Decisión Nº AP71-R-2017-000364-7.166 de Juzgado Superior Decimo en lo Civil, Mercantil y del Transito (Caracas), 18-10-2017

Número de sentencia3
Número de expedienteAP71-R-2017-000364-7.166
Fecha18 Octubre 2017
EmisorJuzgado Superior Decimo en lo Civil, Mercantil y del Transito
Distrito JudicialCaracas
PartesJUNKO COUNTRY CLUB, S.C. VS. JOSÉ LUIS ÁLVAREZ, EDITH CASTILLO, DANIELA JOHANNA ÁLVAREZ CASTILLO Y MARCOS ANTONIO FUENMAYOR VERA
Tipo de procesoNulidad De Venta
TSJ Regiones - Decisión


REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL
JUZGADO SUPERIOR DÉCIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL
ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

EXPEDIENTE Nº AP71-R-2017-000364/7.166.

PARTE DEMANDANTE: JUNKO COUNTRY CLUB, S.C., sociedad civil inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, en fecha 16 de enero de 1950, bajo el N° 80, Tomo 5-D y su posterior reforma según Acta de Asamblea Extraordinaria de fecha 31 de enero de 1989, registrada el 19 de mayo de 1989, bajo el N° 18, Tomo 46-A Pro., representada legalmente por su Presidente y Vicepresidente, los ciudadanos NELSON JOSÉ MARIN LARA y ALBERTO SARMIENTO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y portadores de las cédulas de identidad Nros. V-4.252.822 y V-2.120.467, en el orden de los mencionados.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: NELSON JOSÉ MARÍN LARA, JASMÍN COROMOTO SEQUERA COLMENARES, NELSON ADAN MARÍN SEQUERA, YONEL JOSÉ MARÍN SEQUERA, JASMÍN DEL VALLE MARÍN SEQUERA, VICENTE RODRÍGUEZ CASTILLO y RICHARD STEVE PÉREZ SIERRA, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 36.102, 36.105, 93.603, 105.976, 114.197, 42.795 y 40.240, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: JOSÉ LUIS ÁLVAREZ, EDITH CASTILLO, DANIELA JOHANNA ÁLVAREZ CASTILLO y MARCOS ANTONIO FUENMAYOR VERA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nos. V-10.821.790, V-627.991, V-16.815.776 y V-7.957.042, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ERIC LORENZO PÉREZ SARMIENTO, CARMELA ANTONIA HARRIS DE PÉREZ y JOSÉ LUIS VEGAS ROCHE, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 105.200, 12.165 y 75.304, respectivamente.

MOTIVO: APELACIÓN CONTRA LA SENTENCIA DICTADA EL 7 DE FEBRERO DE 2017, POR EL JUZGADO SEPTIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, EN JUICIO DE NULIDAD DE VENTA Y NULIDAD DE ASIENTO REGISTRAL.

Verificado el trámite administrativo de sorteo de expedientes, correspondió a este tribunal superior conocer de la presente causa a los fines de decidir el recurso de apelación interpuesto el 27 de febrero de 2017, por el profesional del derecho ERIC LORENZO PEREZ SARMIENTO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha 7 de febrero del 2017, por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en los términos que parcialmente se copiarán más adelante.
El recurso en mención fue oído en ambos efectos mediante auto del 5 de abril del 2017, acordándose remitir a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, el expediente a los fines de la tramitación y resolución de dicho recurso.
El 17 de abril del 2017, se dejó constancia de haberse recibido el expediente por secretaría en fecha 7 de ese mismo mes y año; mediante auto del 24 de abril del 2017, este ad quem se abocó al conocimiento del presente juicio, y se fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente a dicha data para la presentación de informes.
En fecha 24 de mayo del 2017, el mandatario judicial de la parte demandada consignó escritos de informes, constante de dieciséis (16) folios útiles.
En fecha 25 de mayo del 2017, se fijó un lapso de ocho (08) días de despacho para la consignación de las observaciones a los informes, las cuales no fueron consignadas por las partes.
Mediante auto del 08 de junio del 2017, el tribunal estableció un lapso de sesenta (60) días calendarios para dictar sentencia.
En fecha 07 de agosto del 2016, se dictó auto mediante el cual se difirió el pronunciamiento de la decisión, por un lapso de treinta (30) días consecutivos siguientes a dicha data.
Estando fuera de este último lapso, se procede a decidir en esta oportunidad, con arreglo al resumen expositivo, consideraciones y razonamientos seguidamente expuestos.
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
Se inició esta causa en virtud de la demanda introducida el 8 de marzo de 2012, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por los abogados Nelson José Marín Lara, Vicente Rodríguez Castillo y Yonel José Marín Sequera, en su carácter de apoderados judiciales de la sociedad civil JUNKO CONTRY CLUB, S.C. contra los ciudadanos JOSÉ LUÍS ÁLVAREZ, DANIELA JOHANNA ALVAREZ CASTILLO, EDITH CASTILLO DE ÁLVAREZ y MARCOS ANTONIO FUENMAYOR VERA, con motivo de nulidad de ventas y nulidad de asientos registrales, y subsidiariamente, acción reivindicatoria.
Los hechos relevantes expresados por los apoderados judiciales como fundamentos de la demanda, son los siguientes:
-.Que el ciudadano JOSÉ LUIS ÁLVAREZ, siendo Presidente de la sociedad civil JUNKO CONTRY CLUB, S.C., extralimitándose en sus facultades de Presidente en forma unipersonal de la precitada sociedad civil, violentó lo preceptuado en los artículos 9º y 30º de los Estatutos Sociales de la actora y aduciendo falsamente estar autorizado para ello, dio en venta un inmueble propiedad de la accionante a su hija DANIELA JOHANNA ÁLVAREZ CASTILLO, quien para ese momento era menor de edad, actuando en representación de ésta su madre (cónyuge del ciudadano JOSÉ LUIS ÁLVAREZ), ciudadana EDITH CASTILLO de ÁLVAREZ, tal como se evidencia del documento otorgado por ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito Municipio Vargas estado Vargas el 17 de mayo de 2011, bajo el Nº 2011.1761, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 456.24.1.9.221 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011.
-. Que los ciudadanos EDITH CASTILLO de ÁLVAREZ y JOSÉ LUIS ÁLVAREZ, cónyuges entre si, en fecha 23 de noviembre de 2000, actuando de mala fe, fundamentaron la venta en una supuesta autorización judicial otorgada por el extinto Juzgado Quinto de Primera Instancia de Familia y Menores de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, cuando dicho Tribunal no emitió providencia autorizando a los prenombrados ciudadanos para realizar tal operación, situación que fue inadvertida por el Registro Público del Segundo Circuito Municipio Vargas, estado Vargas el 17 de mayo de 2011, quien permitió la protocolización del documento hoy impugnado.
- Que la nueva propietaria, DANIELA JOHANNA ÁLVAREZ CASTILLO, tratando de dar viso de legalidad, vendió el inmueble al ciudadano MARCOS ANTONIO FUENMAYOR VERA, según operación de fecha 16 de noviembre de 2011, realizada ante la misma oficina de registro, bajo el N° 2011.1761, Asiento Registral 2 del inmueble matriculado bajo el N° 456.24.1.9.221, correspondiente al Libro del Folio Real del año 2011, aún cuando estaba en conocimiento de las irreflexivas y temerarias actuaciones realizadas por los ciudadanos JOSÉ LUIS ÁLVAREZ y EDITH CASTILLO, pues el primero afirmó estar facultado para disponer del inmueble, cuando lo cierto es que la Asamblea de Socios en la que éste se basa para tal alegación, se realizó solo a los fines del aumento del capital de la sociedad.
- Que ambos cónyuges afirmaron falsamente estar autorizados por un Juzgado para realizar la venta donde se involucró a la otrora adolescente, hija de dichos demandados.
- Que esas actuaciones vician de nulidad absoluta la supuesta venta, por no tener autorización judicial para la compra del inmueble y por soslayar los Estatutos Sociales de la sociedad, menoscabando el ejercicio de los derechos patrimoniales de la demandante, lo que acarrea en consecuencia la nulidad del asiento registral.
- Que también es procedente la reivindicación del bien inmueble objeto de los negocios jurídicos cuya nulidad se reclama, pues la posesión que se ejerce deriva de un título írrito.
- Como conclusión la parte actora alegó que: i) estamos en presencia de la instrumentación de falsos argumentos mediante actos encaminados a crear la apariencia de un negocio jurídico, utilizando como mecanismo la aseveración de hechos falsos, lo cual amerita que se declaren nulos los documentos impugnados; ii) que en virtud de la nulidad de los instrumentos impugnados deben ser declarados nulos los asientos registrales con que fueron inscritos los mismos, y reivindicado el inmueble a la parte actora.
Fundamentó la presente demanda en los siguientes artículos 16 del Código de Procedimiento Civil y 1.185,1.482 ordinal 3, 548 y 1922 del Código Civil; 266 del Código de Comercio; articulo 8, 19 ordinal 6; 43 de la Ley de Registro Público y del Notariado.
El petitorio de la demanda está formulado en los siguientes términos:
“…Por todo lo anteriormente expuesto, y en resguardo de los derechos de nuestra representada Junko Country Club S.C., recurrimos ante este tribunal para demandar como en efecto demandamos por NULIDAD DE VENTA NULIDAD DE ASIENTO REGISTRAL de los siguientes documentos:
1. Del documento otorgado por ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Vargas del Estado Vargas, bajo el N° 2011.1761, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 456.24.1.9.221, y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2011.
2. Del documento otorgado por ante la Oficina de Registro Publico del Segundo Circuito Municipio Vargas Estado Vargas el 16 de noviembre de 2011, bajo el N° 2011.1716, Asiento Registral 2 del Inmueble Matriculado con el N° 456.24.1.9.221 correspondiente al Libro del Folio Real del año 2011.
A los siguientes ciudadanos:
JOSE LUIS ALVAREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad, V-10.821.790, de estado, civil casado y domiciliado: Calle la Laguna de la Urbanización Junko Country Club, Qta. Garúa ubicada en el Kilómetro 19, de la Urbanización Junko Country Club, Municipio Vargas, con el carácter de apócrifo vendedor.
Segundo.-DANIELA JOHANA ALVAREZ CASTILLO, mayor de edad, soltera, cédula de identidad 16.815.776, en la siguiente dirección: Calle la Laguna de la Urbanización Junko Country Club, Qta. Garúa ubicada en el Kilómetro 19, de la Urbanización Junko Country Club, Municipio Vargas, con el carácter de apócrifo compradora.
Tercero.- EDITH CASTILLO DE ALVAREZ, venezolana, mayor de edad, soltera, cédula de identidad 627.991, en la siguiente dirección: Calle la Laguna de la Urbanización Junko Country Club, Qta. Garúa ubicado en el Kilómetro 19, de la Urbanización Junko Country Club, Municipio Vargas, con el carácter de apócrifo autorizada.
Cuarto.- MARCOS ANTONIO FUENMAYOR VERA, venezolano, mayor de edad, soltero venezolana, cédula de identidad N° V-7.957.042, en la siguiente dirección: Calle la Laguna de la Urbanización Junko Country Club, Qta. Garúa ubicada en el Kilómetro 19, de la Urbanización Junko Country Club, Municipio Vargas, con el carácter de apócrifo comprador.
Para que convenga o en su defecto sean condenados por este Tribunal a lo siguiente:
Primero.-
Anular las compras ventas realizadas sobre el Inmueble constituido por un apartamento constituido por P1-3-2,situado en la planta intermedia del Edificio Nro 3; del Conjunto Residencial La Laguna; ubicado al final de la calle la Laguna del Parcelamiento Junko Country Club, en el Km. 19 de la Carretera El Junquito, Parroquia El Junko, se encuentra ubicado en la Planta Intermedia del edificio 3, tiene una superficie aproximada de ochenta y ocho metros cuadrados (88 mts2), distribuidos en (1) habitación, un (1) estar intimo, dos (2) salas de baño, un (1) área de cocina-comedor y un (1) salón de estar; y sus linderos particulares son: Norte: con fachada norte del Edificio; Este: con apartamento PI-3-1; Sur: con pasillo de circulación y entrada del edificio. Oeste: con apartamento PI-3-3: Al apartamento PI-3-2, le corresponde un puesto de estacionamiento identificado en el plano respectivo con el: Nro. 18 (dieciocho), tal y como se evidencia en el documento de aclaratoria del Documento de Condominio, protocolizado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Publico del Municipio Vargas del Distrito Federal, Catia la Mar, en fecha dieciséis (16) de octubre de 1998, anotado bajo el Nro.28. Tomo 4, Protocolo Primero, el cual se da aquí por reproducido.
Según documento otorgado por ante la Oficina de Registro Publico Público del Segundo Circuito del Municipio Vargas del Estado Vargas, bajo el N° 2011.1761, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 456.24.1.9.221, y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2011.
Según documento otorgado por ante la Oficina de Registro Publico del Segundo Circuito Municipio Vargas Estado Vargas el 16 de noviembre de 2011, bajo el N° 2011.1716, Asiento Registral 2 del Inmueble Matriculado con el N° 456.24.1.9.221 correspondiente al Libro del Folio Real del año 2011.
Segundo.-
A entregar libre de bienes y personas el mismo inmueble constituido por un apartamento constituido por P1-3-2,situado en la planta intermedia del Edificio Nro 3; del Conjunto Residencial La Laguna; ubicado al final de la calle la Laguna del Parcelamiento Junko Country Club, en el Km, 19 de la Carretera El Junquito, Parroquia El Junko, se encuentra ubicado en la Planta Intermedia del edificio 3, tiene una superficie aproximada de ochenta y ocho metros cuadrados ( 88 (mts2), distribuidos en (1) habitación, un (1) estar intimo, dos (2) salas de baño, un (1) área de cocina-comedor y un (1) salón de estar; y sus linderos particulares son: Norte: con fachada norte del Edificio; Este: con apartamento PI-3-1; Sur: con pasillo de circulación y entrada del edificio. Oeste: con apartamento PI-3-3: Al apartamento Pi-3-2, le corresponde un puesto de estacionamiento identificado en el plano respectivo con el: Nro. 18 (dieciocho), tal y como se evidencia en el documento de aclaratoria del documento del Documento de Condominio, protocolizado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Publico del Municipio Vargas del Distrito Federal, Catia la Mar, en fecha dieciséis (16) de octubre de 1998, anotado bajo el Nro.28. Tomo 4, Protocolo Primero, el cual se da aquí por reproducido.
En caso de que los demandados no convengan solicitamos, sea declarada Con lugar la presente demanda anulando los referidos documentos y asientos registrales y ordenando la entrega real y efectiva del inmueble objeto de la presente demanda libre de bienes y personas a nuestra poderdante.
Cuarto.- Se condene a los demandados al pago de las costas y costos procesales a que, hubiere lugar en la presente causa, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil… (Copia Textual)

