES (Bs. 29.764,00) la variación porcentual del Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) del Área Metropolitana de Caracas, en el periodo comprendido entre el 1º de enero del año 2013 y el 31 de diciembre del mismo año 2013, registrado y publicado por el Banco Central de Venezuela, la cual fue el CINCUENTA Y DOS COMA SIETE POR CIENTO (52,7%), que se traduce en un incremento por la cantidad de QUINCE MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLIVARES CON SESENTA Y TRES CENTIMOS (Bs. 15.685,63)…”; 7) Que en el anverso del quinto y último contrato de subarrendamiento de fecha 1º.1.2012, se estableció que la actividad económica que se permitiría en el inmueble dado en arriendo sería específicamente la de un centro de copiado, impresión, encuadernación y plastificación, pero que la demandada ha cambiado el uso específico del mismo violando lo estipulado en el contrato; 8) Que al contratar, ambas partes convinieron en que la arrendataria entregaría un listado en el que se identifique a las personas que bajo su responsabilidad, tendrían acceso al local y que dicho incumplimiento daría lugar e la rescisión unilateral del contrato por parte de la arrendadora; asimismo, alegó el incumplimiento de esta obligación contractual por parte de la subarrendataria en virtud de que “…la sociedad mercantil CENTRO DE COPIADO KOPIALO, C.A., en su carácter de subarrendatario del inmueble antes referido, nunca ha entregado el listado contentivo de los nombres, apellidos y números de las cédulas de identidad de las personas (trabajadores, dependientes y/o proveedores) que bajo su responsabilidad, tienen acceso al inmueble subarrendado durante la operación del mismo, lo cual trae como consecuencia el ingreso y la constante permanencia de personas extrañas en el inmueble, también ocupado por nuestra representada la sociedad mercantil PAPELERIA LA NUBE AZUL, C.A., del cual forma parte el inmueble de autos, originándose problemas de inseguridad, descontrol y riesgo de pérdida de mercancía perteneciente a nuestra representada…”; 9) Que otra de las obligaciones contractuales asumidas e incumplidas por la demandada es la de contratar con una compañía de reconocida solvencia, una póliza de seguro que proteja al inmueble arrendado; 10) Estimaron la cuantía de la demanda en CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00) equivalentes a tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.). Por último solicitaron que la demanda sea admitida y declarada con lugar y que consecuente con ello, la accionada sea condenada la desocupar y entregar el inmueble arrendado libre de personas y bienes, solvente en el pago de los servicios públicos y privados, y en el mismo estado de conservación, limpieza y mantenimiento en que lo recibió el 21.5.2003; pagar CUARENTA Y CINCO MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON SESENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 45.449,63) por concepto de indemnización de los daños y perjuicios compensatorios por la falta de pago de los cánones de arrendamiento, y pagar el equivalente a los cánones que se sigan venciendo hasta la fecha en que quede definitivamente firme la sentencia, más las costas del presente proceso.
La demanda in comento aparece admitida por el Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante auto dictado en fecha 22.4.2015 y por de los trámites relativos al procedimiento oral, contenido en el artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil y conforme al artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; por lo que ordenó el emplazamiento de la parte demandada la sociedad mercantil CENTRO DE COPIADO KOPIALO, C.A., en la persona de su Presidente, ciudadano ALEXANDER HOMERO RODRÍGUEZ MÁRQUEZ, a fin de que compareciera en ese juzgado dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación, a objeto de dar contestación a la demanda.
Cumplido el trámite de citación de la demandada conforme a constancia del alguacil del juzgado de conocimiento dejada en fecha 14.5.2015 (f. 64), el 12.6.2015 compareció el abogado MIGUEL PÉREZ DÁVILA, representante judicial de la demandada y consignó escrito de contestación a la demanda donde alegó lo siguiente: 1) Luego de negar y contradecir la demanda tanto en los hechos como en el derecho, admitió la existencia de la relación arrendaticia alegada por la parte actora; 2) Que la relación subarrendaticia inmobiliaria se inició el 21.5.2003 en virtud de contrato de arrendamiento celebrado entre las sociedades mercantiles INVERSIONES PAPELIN 1, C.A. y CENTRO DE COPIADO KOPIALO, C.A., debidamente autenticado por la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del estado Miranda bajo el Nº 14, tomo 51; 3) Que su representada no tenía que entregar el inmueble el 31.12.2012 ya que la relación arrendaticia no venció en esa fecha ni operó la prórroga legal hasta el 31.12.2014 ya que, lo que hubo fue una renovación del contrato, transformándose el mismo en un arrendamiento a tiempo indeterminado; 4) Que su poderdante ha cumplido cabalmente con todas sus obligaciones de pago de los cánones de subarrendamiento, incluso por medio de consignaciones realizadas en la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), expediente Nº 2013-0087, por lo que “…rechazamos y negamos formalmente, en nombre de nuestra representada, la sociedad mercantil CENTRO DE COPIADO KOPIALO, C.A., en su carácter subarrendataria del inmueble antes referido, le haya dejado de pagar a la sociedad mercantil PAPELERIA LA NUBE AZUL, C.A., en su carácter de subarrendador, los cánones de arrendamiento mensual correspondientes al año 2014 (o denominado impropiamente por la parte demandante último año de la prorroga legal que, por un lapso máximo de dos (2) años, le correspondió a la presente relación arrendaticia, es decir), los doce (12) meses comprendidos entre el mes de enero del año 2014 y el mes de diciembre del mismo año 2014, ambos meses inclusive, fueron pagados debidamente por la sociedad mercantil CENTRO DE COPIADO KOPIALO, C.A., en su carácter de subarrendataria, de conformidad con las afirmaciones de los montos causados y pagados, mencionados en los cuadros demostrativos de cumplimiento de pago de los cánones de subarrendamiento…”; 5) Que es cierto que en el anverso del quinto y último contrato de subarrendamiento de fecha 1.1.2012 estableció que la actividad económica permitida en el área arrendada es específicamente la de un centro de copiado, impresión, encuadernación y plastificación, pero que, ello no significa que se trate de una actividad con carácter de exclusividad ya que no esta prohibido el ejercicio cualquier otra actividad en virtud de que la cláusula octava del contrato amplía el espectro de lo que constituye el objeto de la actividad mercantil de la arrendataria al establecer “…OBLIGACIONES DE LA ARRENDATARIA:… i) Condiciones particulares: No exhibir ni vender en EL LOCAL, productos iguales o similares a los vendido por LA ARRENDADORA, o los que sean objetados por ésta (…) la sociedad mercantil CENTRO DE COPIADO KOPIALO, C.A., en su carácter de subarrendataria, puede vender, puede enajenar todos aquellos productos, artículos, efectos y mercancías, así como bienes muebles en general, que no sean de los que haya vendido LA ARRENDADORA…”; 6) Que quien incumplió con la obligación de entregar una lista de personas que tendrían acceso al local fue la demandante, ya que la cláusula cuarta del contrato –transcrita incorrectamente por la accionante en su escrito libelar- establece que es obligación de la arrendadora y no de la arrendataria; 7) Que después de diez (10) años de relación arrendaticia mal podría la arrendadora exigir el cumplimiento de la obligación de contratar una póliza de seguro sobre el inmueble dado en arriendo, ya que no ha sido obstáculo para mantener la relación jurídica como para que pretenda el desalojo por dicho incumplimiento; 8) Rechazó y negó formalmente que su representada pueda ser conminada al pago del valor de la demanda determinado en la cantidad de Bs. 450.000,00: 9) Reconvino solicitando el cumplimiento del contrato por parte de la subarrendadora accionante de su obligación contractual de prestar el servicio de aire acondicionado en el local arrendado y de prohibir la entrada en el local de los trabajadores de la sociedad mercantil PAPELERIA LA NUBE AZUL, C.A.; 10) Que desde junio 2014 su poderdante dejó constancia de los reclamos que le hizo a la demandante exigiéndole el cumplimiento de su obligación contractual, y que dicho incumplimiento le ha ocasionado daños ya que “…el horario de trabajo de mi representada es de 09:00 a.m. hasta las 08:00 p.m.; y por la ausencia de servicios de aure acondicionado y las duras condiciones climáticas en el local subarrendado, nos hemos visto en la necesidad de recortar el horario hasta las 06:00 p.m., por lo cual trabaja dos horas menos, que estimadas cada una de ellas en la cantidad de Un Mil Bolívares con 00/100 (Bs. 1.000,00) cada hora de cada día (…) Y la ausencia de servicios de aire acondicionado tiene trescientos treinta (330) días, desde el 1º de julio de 2014 hasta el presente (…) arroja una perdida para nuestra representada, por la cantidad de Bs. 660.000,00, por cuyo monto estimamos la presente reconvención…”. Por último, solicitó que la demanda sea declarada sin lugar, y que la reconvención sea declarada con lugar.
Por auto dictado el 22.6.2015, el a quo se declaró incompetente para conocer sobre la reconvención propuesta en virtud de la cuantía de la misma, y declinó la competencia en los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial (f. 185 al 189); luego, el 10.7.2015 dictó un auto ordenando remitir el expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, en virtud de que la parte actora no ejerció el recurso de regulación de la competencia contra la sentencia de fecha 22.6.2015, anteriormente referida. Del procedimiento de distribución realizado, resultó asignado el conocimiento de la presente causa el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción, quien lo recibió el 22.7.2015 (f. 200).
En fecha 29 de julio de 2015, el apoderado judicial de la parte actora por medio de escrito le solicitó al tribunal pronunciamiento sobre la admisibilidad de la reconvención propuesta, y en el mismo escrito, impugnó algunas de las pruebas documentales consignadas por la demandada en copias fotostáticas al contestar la demanda; de allí que, el 4 de agosto del mismo año, el juzgado de conocimiento admitió la reconvención y fijó el quinto (5to) día de despacho siguiente para que la accionante contestara la reconvención, contado una vez que constara en autos su notificación (f. 208).