Junto con el libelo de la demanda la parte demandante consignó los siguientes recaudos:
1. Original instrumento marcado con letra “A” otorgado en fecha 23 de enero de 2012, por los ciudadanos Nelson José Marín Lara y Alberto Sarmiento, con cédulas de identidad Nos. V-4.252.822 y V-2.120.467, respectivamente, quienes actuando como Presidente y Vicepresidente, respectivamente, de la sociedad JUNKO CONUNTRY CLUB, S.A., otorgaron poder a los profesionales del derecho Nelson José Marín Lara, Jasmín Coromoto Sequera Colmenares, Nelson Adán Marín Sequera, Yonel José Marín Sequera, Jasmín del Valle Marín Sequera, Vicente Rodríguez Castillo y Richard Steve Pérez Sierra, inscritos en el I.P.S.A., bajo los Nos. 36.102, 36.105, 93.603, 105.976, 114.197, 42.795 y 40.240, respectivamente, ante la Notaría Pública Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 58, Tomo 03 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. (folios 24 al 27 de la primera pieza).
2. Marcado con letra “B”, copia certificada de documento compra venta, protocolizado en fecha 17 de mayo de 2011, ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Vargas del Estado Vargas, bajo el N° 2011.1761, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 456.24.1.9.221, correspondiente al Libro del Folio Real del año 2011. (folios 28 al 34).
3. Marcada con letra “C” copia certificada de documento compra venta de fecha 16 de noviembre de 2011, entre los ciudadanos Daniela Johanna Álvarez Castillo y Marcos Antonio Fuenmayor Vera, ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Vargas del Estado Vargas, bajo el N° 2011.1761, Asiento Registral 2 del inmueble matriculado bajo el N° 456.24.1.9.221, correspondiente al Libro del Folio Real del año 2011 (riela a los folios 35 al 40 de la primera pieza del expediente).
4. Marcada con letra “D” Copia certificada de Acta Constitutiva, Actas Asambleas y Estatutos Sociales y sus diversas modificaciones correspondientes a la empresa JUNKO COUNTRY CLUB, S.C. de fecha 23 de noviembre de 2010, insertos al expediente N° 3127.
5. Marcada con letra “E” Copia Certificada de Documento Judicial tramitada por el extinto Juzgado Quinto de Primera Instancia de Familia y Menores de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, de fecha 20 de noviembre de 1995.
6. Marcado con letra “ F” Copia Simple de Acta de Asamblea Extraordinaria celebrada en fecha 27 de junio de 1996 por la sociedad Junko Country Club S.C. por ante registro mercantil primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal ahora Distrito capital y estado Miranda.

Por auto de fecha 16 de marzo de 2012, el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas admitió la presente demanda por los trámites del procedimiento ordinario, y ordenó el emplazamiento de la parte demandada para que diera contestación a la demanda dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia de su citación.
Consta que en fecha 12 de junio de 2012, el tribunal a quo recibió resultas de la comisión de citación remitidas por el Juzgado de Municipio de las Parroquias Carayaca y El Junko de la Circunscripción Judicial del estado Vargas, en la cual consta que en fecha 22 de mayo de 2012 se practicó la citación personal de los ciudadanos Edith Castillo de Álvarez, José Luís Álvarez y Marcos Antonio Fuenmayor Vera, y que no se logró la citación personal de la ciudadana Daniela Yohanna Álvarez Castillo, consignando compulsa sin firmar (f.117 al 164); y consta que en esa misma fecha, la parte actora solicitó que se librara cartel de citación dirigido a la ciudadana Daniela Yohanna Álvarez Castillo, conforme al artículo 223 del Código de Procedimiento Civil (f.166), el cual fue librado en fecha 03 de julio de 2012 (f.181); cuyas publicaciones constaron a los autos en fecha 25 de julio de ese mismo año (f.188 al 191).
En fecha 06 de agosto de 2012, compareció el abogado Eric Pérez Sarmiento por ante el tribunal de la causa, quien consignó poder acreditando su representación en nombre de los ciudadanos JOSÉ LUIS ÁLVAREZ, EDITH CASTILLO, DANIELA JOHANNA ÁLVAREZ CASTILLO y MARCOS ANTONIO FUENMAYOR VERA, y presentó escrito de cuestiones previas, alegando la falta de jurisdicción del juez por cuanto el conocimiento del asunto le correspondía a la administración pública, la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en proceso distinto, la acumulación prohibida del artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, y la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderados o representantes del actor, por no tener la representación que se atribuyen; excepciones previas contenidas en los ordinales 1º, 3°, 6°, 8° y 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
El 09 de octubre de 2012, la parte actora presentó escrito de subsanación y contestación a las cuestiones previas opuestas, y desistieron únicamente del procedimiento de la acción subsidiaria referida a la acción reivindicatoria; escrito que fue ratificado en fecha 15 de octubre de 2012.
En fecha 23 de octubre de 2012, el a-quo dicto sentencia declarando sin lugar la cuestión previa del ordinal 1° del artículo 346 del Código de Trámites, referente a la falta de jurisdicción, afirmando de este modo la jurisdicción del juez para conocer sobre la delación instaurada, lo cual fue recurrido y consecuencialmente remitida la incidencia a la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia.
En fecha 12 de marzo de 2013 la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia dictó sentencia mediante la cual confirmó la decisión dictada por el Juzgado de Primera Instancia, declarando que el Poder Judicial si tiene jurisdicción para conocer y decidir la demanda interpuesta.
El 12 de mayo de 2014, el tribunal de cognición dio por recibido el expediente procedente de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, y le dio entrada en fecha 15 de mayo de ese mismo año.
En fecha 11 de noviembre de 2014, el a quo dictó sentencia interlocutoria donde declaró improcedente la cuestión previa del ordinal 3°, referente a la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado o representante del actor; declaró subsanada la cuestión previa del ordinal 6° al haber desistido de la acción reivindicatoria interpuesta como demanda subsidiaria; por lo cual procedió a homologar el desistimiento presentado; y declaró sin lugar la excepción contenida en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil relativa a la existencia de una cuestión prejudicial; y sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 11º ejusdem, relativa a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta. Consta que mediante escrito de fecha 25 de noviembre de 2014, la representación judicial de la parte demandada renunció expresamente al eventual recurso de apelación que pudiera interponer contra la declaración de no ha lugar a la cuestión previa del ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por lo que la decisión de cuestiones previas quedó definitivamente firme.
Asimismo, en esa misma fecha del 25 de noviembre de 2014 el apoderado judicial de la parte demandada Eric Pérez Sarmiento, presentó escrito de contestación a la demanda, en el cual alegó expresamente lo siguiente:
1.- Procedió a negar, rechazar y contradecir la demanda incoada presuntamente por la compañía JUNKO COUNTRY CLUB, S.C. contra sus representados.
2.- Opuso la falta de cualidad de las personas que se presentan como representantes de la parte demandante, alegando al efecto que, los ciudadanos abogados NELSON JOSÉ MARIN LARA, VICENTE RODRÍGUEZ CASTILLO y YONEL JOSÉ MARÍN SEQUERA, suscriben el libelo de demanda, en calidad de presuntos apoderados judiciales de la demandante, JUNKO COUNTRY CLUB, SOCIEDAD CIVIL. Que en el poder supuestamente otorgado por Junko Country Club a los referidos abogados que aparece a los folios 23 y 24 del expediente, se menciona a las personas firmantes a nombre y representación de esa sociedad son: NELSON JOSE MARTIN y ALBERTO SARMIENTO, sedicentes Presidente y Vicepresidente respectivamente de ese Club, sin que en dicho poder se haga mención alguna del acta de asamblea de accionistas donde hayan elegido a los referidos señores para los cargos que se atribuyen y que tampoco esa acta de asamblea específica en la nota del notario actuante, todo lo cual hace suponer que tanto los abogados actuantes, como quienes se dicen directivos del Junko Country Club, no tienen las cualidades que se atribuyen; que el demandante en esta causa, es Junko Country Club, pero las personas que en su nombre otorgan el poder a los abogados postulantes en esta causa (NELSON JOSÉ MARIN LARA, VICENTE RODRIGUEZ CASTILLO y YONEL JOSÉ MARIN SEQUERA) no acreditaron de manera alguna que tuvieran facultades para ello.
Que en el poder otorgado por unos señores llamados NELSON JOSÉ MARIN y ALBERTO SARMIENTO, los cuales supuestamente actúan en representación de Junko Country Club, sustentan sus facultades en el artículo trigésimo del acta de asamblea extraordinaria de socios, modificatoria de los estatutos originales de la sociedad, de fecha 31 de enero de 1989, registrada en el Registro Mercantil Primero del Distrito Federal y Estado Miranda, el 19 de mayo de 1989, bajo el Nº 18, tomo 46-A, que se refiere exclusivamente a las facultades del presidente y del vicepresidente de la sociedad, pero en ningún momento en dicho poder se cita o expresa, y menos aún se acompaña el acta de asamblea general de socios donde se nombraron a estos señores como presidente y vicepresidente del club, y por eso no tienen cualidad alguna para representar a esa sociedad civil ni para nombrar apoderados, ya que no han acreditado fehacientemente que hubiesen sido elegidos para los cargos que dijeron ostentar; y alegaron que para que la capacidad de comparecer en juicio de Junko Country Club pudiera quedar acreditada era necesario que quienes se dijeron presidente y vicepresidente de esa sociedad, presentasen copia auténtica del acta de asamblea general de socios donde se les eligió, y no una que solo hablase de las facultades de esos cargos, y como esa es la base para comparecer en juicio, si tales nombramientos no están acreditados, el poder otorgado en nombre de la sociedad por quienes sin credenciales probados dicen representarla, carece de todo valor probatorio, y queda afectada su cualidad para comparecer en nombre de quienes dicen actuar.
3.- Alegaron la prescripción de la acción, fundamentando que los demandantes solicitan la nulidad de los documentos siguientes: i) el registrado por ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Vargas del estado Vargas, el 17 de mayo de 2011, bajo el N° 2011.1761, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 456.24.1.9.221, y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2011, que contiene la venta que realizara JUNKO COUNTRY CLUB, S.C. a la demandada DANIELA JOHANNA ALVAREZ CASTILLO, del apartamento PI-3-2, situado en la planta intermedia del Edificio Nº 3 del Conjunto Residencial La Laguna, ubicado al final de la calle La Laguna, del Parcelamiento Junko Country Club, en el Km. 19 de la carretera El Junquito, Parroquia El Junko, estado Vargas, venta esta que fue otorgada y autenticada el día 23 de diciembre del año 2000 por ante la Notaría Undécima del municipio Libertador del Distrito Capital, inserta bajo el Nº 14, del tomo 265 de los libros de autenticaciones respectivos; ii) el registrado por ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito Municipio Vargas Estado Vargas, el 16 de noviembre de 2011, bajo el N° 2011.1716, Asiento Registral 2 del Inmueble Matriculado con el N° 456.24.1.9.221 correspondiente al Libro del Folio Real del año 2011, que contiene la venta realizada por DANIELA JOHANNA ALVAREZ CASTILLO al demandado MARCOS ANTONIO FUENMAYOR VERA, del apartamento PI-3-2, situado en la planta intermedia del Edificio Nº 3 del Conjunto Residencial La Laguna, ubicado al final de la calle La Laguna, del Parcelamiento Junko Country Club, en el Km. 19 de la carretera El Junquito, Parroquia El Junko, estado Vargas, venta esta que fue otorgada y autenticada por ante la propia Oficina de Registro Público; alega que las razones que aducen los demandantes para solicitar la nulidad de los antes mencionados documentos y de los asientos registrales respectivos, no se refieren a vicios acaecidos en el acto registral del mismo, sino muchos años antes.