Posteriormente, el 7.8.2015 la representación judicial de la parte demandante se dio por notificada del auto de fecha 4.8.2015; y, el 16 de septiembre de 2015, consignó escrito de contestación a la reconvención constante e seis (6) folios útiles alegando lo siguiente: 1) Contradijo, negó y rechazó la reconvención en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho; 2) Que la prestación de servicio de aire acondicionado no es obligación de la sociedad mercantil PAPELERIA LA NUBE AZUL, C.A., ya que “…desde que se inició la relación arrendaticia en cuestión (21 de mayo del año 2003) en ninguno de los nueve (9) contratos de subarrendamiento celebrados (que cursan en autos) existe cláusula alguna en la cual mi representada la sociedad mercantil PAPELERIA LA NUBE AZUL, C.A. (parte demandante reconvenida) se obligue específicamente a prestar los servicios de aire acondicionado (…) existe un solo sistema central, propiedad de los dueños de la totalidad del Edificio WAO, que suministra el aire acondicionado a toda la planta baja donde se encuentran los dos (2) espacios subarrendados, por consiguiente en el supuesto negado de que hubiese ocurrido cualquiera ausencia o falta de aire acondicionado, estas afectarían principalmente a mi representada la sociedad mercantil PAPELERIA LA NUBE AZUL, C.A. (parte demandante reconvenida) como ocupante de la mayor parte de la planta en referencia (…) es importante destacar que, el funcionamiento de la cantidad de máquinas y equipos que conforman el centro de copiado genera un incremento de la temperatura (calor) en los dos (2) espacios subarrendados, situación que en ningún caso puede ser imputable a mi representada…”; 3) Desconoció las comunicaciones consignadas por la demandada, documentales supuestamente recibidas por su representada en fecha 28.4.2014, 30.6.2014, y 25.9.2014, anexos identificados con las letras “G-1”, “G-2” y “H-1”, respectivamente. Por último, solicitó la declaratoria sin lugar de la reconvención y la condena en costas a la reconviniente.
Por auto dictado por el a quo en fecha 1.10.2015 fue fijada la oportunidad para que tuviera lugar la audiencia preliminar en el presente juicio. Llegada la oportunidad fijada, a saber el 8 de octubre de 2015, tuvo lugar la audiencia preliminar de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, y encontrándose ambas partes presentes ratificaron los alegatos expuestos en la demanda y en la contestación, luego, el tribunal dejó constancia que haría la fijación de los hechos dentro del lapso de tres (3) días de despacho siguientes a esa oportunidad (f. 222 al 225); en el mismo acto, ambas partes consignaron escritos de alegatos.
En fecha 15 de octubre de 2015, el juzgado de la causa procedió a fijar los hechos y límites de la controversia y abrió la causa a pruebas por un lapso de cinco (5) días de despacho, a fin de que las partes presentaran sus pruebas sobre el mérito, observando los términos en los que han quedado fijados los hechos (f. 254 al 256).
El 22.10.2015, mediante escritos constantes de quince (15) y cuatro (4) folios útiles, la representación judicial de la parte demandante reconvenida y de la demandada reconviniente, promovieron pruebas en la causa, respectivamente; las cuales aparecen admitidas por auto librado en fecha 18 de julio de 2016 por el a quo, ordenando la notificación de las partes por haber providenciado fuera del lapso y se iniciara el lapso de evacuación de pruebas (f. 353 al 358). Siendo que la parte actora se dio por notificado el 20.7.2016 y solicitó la notificación de la demandada, la cual tuvo lugar el 20.9.2016. En fecha 28.9.2016 se evacuó la inspección judicial promovida por la actora.
La representación judicial de la parte demandada reconviniente presentó segundo escrito de promoción de pruebas el 7.10.2016, constante de cinco (5) folios útiles y cuarenta y cinco (45) folios en anexos; de allí que el juzgado de conocimiento, por auto de fecha 18.10.2016, las declarara inadmisibles por haber sido presentadas fuera de lapso (f. 439).
Por medio de escrito consignado el 27.10.2016, el apoderado judicial de la demandada solicitó la revocatoria del auto de fecha 18.10.2016
Por auto de fecha 8 de noviembre de 2016 el a quo, fijó oportunidad para que tuviera lugar el debate oral en el presente juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 870 del Código de Procedimiento Civil.
El 22.11.2016, tuvo lugar la audiencia oral del presente juicio a la que comparecieron ambas partes (f. 454 al 456); declarando el a quo parcialmente con lugar la demanda incoada y sin lugar la reconvención. Posteriormente, fue publicado el fallo in extenso en fecha 8 de diciembre de 2016.
III
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Esta alzada pasa a dictar sentencia con base en las consideraciones que de seguidas se explanan:
Se defieren al conocimiento de este Juzgado Superior las presentes actuaciones, en virtud de los recursos ordinarios de apelación ejercidos por la representación judicial de la parte actora, sociedad mercantil PAPELERÍA LA NUBE AZUL, C.A., y la representación judicial de la demandada, la sociedad mercantil CENTRO DE COPIADO KOPIALO, C.A., en contra de la sentencia definitiva proferida en fecha 8 de diciembre de 2016 por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, que declaró parcialmente con lugar la pretensión de desalojo incoada y sin lugar la reconvención. El fallo recurrido aparece fundamentado en lo siguiente:
“…Conforme a la cláusula anteriormente citada, las partes disponen como norma para su prorroga contractual, la obligación de participarse con quince días de antelación al vencimiento del contrato el interés de continuar con la relación arrendaticia. Ahora bien, no consta de las actas procesales que dicha notificación se haya practicado por alguna de las partes, teniendo ello como consecuencia, que los contratantes no tuvieron la intención de continuar con la relación arrendaticia, por lo que el mismo vencería al termino de la prorroga legal es decir, el 31 de diciembre de 2014, por lo que no puede considerarse la posibilidad de que se produjera una tácita reconducción del ultimo de los contratos suscritos; en consecuencia, debe prosperar la pretensión de la parte actora en cuanto al Desalojo del inmueble arrendado por vencimiento del termino contractual. ASI SE DECIDE.
En cuanto, a la falta de pago de los cánones de arrendamiento según se desprende de las pruebas aportadas al proceso, se colige que la parte demandada canceló por concepto de canon de arrendamiento por los meses correspondientes de enero a diciembre de 2014, la suma de cuarenta y un mil ciento dos bolivares con ochenta y seis céntimos (Bs. 41.102,86), por cada uno de ellos, y que con posterioridad, efectuó el pago de una diferencia de dieciocho mil quinientos setenta y dos bolívares con veintinueve céntimos (Bs. 18.572,29), conforme al Índice General de Precios al Consumidor, por lo que considera quien decide que cumplió debidamente con el pago de las cantidades correspondientes al canon de arrendamiento. ASI SE DECIDE.
En cuanto, al uso distinto dado al inmueble arrendado, del ultimo de los contratos suscritos, es decir, el suscrito entre el 01 de enero de 2012, con vigencia hasta el 31 de diciembre de 2012, y que mantuvo su vigencia durante la prorroga legal, se observa que el uso que debió darse al inmueble era para centro de copiado, impresión, encuadernación y plastificación; y contrario a ello de la inspección judicial practicada por este Juzgado en fecha 28 de septiembre de 2016, se desprende que la parte demandada, Sociedad Mercantil CENTRO DE COPIADO KOPIALO, C.A., lleva a cabo en el inmueble arrendado una serie de actividades económicas tales como comercialización al detal de muebles para el hogar y/o la oficina, comercialización al detal de tarjetas prepagadas de telefonía, expendio de alimentos de bebidas no alcohólicas, alquiler de equipos de computación; actividades económicas estas que contravienen a las permitidas contractualmente en el área arrendada la cual esta limitada a centro de copiado, impresión, encuadernación y plastificación. En consecuencia, debe ser declarada procedente la pretensión de la actora en virtud de la modificación del uso del área arrendada. ASI SE DECIDE.
En cuanto, a las demás obligaciones que le corresponden a la parte demandada, en lo que respecta a la obligación contenida en la cláusula cuarta, de suministrar un listado de la identificación de las personas que bajo su responsabilidad tengan acceso al local, así como a la falta de cumplimiento de la demandada a su obligación de contratación de una póliza de seguro que proteja al inmueble arrendado, tal como lo establece la cláusula octava, literal c, del ultimo contrato suscrito por las partes, no se evidencia que durante la vigencia del mismo se hubiere, suministrado la lista de las personas que bajo la responsabilidad de la subarrendataria tuvieran acceso al local, o que la demandada hubiera contratado a favor de la protección del inmueble póliza de seguro alguna, por lo que configuran dichas conductas un incumplimiento a las cláusulas contractuales en cuestión. ASI SE DECIDE.
Por otra, parte en virtud del anterior pronunciamiento queda a favor de la parte actora, las cantidades de dinero consignadas por la parte demandada en la Oficina de Control de Consignación de Arrendamientos Inmobiliarios, por concepto de indemnización de la ocupación del bien inmueble arrendado, y lo que se siga generando hasta que se produzca la entrega material y efectiva del mismo, con base al monto del ultimo canon de arrendamiento fijado por las partes. ASI SE DECIDE.
DE LA RECONVENCIÓN
Vista la pretensión de que la parte actora-reconvenida cumpla con la obligación de suministrar a la parte demandada-reconviniente el servicio de aire acondicionado, conforme a lo evidenciado de la inspección judicial practicada, que el Tribunal dejó constancia de la existencia de un sistema de aire acondicionado el cual se encontraba en funcionamiento tanto para el centro comercial, como para el local comercial, con lo cual se desvirtúa la pretensión de la parte demandada-reconviniente. En cuanto al alegato de que algunos empleados de la parte actora-reconvenida ingresan al local a fin de tomar bienes de su propiedad, el Tribunal de la revisión de las actas procesales no evidencia prueba alguna que demuestre tales hechos, por lo que no ha de prosperar la reconvención demandada y en consecuencia, la misma debe ser declarada SIN LUGAR, en la dispositiva del fallo. ASI SE DECIDE...”.
Fijado lo anterior, debe previamente este jurisdicente establecer el thema decidendum, el cual se circunscribe a determinar si las declaratorias de parcialmente con lugar de la demanda y sin lugar la reconvención, se encuentran o no ajustadas a derecho. Así, en el sub lite se observa que la parte actora, sociedad mercantil PAPELERÍA LA NUBE AZUL, C.A., interpuso formal demanda de desalojo contra la sociedad mercantil CENTRO DE COPIADO KOPIALO, C.A., con fundamento en una relación subarrendaticia, que tiene por objeto el inmueble constituido por dos espacios de un área total de 467 mts2 aproximadamente, uno ubicado en la planta baja del Edificio WAO, y el otro ubicado en parte de la Mezzanina del mismo edificio, situado en la Avenida Andrés Galárraga de la Urbanización Chacao, Municipio Chacao del estado Miranda, relación arrendaticia iniciada el 21.5.2003, por documento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del estado Miranda, bajo el Nº 14, Tomo 51; en virtud de cuatro (4) contratos de subarrendamiento consecutivos celebrados entre las mismas partes. Se pretende el desalojo por el incumplimiento por parte de la subarrendataria de lo siguiente: a) Que al vencimiento de la prórroga legal de dos años que le correspondía por un arrendamiento de nueve años, siete meses y once días, esto es el 31.12.2014, no entregó el inmueble; b) Que durante el último año de vigencia de prórroga legal, no pagó el canon de arrendamiento actualizado conforme al Índice de Precios al Consumidor del Área Metropolitana de Caracas, establecido por el Banco Central de Venezuela publicado para el año 2013; c) Que la demandada siguió pagando el canon sin la actualización del monto por la inflación, puesto que el canon mensual de arrendamiento es de cuarenta y cinco mil cuatrocientos cuarenta y nueve mil bolívares con sesenta y tres céntimos (Bs. 45.449,63), siendo el resultado de la actualización del canon de veintinueve mil setecientos sesenta y cuatro bolívares (Bs. 29.764,00) conforme el 52,7% de Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) del Área Metropolitana de Caracas publicado por el Banco Central de Venezuela; d) Que la subarrendataria cambió la actividad económica específica que acordaron en el contrato de subarrendamiento de fecha 1.1.2012, que se llevaría a cabo en el inmueble; e) Que la subarrendataria incumplió con su obligación de entregar un listado contentivo de los nombres, apellidos y números de las cédulas de identidad de las personas (trabajadores, dependientes y/o proveedores) que bajo su responsabilidad, tendrían acceso al inmueble subarrendado durante la operación del mismo; f) Que la subarrendataria también incumplió con la obligación de contratar con una compañía de reconocida solvencia, una póliza de seguros que proteja al inmueble arrendado. Razón por la cual solicitó: PRIMERO: El desalojo del inmueble de autos libre de bienes y personas, solvente en el pago de los servicios públicos y privados, y en el mismo estado de conservación en que lo recibió el 21.5.2003; SEGUNDO: EL PAGO DE CUARENTA Y CINCO MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON SESENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 45.449,63) por concepto de indemnización de los daños y perjuicios compensatorios por la falta de pago de los cánones de arrendamiento; y TERCERO: Pagar el equivalente a los cánones que se sigan venciendo hasta la fecha en que quede definitivamente firme la sentencia que resuelva la presente controversia.
En la litis contestatio, la accionada luego de negar en todas y cada una de sus partes la demanda, admitió la existencia de la relación arrendaticia y los contratos suscritos, empero, alegó que no tenía que entregar el inmueble el 31.12.2012 ya que la relación arrendaticia no venció en esa fecha ni operó la prórroga legal hasta el 31.12.2014, adujo que se produjo una renovación del contrato, indeterminándose el arrendamiento. Asimismo, respecto a los incumplimientos alegados por el actor alegó que: a) Ha cumplido cabalmente con el pago del canon mensual de arrendamiento incluso por medio de consignaciones ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios; b) Que aun cuando en el anverso del quinto y último contrato de subarrendamiento de fecha 1.1.2012 se estableció que la actividad económica permitida en el área arrendada era específicamente la de un centro de copiado, impresión, encuadernación y plastificación, la cláusula octava del mismo contrato amplía el espectro de lo que constituye el objeto de la actividad mercantil de la arrendataria, que por ello no debía entenderse como prohibido el desempeño de otra actividad mercantil distinta; c) Que corresponde a la demandante la obligación de entregar una lista en la que se identifiquen las personas que tendrían acceso al local, ello conforme a la cláusula cuarta del contrato; d) Que después de diez (10) años de relación arrendaticia mal podría la arrendadora exigir el cumplimiento de la obligación de contratar una póliza de seguro sobre el inmueble dado en arriendo, ya que no ha sido obstáculo para mantener la relación jurídica como para que pretenda ahora el desalojo por dicho incumplimiento.
Por otro lado, reconvino la demanda solicitando el cumplimiento del contrato por parte de la subarrendadora de su obligación contractual de prestar el servicio de aire acondicionado en el local arrendado y de prohibir la entrada en el local de los trabajadores de la sociedad mercantil PAPELERIA LA NUBE AZUL, C.A.; la demandada alegó que dicho incumplimiento le ha ocasionado daños en virtud de haber reducido su horario de trabajo dos horas, lo que trajo como consecuencia que dejara de percibir la cantidad de seiscientos sesenta mil bolívares (Bs. 660.000,00).
En los informes presentados en esta alzada, la representación judicial de la parte demandada ratificó lo alegado al contestar la demanda y solicitó que este juzgado ad quem, desconociera el mérito probatorio otorgado por el a quo a las resultas de la inspección judicial llevada a cabo el 28.9.2016 por el juzgado de conocimiento dado que: a) La subarrendataria no se encontraba representada por sus apoderados judiciales en la práctica de la misma; b) Los equipos de aire acondicionado se encontraban funcionando pero en las actas de las inspecciones notariales llevadas a cabo en el mismo inmueble durante el juicio consta que no estaban funcionando; y c) Que se debió haber nombrado a expertos y/o peritos debidamente calificados con conocimientos especiales para que determinaran el incumplimiento por parte de la subarrendadora al no proveer servicios se aire acondicionado a la subarrendataria. Además, denunció que la recurrida incurrió en incongruencia al no haberle otorgado valor probatorio al contrato de seguros celebrado entre las sociedades mercantiles CENTRO DE COPIADO KOPIALO, C.A., y SEGUROS LA VITALICIA, C.A., y establecer que la subarrendataria incumplió con la obligación de contratar una póliza de seguros; y por haber desechado el Índice Nacional de Precios al Consumidor correspondiente a los años 2012, 2013 y 2014 emitido por el Banco Central de Venezuela, por considerar que no podía ser opuesta a la demandada por haberlo consignado la misma parte demandada. Asimismo, alegó que el juez a quo erró al rechazar las resultas de la primera inspección notarial al considerar que fue presentada fuera del lapso de promoción de pruebas, sin tener en cuenta que se trata de un documento público; por lo que solicitó que el acta de la inspección notarial practicada por la Notaría Pública Sexta del Municipio Autónomo de Chacao fuese apreciada por el ad quem.
Por su parte, la accionante señaló en el escrito de informes consignado ante este juzgador que ambas partes habían presentado distintos Índices Nacionales de Precios al Consumidor del Área Metropolitana de Caracas para el año 2013, pero que en representación de la parte actora impugnaron la variación porcentual de 43,3% presentada por la demandada dentro de la oportunidad procesal, y que adicional a ello, la parte demandada reconoció en la contestación que la variación porcentual para el año 2013 fue de 52,7%, siendo este último, el que ha debido tomar en cuenta el juez de la causa, ya que el porcentaje tomado en cuenta por la subarrendataria para realizar el ajuste del canon de arrendamiento correspondiente para el año 2014 fue el de 43,3%. Asimismo, añadió que la recurrida no analizó la oportunidad en que fue consignada la diferencia del canon mensual de arrendamiento correspondiente al segundo y último año de prórroga legal, que ni si quiera consideró la confesión realizada por la demandada en la Audiencia Preliminar celebrada el 8.10.2015 en la que el apoderado judicial de la sociedad mercantil CENTRO DE COPIADO KOPIALO, C.A., confesó espontáneamente que tuvo demoras en el pago de algunos cánones de arrendamiento.
En el escrito de observaciones a los informes presentado por la parte actora, estableció que carecen de valor probatorio: a) El cuadro de pólizas promovido por la demandada reconviniente, al ser documentos privados emanados de terceros que no son parte del juicio no fueron ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial; y b) las dos inspecciones notariales propuestas por la demandada por haber sido realizadas extrajudicialmente, violentando el derecho de control de la prueba de su representada; y que por el contrario, tiene pleno valor probatorio la inspección judicial intra proceso ya que los demandados fueron notificados y que sin embargo, no asistieron, pero el representante legal de la demandada ALEXANDER HOMERO RODRIGUEZ MARQUEZ, quien es abogado, asistió a la evacuación de la inspección y firmó el acta.
La demandada, en su escrito de observaciones a los informes alegó que el 27.10.2016 solicitó la revocatoria del auto que negó la admisión de la pruebas y que el juzgado de conocimiento nunca se pronunció al respecto, violentando así, normas de estricto orden público constitucional y legal.
Indicando el aspecto precedente, antes de pronunciarse con relación al fondo del presente asunto judicial, procede esta Superioridad al análisis de los medios probatorios aportados al proceso, a saber:
Con el escrito libelar:
• Consignó los siguientes documentos: 1) Contrato de subarrendamiento celebrado entre las sociedades mercantiles INVERSIONES PAPELIN 1, C.A., subarrendadora, y CENTRO DE COPIADO KOPIALO, C.A., subarrendataria del local Nº 012/2003 de aproximadamente 10,68 mts2, por una duración de seis meses contados a partir del 21.5.2003, fecha de su autenticación; 2) Contrato de arrendamiento celebrado entre las sociedades mercantiles INVERSIONES PAPELIN 1, C.A., arrendadora, y CENTRO DE COPIADO KOPIALO, C.A., arrendataria del local Nº 006/2009 de aproximadamente 167 mts2, con vigencia desde el 1.6.2009 hasta el 31.12.2009; 3) Contrato de arrendamiento celebrado entre las sociedades mercantiles PAPELERIA LA NUBE AZUL, C.A., arrendadora, y CENTRO DE COPIADO KOPIALO, C.A., arrendataria del local Nº 001/2010 de aproximadamente 467 mts2, con vigencia desde el 1.1.2010 hasta el 31.12.2010; 4) Contrato de arrendamiento celebrado entre las sociedades mercantiles PAPELERIA LA NUBE AZUL, C.A., arrendadora, y CENTRO DE COPIADO KOPIALO, C.A., arrendataria del local Nº 001/2011 de aproximadamente 467 mts2, con vigencia desde el 1.1.2011 hasta el 31.12.2011; 5) Contrato de arrendamiento celebrado entre las sociedades mercantiles PAPELERIA LA NUBE AZUL, C.A., arrendadora, y CENTRO DE COPIADO KOPIALO, C.A., arrendataria del local Nº 001/2012 de aproximadamente 467 mts2, con vigencia desde el 1.1.2012 hasta el 31.12.2012. Dichos instrumentos no fueron impugnados y fueron reconocidos por la parte accionada, en consecuencia, este Tribunal los declara fidedignos y le otorga valor probatorio a los contratos de arrendamiento consignados, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, quedando de esta manera demostrada la existencia y naturaleza no sólo del vínculo jurídico, sino también las obligaciones a las que se sometieron las partes al suscribirlos, y así se establece.