Que los demandantes pretenden que esos supuestos vicios de adquisición del inmueble por Daniela Johanna Álvarez Castillo sean trasladados con efectos de nulidad a la venta que del mismo inmueble hiciere dicha ciudadana al señor Marcos Antonio Fuenmayor Vera el día 16 de noviembre de 2011; y expone, que en nombre de sus representados rechaza esas pretensiones de los demandantes, con fundamento en el artículo 1.346 del Código Civil, y opone la prescripción de la acción de aquellos, para pedir la nulidad de la venta que realizara Junko Country Club, S.C., representada por su entonces presidente José Luís Álvarez, a la demandada Daniela Johanna Álvarez Castillo, del apartamento PI-3-2, situado en la planta intermedia del Edificio Nº 3 del Conjunto Residencial La Laguna, ubicado al final de la calle La Laguna, del Parcelamiento Junko Country Club, en el Km. 19 de la carretera El Junquito, Parroquia El Junko, estado Vargas, venta que fue otorgada y autenticada el día 23 de diciembre del año 2000 por ante la Notaría Undécima del Municipio Libertador del Distrito Capital, inserta bajo el nº 14 del tomo 265 de los libros de autenticaciones respectivos; por cuanto transcurrieron mucho más de cinco años entre la fecha de esa venta el 23 de diciembre de 2000 y la fecha de incoación de la demanda el 08 de marzo de 2012; y alegaron que se ha querido incurrir en un error al tomar como punto de partida la fecha de registro de la venta por José Luís Álvarez a nombre y representación de Junko Country Club, S.C. a Daniela Johanna Álvarez Castillo, y no la fecha real de esa venta realizada por notaría el 23 de diciembre de 2000.
Y aducen que estos argumentos valen tanto para la supuesta falta de facultades de José Luís Álvarez para enajenar inmuebles de la sociedad civil Junko Country Club, como para la supuesta falta de autorización judicial para que la señora Edith Castillo de Álvarez representara a su menor hija Daniela Johanna Álvarez Castillo en la negociación de marras, y aclara que tal autorización judicial si existe y fue oportunamente presentada por ante el Notario, en su día, como ante el Registrador, que incluso da fe de haberla incorporado al cuaderno de comprobantes respectivos.
4.- Solicitó la citación de los siguientes terceros: i) ANTONIO AMADEO IMPERATRICE ROBORTELLA, quien adquirió el apartamento PB-1-2, situado en la planta baja del edificio Nº 1 del Conjunto Residencial La Laguna, de la precitada dirección, por cuanto dicha persona adquirió de manos de Junko Country Club, S.C., representado por el demandado José Luís Álvarez, mediante documento otorgado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 17 de diciembre de 1998, autenticado bajo el Nº 88, tomo 122; ii) al BANCO DE VENEZUELA, Banco Universal, por cuanto esta institución financiera adquirió un apartamento de manos de Junko Country Club, S.C., representado por el demandado José Luís Álvarez mediante documento otorgado por ante la Notaría Pública Vigésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 17 de mayo de 1990, autenticado bajo el Nº 74, tomo 23; iii) al Registrador Público del Segundo Circuito del Municipio Vargas del estado Vargas, toda vez que en la demanda se pretenden la nulidad de dos asientos registrales; y iv) al Ministerio Público en previsión de las conductas atentatorias contra el orden público y la seguridad que pudieran dimanar de estas actuaciones; todo de conformidad con lo previsto en el artículo 370 numeral 4 y artículo 382 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto dichas personas adquirieron apartamentos que les fueron vendidos por el demandado José Luís Álvarez en su carácter de presidente de Junko Country Club, bajo las mismas condiciones en las cuales adquirió la demandada Daniela Johanna Álvarez Castillo, y que –a su decir- podrían ser eventualmente alcanzados por los efectos jurídicos de una sentencia estimatoria en la presente causa.
Mediante escrito de fecha 02 de diciembre de 2014, la parte actora rechazó el alegato de falta de cualidad pasiva y/o activa e hicieron valer en todas sus partes los anexos consignados junto al libelo de demanda.
En fecha 8 de diciembre de 2014, la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas, y el 17 de diciembre de 2014, la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas por ante el tribunal de la causa, siendo agregados a los autos en fecha 11 de febrero de 2015.
En fecha 23 de febrero de 2015 el a quo se pronunció respecto a las pruebas promovidas por las partes, y respecto a las pruebas de la parte actora, negó la admisión de la prueba de inspección judicial promovida por ser inconducente; y en cuanto a las documentales promovidas por la parte demandada las mismas fueron admitidas.
En fecha 06 de abril de 2015, la representación judicial de la parte demandada solicitó nuevamente la citación de los terceros mencionados en su escrito de contestación.
En fecha 11 de junio de 2015, el apoderado judicial de la parte actora presentó escrito de informes por ante el tribunal de la causa en 11 folios útiles.
El 18 de junio de 2015, el juzgado de la causa declaró la inadmisibilidad de las tercerías propuestas, por considerar que el llamamiento de los terceros solicitados por la parte demandada, no cumplen con los requisitos para su procedencia, toda vez que los documentos aportados por la parte demandada no tienen relación directa con los documentos sobre los cuales versa la acción de nulidad, vale decir, la pretensión del llamamiento de los terceros no reúne las condiciones de comunidad necesaria con la presente litis; y por cuanto no se constató ni se evidenció que la demandada haya cumplido con el segundo requisito para la admisión de la tercería, como es acompañar la prueba documental que fundamente y vincule la intervención del tercero, es decir, que acredite el interés directo y legítimo del tercero llamado en el presente juicio.
Contra esta decisión, ejerció recurso de apelación la parte demandada en fecha 23 de julio de 2015; y en fecha 03 de agosto de 2015, el abogado Eric Lorenzo Pérez Sarmiento, actuando como apoderado judicial de la parte demandada, recusó al Juez Ricardo Sperandio Zamora, por considerar su incursión en la causal contenida en el ordinal 15° del artículo 82 del Código de Procedimiento Civil, por haber emitido opinión sobre el fondo del juicio. Siendo remitida el 11 de agosto de 2015, en razón de la incidencia surgida por la recusación invocada por la parte demandada, remitiéndose el expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de Primera Instancia para su redistribución, correspondiéndole conocer al Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil. En fecha 30 de octubre de 2015, el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, dio por recibidas las resultas de la incidencia de recusación planteada en el presente juicio, procedentes del Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, mediante la cual se declaró sin lugar la recusación planteada por la parte demandada contra el Juez del Juzgado Séptimo de Primera Instancia, abogado Ricardo Sperandio Zamora; y mediante auto de fecha 27 de noviembre de 2015, el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil ordenó la remisión de la causa a su tribunal de origen, siendo recibido por éste en fecha 08 de diciembre de 2015.
Ahora bien, no consta en autos pronunciamiento alguno respecto al recurso de apelación ejercido por la parte demandada contra la decisión dictada por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil de fecha 18 de junio de 2015 que declaró inadmisible el llamado de terceros solicitado por la parte demandada, así como tampoco consta que la parte demandada apelante haya insistido en el ejercicio del recurso de apelación.
En este orden de ideas, es preciso señalar que, de conformidad con lo previsto en el artículo 291 del Código de Procedimiento Civil, en su primer aparte, cuando se encuentre pendiente una apelación oída en un solo efecto, y el juez de la causa dicte la sentencia definitiva, y si aún no se ha decidido la apelación de la interlocutoria, la parte afectada puede hacer valer nuevamente su recurso, con la apelación que se haga de la definitiva “a la cual se acumulará aquella”; pero ello implica que la apelación contra la interlocutoria se haya oído en un solo efecto y que efectivamente se haya tramitado, de manera que, si dictada la definitiva el apelante no había cumplido con su carga de señalar las copias de los recaudos pertinentes, no es aplicable la acumulación prevista en el artículo 291 del Código de Procedimiento Civil.
En consecuencia de lo anterior, considera quien suscribe, que en el caso de marras, en realidad no existe una apelación pendiente de decisión que se pudiera acumular a la apelación sobre el fondo, dada la conducta omisiva de la parte interesada de cumplir oportunamente con su carga procesal de consignar los recaudos pertinentes para que se tramitara su recurso de apelación; en virtud de lo cual se tiene por desistido tácitamente el recurso de apelación ejercido por la parte demandada contra la decisión de fecha 18 de junio de 2015, la cual se encuentra definitivamente firme. Así se establece.
Así las cosas, consta que en fecha 23 de febrero de 2016, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de informes por ante el tribunal de la causa.
El 7 de febrero de 2017, el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó la sentencia recurrida, cuyo dispositivo textualmente reza:
“Por efecto de lo anterior, al no existir la traslación de propiedad a favor de la codemandada DANIELA JOHANNA ÁLVAREZ CASTILLO, mal podría considerarse válido el contrato de venta pactado entre ésta y el codemandado MARCOS ANTONIO FUENMAYOR VERA, protocolizado en fecha 16 de noviembre de 2011, ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Vargas del Estado Vargas, bajo el N° 2011.1761, Asiento Registral 2 del inmueble matriculado con el N° 456.24.1.9.221, correspondiente al Libro del Folio Real del año 2011, el cual versó sobre el inmueble de marras, al no haberse perfeccionado el contrato primigenio y, por ende, al no tener la presunta vendedora la titularidad de la propiedad del inmueble objeto de la venta y así se precisa.
En tal virtud, tomando en consideración los criterios de justicia y de razonabilidad señalados ut supra, con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la comentada Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas y con vista a los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho, y que persiguen hacer efectiva la Justicia, inevitablemente este Órgano Jurisdiccional, al considerar que la acción encuadra en el dispositivo contenido en los Artículos 1.346, y siguientes del Código Civil, debe declarar con lugar la demanda opuesta y por vía de consecuencia nulas las ventas efectuadas entre la sociedad JUNKO COUNTRY CLUB, S.C., DANIELA JOHANNA ÁLVAREZ CASTILLO y MARCO ANTONIO FUENMAYOR VERA, por consiguiente debe informarse mediante oficio al registrador correspondiente a fin que estampe la nota marginal respectiva, conforme los lineamientos expuestos ut supra; lo cual quedará establecido en forma expresa en el dispositivo de este fallo, con arreglo al Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y así finalmente se decide.
V
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda de nulidad de asiento registral interpuesta por la sociedad JUNKO COUNTRY CLUB, S.C., contra los ciudadanos JOSÉ LUIS ÁLVAREZ, EDITH CASTILLO, DANIELA JOHANNA ÁLVAREZ CASTILLO y MARCOS ANTONIO FUENMAYOR VERA; SEGUNDO: NULOS los contratos de ventas protocolizados: a) en fecha 17 de mayo de 2011, ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Vargas del Estado Vargas, bajo el N° 2011.1761, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 456.24.1.9.221, correspondiente al Libro del Folio Real del año 2011 y, b) de fecha 16 de Noviembre de 2011, ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Vargas del Estado Vargas, bajo el N° 2011.1761, Asiento Registral 2 del inmueble matriculado con el N° 456.24.1.9.221, correspondiente al Libro del Folio Real del año 2011; TERCERO: Se ORDENA oficiar al Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Vargas del Estado Vargas, a fin que estampe la nota marginal correspondiente sobre la nulidad de los documentos antes aludidos, conforme los lineamientos determinados ut supra en este fallo.
Conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte querellada por haber resultado totalmente vencida.
PUBLÍQUESE, REGISTRESE y NOTÍFIQUESE…”. (Copia textual)