• Copia certificada del expediente de consignaciones Nº 2013-0087 expedida el 13.4.2015 (f. 37 al 53) del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, Los Cortijos de Lourdes, Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), contentivo de: a) Comprobante de cumplimiento de requisitos de consignaciones por parte de CENTRO DE COPIADO KOPIALO, C.A., de fecha 29.8.2013; b) Comprobante de depósito efectuado el 29.8.2013 en el Banco Bicentenario por un monto de Bs. 29.764,80, correspondiente al canon de arrendamiento de septiembre 2013; c) Comprobante de depósito efectuado el 27.9.2013 en el Banco Bicentenario por un monto de Bs. 29.764,80 correspondiente al canon de arrendamiento de octubre 2013; d) Comprobante de depósito efectuado el 31.10.2013 en el Banco Bicentenario por un monto de Bs. 29.764,80 correspondiente al canon de arrendamiento de noviembre 2013; e) Comprobante de depósito efectuado el 28.11.2013 en el Banco Bicentenario por un monto de Bs. 29.764,80 correspondiente al canon de arrendamiento de diciembre 2013; todos con sus respectivos comprobantes de ingreso de consignaciones emitido por la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios.
Se valora conforme a los artículos 1.357, y 1.359, 1.384 del Código Civil, y evidencia la fecha de inicio y monto de las consignaciones realizadas por la accionada ante la OCCAI en el transcurso del año 2013, y sus efectos en el proceso se analizarán más adelante. Así se establece.
Por la demandada el mismo día de la contestación:
• a) Comprobante de depósito bancario efectuado el 3.6.2015 en el Banco Bicentenario por un monto de Bs. 64.317,03, correspondiente al canon de arrendamiento del mes de junio 2015, y su comprobante de ingreso de consignaciones de fecha 3.6.2015; b) Comprobante de depósito bancario realizado el 27.5.2015 en el Banco Bicentenario por un monto de Bs. 18.572,29, correspondiente a la diferencia de canon de arrendamiento en base al 43,30% de Índice General de Precios al Consumidor reportado por el Banco Central de Venezuela para el año 2013, y su comprobante de ingreso de consignaciones de fecha 3.6.2015; c) Relación de cuadro de pensiones de arrendamiento canceladas, y el cálculo de su ajuste con base al porcentaje establecido por el Banco Central de Venezuela del Índice General de Precios al Consumidor; d) Comprobante de depósito bancario efectuado el 27.5.2015 en el Banco Bicentenario por un monto de Bs. 10.788,22 correspondiente a la diferencia de canon de arrendamiento en base al 48,10% de Índice General de Precios al Consumidor reportado por el Banco Central de Venezuela para el año 2014, y su comprobante de ingreso de consignaciones de fecha 3.6.2015; e) Comprobante de depósito bancario efectuado el 6.4.2015 en el Banco Bicentenario por un monto de Bs. 62.159,39, correspondiente al canon de arrendamiento de abril 2015; f) Comprobante de depósito bancario efectuado el 5.3.2015 en el Banco Bicentenario por un monto de Bs. 62.159,39, correspondiente al canon de arrendamiento de marzo 2015, y su comprobante de ingreso de consignaciones de fecha 6.3.2015; g) Comprobante de depósito bancario efectuado el 6.5.2015 en el Banco Bicentenario por un monto de Bs. 62.159,39, correspondiente al canon de arrendamiento de mayo 2015, y su comprobante de ingreso de consignaciones de fecha 7.5.2015; h) Comprobante de depósito bancario efectuado el 2.2.2015 en el Banco Bicentenario por un monto de Bs. 62.159,39, correspondiente al canon de arrendamiento de febrero 2015, y su comprobante de ingreso de consignaciones de fecha 5.2.2015; i) Comprobante de depósito bancario efectuado el 7.1.2015 en el Banco Bicentenario por un monto de Bs. 62.159,39, correspondiente al canon de arrendamiento de enero 2015, y su comprobante de ingreso de consignaciones de fecha 8.1.2015; j) Comprobante de depósito bancario efectuado el 3.12.2014 en el Banco Bicentenario por un monto de Bs. 41.102,86, correspondiente al canon de arrendamiento de diciembre 2014, y su comprobante de ingreso de consignaciones de fecha 4.12.2014; k) Comprobante de depósito bancario efectuado el 3.11.2014 en el Banco Bicentenario por un monto de Bs. 41.102,86, correspondiente al canon de arrendamiento de noviembre 2014, y su comprobante de ingreso de consignaciones de fecha 3.11.2014; l) Comprobante de depósito bancario efectuado el 2.10.2014 en el Banco Bicentenario por un monto de Bs. 41.102,86, correspondiente al canon de arrendamiento de octubre 2014, y su comprobante de ingreso de consignaciones de fecha 2.10.2014; m) Comprobante de depósito bancario efectuado el 3.9.2014 en el Banco Bicentenario por un monto de Bs. 41.102,86, correspondiente al canon de arrendamiento de septiembre 2014, y su comprobante de ingreso de consignaciones de fecha 3.9.2014; n) Comprobante de depósito bancario efectuado el 4.8.2014 en el Banco Bicentenario por un monto de Bs. 41.107,00, correspondiente al canon de arrendamiento de agosto 2014, y su comprobante de ingreso de consignaciones de fecha 5.8.2014; ñ) Comprobante de depósito bancario efectuado el 3.12.2014 en el Banco Bicentenario por un monto de Bs. 41.107,00, correspondiente al canon de arrendamiento de julio 2014, y su comprobante de ingreso de consignaciones de fecha 10.7.2014; o) Comprobante de depósito bancario efectuado el 5.6.2014 en el Banco Bicentenario por un monto de Bs. 41.107,00, correspondiente al canon de arrendamiento de junio 2014, y su comprobante de ingreso de consignaciones de fecha 5.6.2014; p) Comprobante de depósito bancario efectuado el 2.5.2014 en el Banco Bicentenario por un monto de Bs. 41.102,00, correspondiente al canon de arrendamiento de mayo 2014, y su comprobante de ingreso de consignaciones de fecha 5.5.2014; q) Comprobante de depósito bancario efectuado el 1.4.2014 en el Banco Bicentenario por un monto de Bs. 41.102,86, correspondiente al canon de arrendamiento de abril 2014, y su comprobante de ingreso de consignaciones de fecha 1.4.2014; r) Comprobante de depósito bancario efectuado el 5.3.2014 en el Banco Bicentenario por un monto de Bs. 41.106,00, correspondiente al canon de arrendamiento de marzo 2014, y su comprobante de ingreso de consignaciones de fecha 6.3.2014; s) Comprobante de depósito bancario efectuado el 4.2.2014 en el Banco Bicentenario por un monto de Bs. 41.102,86, correspondiente al canon de arrendamiento de febrero 2014, y su comprobante de ingreso de consignaciones de fecha 4.2.2014; t) Comprobante de depósito bancario efectuado el 7.1.2014 en el Banco Bicentenario por un monto de Bs. 41.102,86, correspondiente al canon de arrendamiento de enero 2014, y su comprobante de ingreso de consignaciones de fecha 7.1.2014; u) Comprobante de depósito bancario efectuado el 28.11.2013 en el Banco Bicentenario por un monto de Bs. 29.764,00, correspondiente al canon de arrendamiento de diciembre 2013, y su comprobante de ingreso de consignaciones de fecha 28.11.2013; v) Comprobante de depósito bancario efectuado el 31.10.2013 en el Banco Bicentenario por un monto de Bs. 29.764,00, correspondiente al canon de arrendamiento de noviembre 2013, y su comprobante de ingreso de consignaciones de fecha 31.10.2013; w) Comprobante de depósito bancario efectuado el 27.9.2013 en el Banco Bicentenario por un monto de Bs. 29.764,00, correspondiente al canon de arrendamiento de octubre 2013, y su comprobante de ingreso de consignaciones sin fecha de recibido; x) Comprobante de cumplimiento de requisitos de consignaciones de fecha 29.8.2013; y) Comprobante de depósito bancario efectuado el 2.8.2013 en el Banco Bicentenario por un monto de Bs. 29.764,00. Se valora conforme el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los artículos 1.357, y 1.359 del Código Civil; evidenciando los pagos realizados por la demandada a la actora por concepto de canon de arrendamiento de 2013, 2014 y 2015, cuyos efectos se analizarán más adelante; así se establece.
• Copia simple del Índice Nacional de Precios al Consumidor de 2013 sin que conste que sea el publicado por el Banco Central de Venezuela en fecha 13.2.2015, con sus respectivas variaciones mensuales. Respecto a esta documental que fue impugnada por la actora, es necesario establecer que se trata de un hecho notorio comunicacional, tal como lo dejó establecido el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional mediante sentencia Nº 576 de fecha 20.3.2006, caso: “Teodoro de Jesús Colasante Segovia”, donde estableció que cuando la inflación es reconocida oficialmente por los órganos competentes y autónomos del Estado se trata de un hecho notorio, ya que la publicidad que ha recibido permite, tanto al juez como a los miembros de la sociedad, conocer su existencia y alcance con precisión, lo que significa que el sentenciador realmente no está haciendo uso de su saber privado, pudiendo los miembros del colectivo, tener en un momento determinado, en consecuencia no existe motivo para negar su uso procesal, se le confiere valor probatorio de indicio, conforme al artículo 510 del Código de Procedimiento Civil . Así se establece.
• Originales de los siguientes documentos privados: 1) Contrato de arrendamiento celebrado entre las sociedades mercantiles INVERSIONES PAPELIN 1, C.A., arrendadora, y CENTRO DE COPIADO KOPIALO, C.A., arrendataria del local Nº 006/2009 de aproximadamente 20 mts2, con vigencia desde el 1.7.2004 hasta el 1.7.2005; 2) Contrato de arrendamiento celebrado entre las sociedades mercantiles INVERSIONES PAPELIN 1, C.A., arrendadora, y CENTRO DE COPIADO KOPIALO, C.A., arrendataria del local Nº 006/2009 de aproximadamente 20 mts2, con vigencia desde el 1.7.2005 hasta el 1.7.2006; 3) Contrato de arrendamiento celebrado entre las sociedades mercantiles INVERSIONES PAPELIN 1, C.A., arrendadora, y CENTRO DE COPIADO KOPIALO, C.A., arrendataria del local Nº 006/2009 de aproximadamente 167 mts2, con vigencia desde el 1.10.2006 hasta el 31.9.2007; 4) Contrato de arrendamiento celebrado entre las sociedades mercantiles INVERSIONES PAPELIN 1, C.A., arrendadora, y CENTRO DE COPIADO KOPIALO, C.A., arrendataria del local Nº 006/2009 de aproximadamente 300 mts2, con vigencia desde el 1.10.2007 hasta el 30.9.2008;
Dichos instrumentos no fueron impugnados, en consecuencia, este Tribunal los declara fidedignos y le otorga valor probatorio a los contratos de arrendamiento consignados, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, quedando de esta manera demostrada la existencia y naturaleza no sólo del vínculo jurídico desde el año 2004 al año 2008, sino también las obligaciones a las que se sometieron las partes con su celebración, y así se establece.
• Contrato de arrendamiento celebrado entre las sociedades mercantiles INVERSIONES PAPELIN 1, C.A., arrendadora, y CENTRO DE COPIADO KOPIALO, C.A., arrendataria del local Nº 006/2009 de aproximadamente 167 mts2, con vigencia desde el 1.6.2009 hasta el 31.12.2009.
Contrato de arrendamiento celebrado entre las sociedades mercantiles PAPELERIA LA NUBE AZUL, C.A., arrendadora, y CENTRO DE COPIADO KOPIALO, C.A., arrendataria del local Nº 001/2010 de aproximadamente 467 mts2, con vigencia desde el 1.1.2010 hasta el 31.12.2010.
Contrato de arrendamiento celebrado entre las sociedades mercantiles PAPELERIA LA NUBE AZUL, C.A., arrendadora, y CENTRO DE COPIADO KOPIALO, C.A., arrendataria del local Nº 001/2011 de aproximadamente 467 mts2, con vigencia desde el 1.1.2011 hasta el 31.12.2011.
Contrato de arrendamiento celebrado entre las sociedades mercantiles PAPELERIA LA NUBE AZUL, C.A., arrendadora, y CENTRO DE COPIADO KOPIALO, C.A., arrendataria del local Nº 001/2012 de aproximadamente 467 mts2, con vigencia desde el 1.1.2012 hasta el 31.12.2012.
Con respecto a estas documentales, al haber sido valoradas previamente, se reiteran las mismas precisiones ya hechas y se trata de un hecho admitido en juicio. Así se establece.
• Copias de cheques emitidos por el Banco del Tesoro de fechas 20.5.2013, 8.8.2013 y 17.7.2013, por los montos Bs. 129.800,00, 59.526,24 y 45.440,80, respectivamente, depositados en la cuenta corriente de PAPELERIA LA NUBE AZUL, C.A. Nº 01380001440010040625, por la sociedad mercantil CENTRO DE COPIADO KOPIALO, C.A.; y movimientos del mes de junio de 2013 de la cuenta de la sociedad mercantil CENTRO DE COPIADO KOPIALO, C.A; comunicación dirigida a la sociedad mercantil PAPELERIA LA NUBE AZUL, C.A., por medio de la cual la sociedad CENTRO DE COPIADO KOPIALO, C.A., le notifica que por medio de cheque le ha pagado la cantidad de CINCUENTA Y NUEVE MIL QUINIENTOS VEINTISEIS BOLÍVARES CON VEINTICUATRO CÉNTIMOS, por concepto de pago de arrendamiento del año 2013, recibida el 9.8.2013; comunicación dirigida a la sociedad mercantil PAPELERIA LA NUBE AZUL, C.A., por medio de la cual la sociedad CENTRO DE COPIADO KOPIALO, C.A., le notifica que por medio de cheque le ha pagado la cantidad de CIENTO VEINTINUEVE MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES, por concepto de pago de arrendamiento del año 2013, recibida el 31.5.2013. Siendo el caso que no fueron impugnadas en forma alguna dichas misivas, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.371 del Código Civil; evidenciándose de las mismas que la subarrendataria le notificó a la actora el respectivo pago, y así se establece.
• Comunicación marcada “G1” cursante al folio 182, dirigida a la sociedad mercantil PAPELERIA LA NUBE AZUL, C.A., por medio de la cual la sociedad CENTRO DE COPIADO KOPIALO, C.A., le informa que tiene mas de dos meses sin aire acondicionado y que en varias oportunidades ha hablado con el Sr. Javier, y que de la reunión que se llevó a cabo por el personal que se metió en el local y tomó unas cosas de forma indebida, se acordó que recibiría un comunicado por parte del Sr. Adolfo Cabrices prohibiendo la entrada al personal de la sociedad PAPELERIA LA NUBE AZUL, C.A., al local donde se desempeña la sociedad CENTRO DE COPIADO KOPIALO, C.A., y que han pasado días y no se ha recibido ningún comunicado, comunicación recibida el 30.6.2014 sin sello de recibo; 3) Comunicación sin fecha dirigida a la sociedad mercantil PAPELERIA LA NUBE AZUL, C.A. (f. 183), por medio de la cual la sociedad CENTRO DE COPIADO KOPIALO, C.A., le informa que a partir 25.9.2014 en vista que no ha sido arreglado el aire acondicionado desde enero tomaría medidas necesarias para solucionar el problema por los daños materiales y económicos que se len producido a la arrendataria, y que hasta la fecha no ha recibido el memorándum por parte de la arrendadora sobre la prohibición de su personal en el local dado el hurto cometido por un empleado de confianza de la sociedad mercantil PAPELERIA LA NUBE AZUL, C.A., recibida el 25.9.2014; 4) Comunicación de fecha 28.4.2015dirigida a la sociedad mercantil PAPELERIA LA NUBE AZUL, C.A., por medio de la cual la sociedad CENTRO DE COPIADO KOPIALO, C.A., le notifica que el personal de la sociedad mercantil PAPELERIA LA NUBE AZUL, C.A., continúan entrando al local arrendado y todavía no han pasado el comunicado prohibiendo la entrada de los mismos, comunicación recibida el 28.4.2015. Dichas documentales fueron desconocidas por la parte actora ex artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, por lo que este Juzgado las desecha ya que no fue probada la autenticidad de las mismas por la parte demandada mediante la prueba de cotejo; y así se establece.
Por la parte actora en el lapso probatorio:
• Confesión espontánea alegada por el actor y efectuada por el apoderado judicial de la sociedad mercantil CENTRO DE COPIADO KOPIALO, C.A., cuando en la audiencia preliminar celebrada el 8.10.2015 expresó “…Admitimos en honor a la verdad que mi representada ha presentado algunas demoras en el pago de algunos cánones de arrendamiento durante la relación arrendaticia, sin embargo admitimos que no ha tenido la capacidad económica para asumir sus compromisos y sus obligaciones de pago…”. En este aspecto se debe ratificar el criterio de la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal en el sentido de que los alegatos señalados por las partes en su escrito de demanda y contestación y en el juicio oral en audiencia preliminar no se pueden entender como confesión al no contener el requisito de “animus confitendi”, simplemente se trata de hechos admitidos que al no resultar controvertidos en el proceso dejan de ser objeto de prueba; por lo tanto, lo alegado por la promovente resulta inadmisible como medio de prueba, y así se establece.
• Inspección judicial en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, a los fines de probar que la sociedad mercantil CENTRO DE COPIADO KOPIALO, C.A., ha cambiado el uso específico del inmueble dado en arriendo, en contravención con lo estipulado en el contrato de subarrendamiento, y de probar que solo existe un sistema central de aire acondicionado que suministra el servicio a toda la planta baja, donde se encuentran los dos espacios subarrendados. Dentro del lapso probatorio aparece evacuado dicho medio probatorio, el cual se aprecia y valora a tenor de lo dispuesto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. El acta levantada al respecto por el juzgado a quo riela del folio 371 al folio 373 del expediente, constando que en fecha 28 de de septiembre el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas se trasladó a la Avenida Andrés Galarraga, Edificio Wao, Planta Baja, Urbanización Chacao, Municipio Chacao del estado Miranda, y dejó constancia judicial de que al ingresar al inmueble de autos evidenció que: “…PRIMERO: Con respecto a la solicitud de la parte actora de dejar constancia de la actividad económica que practica la parte demandada en el presente local comercial, el Tribunal deja constancia que: en el local denominado Centro de Copiado Kopialo, C.A. se realiza la venta de muebles de oficina, línea blanca, alquiler de computación (video beam), cocina, aires acondicionados, puertas de baño, sillas de oficina, colchones, electrodomésticos, golosinas, bebidas varias, existe un congelador de helados EFE, una máquina de café NESCAFE, una nevera para productos PEPSI y otra de productos COCA COLA, así como también existe un centro de copiado. En este acto, el ciudadano ALEXANDER HOMERO RODRIGUEZ MARQUEZ, anteriormente identificado, consigna dos documentos expedidos por la Dirección de Administración Tributaria de la Alcaldía de Chacao de fecha 02 de marzo de 2009, y otro de fecha 16 de mayo de 2016, por medio de los cuales se autoriza a la empresa CENTRO DE COPIADO KOPIALO, C.A., a realizar las siguientes actividades: comercialización al detal de muebles para el hogar y/o la oficina, comercialización al detal de tarjetas prepagadas de telefonía, servicio de expendio de alimentos y bebidas no alcohólicas, alquiler de equipos de computación, diseño gráfico, centro de copiado, servicio de impresiones digitales, así como comercialización de quipos de telefonía. En este estado se ordena incorporar a la presente acta copias de las mencionadas comunicaciones. SEGUNDO: Con respecto al funcionamiento del sistema de aire acondicionado, el Tribunal deja expresa constancia que: En el local donde se encuentra constituido el Tribunal, se encuentra instalado un solo sistema de aire acondicionado compuesto con dos (2) evaporadores que, al momento de la presencia de este Tribunal, los mismos se encuentran en funcionamiento y que dicho sistema presta servicio para tanto el área subarrendada como para la tienda principal denominada “Ofimania (Papelería La Nube Azu)l”…”.