Consta que en fecha 16 de febrero de 2017, la representación judicial de la parte actora se dio por notificada de la decisión; y en fecha 27 de marzo de 2017, la parte demandada se dio por notificada de la decisión y ejerció recurso de apelación contra ella, siendo admitido en ambos efectos por auto de fecha 05 de abril de 2017; por lo que le corresponde a esta juzgadora analizar la justeza de dicha decisión.
Lo anterior constituye una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia.

MOTIVOS PARA DECIDIR
De la competencia.
Previo el análisis de fondo del presente recurso de apelación, considera esta juzgadora oportuno pronunciarse sobre su competencia o no para conocer del mismo.
En este orden de ideas, el artículo 288 de nuestra norma adjetiva civil establece: “De toda sentencia definitiva dictada en primera instancia se da apelación, salvo disposición especial en contrario.” Asimismo, la Ley Orgánica del Poder Judicial en su artículo 63, numeral 2 a, establece: “Son deberes y atribuciones de las Cortes de Apelaciones, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones…2° a) Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los tribunales de primera instancia en lo civil, y de los recursos de hecho…”.
De conformidad con lo anterior, observa esta alzada, que la decisión contra la cual se ejerce el presente recurso de apelación, fue dictada por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por lo que resulta esta superioridad, competente para conocer y decidir en apelación el presente recurso. Y así se establece.
Delimitación del recurso de apelación.
Versa el presente asunto de una demanda de nulidad de venta y nulidad de asiento registral interpuesta por la asociación civil JUNKO COUNTRY CLUB, S.C. contra los ciudadanos JOSÉ LUIS ÁLVAREZ, EDITH CASTILLO, DANIELA JOHANNA ÁLVAREZ CASTILLO y MARCOS ANTONIO FUENMAYOR VERA.
Esta demanda fue declarada con lugar por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas mediante sentencia de fecha 07 de febrero de 2017, en consecuencia, declaró nulos los contratos de ventas protocolizados: a) en fecha 17 de mayo de 2011, ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Vargas del Estado Vargas, bajo el N° 2011.1761, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 456.24.1.9.221, correspondiente al Libro del Folio Real del año 2011 y, b) de fecha 16 de Noviembre de 2011, ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Vargas del Estado Vargas, bajo el N° 2011.1761, Asiento Registral 2 del inmueble matriculado con el N° 456.24.1.9.221, correspondiente al Libro del Folio Real del año 2011; y ordenó oficiar al Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Vargas del Estado Vargas, a fin que estampe la nota marginal correspondiente sobre la nulidad de los documentos antes aludidos, conforme los lineamientos determinados en el fallo; desechando en consecuencia los alegatos de la parte demandada respecto a la prescripción de la acción y la falta de cualidad activa de la demandante para actuar en juicio.
Se aprecia del escrito presentado por la representación judicial de la parte demandada en fecha 27 de marzo de 2017 por ante el Tribunal de la causa, en el cual fundamenta su recurso, que alegó la infracción del ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil por considerar que existía el vicio de incongruencia positiva y falso supuesto, por cuanto en la sentencia recurrida se establece que la mención que se hace al acta de asamblea extraordinaria de socios, modificatoria de los estatutos originales de la sociedad, de fecha 31 de enero de 1989, se refiere a la titularidad de los señores Nelson José Marín y Alberto Sarmiento, como presidente y vicepresidente de la sociedad civil Junko Country Club, sin percatarse que en dicha asamblea no se demuestra que los referidos señores sean respectivamente el presidente y el vicepresidente, porque para esa época como lo han admitido los demandantes –a su decir- el presidente era el señor José Luís Álvarez, y por ello la recurrida incurrió en falso supuesto; que se opuso la prescripción de la acción, alegato que fue desechado por la recurrida, incurriendo en un falso supuesto de hecho, al desconocer que las partes en el contrato de compraventa suscrito por José Luís Álvarez en representación de Junko Country Club y Daniela Johanna Álvarez Castillo, representada por su señora madre Edith Castillo de Álvarez, son precisamente Junko Country Club y Daniela Johanna Álvarez Castillo, y por ello aquellos que hoy se dicen representantes de la actora, no son terceros que deban ser protegidos por normas erga omnes, sino personas que actúan en nombre de una de las partes de aquel contrato; y un falso supuesto de derecho, por cuanto el juez a quo interpreta erróneamente que la prescripción de la referida venta debe computarse desde el momento de la protocolización de la referida venta y no desde la fecha de efectuada ésta en la notaría, ya que a su decir, el lapso de prescripción del artículo 1.346 del Código Civil operaba para Junko Country Club desde el momento de la venta por notaría, por lo que el alegato de prescripción debía ser declarado procedente; por dichas razones, el apelante pretende que sea declarado con lugar el recurso de apelación, y se dicte nueva sentencia declarándose sin lugar la demanda incoada.
Por su parte, la representación judicial de la demandante, en su escrito de informes presentado por ante esta alzada en fecha 24 de mayo de 2017, manifestó que no procedía el alegato de prescripción de la acción por la mala fe de los demandados; ya que se desprendía de las documentales que rielan en autos que la impugnada negociación fue del conocimiento de la actora en la fecha cierta en la cual fueron registrados por ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito Municipio Vargas del estado Vargas, es decir, en las fechas 17 de mayo y 20 de junio de 2011, y siendo la acción incoada el 08 de marzo de 2012, a sólo un año de haber sido registrados los documentos impugnados, no procede la prescripción alegada. Que los documentos impugnados se subsumen dentro de la prohibición legal para la procedencia de la prescripción, conforme a lo previsto en el artículo 1.979 del Código Civil, por cuanto las partes actuaron de mala fe en detrimento de la demandante.
Asimismo, los demandantes, en su escrito de informes alegaron la no procedencia de la integración del litisconsorcio, en lo que respecta a la citación de terceros alegado por la demandada en su contestación, y señalaron que la demandante no tiene ningún derecho sobre los inmuebles señalados por la demandada, por cuanto la protocolización de los documentos de compraventa ante el Registro tienen una data de más de 20 años, subsumiéndose en los supuestos fácticos del artículo 1.977 del Código Civil, y a todo evento, señalaron que renuncian a cualquier acción judicial y/o administrativa, a favor del ciudadano ANTONIO AMADEO IMPERATRICE ROBORTELLA y del BANCO DE VENEZUELA, Banco Universal, y que con ello fulminan el alegato de la demandada referido a “… y podrían ser eventualmente alcanzados por los efectos jurídicos de una sentencia estimatoria en la presente causa…”; y así solicitan que sea declarado por este Tribunal de alzada. En cuanto a la citación del registrador público, aduce la demandante que el registrador inmobiliario no es parte ni en nada le afecta el presente juicio, toda vez que las partes que pudieran ser afectadas por el acto registral son el vendedor y comprador los cuales están a derecho en la presente causa, y que las acciones contra el registrador inmobiliario deben ventilarse por la jurisdicción contencioso administrativa y no por la jurisdicción civil, y así solicitan que sea declarado. Y en cuanto a traer al proceso al Ministerio Público, alega la demandante que el tribunal, tiene la plena facultad de aplicar los correctivos necesarios cuando se lesione el orden público y la seguridad jurídica, lo que hace innecesario la intervención del Ministerio Público, y así solicitan sea declarado. Solicitan finalmente que la apelación ejercida sea declarada sin lugar y con lugar la demanda con todos los pronunciamientos de ley.
Antes de entrar a analizar el fondo de la controversia planteada en el presente caso, es preciso revisar las defensas perentorias opuestas por la parte demandada, relativas a la falta de cualidad de la parte actora y la prescripción de la acción incoada.
PUNTOS PREVIOS.
1. De la Falta de Cualidad Activa alegada por la parte demandada en la contestación de la demanda:
Del escrito de contestación de la demanda, se observa que la parte demandada alegó, entre otras cosas, lo siguiente:
Que oponen la falta de cualidad de las personas que se presentan como representantes de la parte demandante, alegando al efecto que, los ciudadanos abogados NELSON JOSÉ MARIN LARA, VICENTE RODRÍGUEZ CASTILLO y YONEL JOSÉ MARÍN SEQUERA, suscriben el libelo de demanda, en calidad de presuntos apoderados judiciales de la demandante, JUNKO COUNTRY CLUB, SOCIEDAD CIVIL. Que en el poder supuestamente otorgado por Junko Country Club a los referidos abogados que aparece a los folios 23 y 24 del expediente, se menciona a las personas firmantes a nombre y representación de esa sociedad son: NELSON JOSE MARTIN y ALBERTO SARMIENTO, sedicentes Presidente y Vicepresidente respectivamente de ese Club, sin que en dicho poder se haga mención alguna del acta de asamblea de accionistas donde hayan elegido a los referidos señores para los cargos que se atribuyen y que tampoco esa acta de asamblea específica en la nota del notario actuante, todo lo cual hace suponer que tanto los abogados actuantes, como quienes se dicen directivos del Junko Country Club, no tienen las cualidades que se atribuyen; que el demandante en esta causa, es Junko Country Club, pero las personas que en su nombre otorgan el poder a los abogados postulantes en esta causa (NELSON JOSÉ MARIN LARA, VICENTE RODRIGUEZ CASTILLO y YONEL JOSÉ MARIN SEQUERA) no acreditaron de manera alguna que tuvieran facultades para ello.
Que en el poder otorgado por unos señores llamados NELSON JOSÉ MARIN y ALBERTO SARMIENTO, los cuales supuestamente actúan en representación de Junko Country Club, sustentan sus facultades en el artículo trigésimo del acta de asamblea extraordinaria de socios, modificatoria de los estatutos originales de la sociedad, de fecha 31 de enero de 1989, registrada en el Registro Mercantil Primero del Distrito Federal y Estado Miranda, el 19 de mayo de 1989, bajo el Nº 18, tomo 46-A, que se refiere exclusivamente a las facultades del presidente y del vicepresidente de la sociedad, pero en ningún momento en dicho poder se cita o expresa, y menos aún se acompaña el acta de asamblea general de socios donde se nombraron a estos señores como presidente y vicepresidente del club, y por eso no tienen cualidad alguna para representar a esa sociedad civil ni para nombrar apoderados, ya que no han acreditado fehacientemente que hubiesen sido elegidos para los cargos que dijeron ostentar; y alegaron que para que la capacidad de comparecer en juicio de Junko Country Club pudiera quedar acreditada era necesario que quienes se dijeron presidente y vicepresidente de esa sociedad, presentasen copia auténtica del acta de asamblea general de socios donde se les eligió, y no una que solo hablase de las facultades de esos cargos, y como esa es la base para comparecer en juicio, si tales nombramientos no están acreditados, el poder otorgado en nombre de la sociedad por quienes sin credenciales probados dicen representarla, carece de todo valor probatorio, y queda afectada su cualidad para comparecer en nombre de quienes dicen actuar.
La legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar.
La legitimación a la causa alude a quién tiene derecho, por determinación de la ley, para que en condición de demandante, se resuelva sobre su pretensión, y si el demandado es la persona frente a la cual debe sentenciarse. En palabras del eminente procesalista Jaime Guasp: “…es la consideración especial en que tiene la ley, dentro de cada proceso, a las personas que se hallan en una determinada relación con el objeto del litigio, y en virtud de la cual exige, para que la pretensión procesal pueda ser examinada en cuanto al fondo, que sean dichas personas las que figuren como partes en tal proceso” (Vid. Jaime Guasp, Derecho Procesal Civil. Instituto de Estudios Políticos. Gráficas González. Madrid. 1961. pág. 193).
De allí que, la falta de cualidad o legitimación ad causam (a la causa) es una institución procesal que representa una formalidad esencial para la consecución de la justicia (Vid. Sentencia de la Sala Constitucional N° 1930 del 14 de julio de 2003, expediente N° 02-1597, caso: Plinio Musso Jiménez), por estar estrechamente vinculada a los derechos constitucionales de acción, a la tutela judicial efectiva y defensa, materia ésta de orden público que debe ser atendida y subsanada incluso de oficio por los jueces. (Vid. Sentencia de la Sala Constitucional N° 3592 del 6 de diciembre de 2005, expediente N° 04-2584, caso: Carlos Eduardo Troconis Angulo y otros, ratificada en sentencias números 1193 del 22 de julio de 2008, expediente N° 07-0588, caso: Rubén Carrillo Romero y otros y 440 del 28 de abril de 2009, expediente N° 07-1674, caso: Alfredo Antonio Jaimes y otros).
Asimismo, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 6 de diciembre de 2005, cuya ponencia correspondió al Magistrado Dr. Jesús Eduardo Cabrera Romero, aseveró:
“Ahora bien, los conceptos de cualidad e interés, están íntimamente ligados, pues tal y como lo afirmó el insigne Maestro Luis Loreto, en materia de cualidad, la regla es que “…allí donde se afirma existir un interés jurídico sustancial propio que amerite la protección del órgano jurisdiccional competente, allí existe un derecho de acción a favor del titular de ese interés jurídico, quien tiene por ello mismo, cualidad para hacerlo valer en juicio…” (Loreto, Luis. Contribución al estudio de la excepción de la Inadmisibilidad por falta de cualidad. Ensayos Jurídicos, Editorial Jurídica Venezolana.)
Si prospera la falta de cualidad o interés de alguna de las partes, no le es dable al juzgador entrar a conocer el mérito de la causa, sino desechar la demanda, ya que la persona que se afirma titular de un derecho, no es la persona a quien la ley le otorga la facultad para hacerlo exigible. Para esta Sala, tal como lo ha señalado en fallo del 18-5-01, (Caso: Montserrat Prato), la falta de cualidad e interés afecta a la acción, y si ella no existe, o se hace inadmisible, el juez puede constatar de oficio tal situación, ya que el amparo jurisdiccional se mueve en base al derecho de acción. En tal sentido, la inercia de las partes, mal puede obligar al juez a realizar actos jurisdiccionales, si la acción no existe o se hizo inadmisible, incluso sobrevenidamente….”. (Negrillas de este Tribunal).

Por otra parte, la falta de cualidad es una figura procesal que está prevista en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, el cual señala al efecto:
“Artículo 361: En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación y las razones, defensas y excepciones perentorias que creyere conveniente alegar.
Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9º, 10 y 11 del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas. Si el demandado quisiere proponer la reconvención o mutua petición o llamar a un tercero a la causa, deberá hacerlo en la misma contestación.”. (Negritas y resaltado de esta alzada).

Ahora bien, en el caso de marras, se aprecia, que en el escrito libelar los ciudadanos NELSON JOSÉ MARÍN LARA, VICENTE RODRÍGUEZ CASTILLO y YONEL JOSÉ MARÍN SEQUERA, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 36.102, 42.795 y 105.976, dicen demandar en su carácter de apoderados judiciales de la sociedad civil JUNKO COUNTRY CLUB, S.C., y que ello se evidencia “del artículo Trigésimo del Acta de Asamblea Extraordinaria de fecha 31 de enero de 1989, debidamente registrada el 19 de mayo de 1989, bajo el Nº 18, Tomo 46-A pro, , tal como se evidencia de documento poder conferido por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 23 de enero de 2012, bajo el Nº 58, Tomo 03…”.
De la revisión de las actas, se evidencia a los folios 24 al 27 y su vuelto de la pieza I/II, instrumento poder autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 23 de enero de 2012, en el cual sus otorgantes, ciudadanos NELSON JOSÉ MARÍN LARA y ALBERTO SARMIENTO, titulares de las cédulas de identidad Nº V-4.252.822 y V-2.120.467, quienes dicen actuar como Presidente y Vicepresidente de la sociedad civil JUNKO COUNTRY CLUB, S.C., otorgaron poder judicial a los abogados NELSON JOSÉ MARÍN LARA, JASMÍN COROMOTO SEQUERA COLMENARES, NELSON ADAN MARÍN SEQUERA, YONEL JOSÉ MARÍN SEQUERA, JASMÍN DEL VALLE MARÍN SEQUERA, VICENTE RODRÍGUEZ CASTILLO y RICHARD STEVE PÉREZ SIERRA; y también señalan estar facultados:
“…según se evidencia del artículo Trigésimo del Acta de Asamblea Extraordinaria de fecha 31 de enero de 1989, debidamente registrada el 19 de mayo de 1989, bajo el Nº 18; Tomo 46-A pro, que reza: Sic… ARTÍCULO TRIGÉSIMO: Quedó como sigue: “De conformidad con lo establecido en el artículo Vigésimo Quinto de estos Estatutos se determinan de las siguientes facultades de los funcionarios en el mismo artículo indicado así: a) Facultades del Presidente: ejercer la representación judicial y extrajudicial del Club en forma conjunta con el Vicepresidente del Club, pudiendo constituir mandatarios especiales o generales, tanto en los asuntos judiciales como extrajudiciales que sean de la incumbencia del mismo. Firmar las convocatorias de las Asambleas, la correspondencia del Club, y en general cuantos documentos sean necesarios. Convocar a las reuniones de Junta Directiva y dirigir los debates. Omissis” y del Acta de Junta Directiva celebrada en fecha 22 de septiembre de 2010, debidamente registrada por ante El Registro Mercantil Primero del Distrito Capital, en fecha 13 de diciembre de 2011, bajo el Tomo 263-A Registro Mercantil Primero del Distrito Capital y Estado Bolivariano de Miranda Nº44 del año 2011, Expediente 3127, y del Acta de Junta Directiva celebrada en fecha 10 de octubre de 2010, debidamente registrada por ante el Registro Mercantil Primero del Distrito Capital, en fecha 13 de diciembre de 2011, bajo el Tomo 263-A Registro Mercantil Primero del Distrito Capital y Estado Bolivariano de Miranda Nº 38 del año 2011, expediente 3127…”.
Asimismo, se aprecia, que en la nota de autenticación expedida por el Notario Público Octavo del Municipio Libertador, abogado José Reina Labrador, dejó constancia que tuvo a su vista: “Documento Constitutivo y Estatutos Sociales de JUNKO COUNTRY CLUB, S.C., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, def echa 16-01-1950, anotado bajo el Nº 80, Tomo 5-D. Artículo Trigésimo del Acta de Asamblea Extraordinaria, de fecha 31-01-1989, registrada el 19-05-1989, bajo el Nº46-A Pro. Acta de Junta Directiva celebrada en fecha 22-09-2010, debidamente registrada por ante el citado Registro Mercantil, en fecha 13-12-2011, bajo el Nº 44, Tomo 263-A. Acta de Junta Directiva celebrada en fecha 10-10-2010, debidamente inscrita en el citado Registro Mercantil, en fecha 13-12-2011, bajo el Nº38, Tomo 263-A…”.
Se evidencia a los autos, que la parte actora además consignó junto a su escrito libelar, marcado “D”, copia certificada del acta constitutiva de asamblea de la sociedad Junko Country Club, S.C., registrada en fecha 16 de enero de 1950, en la cual se observa que en la disposición NOVENA, se señaló lo siguiente: “NOVENA: La Junta Directiva ejercerá la administración de la Sociedad con las más amplias facultades de disposición y de administración, pero se requerirá de autorización de la Asamblea en caso de enajenación y gravamen de inmuebles. Igualmente la Directiva queda facultada sin limitación alguna para aceptar o no a los Miembros Propietarios que se propongan como socios de la Sociedad, lo mismo que a los demás clases de Miembros de la Sociedad. Queda también autorizada la Junta Directiva para constituir apoderados generales o especiales con las facultades que juzgue conveniente, inclusive la de desistir, convenir, transigir y comprometer en árbitros arbitradores o de derecho. El Presidente o quien haga sus veces es el representante legal de la Sociedad y el único autorizado para firmar por ella y obligarla…”.
Así como sus posteriores modificaciones de fechas 02 de junio de 1.971, 29 de enero de 1.977, 11 de diciembre de 1.980 y 31 de enero de 1.989, en el cual se observa, que el artículo trigésimo de los estatutos, según la última modificación, reza lo siguiente: “ARTÍCULO TRIGÉSIMO: quedó como sigue: “De conformidad con lo establecido en el Artículo Vigésimo Quinto de estos Estatutos se determinan las siguientes facultades de los funcionarios en el mismo artículo indicado así: a) Facultades del Presidente: ejercer la representación judicial y extrajudicial del Club en forma conjunta con el Vice-Presidente del Club, pudiendo constituir mandatarios especiales o generales, tanto en los asuntos judiciales como extrajudiciales que sean de la incumbencia del mismo. Firmar las convocatorias de las Asambleas, la correspondencia del Club, y en general cuantos documentos sean necesarios. Convocar a las reuniones de Junta Directiva y dirigir los debates. Firmar con el Secretario u otro Director Pleno las Acciones del Club.- Firmar conjuntamente con el Tesorero los cheques para movilizar las cuentas bancarias y autorizar los pagos indicados por la Junta Directiva.- Voto doble en caso de empate en reuniones de la Junta Directiva. Las demás que señalen los estatutos…”.
Se aprecia que en fecha 09 de octubre de 2012, la parte actora consignó junto a su escrito de subsanación de cuestiones previas, los siguientes instrumentos que rielan a los folios 231 al 240 de la pieza I/II, los cuales son copias certificadas expedidas por el abogado Pedro D. Duarte A., en su carácter de Registrador Mercantil Primero del Distrito Capital y Estado Miranda, de los originales que corren insertas en el expediente Nº 3127 de la nomenclatura de dicho Registro, y que se discriminan a continuación: i) copia certificada del asiento de registro de comercio cuyo original está inscrito en el tomo 263-A Registro Mercantil Primero del Distrito Capital y Estado Miranda, número 38 del año 2011, contentivo de la certificación del Acta de Junta Directiva de fecha 10 de octubre de 2010 de la sociedad de comercio JUNKO COUNTRY CLUB, S.C., asamblea que tuvo por objeto la reestructuración de la Junta Directiva, y se evidencia que en dicha asamblea se aprobó por unanimidad la reestructuración de la Junta Directiva, la cual quedó conformada de la siguiente manera:
“…PRESIDENTE.- NELSON JOSÉ MARÍN LARA
VICEPRESIDENTE.- ALBERTO SARMIENTO COLMENARES
SECRETARIO.- RICHARD STEVE PÉREZ SIERRA
TESORERO.- VICENTE RODRÍGUEZ CASTILLO
VOCAL.- RAFAEL JOSÉ PÉREZ CAMARGO
SUPLENTE.- NELSON ADAN MARÍN SEQUERA…”. (Negrillas de esta alzada).

ii) Copia certificada del asiento de registro de comercio cuyo original está inscrito en el tomo 263-A Registro Mercantil Primero del Distrito Capital y Estado Miranda, número 44 del año 2011, contentivo de la certificación del acta de Junta Directiva de fecha 22 de septiembre de 2010, la cual es del siguiente tenor:
“En el día de hoy 22 de Septiembre de 2010, siendo las 6.00 p.m., se da inicio a la reunión de la Junta Directiva del Junko Country Club, en la sede social del mismo con la presencia de los ciudadanos José Luís Álvarez (Presidente), Rafael Pérez Camargo (Tesorero); Alberto Sarmiento Colmenares (Suplente), Nelson José Marín Lara (Vocal) y Vicente Rodríguez Castillo como invitado especial; PRIMERO: Toma la palabra el ciudadano José Luís Álvarez, manifestando a la Junta Directiva que por motivos de salud renuncia al cargo de Presidente y propone la necesidad de reestructurar la Junta Directiva, acto seguido la Junta Directiva acepta la Renuncia del ciudadano José Luís Álvarez al cargo de Presidente del Junko Country Club, y se somete a votación la proposición de reestructurar la Junta Directiva, lo cual es aprobado por unanimidad, seguidamente todos los cargos se ponen a disposición y se procede a reestructurar la Junta Directiva de la siguiente manera:
PRESIDENTE.- NELSON JOSÉ MARÍN LARA C.I. V.- 4.252.822
SECRETARIO.- RAFAEL JOSÉ PÉREZ CAMARGO C.I. V.- 971.377
TESORERO.- VICENTE RODRÍGUEZ CASTILLO C.I. V.- 5.409.462
VOCAL.- ALBERTO SARMIENTO COLMENARES C.I. V.- 2.120.467
SUPLENTE.- JOSÉ LUÍS ÁLVAREZ C.I. V.- 10.821.790…”.

Estos instrumentos contentivos del documento constitutivo de la sociedad civil Junko Country Club, S.C., y sus posteriores modificaciones que rielan en copias certificadas, así como las actas extraordinarias de asambleas celebradas para reestructurar la junta directiva de dicha sociedad civil, son valoradas por esta juzgadora de conformidad con lo previsto en el encabezado del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al tratarse de copias fotostáticas certificadas de documentos que fueron participados al Registrador Mercantil, quien dio fe de la fecha cierta y de sus firmantes, con las solemnidades de Ley, y por cuanto no fueron impugnadas ni tachadas por la parte demandada, se tiene como cierto su contenido; y de ellos en conjunto se establece que, los ciudadanos NELSON JOSÉ MARÍN LARA y ALBERTO SARMIENTO COLMENARES, titulares de las cédulas de identidad Nº V-4.252.822 y V-2.120.467, fueron designados como PRESIDENTE y VICEPRESIDENTE, respectivamente de la sociedad civil JUNKO COUNTRY CLUB, S.C., y por lo tanto, están facultados para representar a la sociedad civil antes mencionada, y tienen cualidad activa para interponer la presente acción de nulidad de documento y de asiento registral en nombre de su representada, ya que JUNKO COUNTRY CLUB, S.C., como persona jurídica no puede actuar por sí misma, sino que debe estar representada por una persona natural, y si se siente afectada por el negocio jurídico de enajenación de un inmueble propiedad de esa sociedad civil, puede en consecuencia su junta directiva –representada en este caso por su presidente y vicepresidente- solicitar que el activo regrese al patrimonio de dicha sociedad, así como también se encuentran plenamente facultados para representar y otorgar poder judicial a abogados de su confianza para que conjunta o separadamente ejerzan la representación de la sociedad demandante. Así se declara.
2. De la prescripción de la acción alegada por la parte demandada en la contestación de la demanda:
La parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, alegó que la acción de nulidad de documento y nulidad de asiento registral interpuesta por la sociedad civil JUNKO COUNTRY CLUB, S.C., se encontraba prescrita, por cuanto los documentos cuya nulidad se pretenden, no son atacados por vicios acaecidos en el acto registral del mismo, sino muchos años antes; que los supuestos vicios de adquisición del inmueble por Daniela Johanna Álvarez Castillo sean trasladados con efectos de nulidad a la venta que del mismo inmueble hiciere dicha ciudadana al señor Marcos Antonio Fuenmayor Vera el día 16 de noviembre de 2011; y expone, que en nombre de sus representados rechaza esas pretensiones de los demandantes, con fundamento en el artículo 1.346 del Código Civil, y opone la prescripción de la acción de aquellos, para pedir la nulidad de la venta que realizara Junko Country Club, S.C., representada por su entonces presidente José Luís Álvarez, a la demandada Daniela Johanna Álvarez Castillo, del apartamento PI-3-2, situado en la planta intermedia del Edificio Nº 3 del Conjunto Residencial La Laguna, ubicado al final de la calle La Laguna, del Parcelamiento Junko Country Club, en el Km. 19 de la carretera El Junquito, Parroquia El Junko, estado Vargas, venta que fue otorgada y autenticada el día 23 de diciembre del año 2000 por ante la Notaría Undécima del Municipio Libertador del Distrito Capital, inserta bajo el nº 14 del tomo 265 de los libros de autenticaciones respectivos; por cuanto transcurrieron mucho más de cinco años entre la fecha de esa venta el 23 de diciembre de 2000 y la fecha de incoación de la demanda el 08 de marzo de 2012; y alegaron que se ha querido incurrir en un error al tomar como punto de partida la fecha de registro de la venta por José Luís Álvarez a nombre y representación de Junko Country Club, S.C. a Daniela Johanna Álvarez Castillo, y no la fecha real de esa venta realizada por notaría el 23 de diciembre de 2000.
En este tipo de defensa importa precisar, en primer lugar, el punto de inicio del lapso de prescripción, para luego determinar si se ha cumplido efectivamente el tiempo señalado para la extinción de dicha acción de acuerdo a lo que prevé el legislador. La fijación del inicio del lapso prescriptivo es una carga en cabeza de quien la alega, sin embargo son muy pocas las veces en que se indica.
Ahora bien, entre los modos extintivos de las obligaciones que contempla el Código Civil, se encuentra la prescripción, prescripción que el artículo 1.952 del Código Civil, la conceptualiza en los siguientes términos: “La prescripción es un medio de adquirir un derecho o de libertarse de una obligación, por el tiempo y bajo las demás condiciones determinadas por la Ley.”.
Del anterior artículo se colige que la prescripción puede ser adquisitiva o extintiva, siendo la extintiva la que por el transcurso del tiempo y bajo determinadas condiciones legales, una persona puede libertarse de una obligación contraída.
En este caso, la parte demandada ha alegado la prescripción quinquenal prevista en el artículo 1.346 del Código Civil, que establece: “La acción para pedir la nulidad de una convención dura cinco años, salvo disposición especial de la ley…”.
Respecto a esta prescripción quinquenal, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº RC-0232 de fecha 30 de abril de 2002, en el expediente Nº 00-961, bajo la ponencia del Magistrado Dr. CARLOS OBERTO VÉLEZ, dejó sentado lo siguiente:
“…El artículo 1.346 del Código Civil, contiene una prescripción quinquenal para las acciones de nulidad y no una caducidad, asi lo ha establecido este Supremo Tribunal en sentencias de fechas 16 de julio de 1965, 7 de diciembre de 1967, 14 de agosto de 1975 y mas recientemente en fecha 23 de julio de 1987, cuando expresamente se declaró lo siguiente:

“...Ahora bien, ciertamente como lo señala el Juzgador, tanto la prescripción como la caducidad implican la consolidación o extinción de una posibilidad jurídica debida al transcurso del tiempo; y concretamente en el caso de la prescripción extintiva, no se hace siempre sencillo distinguir, en los supuestos en que la ley establece un plazo para determinada actuación, si dicho término ha de ser reputado de prescripción extintiva o de caducidad. El interés de la distinción, es con todo, real, por cuanto en el supuesto de la prescripción extintiva, fenece la acción para reclamar un derecho aunque no el derecho mismo –ya que la obligación correlativa, antes de extinguirse, pasa a adquirir los caracteres de la obligación natural- en tanto que la caducidad, establecida siempre ésta, cuando es legal, por razones de orden público, ninguna posibilidad queda ya a las partes de obtener un cumplimiento. En materia de caducidad, cesan tanto la acción como el eventual derecho a cuya protección se refiere la misma.
Existen varios criterios para determinar, ante un plazo extintivo fijado por la ley, si el mismo puede reputarse de prescripción o de caducidad. En primer lugar, evidentemente, habrá que aceptar la propia calificación que le dé el legislador en la manera de expresar la norma, y así, son indiscutiblemente prescripciones los lapsos que están calificados como tales en el propio texto legal, o incluidos dentro de los capítulos de una ley que se refiere específicamente a la prescripción de las acciones correspondientes. Cuando falta dicha calificación expresa, de todos modos es preciso indagar si el legislador no expresó su voluntad de algún otro modo, por ejemplo, señalando la posibilidad de que la actuación del interesado interrumpiera el plazo –lo cual sucede sólo en materia de prescripción- o supeditado el inicio del lapso al momento en el cual se tuviera la capacidad de ejercicio necesaria para accionar, como ocurre en el presente caso. El interés protegido también ha de tomarse en cuenta para la determinación del lapso, por cuanto indiscutiblemente el mismo sería de caducidad, cuando estuvieran involucradas situaciones de orden público.
En el caso de autos, el propio artículo 1.346, al establecer la duración para pedir la acción de nulidad de una convención, se refiere, en primer lugar, al ejercicio de la acción y no al derecho correspondiente; luego, prevé la suspensión del lapso cuando el titular es un entredicho o inhabilitado y supedita el inicio del cómputo, en caso de menores, al momento en que alcance la mayoridad; de otra parte, no hay en la protección a un interés colectivo o general sino sólo la atribución de una facultad a cada una de las partes de una convención frente a la otra parte,; por todo esto la Corte ya en oportunidades anteriores ha calificado el lapso prescriptivo...”.

Resuelto y aclarado, pues, que el lapso previsto en el artículo 1.346 del Código Civil, es de prescripción y no de caducidad, es irrevocable declarar que el Juez de la recurrida violó la comentada disposición legal cuando falsamente consideró que los cinco (5) años establecidos para intentar la nulidad de una convención era un plazo de caducidad, lo cual produjo, además, que se incurriera en la falsa aplicación del ordinal 10 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia se declarara la caducidad de la acción propuesta como cuestión previa.
A todo evento, y visto el error de derecho en el que se ha incurrido al tramitar el presente caso y con el propósito de evitar futuras dilaciones, esta Sala considera oportuno aclarar que el lapso de prescripción de cinco (5) años preceptuado en el artículo 1.346 del Código Civil, es aplicable para la acción de nulidad relativa de convenciones y no para la acción de nulidad absoluta de las mismas.
Visto lo anterior se observa que en el caso bajo estudio la pretensión de la actora en su escrito de demanda se dirige a la nulidad absoluta de un contrato de venta por inexistencia del consentimiento de una de las partes; tal y como está desarrollada la pretensión, el lapso de prescripción para la acción de nulidad absoluta de una convención por la ausencia de uno de sus elementos esenciales, es de 10 años, de acuerdo al artículo 1.977 del Código Civil. Por tal motivo, la Sala determina además la infracción por falta de aplicación del señalado artículo 1.977 del referido Código…”. (Fin de la cita. Subrayados del texto transcrito).