Pues bien, la parte demandada solicitó que dicha probanza fuese desechada en virtud de que la subarrendataria no se encontrada representada por sus apoderados judiciales en la practica de la misma, y que debieron haberse nombrado expertos o peritos que determinaran el estado de funcionamiento del servicio de aire acondicionado; al respecto observa esta superioridad que el artículo 473 del código adjetivo civil establece:“…Para llevar a cabo la inspección judicial, el Juez concurrirá con el Secretario o quien haga sus veces y uno o más prácticos de su elección cuando sea necesario. Las partes, sus representantes o apoderados podrán concurrir al acto.”. De la norma transcrita se desprende que para la practica de la inspección judicial es obligatoria la asistencia del juez y del secretario del tribunal, y un practico cuando así sea necesario; y que las partes y sus representantes legales tienen la posibilidad de concurrir a la practica, siendo dispensable la presencia de ellos en la evacuación de la misma; entonces, para garantizarle a las partes el derecho a la defensa y al control de la prueba, es requisito esencial que hayan sido notificadas de la practica de la inspección. Siendo ello así, de una revisión pormenorizada del expediente, constata este juzgador la emisión del auto de fecha 18.7.2016 donde el a quo admitió la prueba de inspección judicial y ordenó la notificación de las partes para su evacuación (f. 353 al 358), de la diligencia de fecha 20.7.2016 por la que la parte actora se da por notificada del auto de admisión de las pruebas y solicita que se notifique a la demandada, y de la boleta de notificación firmada el 20.9.2016 por el representante legal de la demandada, ALEXANDER RODRÍGUEZ (f. 370). Ahora bien, habiendo quedado evidenciado que la practica de dicha inspección judicial cumple con los parámetros legales, este Juzgador la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil y prueba que en el inmueble se desarrollan diversas actividades comerciales además de funcionar como un centro de copiado e impresión, y que dentro del local se encuentra en funcionamiento el servicio de aire acondicionado para subarrendador y subarrendatario. Así se establece.
El lapso de 5 días de promoción de pruebas fue abierto por el juzgado de conocimiento en fecha 15.10.2015, y luego de que ambas partes presentaran escrito de promoción de pruebas el 22.10.2015, el a quo las admitió por auto de fecha 18.7.2016 luego de haberse abocado al conocimiento de esa decisión el juez provisorio HUMBERTO BELLO CONDE; finalmente, el 7.10.2016 la demandada reconviniente presentó lo que llamó “segundo escrito de promoción de pruebas” por el que promovió los siguientes documentos: 1) Consignaciones arrendaticias efectuadas por la sociedad mercantil CENTRO DE COPIADO KOPIALO, C.A., ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamiento Inmobiliario (OCCAI) correspondientes a los cánones de arrendamiento de noviembre y diciembre 2015 y de enero a septiembre de 2016; 2) Resultas de una inspección ocular practicada por la Notaría Pública Octava del Municipio Chacao del estado Miranda el 11.12.2015 en el local arrendado; 3) Documento original de póliza de seguro vigente contra incendio, terremoto, sustracción ilegítima, responsabilidad civil general y fidelidad, suscrita el 23.6.2016 entre las sociedades mercantiles CENTRO DE COPIADO KOPIALO, C.A., y SEGUROS LA VITALICIA, C.A. Ahora bien, por cuanto dichas instrumentales fueron consignadas fuera del lapso, este juzgador las desecha por extemporáneas; además, resulta importante destacar –con ocasión al alegato de la demandada- que la resulta de la inspección notarial efectivamente constituye un documento público porque es un funcionario público el que da fe de hechos objeto de la inspección ocular, pero su mérito probatorio se regula no por las normas atinentes a los documentos públicos, sino por el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil; y por otra parte, el hecho de que la inspección bajo análisis fuese llevada a cabo de forma extralitem habiendo comenzado el presente juicio, anula la misma, por ser contraria a la buena fe que deben mantener las partes en el proceso, resulta contrario a dicho principio procesal que la demandada haya instado la practica de una inspección notarial fuera del juicio sin la participación de la parte actora, violando el derecho a la defensa y al control de la prueba de la misma (Vid. Sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, Nº RC.00213, de fecha 16.6.2010). Así se establece.
Para decidir, este Tribunal observa:
Realizado el análisis y valoración de las pruebas aportadas por las partes en el presente caso, le corresponde a esta alzada dilucidar el fondo del presente asunto, considerando oportuno indicar que, según lo establecido en el artículo 1.579 del Código Civil, el arrendamiento es un contrato bilateral mediante el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de, una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar, siendo que los mismos pueden ser a tiempo determinado o indeterminado.
Asimismo, en el caso de marras se trata de una relación arrendaticia a tiempo determinado, donde la actora pretende el desalojo en virtud de que la arrendataria: a) No entregó el inmueble al vencimiento del contrato; b) No pagó las pensiones arrendaticias correspondientes al segundo año de la prórroga legal -de enero a diciembre 2014- conforme al Índice de Precios al Consumidor del 2013 publicado por el Banco Central de Venezuela; c) Cambió el uso del inmueble acordado en el contrato; d) No cumplió con las obligaciones contractuales de contratar una póliza de seguro y de entregar un listado de las personas que se encuentran autorizadas para acceder al inmueble dado en arriendo.
En tal sentido, corresponde ahora a quien aquí decide pronunciarse con relación a las causales de desalojo invocadas por la actora, consagradas en el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en sus literales “a” y “d”, lo que a continuación se transcribe:
“Artículo 40: Son causales de desalojo:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
(…Omissis…)
d) Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio.
(…Omissis…)
i) Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio…”.
Ahora bien, en el caso de marras ha quedado demostrada la suscripción de nueve (9) contratos de arrendamiento con el mismo objeto, un inmueble constituido por un local comercial de un área total de 467 mts2 aproximadamente, uno ubicado en la planta baja del Edificio WAO, y el otro ubicado en parte de la Mezzanina del mismo edificio, situado en la Avenida Andrés Galárraga de la Urbanización Chacao, Municipio Chacao del estado Miranda; fue un hecho aceptado por ambas partes que, la relación subarrendaticia inmobiliaria se inició el 21.5.2003 en virtud de contrato de arrendamiento celebrado entre las sociedades mercantiles INVERSIONES PAPELIN 1, C.A., y CENTRO DE COPIADO KOPIALO, C.A., debidamente autenticado por la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del estado Miranda bajo el Nº 14, tomo 51; aun cuando formalmente las partes hayan suscrito posteriormente ocho contratos, en el fondo subsiste la misma relación jurídica inquilinaria desde el año 2003, y tomando en cuenta que el último contrato celebrado entre las partes fue por una vigencia de un (1) año hasta el 31.12.2012, tenemos una relación arrendaticia mayor de cinco (5) años y menor de diez (10) años.
Al respecto, y conforme al acervo probatorio, se evidencia que la relación arrendaticia que vincula a las partes y quedó admitida en el proceso, tuvo su inicio en fecha 21º de mayo de 2003 por una duración de seis (6) meses, finalizando este en fecha 21° de noviembre de 2003, posteriormente, se celebró un segundo contrato sobre el mismo inmueble con vigencia de un (1) año contado desde el 1.7.2004 hasta el 1.7.2005; un tercer contrato con vigencia de un (1) año contado desde el 1.7.2005 hasta el 1.7.2006; un cuarto contrato con vigencia de un (1) año contado desde el 1.10.2006 hasta el 31.9.2007; un quinto contrato con vigencia de un (1) año contado desde el 1.10.2007 hasta el 30.9.2008; un sexto contrato con vigencia de un (1) año contado desde el 1.6.2009 hasta el 31.12.2009; un séptimo contrato con vigencia de un (1) año contado desde el 1.1.2010 hasta el 31.12.2010; un octavo contrato con vigencia de un (1) año contado desde el 1.1.2011 hasta el 31.12.2011; y finalmente un noveno y último contrato con vigencia de un (1) año contado desde el 1.1.2012 hasta el 31.12.2012; y habida cuenta la continuidad entre un contrato y otro, esto es que, el arrendatario no perdió el ius teniendi que le confirió el primer contrato, resulta así, la duración total de la relación arrendaticia de nueve (9) años y siete (7) meses. Así se decide.
En consecuencia, luego de una revisión exhaustiva de las cláusulas contractuales y de las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que se trata de un contrato a tiempo determinado, cuyo vencimiento se cumplió el día 31° de diciembre de 2012, siendo el caso que nuestra legislación establece un lapso de prórroga legal para los contratos de arrendamiento, el cual está previsto en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, -al igual que lo establece el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios- precepto normativo éste que señala:
“Artículo 26: Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas:
Duración de la relación arrendaticia Prórroga máxima
Hasta un (1) año. 6 meses
Más de un (1) año y menos de cinco (5) años. 1 año
Más de cinco (5) años y menos de diez (10) años. 2 años
Más de diez (10) años. 3 años
Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación…”.
Por otro lado, la demandada alegó que al vencimiento del contrato ocurrió la reconducción del mismo ya que continuó en posesión del inmueble y la arrendadora no la desahució; sin embargo, en la cláusula segunda de los nueve contratos de arrendamiento, establecieron “…LAS PARTES convienen de manera expresa que en ningún caso, operará la tácita reconducción del presente contrato…”; al respecto, conviene traer a colación lo establecido por el autor patrio Isaac Bendayan Levy en su obra “Estudios de Derecho Inquilinario”, (Caracas, 1987):
“…La cláusula por la cual las partes declaran en un contrato de arrendamiento, que bajo ningún respecto, al vencimiento del arrendamiento se producirá la tácita reconducción, es válida. Las partes están autorizadas para establecer las cláusulas, términos y condiciones que más convengan a sus intereses, siempre que no colidan con regla legal expresa, y no se atente contra la moral y las buenas costumbres; la introducción de la cláusula prohibiendo la tácita reconducción evita discusiones y pleitos…”.
Teniendo en cuenta lo anterior, debe establecer este juzgador que dicha cláusula es totalmente válida al ser el resultado del acuerdo de voluntades tanto de la subarrendadora como de la subarrendataria; por lo que debe entenderse que a partir del 1.1.2013 lo que operó fue el beneficio de la prórroga legal -que en los contratos a tiempo determinado opera de pleno derecho- y no la renovación del contrato, pues tal y como se estableció en el mismo, en ningún caso se entendería reconducido, es decir, esa manifestación de voluntad dada por la subarrendataria al contratar desvirtúa la presunción de que las partes quieren continuar el contrato. Así se decide.