En aplicación de la jurisprudencia antes citada, quien suscribe, considera necesario analizar si en la presente causa de acuerdo a los alegatos expuestos por la representación judicial de la parte demandada, resulta aplicable la prescripción quinquenal del artículo 1.346 del Código Civil, o en su defecto la decenal del artículo 1.977 ejusdem y, a tal efecto, debe determinarse previamente la naturaleza de la acción de nulidad incoada por la parte actora, toda vez que esa prescripción quinquenal sólo es aplicable a la nulidad relativa.
En este orden de ideas, tomando en consideración que el Código Civil, siguiendo la doctrina tradicional, organiza los requisitos de los contratos en dos grandes categorías, a saber: a) Requisitos de existencia, entre los cuales enumera el consentimiento, un objeto idóneo y una causa lícita (artículo 1.141); y b) Requisitos de validez, que serían la capacidad de los contratantes y la ausencia de vicios del consentimiento (artículo 1.142).
En cuanto a los requisitos de existencia del contrato, la ausencia de uno de ellos produce en principio, y de acuerdo con la doctrina clásica, la inexistencia o la nulidad absoluta del contrato, que puede ser invocada por cualquiera de las partes y por los terceros interesados y aún por el juez, de oficio, por tratarse de una cuestión de naturaleza jurídica. A falta de uno de estos elementos, la doctrina clásica dice que hay nulidad absoluta del contrato, inclusive para algunos actores, inexistencia del contrato. (MADURO LUYANDO, Eloy y PITTIER SUCRE, Emilio, Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, Tomo II, Universidad Católica Andrés Bello, Caracas, 2002, p. 583).
En cuanto a los requisitos de validez del contrato, los mencionados autores señalan que la incapacidad de una de las partes o la existencia de algún vicio del consentimiento produce la nulidad relativa del contrato, la anulabilidad del contrato, acción que sólo puede ser intentada por la persona afectada por la ausencia de alguno de estos requisitos: el incapaz o su representante legal; la persona que incurrió en el vicio del consentimiento. Ni la otra parte, ni los terceros podrán intentar ninguna acción, porque su interés no ha sido lesionado por la ausencia del requisito de validez del contrato. Igualmente, indican que la anulabilidad del contrato está sujeta a un lapso especial de prescripción de cinco años, el cual no comienza a correr sino a partir de la fecha en que el incapaz deja de serlo o que la persona afectada haya descubierto la existencia del vicio del consentimiento, o éste haya cesado. (Ob. cit., p. 584).
La moderna doctrina establece que el principio de la apariencia de la validez de un acto jurídico debe conciliarse con el de la naturaleza general o particular del interés protegido para resolver las cuestiones relativas a los modos de operación de la nulidad absoluta y nulidad relativa. (MELICH-ORSINI, José, Doctrina General del Contrato, Editorial Jurídica Venezolana, Caracas, 1993, p. 295).
Pues bien, efectivamente en el presente caso, estamos en presencia de una pretensión de nulidad relativa del contrato celebrado, por cuanto la pretensión de la demandante está fundamentada en la supuesta falta de capacidad de quien representó a JUNKO COUNTRY CLUB, S.C., en el documento de compraventa, específicamente en cuanto a la capacidad de la persona que ostentaba el cargo de presidente, ya que no tenía autorización expresa de la junta directiva para enajenar bienes inmuebles de dicha sociedad civil; de manera que en los términos en que fue planteada la pretensión, el lapso de prescripción aplicable es el establecido en el artículo 1.346 del Código Civil.
Asentado lo anterior, pasa a examinar esta juzgadora el momento a partir del cual comenzó a computarse la prescripción, por cuanto según lo alegado por la parte demandada, la prescripción comenzó a computarse a partir del día 23 de diciembre del año 2000, que fue la fecha en que la venta fue otorgada y autenticada por ante la Notaría Undécima del Municipio Libertador del Distrito Capital, y no en la oportunidad de su posterior protocolización por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Estado Vargas, que se efectuó en fecha 16 de noviembre de 2011; y que por ello transcurrieron mucho más de cinco años entre la fecha de esa venta el 23 de diciembre de 2000 y la fecha de incoación de la demanda el 08 de marzo de 2012.
Al respecto, es preciso destacar, que si bien es cierto el contrato de venta celebrado en fecha 23 de diciembre de 2000 por ante la Notaría Undécima del municipio Libertador del Distrito Capital, inserta bajo el Nº 14, del tomo 265 de los libros de autenticaciones respectivos, que contiene la venta que realizara JUNKO COUNTRY CLUB, S.C., a través de su presidente JOSÉ LUÍS ÁLVAREZ, a la ciudadana DANIELA JOHANNA ALVAREZ CASTILLO, del apartamento PI-3-2, situado en la planta intermedia del Edificio Nº 3 del Conjunto Residencial La Laguna, ubicado al final de la calle La Laguna, del Parcelamiento Junko Country Club, en el Km. 19 de la carretera El Junquito, Parroquia El Junko, estado Vargas, tiene efectos entre las partes contratantes por tratarse de un contrato privado de fecha cierta; no es menos cierto que ese documento tiene efectos contra terceros, una vez que fue protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Vargas del estado Vargas el 17 de mayo de 2011, tal como lo señaló el tribunal de la causa en la recurrida; y ello es así porque en materia de bienes inmuebles el Legislador patrio ha establecido como requisito la formalidad del registro, y tal exigencia en el caso de bienes inmuebles se realiza a los fines de que surta efecto erga omnes, es decir, sea oponible a terceros la celebración del contrato respectivo, tal como lo prevé el artículo 1.924 del Código Civil, que dispone:
“Los documentos, actos y sentencias que la Ley sujeta a las formalidades del registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún efecto contra terceros que, por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble.
Cuando la Ley exige un título registrado para hacer valer un derecho, no puede suplirse a aquél con otra clase de prueba, salvo disposiciones especiales.”.

Y conforme al artículo 1.920 ejusdem, los actos sujetos a la formalidad de registro, son:
“Además de los actos que por disposiciones especiales están sometidos a la formalidad del registro, deben registrarse:
1º Todo acto entre vivos, sea a título gratuito, sea a título oneroso, traslativo de propiedad de inmuebles o de otros bienes o derechos susceptibles de hipoteca…”.

En este sentido, la doctrina ha considerado que los contratos tienen vigencia respecto de los terceros cuando el mismo adquiere publicidad, es decir, desde el momento en que el documento respectivo ha sido registrado ante la Oficina Subalterna de Registro. En consecuencia, en el presente caso, el lapso de prescripción establecido en el artículo 1.346 del Código Civil, comenzó a computarse a partir de la fecha cierta de la inscripción del documento de venta en el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Vargas del estado Vargas, a saber, desde el 17 de mayo de 2011, y siendo que la interposición de la demanda de nulidad de ese contrato de venta fue incoada en fecha 08 de marzo de 2012, concluye esta juzgadora que no habían transcurrido los cinco años de prescripción, y consecuentemente en el presente asunto no operó la prescripción quinquenal; y por lo tanto, se declara improcedente el alegato formulado por la representación judicial de la parte demandada, referido a la prescripción de la acción. ASÍ SE DECLARA.
DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA.
Como quedó establecido en la sección narrativa, la presente causa surge de la interposición de la demanda por acción de nulidad de venta y nulidad de asientos registrales interpuesta por la asociación civil JUNKO COUNTRY CLUB, S.C. contra los ciudadanos JOSÉ LUÍS ÁLVAREZ, EDITH CASTILLO, DANIELA JOHANNA ÁLVAREZ CASTILLO Y MARCOS ANTONIO FUENMAYOR VERA.
Tal es el caso, que la parte actora señaló en su escrito libelar que el ciudadano JOSÉ LUIS ÁLVAREZ, siendo Presidente de la sociedad civil JUNKO CONTRY CLUB, S.C., extralimitándose en sus facultades y violentando lo preceptuado en los artículos 9° y 30° de los Estatutos Sociales de dicha sociedad civil y aduciendo falsamente estar autorizado para ello, dio en venta un inmueble propiedad de la accionante a su hija DANIELA JOHANNA ÁLVAREZ CASTILLO, quien para ese momento era menor de edad, siendo ésta representada por su madre (cónyuge del ciudadano JOSÉ LUIS ÁLVAREZ), ciudadana EDITH CASTILLO de ÁLVAREZ; que los ciudadanos EDITH CASTILLO de ÁLVAREZ y JOSÉ LUIS ÁLVAREZ, cónyuges entre si, en fecha 23 de noviembre de 2000, fundamentaron la venta en una supuesta autorización judicial otorgada por el extinto Juzgado Quinto de Primera Instancia de Familia y Menores de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, cuando dicho Tribunal no emitió providencia autorizando a los prenombrados ciudadanos para realizar tal operación; que la nueva propietaria, DANIELA JOHANNA ÁLVAREZ CASTILLO, tratando de dar viso de legalidad, vendió el inmueble al ciudadano MARCOS ANTONIO FUENMAYOR VERA, según operación de fecha 16 de noviembre de 2011, realizada ante la misma oficina de registro, bajo el N° 2011.1761, Asiento Registral 2 del inmueble matriculado bajo el N° 456.24.1.9.221, correspondiente al Libro del Folio Real del año 2011, aún cuando estaba en conocimiento de las irreflexivas y temerarias actuaciones realizadas por los ciudadanos JOSÉ LUIS ÁLVAREZ y EDITH CASTILLO, pues el primero afirmó estar facultado para disponer del inmueble, cuando lo cierto es que la Asamblea de Socios en la que éste se basa para tal alegación, se realizó solo a los fines del aumento del capital de la sociedad; que ambos cónyuges afirmaron falsamente estar autorizados por un Juzgado para realizar la venta donde se involucró a la otrora adolescente, hija de dichos demandados; y que esas actuaciones vician de nulidad absoluta la supuesta venta, por no tener autorización judicial para la compra del inmueble y por soslayar los Estatutos Sociales de la sociedad, menoscabando el ejercicio de los derechos patrimoniales de la demandante, lo que acarrea en consecuencia la nulidad del asiento registral.
Haciendo una precisión terminológica la nulidad “es una sanción legal que priva de sus efectos normales a un acto jurídico, en virtud de una causa originaria, es decir, existente en el momento de su celebración” (cfr. BORDA, Guillermo: Derecho Civil, Parte General, T. II, p. 957), y existe “cuando un contrato no puede producir los efectos atribuidos por las partes y reconocidos por la Ley, bien porque carezca de alguno de los elementos esenciales a su existencia (consentimiento, objeto o causa) o porque lesione el orden público o las buenas costumbres” (cfr. MADURO LUYANDO, Eloy: Curso de Obligaciones, p. 594).
En cuanto a las condiciones requeridas para la existencia del contrato, se observa que el artículo 1.141 del Código Civil dispone que:
“Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son:
1. Consentimiento de las partes;
2. Objeto que pueda ser materia de contrato; y
3. Causa lícita.”.

También se establecen las causas por las cuales un contrato puede ser anulado, a saber:
“Artículo 1142. El contrato puede ser anulado:
1. Por incapacidad legal de las partes o de una de ellas; y
2. Por vicios del consentimiento.”.

“Artículo 1146. Aquel cuyo consentimiento haya sido dado a consecuencia de un error excusable, o arrancado por violencia o sorprendido por dolo, puede pedir la nulidad del contrato.”.