Así las cosas, establecidos los lapsos de prórroga legal en los contratos de arrendamiento, debe entenderse que a los fines de realizar el cálculo pertinente, se tiene en consideración el inicio de la relación inquilinaria, esto es, la celebración del primer contrato de arrendamiento y no el último, admitiendo la accionada que ha mantenido una relación arrendaticia con la parte demandante desde el 21° de mayo de 2003 hasta el 31° de diciembre de 2012, transcurriendo nueve (9) años y siete (7) meses, y al no haberse dado la prórroga convencional ni renovación del contrato, por ende se aplicaría lo dispuesto en el artículo 26 citado, correspondiéndole a la aquí demandada, en su carácter de subarrendataria del inmueble, un lapso de dos (2) años de prórroga legal, que transcurrieron desde el 1.1.2013 al 31.12.2014, fecha esta última en la que la subarrendataria debió devolver el local comercial, motivo por el cual al haber quedado demostrado el vencimiento del contrato y la prórroga legal y siendo que la demandada no ha hecho entrega del inmueble a la subarrendadora, resulta procedente el desalojo impetrado por este motivo. Así se decide.
En segundo lugar, esta alzada analizará la causal de desalojo referida a la falta de pago de los cánones de arrendamiento; siendo importante traer a colación lo que disponen los artículos 1.159, 1.264, 1.290 y 1.291 del Código Civil:
Articulo 1.159. “…Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizada por la ley…”.
Articulo 1.264. “…Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención…”
Artículo 1.290. “…No puede obligarse al acreedor a recibir una cosa distinta de la que se le debe, aunque el valor de la cosa ofrecida sea igual o aun superior al de aquélla…”
Artículo 1.291. “…El deudor no puede constreñir al acreedor a recibir en parte el pago de una deuda, aunque ésta fuere divisible...”.
En cuanto al pago, señala la doctrina, que el mismo consiste en el cumplimiento de la prestación debida por el deudor. En tal sentido, nuestros autores patrios Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre, en su obra “CURSO DE OBLIGACIONES”, exponen:
“El pago de toda obligación está regido por dos principios generales admitidos en la doctrina y las legislaciones, a saber: el principio de la identidad del pago y el de integridad del pago.
1.- Principio de identidad del pago:
(680) El pago debe ser idéntico a la prestación debida, debe comprender dicha prestación y nada más que ella; por consiguiente: ‘No puede obligarse al acreedor a recibir una prestación o cosa distinta de la que se le debe, aunque el valor de la cosa sea igual o aún superior al de aquella’, principio admitido por el legislador en el artículo 1.290 del Código Civil.
2.- Principio de integridad del pago:
(681) El pago debe ser completo, comprender toda la prestación debida. Como consecuencia, el deudor no puede pretender cumplir en parte la prestación prometida; de allí que no pueda constreñir al acreedor a recibir en parte el pago de la deuda, aunque esta fuere divisible (art. 1.291 CC)...”
En base a lo expuesto, es menester establecer que el arrendamiento es un contrato consensual, sinalagmático perfecto, de buena fe y oneroso en virtud del cual una persona llamada arrendador se obliga a mantener en la posesión pacífica y útil de una cosa mueble o inmueble, durante cierto tiempo, a otra persona llamada arrendatario, mediante el pago de un precio. Es decir, que la obligación principal en la relación arrendaticia es el pago del precio acordado por el arrendador y éste a su vez se compromete a que el arrendatario haga uso pacifico y útil del inmueble arrendado.
Así, en el sub iudice, la actora alegó que el canon de arrendamiento para el año 2013 fue de veintinueve mil setecientos sesenta y cuatro bolívares (Bs. 29.764,00); y que la subarrendataria incumplió con el pago íntegro del canon de arrendamiento correspondiente a los meses de enero a diciembre de 2014 conforme al 52,7% de Índice General de Precios al Consumidor sufrido en el año 2013, reportado por el Banco Central de Venezuela; puesto que –a su entender- el canon pagado debió ser de cuarenta y cinco mil cuatrocientos cuarenta y nueve bolívares con sesenta y tres céntimos (Bs. 45.449,63), esto es, el resultado de aplicarle al canon del 2013 la variación porcentual del Índice Nacional de Precios al Consumidor del Área Metropolitana de Caracas; lo que significa que la arrendataria no tomó en cuenta la cláusula tercera del contrato que reza de la siguiente manera:
“…El canon mensual de arrendamiento por EL LOCAL, es de Bolívares VEINTITRES MIL CIENTO OCHENTA CON 00/100, (Bs.23.180,00) desde el 01-01-2012 HASTA EL 31-12-2012, el canon mensual será ajustado, tomando como referencia la variación del Índice General de Precios al Consumidor (I.P.C) del Área Metropolitana de Caracas determinado por el Banco Central de Venezuela en los últimos DOCE (12) meses y será incrementado con la periodicidad indicada en el Anverso, autorizando LA ARRENDATARIA a la ARRENDADORA a realizar auditorías a las ventas mensuales a fin de comprobar el monto total de los ingresos por este concepto…”.
Durante el año 2013, según lo reportado y publicado por el Banco Central de Venezuela, el Índice General de Precios al Consumidor del Área Metropolitana de Caracas fue de 43,3%, del cálculo realizado el aumento pertinente del canon que venía pagando la demandad a razón de Bs. 29.764,00, producto del daño ocasionado por la inflación del 2013 debió haber sido de Bs. 12.887,81, lo que daría un total de Bs. 42.651,81 mensual a pagar a partir de enero 2014 por canon de arrendamiento, y no de cuarenta y cinco mil cuatrocientos cuarenta y nueve bolívares con sesenta y tres céntimos (Bs. 45.449,63) como lo alegó la actora; así se establece.
Ahora bien, de acuerdo al índice publicado por el Banco Central de Venezuela y el Instituto Nacional de Estadísticas, la inflación registrada del año 2013 fue de 56,2%; no obstante, la inflación y el índice de precios al consumidor son dos indicadores distintos en el área económica, si bien ambos conceptos indican la variación que sufren los precios dentro de un mercado económico en un periodo de tiempo determinado, la inflación muestra un cálculo pormenorizado de todos los bienes y servicios, mientras que el índice de precios al consumidor recoge solo una muestra representativa de específicos bienes y servicios (Vid. Economipedia: Diferencia entre IPC y inflación http://economipedia.com/definiciones/diferencia-ipc-e-inflacion.html).
Entonces, en Venezuela tenemos que, el Banco Central de Venezuela conjuntamente con el Instituto Nacional de Estadísticas realizan diversos estudios de la economía venezolana y presentan resultados discriminados no solo por rubros sino por zonas y/o estados; de allí que, los organismos competentes en Venezuela hayan publicado que la inflación sufrida en el año 2013 fue de 53,2% y el Índice General de Precios al Consumidor del Área Metropolitana de Caracas fue de 43,3%, siendo este último indicador el que las partes eligieron contractualmente para que fuese ajustado el canon de arrendamiento.
En el presente caso, la demandada realizó los siguientes pagos correspondientes a los cánones de arrendamiento del año 2014 por ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios:
Canon
Fecha del comprobante de ingreso ante OCCAI.
Monto que pagó Diferencia con respecto al monto que debió haber pagado, conforme al 43,3% de IGPC del Área Metropolitana de Caracas publicado.
ENERO 7.1.2014 Bs. 41.102,86 Bs. 1.548,95
FEBRERO 4.2.2014 Bs. 41.102,86 Bs. 1.548,95
MARZO 6.3.2014 Bs. 41.106,00 Bs. 1.548,81
ABRIL 1.4.2014 Bs. 41.102,86 Bs. 1.548.95
MAYO 5.5.2014 Bs. 41.102,00 Bs. 1.549,81
JUNIO 5.6.2014 Bs. 41.107,00 Bs. 1.544,81
JULIO 10.7.2014 Bs. 41.107,00 Bs. 1.544,81
AGOSTO 5.8.2014 Bs. 41.107,00 Bs. 1.544,81
SEPTIEMBRE 3.9.2014 Bs. 41.102,86 Bs. 1.548,95
OCTUBRE 2.10.2014 Bs. 41.102,86 Bs. 1.548,95
NOVIEMBRE 3.11.2014 Bs. 41.102,86 Bs. 1.548,95
DICIEMBRE 4.12.2014 Bs. 41.102,86 Bs. 1.548,95
Monto total: Bs. 18.572,7
Y meses más tarde, el 3.6.2015 la subarrendataria consignó ante la OCCAI el depósito de fecha 27.5.2015 por la diferencia de Bs. 18.572,29, y alegó que había pagado los cánones de arrendamiento del año 2014 conforme al IGPC del Área Metropolitana de Caracas que se encontraba publicado hasta ese momento hasta el mes de octubre 2013, el cual era de 38,10%.
Conforme a lo anterior, este órgano judicial, al haber quedado evidenciado y probado en las actas procesales que la parte demandada no pagó íntegramente los cánones de arrendamiento correspondientes al segundo y último año de prórroga legal, puesto que no ajustó el monto conforme al Índice General de Precios al Consumidor del Área Metropolitana de Caracas del 2013 publicado por el Banco Central de Venezuela -como lo estipularon en el contrato- el cual fue de 43,3%, sino que meses después fue que pagó la diferencia del canon extemporáneamente e incompleta; resulta procedente el desalojo del local comercial por este motivo, quedando en este aspecto modificado el fallo recurrido. Así se decide.
Con respecto a la causal de desalojo por haber cambiado el uso del inmueble convenido en el contrato, se observa que en el contrato de arrendamiento aportado al proceso como instrumento fundamental y que tiene por objeto el inmueble cuyo desalojo se persigue, aparece estipulado cuál sería el uso que se le daría al mismo de la siguiente manera: “…Actividad económica permitida en el área arrendada: Centro de Copiado, Impresión, Encuadernación y Plastificación…”. Ahora bien, de las actas procesales se evidencia que la subarrendataria destinaba el local no sólo a la actividad económica de centro de copiado, impresión, encuadernación y plastificación sino también a la venta de muebles para el hogar y/o la oficina, comercialización al detal de tarjetas prepagadas de telefonía, servicio de expendio de alimentos y bebidas no alcohólicas, alquiler de equipos de computación, diseño gráfico, centro de copiado, servicio de impresiones digitales, así como comercialización de quipos de telefonía; ahora bien, -afirmó la demandada- que la cláusula octava del mismo contrato establece la posibilidad de que la subarrendataria pueda destinar el inmueble a la venta de bienes bajo la condición de que no sean de los mismos que venda la subarrendadora, empero la arrendadora debe permitir dicha actividad como lo expresa la cláusula limitativa de autos indicada. Por lo que ha quedado plenamente demostrado en el sub examine el incumplimiento del contrato locativo por parte de la subarrendataria en cuanto a usar el local para una actividad económica diferente a la convenida en el contrato, ya que del contrato se evidencia que la subarrendataria tiene especificada la actividad comercial permitida, esto es, la de centro de copiado, impresión, encuadernación y plastificación; motivo por el cual al haber quedado demostrada la configuración de la causal prevista en el literal “d” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso comercial, resulta procedente el desalojo impetrado por este motivo. Así se decide.
En cuarto lugar, con respecto al incumplimiento de la subarrendataria de la entrega de una lista contentiva de los nombres y cédulas de las personas que tienen permitido el acceso al local, observa este juzgador que en la cláusula cuarta del contrato estipularon lo siguiente:
“…ACCESO Y COMPORTAMIENTO EN EL INMUEBLE.- LA ARRENDADORA entregará a la ARRENDATARIA un listado contentivo de los nombres, apellidos y números de cédula de identidad de las personas que, bajo su responsabilidad, tendrán acceso a EL LOCAL, durante los períodos de instalación y de operación. LA ARRENDATARIA se obliga a no perturbar a los trabajadores y usuarios de LA ARRENDADORA, y se responsabiliza porque sus propios trabajadores y usuarios observen una conducta apegada a las normas disciplinarias establecidas…”.
Al haber quedado evidenciado que, la obligación en cuestión debió haber sido cumplida por la accionante y no por la demandada, resulta a todas luces improcedente la solicitud de desalojo del local comercial por haber incumplido la subarrendataria con la cláusula cuarta el contrato; y así se decide.
Por último, corresponde analizar si procede el desalojo en virtud del incumplimiento de la subarrendataria en contratar una póliza de seguros sobre el local comercial; y, siendo un hecho admitido por la demandada que ha incumplido con dicha obligación, no hay nada que analizar al respecto; queda configurada así, la causal de desalojo contenida en el literal i del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial por el incumplimiento por parte de la subarrendataria de la obligación contractual referida a la contratación de una póliza de seguro sobre el inmueble dado en arriendo; resultando procedente entonces, el desalojo por esta causal. Así se decide.
A su vez, la parte accionante solicitó que la demandada fuese condenada a pagar la cantidad correspondiente por concepto de indemnización de los daños y perjuicios compensatorios por la falta de pago de los cánones de arrendamiento del año 2014, y pagar el equivalente a los cánones que se sigan venciendo hasta la fecha en que quede definitivamente firme la sentencia, más las costas del presente proceso. Y, por cuanto quedó demostrado en el presente caso el incumplimiento por parte de la demandada de sus obligaciones contractuales, resulta procedente la indemnización de los daños y perjuicios solicitada y la condena al pago de los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo hasta la fecha en que quede definitivamente firme la sentencia, los cuales podrán ser compensados con las cantidades que se encuentren consignadas a favor de la parte actora. Así se decide.
Seguidamente, procede esta Superioridad a analizar la procedencia o no de la reconvención propuesta por la sociedad mercantil CENTRO DE COPIADO KOPIALO, C.A., pretendiendo el cumplimiento contrato de arrendamiento celebrado entre las sociedades mercantiles, PAPELERIA LA NUBE AZUL, C.A., y CENTRO DE COPIADO KOPIALO, C.A., de cuya relación arrendaticia es la subarrendataria; fundando su contrademanda en el incumplimiento contractual de la subarrendadora en la prestación del servicio de aire acondicionado y el ingreso del personal de la reconvenida sin autorización al área arrendada.
Dilucidado lo anterior, es pertinente traer a colación el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece:
“…Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe, por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.
Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, desde sentencia de fecha 30 de mayo de 2006, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, tiene establecido lo siguiente:
“…En relación con la regla de la carga de la prueba, establecida en el artículo 1354 del Código Civil, se consagra allí un principio sustancial en materia de onus probandi, según el cual, quien fundamente su demanda o su excepción en la afirmación o negación de un hecho, esta obligado a suministrar la prueba de la existencia o no existencia del hecho. Con lo cual, cuando el demandado alega hechos nuevos en la excepción, tocara a el la prueba correspondiente.
De tal manera que, desde el punto de vista procedimental, el legislador ha acogido de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor” referido al principio general según el cual: “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa”.
En este orden de ideas, la Sala, en sentencia No. 389 de fecha 30 de noviembre de 2000, al interpretar el sentido y alcance de la regla de distribución de la carga de la prueba, estableció:
“… Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determinar a quien corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que este puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos…”
En el sub lite, debe reseñarse que la demandada reconviniente solamente se limitó a alegar que desde junio 2014 su poderdante dejó constancia de los reclamos que le hizo a la demandante exigiéndole el cumplimiento de su obligación contractual, y que dicho incumplimiento le ha ocasionado daños económicos al haber visto reducido su horario de trabajo en virtud del calor intolerable que se producía en el local comercial.
Así, se puede definir la acción de cumplimiento, como la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral de pedir el cumplimiento del mismo, y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya. Entonces, se tiene que, para que proceda la acción de cumplimiento es necesario que concurran ciertas condiciones, tales como: i) Que el contrato sea bilateral; ii) Que el incumplimiento de una de las partes de su obligación sea de tipo culposo; ii) Que la parte que intente la acción de cumplimiento, haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación “…el arrendamiento es un contrato bilateral mediante el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella…”.
Así, este ad quem apegándose estrictamente a lo alegado y probado en autos, observa, que en el contrato no convinieron en que la prestación del servicio de aire acondicionado fuese únicamente por cuenta del arrendador, pero siendo que si el mismo se encontraba dañado, dicha reparación al ser una reparación mayor, debería correr por cuenta del arrendador, al tratarse de un sistema de aire acondicionado central que proporciona servicio no sólo al local arrendado sino a otros. Sin embargo, la accionada no aportó elementos para probar su pretensión; es decir, no cumplió con la carga establecida en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil; muy por el contrario, quedó plenamente demostrado que el servicio de aire acondicionado en el local dado en arriendo se encontraba en funcionamiento, y no se probó que personas adscritas a su arrendadora ingresaran al área de la arrendataria. En consecuencia, resulta forzoso para este Tribunal declarar improcedente la pretensión de la parte demandada reconviniente de cumplimiento de contrato de subarrendamiento suscrito entre las sociedades mercantiles CENTRO DE COPIADO KOPIALO, C.A., y PAPELERIA LA NUBE AZUL, C.A., confirmándose en este punto lo decidido por el a quo. Así se decide.
Congruente con todo lo antes expuesto, resulta forzoso para este Tribunal declarar parcialmente con lugar los medios recursivos ejercidos, parcialmente con lugar la demanda por desalojo que intentara la sociedad mercantil PAPELERIA LA NUBE AZUL, C.A., contra la sociedad mercantil CENTRO DE COPIADO KOPIADO, C.A., impetrada por haberse configurado los supuestos de hechos ya referidos contenidos en el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso comercial; y sin lugar la reconvención por cumplimiento del contrato de arrendamiento; y en consecuencia, debe modificarse la decisión recurrida, y así se dispondrá de manera expresa, positiva y precisa en la sección in fine de este fallo judicial. ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.
IV
DISPOSITIVO
En mérito de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR los recursos ordinarios de apelación interpuestos en fechas 15 y 16 de diciembre de 2016, por los apoderados judiciales de la parte accionada y accionante, respectivamente contra la sentencia definitiva proferida en fecha 8 de diciembre de 2016 por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual queda modificada con la motivación aquí expuesta.
SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de desalojo incoada por la sociedad mercantil PAPELERÍA LA NUBE AZUL, C.A., contra la sociedad mercantil CENTRO DE COPIADO KOPIALO, C.A., plenamente identificados en el texto de este fallo por haberse configurado los supuestos de hechos ya referidos contenidos en el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso comercial. En consecuencia se condena a la demandada CENTRO DE COPIADO KOPIALO, C.A., a desalojar y hacer entrega a la parte actora PAPELERÍA LA NUBE AZUL, C.A., libre de personas y bienes, solvente en el pago de los servicios públicos y privados, y en el mismo estado de conservación, limpieza y mantenimiento en que lo recibió el 21.5.2003, el inmueble constituido por dos espacios de un área total de 467 mts2 aproximadamente, uno ubicado en la planta baja del Edificio WAO, y el otro ubicado en parte de la Mezzanina del mismo edificio, situado en la Avenida Andrés Galárraga de la Urbanización Chacao, Municipio Chacao del estado Miranda. Igualmente se condena a la demandada a pagarle a la actora por concepto de indemnización de los daños y perjuicios compensatorios por la falta de pago de los cánones de arrendamiento dejados de percibir desde el mes de enero del año 2014, que quedaron estipulados en la cantidad mensual de CUARENTA Y DOS MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y UN BOLÍVARES CON OCHENTA Y UN CÉNTIMOS (Bs. 42.651,86) más los que se sigan venciendo y en la forma estipulada por las partes, hasta la fecha en que quede definitivamente firme la presente sentencia, los cuales podrán ser compensados con las cantidades que se encuentren consignadas en la Oficina de Consignaciones Arrendaticias (OCAI) a favor de la parte actora.
TERCERO: SIN LUGAR la reconvención propuesta por la demandada, sociedad mercantil CENTRO DE COPIADO KOPIALO, C.A., contra la parte actora sociedad mercantil PAPELERIA LA NUBE AZUL, C.A, ambas antes identificadas.
CUARTO: Dado la naturaleza de lo decidido, no se imponen las costas por la pretensión principal, y se condena en costas por la acción reconvencional a la parte demandada, todo ello a tenor de lo dispuesto por el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto la presente decisión se publica fuera del lapso legal correspondiente, de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena notificar a las partes.
Expídase por Secretaria copia certificada de la presente decisión, a los fines de su archivo en el copiador de sentencias definitivas que lleva este Juzgado, tal y como lo dispone el artículo 248 eiusdem.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 207° Años de Independencia y 158° Años de Federación. En la ciudad de Caracas, a los quince (15) días del mes de noviembre de dos mil diecisiete (2017).
EL JUEZ,
ARTURO MARTÍNEZ JIMÉNEZ
LA SECRETARIA,
Abg. SCARLETT RIVAS ROMERO
En la misma fecha, siendo las dos y quince minutos de la tarde (2:15 p.m.) se publicó, registró y agregó al expediente la anterior sentencia, constante de catorce (14) folios útiles.
LA SECRETARIA,
Abg. SCARLETT RIVAS ROMERO
Expediente N° AP71-R-2017-000044
AMJ/SRR/GV