Así pues, observamos que nuestro Código Civil define a la venta en su artículo 1.474, en los siguientes términos: “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.”.
Por su parte, el artículo 1.159 ejusdem establece: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
El fundamento de la fuerza obligatoria del contrato deriva de la autonomía de la voluntad; sin embargo, el rigor de las obligaciones contractuales se encuentra atenuado por la intervención judicial ya señalada en protección del débil jurídico: la teoría del abuso del derecho, la teoría de la imprevisión, la teoría de la lesión, son instituciones creadas para moderar la aplicación del Artículo 1.159 de nuestra norma sustantiva civil.
Cada parte en la ejecución del contrato debe conducirse honestamente, sin pretender en base a la letra de éste, a las estipulaciones señaladas, obtener un beneficio injusto en detrimento de la otra parte, porque si lo hace obra de mala fe. Toda ventaja o beneficio a costa del sacrificio ajeno, que no haya sido concedida por la ley, la equidad, el uso o la intención común contenida en una de las cláusulas del contrato, se debe descartar por ir contra el principio de que los contratos deben ejecutarse de buena fe, tal como lo expresa el Código Civil en su artículo 1.160: “…Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley…”.
Así las cosas, tal como se señaló supra, el artículo 1.141 se refiere a los requisitos para la existencia del contrato, y su inobservancia produce la nulidad absoluta del mismo, mientras que el artículo 1.142 establece los requisitos de validez, y a falta de ellos, el contrato se reputa como anulable; es decir, lo que se conoce como nulidad relativa.
En este mismo orden de ideas, de las normas bajo análisis se desprende que para la formación de cualquier contrato se requiere para su validez, la reunión de tres elementos concurrentes, como lo son: el consentimiento, que debe emanar de una persona capaz de obligarse; el objeto y la causa.
En cuanto al consentimiento, este debe ser de manera espontánea, inequívoca, sin coacción, ni engaño y por una persona capaz de darlo, es decir, quien ostenta la titularidad de la cosa objeto del contrato, para el caso del vendedor. Así habrá compra-venta cuando uno de los contratantes se obliga a transferir la propiedad de una cosa o de un derecho, y el otro a su vez se obliga a pagar por ello un precio cierto y en dinero. Es decir, el consentimiento como primer elemento esencial en el contrato de compra venta se define como un acuerdo de voluntades que tiene por objeto la transferencia de un bien a cambio de un precio. Si no se cumplen estas dos manifestaciones de la voluntad, no hay compra venta. El consentimiento debe existir sobre la naturaleza del acto que se celebra, es decir, en cuanto a la venta misma. En este sentido, las partes deben de estar de acuerdo en querer celebran un contrato de compra venta, así una de ellas da su consentimiento de vender, y la otra de comprar.
Asimismo, cuando se trata de negocios jurídicos celebrados entre personas jurídicas, o con personas jurídicas, como es el caso bajo análisis, debe observarse el régimen societario, es decir, el acta constitutiva de la persona jurídica para determinar sus lineamientos, mecanismos, modalidades, formas y oportunidad en que los sujetos que la integran tengan la obligación de cumplir el contrato social estatutario, a fin de salvaguardar y proteger los derechos, bienes e intereses inherentes a la persona jurídica, conforme a las facultades de administración y disposición.
Este tribunal a los fines de resolver observa:
Hechas las consideraciones doctrinarias precedentes, se observa que en el caso de marras, la parte actora pretende la nulidad de dos contratos de ventas, y a su vez, la consecutiva nulidad de sus asientos registrales, el primero de ellos, celebrado entre la sociedad civil JUNKO CONTRY CLUB, S.C., a través del ciudadano JOSÉ LUIS ÁLVAREZ, actuando para ese entonces como Presidente de la sociedad civil, a su hija DANIELA JOHANNA ÁLVAREZ CASTILLO, quien para ese momento era menor de edad, siendo ésta representada por su madre (cónyuge del ciudadano JOSÉ LUIS ÁLVAREZ), ciudadana EDITH CASTILLO de ÁLVAREZ; y la segunda, la venta efectuada por la ciudadana DANIELA JOHANNA ÁLVAREZ CASTILLO al ciudadano MARCOS ANTONIO FUENMAYOR VERA, respecto de un bien inmueble constituido por el apartamento PI-3-2, situado en la planta intermedia del Edificio Nº 3 del Conjunto Residencial La Laguna, ubicado al final de la calle La Laguna, del Parcelamiento Junko Country Club, en el Km. 19 de la carretera El Junquito, Parroquia El Junko, estado Vargas, siendo la primera venta mencionada autenticada en fecha 23 de diciembre de 2000 por ante la Notaría Pública Undécima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 14, tomo 265 del libro de autenticación llevado por esa notaría, y protocolizado dicho inmueble en fecha 16 de noviembre de 2011, ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Vargas del Estado Vargas, bajo el N° 2011.1761, Asiento Registral 2 del inmueble matriculado bajo el N° 456.24.1.9.221, correspondiente al Libro del Folio Real del año 2011. (Folios 28 al 34); y el segundo protocolizado en fecha 16 de noviembre de 2011 por ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Vargas del Estado Vargas, bajo el N° 2011.1761, Asiento Registral 2 del inmueble matriculado bajo el N° 456.24.1.9.221, correspondiente al Libro del Folio Real del año 2011 (riela a los folios 35 al 40 de la primera pieza del expediente). A estos instrumentos consignados por la parte actora, por cuanto no fueron tachados ni impugnados por la parte demandada, se tienen por reconocidos, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 en su primer aparte del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que la existencia de estos contratos no fue controvertida por la parte demandada ni las obligaciones contraídas por los contratantes en cuanto al bien inmueble de marras.
Sin embargo, por ser estos instrumentos sobre los cuales se pretende la acción de nulidad, pasa quien suscribe a analizar su eficacia probatoria, por lo que este tribunal observa, que la parte actora aduce que la venta efectuada por el ciudadano JOSÉ LUIS ÁLVAREZ, actuando como Presidente de la sociedad civil JUNKO COUNTRY CLUB, a su entonces menor hija DANIELA JOHANNA ÁLVAREZ CASTILLO, la hizo extralimitándose en sus facultades y violentando lo preceptuado en los artículos 9° y 30° de los Estatutos Sociales de dicha sociedad civil y aduciendo falsamente estar autorizado para ello, y que los ciudadanos EDITH CASTILLO de ÁLVAREZ y JOSÉ LUIS ÁLVAREZ, cónyuges entre si, en fecha 23 de noviembre de 2000, fundamentaron la venta en una supuesta autorización judicial otorgada por el extinto Juzgado Quinto de Primera Instancia de Familia y Menores de la Circunscripción Judicial del entonces Distrito Federal y Estado Miranda (convertido hoy en Área Metropolitana de Caracas), cuando dicho Tribunal no emitió providencia autorizando a los prenombrados ciudadanos para realizar tal operación, y que ello constituye un grave vicio de nulidad, que hace el acto írrito, en detrimento del patrimonio de la actora.
Así las cosas, se aprecia de los elementos probatorios aportados al proceso por la parte actora, que riela marcada con letra “D”, copia certificada de Acta Constitutiva, Actas Asambleas y Estatutos Sociales y sus diversas modificaciones correspondientes a la sociedad civil JUNKO COUNTRY CLUB, S.N.C. inscrita en fecha 16 de enero de 1.950 por ante el Registro Mercantil Primero del entonces Distrito Federal y Estado Miranda, que cursan insertos al expediente N° 3127 del mencionado registro (folios 42 al 72). Con respecto a dicha prueba, al no haber sido impugnados, ni tachados, se tiene como fidedigna de conformidad con lo previsto en los artículos 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil y en concordancia con los artículos 1.357 y 1.384 del Código Civil, desprendiéndose de la misma que dicha sociedad se inscribió inicialmente ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Mercantil del Distrito Federal, en fecha 16 de enero de 1950, bajo el N° 80, Tomo 5-D; que su objeto es el mantenimiento de un centro social, deportivo y de recreo, destinado al uso y aprovechamiento de sus miembros y sin fines de lucro; en la cláusula novena de estos estatutos se establece lo siguiente: “La Junta Directiva ejercerá la Administración de la Sociedad con las más amplias facultades de disposición y de administración, pero se requerirá la autorización de la Asamblea en caso de enajenación y gravámen (sic) de inmuebles. Igualmente la Directiva queda facultada sin limitación alguna para aceptar o no a los Miembros Propietarios que se propongan como socios de la Sociedad, lo mismo que a los demás clases de Miembros de la Sociedad. Queda también autorizada la Junta Directiva para constituir apoderados generales o especiales con las facultades que juzgue conveniente, inclusive la de desistir, convenir, transigir y comprometer en árbitros arbitradores o de derecho. El Presidente o quien haga sus veces es el representante legal de la Sociedad y el único autorizado para firmar por ella y obligarla…”.
Asimismo, se aprecian las posteriores modificaciones de esos estatutos de fechas 02 de junio de 1.971, 29 de enero de 1.977, 11 de diciembre de 1.980 y 31 de enero de 1.989, esta última protocolizada por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 17 de mayo de 1989, bajo el N° 18, Tomo 46 A Pro, en el cual se observa, que el artículo trigésimo de los estatutos, según la última modificación, reza lo siguiente: “ARTÍCULO TRIGÉSIMO: quedó como sigue: “De conformidad con lo establecido en el Artículo Vigésimo Quinto de estos Estatutos se determinan las siguientes facultades de los funcionarios en el mismo artículo indicado así: a) Facultades del Presidente: ejercer la representación judicial y extrajudicial del Club en forma conjunta con el Vice-Presidente del Club, pudiendo constituir mandatarios especiales o generales, tanto en los asuntos judiciales como extrajudiciales que sean de la incumbencia del mismo. Firmar las convocatorias de las Asambleas, la correspondencia del Club, y en general cuantos documentos sean necesarios. Convocar a las reuniones de Junta Directiva y dirigir los debates. Firmar con el Secretario u otro Director Pleno las Acciones del Club.- Firmar conjuntamente con el Tesorero los cheques para movilizar las cuentas bancarias y autorizar los pagos indicados por la Junta Directiva.- Voto doble en caso de empate en reuniones de la Junta Directiva. Las demás que señalen los estatutos…”.
De la revisión de los estatutos de la demandante, observa esta juzgadora que la Junta Directiva de JUNKO COUNTRY CLUB, S.C. inicialmente debía estar compuesta por cinco miembros principales y cinco suplentes, y serían un presidente, un vicepresidente, un tesorero, un secretario y los restantes miembros de la directiva ocuparían el cargo de vocales; que la junta directiva ejercería las funciones de administración con las más amplias facultades de disposición y administración, pero que en el caso de enajenación y gravamen de inmuebles se requeriría autorización de la asamblea; que el presidente o quien haga sus veces es el representante legal de la sociedad y el único autorizado para firmar por ella y obligarla; que las facultades del presidente eran la representación judicial y extrajudicial conjuntamente con el vicepresidente de la asociación, podían constituir mandatarios especiales o generales, firmar convocatorias de asambleas, la correspondencia del club, y cuanto documento sea necesario, convocar a las reuniones de la junta directiva, dirigir los debates, firmar las acciones del club, firmar junto con el tesorero los cheques para movilizaciones de cuentas bancarias y autorizar los pagos señalados por la junta directiva; posteriormente, esos estatutos fueron modificados, y establecieron entre las facultades del presidente las siguientes: i) ejercer la representación judicial y extrajudicial del Club en forma conjunta con el Vice-Presidente del Club, pudiendo constituir mandatarios especiales o generales, tanto en los asuntos judiciales como extrajudiciales que sean de la incumbencia del mismo; ii) firmar las convocatorias de las Asambleas, la correspondencia del Club, y en general cuantos documentos sean necesarios; iii) convocar a las reuniones de Junta Directiva y dirigir los debates; iv) firmar con el Secretario u otro Director Pleno las Acciones del Club; v) firmar conjuntamente con el Tesorero los cheques para movilizar las cuentas bancarias y autorizar los pagos indicados por la Junta Directiva; vi) voto doble en caso de empate en reuniones de la Junta Directiva; vii) Las demás que señalen los estatutos; por lo que se deduce que el presidente de la junta directiva de la asociación JUNKO COUNTRY CLUB, S.C., ejerce actos de simple administración, toda vez que para poder disponer sobre los bienes inmuebles de la asociación requiere de autorización expresa en asamblea. Así se establece.
También se aprecia, que en el contrato de venta (f.30) efectuada a la ciudadana DANIELA JOHANNA ÁLVAREZ CASTILLO, el entonces presidente de la sociedad civil JUNKO COUNTRY CLUB, S.C., ciudadano JOSÉ LUÍS ÁLVAREZ, aduce estar “…suficientemente autorizado para ese otorgamiento por el Acta Constitutiva – Estatutos Sociales, por medio del presente documento declara…”; y se observa que esa venta es efectuada a DANIELA JOHANNA ÁLVAREZ CASTILLO, menor de edad, representada por su madre EDITH CASTILLO DE ÁLVAREZ “…quien ha sido suficientemente autorizada por el Juzgado Quinto de Primera Instancia de Familia y Menores de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el día 06 de febrero de 1.996, autorización que en copia certificada se acompaña para ser agregada al cuaderno de comprobantes…”.
Ahora bien, de una revisión minuciosa a las actas que conforman el presente expediente, se observa, que riela a los folios 73 al 93, copia certificada de la solicitud de autorización para comprar presentada por los ciudadanos EDITH CASTILLO y JOSÉ LUÍS ÁLVAREZ, por ante el entonces Juzgado Quinto de Familia y Menores del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 20 de noviembre de 1995, y por tratarse de documentos que por sus características encuadran en los denominados documentos públicos judiciales, que al no haber sido impugnada se tienen como fidedignas de conformidad con lo establecido en el artículo 429 en su primer aparte del Código de Procedimiento Civil y concatenado con el artículo 1.357 del Código Civil, apreciándose de las mismas que se solicitó lo siguiente: “…solicitamos a Ud. para que autorice a mi cónyuge EDITH CASTILLO, ya identificada, para que en nombre y representación de las prenombradas menores, proceda a la adquisición o compra para las mismas, de dos (2) apartamentos ubicados dentro del Parcelamiento denominado EL JUNKO COUNTRY CLUB, en jurisdicción de la Parroquia El Junko, del Municipio Vargas, del Distrito Federal…”.
Se evidencia que por auto de esa misma fecha 20 de noviembre de 1995 el extinto Juzgado Quinto de Primera Instancia de Familia y Menores de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, le dio entrada a la solicitud y ordenó la notificación del Procurador de Menores. Consta que en fecha 13 de diciembre de 1995, la Procuradora de Menores, abogada Ligia Zavarce de Ramos, presentó diligencia en la cual se dio por notificada de la solicitud, y manifestó: “…me abstengo de emitir opinión en virtud de que no se recibieron los recaudos que deben acompañar el escrito de solicitud, los cuales son necesarios para poder emitir la opinión pertinente…”. Y por auto de fecha 14 de diciembre de 1995, el precitado tribunal de menores, señaló que en virtud de lo expuesto por la Procuradora, quedaría a la espera que la parte solicitante consigne los recaudos solicitados; lo cual fue efectuado en fecha 19 de diciembre de 1995, y se evidencia, que dichos recaudos consistieron en un documento presentado ante la Notaría Undécima de Caracas el 20/09/1995 pero sin nota de autenticación ni firmas, en el cual se observa lo siguiente: “ENTRE EL JUNKO COUNTRY CLUB, S.C., SOCIEDAD CIVIL, (…omissis…), REPRESENTADA EN ESTE ACTO POR SU PRESIDENTE, EL SR. JOSÉ LUÍS ÁLVAREZ, (…), SUFICIENTEMENTE FACULTADO POR LA ASAMBLEA DE SOCIOS, DE FECHA 20 DE JUNIO DE 1989, CUYA ACTA SE ENCUENTRA INSCRITA POR ANTE EL REGISTRO MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL DISTRITO FEDERAL Y ESTADO MIRNADA EN FECHA 30 DE OCTUBRE DE 1989, BAJO EL Nº 5, TOMO 28-A-PRO, Y RATIFICADO EN DICHO CARGO EL 2 DE NOVIEMBRE DE 1989, QUIEN EN LO SUCESIVO Y A LOS EFECTOS DE ESTE CONTRATO SE LLAMARÁ LA VENDEDORA, POR UNA PARTE, Y POR LA OTRA, LA SRTA. DANIELA JOHANNA ALVAREZ CASTILLO, (…), REPRESENTADA EN ESTE ACTO POR SU MADRE DRA. EDITH CASTILLO, (…), QUIEN EN NOMBRE DE LA MENOR ACEPTA LA VENTA…”. (Negrillas y subrayado de este Tribunal).
Seguidamente, consta dentro de esas copias certificadas, diligencia de fecha 05 de febrero de 1996 presentada por Ligia Zavarce de Ramos, Procuradora de Menores, en la cual dejó constancia que opinaba favorablemente a la solicitud de autorización judicial presentada, por cuanto la transacción que se pretendía efectuar beneficiaba el patrimonio de los menores. Sin embargo, no se evidencia, después de esa actuación, ninguna providencia emitida por el extinto Juzgado Quinto de Primera Instancia de Familia y Menores del Distrito Federal y Estado Miranda, en la cual declare procedente la solicitud de autorización judicial de compra presentada por los ciudadanos EDITH CASTILLO y JOSÉ LUÍS ÁLVAREZ, a favor de sus hijas.
Tampoco consta en autos el acta de asamblea de socios de fecha 20 de junio de 1989 (que se menciona en el documento de opción de compra presentado ante el tribunal de menores respectivo junto a la solicitud de autorización judicial para comprar inmuebles), en la cual presuntamente se autoriza al ciudadano José Luís Álvarez, en su carácter de Presidente de la asociación JUNKO COUNTRY CLUB, S.C., para vender inmuebles propiedad de la misma, tal como lo establecen sus estatutos constitutivos, según los cuales los integrantes de la junta directiva requerirán de autorización de la asamblea en caso de enajenación y gravamen de inmuebles, y se evidencia que la mención efectuada por el Notario que autenticó la venta en la nota de autenticación de una modificación estatutaria de fecha 22 de julio de 1996, no consta en autos, sino que consta a los folios 93 al 96 un acta de asamblea extraordinaria del Junko Country Club, S.C. de fecha 27 de junio de 1996, en la cual se trató como punto único “Aumentar el Capital de la sociedad de Bolívares Un Millón Doscientos Mil (Bs.1.200.000,00) a Bolívares Cuarenta Millones Doscientos Mil (Bs.40.200.000,00), mediante capitalización de las Inversiones Aportadas a la Construcción de los Town House…”; en consecuencia, no es posible para esta juzgadora determinar si efectivamente el ciudadano José Luís Álvarez estaba autorizado por asamblea de accionistas para enajenar el inmueble que le vendió en su carácter de presidente de Junko Country Club, S.C. a la ciudadana DANIELA JOHANNA ÁLVAREZ CASTILLO, representada en ese acto por su madre Edith Castillo, tal como lo establece la cláusula novena de los estatutos constitutivos de la sociedad civil JUNKO COUNTRY CLUB, S.C.; así como no está demostrado que la ciudadana EDITH CASTILLO estuviera autorizada por el extinto Juzgado Quinto de Primera Instancia de Familia y Menores del Distrito Federal y Estado Miranda, para comprar bienes en nombre de sus menores hijas. ASÍ SE ESTABLECE.
De lo anterior se desprende, que efectivamente, el ciudadano JOSÉ LUÍS ÁLVAREZ, actuó fuera de sus facultades como presidente de la asociación JUNKO COUNTRY CLUB, S.C., al no constar en autos la autorización por la asamblea para enajenar el inmueble objeto de la presente controversia que era propiedad de la mencionada sociedad civil, contraviniendo de esa forma los estatutos constitutivos del club y sus sucesivas modificaciones, en sus cláusulas novena y trigésima, según los cuales los integrantes de la junta directiva, y en especial el presidente, requerirán de autorización de la asamblea en caso de enajenación y gravamen de inmuebles; y así se declara.
De tal manera, que al haberse demostrado que el codemandado José Luís Álvarez actuó fuera de sus facultades como presidente de la demandante, al momento de celebrar el contrato de venta con la ciudadana Daniela Johanna Álvarez Castillo, por no contar con una autorización expresa de la asamblea de socios para vender, constituyendo de esa forma una causa ilícita atentatoria contra la autonomía de la voluntad del vendedor en cuanto al objetivo perseguido en el contrato, que consiste en vender el bien y trasladar la propiedad del bien al comprador, así como recibir el pago del precio; y así se declara.
Aunado a lo anterior, se observa que no está demostrado en autos que la ciudadana EDITH CASTILLO estuviera autorizada por el extinto Juzgado Quinto de Primera Instancia de Familia y Menores del Distrito Federal y Estado Miranda, para comprar bienes en nombre de sus menores hijas, toda vez que lo único que existe en actas es la opinión favorable de la Procuradora de Menores de ese entonces, abogada Ligia Zavarce de Ramos, respecto a la autorización para comprar, pero no se evidencia ningún pronunciamiento del tribunal de menores para el momento proveyendo respecto a la procedencia de la autorización solicitada, tal como se dijo en acápites anteriores, por lo que también se considera que no se perfeccionó válidamente el contrato primigenio de venta cuya nulidad se pretende, al no constar en autos la autorización expresa del tribunal de menores para que la ciudadana EDITH CASTILLO pudiera comprar en nombre de su menor hija DANIELA JOHANNA ÁLVAREZ CASTILLO, el inmueble de marras. Así se establece.
En consecuencia, al haberse constatado que la persona que actuó en representación de la sociedad civil JUNKO COUNTRY CLUB, S.C., se extralimitó en sus facultades para hacer la negociación de venta, por cuanto no consta que haya estado autorizado mediante asamblea de accionistas conforme a lo estipulado en el artículo trigésimo de los estatutos constitutivos de la misma para vender el inmueble de marras, es forzoso concluir que el contrato de venta protocolizado en fecha 17 de mayo de 2011 ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Vargas del estado Vargas, bajo el Nº 2011.1761, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº456.24.1.9.221, correspondiente al Libro del Folio Real del año 2011, el cual versó sobre un bien inmueble constituido por el apartamento PI-3-2, situado en la planta intermedia del Edificio Nº 3 del Conjunto Residencial La Laguna, ubicado al final de la calle La Laguna, del Parcelamiento Junko Country Club, en el Km. 19 de la carretera El Junquito, Parroquia El Junko, estado Vargas, se encuentra viciado de nulidad relativa por no cumplir con uno de sus elementos constitutivos y de validez, como lo es la capacidad del contratante o de su representante, establecidos por la ley, por lo que la presente acción encuadra dentro de lo estipulado en el artículo 1.346 del Código Civil, y debe ser declarada procedente la nulidad de la venta contenida en dicho documento. Así se decide.
Como corolario de lo anterior, al encontrarse viciado el documento de venta primigenio, y no haberse efectuado válidamente la traslación de la propiedad del inmueble de marras a la ciudadana DANIELA JOHANNA ÁLVAREZ CASTILLO, ésta no podía efectuar la venta del inmueble al ciudadano MARCOS ANTONIO FUENMAYOR VERA, ya que quien actuaba como representante legal de la sociedad civil JUNKO COUNTRY CLUB, S.C., no contaba con autorización expresa de la asamblea de accionistas para vender el inmueble, y la persona que actuaba como representante legal de la compradora no contaba con autorización expresa de parte del tribunal de menores para hacer la compra, por lo que en consecuencia, tampoco puede considerarse válidamente constituido el contrato de venta que fue protocolizado en fecha 16 de noviembre de 2011, ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Vargas del Estado Vargas, bajo el N° 2011.1761, Asiento Registral 2 del inmueble matriculado con el N° 456.24.1.9.221, correspondiente al Libro del Folio Real del año 2011, el cual versó sobre el inmueble constituido por el apartamento PI-3-2, situado en la planta intermedia del Edificio Nº 3 del Conjunto Residencial La Laguna, ubicado al final de la calle La Laguna, del Parcelamiento Junko Country Club, en el Km. 19 de la carretera El Junquito, Parroquia El Junko, estado Vargas, al no haberse perfeccionado el contrato primigenio; por lo tanto, al no contar la ciudadana DANIELA JOHANNA ÁLVAREZ CASTILLO, con la titularidad válida de la propiedad del inmueble objeto de la venta, tal como fue señalado por el tribunal de la causa en la recurrida, mal podía trasladar la propiedad del mismo a un tercero; por lo que resulta forzoso para esta juzgadora declarar con lugar la demanda de nulidad de venta incoada y consecuentemente nulos los asientos registrales que las contienen, y en consecuencia, se ordena al ciudadano MARCOS ANTONIO FUENMAYOR VERA, codemandado en la presente causa, a efectuar la entrega material, real y efectiva, libre de bienes y personas, del inmueble constituido por el apartamento PI-3-2, situado en la planta intermedia del Edificio Nº 3 del Conjunto Residencial La Laguna, ubicado al final de la calle La Laguna, del Parcelamiento Junko Country Club, en el Km. 19 de la carretera El Junquito, Parroquia El Junko, estado Vargas, a la sociedad civil JUNKO COUNTRY CLUB, S.C., y por cuanto el presente juicio comporta un desalojo de vivienda, se deberá dar cumplimiento a las condiciones establecidas en el artículo 13 y siguientes del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas; y corresponderá al juzgado de la causa oficiar al Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Vargas del Estado Vargas, a los fines que estampe la nota marginal correspondiente sobre la nulidad de los documentos de venta antes enunciados; debiendo declararse sin lugar el recurso de apelación interpuesto. Y así se decide.
Finalmente, a los fines de cumplir con el principio de exhaustividad previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, se aprecia que la parte demandada no aportó elementos probatorios contundentes para enervar la pretensión de la parte actora, toda vez que junto a su contestación trajo los siguientes elementos probatorios: i) documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 17 de diciembre de 1998, anotado bajo el Nº 88, tomo 122, mediante el cual el ciudadano José Luís Álvarez, actuando en su condición de presidente de la asociación JUNKO COUNTRY CLUB, S.C., dio en venta pura y simple al ciudadano ANTONIO AMADEO IMPERATRICE ROBORTELLA, el apartamento PB-1-2, situado en la planta baja del edificio Nº 1 del Conjunto Residencial La Laguna; ii) documento autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 17 de mayo de 1990, anotado bajo el Nº 74, tomo 23, mediante el cual el ciudadano José Luís Álvarez, actuando en su condición de presidente de la asociación JUNKO COUNTRY CLUB, S.C., celebró un contrato de fideicomiso con el BANCO DE VENEZUELA, Banco Universal, con el objeto de que se llamaran a los que intervinieron en esas negociaciones al presente juicio como terceros, los cuales fueron ratificados en la etapa probatoria; sin embargo, se constata que mediante decisión de fecha 18 de junio de 2015 el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, declaró inadmisibles las tercerías propuestas, quedando definitivamente firme esa decisión por cuanto el recurso de apelación ejercido por la parte demandada se tuvo como desistido, tal como se dijo en acápites anteriores; aunado a ello, la parte actora en sus informes de alzada señaló expresamente que renunciaba a cualquier acción que eventualmente pudiera tener contra los mencionados terceros. En consecuencia, estos elementos probatorios presentados por la parte demandada no aportan nada a la resolución de la controversia, toda vez que esas negociaciones no guardan relación con las ventas cuya nulidad se pretende, y por lo tanto se desechan por impertinentes. Así se establece.
La parte demandante en la etapa probatoria, promovió una prueba de inspección judicial en la sede de la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Vargas del Estado Vargas, la cual fue declarada inadmisible por el a quo por ser impertinente, y al no existir apelación respecto a ese punto, dicha negativa se encuentra definitivamente firme, y no hay elemento probatorio que analizar.
DISPOSITIVO
Por los razonamientos de hecho y derecho precedentes, este Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto el 27 de febrero de 2017, por el profesional del derecho ERIC LORENZO PEREZ SARMIENTO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha 7 de febrero del 2017, por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. SEGUNDO: IMPROCEDENTE la falta de cualidad alegada por la representación judicial de la parte demandada. TERCERO: IMPROCEDENTE la prescripción de la acción alegada por la representación judicial de la parte demandada. CUARTO: CON LUGAR la acción de nulidad de venta y nulidad de asientos registrales, incoada por la sociedad civil JUNKO COUNTRY CLUB, S.C. contra los ciudadanos JOSÉ LUIS ÁLVAREZ, EDITH CASTILLO, DANIELA JOHANNA ÁLVAREZ CASTILLO y MARCOS ANTONIO FUENMAYOR VERA; en consecuencia, se declaran NULOS los contratos de ventas protocolizados: i) en fecha 17 de mayo de 2011, ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Vargas del Estado Vargas, bajo el N° 2011.1761, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 456.24.1.9.221, correspondiente al Libro del Folio Real del año 2011 y, ii) de fecha 16 de noviembre de 2011, ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Vargas del Estado Vargas, bajo el N° 2011.1761, Asiento Registral 2 del inmueble matriculado con el N° 456.24.1.9.221, correspondiente al Libro del Folio Real del año 2011. Estos documentos contienen la venta de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con las letras y números PI-3-2, situado en la planta intermedia del Edificio Nº 3, del Conjunto Residencial La Laguna, ubicado al final de la calle La Laguna del Parcelamiento Junko Country Club, en el Km. 19 de la Carretera El Junquito, parroquia El Junko, estado Vargas, el cual tiene una superficie aproximada de ochenta y ocho metros cuadrados (88 m2), distribuidos en una (1) habitación, un (1) estar íntimo, dos (2) salas de baño, un (1) área de cocina-comedor y un (1) salón de estar, y sus linderos particulares son: Norte: con fachada norte del edificio; Este: con apartamento PI-3-1; Sur: con pasillo de circulación y entrada del Edificio; Oeste: con apartamento PI-3-3; a este apartamento le corresponde un (1) puesto de estacionamiento identificado en el plano respectivo con el número dieciocho (18). QUINTO: SE ORDENA al ciudadano MARCOS ANTONIO FUENMAYOR VERA, codemandado en la presente causa, a efectuar la entrega material, real y efectiva, libre de bienes y personas, del inmueble constituido por un apartamento distinguido con las letras y números PI-3-2, situado en la planta intermedia del Edificio Nº 3, del Conjunto Residencial La Laguna, ubicado al final de la calle La Laguna del Parcelamiento Junko Country Club, en el Km. 19 de la Carretera El Junquito, parroquia El Junko, estado Vargas, a la sociedad civil JUNKO COUNTRY CLUB, S.C., por ser la propietaria del inmueble conforme a lo señalado en la presente decisión; y por cuanto el presente juicio comporta un desalojo de vivienda, se deberá dar cumplimiento a las condiciones establecidas en el artículo 13 y siguientes del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. SEXTO: SE ORDENA al Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a oficiar al Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Vargas del Estado Vargas, a los fines que estampe la nota marginal correspondiente sobre la nulidad de los documentos de venta antes anunciados.
Queda MODIFICADA la sentencia apelada.
Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con los artículos 281 y 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida en la presente causa.
En virtud que la presente decisión se pronunció fuera del lapso legal correspondiente, se ordena la notificación de las partes mediante boleta, que a tal efecto se ordena librar.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente sentencia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los dieciocho (18) días del mes de octubre del dos mil diecisiete (2017). Años 207º de la Independencia y 158º de la Federación.
LA JUEZA,



DRA. MARÍA F. TORRES TORRES
LA SECRETARIA,



ABG. ELIANA M. LÓPEZ REYES.
En la misma fecha 18/10/2017, se publicó y registró la anterior decisión, siendo las 11:39 a.m., constante de treinta y nueve (39) páginas. Asimismo, se libraron las boletas de notificación ordenadas.
LA SECRETARIA,


ABG. ELIANA M. LÓPEZ REYES.







EXP: Nº AP71-R-2017-000364/7.166.
MFTT/EML/Mayra/Gsb.-
Sentencia definitiva.
Materia Civil.




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